Sunteți pe pagina 1din 35

Plan:

1.Introducere …………………………………………………….. 2
2.Drepturi reale…………………………………………………… 4
3.Ipoteca ……………………………………………………………6
 Noțiunea…………………………………………………6
 Obiectul Ipotecii………………………………………..11

 Subiecții Ipotecii………………………………………..12

 Contractual de Ipotecă…………………………………14

 Procedura de înregistrare a
ipotecii……………………………….16
4.Arenda
terenurilor………………………………………………………………
…….21
 Noțiunea…………………………………………………………

………………21
 Subiecții

arendei……………………………………………………………
..22
 Contractual de
arendă…………………………………………………….23

1
 Termenele

arendei………………………………………………………….2
4
5.Concluzii………………………………………………………………
………………………30
6.Bibliografie……………………………………………………………
……………………..31

• Introducere
Secretul afacerilor este să ţii ceva
ce nu mai cunoaşte nimeni.
Aristotel Onassis.

2
„Tr ă i m d i n c e î n c e m a i m u l t c o n t r a c t u a l ”
s p u n e a î n c ă î n 1 9 3 7 L . Jo s s e r a n d u n m a re
c i v i l i s t fr a n c e z . A l e g a ţ i a e s t e v a l a b i l ă c u a t î t
m a i m u l t a s t ă z i , c î n d a s i s t ă m l a o ex p a n s i u n e
a fenomenului contractual.

S i g u r c ă î n t r- o s o c i e t a t e d e d re p t ex i s t ă o
bază legislativă menită să dirijeze raporturile
s o c i a l e a p ă r u t e î n t re p e r s o n a e , p r i n u rm a re ,
î n a c e a s t ă l u c r a re e s t e p re z e n t a t u n s t u d i o
c o m p l ex cu p r i v i re la d re p t u r i l e re a l e
accesorii, anume ipoteca și a re n d a
t e re n u r i l o r.

D u p a c u m s t i m î n c ă d i n i s t o r i e a u ex i s t a t m u l t e
l i t i g i i c u p r i v i re l a p ă m i n t , d eo a re c e i n t re c u t ,
c a d e a l t f e l ș i î n p re z e n t , p ă m î n t u l c o n s t i t u i a
u n e l e m e n t a l b o g ă ț i e i , p r i n u rma re c e l c e
d e ț i n e a p a m i n t s e p l a s a p e o t re a p t a a
societații mai înaltă și avea mai multe
beneficii. Un ro l desebit îi re v e n e a u
d re p t u r i l o r re a l e a c e s o r i i a d i c a a a re n d e i ș i
bineînțeles ipotecii.

Scopul principal al lucrării de faţă este de a


re p re z e n t a î n t o a t ă c o m p l ex i t a t e a s a d a t e c u
p r i v i re l a i p o t e c ă ș i a re n d ă , p re z e n t a re a u n e i
sinteze cît şi a analizei raţionale asupra
subiectului re s p e c t i v e , și bineînțeles voi
p r e z e n t a d a t e c u pr i v i r e l a c o n t r a c t u a l d e i p o t e c ă ș i
a re n d ă .

Lu c r a re a m e a v a c o n ț i n e 3 c a p i t o l e :
• Drepturi reale
• Ipoteca
• Arenda

3
Lucrarea respectivă am început-o cu drepturile reale din
motiv ca este necesar, inițial de știun noțiuni generale
cu privire la drepturile reale, drepturi din care fac parte
ipoteca și arenda.

În al doilea capitol m-am referit la date cu privire la


Ipotecă, și anume noțiunea, temeiurile apariției ipotecii,
obiectul ipotecii, efectele ipotecii, încetarea ipotecii.

În al treilea capitol am prezentat date cu privire la


Arendă, anume:

noțiunea, obiectul, subiecții, efectele, contractual de


arendă, încetarea arendei.

4
• Drepturi reale
Drepturile subiectelor raportului de drept , funcție de conținut ,
pot if patrimoniale(care au un continut economic) și
nepatrimoniale.
Drepturile reale sînt drepturi subiective patrimoniale, care
confera titularului lor determinat posibilitatea esercitarii directe și
nemijlocite a prerogatielor prevazute de lege, fărăa fi necesară
intervenția altui subiect de drept . Mai mult decîatît , orice altă
persoană are obligația , de a se abține de la orice acțiune care ar
aduce atingere exercițiului liber și deplin al acestor drepturi.
Drepturile reale se disting prin următoarele trăsaturi:
 Din punct de vedere al subiectelor , dreptul real presupune
existența unui subiect activ determinat și unui subiect pasiv
nedeterminat;
 Din punct dde vedere al conținutului și al naturii obligațiilor

corelative,dreptului real îi corespunde obligația generală și


negativă dde a nu face nimic de natură să aducă atingere
exercițiului liber și deplin al acestui drept.
 Drepturile reale dau naștere la două aspecte speciale: dreptul
de urmărire și dreptul de preferință.
 Dreptul real poate avea ca obiect numai lucruri determinate ;

 Drepturile reale sînt absolute, opozabile tuturor;1

Literatura de specialitate clasifică drepturile reale , în principale


după două criterii:ținînd seam ade natura bunurilor ce constituie
obiectul lor și după independență, de sine stătătoare.2

1
Mihai Cotorobai ‚Dretul Funciar’ ,pag.23
2
Iosif R. Urs ‚Drept civil’

5
După natura bunurilor care poartă drepturile reale acestea pot fi:
imobiliare(avîmd ca obiect bunuri imobile ) și mobiliare (care au
ca obiect bunuri mobile).3
Conform criteriului daca au sau nu o existență independentă,
deosebim:drepturi reale principale, drepturi reale accesorii .

