Popescu George Cabinet Individual de Evaluari

RAPORT DE EVALUARE
Proprietate imobiliar de tip apartament cu 1
camer,loc parcare si boxa,
situate n loc. Timioara , jud. Timi,
str. Luceafrul, nr. 9-11, sc. A, ap.19

Elaborat de:
ec. Popescu George
membru ANEVAR

Datele, informaiile i coninutul prezentului raport fiind confideniale, nu vor putea fi copiate n parte sau n totalitate i nu vor
fi transmise unor teri fr acordul scris i prealabil al evaluatorului, al clientului SC IZOMETAL-MAGELLAN SRL i al
destinatarului Cabinet Insolventa Popescu Emil si YNA Consulting SPRL

- Septembrie 2012-
 Raport de evaluare apartament 1 camera S.C. IZOMETAL-MAGELLAN S.R.L.

REZUMAT

Ctre: Cabinet Insolventa Popescu Emil i YNA Consulting SPRL

Ref.: la evaluare Proprietate imobiliara de tip apartament cu 1 camere situata in
localitatea Timioara, str. Luceafrul, nr. 9-11, sc. A, et. 1, ap.19, jud. Timi
1. Proprietatea care face obiectul prezentului raport este o proprietate imobiliara de
tip apartament cu 1 camere, Supr. Util = 36 mp , Supr. Construit = 49 mp
(conform Extras de Carte Funciar), cote pri comune generale 0,55% ; boxa nr. 3
situat la demisol, ap.51, Supr. Util = 6 mp , Supr. Construit = 7 mp (conform
Extras de Carte Funciar), cote pri comune generale 0,09%, loc parcare nr. 9 situat
la demisol, ap.9, Supr. Util = 12 mp , Supr. Construit = 12 mp (conform Extras de
Carte Funciar), cote pri comune generale 0,20%, i teren n folosin, situat n
loc. Timioara, str. Luceafrul, nr. 9-11, sc. A, et. 1, ap.19, jud. Timi, proprietatea
debitoarei S.C. IZOMETAL-MAGELLAN S.R.L.

2. Inspecia proprietii i toate investigaiile i analizele necesare au fost realizate de

ctre evaluator Popescu George in data de 17.09.2012 in prezenta reprezentantului
proprietarului.

3. Scopul evalurii este estimarea valorii de pia n cadrul dosarului de insolventa

6902/101/2012.

4. Raportul de evaluare care urmeaz i pe care aceasta scrisoare l nsoete,

constnd din 19 pagini plus anexele, prezint baza pe care s-a stabilit opinia
evaluatorului. Sinteza evalurii prezint succint datele de baza a raportului si opinia
evaluatorului care astzi 17.09.2012 indica valoarea de:

188.900 RON
O SUTA OPTZECI I OPT DE MII NOUA SUTE LEI
(ECHIVALENT A 42.000 EURO)
Cursul de schimb valutar luat in considerare este de 4,4975/1 euro.
5. Raportul a fost pregtit in conformitate cu Standardele Internationale de Evaluare
IVS 2011, si prezinta baza pe care s-a stabilit opinia.

17 SEPTEMBRIE 2012 Ec. Popescu George

Membru ANEVAR
Evaluator proprietati imobiliare

2
 Raport de evaluare apartament 1 camera S.C. IZOMETAL-MAGELLAN S.R.L.

RAPORT DE EVALUARE al proprietii imobiliare:

Apartament cu 1 camer

NREGISTRARE LA NREGISTRARE LA
165/20.11.2012 Nr .
EVALUATOR DESTINATAR

1. EVALUATOR Popescu George

Legitimaie ANEVAR Nr. 15450 / 2012
Parafa Nr. 15450 valabil 2012
Firma POPESCU GEORGE EXPERT EVALUATOR
Adresa evaluatorului Localitatea : Timioara, Jud. Timi
Str. N. Filipescu, nr.4, ap.6D
Telefon: 0745267676
Fax: 0256220827
E-mail: george_popescu_consultant@yahoo.com
2. CLIENT Persoan juridic: S.C. IZOMETAL-MAGELLAN
S.R.L.
Adresa Sediul social: Loc. Timioara, Str. Enric Baader,
nr. 13, Jud. Timi
DESTINATARUL Cabinet Insolventa Popescu Emil si Y NA
RAPORTULUI Consulting SPRL

3. PROPRIETATEA Apartament cu 1 camer i dependine (box nr.3

EVALUAT - Supr. Util = 6 mp , Supr. Construit = 7 mp i
loc de parcare nr.9 - Supr. Util = 12 mp , Supr.
Construit = 12 mp) ) cu Supr. Utila = 36 mp ;
Supr. Construit = 49 mp (conform Extras de
Carte Funciar), cote pri comune 0,55%..
Proprietar Proprietar asupra construciei:
S.C. IZOMETAL-MAGELLAN S.R.L. - 1/1 parte cu
titlu de cumprare.
Adresa proprietii Oraul: Timioara, jud. Timi.
Strada Luceafrul, nr. 9-11, sc. A, Ap.19.

