Universitatea Romno American

Facultatea: Relaii Financiar-Bancare Interne i Internaionale

Specializarea: Finane i Bnci

CREDITUL IPOTECAR N ACTIVITATEA

BNCII COMERCIALE ROMNE

STUDENT: Marcelin Ana-Maria

An3, Seria D, Grupa 431

Cuprins:
1
1. Definire pag.03
2. Istoric pag.04
2.1 Creditul ipotecar n Romnia pag.04
3. Credite ipotecare: Romnia vs alte ri din Europa- prezent pag.06
4. Studiu de caz: Creditul ipotecar n activitatea BCR pag. 08
5. Concluzii i propuneri pag. 12
6. Bibliografie pag. 13
7. Anexe pag. 14

1.Definire

2
 Conform definiiei uzuale, creditul ipotecar reprezint creditul bancar acordat pe termen
lung i garantat cu un contract de ipotec. Creditul ipotecar se acord, de regul, pentru
construirea, cumprarea sau transformarea de locuine. Ipoteca se constituie asupra bunului
imobiliar n cauz.
Creditul ipotecar se acord pe o perioad de minimum 5 ani pentru persoanele juridice i
de minimum 10 ani pentru persoanele fizice, fiind garantat prin ipoteci sau privilegii, astfel cum
sunt definite la art. 1.737 din Codul civil, asupra imobilului teren sau construcii - pentru care se
acord creditul.
Cadrul juridic al creditului ipotecar este consacrat de Constituie care prevede dreptul la o
proprietate privat ca o condiie fireasc a dezvoltrii economiei de pia i a creterii calitii
vieii, iar Legea Creditului Ipotecar nr190/1999 prevede destinaia creditului ipotecar pentru
construcia de locuine, reparaii i consolidri cu destinaie locativ, industrial sau comercial.
Beneficiarii creditului ipotecar pot fii persoanele fizice sau juridice.
Termenul de acordare al unui credit ipotecar este de minim 10 ani.
Instituii ipotecare n Romnia sunt ANL (Agenia Naional pentru Locuine), bncile
comerciale, CEC, altele.
Contractul de ipotec este un contract de garanie real ce are ca obiect un bun imobiliar.
Acest contract se ncheie ntre debitor i creditor.
Contractul de credit ipotecar are n componena sa mai multe clauze, cum ar fi:
1. Proprietatea care servete drept garanie a rambursrii.
2. Condiii de renumerare a capitalului - dobnda.
3. Termenele/Scadenele de rambursare.
4. Circumstanele n care datorit nerespectrii clauzelor contractuale debitorul i
poate pierde proprietatea.
Valoarea unui credit ipotecar nu poate depi 75% din valoarea imobilului pentru
achiziionarea cruia se solicit creditul.
Forme ale creditului ipotecar:
mprumutul pe ipotec cu dobnd fix;
mprumutul pe ipotec cu dobnd variabil, n acest caz variaia dobnzii este determinat
pe baza unui indicator specific al pieei financiare, menionat expres n contractul de credit;
mprumutul pe ipotec cu rambursare progresiv, prin care debitorul pltete bncii, n
prima perioad a duratei de mprumut, doar o cot din rata/amortismentul obinuit; diminuarea
ratei scadente poate fi modic (10-25%) sau forte (pn la 95%), n care caz rambursarea capt,
n respectiva perioad, un caracter quasisimbolic; este o form de credit ce ncurajeaz pe acei
ntreprinztori cu disponibiliti modeste, dar care au reale perspective de cretere n timp a
capacitii lor de plat;
creditul ipotecar inversat este o form prin care debitorul ncearc s-i diminueze
pierderile probabile rezultate din imobilizarea propriilor resurse ntr-o proprietate imobiliar.
Dup achiziia obiectului imobil din propriile sale resurse, proprietarul ipotecheaz acest obiect
obinnd, cel puin parial, resurse financiare la nivelul celor investite n respectiva achiziie.

2. Istoric
2.1 Creditul ipotecar n Romnia

3
 La nivelul anului 1998 exista o cerere imens pentru locuine, conform unor studii
statistice erau necesare circa un milion de locuine, numai la CEC existnd la aceea dat 280.000
de cereri. Tot n anul 1998, n Romnia au fost construite 6.631 de locuine, din care 551 de
locuine au fost de stat.
ncepnd cu anul 2002 bncile au crescut numrul creditelor ipotecare acordate. Anul
2003 a fost anul exploziei creditelor ipotecare, astfel, doar ntr-o singur lun soldul creditelor
ipotecare al BCR (Banca Comercial Romn) a crescut cu 500 miliarde lei.
n anul 2006 creditele ipotecare reprezentau 25% din totalul creditelor.