Principale sînt acele drepruri sînt acele drepturireale care au o


existență independentă de sine tătător în raport cu alte drepturi
reale sau de creanță.
Cea mai importantă drept real este dreptul de proprieteate, ce
constituie izvorul necesar și temeiul nașterii și existenței tuturor
celorlalte drepturi reale.
Din categoria depturilor principale fac parte :dreptul de proprietate
e.t.c.4
Accesorii sînt acele drepturi reale care se constituie pentru a
insoți și garanta alte drepturi reale,fără a avea independență.
Stingerea dreptului principal are ca efect automat și stingerea
dreptului accesoriu.
Așadar, drepturile reale accesorii nu sînt independente , ele urmînd,
de regulă, soarta dreptului principal.
Sistemul drepturilor reaale esre alcătuit dint-un număr stabilit de
drepturi reale principale, situate într-o anumită ordine, și din
drepturi reale accesorii.
Din categoria drepturilor accesorii fac parte gajul, ipoteca e.t.c.5

3
Mihai Cotorobai ‚Dretul Funciar’
4
Angelina Tălă,buță ‚dreptul civil partea generală’
5
Angelina Tălă,buță ‚dreptul civil partea generală’

6
• Ipoteca
 Noțiunea
Conform legii cu privire la ipoteca distingem
noțiune, prin urmare ipotecă – drept real în al cărui
temei creditorul are dreptul să ceară satisfacerea
creanţelor sale, cu preferinţă faţă de ceilalţi creditori,
inclusiv statul, din valoarea bunurilor imobile depuse
în ipotecă, în cazul în care debitorul omite să execute
6
obligaţiile garantate cu ipotecă;
Așadar ipoteca este o garanție reală
imobiliarăcare nu presupune deposedarea celui care
o constituie.
Sediul materiei este, în principal Codul Civil
,respectiv Legea cu privire la Ipotecă.7
Ipoteca este reglementată de Constituţia Republicii Moldova,
Codul civil, prezenta lege, alte acte normative, precum şi de
tratatele internaţionale la care Republica Moldova este parte
deasemeni
ipoteca este reglementata de prevederile generale cu privire la gaj,
dacă prezenta lege nu prevede altfel.
Dacă tratatul internaţional la care Republica Moldova este parte
stabileşte alte prevederi decît cele prevăzute de prezenta lege, se
aplică normele tratatului internaţional.8
Ipoteca se instituie în vederea garantării
executării obligaţiei şi reprezintă un raport de drept
accesoriu faţă de obligaţia garantată, fiind

6
Legea cu privire la Ipotecă
7
Iosif R. Urs Drept civil, Drepturi reale.
8
Legea cu privire la Ipotecă

7
condiţionată în timp de durata acesteia, dacă legea
sau contractul de ipotecă nu prevede altfel.
Valabilitatea ipotecii depinde de valabilitatea
obligaţiei garantate cu ipotecă.
Poate fi garantată cu ipotecă executarea
obligaţiilor ce rezultă din contractul de credit,
contractul de împrumut sau alte obligaţii.
Norme privind ipoteca se aplică obligaţiilor ce
rezultă din contractele de credit sau împrumut,
indiferent de scopul şi destinaţia acestora.
Pot fi garantate cu ipotecă una sau mai multe
obligaţii. Obligaţia garantată poate fi prezentă sau
viitoare, inclusiv condiţionată.
În cazul garantării obligaţiilor viitoare, părţile
vor conveni expres în contractul de ipotecă privind
faptul că ipoteca instituită va garanta aceluiaşi
creditor ipotecar executarea oricărei obligaţii
viitoare.
Ipoteca instituită pentru garantarea rambursării
unei sume de bani este valabilă chiar dacă aceasta
urmează a fi eliberată în viitor, sau eliberarea banilor
este efectuată în tranşe.
Ipoteca se extinde şi asupra achitării dobînzilor,
comisioanelor, penalităţilor, amenzilor, reparării
prejudiciului cauzat, compensării cheltuielilor de
judecată şi altor cheltuieli de executare a dreptului
de ipotecă, dacă părţile nu au convenit altfel.9

9
Legea cu privire la Ipotecă

8
Doctrina romanească oferă două tipuri de
ipotecă :ipoteca legală și convențională.
Ipoteca legală este aceea care ia nestere în
virtutea unei dispoziții speciale a legii.
Ipoteca convențională este acea care ia
naștere din convenția părților, cu formele prescrise
de lege.10
Doctrina romanească deasemeni diferențiază
ipoteca in legală și contractuală.
Conform legii cu privire la Ipotecă temeiurile
apariției ipotecii sunt:
a) creanţele statului pentru sumele datorate
conform legislaţiei fiscale;
b) creanţele rezultate din hotărîre
judecătoreasca, precum este stabilit de legislaţie;
Ipoteca legală este instituită prin înregistrarea
în Registrul bunurilor imobile a unui aviz, în care se
indică bunul imobil care face obiectul ipotecii,
temeiul şi mărimea creanţei.
La avizul depus pentru înregistrare se vor
anexa dovada aducerii la cunoştinţa debitorului
ipotecar a avizului, precum şi hotărîrea instanţei de
judecată sau actul ce confirmă creanţele statului faţă
de debitorul ipotecar apărute în baza legislaţiei
fiscale.
Creditorul ipotecar care a înregistrat ipoteca
legală are dreptul de a urmări bunul imobil ipotecat
în condiţiile stabilite de prezenta lege.
10
Iosif R. Urs ‚Dreptul civil, Drepturi reale.

