Raport Vila A Saligny 137346840389748100 PDF

DARIAN DRS S.A.
Evaluare proprietate imobiliara de tip rezidential :
Cluj-Napoca: Str. Nicolae Cristea Nr. 25, 400184, Tel/Fax: 0264 438.03.33
Galai: Str. Brile i, nr. 7-9, et. 3, cam 317, Tel/Fax: 0236 494.969, 0336 103.646
darian@darian.ro; www .darian.ro
RAPORT DE EVALUARE
al proprietii imobiliare: Teren si casa unifamiliala
INREGISTRARE LA NREGISTRARE LA
Nr. 6601/03.06.2011 Nr.
EVALUATOR BANC
1.1.1 EVALUATOR DAN VRINCEANU

Legitimaie ANEVAR Nr. 8717 / 2003
Parafa Nr. .8717 valabil 2011
Firma DARIAN DRS S.A.
Adresa evaluatorului Oraul: Cluj-Napoca
Str. Nicolae Cristea , nr. 25
Telefon: 0264-438033; 0264-438034; 0722-875797
Fax: 0264-438033; 0264-438034
E-mail: darian@darian.ro
1.1.1 CLIENT Persoan juridica : SC GRESTINCOM SRL GALATI
Adresa Mun. Galati, str. Nae Leonard , bl. C11, ap.39

DESTINATARUL
SC GRESTINCOM SRL GALATI
RAPORTULUI
1.1.1 PROPRIETATEA Proprietate imobiliara de tip rezidential - teren si casa unifamiliala formata din :
EVALUAT Teren categoria de folosinta curti constructii, in suprafata totala de 655
mp real masurat (275 mp teren liber + 380 mp teren cu constructie);
Locuinta, regim de inaltime P+2E, avand Ac=199.80mp;
A desf =799.20mp; Au=614.55mp; Constructie din zidarie, sarpanta din lemn,
invelitoare tabla lindab; Anul constructiei 1998;
Proprietari Persoana juridica :
SC GRESTINCOM SRL GALATI
Adresa proprietii Jud. Galati , Oras Galati,
Str. Anghel Saligny nr. 67 (fosta Scinteii nr. 118) si str. Anghel Saligny
(fosta Scinteii) nr. 69;
4. DECLARAREA VALORII
LOAREA DE PIA ESTIMAT 368.620 EUR
PRIN ABORDAREA PRIN
COMPARAII
echivalent 1.524.000 RON
din care valoarea terenului este de 88.400 euro echiv. 365.500 RON
VALOAREA NU ESTE INFLUEN AT DE T.V.A. LA BAZA ESTIMRII AU ST AT TRANZ ACIILE NTRE PERSOANE FIZICE, MAJORITARE PE PIAA IMOBILIAR SPECIFIC
Darian DRS S.A.

Nr. Registrul Comerului: J12/595/1991 | Cod unic de nregistrare: RO201020
Cod IBAN: RO24 BACX 0000 0001 3929 6250| Banca UNICREDIT TIRIAC BANK | Capital social 150.000 RON
1
DARIAN DRS S.A. Evaluare proprietate imobiliara de tip rezidential :
1.1.1.1. BAZA DE EVALUARE Valoarea de pia

SCOPUL EVALURII Garantare credit
DATA DE REFERIN A 03.06.2011
EVALURII
CURS DE SCHIMB BNR LA 1 EURO = 4.1342 RON
DATA DE REFERIN
DATA INSPECIEI Inspecia a fost efectuat de ctre dl. Dan Vrinceanu, in data de 24.02.2011 n
PROPRIETII prezena reprezentantului solicitantului.
DATA INTOCMIRII 03.06.2011
1.1.1.1. RAPORTULUI DE
EVALUARE
6. DATE PRIVIND DREPTUL Dreptul de proprietate: cu titlu de drept de cumprare ca bun propriu n favoarea
DE PROPRIETATE, SC GRESTINCOM SRL GALATI in baza urmatoarelor documente:
SUPRAFAA I COTE Contract de vanzare-cumparare autentificat cu nr. 628/13.04.2006 de BNP
INDIVIZE Floarea Urs;
Carte Funciar : un extras de carte funciara nu afost pus la dispozitia
evaluatorului;
Numr topografic: 3659 pentru lotul de teren cu constructie ;
Numr topografic: 4220 pentru terenul liber;
MENIUNI 1: Situaia privind Evaluatorul nu a avut la dispoziie un extras de carte funciar recent, evaluarea
Cartea Funciar realizandu-se in ipoteza in care proprietatea este libera de sarcini.
La prezentarea raportului la finanator, solicitantul trebuie s prezinte un extras
actualizat n conformitate cu normele interne ale finanatorului.
7. DATE PRIVIND Documentatie cadastrala: Evaluatorul a avut la dispoziie documentatia cadastrala.
DOCUMENTATIA In documentaia cadastral pus la dispoziia evaluatorului sunt nscrise:
CADASTRALA Teren : 655 mp real masurat (275 mp teren liber + 380 mp teren cu
constructie), categoria de folosinta curti-constructii;
Construcia cu destinatia de :
Locuinta, avand Ac= 199.80 mp, Adesf = 799.20 mp; Autila = 614.55
mp; A balc = 116.20 mp;
8. SITUAIA ACTUAL A Situaia ocupanilor : Liber
PROPRIETATII Contracte de concesiune / nchiriere : nu e cazul
Destinaie : rezidenial
9. DESCRIEREA ZONEI DE AMPLASARE
ZONA DE AMPLASARE Proprietatea este amplasat :

- Intr-o zona rezidentiala, zona cu case si vile de locuit dar si cu blocuri tip
P+4E, pe str. Anghel Saligny ;
Accesul la proprietate se realizeaza din str. Anghel Saligny;
Vecinatati imediate:
proprietati rezidentiale;
Stadionul Otelul;
Spitalul de Copii Sf. Ioan;
Liceul Traian Vuia;
2
ARTERE IMPORTANTE Auto i pietonal:
DE CIRCULAIE N Str. Anghel Salihny, asfaltat cu 1 benzi pe sens;
APROPIERE Str. Ghe. Asachi; Str. Casin;
Calitatea reelelor de transport: strazi asfaltate ;
CARACTERUL EDILITAR Tipul zonei : rezidenial ;
AL ZONEI n zon sunt amplasate preponderent case unifamiliale cu regim de inaltime
P+M, P; P+1E si blocuri locuinte P+4E;
Distana fa de proprieti complementare (magazine, instituii de nvmnt,
institutii de cult, etc.) este de cca. 50m;
In zona se mai afla: Complex Flora; Supermarket Billa;
UTILITI EDILITARE Reea de energie electric: existent
CONECTATE PE Reea de ap: existent;
PARCELA Reea de termoficare: centrala termica;
Reea de gaze: existenta;
Reea de canalizare: existenta;
Reea de telefonie, cablu tv i internet: existent
AMBIENT - POLUARE Civilizat, poluare redusa
CONCLUZIE PRIVIND Proprietatea este amplasat ntr-o zona rezidenial mediana, pe str. Anghel
ZONA DE AMPLASARE Saligny a orasului Galati;
Dotri i reele edilitare satisfactoare.
Ambient civilizat.
10. DESCRIEREA TERENULUI
IDENTIFICARE Teren : 655 mp real masurat (275 mp teren liber + 380 mp teren cu
constructie), categoria de folosinta curti-constructii;
SUPRAFATA, FRONT Suprafaa teren : 355 mp real masurat;
STRADAL , TOPOGRAFIE Front stradal : 25 ml la str. Anghel Saligny;
Forma : regulat
Topografie : teren plan
TEREN IN EXCES SAU Teren in exces : nu exist
SURPLUS Teren in surplus : nu exist
Vecinatati Nord proprietar Chebac Ene.;
Sud Proprietar Perianu E;
Est str. Anghel Saligny.;
Vest Proprietar Tonea Petrica.
Caracteristici legale Teren in proprietate.
Caracteristici certificat de Certificatul de urbanism nu a fost pus la dispozitia evaluatorului, evaluarea s-a
urbanism realizat in ipoteza in care nu sunt restrictii.
Restrictii de construire
Autorizatia de construire nu a fost pusa la dispozitia evaluatorului, evaluarea s-a
realizat in ipoteza in care nu sunt restrictii;
11. DESCRIEREA CONSTRUCTIILOR
IDENTIFICARE, TIP Pe teren se afla o constructie cu destinatia de Locuinta;

