Ministerul Educaţiei al Republicii Moldova

Universitatea de Stat din Moldova

Facultatea de Drept

REFERAT
la disciplina universitară
“Drept Locativ”

Folosirea locuinţelor din

fondul privat de locuinţe.

Autor:Macari Gheorghe, an V, gr. 2

Chişinău 2018
 Introducere

Tezele principale:
1. Drepturile şi obligaţiile proprietarului şi ale memrilor familiei acestuia.
2. Contractul de închirierea a locuinţelor din fondul privat de locuinţe.
3. Acordarea locuinţei în cazul retragerii casei pentru necesităţile statului.
4. Privatizarea – temei de apariţie a dreptului de proprietate asupra locuinţei.
5. Probleme actuale şi soluţionarea în spaţiul locativ privat
1. Drepturile şi obligaţiile proprietarului şi ale memrilor familiei acestuia.
Potrivit art.125 CL, cetăţenii, care au în proprietate o casă sau o parte din casă, o folosesc
pentru domicilierea personală şi pentru domicilierea membrilor fasmiliei sale. Proprietarii
locuinţelor au nu numai drepul de ale folosi, ci şi dreptul de a dispune de ele. Proprietarii
au dreptul să instaleze alte persoane în locuinţa ce le aparţine. Proprietarii de case de locuit
sunt obligaţi să asigure păstrarea casei în bune condiţii, să facă pe cont propriu reparaţia
curenţă şi capitală a casei, să întreţină în ordine terenul aferent casei (art.126 CL).

Membrii familiei prorietarului încăperii de locuit, instalaţi de aceasta, sunt în drept de a folosi
această locuinţă la fel ca proprietarul, dacă în timpul instalării nu s-a prevăzut altceva (art.130
CL). În cadrul fondului privat de locunţe nu putem vorbi dewpre egalitatea în drepturi a
proprietarului şi a membrilor familiei lui, deoarece membrii familiei nu au dreptul de a dispune
de locuinţă, precum şi alte dreptuir ce aparţin proprietarului. La categoria membrilor familiei
proprietarului se atribuie persoanele menţionate în art.55 CL. Cu acordul proprietarului ei sunt
în drept să instaleze în locuinţa ocupată pe membrii familiei sale. Pentru instalarea copiilor
minori la părinţi nu se cere acordul proprietarului încăperii de locuit. Membrii familiei
proprietarului trebuie să aibă i atitudine grijulie faţă de încăperea în care locuiesc. Membrii
majori al familie proprieatului sunt oblogaţi să soporte cheltuielile legate de întreţinerea casei
şi a terenului aferent. În caz de apariţie alitigiilor cu priovire la participarea la cheltuieli, părţile
de adresează în instanţa de judecată.

