Ministerul Educatii al Republicii Moldova

Universitatea Tehnica a Republicii Moldova

Facultatea Cadastru, Geodezie si Constructii
Catedra Drept Patrimonial

Comunicare
Disciplina: Drept Imobiliar

Tema:Drepturile de crean, faptele i raporturile juridice

ce au legtur cu bunurile imobile supuse notrii
cadastrului

A efectuat: st. gr. DP1117, Purici Livia

A verificat: conf.unv., dr. Ilie Teaca

Chiinu 2013
0

Notarea presupune nscrierea drepturilor de crean, faptelor sau raporturilor juridice,

care nu pot constitui obiect al intabulrii sau nscrierii provizorii.
nscrierea provizorie i intabularea i notarea se face doar n cazurile prevzute de lege.
Intabularea poate constitui drept condiie de dobndire sau opozabilitate a dreptului stabilite
att prin lege, ct i prin contract, iar prin urmare, intabularea poate fi aplicat i n cazurile n
care legea nu prevede obligativitatea nregistrrii dreptului real imobiliar.
Drepturile de crean, faptele sau raporturile juridice aferente imobilelor consemnnate n
registru dedevin opozabile terilor numai prin notare.
Sunt supuse notrii n registru:
a)

punerea sub interdicie judectoreasc i ridicarea acestei msuri;

b)

locaiunea i cesiunea fructelor pe mai mult de trei ani;

c)

interdicia de nstrinare sau de grevare a unui drept nscris;

d)

antecontractul;

e)

dreptul de preemiune nscut din actul juridic;

f)
g)

intenia de a nstrina sau ipoteca;

schimbarea rangului ipotecii, poprirea creanei ipotecare i gajul asupra

creanei ipotecare;
h)

sechestrul, urmrirea imobilului sau a fructelor sale;

i)

aciunea n prestaie tabular sau aciunea n rectifiare;

j)

aciunea pentru aprarea drepturilor reale nscrise n registrul bunurilolr

imobile, aciunile n desfiinarea actului juridic pentrru nulitate, rezoluiune ori alte cauze de
ineficacitate, precum i oricec alte aciuni privitoare la drepturi dee crean, fapte sau
raporturi juridicec n legtur cu imobilele nscrise;
k)

alte cazuri prevzute de lege.

1

(1)

Articolul 508 Cod civil determin categoriile de raporturi juridice, fapte i drepturi de

crean care sunt supuse notrii. Regula principal enunat prin alineatul nti al prezentului
articolul stabilete, c opozabilitatea faptelor, drepturilor de crean i raporturilor juridice
aferente bunurilor imobile sunt opozabile doar prin notarea n registrul bunurilor imobile.
Prin opozabilitatea dreptului notat se are n vedere posibilitatea titularului de a opune
condiiile acestuia att debitorului, ct i terelor persoane.
(2)

Alineatul doi stabilete unele categorii ale drepturilor de crean, faptelor i

raporturilor juridice aferente imobilelor care sun supuse notrii, i anuume:

a)

Punerea sub interdicie judectoreasc i ridicarea acestei msuri. Prin punere sub

interdicie judectoreasc se are n vedere acea msur de asigurare a aciunii, care presupune
interdicia de a svri anumite acte, n ce privete bunul imobil. Aceast interdicie se
noteaz n baza ncheierii instanei de judecat (articolul 175 Cod de procedur civil)
prezentat fie de instana de judecat, fie de persoana interesat. ncheierea cu privire la
punerea interdiciei judectoreti este de executare imediat.
Prin ridicarea acestei interdiciei judectoreti se are n vedere anularea msurii de
asigurare. Aceast anulare este reflectat n ncheierea instanei de judecat de anulare a
msurii de asigurare, sau de substituire a interdiciei judectoreti cu o alt form de asigurare
a aciunii, sau n hotrrea irevocabil de respingere a aciunii n vederea asigurrii crea s-a
pus interdicia. Recursul mpotriva ncheierii de anulare a msurii de asigurare a aciunii sau
de substituire cu o alt form de asigurare suspend executarea ncheierii (articolul 181 Cod
de procedur civil).
b)

Locaiunea i cesiunea fructelor pe mai mult de trei ani. Prin locaiune este

necesar de neles dreptul dobndit n temeiul contractului de locaiune. Este necesar de inut
cont, c prin dreptul de locaiune se are n vedere nu doar locaiunea dobndit n temeiul
contractului de locaiune (articolul 875 Cod civil), dar i n temeiul contractului de arend,
chirie etc. Prin fructe este necesar de neles rezultatele sau veniturile obinunte n urma
exercitrii dreptului de folosin asupra bunului imobil. Cesiunea fructelor se face dup
regulile stabilite de articolele 556-566 Cod civil.
c)

Interdicia de nstrinare sau de grevare a unui drept nscris presupune aceleai

mprejurr cum i la lit.a) a articolului 508 Cod civil, dar n comparaie cu interdicia
2

judectoreasc, interdicia de nstrinare sau de grevare a unui drept poate avea i natur
contractual. Ridicarea interdiciei poate fi fcut fie n baza consemnnrii comune a ambelor
pri la iniiativa crora a fost notat interdicia, fie n temeiul hotrrii instanei de judecat,
prin care se declar ridicarea sau nulitatea interdiciei.
d)