4. DECLARAREA VALORII

VALOAREA DE PIA
42.000 EUR
ESTIMAT
LA ABORDAREA PRIN PIA
echivalent 188.900 RON
VALOAREA NU ESTE INFLUENAT DE T.V.A. LA BAZA ESTIMRII AU STAT TRANZACIILE NTRE PERSOANE FIZICE,
MAJORITARE PE PIAA IMOBILIAR SPECIFIC ;

3
 Raport de evaluare apartament 1 camera S.C. IZOMETAL-MAGELLAN S.R.L.

5. BAZA DE Valoarea de pia

EVALUARE
SCOPUL Estimarea valorii de pia n cadrul dosarului de
EVALURII insolventa 6902/101/2012
DATA DE 17.09.2012
REFERIN A
EVALURII
CURS DE SCHIMB 1 EURO = 4,4975 RON
BNR LA DATA DE
REFERIN
DATA INSPECIEI Inspecia a fost efectuat de ctre evaluator
PROPRIETII Popescu George in 17.09.2012.
La inspecie a fost prezent reprezentantul
proprietarul imobilului.
6. DATE PRIVIND 1) Apartament:
DREPTUL DE o Dreptul de proprietate: Contract de vnzare
PROPRIETATE, cumprare nr.275/16.05.2011, cu ncheiere de
SUPRAFAA I autentificare nr.72216/17.05.2011
COTE INDIVIZE o Carte Funciar nr. 402648-C1-U19.
o Numr topografic 402648-C1-U19.
o Sarcini nscrise n Cartea Funciar: Nu sunt.
o Suprafaa nregistrat n extras CF: Supr.
Construita = 49,00 mp, Supr. Utila = 36 mp
o Cote teren: 22
o Cote pari comune : 0,55%
2) Boxa nr.3, situat la demisol ap. 51:
o Dreptul de proprietate: Contract de vnzare
cumprare nr.275/16.05.2011, cu ncheiere de
autentificare nr.72228/17.05.2011
o Carte Funciar nr. 402648-C1-U163.
o Numr topografic 402648-C1-U163.
o Sarcini nscrise n Cartea Funciar: Nu sunt.
o Suprafaa nregistrat n extras CF: Supr.
Construita = 7 mp, Supr. Utila = 6 mp
o Cote teren: 4
o Cote pari comune : 0,09%
3) Loc parcare, situat la demisol nr. 12:
o Dreptul de proprietate: Contract de vnzare
cumprare nr.275/16.05.2011, cu ncheiere de
autentificare nr.72221/17.05.2011
o Carte Funciar nr. 402648-C1-U121.
o Numr topografic 402648-C1-U121.
o Sarcini nscrise n Cartea Funciar: Nu sunt.
o Suprafaa nregistrat n extras CF: Supr.
Construita = 12 mp, Supr. Utila = 12 mp
o Cote teren: 8
o Cote pari comune : 0,09%

4
 Raport de evaluare apartament 1 camera S.C. IZOMETAL-MAGELLAN S.R.L.

MENIUNI 1: Extras de Carte Funciar: Evaluatorul a avut la

Situaia privind dispoziie extrasele de cri funciare din data de
Cartea Funciar 17.05.2011, din care s-au extras datele mai sus
prezentate, anexate prezentului raport i
considerate pari integrante. Conform extraselor
de cri funciare prezentate proprietatea imobiliar
este liber de sarcini.

Valoarea proprietii a fost determinat n ipoteza

c proprietatea este liber de sarcini.

7. DATE PRIVIND Evaluatorul nu a avut la dispoziie documentaie

DOCUMENTATIA cadastral .
CADASTRALA Suprafaa nregistrat n extras CF: Su= 36 mp ;
Sc = 49,00 mp
Suprafaa nregistrat n urma msurtorilor : -
Cote teren: 22
Cote pri comune construcii : 0,55%

8. SITUAIA Situaia ocupanilor : ocupat

ACTUAL A Contracte de concesiune / nchiriere : nu e cazul
APARTAMENTULUI
9. DESCRIEREA ZONEI DE AMPLASARE
ZONA DE Proprietatea este amplasat ntr-o zona
AMPLASARE rezidenial pe str. Luceafrul, cartier agului.
n zon sunt amplasate preponderent blocuri de
locuine cu regimul de nlime P+4E.
Distana fa de proprieti complementare (piee,
magazine, instituii de nvmnt etc.) este relativ
mic. Piaa Doina, Profi supermarket.
Accesul este facil, iar mijloacele de transport n
comun sunt la distan mic.
Strada la care are acces proprietatea este
sistematizat superior, utilitile aferente existente
pe amplasamente sunt cele uzuale necesare: ap-
canalizare, energie electric, gaz metan, telefonie,
TV cablu, Internet

ARTERE Auto i pietonal: - str. Luceafrul, Calea agului,

IMPORTANTE DE Bd. Liviu Rebreanu;
CIRCULAIE N Calitatea reelelor de transport: asfaltate cu 1
APROPIERE benzi pe sens.
CARACTERUL Tipul zonei
EDILITAR AL ZONEI Zon rezidenial
Proprietatea este amplasat ntr-o zona
rezidenial, pe str. Luceafrul, cartierul agului,
din municipiul Timioara.
n zon sunt amplasate preponderent blocuri de
locuine cu regimul de nlime P+4E.
n zon se afl:
Reea de transport n comun: la o distan mica, cu

5
 Raport de evaluare apartament 1 camera S.C. IZOMETAL-MAGELLAN S.R.L.

mijloace de transport suficiente

Uniti comerciale: sunt amplasate la distan
relativ mic.
Uniti de nvmnt (mediu): sunt amplasate la
distan mica coala nr.2
Uniti medicale: existente
Instituii de cult: sunt amplasate la distan relativ
mic.
Sedii de bnci: la distan medie
Instituii guvernamentale: -
Parcuri: sunt amplasate la distan relativ mic.
UTILITI Reea urban de energie electric: existent
EDILITARE Reea urban de ap: existent
Reea urban de termoficare: existent
Reea urban de gaze: existent
Reea urban de canalizare: existent
Reea urban de telefonie, cablu tv i internet:
existent
AMBIENT Civilizat
CONCLUZIE Proprietatea este amplasat ntr-o zona
PRIVIND ZONA DE rezidenial, pe str. Luceafrul, cartierul agului,
AMPLASARE din municipiul Timioara.
n zon sunt amplasate preponderent blocuri de
locuine cu regimul de nlime P+4E.
Dotri i reele edilitare satisfctoare.
Ambient civilizat.
Atractivitate medie
10. DESCRIEREA CONSTRUCIEI DE BAZ (IMOBILUL)
AMPLASAMENT Bloc de locuine tip D+P+5E
Apartament situat la etajul I.
ANUL PIF 2010
LOCUINTE PE 8
PALIER
ORIENTARE Cardinal: SUD
CARACTERISTICI Structur: fundaii din beton armat
nchideri perimetrale: prefabricate din beton armat
si zidrie din crmid.
Planee din beton armat .
Acoperiul este de tip teras necirculabil cu
nvelitoare din hidroizolaie bituminoas.
Finisaj exterior: tencuieli decorative cu termosistem.
Ua de acces n bloc este metalica.
La ua de acces n bloc este montat interfon .
Aspect exterior: nu prezint degradri ale finisajelor.
Aspect interior: ngrijit.
CONCLUZIE PRIVIND Starea general a imobilului este bun, aspectul
CONSTRUCIA DE BAZ este ngrijit
Imobilul nu se afl n zon inundabil.

