CONTRACTUL DE LOCATIUNE

Definitie
Notiunea contractului de locatiune
1. Definitie si delimitare fata de vanzare-cumparare. Locatiunea este un contract prin
care o persoana, numita locator, se obliga sa asigure unei alte persoane, numita locatar
(chirias), folosinta temporara, totala sau partiala, a unui bun in schimbul unei sume de bani
sau alte prestatii, numita chirie (art. 1411 C.civ.).
Locatiunea (desi se poate spune ca reprezinta o "vanzare" a folosintei) se deosebeste de
contractul de vanzare-cumparare prin faptul ca transmite numai dreptul de folosinta - ca drept
de creanta - asupra lucrului, iar nu un drept real. Chiar daca lucrul dat in locatiune este
producator de fructe, locatarul dobandeste proprietatea fructelor nu in virtutea locatiunii, ci ca
accesoriu al folosintei, locatorul fiind obligat sa-i asigure folosinta lucrului, nu si dobandirea
proprietatii fructelor. Astfel fiind, daca contractul are ca obiect numai dobandirea unor fructe,
(de exemplu, arborii din padure, recolta de pe camp etc.), contractul nu poate fi calificat
locatiune, ci vanzare-cumparare. Cu atat mai puternic cuvant, contractul nu poate fi calificat
locatiune, ci vanzare-cumparare, daca are ca obiect producte (foloase trase prin consumarea
substantei lucrului), deoarece folosinta locativa nu poate sa absoarba lucrul insusi si puterea
lui productiva .
2. Varietatile contractului de locatiune. In Codul civil si alte acte normative reguli
speciale sunt prevazute pentru locatiunea fondurilor rurale (bunurilor agricole) - numita
contract de arendare - si pentru locatiunea unor suprafete locative - numita contract de
inchiriere.
Subliniem insa, ca aceste contracte reprezinta numai varietati ale locatiunii de drept
comun, iar nu contracte speciale distincte, astfel incat le sunt aplicabile dispozitiile referitoare
la locatiune, analizate in cadrul acestui capitol, in masura in care legile speciale privind
inchirierea suprafetelor locative si arendarea bunurilor agricole nu prevad norme speciale.
Mai precizam ca, asemanator contractului de vanzare-cumparare, partile pot incheia,
anterior locatiunii, un antecontract de locatinne (promisiune unilaterala sau bilaterala),
guvernat de regulile generale aplicabile contractelor (inclusiv promisiunii de vanzare), tinand
insa seama ca locatiunea, deci si antecontractul de locatiune, este - in principiu - un act de
administrare .

Caracterele juridice ale contractului de locatiune

Enumerare. Locatiunea este un contract sinalagmatic (bilateral) intrucat da nastere la

obligatii reciproce intre parti. Locatorul se obliga sa asigure folosinta vremelnica a lucrului
inchiriat, iar locatarul se obliga sa plateasca locatorului pretul locatiunii.
1. Locatiunea este un contract cu titlu oneros, in care ambele parti contractante
urmaresc un interes propriu patrimonial. In opozitie cu imprumutul de folosinta (comodat),
care este un contract esentialmente gratuit, locatiunea este dimpotriva, prin definitie
(esentialmente) cu titlu oneros.Daca folosinta unui lucru se transmite cu titlu gratuit,
contractul este nul ca locatiune, dar poate fi valabil ca un imprumut de folosinta, daca lucrul
s-a predat (comodatul fiind un contract real) si daca sunt indeplinite si celelalte conditii de
validitate.
2. Locatiunea este un contracl comutativ, in care existenta si intinderea obligatiilor nu
depinde de hazard si deci nu exista sanse de castig si pierdere pentru parti.
3. Locatiunea este un contract consensual, care se incheie prin acordul - fie si tacit al
partilor (solo consensu), fara vreo formalitate.
In ceea ce priveste insa proba contractului de locatiune, daca nu este constatat printr-un
inscris, prezinta oarecare greutati, fiind supus unui sistem mai riguros de dovada decat
celelalte contracte.
4. Locatiunea este un contract cu executare succesiva, in timp. Elemen-tul "timp"' este
de esenta locatiunii. Locatorul asigura folosinta lucrului pana la incetarea locatiunii, iar pretul
este calculat dupa durata folosintei si timpul se are in vedere chiar daca pretul s-a fixat in
mod global.
In ceea ce priveste durata contractului, ea poate fi si nedeterminata, dar nu poate fi perpetua,
vesnica. Locatiunile ereditare (concesiunile perpetue de folosinta imobiliara) cunoscute in
vechiul drept sub denumirea de emfiteuze ori embatic (besman) sunt prohibite de lege (art.
1415 C.civ.). In principiu, durata contractului se stabileste liber, prin consimtamantul
partilor. In anume domenii insa, legiuitorul intervine prin prorogari legale.
Spre deosebire de contractul de vanzare-cumparare, locatiunea nu transmite dreptul de
proprietate, ci numai dreptul de folosinta temporara a lucrului inchiriat. Astfel fiind, riscul
pieirii fortuite, este suportat de locator.

