Limitele exercitarii dreptului de proprietate privata

Analiza limitelor exercitarii se poate face, mai intai, printr-o perspectiva generala care nu
particularizeaza categoria unor bunuri individual-determinate, dar se poate analiza regimul
juridic special al anumitor categorii de bunuri (limite materiale, limite juridice - legale,
judecatoresti, voluntare).

Limitele dreptului de proprietate privata asupra constructiilor si terenurilor

1. Incapacitatea prevazuta de Constitutie –art 44

A fost adoptata o lege speciala care a nuantat modul de operare; Desi de la 1 ianuarie
2007 Romania a aderat la UE, a trecut o perioada pentru care in 2014 a fost adoptata o
lege prin care cetatenii UE pot dobandi terenuri in Romania, introducandu-se un filtru,
anume dreptul de preemptiune . Preemptorul are facultatea, nu obligatia. In privinta
naturii juridice, vorbim despre un drept potestativ . Titularul dreptului de proprietate in
oferta de vanzare trebuie sa expuna toate conditiile, valabile pentru toti.
Astfel, dreptul de preemptiune reprezinta o limitare a dispozitiei dreptului de proprietate .
2. Clauza de inalienabilitate
Intrucat terenul este un imobil, este un bun, ar trebui sa se aplice principiul liberei
circulatii a bunurilor – art 12 / C.civ. => o alta limitare, anume clauza de inalienabilitate;
Singura clauza legala este cea din CPC, articolul - inopozabilitatea se aseamana cu o
limitare a dispozitiei
3. Forma actului juridic
Articolul 1244 – C.civ – ratiunea are in vedere mai mult decat opozabilitatea, si anume
conditionarea dobandirii; efectul firesc al Cartii Funciare- translativ de drepturi reale
imobiliare, dar legea de punere in aplicare a amanat acel efect (art.56 din LPA a C.civ).

In tot, terenurile formeaza teritoriul tarii asupra caruia statul isi exercita puterea. Intre
reaportul stat – teren si raportul proprietar- teren se remarca faptul ca puterea pe care o exercita
un proprietar se circumscrie cadrului general aplicabil. Cele doua puteri nu se confunda, nu se
anuleaza una pe cealalta, ci se circumscrie.
Masurile extreme pe care le poate lua statul: folosirea subsolului, expropriere, rechizitia si
confiscarea.

1. Certificatul de urbanism prezinta limitele constructiei (Legea 350/ 2001 si

documentatiile de urbanism – Planul urbanistic genereal, local, Plan urbanistic zonal
si Plan urbanistic de detaliu) ; PUG - se adopta pentru fiecare localitate si constituie
regulamentul general privind lucrarile de constructie si de urbansim in localitatea
respectiva. PU Zonal trebuie sa respecte PUG; Pentru fiecare imobil se poate emite un
PU de detaliu care trebuiue sa fie in concordanta cu cele 2. Pot exista derogari.
 2. Autorizatia de constructie – L 50/1995 (orice modificare sau cosntructie – orice
lucrare care are valoare constructiva) ; trtebuie sa respecte toate cele 3 planuri sus-
amintite.
Daca autorizatia nu respecta reglementarile, intervine nulitatea, pentru ca incalca
normele prevazute. Exista posibilitate nerespectarii pe parcurs, chiar daca a fost data
autorizatia, operand alte sanctiuni.

1. Exproprierea
Sediul juridic al exproprierii – art. 44 alin. (3) si (6) din Constitutie ; art.562 (3) – C.civ;
Legea 333/1994 si Legea 255/2010 derogatorie de la prima lege amintita
Principiile exproprierii
 Exproprierea nu poate avea loc decat pentru cauza de utilitate publica
Legea limiteaza sfera notiunii de utilitate publica la sintagma lucrari de utilitate
publica. Nu se poate face o expropriere pana nu se precizeaza care este lucrarea,
care se poate face printr-un act administrativ, de regula. Uneori, cauza rezulta
chiar din lege – ex. art.6 din Legea 255/2010
 Justa si prealabila despagubire
Prealabil – caracter ce tine seama de dreptul celui expropriat. Daca nu se achita
inainte, echivaleaza cu pierderea dreptului.
 Caracter judiciar
Daca nu exista acord, trebuie urmata o cale judicioasa, iar exproprierea va opera
pe calea unei hotarari judecatoresti.
Cu toate acestea, se poate face exproprierea prin decizia administrativa, cu plata
prealabila si justa (exproprierea => controlul judiciar post factum), conform dispozitiilor Legii
255/2010.
Obiectul: numai bunurile imobile pot forma obiectul exproprierii, dar in sfera larga a
imobilelor opereaza anumtie restrictii:
 numai imobilele care formeaza obiectul dreptului de proprietate privata pot forma
obiectul exproprierii
 cand e vorba de imobile care formeaza obiectul dreptului de proprietate privata a
statului, nue nevoie de exporpriere, pentru ca in legislatie exista prevederi de
trecere a unui bun privat in domeniul public
Natura juridica : Este una mixta, de drept public si de drept privat. Se remarca mai multe
acte si fapte materiale in sens restrans din diferite ramuri de drept (drept admin, drept procesual
civil etc.)
Efect: stingerea dreptului de proprietate privata asupra unui imobil si nasterea dreptului
de proprietate publica asupra aceluiasi imobil
Etape: etapa declararea utilitatii publice – etapa administrativa (individualizarea
imobilului si identificara celorlalti titulari ai dreptului reale principale) – etapa judicioasa
(comepetenta apartine Tribunalului in raza teritoriala caruia se afla terenul).
 Daca exista mai multi titulari de drepturi reale principale, instanta va distribui
despagubirea intre nudul proprietar si ceilalti titutlari de drepturi.
Efectele exproprierii:
1. Efecte imediate – produse in 2 planuri
 Planul drepturilor reale: stingerea dreptului expropriatului si nasterea dreptului
expropriatorului; nu este vorba de un efect translativ, ci de un efect extinctiv si
de unul achizitiv; punerea in posesie a expropriatorului; in privinta
dezmembramintelor, acestea se sting (impartirea intre nudul proprietar si
ceilalti titutlari); in privinta drepturilor reale accesorii, opereaza o subrogatie
cu titlu particular
 Planul drepturilor de creanta: se naste o obligatie civila intre expropriat si
expropriator;
2. Efecte mediate:
 retrocedare a imobilului – potestativ
 prioritate la instrainare
 prioritate la inchiriere

nota: Dreptul de proprietate este modelat de obiect. A se vizualiza regimul juridic al fiecarui bun
care formeaza obiectul dreptului de proprietate (care este bunul si care sunt limitele)