Antecontractul constituie o convenie prin care prile promit, iar n unele cazuri

i garanteaz ncheierea unui contract n viitor (exemplu: promisiunea de a contracta,

contractul de arvun etc.). Temei de efectuare a nscrisului va fi antecontractul prezentat de
ctre pri. Temei pentru radierea nscrisului constituie, dup caz, consemnarea fcut de
ambele pri despre rezilierea contractului, sau hotrrea instanei de judecat privind
declararea nulitii sau rezilierii antecontractului, fie ndeplinirea condiiei rezolutorii sub
care a fost ncheiat antecontractul. n ultimul caz, radierea se face din oficiu de ctre
registratorul oficiului cadastral teritorial.
e)

Dreptul de preemiune nscut din actul juridic. Temei de nregistrare a dreptului

de preemiune servete contractul prin care prile au stipulat preemiunea la ncheierea

contractului. Acesta este radiat odat cu consemnarea prilor despre ncetarea dreptului de
preemiune sau din momentul nregistrrii dreptului persoanei care este titular al dreptului de
preemiune.
f)

Intenia de a nstrina sau ipoteca este mai mult o notare cu titlu de informaie.

Ea se noteaz la cererea titularului dreptului. Radierea poate fi operat deasemenea la

cecrerea titularului dreptului sau la momentul nregistrrii dreptului unei alte persoane.
Totodat, efectul acesteia presupune pstrarea ordinii (rangului) de nregistrare n cazul
ncheierii contractului de nstrinare sau ipotec.
g)

Schimbarea rangului ipotecii, poprirea creanei ipotecare i gajul asupra creanei

ipotecare, pe lng caracterul informativ mai are drept efect i stabilirea ordinii de satisfacere
a creanelor garantate prin gaj.
h)

Sechestrul, urmrirea imobilului sau a fructelor sale constituie msuri de

asigurare a aciunii civile sau a unei eventuale nstrinri sau confiscri ale bunurilor. Acestea
se aplic att prin ncheierea instanei de judecat, ct i prin actele de procedur penal, iar
n cazul urmririi bunurilor pentru obligaiile fiscale, se aplic i n baza deciziei organului
fiscal.
3

i)

Aciunea n prestaie tabular sau aciunea n rectifiare este supus notrii prin

depunerea cererii i anexarea copiei cererii de chemare n judecat. Radierea notrii privind
aciunea n prestaie tabular sau aciunea n rectificare este operat n temeiul unei hotrri a
instanei de judedcat privind admiterea sau respingerea aciunii naintate, precum i n
temeiul unei tranzacii.
j)

Aciunea pentru aprarea drepturilor reale nscrise n registrul bunurilor

imobile, aciunile n desfiinarea actului juridic pentru nulitate, rezoluiune ori alte cauze de
ineficacitate, precum i orice alte aciuni privitoare la drepturi de crean, fapte sau raporturi
juridice n legtur cu imobilele nscrise. Notarea n privina acestora se face prin depunerea
cererii de efectuare a nscrisului n registru, la care se anexeaz copia cererii de chemare n
judecat. Radierea se face n aceleai condiii ca i la litera i) a prezentului articol.
Deasemenea pot fi supuse notrii i alte cazuri care sunt prevzute de lege, dar care au
referin la bunurile imobile i nu constituie obiect al intabulrii sau nscrierii provizorii. Spre
exemplu poate fi supus notrii incapacitatea titularului dreptului sau persoana interesat
poate nota o contestaie a autenticitii nscrisului n registrul bunurilor imobile.

nscrierile n subcapitolul III al Registrului bunurilor imobile

n Partea nti a subcapitolului III intitulat Alte drepturi reale, se nscriu alte drepturi reale:
uzufructul, uzul, abitaia, superficia, servitutea terenului aservit, gajul, folosina asupra
terenurilor statului sau unitilor administrativ-teritoriale, gestiunea economic, concesiunea.
Coninutul nscrierilor din partea ntia a subcapitolului va fi diferit n funcie de dreptul
supus nscrierii.
Astfel, n funcie de criteriile enunate, se vor efectua urmtoarele nscrieri:
referitoare la servitute;
ca grevare a dreptului, servitutea se va nregistra astfel: Numrul de ordine al nscrierii.
Denumirea dreptului i tipul acestuia conform actului juridic. Obiectul grevrii. Obiectul
dominant. Temeiul nscrierii. Termenul, data nscrierii, felul nscrierii.
Dreptul de servitute se nregistreaz la cererea proprietarului dominant, cu anexarea actelor
doveditoare: contractului ncheiat n modul stabilit; deciziei autoritii administraiei publice
locale privind terenul aflat n proprietate public; hotrrii judectoreti. La documentele
prezentate oficiului cadastral teritorial, se vor anexa i planul terenului, n care se indic
hotarele i/sau planul construciei. Dreptul de servitute se nscrie n registrul bunurilor
imobile ca sarcin a proprietarului fondului aservit, n subcapitolul III, i ca folos al
proprietarului fondului dominant, n subcapitolul doi meniuni.
Suntem de prerea c servitutea poate fi instituit i n interesul i la cererea persoanei
posesor al terenului cu dreptul de posesiune i folosin nelimitat.
Temeiurile de stingere a dreptului de servitute snt:
1) consolidarea terenurilor - ambele terenuri ajung n proprietatea aceleiai persoane;
2) renunarea proprietarului terenului dominant;
3) expirare a termenului pentru care a fost constituit dreptul de servitute dac n actul de
constituire a fost stipulat termenul [regula general fiind cea conform creia servitutea exist
att timp ct exist bunul imobil];
4) rscumprare n condiiile prevzute la art. 442 din C. civ. dreptul de servitude se stinge
la data radierii din registrul bunurilor imobile;
5) imposibilitatea de exercitare [a secatrul];
6) neuz pentru o perioad de 10 ani n condiiile art. 441 din C. civ.;
7) dispariie a oricrei utiliti a servituii;
8) expropriere a terenului aservit, dac servitutea este contrar utilitii publice creia i va
fi afectat bunul expropriat;
9) stingere a dreptului de superficie dac a fost constituit n temeiul art. 443 alin (3) .
5

