Plan:

1.Introducere …………………………………………………….. 2
2.Drepturi reale…………………………………………………… 4
3.Ipoteca ……………………………………………………………6
 Noțiunea…………………………………………………6
 Obiectul Ipotecii………………………………………..11
 Subiecții Ipotecii………………………………………..12
 Contractual de Ipotecă…………………………………14
 Procedura de înregistrare a ipotecii……………………………….16
4.Arenda terenurilor…………………………………………………………………….21
 Noțiunea…………………………………………………………………………21
 Subiecții arendei……………………………………………………………..22
 Contractual de arendă…………………………………………………….23
 Termenele arendei………………………………………………………….24
5.Concluzii………………………………………………………………………………………30
6.Bibliografie…………………………………………………………………………………..31

1
  Introducere
Secretul afacerilor este să ţii ceva
ce nu mai cunoaşte nimeni.
Aristotel Onassis.

„ Tră i m d i n c e î n c e m a i m u l t c o n t r a c t u a l ” s p u n e a î n c ă
î n 1 9 3 7 L . J o s s e r a n d u n m a re c iv i l i s t f r a n c e z . A l e g a ţ i a
e s t e va l a b i l ă c u a t î t m a i m u l t a s t ă z i , c î nd a s i s t ă m l a o
ex p a n s i u n e a fe n o m e n u l u i c o n t r a c t u a l .

S i g u r c ă î n t r - o s o c i e t a te d e d re p t ex i s t ă o b az ă
l e g i s l a t ivă m e n i t ă s ă d i r i j e z e ra p o r t u r i l e s o c i a l e
a p ă r u te î n t re p e r s o n a e , p r i n u r m a re , î n a c e a s t ă l u c ra re
e s t e p re z e n t a t u n s t u d i o c o m p l ex c u p r iv i re l a
d re p t u r i l e re a l e a c c e s o r i i , a n u m e i p o te c a ș i a re n d a
te re n u r i l o r.

D u p a c u m s t i m î n c ă d i n i s to r i e a u ex i s t a t m u l te l i t i g i i
c u p r iv i re l a p ă m i n t , d e o a re c e i n t re c u t , c a d e a l t fe l ș i
î n p re z e n t , p ă m î n t u l c o n s t i t u i a u n e l e m e n t a l b o g ă ț i e i ,
p r i n u r m a re c e l c e d e ț i n e a p a m i n t s e p l a s a p e o t re a p t a
a s o c i e t a ț i i m a i î n a l t ă ș i ave a m a i m u l te b e n e f i c i i . U n
ro l d e s e b i t î i reve n e a u d re p t u r i l o r re a l e a c e s o r i i a d i c a
a a re n d e i ș i b i n e î n ț e l e s i p o te c i i .

S c o p u l p r i n c i p a l a l l u c ră r i i d e f a ţ ă e s t e d e a
re p re z e n t a î n to a t ă c o m p l ex i t a te a s a d a te c u pr iv i re l a
i p o te c ă ș i a re n d ă , p rez e n t a re a u n e i s i n te z e c î t ş i a
a n a l i z e i ra ţ i o n a l e a s u p ra s u b i e c t u l u i re s p e c t ive , ș i
b i n e î n ț e l e s v o i pr e z e n t a d a t e c u p r i v i r e l a c o n t r a c t u a l d e
i p o t e c ă ș i a re n d ă .

L u c ra re a m e a va c o n ț i n e 3 c a p i t o l e :
 Drepturi reale
 Ipoteca
 Arenda

2
 Lucrarea respectivă am început-o cu drepturile reale din motiv ca
este necesar, inițial de știun noțiuni generale cu privire la drepturile
reale, drepturi din care fac parte ipoteca și arenda.

În al doilea capitol m-am referit la date cu privire la Ipotecă , și

anume noțiunea, temeiurile apariției ipotecii, obiectul ipotecii, efectele
ipotecii, încetarea ipotecii.

În al treilea capitol am prezentat date cu privire la Arendă , anume:

noțiunea, obiectul, subiecții, efectele, contractual de arendă, încetarea

arendei.

3
  Drepturi reale
Drepturile subiectelor raportului de drept , funcție de conținut ,
pot if patrimoniale(care au un continut economic) și
nepatrimoniale.
Drepturile reale sînt drepturi subiective patrimoniale, care
confera titularului lor determinat posibilitatea esercitarii directe și
nemijlocite a prerogatielor prevazute de lege, fărăa fi necesară
intervenția altui subiect de drept . Mai mult decîatît , orice altă
persoană are obligația , de a se abține de la orice acțiune care ar
aduce atingere exercițiului liber și deplin al acestor drepturi.
Drepturile reale se disting prin următoarele trăsaturi:
 Din punct de vedere al subiectelor , dreptul real presupune
existența unui subiect activ determinat și unui subiect pasiv
nedeterminat;
 Din punct dde vedere al conținutului și al naturii obligațiilor
corelative,dreptului real îi corespunde obligația generală și
negativă dde a nu face nimic de natură să aducă atingere
exercițiului liber și deplin al acestui drept.
 Drepturile reale dau naștere la două aspecte speciale: dreptul de
urmărire și dreptul de preferință.
 Dreptul real poate avea ca obiect numai lucruri determinate ;
 Drepturile reale sînt absolute, opozabile tuturor;1
Literatura de specialitate clasifică drepturile reale , în principale
după două criterii:ținînd seam ade natura bunurilor ce constituie
obiectul lor și după independență, de sine stătătoare.2

1
Mihai Cotorobai ‚Dretul Funciar’ ,pag.23
2
Iosif R. Urs ‚Drept civil’

4
 După natura bunurilor care poartă drepturile reale acestea pot fi:
imobiliare(avîmd ca obiect bunuri imobile ) și mobiliare (care au
ca obiect bunuri mobile).3
Conform criteriului daca au sau nu o existență independentă,
deosebim:drepturi reale principale, drepturi reale accesorii .