Grf.1. Evoluia structurii creditelor retail n Romnia pe perioada 2004-2006

sursa Institutul
Naional de
Statistic

Se
observ o
cretere:
pentru creditele de consum de 37,65% n 2005 fa de 2004, n 2006
fiind cretere de 79,77% fa de aceeai perioad;
pentru creditele imobiliare ipotecare de 99,09% n 2005 fa de 2004
i de 97,89% n 2006;

Anul 2007 a fost numit anul creditelor retail1. n 2007, creditele pentru populaie au
depit pentru prima dat creditele corporatiste i au reprezentat motorul de cretere a creditului.
Deasemenea mprumuturile n valuta le-au devansat pe cele n lei din cauza faptului c
mprumuturile n moneda naional sunt sensibile la modificrile de dobnd.
Totalul creditelor ipotecare acordate n anul 2009 de bncile romneti a atins 2,5
miliarde euro, reprezentnd circa 10% din piaa total a creditului.2
Conform BNR, n cazul creditelor ipotecare, la sfritul lunii iunie al acestui an restanele
reprezentau 3% din sold respectiv 190 mil. euro.

Grf.2. Evoluia restanelor pe tipuri de credite

1 Dorin Cojocaru, fost director executiv de credite de retail n BCR.

2 Ion Dragulin, directorul Direciei Stabilitate Financiar din cadrul BNR.

4
 Din acest grafic se poate observa creterea susinut a restanelor la creditele de nevoi
personale garantate cu ipoteci, i o relativ plafonare a restanelor la creditele ipotecare.

Cotidianul "Financiarul" prezint o statistic a primelor 11 luni ale anului trecut (2009),
potrivit creia romnii au contractat un volum de credite ipotecare n valoare de 3,08 miliarde de
lei, cu 44% mai redus dect cel nregistrat n perioada similar din 2008, de 5,57 miliarde de lei.
Aproape 20% din totalul creditelor n valut acordate n Romnia n anul 2010 sunt credite
ipotecare.
n ianuarie 2010, soldul mprumuturilor ipotecare a urcat cu 1,4%. Iar principalul motor de
cretere a finanrilor pentru locuine a fost programul guvernamental Prima cas.
Dar, n pofida acestor creteri, piaa ipotecar din ara noastr este cea mai puin dezvoltat.
Astfel, raportat la Produsul Intern Brut, valoarea mprumuturilor pentru locuine reprezint mai
puin de cinci procente.
Totodata, i privit din perspectiva datoriei medii, piaa creditelor ipotecare din Romnia este
nc mult n urma. Raportat la numarul de locuitori, valoarea medie a unui mprumut pentru
locuine este de numai 267 de euro.

5
 3.Credite ipotecare: Romnia vs alte ri din Europa- prezent
Dei n anii de boom economic, bncile au acordat extrem de multe credite ipotecare,
Romnia continu s se afle pe ultimul loc n UE din punctul de vedere al ponderii creditelor
ipotecare n PIB.3
Cea mai important ar din Uniunea European este Olanda, cu o pondere a creditelor
ipotecare n PIB de 99%, urmat de Danemarca cu o pondere de 95,3% i de Marea Britanie cu
80,5%. n SUA, ponderea este de 86,6%.4
n Romnia, soldul creditelor ipotecare n prezent se ridic la 6,5 mld euro, sau 300
euro/cap de locuitor, sau 5,5% din PIB. n comparie cu Bulgaria unde soldul creditelor ipotecare
totalizeaz 4.4 mld. euro, sau 580 euro/cap de locuitor, sau 11,6% din PIB.
n zona euro, totalul creditelor ipotecare aflate n derulare se ridic la 3,65 mii de
miliarde de euro, aceast cifr reprezint echivalentul a 40% din PIB-ul zonei. Suma pe cap de
locuitor n zona euro este de 11.100 de euro.
Din cifrele prezentate mai sus se ntelege c, n ciuda situaiei dificile cu care se
confrunt acum sectorul imobiliar, pe termen mediu i lung Romnia va continua s ramn o
pia interesant pentru bnci, potenialul de cretere pe acest segment fiind unul semnificativ.
n momentul de fa sistemul bancar romnesc se confrunt cu restane mai mici la
creditele ipotecare dect la creditele pentru consum, dotorat exuberanei cu care bncile au
acordat n anii trecui creditele pentru consum.

