Sunteți pe pagina 1din 8

CUPRINS

Introducere
Capitolul I. Dispoziii generale privind formarea bunurilor imobile
Republica Moldova
1.1. Noiuni privind bunurile imobile i formarea bunurilor imobile
1.2. Scopul i condiiile formrii bunurilor imobile
1.3. Consecutivitatea formrii bunurilor imobile
1.4. Formarea bunurilor imobile n sens comparat

Capitolul II. Cile de formare a bunurilor imobile


2.1. Separarea bunurilor imobile
2.2. Divizarea bunurilor imobile
2.3. Comasarea bunurilor imobile1
2.4. Combinarea bunurilor imobile
Capitolul III. Procedura de formare a bunurilor imobile
3.1. Formarea bunurilor imobile proprietate public
3.2. Formarea bunurilor imobile proprietate privat
3.3. nregistrarea bunurilor imobile nou formate
Capitolul IV. Formarea bunurilor imobile pe cale silit
4.1. Cile de executare a plilor
4.2. Executarea silit a plilor n privina persoanelor fizice i persoanelor juridice
4.3. Formarea bunurilor imobile la iniiativa instanei judectoreti, a executorului
judectoresc i a organului fiscal
Capitolul V. Aspecte practice
Concluzii i recomandri
Bibliografie

CUPRINS

Introducere
Capitolul I. Generaliti privind formarea bunurilor imobile
1.1.Bunurile imobile obiecte ale formarii
1.2. Scopul i condiiile formrii bunurilor imobile
1.4. Reglementarea juridica a formarii b.i. in sens comparat (actele care stau la
baza)
Capitolul II. Cile de formare a bunurilor imobile
2.1. Separarea bunurilor imobile.
2.2. Divizarea bunurilor imobile.
2.3. Comasarea bunurilor imobile.
2.4. Combinarea bunurilor imobile.
Capitolul III. Specificul formarii unor categorii de bunuri imobile
3.1. Formarea bunurilor imobile proprietate public
3.3. Formarea bunurilor imobile pe cale silit
3.4. nregistrarea bunurilor imobile nou formate n Registrul bunurilor imobile
Capitolul IV. Aspecte practice
Concluzii i recomandri
Bibliografie

1.2. Scopul i condiiile formrii bunurilor imobile

Formarea bunurilor imobile reprezint un complex de lucrri executate n


vederea apariiei unui nou bun imobil, ca obiect de drept independent n orice scop,
care nu contravine legislaiei, inclusiv n scopul transmiterii terenurilor n
proprietate sau folosin, efecturii tranzaciilor cu bunuri imobile, dezvoltrii
terenului (construirea unor construcii i altor lucrri), mpririi bunului imobil
proprietate comun, schimbului de terenuri, separrii sau comasrii bunurilor
imobile, vnzrii la licitaie a unei poriuni de teren i/sau unei pri de construcie,
etc. Formarea bunului imobil se iniiaz de proprietarul acestuia (bunului imobil),
inclusiv statul sau unitatea administrativ-teritorial, prin intermediul autoritii
mputernicite cu administrarea bunului, titularii de drepturi reale i de alte drepturi
patrimoniale cu acordul proprietarului, instana de judecat i organele fiscale, n
cazurile prevzute de legislaia n vigoare. Lucrrile de formare a bunurilor imobile
sunt executate de oficiile cadastrale teritoriale, de ntreprinderi de stat sau
ntreprinderi private, care dispun de ingineri cadastrali, certificai la Agenia de Stat
Relaii Funciare i Cadastru.
Potrivit Legii cu privire la formarea bunurilor imobile, la executarea lucrrilor
de formare a bunurilor se vor respecta urmtoarele condiii principale1:
1. bunurile formate s corespund destinaiei iniiale, s fie respectate normele de
aprare mpotriva incendiilor, normele sanitare, ecologice, urbanistice ori
schimbarea destinaiei s se fac n cadrul procedurii de formare sau pn la
iniierea ei;
2. s nu se formeze un bun imobil care nu va putea fi utilizat constant conform
destinaiei sau ale crui condiii de utilizare vor fi nrutite;
3. bunul imobil format s fie asigurat cu drum de acces ori s fie posibil instituirea
servituii de trecere, s fie posibil asigurarea, dup necesitate, a terenurilor
destinate construciei cu conducte de ap, cu canalizare etc.;
4. ncperea izolat ce se formeaz s fie asigurat cu intrare separat;