Conditiile de validitate ale contractului de locatiune

A. Capacitatea partilor

Capacitatea de exercitiu. Titlul locatorului. Atat locatarul cat si locatorul trebuie sa aiba
capacitatea, respectiv, sa indeplineasca conditiile cerute pentru a face acte de administrare,
caci locatiunea este, in principiu, un act de administrare'.
In cazul imobilelor insa, daca durata locatiunii depaseste termenul de 5 ani, este
considerata de lege ca act de dispozitie si, in consecinta, partile trebuie sa aiba capacitatea,
respectiv sa indeplineasca conditiile cerute de lege pentru a face acte de dispozitie (art. 1419
comb. cu art. 1268 C.civ.) in caz contrar, durata locatiuni rcducandu-se la 5 ani, dar numai la
cererea partii incapabile.
Dat fiind faptul ca locatiunea nu transmite dreptul de proprietate, locatorul poate sa nu
fie proprietarul lucrului dat in locatiune. Astfel, un uzufructuar (art. 534 C.civ.) sau un locatar
(art.1268 C.civ.) poate inchiria valabil bunul detinut cu titlu de uzufruct sau de locatiune.
Bineinteles, in cazul inchirierii lucrului altuia de catre o persoana care nu are asupra lucrului
un drept opozabil fata de proprietar, drept care sa-i confere posibilitatea inchirierii (de
exemplu, este numai posesor de buna sau rea-credinta), proprietarul nu va fi obligat sa
respecte locatiunea, acest contract fiind pentru el res inter alios acta. Numai daca locatorul a
fost un proprietar aparent (de exemplu, un mostenitor aparent), contractul poate produce
efecte fata de adevaratul proprietar . Pe de alta parte, proprietarul nu poate fi locatarul
propriului sau lucru (neque pignus, neque depositum, neque locatio rei suae consistere
potest), cu exceptia cazului cand nu are prerogativa folosintei (de exemplu, este nud
proprietar sau a adus ca aport social in societate folosinta unui lucru).
In sfarsit, daca un coindivizar (care nu este aparent proprietar exclusiv) inchiriaza
bunul aflat in indiviziune, se aplica regulile care guverneaza vanzarea de catre unul dintre
coproprietari ori teoria mandatului tacit reciproc sau a gestiunii de afaceri.

B. Obiectul contractului

1. Lucrul inchiriat - tolal sau partial - poate fi un lucru mobil sau imobil, corporal sau
incorporal (de exemplu, dreptul de proprietate industriala), dar in toate cazurile cu conditia sa
nu se distruga sau sa nu se consume prin folosinta conform destinatiei dupa natura obiectului
sau conform destinatiei stabilita prin acordul partilor. Inseamna ca obiectul locatiunii il
formeaza lucruri nefungibile (individual determinate) dupa natura lor sau dupa vointa
partilor. Un lucru viitor poate forma obiectul contractului, cu exceptia bunurilor dintr-o
mostenire nedeschisa (art. 965 C.civ.). In caz de nerealizare a lucrului viitor se va angaja
raspunderea locatorului potrivit regulilor generale.
Evident, locatiunea nu poate avea ca obiect o persoana. Daca se inchiriaza un lucru cu
personalul de deservire (de exemplu, un autovehicul cu sofer), contractul este mixt: locatiune
in privinta lucrului si prestare de servicii in privinta personalului de deservire.
In sfarsit, lucrurile cu regim special pot fi incheiate numai in condi-tiile legii speciale
(de exemplu, armele numai "catre persoane... in drept sa le detina'').

Obligatiile locatorului

Obligatia de predare. Predarea (art. 1420 pct.1) lucrului dat in locatiune se poate cere
la termenul convenit de parti (imediat daca nu s-a prevazut un termen) si - in lipsa de
stipulatie contrara - la locul unde se gasea lucrul in momentul contractarii si cu cheltuiala
locatorului. In caz de nerespectare a acestei obligatii, locatarul se poate adresa justitiei,
cerand predarea silita (daca nu prefera sa ceara rezilierea contractului pentru neexecutare sau
nu se multumeste cu invocarea exceptiei de neexecutare), iar instanta il poate obliga pe
locator si la plata de daune-interese, potrivit regulilor generale.
Lucrul, impreuna cu accesoriile sale, trebuie sa fie predat nu in starea existenta la
incheierea contractului (ca in materie de vanzare), ci intr-o stare corespunzatoare destinatiei
in vederea careia a fost inchiriat (art. 1421 alin.l C.civ.), locatorul fiind obligat - in lipsa de
stipulatie contrara - sa efectueze toate reparatiile (inclusiv cele locative) necesare in acest
scop inainte de preluarea lucrului de catre locatar si chiar daca, printr-o clauza contractuala,
toate reparatiile ar fi fost puse in sarcina locatarului (intrucat aceasta clauza - daca nu s-a
prevazut altfel - vizeaza reparatiile necesare in cursul locatiunii si nu anihileaza obligatia
locatorului de a preda lucrul in stare corespunzatoare folosintei).

