Subiectul 63

EFECTELE CONTRACTULUI DE DONATIE

INTRE PARTI
1.Efectul translativ al contractului
Ca efect al donatiei,dreptul care formeaza obiectul contractului se transmite din
patrimonial donatorului in patrimoniul donatarului.
Donatia poate avea ca efect si stingerea unui drept si a obligatiei
corelative( remitere de donatie).
Daca dreptul transferat este o creanta,operatia intervenita intre parti se
analizeaza ca o cesiune de creanta cu titlu gratuit.
Obiectul contractului il constituie un drept real,transmiterea sau constituirea
dreptului opereaza prin efectul realizarii acordului de vointa(art 971 C.civ)in
forma prevazuta de lege(forma autentica sau forma actului juridic care realizeaza
indirect donatia),dar nu neconditionat de predarea bunului care formeaza obiectul
donatiei,cu exceptia darurilor normale care se realizeaza prin traditiune.
2.Obligatiile donatorului
-Obligatia de predare. Dupa incheierea contractului donatorul este obligat sa
predea bunul daruit potrivit clauzelor stabilite si sa-l pastreze pana la
predare,raspunzand de pieirea sau deteriorarea lui provenita din culpa sa.
-Obligatia de garantie
Regula: in principiu,donatorul nu datoreaza garantie pentru evictiune(art.828
alin 1 C. civ)si nici pentru vicii ascunse,deoarece contractul este cu titlu gratuit.
Prin exceptie, donatorul datoreaza garantie in urmatoarele cazuri:
-daca a promis expres garantia pentru evictiune(art.828 alin.2 C civ)sau pentru
vicii,lipsa garantiei nefiind o regula imperativa;
-daca evictiunea provine din faptul sau personal(art.828 alin.3 C civil)de
exemplu,vinde imobilul donat inainte de efectuarea formelor de publicitate sau
vinde si preda lucrul mobil cumparatorului,daruit anterior prin act autentic,fapte
care contravin obligatiei contractuale.
-in caz de dol (intentie sau culpa grava asimilata dolului)donatorul raspunde de
pagubele rezultand din viciile ascunse,cunoscute de el si necomunicate,care au
cauzat(direct sau indirect)un prejudiciu donatarului
-daca donatia nu este pur gratuita(donatie cu sarcini)donatorul raspunde de
evictiune in limita valorii sarcinilor(art.828 alin3 C.civ)
Desi legea nu prevede expres,donatorul raspunde ca un vanzator si pentru
viciile ascunse.
3.Obligatiile donatorului
Regula. Cand donatia este pur gratuita, donatarul nu are nici o obligatie, ci
numai o indatorire denumita traditional “de recunostinta” care, in cazurile anume
determinate de lege, este sanctionata prin posibilitatea data donatorului de a revoca
donatia pentru cauza de ingratitudine
Donatia cu sarcina. Sarcina este o obligatie impusa donatarului, care dupa
acceptarea donatiei, este retinut sa o execute.
 In cazul conditiei rezolutorii, chiar daca este potestativa din partea
donatorului, nu se creeaza nici o obligatie pentru el, fiind liber sa actioneze cum
doreste – opereaza de drept
 Sarcina obliga pe donatar, in caz de neexecutare putandu-se recurge la
masuri de executare, creditorul avand dreptul la actiunea in executare;
 Conditia opereaza de drept (art 1019 C.civ), in schimb revocarea
(rezolutiunea) donatiei pentru neexecutarea sarcinii trebuie sa fie ceruta justitiei
(art 832 C.civ).
Sarcina, ca si conditia, nu trebuie sa fie imposibila ilicita sau imorala, potrivit
regulilor generale. Ea poate fi prevazuta in favoarea donatorului (ex. Plata unei
datorii), fie in favoarea unei terte de persoane, fie in favoarea donatarului insusi
(ex. efectuarea unei calatorii de studio).
Donatia cu sarcini este, in limita sarcinii, un contract sinalagmatic (si cu titlu
oneros) in caz de neexecutare intervin efectele specifice contractelor
sinalagmatice.