Dreptul de servitute se radiaz din registrul bunurilor imobile la cererea persoanei interesate,
la care se anexeaz actele confirmatoare.
referitoare la ipotec;
se indic: Numrul de ordine. Denumirea dreptului Ipoteca. Obiectul grevrii se indic
imobilul care este obiectul ipotecii conform actului juridic [numrul de ordine, denumirea i
numrul cadastral]. n cazul n care se ipotecheaz o cot-parte, se indic i numele
proprietarului cotei-pri ce se ipotecheaz. Obiectul ipotecii va fi stabilit clar n caz contrar,
registratorul este n drept s refuze nregistrarea ipotecii. Temeiul nscrierii actul juridic,
numrul, data. Termenul data constituirii ipotecii i termenul [dac a fost stabilit], precum
i valoarea obligaiei garantate. Rangul dreptului ordinea de preferin a stingerii
creanelor n funcie de consecutivitatea nscrierii dreptului. [rangul ipotecii]. Titularul
dreptului date despre creditorul gajist: pentru persoana fizic: numele, prenumele, codul
personal etc., domiciliul; pentru persoana juridic: denumirea, numrul de identificare de
stat, sediul. Data nregistrrii. Felul nscrierii [intabulare sau nscriere provizorie]. n cazul n
care, conform condiiilor ipotecii, debitorului gajist i este interzis s ipotecheze ulterior
bunul sau s-l greveze n alt mod, nsubcapitolul III partea a doua se noteaz aceste interdicii
din oficiu de ctre registrator, indifferent de faptul dac notarea a fost solicitat expres de
titular sau nu. Radierea ipotecii se face n temeiul documentelor indicate n C. civ., la art. 473.
n cazul n care radierea ipotecii se efectueaz provizoriu [ex. n temeiul hotrrii
judectoreti nedefinitive], la rubrica Radierea dreptului se nscrie radiat provizoriu n
temeiul hotrrii judectoriei de circumscripie Rcani din 14.08. 2005 .
Ipoteca este o garanie real imobiliar prin care un bun nemictor este afectat la executarea
unei obligaii, fr a deposeda pe titularul dreptului ipotecat, care confer creditorului dreptul
s-l urmreasc, n orice mini s-ar afla, i s-i satisfac creana din preul obinut din
vnzarea silit, rangul de preferin fiind asigurat prin nscriere n registrul bunurilor imobile
[204, p. 300]. Acelai imobil poate servi la garantarea plii datoriilor contractate fa de mai
muli creditori care, la rndul lor, pot lua inscripii ipotecare. Ordinea n care se nscriu
ipotecile confer rangul lor n funcie de apariia dreptului de gaj.
C. civ. la art. 454, definete gajul ca un drept real, n al crui temei creditorul poate pretinde
satisfacerea creanelor sale cu preferin fa de ceilali creditori, inclusiv statul, din valoarea
bunurilor ipotecate n cazul n care debitorul nu execut obligaia garantat prin ipotec.
Bncile comerciale acord credite asigurate, prin bunuri imobile, regimul juridic fiind
nregistrat n Registrul public ca sarcin a proprietii i ca drept de garanie al creditorului
6

