DREPTUL DE PROPRIETATE

. 1. Definiie
Definiia este dat n art. 480 C.civ. potrivit creia: "Proprietatea este dreptul ce are cineva de
a se bucura i de a dispune de un lucru n mod exclusiv i absolut, ns n limitele determinate de
lege" . Ea nu este lipsit de critici.
Definim dreptul de proprietate ca fiind acel drept real care confer titularului su posesia,
folosina i dispoziia asupra unui bun, exclusiv i perpetuu, n putere proprie i n interes propriu,
cu respectarea normelor n vigoare .

. 2. Caracterele juridice ale dreptului de proprietate

1. Dreptul de proprietate este un drept absolut - el confer titularului totalitatea
prerogativelor, adic posesia, folosina i dispoziia ;de alt parte, el este absolut pentru c este
opozabil erga omnes.
2. Dreptul de proprietate este un drept exclusiv - El este exclusiv pentru c puterile conferite
de acest drept sunt independente de orice alte puteri ale altei persoane asupra bunului respectiv.
3. Dreptul de proprietate este un drept perpetuu. - Proprietatea este perpetu n dou sensuri :
sub aspect ereditar i sub aspectul imprescriptibilitii.

. 3. Analiza atributelor dreptului de proprietate

1. Jus utendi Acest atribut const n prerogativa titularului dreptului de proprietate de a se
servi sau ntrebuina bunul.
2. Jus fruendi - Fructus este n primul rnd dreptul proprietarului de a fructifica bunul su sau
de a-l lsa neproductiv.
3. Jus abutendi - confer proprietarului dreptul de a dispune liber de bunul su. Aceast liber
dispoziie se dezvolt pe un plan material i pe unul juridic.

. 4. Limitri ale dreptului de proprietate

1. Limitri care privesc exerciiul atributului de dispoziie juridic. n aceast categorie o
parte a doctrinei a inclus bunurile inalienabile definitiv sau temporar, precum i cele alienabile
condiionat, pe de o parte, i bunurile aflate n circuitul civil n condiii restrictive, pe de alt parte.
Nerespectarea dispoziiilor legale privind inalienabilitatea total, parial sau condiionat a
bunurilor antreneaz nulitatea actului (de regul, nulitatea absolut).