Se poate cere indeplinirea prestatiei+daune interese (donatorul nu va putea fara
consimtamantul donatorului, a unui nou contract. Sa se elibereze de sarcina
abandonand bunurile daruite.
Se poate si revocarea (rezolutiunea) donatiei pentru neexecutarea
obligatiilor. Actiunea in executare sau in revocare poate fi intentata de catre
donator sau succesorii sai in drepturi, inclusiv creditorii chirografari - actiune
oblica.
Orice donatie, inclusive darul manual, poate fi afectata de sarcini.
Subiectul 64

REVOCAREA DONATIEI PENTRU INGRATITUDINE

1) Cauze. Ele sunt limitative enumerate de art. 831 C civil:
a) atentat la viata donatorului – nu se cere o condamnare penala, este suficient
sa se stabileasca intentia de a ucide. Uciderea din culpa nu este cauza de revocare;
b) delicte cruzimi sau injurii grave – gravitatea faptelor se apreciaza de
instanta. Se cere insa ca fapta sa fi fost savarsita cu intentie.
c) Refuzul de alimente – donatorul a avut nevoie si a cerut alimente de la
donatar, care avand posibilitatea, a refuzat sa dea. Refuzul nu este sanctionat cu
revocarea daca donatorul avea rude (sau alte persoane) obligate si in situatia de a-i
acorda intretinere.
- cuantumul, alimentele nu trebuie sa treaca peste valoarea darului, daca
acesta piere fortuit, donatarul poate refuza acordarea lor.
In toate cazurile, refuzul nejustificat de alimente este sanctionat numai prin
posibilitatea revocarii donatiei; donatorul nu are actiune in justitie pentru a cere
intretinere de la donatar.
Nici donatorul nu are actiune in restituirea (prin echivalent) a prestatiilor efectuate
de bunavoie (art.1092 alin. 2C civil)
2) Actiunea in revocare pentru ingratitudine este o pedeapsa civila si se
caracterizeaza prin urmatoarele:
a) Este o actiune strict personala, deci poate fi intentata numai de persoana
impotriva careia faptele au fost savarsite, - de donator.
In mod exceptional, mostenitorii devin titularii actiunii de revocare:
- daca a fost intentata de donator, dar acesta a decedat inainte de terminarea
procesului;
- daca donatorul a decedat inainte de expirarea termenului in care actiunea putea fi
intentata.(art. 833 alin. 2 C civil)
b) Donatorul poate ierta pe donator, dar nu poate renunta la actiunea in
revocare cu anticipatie, inainte de producerea actelor sau faptelor de ingratitudine
(exemplu in cuprinsul contractului de donatie).
Iertarea se prezuma, daca a trecut un an din ziua savarsirii faptului sau din ziua
cand donatorul (mostenitorii lui) au luat cunostinta de acel fapt (art. 833 alin 1 C
civil), fara ca inauntrul acelui an sa fi cerut revocarea. Termenul de 1 an este un
termen de decadere, nu de prescriptie, si nu este supus cauzelor de intrerupere si
de suspendare ca in materia prescriptiei. In cazul in care faptele de ingratitudine
sunt repetate, termenul se calculeaza in raport de ultima.
c) Actiunea se poate intenta numai contra autorului faptului de ingratitudine. Daca
el moare fara ca actiunea sa fi fost intentata sau terminata, ea se stinge, nu poate fi
pornita, dar nici macar continuata impotriva mostenitorulir donatorului (art. 833
alin 2 C civil). Daca sunt mai multi donatori, actiunea in revocare nu poate fi
admisa decat impotriva a celor care s-au facut vinovati de ingratitudine.
d) Actiunea nu produce efecte retroactive fata de terti.
Drepturile dobandite de terti (fie si cu titlu gratuit) inainte de intentarea actiunii
sau in cazul impbilelor, inainte de efectuarea publicitatii cererii de revocare raman
neatinse (art. 834 alin 1 C civil).
