23.03.

2016 Procedura de recuperare a restantelor la Asociatii de proprietari

Procedura de recuperare a restantelor la Asociatii de
proprietari

Procedura de recuperare a sumelor restante

Procedura de recuperare a sumelor restante de la proprietarii restantieri in cadrul Asociatiei de
Proprietari

CAPITOLUL 1. Cadrul legislativ 

In conformitate cu prevederile legii 230/2007 si a normelor de aplicare ale acesteia supun atentie
dumneavoastra urmatoarele:
" Art. 46. ­ Toţi proprietarii au obligaţia să plătească lunar, conform listei de plată a cheltuielilor
asociaţiei de proprietari, în avans sau pe baza facturilor emise de furnizori, cota de contribuţie ce le
revine la cheltuielile asociaţiei de proprietari, inclusiv cele aferente fondurilor din asociaţia de
proprietari. 
Art. 47. ­ Cheltuielile asociaţiei de proprietari sunt următoarele: 
a) cheltuieli pe număr de persoane care locuiesc sau desfăşoară activităţi în proprietăţi individuale; 
b) cheltuieli pe consumuri individuale; 
c) cheltuieli pe cota­parte indiviză, în funcţie de suprafaţa utilă a proprietăţii individuale; 
d) cheltuieli pe beneficiari, aferente serviciilor individuale ale proprietarilor, dar gestionate financiar
prin intermediul asociaţiei de proprietari; 
e) cheltuieli pe consumatori tehnici; 
f) cheltuieli de altă natură. 
Art. 48. ­ (1) Stabilirea şi repartizarea sumei care priveşte proprietatea comună ce revine fiecărui
proprietar din cadrul condominiului se fac proporţional cu cota­parte indiviză din proprietatea
comună. 
(2) Cheltuielile efectuate de asociaţia de proprietari pentru plata unor servicii de utilităţi publice sau
de altă natură, legate de proprietăţile individuale din condominiu şi care nu se facturează individual
pe fiecare dintre acestea, se repartizează după acelaşi criteriu care a stat la baza emiterii facturii, în
conformitate cu prevederile contractului încheiat cu furnizorul respectivului serviciu. 
Art. 49. ­ (1) Asociaţia de proprietari poate stabili un sistem propriu de penalizări pentru orice sumă
cu titlu de restanţă, afişată pe lista de plată. Penalizările nu vor fi mai mari de 0,2% pentru fiecare zi
de întârziere şi se vor aplica numai după o perioadă de 30 de zile care depăşeşte termenul stabilit
pentru plată, fără ca suma penalizărilor să poată depăşi suma la care s­au aplicat. 
(2) Termenul de plată a cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari, afişate pe lista
lunară de plată, este de maximum 20 de zile calendaristice. 

http://www.eugentugui.ro/diverse/procedura­de­recuperare­a­restantelor­la­asociatii­de­proprietari.html 1/5
23.03.2016 Procedura de recuperare a restantelor la Asociatii de proprietari

(3) Sumele rezultate din aplicarea penalităţilor de întârziere vor face obiectul fondului de penalităţi al
asociaţiei de proprietari şi se vor utiliza numai pentru plata penalizărilor impuse asociaţiei de
proprietari de către terţi şi pentru cheltuieli cu reparaţiile asupra proprietăţii comune sau alte cheltuieli
de natură administrativă. 
Art. 50. ­ (1) Asociaţia de proprietari are dreptul de a acţiona în justiţie pe orice proprietar care se
face vinovat de neplata cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari mai mult de 90 de
zile de la termenul stabilit. 
(2) Acţiunea asociaţiei de proprietari este scutită de taxă de timbru.  
(3) Sentinţa dată în favoarea asociaţiei de proprietari, pentru sumele datorate de oricare proprietar,
poate fi pusă în aplicare pentru acoperirea datoriilor prin orice modalitate permisă de Codul de
procedură civilă. 
Art. 51. ­ (1) Asociaţia de proprietari are un privilegiu imobiliar cu rang prioritar asupra
apartamentelor şi altor spaţii proprietăţi individuale ale proprietarilor din condominiu, precum şi un
privilegiu asupra tuturor bunurilor mobile ale acestora, pentru sumele datorate cu titlu de cotă de
contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari, după cheltuielile de judecată datorate tuturor
creditorilor în interesul cărora au fost făcute. 
(2) Privilegiul se înscrie în registrul de publicitate imobiliară al judecătoriei, la cererea preşedintelui
asociaţiei de proprietari, pe baza extraselor de pe ultima listă lunară de plată a cotelor de contribuţie
din care rezultă suma datorată cu titlu de restanţă. Privilegiul se radiază la cererea preşedintelui
asociaţiei de proprietari sau a proprietarului, pe baza chitanţei ori a altui înscris prin care asociaţia
confirmă plata sumei datorate. 
(3) Operaţiunile de publicitate imobiliară privitoare la privilegiul prevăzut la alin. (1) şi (2) sunt scutite
de taxă de timbru." 