2. Limitri ale dreptului de proprietate izvorte din raporturile de vecintate.

A. Raporturi de vecintate cu caracter de drepturi reale. Codul civil reglementeaz aceste
raporturi n materia servituilor, fiind vorba despre servituile naturale (art. 578-585 C.civ.) i
servituile legale (art. 586-619 C.civ.).
B. Raporturi de vecintate care constituie sarcini reale. Obligaiile reale de a face sau
obligaiile propter rem sunt situate la limita dintre drepturile reale i drepturile de crean. Ele pot
rezulta din lege sau din voina prilor i se transmit o dat cu transmiterea bunului respectiv. n
unele cazuri executarea acestor obligaii presupune luarea n considerare a raporturilor de
vecintate.
C. Raporturi de vecintate rezultate din contractele ncheiate ntre proprietarii vecini.
Proprietarii fondurilor nvecinate pot ncheia diferite convenii prin care s-i asume unele obligaii
reciproce dar nu cu titlu de servitui, ci cu titlu de drepturi de crean. De pild, un proprietar se
oblig fa de vecinul su s-i permit s ia ap din fntna aflat pe fondul su;
D. Raporturi faptice de vecintate. n unele cazuri ntre proprietarii fondurilor nvecinate se
pot nate simple raporturi de fapt (deci fr un coninut juridic). De exemplu, tolerarea vecinului
de a lua ap din fntna situat pe fondul altui proprietar sau acceptarea tacit de a trece pe fondul
vecin etc. Beneficiarul lor nu le poate redobndi prin justiie i nici nu poate invoca uzucapiunea.
De alt parte sunt actele de pur facultate, de pild, proprietarul care beneficiaz de o anumit
perspectiv deoarece pe terenul vecinului nu s-a construit nimic.
E. Abuzul de drept n raporturile de vecintate.
Buna vecintate presupune cel puin dou ndatoriri: prima, vecinul s nu-l prejudicieze pe
vecin i a doua, vecinul nu trebuie s-l incomodeze ntr-un mod intolerabil pe vecin. Aceste dou
situaii corespund pe plan doctrinar i jurisprudenial la dou teorii: abuzul de drept i
inconvenientele anormale de vecintate. Aceast distincie este important deoarece i rspunderea
este diferit.
Abuzul de drept condiiile responsabilitii: prejudiciul, intenia de a prejudicia, lipsa unui
interes serios i legitim.
Inconvenientele anormale de vecintate - condiiile responsabilitii
Prejudiciul (dauna); existena unei vinovii (neglijen, impruden) chiar dac ea nu apare
ntotdeauna cu claritate.
Sanciunea inconvenientelor de vecintate const n primul rnd ntr-o reparaie n natur
pentru c ea se apropie cel mai mult de principiul reparrii integrale. Complementar exist
acordarea de daune-interese.
n concluzie nu exist un criteriu precis care s permit determinarea limitei care nu trebuie
depit de proprietar; aprecierea responsabilitii fiind o chestiune de fapt se va face de instana de
judecat de la caz la caz.
4. Limitri ale folosinei unor bunuri n situaii speciale. Rechiziia unor bunuri. Sunt
situaii excepionale cnd organele autoritii publice sunt abilitate prin lege pentru a obliga agenii
economici, instituiile publice precum i alte persoane juridice sau fizice s cedeze temporar unele
bunuri mobile sau imobile forelor destinate aprrii naionale sau autoritilor publice; aceste
situaii speciale sunt: declararea mobilizrii generale sau pariale ori a strii de rzboi, instituirea
strii de urgen sau de asediu, concentrri, exerciii i antrenamente de mobilizare, prevenirea,
localizarea, nlturarea urmrilor unor dezastre, ct i pe timpul acestor situaii (Legea nr. 132/
1997 privind rechiziiile de bunuri i prestrile de servicii n interes public).
Ea prezint urmtoarele caractere juridice: a) privete, n principiu, bunuri neconsumptibile;
b) este, n principiu, o msur temporar care va nceta o dat cu ncetarea situaiei excepionale i
cnd bunurile rechiziionate vor trebui restituite; c) este o msur obligatorie; d) rechiziia se face
cu acordarea de despgubiri att n cazul rechiziiei temporare (pentru degradarea sau devalorizarea
bunului) ct i n cazul rechiziiei definitive (pentru valoarea bunurilor consumptibile sau
perisabile).
5. Limitri ale dreptului de proprietate privind folosina subsolului. Aceast limitare este
prevzut n Constituie n art. 41 alin. 1 care statueaz: Pentru lucrri de interes general,
autoritatea public poate folosi subsolul oricrei proprieti imobiliare, cu obligaia de a despgubi
proprietarul pentru daunele aduse solului, plantaiilor sau construciilor, precum i pentru alte daune
imputabile autoritii.
6. Exproprierea pentru cauz de utilitate public
Noiune i reglementare. Cedarea forat aplicat imobilelor mbrac forma exproprierii
pentru cauz de utilitate public. Ea este cuprins n art. 481 C.civ. care stabilete c: Nimeni nu
poate fi silit a ceda proprietatea sa, afar numai pentru cauz de utilitate public i primind o
dreapt i prealabil despgubire, ea i gsete actualmente reglementarea complet n art. 41 din
Constituie i n Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauz de utilitate public.
Bunurile supuse exproprierii. - Sunt expropriabile numai bunurile imobile proprietate privat.
Utilitatea public se declar pentru lucrri de interes naional sau pentru lucrri de interes local (art.
5). Legea nr. 33/1994 enumer principalele categorii de lucrri de utilitate public ntr-o list
nelimitativ (art. 6).
 Exproprierea propriu-zis i stabilirea despgubirilor. Acestea sunt reglementate n
Capitolul IV al Legii nr. 33/1994. Soluionarea cererilor de expropriere este de competena
tribunalului n raza cruia este situat imobilul. Instana va verifica dac sunt ntrunite condiiile
cerute pentru expropriere, fr a putea repune n discuie, n principiu, problemele de fond
privitoare la expropriere (de exemplu, necesitatea acesteia, ntinderea, faptul c nu a fost contestat
hotrrea comisiei etc.). Tot tribunalul va hotr i asupra despgubirilor cuvenite fiecreia dintre
persoanele interesate .
Efectele exproprierii. Exproprierea produce urmtoarele efecte :
- imobilul expropriat trece n proprietatea public liber de orice sarcini ;
- se sting drepturile reale principale derivate din dreptul de proprietate - uzul, uzufructul,
abitaie, superficie precum i orice alte drepturi reale. De asemenea se sting drepturile de
concesiune i dreptul de folosin. Titularii acestor drepturi au drept la despgubiri.
- n ce privete dreptul de ipotec i privilegiul imobiliar special care greveaz bunul
expropriat, acestea se strmut de drept asupra despgubirii stabilite de instan ; prin aceast
dispoziie legea reglementeaz un nou caz de subrogaie cu titlu particular (art. 28 alin. 2) ;
- se sting orice drepturi personale dobndite de alte persoane asupra imobilului expropriat
(de exemplu, cele nscute din contractul de locaiune, de comodat). Retrocedarea i dreptul de
preemiune la cumprarea imobilului. - Legea nr. 33/1994 reglementeaz dou drepturi n favoarea
proprietarului imobilului expropriat (art. 35-37) i anume: dreptul de a cere i de a obine
retrocedarea imobilului expropriat i dreptul de preemiune la cumprarea imobilului n ipoteza n
care expropriatorul s-ar hotr s-l nstrineze.

