CUPRINS

INTRODUCERE ................................................................................................................................. 9
1.ASPECTE GENERALE PRIVIND EVALUAREA PROPRIETĂȚILOR COMERCIALE. .......... 11
1.1. Locul proprietăților comerciale în economia de piață. ........................................................ 11
1.2. Cadrul legislativ și normativ privind evaluarea bunurilor imobile comerciale. ................ 15
1.3. Starea actuala a pieții bunurilor imobile comerciale (magazine) din or. Chișinău ............. 20
2. BAZELE METODOLOGICE ALE APLICĂRII ABORDĂRII COMPARATIVE ..................... 28
2.1. Clasificarea și caracteristica proprietăților comerciale. ....................................................... 28
2.2. Metodele de estimare valorii de piață a bunurilor imobile comerciale. ............................... 32
2.3. Caracteristica factorilor de influiență asupra valorii imobilului comercial ......................... 36
3. EVALUAREA BUNULUI IMOBIL COMERCIAL (MAGAZIN) AMPLASAT ÎN OR.
CHIȘINĂU, STR. DIMINEȚII 27/1 ............................................................................................. 40
3.1. Identificarea și descrierea obiectului evaluării .................................................................... 40
3.2. Estimarea valorii de piață a bunului imobil amplasat în or.Chișinău, str. Dimineții 27/1 ... 41
3.3. Reconcelierea valorii estimate ............................................................................................. 51
CONCLUZII ...................................................................................................................................... 54
BIBLIOGRAFIE ................................................................................................................................ 55
ANEXE .............................................................................................................................................. 57
ANEXA 1.
ANEXA 2.
ANEXA 3.
ANEXA 4.
ANEXA 5.
ANEXA 6.

UTM 584.3 009 ME

Mod. Coala Nr. document Semnăt. Data
Elaborat Leu Ana Litera Coala Coli
Conducător Sanduța T. 8 90
Consultant Sanduța T.
Contr. norm.
UTM FCGC
EI - 1508
Aprobat
 INTRODUCERE

Coala

UTM 584.3 023 ME 9

Mod Coala Nr. document Semnăt. Data
 1.ASPECTE GENERALE PRIVIND EVALUAREA PROPRIETĂȚILOR
COMERCIALE
1.1. Locul proprietăților comerciale în economia de piață
Costul capitalului investit în imobiliare, în timp supportă schimbări sub influența unor factori
cum ar fi inflația, cererea pentru un tip specific de bunuri imobiliare, fizice, funcțional și uzura
economică. De aceea, atunci când se ia decizia unei investiții în imobiliare este crucială evaluarea
bunurilor imobiliare comerciale. Proprietate coemrcială este numit bunul imobiliar, care poate genera
venit, în legătură cu care este uneori numit și profitabil. Este o parte integrantă a complexului de
proprietăți în tranzacții de cumpărare- vânzare, fuziuni și achiziții a afacerilor.
Important de menționat că evaluarea este, de asemenea, necesară în cadrul implementării
politicii fiscale regionale. La baza acumulărilor în bugetul regional în cadrul sistemului fiscal stă taxă
pe proprietate, datorită acestui fapt impozitele formează aproximativ 70% din bugetul local. Desigur,
cu posibila dezvoltarea a pieței însăși, cu apariția valorii reale, trecerea la un sistem fiscal care ar
stimula dezvoltarea pieței imobiliare și, în același timp, ar furniza reaprovizionarea bugetele locale.
Evaluarea și prognoza valorii de piață a bunurilor imobiliare comerciale este din ce în ce mai
importantă în timpul dezvoltării unui mediu competitiv, de creștere numărul de tranzacții pentru
cumpărarea și vânzarea, de tranzacții imobiliare și de credit, furnizarea de bunuri imobiliare ca
garanție.
Utilizarea analizei corelației dintre valoarea de piață a comerțului și indicatorii de dezvoltare
imobiliară și dezvoltare economică, factori identificați având un impact puternic asupra valorii de piață
a bunurilor imobiliare comerciale, pe care se bazează pe ecuații de regresie.
Dezvoltarea relațiilor de piață în ultimele două decenii în Republica Moldova a determinat
apariția unor întreprinderi de un tip nou și formarea unorrelații economice și financiare dintre ele: s-au
elaborat modificări în procesele de afaceri, structura organizatorică, metodele și instrumentele de
management, privatizarea proprietății, apariția proprietății private, apariția unor opțiuni complexe și
numeroase de vânzare a drepturileor de proprietate, distribuirea de garanții ca o modalitate de a asigura
angajamente. Toate acestea au dus la apariția teoriei și metodelor de evaluare, valoarea de piață a
bunurilor imobile.
Valoarea de piață este cel mai probabil preț la care bunul în cauză poate fi înstrăinat la data
evaluării într-o piață deschisă, într-un mediu concurențial sănătos atunci când părțile tranzacției să
acționeze în mod rezonabil cu toate informațiile necesare și asupra tranzacției nu influențează nimic
extraordinar.
În evaluarea proprietății comerciale, toți factorii care afectează valoarea acestora formează
concluzia finală, care se bazează numai pe obiective, complete, fiabile și informații relevante.