Principale sînt acele drepruri sînt acele drepturireale care au o

existență independentă de sine tătător în raport cu alte drepturi
reale sau de creanță.
Cea mai importantă drept real este dreptul de proprieteate, ce
constituie izvorul necesar și temeiul nașterii și existenței tuturor
celorlalte drepturi reale.
Din categoria depturilor principale fac parte :dreptul de proprietate
e.t.c.4
Accesorii sînt acele drepturi reale care se constituie pentru a
insoți și garanta alte drepturi reale,fără a avea independență.
Stingerea dreptului principal are ca efect automat și stingerea
dreptului accesoriu.
Așadar, drepturile reale accesorii nu sînt independente , ele urmînd,
de regulă, soarta dreptului principal.
Sistemul drepturilor reaale esre alcătuit dint-un număr stabilit de
drepturi reale principale, situate într-o anumită ordine, și din
drepturi reale accesorii.
Din categoria drepturilor accesorii fac parte gajul, ipoteca e.t.c.5

3
Mihai Cotorobai ‚Dretul Funciar’
4
Angelina Tălă,buță ‚dreptul civil partea generală’
5
Angelina Tălă,buță ‚dreptul civil partea generală’

5
  Ipoteca
 Noțiunea
Conform legii cu privire la ipoteca distingem noțiune, prin
urmare ipotecă – drept real în al cărui temei creditorul are dreptul
să ceară satisfacerea creanţelor sale, cu preferinţă faţă de ceilalţi
creditori, inclusiv statul, din valoarea bunurilor imobile depuse în
ipotecă, în cazul în care debitorul omite să execute obligaţiile
garantate cu ipotecă; 6
Așadar ipoteca este o garanție reală imobiliarăcare nu
presupune deposedarea celui care o constituie.
Sediul materiei este, în principal Codul Civil ,respectiv Legea
cu privire la Ipotecă.7
Ipoteca este reglementată de Constituţia Republicii Moldova,
Codul civil, prezenta lege, alte acte normative, precum şi de
tratatele internaţionale la care Republica Moldova este parte
deasemeni
ipoteca este reglementata de prevederile generale cu privire la gaj,
dacă prezenta lege nu prevede altfel.
Dacă tratatul internaţional la care Republica Moldova este parte
stabileşte alte prevederi decît cele prevăzute de prezenta lege, se
aplică normele tratatului internaţional.8
Ipoteca se instituie în vederea garantării executării obligaţiei
şi reprezintă un raport de drept accesoriu faţă de obligaţia
garantată, fiind condiţionată în timp de durata acesteia, dacă
legea sau contractul de ipotecă nu prevede altfel.

6
Legea cu privire la Ipotecă
7
Iosif R. Urs Drept civil, Drepturi reale.
8
Legea cu privire la Ipotecă

6
 Valabilitatea ipotecii depinde de valabilitatea obligaţiei
garantate cu ipotecă.
Poate fi garantată cu ipotecă executarea obligaţiilor ce
rezultă din contractul de credit, contractul de împrumut sau alte
obligaţii.
Norme privind ipoteca se aplică obligaţiilor ce rezultă din
contractele de credit sau împrumut, indiferent de scopul şi
destinaţia acestora.
Pot fi garantate cu ipotecă una sau mai multe obligaţii.
Obligaţia garantată poate fi prezentă sau viitoare, inclusiv
condiţionată.
În cazul garantării obligaţiilor viitoare, părţile vor conveni
expres în contractul de ipotecă privind faptul că ipoteca instituită
va garanta aceluiaşi creditor ipotecar executarea oricărei obligaţii
viitoare.
Ipoteca instituită pentru garantarea rambursării unei sume
de bani este valabilă chiar dacă aceasta urmează a fi eliberată în
viitor, sau eliberarea banilor este efectuată în tranşe.
Ipoteca se extinde şi asupra achitării dobînzilor,
comisioanelor, penalităţilor, amenzilor, reparării prejudiciului
cauzat, compensării cheltuielilor de judecată şi altor cheltuieli de
executare a dreptului de ipotecă, dacă părţile nu au convenit
altfel.9
Doctrina romanească oferă două tipuri de ipotecă :ipoteca
legală și convențională.
Ipoteca legală este aceea care ia nestere în virtutea unei
dispoziții speciale a legii.
9
Legea cu privire la Ipotecă

7
 Ipoteca convențională este acea care ia naștere din
convenția părților, cu formele prescrise de lege.10
Doctrina romanească deasemeni diferențiază ipoteca in
legală și contractuală.
Conform legii cu privire la Ipotecă temeiurile apariției
ipotecii sunt:
a) creanţele statului pentru sumele datorate conform
legislaţiei fiscale;
b) creanţele rezultate din hotărîre judecătoreasca, precum
este stabilit de legislaţie;
Ipoteca legală este instituită prin înregistrarea în Registrul
bunurilor imobile a unui aviz, în care se indică bunul imobil care
face obiectul ipotecii, temeiul şi mărimea creanţei.
La avizul depus pentru înregistrare se vor anexa dovada
aducerii la cunoştinţa debitorului ipotecar a avizului, precum şi
hotărîrea instanţei de judecată sau actul ce confirmă creanţele
statului faţă de debitorul ipotecar apărute în baza legislaţiei
fiscale.
Creditorul ipotecar care a înregistrat ipoteca legală are
dreptul de a urmări bunul imobil ipotecat în condiţiile stabilite de
prezenta lege.
Prioritatea ipotecii legale este determinată conform
regulilor generale privind prioritatea ipotecii. 11

Ipoteca produce efecte față de debitor, față de creditor și

față de terții dobînditori ai imobilului.