ARII Arii construite :
Ac= 199.80 mp, Adesf = 799.20 mp; Autila = 614.55 mp; A balc =
116.20 mp;
STRUCTURA Infrastructura ( fundaii) : beton
Suprastructura:
3
Rezisten : beton ;
Compartimentri interioare i nchideri perimetrale: crmid si BCA;
Planee : beton armat ;
Acoperi :
arpanta: lemn
nvelitoare : tabla lindab;
COMPARTIMENTARE DEMISOL: AC=199.80 mp, Adesf.= 155.30mp
(1 magazie, 1 atelier, 1 wc, 1 spalatorie, 1 camera centrala, 1 garaj);
PARTER: Adesf=148.60 mp ; A terasa = 26 mp

(1 dormitor, 1 WC, 1 bucatarie, 1 baie, 1 hol, 1 debara, 1 sufragerie, 1 terasa);
ETAJ 1: A desf = 163 mp; Ab=38.10mp

(2 dormitoare, 1 baie, 1 bucatarie, 1 wc, 1 hol, 1 sufragerie si 1 balcon);
ETAJ 2; A desf=147.75 mp ; Ab= 38.10mp (4 dormitoare, 1 wc, 1 baie, 1 hol si 1

balcon);
FINISAJE INTERIOARE- Pardoseli: parchet si gresie;
C1-Locuinta Tencuieli : gletuite ;
Zugraveli : lavabile in camere si pe hol;
Peretii sunt placati cu faianta in bucatarie si in bai;
FINISAJE EXTERIOARE Tencuieli : gletuite;
Zugraveli lavabile;
Finisaj tencuiala aplicata ingrijit;
TAMPLARIE Usi interioare pvc si geam termopan, culoare maron;
Tamplarie exterioara din pvc maron cu geam termopan;
INSTALAII I DOTRI Instalaii electrice : iluminat incandescent, prize pentru curent;
Incalzire centrala termica alimentata cu gaz;
Canalizare oras;
NECESAR DE INVESTIT Nu
STARE FIZICA, Stare fizica general : bun ;
DEPRECIERI Deprecieri identificate : nu este cazul;
CONCLUZIE PRIVIND Aspect ngrijit, utiliti complete .
PROPRIETATEA Finisaje : medii
Starea tehnic general este bun
12. ANALIZA PIEEI IMOBILIARE
DEFINIREA PIEEI I Definirea pieei : Piaa locuinelor rezideniale de tip unifamilial

SUBPIEEI Arealul analizat : Mun. Galati zone mediane;
NATURA ZONEI Zon preponderent rezidenial;
Din punct de vedere edilitar: zona stabil
Din punct de vedere economic: zona cu economie in stagnare
OFERTA DE LOCUINE Stare : Buna
SIMILARE Evoluie : In crestere
CEREREA DE LOCUINE Stare : Medie
SIMILARE Evoluie : In scdere
ECHILIBRUL PIEEI In ceea ce privete echilibrul pieei imobiliare, fa de ultimii ani raporturile s-au
(RAPORTUL CERERE/ inversat pe piata imobiliar aceasta devenind o pia a cumprtorului ncepnd
OFERT) cu ultima parte a anului 2008.
4
Transformarea pieei imobiliare ntr-o pia a cumprtorului s-a realizat n
contextul penuriei de capital i a creterii costurilor cu acesta context de criz
cunoscut n mediile de afaceri i de participanii pe pia - coroborat cu scderea
numrului tranzaciilor pe segmentul imobiliar i previziunile de accentuare a
continurii trendului descendent a evoluiei preurilor pe piaa menionat.
PREURI N ZONA Minim: 150 EURO /mp
ANALIZATA PENTRU Maxim: 200 EURO /mp
TERENURI
COMPARABILE
PREURI DE OFERTA N Minim: 200.000 EURO
ZONA ANALIZATA Maxim : 400.000 EURO
PENTRU PROPRIETATI
COMPARABILE
COSTURI DE Minim: 300 EURO / mp Ad
CONSTRUCTIE Maxim: 600 EURO / mp Ad
CONCLUZII I TENDINE PRIVIND pia a cumprtorului - ncepnd cu ultima parte a anului 2008.
PIAA PROPRIETII Trend descendent al valorilor pe piaa specific, numr redus de tranzacii.
Timpul de vanzare mediu al propietatilor de tipul celei evaluate : 6luni;
Anexa nr. 1 cuprinde extrase privind preurile / chiriile pe segmentul de pia al
proprietii
13. CEA MAI BUN UTILIZARE
Conceptul de cea mai buna utilizare reprezint alternativa de utilizare a proprietii selectata din diferite variante posibile
care va constitui baza de pornire si va genera ipotezele de lucru necesare aplicrii metodelor de evaluare in capitolele
urmtoare ale lucrrii.
Cea mai buna utilizare - este definit ca utilizarea rezonabil, probabil i legal a unui teren liber sau construit care este
fizic posibila, fundamentat adecvat, fezabil financiar i are ca rezultat cea mai mare valoare.
Cea mai bun utilizare este analizat uzual n una din urmtoarele situaii:
o cea mai bun utilizare a terenului liber
o cea mai bun utilizare a terenului construit.
Destinatii alternative posibile fizic si justificate adecvat de localizarea proprietatii :

demolare constructie si vanzare teren liber nu este cazul
utilizare rezidentiala posibila fara investiii de adecvare
utilizare comerciala spatiu comercial / birouri nu este cazul
utilizare comerciala pensiune nu este cazul
Destinatii permise legal sin cele identificate ca posibile fizic :

demolare constructie si vanzare teren liber presupune cheltuieli obtinerea autorizatiei de demolare
utilizare rezidentiala DA
utilizare comerciala NU
Practic, innd cont de tipul cldirii i de amplasarea acesteia, cea mai bun alternativ posibil pentru proprietatea
evaluat este cea de proprietate imobiliar rezidenial. Prin prisma criteriilor care definesc noiunea de C.M.B.U.
aceasta abordare:
o este permisibil legal;
o ndeplinete condiia de fizic posibil.
o este fezabil financiar.
o este maxim productiv se refera la valoarea proprietii imobiliare in condiiile celei mai bune utilizri (destinaii).
5
14. EVALUARE
REGLEMENTRI I CADRU LEGAL

STANDARDE IVS 1 Valoarea de pia tip de valoare
INTERNAIONALE DE IVS 3 Raportarea evalurii
EVALUARE EDIIA A IVA 2 Evaluarea pentru garantarea mprumutului
OPTA, 2007 GN 1 Evaluarea proprietii imobiliare
CADRU LEGAL Legislatia in vigoare
14.1. ABORDAREA PRIN COMPARAII

