ANALIZA COSTULUI UNUI OBIECT DE CONSTRUCŢIE

ÎN VARIANTE CONSTRUCTIVE

Stoian Marina, asist.drd.ing.

Universitatea Tehnică de Construcţii Bucureşti

Abstract
The present paper is intended to analyze the comparative costs regarding different constructive solutions for an
office building with basement, ground floor and four stories. The structure of the building was considered made of
reinforced concrete, steel and reinforced masonry. Different constructive solutions for the interior and exterior finish were
analyzed. The costs for the main construction works afferent to the considered constructive objective were compared
regarding materials, labor, equipment and transportation.

1. INTRODUCERE

Lucrarea are ca obiectiv prezentarea unei analize comparate a costurilor implicate în realizarea
unui obiect de construcţie, clădire de birouri S+P+4E, prin utilizarea mai multor variante constructive.
Costurile analizate sunt costuri directe (material, manoperă, utilaj, transport), care reflectă efortul
antreprenorului în realizarea construcţiei.
Cheltuielile în investiţiile din construcţii trebuie riguros stabilite, pentru că din momentul
concretizării lor în materiale, manoperă, utilaje, transport, ş.a.m.d, ele devin ireversibile. Astfel nu mai
este posibil a se reveni asupra lor in condiţii avantajoase. Erorile săvârşite sunt costisitoare şi implică
cheltuieli mari pentru remedieri, refaceri.

2. DATE GENERALE PRIVIND OBIECTUL DE CONSTRUCŢIE

Obiectul studiului de caz îl constituie o clădire de birouri S+P+4E realizată în mai multe variante
constructive :
- varianta 1 : structură de rezistenţă din beton armat ;
- varianta 2 : structură de rezistenţă metalică ;
- varianta 3 : structură de rezistenţă cu pereţi din zidărie portantă.
Clădirea are dimensiunile în plan (axe construcţie) 14.40mx28.80m iar înălţimea de nivel este de
3,50m.
Infrastructura pentru cele trei sisteme constructive este de tip cutie rigidă. Ea se dezvoltă pe
înăţimea subsolului şi este alcătuită din pereţi de beton armat, radier si placa subsolului de peste subsol.
 Structura de rezistenţă din beton armat (varianta 1) este alcătuită din pereţi structurali şi
cadre dispuse pe ambele direcţii ale construcţiei, legate între ele prin şaibe orizontale formate din
planşeele amplasate la diferite niveluri. Pentru planşee s-a ales soluţia de grinzi şi plăci de beton armat
monolit.
Structura de rezistenţă metalică (varianta 2) este alcatuită din cadre transversale şi
longitudinale, legate între ele prin şaibe orizontale formate de planşee amplasate la diferite niveluri.
Pentru planşee s-a ales soluţia cu placă de beton armat, cu o grosime de 10cm, turnată monolit pe o
reţea plană de grinzi metalice.
Structura de rezistenţă din zidărie înrămată (varianta 3)
Pereţii structurali din zidărie plină presată sunt amplasaţi pe două direcţii ortogonale în lungul
axelor principale ale construcţiei. Conlucrarea spaţială a pereţilor structurali este asigurată prin efectul
de şaibă al dalelor de planşeu. S-au prevăzut stâlpişori de beton armat la intersecţiile dintre pereţii
structurali şi la marginile golurilor de uşi şi ferestre practicate în pereţi.
Compartimentările interioare sunt realizate cu pereţi despărţitori din gips-carton. Aceşti
pereţi despărţitori autoportanţi, cu proprietăţi fono-absorbante, sunt o soluţie modernă şi foarte utilă
pentru partajarea unei încăperi în spaţii cu diferite utilizări.
Tavanul fals (suspendat) este executat cu un strat din plăci de gips-carton de 12.5mm grosime,
montat pe schelet metalic, având elemente de susţinere tije cu bucle.
Închiderea exterioară pentru structura din beton armat este realizată din cărămidă eficientă (cu
goluri), având grosimea de 25 cm grosime.
Confortul luminos este asigurat de suprafeţele vitrate cu tâmplărie de aluminiu şi cu geam
termopan. Uşile de acces în clădire sunt metalice, iar cele interioare sunt din lemn.
Tencuiala suprafeţelor elementelor din beton şi zidărie este realizată drişcuit cu mortar M 100-
T de 2 cm grosime. Ulterior pe aceste suprafeţe este aplicat manual gletul.
Elementele verticale ale structurii de rezistenţă metalică, şi anume contravântuirile şi stâlpii
sunt îmbrăcate cu panouri rigips cu rol estetic şi cu rol de protecţie împotriva incendiului .
Elementele de oţel trebuie să beneficieze de protecţie anticorozivă şi de protecţie contra
incediului. Livrarea elementelor metalice în formă prefabricată prevede inclusiv protecţia anticorozivă
a acestor elemente.
Zugrăvirea pereţilor se realizează cu vopseluri lavabile de interior.
În bucătărie şi toalete pereţii vor fi placaţi cu faianţă pe toată înălţimea încăperii.
Pentru pardoseala rece s-a adoptat soluţia cu mozaic turnat pe loc de 1.50cm grosime (cu
plăcuţe din marmură divers colorate) şi bordură cu mozaic marmură.
Pentru pardoseala caldă s-a ales parchet melaminat şi plinte din PVC.
Soluţia de terasă aleasă este terasa cu circulaţie intensă şi cu beton de pantă peste termoizolaţie.
Terasa este realizată din mai multe straturi, datorită necesităţii de a fi realizată izolarea hidrofugă,
termică, precum şi condiţii favorabile de comportare la vapori.
Sunt propuse două variante de realizare a faţadei pentru cele trei sisteme constructive.
 Prima variantă :
-pereţi sandwich (pentru structura de metal)
Pereţii sandwich se compun din doua table metalice profilate, galvanizate şi prevopsite pe
ambele părţi şi o componentă internă din vată minerală laminata incombustibilă. Aceste trei straturi
sunt lipite într-un singur element compact tip « sandwich ».
-soluţie clasică : termoizolaţie din polistiren expandat de 8cm grosime şi tencuială exterioară
aplicată pe perete de beton sau zidărie (pentru structura din beton şi structura din zidărie).
 A doua variantă : pereţi cortină (pentru toate cele trei sisteme constructive)
Pereţii cortină sunt o alegere modernă pentru faţadă, fiind realizaţi din profile de aluminiu, cu
geam securizant cu folie antiefracţie.
3. STUDIUL COMPARAT AL REZULTATELOR OBŢINUTE

