Documente Academic
Documente Profesional
Documente Cultură
LPNCC
LPNCC
-UCECOM-
Bucureti, Bd. Unirii nr. 73, Bl. G3, tronson 3, mezanin, sector 3, C.P. 030831;
Cod Fiscal: RO 2793000; nscris sub nr. 112/2006 n Registrul special al Asociaiilor
i Fundaiilor; Tel.: 031/030.14.00; Fax: 031/030.14.30; Web-site: www.ucecom.ro
Fructele sunt, conform art.483 vechiul Cod.civ. i art.548 Noul Cod civil,
naturale, industriale sau civile;
- Dispoziia (jus abutendi, abusus) este atributul dreptului de proprietate
care are dou forme: dispoziia material i dispoziia juridic.
n vechiul Cod civil la art. 480 sunt enumerate caracterele juridice ale
dreptului de proprietate (exclusiv i absolut), iar n noul Cod civil la art.555 alin. 1 se
adaug i al treilea caracter consacrat de doctrin, i anume perpetuitatea. Astfel, n
noua reglementare, dreptul de proprietate este absolut, exclusiv i perpetuu.
Dispoziiile art.480 vechiul Cod civil i ale art.555 Noul Cod civil, astfel
cum am vzut, precizeaz n mod expres atributele i caracterele dreptului de
proprietate dar n limitele determinate de lege, condiie legal absolut pentru
exercitarea prerogativelor acestui drept.
Art.556 Noul Cod civil distinge la alin. 1 limitele materiale ale
exercitrii dreptului de proprietate, determinate de limitele corporale ale bunului care
formeaz obiectul dreptului de proprietate, cu ngrdirile stabilite de lege. Astfel,
limitarea privete att corporabilitatea bunului, ct i voina legiuitorului. Un astfel de
exemplu l-ar putea constitui dreptul proprietarului de a folosi subsolul proprietii sale
imobiliare, ns, potrivit art. 44 alin. (5) din Constituie, acesta poate fi folosit i de o
autoritate public pentru executarea unor lucrri de interes general.
UNIUNEA NAIONAL A COOPERAIEI METEUGRETI
-UCECOM-
Bucureti, Bd. Unirii nr. 73, Bl. G3, tronson 3, mezanin, sector 3, C.P. 030831;
Cod Fiscal: RO 2793000; nscris sub nr. 112/2006 n Registrul special al Asociaiilor
i Fundaiilor; Tel.: 031/030.14.00; Fax: 031/030.14.30; Web-site: www.ucecom.ro
Accesiunea
de care se leag cele mai frecvente cazuri ntlnite n practic, proprietarul terenului
dobndete i dreptul de proprietate asupra construciilor care s-ar edifica pe terenul
su.
Accesiunea apare ca o regul ce comport excepii, ntruct nu n toate
cazurile construciile, lucrrile sau plantaiile edificate pe un teren aparin
proprietarului terenului.
Astfel, accesiunea nu este aplicabil dac proprietarul terenului a
convenit cu o persoan ca lucrrile sau construciile ce urmeaz a fi edificate pe acel
teren s devin proprietatea acestei din urm persoane; n acest din urm caz, pentru a
se justifica posibilitatea proprietarului construciei de a utiliza terenul n msura
necesar exercitrii dreptului su de proprietate asupra construciei, se recunoate n
favoarea sa un drept de superficie (art.693 Noul Cod Civil). Se poate spune, aadar, c
excepia de la accesiune o reprezint acea ipotez care reclam constituirea dreptului
de superficie.
Proprietarul terenului devine proprietarul construciei edificate pe terenul
su chiar dac nu el este autorul construciei, ci o alt persoan, care a edificat, ns,
construcia fr a avea acordul proprietarului terenului. Nu sunt rare situaiile ntlnite
n practic n care, dup desfiinarea unui contract de vnzare-cumprare avnd ca
obiect un teren vndut fr a avea edificate construcii, proprietarul terenului redevine
nu doar proprietarul terenului vndut, graie efectului retroactiv al nulitii sau
rezoluiunii contractului, ci, n plus, apare ca proprietar i cu privire la construcia
edificat de cumprtor dup perfectarea vnzrii.