1 M. Cotorobai, P. Zamfir, V. Ursu Dreptul Funiciar, 2001, Editura Cartier pag. 143

5. bunurile imobile s fie formate ca bunuri separate n fiecare unitate administrativteritorial dac hotarele terenului ce se formeaz se intersecteaz cu hotarele
diferitelor uniti administrativ-teritoriale;
6. configuraia, dimensiunile i ali indici ai bunului imobil ce se formeaz s fie
conforme cerinelor planului sau regimului stabilit dac acest bun se formeaz pe
un teritoriu unde exist plan urbanistic al localitii sau dac este stabilit un regim
special de folosin a terenului sau a construciei;
7. s se in cont, la formarea bunurilor imobile cu destinaie agricol, de normele
agrotehnice, de alte norme i reguli prevzute de legislaie pentru aceast categorie
de terenuri;
8. proiectarea hotarelor terenurilor destinate construciilor, forma i dimensiunile lor
s fie conforme normelor stabilite n legislaia cu privire la urbanism;
9. persoana interesat n formarea construciei, apartamentului, ncperii izolate ce
implic lucrri pentru care, n conformitate cu legislaia, se cere autorizaie de
construire s obin o astfel de autorizaie i s depun o copie de pe ea la oficiul
cadastral teritorial.
La caz, inem s menionm, c dei legea prevede exhaustiv condiiile ce
necesit a fi respectate la momentul formrii bunului, n practic acestea n mare
parte nu se iau n consideraie, iar bunurile se formeaz cu devieri grave, ulterior
cruia se nainteaz aciuni n instana de judecat. n explicarea acestui fapt,
relatm urmtoarea situaie. A.B. printr-un contract de vnzare cumprarea cu
autoritatea public local, a obinut dreptul de proprietate asupra unui teren agricol
de 5 ha, amplasat n aproprierea drumului public M2. Urmare a nregistrrii
dreptului su la Oficiul Cadastral Teritorial, proprietarul A.B. schimb destina ia
terenului, potrivit normelor legale, n teren cu destinaie n construc ie. Astfel,
acesta ncepe construcia unui frigider agricol, ins ulterior a constat c deplasnduse spre terenul su, el traversa n mod abuziv terenurile altor proprietari (se
anexeaz Planul geometric) . n acest sens, acesta a naintat o cerere de instituirea
servituii ctre autoritatea public central, care este proprietarul terenului din zona
adiacent, aceasta fiind unica soluie de a ajunge la terenul su. n acest mod,
autoritatea public central, potrivit legii nu este in drept s ofere servitu i de
trecere ci, n condiiile Legii drumurilor nr. 509, ofer Autorizaii de amplasare a

obiectivului n zona drumului public. Astfel, autoritatea public local prin faptul
nerespectrii prevederilor Legii cu privire la formarea bunurilor imobile, a impus
proprietarului terenului cheltuieli adiionale, cheltuieli care vor fi suportate anual.
Potrivit Codului practic de formare a bunurilor imobile, aprobat la 11.04.2006,
pentru toate bunurile imobile, care urmeaz a fi formate, criterii de formare vor
servi:
- lipsa interdiciilor legale cu privire la separarea, divizarea, comasarea sau
combinarea bunului imobil iniial n temeiul cruia se propune formarea bunului
imobil nou;
- pstrarea pentru bunurile imobile nou formate a destinaiei obiectului iniial,
inclusiv a terenului; schimbarea destinaiei obiectului, n caz de necesitate;
- pstrarea pentru bunurile imobile nou formate a valorii materiale, inclusiv
performanele de utilizare.

Nu pot fi formate ca obiect independent de drept:construciile auxiliare ale


cror funcii snt legate direct de construcia principal; instalaiile inginereti;
anexele de deservire a gospodriei, dac este imposibil specificarea dependenei
lor funcionale sau dac folosirea lor nu este definit;gardurile, pereii, bornele de
hotar, alte instalaii ale cror funcii snt legate direct de teren sau de construcia
principal.
n baza studiului i avizului, executantul va elabora proiectul de formare a
bunului imobil. Proiectarea se va efectua n conformitate cu prevederile
normativelor i instruciunilor n vigoare, innd cont de destinaia obiectului i
solicitrile proprietarului privind stabilirea hotarelor generale sau fixe, precum i
alte caracteristici ale bunului imobil care se formeaz. Pentru elaborarea
proiectului de formare, executantul lucrrilor cadastrale identific bunurile
imobile, ntocmind un act de constatare pe teren. n cazul n care datele din
cadastru nu coincid cu datele constatate pe teren, iar msurrile de control indic