10
Iosif R. Urs ‚Dreptul civil, Drepturi reale.
11
Legea cu privire la Ipotecă

8
  Față de debitor
Debitorul păstrează în posesie bunul ipotecat, culegîndu-i fructele.
În principiu, el poate înstrăina imobilul grevat de această ipotecă,
însă cumparătorul va dobîndi bunul afectat de sarcini cu condiția
ca sarcinile să fi fost înscrise în registrele aflate la notariat
 Față de creditor
Creditorul ipotecar, beneficiind de un drept real accesoriu și în
același timp de o garanție a executării obligațiilorde către debitor,
va putea invoca dreptul de urmărire a bunului ipotecat și de
dreptul de preferință față de ceilalți, avîmdu-se în vederea
rangului ipotecii pe care a constituit-o.
 Față de terții dobînditori ai bunului ipotecat.
În situația în care creditorul urmăreste bunul aflat în posesia
terțului dobînditor acesta din urmă are următoarele posibilitîți:
 Să opună creditorului excepțiile referitoare la: nulitatea inscripției,
exepția de garanție pentru evicțiune e.t.c.

 Să plătească datoriile și sarcinile ipotecare pîna la concurența

prețului imobilui ipotecat.
 Să plătească creditorului datoria în locul debitorului, subrogîndu-
se apoi în drepturile creditorului putînd sa-l urmărească pe
creditor.
 Să lase imobilul ipotecat în mina creditorului, situație în care
declarația trebuie facută în fața instanței depunîndu-se un
exemplu din acesta la grefa instanței.
 Să se lase urmărit silit de crelitor.12

12
Iosif R. Urs’drept civil, drepturi reale.

9
  Obiectul ipotecii
Obiectul ipotecii poate fi unul sau mai multe bunuri imobile
ce pot fi individualizate prin numere cadastrale separate.
Obiectul ipotecii este determinat prin numirea bunului,
indicarea numărului cadastral, locul aflării, precum şi descrierea
bunului, suficientă pentru identificarea acestuia.
Pot fi obiect al ipotecii doar bunurile imobile aflate în
circuitul civil, deţinute cu drept de proprietate sau aflate în
gestiune economică ori administrare fiduciară, înregistrate în
Registrul bunurilor imobile.
Ipoteca se extinde asupra îmbunătăţirilor, ameliorărilor şi
accesoriilor bunului imobil ipotecat, asupra oricărui bun imobil
care se uneşte prin accesiune cu bunul imobil ipotecat, precum şi
asupra bunurilor noi care rezultă din transformarea bunului imobil
ipotecat, dacă altfel nu este prevăzut de contract.
Ipoteca nu se extinde asupra fructelor bunului ipotecat,
dacă altceva nu este prevăzut de contractul de ipotecă.
Prin contract poate fi prevăzută extinderea ipotecii asupra
bunurilor imobile dobîndite sau construite în viitor, in
conformitate cu legislaţia în vigoare. 13

Ipoteca este indivizibilă şi subzistă integral asupra tuturor

bunurilor imobile ipotecate, asupra fiecăruia dintre ele şi asupra
tuturor părţilor lor, chiar dacă imobilul ipotecat sau obligaţia
garantată cu ipotecă este divizibilă.

13
Legea cu privire la ipotecă

10
 Nu pot fi obiecte separate ale ipotecii bunurile imobile,
care, conform legislaţiei, nu pot fi înstrăinate separat. Nu poate fi
obiect al ipotecii o parte a bunului indivizibil.
Bunul imobil ipotecat rămîne în proprietatea debitorului
ipotecar. Contractul de ipotecă poate prevedea folosirea
obiectului ipotecii de către creditorul ipotecar. In cazul în care
dreptul asupra bunului ipotecat este afectat de modalităţi sau
este susceptibil de nulitate, acesta va genera o ipotecă, la fel,
afectată de modalităţi sau condiţii de nulitate.
Riscul pieirii sau deteriorării fortuite a obiectului ipotecii este
suportat de către debitorul ipotecar, dacă altfel nu este prevăzut
de contractul de ipoteca.

Valoarea de piaţă şi de înlocuire a obiectului ipotecii trebuie

să fie stabilită prin raportul de evaluare întocmit de către un
evaluator, în conformitate cu legislaţia cu privire la activitatea de
evaluare.
 Subiecții ipotecii
Bineînțeles daca discutăm despre ipoteca este necesar de
remarcat subiecții ipotecii care conform legii cu privire la ipoteca
sunt:
Poate fi creditor ipotecar orice persoană fizică sau persoană
juridică. În cazul în care calitatea de creditor ipotecar este
cumulată de două sau mai multe persoane, în baza aceluiaşi
contract de ipotecă, acestea vor avea acelaşi grad de prioritate,
dacă altfel nu este prevăzut de contractul de ipotecă.