Obligatia efectuarii reparatiilor. Locatorul trebuie sa mentina lucrul in stare de a servi

la intrebuintarea pentru care a fost inchiriat (art. 1420 pct.2 si 1421 alin.2 C.civ.). Obligatia
efectuarii reparatiilor nu inseamna ca locatorul trebuie sa reconstruiasca imobilul care "a
pierit in total sau s-a facut netrebnic spre obisnuita intrebuintare" (art. 1439), in acest caz
incetand contractul.
Daca locatorul nu efectueaza reparatiile necesare in cursul locatiunii, locatarul poate
cere justitiei: fie obligarea lui sub sanctiunea platii de daune cominatorii, fie autorizarea de a
le efectua in contul locatorului (art. 1077 C.civ.), retinand cheltuielile efectuate din chirie; fie
rezilierea contractului (art. 1020-1021 si art. 1439 alin.2 C.civ.). Se admite ca, in caz de
urgenta, reparatiile pot fi efectuate si fara autorizarea justitiei.

Obligatia de garantie (art. 1420 pct.3. C.civ.) de care este tinut locatorul se aseamana
cu obligatia de garantie a vanzatorului, cu deosebirea ca in caz de vanzare dreptul transmis si
garantat este proprietatea, iar in caz de locatiune dreptul transmis si garantat este folosinta
linistita si utila.
In virtutea obligatiei de garantie, locatorul raspunde de tulburarile provenite: 1) din propria sa
fapta, 2) de la terti si 3) din viciile lucrului, daca prin aceste tulburari se aduce o atingere
serioasa folosintei.
a) Locatorul este obligat sa se abtina de la orice fapt personal, care ar avea drept
consecinta tulburarea locatarului in folosinta lucrului, tulburare de fapt sau de drept. Astfel,
art. 1424 C.civ. dispune ca locatorul "nu poate in cursul locatiunii sa schimbe forma lucrului
inchiriat", fie direct prin transformarea materiala a lucrului, fie indirect prin schimbarea
destinatiei. Daca locatorul nu respecta aceasta obligatie, locatarul poate cere prin justitie
oprirea sau distrugerea schimbarilor.
Dat fiind faptul ca locatorul trebuie sa intretina lucrul in buna stare in tot cursul
locatiunii, el nu va raspunde pentru stanjenirea folosintei locatarului, adusa prin efectuarea
reparatiilor, chiar daca va fi lipsit in parte de folosinta lucrului. Legea obliga pe locatar sa
suporte tulburarea ce-i provoaca reparatiile facute de locator. Insa reparatiile trebuie sa aiba
caracter urgent, neputand fi amanate pana la incetarea contractului. Pe de alta parte, legea
dispune ca reparatiile sa fie facute in cel mult 40 de zile. Daca reparatiile nu se efectueaza in
acest interval de timp, atunci locatarul are dreptul sa ceara o scadere de chirie proportionala
cu lipsa partiala a folosintei. Iar daca reparatiile sunt de asa natura incat locatarul pierde
folosinta totala a lucrului, atunci el (nu si locatorul) poate cere rezilierea contractului, chiar
daca pierderea folosintei n-ar intrece 40 de zile(art. 1425 C.civ.).
b) Daca tulburarea folosintei provine de la un tert, legea distinge intre tulburarea de
fapt si cea de drept.
Art. 1426 C.civ. prevede ca locatorul nu raspunde de tulburarea cauzata prin faptul
unui tert care nu invoca vreun drept asupra lucrului. Locatarul singur, in numele sau personal,
se poate apara contra tulburarilor de fapt, si anurne, prin actiunile posesorii. In acest sens,
C.proc.civ. permite folosirea actiunilor posesorii nu numai de catre posesori - care exercita
detinerea lucrului sub nume de proprietar (animus sibi habendi, animus domini) - dar si de
catre detentorul precar, cum este si locatarul, "care detine lucrul in interesul sau propriu, in
temeiul unui contract incheiat cu posesorul, afara numai daca tulburatorul este cel pentru care
el detine" (art. 676). Prin urmare, locatarul poate folosi actiunile posesorii (desi nu este
posesor, ci detentor precar) pentru apararea dreptului sau de folosinta impotriva tertilor, cu
conditia ca agentul tulburator:
-sa nu fie locatorul, adica "cel pentru care el detine" si fata de care el poate actiona sau
se poate apara in temeiul contractului de locatiune;
 - sa nu invoce vreun drept asupra lucrului inchiriat (art.1426 C.civ.), cum ar fi dreptul
de proprietate in cazul in care locatorul a incheiat contractul in baza unui alt drept (sau
pretins drept) asupra lucrului.