6
 Raport de evaluare apartament 1 camera S.C. IZOMETAL-MAGELLAN S.R.L.

11. DESCRIEREA APARTAMENTULUI

SUPRAFA Apartamentul se compune din 1 living, 1 buctrie,
1 baie i 1 teras cu Supr. Construita = 49,00 mp,
Supr. Utila = 36 mp (conform extras CF), cote pri
comune 0,55%.. ;
Apartamentul este : semidecomandat.
Gradul de confort : 1
TMPLRIE Exterioar: ferestre tmplrie PVC cu geam
termopan.
Interioar: ui din lemn; u de acces este metalic
antiefracie.
FINISAJE Apartamentul are grad de finisaj superior.
Pardoseli: parchet lamelar masiv n camere.
Gresie in antreu, buctrie, baie i teras.
Tencuieli gletuite, zugrveli lavabile.
INSTALAII I Normale
DOTRI ELECTRICE Instalaii n stare bun
INSTALAII I Normale centrala termic
DOTRI NCLZIRE Instalaii n stare bun
INSTALAII I De la reeaua oraului
DOTRI Instalaii n stare bun
ALIMENTARE CU
AP
INSTALAII I De la reeaua oraului
DOTRI Instalaiile sunt ntreinute bine
ALIMENTARE CU Alimenteaz aragazul.
GAZE
NECESAR DE Nu este cazul.
INVESTIT
CONCLUZIE PRIVIND Aspect ngrijit, utiliti complete.
APARTAMENTUL Stare tehnic general este bun .
Deprecieri identificate: nu e cazul.

12. ANALIZA PIEEI IMOBILIARE

DEFINIREA PIEEI Piaa locuinelor rezideniale cu 1 camer
I SUBPIEEI amplasate n blocuri de locuine
Delimitarea pieei: municipiul Timioara - cartier
agului
NATURA ZONEI Zon preponderent rezidenial
Din punct de vedere edilitar: zona stabil
Din punct de vedere economic: ora cu economie
activ, n dezvoltare cu omaj redus
OFERTA DE Mare
LOCUINE
SIMILARE
CEREREA DE Medie
LOCUINE
SIMILARE

7
 Raport de evaluare apartament 1 camera S.C. IZOMETAL-MAGELLAN S.R.L.

ECHILIBRUL PIEEI In ceea ce privete echilibrul pieei imobiliare, fa

(RAPORTUL de ultimii ani raporturile s-au inversat pe piaa
CERERE/ OFERT) imobiliar aceasta devenind o pia a
cumprtorului ncepnd cu ultima parte a anului
2008.
Transformarea pieei imobiliare ntr-o pia a
cumprtorului s-a realizat n contextul penuriei de
capital i a creterii costurilor cu acesta context
de criz cunoscut n mediile de afaceri i de
participanii pe pia - coroborat cu scderea
numrului tranzaciilor pe segmentul imobiliar i
previziunile de accentuare a continurii trendului
descendent a evoluiei preurilor pe piaa
menionat.
PREURI N ZON Minim: 29.000 EURO
PENTRU - 1 camer Maxim: 39.500 EURO

CHIRII N ZON -1 Minim: 150 EURO / lun

camer Maxim: 220 EURO / lun

CONCLUZII I pia a cumprtorului - ncepnd cu ultima parte

TENDINE PRIVIND a anului 2008.
PIAA PROPRIETII Trend descendent al valorilor pe piaa specific,
numr redus de tranzacii.
Anexa nr. 1 cuprinde extrase privind preurile /
chiriile pe segmentul de pia al proprietii

13. CEA MAI BUN UTILIZARE

Conceptul de cea mai buna utilizare reprezint alternativa de utilizare a proprietii
selectata din diferite variante posibile care va constitui baza de pornire si va genera
ipotezele de lucru necesare aplicrii metodelor de evaluare in capitolele urmtoare ale
lucrrii.
Cea mai buna utilizare - este definit ca utilizarea rezonabil, probabil i legal a unui
teren liber sau construit care este fizic posibila, fundamentat adecvat, fezabil financiar
i are ca rezultat cea mai mare valoare.
Cea mai bun utilizare este analizat uzual n una din urmtoarele situaii:
o cea mai bun utilizare a terenului liber
o cea mai bun utilizare a terenului construit.
Cea mai bun utilizare a unei proprieti imobiliare trebuie s ndeplineasc patru criterii.
Ea trebuie sa fie:
o permisibil legal
o posibila fizic
o fezabil financiar
o maxim productiv
Practic, innd cont de tipul cldirii i de amplasarea acesteia, cea mai bun alternativ
posibil pentru proprietatea evaluat este cea de proprietate imobiliar rezidenial.
Prin prisma criteriilor care definesc noiunea de C.M.B.U. aceasta abordare:
o este permisibil legal;
o ndeplinete condiia de fizic posibil.
o este fezabil financiar.
o este maxim productiv se refera la valoarea proprietii imobiliare in condiiile
celei mai bune utilizri (destinaii).