Proprietarul terenului devine proprietarul construciei edificate pe teren
ori de cte ori nu i-a dat acordul la edificarea construciei, inclusiv n cazul n care
constructorul a fost de bun-credin. Constructorul este de bun-credin atunci cnd,
la data la care a nceput edificarea construciei, era nscris n cartea funciar ca titular
al dreptului de proprietate asupra terenului ori al altui drept care l ndreptea s
construiasc (de exemplu, dreptul de concesiune sau dreptul de superficie), i numai
dac au fost respectate dispoziiile n materie de autorizare de construcii (art.586
Noul Cod Civil).
Chiar dac accesiunea poate fi invocat de proprietarul terenului chiar i
n raport cu un constructor de bun-credin, obligaiile pe care le are fa de un
asemenea constructor sunt mai extinse dect cele nscute n raporturile cu un
UNIUNEA NAIONAL A COOPERAIEI METEUGRETI
-UCECOM-
Bucureti, Bd. Unirii nr. 73, Bl. G3, tronson 3, mezanin, sector 3, C.P. 030831;
Cod Fiscal: RO 2793000; nscris sub nr. 112/2006 n Registrul special al Asociaiilor
i Fundaiilor; Tel.: 031/030.14.00; Fax: 031/030.14.30; Web-site: www.ucecom.ro
- lucrrile autonome (art.578 alin.2 Noul Cod Civil) sunt construcii sau lucrri cu
caracter de sine stttor (exemplul construciei edificate pe un teren sau al unui corp,
nou, de construcie, edificat pe un teren pe care se afl deja un corp de construcie),
- lucrrile adugate (art.578 alin.3 Noul Cod Civil) sunt lucrri care nu au existen de
sine-stttoare (exemplul etajului adugat la o construcie existent).
Desigur, proprietarul terenului, avnd, potrivit legii, alegerea ntre cele dou variante,
o va alege pe aceea care va indica o sum de plat mai mic;
UNIUNEA NAIONAL A COOPERAIEI METEUGRETI
-UCECOM-
Bucureti, Bd. Unirii nr. 73, Bl. G3, tronson 3, mezanin, sector 3, C.P. 030831;
Cod Fiscal: RO 2793000; nscris sub nr. 112/2006 n Registrul special al Asociaiilor
i Fundaiilor; Tel.: 031/030.14.00; Fax: 031/030.14.30; Web-site: www.ucecom.ro
Dac este vorba de o lucrare adugat, soluiile Noului cod civil se delimiteaz nu
doar n funcie de buna sau reaua credin a constructorului, ci i n raport cu
caracterul lucrrii efectuate, i anume :
- lucrare necesar (art.578 alin.3 lit.a Noul Cod Civil) (fr efectuarea lucrrii,
imobilul ar fi suferit deteriorri sau degradri iminente spre exemplu lucrri de
consolidare a fundaiei imobilului),
- lucrare util (art.578 alin.3 lit.b Noul Cod Civil) (prin efectuarea lucrrii, s-a adus un
spor de valoare fondului, de exemplu edificarea unui garaj n interiorul proprietii)
- lucrare voluptuar, adic de simpl plcere (art.578 alin.3 lit.c Noul Cod Civil) (a
fost zugrvit imobilul ntr-o alt culoare, n condiiile n care culoarea iniial nu
prezenta semne de vechime ori uzur).
ridicat pentru sine aceast lucrare anterior restituirii fondului ctre proprietar, ridicare
ce trebuie fcut fr prejudicierea fondului (art.585 alin.3 Noul Cod Civil).
- dac apare ca preferabil varianta obinerii unei sume de bani n urma situaiei
create, poate s l oblige pe constructor la cumprarea imobilului la valoarea de
circulaie anterioar edificri construciei (art.548 alin.3 Noul Cod Civil).
c) dac lucrarea adugat este una de simpl plcere, proprietarul poate alege
ntre:
Contractul
doar la dreptul de proprietate. O astfel de abordare este cu mult mai exacta si mai
corecta prin prisma actualei reglementari, dar, in virtutea obinuinei si datorita
faptului ca cel mai adesea in urma vanzarii ceea ce se transmite este dreptul de
proprietate, vom folosi sintagma obinuita si ne vom referi la caracterul translativ de
proprietate al vanzarii. Vom intelege, insa, prin aceasta, noiunea corecta, aceea ca
vanzarea este un contract translativ de drepturi. Aliniatul 3 al art. 1673 Noul Cod Civil
ne ajuta in aceasta practica, statuand ca dispoziiile referitoare la transmiterea
proprietatii se aplica in mod corespunztor si atunci cand prin vanzare se transmite un
alt drept real dect dreptul de proprietate.
