MUNICIPIUL SUCEAVA

B-dul 1 Mai nr. 5A, cod: 720224

www.primariasv.ro, primsv@primariasv.ro
Tel: 0230-212696, Fax: 0230-520593

DIRECŢIA ECOLOGIZARE
Serviciul Asociații de proprietari

INFORMARE Legea nr. 196/2018

În Monitorul Oficial nr.660/30.07.2018 a fost publicată Legea nr.196/2018 privind

înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari și administrarea
condominiilor. În termen de 60 de zile de la publicare Legea nr.196/2018 va intra în
vigoare, respectiv 28.09.2018. La data intrării în vigoare se va abroga Legea nr.230/2007
privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari precum și
Hotărârea Guvernului nr.1588/2007 pentru aprobarea Normelor Metodologice de aplicare a
Legii nr.230/2007 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari.

Mai jos, sunt prezentate principalele prevederi care au modificat sau sunt în plus
față de prevederile Legii 230/2007:

Adunarea generală - Cu 10 zile înainte de adunarea generală de constituire se convoacă

proprietarii prin afiș la avizier și tabel nominal convocator semnat de
cel puțin 50% plus unu dintre proprietari
- Hotărârile adunărilor generale (atât cea de constituire cât și cele
ordinare sau extraordinare) se vor consemna într-un registru unic al
asociației de proprietari, care cuprinde procesele verbale ale adunărilor
generale, comitetul executiv și cenzorului sau comisiei de cenzori,
semnate de toți proprietarii care și-au dat consimțământul
- Toate asociațiile de proprietari sunt obligate să afișeze, la loc vizibil, pe
peretele exterior al imobilului, în imediata apropiere a căii de acces în
condominiu, sediul și denumirea asociației respective;
- În cadrul adunărilor generale, pentru a beneficia de dreptul de a fi ales,
persoana în cauză trebuie sa aibă capacitate deplină de exerciţiu;
- Modificarea sau completarea statutului sau a acordului de asociere, în
cadrul adunării generale a asociației de proprietari este necesar acordul
a cel puțin jumătate plus unu din proprietarilor din condominiu (în
cadrul Legii 230/2007 era necesar 2/3 din numărul proprietarilor din
condominiu); Divizarea unei asociații existente în două sau mai multe
asociații se face, la propunerea majorității proprietarilor din scara sau
tronsonul respectiv, cu acordul majorității proprietarilor din asociația ce
urmează a se diviza, cu condiția să existe branșamente separate;
- pentru adunarea generală, proprietarii sunt anunțați prin avizier și pe
baza de tabel nominal convocator, sau în cazul proprietarilor care nu au
fost anunțați pe baza tabelului nominal convocator, prin poștă cu
scrisoare recomandată, cu conținut declarat și confirmare de primire,
asupra oricărei adunări generale a asociației de proprietari, cu cel puțin
10 zile înainte de data stabilită;
- reconvocarea adunării generale se face în maxim 15 zile de la data
primei convocări;
- în cadrul adunării generale, un membru poate reprezenta cel mult un alt
membru absent, dacă prezintă împuternicire scrisă și semnată de acesta;