Coala

UTM 584.3 023 ME 10

Mod Coala Nr. document Semnăt. Data
 Proprietățile comerciale pot fi împărțite în generatoare de venit- de fapt bunuri imobile
comerciale – și crearea condițiilor pentru extracția sa – bunuri immobile industriale. La proprietățile
generatoare de veniturile pot fi atribuite, de exemplu, spațiu de birou. Când se clasificaă spațiul de
birou în fiecare regiune sau oraș mare se acceptă diverși factori. care determină apartenența a unei
anumite clase. Poate fi locația, calitatea clădirii (nivelul de finisare, starea fațadei, intrarea centrală,
prezența ascensoarelor), calitatea managementului (gestionarea companie, disponibilitatea serviciilor
suplimentare pentru chiriași) si altele.
Pentru a obține rezultate fiabile în procesul de evaluare și prognozarea valorii de piață a
bunurilor imobiliare comerciale este necesar să se identifice cu atenție, să se analizeze și să se ia în
considerare toate niveluri de factori care ar putea influența valoarea.
Un rol special este evaluarea valorii de piață a proprietăților comerciale joacă în procesul de
creditare a persoanelor juridice la o oarecare bancă comercială. Pentru o entitate juridică ca și pentru
persoanele fizice, este important de evaluat obiectul o valoare cât mai mare posibil (viziunea optimistă
de cost) deoarece de valoare depinde suma împrumutului și rata dobânzii.
Pentru bancă important este să determine valoarea de piață curentă a obiectului, în timp ce
stabilește un procent pe reducerea posibilă a valoriio biectului și uzura acestuia pe durata
împrumutului. Ca urmare, să nu exiseă conflictul de interese între debitor și creditor cu privire la
determinarea valorii de piață a bunurilor imobiliare comerciale.
Mulți economiști au investigat dependența pieței valoarea bunurilor imobile comerciale de la
diferiți factori folosind metode economice și matematice.

Coala

UTM 584.3 023 ME 11

Mod Coala Nr. document Semnăt. Data
 1.2 Cadrul legislativ și normativ privind evaluarea bunurilor imobile comerciale
Reglementarea activității de evaluare propriu zisă a avut început în trecutul apropopiat, însă
până la etapa de elaborare unor acte care ar reglementa și organiza activitatea de evaluare și deci
practicarea acesteia a fost destul de anevoiasă, din motivul ne-existenței documentelor de reper.
O perioadă îndelungată de timp activitatea de evaluarea exista în Republica Moldova într-un
cadru normativ aproape vid. El a fost format din acte normative specializate, care aveau domeniu
foarte strâns de utilizare şi care nu reflectau pricipiile generale de evaluare (Hotărârea Guvernului
R.M. cu privire la modul de evaluare şi vânzare-cumpărare a obiectelor din fondul de imobile
nelocuibile arendate Nr. 349 din 21.06.96, Hotărârea Guvernului R.M. cu privire la evaluarea
bunurilor imobiliare ale persoanelor juridice şi fizice din Republica Moldova Nr.645 din 18.09.95 şi
alte acte normative).
În rezultatul efectuării evaluării conform acestor acte normative se obţine o oarecare valoare,
care deseori este foarte departe de valoarea de piaţă și deci nu ar fi posibil de utilizat în vederea
obținerea unui rezultat real.
Situaţia dată a fost schimbată doar în anul 2002 odată cu adoptarea Legii „Cu privire la
activitatea de evaluare” Nr. 989-IV din 18 aprilie 2002 (Monitorul Oficial al Republicii Moldova,
2002, nr. 102, art.773). Prin această lege se stabileşte cadrul juridic al activităţii de evaluare a
bunurilor şi drepturilor patrimoniale, al activitaţii de evaluare profesională, a reglementării de stat şi
obşteşti a acestei activităţi, asigură crearea sistemului de evaluare independentă a bunurilor și a
drepturilor asupra lor pentru protecția intereselor legitime ale statului și ale altor subiecţi ai raporturilor
de drept în domeniul evaluarii bunurilor şi drepturilor patrimoniale, precum şi pentru aplicarea
adecvată a rezultatelor evaluării. Legea reflectă doar principii generale a evaluării şi prevede
elaborarea altor acte normative care ar reglementa toate domeniile ale activităţii de evaluare.
În conformitatea cu Legea cu privire la activitate de evaluare (art. 30) au fost elaborate
următoare acte normative, precum:
1. Regulament provizoriu privind evaluarea bunurilor imobile adoptat prin Hotărârea
Guvernului RM nr. 958 din 4.08.2003 (Monitorul Oficial al R.Moldova N 177-181 din 15.08.2003),
care are ca scop stabilirea procedurii de determinare a valorii bunurilor imobile, indiferent de tipul
acestora şi forma de proprietate asupra lor. Regulamentul este provizoriu şi în perspectivă trebuie să fie
înlocuit cu Standardele Naţionale de Evaluare, care actual se află la etapa elaborării.
2. Regulamentul cu privire la evaluarea obiectelor de proprietate intelectuală şi Regulamentul
cu privire la atestarea evaluatorilor obiectelor de proprietate intelectuală adoptate prin Hotărârea
Guvernului R.M. Nr. 783 din 30.06.2003 (Monitorul Oficial al R.Moldova Nr. 138-140 din
08.07.2003).