Din partea donatarului restituirea trebuie sa fie integrala, adica sa cuprinda sau
bunul daruit (daca nu a fost instrainat) cu toate accesoriile sale, despagubindu-l pe
reclamant de sarcinile constituite in folosul tertelor persoane (ipoteca, etc) sau
valoarea integrala a bunului (daca a fost instrainat) apreciata din momentul
pronuntarii hotararii de revocare. Se va tine seama in ambele cazuri, de sporul de
valoare sau de degradarile provenite din faptul donatarului sau tertilor. In privinta
fructelor, legea (art 834 alin 2 C civil) prevede ca ele se restituie numai de la data
cererii de revocare (desi de la comiterea faptului, donatarul ar trebui sa fie tratat ca
posesor de rea credinta pana in momentul introducerii cererii nu se stie care va fi
atitudinea donatarului: il va ierta sau nu)
Toate donatiile (facute prin act autentic, dar manual etc) sunt supuse revocarii
pentru cauze de ingratitudine.
Subiectul 65

CONTRACTUL DE LOCATIUNE
1. Notiuni: varietatile contractului de locatiune
Locatiunea este un contract prin care o persoana, numita locator, se obliga
sa asigure unei alte persoane, numita locatar (chirias), folosinta temporara, totala
sau partiala, a unui bun in schimbul unei sume de bani sau alte prestatii, numita
chirie (art. 1411 C. Civ)
Varietatile contractului de locatiune
- locatiunea fondurilor rurale (bunurilor agricole) – contract de arendare
- locatiunea unor suprafete locative=contract de inchiriere
2. Delimitarea fata de vanzare-cumparare
Locatiunea (se poate spune ca reprezinta o „vanzare” a folosintei). Se
deosebeste de contractul de vanzare-cumparare prin faptul ca transmite numai
faptul ca transmite numai dreptul de folosinta- ca drept de creanta- asupra lucrului,
iar nu un drept real. Chiar daca lucrul dat in locatiune este producator de fructe,
locatarul dobandeste proprietatea fructelor nu in virtutea locatiunii, ci ca accesoriu
al folosintei, locatarul fiind obligat sa-i asigure folosinta lucrului, nu si dobandirea
proprietatii fructelor. Atunci cand contractul are ca obiect numai dobandirea
fructelor (ex: arborii din padure, recolta de camp etc.), contractul nu poate fi
calificat locatiune, ci vanzare-cumparare, daca are ca obiect procuctia (foloase
trase prin consumarea substantei lucrului), folosinta locativa nu poate sa absoarba
insusi si puterea lui productiva.
o Caractere juridice
-Locatiunea este un contract sinalagmatic (bilateral), da nastere la obligatii
reciproce intre parti. Locatorul se obliga sa asigure folosinta vremelnica a lucrului
inchiriat, iar locatarul se obliga sa plateasca locatorului pretul locatiunii
-Locatiunea este un contract cu titlu oneros, in care ambele parti contractante
urmaresc un interes propriu patrimonial. Spre deosebire de imprumutul de
folosinta (comodat)- contract esentialmente gratuit locatiunea – esentialmente cu
titlu oneros
-Locatiunea este un contract comutativ- existenta si intinderea obligatiilor nu
depinde de hazard, exista sanse de castig si pierdere pentru parti.
-Locatiunea este un contract consensual, care se incheie prin acordul fie si tacit
al partilor, fara vreo formalitate.
Proba contractului de locatiune, daca nu este constatat printr-un inscris,
prezinta greutati, fiind supus unui sistem mai riguros de dovada dacat celelalte
contracte. Legea distinge intre urmatoarele situatii:
a) Daca nu s-a inceput executarea contractului incheiat verbal si una dintre
parti neaga existenta lui, dovada cu martori nu este admisa oricat de mic ar fi
pretul (chiria) (art. 1416 C. Civ) si chiar daca ar exista un inceput de dovada
scrisa.
b) Daca contractul incheia verbal este in curs de executare (ceea ce poate fi
probat –in caz de executare contestata –cu inceput de dovada scrisa completata cu
martori si prezumptii, iar nu prin simpul fapt al detinerii lucrului) si in lipsa de
chitanta exista o contestatie asupra pretului, locatarul (daca nu este de acord cu cel
pretins de locator) poate provoca o expertiza pentru stabilirea pretului, iar
cheltuielile expertizei cad in sarcina lui daca evaluarea era facuta de expert intrece
pretul pe care el l-a aratat (1417 C. Civ)
- Locatiunea este un contract cu executare succesiva, in timp
Locatorul asigura folosinta lucrului pana la incheierea locatiunii, iar pretul
este calculat dupa durata folosintii si timpul se are in vedere chiar daca pretul s-a
fixat in mod global.