. 5. Formele dreptului de proprietate

n prezent distingem:
1 - dup subiectele dreptului de proprietate: a) dreptul de proprietate al persoanelor fizice i
b) dreptul de proprietate al persoanelor juridice;
2 - dup modul de dobndire: a) dreptul de proprietate dobndit prin acte juridice i dreptul
de proprietate dobndit prin fapte juridice; b) dreptul de proprietate dobndit prin acte ntre vii i
dreptul de proprietate dobndit prin acte pentru cauz de moarte; c) dreptul de proprietate originar
i dreptul de proprietate derivat.
3 - dup cum dreptul de proprietate este afectat sau nu de modaliti deosebim: a) drept de
proprietate pur i simplu i b) drept de proprietate afectat de modaliti.
4 - dup regimul su juridic dreptul de proprietate se prezint sub dou forme: a) drept de
proprietate public i b) drept de proprietate privat. Aceast clasificare este cea mai important.

. 6. Dreptul de proprietate public

1. Definiie. Reglementare - Dreptul de proprietate public este acel drept de proprietate n
care atributele acestuia se exercit de ctre stat i unitile administrativ-teritoriale i care poart
asupra bunurilor din domeniul public el fiind inalienabil, imprescriptibil i insesizabil.
2. Subiecii (titularii) dreptului de proprietate public. Potrivit dispoziiilor legale n vigoare
titularii dreptului de proprietate public sunt :
- statul cu privire la bunurile din domeniul public de interes naional ;
- unitile administrativ-teritoriale (comuna, oraul, municipiul i judeul) asupra bunurilor
din domeniul public de interes local.
3. Obiectul dreptului de proprietate public. - Legea nr. 213/1998 privind proprietatea
public i regimul juridic al acesteia, n art. 3 dispune c: domeniul public este alctuit din bunurile
prevzute de art. 135 alin. 4 din Constituie, din cele stabilite prin anexa care face parte integrant
din prezenta lege i din orice bunuri care, potrivit legii sau prin natura lor sunt de uz sau de interes
public i sunt dobndite de stat sau de unitile administrativ-teritoriale prin modurile prevzute de
lege.
 4. Caracterele dreptului de proprietate public sunt n numr de trei: el este inalienabil,
imprescriptibil i insesizabil.
5. Modalitile de exercitare a dreptului de proprietate public sunt de competena organelor
centrale ale puterii executive pentru bunurile din domeniul public de interes naional i autoritile
publice locale pentru bunurile din domeniul public de interes local. n concret aceste modaliti
sunt dreptul de administrare, concesionarea, nchirierea i dreptul de folosin asupra unor bunuri
imobile.
6. Dobndirea i ncetarea dreptului de proprietate public. n conformitate cu art. 7 din
Legea nr. 213/1998, dreptul de proprietate public se dobndete prin urmtoarele moduri:
- pe cale natural ; - prin achiziii publice efectuate n condiiile legii;- prin exproprierea
pentru cauz de utilitate public;- prin acte de donaie sau legate acceptate, n condiiile legii, de
organele competente atunci cnd bunul intr n domeniul public;- prin trecerea unor bunuri din
domeniul privat al statului sau unitilor administrativ-teritoriale n domeniul public, pentru cauz
de utilitate public; - alte moduri prevzute de lege (de exemplu, accesiunea, confiscarea, comoara,
vnzarea sau schimbul pentru cauz de utilitate public etc.).
n ce privete modurile de ncetare a dreptului de proprietate public, acestea sunt:
- pieirea bunului pe cale natural sau prin intervenia omului;- trecerea bunului n domeniul
privat. - trecerea unor bunuri din domeniul public n domeniul privat pentru reconstituirea dreptului
de proprietate particular, pentru retrocedarea lor fotilor proprietari sau pentru a fi vndute.