Structura costului în pondere procentuală la nivelul principalelor lucrări

aferente clădirii din beton analizată

terasamente

9% 2% infrastructură
12%
14% structură
închideri şi compartimentări
3%
tâmplării
tencuieli interiaore
7% pardoseli
35%
5% finisaje interioare
3% 10%
terasa
finisaje ext

Fig. 1 Structura procentuală a costului pentru clădirea de birouri

cu structură din beton armat

Structura costului în pondere procentuală la nivelul principalelor lucrări

aferente clădirii din metal analizată

terasamente

3% infrastructură
11% 14%
10% structură

2% închideri şi compartimentări
tâmplării
tencuieli interiaore
8%
pardoseli
1% 38% finisaje interioare
10%
3% terasa
finisaje ext

Fig.2 Structura procentuală a costului pentru clădirea de birouri

cu structură metalică
 Structura costului în pondere procentuală la nivelul principalelor lucrări
aferente clădirii din zidărie analizată

terasamente

9% 2% infrastructură
13%
14% structură
închideri şi compartimentări
4%
tâmplării
tencuieli interiaore
6% pardoseli
34%
7% finisaje interioare
3% 8%
terasa
finisaje ext

Fig. 3 Structura procentuală a costului pentru clădirea de birouri

cu structură din zidărie înrămată

Terasamente
Pentru structura metalică fixarea stâlpilor în infrastructură cu ajutorul buloanelor de ancoraj
impune realizarea unor buli de 140x140cm la nivelul infrastructurii pentru înglobarea buloanelor de
ancoraj.
Axul acestor stâlpi coincide cu axul stâlpilor de la structură, prin urmare feţele exterioare ale
pereţilor bulbilor (feţele exterioare ale pereţilor subsolului) se vor găsi la 0.70m în exteriorul axelor
stâlpilor. Din acest motiv dimensiunile în plan mai mari ale subsolului pentru structura metalică conduc
la un volum mai mare al săpăturii şi la un cost mai mare al lucrărilor de terasamente în cazul acestei
variante constructive.