11
 Este debitor ipotecar orice persoană fizică sau persoană
juridică cu drept de proprietate asupra imobilului asupra căruia
este instituită ipoteca, precum şi posesorul care are dreptul de a
înstrăina acest bun.
Poate fi debitor ipotecar atît debitorul, cît şi garantul
ipotecar. În cazul în care executarea obligaţiei de către debitor
este garantată prin ipotecă de către garantul ipotecar, acesta are
calitatea de debitor ipotecar.
Debitorul şi garantul ipotecar, în calitatea lor de debitor
ipotecar, pot conveni asupra condiţiilor de garantare a executării
obligaţiilor debitorului de către garantul ipotecar, precum şi
asupra obligaţiilor debitorului faţă de garantul ipotecar în cazul
executării dreptului de ipotecă de către creditorul ipotecar. Lipsa
unui asemenea acord scris nu influenţează valabilitatea ipotecii.
Dacă debitorul nu execută sau execută, în mod
necorespunzător, obligaţiile garantate cu ipotecă, creditorul
ipotecar are dreptul la satisfacerea creanţelor ipotecare din contul
bunului imobil ipotecat de garantul ipotecar.
Garantul ipotecar nu poate opune creanţele sale faţă de
debitor satisfacerii creanţelor creditorului ipotecar din contul
bunului imobil ipotecat.
În cazul în care creanţele creditorului ipotecar sînt satisfăcute
de către garantul ipotecar, inclusiv din contul bunului imobil
ipotecat, acesta obţine dreptul de creditor al obligaţiilor
debitorului. După ce garantul ipotecar execută obligaţia
debitorului, primul are dreptul să solicite de la creditorul ipotecar
dovada executării obligaţiei în condiţiile stabilite de lege.14
14
Legea cu privire la Ipotecă

12
 Este necesar de remarcat condițiile de apariție a ipotecii
care sunt: (1) Dacă dreptul de dispoziţie asupra unui bun imobil
necesită acordul unui terţ, acest acord este necesar şi pentru
instituirea ipotecii asupra bunului imobil respectiv.
Bunul imobil aflat în proprietate comună poate fi ipotecat doar
cu acordul tuturor coproprietarilor, fiecare din coproprietari
devenind în acest caz codebitor ipotecar.
Unul dintre coproprietari poate ipoteca cota sa din bunul
proprietate comuna pe cote parţi fără acordul celorlalţi
coproprietari daca contractul între coproprietari nu prevede altfel.
Cota parte din spaţiile comune (teren, acoperiş, scări, subsol,
alte obiecte destinate deservirii bunului imobil), deţinute cu drept
de proprietate comună, aferentă încăperii izolate este ipotecată
împreună cu încăperea respectivă, fără acordul celorlalţi
coproprietari ai spaţiilor comune.
Imobilul aflat în proprietatea persoanelor fizice cu
capacitate de exerciţiu restrînsă sau a minorilor poate fi ipotecat
cu respectarea condiţiilor necesare pentru înstrăinare.
In cazul în care la momentul instituirii ipotecii există
drepturi ale terţelor asupra bunului imobil respectiv, debitorul
ipotecar este obligat să notifice în scris despre acest fapt
creditorul ipotecar. În caz contrar, creditorul ipotecar are dreptul
de a cere debitorului executarea anticipată a obligaţiei garantate
cu ipotecă sau modificarea condiţiilor contractului de ipotecă şi
repararea prejudiciului cauzat.15
 Contractual de Ipotecă

15
Legea cu privire l Ipotecă

13
 Bineînțeles este necesar de remarcat despre cotractul de Ipotecă
deoarece este un moment esențial în discutarea acestei teme si
anume ma voi referi la:
1. Forma şi conţinutul contractului de ipotecă
2. Modificarea şi completarea contractului de ipotecă
Contractul de ipotecă trebuie să fie întocmit în formă scrisă,
autentificată notarial.
Ipoteca trebuie să fie înregistrată în Registru bunurilor imobile,
conform legislaţiei privind cadastrul bunurilor imobile.
Contractul de ipotecă trebuie să conţină următoarele clauze
esenţiale:
a) atributele de identificare a creditorului ipotecar şi a debitorului
ipotecar, şi, după caz, a debitorului (numele sau denumirea,
domiciliul sau sediul etc.);
b) acordul expres al debitorului ipotecar de a institui ipoteca în
favoarea creditorului ipotecar;
c) determinarea obiectului ipotecii;
d) natura obligaţiei garantate cu ipotecă, astfel cum a fost
determinată între părţi;
e) valoarea de piaţă şi de înlocuire a bunului ipotecat, stabilite în
raportul de evaluare;
f) valoarea de bază a creanţei garantate şi modul de determinare a
sumelor adiţionale garantate prin ipotecă.
Părţile pot include şi alte clauze din contractul de ipotecă.
Este nulă clauza contractului de ipotecă privind trecerea
dreptului de proprietate asupra obiectului ipotecii către creditorul

14
 ipotecar, în cazul neexecutării sau executării necorespunzătoare a
obligaţilor de către debitor.
Prevederile privind ipoteca pot fi incluse în contractul din care
apare obligaţia a cărei executare este garantată cu ipotecă. În
acest caz, contractul din care se nasc obligaţiile debitorului va fi
întocmit în forma cerută pentru contractul de ipotecă şi va
include clauzele esenţiale ale acestuia.
Orice modificare sau completare a clauzelor contractului de
ipotecă este efectuată în formă autentică.
În cazul în care modificarea contractului de ipotecă conduce la
modificarea datelor înregistrate în Registrul bunurilor imobile,
modificările respective trebuie înregistrate conform procedurii
stabilite pentru înregistrarea contractului de ipotecă.16
Ipoteca este supusă obligației de publicitate prevăzută de
lege .Publicitatea ceste în primul rînd o condiție de opozabilitate
față de terți, și constă în înscriscrierea ipotecii in registrul special
sau cartea funciară de la notariat în a carui rază teritorială se află
imobilul. În al doilea rînd publicitatea determină rangul de
preferință al ipotecii.Ipotecile înscrise în aceeși zi au același rang.
Importanța rangului constă în faptul că între doi creditori
ipotecari cu ran gdiferit va avea prioritate acel creditor care a
înregistrat primul ipoteca.17