ipotecar. Imobilul rmne n posesiunea debitorului ipotecar sau a unui ter care acioneaz n
numele debitorului ipotecar [C. civ., art. 455 alin. (2)].
Obiecte al dreptului de ipotec pot fi bunurile imobile enumerate la art. 288 din C. civ.:
terenul, construciile, alte imobile legate nemijlocit de pmnt, mpreun cu terenul aferent
necesar asigurrii funcionale a imobilului ipotecat sau cu dreptul de folosin a acestuia. Este
ipotec i grevarea locaiunii, prezente i viitoare; ipoteca de ntreprinztor, care se extinde
asupra bunurilor imobile, asupra altor bunuri i drepturi patrimoniale, reflectate n bilanul
ntreprinderii, dac legea sau contractul nu prevede altfel, etc.
Ipotecarea loturilor de pmnt. Sunt pasibile de ipotecare terenurile ce aparin cu
drept de
proprietate persoanelor fizice i juridice, proprietate n devlmie i cea pe cote-pri.
Ipoteca este nregistrat la OCT, la cerere, la care se anexeaz contractul de ipotec [C. civ.,
art. 44 alin (1)] i documentele indicate n contract, n care va fi stipulat perioada ipotecii,
preul bunului, valoarea obligaiei asigurate prin ipotec sau modul i condiiile determinrii
acestei valori, admisibilitatea cesiunii. La contractul de ipotec, se va anexa, dup caz, i
decizia organului abilitat de a dispune de bunurile persoanei juridice cu mai muli fondatori.
Considerm util a se prevedea n contract regimul juridic al bunurilor amplasate pe
terenul
ipotecat. Or, n cazul nerambursrii creditului, s-ar putea ntmpla ca creditorul s pretind i
la bunurile debitorului amplasate pe teren ori s mpiedice exploatarea acestora invocnd
prevederile C. civ., art. 457 alin. (7): Dreptul de gaj se extinde asupra accesoriilor bunului
principal obiect al gajului dac n contract nu este prevzut altfel. n spiritul elementului
intenional, propunem o alt redacie a prevederii n cauz: Dreptul de gaj se extinde asupra
accesoriilor bunului principal obiect al gajului n msura n care nu au fost satisfcute
creanele. Astfel, dac pe lotul ipotecat exist construcii, acestea rmn proprietate a
debitorului cu drept de superficie, totodat, debitorul obine un drept de servitute asupra
terenului necesar exploatrii construciei. Ipotecarea spaiului locativ. Ipotecarea spaiului
locativ poate crea n practic multe probleme n cazul cnd debitorul nu ramburseaz creditul.
De exemplu, n apartamentul ipotecat locuiesc copiii minori ai debitorului. Creditorul, n
temeiul contractului i potrivit dreptului de ipotec nscris n Registru, i valorific dreptul.
Ce se va ntmpla cu membrii de familie [minori] ai debitorului?
Federaia Rus, prin Legea nr. 102 din 16.07.1998 cu privire la ipotec , n continuare
Legea nr. 102/1998/R, la art. 78 alin. (1), prevede expres: Lipsirea debitorului de imobilul
ipotecat i de dreptul asupra lui n cazul nerambursrii creditului nu duce i la evacuarea
7

acestuia din spaiul locativ, cu excepia cazului cnd dispune de un alt spaiu. n accepiunea
prevederilor acestei legi, dobnditorul imobilului ipotecat [apartament, cas etc.] i fostul
proprietar ncheie un contract de locaiune. Dac dobnditorul se mpotrivete, litigiul se
soluioneaz pe cale judectoreasc.
Aceasta va decide n favoarea debitorului [dei ar putea s fie i invers]. Dobnditorul
imobilului grevat va accepta ncheierea contractului de locaiune, dar pentru o anumit
perioad.
Reglementri similare gsim i n legislaia unor alte ri, de exemplu, n Frana, n
Legea din 12 iulie 1909 privind instituirea proprietii de familie, asupra creia nu se rsfrng
revederile
privitoare la lipsire de proprietate n caz de nerambursare a creditului.
Dreptul de ipotec se constituie n temeiul: legii; contractului de ipotec [C. civ., art. 466].
Dreptul de ipotec se nscrie la oficiul cadastral teritorial n a crui raz teritorial este
amplasat bunul imobil ipotecat. Dreptul de ipotec se nscrie la cererea creditorului ipotecar
sau la cererea comun, sau n temeiul hotrrii judectoreti.
Dreptul de ipotec se nscrie n registrul bunurilor imobile la Capitolul A (terenul) sau B
(construcia), subcapitolul III Grevri.
Contractul i dreptul de ipotec se nscrie n registrul bunurilor imobile la oficiul
cadastral teritorial n a crui raz teritorial este amplasat bunul imobil, n termen de 3 luni de
la data ncheierii. Nerespectarea termenului atrage nulitatea contractului [C. civ., art. 470 lit.
a)]. Dac contractul de vnzare-cumprare i contractul de ipotec sunt ncheiate concomitent,
dreptul de proprietate i ipoteca snt nregistrate consecutiv.
Ipoteca de ntreprinztor. Proprietarul unei ntreprinderi complex patrimonial poate
s-i exercite dreptul de dispoziie asupra ei prin nstrinare, dare n posesiune, ipotecare [C.
civ., art. 817]. Acelai cod prevede transmiterea ntreprinderii i prin succesiune. Bunurile
aduse de membri ca aport, cotizaie, contribuie, cuprinse n activul social, formeaz gajul
general al creditorilor persoanei juridice.ntreprinderea, ca un complex patrimonial utilizat
pentru practicarea activitii de ntreprinztor, poate constitui obiectul material al contractului
de ipotec [122, p. p.30]. La cererea de nregistrare a dreptului de ipotec, prile vor anexa la
contractul de ipotec i actul de inventariere a bunurilor, prin care se stabilete existena
efectiv a mijloacelor fixe, terenurilor etc. De asemenea, se va anexa concluzia unui auditor
independent privind preul total al imobilelor ipotecate.
Din cadrul normativ existent, deducem inadmisibilitatea ipotecrii ntreprinderilor de drept
public, cu unele excepii admise de ctre Departamentului Privatizrii. OCT nu va nregistra
8