Grf.3 Ponderea creditelor ipotecare n PIB (2008)

Sursa: www.businessday.ro
Cea mai ndatorat ar din Uniunea European este Olanda, cu o pondere a creditelor
ipotecare n PIB de 99%, urmat de Danemarca cu 95,3% i de Marea Britanie cu 80,5%.
n SUA, ponderea este de 86,6%.
Venitul net lunar este insuficient pentru ca solicitantul s fie eligibil. n Romnia nivelul
datoriei ipotecare reprezint doar 4,0% din PIB, n Cehia este peste 10%, iar media n
Uniunea European depete 49,5% din PIB.

3 Sursa: European Mortgage Federation.

4 Comenteaz Cristian Orgona pe blogul su.

6
 n Romnia,n 2008, soldul creditelor ipotecare se ridic n la sau 250 euro/cap de locuitor,
sau 4,0% din PIB spre comparaie, n Bulgaria, soldul creditelor ipotecare totalizeaz 250
euro/cap de locuitor, ns 11,6% din PIB.
n zona euro, n 2008 totalul creditelor ipotecare reprezint echivalentul a 49% din PIB-ul
zonei. Suma pe cap de locuitor este de 12.200 de euro.

Grf.4 Valoarea creditelor ipotecare pe cap de locuitor n 2008

Sursa: www.businessday.ro
n Romnia,n 2008, soldul creditelor ipotecare se ridic la 250 euro/cap de locuitor, sau
4,0% din PIB spre comparaie, n Bulgaria, soldul creditelor ipotecare totalizeaz 250
euro/cap de locuitor, ns 11,6% din PIB.
Din cifrele prezentate mai sus ntelegem c, n ciuda situaiei dificile cu care se confrunt
acum sectorul imobiliar, pe termen mediu i lung Romnia va continua s ramn o pia
interesant pentru bnci, potenialul de cretere pe acest segment fiind unul semnificativ.

n ianuarie 2010, soldul mprumuturilor ipotecare a urcat cu 1,4%. Iar principalul motor de
cretere a finanrilor pentru locuine a fost programul guvernamental Prima cas.
Dar, n pofida acestor creteri, piaa ipotecar din ara noastr este cea mai puin dezvoltat.
Astfel, raportat la Produsul Intern Brut, valoarea mprumuturilor pentru locuine reprezint mai
puin de cinci procente. n alte state din regiune, nivelul depete 10%. Mai mult, n statele din
vestul Europei, ponderea variaz ntre 50% (Germania) i aproximativ 100% (Olanda).
Totodata, i privit din perspectiva datoriei medii, piaa creditelor ipotecare din Romnia
este nc mult n urma. Raportat la numarul de locuitori, valoarea medie a unui mprumut pentru
locuine este de numai 267 de euro. n schimb, n Bulgaria, nivelul depete 560 de euro. Iar n
Ungaria, creditul mediu se apropie de 770 de euro per locuitor.

4.Studiu de caz: Creditul ipotecat n activitatea BCR

7
 Banca Comercial Romn i inscrie numele pe lista bncilor comerciale nou create i
reorganizate dup 1989. Ea este o instituie special, ce poate fi considerat o banc nou pentru
ca actul su de natere poart data de 1decembrie 1990, dar n acelai timp , prin activitatea pe
care o desfoar n cadrul Bncii Naionale din care se desprinde, este deopotriv o banc cu
tradiie n domeniul bancar.
Creditul ipotecar amplifica motivaia psihologic pentru munc, inclinaia spre
economisire, dinamizeaz piaa bancar, ipotecar i de capital n scopul atragerii de resurse
financiare pe termen mediu i lung. Aceasta duce la dezvoltarea pe orizontal a industriei de
construcii, de producie bunuri de larg consum, a industriei financiar-bancare, a pieei de capital,
creditul ipotecar fiind un motor de antrenare a economiei.
ncepnd cu anul 2002 bncile au crescut numrul creditelor ipotecare acordate, pentru ca
anul 2003 s devin anul exploziei creditelor ipotecare. Astfel, ntr-o singura luna, n 2003,
soldul creditelor ipotecare, n cazul B.C.R. a crescut cu 500 miliarde lei.
Tot n anul 2003 BCR a lansat primele credite ipotecare cu o scaden pn la 25 de ani.
n prezent perioada de acordare a unui credit ipotecar la BCR poate fi extins pn la 30 de ani.
n anul 2004 creditele ipotecare acordate de BCR reprezentau jumatate din total credite
acordate.
Valoarea creditelor ipotecare n anul 2005 era de 19.119miliarde lei ajungnd n anul
2006 la 19.510 miliarde lei.