 Procedura de înregistrare a ipotecii

Cererea, depusă la oficiul cadastral teritorial de către
creditorul ipotecar, debitorul ipotecar sau un reprezentant

16
Legea cu privire la Ipotecă
17
Iosif R. Urs ‚Drept civil, Drepturi reale’

15
împuternicit serveşte ca temei pentru înregistrarea ipotecii. Data
autentică a înregistrării ipotecii este considerată data primirii
cererii de înregistrare a ipotecii, cu respectarea procedurilor
stabilite de legislaţia în vigoare.
La cererea de înregistrare a ipotecii vor fi anexate:
contractul de ipotecă autentificat notarial sau a actului ce
serveşte drept temei pentru apariţia dreptului de ipotecă a
creditorului ipotecar asupra bunului imobil;
documentul ce atestă achitarea taxei pentru înregistrare;
documentul ce atesta împuternicirile reprezentantului, dacă
este cazul;
alte documente necesare pentru înregistrarea ipotecii,
specificate în legislaţie.
Înregistrarea ipotecii poate fi respinsă în cazurile stabilite
de legislaţie cu privire la înregistrarea drepturilor asupra bunurilor
imobile.
În cazul depunerii cererii de înregistrare a ipotecii asupra
unui bun imobil, cu privire la care au fost înregistrate grevări sau
interdicţii, înregistrarea ipotecii se suspendă pînă la radierea
informaţiei despre interdicţii sau grevări.
Refuzul motivat de a înregistra drepturile asupra bunului
imobil care este obiect al ipotecii trebuie să fie adresat persoanei
care a depus cererea de înregistrare în termenul stabilit pentru
înregistrarea acestora.
Înregistrarea ipotecii are loc prin efectuarea înscrierii
corespunzătoare în Registrul bunurilor imobile, conform legislaţiei
în vigoare. Registratorul va aplica parafa de înregistrare a

16
 drepturilor înscrise în registrul bunurilor imobile pe exemplarele
contractului de ipotecă, sau dacă este cazul, pe actul ce serveşte
drept temei pentru apariţia dreptului de ipotecă a creditorului
ipotecar.
Cheltuielile legate de înregistrarea ipotecii, precum şi cele
legate de modificarea sau completarea acesteia, sînt suportate de
debitorul ipotecar, cu excepţia cazurilor cînd contractul de ipotecă
prevede altfel.18
Ipoteca este valabilă din data înregistrării în Registrul
bunurilor imobile.
Informaţia cu privire la ipoteca înregistrată în Registrul
bunurilor imobile se prezumă legală şi veridică.
Ipoteca este opozabilă terţilor din momentul înregistrării
ipotecii în Registrul bunurilor imobile.
Procedura de eliberare a informaţiei din Registrul bunurilor
imobile, informaţia care nu este publică, precum şi
responsabilitatea lucrătorilor organelor cadastrale pentru
neexecutarea obligaţiilor ce le revin, sînt reglementate de
legislaţia cu privire la cadastrul bunurilor imobile.

Folosirea obiectului ipotecii

Debitorul ipotecar sau terţul care acţionează în numele
acestuia este în drept să folosească şi să exploateze obiectul
ipotecii, cu excepţia cazului în care contractul de ipotecă prevede
altfel.
Bunul ipotecat nu poate fi transmis de către debitorul
ipotecar în folosinţă gratuită sau oneroasă, fără acordul scris al
18
Legea cu prirvire la Ipotecă

17
creditorului ipotecar, cu excepţia cazului în care contractul de
ipotecă prevede altfel.
Debitorul ipotecar culege fructele bunului imobil ipotecat,
pînă la iniţierea executării dreptului de ipotecă.
Păstrarea, întreţinerea şi reparaţia obiectului ipotecii
În cazul in care contractul de ipotecă nu prevede altfel,
debitorul ipotecar este obligat să păstreze bunul ipotecat, să-l
întreţină, să nu-l distrugă, să nu-l deterioreze, precum şi să nu-i
diminueze valoarea în oricare alt mod, decît numai în limita uzurii
normale a acestuia.
În cazul în care contractul de ipotecă nu prevede altfel,
debitorul ipotecar este obligat să suporte toate cheltuielile de
întreţinere a obiectului ipotecii, inclusiv cele de protecţie a
obiectului ipotecii împotriva prejudicierii de către terţi.
În caz de pericol de pieire sau deteriorare a bunului
ipotecat, precum şi în alte cazuri care pot afecta drepturile
creditorului ipotecar în virtutea contractului de ipotecă, debitorul
ipotecar este obligat să informeze imediat creditorul ipotecar
despre aceste circumstanţe.
Schimbarea destinaţiei, resistematizarea, construirea de
dependinţe, precum şi demolarea, inclusiv parţială a obiectului
ipotecii este permisă doar cu acordul scris al creditorului ipotecar.
Debitorul ipotecar este obligat să asigure obiectul ipotecii,
în beneficiul creditorului ipotecar, la valoarea de înlocuire,
împotriva tuturor riscurilor de pieire sau deteriorare fortuită.
Creditorul ipotecar poate asigura bunul ipotecat pe cheltuiala