. 7. Domeniul public i domeniul privat

1. Domeniul public - este acel domeniu din care fac parte numai bunurile care alctuiesc
obiectul dreptului de proprietate public a statului i a unitilor administrativ-teritoriale.
Reglementrile Legii nr. 213/1998 circumscriu cu mult exactitate sfera bunurilor proprietate
public statund n art. 3 alin. 1 c domeniul public este compus din urmtoarele bunuri:
- bunurile enumerate n art. 135 alin. 4 din Constituie;
- bunurile enumerate n anexa acestei legi;
- orice alte bunuri care potrivit legii sau prin natura lor sunt de uz sau de interes public i sunt
dobndite de stat sau de unitile administrativ-teritoriale prin modurile prevzute de lege.
2. Domeniul privat - este definit de obicei prin antitez spunndu-se c el este acel domeniu
din care fac parte bunurile statului care nu aparin domeniului public. Altfel spus, domeniul privat
cuprinde bunurile (mobile sau imobile) pe care statul sau unitile administrativ-teritoriale le au ca
orice persoan fizic sau juridic. Din domeniul privat fac parte bunurile care au ncetat de a mai
aparine domeniului public, bunurile fr stpn, cldirile, alte imobile i mobilierul lor, dac nu
sunt destinate pentru uz sau interes public; apoi, bunurile pe care statul sau unitile administrativ-
teritoriale le dobndesc ca orice particular prin donaie, testamente sau alte acte juridice.
Domeniul privat este supus dispoziiilor de drept comun dac prin lege nu se prevede altfel.

. 8. Dreptul de proprietate privat (proprietatea privat)

1. Definiie. Reglementare Dreptul de proprietate privat, n opoziie cu dreptul de
proprietate public, poate fi definit ca fiind acel drept de proprietate n care prerogativele sale se
exercit de ctre persoanele fizice, persoanele juridice de drept privat, de stat sau unitile
administrativ-teritoriale i care poart asupa bunurilor mobile i imobile, fiind alienabil, sesizabil i
prescriptibil, n condiiile legii.
2. Subiectele dreptului de proprietate privat - Titulari ai acestui drept pot fi: persoanele
fizice, persoanele juridice de drept privat, statul i unitile administrativ-teritoriale; acestea din
urm avnd, aadar, calitatea de persoane juridice civile.
3. Caracterele dreptului de proprietate privat - Acestea sunt urmtoarele:
- dreptul de proprietate privat este alienabil; - dreptul de proprietate privat este
prescriptibil; - dreptul de proprietate privat este sesizabil;
 4. Obiectul dreptului de proprietate privat - Persoanele fizice pot dispune liber de dreptul lor
de proprietate, inclusiv prin crearea unor dezmembrminte. Cldirile pot fi nchiriate iar terenurile
arendate.
n ce privete dreptul de proprietate privat al persoanelor juridice cum ar fi societile
comerciale, regimul lor este reglementat de Legea nr. 31/1990 privind societile comerciale;
acestea sunt proprietare asupra patrimoniului lor etc.
5. Statul i unitile administrativ-teritoriale (Domeniul privat). Aa cum am artat, statul i
unitile administrative-teritoriale pot avea calitatea de titulari ai dreptului de proprietate privat.
Bunurile care formeaz proprietatea privat a statului i a unitilor administrative-teritoriale
constituie domeniul privat. Aceast noiune, dei nu o gsim n Constituie, a primit o consacrare
legal n legi organice precum Legea nr. 18/1991, Legea nr. 213/1998, Legea nr. 215/2001.
Obiectul domeniului privat potrivit art. 4 din Legea nr. 213/1998 este alctuit din bunurile
aflate n proprietatea statului i a entitilor sale teritoriale i care nu fac parte din domeniul public.
Constituirea domeniului privat Domeniul privat se constituie prin mijloace de drept civil
(vnzare-cumprare, donaie, schimb, legat, uzucapiune, accesiune etc.) sau prin modaliti
specifice pe care particularii nu le au (dobndirea bunurilor fr stpn sau abandonate, a
motenirilor vacante, dezafectarea unor bunuri proprietate public, exercitarea dreptului de
preemiune recunoscut statului n anumite condiii
Regimul juridic al domeniului privat De regul regimul juridic al bunurilor din domeniul
privat este aa cum am mai artat cel de drept comun.