1
 - procesul verbal al adunării generale este adus la cunoștința
proprietarilor prin grija președintelui prin afișarea unei copii foto datate
la avizierul asociației de proprietari, în termen de 7 zile de la data la
care a avut loc adunarea generală;
Președintele - În cazul în care preşedintele sau administratorul nu ia toate măsurile
necesare în scopul facilitării accesului proprietarilor la documentele
contabile sau la orice alt document al asociaţiei de proprietari, conform
legii, proprietarii au dreptul de a notifica despre aceasta comitetul
executiv şi cenzorul/comisia de cenzori. În situaţia nesoluţionării sau a
soluţionării necorespunzătoare a solicitărilor notificate în termen de 10
zile de la depunerea acestora, proprietarii se pot adresa
compartimentelor din cadrul primăriei;
- președintele sau administratorul este obligat ca în termen de 3 zile să
elibereze la solicitarea oricărui proprietar adeverință că este cu plata
cheltuielilor la zi sau că are datorii;
- președintele sau administratorul are obligația înscrierii în cartea
funciară a datoriilor mai vechi de 3 luni și care depășesc salariul minim
brut pe țară garantat în plată.
- durata mandatelor persoanelor alese (președinte, membrii comitet
executiv, cenzor sau comisia de cenzori, nu poate fi mai mare de 4 ani
și pot fi reînnoite;
- la asociațiile de proprietari cu până la 10 unități de proprietate
individuală, dacă adunarea generală decide în acest sens, președintele
poate îndeplini și funcția de administrator;
- funcția de președinte, respectiv membru în comitetul executiv, este
incompatibilă cu funcția de cenzor sau membru în comisia de cenzori;
- Președintele, membrii comitetului executiv, administratorul,
cenzorul/comisia de cenzori sau alt membru al familiilor acestora nu
pot primi mandat pentru a reprezenta un alt proprietar în cadrul adunării
generale;
- Art.62 Președintele asociației de proprietari este obligat, ca în termen
de 30 de zile de la data modificării, să transmită compartimentelor din
cadrul autorității administrației publice locale, datele de contact
actualizate privind președintele, membrii comitetului executiv, membrii
comisiei de cenzori sau, după caz, cenzorul și administratorul.
Membrii comitetului - numărul membrilor comitetului executiv este impar și nu poate fi mai
executiv mare de 5;
Administrator - administratorul, reprezentantul administratorului, soțul/soția acestuia și
alți membri ai familiei sale, dacă sunt membri ai asociației de
proprietari la care acesta este angajat, nu au drept de vot în probleme
referitoare la activitatea administratorului;
- administratorul, reprezentantul/reprezentanții administratorului,
soțul/soția, ascendenții, descendenții săi, precum și cenzorul sau
membrii comisiei de cenzori, chiar dacă sunt proprietari nu pot fi
membri ai comitetului executiv al asociației de proprietari;
- Art.65 Ca urmare a hotărârii adunării generale a asociației de
proprietari, administratorul, conform contractului de administrare și în
baza împuternicirii acordate de adunarea generală a asociației, poate
negocia contractele de furnizare/prestare a serviciilor între
furnizori/prestatori și asociația de proprietari.
- Administratorul are obligația de a ține evidențe contabile separate
pentru fiecare condominiu în parte pe care îl are în administrare.
- Administratorul are obligația să folosească pentru plățile curente și
pentru încasări contul curent al asociației. În acest cont sunt vărsate,
în termen de 24 de ore de la primirea acestora, toate sumele sau valorile
primite în numele sau contul asociației; cu acordul adunării generale a
2
 asociației de proprietari, exclusiv în vederea efectuării operațiunilor de
plăți pentru cheltuieli neprevăzute, administratorul poate păstra în
casierie numerar, în limita unui plafon lunar de 1000 lei;
- Administratorul este obligat să încheie, pe cheltuiala proprie, polițe
de asigurare de răspundere civilă profesională;
- Fiecare asociație de proprietari este obligată să dețină un singur
cont bancar. Datele contului se comunică tuturor proprietarilor prin
afișare la avizier (numele titularului contului, banca la care este deschis
contul sucursala și codul IBAN;
Atestarea - Atestatul pentru administrator imobil se emite în următoarele condiții:
