CIRCULAŢIA JURIDICĂ A TERENURILOR

CONFORM NOULUI COD CIVIL

Scurt Istoric
Legislaţia în domeniul dreptului funciar a suferit modificări semnificative cu privire la regimul
circulaţiei juridice a terenurilor de-a lungul timpului.

Circulaţia juridică a terenurilor proprietate privată, nu era prevăzută în dispoziţii speciale în Codul
Civil român de la 1864, în prezent abrogat. În concluzie se făcea aplicarea principiilor generale
înscrise în diversele sale texte, iar art. 475 prevedea că oricine poate dispune liber de bunurile ce sunt
ale lui. Sub imperiul fostului Cod civil, principiul consensualismului actelor juridice se aplica şi în
privinţa înstrăinărilor de terenuri, cu excepţia înstrăinărilor făcute prin donaţii sau testamente şi cu
privire la constituirea de ipoteci, când condiţiile de formă erau cerute ad validitatem.

În perioada regimului totalitar din România a fost instituit un control administrativ prealabil al
înstrăinărilor tuturor categoriilor de terenuri, fiind impusă condiţia formei autentice a actului de
înstrăinare, aceasta realizându-se prin adoptarea în mod succesiv a mai multor acte normative.
Aceeaşi perioadă, se caracterizează prin trecerea terenurilor proprietate privată în proprietatea de stat
socialistă sau cooperatistă, modalităţile folosite în acest sens fiind diverse, precum:exproprierea,
trecerea în proprietatea statului a unor bunuri considerate fără stăpân, preluarea abuzivă de către stat
sau de către cooperativele agricole de producţie a unor terenuri, trecerea în proprietatea statului a
terenurilor aferente construcţiilor .1

În anul 1974, prin adoptarea Legii nr. 58 privind sistematizarea teritoriului şi a localităţilor urbane şi
rurale şi a Legii nr. 59 privind fondul funciar, terenurile au fost practic scoase din circuitul civil
general, singura modalitate legală de dobândire a lor fiind moştenirea. Scopul celor două
acte normative mai sus menţionate a fost limitarea proprietăţii private şi extinderea proprietăţii
funciare a statului.

Modificările politice şi sociale apărute în societatea româneasca ulterior datei de 22 decembrie 1989,
au determinat puterea legislativă din România să adopte o serie de acte normative, prin care
proprietatea privată să fie restituiata în favoarea persoanelor ce au fost deposedate anterior.

Aceste măsuri normative, au produs mai multe consecinţe juridice, cu o deosebită importantă pentru
regimul juridic al terenurilor. Astfel, terenurile proprietatea persoanelor fizice au reintrat
în circuitul civil general, exista posibilitatea înstrainrii atâta a dreptului de proprietate în

 Codul civil vechi şi Noul Cod civil

1

1
ansamblul său cât şi a dezmembramintelor acestuia, iar accesiunea putea duce la dobândirea
dreptului de proprietate.

Legea 18/1991, a stabilit procedura de reconstituire a dreptului de proprietate în favoarea

persoanelor îndreptăţite, ce au deţinut teren în proprietate, precum şi procedura constituirii dreptului
de proprietate în favoarea unor categorii de persoane, prin care se realizează practic o împroprietărire
a acestora, cu toate că, persoanele în cauză nu au fost anterior proprietarele terenurilor, pe
care se realizează constituirea.

În cursul anului 1998, a fost adoptată o lege specială ce reglementacirculaţia juridică a

terenurilor, respectiv Legea 54/1998. Dispoziţiile noii legi auînlocuit capitolul V din Legea 18/991
ce reglementa circulaia juridic a terenurilor.

Legea specială a menţinut unele dispoziţii din legea 18/1991, referitoare la circulaţia
juridict a terenurilor, în sensul că toate terenurile proprietate privată se afla în circuitul civil, iar
pentru înstrăinarea acestora prin acte juridice inter vivos era necesară forma autentică, însa a introdus
şi unele dispoziii speciale referitoare la instituirea dreptului de preemţiune în cazul înstrăinării prin
vânzare-cumprare a terenurilor agricole situate în extravilan. Legea 1/2000, se adresează
proprietarilor deposedaţi, cetăţeni români, indiferent dacă aceştia domiciliază în ţară sau în
străinătate, precum şi moştenitorilor legali şi testamentari ai foştilor proprietari,care au formulat în
termen cereri de reconstituire a dreptului de proprietate. În prezent, regimul juridic la circulaţiei
terenurilor este reglementat de Titlul X din Legea 247/2005, privind reforma în domeniile
proprietii i justiiei, care se completeaz cu prevederile Codului civil , Codului silvic, Legii
33/1994 i ale Legii312/2005.