18
debitorului ipotecar, dacă bunul nu a fost asigurat de debitorul
ipotecar.
Dacă despăgubirile plătite de asigurător creditorului
ipotecar depăşesc soldul creanţelor creditorului ipotecar faţă de
debitorul ipotecar, primul va restitui diferenţa debitorului ipotecar
sau succesorilor lui.
Contractul de ipotecă poate stabili obligaţia de asigurare a
vieţii debitorului, pînă la valoarea soldului restant, pe toată durata
termenului contractului de ipotecă.
Asigurarea va fi efectuată la una din companiile de
asigurare convenită cu creditorul ipotecar. Creditorul ipotecar nu
poate impune un anumit asigurător.
În cazul ipotecii ulterioare, asigurarea bunului ipotecat nu
este obligatorie, dacă bunul ipotecat a fost asigurat în cadrul
ipotecii anterioare.
Apărarea obiectului ipotecii în cazul pretenţiilor terţelor
În cazul pretenţiilor de revendicare, grevare, recunoaştere a
dreptului de proprietate sau altor drepturi asupra obiectului
ipotecii, înaintate debitorului ipotecar de către terţi debitorul
ipotecar este obligat să exercite toate măsurile legale de apărare
a drepturilor sale legitime.
Dacă debitorul ipotecar nu exercită, sau exercită, în mod
necorespunzător, apărarea drepturilor sale, inclusiv încheie
tranzacţie de împăcare, creditorul ipotecar are dreptul să exercite
toate măsurile legitime de apărare în numele şi în contul
debitorului ipotecar, chiar şi în lipsa împuternicirilor exprese din
partea ultimului. Debitorul ipotecar va compensa toate cheltuielile

19
 creditorului ipotecar, dacă nu va demonstra că acestea au fost
nejustificate sau nerezonabile.
Transmiterea drepturilor asupra obiectului ipotecii
Debitorul ipotecar nu are dreptul să dispună de
proprietatea ipotecată fără acordul scris al creditorului ipotecar.
Actul juridic prin care este transmis dreptul de proprietate
asupra bunului imobil ipotecat, fără consimţămîntul scris al
creditorului ipotecar, este nul.
Transmiterea în folosinţă a bunului imobil ipotecat fără
consimţămîntul scris al creditorului ipotecar este nulă.
Excepţie de la regula stabilită la alin.(1), sînt cazurile în care
proprietatea ipotecată este lăsată prin testament. Este nulă clauza
care limitează dreptul debitorului ipotecar de a lăsa prin
testament bunul imobil ipotecat.
În cazul transmiterii, inclusiv a înstrăinării bunului imobil
ipotecat către terţi, ipoteca subzistă, cu excepţia cazurilor cînd
creditorul ipotecar consimte în scris asupra încetării ipotecii. 19
Fiind un drept accesoriu, ipoteca se va stinge odată cu
stingerea raportului juridic obligațional care a fost garantat.
Ipoteca se poate stinge și pe cale principală în următoarele
situații:
 Renunțarea creditorului la plată, purga obținută de dobînditorul
imobilului;
 Prescripția
 Anularea actului constitutiv al ipotecii ;
 Rieirea imobilului.20

19
Legea cu privire la Ipotecă
20
Iosif R. Urs ‚Dreptul civl, drepturi reale

20
 La încetarea ipotecii, înscrierea privind ipoteca va fi radiată din
Registrul bunurilor imobile, în conformitate cu legislaţia în vigoare.
Cererea de radiere a ipotecii din Registrul bunurilor imobile
poate fi depusă la oficiul cadastral teritorial unde este înregistrată
această ipotecă, de către creditorul ipotecar sau de către orice
persoană interesată, cu acordul scris al creditorului ipotecar.
Cazurile cînd nu este nevoie de acordul creditorului ipotecar
pentru radierea informaţiei cu privire la ipotecă sînt stabilite de
legislaţia în vigoare. 21

 Arendarea terenurilor
 Noțiunea
Conform legii cu privire la arenda în agricultura 198-XV-
15.052003 arendă în agricultură – darea în posesiune şi folosinţă,
pe bază de contract, pe o durată determinată, contra plată, a
terenurilor şi a altor bunuri agricole.

21
Legea cu privire la Ipotecă

21
 Contractul de arendă are următoare caractere juridice:
- Este un contract bilateral sau sinalagmatic;
- Este un contract cu titlu oneros;
- Este un contract cumulativ;
- Este un contract cu executare succesivă;
- Este un contract netranslativ de proprietate;
- Este un contract încheiat intuitu peronae, cel puțin în persoana
arendașului.22
În Republica Moldova, relaţiile de arendă în agricultură sînt
reglementate de Codul civil, de Codul funciar, de prezenta lege,
de alte acte normative, precum şi de tratatele internaţionale la
care Republica Moldova este parte.
Dacă prin tratatul internaţional la care Republica Moldova
este parte sînt stabilite alte dispoziţii decît cele prevăzute de
prezenta lege, se aplică dispoziţiile tratatului internaţional.23
 Subiectii Arendei
Subiecţi ai relaţiilor de arendă sînt arendatorul şi arendaşul.
Obiecte ale relaţiilor de arendă sînt bunurile agricole aflate
în proprietate publică sau privată, cu excepţia celor scoase din
circuitul civil sau în privinţa cărora, prin lege, sînt stabilite alte
interdicţii sau limitări.

