Seminar - Publicitatea imobiliara - CF

Inscrierea in CF se face de catre notar, care e obligat conform legii sa transmita o copie
a contractului de vanzare-cumparare. => nu poate fi instrainat acelasi bun mai multor persoane,
pt ca CF e blocata de catre notar atunci cand se incheie primul contract.

Daca s-a incheiat un antecontract si partile nu se mai inteleg si nu mai incheie

contractul, partea in drept se poate duce in instanta sa ceara o hotarare judecatoreasca care sa
tina loc de contract, insa instanta are aceeasi obligatie, sa transmita o copie a hot jud la CF. La
fel si executorul judecatoresc. La mostenire, certificatul se va transmite CF de catre notar.

Orice contract din care se naste obligatia unei parti/ambelor parti de a incheia un
contract se numeste antecontract. Intotdeauna, antecontractul are obiectul contractului, nu se
mai negociaza atunci cand se incheie contractul propriu-zis. Daca numai una dintre parti se
obliga, e promisiune de vanzare (iti vand imobilul pt pretul X, iar cumparatorul accepta oferta =>
se incheie contractul) sau daca ambele parti stabilesc o data ulterioara pentru realizarea
vanzarii, pana se fac lucrarile de cadastru.

SPETA 1:

10.10.2011: A ii vinde lui B un imobil prin inscris autentic notarial

A nu ii preda lui B documentele necesare => B nu se poate inscrie in CF

1. Ce mijloc juridic are la dispozitie B? In ce termen se prescrie actiunea?

B are la dispozitie actiunea in prestatie tabulara generala, reglementata in NCC la art.

896.

alin. (1): In cazurile in care cel obligat sa transmita, sa constituie sau sa modifice in
folosul altuia un drept real asupra unui imobil nu isi executa obligatiile necesare pentru
inscrierea in cartea funciara, se va putea cere instantei judecatoresti sa dispuna inscrierea;
dreptul la actiune este prescriptibil in conditiile legii.

Legea declara actiunea in prestatie tabulara prescriptibila, dar nu instituie un termen

special de prescriptie => actiunea in prestatie tabulara se prescrie in termenul general de 3 ani.

Actiuntile reale pun in discutie existenta si intinderea unui drept real.

Actiunea in prestatie tabulara nu presupune dovada dreptului de proprietate. Actiunea

urmareste o obligatie de a face (predarea inscrisurilor) => e actiune personala => nu se aplica
termenul de prescriptie de 10 ani de la art. 2518, ci cel general, de 3 ani. Dreptul de proprietate
se dobandeste abia la inscrierea in CF, deci abia atunci poate fi vorba de o actiune reala, nu la
actiunea in prestatie tabulara.

2. 10.10.2011: A ii vinde lui B un imobil prin inscris autentic notarial

A nu ii preda lui B documentele necesare => B nu se poate inscrie in C

25.10.2011: A ii vinde bunul lui C / C = tert de rea-credinta - art. 901 alin. (2) lit. c)

5.11.2011: C se intabuleaza ca proprietar in CF

 15.12.2011: B afla ca C a cumparat imobilul de la A

Ce mijloc juridic are B la indemana pentru a-si putea apara dreptul impotriva lui C?

B are la dispozitie tot actiunea in prestatie tabulara speciala, indreptata impotriva tertului
dobanditor, reglementata in NCC la art. 897.

alin. (1): Actiunea in prestatie tabulara se va putea indrepta si impotriva tertului

dobanditor inscris anterior in cartea funciara, daca actul juridic invocat de reclamant este
anterior celui in temeiul caruia a fost inscris dreptul tertului dobanditor, iar acesta a fost de rea-
credinta la data incheierii actului.

alin. (2): Dreptul la actiune impotriva tertului se prescrie in termen de 3 ani de la data
inscrierii de catre acesta a dreptului in folosul sau, cu exceptia cazului in care dreptul la actiune
al reclamantului contra antecesorului tabular s-a prescris mai inainte.

3. 10.10.2011: A ii vinde lui B un imobil prin inscris autentic notarial

A nu ii preda lui B documentele necesare => B nu se poate inscrie in CF

20.10.2011: A ii vinde bunul lui D / D = tert de buna-credinta

5.11.2011: A ii vinde bunul lui E / E = tert de buna-credinta

a. D si E nu efectueaza formalitatile de publicitate. Cum se solutioneaza conflictul

dintre D si E? Cum se solutioneaza conflictul intre B, D si E?

Norma speciala - art. 891: n cazul n care dou sau mai multe persoane au fost
ndreptite s dobndeasc, prin acte ncheiate cu acelai autor, drepturi asupra aceluiai
imobil care se exclud reciproc, cel care i-a nscris primul dreptul va fi socotit titularul dreptului
tabular, indiferent de data titlului n temeiul cruia s-a svrit nscrierea n cartea funciar.

Niciunul nu dobandeste dreptul, pentru ca nu sunt inscrisi in CF.

b. D = tert de buna-credinta / E = tert de rea-credinta fata de D, se inscrie in CF

inaintea lui D, prin violenta. Cum se solutioneaza conflictul dintre D si E. Care este
efectul pe carte funciara al actiunii lui D?