Durata contractului poate fi si nedeterminata dar nu poate fi perpetua,
vesnica.
Locatiunile ereditare (concesiunile perpetue de folosinta imobiliara) cunoscute
in vechiul drept sub denumirea de emfiteuze/embatic (besman) sunt prohibite de
lege (art 1415 C. Civ).
Spre deosebire de contractul de vanzare –cumparare, locatiunea nu
transmite dreptul de proprietate, ci numai dreptul de folosinta temporara a lucrului
inchiriat => riscul pieririi fortuite, este importat de locator.
Subiectul 66

EFECTELE CONTRACTULUI DE LOCATIUNE

1. Obligatiunile locatorului
Toate obligatiile locatorului decurg din principiul ca el trebuie sa asigure
locatarului folosinta lucrului in tot timpul locatiunii (obligatie de a face), pentru
asigurarea folosintei lucrului, locatorul este obligat sa predea si sa mentina lucrul
in stare de intrbuintare si sa-l garanteze pe locatar sa de tulburarile provenite din
propria sa fapta, de la terti si din viciile lucrului.
Obligatia de predare Predarea (art 1420 pct.1) lucrului dat in folosinta se poate
cere la termenul convenit de parti (imediat daca nu s-a prevazut un termen) si –in
lipsa de stipulatie contrara –la locul unde se gasea lucrul in momentul contractarii
si cu cheltuiala locatorului. In caz de nerespectare a acestei obligatii, locatarul se
poate adresa justitiei cerand predarea silita (daca nu prefera rezilierea contractului
pentru neexecutarea sau nu se multumeste cu invocarea exceptiei de neexecutare),
iar instanta il poate obliga pe locator si la plata de daune-interese, potrivit regulilor
generale.
Lucrul, impreuna cu accesoriile sale, trebuie sa fie predat nu in starea
existenta la incheierea contractului (ca la vanzare), ci intr-o stare corespunzatoare
destinatiei in vederea careia a fost incheiat (1421 alin1 C. Civ), locatorul fiind
obligat –in lipsa de stipulatie contrara –sa efectueze toate reparatiile (inclusiv cele
locative) necesare in acest scop inainte de preluarea lucrului de catre locatar si
chiar daca, printr-o aluza contractuala, toate reparatiile ar fi fost puse in sarcina
locatarului (intrucat aceasta clauza –daca nu s-a prevazut altfel –vizeaza reparatiile
necesare in cursul locatiunii si nu anihileaza obligatia locatorului de a preda lucrul
in stare corespunzatoare folosintei).
-Obligatia efectuarii reparatiilor
Locatorul trebuie sa mentina lucrul in stare de a servi la intrebuintarea
pentru care a fost inchiriat. Trebuie sa efectueze reparatiile necesare in tot timpul
locatiunii (reparatii capitale, degradari provenind din uzul normal al lucrului sau
cauzate fortuit, inclusiv viciile de constructie si la parti comune folosite de mai
multi locatari).
Obligatia efectuarii reparatiilor nu inseamna ca locatorul trebuie, sa
reconstituiasca imbilul care „a pierit in total sau s-a facut netrebnic spre obisnuinta
intrebuintare” (art 1439), in acest caz incetand contractul.
Daca locatorul nu efectuaza reparatiile necesare in cursul locatiunii,
locatarul poate cere justitiei: fie obligarea lui sub sanctiunea platii de daune
cominatorii, fie autorizarea de a le efectua in contul locatorului (art 1077 C. Civ),
retinand cheltuielile efectuate din chirie; fie rezilierea contractului (art 0120-1021
si art 1439 alin 2 C. Civ). Se adimte ca in caz de urgenta, reparatiile pot fi
efectuate si fara autorizarea justitiei.
-Obligatia de garantie (art 1420 pt 3 C. Civ) se aseamana cu obligatia de
garantie a vanzatorului, cu deosebirea ca in caz de locatiune, dreptul transmis si
garantat este folosinta linistita si utila, nu proprietatea.
