Contractul de vânzare, în accepțiunea unanim recunoscută de a fi un contract prin care

se transmite propritatea asupra unui bun în schimbul unui preț, este cel mai amplu reglementat
contract al legislației civile actuale. Având în vedere complexitatea circuitului civil,
încheierea contractului de vânzare poate reprezenta o operațiune progresivă, ce necesită
fundamentarea unor contracte preparatorii și a unor instituții cu reguli particulare.

Numită și antecontract, promisiunea sinalagmatică de vânzare-cumpărare este

contractul prin care cele două părți ale contractului de vânzare dorit -vânzător și cumpărător-
se obligă reciproc să vândă, respectiv să cumpere un lucru determinat, pentru un preț cel puțin
determinabil. Motivele pentru care părțile recurg la un astfel de contract sinalagmatic sunt
diverse, iar implicațiile pe care acesta le reclamă reprezintă un subiect actual, de controversă
pentru practicieni.

Efectele specifice promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare comporta particularități

ce, de-a lungul timpului, au generat o practică discordantă, însă, aceste trăsături explică
întrucâtva rațiunile ce stau la baza încheierii unui contract premergător celui de vânzare.
Părțile, interesate fiind de transmiterea proprietății în schimbul prețului fixat, consimt la
asumarea unor obligații principale ce au ca obiect un nou acord de voință exprimat, dacă este
cazul, în forma necesară pentru validitatea contractului promis. Obligația de „a face” asumată
prin antecontractul amintit exprimă un consimtământ distinct de cel necesar pentru încheierea
vânzării astfel promise.

Remediile disponibile și recunoscute părților în caz de neexecutare a obligației

asumate prin încheierea antecontractului reunesc atât soluții specifice materiei generale a
obligațiilor contractuale –rezoluțiunea contractului, executarea silită prin echivalent- cât și un
mijloc specific de apărare, și anume executarea în natură a obligației prin suplinirea
consimtământului datorat prin pronunțarea unei hotărâri judecătorești.

În legătură cu această ultimă acțiune a existat o contradicție vehementată la nivel doctrinar,

ceea ce a făcut ca jurisprudența în materie să prezinte direcții distincte. Una dintre chestiunile
frecvent invocate se referă la posibilitatea de a pretinde o hotărâre care sa țină locul vânzării
atunci când legea impune pentru acea vânzare condiția formei autentice ad validitatem, iar
promisiunea nu a respectat aceasta.

Cu referire la acest subiect, unul din cazurile cu relevanță în materie este o hotărâre
judecătorească pronunțată în considerarea imposibilității de a promova o acțiune care să aibă
ca obiect pronunțarea unei hotărâri care să substituie la vânzarea promisă atunci când legea
impune forma autentică ad validitatem, iar aceasta nu a fost respectată la încheierea
promisiunii sinalagmatice de vânzare-cumpărare.

Astfel, prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Blaj la data de 17 februarie 2016
reclamanta S.C. A - S.R.L. i-a chemat în judecată pe pârâţii B şi C, reprezentaţi prin
mandatar, solicitând instanţei ca prin hotărârea pe care o va pronunţa să constate că între părţi
a intervenit promisiunea bilaterală de vânzare înregistrată la data de 20 ianuarie 2016 pentru
un teren situat in comuna Şona, judeţul Alba,pentru care s-a efectuat plata preţului negociat și,
de asemenea, să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare,
precum şi intabularea în cartea funciară a dreptului de proprietate asupra suprafeţei de teren.

În motivarea acţiunii, reclamanta a arătat că între părţi a intervenit promisiunea

bilaterală de vânzare prin care părţile şi-au manifestat consimţământul cu privire la vânzarea
suprafeţei de teren și că a rămas de rezolvat problema actului autentic cerut de normele
imperative ale legislaţiei în materia proprietăţii, dar, din cauza lipsei de disponibilităţi
materiale necesare deplasării şi suportării cheltuielilor notariale, pârâţii au refuzat prezentarea
la un birou notarial pentru a semna actul în formă autentică, refuzul neavând legătură cu
consimţământul pentru înstrăinarea terenului, dat prin semnarea contractului încheiat sub
semnătură privată. În drept, aceasta a invocat dispoziţiile art. 1516 (Drepturile creditorului),
art. 1483 (Obligația de a strămuta proprietatea) şi art. 1279 (Promisiunea de a contracta) din
Codul civil şi art. 194 şi următoarele din Codul de procedură civilă.