Metoda comparaiilor de pia i are baza n analiza pieei i utilizeaz analiza comparativ, respectiv estimarea valorii se
face prin analizarea pieei pentru a gsi proprieti similare, comparnd apoi aceste proprieti cu cea "de evaluat".
Premiza major a metodei este aceea c valoarea de pia a unei proprieti imobiliare este n relaie direct cu preurile de
tranzacionare a unor proprieti competitive i comparabile. Analiza comparativ se bazeaz pe asemnrile i diferenele
ntre proprieti i tranzaciile care influeneaz valoarea.
Metoda este o abordare global, care aplic informaiile culese urmrind raportul cerere-ofert pe pia, reflectate n mass-
media sau alte surse credibile de informare. Ea se bazeaz pe valoarea unitar rezultat n urma tranzaciilor cu imobile
similare sau asimilabile efectuate n zon, sau zone comparabile satisfctor.
S-a aplicat ca metod analiza comparativ prin exprimarea unor corecii cantitative pentru fiecare element de comparaie.
Evaluatorul a analizat astfel vnzrile i ofertele comparabile pentru a determina dac acestea sunt superioare, inferioare
sau egale proprietii de analizat. Coreciile au fost exprimate procentual sau n valoare absolut. Criteriul de selecie a
valorii a fost corecia totala brut ca procent din preul de vnzare cea mai mic.
Sursele de informaii pentru imobilele de comparaie au fost din baza proprie de date, de la ageniile imobiliare
colaboratoare i parial de la instituiile i persoanele direct implicate n tranzacii.
Proprietile comparabile utilizate n analiz sunt prezentate mai jos:
6
Nr crt. Criterii i elemente de comparaie: Proprietatea de evaluat: Proprietati comparabile comparaie
1 2 3
0 Pret ( euro) 215.000 250.000 200.000
Tipul comparabilei oferta oferta oferta
1 Drept de proprietate transmis: intergral intergral intergral intergral
2 Conditii de finantare normale similare similare similare
4 Conditii de vanzare normale normale normale normale
Cheltuieli imediat urmatoare dupa
5 cumparare fara fara fara fara
6 Condiiile pietei: prezent prezent prezent prezent
Galati, str. Anghel Zona Arcasilor Zona Piata Zona Unirii
Adresa Saligny Centrala
7 Localizare: zona mediana similara similara similara
8 Caracteristici fizice
Suprafaa teren (mp): 655 400 600 362
Suprafata teren in exces 293 38 238
Utilitati ( en el / apa / canalizare /
apa,electricitate, apa,electricitate, apa,electricitate, apa,electricitate,
gaz metan / termoficare oras / aer
canalizare, gaz canalizare, gaz canalizare, gaz canalizare, gaz
conditionat / alte)
Termoficare proprie centrala termica centrala termica centrala termica centrala termica
Finisaje imbunatatite superioare medii imbunatatite
Anul constructiei 1998 2010 2008 2007
anexe / garaj da da da da
Arie construita desfasurata 614,55 400 400 380
9 Cea ma buna utilizare: rezidential rezidential rezidential rezidential
Pret / mp (EURO) 538 625 526
Aria desfasurata 799,2
Aria cosntruita la sol 199,80
Grila de comparatie :
Element de comparatie Proprietatea Comparabila 1 Comparabila 2 Comparabila 3
subiect
Identificare proprietate Galati, str. Zona Arcasilor Zona Piata Centrala Zona Unirii
Anghel Saligny
Pret vanzare 215.000 250.000 200.000

TIP COMPARABILA
Tip comparabila oferta oferta oferta

Corectie unitara sau procentuala -5% -5% -5%
Corectie totala pentru tipul comparabilei -10.750 -12.500 -10.800
Pret de vanzare corectat 204.250 237.500 189.200
DREPT DE PROPRIETATE
Drept de proprietate transferat intergral intergral intergral intergral
Corectie unitara sau procentuala
Corectie totala drept de proprietate 0 0 0
Pret corectat 204.250 237.500 189.200
CONDITII DE FINANTARE
Conditii de finantare normale similare similare similare

Corectie unitara sau procentuala 0 0 0
Corectie totala conditii de finantare 0 0 0
Pret corectat 204.250 237.500 189.200
7
CONDITII DE VANZARE
Conditii de vanzare normale normale normale normale
Corectie unitara sau procentuala 0% 0% 0%

Corectie totala conditii de vanzare 0 0 0
Pret corectat 204.250 237.500 189.200
CHELTUIELI IMEDIAT URMATOARE DUPA CUMPARARE
Cheltuieli imediat urmatoare dupa fara fara fara fara
cumparare - investitii de adecvare,
finalizare, finisare
Corectie unitara 0 0 0
Corectie totala cheltuieli imediat dupa 0 0 0
cumparare
Pret corectat 204.250 237.500 189.200
CONDITII DE PIATA
Conditii de piata ( timpul ) prezent prezent prezent prezent
Corectie procentuala 0% 0% 0%
Corectie totala conditii de piata 0 0 0
Pret corectat 204.250 237.500 189.200
LOCALIZARE
Localizare Galati, str. Zona Arcasilor Zona Piata Centrala Zona Unirii
Anghel Saligny
Corectie procentuala 10% -5% 0%

Corectie totala localizare 20.430 -11.880 0
Pret corectat 224.680 225.620 189.200
CARACTERISTICI FIZICE
Teren in exces 293 38 238 0
Corectie totala teren in exces 34430 7430 39560
Pret corectat 259.110 233.050 228.760
apa,electricitate apa,electricitate, apa,electricitate, apa,electricitate,
Utilitati ( en el / apa / canalizare / gaz , canalizare, gaz canalizare, gaz canalizare, gaz canalizare, gaz
metan / termoficare oras / aer
conditionat / alte)

Corectie totala utilitati 0 0 0
Pret corectat 259.110 233.050 228.760
Termoficare proprie centrala centrala termica centrala termica centrala termica
termica
Corectie unitara sau procentuala 0 0 0
Corectie totala termoficare proprie 0 0 0
Pret corectat 259.110 233.050 228.760
Finisaje imbunatatite superioare medii imbunatatite
Corectie unitara -35 45 0
Corectie totala finisaje -14.000 18.000 0
Pret corectat 245.110 251.050 228.760
Necesar de investit nu nu nu nu
8
Corectie totala finisaje 0 0 0
Pret corectat 245.110 251.050 228.760
Vechime - an constructie 1998 2010 2008 2007
Corectie totala vechime 0 0 0
Pret coectat 245.110 251.050 228.760
Aria construita desfasurata 615 400 400 380
Corectie totala arie utila 128.730 118.000 140.490
Pret corectat 373.840 368.620 369.250
Garaj si piscina garaj garaj si piscina garaj garaj
Corectie totala garaj si anexe -4.000 0 0
Pret corectat 369.840 368.620 369.250

Caracteristici economice normale normale normale normale
Corectie totala caracteristici economice 0 0 0
Pret corectat 369.840 368.620 369.250

Utilizare ( zonare) - cea mai buna rezidential rezidential rezidential rezidential
utilizare
Corectie totala cea mai buna utilizare 0 0 0
Pret corectat 369.840 368.620 369.250

Componente non-imobiliare ale valorii nu e cazul nu e cazul nu e cazul nu e cazul
Corectie totala componente non- 0 0 0
imobiliare
Pret corectat 369.840 368.620 369.250
Corectie totala neta 165.590 131.550 180.050
Corectie totala neta (%) 81% 55% 95%
Corectie totala bruta 201.590 155.310 180.050
Corectie totala bruta (%) 99% 65% 95%
368.620 euro 1.524.000 ron

Opinie 600 euro / mp Curs 4,1342
Data 03,06,2011
Valoarea asimilat pentru proprietatea supus evalurii a fost estimat ca fiind asimiliabil valorii corectate a proprietii
comparabile 2 deoarece proprietii 2 i-au fost aduse cele mai puine corecii (corecia brut procentual cea mai mic)
avnd n vedere caracteristicile analizate. In acest context valoarea rezultat prin abordarea prin comparaii de pia,
analiza pe perechi de date este:
9
VALOAREA DE PIA DETERMINAT 368.620 EUR
PRIN ANALIZA COMPARATIV echivalent 1.524.000 RON
14.2. ABORDAREA PRIN COST
Scopul abordarii prin cost este stabilirea valorii de piata a proprietatii prin estimarea costurilor de achizitionare a terenului
(valoarea de piata a terenului) si de construire a unei noi proprietati, cu aceeasi utilitate, sau de adaptare a unei proprietati
vechi la aceeasi utilizare, fara costuri legate de timpul de constructie / adaptare. Costul terenului se adauga la costul total al
constructiei. Daca este cazul, in mod uzual la costurile de constructie se adauga si stimulentul/profitul promotorului
imobiliar.
In cazul unei proprietati vechi pentru estimarea unei valori care sa reflecte aproximativ valoarea de piata, se scad apoi
sume reprezentand cuantificarea diferitelor forme de depreciere: deteriorare fizica, depreciere functionala(tehnologica) si
depreciere economica (externa).
1.1.2 Estimarea valorii terenului