8
 Raport de evaluare apartament 1 camera S.C. IZOMETAL-MAGELLAN S.R.L.

14. EVALUARE

REGLEMENTRI I CADRU LEGAL

STANDARDE IVS Cadrul general
INTERNAIONALE DE IVS 101 Sfera misiunii de evaluare
EVALUARE EDIIA IVS 102 Implementare
2011 IVS 103 Raportarea evalurii
IVS 230 Drepturi asupra proprietii imobiliare
CADRU LEGAL Legislaia n vigoare

4.1. ABORDAREA PRIN PIA

S-a aplicat ca metod analiza comparativ prin exprimarea unor corecii cantitative
pentru fiecare element de comparaie. Evaluatorul a analizat astfel vnzrile i ofertele
comparabile pentru a determina dac acestea sunt superioare, inferioare sau egale
proprietii de analizat. Coreciile au fost exprimate procentual sau n valoare absolut.
Criteriul de selecie a valorii a fost corecia totala brut ca procent din preul de vnzare
cea mai mic. Sursele de informaii pentru imobilele de comparaie au fost din baza
proprie de date, de la ageniile imobiliare colaboratoare i parial de la instituiile i
persoanele direct implicate n tranzacii.

Proprietile comparabile utilizate n analiz sunt prezentate mai jos:

Grila de calcul este urmatoarea :

9
Raport de evaluare apartament 1 camera S.C. IZOMETAL-MAGELLAN S.R.L.

10
 Raport de evaluare apartament 1 camera S.C. IZOMETAL-MAGELLAN S.R.L.

Coreciile cantitative s-au luat n considerare astfel:

S-a corectat comparabilele 1,2,3 si 4 pentru oferta cu -5% acesta fiind un interval
mediu de negociere pentru acest tip de proprietate, identificat din analiza pieei;
Condiii de pia:
o Nu s-au operat corecii;
Localizare :
o Comparabila 4 a fost corectat pozitiv cu +5%, aceasta fiind mai slab
localizat n cadrul aceleiasi zone;
Caracteristici fizice etaj:
o Corecia aplicat este de 10% intre ultimul etaj si etaj I, unde se afla
proprietatea evaluata n cazul comparabilei 4 i de 5% ntre parter si etaj I
n cazul comparabilei 1;
Caracteristici fizice vechime:
o Au fost corectate negativ cu 10% comparabilele 1 i 3 acestea fiind mai
vechi dect subiectul comparat;
Caracteristici fizice arie utila:
o Corecia unitara in cazul fiecrei comparabile a fost estimata prin preul
corectat / mp Au a fiecrei comparabile;
o Corecia a fost aplicata comparabilelor 1,2,3 si 4 nmulind corecia unitara
cu diferena de arie utila intre fiecare comparabila si subiect;
Caracteristici fizice finisaje:
o Nu s-au operat corecii;
Caracteristici fizice nclzire proprie:
o Comparabilele 1 i 3 au fost corectate pozitiv cu 1500 euro pentru lipsa
centralei termice;
o Coreciile reprezint necesarul de investit pentru remediere;
Caracteristici fizice garaj / box:
o Toate comparabilele au fost corectate pozitiv cu 10.000 euro pentru lipsa
garajului i boxei.
Caracteristici fizice tip apartament:
o Nu s-au operat corecii;
Caracteristici fizice componente non imobiliare:
o Toate comparabilele au fost corectate cu -1000 euro pentru vnzarea cu
mobilier si electrocasnice a comparabilei;
o Corecia reprezint valoarea de pia a acestora;

Valoarea asimilata pentru proprietatea supusa evalurii a fost estimata ca fiind

asimilabil valorii corectate a proprietii comparabile 2, deoarece proprietii 2 i-au fost
aduse cele mai puine corecii (corecia bruta procentuala cea mai mica) avnd in vedere
caracteristicile analizate. In acest context valoarea rezultata la abordarea prin pia,
analiza pe perechi de date este:

VALOAREA DE PIA 4 2 .0 0 0 E U R
DETERMINAT Echivalent 188.900 RON
PRIN PIA

Valoarea estimata prin aceasta metoda include si valoarea terenului aferent

proprietii, a boxei de la demisolul blocului, a garajului de la demisolul blocului si
a cotelor pri indivize comune din imobilul in care este situat.

11
 Raport de evaluare apartament 1 camera S.C. IZOMETAL-MAGELLAN S.R.L.

14.2. ABORDAREA PRIN VENIT

Metodele de randament reprezint una dintre cele trei categorii mari de abordri ale
evalurii proprietilor imobiliare, aplicarea sa presupunnd convertirea unui venit n
valoare. Evaluatorul a apelat la Metoda Capitalizrii Directe.
Valoarea de rentabilitate a proprietii a fost determinat prin metoda capitalizrii
directe a venitului generat de proprietate (chirie).
Esena acestei metode deriv din teoria utilitii, care confer o anumit valoare
unui bun cumprat numai n msura n care cumprtorul (investitorul) realizeaz o
satisfacie din achiziia respectiv. n cazul proprietii evaluate, aceast satisfacie se
reflect prin ctigurile viitoare realizabile din exploatarea acestuia. Aplicarea metodei de
randament duce la estimarea valorii integrale a proprietii.

n cadrul evalurii trebuie rezolvate dou probleme metodologice i practice:

- determinarea mrimii fluxului anual reproductibil (n cazul proprietii analizate -
venituri din chirii);
- stabilirea ratei de capitalizare sau a coeficientului multiplicator.

Determinarea venitului anual reproductibil

Venitul anual reproductibil (VR) poate fi determinat fie pornind de la analiza evoluiei
nivelului i structurii veniturilor obiectivului evaluat, fie identificndu-l cu capacitatea
beneficiar (CB), definit prin veniturile pe care le poate genera pentru furnizorii
capitalului permanent pus la dispoziie.
n cadrul prezentului raport de evaluare pentru determinarea VR s-a utilizat nivelul
mediu al preturilor pentru serviciile prestate pe care o percepe piaa bunurilor similare i
cheltuielile aferente. A fost estimat un venit brut efectiv. Rata de capitalizare utilizata a
fost o rata aferenta veniturilor brute din prestri servicii aferenta bunurilor comparabile
de pe piaa specific (tranzacii si venituri brute efective din nchirieri pe piaa specific)
respectndu-se astfel corelaia ntre tipul de venit utilizat i rata de capitalizare.