Coala

UTM 584.3 023 ME 12

Mod Coala Nr. document Semnăt. Data
 Un alt aspect al evaluării este determinarea bazei impozabile. În conformitate cu Titlu IV a
Codului Fiscal a Repubilcii Moldova baza impozabilă pentru calcularea impozitului pentru bunurile
imobile constituie 50% din valoarea de piaţă. Pentru executarea normei date este adoptat Programul de
măsuri privind implementarea noului sistem de evaluare a bunurilor imobile în scopul impozitării
imobile adoptat prin Hotărârea Guvernului R.M. Nr. 670 din 9.06.2003 (Monitorul Oficial al
R.Moldova Nr. 123-125 din 20.06.2003).
Actual, atât timp cât Standardele Naţionale încă nu sunt adoptate, mulţi evaluatori se conduc
după standartele europene sau internaţionale.
Conform Standardelor Internaționale de Evaluare, [], bunul imobil comercial numit proprietate
generatoare de venit reprezintă orice proprietate individuală ca, hoteluri, stații peco, restaurante, baruri,
care se tranzacționează, de obicei, pe piață ca entități în funcțiune. Aceste proprietăți pot include în
sine nu doar teren și construcții ci și alte active care sunt parte componentă a acesteia.
Principala caracteristică a acetui tip de imobile este că sunt dezvoltate pentru o anumită
activitate și sunt privite din puctul de vedere a beneficiului obținut ca urmare a exploatării acestuia.
Aceste proprietăți se diferențiază de proprietățile de tip generic, o proprietate generică putând fi
utilizată în cadrul mai multor tipuri de afaceri, precum activități comerciale, industrial sau de birouri.
Standardul se orientează spre a reda metode și modalități de a evalua proprietate ca întreg
active operational cît și evaluarea componentelor acestuia, presupunînd continuarea utilizării sale
curente.
Pentru evaluarea unei proprietăți generatoare de venit, abordarea principală ce poate fi aplicată
este abordarea prin venit. Abordarea prin piață se recomandă a fi utilizată conform instrucțiunilor
privind Drepturile asupra proprietății imobiliare, aplicată pentru a verifica rezultatele abordării prin
venit. Abordarea prin cost nu este în mod normal aplicabilă.
Proprietățile generatoare de venit sunt considerate proprietăți comerciale individuale și, se
evaluează utilizând abordarea prin venit, pe baza profitului lor potențial fără a include dobânda,
impozitul și amortizarea, corectat pentru a reflecta activitatea unui operator de eficiență rezonabilă și,
adesea, fie pe baza metodologiei DCF, fie prin utilizarea unei rate de capitalizare. Rata de actualizare
sau de capitalizare trebuie să fie adecvată profitului operational și să fie bazată pe tranzacții
comparabile relevante de pe piață.
Potrivit Regulamentului provizoriu privind evaluarea bunurilor imobile, pentru evaluarea
bunurilor imobile cu destinaţie comercială se vor aplica metodele: metoda analizei comparative a
vânzărilor, metoda veniturilor şi metoda cheltuielilor;
Pentru evaluarea fiabilă a proprietății comerciale este deasemenea nu mai puțin important
cunoașterea cerințelor impuse acestor tipuri de bunuri imobile, din această cauză se elaborează
Normativul în Construcții a Republicii Moldova, care are ca scop elucidarea și reflecatarea normelor

Coala

UTM 584.3 023 ME 13

Mod Coala Nr. document Semnăt. Data
 de construcție a anumitor tipuri de construcții și clădiri. Pentru construcțiile comerciale se adoptă
NCM C.02.02:2015„Clădiri şi construcţii industriale” în baza şi în dezvoltarea cerinţelor esențiale
stabilite în mod general în Reglementările Tehnice.

• securitatea mecanică şi antiincendiară;

Prevederi a NCM

• protecţia sănătăţii oamenilor şi protecţia mediului înconjurător;

• securitatea împotriva accidentelor şi accesibilitatea folosirii;
• economia energiei şi reducerea consumului de căldură;
• utilizarea raţională a resurselor naturale;
• siguranţa exploatării şi durabilitatea clădirilor şi construcţiilor de
producţie.