In evaluarea terenului se pot utiliza ase tehnici: comparaia vanzarilor, alocarea, extracia, parcelarea si dezvoltarea, tehnica
rezidual i capitalizarea rentei funciare. Alocarea i extracia combin metoda costului cu metoda comparaiei directe; tehnica
rezidual combin metoda capitalizrii cu metoda costului, iar parcelarea combin cele trei metode.
Metoda comparaiilor directe este o metod global care aplic informaiile culese urmrind raportul cerere - ofert pe piaa
imobiliar, reflectate in mass-media sau alte surse de informare. Se utilizeaz la evaluarea terenului liber sau care se consider
liber pentru scopul evalurii. Metoda este cea mai utilizat i preferat atunci cnd exist date comparabile. Prin aceast
metod, preurile referitoare la loturi similare sunt analizate, comparate i corectate n funcie de asemnri sau diferenieri. Se
bazeaza pe valoarea pe metru patrat a terenurilor libere expuse pe piata imobiliara locala.
Pentru aplicarea metodei s-a utilizat o varianta a tehnicii cantitative, analiza comparatiilor pe perechi de date, care reflect cel
mai bine natura imperfect a pieei imobiliare i tipul datelor de pia.
Sursele de informaii pentru imobilele de comparaie au fost din baza proprie de date, de la ageniile imobiliare colaboratoare i
parial de la instituiile i persoanele direct implicate n tranzacii.
Proprietile comparabile utilizate n analiz sunt prezentate mai jos:
10
Criterii i elemente de Teren de evaluat: Terenuri de comparaie
Nr crt. comparaie: A B C
0 Tipul comparabilei oferta oferta oferta
Drepturi de proprietate fara restrictii fara restrictii fara restrictii fara restrictii
1 transmise:
2 Restrictii legale similare similare similare
3 Conditii de finantare normale similare similare similare
4 Conditii de vanzare normale normale normale normale
5 Condiiile pietei: prezent prezent prezent prezent
Localizare: str. Anghel Saligny Zona Micro 17-zona Zona Micro 17, str. Casin- Zona Micro 17, str.
mai buna zona similara Oltului-zona mai buna
6
7 Caracteristici fizice liber liber liber liber
Suprafaa (mp): 655 199 400 230
Forma, raport front / regulata regulata regulata regulata
adancime:
Front stradal - aprox : 25 10 18 15 si 15
Topografie: PLAN similar similar similar
Utilitati ( en el / apa / ( en el / apa / similar similar similar
canalizare / gaz metan / canalizare / gaz metan
8 termoficare / alte) )
9 Zonare: rezidentiala rezidentiala rezidentiala rezidentiala
10 Cea ma buna utilizare: rezidentiala rezidentiala rezidentiala rezidentiala
Pret total (EURO) 34.427 60.000 37.950
Pret / mp (EURO) 173 150 165
Grila de comparatie pentru teren:
Proprietate Comparabila Comparabila Comparabila

Elementul de COMPARAIE a subiect A B C
Zona Micro
Zona Micro Zona Micro
17, str.
17-zona mai 17, str. Casin-
Oltului-zona
buna zona similara
Identificare mai buna
data prezent prezent prezent prezent
Suprafaa [mp] 655 199 400 230
PRE VNZARE EUR 34.427 60.000 37.950
Preul de Vnzare (EUR/mp) - criteriul de
comparatie 173,00 150,00 165,00
TIP COMPARABILA
Tip comparabila oferta oferta oferta
Corectie unitara sau procentuala -10% -10% -10%
Corectie totala pentru tipul comparabilei -17,30 -15,00 -16,50
Pret de vanzare corectat 155,70 135,00 148,50

DREPTUL DE PROPRIETATE
fara
Drepturi de proprietate transmise restrictii fara restrictii fara restrictii fara restrictii
Corectia unitara sau procentuala 0 0 0
Corecie totala pentru Drepturi de
proprietate 0,00 0,00 0,00
Pre corectat (EUR/mp) 155,70 135,00 148,50
RESTRICTII LEGALE
Restrictii legale - coeficienti urbanistici similare similare similare

Corectia unitara sau procentuala 0 0 0
11
Corecie totala pentru Restrictii legale -
coeficienti urbanistici 0,00 0,00 0,00
CONDIII DE FINANARE
Condiii de finanare normale similare similare similare
Corectia unitara sau procentuala
Corecie totala pentru finanare 0,00 0,00 0,00
CONDIII DE VNZARE
Condiii de vnzare normale normale normale normale
Corectia unitara sau procentuala
Corecie totala pentru condiii de
vnzare 0,00 0,00 0,00
CONDIII DE PIA
Condiii ale pieei prezent prezent prezent prezent
Corectia unitara sau procentuala 0% 0% 0%
Corecie totala pentru condiii ale pieei 0,00 0,00 0,00

LOCALIZARE
Zona Micro
Zona Micro Zona Micro 17, 17, str.
str. Anghel 17-zona mai str. Casin-zona Oltului-zona
Localizare Saligny buna similara mai buna
Corectia unitara sau procentuala -10,0% 0% -10%
Corecie totala pentru localizare - 15,57 0,00 - 14,85
CARACTERISTICI FIZICE liber liber liber liber
655 mp ; 199 mp ; 400 mp ; 230 mp ;
Marime ( dimensiune) si forma regulata regulata regulata regulata
Corectia unitara sau procentuala -5,0% 0,0% 0,0%
Corecie totala pentru form i
dimensiuni - 7,01 0,00 0,00
Front stradal - deschidere la fatada 25 10 18 15 si 15
Corectia unitara sau procentuala 0% 0% -5%
Corecie totala pentru front stradal 0,00 0,00 - 6,68
Topografie PLAN similar similar similar
Corectia unitara sau procentuala 0,0% 0,0% 0,0%
Corecie totala pentru topografie (
planeitate) 0,00 0,00 0,00
UTILITI DISPONIBILE
( en el / apa
Utilitati ( en el / apa / canalizare / gaz / canalizare
similar similar similar
metan / termoficare / alte) / gaz metan
)
Corecie totala pentru utiliti disponibile 0,00 0,00 0,00

12
ZONAREA
Zonarea - destinatia legala permisa rezidentiala rezidentiala rezidentiala rezidentiala

Corectie unitara sau procentuala 0,0% 0,0% 0,0%
Corecie totala pentru zonare 0,00 0,00 0,00
CEA MAI BUNA UTILIZARE
Cea mai bun utilizare rezidentiala rezidentiala rezidentiala rezidentiala
Corectie unitara sau procentuala 0,0% 0,0% 0,0%
Corecie totala pentru Cea mai bun
utilizare 0,00 0,00 0,00
Pre corectat 133,12 135,00 126,97
Pre corectat (Eur/mp) 133,1 135,0 127,0
Corecie total net (absolut) - 22,58 0,00 - 21,53
(procentual) -15% 0% -15%
(absolut) 39,88 15,00 21,53
Corecie total brut (procentual) 26% 11% 15%
Suprafata 655,0
Opinie / mp 135,0
Valoare estimata _EURO 88.400
Valoare_RON 365.500
Curs valutar 4,1342
1.1.3 ESTIMAREA COSTULUI DE INLOCUIRE NET AL CLADIRILOR
Costul de inlocuire brut ( de nou)
Costul de nlocuire este costul estimat pentru a construi, la preurile curente de la data evalurii a unei cldiri cu
utilitate echivalent cu cea a cldirii evaluate, folosind materiale moderne, normative, arhitectur i planuri actualizate.
Cheltuielile ce sunt aferente direct construirii cldirilor sunt numite costuri directe, iar cele aferente indirect sunt numite
costuri indirecte. Diferena ntre costul de construire i valoarea proprietii imobiliare dup terminare, reprezint profitul
promotorului, care trebuie corelat cu informaiile de pe pia.
Se cunosc trei metode tradiionale de estimare a costului: metoda comparaiilor unitare, metoda costurilor
segregate i metoda devizelor. In ceea ce urmeaza am apelat la o estimare a costului de inlocuire de nou (brut) pe o
metoda se segregare a costului, respectiv in baza catalogului numit
COSTURI DE RECONSTRUCTIE-COSTURI DE INLOCUIRE-CLADIRI REZIDENTIALE de Corneliu Schiopu editat de
Iroval Bucuresti 2009.
n aceast metod se utilizeaz costuri unitare pentru diferite componente ale cldirii i exprimate n de uniti de msur
adecvate. Utiliznd aceast metod, evaluatorul calculeaz un cost unitar bazat pe cantitatea real de materiale utilizate n
construcie plus manopera, utilaje i transporturi legat de tehnologia lucrrilor de construcii, pentru fiecare metru ptrat de
suprafa.
Deprecieri
13
Deprecierea este o pierdere de valoare fa de costul de nlocuire (de nou) a construciilor ce poate apare din cauze fizice,
funcionale sau externe. Exist mai multe metode de estimare a deprecierii cumulate. Metodele de estimare a deprecierii
sunt: metoda duratei de via economic, metoda modificat a duratei de via economic, metoda segregrii, tehnicile de
comparare a veniturilor. Ca o metod suplimentar, metoda duratei de via fizic poate fi utilizat numai pentru a estima
uzura fizic.
In mod practic, in estimarea deprecierilor am aplicat o segregare a deprecierilor. Metoda solicit evaluatorului s analizeze
separat fiecare cauz a deprecierii, s o cuantifice i apoi s totalizeze o sum global. Dac evaluatorul utilizeaz costul
de nlocuire, anumite forme ale deprecierii funcionale sunt eliminate automat.
Cele 5 tipuri de depreciere, care pot afecta o cldire, sunt:
- uzura fizic recuperabil;
- uzura fizic nerecuperabil;
- neadecvarea funcional recuperabil;
- neadecvarea funcional nerecuperabil;
- deprecierea extern (ce poate fi i temporar)
n general se cuantific mai nti deprecierea recuperabil i apoi cea nerecuperabil i extern
Costul de inlocuire net
Dupa parcurgerea pailor artai mai sus, prin deducerea deprecierilor din costul de inlocuire brut rezult costul de inlocuire
net al cladirilor i construciilor speciale :
ESTIMAREA COSTULUI DE INLOCUIRE NET
Suprafaa construit desfasurata Scd (mp) = 799,2 An constructie 1.998
Suprafa Coef. corecie