In toate cazurile in care locatarul este tulburat in folosinta prin faptul exercitarii de
catre un tert (inclusiv un alt locatar) a unui drept (de proprietate, de uzufruct, de folosinta
etc.), asupra lucrului, locatorul va raspunde de pierderea sau reducerea folosintei, chiar daca
dreptul invocat nu este confirmat in justitie, dar a impiedicat folosinta locatarului. In acest
caz, locatarul are dreptul de a cere fie rezilierea contractului (cand acesta nu se mai poate
executa sau cand folosinta lucrului a fost prea mult micsorata) cu daune - interese , fie o
micsorare a chiriei proportionala cu pierderea partiala a folosintei si daune - interese (art.
1427-1428 C.civ.). In ambele cazuri locatorul va raspunde numai daca a fost instiintat in timp
util de amenintarea evictiunii (chemat in garantie in procesul dintre locatar si tertul
evingator). In caz contrar, poate dovedi ca ar fi avut mijloace potrivite pentru a respinge
pretentiile tertului (exceptio mali processus).
Se poate intampla ca tulburarea din partea tertului sa se conbine cu faptul personal al
locatorului insusi. De exemplu, locatorul a inchiriat o camera pentru a fi locuita, iar restul
imobilului a inchiriat unui meserias care il tulbura pe locatar. In acest caz locatorul raspuntde
in virtutea obligatiei sale de a se abtine de la orice fapt personal care ar duce la tulburarea
locatarului in folosinta lucrului.
Cand folosinta locatarului este tulburata printr-un fapt al unui colocatar, al unui vecin
sau al unui tert oarecare, nu pe baza unui drept asupra lucrului sau a unui raport juridic cu
locatorul, ci printr-un fapt ilicit cauzator de prejudicii (delict civil), locatarul va avea actiune
in despagubire impotriva autorului faptei (raspundere delictuala), dar nu va avea actiune in
garantie contra locatorului. De exemplu, locatarul de la etaj lasa robinetul de apa deschis si
astfel, prin plafon apa patrunde in apartamentul de la parter, sau robinetul de gaze lasat
deschis provoaca o explozie.
c) Viciile. Locatorul este garant pentru viciile (defectele, stricaciunile) ascunse ale
lucrului care ii impiedica intrebuintarea (art.1422 C.civ.), de exemplu, existenta de insecte,
starea necorespunzatoare a cosurilor, infiltratii de apa sau alte defecte de constlructie.
Practica judecatoreasca stabileste raspunderea locatorului chiar daca lucrul nu este cu
desavarsirc impropriu folosintei, dar viciile ascunse micsoreaza atat de mult posibilitatea de
folosinta incat se poate prezuma ca, in cunostinta de cauza, locatarul n-ar fi inchiriat sau ar fi
platit un pret mai redus (locatorul nu raspunde insa pentru vicii care fac mai putin comoda
folosinta). Gravitatea viciilor se apreciaza de instanta.
In cazul descoperirii viciilor ascunse, potrivit regulilor generale aplicabile contractelor
sinalagmatice, locatarul poate cere o reducere prportionala din pret sau rezilierea contractului
cu daune interese pentru pagubele suferite din cauza viciilor (art. 1422 alin.2 C.civ). Daunele
interese se acorda chiar daca locatorul n-a cunoscut viciile lucrului. Totusi, exista deosebire
intre locatorul de buna-credinta, care raspunde numai de daunele ce au putut fi prevazute la
incheierea contractului (art.1085 C.civ) si locatorul de rea-credinta care raspunde si de
daunele imprevizibile.
d) Modificarea obligatiei de garantie. Deoarece nu este reglementata prin norme
imperative, obligfatia de garantie pentru evictiune si vicii ascunse poate fi modificata prin
conventia dintre parti; agravata (de exemplu, si pentru vicii care fac mai putin comoda
folosinta) sau, dimpotriva, limitata ori inlaturata.
Limitarea sau inlaturarea garantiei produce efecte nuami daca locatarul este de buna-
credinta (fraus omnia corrumpit), de exemplu, nu a cunoscut viciile sau tulburarea locatarului
nu se datoreaza faptelor sau actelor savarsite de el (art.1339 C.civ). Pe de alta parte,
consideram ca inlaturarea obligatiei de garantie exonereaza pe locator de plata daunelor-
interese, dar nu-l pune la adapost de rezilierea, totala sau partiala, a contractului; in masura in
care folosinta nu poate fi asigurata, incasarea pentru viitor a chiriei ar fi lipsita de cauza.