. 9. Regimul juridic al terenurilor

1. Circulaia terenurilor potrivit Legii nr. 54/1998. Din cuprinsul Legii nr. 54/1998 (dar i
din ansamblul legislaiei n materie: Legea nr. 18/1991, Codul civil, Legea nr. 16/1994 a arendei
etc., se pot desprinde cel puin trei principii majore:
- principiul liberei circulaii juridice a terenurilor;
- principiul potrivit cruia nscrisul autentic este o condiie de validitate a nstrinrii
terenurilor;
- principiul potrivit cruia nstrinarea terenurilor prin vnzare se va face cu respectarea
dreptului de preemiune. n acest sens Legea nr. 54/1958 stabilete: nstrinarea, prin vnzare, a
terenurilor agricole situate n extravilan se face cu respectarea dreptului de preemiune al
coproprietarilor, al vecinilor ori al arendailor (art. 5).

. 10. Modalitile dreptului de proprietate

1. Preliminarii - Dreptul de proprietate poate fi pur i simplu sau afectat de modaliti. n
doctrina noastr sunt cunoscute urmtoarele modaliti ale dreptului de proprietate : proprietatea
rezolubil, proprietatea anulabil i proprietatea comun. n ce ne privete considerm c
modalitile dreptului de proprietate sunt :
- proprietatea rezolubil sau condiional ;
- proprietatea anulabil (care n sens larg este o proprietatea condiional) ;
- proprietatea inalienabil ;
- proprietatea afectat unui scop (proprietatea afectaiune)
- proprietatea comun cu variantele ei : coproprietate obinuit sau temporar, coproprietate
forat i perpetu, proprietate comun n devlmie i proprietate periodic.
2. Proprietatea rezolubil (sau condiional) Un exemplu va fi edificator: o persoan
doneaz averea sa altuia cu condiia c efectele donaiei vor nceta dac cel ce a primit gratificarea
(donatarul) va nceta din via naintea donatorului. Deci soarta donaiei va atrna de mplinirea
unei condiii rezolutorii (art. 1019 C.civ.). Prin ncheierea actului de donaie are loc de ndat
transferul dreptului de proprietate de la donator la donatar. Dar existena dreptului de proprietate
dobndit de cel gratificat este nesigur atta vreme ct condiia se mai poate realiza. Aceasta
deoarece nu se tie nc dac donatarul va supravieui donatorului pentru ca astfel el s rmn
definitiv proprietar al averii primite sau va deceda naintea acestuia, caz n care bunurile se vor
ntoarce n patrimoniul donatorului.
3. Proprietatea anulabil. Proprietatea anulabil reprezint acea modalitate juridic a
dreptului de proprietate care apare n situaia n care transferul proprietii se face n temeiul unui
act lovit de nulitate relativ (anulabil).. Dac aciunea este admis dreptul de proprietate al
dobnditorului va fi desfiinat retroactiv. n cazul n care actul translativ anulabil a fost confirmat,
dreptul de proprietate al dobnditorului va fi consolidat.
4. Proprietatea inalienabil. Dei, n principiu, inalienabilitatea unui bun nu poate fi
declarat prin voina omului, considerm c sunt situaii cnd o asemenea clauz de inalienabilitate
trebuie acceptat n actele translative de proprietate. Aceasta sub dubla condiie ca inalienabilitatea
s fie stabilit temporar i inalienabilitatea s fie justificat de un interes serios i legitim.
n concluzie, proprietatea inalienabil este o proprietate care se reduce la dreptul de a poseda
i a folosi, lipsindu-i temporar dreptul de dispoziie; astfel ea se apropie de uzufruct.
5. Proprietatea afectat unui scop este acea proprietate care este afectat fie exclusiv, fie de
preferin unui scop care a fost determinat de proprietarul anterior; proprietarul actual suport
restriciile n dreptul su iar la nevoie el va fi obligat s cedeze proprietatea altei persoane.
Instituia tip n care proprietatea afectat unui scop i are locul cel mai potrivit este fundaia.
Dar mai pot fi ntlnite i alte cazuri; de pild, o liberalitate cu sarcin.
6. Proprietatea comun. - Proprietatea comun este acea proprietate care se caracterizeaz
prin aceea c prerogativele dreptului de proprietate aparin mpreun i concomitent mai multor
persoane. Ea poate fi: pe cote-pri, n devlmie i periodic.
A. Proprietatea comun pe cote-pri este acea modalitate a dreptului de proprietate care se
caracterizeaz prin aceea c un bun aparine concomitent mai multor titulari, fiecare dintre acetia