contractul de ipotec al crui obiect este ntreprinderea mpotriva creia s-a iniiat proces de
insolvabilitate. Dreptul de ipotec se nscrie n temeiul: contractului de ipotec, autentificat
notarial; deciziei organului de conducere abilitat cu prerogativele dispoziiei asupra bunurilor
imobile a persoanei juridice de drept privat [Adunarea general a asociailor, Consiliul de
administraie, fondatorii etc]; n privina persoanei juridice de drept public decizia
Departamentului Privatizrii, actului de inventariere. Codul civil prin art. 467 a stabilit c
gajul legal se poate nate din creanele: statului, pentru sumele datorate n temeiul legislaii
fiscale; persoanelor care au participat la construcia imobilelor; n temeiul unei hotrri
judectoreti.
Legiuitorul a stabilit pentru naterea dreptului de ipotec nregistrarea contractul de ipotec n
Registru n termen de 3 luni de la data ncheierii [art. 470 alin. (2) lit. a)].
n cazul proprietii comune n devlmie, dreptul de ipotec se va nscrie numai cu acordul
tuturor coproprietarilor. n cazul n care, conform condiiilor ipotecii, debitorului i este
interzis s dispun de bunul imobil ipotecat i/sau s ipotecheze ulterior acest imobil, n
registrul bunurilor imobile se menioneaz interdiciile.
Cesiunea ipotecii se nregistreaz n baza contractului de cesiune a creanei.
Dreptul de ipotec nceteaz n cazul:
stingerii obligaiei garantate prin ipotec;
expirrii termenului pentru care a fost constituit dreptul de ipotec;
pieirii bunurilor gajate;
comercializrii silite a bunurilor gajate;
unor alte situaii prevzute de lege.
Documentele care confirm executarea total sau parial a obligaiilor garantate prin ipotec
constituie temei pentru nregistrarea modificrilor corespunztoare n Registrul gajului [C.
civ., art. 472].
Conform dispoziiilor C. civ., art. 473, n urma stingerii dreptului de ipotec,
informaia cu privire la aceasta urmeaz a fi radiat din registrul gajului i din registrul
bunurilor imobile.
Radierea dreptului de ipotec se efectueaz la cererea:
1) creditorului gajist;
2) debitorului
gajist, n temeiul unui demers, semnat de ambele pri, a declaraiei scrise a creditorului cu
privirela renunarea la gaj sau a hotrrii judectoreti;
9

3) terului care a dobndit obiectul gajului, n baza declaraiei scrise a creditorului gajist cu
privire la radierea gajului, a certificatului eliberat de executorul judectoresc, prin care se
confirm c bunul a fost dobndit n cadrul procedurii de executare silit, a certificatului
eliberat de instana de judecat pentru confirmarea faptului c bunul a fost dobndit n
cadrul procesului de insolvabilitate, a hotrrii judectoreti cu privire la expirarea ipotecii,
chiar dac nu a fost parte la proces.
Referitor la uzufruct, uz, abitaie.
Se va indica: numrul de ordine al nscrierii. Denumirea dreptului: uzufruct sau uz, sau
abitaie. Obiectul grevrii bunul imobil indicat n subcapitolul I [numrul cadastral].
Temeiul nscrierii: tipul, numrul i data actului juridic. Termenul sau condiia [dac sunt
stabilite]. Rangul dreptului - [dac n actul juridic este indicat] i nseamn ordinea de
exercitare a dreptului n timp, n cazul n care sunt mai muli titulari. Titularul dreptului
atributele de identificare a persoanei fizice sau a persoanei juridice. Data nregistrrii. Felul
nscrierii [intabulare sau nscriere provizorie]. Dreptul de uz i dreptul de 93 abitaie sunt
raporturi caracteristice dreptului de proprietate comun n devlmiei. Astfel, membrii
familiei proprietarului au un drept de uz asupra bunurilor menionate i un drept abitaie
asupra spaiului locativ comun. Drepturile membrilor familiei proprietarului asupralocuinei /
apartamentului, n opinia noastr, sunt drepturi reale ce greveaz dreptul de proprietate al
proprietarului i deaceea propunem s fie nscrise n Registrul bunurilor imobile la rubric
GREVRI. Comparativ cu dreptul de proprietate dreptul de uz i abitaie au caracter
limitat prin ce se deosebesc de dreptul de proprietate. Analiza practicii judiciare ne dovedete
necesitatea reglementrii exprese i exhaustive a drepturilor analizate [Hotrrea Plenului
Curii Supreme de justiie a Republicii Moldova din 7 aprilie 1997]. Acest adevr l
constatm i n Legea nr.620/1995, art. 12 conform creia nstrinarea apartamentului, casei
se va efectua cu acordultuturor membrilor familiei proprietarului, inclusiv a membrilor ce au
participat la privatizarea acestuia. Practica judectoreasc susine ideea legiuitorului prin
Hotrrea [Plenului Curii Supreme de ustiie], nr. 3 din 30 ianuarie 1996 conform creia:
Refuzul membrilor aduli ai familiei ce locuiesc mpreun cu chiriaul i au privatizat la
privatizare de a da acordul n scris privind nstrinarea apartamentului / casei nu poate fi
contestat pe cale judectoreasc. n concluzie membrii aduli ai familiei care au participat la
privatizare sunt considerai coproprietari n devlmie acordul fiind necesar pentru
nstrinarea apartamentului, deci drepturilor acestora trebuiesc nscrise n Registrul bunurilor
imobile. Provoac confuz Hotrrea Plenului Curii Supreme de Justiie conform creia
10