Cost catalog Total cost Coef. corecie Cost total
Sc / Sdc distan de
Nr. (euro/mp, lei/mp) (euro, lei) manoper (euro, lei)
Denumire / Simbol (mp) transport
Crt.
D E
A B C=AxB F=CxDxE
1,036 1,006
Infrastructur
1 FCBS 799,2 111,0 88.711,2 1,036 1,006 92.456,2
Total 92.456,2
Suprastructur / Structur
1 8ZIDCAR30PFS 799,2 165,3 132.107,8 1,036 1,006 137.684,8
Total 137.684,8
Finisaj interior
1 FOBFS 799,2 214,5 171.428,4 1,036 1,006 178.665,4
Total 178.665,4
Instalaii electrice
1 ELINGR 799,2 19,2 15.344,6 1,036 1,006 15.992,4
Total 15.992,4
Instalaii si obiecte sanitare
1 DUSLAWC 2,0 598,6 1.197,2 1,036 1,006 1.247,7
2 CALAWC 1,0 850,9 850,9 1,036 1,006 886,8
3 LAVWC 4,0 332,9 1.331,6 1,036 1,006 1.387,8
Total 0,0 3.522,4
Instalaii de nclzire cu / far ventilaie
1 INCELFS 799,2 40,3 32.207,8 1,036 1,006 33.567,4
Total 33.567,4
nvelitori
1 INVTZ 799,2 52,9 42.277,7 1,036 1,006 44.062,5
Total 44.062,5
Scara interioara
1 SCASTEJA 1,0 2.543,8 2.543,8 1,036 1,006 2.651,2
Total 2.651,2
Finisaj faad cldire (calcul pentru suprafeele opace)
1 Finisaj cu tencuiala 0,0 34,9 0,0 1,036 1,006 0,0
Total 0,0 0,0
TOTAL COST (CIB) CU TVA (EURO, LEI) 508.602,4

TOTAL COST (CIB) CU TVA (EURO/MP, LEI/MP) 636,4
TOTAL COST (CIB) FR TVA (EURO, LEI) 427.397,0
TOTAL COST (CIB) FR TVA (EURO/MP, LEI/MP) 534,8
14
Tabel centralizator pentru analiza deprecierii fizice
Sdc (mp) = 799,2
Cost de nlocuire Valoare rmas

Nr. Uzura fizica
Denumire substructur brut CIB actualizat(1)
Crt. (%)
(euro, lei) (euro, lei)
1 Structur de rezisten 230.141,1 20% 184.112,8

2 Finisaj 181.316,6 20% 145.053,3
3 Instalaii electrice 15.992,4 20% 12.793,9
4 Instalaii sanitare 3.522,4 20% 2.817,9
5 Instalaii de nclzire 33.567,4 20% 26.854,0
6 nvelitori i terase 44.062,5 20% 35.250,0
7 Faad 0,0 20% 0,0
Total cost cu tva (Euro, Lei) 508.602 406.882
Total cost cu tva (Euro/mp, Lei/mp) 636 509
Total cost fr tva (Euro) 427.397 341.918
Total cost fr tva (Euro/mp) 535 428
Calcul depreciere externa
Nr. crt. Denumire indicator Valoare

1 C hiria in con ditii d e piata 800
C hiria pos ibila de o btinut in
2 p rezen t - e uro / luna 500
P ierde rea d e ch irie - eu ro /
3 lu na 300
4 G rad d e oc upa re 8 0%
5 MVBE 200
D ep re ciere ex te rn a plic abil - eu ro 4 8.000
Tabel centralizator pentru analiza deprecierii functionale si externe
Nr. crt Denumire depreciere Valoare

1 Neadecvare functionala 0
2 D ep rec iere exte rna 48000
T otal co st fa ra T V A (E uro /m p ) 368
T otal co st f r tva (E uro ) 293.918
TOTAL VALOARE TEREN (EURO) 88.400
TOTAL VALOARE ABORDAREA PRIN COST (EURO) 382.300

TOTAL VALOARE ABORDAREA PRIN COST (LEI) 1.581.000
1.1.4 Rezultatul abordarii prin cost este :
VALOAREA DE PIA DETERMINAT 382.300 EUR

P E BAZ DE CO S T echivalent 1.581.000 RON
Valoarea estimata prin aceasta abordare include si valoarea terenului.
15
15.RECONCILIEREA VALORILOR. DECLARAREA VALORII SELECTATE

Avnd in vedere pe de o parte rezultatele obinute prin aplicarea metodelor de evaluare, relevana acestora i informaiile
de pia care au stat la baza aplicrii lor, i pe de alta parte scopul evalurii i caracteristicile proprietii imobiliare supuse
evalurii, n opinia evaluatorului valoarea de pia estimat a proprietii imobiliare descrise este:
VALOAREA DE PIA RECOMANDAT 368.620 EUR
echivalent 1.524.000 RON
VALOAREA DE PIA A FOST DETERMINAT PRIN ABORDAREA PE BAZ DE

COMPARAII
VALOAREA NU ESTE INFLUENAT DE T.V.A. LA BAZA ESTIMRII AU STAT TRANZACIILE NTRE PERSOANE FIZICE, MAJORITARE PE PIAA IMOBILIAR
Dan Vrinceanu
Evaluator proprieti imobiliare, membru titular ANEVAR
S.C. DARIAN DRS S.A.
16. DEFINIII
VALOAREA DE PIA conform IVS 1

Valoarea de pia reprezint suma estimat pentru care o proprietate va fi schimbat, la data evalurii, ntre un cumprtor
decis i un vnztor hotrt, ntr-o tranzacie cu pre determinat obiectiv, dup o activitate de marketing corespunztoare,
n care prile implicate au acionat n cunotin de cauz, prudent i fr constrngere.
17. IPOTEZE I CONDIII LIMITATIVE