Prin Sentinţa civilă nr. 267 din 27 aprilie 2016 Judecătoria Blaj a respins ca
neîntemeiată acţiunea civilă având ca obiect executarea silita in natura a obligatiei prin
pronunțarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic, reţinând că, pentru a se putea suplini
consimţământul părţii care nu îşi îndeplineşte în mod culpabil obligaţiile asumate, se impune
să fie îndeplinite toate condiţiile prevăzute de art. 1179 din Codul civil privind validitatea
convenţiilor. Instanța a motivat că, în măsura în care legea prevede o anumită formă a
contractului, aceasta trebuie respectată, precum şi cele specifice contractului de vânzare-
cumpărare, raportat la dispoziţiile art. 1669, alin. 1 din Codul civil. De asemenea, prin
explicațiile oferite, instanța a subliniat faptul că necesitatea îndeplinirii condiţiilor de
validitate (formă şi fond) nu este o exigenţă generală pentru încheierea promisiunii de vânzare
şi/sau cumpărare, ci se face exclusiv acolo unde legea recunoaşte dreptul creditorului de a
obţine o hotărâre care să ţină loc de contract de vânzare. Un antecontract încheiat sub forma
unui înscris sub semnătură privată rămâne valabil, însă dacă se urmăreşte obţinerea unei
hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare, cum este şi cazul în speţă, este necesar ca
antecontractul să fi fost încheiat în formă autentică. Practic, forma autentică nu este o cerinţă
de validitate pentru antecontract, ci o cerinţă care, dacă este îndeplinită, permite să se ajungă
la pronunţarea hotărârii care să ţină loc de contract de vânzare. În cauză, instanţa a reţinut că
promisiunea bilaterală de vânzare intervenită între părţi nu îndeplineşte cerinţa formei
autentice, fiind doar un înscris sub semnătură privată.

Raportându-ne la acestea, considerăm că poziția adoptată prin pronunțarea sentinței

amintite este vehement contradictorie cu spiritul și voința legiuitorului în materie. Prin analiza
textelor invocate de părți, a celor care își găsesc rațiunea în materie, dar și a dispozițiilor ce
prezintă în mod tangențial aspecte cu relevanță, apreciem că reglementările reiterate nu au
menirea și înțelesul de a restrânge posibilitatea părților de a amâna, din motive atent
justificate, încheierea propriu-zisă a vânzării. Invocarea articolelor incidente, dar fără a
analiza temeinic problematica pe care acestea o relevă, nu susține un punct de vedere corect
întemeiat, ci unul ce influențează în mod negativ circuitul civil. În legislația actuala,
transferurile civile sunt caracterizate, în principiu, de libertate, iar orice rigidizare a acestora
trebuie aplicată, în acord cu art. 10 din Noul Cod civil, doar printr-o interpretare strictă și
nepărtinitoare.

Promisiunea sinalagmatică de vânzare reprezintă convenția prin care părțile se obligă

ca în viitor să încheie un contract de vânzare-cumpărare, în condițiile și cu conținutul
contractului promis, acestea fiind deja determinate în cuprinsul promisiunii. Prin art. 1279,
alin. 1 din Codul civil, părțile sunt obligate să stabilească prin promisiune toate clauzele
contractului promis (natură contractului, obiectul contractului, prețul), deoarece, în lipsa
acestora, părțile nu și-ar putea execută obligația ce decurge din promisiune.

Se are în vedere faptul că printr-o promisiune sinalagmatică de vânzare se instituie o