Figura 1.1 Prevederi în cadrul Normativului în Construcții

Gradul de satisfacere a cererii efective depinde de numărul și capacitatea magazinelor și a altor
unități comerciale, cu privire la alegerea gamei de bunuri în ele. Magazinele, pavilioanele și alte unități
sunt denumite în mod obișnuit comercianți cu amănuntul.
Magazinele de orice formă de proprietate au caracteristici de proiectare care diferă de
proiectarea întreprinderilor industriale, clădirilor rezidențiale și altor obiecte.
Caracteristicile proiectării magazinelor cu amănuntul includ următoarele:
-cerințe speciale pentru soluțiile de planificare spațială a magazinelor, stabilite prin
coduri și reglementări în construcții;
-proiectul magazinelor pentru zonele rurale, comparativ cu condițiile urbane, are
propriile caracteristici esențiale care rezultă din specializarea și tipizarea magazinelor;
Clădirile întreprinderilor cu amănuntul sunt împărțite prin compoziție:
1) în clădiri comerciale separate;
2) clădirile centrelor comerciale;
3) clădiri comerciale atașate clădirilor rezidențiale și publice.
Principala direcție în dezvoltarea construcției de clădiri a întreprinderilor cu amănuntul este
construirea de clădiri comerciale independente, precum și complexe comerciale, adică clădiri
combinate (combinate) într-un complex.
Într-un complex pot fi combinate două sau mai multe întreprinderi comerciale (magazine).
Combinația mai multor întreprinderi comerciale într-o singură clădire este considerată convenabilă
pentru populație. Există două metode de combinare a clădirilor comerciale: orizontal (clădiri
cooperative cu o singură etapă) și clădiri cooperatiste pe verticală (două, trei, cu mai multe etaje). O
astfel de grupare ar trebui să se realizeze ținând seama de posibilitatea funcționării independente a

Coala

UTM 584.3 023 ME 14

Mod Coala Nr. document Semnăt. Data
 fiecărei întreprinderi cu o largă cooperare în utilizarea unor spații individuale (vestibuli comune,
cantine pentru personal) și comunicații (electricitate, apă etc.).
Următoarele cerințe sunt impuse clădirilor comerciale:
Cerințele tehnice - adică depozitarea clădirilor trebuie să fie durabile. Forța și stabilitatea
clădirii sunt strâns legate.
Clădirea trebuie să fie durabilă, adică să suporte influențe externe, de exemplu, încărcături din
mașini, echipamente, oameni, stocuri de bunuri în clădire, precum și să fie rezistente la distrugere.
Clădirile trebuie să fie rezistente la înclinare și mișcare. Stabilitatea depinde de fiabilitatea fundațiilor
și a fundațiilor, rezistența structurală, calitatea lucrărilor de construcție.
Rezistența clădirilor determină durabilitatea acestora. După SNiP sunt determinate 3 grade de
durabilitate:
- cu o durată de viață de 100 de ani sau mai mult;
- cu o durată de viață de cel puțin 50 de ani;
- cu o durată de viață de cel puțin 20 de ani.
Cerințe arhitecturale pentru clădirile comerciale se exprimă în principal prin furnizarea de
expresivitate arhitecturală, adică clădirea trebuie să fie atractivă în aspectul ei, are un efect pozitiv
asupra stării mentale a oamenilor. Aspectul arhitectural și artistic al clădirii se realizează prin decizia
compozițională a elementelor individuale ale clădirii (pereți, deschideri ale ușilor și ferestrelor, vitrine
etc.) și decorarea benignă a clădirii. Arhitectura unei clădiri comerciale ar trebui să creeze, împreună
cu alte clădiri, un mediu uman și social decent.
Cerințele economice pentru magazine sunt că, cu cheltuielile minime de muncă și fonduri
pentru construirea unei clădiri, se obține o suprafață maximă utilizabilă. În plus, cerințele economice ar
trebui să se aplice nu numai costurilor de construcție unice, ci și costurilor de exploatare pe întreaga
perioadă de utilizare a clădirii pentru scopul propus (apă, căldură, consum de energie electrică). Pentru
a obține eficiență în funcționarea clădirii și întreprinderea trebuie să aibă o structură rațională a
spațiilor, volumul și dimensiunea clădirilor și a spațiilor.
Cerințele operaționale ale unei întreprinderi comerciale se reduc la asigurarea faptului că
clădirea se potrivește cel mai bine scopului său, adică asigură amplasarea convenabilă a
echipamentelor, condițiile de muncă și creșterea productivității, condițiile pentru procesul tehnologic.
O soluție constructivă determină posibilitatea implementării unei soluții de planificare spațială,
utilizarea anumitor materiale și structuri de construcție.
Pe baza cerințelor pentru clădirile comerciale cap. 77 "Sisteme de proiectare" SNiP, care
prevede că soluțiile de planificare spațială și de proiectare pentru clădirile de depozitare ar trebui să fie
făcute din condițiile furnizării de tehnologie avansată, metode de tranzacționare progresive