9
Prioritatea ipotecii legale este determinată
conform regulilor generale privind prioritatea ipotecii.
11

Ipoteca produce efecte față de debitor, față de


creditor și față de terții dobînditori ai imobilului.
 Față de debitor

Debitorul păstrează în posesie bunul ipotecat,


culegîndu-i fructele. În principiu, el poate înstrăina
imobilul grevat de această ipotecă, însă
cumparătorul va dobîndi bunul afectat de sarcini cu
condiția ca sarcinile să fi fost înscrise în registrele
aflate la notariat
 Față de creditor
Creditorul ipotecar, beneficiind de un drept real
accesoriu și în același timp de o garanție a executării
obligațiilorde către debitor, va putea invoca dreptul
de urmărire a bunului ipotecat și de dreptul de
preferință față de ceilalți, avîmdu-se în vederea
rangului ipotecii pe care a constituit-o.
 Față de terții dobînditori ai bunului ipotecat.
În situația în care creditorul urmăreste bunul aflat în
posesia terțului dobînditor acesta din urmă are
următoarele posibilitîți:
− Să opună creditorului excepțiile referitoare la:
nulitatea inscripției,
exepția de garanție pentru evicțiune e.t.c.

11
Legea cu privire la Ipotecă

10
− Să plătească datoriile și sarcinile ipotecare pîna
la concurența prețului imobilui ipotecat.
− Să plătească creditorului datoria în locul
debitorului, subrogîndu-se apoi în drepturile
creditorului putînd sa-l urmărească pe creditor.
− Să lase imobilul ipotecat în mina creditorului,
situație în care declarația trebuie facută în fața
instanței depunîndu-se un exemplu din acesta la
grefa instanței.
− Să se lase urmărit silit de crelitor.12

 Obiectul ipotecii
Obiectul ipotecii poate fi unul sau mai multe
bunuri imobile ce pot fi individualizate prin numere
cadastrale separate.
Obiectul ipotecii este determinat prin numirea
bunului, indicarea numărului cadastral, locul aflării,
precum şi descrierea bunului, suficientă pentru
identificarea acestuia.
Pot fi obiect al ipotecii doar bunurile imobile
aflate în circuitul civil, deţinute cu drept de
proprietate sau aflate în gestiune economică ori
administrare fiduciară, înregistrate în Registrul
bunurilor imobile.
Ipoteca se extinde asupra îmbunătăţirilor,
ameliorărilor şi accesoriilor bunului imobil ipotecat,
asupra oricărui bun imobil care se uneşte prin
accesiune cu bunul imobil ipotecat, precum şi asupra
bunurilor noi care rezultă din transformarea bunului
12
Iosif R. Urs’drept civil, drepturi reale.

11
imobil ipotecat, dacă altfel nu este prevăzut de
contract.
Ipoteca nu se extinde asupra fructelor bunului
ipotecat, dacă altceva nu este prevăzut de contractul
de ipotecă.
Prin contract poate fi prevăzută extinderea
ipotecii asupra bunurilor imobile dobîndite sau
construite în viitor, in conformitate cu legislaţia în
13
vigoare.

Ipoteca este indivizibilă şi subzistă integral


asupra tuturor bunurilor imobile ipotecate, asupra
fiecăruia dintre ele şi asupra tuturor părţilor lor, chiar
dacă imobilul ipotecat sau obligaţia garantată cu
ipotecă este divizibilă.
Nu pot fi obiecte separate ale ipotecii bunurile
imobile, care, conform legislaţiei, nu pot fi înstrăinate
separat. Nu poate fi obiect al ipotecii o parte a
bunului indivizibil.
Bunul imobil ipotecat rămîne în proprietatea
debitorului ipotecar. Contractul de ipotecă poate
prevedea folosirea obiectului ipotecii de către
creditorul ipotecar. In cazul în care dreptul asupra
bunului ipotecat este afectat de modalităţi sau este
susceptibil de nulitate, acesta va genera o ipotecă, la
fel, afectată de modalităţi sau condiţii de nulitate.

13
Legea cu privire la ipotecă

12
Riscul pieirii sau deteriorării fortuite a obiectului
ipotecii este suportat de către debitorul ipotecar,
dacă altfel nu este prevăzut de contractul de ipoteca.

Valoarea de piaţă şi de înlocuire a obiectului


ipotecii trebuie să fie stabilită prin raportul de
evaluare întocmit de către un evaluator, în
conformitate cu legislaţia cu privire la activitatea de
evaluare.

 Subiecții ipotecii
Bineînțeles daca discutăm despre ipoteca este
necesar de remarcat subiecții ipotecii care conform
legii cu privire la ipoteca sunt:
Poate fi creditor ipotecar orice persoană fizică
sau persoană juridică. În cazul în care calitatea de
creditor ipotecar este cumulată de două sau mai
multe persoane, în baza aceluiaşi contract de
ipotecă, acestea vor avea acelaşi grad de prioritate,
dacă altfel nu este prevăzut de contractul de ipotecă.
Este debitor ipotecar orice persoană fizică sau
persoană juridică cu drept de proprietate asupra
imobilului asupra căruia este instituită ipoteca,
precum şi posesorul care are dreptul de a înstrăina
acest bun.
Poate fi debitor ipotecar atît debitorul, cît şi
garantul ipotecar. În cazul în care executarea
obligaţiei de către debitor este garantată prin