Tabel 1. Soldul creditelor angajate de persoane fizice la BCR

Credite acordate Dec.05 Dec.06 Dec.07
persoanelor fizice
Credite acordate 3.107.237,83 5.333.183,09 5.825.462,86
persoanelor fizice n
lei (total)
-cr. ipotecar (n lei) 18.607,07 38.836,96 38.644,05

Credite acordate 2977720,35 3982024,37 3982024,37

persoanelor fizice n
valut (total)
-cr. ipotecar(n valut) 632.779,11 593.987,56 583.528,12

Sursa: rapoartele finaciare BCR

Se poate observa o cretere a creditelor acordate persoanelor fizice att n lei ct i n

valut, respectiv a creditului ipotecar. Acesta cretere se doreaz cererii imense de
locuine n Romnia. n anul 2007 s-a produs o cretere semnificativ a acestor credite,
anul 2007 fiind numit de ctre specialitii n domeniu anul creditelor retail.
Dac din volumul total al finanrii, creditele n valut reprezint 41%, n cazul
creditelor imobiliare/ipotecare acestea au o pondere de 84%, fapt potentat i de
eliminarea restriciilor legate de limita 300% din fondurile proprii impus anterior de
BNR.
n structura creditelor retail n anul 2009 47% din total credite l reprezentau creditele
garantate (creditele ipotecare i creditele de consum garantate).
BCR a acordat credite ipotecare cu o valoare total de peste 465 milioane euro unui
numr de aproape 11.500 de familii ncepnd din luna august 2009.

8
 Tendinta pozitiv a creditelor ipotecare, avnd ca principal motor programul
guvernamental de creditare Prima Cas a fost contrabalansat de declinul puternic al creditrii
negarantate.
Se preconizeaz o revenire mai puternic a creditrii ipotecare i n continuare datorit
programului Prima Cas.
Creditele garantate (creditele ipotecare i creditele de consum garantate) reprezint
aproximativ 70% din portofoliul total de credite, n 2010.

Grf.5. Ponderea creditelor garantate (creditele ipotecar i creditele de

consum garanatate) pentru persoane fizice la BCR

Sursa: http://www.efin.ro/

Tendinta pozitiv a creditelor ipotecare, avnd ca principal motor programul

guvernamental de creditare Prima Cas a fost contrabalansat de declinul
puternic al creditrii negarantate.
Se preconizeaz o revenire mai puternic a creditrii ipotecare i n continuare
datorit programului Prima Cas.

n portofoliul de retail al BCR care nsuma 5,8 mld. euro la jumtatea anului (2010), cea
mai mare pondere este deinut de creditele de consum fr garanii, cu o cot de 32%, urmate de
creditele ipotecare, cu 29% i creditele de nevoi personale garantate cu ipotec reprezentnd 22%
din total. Microcreditele au o pondere de 13%, n timp ce creditele pe card i descoperitul de cont
au cote de cte 2%.

Grf.6. Structura portofoliului de retail al BCR

9
 Sursa: www.zf.ro

Ponderea creditelor ipotecare n totalul creditelor retail la BCR este de 29%,

aceasta este datorat, n mare parte, de programul Prima Cas, BCR fiind cel
mai mare finanator al acestui program, ocupnd 40% din piaa acestuia.

La jumtatea lui 2010, nivelul neperformanelor a srit la 15,4% din portofoliul de retail
al BCR, fa de circa 8% n urm cu un an.
Creditele cu ntrzieri la plat mai mari de 30 de zile au srit din nou pn la 10% din
portofoliu la sfritul lunii iunie, fa de 9,3% n decembrie 2009, ns s-au situat sub vrful de
10,5% din iunie 2009.
Creditele cu ntrzieri de peste 90 de zile au reprezentat 4,2% din portofoliu la jumtatea
anului, fa de 3,2% n martie, respectiv 4,9% n iunie 2009.

Grf.7.Evoluia ntrzierilor de plat pe portofoliul retail

Sursa: www.zf.ro

10
 Aceste ntrzieri, care sunt mai mari n 2010, sunt datorate, n mare parte, de
segmentul clienilor angajai la stat afectai de reducerea salariilor cu 25% i,
posibil, de concedieri, numrul ct mai mare de omeri.