Membrii familiei proprietarului au dreptul de a folosi locuinţa atît timp, cît proprietarul dispune
de dreptul de proprietate asupra ei. Dreptul de folosire a încăperii încetează cînd membrii
familiei proprietarului rupe raportuirle familiale cu proprietarul şi pleacă cu traiul permanent în
altă locuinţă. Membrii familiei proprietarului îşi menţin dreptul de folosire a încăperii şi în cazul
încetării raporturilor familiale cu proprietarul locuinţei, dobîndind calitate de foşti membri ai
familiei proprietarului. Ei îşi păstrează acest drept dacă continuă să locuiească în această
încăpere şi dacă la momentul înstalării n-a fosr o altă înţelegere cu prorietarul. Dreptul de
folosire a încăperii nu se menţine pentru foştii membrii al familiei proprietarului, dacă la
momentul instalării lor s-a prevăzut că ei nu vor dobîndi acest drept sau că acest drept încetează
odată cu încetarea raporturilor falimiale. Membrii familiei proprietarului, precum şi foştii
membrii ai familiei acestuia pot fi evacuaţi din încăperea de locuit în cazurile prevăzute în art.
102, alin1 CL – dacă distrug sau deteriorează sistematic încăperea de locuit, nu o folosesc după
destinaţie sau dacă prin încălcarea regulilor de convieţuire fac imposibilăpentru alţii
conlocuirea în aceeaşi locuinţă.
2. Contractul de închirierea a locuinţelor din fondul privat de locuinţe.
Conform art.132 CL, persoana care are în proprietate o casă de locuit, are dreptul să o
închirieze. În acest caz suntem în prezenţa contractului comercial de închieire, deaorece
proprietarul locuinţei urmăreşte obţinerea unui venit prin închirierea ei.
În baza contractului de închiriere a spaţiului locativ, locatorul îşi asumă obligaţia de a
transmite locatarului un spaţiu locativ destinat pentru domiciliere permanentă, pe un termen
21 limitat sau nelimitat, iar locatarul îşi asumă obligaţia să folosească acest spaţiu locativ
conform destinaţiei şi să achite chiria (art-67 proiect CL). Contractul de închiriere a
locuinţelor din fondul privat se caracterizează prin faptul că se încheie prin realizarea
acordului părţilor asupra tuturor condiţiilor esenţiale. În acest caz legea nu cere respectarea
unor condiţii, ce se referă la evidenţa locativî şi acordarea încăperilor. Normele ce
reglementează contractul de închieriere a spaţiului locativ din fondul privat, sunt norme
dispozitive, părţile contractului stabilind prin negociere condiţiile contractuilui. În calitate
de locator apar persoanele fizice şi juridice, proprietari al locuinţelor, iar în calitate de
chiriaş – persoane fizice. În contract trebuie de menţionat persoanele, care vor folosi
locuinţa de rînd cu chiriaşul (membrii familiei lui). Membrii familiei chiriaşului au dreptul
de a folosi spaţiul locativ ca şi chiriaşul. Persoanele juridice dobîndesc folosinţa locuinţelor
din fondul privat în baza contractului de arendă. Obiect al contractului de închieire a
spaţiului locativ este o încăpere izolată sau neizolată, destinată pentru domiciliere
permanentă – apartament, casă de locuit, o parte din ea. În acest caz legea nu înaintează
careva cerinţe cantitative şi calitative faţă de obiectul contractului. Nu se cere ca locuinţa
închiriată să fie amenajată potrivit cerinţelor existente în localitatea respectivă. Contractul
de închirierea a locuinţei din fondul privat trebuie încheiat în forma simplă scrisă. Dacă
contractul se încheie pe un termen mai mare de 3 ani, el urmează a fi înregistrat la organele
cadastrale teritoriale.
Constratul de închierierea a locuinţelor din fondul privat se încheie pe un anumit termen
sau fără termen, la acordul păţilor. Plata pentru folosirea încăperii, precum şi termenul de
achitare a ei se stabileşte la acordul părţilor. Dacă în contract nu s-a prevăzut altceva, plata