coproprietarilor care nu mai locuiesc n apartament sau cas nu li se cere acordul la

nstrinarea acesteia. Or, n accepiune general dreptul de proprietate este
un drept absolut i nu poate fi condiionat de anumite circumstane i prin nefolosirea bunului
imobil dreptul de proprietate/coproprietate nu se stinge [prin neuz]. n cazul minorilor
bonurile crora au fost folosite la privatizarea apartamentelor / caselor acordul se va cere la
mplinirea vrstei de 18 ani, ori 16 capacitate de exerciiu deplin prin emancipare sau n
legtur cu nregistrarea cstoriei pn la majorat. n numele minorilor acordul l vor da [sau
nu] organul de tutel i curatel.
Referitoare la superficie.
Se nscriu urmtoarele date: Numrul de ordine. Denumirea dreptului Superficie.
Obiectul grevrii imobilul indicat n subcapitolul I [numrul cadastral]. Temeiul
nscrierii: tipul, numrul i data actului juridic. Termenul. Titularul dreptului. Data
nregistrrii actului juridic. Felul nscrierii [intabulare sau nscriere provizorie.
Dreptul de superficie este definit la art. 443 alin (1) din C. civ. conform cruia superficie este
dreptul real imobiliar de a folosi terenul altuia n vederea edificrii i exploatrii unei
construcii, deasupra i sub acest teren, sau a exploatrii unei construcii existente. Potrivit
doctrinei, dreptul de superficie este un drept real, imobiliar, din care cauz nu poate fi
exercitat dect asupra suprafeei construite sau a suprafeei pe care urmeaz s se
ridice construcia [ 244, p. 50-85].
Constituirea i nregistrarea dreptului de superficie. Dreptul de superficie se nate n temeiul
unui act juridic sau al unei dispoziii legale fiind opozabil terilor din momentul nscrierii n
registrul bunurilor imobile [C. civ., art. 444]. n cazul n care nu a nu a fost stabilit un termen
pentru care se constituie dreptul de superficie, acesta nu va depi 99 de ani.
Dreptul de superficie se constituie de la data nscrierii n registrul bunurilor imobile n
temeiul acordului de voin dintre pri. Temei al constituirii sunt: actul juridic bilateral
[contractul] sau actul juridic unilateral [testamentul].
Dreptul de superficie se nscrie n registrul bunurilor imobile numai cu rangul nti n
subcapitolul III, partea I, rubrica Alte drepturi reale [C. civ., art. 446], la cerere, adresat
OCT, la care se anexeaz documentele de rigoare [inclusiv planul cadastral i planul
geometric].
Dreptul de superficie se stinge i, ca urmare, se radiaz din registrul bunurilor imobile n
condiiile stipulate n C. civ., la art. 449: expirare a termenului stabilit n actul de constituire;
prin consolidare, cnd i construcia, i terenul devin proprietate a aceleiai persoane.
Dreptul de superficie se stinge la data radierii din registrul bunurilor imobile [C. civ., art. 290,
11

499]. Stingerea dreptul de superficie n legtur cu expirarea termenului se efectueaz din

oficiu, fr ca o parte s cear radierea.
Referitor la dreptul de folosin, dreptul de gestiune economic, concesiune.
Se nscriu aceleai date: numrul de ordine al nscrierii, denumirea dreptului, obiectul
grevrii, temeiul nscrierii, termenul, condiia, titularul dreptului, data nregistrrii, felul
nscrierii. n partea a II a subcapitolului III cu titlul Notri, se efectueaz nscrieri referitor
la drepturile de crean, faptele sau rapoartele juridice aferente bunurilor imobile.
n funcie de dreptul, faptul sau raportul juridic se fac nscrieri referitor la:
Sechestru.
Se noteaz: Numrul de ordine al nscrierii. Denumirea nscrierii sechestru.
Obiectul grevrii se indic imobiliarul din subcapitolul I [numrul cadastral]. n cazul n
care se aplic sechestrul pe o cot-parte din imobil aflat n coproprietate pe cote-pri, se
nscriu cotaparte i numele coproprietarului a crui cot-parte a fost sechestrat. Temeiul
nscrierii: tipul, numrul i data actului. Termenul [dac este stabilit]. Data efecturii
nscrierii.
Locaiune [arend].
Numrul de ordine al nscrierii. Denumirea: locaiunea [arenda], sublocaiunea
[subarenda]. Obiectul grevrii - imobilul indicat n subcapitolul I [numrul cadastral] sau o
parte din bun conform planului cadastral anexat. n cazul locaiunii [arenzii] unei pri, se va
descrie partea din bun care este menionat n contract, inclusiv se va indica suprafaa
nchiriat, arendat. Temeiul nscrierii: tipul, numrul data actului juridic. Termenul.
Titularul dreptului. Data efecturii nscrierii. Notarea sublocaiunii [subarendei] se
noteaz ca ilocaiunea. Diferena const n indicarea numelui sublocatarului [subarenda] i
obiectele sublocaiunii [subarendei], conform contractului.
Interdicie i nstrinri, la grevri.
Se indic: Numrul de ordine al nscrierii, Denumirea: interdicia de nstrinare, de
grevare. Obiectul grevrii: dreptul indicat n subcapitolul II, asupra imobilului indicat n
subcapitolul I [numrul cadastral], numele persoanei la care aceast grevarese refer, dup
caz, cota-parte i numele proprietarului. Temeiul nscrierii: tipul, numrul, data actului.
Termenul pentru care este instituit interdicia, dac este indicat n act. Data efecturii
nscrierii.
Antecontract.

