Ce modificări aduce noua lege privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari

Guvernul a adoptat încă din luna iunie, la propunerea Ministerului Dezvoltării Regionale, Administraţiei Publice şi
Fondurilor Europene (MDRAPFE), Legea privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari
şi administrarea condominiilor. Actul normativ preia reglementări promovate prin proiectul de lege privind
înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari şi administrarea condominiilor, adoptat în şedinţa
Guvernului din 16 noiembrie 2016, dar clasat în conformitate cu prevederile Hotărârii Biroului Permanent al
Senatului din data de 27.12.2016, în baza art. 63, alin. (5) din Constituţia României.

Astfel, legea reglementează aspectele juridice, economice şi tehnice cu privire atât la înfiinţarea, organizarea şi
funcţionarea asociaţiilor de proprietari din cadrul condominiilor cu cel puţin trei unităţi de proprietate imobiliară, cât
şi la administrarea, întreţinerea şi folosirea imobilelor sau grupurilor de imobile din condominii care au în structura
lor locuinţe sau spaţii cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă, aflate în proprietatea a cel puţin trei persoane
fizice sau juridice, fiecare proprietar având o proprietate individuală şi o cotă-parte indiviză din proprietatea
comună.

Totodată, legea propune o nouă abordare a gestiunii locuirii colective, fiind aplicabilă tuturor imobilelor formate din
teren cu una sau mai multe construcţii în care există proprietăţi individuale reprezentate de locuinţe şi/sau spaţii
cu altă destinaţie, după caz, şi cote-părţi indivize de proprietate comună. Astfel, condominiul este abordat în
sensul larg al termenului, fie că este cazul locuinţelor situate în imobile colective, fie că este vorba de locuinţe
individuale situate în curţi comune sau alte forme de proprietăţi concret delimitate.

În acest context, sunt stabilite statutul condominiului, condiţiile pentru folosinţa, modificarea şi întreţinerea
locuinţei, normele de conduită în cadrul condominiului, sunt clarificate principiile de stabilire a cotelor de
proprietate comună asupra imobilului şi a organizării condominiului şi sunt reglementate condiţiile de înfiinţare,
organizare şi funcţionare a asociaţiilor de proprietari, precum şi raporturile dintre administraţia publică şi
asociaţiile de proprietari.

Prevederile legii vizează: eficientizarea administrării locuinţelor, fie că sunt imobile colective tip bloc, locuinţe
situate în curţi comune sau ansambluri rezidenţiale; o mai bună structură a organelor de conducere ale
asociaţiilor de proprietari; clarificarea responsabilităţilor şi incompatibilităţilor dintre membrii structurilor de
conducere din cadrul asociaţiilor de proprietari; instituirea regulamentului condominiului, în care să se înscrie
regulile de comportament şi de folosire a proprietăţii; clarificarea şi eficientizarea relaţiei dintre autorităţile publice
şi asociaţiile de proprietari.

Prin recunoaşterea condominiului în sensul acestei legi, se va îmbunătăţi administrarea imobilelor în care se află
mai multe proprietăţi şi, implicit, mai mulţi proprietari, iar aceştia vor fi responsabilizaţi. De asemenea, se doreşte
întărirea ideii că proprietatea (proprietari individuali de locuinţe sau spaţii cu altă destinaţie aflaţi în condominiu)
impune şi obligaţii, nu numai drepturi, obligaţii legate mai ales de conservarea funcţională a imobilului, de
asigurare a unui standard ridicat al calităţii vieţii şi de reducerea consumului şi asigurarea eficienţei energetice.

Legea stabileşte şi principiile de organizare şi funcţionare a condominiului, precum şi regulamentul de funcţionare

al acestuia. Proprietarii din condominiu trebuie să încheie un acord scris cu privire la regulile şi condiţiile de
folosinţă a părţilor comune ale imobilului şi normele de conduită dintre proprietari, numit regulament al
condominiului.

De asemenea, legea: introduce obligativitatea constituirii de către asociaţiile de proprietari a fondului de reparaţii
anual, precum şi a fondului de rulment; întăreşte cadrul normativ pentru angajarea de către asociaţiile de
proprietari a persoanelor fizice autorizate sau a persoanelor juridice cu obiect de activitate administrarea
condominiilor, înfiinţate potrivit prevederilor legale în vigoare; detaliază şi clarifică atribuţiile administratorului, ale
preşedintelui, ale comitetului executiv, ale cenzorilor, tipul de relaţii dintre aceştia, precum şi procedurile de
aprobare a deciziilor privind realizarea lucrărilor de reabilitare a imobilului şi de limitare a consumului energetic;
introduce obligativitatea ca lucrările de reabilitare pentru imobilele de locuinţe având mai multe tronsoane/scări să
se facă unitar, şi nu pe segmente de clădire (în cazul condominiilor de tipul imobilelor colective multietajate.
Modificarea aspectului faţadei se poate face numai în mod unitar pe întreg condominiul, indiferent de numărul
asociaţiilor de proprietari constituite pe scări sau tronsoane, în baza unei documentaţii tehnice elaborate în
condiţiile legii, de către arhitecţi cu drept de semnătură şi cu respectarea prevederilor legale în vigoare privind
autorizarea executării lucrărilor de construcţii, regimul monumentelor istorice şi al zonelor protejate, reabilitare
termică pentru creşterea performanţei energetice a clădirilor şi reabilitarea structural-arhitecturală a anvelopei
acestora pentru creşterea calităţii arhitectural-ambientale a clădirilor; introduce dreptul de preempţiune la preţ
egal al autorităţilor administraţiei publice locale asupra locuinţelor executate silit pentru recuperarea datoriilor
proprietarilor la cotele de contribuţie la cheltuielile asociaţiei; aceste locuinţe vor fi folosite ulterior numai ca
locuinţe sociale, proprietarii executaţi silit având prioritate la repartizarea acestora, numai dacă îndeplinesc
condiţiile stabilite pentru accesul la locuinţele sociale ;detaliază modalităţile şi procedurile cu privire la furnizarea
şi contractarea serviciilor de utilităţi publice în condominii (modalitatea de facturare în comun la nivel de asociaţie
de proprietari sau de facturare individuală la nivel de proprietar, convenţiile de facturare individuală, contractele
individuale de furnizare/prestare a serviciilor de utilităţi publice), precum şi modalităţile şi procedurile de
contractare şi facturare a serviciilor de utilităţi publice în ansamblurile rezidenţiale.