obligație de “a face”, adică de a încheia în viitor contractul promis, care se diferențiază de
contractul propriu-zis de vânzare-cumpărare prin care promitentul-vânzător este ținut de o
obligație de “a da”, și anume de a trasfera proprietatea lucrului vândut. Astfel, printr-o
promisiune nu se transferă proprietatea, deoarece această nu reprezintă un act de înstrăinare.
Promisiunea de a contracta este prevăzută la art.1279 din Codul civil, iar instituția
promisiunii de vânzare și de cumpărare este reglementata de art.1669 din Codul civil. Alin.1
al art.1669 din Codul civil prevede faptul că atunci când, din partea uneia dintre părți ,
intervine refuzul nejustificat de a încheia contractul promis, cealaltă parte poate cere
pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract, dar numai în cazul în care toate celelalte
condiții de validitate sunt îndeplinite. Potrivit art.1279, alin. 3 din Codul civil, dacă
promitentul refuză să încheie contractul promis, instanța, la cererea părții care și-a îndeplinit
propriile obligații, poate să pronunțe o hotărâre care să țină loc de contract, atunci când natura
contractului o permite, iar cerințele legii pentru validitatea acestuia sunt îndeplinite.
Considerăm că prin “condiții de validitate” se face referire la “Codițiile esențiale
pentru validitatea contractului” (art.1179, alin.1 Codul civil), adică capacitatea de a contracta,
consimțământul părților, un obiect determinat și licit și o cauză licită și morală care sunt
obligatorii pentru fiecare contract, indiferent de forma pe care o îmbracă. Prin art. 1179, alin.
2 din Codul civil se instituie și o obligație de a respecta o anumită formă a contractului, însă
numai dacă este prevăzută de lege. Coroborând cele două norme, generală și specială, care
reglementează promisiunea, nu se poate susține că este necesară forma autentică a promisiunii
pentru a se putea pronunța o hotărâre care să țină loc de contract, deoarece nu este expres
prevăzută în niciuna din norme. Se poate da ca exemplu promisiunea de donație, care trebuie
încheiată în formă autentică ad validitatem, sub sancțiunea nulității absolute în caz de
nerespecatare, în acest caz fiind instituită expres obligația de a respecta o anumită formă ca o
condiție de validitate.
Legiuitorul a făcut referire la “celelalte condiții de validitate” (art. 1179, alin.1 din
Codul civil), deoarece două dintre condițiile de validitate care nu trebuie verificate de instanță
sunt îndeplinite de către aceasta prin hotărârea care ține loc de contract, și anume
consimțământul și forma. Consimțământul părții care nu-și îndeplinește obligația de a încheia
contractul de vânzare-cumpărare în codițiile legii este suplinit de către instanță, iar forma este
îndeplinită prin intermediul hotărârii judecătorești. Hotărârea instanței de judecată este un act
de autoritate și în același timp un act autentic, aceasta ținând loc contractului promis. În acest
caz, instanța de judecată trebuie să verifice doar celelalte condiții de validitate.

În altă oridine de idei, Judecătoria Blaj susține, prin sentința pe care a dat-o în speță,
faptul că un antecontract încheiat sub forma unui înscris sub semnătură privată rămâne valabil
încheiat, însă dacă se urmărește obținerea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare-
cumpărare este necesar ca antecontractul să fie încheiat în formă autentică. Aceasta susține,
practic, că forma autentică nu este o condiție de validitate a promisunii, însă este o cerință ce
trebuie îndeplinită pentru a se putea pronunța o hotărâre care să țină loc de contract de
vânzare. Această opinie pare că diferențiază în mod injust între persoanele care au încheiat o
promisiune bilaterală de vânzare în formă autentică și cele care au inchiet-o printr-un înscris
sub semnătură privată, deoarece titularii promisiunilor trebuie să se bucure de aceeași
protecție legală indiferent de forma în care au încheiat promisiunea, având în vedere că forma
nu este o condiție de validitate a promisiunii bilaterale de vânzare.
Astfel, în opinia Judecătoriei Blaj, cu care nu suntem de acord, titularii promisiunilor
încheiate printr-un înscris sub semnătură privată sunt lipsiți de remediul juridic al executării
silite în natură, remediu prevăzut atât prin art. 1279, alin.3, cât și prin art.1669, alin.1 din
Codul civil.
Analizând, totodată, soluția Curții Constituționale dată în Decizia nr. 755/2014
referitoare la admiterea excepției de neconstituționalitate a dispozițiilor art. 20 alin. (1), teza
privitoare la antecontracte din Legea nr. 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a
vânzării-cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan și de modificare a Legii nr.
268/2001 privind privatizarea societăților comerciale ce dețin în administrare terenuri
proprietate publică și privată a statului cu destinație agricolă și înființarea Agenției
Domeniilor Statului, s-a constatat că, în cauzele deduse soluționării instanțelor de judecată,
autorii excepției de neconstituționalitate au încheiat acte intitulate "Antecontract de vânzare-
cumpărare" sub forma unor înscrisuri atestate de către un avocat, în baza legii de organizare a
profesiei, cu privire la terenuri agricole situate în extravilan, urmând ca la o dată ulterioară,
prevăzută expres, părțile să încheie contractele de vânzare-cumpărare în formă autentică. Ca
urmare a refuzului promitentului-vânzător de a se prezenta la notariat, beneficiarul
promisiunii de vânzare a sesizat instanța de judecată, solicitând pronunțarea unei hotărâri care
să țină loc de contract, în temeiul art. 1669 din Codul civil.

Legea nr. 287/2009 privind Codul civil, reglementează promisiunea bilaterală de

vânzare-cumpărare în art. 1279 - Promisiunea de a contracta și art. 1669 - Promisiunea de
vânzare și promisiunea de cumpărare, prevăzând dreptul beneficiarului promisiunii de a cere:
(1) pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de contract de vânzare sau (2)
daune-interese în caz de neexecutare a obligației promitentului. Curtea a constatat că
promisiunea bilaterală de vânzare, prin care părțile se obligă să încheie în viitor, la prețul
stabilit, contractul de vânzare, este un contract distinct de acesta din urmă și nu produce
efectele vânzării, ceea ce înseamnă că acesta nu transferă dreptul de proprietate, ci dă naștere
doar unor obligații cu caracter personal pentru ambele părți, respectiv obligația de a
vinde/cumpăra un obiect determinat.

