UNIVERSITATEA MIHAIL KOGLNICEANU IAI

FACULTATEA DE DREPT

Asemnri i deosebiri ntre proprietatea comun pe cote-pri i proprietatea

comun n devlmie

-Iai, 2010-

Proprietatea este, att n sens economic, ct si juridic, expresia suprem a accesului oamenilor
la posesia, folosina si dispoziia bunurilor. Codul civil romn de la 1865, defineste dreptul de
proprietate avnd n vedere atributele juridice care alctuiesc coninutul su juridic. Astfel, art. 480 Cod
civil prevede: Proprietatea este dreptul pe care l are cineva de a se bucura si dispune de un lucru n
mod exclusiv si absolut, ns n limitele determinate de lege. Art. 44 pct. 6 din Constituia Romniei
revizuit, dispune c dreptul de proprietate oblig la respectarea sarcinilor privind protecia mediului si
asigurarea bunei vecinti, precum si la respectarea celorlalte sarcini, potrivit legii sau obiceiului,
revin proprietarului.
In dreptul civil exista urmatoarele modalitati ale dreptului de proprietate privata:
proprietatea rezolubila (proprietatea este rezolubila atunci cand transfereul dreptului de
proprietate se realizeaza in temeiul unui act juridic afectat de o conditie rezolutorie, potrivit
vointei partilor sau in virtutea legii);
proprietatea anulabila (proprietatea este anulabila atunci cand transferul dreptului de
proprietate s-a realizat in temeiul unui act juridic lovit de nulitate relativa)
proprietatea comuna
Proprietatea este comun atunci cnd dreptul de proprietate aparine concomitent mai multor
proprietari titulari.
Proprietatea comun are dou forme:
proprietatea pe cote pri;
proprietate n devlmsie.
PROPRIETATEA COMUNA PE COTE -PARTI (COPROPRIETATEA)
Dreptul de proprietate comuna pe cote parti este acel drept de proprietate al carui bun,
nefractionat in materialitatea sa, apartine concomitent mai multor titulari, care exercita impreuna
atributele conferite de dreptul de proprietate, fiecare dintre titulari avand numai o cota parte ideala
din dreptul de proprietate.
Titularii dreptului de proprietate comuna pe cote parti cunosc intinderea dreptului lor asupra
bunului comun, dar ei nu cunosc partea materiala din bunul comun ce corespunde intinderii drepturilor
lor. De exemplu, doua persoane au in proprietate comuna un imobil format din teren si casa de locuit.
intinderea dreptului fiecaruia este determinata printr-o fractiune (2/3, 3/5 etc.) sau printr-un procent
(25%, 50%) fara insa ca vreunul sa cunoasca exact care parte din teren sau din casa de locuit
corespunde dreptului sau.
2

Doua criterii sunt coroborate pentru a rezulta felurile acestei forme de coproprietate i anume:
rolul vointei copartasilor in legatura cu nasterea si mentinerea starii de coproprietate si posibilitatea
incetarii coproprietatii prin partaj. n funcie de aceste dou criterii proprietatea comun pe cote pri
poate fi:
a) proprietatea comuna pe cote parti (coproprietatea) obisnuita sau temporar
b) proprietatea comuna pe cote parti(coproprietate) fortata si perpetua
Proprietatea comuna pe cote parti (coproprietatea) obisnuita este coproprietatea care poate
nceta prin mpreala sau prin partajul bunului.
Coproprietatea obinuit apare fie ca o consecin a motenirii cnd n urma defunctului ori cu
vocaie succesoral mai muli motenitori i fiecare are cte o cot parte ideal asupra masei de bunuri
succesorale, fie dintr-un act juridic cnd mai multe persoane dobdesc un bun comun.
Specific acestei forme a proprietii comune pe cote-pri este faptu1 c ea poate fi sistat oricnd,
sens n care orice coprta poate s-i manifeste iniiativa. Partajul este cel care localizeaz dreptul de
proprietate al coprtaului. Temeiul de drept de ncetare a coproprietii prin mpreal este art. 728
Cod civil, care are n materie aplicabilitate general, el prevznd: un coerede poate cere oricnd
mpreala succesiunii chiar dac ar exista convenii sau prohibiii contrare.
n mod obinuit coproprietatea apare ca o consecin a transmiterii motenirii. Dreptul de
proprietate exclusiv care a aparinut defunctului, asupra unui bun sau mase de bunuri, este nlocuit de
motenitorii si dac sunt diferii, sau mai muli, fiecare avnd stabilit doar asemenea cote-pri i nu
bunul ntreg.
Un caz special de dobndire a proprietii comune pe cote pri este acela al confiscrii pariale
a bunurilor aparinnd unei persoane fizice, ca sanciune penal, contravenional sau n baza Legii nr.
115/1996, privind declararea i controlul averii demnitarilor. Potrivit art. 18 alin. 1 din aceast lege,
instana va hotr confiscarea bunurilor sau a cotei-pri nejustificate, fie plata unei sume de bani, egal
cu valoarea bunului, stabilit de instana pe baz de expertiz. Dreptul de proprietate pe cote-pri se
nate ntre stat, persoana fizic i soul acesteia (dac este cstorit).
Tot astfel, ncetarea cstoriei prin moartea unuia dintre soi ori desfacerea cstoriei prin divor
au ca efecte transformarea proprietii devlmae a fotilor soi, ntr-o coproprietate obinuit pe cotepri.
Principiile care reglementeaz drepturile acestei coproprieti sunt:
a) coprtaul are un drept exclusiv asupra unei pri determinate din bun, privit n materialitatea
sa;