CAPITOLUL 2. Procedura de recuperare a sumelor restante de la proprietarii restantieri in
cadrul Asociatiei de Proprietari 

In conformitate cu prevederile legale in vigoare, respectiv Legea 230/2007 cu normele de aplicare
ale acesteia si Codul Civil, Asociaţia de Proprietari are dreptul de a acţiona în justiţie pe orice
proprietar care se face vinovat de neplata cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari
mai mult de 90 de zile de la termenul stabilit privind scadenta acestora. 
Pentru ca acest calcul privind cele 90 de zile prevazute de lege sa fie corect, este obligatoriu si
necesar ca Asociatia de Proprietari sa inscrie corect si in acord cu realitatea faptica pe listele de
intretinere atat data afisarii acestora la avizier, cat si data scadenta, respectiv sa se acorde
proprietarilor un termen maxim de 20 de zile de la data afisarii listelor de intretinere pentru achitarea
sumelor privind cotele de contribuţie la cheltuielile asociaţiei. Prin Hotararea Adunarii Generale acest
termen scadent poate fi si mai mic de 20 de zile.
Incepand cu prima zi urmatoare datei scadente, se considera ca fiind restant oricare dintre
proprietarii care nu au achitat sumele distribuite si mentionate conform legii in acele liste de
intretinere lunare, acestia dobandind calitatea de restantieri conform legislatiei in vigoare.
Legea 230/2007 cu normele de aplicare ale acesteia acorda restantierilor un termen de gratie de 30
de zile de la data scadenta, in care proprietarul care nu a achitat integral si in termen sumele la

http://www.eugentugui.ro/diverse/procedura­de­recuperare­a­restantelor­la­asociatii­de­proprietari.html 2/5
23.03.2016 Procedura de recuperare a restantelor la Asociatii de proprietari

cheltuielile de intretinere ale asociatiei are calitatea de restantier, dar NU i se calculeaza si NU i se
aplica penalizari de intarziere.
Dupa expirarea celor 30 de zile de gratie care depasesc termenul stabilit pentru plata sumelor la
cheltuielile de intretinere ale asociatiei se aplica sistemul propriu de penalizari al Asociatiei in procent
de maxim 0.2% procent stabilit in functie de Hotararea Adunarii Generale sau prin Decizie a
Comitetului Executiv al Asociatiei, pentru fiecare zi de intarziere.  
Trebuie avut in vedere ca penalizarile se calculeaza si se evidentiaza separat in contabilitate pentru
fiecare debit restant in functie de data la care a fost constituit. Aceste evidente analitice constituie
proba in instanta de judecata, atunci cand asociatia in conditiile legii actioneaza in judecata
restantierul respectiv. 
In cazul in care Asociatia de proprietari prin norme interne a stabilit un sistem propriu de penalizari
pentru restantieri in procent de maxim 0.2%, NU MAI ARE DREPTUL LEGAL de a aplica prevederile
Normelor de aplicare a Legii 230/2007 ­ "Art. 25. (3) Dacă terţii impun penalităţi asociaţiei de
proprietari pentru întârzieri la plata facturilor, acestea se vor recupera de la:  
a) restanţierii la cotele de întreţinere, proporţional cu cuantumul restanţelor;"