pentru serviciile comunale se achită separat de chirie (art.133 CL). Locatorul este obligat
să pună la pună la dispoziţia chiriaşului încăperea de locuit liberă şi utilă petnru trai. În
timpul valabilităţii contractului locatorului este obligat să asigure exploatarea casei de
locuit, în care se află încăperea închiriată. El este obligat să facă la timp reparaţia capitală a
casei, să asigure funcţionarea neîntreruptă a instalaţiilor tehnico-sanitare, întreţinerea
cuvenită a spaţiilor de uz comun şi a terenului aferent (art.147 CL). În cazul în care
locatorulşp nu face reparaţia încăperii, chiriaşul are dreptul de a o efectua personal, pe
contul locatorului, dacă acesta are caracter urgent. Chiriaşul este obligat să folosească
locuinţa după destinaţie, s-o păstreze în bune condiţii, să respecte regulile de întreţinere a
casei şi a terenului aferent. Chiriaşului se interzice să facă replanificarea şi reamenajarea
încăperii de locuit fără acordul locatorului. Chiriaşul este obligat să achite la timp plăţile de
chirie. Dacă contractul nu prevede altceva, chiriaşul este obligat să plătească şi serviciile
comunale. Potrivit art.148 CL, chiriaşul este obligat să facă reparaţia curentă a încăperii de
locuit pe contul propriu, iar după încetarea contractului s-o predea în ordinea stabilită.
Chiriaşul are dreptul să instaleze în încăperea ocupată pe copiii săi minori fără acordul
locatorului. Dacă chiriaşul ocupă o încăpere izolată, el are dreptul, cu consimţămîntul
membrilor familiei sale, să instaleze pe soţul şi pe părinţii săi inapţi de muncă. Instalarea
altor persoane se admite numai cu consimţămîntul locatorului (art.134 CL). Chiriaşul are
dreptul, cu consimţămîntul locatorului, să schimbe încăperea de locuit ocupată cu încăperea
de locuit ocupată de un alt chiriaş din aceeaşi casă sau din altă casă proprietate privată,
transmiţăndu-se reciproc drepturile şi obligaţiile, potrivit contractelor de închiriere. Pentru
efectuarea schimbului este necesar consimţămîntul în scris al membtirlor majori ai familiei
chiriaşului, inclusiv a celor ce lipsesc temporar, dar care îşi menţin dreptul de folosire a
locuinţei. Refuzul locatorului de a da consimţămîntul pentru efectuarea schimbului nu poate
fi ataca5t de cale judiciară (art.136 CL). Chiriaşului şi membrilor familiei lui li se menţine
dreptul de folosire a locuinţei dacă lipsesc pe un termen de 6 luni sau un termen mai mare
în cazurile prevăzute de art.63 CL.
Modificarea şi rezilierea contractului. Potrivit regulii generale, contractul de închiriere a
spaţiului locativ din fondul privat poate fi modificat la acordul părţilor, cu excepţia
cazurilor prevăzute de lege, cînd contractul poate fi 22 modificat unilateral, din iniţiativa
unei părţi (art.135 CL). Contractul de modifică unilateral în următoarele cazuri: 1. cănd
chiriaşul, potrivit art.134 CL, instalează alte persoanel în locuinţa ocupată, fără acordul
locatorului; 2. contractul se modifică şi în cazul decesului chiriaşului, deaorece locatorul
este obligat să încheie contract, pe termenul rămas, cu unul din membrii majori ai familiei
decedatului, care a locuit în această încăpere. În cazul în care dreptul de proprietate asupra
casei, în care se află încăperea închiriată, trece la o altă persoană, contractul de închirieire
rămîne în vigoare pînă la expirarea termenului indicat în el (art.141 CL). Modificarea ce
priveşete obiectul contractzului are loc în cazul efectuării reparaţiei capilate a casei. Potrivit
art.137 CL, dacă este necesar să se facă reparaţie capitală a casei şi dacă reparaţia nu poate
fi făcută fără evacuarea persoanelor ce locuiesc în această casă, locatorul este în drept că
ceară evacuarea chiriaşului. Locatorul nu este obligat să-i acorde chiriaşului o altă locuinţă