12

Se nscriu urmtoarele date: Denumirea. Obiectul grevrii - dreptul indicat n subcapitolul II

asupra bunului imobil indicat n subcapitolul I [numrul cadastral], numele
persoanei care se oblig, cota-parte [dup caz]. Temeiul nscrierii: tipul numrul i data
actului juridic. Termenul sau condiia. Titularul dreptului. Pentru persoana fizic sau persoana
juridic.Data efecturii nscrierii.
Dreptul de preemiune.
Se noteaz: Numrul de ordine al nscrierii. Denumirea drept de preemiune. Obiectul
grevrii imobilul indicat n subcapitolul I [numrul cadastral], cota-parte din bunul imobil
[dup caz] i numele proprietarului. Temeiul nscrierii: tipul, numrul, data actului juridic.
Termenul/Condiia, conform actului juridic. Titularul dreptului. Data efecturii nscrierii.
Schimbarea rangului ipotecii.
Se indic: numrul de ordine al nscrierii. Denumirea: Schimbarea rangului ipotecii.
Obiectul grevrii - bunul imobil indicat n subcapitolul I [numrul cadastral]. Temeiul
nscrierii: tipul, numrul i data actului juridic. Data efecturii nscrierii.
Preavizul de exercitare a dreptului de gaj, scoaterea bunului la licitaie [urmrirea
imobilului].
Se indic: numrul de ordine al nscrierii. Denumirea: preavizul de exercitare a dreptului de
gaj, scoaterea bunului la licitaie [urmrirea imobilului]. Obiectul grevrii imobilul indicat
n subcapitolul I [numrul cadastral] cota-parte i numele proprietarului [dup caz]. Temeiul
nscrierii: tipul, numrul i data actului juridic. Solicitantul nscrierii [dup caz].Data
nregistrrii.
Aciunea n justiie [cererea de chemare n judecat].
Se indic: numrul de ordine alnscrierii. Denumirea. Obiectul grevrii: dreptul indicat n
subcapitolul II asupra imobilului indicat n subcapitolul I [numrul cadastral], numele
persoanei, [dup caz] cota-parte. Temeiul nscrierii: tipul, numrul i data actului juridic.
Numele solicitantului. Data efecturii nscrierii.
Administrarea fiduciar.
Se indic: numrul de ordine la nscrierii. Denumirea. Obiectul grevrii dreptul indicat n
subcapitolul II, asupra bunului imobil indicat n subcapitolul I [numrul cadastral], numele
proprietarului sau titularului de drept, cota-parte [dup caz]. Temeiul nscrierii: tipul, numrul
i data actului juridic. Termenul sau condiia. Titularul dreptului. Data efecturii nscrierii.
Declararea insolvabilitii.

13

Se indic: numrul de ordine al nscrierii. Denumirea:Declararea insolvabilitii. Obiectul

grevrii - dreptul indicat n subcapitolul II, asupra imobilului indicat n subcapitolul I
[numrul cadastral], cota-parte [dup caz] i numele proprietarului. Temeiul nscrierii. Data
nscrierii.
Procedura de reorganizare, procedura de dizolvare.
Se indic: numrul de ordine alnscrierii. Denumirea: n procedur de reorganizare, n
procedur de dizolvare. Obiectul grevrii dreptul indicat n subcapitolul II asupra
imobilului indicat n subcapitolul I [numrul cadastral], cota-parte [dup caz] i numele
proprietarului sau altui titular de drept. Temeiul nscrierii. Data nscrierii.
Amnarea mprelii imobilului aflat n coproprietate.
Se indic: numrul de ordine al nscrierii. Denumirea: Amnarea imobilului aflat n
coproprietate. Obiectul grevrii dreptul

indicat n subcapitolul II asupra imobilului

indicat n subcapitolul I [numrul cadastral]. Temeiul nscrierii: tipul, numrul i data actului
juridic. Termenul. Data nscrierii. Depunerea cererii de nregistrare. Se indic: numrul
de ordine al nscrierii. Denumirea - depunerea cererii de nregistrare. Obiectul grevrii
imobilul indicat n subcapitolul I [numrul cadastral]. Tipul nscrierii: tipul, numrul i data
actului juridic.
n partea final, Registrul conine rubrica Semnturi, data i tampila a crei completare
confirm faptul c versiunea de hrtie a registrului este autentic. Prin notrile efectuate de
registrator la rubrica Stins, confirmate prin semntur, se dovedete faptul c versiunea
fiierului registrului nu este actual.