La baza evalurii stau o serie de ipoteze i condiii limitative, prezentate n cele ce urmeaz. Opinia evaluatorului este
exprimat n concordan cu aceste ipoteze i concluzii, precum i cu celelalte aprecieri din acest raport. Principalele
ipoteze i limite de care s-a inut seama in elaborarea prezentului raport de evaluare sunt urmtoarele:
Ipoteze:
Aspectele juridice se bazeaz exclusiv pe informaiile si documentele furnizate de ctre client si au fost prezentate
fr a se ntreprinde verificri sau investigaii suplimentare. Dreptul de proprietate este considerat valabil si
marketabil;
Evaluatorul a avut la dispoziie documentele ce s-au anexat prezentului raport i considerate parte integrant, din
care s-au extras datele mai sus prezentate. Proprietatea a fost evaluat i considerat ca fiind liber de sarcini.
Orice diferen ntre situaia luat n calcul de evaluator i cea prezentat finanatorului impune invalidarea
prezentului raport.
Se presupune ca proprietatea se conformeaz tuturor reglementrilor i restriciilor de zonare si utilizare, in afara
cazului in care a fost identificata o non-conformitate, descris i luata in considerare in prezentul raport;
16
Presupunem c nu exist nici un fel de contaminani i costul activitilor de decontaminare nu afecteaz valoarea;
nu am fost informai de nici o inspecie sau raport care sa indice prezenta contaminanilor sau a materialelor
periculoase;
Situaia actual a proprietii imobiliare si scopul prezentei evaluri au stat la baza selectrii metodelor de evaluare
utilizate si a modalitilor de aplicare a acestora, pentru ca valorile rezultate sa conduc la estimarea cea mai
probabila a valorii proprietii n condiiile tipului valorii selectate;
In cadrul inspeciei nu s-au fcut sondaje pentru identificarea defectelor ascunse ale cldirii i acest raport nu
valideaz starea tehnic a cldirii;
Evaluatorul considera ca presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost rezonabile in lumina
faptelor ce sunt disponibile la data evalurii;
Evaluatorul a utilizat in estimarea valorii numai informaiile pe care le-a avut la dispoziie existnd posibilitatea
existenei i a altor informaii de care evaluatorul nu avea cunotin.
Condiii limitative:
Suprafeele considerate se bazeaz pe valorile nscrise n documentele puse la dispoziia evaluatorului;
Valorile estimate in EUR sunt valabile att timp ct condiiile in care s-a realizat evaluarea (starea pieei, nivelul
cererii si ofertei, inflaie, evoluia cursului de schimb etc.) nu se modifica semnificativ. Pe pieele imobiliare valorile
pot evalua ascendent sau descendent o data cu trecerea timpului si variaia lor in raport cu cursul valutar nu este
liniara);
Orice alocare de valori pe componente este valabila numai in cazul utilizrii prezentate in raport. Valori separate
alocate nu trebuie folosite in legtur cu o alta evaluare si sunt invalide daca sunt astfel utilizate;
Intrarea in posesia unei copii a acestui raport nu implica dreptul de publicare a acestuia;
Evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat sa ofere in continuare consultanta sau sa depun mrturie in
instan relativ la proprietatea in chestiune;
Nici prezentul raport, nici pri ale sale (in special concluzii referitor la valori, identitatea evaluatorului) nu trebuie
publicate sau mediatizate fr acordul prealabil al evaluatorului;
Orice valori estimate in raport se aplica ntregii proprieti si orice divizare sau distribuire a valorii pe interese
fracionate va invalida valoarea estimata, in afara cazului in care o astfel de distribuire a fost prevzut in raport.
Valoarea a fost exprimata innd seama exclusiv de ipotezele, condiiile limitative si aprecierile exprimate n raport
si este valabil n condiiile generale si specifice aferente perioadei aprilie 2011
Valoarea prezentata include cea a cotelor prii indivize din spatiile auxiliare;
Valoarea nu tine seama de responsabilitile de mediu si de costurile implicate de conformarea la cerinele legale;
Valoarea este o predicie; valoarea este subiectiva; evaluarea este o opinie asupra unei valori;
Valoarea exprimat n prezentul raport nu reprezint valoarea pentru asigurare.
18. INFORMAII UTILIZATE

Situaia juridic a proprietii imobiliare i ariile propietatii ;
Informaii privind piaa imobiliara specifica (preturi, nivel de chirii etc.);
Alte informaii necesare existente in bibliografia de specialitate;
Proprietarul imobilului - pentru informaiile legate de proprietatea imobiliar evaluat (situaie juridica, istoric
precizate prin CF prezentat), care este responsabil exclusiv pentru veridicitatea informaiilor furnizate;
presa de specialitate si evaluatori care i desfoar activitatea pe piaa locala;
baza de date a evaluatorului;
informaii existente pe site-urile www.piaa-az.ro, www.imobiliare.ro, www.mix-up.company.imobiliare.ro,
www.edil.ro, etc.;
Piaa imobiliar referitoare la oferte si cereri de proprieti imobiliare similare din municipiul Galati i din zona n
care se situeaz apartamentul supus evalurii.
19. TIPUL VALORII ESTIMATE

innd cont de scopul evalurii, s-au urmrit recomandrile standardului internaional de aplicaie n evaluare: IVA 2-
Evaluarea pentru garantarea mprumutului.
Garania (propus) evaluat este de natura unei proprieti imobiliare de tip rezidential casa unifamiliala. Proprietatea
imobiliara subiect se preteaz ca i garanie bancar i nu are restricii de forma i dimensiune, de calitatea imobilelor
vecine sau a locuitorilor.
17
n aceast ipostaz, s-a putut apela la estimarea unei valori de pia aa cum este ea definit n standardul internaional
de evaluare IVS 1.
20. DATA ESTIMRII VALORII

La baza efecturii evalurii au stat informaiile privind nivelul preurilor corespunztoare lunii iunie 2011. Data la care se
consider valabile ipotezele luate n considerare i valorile estimate de ctre evaluator (data evalurii) este 03.06.2011.
Evaluarea a fost realizat n 03 iunie 2011 , care este si data raportului.
21. MONEDA RAPORTULUI

Opinia final a evalurii este prezentata in RON si in EUR. Avnd n vedere c metodele utilizate conduc la exprimarea
valorii finale in lei, cursul de schimb utilizat pentru transpunerea in valut este 4,1342 RON pentru 1 EUR. Exprimarea n
valut a opiniei finale o considerm adecvat doar att vreme cat principalele premize care au stat la baza evalurii nu
sufer modificri semnificative (nivelul riscurilor asociate unei investiii similare, cursul de schimb i evoluia acestuia
comparativ cu puterea de cumprare i cu nivelul tranzaciilor pe piaa imobiliar specific etc.)
22. MODALITI DE PLAT

Valoarea exprimat ca opinie n prezentul raport reprezint suma care urmeaz a fi pltit integral in ipoteza unei tranzacii
fr a lua in calcul condiii de plata deosebite (rate, leasing) etc.
23. RISCUL DE GARANIE