Coala

UTM 584.3 023 ME 15

Mod Coala Nr. document Semnăt. Data
 (autoservire, utilizarea echipamentelor de ambalare etc.) - încărcarea și utilizarea mijloacelor de
transport.
Luând în considerare cerințele pentru clădirile comerciale, se determină dimensiunea, structura,
echipamentul tehnic, compoziția clădirilor etc.
Aceste cerințe impun crearea unui număr de încăperi ca parte a unui magazin, care pot fi
grupate în funcție de scopul lor în următoarele grupe:

sedii de tranzacționare (săli de tranzacționare, o sală de primire și emitere a ordinelor, o sală de cantină, o sală de
demonstrații pentru bunuri noi și alte spații destinate servirii clienților);

spații de primire și depozitare a mărfurilor și de pregătire a bunurilor de vânzare (recepție, descărcare,

depozite, camere frigorifice, spații pentru pregătirea mărfurilor de vânzare, expediții de ambalaje, colectare și
comandă);

spații de utilitate (spații de depozitare pentru containere, materiale de ambalaj, inventar, containere, expediții pentru
livrarea mărfurilor în casă, magazine de reparații pentru inventar și echipament, un punct de colectare a vesela,
mașini de spălat pentru gunoi);

spații administrative (spații de birouri, cantine și bufete pentru personalul magazinelor, case de marcat principale,
incendii și paza, saltele, dușuri, toalete).

Figura 1.2 Zonarea spațiilor în cadrul unui magazin după SNiP.

Compoziția și suprafețele spațiilor sunt proiectate în conformitate cu reglementările privind
construcția clădirilor. Soluția de planificare spațială ar trebui să ofere o comunicare optimă între
grupurile de spații de depozitare. Următoarele cerințe de bază sunt impuse pentru aspectul magazinului
(în conformitate cu normele de proiectare și construcție pentru proiectarea magazinelor):

• sălile de tranzacționare ar trebui să fie conectate tehnologic cu spațiile destinate pregătirii

bunurilor de vânzare și cu spații pentru depozitarea acestora și ar trebui amplasate astfel
încât, dacă este necesar, să poată fi izolate de alte spații;

• spațiile de depozitare a mărfurilor nu trebuie să fie în mișcare;

• spațiile pentru spații administrative, de uz casnic, utilități și tehnice nu pot fi proiectate prin
săli de comerț și încăperi de depozitare și pregătirea bunurilor pentru vânzare;

• localizarea spațiilor destinate primirii, depozitării și pregătirii mărfurilor destinate vânzării

este concepută astfel încât să fie consecventă și simplă, pentru a oferi cele mai scurte căi
spre zona de vânzare;
• intrarea în camerele răcite trebuie să fie asigurată prin vestibul sau prin spațiile de
pregătire pentru vânzarea de bunuri pentru care camerele răcite sunt destinate depozitării.

Figura 1.3 Cerințe asupra zonării spațiilor magazinelor

Soluția constructivă a clădirii trebuie să respecte scopul său funcțional. Proiectul clădirii
magazinului ar trebui să fie elaborat astfel încât echipamente autonome, mecanice și de refrigerare să

Coala

UTM 584.3 023 ME 16

Mod Coala Nr. document Semnăt. Data
 poată fi instalate oriunde în sala de tranzacționare a magazinului. În acest sens, anumite cerințe sunt
impuse în grila de coloane.
O atenție deosebită ar trebui acordată pardoselilor în încăperile comerciale și utilitare. În
spațiile comerciale, podelele ar trebui să fie în concordanță cu natura procesului comercial și
tehnologic. În zonele de vânzare ale magazinelor, unde există fluxuri semnificative de clienți,
acoperirile trebuie să fie durabile și rezistente la abraziune. Asemenea cerințe sunt îndeplinite de
podele din materiale de piatră solidă (granit, marmură), dale de ceramică de dimensiuni mari, mozaic.
Construcția podelelor asfaltice este inacceptabilă. Aerul condiționat trebuie furnizat în zona de vânzare
a magazinelor.
O cerință importantă pentru soluțiile de proiectare este definirea corectă a clădirii pentru etaje.
Acum, în străinătate a există o tendință de a reduce numărul de etaje în clădirile de magazine.
Experiența internă și străină arată că, în ultimul timp, a devenit din ce în ce mai comună proiectarea și
construirea de clădiri comerciale cu un număr redus de etaje. Acest lucru se datorează în primul rând
faptului că cumpărătorii preferă magazinele cu unul și două etaje. De asemenea, trebuie avut în vedere
faptul că cel mai convenabil pentru organizarea procesului de tranzacționare este amplasarea podelelor,
a magaziilor și a spațiilor pentru primirea și pregătirea bunurilor de vânzare la același nivel. Costurile
forței de muncă și costurile de exploatare în clădirile cu un singur nivel sunt semnificativ mai mici
decât în cazul clădirilor înalte.
În "Magazine" SNiP clădirile magazinelor cu săli de comerț cu o suprafață totală de până la
1.500 m.p vor fi proiectate pentru a fi construite într-un etaj, fără subsoluri.
Înălțimea etajelor în clădirile magazinelor conform SNiP ar trebui să fie de 3,3 m, iar suprafața
sălii de tranzacționare să fie de 300 m.p, iar în halele unei zone mai mari, înălțimea este de 4,2 m, în
subsol - 2,7 m.
Trebuie de remarcat faptul că standardele actuale de construcție adoptate pentru clădirile
comerciale sunt subestimate în mod semnificativ. Practica arată că noile magazine construite nu rezistă
studiilor de lungă durată și în decurs de 10-15 ani sunt depășite din punct de vedere moral și fizic.
Zonele individuale ale magazinelor sunt mici și nu pot fi transformate prin schimbarea gamei și a
metodelor de servicii comerciale.
Experiența în construcția și funcționarea clădirilor de depozitare în zonele rurale arată că unele
tipuri de întreprinderi comerciale au un spațiu de depozitare micșorat. Prin urmare, în astfel de
magazine, sălile de comerț sunt folosite pentru a stoca mărfurile și containerele goale. Lipsa de anexe
împiedică vânzarea de bunuri pe eșantioane, depozitarea stocurilor fiind oferită în afara zonei de
vânzare.
Construcția și proiectarea magazinului ar trebui, în cazuri necesare, să permită (fără mari
cheltuieli) reconstrucția magazinului.