Stabilirea ratei de capitalizare

Rata de capitalizare (c) reprezint relaia dintre ctig i valoare i este un divizor
prin intermediul cruia un venit se transform n capital, respectiv valoare a investiiei,
indiferent de forma n care aceasta este realizat (cumprarea unei ntreprinderi,
achiziionarea de aciuni, plasamente, etc.). Utilizarea ratei de capitalizare pentru
transformarea unui venit n capital se face numai n cazul n care venitul este de forma
unei anuiti (mrimi egale anuale).
Rata este influenat de mai muli factori printre care gradul de risc, atitudinile
pieei fa de evoluia inflaiei n viitor, ratele de fructificare ateptate pentru investiii
alternative, randamentul realizat n trecut de proprieti similare, cerere i oferta de bani
i de capital, nivelurile de impozitare, etc.
Coeficientul multiplicator (k), care nu este altceva dect inversul ratei de
capitalizare, exprim numrul de ani de profituri pe care cumprtorul este dispus s le
plteasc. Acest lucru nseamn, din punct de vedere al teoriei utilitii, c satisfacia
achiziionrii unui bun se realizeaz n cazul n care cumprtorul va obine un VR anual
n urmtorii k ani de exploatare a afacerii (durata de recuperare a investiiei).
Conform literaturii de specialitate, n cazul n care se capitalizeaz un profit
constant, att profitul ct i rata de actualizare trebuie exprimate n termeni reali (fr
includerea efectelor inflaiei).
Calculul ratei de capitalizare se face n cel mai corect mod pornind de la informaii
concrete furnizate de piaa specifica privind tranzacii (nchirieri, vnzri, cumprri)
ncheiate.

12
 Raport de evaluare apartament 1 camera S.C. IZOMETAL-MAGELLAN S.R.L.

Dac aceste informaii lipsesc, estimarea ratei de capitalizare poate fi efectuat

pornind de la o rat de baz deflatat la care se adaug o prim de risc.
Pentru calculul ratei de capitalizare analizm ofertele pentru care am reuit s
obinem informaii.

Analiznd asemnrile ce exist ntre proprietile comparabile i cea

existent(diferenele provenind din condiiile concrete nregistrate pe piaa imobiliar la
data tranzaciei, de structura i dimensiunile fiecrui apartament, de condiiile de plat,
.a.) s-a ales rata de capitalizare de 5,3 % (aceasta fiind mai apropiata de
proprietatea analizata) si un venit obtenabil de 6 eur/mp/luna respectiv 220
eur/luna.
Relatia de calcul a valorii de randament a proprietii prin metoda capitalizarii
beneficiilor este:
VCB = VBr / c unde:
c = rata de capitalizare
VBr = venitul brut anual reproductibil

Tinand cont de consideratiile prezentate anterior a rezultat valoarea de

rentabilitate a proprietii prin metoda capitalizarii beneficiilor (rotunjita):

VALOAREA DE PIA DETERMINAT 4 2 .6 0 0 E U R

PRIN VENIT echivalent 191.600 RON

13
 Raport de evaluare apartament 1 camera S.C. IZOMETAL-MAGELLAN S.R.L.

14.3. ABORDAREA PRIN COST

Nu s-a aplicat, fiind nerelevant pentru aceste tipuri de imobil i la dezvoltarea

actual a pieei imobiliare.

15. RECONCILIEREA VALORILOR. DECLARAREA VALORII SELECTATE

Avnd in vedere pe de o parte rezultatele obinute prin aplicarea metodelor de evaluare,
relevana acestora i informaiile de pia care au stat la baza aplicrii lor, i pe de alta
parte scopul evalurii i caracteristicile proprietii imobiliare supuse evalurii, n opinia
evaluatorului valoarea de pia estimat a proprietii imobiliare descrise este:

VALOAREA DE PIA RECOMANDAT 42.000 EUR echivalent

188.900 RON
VALOAREA DE PIA A FOST ABORDAREA PRIN
DETERMINAT LA PIA
VALOAREA NU ESTE INFLUENAT DE T.V.A. LA BAZA ESTIMRII AU STAT TRANZACIILE NTRE PERSOANE FIZICE,
MAJORITARE PE PIAA IMOBILIAR

Popescu George
Evaluator proprieti imobiliare, membru titular ANEVAR
Evaluator membru al Uniunii Nationale a Evaluatorilor
Autorizati din Romania

POPESCU GEORGE EXPERT EVALUATOR

16. DEFINIII

VALOAREA DE PIA conform IVS - Cadrul General

Valoarea de pia este suma estimat pentru care un activ ar putea fi schimbat,
la data evalurii, ntre un cumprtor hotrt i un vnztor hotrt, ntr-o
tranzacie nepartinitoare, dup un marketing adecvat i n care prile au
acionat fiecare n cunotin de cauz, prudent i fr constrngere.