13
ipotecă de către garantul ipotecar, acesta are
calitatea de debitor ipotecar.
Debitorul şi garantul ipotecar, în calitatea lor de
debitor ipotecar, pot conveni asupra condiţiilor de
garantare a executării obligaţiilor debitorului de către
garantul ipotecar, precum şi asupra obligaţiilor
debitorului faţă de garantul ipotecar în cazul
executării dreptului de ipotecă de către creditorul
ipotecar. Lipsa unui asemenea acord scris nu
influenţează valabilitatea ipotecii.
Dacă debitorul nu execută sau execută, în mod
necorespunzător, obligaţiile garantate cu ipotecă,
creditorul ipotecar are dreptul la satisfacerea
creanţelor ipotecare din contul bunului imobil
ipotecat de garantul ipotecar.
Garantul ipotecar nu poate opune creanţele
sale faţă de debitor satisfacerii creanţelor creditorului
ipotecar din contul bunului imobil ipotecat.
În cazul în care creanţele creditorului ipotecar
sînt satisfăcute de către garantul ipotecar, inclusiv
din contul bunului imobil ipotecat, acesta obţine
dreptul de creditor al obligaţiilor debitorului. După ce
garantul ipotecar execută obligaţia debitorului,
primul are dreptul să solicite de la creditorul ipotecar
dovada executării obligaţiei în condiţiile stabilite de
lege.14
Este necesar de remarcat condițiile de apariție a
ipotecii care sunt: (1) Dacă dreptul de dispoziţie
14
Legea cu privire la Ipotecă

14
asupra unui bun imobil necesită acordul unui terţ,
acest acord este necesar şi pentru instituirea ipotecii
asupra bunului imobil respectiv.
Bunul imobil aflat în proprietate comună poate fi
ipotecat doar cu acordul tuturor coproprietarilor,
fiecare din coproprietari devenind în acest caz
codebitor ipotecar.
Unul dintre coproprietari poate ipoteca cota sa
din bunul proprietate comuna pe cote parţi fără
acordul celorlalţi coproprietari daca contractul între
coproprietari nu prevede altfel.
Cota parte din spaţiile comune (teren, acoperiş,
scări, subsol, alte obiecte destinate deservirii bunului
imobil), deţinute cu drept de proprietate comună,
aferentă încăperii izolate este ipotecată împreună cu
încăperea respectivă, fără acordul celorlalţi
coproprietari ai spaţiilor comune.
Imobilul aflat în proprietatea persoanelor fizice
cu capacitate de exerciţiu restrînsă sau a minorilor
poate fi ipotecat cu respectarea condiţiilor necesare
pentru înstrăinare.
In cazul în care la momentul instituirii ipotecii
există drepturi ale terţelor asupra bunului imobil
respectiv, debitorul ipotecar este obligat să notifice
în scris despre acest fapt creditorul ipotecar. În caz
contrar, creditorul ipotecar are dreptul de a cere
debitorului executarea anticipată a obligaţiei
garantate cu ipotecă sau modificarea condiţiilor

15
contractului de ipotecă şi repararea prejudiciului
cauzat.15
 Contractual de Ipotecă
Bineînțeles este necesar de remarcat despre
cotractul de Ipotecă deoarece este un moment
esențial în discutarea acestei teme si anume ma voi
referi la:
1. Forma şi conţinutul contractului de ipotecă
2. Modificarea şi completarea contractului de
ipotecă
Contractul de ipotecă trebuie să fie întocmit în formă
scrisă, autentificată notarial.
Ipoteca trebuie să fie înregistrată în Registru
bunurilor imobile, conform legislaţiei privind
cadastrul bunurilor imobile.
Contractul de ipotecă trebuie să conţină următoarele
clauze esenţiale:
a) atributele de identificare a creditorului ipotecar şi
a debitorului ipotecar, şi, după caz, a debitorului
(numele sau denumirea, domiciliul sau sediul etc.);
b) acordul expres al debitorului ipotecar de a institui
ipoteca în favoarea creditorului ipotecar;
c) determinarea obiectului ipotecii;
d) natura obligaţiei garantate cu ipotecă, astfel cum
a fost determinată între părţi;
e) valoarea de piaţă şi de înlocuire a bunului ipotecat,
stabilite în raportul de evaluare;

15
Legea cu privire l Ipotecă

16
f) valoarea de bază a creanţei garantate şi modul de
determinare a sumelor adiţionale garantate prin
ipotecă.
Părţile pot include şi alte clauze din contractul de
ipotecă.
Este nulă clauza contractului de ipotecă privind
trecerea dreptului de proprietate asupra obiectului
ipotecii către creditorul ipotecar, în cazul
neexecutării sau executării necorespunzătoare a
obligaţilor de către debitor.
Prevederile privind ipoteca pot fi incluse în
contractul din care apare obligaţia a cărei executare
este garantată cu ipotecă. În acest caz, contractul din
care se nasc obligaţiile debitorului va fi întocmit în
forma cerută pentru contractul de ipotecă şi va
include clauzele esenţiale ale acestuia.
Orice modificare sau completare a clauzelor
contractului de ipotecă este efectuată în formă
autentică.
În cazul în care modificarea contractului de ipotecă
conduce la modificarea datelor înregistrate în
Registrul bunurilor imobile, modificările respective
trebuie înregistrate conform procedurii stabilite
pentru înregistrarea contractului de ipotecă.16
Ipoteca este supusă obligației de publicitate
prevăzută de lege .Publicitatea ceste în primul rînd o
condiție de opozabilitate față de terți, și constă în
înscriscrierea ipotecii in registrul special sau cartea
16
Legea cu privire la Ipotecă