administratorilor - A) certificatul de calificare profesională pentru ocupația de
administrator de condominii;
- B) cazierul judiciar;
- C) cazierul fiscal.
- Atestatul poate fi suspendat sau retras, ca urmare a unei hotărâri
judecătorești definitive, în cazul în care instanțele judecătorești
competente au stabilit existența unui prejudiciu cauzat de administrator;
Cenzorul/Comisia de - dacă dintre membrii asociației de proprietari nu se poate alege un
cenzori cenzor, adunarea generală mandatează comitetul executiv să angajeze
un cenzor persoană fizică cu studii superioare în domeniul economic
sau juridic ori persoană juridică cu domeniul de activitate contabilitate,
audit financiar sau consultanță în domeniul fiscal, pe bază de contract
individual de muncă sau contract de prestări servicii;
- comisia de cenzori este formată dintr-un număr impar de membri, nu
mai mare de 5;
- rapoartele de verificare a gestiunii asociației de proprietari se întocmesc
de către cenzor/comisia de cenzori trimestrial și se prezintă comitetului
executiv în cadrul ședințelor comitetului executiv, pentru luare de
măsuri în cazul în care se constată nereguli financiar-contabile și anual
în cadrul adunărilor generale; de asemenea, în cazul unor nereguli,
cenzorul este obligat să afișeze cele constatate la avizierul asociației de
proprietari în termen de 5 zile spre aducere la cunoștința proprietarilor.
- Cenzorul execută controale inopinate împreună cu 2 membri ai
comitetului executiv pentru verificarea contabilității și a activității de
casierie, și consemnează rezultatele controalelor în registrul unic de
procese verbale ale asociației de proprietari;
Proprietarii - Proprietarii din condominiu trebuie să adopte un document scris cu
privire la regulile și condițiile de folosință a părților comune ale
condominiului și normele de conduită și bună vecinătate dintre
proprietari, numit regulament al condominiului; Regulamentul se
inițiază de către președintele asociației de proprietari sau de către
membrii comitetului executiv al asociației de proprietari, se dezbate și
se adoptă în cadrul adunării generale, și este adus la cunoștința
proprietarilor prin afișare la avizier sau prin înmânarea unei copii
proprietarilor în termen de 7 zile de la adoptare;
- Proprietarii din condominiu au dreptul să fie informaţi în legătură cu
toate aspectele ce privesc activitatea asociaţiei, să solicite în scris şi să
primească copii după orice document al acesteia. Proprietarii care
solicită copii după documentele asociaţiei de proprietari vor suporta
costul de multiplicare a acestora;
- Intervine la art.31 preavizul în caz de urgență de 24 de ore, pentru a
permite președintelui, unui membru al comitetului executiv,
administratorului sau unei persoane calificate pentru a inspecta, repara
elemente din proprietatea comună sau chiar individuală, dacă acestea
sunt de natură să afecteze proprietățile individuale ale altor proprietari;
dacă proprietarul nu permite accesul în proprietatea sa, în urma
3
 preavizului, el răspunde civil și penal, după caz, pentru toate
prejudiciile create proprietarilor afectați, în condițiile legii;
- cu cel puțin 3 zile înainte de adunarea generală, proprietarii au
acces la toate documentele referitoare la execuția bugetară pe anul
trecut și la proiectul de buget pe anul în curs, precum și la orice alte
documente necesare bunei desfășurări a adunării generale;
- au obligația să notifice președintelui orice schimbare intervenită în
structura și numărul membrilor familiei prin deces, căsătorii sau nașteri,
persoanele luate în spațiu, precum și locatarii/comodatarii ca urmare a
închirierii sau a împrumutării locuinței;
Asociațiile de chiriași - La secțiunea 3 art.23 apare noțiunea de ”asociație de chiriași” -
Proprietarii condominiilor, persoane fizice sau juridice, destinate în
întregime închirierii, în care sunt constituite asociaţii de chiriaşi, pot să
încredinţeze asociaţiilor de chiriaşi administrarea părţilor comune din
condominiu;
- Raporturile juridice stabilite de comun acord între locator şi locatar,
precum şi nerespectarea obligaţiilor contractuale de către locatar nu
absolvă proprietarul, în calitate de locator, de obligaţiile sale faţă de