Clasificarea terenurilor
Fondul funciar al României este constituit din terenurile de orice fel, indiferent de destinaţie, de
titlul pe baza căruia sunt deţinute, respectiv, de domeniul public ori privat din care fac parte.

În funcţie de destinaţie, terenurile sunt:

a) terenuri cu destinaţie agricolă, şi anume: terenurile agricole productive - arabile, viile,

livezile, pepinierele viticole, pomicole, plantaţiile de hamei şi duzi, păşunile, fâneţele, serele,
solariile, răsadniţele şi altele asemenea -,cele cu vegetaţie forestieră, dacă nu fac parte din
amenajamentele silvice, păşunile împădurite, cele ocupate cu construcţii şi instalaţii agrozootehnice,
amenajările piscicole şi de îmbunătăţiri funciare, drumurile tehnologice şi de exploatare agricolă,
platformele şi spaţiile de depozitare care servesc nevoilor producţieiagricole şi terenurile
neproductive care pot fi amenajate şi folosite pentru producţia agricolă;

b) terenuri cu destinaţie forestieră, şi anume: terenurile împădurite sau cele care servesc nevoilor de
cultură, producţie ori administrare silvică, terenurile destinate împăduririlor şi cele neproductive -
stâncării, abrupturi, bolovănişuri, râpe, ravene, torenţi -, dacă sunt cuprinse în amenajamentele
silvice;

2
c) terenuri aflate permanent sub ape, şi anume: albiile minore ale cursurilor de apă,
cuvetele lacurilor la nivelurile maxime de retenţie, fundul apelor maritime interioare şi al mării
teritoriale;

d) terenuri din intravilan, aferente localităţilor urbane şi rurale, pe care sunt amplasate construcţiile,
alte amenajări ale localităţilor, inclusiv terenurile agricole şi forestiere;

e) terenuri cu destinaţii speciale, cum sunt cele folosite pentru transporturile rutiere,
feroviare, navale şi aeriene, cu construcţiile şi instalaţiile aferente, construcţii şi instalaţii
hidrotehnice, termice, de transport al energiei electrice şi gazelor naturale, de telecomunicaţii, pentru
exploatările miniere şi petroliere, cariere şi halde de orice fel, pentru nevoile de apărare, plajele,
rezervaţiile, monumentele naturii, ansamblurile şi siturile arheologice şi istorice şi altele asemenea.

Terenurile menţionate mai sus sunt deţinute de diferite persoane fizice şi juridice. Prin deţinătorii de
terenuri se înţeleg titularii dreptului de proprietate, al altor drepturi reale asupra acestora sau cei care
potrivit legii civile, au calitatea de posesori ori deţinători precari.

Proprietatea privată asupra terenurilor, sau alte drepturi reale poate avea ca titulari persoane fizice şi
juridice, iar terenurile care aparţin domeniului public sunt proprietatea statului.

Situaţia juridică a terenurilor

Prin regimul juridic al terenurilor înţelegem ansamblul de reguli de fond şi de forma care guvernează
actele juridice cu privire la terenuri.

Dreptul de proprietate este acel drept real care conferă titularului său posesia, folosinţa şi dispoziţia
asupra unui bun, exclusiv şi perpetuu, în putere proprie şi în interes propriu cu respectarea normelor
juridice în vigoare . Dreptul de proprietate asupra terenurilor, precum şi celelalte drepturi reale se
înregistrează în documentele cadastrului general şi de publicitate imobiliară prevăzute de lege

Regimul juridic al circulaţiei terenurilor instituit prin Legea 247/2005

Prin intrarea în vigoare a Legii nr. 247 / 2005 a fost abogată Legea nr. 54 /1998, astfel fiind instituit
un regim juridic al circulaţiei juridice a terenurilor ce putea fi sintetizat în două principii
fundamentale.