14
 Raport de evaluare apartament 1 camera S.C. IZOMETAL-MAGELLAN S.R.L.

17. IPOTEZE I CONDIII LIMITATIVE

La baza evalurii stau o serie de ipoteze i condiii limitative, prezentate n cele ce

urmeaz. Opinia evaluatorului este exprimat n concordan cu aceste ipoteze i
concluzii, precum i cu celelalte aprecieri din acest raport. Principalele ipoteze i limite de
care s-a inut seama in elaborarea prezentului raport de evaluare sunt urmtoarele:

Ipoteze:

Aspectele juridice se bazeaza exclusiv pe informatiile si documentele furnizate de

catre Cabinet Insolventa Popescu Emil si YNA Consulting SPRL fiind prezentate fara a
se intreprinde verificari sau investigatii suplimentare.
Dreptul de proprietate este considerat valabil si marketabil;
Tinand cont de scopul evaluarii, proprietatea a fost evaluata in ipoteza libera de
sarcini;
Informatiile furnizate de terte parti sunt considerate de incredere dar nu li se acorda
garantii pentru acuratete;
Se presupune ca proprietatea se conformeaza tuturor reglementarilor si restrictiilor de
zonare si utilizare, in afara cazului in care a fost identificata o non-conformitate,
descrisa si luata in considerare in prezentul raport;
Nu am realizat o analiza a cladirilor, nici nu am inspectat partile ascunse ale
imobilului, acestea fiind considerate in stare tehnica buna. Nu ne putem exprima
opinia asupra starii tehnice a partilor neinspectate si acest raport nu trebuie inteles
ca ar valida integritatea structurii sau sistemului cladirii;
Nu am realizat nici un fel de investigatie pentru stabilirea existentei contaminantilor.
Se presupune ca nu exista conditii ascunse sau neaparente ale proprietii, solulului,
sau structurii care sa influenteze valoarea. Evaluatorul nu-si asuma nici o
responsabilitate pentru asemenea conditii sau pentru obtinerea studiilor necesare
pentru a le descoperi;
Situatia actuala a proprietii imobiliare si scopul prezentei evaluari au stat la baza
selectarii metodelor de evaluare utilizate si a modalitatilor de aplicare a acestora,
pentru ca valorile rezultate sa conduca la estimarea cea mai probabila a valorii
bunurilor in conditiile tipului valorii selectate;
Evaluatorul considera ca presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare
au fost rezonabile in lumina faptelor ce sunt disponibile la data evaluarii;
Informatiile detinute au permis realizarea unei analize preliminare a pietei imobiliare
de unde au rezultat valorile minime si maxime ale tranzactiilor brute si ale chiriilor
brute percepute pe piata, care a facut posibila si adecvata aplicarea abordarii prin
venit;
Evaluatorul a utilizat in estimarea valorii numai informatiile pe care le-a avut la
dispozitie existand posibilitatea existentei si a altor informatii de care evaluatorul nu
avea cunostinta.

Condiii limitative:

Evaluatorul nu isi asuma raspunderea pentru eventuale modificari a dreptului de

proprietate sau ale elementelor inscrise in extrasul de carte funciara de la data
emiterii acestuia si pana la data evaluarii;
Reprezentantul proprietarului a fost prezent la data inspectiei.Cu aceasta ocazie s-a
efectuat identificarea si inspectia interioara si exterioara a proprietii, au fost
efectuate masuratori si fotografii;

15
 Raport de evaluare apartament 1 camera S.C. IZOMETAL-MAGELLAN S.R.L.

Documentele puse la dispozitie de catre Cabinet Insolventa Popescu Emil si YNA

Consulting SPRL pe baza carora s-au fundamentat ipotezele ce stau la baza evaluarii,
sunt : copie extrase CF, contract vanzare cumparare , veridicitatea si exactitatea celor
inscrise in aceste documente fiind responsabilitatea acestora;
Evaluatorul nu este responsabil pentru problemele de natur legal, care afecteaz fie
proprietatea imobiliar evaluat, fie dreptul de proprietate asupra acesteia i care nu
sunt cunoscute de ctre evaluator. n acest sens se precizeaz c nu au fost fcute
cercetri specifice la arhive, iar evaluatorul presupune c titlul de proprietate este
valabil i se poate tranzaciona. Proprietatea imobiliar se evalueaz pe baza premisei
c aceasta se afl n posesie legal (titlul de proprietate este valabil).
Evaluatorul nu isi asuma nici o responsabilitate, in nici o circumstanta, pentru
eventualele informatii eronate, false sau incomplete puse la dispozitie de catre
Cabinet Insolventa Popescu Emil si YNA Consulting SPRL si proprietar;
Valorile estimate sunt valabile la data prezentata in raport si inca un interval de timp
limitat dupa aceasta data, in care conditiile specifice ale pietei imobiliare nu sufera
modificari semnificative care sa afecteze opiniile estimate;
Dac nu se arat altfel n raport, se nelege c evaluatorul nu are cunotin asupra
strii ascunse sau invizibile a proprietii (inclusiv, dar fr a se limita doar la acestea,
starea i structura solului, structura fizic, sistemele mecanice i alte sisteme de
funcionare, fundaia, etc.), sau asupra condiiilor adverse de mediu (de pe
proprietatea imobiliar n cauz sau de pe o proprietate nvecinat, inclusiv prezena
substanelor periculoase, substanelor toxice etc.), care pot majora sau micora
valoarea proprietii. Se presupune c nu exist astfel de condiii, dac ele nu au fost
observate, la data inspeciei sau nu au devenit vizibile n perioada efecturii analizei
obinuite, necesar pentru ntocmirea raportului de evaluare. Acest raport nu trebuie
elaborat ca un audit de mediu sau ca un raport detaliat al strii proprietii, astfel de
informaii depind sfera acestui raport i/sau calificarea evaluatorului. Evaluatorul nu
ofer garanii explicite sau implicite n privina strii n care se afl proprietatea i nu
este responsabil pentru existena unor astfel de situaii i a eventualelor lor
consecine i nici pentru eventualele procese tehnice de testare necesare descoperirii
lor.
Evaluatorul obine informaii, estimri i opinii necesare ntocmirii raportului de
evaluare, din surse pe care le consider a fi credibile i evaluatorul consider c
acestea sunt adevrate i corecte, surse pe care le va indica n raportul de evaluare.
Evaluatorul nu i asum responsabilitatea n privina acurateei informaiilor furnizate
de tere pri.
Intrarea in posesia unei copii a acestui raport nu implica dreptul de publicare a
acestuia;
Evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat sa ofere in continuare consultanta
sau sa depuna marturie in instanta relativ la proprietatea in chestiune;
Nici prezentul raport, nici parti ale sale (in special concluzii referitor la valori,
identitatea evaluatorului) nu trebuie publicate sau mediatizate fara acordul prealabil al
evaluatorului;
Orice valori estimate in raport se aplica intregii proprietati si orice divizare sau
distribuire a valorii pe interese fractionate va invalida valoarea estimata, in afara
cazului in care o astfel de distribuire a fost prevazuta in raport; Valori separate
alocate nu trebuie folosite in legatura cu o alta evaluare si sunt invalide daca sunt
astfel utilizate;
Proprietatea nu a fost expertizat detaliat. Orice schi din raportul de evaluare
prezint dimensiunile aproximative ale proprietii i este realizat pentru a ajuta
cititorul raportului s vizualizeze proprietatea. n cazul n care exist documente
relevante (msurtori de cadastru,expertize) acestea vor avea prioritate.