Dacă, după ce a fost predat arendaşului, bunul agricol este

înstrăinat de arendator unui terţ, acesta subrogă arendatorul în
drepturile şi obligaţiile ce decurg din arendă.

22
Mihai Cotorobai ‚dreptul Funciar’
23
Legea cu privire la arendă 198-XV-15.05.2003

22
 Darea în arendă a bunurilor agricole nu are ca efect
încetarea drepturilor terţilor asupra acestor bunuri.
Bunurile agricole aflate în proprietate comună se dau în
arendă cu acordul în scris al tuturor coproprietarilor. Contractul de
arendă poate fi încheiat de către unul dintre coproprietari,
împuternicit în modul stabilit de lege.
Fructele obţinute la exploatarea bunului agricol arendat
rămîn în proprietatea arendaşului în cazul în care contractul nu
prevede altfel.
Încheierea contractului de arendă a bunurilor agricole se
realizează în formă scrisă.
Dreptul de folosinţă a bunurilor agricole arendate apare la
încheierea contractului de arendă, din momentul semnării actului
de predare-preluare a bunurilor.
 Contractul de arendă
Contractul de arendă a bunurilor agricole va conţine, în mod
obligatoriu, date privind:
a) părţile contractante, domiciliul ori sediul acestora;
b) obiectul contractului;
c) actul care autentifică dreptul de proprietate sau alt drept al
arendatorului de a da bunul agricol în arendă;
d) înregistrarea contractului în modul stabilit;
e) termenul arendei;
f) componenţa, forma şi cuantumul plăţii pentru arendă;
g) modalitatea, termenul şi locul achitării plăţii pentru arendă;
h) drepturile şi obligaţiile părţilor;
i) răspunderea părţilor;
j) condiţiile de modificare şi de reziliere a contractului;

23
 k) condiţiile de folosire a obiectelor situate pe terenul
arendat, inclusiv a utilajului şi a tehnicii agricole;
l) condiţiile de recultivare, după caz;
m) normele maximal admisibile de influenţă asupra
mediului, cu efectuarea analizei chimice a solului la transmiterea şi
la restituirea terenului cu acordul comun al părţilor contractante.
Contractele de arendă pot cuprinde şi alte clauze ce nu
contravin legislaţiei în vigoare.
La cererea uneia dintre părţi, la contractul de arendă a
terenurilor agricole se anexează copia planului cadastral al acestor
terenuri.
Neincluderea în contractul de arendă a unei clauze
esenţiale sau nerespectarea formei scrise a contractului atrage
nulitatea acestuia.
În cazul în care se dă în arendă o parte dintr-un teren
divizibil sau dintr-o construcţie capitală, la actul de predare-
preluare se anexează copia planului cadastral al terenului sau al
construcţiei, cu marcarea părţii ce se dă în arendă.
e) valoarea de piaţă a bunurilor;
f) condiţiile de folosire;
g) viciile materiale şi juridice;
h) alte date, la cererea părţilor.

Din momentul semnării, actul de predare-preluare devine

parte integrantă a contractului de arendă.
 Termenul arendei
Termenul arendei bunurilor agricole se stabileşte de către
părţile contractante, dar nu va fi mai mic de un an şi mai mare de
30 de ani.

24
 La darea în arendă a terenurilor agricole în scopul sădirii
unor plantaţii multianuale, termenul contractului de arendă va fi
stabilit pentru cel puţin 25 de ani, în cazul cînd contractul nu
prevede alt termen.
Contractul de arendă a terenurilor şi a altor bunuri agricole
încheiat pe un termen mai mare de 3 ani se înregistrează la oficiul
cadastral teritorial.
Contractul de arendă a terenurilor şi a altor bunuri agricole
încheiat pe un termen de pînă la 3 ani inclusiv se înregistrează la
primăria localităţii în a cărei rază teritorială se află terenurile şi
alte bunuri agricole.

Arendaşul înregistrează contractul de arendă în termen de 3

luni de la data încheierii acestuia. Neînregistrarea contractului are
ca efect inopozabilitatea contractului faţă de terţ.

Înregistrarea benevolă la oficiul cadastral teritorial a

contractului de arendă încheiat pe un termen de pînă la 3 ani îl
scuteşte pe arendaş de obligaţia de a-l înregistra la primărie.
Contractul de arendă a terenurilor şi a altor bunuri agricole
încheiat pe un termen de pînă la 3 ani inclusiv se înscrie în
registrul contractelor de arendă ţinut de primăria localităţii în a
cărei rază teritorială se află terenurile şi alte bunuri agricole
arendate. În cazul în care terenurile şi alte bunuri agricole date în
arendă sînt amplasate pe teritoriul mai multor localităţi, contractul
se înregistrează la primăria fiecăreia dintre aceste localităţi.
Primăria ţine registrul contractelor de arendă în modul stabilit de
prezenta lege, de alte acte legislative şi de regulamentul adoptat
de Guvern

25
 Pentru înregistrarea contractului de arendă la primărie, arendaşul
(repreztantul acestuia) prezintă:
a) 3 exemplare ale contractului, dintre care unul este
originalul sau o copie autentificată în condiţiile legii;
b) certificatul de înregistrare de stat al întreprinderii arendaş
sau buletinul de identitate al arendaşului persoană fizică;
c) documentul ce confirmă împuternicirile reprezentantului
arendaşului, după caz;
d) bonul de achitare a plăţii pentru înregistrare.
Registrul contractelor de arendă este ţinut de inginerul
cadastral, de secretarul consiliului local sau de o altă persoană
desemnată în modul stabilit În registrul contractelor de arendă se
înscriu date privind:

a) părţile contractante, domiciliul ori sediul acestora;

b) numerele cadastrale, suprafaţa, bonitatea şi modul de
folosinţă a terenurilor date în arendă;
c)termenul arendei şi data expirării acesteia;
d) plătitorul impozitelor aplicate asupra bunului agricol arendat;
e) alte date, după caz.