Obligatiile locatarului

1. Obligatia de a intrebuinta lucrul ca un bun proprietar si potrivit destinatiei.

Conform art. 1429 alin.1 C.civ, locatarul trebuie sa intrebuinteze lucrul inchiriat ca un bun
proprietar (culpa fiind apreciata dupa tipul abstract al omului diligent si prudent - culpa levis
in abstracto) si numai la destinatia determinata prin contract, iar in lipsa de stipulatie speciala,
la destinatia prezumata dupa circumstante (natura lucrului, destinatia sa anterioara etc.). Daca
degradarea lucrului se datoreaza culpei locatarului, el va fi obligat sa faca reparatiile pe
cheltuiala sa, chia daca nu sunt locative. Tot astfel, daca intarzierea in efectuarea
reparatiilorlocative provoaca stricaciuni mai importante, locatarul este obligat sa faca
reparatiile necesare.
Locatarul raspunde de asemenea, de stricaciunile si pierderile provocate de persoanele
familiei sale sau de sublocatar (art. 1434 C.civ.), prin "persoanele familiei" intelegandu-se nu
numai membri prpriu-zisi ai familiei, dar si toate persoanele introduse de el in imobil
(prepusi, persoane tolerate, vizitatori etc).
Toate reparatiile privind partile comune folosite de mai multi locatari sunt in sarcina
proprietarului, daca nu se dovedeste ca stricaciunile sunt cauzate de unul dintre ei, de
persoanele familiei sau de sublocatari.
Daca locatarul nu efectueaza reparatiile locative, locatorul poate cere daune-interese,
dar numai la incetarea locatiunii, caci incovenientele lipsei de intretinere sunt suportate de
locatar. Daca insa neefectuarea reparatiilor locative poate provoca deteriorarea sau chiar
pieirea lucrului dat in locatiune, locatorul poate actiona in cursul locatiunii, cerand efectuarea
reparatiilor in contul locatarului sau rezilierea contractului, potrivit regulilor generale.
2. Plata chiriei. Conform art. 1429 C.civ. locatarul trebuie sa plteasca pretul locatiunii
la termenele stipulate. In lipsa de stipulatie contrara, plata se face la domiciliul debitorului
(fiind cherabile, iar nu portabila) si in caz de pluralitate de locatari obligatia este conjuncta
(divizibila) daca solidaritatea sau indivizibilitatea nu rezulta din contract. In caz de
neexecutare, locatorul poate cere executare silita sau rezilierea contractului in privinta
locatarului neplatnic, beneficiind si de privilegiul locatorului de imobile asupra mobilelor
locatarului (art. 1730 pct. 1 C.civ.). Iar daca chiria urma sa fie platita cu anticipatie si lucrul
nu s-a predat, locatorul poate invoca exceptia de neexecutare (exceptio non adimpleti
contractus).
Daca lucrul dat in locatiune a fost vandut si noul proprietar nu-l incunostiinteaza pe
locatar, plata facuta vechiului proprietar este valabila.
3. Restituirea lucrului. Restituirea lucrului poate fi ceruta de locator printr-o actiune
personala (ex. contructu), sau printr-o actiune in revendicare (daca are calitatea de
proprietar). Actiunile posesorii nu pot fi exercitate impotriva unui detentor precar (decat daca
detentiunea locatarului a lost intervertita intr-o posesiune utila).
 Locatarul nu raspunde de pieirea sau detcriorarea lucrului din cauza vechimii, fortei
majore sau cazului fortuit. Dovada incumba, potrivit regulilor generale, locatarului (art.1431,
1434 C.civ.). Evident, locatarul nu raspunde nici de uzura normala a lucrului.
Daca locatarul a facut lucrari de constructii sau plantatii, ele devin prin accesiune
proprietatea locatorului - dar fara dreptul de a cere modificarea chiriei daca nu a rambursat
cheltuielile - iar la restituire raporturile dintre parti - in lipsa de conventie - vor fi solutionate
potrivit art. 494 C.civ., locatarul fiind considerat de rea-credinta, intrucat este un detentor
precar.
4. Raspunderea pentru incendiu. Obligatia de a intretine si a restitui lucrul in starea
primita mai face raspunzator pe locatarul unei cladiri de toate pagubele pricinuite cladirii de
incendiu, daca nu va dovedi ca incendiul a provenit din caz fortuit , forta majora sau dintr-un
defect de constructie ori prin comunicarea focului (fara greseala sa), de la o casa vecina (art.
1435 C.civ.). S-a considerat ca reglementarea cuprinsa in art. 1435 C.civ., reprezinta o
aplicare a dreptului comun in materie de dovada, in sensul ca locatarul nu poate fi exonerat
de raspundere decat daca dovedeste ca distrugerea, totala sau partiala a lucrului, provine din
caz fortuit sau forta majora (deci fara culpa din partea sa).
In orice caz, spre deosebire de conditiile din epoca adoptarii Codului civil, in conditiile
de azi agravarea raspunderii locatarului pentru incendiu nu mai poate fi extinsa in baza
art.1435 decat pentru cauza anonima, orice cauza straina neimputabila dovedita fiind
exoneratoare de raspundere (art. 1082-1083 C.civ.).
Daca locatorul-proprietar foloseste si el o parte din imobilul inchiriat, problema
suportarii pagubelor cauzate de incendiu este foarte controversata. Consideram ca faptul
locuirii proprietarului in imobil nu poate duce, in sine, la inlaturarea raspunderii locatarilor in
conditiile art. 1435. Astfel fiind, pentru a fi exonerati de raspundere, ei trebuie sa dovedeasca
fie imprejurarile prevazute de art. 1435, fie ca incendiul a izbucnit in partea ocupata de
proprietar sau nu a putut izbucni in partea folosita de ei. In lipsa unei asemenea dovezi,
fiecare (inclusiv proprietarul) suporta paguba in raport cu valoarea locativa a partii din imobil
ce ocupa.
5. Apararea contra uzurparilor. Conform art. 1433 C.civ., locatarul mai este obligat de
a apara lucrul inchiriat contra uzurparilor. Prin uzurpare se intelege orice atingere provenita
de la un tert asupra proprie-tatii sau posesiei lucrului dat in locatiune. Daca locatorul nu are
cunostinta de incercarea de uzurpare, locatarul trebuie sa-l instiinteze in termen util pentru a
fi in masura sa se apere contra incercarii de uzurpare (astfel incat locatorul sa nu piarda nici
actiunea posesorie).
Daca locatarul neglijeaza sa-l informeze pe localor, el va raspunde de prejudiciul
suferit de locator in urma neinstiintarii.