avnd o cot-parte ideal din dreptul de proprietate. Aadar, din aceast definiie rezult dou reguli
i anume: a) nici unul dintre coproprietari nu este titularul exclusiv al unei fraciuni materiale din
bunul respectiv ; ei nu au dect un drept nedeterminat din bunurile aflate n coproprietate i b) c
fiecare dintre coproprietari este titularul exclusiv numai pentru o cot ideal, abstract din dreptul
de proprietate, exprimat printr-un procent; fracie ordinar sau fracie zecimal
Proprietatea comun pe cote-pri este de dou feluri dac avem n vedere durata
coproprietii:
- proprietatea comun pe cote-pri (coproprietatea) obinuit sau temporar;
- proprietatea comun pe cote pri (coproprietatea) forat i perpetu.
a) Proprietatea comun pe cote-pri obinuit sau temporar. Ceea ce caracterizeaz
aceast modalitate este faptul c ea nu se menine dect prin voina tuturor coproprietarilor. Oricare
dintre ei are libertatea de a-i pune capt oricnd cernd partajul (art. 728 C.civ.). De aceea
coproprietatea obinuit se mai numete voluntar sau temporar, spre deosebire de coproprietatea
forat i perpetu. Dac bunul aflat n coproprietate (indiviziune) nu poate fi partajat n natur, el
va fi partajat n valoare. Obligaiile coproprietarilor. - n calitatea lor de coproprietari acetia au i
unele obligaii. Astfel, ei sunt obligai - n raport cu cota lor parte - la plata cheltuielilor i datoriilor
ocazionate de ntreinerea, conservarea i administrarea bunului comun. n mod obinuit sistarea
coproprietii are loc prin partaj.
b) Coproprietatea forat i perpetu. Noiune, definiie. Este o coproprietate forat deoarece
exist i se menine indiferent de voina coproprietarilor i este perpetu deoarece scopul bunurilor
care i alctuiesc obiectul este permanent.
Cazurile de coproprietate forat. - Doctrina a reinut urmtoarele cazuri de coproprietate
forat:
- coproprietatea lucrurilor comune necesare sau utile pentru folosirea a dou imobile vecine;
- coproprietatea despriturilor dintre dou imobile (zidul, anul i gardul);
 - coproprietatea asupra prilor comune din cldirile cu dou sau mai multe apartamente
avnd proprietari diferii;
- coproprietatea asupra unor bunuri considerate de familie (hrtii de familie, tablouri de
familie, cavouri i alte lucrri funerare).
B. Proprietatea comun n devlmie. - Dreptul de proprietate n devlmie reprezint acea
proprietate comun potrivit creia titularii si nu au determinat o cot-parte ideal (matematic)
din dreptul lor de proprietate.
Proprietatea devlma a soilor. - Proprietatea devlma a soilor are ca obiect numai acele
bunuri care au fost dobndite de ei sau de oricare dintre ei n timpul cstoriei.
Potrivit art. 35 din Codul familiei administrarea, folosina i dispoziia asupra bunurilor
comune se realizeaz de comun acord de ctre ambii soi. Legea instituie o prezumie de mandat
tacit reciproc ntre soi.
Proprietatea comun devlma a soilor nceteaz prin desfacerea sau ncetarea cstoriei,
moment n care aceasta se transform n proprietate comun pe cote-pri. Dar excepional, pentru
motive temeinice (art. 36 alin. 2 C.fam.), ea poate nceta i n timpul cstoriei.
C. Proprietatea periodic (partajabil n timp). ntr-o form arhaic aceast proprietate a
fost cunoscut de mult vreme. Este cazul n care defunctul prin testamentul su desemneaz pe cei
doi nepoi ai si s fie proprietarii unui teren agricol, fiecare din ei pe cte un an (arat, semnat,
recoltat). De fapt, dac coproprietatea urban s-a dezvoltat mult n zilele noastre, exist aceast
tendin i n privina reedinelor de vacan.
Societile de turism din alte ri au preluat aceste formule pentru a asigura mai multor turiti
aceeai locuin n staiuni celebre (pe perioade ealonate de timp i cu drepturi exclusive)
numindu-i proprietari; este aa numita proprietate temporar.
Ea a fost definit ca o modalitate a dreptului de proprietate n cadrul creia fiecare titular
exercit n nume propriu i n interes propriu prerogativele dreptului su de proprietate pe perioade
determinate, care se repet succesiv i perpetuu, la intervale regulate, presupunnd cel puin doi
titulari care pot fi persoane fizice sau juridice, inclusiv statul, ntre care nu exist nici un raport
juridic.