17
funciară de la notariat în a carui rază teritorială se
află imobilul. În al doilea rînd publicitatea determină
rangul de preferință al ipotecii.Ipotecile înscrise în
aceeși zi au același rang.
Importanța rangului constă în faptul că între doi
creditori ipotecari cu ran gdiferit va avea prioritate
acel creditor care a înregistrat primul ipoteca.17

 Procedura de înregistrare a ipotecii


Cererea, depusă la oficiul cadastral teritorial de
către creditorul ipotecar, debitorul ipotecar sau un
reprezentant împuternicit serveşte ca temei pentru
înregistrarea ipotecii. Data autentică a înregistrării
ipotecii este considerată data primirii cererii de
înregistrare a ipotecii, cu respectarea procedurilor
stabilite de legislaţia în vigoare.
La cererea de înregistrare a ipotecii vor fi
anexate:
contractul de ipotecă autentificat notarial sau a
actului ce serveşte drept temei pentru apariţia
dreptului de ipotecă a creditorului ipotecar asupra
bunului imobil;
documentul ce atestă achitarea taxei pentru
înregistrare;
documentul ce atesta împuternicirile
reprezentantului, dacă este cazul;
alte documente necesare pentru înregistrarea
ipotecii, specificate în legislaţie.
17
Iosif R. Urs ‚Drept civil, Drepturi reale’

18
Înregistrarea ipotecii poate fi respinsă în
cazurile stabilite de legislaţie cu privire la
înregistrarea drepturilor asupra bunurilor imobile.
În cazul depunerii cererii de înregistrare a
ipotecii asupra unui bun imobil, cu privire la care au
fost înregistrate grevări sau interdicţii, înregistrarea
ipotecii se suspendă pînă la radierea informaţiei
despre interdicţii sau grevări.
Refuzul motivat de a înregistra drepturile
asupra bunului imobil care este obiect al ipotecii
trebuie să fie adresat persoanei care a depus cererea
de înregistrare în termenul stabilit pentru
înregistrarea acestora.
Înregistrarea ipotecii are loc prin efectuarea
înscrierii corespunzătoare în Registrul bunurilor
imobile, conform legislaţiei în vigoare. Registratorul
va aplica parafa de înregistrare a drepturilor înscrise
în registrul bunurilor imobile pe exemplarele
contractului de ipotecă, sau dacă este cazul, pe actul
ce serveşte drept temei pentru apariţia dreptului de
ipotecă a creditorului ipotecar.
Cheltuielile legate de înregistrarea ipotecii,
precum şi cele legate de modificarea sau
completarea acesteia, sînt suportate de debitorul
ipotecar, cu excepţia cazurilor cînd contractul de
ipotecă prevede altfel.18
Ipoteca este valabilă din data înregistrării în
Registrul bunurilor imobile.
18
Legea cu prirvire la Ipotecă

19
Informaţia cu privire la ipoteca înregistrată în
Registrul bunurilor imobile se prezumă legală şi
veridică.
Ipoteca este opozabilă terţilor din momentul
înregistrării ipotecii în Registrul bunurilor imobile.
Procedura de eliberare a informaţiei din
Registrul bunurilor imobile, informaţia care nu este
publică, precum şi responsabilitatea lucrătorilor
organelor cadastrale pentru neexecutarea obligaţiilor
ce le revin, sînt reglementate de legislaţia cu privire
la cadastrul bunurilor imobile.

Folosirea obiectului ipotecii


Debitorul ipotecar sau terţul care acţionează în
numele acestuia este în drept să folosească şi să
exploateze obiectul ipotecii, cu excepţia cazului în
care contractul de ipotecă prevede altfel.
Bunul ipotecat nu poate fi transmis de către
debitorul ipotecar în folosinţă gratuită sau oneroasă,
fără acordul scris al creditorului ipotecar, cu excepţia
cazului în care contractul de ipotecă prevede altfel.
Debitorul ipotecar culege fructele bunului
imobil ipotecat, pînă la iniţierea executării dreptului
de ipotecă.
Păstrarea, întreţinerea şi reparaţia obiectului
ipotecii
În cazul in care contractul de ipotecă nu
prevede altfel, debitorul ipotecar este obligat să
păstreze bunul ipotecat, să-l întreţină, să nu-l

20
distrugă, să nu-l deterioreze, precum şi să nu-i
diminueze valoarea în oricare alt mod, decît numai în
limita uzurii normale a acestuia.
În cazul în care contractul de ipotecă nu
prevede altfel, debitorul ipotecar este obligat să
suporte toate cheltuielile de întreţinere a obiectului
ipotecii, inclusiv cele de protecţie a obiectului ipotecii
împotriva prejudicierii de către terţi.
În caz de pericol de pieire sau deteriorare a
bunului ipotecat, precum şi în alte cazuri care pot
afecta drepturile creditorului ipotecar în virtutea
contractului de ipotecă, debitorul ipotecar este
obligat să informeze imediat creditorul ipotecar
despre aceste circumstanţe.
Schimbarea destinaţiei, resistematizarea,
construirea de dependinţe, precum şi demolarea,
inclusiv parţială a obiectului ipotecii este permisă
doar cu acordul scris al creditorului ipotecar.
Debitorul ipotecar este obligat să asigure
obiectul ipotecii, în beneficiul creditorului ipotecar, la
valoarea de înlocuire, împotriva tuturor riscurilor de
pieire sau deteriorare fortuită. Creditorul ipotecar
poate asigura bunul ipotecat pe cheltuiala debitorului
ipotecar, dacă bunul nu a fost asigurat de debitorul
ipotecar.
Dacă despăgubirile plătite de asigurător
creditorului ipotecar depăşesc soldul creanţelor
creditorului ipotecar faţă de debitorul ipotecar, primul