b) fiecare coprta are un drept exclusiv numai asupra unei cote pri ideale din drept, drept care
este ns fracionat ntre coproprietari.
Drepturile coproprietarilor asupra intregului bun comun sunt guvernate de regula unanimitatii.
O mai bun nelegere a coninutului regulii unanimitii este necesar s se fac distincie ntre actele
materiale i cele juridice cu privire la ntregul bun.
Actele materiale asupra bunului comun: bunul poate fi folosit numai de unul dintre copartasi,
cu conditia de a respecta drepturile celorlati copartasi si de a nu schimba unilateral destinatia bunului.
Absenta reglementarilor in materia organizarii coproprietatii a dus la solutii jurisprudentiale
controversate cu privire la culegerea fructelor bunului comun ; o mai judicioasa interpretare a chiar
textelor Codului civil de la 1864 ar fi condus la o practica unitara:avem in vedere art.484 si 485
C.civ.1864care puteau fi fundamentul dreptuiui copartasului la fructele bunului comun,chiar daca nu a
participat la culegerea acestora.
De asemenea, este discutabila posibilitatea de efectuare a unui partaj de folosinta (voluntar sau
apeland la justitie):
-

argumente in favoarea partajului de folosinta: Codul civil nu l interzice in

mod expres; partile nu urmaresc intotodeauna sistarea starii de coproprietate (care este costisitoare);
-

argumente contra: o eventuala partajare a bunului comun se opune

principiilor ce guverneaza materia coproprietatii;

b)Actele juridice cu privire la intregul bun.
-actele juridice de conservare : prin aceste acte se urmareste pastrarea sau conservarea
dreptului iar efectuarea lor necesita uneori inteventii urgente,este evident ca regula unanimitatii devine
impovaratoare pentru gestionarea bunului in astfel de situatii ;
-actele de administrare : in principiu, regula unanimitatii ramne valabila, exceptia formnd-o
imprejurarile in care efectuarea unui act de administrare de catre unul din copartasi profita intregi stari
de coproprietate;in literatura ea a fost criticata iar fostul Tribunal Suprem prin decizia nr.106/1969 a
recunoscut posibilitatea unui copartas de a efectua acte de conservare si administrare ,in conditiile
gestiunii de afaceri.

-actele de dispozitie : regula unanimitatii nu cunoaste derogari cu referire la savarsirea unui act de
dispozitie cu privire la bunul comun , datorita gravitatii consecintelor unui asemenea act ;solutia
difera insa in ipoteza in care un coproprietar savarseste un act de dispozitie cu intentia fatisa de a
contracta bineinteles cu depasirea puterii de care dispune asupra bunului comun , si nu doar asupra
cotei sale ideale din dreptul de proprietate.Instantele judecatoresti s-au pronuntat in functie de buna sau
reaua credinta a cumparatorului , respectiv , dupa cum acesta cunostea sau nu calitatea de coproprietar
a vanzatorului . In prima varianta , actul de instrainare era supus nulitati relative ,fiind viciat prin
eroare,(C.D.1955 p.59) , in timp ce in a doua situatie s-a considerat a fi afectat de conditia rezolutorie a
caderii bunului in lotul copartasului- vanzator cu ocazia partajului ( C.D. 1967 p.83).