Infrastructura
Costul infrastructurii construcţiei cu structura metalică este mai ridicat decât costul
infrastructurii din beton, pentru că dimensiunile în plan ale subsolului sunt mai mari pentru structura
metalică. Dimensiunile bulbilor sunt de 1.40x1.40m pentru structura metalică , faţă de 0.70x0.70m
pentru structura din beton armat.
În cazul infrastructurii construcţiei din zidărie există pereţi în dreptul fiecărui ax. Pereţii mai
numeroşi conduc în cazul infrastructurii construcţiei din zidărie la un preţ mai ridicat în raport cu
infrastructura construcţiei din beton armat.

Structura
Costul mai ridicat al structurii metalice este dat în special de costul mai ridicat al oţelului în
raport cu betonul armat şi zidăria. Această variantă constructivă determină costurile cele mai reduse
legate de manoperă.
Datorită costurilor ridicate legate de montarea cofrajelor si confecţionarea armăturilor (pentru
plăci, grinzi şi pereţi din beton armat) structura din beton armat precede structura metalică din punct de
vedere a costului.
În cazul structurii de zidărie avem o dală de 16cm pentru care cofrarea şi montarea armăturilor
se realizează mai repede şi mai uşor decât cofrarea şi montarea armăturilor în cazul planşeului cu grinzi
secundare şi principale utilizat în cazul structurii din beton armat.
 În plus în cazul structurii de zidărie centurile din beton armat reazămă continuu pe pereţii din
zidărie, ceea ce uşurează semnificativ cofrarea acestora.

Închideri şi compartimentări
Structura metalică conferă cea mai mare flexibilitate a spaţiului construit, fiind urmată de
structura din beton armat şi structura din zidărie.
Astfel cantitatea necesară de pereţii despărţitori din gips-carton pentru structura metalică este
cea mai mare. Structura metalică are toţi pereţii interiori din gips carton, comparativ cu structura din
beton armat, unde din motive constructive unul dintre pereţii interiori este un perete structural din
beton armat.
La structura din zidărie, o mare parte din pereţii despărţitori sunt constituiţi de pereţii portanţi
din zidărie, întrucât acest tip de sistem structural nu oferă flexibilitate pentru spaţiul construit. Astfel
costul compartimentărilor interioare este cel mai mic pentru structura de zidărie, pe de o parte datorită
numărului redus de pereţi despărţitori din gips-carton, iar pe de altă parte datorită faptului că în cadrul
acestei activităţi nu sunt cuprinse lucrările de placare a elementelor metalice, aferente structurii
metalice şi nici lucrările de închidere exterioară cu zidărie, prezente la structura din beton armat. Pentru
structura din zidărie, închiderea exterioară face parte din structura de rezistenţă a acesteia, fiind luată în
calcul la analiza costului structurii de rezistenţă.
Pentru structura metalică apare necesitatea placării elementelor metalice, din punct de vedere
estetic dar şi ca o protecţie antifoc.

Tâmplării
Partiurile de arhitectură pentru cele trei sisteme structurale analizate au aceleaşi
compartimentări interioare, acelaşi număr de ferestre şi uşi.

Tencuieli interioare
Cel mai ridicat cost este pentru structura de zidărie, întrucât sunt cantităţi mari de tencuit. Apoi
urmează structura din beton cu manopera necesară gletuirii pereţilor interiori, iar pe ultimul loc
structura metalică cu manopera aferentă gletuirii pereţilor despărţitori, precum şi manopera necesară
realizării protecţiei contra incendiilor a elementelor metalice.
În cazul structurii metalice lucrarea de tencuit nu apare decât la subsol, pentru pereţii de beton
armat. Pentru cele trei sisteme structurale, suprafeţele pe care va fi montată faianţa nu este tencuită.
Costul tencuielilor, dacă se utilizează pentru închiderea exterioară pereţii cortină, nu se
modifică în cazul structurii de zidărie şi a structurii metalice. Diferenţa apare în cazul structurii din
beton armat, întrucât nemaiexistând închiderea exterioară din cărămidă plină presată, se reduce
cantitatea de tencuit şi gletuit aferentă acestei zidării.