Înregistrarea contractului de arendă se confirmă prin

aplicarea ştampilei primăriei, prin înscrierea în el a datei
înregistrării şi prin semnătura persoanei împuternicite cu
efectuarea înregistrării.

Arendaşului i se remit două exemplare ale contractului de

arendă înregistrat.

26
 Înregistrarea contractelor de arendă, a modificărilor introduse în
ele, cu excepţia celor specificate la art.29 alin.(3), a
documentelor privind rezilierea acestor contracte, precum şi
eliberarea extraselor respective, se efectuează contra plată,
cuantumul maxim al acesteia fiind stabilit de Guvern. Plata
menţionată se varsă la bugetul primăriei.24

Ţinerea registrului contractelor de arendă se coordonează cu

ţinerea cadastrului funciar, a sistemului informaţional fiscal şi a
altor sisteme, în modul prevăzut de legislaţia în vigoare.

Clauzele contractului de arendă a bunurilor agricole se

modifică cu acordul comun al părţilor contractante ori prin
hotărîre a instanţei judecătoreşti.
În cazul în care una dintre părţile contractante intenţionează
să modifice clauzele contractului de arendă, ea va solicita avizul
celeilalte părţi cu cel puţin 30 de zile pînă la prezentarea
propunerilor de modificare.
La modificarea clauzelor contractului de arendă, părţile
contractante vor semna un acord adiţional care va fi parte
integrantă a contractului de bază şi îl vor înregistra în modul
stabilit de lege.
Contractul de arendă încetează în cazul:
a) expirării termenului arendei;
b) declarării nulităţii acestuia;
c) pieirii bunurilor arendate;
d) rezilierii contractului;

24
Brîndușa Ștefănescu, Rluca Dumitriu ‚Tratat teoretic și practic de drept funciar’

27
 e) în alte cazuri prevăzute de legislaţia în vigoare sau de
contract.25

Contractul de arendă se reziliază:

a) prin acordul comun al părţilor contractante;
b) prin hotărîre a instanţei judecătoreşti, la cererea uneia
dintre părţile contractante
Acordul părţilor contractante privind rezilierea contractului
de arendă se încheie în formă scrisă.
Arendatorul este în drept să ceară rezilierea contractului de
arendă în cazul cînd arendaşul:
a) nu a înregistrat contractul în termenele prevăzute de prezenta lege;
b) refuză să ia în arendă bunurile agricole stipulate în contract;
c) a schimbat modul de folosinţă a bunurilor arendate
fără consimţămîntul arendatorului;
d) a înrăutăţit starea bunurilor astfel încît ea nu poate fi
restabilită pînă la expirarea termenului contractului;
e) nu a achitat plata pentru arendă în decursul a 3 luni de
la data expirării termenului prevăzut în contract;
f) a încheiat un contract de subarendă fără
consimţămîntul arendatorului.
Arendaşul este în drept să ceară rezilierea contractului de
arendă în cazul cînd:
a) arendatorul refuză să dea în arendă bunurile stipulate în
contract, nu le-a transmis la timp ori face imposibilă exploatarea
bunurilor arendate;

25
Legea cu privire la arendă 198-XV-15.05.2003

28
 b) bunurile arendate, din motive ce nu depind de voinţa sa,
au ajuns într-o stare inutilizabilă;
c) se află în incapacitate de muncă, este privat de libertate
ori au survenit alte circumstanţe care fac imposibilă executarea de
mai departe a contractului.
Partea contractantă care intenţionează să rezilieze contractul
de arendă înştiinţează în scris partea cealaltă cu cel puţin 3 luni
înainte de recoltare.26

26
Legea cu privire la arendă 198-XV-15.05.2003

29
  Concluzie

Analizînd complex și din toate punctele de vedere putem conchide că

Ipotecarea și Arendarea terenurilor c o n s t i t u i e o parte
i n d i n s p e n s a b i l ă a r e l a ţ i i l o r j u r i d i c e e x i s t e î n t r- o s o c i e t a t e
de drept.

În lucrarea respectivă am făcut o recapitulare cu privire la drepturile reale

și bineînțeles ne-am aprofundat în drepturile reale accesorii și anume
ipotecarea și arendarea terenurilor. După cum am remarcat aceasta temă
are o mare importanța atît în domeniul dreptului civil cît și în domeniul
dreptului funciar.

Considerăm că lucrarea respectivă a dezvăluit pe deplin

r a p o r t ur i l e c e a p a r î n c a z u r i l e i p o t e c i i ș i a r e n d e i
t e r e n u r i l or p r e c u m ș i n a t u r a l o r j ur i d i c ă .

 Bibliografie
30
1. Mihai Cotorobai, Pavel Zamfir ”Dreptul
Funciar„
2. Codul Funciar al Republicii Moldova
3. Legea cu privire la Ipotecă
4. Legea cu privire la arendă 198-XV-15.05.2003
5. Angelina Tălămbuță „dreptul civil„
6. Iosif R. Urs „Dreptul civil, Drepturi reale„
7. Brîndușa Ștefănescu, Raluca
Dumitrescu„ Tratat teoretic și practice de
drept funciar„
8. Dreptul Civil
9. Comentariu la Codul civil al Republicii
Moldova

31