. 11. Proprietatea aparent

Exist o strns legtur ntre aparen i adagiul latin error communis facit jus; eroarea
comun i invincibil este creatoare de drept. Aadar, o aparen cu adevrat serioas poate valida
actele ndeplinite fr drept .
Condiii n care opereaz proprietatea aparent sunt urmtoarele: a) buna credin a
dobnditorului; b) o eroare comun; c) o eroare invincibil .
Efectele proprietii aparente. Avnd n vedere c teoria aparenei protejeaz numai terii -
nseamn c ea nu are nici un efect n raportul proprietar adevrat - proprietar aparent. Proprietarul
aparent este obligat s restituie adevratului proprietar bunul (n natur) dac l mai deine. Dac l-a
nstrinat el trebuie s restituie acestuia fie preul pe care l-a ncasat (dac este de bun credin),
fie valoarea actual a bunului cu daune interese (dac este de rea credin). n raporturile dintre
adevratul proprietar i teri aparena este creatoare de drept. Astfel, dei terul dobnditor primete
bunul de la o persoan care nu are nici un drept asupra lui, devine totui proprietar sau titular al
unui drept real: uzufruct, servitute etc.

Test de autocontrol :
Definii dreptul de proprietate. Enumerai i explicai caracterele dreptului de proprietate i
atributele sale.
Ce instituie partea a doua a definiiei cuprins n art. 480 C.civ. ?
Care sunt limitele dreptului de proprietate ?
 Exist abuz de drept n cazul n care ai realiza pe terenul d-voastr o construcie care nu
prezint nici o utilitate pentru d-voastr dar n schimb aduce prejudicii vecinului ? Argumentai.
Dai exemplu de un inconvenient de vecintate care ar putea atrage rspunderea vecinului.
Care sunt sanciunile aplicabile abuzului de drept ? Dar inconvenientelor anormale de
vecintate ?
Ce constituie proprietatea rezolubil ? care sunt efectele ndeplinirii condiiei rezolutorii ?
Facei o comparaie ntre proprietatea comun pe cote pri i proprietatea devlma ?
Care sunt cazurile de coproprietate forat i perpetu ? Dezvoltai-le.
Care sunt condiiile i efectele proprietii aparente ?

Capitolul V

POSESIA

. 1. Noiune i definiie
Posesia nu trebuie confundat cu proprietatea; proprietatea este dreptul, posesia nu este dect
faptul. Art. 1846 alin. 2 C. civ. definete posesia astfel: "Posesia este deinerea unui lucru sau
folosirea de un drept, exercitat, una sau alta, de noi nine sau de altul n numele nostru".
Posesia a fost definit ca fiind o stare de fapt generatoare de efecte juridice care const n
stpnirea material sau exercitarea unei puteri de fapt de ctre o persoan asupra unui bun cu
intenia i voina de a se comporta fa de toi ceilali ca proprietar sau titular al unui drept real.

. 2. Caracterele posesiei
Caracterele posesiei sunt urmtoarele:
a) - posesia se bazeaz pe intenia de a poseda pentru sine, adic animus rem sibi habendi;
b) - posesia este incident numai drepturilor reale, nu i celor de crean (personale);
c) - posesia face s se nasc un drept probabil de proprietate sau un alt drept real.

. 3. Elementele posesiei
Pentru existena posesiei sunt necesare dou elemente cumulativ ndeplinite i anume: unul
material (corpus) i altul psihologic (animus).
a) Elementul material const din totalitatea faptelor materiale exercitate direct asupra
lucrului ;
b) Elementul psihologic sau intenional const n intenia sau voina celui care posed de a
exercita stpnirea lucrului pentru sine, adic ca i cum ar fi exercitat-o proprietarul sau titularul
unui alt drept real.

. 4. Posesia i detenia precar

Detenia precar, spre deosebire de posesie, nu este o stare de fapt ci o stare de drept. De
exemplu, sunt detentori precari: depozitarul, locatarul, cruul, creditorul gajist, tutorii pentru
bunurile celor aflai sub ocrotirea lor etc.
Detenia a fost definit ca fiind exerciiul unei puteri de fapt asupra unui lucru, fie cu
permisiunea i pe contul proprietarului, fie n virtutea unui titlu legal sau judiciar.Aceast definiie
a deteniei precare presupune trei condiii i anume:
- puterea de fapt ; - puterea de drept ; - obligaia de restituire.
Comparaie ntre detenia precar i posesie. Ele se difereniaz sensibil:
- prima diferen: putere de fapt sau existena unui titlu. Posesia nu este dect un simplu fapt
(res facti), detenia este o stare de drept (res juris).
 - a doua diferen: pretenia la proprietate sau recunoaterea dreptului proprietarului. Simplu
spus: detentorul recunoate dreptul altuia, posesorul nu.