Coala

UTM 584.3 023 ME 17

Mod Coala Nr. document Semnăt. Data
 Aceasta înseamnă că rearanjarea și instalarea noilor echipamente nu ar trebui să producă
modificări semnificative ale construcției clădirilor. Pereții în clădirile de magazine, este de dorit să fie
uțor demontabili. Reconstrucția magazinelor și utilizarea eficientă a spațiului comercial intervin adesea
cu suportul structurilor de susținere. Cu cât este mai frecvent grila de coloane, cu atât este mai mică
libertatea de reconstrucție și cu atât este mai redusă eficiența utilizării spațiului. Pentru a asigura
ușurința de reconstrucție și pentru a crește eficiența utilizării capacităților de depozitare, este necesar să
se construiască clădiri cu o gamă cât mai mare de coloane posibil.
Documentația de proiect tipică este elaborată și aprobată în conformitate cu recomandările
SNiP și Instrucțiunea pentru proiectarea tipizată.
La elaborarea proiectelor model, acestea sunt, de asemenea, ghidate de clasificarea clădirilor și
de nomenclatorul tipurilor de întreprinderi din industrie.
Proiectele de magazin sunt dezvoltate în raport cu nomenclatorul principalelor tipuri de
magazine de vânzare cu amănuntul. Nomenclatorul principalelor tipuri de magazine este prezentat in
tabelul 1.1
Tabelul 1.1 Nomenclatorul principalelor tipuri de magazine
Nr. Tipul magazinului Suprafața
comercială, m.p
1 2 3
1 Magazin universal de materiale industriale 1000,
1650,2150,3000,
3500
2 Magazine de comercializare a materialelor industriale 150,250, 400
3 Magazin de comercializare bunurilor de uz casnic 150, 250,400, 650
4 Magazin-depozit de comercializare a materialelor de 250, 400, 1000
construcții
5 Magazin de comercializare a mobilei 400,650, 850
6 Magazin de comercializare cu articole de artă 250 400 650
7 Magazin de comercializare a cărților, „Librării” 100, 150,250
8 Magazin de comercialiare a articolelor pentru copii 250,400, 650, 850
9 Magazin comision de vânzare a mărfurilor industriale 150, 250
10 Magazin universal alimentar cu auto-deservire, 250, 400, 650, 1000
„Hypermarket”
11 Magazin alimentar, ”Supermarket„ 100, 150,250, 400
12 Magazin de comercializare cu produse de panificație 150
13 Magazin de comercializare cu produse agricole 150,250,400,
650,850, 1000
14 Magazin de vânzare cu bunuri de consum zilnic 100, 150, 250, 400
Sursa: []
Proiectele tipice sunt dezvoltate atât pentru anumite regiuni climatice, ținând cont de condițiile
naturale, climaterice și locale ( seismicitate etc.) și pentru o regiune condiționată cu o temperatură
estimată la iarbă de -30 ° C și soluții alternative pentru regiuni cu o temperatură estimată - 20 ° C și

Coala

UTM 584.3 023 ME 18

Mod Coala Nr. document Semnăt. Data
 -40 ° C.
Construcţiile şi materialele temeliilor şi îmbrăcămintea pardoselelor clădirilor şi încăperilor
trebuie stabilite cu condiţia suportării sarcinilor de la încărcăturile care sunt depozitate, tipului şi
intensităţii acţiunilor mecanice a transportului de suprafaţă şi dezmembrarea colbului, acumularea
electricităţii statice şi formării de scântei.
În vederea promovării unei evaluării fiabile, sigure și plauzibile este necesar de a lua în calcul
toate condițiile în care se află obiectul, asta înseamnă analiza a tuturor factorilor și caracteristicilor
fizice pe care nemihjlocit le posedă proprietatea. Așa dar, descrierea amănunțită și controlul respectării
normelor constructive în funcție de tipul bunului este un punct de influență majorasupra valorii care
urmează a fi determinat.