pe timpul reparaţiei capitale. După terminarea reparaţiei locatorul este obligat să-i acorde
 chiriaşului încăperea pe care a ocupat-o mai înainte sau o altă încăpere, cu excepţia
cazurilor cînd încăperea ocupată de chiriaş nu se va păstra.
Conform art.139 CL, chiriaşul are dreptul în orice moment să rezilieze contractul de
închieire, nefiind obligat să-l notifice în prealabil pe locator şi să-i repare prejudiciul
cauzat. Contractul de închiriere încetează odată cu expirarea termenului pwentru care s-a
încheiat. După expirarea termenului, chiriaşul are dreptul la prelungirea contractului.
Locatorul are dreptul să refuze prelungirea contractului, prevenindu-l despre aceasta pe
chiriaş cu 3 luni înainte de expirarea termenului, dacă încăperea este necesară pentru
domicilierea sa şi domicilierea membrilor familiei sale, precum şi-n cazul neîndeplinirii
sistematice de către chiriaş a obligaţiilor contractuale (art.138 CL). Chiriaşul nu are dreptul
să ceară prelungirea contractului, dacă contractul a fost încheiat pe un termen mai mare de
un an cu angajamentul de a elibera încăperea la expirarea termenului.
Dacă contractul a fpst încheiat pe termen nedeterminat, locatorul are dreptul să ceară
rezilierea lui pe cale judiciară, dacă încăperea închiriată este necesară pentru domicilierea
sa şi domicilierea membrilor familiei sale. Despre desfacerea contractului chiriaşul trebuie
să fie înştiinţat cu 3 luni înainte. Locatorul are dreptul să ceară rezilierea contractului, dacă
chiriaşul sistematic nu plăteşte chiria şi serviciile comunale. Contractul poate fi reziliat, iar
chiriaşul evacuat în cazurile prevăzute de art.102, alin1 CL, dacă sisitematic distruge sau
deteriorează încăperea, nu o foloseşte potrivit destinaţiei sau dacă prin încălcarea regulilor
de conveţuire socială face imposibilă pentru alţii domicilierea în această locuinţă sau casă.
3. Acordarea locuinţei în cazul retragerii casei pentru necesităţile statului.
Legea exproprierii pentru cauză de utilitate publică din 8 iulie 1999 /MO, 2000, nr.42-44/,
Hotărîrii PCSJ “Cu privire la practica aplicării de către instanţele judecătopreşti a legislaţiei
ce reglementează evacuarea persoanelor din casele supuse demolării în legătură cu
retragerea loturilor de pămînt pentru necesităţile statului” din 29 mai 1989, Buletinul CSJ,
2000, nr.1. Potrivit art.46 din Constituţia RM, persoana poate fi expropriată numai pentru
o cauză de utilitate publică, cu dreaptă şi prealabilă despăgubire. Cazurile în care poate fi
facută exproprierea şi procedura sunt reglementate de Legea exproprierii pentru cauză de
utilitate publică.
Obiect al exproprierii sun bunurile imobile şi dreptul de folosinţă s acestor bunuri. În cazul
în care sunt retrase terenuri, iar pe aceste terenuri sunt situate case de locuit, se produc
consecinţele prevăzute de art.143-145 CL. Conform art.143 CL, în cazul demolării caselor
de locuit, proprietate privată, în legătură cu retragerea locturilor de pămnt pentru necesităţile
statului, proprietarilor şi membrilor familiie lor, precum şi altor persoane, care locuiesc
permanent în aceste case, li se acordă locuinţe în casele fondului de stat. În afară de aceasta,
proprietarilor 23 acestor case, la dorinţa lor, fie li se plăteşte costul caselor, construcţiilor şi
instalaţiilor demolate, fie li se acordă dreptul de a folosi materialele rezultate din demolarea
acestora. Potrivit art.9, alin4 Legea exproprierii, în cazul exproprieirii de locuinţă,
proprietarului i se propune în porprietate o altă locuinţă. Dacă costul locuinţei propuse este
mai muc decăt cel al locuinţei ecpropriate, proprietarului i se va plăti diferenţa de preţuri.
La dorinţa proprietarului, autorităţile publice locale cor asigura posibilitatea de a se înscrie