 Locatorul raspunde de tulburarile provenite:1) din fapta sa proprie, 2) de la
terti si 3) din viciile lucrului
1. locatorul este obligat sa se abtina de la orice fapt personal, care ar avea drept
consecinta tulburarea locatarului in folosinta lucrului, tulburare de fapt sau de
drept. Art.1424 C.civ dispune ca locatarul „nu poate in cursul locatiunii sa
schimbe forma lucrului inchiriat”, fie direct prin transformarea materiala a
lucrului, fie indirect prin scimbarea destinatiei. Daca locatorul nu respecta aceasta
obligatie, locatorul poate cere prin justitie oprirea sau distrugerea schimbarilor.
Nu va raspunde pentru stanjenirea folosintei locatarului, adusa prin
efectuarea reaparatiilor, chiar daca va fi lipsit in parte de folosinta lucrului
(reparatii cu caracter urgent) –trebuie efectuate in cel mult 40 de zile, depasirea
acestui termen avand consecinta drepul locatarului de a cere o scadere a chiriei
proportionala cu lipsa partiala a folosintei. Cand datorita reparatiilor care sunt de
asa natura incat locatarul pierde folosinta totala a lucrului atunci el poate cere
rezilierea contractului chiar daca pierderea folosintei n-ar intrece 40 de zile (art.
1425 C. Civ)
2. daca tulburarea folosintei provine de la un tert, legea distinge intre tulburarea
de fapt si tulburarea de drept.
Art. 1426 C. Civ prevede ca locatarul nu raspunde de tulburarea cauzata
prin faptul unui tert care nu invoca vreun drept asupra lucrului. Locatarul in
numele sau personal, se poate apara contra tulburarilor de fapt prin actiuni
posesorii.
Lovatarul poate folosi actiunile posesorii (desi nu este posesor, ci detentor
precar) pentru apararea dreptului sau de folosinta impotriva tertilor, cu conditia ca
agentul tulburator sa nu fie locatorul; sa nu invoce vreun drept asupra lucrului
inchiriat. Drept urmare, locatorul va raspunde de pirirea sau reducerea folosintei,
chiar daca dreptul invocat nu este confirmat de justitie, dar a impiedicat folosinta
locatarului => Locatarul are dreptul de a cere rezilierea contractului cu daune
interese, fie o micsorare a chiriei proportionala cu pirderea partiala a folosintei si
daune-interese.
Cand tulburarea de drept se produce impotrica locatarului, aceste poate sa si
iasa sin proces, aratand cine este locatorul impotriva caruia tertul (pretentia
tertului) se poate indrepta (inclusiv actiunea posesorie) si care este obligat sa-i
apere folosinta.
3. Viciile. Locatarul este garantat pentru viciile (defectele, stricaciunile) ascunse
ale lucrului care ii impiedica intrebuintarea (ex: existenta de insecte, starea
necorespunzatoarea a cosurilor, infiltratii de apa sau alte defecte de constructie)
Locatorul raspunde chiar daca a fost de buna-credinta la incheierea
contractului.
Locatarul poate cere o reducere proportionala din pret sau rezilierea
contractului cu daune-interese pentru pagubele suferite din cauza viciilor.
Daca viciile se datoresc cazului fortuit sau fortei majore in timpul
locatiunii, locatarul poate cere o reducere proportionala din pret sau rezilierea
contractului, fara daune-interese –cauza straina ce nu poate fi imprimata
locatorului.

2. Obligatiile locatarului
 -obligatia de a intrebuinta lucrul ca un bun proprietar si potrivit destinatiei
(culpa fiind apreciata dupa tipul abstract al omului diligent prudent); numai la
destinatia determinata prin contract, iar in lipsa de stipulatie speciala, la destinatia
prezumata din circumstante (natura lucrului, destinatia sa anterioara).
Locatarul poate sa exercite o profesiune liberala (ex. av) sau chiaro meserie
(ex. croitor) cu conditia sa nu schimbe destinatia imobilului (ex. atelier mecanic).
Daca in contract se mentioneaza profesiunea locatarului, se poate prezuma acordul
locatorului pentru exercitarea acelei profesii.