Coala

UTM 584.3 023 ME 19

Mod Coala Nr. document Semnăt. Data
 1.3 Starea actuala a pieții bunurilor imobile comerciale (magazine) din or.
Chișinău
În urma cercetării minuțiosă a pieții imobiliare, au fost analizate prețurile de ofertă pentru
următoarele tipuri de bunuri imobile:
 Terenuri libere destinate construcțiilor comerciale;
 Bunurile imobile comerciale (magazine);
 Plata de locațiune pentru spații comerciale.
Ofertele pentru terenurile libere destinate contrucțiilor sunt reflectate în anexa 2
Numărul ofertelor de vânzare și prețurile de ofertă pentru terenurile libere destinate construcțiilor
comerciale în or. Chișinău sunt prezentate în tabelul 1.1 și figura 1.2. și 1.3.
Tabelul 1.1 Numărul ofertelor de vânzare a terenurilor libere destinate construcțiilor comerciale
în or. Chișinău, februarie-martie 2019
Nr. Numarul ofertelor Prețul de ofertă, euro/m.p
d/o Sectorul spre locațiune minim maxim
1 Centru 6 16 500 42 857
2 Botanica 6 13 077 40 000
3 Buiucani 3 19 271 33 500
4 Ciocana 2 11 481 13 500

5 Râșcani 3 13 000 37 500

Sursa: elaborat de autor în baza cercetării pieții
Conform datelor prezentate în tabelul 1.1, se observă cele mai multe oferte de vânzare a
terenurilor libere destinate construcțiilor comerciale sunt amplasate în sectoarele Centru și Botanica a
or. Chișinău, cu un număr de 6 oferte, urmat de sectorul Râșcani și Buiucani. Cele mai puține oferte
sunt în sectorul Ciocana a orașului, unde se observă o ofertă scăzută la așa tip de imobile.

7
6
5
4
3 Numarul ofertelor spre locațiune

2
1
0
Centru Botanica Buiucani Ciocana Râșcani

Figura 1.2 Numărul ofertelor de vânzare a terenurilor libere destinate construcțiilor comerciale
în or. Chișinău, februarie-martie 2019

Coala

UTM 584.3 023 ME 20

Mod Coala Nr. document Semnăt. Data
 45,000
40,000
35,000
30,000
25,000
20,000
15,000
10,000
5,000
0
Centru Botanica Buiucani Ciocana Râșcani
minim 16,500 13,077 19,271 11,481 13,000
maxim 42,857 40,000 33,500 13,500 37,500

Figura 1.3 Prețul de ofertă pentru terenuri libere destinate construcțiilor comerciale, feb.-mar.
2019
Numărul total de oferte de vânzare a terenurilor libere destinate construcțiilor comerciale
analizate constituie 20 terenuri, cel mai mare număr de oferte 6, revenind sectorului Centru, respectiv
cel mai mic 2 oferte pentru sectorul Ciocana. Prețul de ofertă pentru un ar de teren se modifică în
funcție de sector și respectiv pentru sectorul Centru se înregistrează cele mai înalte prețuri, ajungând la
42 800 euro pentru un ar, urmat de sec. Botanica unde prețul maxim este de 40 000 euro/ar, sec.
Râșcani, preț de ofertă maxim- 37 500 euro/ar, sec. Buiucani- 33 500 euro/ar. Cele mai mici prețuri se
înregistrează în sec. Ciocana a orașului unde acestea sunt de 37 500 euro/ar.
Ofertele pentru bunurile imobile comerciale sunt selectate în anexa 3.
Numărul ofertelor de vânzare și prețurile de ofertă pentru bunurile imobile comerciale în or.
Chișinău sunt prezentate în tabelul 1.2 și figura 1.4 și 1.5
Tabelul 1.2 Numărul ofertelor de vânzare a bunurilor imobile comerciale în or. Chișinău,
februarie-martie 2019
Prețul de ofertă, euro/m.p
Numarul ofertelor spre
Nr. Sectorul locațiune minim maxim
1 Centru 7 494 1625
2 Botanica 5 418 1327
3 Buiucani 3 350 1195
4 Ciocana 1 545 545
5 Râșcani 4 380 1108
Sursa: elaborat de autor în baza cercetării pieții
Num

Coala

UTM 584.3 023 ME 21

Mod Coala Nr. document Semnăt. Data
 8
7
6
5
4
7
3
5
2 4
3
1
1
0
Centru Botanica Buiucani Ciocana Râșcani

Numarul ofertelor spre locațiune

Figura 1.4 Numărul ofertelor de vânzare a bunurilor imobile comerciale în or. Chișinău,
februarie-martie 2019
Potrivit datelor din tabelul 1.2, cele mai multe oferte de vânzare a bunurilor imobile comerciale
sunt înregistrate în sec.Centru a orașului și anume 7 oferte, urmat de sec. Botanica care înscrie 5 oferte.
Cele mai puține oferte sunt în sec. Ciocana, unde s-a găsit doar o ofertă.
1800
1600
1400
1200
1000
800
600
400
200
0
Centru Botanica Buiucani Ciocana Râșcani
minim 494 418 350 545 380
maxim 1625 1327 1195 545 1108

Figura 1.5 Prețul de ofertă pentru bunuri imobile comerciale, feb.-mar. 2019
Din ofertele analizate s-au rezultat prețurile de ofertă minime și maxime pentru imobile
comerciale în funcție de amplasare. Astfel, cele mai mari prețuri de ofertă sunt prezentate în sec.
Centru cu preț maxim de 1625 euro/m.p, urmat de sec. Botanica cu preț maxim de ofertă egal cu 1327
euro/m.p. Cele mai mici prețuri sunt în sec. Ciocana, 550 euro/m.p, unde de asemenea se atestă o
ofertă scăzută de bunuri imobile comerciale.