21
va restitui diferenţa debitorului ipotecar sau
succesorilor lui.
Contractul de ipotecă poate stabili obligaţia de
asigurare a vieţii debitorului, pînă la valoarea soldului
restant, pe toată durata termenului contractului de
ipotecă.
Asigurarea va fi efectuată la una din companiile
de asigurare convenită cu creditorul ipotecar.
Creditorul ipotecar nu poate impune un anumit
asigurător.
În cazul ipotecii ulterioare, asigurarea bunului
ipotecat nu este obligatorie, dacă bunul ipotecat a
fost asigurat în cadrul ipotecii anterioare.
Apărarea obiectului ipotecii în cazul
pretenţiilor terţelor
În cazul pretenţiilor de revendicare, grevare,
recunoaştere a dreptului de proprietate sau altor
drepturi asupra obiectului ipotecii, înaintate
debitorului ipotecar de către terţi debitorul ipotecar
este obligat să exercite toate măsurile legale de
apărare a drepturilor sale legitime.
Dacă debitorul ipotecar nu exercită, sau
exercită, în mod necorespunzător, apărarea
drepturilor sale, inclusiv încheie tranzacţie de
împăcare, creditorul ipotecar are dreptul să exercite
toate măsurile legitime de apărare în numele şi în
contul debitorului ipotecar, chiar şi în lipsa
împuternicirilor exprese din partea ultimului.
Debitorul ipotecar va compensa toate cheltuielile

22
creditorului ipotecar, dacă nu va demonstra că
acestea au fost nejustificate sau nerezonabile.
Transmiterea drepturilor asupra obiectului
ipotecii
Debitorul ipotecar nu are dreptul să dispună
de proprietatea ipotecată fără acordul scris al
creditorului ipotecar.
Actul juridic prin care este transmis dreptul de
proprietate asupra bunului imobil ipotecat, fără
consimţămîntul scris al creditorului ipotecar, este nul.
Transmiterea în folosinţă a bunului imobil
ipotecat fără consimţămîntul scris al creditorului
ipotecar este nulă.
Excepţie de la regula stabilită la alin.(1), sînt
cazurile în care proprietatea ipotecată este lăsată
prin testament. Este nulă clauza care limitează
dreptul debitorului ipotecar de a lăsa prin testament
bunul imobil ipotecat.
În cazul transmiterii, inclusiv a înstrăinării
bunului imobil ipotecat către terţi, ipoteca subzistă,
cu excepţia cazurilor cînd creditorul ipotecar
consimte în scris asupra încetării ipotecii.19
Fiind un drept accesoriu, ipoteca se va stinge
odată cu stingerea raportului juridic obligațional care
a fost garantat.
Ipoteca se poate stinge și pe cale principală în
următoarele situații:

19
Legea cu privire la Ipotecă

23
 Renunțarea creditorului la plată, purga obținută
de dobînditorul imobilului;
 Prescripția
 Anularea actului constitutiv al ipotecii ;
 Rieirea imobilului.20

La încetarea ipotecii, înscrierea privind ipoteca va


fi radiată din Registrul bunurilor imobile, în
conformitate cu legislaţia în vigoare.
Cererea de radiere a ipotecii din Registrul
bunurilor imobile poate fi depusă la oficiul cadastral
teritorial unde este înregistrată această ipotecă, de
către creditorul ipotecar sau de către orice persoană
interesată, cu acordul scris al creditorului ipotecar.
Cazurile cînd nu este nevoie de acordul creditorului
ipotecar pentru radierea informaţiei cu privire la
21
ipotecă sînt stabilite de legislaţia în vigoare.

20
Iosif R. Urs ‚Dreptul civl, drepturi reale
21
Legea cu privire la Ipotecă

24
• Arendarea terenurilor
 Noțiunea
Conform legii cu privire la arenda în agricultura 198-XV-
15.052003 arendă în agricultură – darea în posesiune şi folosinţă,
pe bază de contract, pe o durată determinată, contra plată, a
terenurilor şi a altor bunuri agricole.
Contractul de arendă are următoare caractere juridice:
- Este un contract bilateral sau sinalagmatic;
- Este un contract cu titlu oneros;
- Este un contract cumulativ;
- Este un contract cu executare succesivă;
- Este un contract netranslativ de proprietate;
- Este un contract încheiat intuitu peronae, cel puțin în
persoana arendașului.22
În Republica Moldova, relaţiile de arendă în
agricultură sînt reglementate de Codul civil, de
Codul funciar, de prezenta lege, de alte acte
normative, precum şi de tratatele internaţionale la
care Republica Moldova este parte.
Dacă prin tratatul internaţional la care Republica
Moldova este parte sînt stabilite alte dispoziţii decît
cele prevăzute de prezenta lege, se aplică
dispoziţiile tratatului internaţional.23

 Subiectii Arendei
Subiecţi ai relaţiilor de arendă sînt arendatorul şi arendaşul.

22
Mihai Cotorobai ‚dreptul Funciar’
23
Legea cu privire la arendă 198-XV-15.05.2003

25
Obiecte ale relaţiilor de arendă sînt bunurile agricole aflate
în proprietate publică sau privată, cu excepţia celor scoase din
circuitul civil sau în privinţa cărora, prin lege, sînt stabilite alte
interdicţii sau limitări.