Pardoseli
Costul pardoselii pentru structura metalică este mai ridicat decât pentru celelalte două sisteme
constructive, pe de o parte datorită suprafeţei în plan mai mare, din motive constructive iar pe de altă
parte datorită spaţiului generos pe care îl oferă structura metalică, fără pereţi de rezistenţă interiori care
sa reducă suprafaţa necesară realizării pardoselilor.
Pentru structura din zidărie, suprafeţele necesare realizării pardoseliilor sunt mai mici,
pardoseala fiind realizată din perete de zidărie, în perete de zidărie.

Finisaje interioare de suprafaţă (zugraveli şi placări)

Diferenţa de cost între cele trei sisteme constructive este dată de diferitele valori ale înălţimii
libere, rezultată din motive constructive.
 Diferenţa între finisajele interioare utilizând pereţii cotină şi fără pereţi cortină, apare doar în
cazul structurii din beton armat. Şi anume peretele de închidere exterioară din cărămidă eficientă nu
mai există în cazul folosirii soluţiei de închidere cu pereţi cortină, şi astfel suprafaţa de zugrăvit este
redusă.

Terasa
Costul realizării terasei pentru structura din beton şi zidărie este mai mare decât pentru cea
metalică. În cazul primelor două variante structurale se realizează un atic din zidărie de bca cu centură
şi stâlpişori. Pentru structura metalică aticul este realizat dintr-un cadru metalic, pe care este montat
peretele cortină sau pereţii sandwich.
Costul structurii de beton armat şi a structurii de zidărie este acelaşi, întrucât suprafaţa pe care
se realizează terasa este aceeaşi.
În cazul utilizării soluţiei de închidere exterioară cu pereţi cortină, modalitatea de realizare a
terasei, ramâne aceeaşi.

Finisaje exterioare (faţada)

Costurile necesare realizării faţadei structurii din beton armat şi a structurii din zidărie sunt
aceleaşi, deoarece clădirea are aceleaşi dimensiuni şi se utilizează aceeaşi soluţie de finisaj exterior.
Pentru structura metalică cheltuielile necesare procurării pereţilor sandwich sunt foarte ridicate,
faţă de celelalte structuri analizate. Avantajul este costul scăzut al manoperei. Pentru varianta de
închidere cu pereţi cortină, costul estimat realizării structurii de beton armat şi din zidărie este acelaşi,
pentru că dimensiunile clădirii sunt aceleaşi. Întrucât structura metalică are dimensiuni mai mari în
plan decât celelalte două sisteme structurale analizate, costul aferent acestei structuri va fi mai mare.

4. EVOLUŢIA COSTURILOR DIRECTE LA NIVELUL TRIM.II 2008 COMPARATIV CU

TRIM. I 2008

Analiza evoluţiei costurilor clădirii de birouri s-a realizat prin utilizarea indicilor de preţuri şi
tarife corespunzătoare trim.II 2008, calculaţi conform metodologiei INCERC de determinare a indicilor
de preţ utilizaţi la evaluarea lucrărilor de construcţii.

Trim. Ponderea cheltuielilor

Categorii Indice de
Nr. I/2008 în total cheltuieli directe Total
de creştere
crt. Trim.
lucrări materiale manopera utilaj transport a preţului
II/2008
Trim.
60.27% 18.12% 16.99% 4.63% 100.00%
I/2008
C-ţie la
1 Indice 1.076 1.060 1.056 1.050
roşu
Trim.
64.85% 19.21% 17.94% 4.86% 106.86%
II/2008 1.069

Trim.
59.15% 35.40% 3.97% 1.48% 100.00%
I/2008
2 Finisaje Indice 1.076 1.06 1.056 1.05
Trim.
63.65% 37.52% 4.19% 1.55% 106.92%
II/2008 1.069
Fig. 4 Evoluţia costurilor Trim I – Trim.II/2008 pentru clădirea de birouri
cu structură din beton armat
 Trim. Ponderea cheltuielilor
Categorii Indice de
Nr. I/2008 în total cheltuieli directe
de creştere
crt. Trim. Total
lucrări materiale manopera utilaj transport a preţului
II/2008
Trim.
76.11% 9.24% 11.51% 3.14% 100.00%
C-ţie la I/2008
1 roşu Indice 1.076 1.06 1.056 1.05
Trim.
81.89% 9.79% 12.15% 3.30% 107.14%
II/2008 1.071