Un prim principiu era reprezentat de faptul că toate terenurile proprietate privată erau considerate a
fi parte din circuitul civil general, ele puteau fi înstrăinate şi dobândite în mod liber, prin oricare
dintre modurile drepturilor reale prevăzute de lege, cu respectarea unor dispoziţii înscrise în
cuprinsul Titlului X al Legii 247 / 2005. Prin această prevedere a fost realizată unificarea regimului
circulaţiei terenurilor, fără a se face vreo diferenţă între destinaţia sau locul în care sunt situate, iar
înstrăinarea şi dobândirea lorse puteau face prin oricare din modurile prevăzute de art. 644-
645 fostul Cod Civil. Având în vedere că toate terenurile erau în circuitul civil, aceasta însemna că
ele putreau forma nu numai obiect al unei transmisiuni prin acte între vii, ori prin acte pentru cauză
de moarte, ci şi obiect al constituirii dezmembrămintelor dreptului de proprietate ce erau
reglementate de legislaţia noastră civilă aplicabilă sub regimul fostului Cod Civil, care însă au rămas
în esenţă aceleaşi şi sub regimul noului cod.

3
Instituirea acestui principiu nu a exclus aplicarea unor excepţii prevăzute prin acte normative
speciale, dispoziţii ce au fost abrogate expres prin Legea 71din 2011.

Cel de-al doilea principiu se referă la forma actelor de înstrăinare sau de constituire a unor drepturi
reale asupra terenurilor prin acte juridice între vii.

Trerenurile cu sau fără construcţii, situate în intravilanul sau extravilanul indiferent de destinaţia sau
întinderea lor, puteau fi înstrăinate sau dobândite prin acte juridice între vii încheiate în
forma autentică, sancţiunea nerespectării acestei condiţii fiind nulitatea absolută (art.2, alin.(1) din
Titlul X – Legea 247/2005).

Legea 247/2005 instituia ca şi condiţie a încheierii unui act de înstrăinare de terenuri în formă
autentică validitatea actului (ad validitatem), acestă condiţie fiind necesară şi în privinţa constituirii,
prin acte juridice între vii, a drepturilor reale dezmembrăminte ale dreptului de proprietate: dreptul
de uzufruct, dreptul de uz, dreptul de servitute stabilită prin fapta omului, dreptul de
superficie, reglementate sub regimul fostului Cod Civil.2

Regimul juridic actual al circulaţiei terenurilor

Până la intrarea în vigoare a noului Cod Civil, regimul juridic al imobilelor era reglementat de acte
normative distincte, însă noul Cod Civil instituie un regim juridic unitar al circulaţiei imobilelor în
dreptul nostru civil, fără a mai fac diferenţă între terenuri şi construcţii, chiar dacă în ceea ce
priveşte terenurile, prevede şi unele reglementări speciale ce ţin de categoria acestora, fără a deroga
însă de la principiile generale ce guvernează materia discutată.

Articolul 885 NCC prevede, sub rezerva unor dispoziţii legale contrare, că drepturile reale asupra
imobilelor cuprinse în cartea funciară se dobândesc atât între părţi, cât şi faţă de terţi, numai prin
înscrierea lor în cartea funciară pe baza actului sau faptului juridic, în sens restrâns, care a
justificat înscrierea. De asemenea art. 886 NCC dispune că modificarea unui drept real imobiliar
se face potrivit regulilor aplicabile dobândirii sau stingerii de drepturi reale, dacă prin lege nu se
dispune altfel.

Înscrierea în cartea funciară a drepturilor reale asupra tuturor categoriilor de bunuri imobile,
conform art. 888 NCC, se face în baza înscrisului notarial autentic, a unei hotărâri judecătoreşti
rămase definitivă, a certificatului de moştenitor ori în baza unui act emis de autorităţile
administrative, în cazul în care legea prevede aceasta. În afara cazurilor prevăzute de lege, conform
art. 1244 NCC convenţiile constitutive sau translative de drepturi reale ce urmează a fi înscrise în
cartea funciară trebuie să fie încheiate prin înscris autentic, sub sancţiunea nulităţii
absolute a actului prin care se realizează aceste operaţiuni juridice.

 2
Corneliu Bîrsan, Drept civil. Drepturile reale principale în reglementareanoului Cod civil,
Editura Hamangiu, Bucureşti, 2013

4
Transmiterea dreptului de proprietate asupra bunurilor imobile ori constituirea de drepturi
reale dezmembrăminte ale acestui drept privitoare la asemenea bunuri prin acte juridice, pot
fi realizate numai prin încheierea actului în formă autentică şi înscrierea transmisiunii ori a
constituirii în cartea funciară, îndeplinirea ambelor condiţii stând sub sancţiunea nulităţii absolute
a actului juridic.