Dacă, după ce a fost predat arendaşului, bunul agricol este


înstrăinat de arendator unui terţ, acesta subrogă arendatorul în
drepturile şi obligaţiile ce decurg din arendă.

Darea în arendă a bunurilor agricole nu are ca efect


încetarea drepturilor terţilor asupra acestor bunuri.
Bunurile agricole aflate în proprietate comună se dau în
arendă cu acordul în scris al tuturor coproprietarilor. Contractul de
arendă poate fi încheiat de către unul dintre coproprietari,
împuternicit în modul stabilit de lege.
Fructele obţinute la exploatarea bunului agricol arendat
rămîn în proprietatea arendaşului în cazul în care contractul nu
prevede altfel.
Încheierea contractului de arendă a bunurilor agricole se
realizează în formă scrisă.
Dreptul de folosinţă a bunurilor agricole arendate apare la
încheierea contractului de arendă, din momentul semnării actului
de predare-preluare a bunurilor.
 Contractul de arendă
Contractul de arendă a bunurilor agricole va conţine, în mod
obligatoriu, date privind:
a) părţile contractante, domiciliul ori sediul acestora;
b) obiectul contractului;

26
c) actul care autentifică dreptul de proprietate sau alt drept al
arendatorului de a da bunul agricol în arendă;
d) înregistrarea contractului în modul stabilit;
e) termenul arendei;
f) componenţa, forma şi cuantumul plăţii pentru arendă;
g) modalitatea, termenul şi locul achitării plăţii pentru arendă;
h) drepturile şi obligaţiile părţilor;
i) răspunderea părţilor;
j) condiţiile de modificare şi de reziliere a contractului;
k) condiţiile de folosire a obiectelor situate pe terenul
arendat, inclusiv a utilajului şi a tehnicii agricole;
l) condiţiile de recultivare, după caz;
m) normele maximal admisibile de influenţă asupra
mediului, cu efectuarea analizei chimice a solului la transmiterea şi
la restituirea terenului cu acordul comun al părţilor contractante.
Contractele de arendă pot cuprinde şi alte clauze ce nu
contravin legislaţiei în vigoare.
La cererea uneia dintre părţi, la contractul de arendă a
terenurilor agricole se anexează copia planului cadastral al acestor
terenuri.
Neincluderea în contractul de arendă a unei clauze
esenţiale sau nerespectarea formei scrise a contractului atrage
nulitatea acestuia.
În cazul în care se dă în arendă o parte dintr-un teren
divizibil sau dintr-o construcţie capitală, la actul de predare-
preluare se anexează copia planului cadastral al terenului sau al
construcţiei, cu marcarea părţii ce se dă în arendă.
e) valoarea de piaţă a bunurilor;
f) condiţiile de folosire;

27
g) viciile materiale şi juridice;
h) alte date, la cererea părţilor.

Din momentul semnării, actul de predare-preluare devine


parte integrantă a contractului de arendă.
 Termenul arendei
Termenul arendei bunurilor agricole se stabileşte de către
părţile contractante, dar nu va fi mai mic de un an şi mai mare de
30 de ani.
La darea în arendă a terenurilor agricole în scopul sădirii
unor plantaţii multianuale, termenul contractului de arendă va fi
stabilit pentru cel puţin 25 de ani, în cazul cînd contractul nu
prevede alt termen.
Contractul de arendă a terenurilor şi a altor bunuri agricole
încheiat pe un termen mai mare de 3 ani se înregistrează la oficiul
cadastral teritorial.
Contractul de arendă a terenurilor şi a altor bunuri agricole
încheiat pe un termen de pînă la 3 ani inclusiv se înregistrează la
primăria localităţii în a cărei rază teritorială se află terenurile şi
alte bunuri agricole.

Arendaşul înregistrează contractul de arendă în termen de 3


luni de la data încheierii acestuia. Neînregistrarea contractului are
ca efect inopozabilitatea contractului faţă de terţ.

Înregistrarea benevolă la oficiul cadastral teritorial a


contractului de arendă încheiat pe un termen de pînă la 3 ani îl
scuteşte pe arendaş de obligaţia de a-l înregistra la primărie.
Contractul de arendă a terenurilor şi a altor bunuri agricole

28
încheiat pe un termen de pînă la 3 ani inclusiv se înscrie în
registrul contractelor de arendă ţinut de primăria localităţii în a
cărei rază teritorială se află terenurile şi alte bunuri agricole
arendate. În cazul în care terenurile şi alte bunuri agricole date în
arendă sînt amplasate pe teritoriul mai multor localităţi, contractul
se înregistrează la primăria fiecăreia dintre aceste localităţi.
Primăria ţine registrul contractelor de arendă în
modul stabilit de prezenta lege, de alte acte
legislative şi de regulamentul adoptat de Guvern

Pentru înregistrarea contractului de arendă la primărie, arendaşul


(repreztantul acestuia) prezintă:
a) 3 exemplare ale contractului, dintre care unul este
originalul sau o copie autentificată în condiţiile legii;
b) certificatul de înregistrare de stat al întreprinderii arendaş
sau buletinul de identitate al arendaşului persoană fizică;
c) documentul ce confirmă împuternicirile reprezentantului
arendaşului, după caz;
d) bonul de achitare a plăţii pentru înregistrare.
Registrul contractelor de arendă este ţinut de
inginerul cadastral, de secretarul consiliului local sau
de o altă persoană desemnată în modul stabilit În
registrul contractelor de arendă se înscriu date
privind:

a) părţile contractante, domiciliul ori sediul acestora;


b) numerele cadastrale, suprafaţa, bonitatea
şi modul de folosinţă a terenurilor date în arendă;
c) termenul arendei şi data expirării acesteia;

29
d) plătitorul impozitelor aplicate asupra bunului
agricol arendat;
e) alte date, după caz.