Legea privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari şi administrarea condominiilor

abrogă Legea nr. 230/2007 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari, în contextul
noii abordări a condominiului. Până în prezent, reglementările vizând condominiul se refereau doar la imobile
colective - blocuri de locuinţe şi ofereau cadrul organizării asociaţiilor de proprietari şi principiile de administrare a
acestor imobile colective.

Proiectul de lege a beneficiat de consultarea populaţiei, a reprezentanţilor asociaţiilor de proprietari, a structurilor

asociative ale autorităţilor administraţiei publice locale. Proiectul va ajunge în Parlament în această sesiune
parlamentară, cu amendamente Legea privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari
şi administrarea condominiilor (L.193/2017), va ajunge în Parlament, cu câteva amendamente. Cea mai mare
parte a acestora vizează drepturile proprietarilor din cadrul condominiului.

Spre exemplu, art. 52m alin. 1 a fost amendat în sensul că, „dacă o hotărâre a adunării generale este contrară
legii, statutului sau acordului de asociere a asociaţiei de proprietari ori este de natură să prejudicieze interesele
proprietarilor, aceştia sau orice persoană care se consideră vătămată într-un drept al său pot ataca în justiţie
respectiva hotărâre, în termen de 45 de zile de la momentul comunicării hotărârii efective a conţinutului acesteia
pe orice cale“.

Un alt amendament s-a realizat la art. 56 (1): „Preşedintele asociaţiei de proprietari este candidatul, membru al
asociaţiei de proprietari ales prin voinţa sa şi a jumătate plus unu din numărul proprietarilor prezenţi în cadrul
adunării generale. în cazul în care niciun membru al asociaţiei de proprietari nu îşi exprimă consimţământul sau
nu îndeplineşte condiţiile prevăzute de lege pentru a îndeplini funcţia de preşedinte al asociaţiei de proprietari,
adunarea generală poate alege o persoană din afara asociaţiei de proprietari. Preşedintele poate delega, cel mult
90 de zile pe an, atribuţiile sale unui membru al comitetului executiv, fără a fi exonerat de răspundere juridică.
Dispoziţiile art. 27 şi art. 46 se aplică în mod corespunzător“.

Art. 78 (2) a fost amendat astfel: „Asociaţia de proprietari, prin preşedinte, are dreptul de a acţiona în instanţă
proprietarul care se face vinovat de neplata cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei mai mult de 90 de zile
de la termenul scadent, respectiv 120 de zile de la afişarea listei, cu notificarea în scris a proprietarului restant cu
cel puţin 30 de zile înainte de demararea procedurii de acţiune în instanţă, informând membrii asociaţiei prin
afişarea
la avizier“.

Şi alineatele 1 şi 3 al art. 80 au fost modificate: „Asociaţia de proprietari are ipotecă imobiliară legală asupra
apartamentelor şi a altor spaţii proprietăţi individuale ale proprietarilor din condominiu, precum şi un privilegiu
asupra tuturor bunurilor mobile ale acestora, pentru sumele datorate cu titlu de cotă de contribuţie la cheltuielile
asociaţiei de proprietari“, respectiv „asociaţia de proprietari, prin preşedinte, va înscrie ipoteca imobiliară legală în
cartea funciară după 60 de zile de la termenul scadent, respectiv 90 de zile de la afişarea listei, cu notificarea în
scris a proprietarului restant cu cel puţin şapte zile înainte, pe baza extraselor de pe ultima listă lună de plată a
cotelor de contribuţie din care rezultă suma datorată cu titlu de restanţă. Ipoteca imobiliară legală se radiază la
cererea preşedintelui asociaţiei de proprietari sau a proprietarului, cu consimţământul preşedintelui asociaţiei de
proprietari, dat prin înscris autentic notarial, pe baza chitanţei ori a altul înscris prin care asociaţia confirmă plata
sumei datorate“.

Un alt amendament a fost adus art. 98, alin. 1, în sensul în care „furnizorul serviciilor de utilităţi publice are dreptul
de a acţiona de instanţă proprietarul care se face vinovat de neplata facturilor individuale emise în baza
contractelor individuale, la mai mult de 90 de zile de la termenul scadent, respectiv 120 de zile de la afişarea
listei, cu notificarea proprietarului restant cu cel puţin 30 de zile înainte de demararea procedurii de acţiune în
instanţă“.