1. Concluzii i propuneri

Conform studiilor realizate de Banca Naional observm c n Romnia, din totalul

creditelor acordate populaiei doar 28% reprezint mprumuturile ipotecare ( n rile UE
ponderea este total inversat creditele ipotecare ajungnd pn la 68,9%, n Cehia raportul este
net favorabil creditelor ipotecare care dein aproximativ 80%, n Ungaria 67%, n Polonia 30% ).
Cauzele generatoare ale acestui fenomen pot fi :
1. creditorii sunt vulnerabili la riscul de lichiditate, riscul de dobnd i riscul de creditare;
2. venitul net lunar este insuficient pentru ca solicitantul s fie eligibil; n Romnia nivelul
datoriei ipotecare reprezint doar 1,6% din PIB, n Cehia este peste 6%, n Croatia
aproape 10%, iar media n Uniunea European depete 25% din PIB; din salariul unui
romn doar 23 % este investit n domeniul ipotecar, restul de 77% fiind destinat
consumului;
3. restrictiile legislative : obligativitatea avansului de 25% necesar pentru acordarea
creditului ( n condiiile n care valoarea medie a depozitului n Romnia este de 300
EUR ) este de natur s limiteze expansiunea creditului ipotecar/imobiliar, pentru c ntr-
o economie care abia ncepe s se lanseze, iar populaia nu a avut timp s economiseasc,
solicitarea unui avans pentru orice lucru este ca i cum i s-ar spune clientului respectiv c
nu primete creditul;
4. starea de subbancarizare evideniat de gradul redus de intermediere financiar de 21%
din PIB, comparativ cu peste 100% n statele din UE;
5. dobnzile mari pe care bncile le practicau, pn acum, la creditele ipotecare;
6. insuficiena locuinelor construite fa de cererea mult mai mare.
Creditele ipotecare pentru persoanele fizice au crescut n prmele dou trimestre ale
anului 2010 fa de ntreg an 2009 datorit, n principal, programului guvernamental Prima
Cas.
Totui, chiar i cu programul Prima cas din acest an, decalajul dintre ara noastr i
alte state din regiune nu se va diminua considerabil. Astfel, dac ntreg plafonul de 700 mil. euro
ar fi consumat n 2010, valoarea medie a unui credit ipotecar ar urca la doar 300 de euro per
locuitor. n Polonia, creterea a fost de aproape 30% n 2009, ceea ce a condus la o majorare de
la 380 de euro/locuitor n decembrie 2008 pn la 480 euro/locuitor la finele anului trecut.

O msur poate ceva mai apropiat de realitatea pieei ar fi ca banca s acorde ceva mai
mult atenie relaiei cu clienii vechi, deoarece un client care va reui s-i achite ratele pe

11
ntreaga perioad contractual (chiar dac la o dobnd mai mic pe care este bine s o poat
negocia) este preferabil unui client care va achita dobnzi mari ns o perioad scurt de timp.
O alt msur ce m atept ca BCR s o adopte ar fi o serie de noi lansri ale unor
produse de refinanare, sau campanii promoionale pentru acest tip de produse chiar dac astfel
de produse nu pot avea succes n condiiile de pia actuale.

Bibliografie:

1. Madalina Antoaneta Radoi, Gestiune Bancar, editura Economic,2009

2. Legea Nr.190/1999
3. https://www.bcr.ro/sPortal/sportal.portal?
_nfpb=true&_windowLabel=LABEL_MAIN&_urlType=action&LABEL_MAIN_sh=f6
9db109fc46f5f8843cbda96134865e&LABEL_MAIN_action=content.main&LABEL_M
AIN_OVERRULEREFRESHBACK=true&LABEL_MAIN_event=changeMain&LABE
L_MAIN_chronicleId=%2Fbcr_ro_0785%2FNews%2F2008%2FTrimestrul_II
%2F30_04_08_OverviewPage.akp&LABEL_MAIN_zz=40335.94162970334&LABEL_
MAIN_pc=1&_pageLabel=GRID02&cci=News/com_presa_2008_pg_Content.akp&desk
=bcr_ro_0785&navigationId=011603172822208001919092&
4. http://businessday.ro/08/2010/restantele-la-creditele-ipotecare-sau-de-nevoi-personale-
garantate-cu-ipoteci-depasesc-500-mil-euro/
5. http://www.efin.ro/articole_financiare/finante/bcr_profitabilitate_in_scadere_din_cauza_c
resterii_provizioanelor.html
6. www.finzoom.ro
7. http://economie.hotnews.ro/stiri-finante_banci-6965086-criza-economica-redus-profitul-
net-bcr-din-2009-57-adica-871-7-milioane-lei.html
8. http://economie.hotnews.ro/stiri-finante_banci-7986272-bcr-profit-117-milioane-euro-
dupa-primele-9-luni-din-prima-casa-conservat-cota-piata-bancii-segmentul-creditelor-
22.html
9. http://www.zf.ro/banci-si-asigurari/bruynseels-bcr-neperformantele-vor-creste-si-la-anul-
imm-urile-sunt-zona-de-ingrijorare-7445996
10. http://www.zf.ro/eveniment/creditele-date-de-bcr-au-tins-catre-zero-in-decembrie-
3781666/
11. http://www.bankingnews.ro/presa+sub+lupa/bancile+incep+anul+cu+licitatii+pentru+26
0+de+case+si+terenuri+executate+silit
12. http://reflectiieconomice.zilisteanu.ro/2009/12/evolutia-creditului-ipotecar-in-t3-
2009.html
13. http://www.financiarul.com/articol_41428/suntem-ultimii-in-europa-la-creditele-
ipotecare-doar-270-de-euro-locuitor.html
14. http://businessday.ro/10/2010/credite-ipotecare-si-de-consum-romania-vs-alte-tari-din-
europa/