asociaţia de proprietari sau faţă de furnizorii de utilităţi publice,
prevăzute în Legea 196/2018;
Proprietatea comună - modificarea aspectului fațadei, în cazul condominiilor de tipul
imobilelor colective multi-etaje, se face în mod unitar pe întregul
condominiu, indiferent de numărul asociațiilor de proprietari constituite
pe scări sau tronsoane;
- Schimbarea destinației proprietății comune este permisă numai cu
următoarele condiții: nu sunt lezate drepturile celorlalți proprietari; nu
împiedică folosirea în condiții normale a condominiului de către toți
proprietarii; în baza acordului scris al tuturor proprietarilor din
condominiu; după obținerea prealabilă a acordurilor, avizelor și
autorizațiilor necesare prevăzute de legislație în vigoare, emise de
autoritățile abilitate;
- schimbarea destinației unui spațiu din locuință în altă destinație se face
doar cu avizul scris al comitetului executiv emis în baza acordului scris
al proprietarilor direct afectați cu care se învecinează pe plan orizontal
și vertical. Cel care solicită schimbarea destinației va semna cu
asociația de proprietari o convenție cu privire la declararea activității
care se va desfășura în spațiul respectiv, precum și numărul de persoane
în funcție de care vor fi calculate cheltuielile pe număr de persoane;
- art.43 – părțile comune pot fi atribuite proprietarilor în folosință
exclusivă numai cu acordul tuturor proprietarilor din condominiu.
Atribuirea se face în baza unui contract încheiat între asociația de
proprietari și proprietarul căruia i se atribuie în folosință exclusivă
partea comună. Contractul se încheie pe o perioadă de maxim 12
luni cu posibilitatea prelungirii;
- Înstrăinarea sau ipotecarea proprietății comune se poate realiza numai
cu acordul tuturor proprietarilor;
Veniturile asociației de - Fondul de reparații și fondul de rulment se constituie obligatoriu;
proprietari - Pentru fiecare din cele două fonduri se va elibera chitanță nominală
separată;
Cheltuielile asociației - Dacă din calculele efectuate rezultă un excedent, în sensul că sumele
de proprietari încasate depășesc în valoare totalul cheltuielilor, aceste sume
regularizate în lista de plată a lunii următoare sau restituite
proprietarilor în termen de 30 de zile de la constatarea acestora; în
sensul invers dacă cheltuielile sunt mai mari decât veniturile,
diferențele sunt impuse pe listele de plată următoare proprietarilor;
- Cheltuielile asociației de proprietari – cheltuieli pe număr de persoane;
4
 cheltuieli pe consumuri individuale; cheltuieli pe cota parte indiviză;
cheltuieli pe beneficiari; cheltuieli pe consumatori tehnici; cheltuieli de
altă natură;
- Salariul personalului care asigură curățenia proprietății comune se
repartizează în lista de plată în funcție de cota parte indiviză;
- Asociația are obligația de a respecta prevederile legale privind
modul de repartizare a cheltuielilor comune, în caz contrar
hotărârile luate de adunarea generală a proprietarilor cu
încălcarea acestor dispoziții sunt nule de drept.
Contractarea și - Contractarea și facturarea serviciilor de utilități publice în condominii –
facturarea serviciilor asociațiile de proprietari sunt consumatorii colectivi, iar proprietarii
de utilități publice în sunt consumatorii individuali. Raporturile dintre utilizatori și
condominii consumatori se stabilesc la nivel de branșament.
- În imobilele de tip condominiu, facturarea serviciilor de utilităţi publice
se face de către furnizor cu respectarea dispoziţiilor prezentei legi, într-
unul dintre următoarele două moduri:
a) facturarea în comun la nivel de asociaţie de proprietari,
reprezentând contravaloarea serviciului furnizat/prestat pentru întreg
imobilul care se repartizează tuturor proprietarilor din condominiu, în
conformitate cu regulile de repartizare stabilite prin prezenta lege şi/sau
prin legislaţia specifică serviciului de utilitate publică respectiv;
b) facturarea individuală la nivel de proprietar, reprezentând
contravaloarea serviciului furnizat/prestat pentru fiecare unitate de
proprietate imobiliară din condominiu.
- Facturarea individuală la nivel de proprietar în cadrul
condominiilor se face în baza:
a) convenţiilor de facturare individuală, anexe la contractul de
furnizare/prestare încheiat cu asociaţia de proprietari; sau