D poate introduce o actiune in rectificare, solicitand radierea din CF a dreptului de

proprietate inscris in favoarea lui E, pe temeiul art. 892 C.civ./ efect: art 910

Regula: art. 891: n cazul n care dou sau mai multe persoane au fost ndreptite s
dobndeasc, prin acte ncheiate cu acelai autor, drepturi asupra aceluiai imobil care se
exclud reciproc, cel care i-a nscris primul dreptul va fi socotit titularul dreptului tabular,
indiferent de data titlului n temeiul cruia s-a svrit nscrierea n cartea funciar.

Exceptia: art 892 alin. (1): Cel care a fost ndreptit, printr-un act juridic valabil
ncheiat, s nscrie un drept real n folosul su poate cere radierea din cartea funciar a unui
drept concurent sau, dup caz, acordarea de rang preferenial fa de nscrierea efectuat de
alt persoan, ns numai dac sunt ntrunite urmtoarele 3 condiii:
 a) actul juridic n temeiul cruia se solicit radierea sau acordarea rangului preferenial s fie
anterior aceluia n baza cruia terul i-a nscris dreptul;
b) dreptul reclamantului i cel al terului dobnditor s provin de la un autor comun;
c) nscrierea dreptului n folosul reclamantului s fi fost mpiedicat de terul dobnditor prin
violen sau viclenie, dup caz.

c. Care ar fi fost efectul actiunii lui D daca atat el, cat si E, ar fi fost creditori
ipotecari?

Conform art. 892 alin. (1), efectul actiunii in rectificare ar fi fost acordarea unui rang
preferential lui D, in raport cu E.

Primul CR inscris in CF, va avea rang preferential (rangul 1).

 SPETA 2:

A = proprietar imobil / neinscris in CF

10.10.2011: A moare / B se inscrie in CF

11.11.2011: B vinde imobilul lui C / contract lovit de nulitate relativa

14.11.2011: C se intabuleaza in CF

10.10.2012: certificat de mostenitor

11.11.2013: C ii vinde imobilul lui D / D = dobanditor de buna-credinta

14.11.2013: D se inscrie in CF

5.11.2014: B introduce o actiune in anularea contractului de v-c (din 11.11.2011) +

rectificarea CF

7.11.2014: F introduce petitia de ereditate impotriva lui B => F = unic mostenitor al lui A

1. Daca B nu vrea sa vanda, mai e nevoie sa se inscrie in CF? Dar daca imobilul ar
fi avut deja deschisa CF?

regula: art. 885 alin. (1): Sub rezerva unor dispoziii legale contrare, drepturile reale
asupra imobilelor cuprinse n cartea funciar se dobndesc, att ntre pri, ct i fa de teri,
numai prin nscrierea lor n cartea funciar, pe baza actului sau faptului care a justificat
nscrierea.

exceptie: art. 887 alin. (1): Drepturile reale se dobndesc fr nscriere n cartea
funciar cnd provin din motenire, accesiune natural, vnzare silit, expropriere pentru cauz
de utilitate public, precum i n alte cazuri expres prevzute de lege.

Ori de cate ori se modifica situatia reala a imobilului, notarul are obligatia de a transmite
la CF o copie a actului juridic. => chiar daca nu e obligatorie, inscrierea se va face cand se va
dezbate succesiunea la notar sau prin hotarare judecatoreasca.

2. a. Care sunt caractere actiunii in rectificare introduse de B?

Actiune accesorie, pt ca depinde intotdeauna de o actiune principala, care da nastere

unei situatii juridice diferite decat cea existenta in CF.

Actiune personala, pt ca nu se pune in discutie dreptul de proprietate, ci trebuie ca

instanta sa verifice conditiile de inscriere de la art. 908.

Actiune in realizarea dreptului B urmareste ca instanta sa dispuna rectificarea CF in

scopul restabilirii situatiei initiale (obligarea lui C la respectarea calitatii sale de proprietar al
imobilului).
 ()

Actiune prescriptibila, in temeiul art. 910.

b. Instanta admite actiunea in rectificare

Impotriva dobanditorului nemijlocit, poate fi introdusa actiunea in rectificare pentru orice

motiv de la 908, actiunea fiind imprescriptibila.

Conditiile actiunii in rectificare: este situatia tertului de rea-credinta (prima situatie din
tabel).

c. Impotriva lui C, actiunea in rectificare este imprescriptibila, pt ca e dobanditoe

nemijlocit.

d. Se prescrie actiunea in nulitate relativa => se prescrie si actiunea in rectificare.

3. Proprietatea aparenta nu mai poate fi invocata pe NCC (art. 17 alin. (4)).

4. a. A introduce actiunea in revendicare impotriva lui C si actiunea in rectificare, iar C

nu se poate prevala de PPM (art. 79 LPA), dar se poate apara invocand uzucapiunea tabulara.

* Art. 79 LPA - premisa: cel care invoca rectificarea fusese, la randul lui, inscris in CF
=> urmareste sa revina CF la momentul la care el era proprietar.

Daca nu a fost niciodata inscris in CF, nu ar fi echitabil sa se aplice regulile de CF unei

persoane straine de inscrierile in CF. *