Garania (propus) evaluat este de natura unei proprieti imobiliare de tip rezidential. Din punct de vedere al pretabilitii
ca i garanie bancar, proprietatea subiect este fr restricii deosebite impuse de form, dimensiune, utilitate sau de
calitatea imobilelor vecine sau a ocupanilor acestora, putndu-se proceda la estimarea unei valori de pia, utilizabile
pentru scopul exprimat (garanie bancar).
Referitor la prevederile suplimentare cerute de standardul international de Aplicatie in Evaluare IVA 2 Evaluarea pentru
garantarea imprumutului, facem urmatoarele precizari :
Referitor la activitatea curenta si tendintele pietei relevante :
o piaa este o piat a cumprtorului ncepnd cu ultima parte a anului 2008;
o piata este putin activa datotita scderii numrului tranzaciilor pe segmentul imobiliar;
o previziunile prevd accentuarea continurii trendului descendent a evoluiei preurilor pe piaa
menionat.
Referitor la cererea anterioara, cea curenta si cea anticipata pentru categoria de proprietate in cadrul localitatii:
o Pana in ultima parte a anului 2008 s-a manifestat o cerere in crestere, dupa care, pana in prezent,
cererea a scazut datorita posibilitatilor reduse de finantare i a creterii costurilor cu aceasta;
o In conditiile in care nu se anticipeaza o relaxare a creditarii persoanelor fizice, principalii cumparatori pe
aceasta piata, coroborat cu amplificarea dezechilibrelor legate de puterea de cumparare a populatiei
generate de criza financiara, anticipam o continuare a scaderii cererii pentru proprietatile imobiliare de tip
rezidential;
Referitor la cererea potentiala si posibila pentru utilizari alternative, datorita localizarii proprietatii si caracteristicilor
tehnico constructive posibilele utilizari alternative sunt transformarea in proprietate de tip comercial destinatie
birouri, cu o cerere mai redusa decat cererea pentru destinatia rezidentiala;
Referitor la vandabilitatea curenta a proprietatii si probabilitatea mentinerii acesteia precizam ca vandabilitatea
curenta a proprietatii in acest moment este sub media pietei, datorita faptuilui ca proprietatile rezidentiale mari (case
unifamiliale) sunt cele mai putin tranzactionate in acest moment. Acest fapt estimam ca se va mentine si in viitorul
apropiat;
Referitor la orice impact al unor evenimente previzibile la data evaluarii asupra valorii garantiei, pentru proprietatea
imobiliar evaluata exista riscul dat de evolutia pieei imobiliare din ultima perioad i anume scderea numrului
tranzaciilor pe segmentul imobiliar si continuarea trendului de evolutie in scadere a preturilor proprietatilor imobiliare
de tip rezidential.
18
Referitor la abordarea valorii adoptata si gradul de fundamentare al evaluarii cu informatii de piata precizam ca opinia
evaluatorului a fost exprimata in baza abordarii prin comparatii de piata, informatiile utilizate privind proprietatile
imobiliare comparabile fiind preluate din tranzactii si oferte cu proprietati similare la data evaluarii.
24. CLAUZA DE NEPUBLICARE

Prezentul raport de evaluare a fost realizat pe baza informaiilor furnizate de ctre proprietar, corectitudinea si precizia
datelor furnizate fiind responsabilitatea acestuia. In conformitate cu uzanele din Romnia valorile estimate de ctre
evaluator sunt valabile la data prezentata in raport i nc un interval de timp limitat dup aceasta dat, n care condiiile
specifice nu sufer modificri semnificative care pot afecta opiniile estimate.
Opinia evaluatorului trebuie analizata in contextul economic general cnd are loc operaiunea de evaluare, stadiul de
dezvoltare al pieei imobiliare specifice i scopul prezentului raport. Daca acestea se modifica semnificativ in viitor
evaluatorul nu este responsabil dect n limita informaiilor valabile si cunoscute de acesta la data evalurii.
Acest raport de evaluare este confidenial, destinat numai scopului precizat si numai pentru uzul clientului si destinatarului.
Nu acceptam nici o responsabilitate daca este transmis unei alte persoane, fie pentru scopul declarat, fie pentru alt scop, in
nici o circumstan.
25. DECLARAIE DE CONFORMITATE

Declarm c prezentul raport de evaluare a fost realizat n concordan cu reglementrile Standardelor Internaionale de
Evaluare, cu normele i cu metodologia de lucru recomandate de ANEVAR, i cu ipotezele i condiiile limitative cuprinse n
prezentul raport. Evaluatorul nu are nici o relaie particular cu clientul i nici un interes actual sau viitor fa de proprietatea
evaluat. Rezultatele prezentului raport de evaluare nu se bazeaz pe solicitarea obinerii unei anumite valori, solicitare
venit din partea clientului sau a altor persoane care au interese legate de client sau de produsul bancar garantat, iar
remunerarea evalurii nu se face n funcie de satisfacerea unei asemenea solicitri.
26. CERTIFICARE
Prin prezenta, n limita cunotinelor i informaiilor deinute, certificm c:

o afirmaiile prezentate i susinute n acest raport sunt adevrate i corecte.
o analizele, opiniile i concluziile prezentate sunt limitate numai de ipotezele considerate i condiiile limitative
specifice i sunt analizele, opiniile i concluziile noastre personale, fiind neprtinitoare din punct de vedere
profesional.
o nu avem nici un interes prezent sau de perspectiv n proprietatea care face obiectul prezentului raport de
evaluare i nici un interes sau influen legat de prile implicate.
o suma ce ne revine drept plat pentru realizarea prezentului raport nu are nici o legtur cu declararea n raport a
unei anumite valori (din evaluare) sau interval de valori care s favorizeze clientul i nu este influenat de apariia
unui eveniment ulterior.
o analizele i opiniile noastre au fost bazate i dezvoltate conform cerinelor din standardele, recomandrile i
metodologia de lucru recomandate de ctre ANEVAR (Asociaia Naional a Evaluatorilor din Romnia) i
standardele Comitetului Internaional de Standarde n Evaluare (IVSC).
o evaluatorul a respectat codul deontologic al ANEVAR.
o proprietatea a fost inspectat personal de ctre evaluator n prezena reprezentantului proprieratului .
o n elaborarea prezentului raport nu s-a primit asisten semnificativ din partea nici unei alte persoane n afara
evaluatorului care semneaz mai jos.
Prezentul raport se supune normelor ANEVAR i poate fi expertizat (la cerere, cu acordul scris i prealabil al evaluatorului)
i verificat, n conformitate cu Standardul Internaional de Practic n Evaluare GN11- Verificarea evalurii.
La data elaborrii acestui raport, evaluatorul care se semneaz mai jos este membru ANEVAR, a ndeplinit cerinele
programului de pregtire profesional continu al ANEVAR i are competena necesar ntocmirii acestui raport.
19
Evaluatorul care semneaz prezentul raport de evaluare are ncheiat asigurarea de rspundere profesional la ALLIANZ
IRIAC ASIGURRI S.A. Firma DARIAN DRS S.A. are ncheiat asigurarea de rspundere profesional la ALLIANZ-
TIRIAC ASIGURRI S.A.
27. PREZENTAREA EVALUATORULUI
DARIAN este juctor principal pe piaa serviciilor de evaluare, domeniile de baz fiind evaluare de proprieti imobiliare,
evaluare de afaceri, evaluare de maini i echipamente, evaluare de active financiare, evaluare de active necorporale.
Destinaiile pentru care ntocmim rapoarte de evaluare sunt garanii bancare, raportri financiare, vnzare-cumprare,
asocieri, fuziuni, lichidri, informarea clientului etc. Serviciile furnizate mai includ i elaborarea de planuri de afaceri, studii
de fezabilitate, proiecte pentru finanare, servicii de consultan financiar i n management. Recent, am realizat evaluarea
de proiecte pentru finanri din fonduri europene.
Activitatea DARIAN se desfoar pe plan naional, prin cele 20 de birouri proprii din cele mai mari orae ale rii i o reea
de evaluatori colaboratori n celelalte judee, asigurnd o bun cunoatere a pieei imobiliare romneti. Echipa este
format din evaluatori membri titulari (la toate seciunile) i membri acreditai ANEVAR, membri ai altor asociaii
profesionale internaionale, cu experien n domeniul evalurii, scopul principal fiind prestarea unor servicii la calitatea i
standardul cel mai bun al profesiei, perfecionarea, pregtirea continu i promovarea celor mai bune practici.
Experiena pe piaa evalurii se concretizeaz n 16 ani de evaluri n toate domeniile, contracte i convenii naionale
ncheiate cu instituii bancare i guvernamentale. Am dat consultan n evaluare, am evaluat afaceri i patrimonii pentru un
numr de peste 10.000 de clieni, societi comerciale, nsumnd peste 500.000 de active de natura proprietilor imobiliare,
mijloace fixe sau bunuri mobile. De asemenea, n ultimii ani am avut peste 50.000 de clieni persoane fizice pentru care am
efectuat rapoarte de evaluare pentru proprieti rezideniale sau terenuri n toate zonele rii. Valoarea actualizat a afacerilor,
proprietilor imobiliare, mijloacelor fixe i bunurilor evaluate din 1993 pn n prezent de ctre Darian este de aproximativ 20
miliarde EURO.
DARIAN este din anul 1994 membru corporativ ANEVAR (Asociaia Naional a Evaluatorilor din Romnia). Lucrrile sunt
realizate cu respectarea Standardelor Internaionale de Evaluare (IVS), cu cele europene ale Grupului European al
Asociailor de Evaluatori (TEGOVA) i recomandrilor asociaiei profesionale.
DARIAN DRS S.A. are certificat sistemul de asigurare a calitii conform ISO 9001: 2008, prin
SGS-ICS din anul 2003, recertificat n anul 2009.
Mai multe detalii privind activitatea firmei, serviciile prestate, portofoliul de clieni etc. sunt
disponibile pe site-ul nostru www.darian.ro . Ne putei contacta pentru ntrebri punctuale la darian@darian.ro.
Date de contact:
Cluj-Napoca - Str. Nicolae Cristea, nr. 25; tel / fax: 40 / 264 / 438033(34), 0372 / 706550, 0722/875797
Bucureti - Union Intl Center, str. I. Cmpineanu 11, et. 6, Tel / Fax: 40 / 21 / 3122786, 0723 / 574000
Timioara - Str. Mihai Viteazu nr. 30 B, Tel/fax 40 / 256 / 432822, 0726 / 755620
Constanta - B-dul. Mamaia nr. 135-137, Tel/fax 40 / 241 / 508400, 0726-755625
I a i -Str. tefan cel Mare nr. 8, etaj 1, Tel/fax 40 / 0232 / 216073, 0726-755627
Braov - Str. Eroilor nr. 17, Centrul MODAROM, etaj 4, Tel/fax 40 / 268 / 474770, 0726 / 755624
Sibiu - Str. coala de not, nr. 3 / 47, Tel/fax 40 / 269 / 244243, 0722 / 524.236
Galai - Str. Brilei, nr. 7-9 (incinta Vox Center), et. 3, cam. 317, Tel/fax 40 / 236 / 494969, 0720 / 067085
Arad - Str. Clugreni nr. 3, Tel / fax 40 / 257 / 272488, 0729 / 885407
Craiova - Str. Calea Bucureti, bl. A3, sc. 2, ap.2, Tel/fax 40 / 251 / 315478, 0372 / 706567
Ploieti - Str. Maramuresului, nr. 21, Tel/fax 40 / 244 / 522128, 0730 / 277050
Piteti - Str. Teilor nr. 49, Tel / fax 0372/706557, 0722-600875
Suceava - Str. tefan cel Mare, nr. 26, ap. 1, Tel/fax 40 / 230 / 522168, 0722-765274
Oradea - Str. George Enescu, nr. 21, Tel/fax 40 / 259 / 414242, 0720-440009
Tg. Mure - Str. Matei Corvin nr. 5, Tel/fax 40 / 265 / 264068, 0729 / 885409
Alba Iulia - Str. I.C. Brtianu nr. 20, tel. 40 / 358 / 101759, 0258 / 812250, 0730 / 011092
Deva - Str. 1 Decembrie nr. 14, etaj 2, Tel/fax 0254 / 232822, 0730 011093
Baia Mare - Str. Transilvaniei, nr. 6A, ap. 56, et. 1, tel. 40 / 262 / 221199, 072 / 4576572,
20
Resita - Str. Lucian Blaga nr. 1, Tel/fax 40 / 255 / 212155, 0730 / 277054
Bacau - Str. Energiei, nr. 32, 40 / 234 / 517000, 0731 / 730347
Membru al:
28. ANEXE
ANEXA NR. 1 OFERTE I INFORMAII DE PIA UTILIZATE