12
 15. http://www.gandul.info/financiar/piata-creditului-ipotecar-s-ar-putea-dubla-acest-an-
278720

ANEXE:
LEGE
privind creditul ipotecar pentru investiii imobiliare
CAPITOLUL I Creditul ipotecar i garantarea lui
Art. 1. n condiiile prezentei legi, creditul ipotecar pentru investiii imobiliare desemneaz acel
tip de credite acordate de instituii financiare autorizate, destinat s finanteze construirea,
cumprarea, reabilitarea, consolidarea sau extinderea imobilelor cu destinaie locativ,
industrial sau comercial.
Art. 2. Creditul ipotecar pentru investiii imobiliare se acord pe o perioad de minimum 5 ani
pentru persoanele juridice i de minimum 10 ani pentru persoanele fizice.
Art. 3. (1) Creditul ipotecar pentru investiii imobiliare va fi garantat prin ipoteci sau privilegii,
astfel cum sunt definite la art. 1.737 din Codul civil, asupra imobilului teren sau construcii
pentru care se acord creditul. (2) Ipoteca astfel constituit pentru garantarea creditului poate
avea ca obiect terenul i construciile ridicate pe acesta ulterior constituirii sale, n limita valorii
stabilite prin contract i pe msura utilizrii creditului. (3) Prevederile art. 1.775 din Codul civil
nu se aplic ipotecilor constituite pentru garantarea mprumuturilor acordate n condiiile
prezentei legi. (4) Ipotecile sau privilegiile constituite pentru garantarea mprumuturilor
ipotecare dureaz pn la rambursarea integral a creditului pentru garantarea cruia au fost
nfiinate, nefiind aplicabile dispoziiile art. 1.786 din Codul civil. (5) n cazul n care prile sunt
de acord, ipoteca va putea fi transferat asupra altui imobil cu o valoare cel puin egal cu cea a
imobilului ipotecat anterior. (6) Dup nscrierea ipotecii asupra noului imobil garaniile anterior
constituite asupra acestuia i nceteaz de drept efectele.
Art. 4. Dispoziiile art. 1.722 din Codul civil se aplic numai n cazul n care formalitile de
publicitate prevzute de lege au fost ndeplinite nainte de nscrierea ipotecii.
Art. 5. Pn la rambursarea integral a creditului, imobilele ipotecate vor putea fi nstrinate
numai cu acordul prealabil al creditorului ipotecar. Contractele ncheiate cu nerespectarea acestei
dispoziii sunt lovite de nulitate absolut.
CAPITOLUL II Instituiile care acord credite ipotecare i persoanele care pot beneficia de
credite ipotecare
Art. 6. Bncile, Agenia Naional pentru Locuine, Casa de Economii i Consemnaiuni i alte
instituii financiare abilitate prin lege, inclusiv fondurile ipotecare, pot acorda credite ipotecare.
Art. 7. Pot beneficia de credite ipotecare n condiiile prezentei legi persoanele fizice care au
cetenia romn i domiciliul n Romnia i persoanele juridice romne care au ca obiect de
activitate construirea, reabilitarea, consolidarea sau extinderea imobilelor cu destinaie locativ,