14

Concluzie
Dei Legea cadastrului bunurilor imobile a fost adoptat cu 8 ani n urm, n doctrina
juridic naional nu exist cercetri i analize detaliate ale problemelor din domeniu. Prin
urmare, investigaiile efectuate n prezenta lucrare au o importan deosebit att pentru
doctrin, ct i pentru circuitul civil al bunurilor imobile din Republica Moldova. Acestea au
i constituit unul dintre obiectivele de baz ale investigaiilor efectuate: a contribui la
elaborarea unei practice moderne i uniforme de aplicare a normelor juridice att de
autoritile publice, ct i de titularii de drepturi imobiliare.
La temelia nregistrrii de stat a imobilelor se afl dou principii. Primul, principiul
integritii, prevede formarea n integru a bunului imobil: terenul cu imobilele - anexe
amplasate pe el. Al doilea prevede nregistrarea tuturor drepturilor privitoare la imobil n
aceeai instituie [oficiu cadastral teritorial]. Exercitarea acestor principii rmne i astzi
dificil din cauza faptului c, anterior, evidena imobilelor era inut de diferite instituii
statale, conlucrarea nefiind o prerogativ a acestora. Din contra, fiecare dintre ele, urmrind
propriile interese departamentale, nu transmit nici n prezent informaia pe care o dein,
reducnd substanial dinamica procesului de creare a cadastrului naional, impunnd populaia
de a solicita certificate n diferite organe de stat, pltind multiple taxe i cheltuind mult timp,
pe cnd oficiile cadastrale teritoriale ar trebui s fie amplasate ct mai aproape de imobile,
drepturile asupra crora se nscriu.
Este foarte important c Legea nr.1543/1998 nu a anulat nregistrrile efectuate
anterior i nu a stipulat nregistrarea lor conform noilor prevederi. Mai mult dect att,
legiuitorul a stability nscrierea drepturilor imobiliare la voina titularilor. Deci nregistrrile
efectuate anterior i pstreaz efectul juridic cu unele excepii. Astfel dreptul nscris anterior
se va renscrie n cazul grevrii dreptului de proprietate [potrivit principiului de nregistrare
mai nti a dreptului de proprietate apoi a celorlalte drepturi reale] n temeiul uni act juridic
sau n temeiul hotrrii judectoreti irevocabile n acest sens.
n urma cercetrilor efectuate s-a ajuns la concluzia c obiectele nregistrrii n
sistemul cadastral adoptat, sunt: a) bunurile imobile [teren, construcie, construcie subteran,
anex,ncpere izolat etc.]; b) proprietarul persoan fizic, persoana juridic, statul i
15

unitile administrativ-teritoriale; c) drepturile reale [dreptul de proprietate, de uzufruct, de

uz, de superficie, de servitute, de ipotec etc].
Analiznd, prin metoda comparativ, sistemele cadastrale din rile europene am
concluzionat c sistemul cadastral acceptat spre implementare n Republica Moldova este cel
de orientare german, a crui entitate de baz o constituie terenul, persoana i drepturile
imobiliare. Considerm c acest sistem de publicitate este cel mai performant, dar racordarea
realitii noastre la un sistem european de reglementare continu s rmn problematic din
cauza unor inconveniente motenite de la vechiul sistem de eviden, care nega proprietatea
privat, a cror nlturare este dificil, dar care vor fi totui depite n termenul scontat,
adic pn n anul 2010. Legislaia n vigoare permite acest lucru.
Conform prevederilor Legii nr. 1543/1998, art. 4 alin. (5) i (6), n registrul bunurilor
imobile, n afar de drepturile patrimoniale asupra bunului imobil, se nscriu, sub form de
meniuni, faptele juridice care pot duce la stingerea sau naterea drepturilor patrimoniale
asupra bunului imobil i se fac rectificrile necesare la nscrieri, respectiv: administrarea
fiduciar, inclusive n caz de tutel, curatel; depunerea cererii de nscriere a drepturilor
asupra bunului imobil; arestarea sau sechestrul bunului imobil de ctre instana de judecat
sau de o alt autoritate public abilitat prin lege. n concluzie, relevm c nscrierile enunate
dup natura lor sunt facultative, adic se consemneaz o situaie / fapt juridic temporar, care
are efect informativ i care este anulat la momentul producerii /expirrii situaiei invocate
sau consolidrii dreptului cu efectul opozabilitii.

16

Bibliografie
Acte normative
1. Legea cadastrului bunurilor imobile nr. 1543-XIII din 25.02.1998. n: Monitorul
Oficial al Republicii Moldova, 1998, nr. 44-46.
2. Codul civil al Republicii Moldova, aprobat prin Legea nr. 1107 din 06.06. 2002. n:
Monitorul Oficial al Republicii Moldova , 2002, nr. 82-86.
3. Codul civil din 26.12.1964 [abrogat]. n: Vetile Sovietului Suprem al RSS
Moldoveneti, 1964, nr. 36.
4. Legea nr. 354-XV din 28.10.2004 cu privire la formarea bunurilor imobile. n: Monitorul
Oficial al Republicii Moldova, 2004, nr. 233-236.
5. Codul funciar, aprobat prin Legea nr. 828-XII din 25.12.1991 [republicat]. n: Monitorul
Oficial al Republicii Moldova, 2001, nr. 107.

Literatur doctrinar
6. Adam, Ioan. Teoria general a drepturilor reale. Bucureti: Europa Nova. -1998
7. Baie, Sergiu i Roca, Nicolae. Drept civil. Drepturile reale principale. Chiinu, 2005

Pagini web:
8.http://ru.scribd.com/doc/44420734/cadastru
9.http://cadastre.md/servicii/inregistrarea-bunurilor-imobile

17