devieri n parametrii tehnici ai bunului imobil mai mult de 10 %, se iniiaz


procedura de corectare a erorilor, sau modificare a planului cadastral, sau alte
proceduri de a aduce n corespundere situaia de pe teren i informaia din cadastrul
bunurilor imobile.
Dac concomitent cu procedura de formare, are loc schimbarea destinaiei,
aceasta se va asigurat pn la nregistrarea bunurilor imobile, n baza proiectului
de formare. Proiectul de formare a bunului imobil pentru terenurile amplasate n
intravilanul localitilor va fi coordonat cu serviciile autoritilor administraiei
publice locale n funcie de destinaia bunului. De regul, proiectele se vor
coordona cu serviciul de urbanism cnd se va forma un bun imobil cu construcie,
ori pe terenul separat se preconizeaz o construcie. n cazul stabilirii unor restricii
sau cerine speciale la folosirea bunului imobil, proiectul va fi coordonat cu
organul abilitat, conform legislaiei (serviciul pompieri, sanitar, etc.). Proiectul de
formare a bunului imobil pentru terenurile amplasate n extravilan se va coordona
cu serviciul funciar al primriei. Responsabilitatea privind coordonarea proiectului
se pune n seama proprietarului sau persoanei abilitate cu astfel de drepturi de ctre
proprietar.
Particularitiele de formare a terenurilor cu construcii.2 Construcie este o
cldire sau edificiu a crei strmutare este imposibil fr cauzarea de prejudiciu
destinaiei, i poate fi format din unul sau mai multe tronsoane, care alctuiesc un
ntreg. Criteriile de indivizibilitate sunt structura cldirii (fundaia, pereii,
acoperiul, etc.) i materialele de construcie; n lipsa elementelor constructive ce
unesc mai multe pri ale unei construcii, criteriu de construcie unitar poate servi
destinaia acesteia, omogenitatea materialelor de construcie, scrile comune, stilul
arhitectonic unic.
Construcie principal pe un sector de teren este construcia considerat
principal din punct de vedere al structurii, caracteristicilor arhitectonice i
destinaiei. Pe un sector de teren pot fi una sau mai multe construcii principale.
Construcie accesorie (auxiliar) este construcia destinat unor funcii secundare
2 Op. cit, pag. 144

(suplimentare) n raport cu construcia principal i prin amplasamentul su n


aproprierea nemijlocit a construciei principale, formeaz o unitate funcional.
n cazul n care bunul imobil se formeaz pe un teritoriu unde exist planul
urbanistic de dezvoltare a localitii sau este stabilit regim special de folosin a
terenului sau construciei, configuraia, dimensiunile i ali indici ai bunului imobil
ce se formeaz trebuie s corespund cerinelor planului urbanistic sau regimului
stabilit.
La separarea unui teren pentru a se construi un obiect nou trebuie de inut cont
c executarea construciilor se face numai cu respectarea distanelor minime
obligatorii fa de limitele laterale i posterioare ale parcelei, normelor sanitare i
distanelor minime necesare interveniilor n caz de incendiu, stabilite de
normativele tehnice. Distana dintre dou construcii (ziduri) se consider
deschiderea (spaiul liber) dintre pereii exteriori i alte construcii. n caz c sunt
construcii proeminente cu mai mult de unu metru, executate din materiale
combustibile, distana se va calcula dintre aceste construcii. Separarea unui teren
pentru construcii se va face la iniiativa proprietarului (altor persoane n drept) sau
a autoritii administraiei publice locale, potrivit legislaiein caz c pentru
formarea bunului imobil va fi necesar schimbarea destinaiei terenului,
beneficiarul urmeaz s se adreseze autoritilor administraiei publice locale.
n cazul n care la formarea bunului imobil apare necesitatea de constituire a
servitutii pentru exploatarea construciei, aceasta (servitutea) se va specifica n
decizia de formare a bunului imobil, emis de persoana care iniiaz formarea
bunului imobil. Servitutea nu trebuie s vin n contradicie cu planul de dezvoltare
a teritoriului. Separarea forat a unei pri din construcie se poate efectua la
cererea instanei de judecat, executorului judectoresc ori organului fiscal n
temeiul expertizei tehnice, conform prevederilor legislaiei n vigoare. Modificarea
categoriei de destinaie i modul de folosin a construciilor, conform legislaiei n
vigoare, se efectueaz prin decizia autoritilor administraiei publice locale. Linia
de demarcare ce desparte o unitate imobiliar (ncpere izolat) se va exprima prin
perei portani sau despritori iar n plan orizontal prin tavan i pardoseal. n

cazul n care bunul imobil se va forma prin divizarea unei pri a construciei
(tronson) linia de demarcare, de regul, va servi structura (construciile portante)
cldirii. Elementele construciei determinate ca proprietate comun (fundaia,
pereii, scrile, holul, coridorul, ascensorul, acoperiul etc.) vor fi utilizate n
conformitate cu condiiile generale de exploatare a construciei n ansamblu, n
interesul tuturor proprietarilor i nu pot fi separate pentru a se forma bunuri
imobile3.
Formarea bunului imobil poate fi refuzat n cazul n care construirea i
exploatarea obiectului nou construit poate atenta n mod inadmisibil construciile
existente. Se va refuza i formarea terenului cu construcie existent, n cazul n
care aceasta (construcia) este amplasat n afara aliniamentului de construcii
(liniei roii), cu excepia monumentelor de istorie i cultur.

3 Hotrrea Guvernului nr. 718 din 20.07.2000 privind aprobarea tarifelor pentru serviciile prestate de
oficiile cadastrale teritoriale. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 2000, nr.88-90