Nu are importanta daca, in anumite cazuri, legea leaga transferul efectiv al
proprietatii de efectuarea anumitor formalitati, de respectarea unor reguli, de
indeplinirea unor condiii sau de trecerea unui termen.
Caracterul translativ de proprietate al vanzarii nu este cu nimic tirbit de aceste
reglementari speciale care, ca si in materia consensualismului, nu au alt rol dect acela
de a asigura stabilitatea si sigurana circuitului juridic civil. In plus, la o analiza atenta,
observam ca toate aceste reguli se refera numai la momentul in care opereaza
transferul dreptului de proprietate, apropiindu-1 sau distantandu-1 de data incheierii
contractului, in funcie de respectarea anumitor prevederi imperative ale legii. Nici
una dintre reglementrile legale care, fie amana transferul proprietatii la o data
ulterioara incheierii contractului, fie condiioneaz acest transfer de indeplinirea
anumitor condiii, nu neaga pe fond caracterul translativ de proprietate al vanzarii.
In esena, chiar si atunci cand transferul proprietatii se realizeaza numai dupa
indeplinirea anumitor formalitati, cu respectarea anumitor reguli, dupa trecerea unui
termen, etc, temeiul acestui transfer il reprezint tot contractul de vanzare incheiat,
fara de care respectivele condiii, singure, nu ar putea produce nici o consecina
juridica si nu ar determina in nici un caz vreun transfer de proprietate.
Chiar si atunci cand, fiind nesocotite astfel de norme, proprietatea nu se
transfera ctre cumprtor, nu se poate vorbi de pierderea caracterului translativ de
proprietate al vanzarii ci numai de neindeplinirea condiiilor legale pentru ca aceasta
proprietate sa se transfere.
Cata vreme transferul proprietatii este interesul urmrit de parti reprezentnd, in
ultima instanta, insasi cauza actului juridic, suntem obligati sa recunoatem caracterul
UNIUNEA NAIONAL A COOPERAIEI METEUGRETI
-UCECOM-
Bucureti, Bd. Unirii nr. 73, Bl. G3, tronson 3, mezanin, sector 3, C.P. 030831;
Cod Fiscal: RO 2793000; nscris sub nr. 112/2006 n Registrul special al Asociaiilor
i Fundaiilor; Tel.: 031/030.14.00; Fax: 031/030.14.30; Web-site: www.ucecom.ro
Vom analiza in cele ce urmeaza care sunt situatiile in care transferul proprietatii
nu are loc in chiar momentul incheierii contractului de vanzare ci ulterior, in funcie
de indeplinirea unor condiii pe care legea le cere in mod imperativ si absolut. Pentru
imbunatatirea analizei le vom denumi situatii in care transferul proprietatii este
conditionat.
3. Vanzarea dupa mostra sau model, conform prevederilor art. 1680 Noul
Cod Civil, face ca proprietatea sa fie transferata cumprtorului numai odata cu
predarea bunului, adica numai dupa ce vanzatorul a realizat sau a individualizat un alt
bun similar celui aratat in respectivul model sau mostra.
7.4 Confiscarea
Este o sanciune cu caracter excepional ce nfrnge inviolabilitatea
dreptului de proprietate privat i, pe cale de consecin, nu poate fi consacrat dect
n reglementrile constituionale.
UNIUNEA NAIONAL A COOPERAIEI METEUGRETI
-UCECOM-
Bucureti, Bd. Unirii nr. 73, Bl. G3, tronson 3, mezanin, sector 3, C.P. 030831;
Cod Fiscal: RO 2793000; nscris sub nr. 112/2006 n Registrul special al Asociaiilor
i Fundaiilor; Tel.: 031/030.14.00; Fax: 031/030.14.30; Web-site: www.ucecom.ro
Dou soluii inedite sunt instituite prin alin.3 i alin.4 ale textului
comentat:
a) se reglementeaz o prezumie legal absolut de legalitate a existenei
i exercitrii dreptului de proprietate dobndit cu bun credin;
b) opozabilitatea ca regul, relativ a efectelor hotrrii judectoreti
prin care s-a admis cererea n revendicare este extins i n privina unor persoane care
prin ipotez nu au avut n proces calitatea de prte (teri dobnditori).
ntocmit,
Tudosie Simona