16
 Raport de evaluare apartament 1 camera S.C. IZOMETAL-MAGELLAN S.R.L.

Evaluatorul presupune ca cel care citeste raportul a primit planurile cladirilor si

situatiile legate de chirii sau restrictii (daca exista).

18. INFORMAII UTILIZATE

Situaia juridic a proprietii imobiliare i suprafeele apartamentului;
Informaii privind piaa imobiliara specifica (preturi, nivel de chirii etc.);
Alte informaii necesare existente in bibliografia de specialitate;
Cabinet Insolventa Popescu Emil si YNA Consulting SPRL - pentru informaiile
legate de proprietatea imobiliar evaluat (situaie juridica, istoric precizate prin
CF prezentat), care este responsabil exclusiv pentru veridicitatea informaiilor
furnizate;
Presa de specialitate si evaluatori care i desfoar activitatea pe piaa locala;
Baza de date a evaluatorului;
Informaii furnizate de ctre agenii imobiliare ( Mediana, RHM, Sedako , Hitch &
Mosher , etc.) privind tranzacii similare;
Informaii existente pe site-urile, www.imobiliare.ro, www.romimo.ro,
www.publi24.ro, www.Crest Point.ro , etc.;
Revistele de profil: Publitim; Vand si Cumpar
Piaa imobiliar referitoare la oferte si cereri de proprieti imobiliare similare din
municipiul Timioara i din zona n care se situeaz apartamentul supus evalurii.

19. TIPUL VALORII ESTIMATE

Valoarea de pia este definit n standardul internaional IVS Cadrul general.
Conform standardului, definiia valorii de pia este urmtoarea:

Valoarea de pia este suma estimat pentru care un activ ar putea fi schimbat,
la data evalurii, ntre un cumprtor hotrt i un vnztor hotrt, ntr-o
tranzacie nepartinitoare, dup un marketing adecvat i n care prile au
acionat fiecare n cunotin de cauz, prudent i fr constrngere.

20. DATA ESTIMRII VALORII

La baza efecturii evalurii au stat informaiile privind nivelul preurilor corespunztoare
lunii SEPTEMBRIE 2012 . Data la care se consider valabile ipotezele luate n considerare
i valorile estimate de ctre evaluator (data evalurii) este 17.09.2012 Evaluarea a fost
realizat n 10 SEPTEMBRIE 2012 , care este si data raportului.

21. MONEDA RAPORTULUI

Opinia final a evalurii este prezentata in RON si in EUR. Avnd n vedere c metodele
utilizate conduc la exprimarea valorii finale in lei, cursul de schimb utilizat pentru
transpunerea in valut este 4,4975 RON pentru 1 EUR. Exprimarea n valut a opiniei
finale o considerm adecvat doar att vreme cat principalele premize care au stat la
baza evalurii nu sufer modificri semnificative (nivelul riscurilor asociate unei investiii
similare, cursul de schimb i evoluia acestuia comparativ cu puterea de cumprare i cu
nivelul tranzaciilor pe piaa imobiliar specific etc.)

22. MODALITI DE PLAT

Valoarea exprimat ca opinie n prezentul raport reprezint suma care urmeaz a fi
pltit integral in ipoteza unei tranzacii fr a lua in calcul condiii de plata deosebite
(rate, leasing) etc.

17
 Raport de evaluare apartament 1 camera S.C. IZOMETAL-MAGELLAN S.R.L.

23. CLAUZA DE NEPUBLICARE

Prezentul raport de evaluare a fost realizat pe baza informaiilor furnizate de ctre
Cabinet Insolventa Popescu Emil si YNA Consulting SPRL si reprezenantul S.C.
IZOMETAL-MAGELLAN S.R.L., corectitudinea si precizia datelor furnizate fiind
responsabilitatea acestora. In conformitate cu uzanele din Romnia valorile estimate de
ctre evaluator sunt valabile la data prezentata in raport i nc un interval de timp
limitat dup aceasta dat, n care condiiile specifice nu sufer modificri semnificative
care pot afecta opiniile estimate.

Opinia evaluatorului trebuie analizata in contextul economic general cnd are loc
operaiunea de evaluare, stadiul de dezvoltare al pieei imobiliare relevante i scopul
prezentului raport. Daca acestea se modifica semnificativ in viitor evaluatorul nu este
responsabil dect n limita informaiilor valabile si cunoscute de acesta la data evalurii.

Acest raport de evaluare este confidenial, destinat numai scopului precizat si numai
pentru uzul clientului si destinatarului. Nu acceptam nici o responsabilitate daca este
transmis unei alte persoane, fie pentru scopul declarat, fie pentru alt scop, in nici o
circumstan.

24. DECLARAIE DE CONFORMITATE

Declar c prezentul raport de evaluare a fost realizat n concordan cu reglementrile

Standardelor Internaionale de Evaluare, cu normele i cu metodologia de lucru
recomandate de ANEVAR, i cu ipotezele i condiiile limitative cuprinse n prezentul
raport. Evaluatorul nu are nici o relaie particular cu clientul i nici un interes actual sau
viitor fa de proprietatea evaluat. Rezultatele prezentului raport de evaluare nu se
bazeaz pe solicitarea obinerii unei anumite valori, solicitare venit din partea clientului
sau a altor persoane care au interese legate de client sau de produsul bancar garantat,
iar remunerarea evalurii nu se face n funcie de satisfacerea unei asemenea solicitri.