ATENTIE! ­ NU SE POT APLICA DOUA SITEME DE PENALIZARI PENTRU ACEEIASI RESTANTA!
Asociatia are obligatia sa aleaga una dintre cele doua modalitati legale de calcul si aplicare a
penalizarilor prevazute de legea 230/2007 si anume ori stabileste un sistem propriu de penalizari in
procent de maxim 0,2% ori distribuie direct proportional cu restantele, penalizarile aplicate de
furnizorii asociatiei.

Conform legii 230/2007 si a normelor de aplicare ale acesteia:

" Art. 49. ­ (1) Asociaţia de proprietari poate stabili un sistem propriu de penalizări pentru orice sumă
cu titlu de restanţă, afişată pe lista de plată. Penalizările nu vor fi mai mari de 0,2% pentru fiecare zi
de întârziere şi se vor aplica numai după o perioadă de 30 de zile care depăşeşte termenul stabilit
pentru plată, fără ca suma penalizărilor să poată depăşi suma la care s­au aplicat. 
(2) Termenul de plată a cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari, afişate pe lista
lunară de plată, este de maximum 20 de zile calendaristice. 
(3) Sumele rezultate din aplicarea penalităţilor de întârziere vor face obiectul fondului de penalităţi al
asociaţiei de proprietari şi se vor utiliza numai pentru plata penalizărilor impuse asociaţiei de
proprietari de către terţi şi pentru cheltuieli cu reparaţiile asupra proprietăţii comune sau alte cheltuieli
de natură administrativă." 
Norme ­ Art. 25. (3) Dacă terţii impun penalităţi asociaţiei de proprietari pentru întârzieri la plata
facturilor, acestea se vor recupera de la:  
a) restanţierii la cotele de întreţinere, proporţional cu cuantumul restanţelor; 
b) persoana împuternicită să achite facturile, dacă a întârziat plata facturilor la termen."
Daca de la data scadenta a listelor de intretinere trec 90 de zile, Asociatia de Proprietari are dreptul
legal si obligatia sa actioneze in justitie pe orice proprietar care se face vinovat de neplata cotelor de
contributie la cheltuielile asociatiei de proprietari.
Odata dobandita calitatea de restantier, dupa termenul scadent al listelor de intretinere, pentru a

http://www.eugentugui.ro/diverse/procedura­de­recuperare­a­restantelor­la­asociatii­de­proprietari.html 3/5
23.03.2016 Procedura de recuperare a restantelor la Asociatii de proprietari

apara interesul sau, Asociatia de proprietari poate si trebuie sa instituie de indata privilegiu imobiliar
conform Art. 51 din Legea 230/2007 si Art. 26, 27, 28, 29, 30, 31 din normele de aplicare ale
acesteia, pentru a avea garantia ca poate sa recupereze sumele restante de la restantier prin
executarea proprietatii acestuia in urma unei hotarari a instantei de judecata in cazul in care
restantierul nu achita sumele restante.
Atentie! Cheltuielile asociatiei de proprietari, respectiv taxele privind instituirea privilegiului imobiliar
reprezinta o cheltuiala a asociatiei, SI NU SE REPARTIZEAZA IN LISTELE DE INTRETINERE LA
RESTANTIERUL RESPECTIV DECAT DUPA HOTARAREA DEFINITIVA A INSTANTEI DE JUDECATA
CARE APROBA RECUPERAREA CHELTUIELILOR DE JUDECATA inclusiv a cheltuielilor privind
privilegiul imobiliar! 
Pana momentul aprobarii si hotararii definitive a instantei de judecata toate cheltuielile cu privilegiul
imobiliar si alte cheltuieli efectuate in scopul recuperarii de catre asociatie a restantelor, respectiv
cheltuieli cu avocati, firme recuperari debite, etc., se suporta de catre asociatie si se repartizeaza pe
cota parte indiviza in listele de intretinere lunara daca se doreste repartizarea lor, sau raman
nerepartizate urmand ca doar la hotararea instantei de judecata privind cheltuielile de judecata sa fie
repartizate proprietarului restantier si recuperate prin executorul judecatoresc.