Daca locatarul nu intrebuinteaza lucrul –in total sau in parti –potrivit
destinatiei sau efectul transformarii neautorizate, locatorul va putea cere punerea
lucrului in starea anterioara sau rezilierea contractului cu daune-interese. Sunt
permise lucrarile de mica insemnatate (instalarea telefonului, antena TV,
introducerea luminii electrice, a gazelor sau a apei etc.) –daca locatorul nu cere
repunerea lucrului in situatia anterioara, locatarul are dreptul la despagubiri pentru
imbunatatirile aduse lucrului.
Locatarul raspunde de stricaciunile aduse si pirderile provocate de
persoanele familiei sale sau de sublocatari (toate persoanele introduse in imobil)
Reparatiile privind partile comune folosite de mai multi locatari sunt in
sarcina proprietarului, daca stricaciunile nu sunt cauzate de unul dintre ei
(persoanele familiei sau sublocatari).
-Plata chiriei Art 1429 C. Civ locatarul trebuie sa plateasca pretul locatiunii la
termenele stipulate. In lipsa de stipulatie contrara, plata se face conform regulilor
generale –la domiciliul debitorului cherabila, iar nu portabila) si in caz de
pluralitate de locatari obligatia este conjuncta (divizibila) daca solidaritatea nu
rezulta din contract.
In caz de neexecutare, locatorul poate cere, conform regulilor generale,
executarea silita sau rezilierea contractului in privinta locatarului nepltnic,
beneficiind si de privilegiul locatorului de imobile asupra mobilelor locatarului.
Daca chiria urma sa fie platita cu anticipatie si lucrul nu s-a predat, locatorul poate
invoca exceptia de neexecutare.
Chitantele de plata a chiriei sunt opzabile tertilor chiar daca nu au data
certa.
Cesiunea sau chitanta de plata a chiriei cu anticipatie pe timp mai mare de 3
ani este supusa publicitatii imobiliare.
Daca lucrul dat in locatiune a fost vandut si noul proprietar nu-l
incunostiinteaza pe locatar, plata facuta vechiului proprietar este valabila.
-Restituirea lucrului Dupa incetarea locatiunii, locatarul trebuie sa restituie
lucrul in starea in care a fost predat conform inventarului facut.
Inventar –orice act de constatare a starii in care s-a aflat lucrul la predare. In
lipsa inventarului prezumptia este ca locatarul a primit lucrul in stare buna.
Prezumptia fiind relativa poate fi combatuta de locatar prin dovada contrara.
Restituirea lucrului poate fi ceruta de locator printr-o actiune personala sau
printr-o actiune in revendicare (daca are calitatea de proprietar).
 Locatarul nu raspunde de pieirea sau deteriorarea lucrului di cauza vechimii,
fortei majore sau cazului fortuit. Dovada incumba potrivit regulilor generale,
locatorului. Nu raspunde nici de uzura normala a lucrului.
Daca locatarul a facut lucrari de constructii sau plantatii, ele devin prin
accesiune proprietarea locatorului –dar fara dreptul de a cere modificarea chiriei
daca nu a rambursat cheltuielile.
-Raspunderea pentru incendiu
Locatarul unei cladiri raspunde de toate pagubele pricinuite cladirii de
incendiu, daca nu dovedeste ca incendiul a provenit din caz fortuit, forta majora
sau dintr-un defect de constructie ori prin comunicarea focului (fara greseala sa),
de la o casa vecina.
-Apararea contra uzurparilor. Uzurpare –orce atingere provenita de la un tert
asupra proprietatii sau posesiei lucrului dat in locatiune. Daca locatorul nu are
cunostinta de incercarea de uzurpare, locatarul trebuie sa-l incunostiinteze in timp
util pentru a fi in masura sa se apere contra incercarii de uzurpare (sa nu piarda
actiunea posesorie)
Daca locatarul neglijeaza sa-l informeze pe locator, el va raspunde de
prejudiciul suferit de locator in urma neinstiintarii.