13
industrial sau comercial, precum i persoanele juridice romne care doresc s construiasc
locuine de serviciu sau de intervenie pentru salariaii lor.
CAPITOLUL III Contractul de credit ipotecar i contractele de asigurare
Seciunea 1 Contractul de credit ipotecar clauze obligatorii pentru protecia mprumutailor
Art. 8. Cu cel puin 10 zile nainte de semnarea contractului de credit ipotecar mprumuttorul va
pune la dispoziie mprumutatului o ofert scris care va cuprinde toate condiiile contractului,
precum i termenul de valabilitate a acestuia.
Art. 9. Contractul de credit ipotecar nu va putea fi modificat dect prin acordul scris al prilor,
cu respectarea prevederilor prezentei legi.
Art. 10. (1) Suma creditului acordat va fi pus la dispoziie beneficiarului de credit ipotecar
ealonat sau integral, plata fcndu-se direct ctre vnztor n cazul cumprrii unui imobil sau
ctre constructor n celelalte cazuri. (2) n cazul n care lucrrile pentru care s-a acordat creditul
ipotecar vor fi efectuate n regie proprie de ctre beneficiarii acestuia, sumele de bani se vor
transmite acestora conform unui plan de finantare stabilit prin contract.
Art. 11. (1) Este interzis conditionarea acordrii unui credit ipotecar de obligatia beneficiarului
creditului de a cumpra sau de a subscrie valori mobiliare ale mprumuttorului, indiferent sub ce
form. (2) Interdictia prevzut la alin. (1) nu se aplic la achizitionarea de titluri de participare
ale fondurilor ipotecare.
Art. 12. Clauzele de exigibilitate nainte de termen trebuie prevzute n contractul de credit
ipotecar printr-o clauz distinct.
Art. 13. (1) mprumutatii au dreptul de a rambursa anticipat creditul primit, n conditiile stabilite
de prti prin contractul de credit ipotecar. (2) n caz de faliment sau de lichidare voluntar a
mprumuttorului, mprumutatii au dreptul de a rambursa anticipat creditul ipotecar primit.
Art. 14. n cazul n care prin contractul de credit ipotecar s-a stabilit ca rata dobnzii s fie
variabil, se vor aplica urmtoarele reguli:
a) variaia ratei dobnzii trebuie s fie legat de fluctuaiile unui indice de referin; acesta
trebuie s fie ales dintr-o serie de indici de referin a cror list i mod de calcul vor fi
stabilite prin hotrre a Guvernului, dup avizarea acestora de ctre Banca Naional a
Romniei;
b) contractul poate s prevad c variaia ratei dobnzii este limitat, n sens cresctor i
descresctor, la un anumit nivel fa de rata iniial a dobnzii. Contractul poate s
prevad, de asemenea, c rata dobnzii nu variaz dect atunci cnd modificarea n sens
cresctor sau descresctor nregistreaz, fa de rata iniial a dobnzii, o diferen
minimal determinat;
c) modificarea ratei dobnzii trebuie comunicat mprumutatului cel mai trziu la data
aplicrii noii rate.
Art. 15. n sarcina mprumutatului vor fi puse numai cheltuielile aferente ntocmirii dosarului i
constituirii ipotecii.
Seciunea a 2-a Contractele de asigurare obligatorii
Art. 16. (1) mprumutatul va ncheia un contract de asigurare privind bunurile ipotecate, valabil
pe toat durata creditului ipotecar. (2) n contractul de asigurare prevzut la alin. (1)
mprumuttorul va figura ca beneficiar al poliei de asigurare. n cazul n care despgubirile
acordate vor depi valoarea creditului ipotecar rmas de rambursat i a celorlalte sume datorate
mprumuttorului, diferena se cuvine beneficiarului creditului sau motenitorilor acestuia. (3)
Primele de asigurare vor fi achitate de ctre mprumutat, o dat cu rambursarea ratelor privind
creditul ipotecar primit.

14
Art. 17. n cazul n care mprumutatul este o persoan juridic, acesta va trebui s ncheie un
contract de asigurare pentru riscul nefinalizrii construciilor pentru care s-a acordat creditul
ipotecar, beneficiarul fiind mprumuttorul.
Art. 18. Contractele de asigurare prevzute la art. 16 si 17 se vor ncheia cu o societate de
asigurri, iar mprumuttorul nu va avea dreptul s impun mprumutatului un anumit asigurtor.
CAPITOLUL IV Executarea creanelor instituiilor care acord credite ipotecare
Art. 19. n cazul ntrzierii la plat, mprumuttorul va trimite beneficiarului mprumutului o
notificare prin scrisoare recomandat, prevenindu-l asupra consecinelor nclcrii contractului
de credit ipotecar.
Art. 20. n cazul n care, n termen de 30 de zile de la primirea notificrii prevzute la art. 19,
beneficiarul creditului nu execut obligaiile, contractul de credit ipotecar se consider reziliat de
plin drept i ntreaga sum a ratelor de credit cu dobnzile aferente devine exigibil.