. 5. Intervertirea deteniei precare (titlurilor)

Art. 1858 C.civ. stabilete cazurile de intervertire a deteniei precare. Acestea sunt:
- cnd deintorul lucrului primete cu bun credin de la alt persoan dect adevratul
proprietar un titlu translativ de proprietate cu privire la bunul pe care l deine;
- atunci cnd deintorul lucrului prin acte de rezisten neag drepturile celui de la care
deine bunul. De pild, din diferite motive locatarul consider c el este proprietarul imobilului i
refuz s mai achite chiria ;
- cnd deintorul strmut posesia lucrului printr-un act cu titlu particular la o persoan de
bun credin;
- cnd deintorul transmite posesia la altul printr-un act cu titlu universal, dac succesorul cu
titlu universal este de bun credin.

. 6. Dobndirea i pierderea posesiei

Posesia se dobndete prin ntrunirea celor dou elemente (corpus i animus). n ce privete
elementul material acesta poate fi exercitat fie personal de ctre posesor, fie prin reprezentant (de
exemplu, mandatarul, depozitarul etc.). Privitor la elementul psihologic, acesta trebuie s fie
prezent n mod nemijlocit n persoana posesorului i nu a reprezentantului. Posesia se pierde prin
dispariia celor dou elemente. Apare ns foarte logic ca posesia s se piard i prin dispariia
numai a unuia dintre cele dou elemente. Bunoar, cnd bunul este furat i deci dispare elementul
corpus sau cnd posesia pentru sine se transform n posesie pentru altul n care caz dispare
elementul psihologic.

. 7. Dovada posesiei
Ea se face prin probaiunea celor dou elemente ale posesiei. Dovada elementului material
este relativ simpl i ea se face prin orice mijloc de prob nclusiv martori i prezumii. Elementul
psihologic, prin natura lui, este mai dificil de probat. Exist din acest punct de vedere dou reguli:
- prima este prezumia de neprecaritate, adic animus domini este prezumat (art. 1854
C.civ.) ;
- a doua regul este prezumia de neintervertire de titlu prevzut de art. 1855 C.civ.

. 8. Calitile i viciile posesiei

Pentru ca posesia s produc efecte juridice deosebit de ntrunirea celor dou elemente, ea
trebuie s fie util, adic neviciat. Pentru a fi util ea trebuie s ndeplineasc anumite caliti
prevzute de art. 1847 C.civ. i anume: s fie continu, nentrerupt, netulburat, public i sub
nume de proprietar. La aceste caliti cerute posesiei doctrina i jurisprudena a adugat i pe aceea
de a fi neechivoc. Viciile posesiei. - Viciile posesiei sunt reversul calitilor sale; ele sunt:
discontinuitatea (art. 1848 C.civ.), violena (art. 1851 C.civ.), clandestinitatea (art. 1852 C.civ.)i
echivocul.

. 9. Efectele posesiei
Aceste efecte sunt:
- posesia creaz o prezumie de proprietate n favoarea posesorului;
- posesorul de bun credin al unui bun frugifer dobndete n proprietate fructele bunului pe
care l posed;
- posesia imobiliar este aprat prin aciunile posesorii;
 - posesia prelungit duce prin uzucapiune la dobndirea dreptului de proprietate asupra
imobilelor.

Test de autocontrol :
Ce reprezint posesia raportat la proprietate ? Care sunt caracterele i elementele ei ?
Ce condiii trebuie s ndeplineasc posesia pentru a-i produce efectele ? Articolul.
Cum se probeaz elementul psihologic al posesiei ?
Facei o comparaie ntre posesie i detenia precar.
Cum se numete operaiunea juridic prin care poi ca din detentor precar s devii posesor?
Identificai art. din Codul civil care instituie cazurile acestei operaiuni.
Prin ce este aprat posesia ? Poate fi admisibil o aciune n complngere intentat de
posesor mpotriva proprietarului ?
Ce are la ndemn proprietarul dac a pierdut o aciune n reintegrare ? De ce ?