Incetarea locatiunii

1. Cauze de ncetare. Pe langa acordul de vointa al partilor (rezilierea conventionala),

contractul de locatiune nceteaza prin: a) denuntarea unilaterala; b) expirarea termenului; c)
rezilierea contractului pentru neexecutare; d) pieirea lucrului; e) desfiintarea (desfacerea)
titlului locatorului; f) n anumite conditii si prin efectul nstrainarii, prin acte ntre vii cu titlu
particular, a lucrului dat n locatiune.
 In ceea ce priveste transmisiunea mortis causa a lucrului dat n locatiune, nici moartea
locatorului si nici aceea a locatarului nu atrage dupa sine ncetarea contractului (art. 1440
C.civ.). Rezulta ca drepturile si obligatiile trec asupra mostenitorilor (legali sau legatari
universali, cu titlu universal ori cu titlu particular), potrivit regulilor generale n materie de
obligatii patrimoniale care nu sunt contractate intuitu personae, ori cu caracter viager, cu
exceptia cazului cand partile s-au nteles altfel (de exemplu, prin stabilirea termenului
locatiunii n functie de moartea locatorului) sau daca mostenitorul uneia dintre parti
(decedate) este cealalta parte, caz n care obligatiile reciproce se sting prin confuziune, total
(art.1154 C.civ.) sau partial (de exemplu, n caz de pluralitate de parti obligate solidar -
art.1048 C.civ.).
2. Denuntarea unilaterala. Daca partile sau legea n-au determinat durata locatiunii,
contractul ia sfarsit prin denuntarea unilaterala de catre oricare dintre parti, cu conditia
respectarii termenului de preaviz (art. 1436alin.2C.civ.).
Prin termenul de preaviz se ntelege intervalul de timp dintre manifestarea vointei de a
desface contractul si data la care contractul urmeaza sa nceteze n urma denuntarii. Acest
termen de preaviz poate fi stabilit prin conventia dintre parti, iar n lipsa se stabileste n
functie de natura lucrului si dupa obiceiul locului (art. 1443 C.civ.) si are drept scop ca
cealalta parte sa gaseasca un locatar (daca preavizul a fost dat de locatar) sau un lucru similar
pe care sa-l ia n locatiune (daca preavizul a fost dat de locator).
Manifestarea de vointa de a desface contractul (numita de lege "concediu") este un act
unilateral de vointa si produce efecte chiar daca n-a fost acceptata de partea concediata, care
trebuie sa suporte desfacerea contractului.
Legea nu prevede vreo forma speciala pentru denuntare. Practic, trebuie sa fie facuta n
scris, iar daca partea concediata refuza sa dea o dovada de primire, se face prin intermediul
executorilor judecatoresti. n toate cazurile, "actiunea de chemare n judecata pentru evacuare
constituie manifestarea neechivoca a vointei de denuntare a contractului", termenul de
preaviz fiind acoperit de timpul necesar solutionarii litigiului, asa cum s-a decis, n mod
constant, n practica judecatoreasca .
Dupa expirarea termenului de preaviz locatiunea nceteaza, iar un nou contract poate fi
ncheiat numai prin consimtamantul ambelor parti (nu prin simpla renuntare la efectele
denuntarii unilaterale).
3. Expirarea termenului. Daca termenul locatiunii a fost determinat prin conventia
partilor sau, n lipsa clauzei, de lege (art. 1450-1451 C.civ) locatiunea nceteaza de drept
(dies pro homine interpellat) prin simpla trecere a termenului, fara sa mai fie nevoie de o
nstiintare prealabila (art. 1436alin.1 C.civ.).
Tacita relocatiune (reconductiune). Daca locatarul ramane n folosinta lucrului dupa
expirarea termenului contractual si fara ca locatorul sa-l mpiedice (deci cu permisiunea lui),
locatiunea se considera rennoita prin tacita relocatiune (art.1437 si 1452 C.civ.).
Intrucat tacita relocatiune opereaza un nou contract de locatiune, trebuie sa fie
ndeplinite conditiile cerute de lege pentru ncheierea contractului, de exemplu, capacitatea
partilor contractante, (nsa dovada relocatiunii se poate face - cu martori si prezumtii - prin
proba ramanerii si lasarii locatarului n folosinta lucrului, iar nu prin nscrisul original, fie si