CAPITOLUL 3. Somatia 

Pentru ca Asociatia de proprietari sa respecte procedura privind recuperarea debitelor restante si sa
evite astfel invocarea de catre restantier a unui viciu de procedura, este necesar ca inca de la
aparitia unei restante prin neplata sumelor datorate de proprietarii restantieri, asociatia sa ii someze
repetat pe acestia prin intermediul unor somatii conform modelului de mai jos.
Aceste somatii trebuie inmanate personal proprietarului cu confirmare de primire sau prin posta cu
scrisoare recomandata cu valoare declarata si confirmare de primire, in care sa se mentioneze
continutul scrisorii.

Model privind Somatia de plata: descarca model

CAPITOLUL 4. Cererea de chemare in judecata 

Cererea de chemare in judecata va fi formulata de catre Asociatia de proprietari prin Presedintele
Asociatiei sau de catre orice persoana imputernicita legal in acest sens (exemplu: avocat) catre
Judecatoria care are competente teritoriale pentru acest demers, si anume in raza careia isi are
domiciliul paratul proprietar restantier. Este posibil ca adresa de domiciliu a paratului proprietar
restantier sa nu coincida cu adresa proprietatii din cadrul Asociatiei care il actioneaza in instanta, si in
acest caz este necesar ca reprezentantul legal al Asociatiei sa se informeze pe orice cale legala cu
privire la adresa de domiciliu a proprietarului restantier pentru a realiza demersul corect si legal.

La cererea de chemare in judecata se ataseaza urmatoarele acte in copie in dublu exemplar:

­ Hotararea Judecatoreasca de infiintare a Asociatiei de Proprietari

http://www.eugentugui.ro/diverse/procedura­de­recuperare­a­restantelor­la­asociatii­de­proprietari.html 4/5
23.03.2016 Procedura de recuperare a restantelor la Asociatii de proprietari

­ Codul Fiscal al Asociatiei de Proprietari
­ Fisa analitica centralizata extrasa din contabilitatea asociatiei privind apartamentul respectiv, care
trebuie sa cuprinda obligatoriu detaliat si analitic debitele restante pe fiecare luna in parte si
penalizarile calculate si aplicate acestor debite conform legislatiei in vigoare, documente semnate de
Presedinte si Administrator. 
­ Hotararea Adunarii Generale sau decizia Comitetului Executiv al Asociatiei prin care s­a hotarat
procentul de penalizare de maxim 0.2% conform prevederilor Legii 230/2007 sau sistemul de
repartizare la cei care se fac vinovati a penalitatilor aplicate de catre furnizori Asociatiei de
Proprietari. In acest ultim caz este necesar sa se prezinte instantei de judecata si facturile de la
furnizori cu penalizarile aferente.
­ Dovada detinerii calitatii de reprezentant legal al Asociatiei de Proprietari (presedinte sau avocat­
imputernicit).

Model privind cererea de chemare in judecata: descarca model

ET&T Accounting Management 
           

      Societatea de contabilitate si expertiza contabila ET&T Accounting Management este membra
a Corpului Expertilor Contabili si Contabililor Autorizati din Romania ­ C.E.C.C.A.R.   Pe langa expertii
contabili, profesionistii nostrii in domeniul contabilitatii, societatea dispune si de personal calificat si
autorizat de Ministerul Muncii si Protectiei Sociale in domeniul resurselor umane, precum si personal
Atestat de Consiliul Local si Primarie in domeniul administrarii imobilelor si Asociatiilor de Proprietari. 

www.ettaccounting.ro 

http://www.eugentugui.ro/diverse/procedura­de­recuperare­a­restantelor­la­asociatii­de­proprietari.html 5/5