Concluzând, autorii excepției de neconstituționalitate sunt beneficiarii unei

promisiuni neexecutate de a vinde terenuri agricole situate în extravilan, care s-au adresat
instanței de judecată pentru a pronunța o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare.
Așadar, ei sunt titularii unui drept de creanță, corelativ obligației de a vinde, asumată de
promitent în temeiul antecontractului, iar nu titularii unui drept de proprietate. Transferul
dreptului de proprietate în cauză nu s-a realizat în momentul perfectării antecontractului,
indiferent de forma acestuia, autentică sau neautentică, ci se va realiza în viitor, la momentul
încheierii contractului de vânzare, respectiv al pronunțării hotărârii judecătorești care să țină
locul acordului de voință nerealizat. În acest sens, instanța de judecată învestită în temeiul art.
1669 din Codul civil trebuie să verifice îndeplinirea tuturor condițiilor de validitate la data
pronunțării hotărârii care ține loc de contract de vânzare. Așadar, îndeplinirea condițiilor
legale pentru încheierea contractului de vânzare, respectiv pentru pronunțarea hotărârii
judecătorești care să țină loc de contract, nu poate fi raportată la un moment anterior,
reprezentat de acela al încheierii antecontractului de vânzare, având în vedere că acesta din
urmă nu este translativ de proprietate, ci la momentul realizării transferului dreptului de
proprietate, moment care este supus legii în vigoare, potrivit principiului tempus regit actum.
Antecontractele de vânzare în formă autentică, pe de o parte, și antecontractele de
vânzare fie sub forma unui înscris sub semnătură privată, fie sub forma unui înscris atestat de
către un avocat, pe de altă parte, se află în aceeași situație juridică, întrucât natura juridică a
actului - antecontract de vânzare și efectele produse de acesta - obligația de a încheia în viitor
contactul de vânzare, sunt identice.

De asemenea, forma promisunii bilaterale de vânzare (autentică sau înscris sub

semnatură privată) nu este relevantă pentru pronunțarea unei hotărâri judecatorești care să țină
loc de contract, concluzie dedusă din interpretarea gramaticală, sistematică si teleologică a art.
art. 1279 alin. (3) teza I C. civ. (în materia contractului în general).

Din interpretarea gramaticală și sistematică a art. 1279 alin. (3), rezultă că acesta se
referă la îndeplinirea „condiţiilor de validitate” ale contractului care urmează a fi încheiat,
fără a distinge între condiţiile de fond şi condiţiile de formă, însă aceasta numai pentru
posibilitatea sesizării instanţei în vederea pronunţării unei hotărâri care să ţină loc de contract.
Plecând de la această ipoteză, s-a apreciat că forma promisiunii de a contracta este doar o
condiţie procesuală pentru cererea de pronunţare a hotărârii care să ţină loc de contract.

Potrivit acestor interpretări, apreciem ca inoportună includerea formei autentice în

sintagma „toate celelalte condiții de validitate ale contractului ce se va încheia”, având în
vedere că urmează a fi pronunțată o hotărâre judecătorească, care, potrivit art. 434 din Codul
de procedură civilă, constituie ea însăși un înscris autentic. Prin urmare, nu considerăm că s-a
dorit neapărat includerea formei în condițiile de validitate ale viitorului contract, condiții pe
care promisiunea trebuie să le respecte potrivit prevederilor art. 1279(3), forma ad validatem
fiind suplinită de forma hotărârii judecătorești ce se va pronunta.

Acestea fiind prezentate, achiesăm la părerea că, atâta vreme cât legiuitorul nu a
prevăzut în mod expres necesitatea încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare în formă
autentică ad validitatem pentru a obține, în mod eficace, o hotărâre care să substituie
consimtământul cocontractantului, a interpreta în mod extensiv prevederile în materie restrâng
în mod inechitabil posibilitatea aceluia care execută obligațiile asumate prin aceasta de a
obține un remediu recunoscut expres acestuia- executarea silită în natură. Această rezolvare
specifică protejează partile de o posibilă neexecutare culpabilă ce afectează nu numai relația
dintre acestea, dar și armonia traseului civil al bunurilor. Prin nerecunoașterea acestei soluții
partea prejudiciată este privată de un mecanism ce permite conservarea drepturilor sale în
mod just si nepărtinitor.

Anghel Andreea-Poliana Dumitriu Alexandra-Daniela

Busuioc Maria-Alexandra Moroiu Elena-Silvia