Art. 21. Contractul de credit ipotecar, precum i garaniile reale i personale subsecvente
constituie titluri executorii, urmnd s fie nvestite cu formul executorie de ctre instana locului
unde este situat imobilul.
Art. 22. (1) Executarea debitorilor se va face fr condiionarea ei de atribuirea unui alt spaiu de
locuit. (2) n situaii deosebite instana de la locul executrii va putea acorda un termen de
maximum 90 de zile, n care debitorul i va gsi o alt locuin. Aceast prevedere se aplic
numai persoanelor fizice.
Art. 23. Executarea creanelor ipotecare sau privilegiate conform art. 1.737 din Codul civil se va
face de ctre executorii proprii ai instituiilor financiare autorizate sau de ctre executorii
judectoreti, dup caz, n condiiile legii.
CAPITOLUL V Cesiunea creanelor ipotecare i privilegiate i transformarea acestora n
titluri de valoare
Art. 24. (1) Creanele ipotecare i privilegiate conform art. 1.737 din Codul civil, care fac parte
din portofoliul unei instituii financiare autorizate prin lege, pot fi cesionate unor instituii
financiare autorizate s acioneze pe pieele de capital. (2) Cesiunea privete numai creanele
ipotecare din portofoliul deinut, care au caractere comune cu privire la natura, originea i
riscurile lor.
Art. 25. (1) n baza protofoliului creanelor ipotecare i privilegiate conform art. 1.737 din Codul
civil, instituiile financiare abilitate vor putea emite titluri de valoarea negociabile pe piaa de
capital. Titlurile de valoare vor fi emise n limita a 75% din valoarea portofoliului deinut. (2)
Titlurilor de valoare emise de instituiile financiare autorizate li se aplic dispoziiile Legii nr.
52/1994 privind valorile mobiliare i bursele de valori.
Art. 26. Cesiunea creanelor ipotecare va fi notificat, n termen de 10 zile de la efectuarea ei,
prin scrisoare recomandat, de ctre instituia financiar cedent debitorului cedat.
Art. 27. n cazul n care instituia financiar autorizat cedent i cea cesionar nu hotrsc
altfel, rambursarea creditelor ipotecare va fi efectuat n continuare prin instituia cedent, care
va transmite instituiei financiare cesionare sumele astfel obinute. Cheltuielile generate de
aceast operaiune vor fi suportate de cesionar n limita sumelor stabilite prin actul de cesiune a
portofoliului respectiv.
Art. 28. n cazul n care instituia cedent va continua s primeasc sumele rambursate,
executarea ipotecilor i a privilegiilor conform art. 1.737 din Codul civil va fi fcut de ctre
aceasta n numele i pentru instituia cesionar, pe cheltuiala acesteia din urm.
CAPITOLUL VI Obligaiunile ipotecare

15
Art. 29. n scopul atragerii fondurilor necesare pentru acordarea de credite ipotecare, instituiile
financiare autorizate conform legii pot emite, n condiiile Legii nr. 52/1994, obligaiuni n baza
portofoliului de creane ipotecare sau privilegiate deinut.
Art. 30. Obligaiunile ipotecare vor putea fi emise n limita a 60% din valoarea portofoliului.
Art. 31. Obligaiunile ipotecare sunt valori mobiliare i vor fi tranzacionate pe pieele de capital
autorizate.
Art. 32. Instituiile financiare autorizate vor constitui un fond de garantare a obligaiunilor
ipotecare, care va fi folosit n condiiile prevzute n actele de nfiinare ori de organizare a
acestuia.
CAPITOLUL VII Dispoziii finale
Art. 33. (1) Instituiile financiare autorizate se afl sub supravegherea prudenial a Bncii
Naionale a Romniei i sub supravegherea Comisiei Naionale a Valorilor Mobiliare cu privire
la activitatea emiterii de obligaiuni. (2) Instituiile financiare autorizate sunt supuse controlului
instituiilor abilitate prin lege.
Art. 34. n termen de 30 de zile de la data intrrii n vigoare a prezentei legi Banca Naional a
Romniei i Comisia Naional a Valorilor Mobiliare vor elabora norme metodologice comune
de aplicare a prezentei legi.

MONITORUL OFICIAL AL ROMNIEI, PARTEA I,

Nr. 611/14.XII.1999 5
Aceast lege a fost adoptat de Senat n edina din 15 noiembrie 1999,
cu respectarea prevederilor art. 74 alin. (2) din Constituia Romniei. p. PREEDINTELE
SENATULUI, DORU IOAN TRCIL
Aceast lege a fost adoptat de Camera Deputailor n edina din 16 noiembrie 1999, cu
respectarea prevederilor art. 74 alin. (2) din Constituia Romniei. p. PREEDINTELE
CAMEREI DEPUTAILOR, ACSINTE GASPAR
Bucureti, 9 decembrie 1999. Nr. 190

16