autentic, constatator si doveditor numai al contractului initial ). In caz de pluralitate de parti,
rennoirea tacita poate opera numai cu consimtamantul tacit al tuturor partilor. De exemplu,
daca unul dintre locatori a anuntat concediul sau unul dintre locatarii care au ncheiat
contractul ori unul dintre mostenitorii unicului locatar nu a continuat folosinta lucrului, tacita
relocatiune nu poate opera.
 4. Rezilierea pentru neexecutare. Conform art. 1439 alin.2 C.civ., neexecutarea
obligatiilor de catre una dintre parti da dreptul celeilalte parti de a cere - dupa punerea n
ntarziere a debitorului - rezilierea contractului cu daune-interese (art. 1453 C.civ.). Deci,
contractul de locatiune urmeaza regulile generale n materie de contracte sinalagmatice cu
executare succesiva (tinandu-se seama, daca este cazul, si de pactul comisoriu expres stipulat
n contract).
5. Pieirea lucrului (art. 1423 si 1439 C.civ.). Daca pieirea este totala (lucrul nu mai
poate fi folosit potrivit destinatiei), contractul este desfacut de drept, caci locatorul nu mai
poate asigura locatarului folosinta lucrului si nici nu poate fi obligat la reconstruirea,
refacerea sau nlocuirea lui. Precizam ca prin pieire se ntelege nu numai distrugerea
materiala a lucrului, ci si orice imposibilitate de a se folosi lucrul (de exemplu,
rechizitionarea, exproprierea sau confiscarea lui).
6. Desfiintarea (desfacerea) titlului locatorului. Daca se desfiinteaza sau se desface
titlul locatorului n baza caruia consimtise la locatiune, se desface si contractul de locatiune,
caci locatorul nu mai este n masura sa asigure locatarului folosinta lucrului. Astfel, de
exemplu, daca titlul proprietarului (locator) este anulat ori rezolvit sau daca este evins printr-
o actiune n revendicare etc. ori daca titlul locatarului principal s-a desfacut prinexpirarea
termenului prevazut n contract si nu mai poate asigura sublocatarului (fata de care el este
locator) folosinta lucrului etc.
7. Efectele nstrainarii lucrului (imobilului) prin acte ntre vii. Conform art. 1441
C.civ., daca locatorul vinde lucrul nchiriat sau arendat, cumparatorul - chiar daca nu s-a
obligat n acest sens - este dator sa respecte locatiunea facuta nainte de vanzare, cu conditia
sa fi fost ncheiata prin nscris autentic sau prin nscris sub semnatura privata, dar cu data
certa (art.1182 C.civ.) , afara de cazul cand desfacerea ei din cauza vanzarii s-ar fi prevazut n
nsusi contractul de locatiune.
Rezulta ca, n lipsa de stipulatie contara, contractul de locatiune cu data certa
anterioara vanzarii-cumpararii cu data certa produce efecte si este opozabil tertului
dobanditor n conditiile n care a fost ncheiat si fara modificarile care nu sunt constatate prin
nscris cu data certa (de exemplu, modificarea termenului locatiunii, renuntarea proprietarului
la clauza de reziliere n caz de subnchiriere sau la pactul comisoriu etc.).
Rezulta ca vanzarea este o cauza de ncetare a locatiunii numai daca contractul s-a
ncheiat verbal ori prin nscris sub semnatura privata fara data certa; daca contractul are data
certa dar nu a fost supus publicitatii nainte de nscrierea contractului de vanzare-cumparare
n cartea funciara, nstrainarea va atrage ncetarea locatiunii dupa expirarea termenului de 3
ani. In aceste cazuri de nendeplinire a conditiilor prevazute de lege contractul nu produce
efecte opozabile cumparatorului de buna-credinta.
In toate cazurile de desfacere prin efectul nstrainarii - inclusiv clauza expresa n
contractul de locatiune de reziliere din cauza vanzarii - locatarul este n drept sa ceara
despagubiri de la locator, daca nu s-a prevazut n contract o stipulatie expresa contrara (art.
1442 C.civ.). Pana la plata daunelor locatarul are drept de retentie, cat timp nu va fi
despagubit de locator sau eventual de cumparator (art. 1444 C.civ), care nsa va avea actiune
n regres mpotriva locatorului.