ANEXA NR. 2 FOTOGRAFII ALE PROPRIETII
ANEXA NR. 3- LOCALIZAREA PROPRIETATII
ANEXA NR. 1 OFERTE I INFORMAII DE PIA UTILIZATE
Oferte comparabile:
21
http://www.cauta-imobiliare.ro/detaliu/vc66080.htm
22
23
24
TERENURI:
25
http://www.tocmai.ro/galati-teren-intravilan-890054.html
26
ANEXA NR. 2 FOTOGRAFII ALE PROPRIETII
27
28
29
30
31
ANEXA NR. 3- LOCALIZAREA PROPRIETATII :
32

Raport Vila A Saligny 137346840389748100 PDF

Încărcat de

Informații document

Titlu original

Drepturi de autor

Formate disponibile

Partajați acest document

Partajați sau inserați document

Opțiuni de partajare

Vi se pare util acest document?

Este necorespunzător acest conținut?

Drepturi de autor:

Formate disponibile

Raport Vila A Saligny 137346840389748100 PDF

Încărcat de

Drepturi de autor:

Formate disponibile

DARIAN DRS S.A.

Evaluare proprietate imobiliara de tip rezidential :

1.1.1 EVALUATOR DAN VRINCEANU

Adresa Mun. Galati, str. Nae Leonard , bl. C11, ap.39

Darian DRS S.A.

1.1.1.1. BAZA DE EVALUARE Valoarea de pia

9. DESCRIEREA ZONEI DE AMPLASARE

ZONA DE AMPLASARE Proprietatea este amplasat :

10. DESCRIEREA TERENULUI

IDENTIFICARE, TIP Pe teren se afla o constructie cu destinatia de Locuinta;

PARTER: Adesf=148.60 mp ; A terasa = 26 mp

ETAJ 1: A desf = 163 mp; Ab=38.10mp

ETAJ 2; A desf=147.75 mp ; Ab= 38.10mp (4 dormitoare, 1 wc, 1 baie, 1 hol si 1

12. ANALIZA PIEEI IMOBILIARE

DEFINIREA PIEEI I Definirea pieei : Piaa locuinelor rezideniale de tip unifamilial

Destinatii alternative posibile fizic si justificate adecvat de localizarea proprietatii :

Destinatii permise legal sin cele identificate ca posibile fizic :

REGLEMENTRI I CADRU LEGAL

14.1. ABORDAREA PRIN COMPARAII

Pret vanzare 215.000 250.000 200.000

Tip comparabila oferta oferta oferta

Conditii de finantare normale similare similare similare

Corectie unitara sau procentuala 0% 0% 0%

Corectie procentuala 10% -5% 0%

Corectie unitara sau procentuala 0% 0% 0%

Pret corectat 369.840 368.620 369.250

Pret corectat 369.840 368.620 369.250

Pret corectat 369.840 368.620 369.250

368.620 euro 1.524.000 ron

14.2. ABORDAREA PRIN COST

1.1.2 Estimarea valorii terenului

Proprietile comparabile utilizate n analiz sunt prezentate mai jos:

Grila de comparatie pentru teren:

Proprietate Comparabila Comparabila Comparabila

Corectie totala pentru tipul comparabilei -17,30 -15,00 -16,50

Pret de vanzare corectat 155,70 135,00 148,50

Restrictii legale - coeficienti urbanistici similare similare similare

Corecie totala pentru condiii ale pieei 0,00 0,00 0,00

Corecie totala pentru utiliti disponibile 0,00 0,00 0,00

Zonarea - destinatia legala permisa rezidentiala rezidentiala rezidentiala rezidentiala

1.1.3 ESTIMAREA COSTULUI DE INLOCUIRE NET AL CLADIRILOR

Costul de inlocuire brut ( de nou)

ESTIMAREA COSTULUI DE INLOCUIRE NET

Suprafaa construit desfasurata Scd (mp) = 799,2 An constructie 1.998

Suprafa Coef. corecie

TOTAL COST (CIB) CU TVA (EURO, LEI) 508.602,4

Cost de nlocuire Valoare rmas

1 Structur de rezisten 230.141,1 20% 184.112,8

Calcul depreciere externa

Nr. crt. Denumire indicator Valoare

Tabel centralizator pentru analiza deprecierii functionale si externe

Nr. crt Denumire depreciere Valoare

TOTAL VALOARE TEREN (EURO) 88.400

TOTAL VALOARE ABORDAREA PRIN COST (EURO) 382.300

1.1.4 Rezultatul abordarii prin cost este :

VALOAREA DE PIA DETERMINAT 382.300 EUR

Valoarea estimata prin aceasta abordare include si valoarea terenului.

15.RECONCILIEREA VALORILOR. DECLARAREA VALORII SELECTATE

VALOAREA DE PIA A FOST DETERMINAT PRIN ABORDAREA PE BAZ DE

S.C. DARIAN DRS S.A.

VALOAREA DE PIA conform IVS 1

17. IPOTEZE I CONDIII LIMITATIVE

18. INFORMAII UTILIZATE