Coala

UTM 584.3 023 ME 22

Mod Coala Nr. document Semnăt. Data
 Caracteristic pieții a bunurilor imobile comerciale este faptul numărului redus de oferte de
vânzare nemijlocită a bunurilor și dezvolatarea pieții locațiunii pentru spații comerciale, precum că
aceasta este cea mai predominant tip de tranzacție în cadrul pieții bunurilor comerciale.
Ofertele pentru plata de locațiune pentru or. Chișinău este prezentat în anexa 3.
Numărul ofertelor pentru plata de locațiune sunt prezentate în tabelul 1.3, figura 1.6 și 1.7.
Tabel 1.3 Numărul ofertelor pentru plata de locațiune a spațiilor comerciale, pe perioada
februarie- martie, 2019
Numarul ofertelor Prețul de ofertă, euro/m.p
Nr.d/o Sectorul spre locațiune minim maxim
1 Centru 8 6 20
2 Botanica 5 5 12
3 Buiucani 5 7 8
4 Ciocana 3 3 10
5 Râșcani 6 5 12
Sursa: elaborat de autor în baza cercetării pieții
10

8
8
6
6
4 5 5

2 3

0
Centru Botanica Buiucani Ciocana Râșcani

Numarul ofertelor spre locațiune

Figura 1.6 Numărul ofertelor de locațiune în or. Chișinău în perioada februarie-martie 2019
Conform datelor prezentate în tabelul 1.3, se observă cele mai multe oferte de locațiune a
spațiilor comerciale sunt amplasate în sectoarele Centru a or. Chișinău, cu un număr de 8 oferte, urmat
de sectorul Râșcani și Botanica. Cele mai puține oferte sunt în sectorul Ciocana a orașului, unde se
observă o ofertă scăzută.

25

20
AXIS TITLE

15

10

0
Centru Botanica Buiucani Ciocana Râșcani
minim 6 5 7 3 5
maxim 20 12 8 10 12

Coala

UTM 584.3 023 ME 23

Mod Coala Nr. document Semnăt. Data
 Figura 1.7 Plata de locațiune pentru spații comerciale în or. Chișinău, în perioada februarie-
martie 2019
Piața locațiunii în sectoarele orașului Chișinău este destul dezvoltată, fapt justificat de numărul
mare de oferte pe piață. Prețurile pentru plata lunară de locațiune variază de la 3 euro/m.p și maxim 20
euro/m.p. Cea mai mică plată de locațiune este ofrerit de sec. Ciocana, iar cea mai mare se
înregistrează în sec. Centru, urmat de sec. Botanica cu o plată lunară de 12 euro/m.p.
Din cauza micşorării permanente a suprafeţelor, destinate pentru construcţie, developer-ii tot
mai des se îndreaptă spre regiunile periferice. În special, aşa sectoare ca Ciocana şi microraionul
Poşta Veche (Rîşcani), atrag atenţia asupra sa, datorită posibilităţii de a construi pe un teritoriu mare,
să se organizeze o parcare largă şi să asigure o accesibilitate comodă a transportului pentru vizitatori.
La momentul actual se atestă tendinţa de a mări suprafeţele necomerciale în centrale comerciale.
Pentru cumpărător este mai plăcut să vină la magazin, unde sînt hall-uri largi, scaune copaci, havuzuri,
decît să treacă prin mulţimea de rînduri de vînzare, care amintesc mai degrabă o piață decât un
magazin. Dar şi aici este nevoie de un anumit bilanţ, deoarece suprafeţele prea libere lispesc magazinul
de confort şi creează pustietăţi simţitoare. Raportul normal este considerat 60-70% şi 40-30% din
totalul suprafeţei comerciale a CC.
Companiile care construiesc case de locuit, planifică vînzarea imobilului comercial, care se află
la etajele de jos. Cererea pentru aceste obiecte vine din partea companiilor, care asigură zilnic
cumpărătorii cu cele mai necesare și în cantităţi mici. În special astfel de încăperi sînt utilizate pentru
lărgirea reţelei comerciale, pentru deschiderea noilor filiale ale băncilor, farmacii. Dar, din punct de
vedere a oficiilor la primul etaj în casele de locuit, desigur, sînt mai prejos decît centrele comerciale
dinmotiv că nu creează o imagine companiei. Iar, dacă să abordăm încăperile de la parterele blocurilor
locative în calitate de unităţi comerciale, devine evidentă eficienţa amplasării ei „în stradă”.

Coala

UTM 584.3 023 ME 24

Mod Coala Nr. document Semnăt. Data
 Coala

UTM 584.3 023 ME 25

Mod Coala Nr. document Semnăt. Data
 Coala

UTM 584.3 023 ME 22

Mod Coala Nr. document Semnăt. Data