cu prioritate într-o cooperativă şi de a primi apartament. În cazul demolării casei, dreptul la
acordarea spaţiului locativ îl au proprietarii şi membrii familieii acestora, inclusiv şi cel care
lipsesc temporar, dar cărora li se păstrează locvuinţa, potrivit art.63 CL. În procesul
soluţionării litigiilor de această natură, instanţele de judecată trebuie să stabilească
componenţa reală a familiei proprietarului, raporturile dintre proprietar şi membrii familiie
lui, aplicînd prevederile art.55 CL. Potrivit p.13 Hot.PCSJ foştii membrii ai familiei
proprietarului au dreptul ăs ceară acordarea unui apartament separat, dacă ei ocupau în casa
demilată odăi sau o odaie separată. Chiriaşilor locuinţelor proprietate privată, se urmează a
fi demolate, li se acordă o altă locuinţă, dacă contractul de închiriere a fost încheiat pînă la
adoptarea hotărîrii cu privire la exproprierea şi dacă casa demolată este pentru ei unicul loc
de trai. Încăperile de locuit acordate persoanelor evacuate din casele ce urmează a fi
demolate trebui să corespundă prevederilor art.42-44 CL. Aceste încăperi trebuie să fie
amenajate potrivit cerinţelor existenţe în localitatea respectivă, să corespundă cerinţelor
tehnice şi sanitare. Încăperile de locuit acordate persoanelor evacuate din casele construite
fără autorizaţie şi care sunt supuse demolării, trebuie să corespundă cerinţelor tehnice şi
sanitare, nefiind însă amenajate. (p.10 Hot. PCSJ). După cantitate încăperea acordastă
trebuie să asigure căte 9 m.p. pentru fiecare persoană, dar nu mai puţin de 8 m.p. Dacă
proprietarul sau unul din membrii familiei lui au dreptul la spaţiul locativ suplimentar,
locuinţa se acordă ţinînd cont şi de acest drept. După numărul de camere locuinţa acordată
trebuiă să corespundă celei demolate, dacă acest lucuru nu va crea spaţiu locativ excedentar.
Numărul odăilor şi suprafaţa spaţiului locativ se va determina fără a se lua în consideraţie
încăperile construite fără autorizaţie. Dacă se demolează o casă ce se află în proprietatea
comună a două sau mai multe persoane, care fomează familii distinate în sens locativ, fircare
coproprietar are dreptul să primească o locuinţă separată şi despăgubilire, proporţional cu
cota-parte cei revine. Persoanele care nu au primit despăgubire pentru casele şi construcţiile
demolate, au dreptulo să privatizeze gratuit încăperile acordate din fonful de stat. La dorinţa
proprietarilor, casele de locuit şi construcţiile, care urmează a fi demilate, pot fi mutate sau
restabilite în alt loc (art.144 CL). Dacă proprietarul declară că doreşte să permute casa cu
mijloacele proprii şi pe cont propriu, instanţa va acorda un interval de timp organelor
competitive pentru repartizarea unui teren (p.4 Hot. PCSJ).
4.Privatizarea – temei de apariţie a dreptului de proprietate asupra locuinţei.
Legea privatizării fondului de locuinţe din 10 martie 1993, republicată în /MO, 2000, nr.5-
7/, Hotărîrea PCSJ “Cu privire la unele întrebări legate de aplicarea de către instanţele de
judecată a Legii privatizării fondului de locuinţe” din 30 ianuarie 1996. Privatizarea
constituie unul din modurile de trecere a locuinţelor din fondulde stat în cel privat.
Privatizarea este definită ca fiind înstrăinarea sau transmiterea gratuită a fondului de
locuinţe ce aparţine statului sau organizaţiilor obşteşti, în proprietatea cetăţenilor, pentru
satisfacerea necesităţilor locative. Potrivit art.2 Legii_ privatizarea fondului de locuinţe se
efectuează pe baza liberului consimţămînt, contdea bonuri patrimoniale şi mijloace băneţti,
cît şi cu titlu gratuit. Participanţii privatizării sunt chiriaţii şi membrii familiie lui, pe de o
parte, şi agenţiile teritoriale ale Departamentului privatizării şi administărrii proprietăţii de
stat, pe de altă parte.