b) contractului individual de furnizare/prestare a serviciilor încheiat
cu fiecare proprietar
- Facturarea individuală este permisă numai dacă determinarea
consumului se realizează prin intermediul contoarelor supuse
controlului metrologic legal, prevăzute la branșamentele condominiului
ori la branșamentele proprietății individuale;
Ansamblurile - În situația în care instalațiile interioare se află în proprietatea tuturor
rezidențiale proprietarilor din ansamblul rezidențial sau în proprietatea
dezvoltatorului acestuia, asociația de proprietari organizată la nivel de
complex rezidențial sau dezvoltatorul (proprietarul) acestuia va preda,
în mod gratuit și în termen de șase luni de la finalizarea lucrărilor de
construcție, administrației locale rețelele și terenul aferent până la
branșamentele imobilelor din ansamblul rezidențial. Ulterior, aceste
branșamente comune vor fi preluate de către furnizorul de servicii.
Decizia de predare în administrare se va face, în cazul asociațiilor de
proprietari constituite la nivelul ansamblurilor rezidențiale, numai cu
acordul scris al tuturor proprietarilor.
Contravenții și - Neconvocarea adunării generale se sancționează cu amendă de la 200
sancțiuni lei la 1.000 lei;
- Necomunicarea de către proprietar a modificării suprafeței utile
către asociația de proprietari și administrația financiară locală se
sancționează cu amendă de la 200 lei la 1.000 lei;
- Nepermiterea accesului de către proprietari în proprietatea sa
individuală cu un preaviz de 5 zile sau cu 24 de ore în caz de urgență,
când este necesar să se inspecteze elemente din proprietatea comună ce
tranzitează apartamentul, se sancționează cu amendă de la 500 lei la
3.000 lei;
- Nerespectarea statutului, a acordului de asociere se sancționează cu
5
 amendă de la 2.500 lei la 5.000 lei;
- Punerea în pericol de către proprietari a integrității structurale a
condominiului sau a altor proprietăți individuale, precum și a unei
bune funcționări a instalațiilor aferente acestora se sancționează cu
amendă de la 500 lei la 3.000 lei;
- Neluarea măsurilor în scopul constituirii fondului de reparații sau a
fondului de rulment se sancționează cu amendă de la 2.500 lei la
5.000 lei;
- Neîncheierea de către administrator a asigurării pentru
răspunderea civilă profesională a administratorului se sancționează
cu amendă de la 500 lei la 3.000 lei;
- Utilizarea cu altă destinație decât cea prevăzută de lege a
fondurilor de rulment și de reparații, se sancționează cu amendă de
la 4.000 lei la 9.000 lei;
- Utilizarea și gestionarea veniturilor asociației de proprietari, altfel
decât este prevăzut în Legea 196/2018, se sancționează cu amendă de
la 5.000 lei la 10.000 lei;
- Neaplicarea sau nerespectarea prevederilor art.95-97 și ale art.99 din
Legea 196/2018, referitor la facturarea individuală de către furnizorii
de utilități publice, se sancționează cu amendă între 4.000 lei la 9.000
lei;
- Neaplicarea sau nerespectarea prevederilor potrivit căreia
proprietarii/dezvoltatorii ansamblurilor rezidențiale, în calitate de
vânzători, trebuie să îi informeze la momentul înstrăinării pe
cumpărători cu privire la necesitatea constituirii asociațiilor de
proprietari, se sancționează cu amendă de la 4.000 lei la 9.000 lei;
- Nefurnizarea sau refuzul proprietarilor/dezvoltatorilor ansamblurilor
rezidențiale de a furniza/presta serviciile publice prin intermediul
rețelelor aflate în proprietatea acestora către locuințele sau spațiile cu
altă destinație din respectivele ansambluri rezidențiale se sancționează
cu amendă de la 5.000 lei la 10.000 lei;
- Desfășurarea de persoane fizice sau juridice a activității de administrare
a condominiilor fără să fie atestate se sancționează cu amendă de la
5.000 lei la 10.000 lei;
- Nerespectarea prevederilor potrivit căreia comitetul executiv ține
evidența și răspunde de păstrarea în bune condiții a arhivei
documentelor financiar contabile ale asociației de proprietari, se
sancționează cu amendă de la 200 lei la 1.000 lei;
- Neaplicarea prevederilor legat de reorganizarea asociațiilor de locatari
în asociații de proprietari în termen de 12 luni de la intrarea în vigoare a
Legii 196/2018, se sancționează cu amendă de la 200 lei la 1.000 lei;