18
 Raport de evaluare apartament 1 camera S.C. IZOMETAL-MAGELLAN S.R.L.

CERTIFICARE

Prin prezenta, n limita cunotinelor i informaiilor deinute, certific c:

o afirmaiile prezentate i susinute n acest raport sunt adevrate i corecte.
o analizele, opiniile i concluziile prezentate sunt limitate numai de ipotezele
considerate i condiiile limitative specifice i sunt analizele, opiniile i concluziile
noastre personale, fiind neprtinitoare din punct de vedere profesional.
o nu am nici un interes prezent sau de perspectiv n proprietatea care face obiectul
prezentului raport de evaluare i nici un interes sau influen legat de prile
implicate.
o suma ce revine drept plat pentru realizarea prezentului raport nu are nici o
legtur cu declararea n raport a unei anumite valori (din evaluare) sau interval
de valori care s favorizeze clientul i nu este influenat de apariia unui
eveniment ulterior.
o analizele i opiniile noastre au fost bazate i dezvoltate conform cerinelor din
standardele, recomandrile i metodologia de lucru recomandate de ctre ANEVAR
(Asociaia Naional a Evaluatorilor din Romnia) i standardele Comitetului
Internaional de Standarde n Evaluare (IVSC).
o evaluatorul a respectat codul deontologic al ANEVAR.
o proprietatea a fost inspectat personal de ctre evaluator n prezena
reprezentantului proprietarului.
o n elaborarea prezentului raport nu s-a primit asisten semnificativ din partea
nici unei alte persoane n afara evaluatorului care semneaz mai jos.

La data elaborrii acestui raport, evaluatorul care se semneaz mai jos este membru
ANEVAR si a ndeplinit cerinele programului de pregtire profesional continu al
ANEVAR i are competena necesar ntocmirii acestui raport.

Evaluatorul care semneaz prezentul raport de evaluare are ncheiat asigurarea de

rspundere profesional la ALLIANZ IRIAC ASIGURRI S.A.

Raportul de evaluare cuprinde 19 pagini ( fr anexe ), la care se adaug anexele:

ANEXA NR. 1 OFERTE I INFORMAII DE PIA UTILIZATE - 3 PAGINI

ANEXA NR. 2 FOTOGRAFII ALE PROPRIETII - 2 PAGINI
ANEXA NR. 3 DOCUMENTE ALE PROPRIETII - 11 PAGINI
ANEXA NR. 4 LOCALIZARE 1 PAGINI
ANEXA NR. 5 SUPRAFETE 1 PAGINI

Ec. Popescu George

Membru ANEVAR-Evaluator proprietati imobiliare

19
 Raport de evaluare apartament 1 camera S.C. IZOMETAL-MAGELLAN S.R.L.

26. ANEXE
ANEXA NR. 1 OFERTE I INFORMAII DE PIA UTILIZATE
Oferte apartamente 1 camer zona agului
Comparabila 1

Comparabila 2

20
 Raport de evaluare apartament 1 camera S.C. IZOMETAL-MAGELLAN S.R.L.

Comparabila 3

Comparabila 4

21
 Raport de evaluare apartament 1 camera S.C. IZOMETAL-MAGELLAN S.R.L.

Oferte chirii apartamente 1 camer zona agului

Oferta 1 chirie

Oferta 2 chirie

Oferta 3 chirie

22
 Raport de evaluare apartament 1 camera S.C. IZOMETAL-MAGELLAN S.R.L.

ANEXA NR. 2 FOTOGRAFII ALE PROPRIETII

Vedere generala Vedere generala

Vedere general Vedere general

Intrare bloc Acces

Camera Camera

23
 Raport de evaluare apartament 1 camera S.C. IZOMETAL-MAGELLAN S.R.L.

Baie Baie

Terasa Buctrie

Hol Garaj demisol

24
 Raport de evaluare apartament 1 camera S.C. IZOMETAL-MAGELLAN S.R.L.

ANEXA NR. 3 DOCUMENTE ALE PROPRIETII

Contract vanzare cumparare

25
Raport de evaluare apartament 1 camera S.C. IZOMETAL-MAGELLAN S.R.L.

26
Raport de evaluare apartament 1 camera S.C. IZOMETAL-MAGELLAN S.R.L.

27
Raport de evaluare apartament 1 camera S.C. IZOMETAL-MAGELLAN S.R.L.

28
Raport de evaluare apartament 1 camera S.C. IZOMETAL-MAGELLAN S.R.L.

29
 Raport de evaluare apartament 1 camera S.C. IZOMETAL-MAGELLAN S.R.L.

Extrase de Carte Funciar

1. Extras de Carte Funciar Apartament

30
Raport de evaluare apartament 1 camera S.C. IZOMETAL-MAGELLAN S.R.L.

31
 Raport de evaluare apartament 1 camera S.C. IZOMETAL-MAGELLAN S.R.L.

2. Extras de Carte Funciar Boxa nr. 3

32
Raport de evaluare apartament 1 camera S.C. IZOMETAL-MAGELLAN S.R.L.

33
 Raport de evaluare apartament 1 camera S.C. IZOMETAL-MAGELLAN S.R.L.

3. Extras de Carte Funciar Garaj

34
Raport de evaluare apartament 1 camera S.C. IZOMETAL-MAGELLAN S.R.L.

35
Raport de evaluare apartament 1 camera S.C. IZOMETAL-MAGELLAN S.R.L.

ANEXA NR. 4 LOCALIZARE

36
Raport de evaluare apartament 1 camera S.C. IZOMETAL-MAGELLAN S.R.L.

ANEXA NR. 5 SUPRAFEE

37