Organul care reprezintă interesele Departamentului sunt Comisiile de privatizare a fondului

locativ (vezi anexa nr.1 la Legea privatizării fondului de locuinţe). Comisia efectuează
munca 24 organizatorică şi practică în vederea privatizării locuinţelor din fondul de stat,
pregăteşte decizii şi le prezintă spre aprobare agenţiei teritoriale a Departamentului. O
familie poate primi gratuit în porprietate o singură locuinţă. Dacă cetăţenii au participat la
privatizarea unei locuinţe, ulterior ei pot privatiza o altă locuinţă, achitînd integral costul
acesteia la preţul comercial stabilit de Guvern (alin.4, art.5 Legea). Se permite privatizarea
locuinţelor de stat şi în cazul în care cetîţenii au în proprietate privată o altă locuinţă
provenită nu în rezultatul privatizării. Cumpărarea sau primire cu titlu gratuir a locuinţei se
face cu acordul tuturor membrilor majori ai familiei, care locuiesc în această încăpere. Nu
se admite contestare pe cale judiciară a refuzului membrului major a familiei chiriaşului de
a da consimţămîntul la privatizarea locuinţei (p.4 Hot.Plen). Privatizarea apartamentului în
care locuiesc copii minori orfani se face de tutore în numele lor, în baza autorităţii scrise de
autorităţile tutelare. Obiect al privatizării sunt încăperile de locuit din casele fondului de
stat, ocupate de persoane în baza contractului de închiriere. În prezent se admite şi
privatizarea apartamentelor nefinisate. În cazul în care finisarea construcţiei apartamentelor
s-a efectuat din costul mijloacelor proprii ale persoanei fizice, costul apartamentului se
micşorează conform ponderii elementelor constructive restabilite, reparate sdau construite
(ali.2, art 9 Legea). Nu pot fi privatizate locuinţele, care se află în orăşelele militare de tip
închis, căminele, locuinţele de serviciu (ai căror locatari au lucrat mai puţin de 10 ani la
unitatea respectivă), locuinţele avariate şi ireparabile, casele ce urmează a fi demolate
(alin2, art.5 Legea). Prin derogare de la prevederile ce se referă la privatizarea căminelor,
se admite privatizarea încăperilor de locuit în căminele de tip cameră (cu excepţia căminelor
instituţiilor de învăţămînt (neconstituţională?), căminele aflate la balanţa instituţiilor de
ocrotire a sănătăţii şi a căminelor de tip par-loc) cu condiţia că cel puţin 60% din locatari la
adunarea generală şi-au exprimat în scris dorinţa de a le privatiza. În acest caz, persoanele
împuternicite de adunare, în termen de o lună după convocarea ei, sunt obligaţi să prezinte
comisiei pentru privatizare documentele necesare pentru toţi locatarii, care doresc să
privatizeze locuinţa de cămin. Persoanele care doresc să cumpere sau să primească cu titlu
gratuit locuinţa, depun cereri scrise la Agenţia teritorială, care prin intermediului comisiilor
de privatizare sunt obligate în termen de 2 luni să stabilească costul locuinţei şi să adopte
decizia respectivă. Decizia respectivă este temei pentru încheierea contractzului de vînzare-
cumpărare, transmitere-primire a locuinţei în proprietate privată. Contractul în cauză se
încheie cu unul din soţi, cu acordul în scris al membrilor majori ai familieii, care locuiesc
împreună. Contractul de vînzare-cumpărare, transmiter-primire se autentifică notarial şi se
înregistrează la organele cadastrale teritoriale. După încheierea contractului, locuinţele
privatizare se includ în fondul privat de locuinţe. Locuinţa privatizată devine proprietate
comună a chiriaşului şi a membrilor familiei lui. Înstrăinarea ulterioară a apartamentului
privatizat se face cu consimţămîntul în scris al tuturor membrilor majori ai familiei, care
locuiesc în această încăpere şi au participat la privatizarea ei (alin.2, art.12 Legea). Refuzul
unui membru major al familiei, care a participat la privatizare, de a da consimţămîntul în
scris la înstrăinarea apartamentului, nu poate fi atacat pe cale judiciară. Înstrăinarea
apartamentelor privatizate în numele copiilor minori poate fi efectuată numai atunic cînd
acestea ating majoratul.