Subiectul 67

INCETAREA LOCATIUNII
1. Enumerarea cauzelor de incetare; precizari privind moartea partilor
Pe langa acordul de vointa al partilor (rezilierea conventionala), contractul
de locatiune inceteaza prin: a) denuntarea unlaterala b) expirarea termenului; c)
rezilierea contractului prin neexecutare; d) pierderea lucrului; e) desfiintarea
(desfacerea) titlului locatorului; f) in anumite conditii prin efectul instrainarii, prin
acte intre vii cu titlul particular a lucrului de locatiune.
Cat priveste transmisiunea mortis causa a lucrului dat in locatiune nici
moartea locatorului si nic cea a locatarului nu atrage dupa sine incetarea
contractului (art 1440 C. Civ) => drepturile si obligatiile trec asupra mostenitorilor
(legali sau legatari universali, cu titlu universal ori cu titlu particular), potrivit
regulilor generale in materie de obligatii patrimoniale, cu exceptia cazului cand
partile s-au inteles altfel (prin stabilirea termenului locatiunii in functie de moartea
locatorului) sau daca mostenitorul uneia din parti (decedate) este cealalta parte,
caz in care obligatiile reciproce se sting prin confuziune, total (art. 1154 C. Civ)
sau partial (ex, in caz de pluralitate de parti obligate solidar- art 1048 C. Civ).
2. Denuntarea unilaterala Daca partile sau legea n-au determinat durata
locatiunii, contractul ia sfarsit prin denuntarea unilaterala de catre oricare din parti,
cu conditia respectarii termenului de preaviz (art 1463 alin 2 C. Civ).
Termen de preaviz – intervalul de timp dintre manifestarea de vointa de a
desface contractul si data la care contractul urmeaza sa inceteze in urma
denuntarii. Poate fi stabilit prin conventia dintre parti, iar in lipsa se stabileste in
functie de natura lucrului si dupa obiceiul locului (art 1443 C. Civ) si are drept
scop ca cealalta parte sa gaseasca un locatar (daca preavizul a fost dat de locatar)
sau de un similar pa care sa-l ia in locatiune (daca preavizul a fost dat de locator).
Manifestarea de vointa de a desface contractul (numita de lege „concediu”)
este un act unilateral de vointa si produce efecte chiar daca nu a fost acceptata de
partea concediata, care trebuie sa suporte desfacerea contractului.
Legea nu prevede vreo forma speciala pentru denuntare. Trebuie facuta in
scris, iar daca partea concediata refuza sa dea dovada de primire, se face prin
intermediul executorilor judecatoresti.
Dupa expirarea termenului de preaviz locatiunea inceteaza iar un nou
contract poate fi incheiat numai prin consimtamantul ambelor parti (nu prin simpla
renuntare la efectele denuntarii unilaterale)
3.Expirarea termenului, tacita relocatiune Daca termenul locatiunii a fost
determinat prin conventia partilor sau in lipsa clauzei, de lege, locatiunea inceteaza
de drept prin simpla trecere a termenului, fara sa mai fie nevoie de o instiintare
prealabila. Tacita relocatiune (recoductiune) . Daca locatarul ramane in folosinta
lucrului dupa expirarea termenului cantractual si fara ca locatorul sa-l impiedice
(deci cu permisiunea lui), locatiunea se considera reinnoita prin tacita locatiune
(art. 1473-1452 C. Civ)=> opereaza un nou contract de locatiune, trebuie sa fie
indeplinite conditiile cerute de lege pentru incheierea contractului, ex. capacitatea
pertilor contractante , dovada relocatiunii se poate face –cu martori si prezumptii-
prin proba ramanerii si lasarii locatarului in folosinta lucrului, iar nu prin inscrisul
original, fie si autentic, constatator si doveditor numai al contractului initial.
4. Rezilierea pentri neexecutare Conform art 1439 alin 2 C. Civ, neexecutarea
obligatiilor de catre una din parti da dreptul celeilalte parti de a cere – dupa
punerea in intarziere a debitorului – rezilierea contractului cu daune-interese (art.
1453 C. Civ).
Nu orice neexecutare da dreptul celeilalte parti de a cere rezilierea
contractului. Neexecutarea trebuie sa fie cu privire la obligatiile principale prin
care se aduce o vatamare celeilalte parti. Ex. abuzul de folosinta sau schimbarea
destinatiei lucrului, neplata chiriei, neefectuarea reparatiilor importante,
descoperirea de vicii ascunse etc.