Natura juridica a drepturilor locatarului

 1. Drept de creanta. Dupa cum am vazut, locatiunea nu este un contract translativ sau
constitutiv de drepturi reale, ci un contract creator de raporturi obligationale. De aici rezulta
ca dreptul de folosinta al locatarului este un drept de creanta.
In literatura de specialitate s-a sustinut nsa ca dreptul de folosinta al locatarului ar fi
un drept real, n principal pentru urmatoarele motive: a) mpotriva tulburarilor de fapt
locatarul se poate apara prin actiunea posesorie; b) n anumite conditii (data certa a
contractului si, respectiv, ndeplinirea formelor de publicitate) locatarul se bucura de un drept
de urmarire, ceea ce rezulta din opozabilitatea contractului fata de tertul dobanditor (art.1441
C.civ.) si fata de creditorii urmaritori care au nscris comandamentul dupa ncheierea
contractului de locatiune (art. 513 C.proc.civ.) si de un drept de preferinta, ceea ce rezulta din
opozabilitatea contractului fata de locatarii ulteriori ai aceluiasi bun (chiar daca acestia ar fi
obtinut anterior detentia bunului), c) daca termenul locatiunii depaseste 3 ani, contractul este
supus publicitatii. lar aceste trei efecte sunt specifice, caracteristice, drepturilor reale.
In realitate, dreptul de folosinta al locatarului este un drept de creanta, iar argumentele
invocate n favoarea caracterului real al dreptului nu sunt hotaratoare pentru urmatoarele
considerente:
a) Actiunile posesorii pot fi intentate nu numai atunci cand detinerea lucrului se
exercita animus sibi habendi, dar si de catre detentorul precar;
b) Opozabilitatea contractului fata de dobanditor si fata de creditorii urmaritori este o
simpla exceptie de la principiul relativitatii efectelor contractului consacrat de art. 973 C.civ.
De altfel, daca dreptul de folosinta locativa ar fi un drept real, nu ar fi fost necesare texte
speciale care sa consacre exceptia. Pe de alta parte, art. 1441 C.civ. consacra nu o simpla
opozabilitate a dreptului de folosinta a locatarului; n lumina textului, de la data cumpararii,
contractul de locatiune produce efecte fata de cumparator ca si cum ar fi fost parte
contractanta, inclusiv cu privire la obligatiile locatarului fata de el.
In ceea ce priveste opozabilitatea contractului fata de locatarii ulteriori, problema este
controversata, dar totodata si independenta de solutia adoptata n privinta naturii dreptului
locatarului.
Astfel, in concursul dintre doi locatari ai aceluiasi bun, unii autori acorda preferinta
locatarului care a intrat mai ntai n folosinta lui, chiar daca are un titlu cu data ulterioara
(teoria "primului ocupant").
Impartasim solutia contrara, potrivit careia, n conflictul dintre doi locatari urmeaza a
se aplica regulile opozabilitatii actelor juridice; contractul cu data certa sau cu data certa
anterioara este opozabil locatarului care are un contract fara data certa sau cu data certa
ulterioara (si chiar nscris). Locatiunea de peste trei ani este opozabila locatarului ulterior
dupa expirarea acestui termen numai daca contractul a fost nscris. ntradevar, daca contractul
cu data certa anterioara este opozabil dobanditorului de drepturi reale(art.1441 C.civ.),cu atat
mai mult trebuie sa fie opozabil fata de locatarul ulterior care are numai un simplu drept de
folosinta. lar teoria "primului ocupant" (desi n materia drepturilor de creanta - incorporale
-posesiunea sau detentiunea, n principiu, nu au relevanta, art. 970 C.civ. fiind aplicabil
numai n materie de drepturi reale asupra unor bunuri corporale) poate fi invocata numai n
lipsa de orice alt criteriu, n concursul dintre doi locatari cu contracte fara data certa (si deci
inopozabile).
c) Deoarece dreptul este opozabil fata de terti, locatiunea este supusa publicitatii
imobiliare daca depaseste 3 ani. Mentionam ca, daca dreptul ar fi real, publicitatea s-ar
impune indiferent de durata.
 d) In sfarsit, drepturile reale, ca drepturi absolute, sunt limitativ enumerate de lege, iar
dreptul de folosinta locativa nu a fost retinut de legiuitor printre aceste drepturi.
Rezulta ca dreptul de folosinta al locatarului nu este un drept real (ius in re), ci un
drept de creanta care se realizeaza prin intermediul locatorului ("ndatorat a asigura
folosinta..."art. 1411C.civ.), desi se exercita asupra unui lucru, presupunand un contract
material cu un lucru (ius ad rem). Dar, spre deosebire de alte asemenea drepturi de creanta
(de exemplu, drepturile comodatarului), dreptul de folosinta al locatarului prezinta unele
aspecte particulare, mai ales sub raportul opozabilitatii, fapt pentru care se ncadreaza n
categoria obligatiilor opozabile tertilor (obligatii in rem scriptae).