Dreptul de superficie

Def: dreptul de avea sau a edifica o constructie deasupra sau in subsolul terenului altuia, asupra
caruia superficiarul dobandeste un dr. de folosinta.

Ipoteza: 2 persoane + 2 bunuri

 Proprietarul constructiei ca superficiar are si un drept de folosinta asupra terenului.

 Dreptul de proprietate asupra terenului este dezmembrat , folosinta revenindu-i

superficiarului.

Bunuri care pot face obiectul superficiei:

 Constructii

 Plantatii

 Alte lucrari autonome cu caracter durante

Forme :

1. Principala (completa/deplina) – la momentul constituirii dreptului de superficie, constructia

exista.

In continutul dr. de superficiei intra dreptul de proprietate asupra constructiei + dr. de

folosinta asupra terenului.

2. Secundara (incompleta/ incipienta)- la momentul constituirii dr. de superficie, constructia

NU exista.

In continutul dr. de superficie intra dr. de folosinta asupra terenului in vederea construirii. Dr.
de proprietate asupra constructiei se dobandeste treptat, pe masura ridicarii constructiei,
odata ce materialele sunt incorporate in teren.

Caractere:

a) Drept real imobiliar

b) Temporar- N.C.C- poate fi constituit pt maxim 99 ani cu posibilitate de reinnoire

-V.C.C.- era un drept perpetuu

c) drept imprescriptibil extinctiv – actiunea confesorie de superficie este imprescriptibila

Moduri de constituire:

a) Prin ACT JURIDIC - conventie

-testament

Conventie - in forma autentica

- este necesara inscrierea in cartea funciara

Cazuri speciale de constituire a superficiei prin conventie:

1. Persoana are in proprietate atat TERENUL, cat si CONSTRUCTIA Automat cel care
dobandeste in propr.
constructia dobandeste si
un dr. de superficie asupra
terenului.
 - Transfera dr de proprietate unei persoane si pastreaza terenul

- Transfera catre persoane diferite constructia si terenul

1. Persoana ridica o constructie pe terenul altuia.

- Daca proprietarul terenului renunta la dr. de a invoca accesiunea, dreptul de superficie

revine constructorului.

- Daca proprietarul terenului transfera dr. de a invoca accesiunea catre o alta persoana
care dobandeste in proprietate constructia pe terenul accesiunii, dobandeste si
superficia.

Testament

Atunci cand testatorul, proprietar atat al terenului, cat si al constructiei, transmite catre persoane
diferite dreptul asupra terenului si asupra constructiei, instituind un drept de superficie asupra
legatarului constructiei.

a) Prin UZUCAPIUNE – posesie utila

b) Alte moduri prevazute de lege :

In ipoteza in care sotii, casatoriti sub regim de comunitate legala, construiesc impreuna pe teren
pe teren propriu al unuia dintre ei:

- Terenul ramane in proprietatea exclusiva a sotului.

- Constructia devine bun comun

- Prin efectul legii, sotul neproprietar al terenului dobandeste un drept de superficie.

Drepturile superficiarului:

 De a exercita asupra constructiei toate cele 3 atribute ale dr. de proprietate.

 In cazul superficiei secundare are si un drept de dispozitie materiala asupra terenului.

 Poate dispune liber de dreptul său ( instrainare si grevare sarcini) numai impreuna cu dreptul
de proprietate asupra constructiei.

 De a exercita actiuni:

 Confesorie de superficie – imprescriptibila

 Posesorie – 1 ani prescriptie

 Personala intemeiata pe actul juridic de superficie.

Obligatiile superficiarului:
  In cazul superficiei principale, daca partile nu au prevazut altfel, nu poate modifica structura
constructiei.

(1) Daca o modifica- proprietarul terenului poate cere incetarea dr. de superficie, fie
repunerea constructiei in situatia anterioara.

(2) Daca o demoleaza- este obligat sa reconstruiasca in forma initiala.

 Datoreaza o prestatie proprietarului terenului in cazul superficiei cu titlu gratuit.

OBSERVATII: - partile pot stabili modalitatea de executare a obligatiei

-daca nu stabilesc pretul – superficiarul stabileste o chirie la nivelul pieței

-in caz de neintelegere – prestatie stabilita pe cale judiciara.

Incetarea superficiei

1) La expirarea termenului ( numai NCC )

2) Prin consolidare

3) Pieirea constructiei numai daca partile au prevazut expres

4) Expropiere

Efectele incetarii superfiei:

1) Prin expirarea termenului

 daca partile NU au prevazut astfel:

 dezmembramintele asupra constructiei se sting

 in cazul superficiei principale-proprietarul dobandeste constructia- obligat la plata

valorii de circulatie a acesteia de la data expirarii termenului.

 In cazul superficiei secundare-daca valoarea constructiei este mai mare sau egala cu
valoarea terenului, proprietarul terenului poate cere proprietarului constructiei sa
cumpere terenul.

-daca nu-l cumpara este obligat sa ridice constructia si

sa repuna terenul in situatia anterioara (demolare)

 Ipoteci- regimul este diferit in functie de persoana care le-a constituit:

a. cele constituite de superficiar asupra constructiei:

i. la expirarea superficiei principale, cand proprietarul terenului o

dobandeste si pe cea a constructiei – ipoteca constructiei se
transfera asupra sumei de bani

ii. la expirarea superficiei secundare, daca valoarea constructiei

este mai mare sau egala cu 0 atunci- daca proprietarul
constructiei cumpara terenul, ipoteca se extinde si asupra
terenului.
 -daca nu cumpara, ipoteca se
stramuta asupra materialelor.

b. cele constituite de nudul proprietar asupra terenului:

i. la expirarea superficiei principala cand proprietarul terenului

dobandeste si constructia, ipoteca nu asupra terenului nu se extinde asupra constructiei.

ii. la expirarea superficiei secundare, daca valoarea constructiei

este mai mare sau egala cu valoarea terenului: -daca proprietarul constructiei cumpara
terenul, ipoteca terenului se extinde asupra sumei

-daca nu cumpara, ipotecile asupra terenului

se extind asupra intregii superficiei.

2) Prin consolidare

In absenta vointei partilor, si ipotecile si dezmembramintele asupra constructiei se mentin pe

termenul initial al superficiei.

3) Prin pieirea constructiei

Superficia inceteaza numai daca partile au prevazut expres, in caz contrar pieirea constructiei
degradeaza superficia principala.

La nivel secundar, superficiarul poate reconstrui in forma si in limitele initiale.