Regimul juridic actual al circulaţiei bunurilor imobile, în dreptul civil este întregit cu Legea nr. 71
din 2011 (art. 56) astfel că efectul translativ de proprietate ori constitutiv de dezmembrăminte ale
proprietăţii ori modificator al unui drept real imobiliar se poate produce atât între părţi cât şi faţă de
terţi, numai în momentul înscrierii în cartea funciară, fiind aplicabil numai după finalizarea lucrărilor
de cadastru pentru fiecare unitate administrativ-teritorială şi deschiderea, la cerere ori din oficiu, a
cărţilor funciare pentru imobilele respective.

Înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate ori a altor drepturi reale, pe baza actelor
juridice prin care acestea au fost transmise, constituite ori modificate în mod valabil, se face numai
pentru a fi opozabile terţilor, între părţi aceste efecte se vor produce în momentul încheierii actului în
formă autentică.

Situaţia persoanelor străine privind dreptul de proprietate privatăasupra

terenurilor potrivit Legii nr. 247/2005
În legea 247/2005 titlul X, la art 3 se prevede că cetăţenii străini pot dobândidreptul de proprietate
asupra terenurilor în România în condiţiile prevăzute de legea specială ( legea nr. 312/2005 cu
privire la dobândirea dreptului deproprietate de către cetăţenii străini, legea nr. 276/2005); însă
trebuie avute învedere şi prevederile art. 44 alin. 2 din Constituţia României care arata
ca:“cetăţenii străini şi apatrizii pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor,numai în
condiţiile rezultate din aderarea României la Uniunea Europeană şi dinalte tratate internaţionale la
care România este parte, pe bază de reciprocitate, încondiţiile prevăzute de legea organică, precum şi
prin moştenire legală”. Mai mult,trebuie amintit şi faptul că pentru a preveni speculaţiile cu terenuri,
în negociereala capitolul “Libera circulaţie a capitalurilor”, România a obţ inut două perioade de
tranziţie, după data aderării la UE: 7 ani perioada de tranziţie pentru achiziţionareade teren agricol,
păduri şi teren forestier de către cetăţenii UE şi din SpaţiulEconomic European (SEE), respectiv 5 ani
perioada de tranziţie pentru dobândireadreptului de a cumpăra teren pentru reşedinţa secundară de
către cetăţenii UE.Aceasta înseamnă că, din 2014, cetăţenii din UE şi SEE vor putea cumpăra
liberteren agricol în România, iar din 2012 îşi vor putea cumpăra teren pentru a construio a doua casă
(reşedinţa secundară).

CONCLUZII
Din ansamblul legislaţiei în vigoare, privind terenurile, rezulta intenţia legiuitorului de a statua
principiul liberei circulaţii a bunurilor, inclusiv în spaţiul european. Se poate constata de asemeneasi
intenţia legiuitorului de a stimulacomasarea terenurilor pe proprietari şi destinaţii, în concordanţă cu
structurile de proprietate şi cu formele de cultivare a pământurilor.

5
 - BIBLIOGRAFIE –

 http://www.prefecturahr.ro/dbimg/pagini/22/Circulatia%20juridica%20a%20terenurilor%20-
%20dreptul%20la%20preemptiune.pdf
 Corneliu Bîrsan, Drept civil. Drepturile reale principale în reglementareanoului Cod civil,
Editura Hamangiu, Bucureşti, 2013
 Codul civil vechi şi Noul Cod civil
 Adrian Circa, Note de curs- DREPT FUNCIAR
 Legea nr. 247 din 19 iulie 2005 privind reforma în domeniile proprietăţii şijustiţiei, precum
şi unele măsuri adiacente, publicată în Monitorul Oficial nr.653/22.07.2005.
 Constituţia României din anul 2003
 O.Ungureanu, C. Munteanu, Tratat de Drept civil-Bunurile.Drepturi reale principale, Editura
Hamangiu, Bucureşti, 2008
 E. Chelaru, Despre circulatia juridica a terenurilor, Universitatea din Pitesti
 Legea nr. 18 din 1991
Facultatea De Drept Simion Bărnuţiu
Specializarea: Administraţie Publică
Disciplina: Drept Funciar

CIRCULAŢIA JURIDICĂ A TERENURILOR

CONFORM NOULUI COD CIVIL

Student: Folescu Adelina-Elena

Administraţie Publică, Anul II

Sibiu, 2017