Trim.
74.56% 22.21% 3.04% 0.19% 100.00%
I/2008
2 Finisaje Indice 1.076 1.06 1.056 1.05
Trim.
80.23% 23.54% 3.21% 0.20% 107.18%
II/2008 1.072
Fig. 5 Evoluţia costurilor Trim I – Trim.II/2008 pentru clădirea de birouri
cu structură metalică

Trim. Ponderea cheltuielilor

Categorii Indice de
Nr. I/2008 în total cheltuieli directe
de creştere
crt. Trim. Total
lucrări materiale manopera utilaj transport a preţului
II/2008
Trim.
C-ţie la 61.11% 16.50% 17.85% 4.54% 100.00%
I/2008
roşu
1 Indice 1.076 1.06 1.056 1.05
Trim.
65.75% 17.49% 18.85% 4.77% 106.86%
II/2008 1.069

Trim.
55.55% 38.80% 4.08% 1.57% 100.00%
Finisaje I/2008
2 Indice 1.076 1.06 1.056 1.05
Trim.
59.77% 41.13% 4.31% 1.65% 106.86%
II/2008 1.069
Fig. 6 Evoluţia costurilor Trim I – Trim.II/2008 pentru clădirea de birouri
cu structură din zidărie înrămată

5. CONCLUZII

Prin analiza celor trei sisteme constructive se observă că structura metalică are costul cel mai
ridicat. Acest cost este dat, în special, de costul ridicat al materialului (oţel) şi costul ridicat al
materialelor de protecţie la foc. Volumul cel mai mare de manoperă pe şantier se constată în cazul
structurii din beton armat, iar volumul cel mai redus în cazul structurii metalice.
 Înglobarea de cantităţi mari de materiale de pus în operă şi de transportat, precum şi procese
tehnologice umede pentru structura din zidărie şi beton armat, determină un volum mare de manoperă
şi un cost mai ridicat pentru utilaje şi transport. Volumul cel mai mare de manoperă pe şantier se
constată în cazul structurii din zidărie, fiind urmat de cel al structurii din beton armat, iar cel mai redus
volum de manoperă în cazul structurii metalice.
Pentru o clădire de birouri este necesară flexibilitatea spaţiului interior. O clădire de birouri
implică activităţi cu un număr mare de persoane. Este util ca spaţiul interior să poată fi organizat şi
reorganizat în timp, în diferite unităţi prin elemente de compartimentare nestructurale, potrivite
procesului funcţional respectiv. În acest sens structura metalică conferă cea mai mare flexibilitate a
spaţiului construit, fiind urmată de structura din beton armat şi structura din zidărie.
În urma analizei diferitelor variante propuse de realizare a faţadei pentru cele trei sisteme
constructive s-a constatat că prin utilizarea soluţiilor moderne costul este mărit considerabil.
Pereţii-cortină sunt o soluţie eficientă pentru o faţadă modernă, asigurând izolaţie fonică,
termică, un aspect estetic plăcut, rezistenţă în timp, întreţinere uşoară. Deasemenea închiderea cu
pereţii sandwich oferă construcţiei izolaţie termică bună, rezistenţă la apă şi vapori de apă, rezistenţă la
bacterii şi microorganisme, o prezentare plăcută şi o rezistenţă în timp menită să înlăture intervenţiile
periodice de renovare.
Toate aceste avantaje implică un cost mult mai ridicat, decât utilizând o închidere exterioară şi
finisaje exterioare în soluţii convenţionale. Totuşi costul manoperei, a utilajelor utilizate şi a
transportului materialelor este scăzut.

Bibliografie

[1] Stoian M. - « Eficienţa economică a firmei », activitate doctorat: referat III, Universitatea Tehnică de Construcţii
Bucureşti, Facultatea de Construcţii Civile, Industriale şi Agricole, noiembrie 2007 ;
[2] INCERC- Contract 310/2007, Servicii de elaborare a reglementărilor tehnice/activităţi specifice de reglementare în
domeniul construcţiilor – lot 1, « Evoluţia costurilor în construcţii de locuit colective realizate prin intervenţia statului»,
septembrie 2008.