Instanta poate acorda plus de gratie afara de pactul comisoriu expres.
5.Pieirea lucrului (art. 1423 si 1439 C. Civ). Daca pieirea este totala (lucrul nu
mai poate fi folosit potrivit destinatiei), contractul este desfacut de drept, caci
locatorul nu mai poate asigura locatarului folosinta lucrului si nici nu poate fi
obligat la reconstruirea, refacerea sau inlociurea lui.
Contractul este desfacut indiferent ca pieirea lucrului este fortuit sau
culpabila, cai locatiunea nu poate fi conceputa fara un obiect asupra caruia sa se
exercite. Daca pieirea s-a produs din culpa, partea culpabila va fi obligata sa
plateasca daune-interese, iar daca pieirea s-a produs fortuit nu se platesc daune,
aplicandu-se teoria riscului contractului (locatarul neputand fi obligat la plata
chirii dupa momentul pieirii, iar daca a platit-o cu anticipatie are dreptul sa ceara
restituirea).
Daca lucrul a pierit numai in parte (sau imposibilitatea folosirii este numai
partiala) rezilierea este judiciara, locatarul putand cere, dupa imprejurari, fie o
scadere de pret, fie desfacerea contractului, daca partea pierita din lucru este atat
de importanta (apreciaza instanta), incat se poate prezuma ca fara acea parte
locatarul nu ar fi consimtit initial la incheierea contracului. Problema daunelor-
interese se rezolva la fel ca si in cazul pieirii totale, dupa cu pieirea a fost fortuita
sau din culpa unei din parti.
6. Desfiintarea titlului locatorului Daca se desfiinteaza sau se desface titlul
locatorului in baza caruia consimtise la locatiune, se desface si contractul de
locatiune, caci locatorul nu mai este in masura sa asigure locatarului folosirea
lucrului.
Exceptii de la aceasta regula: atunci cand contractele de locatiune incheiate
de uzufructuar raman valabile pe cel mult 5 ani, in limitele unui act de
administrare, chiar daca uzufructul ar fi incetat.
Raman valabile si contractele incheiate in tertul dobanditor al imobilului
ipotecat, chiar el este evins, insa numai daca contractul de locatiune a fost incheiat
cu buna-credinta si cu data certa anterioara transcrierii comandamentului.
In practica judecatoreasca se mai admite o derogare importanta de la regula
incetarii contractului de locatiune→aplicarea teoriei proprietarului
(mostenitorului) apare potrivit caruia contractul de locatiune (inchiriere) incheiat
de proprietarul aparent cu un locatar de buna-credinta isi pastreaza efectele ca si
un contract ce ar fi fost incheiat cu proprietarul real, in conditiile dreptului comun.
7. Instrainarea lucrului prin acte intre vii
Conform art 1441 C.Civ, daca locatorul vinde lucrul inchiriat sau arendat,
cumparatorul –chiar daca nu s-a obligat in acest sens –este dator sa respecte
locatiunea facuta inainte de vanzare, cu conditia sa fi fost incheiata inscris autentic
sau prin inscris sub semnatura privata, dar cu data certa (art. 1182 C. Civ), afara de
cazul cand desfacerea ei din cauza vanzarii s-ar fi prevazut in insusi contractul de
locatiune => in lipsa de stipulatie contrara, contractul de locatiune cu data certa
anterioara vanzarii-cumpararii cu data cert produce efecte si este opozabil tertului
dobanditor.
Daca contractul este incheiat pe mai mult de 3 ani, trebuie sa fie efectuate
formele de publicitate imobiliara (art 21 lit C din Lg 7/’96) inainte de inscrierea
contractului de vanzare-cumparare pentru a fi opozabil tertilor. Daca publicitatea
nu a fost respectata, dar contractul de locatiune are data certa, efectele lui se reduc
la 3 ani de la data vanzatii (inscrierii).
Vanzarea este o cauza de incetare a locatiunii numai daca contractul s-a
incheiat verbal ori prin inscris sub semnatura privata fara data certa.