Înregistrarea contractului de arendă se confirmă prin


aplicarea ştampilei primăriei, prin înscrierea în el a datei
înregistrării şi prin semnătura persoanei împuternicite cu
efectuarea înregistrării.

Arendaşului i se remit două exemplare ale contractului de


arendă înregistrat.
Înregistrarea contractelor de arendă, a modificărilor
introduse în ele, cu excepţia celor specificate la
art.29 alin.(3), a documentelor privind rezilierea
acestor contracte, precum şi eliberarea extraselor
respective, se efectuează contra plată, cuantumul
maxim al acesteia fiind stabilit de Guvern. Plata
menţionată se varsă la bugetul primăriei.24

Ţinerea registrului contractelor de arendă se coordonează cu


ţinerea cadastrului funciar, a sistemului informaţional fiscal şi a
altor sisteme, în modul prevăzut de legislaţia în vigoare.

Clauzele contractului de arendă a bunurilor agricole se


modifică cu acordul comun al părţilor contractante ori prin
hotărîre a instanţei judecătoreşti.
În cazul în care una dintre părţile contractante intenţionează
să modifice clauzele contractului de arendă, ea va solicita avizul
24
Brîndușa Ștefănescu, Rluca Dumitriu ‚Tratat teoretic și practic de drept funciar’

30
celeilalte părţi cu cel puţin 30 de zile pînă la prezentarea
propunerilor de modificare.
La modificarea clauzelor contractului de arendă, părţile
contractante vor semna un acord adiţional care va fi parte
integrantă a contractului de bază şi îl vor înregistra în modul
stabilit de lege.
Contractul de arendă încetează în cazul:
a) expirării termenului arendei;
b) declarării nulităţii acestuia;
c) pieirii bunurilor arendate;
d) rezilierii contractului;
e) în alte cazuri prevăzute de legislaţia în vigoare sau de
contract.25

Contractul de arendă se reziliază:


a) prin acordul comun al părţilor contractante;
b) prin hotărîre a instanţei judecătoreşti, la cererea uneia
dintre părţile contractante
Acordul părţilor contractante privind rezilierea contractului
de arendă se încheie în formă scrisă.
Arendatorul este în drept să ceară rezilierea contractului de
arendă în cazul cînd arendaşul:
a) nu a înregistrat contractul în termenele prevăzute de prezenta lege;
b) refuză să ia în arendă bunurile agricole stipulate în contract;
c) a schimbat modul de folosinţă a bunurilor arendate
fără consimţămîntul arendatorului;
d) a înrăutăţit starea bunurilor astfel încît ea nu poate fi

25
Legea cu privire la arendă 198-XV-15.05.2003

31
restabilită pînă la expirarea termenului contractului;
e) nu a achitat plata pentru arendă în decursul a 3 luni de
la data expirării termenului prevăzut în contract;
f) a încheiat un contract de subarendă fără
consimţămîntul arendatorului.
Arendaşul este în drept să ceară rezilierea contractului de
arendă în cazul cînd:
a) arendatorul refuză să dea în arendă bunurile stipulate în
contract, nu le-a transmis la timp ori face imposibilă exploatarea
bunurilor arendate;
b) bunurile arendate, din motive ce nu depind de voinţa sa,
au ajuns într-o stare inutilizabilă;
c) se află în incapacitate de muncă, este privat de libertate
ori au survenit alte circumstanţe care fac imposibilă executarea de
mai departe a contractului.
Partea contractantă care intenţionează să rezilieze contractul
de arendă înştiinţează în scris partea cealaltă cu cel puţin 3 luni
înainte de recoltare.26

26
Legea cu privire la arendă 198-XV-15.05.2003

32
• Concluzie

Analizînd complex și din toate punctele de vedere putem conchide că


Ipotecarea și Arendarea terenurilor c o n s t i t u i e o p a r t e
i n d i n s p e n s a b i l ă a r e l a ţ i i l o r j u r i d i c e e x i s t e î n t r- o
societate de drept.

În lucrarea respectivă am făcut o recapitulare cu privire la drepturile reale


și bineînțeles ne-am aprofundat în drepturile reale accesorii și anume
ipotecarea și arendarea terenurilor. După cum am remarcat aceasta
temă are o mare importanța atît în domeniul dreptului civil cît și în
domeniul dreptului funciar.

Considerăm că lucrarea respectivă a dezvăluit pe deplin


raporturile ce apar în cazurile ipotecii și arendei
t e r e n u r i l o r p r e c u m ș i n a t u r a l o r j ur i d i c ă .

33
• Bibliografie

1. Mihai Cotorobai, Pavel Zamfir ”Dreptul


Funciar„
2. Codul Funciar al Republicii Moldova
3. Legea cu privire la Ipotecă
4.Legea cu privire la arendă 198-XV-
15.05.2003
5. Angelina Tălămbu ț ă „dreptul civil„
6. Iosif R. Urs „Dreptul civil, Drepturi reale„
7. Brîndu ș a Ș tefănescu, Raluca
Dumitrescu„ Tratat teoretic ș i practice de
drept funciar„
8. Dreptul Civil

34
9. Comentariu la Codul civil al Republicii
Moldova

35