UNITATEA DE ÎNVĂŢARE 5 Drepturile reale principale

O DAL I T ĂŢ
MODALITĂŢILE DREPTULUI DE PROPRIIE
55.. M I L E DRE PT UL UI DE PR O PR ET
TAAT
TEE

CUPRINSUL UNITĂŢII DE ÎNVĂŢARE

OBIECTIVE SPECIFICE:........................................................................................................... 1
§ 1. PROPRIETATEA REZOLUBILĂ. ................................................................................................... 1
§ 2.PROPRIETATEA ANULABILĂ ....................................................................................................... 2
§ 3. PROPRIETATEA COMUNĂ PE COTE-PĂRŢI .................................................................................. 2
§ 4. PROPRIETATEA ÎN DEVĂLMĂŞIE ................................................................................................ 5
TESTE DE AUTOEVALUARE............................................................................................................ 6
TEME DE AUTOEVALUARE ............................................................................................................ 6
BIBLIOGRAFIE MINIMALĂ ............................................................................................................. 6

Obiective specifice:
La sfârşitul capitolului, vei avea capacitatea:
să delimitezi modalităţile juridice ale dreptului de proprietate;
să descrii fiecare modalitate a dreptului de proprietate;
să identifici pentru fiecare modalitate în parte modul de exercitare a
dreptului de proprietate;
să dezvolţi într-un eseu de o pagină, delimitarea proprietăţii rezolubilă de
cea anulabilă.

Timp mediu estimat pentru studiu individual: 12 ore

Atunci când dreptul de proprietate asupra unui bun privit ut singuli aparţine concomitent mai
multor subiecte de drept sau ca actul prin care s-a dobândit dreptul de proprietate să fie afectat de
o condiţie sau lovit de nulitate relativă, dreptul este afectat de modalităţi.
Dreptul de proprietate prezintă următoarele modalităţi:
- proprietatea rezolubilă;
- proprietatea anulabilă;
- proprietatea comună.
Precizări:
- modalităţile dreptului de proprietate nu trebuie confundate cu modalităţile actului juridic şi
nici cu obligaţiile afectate de modalităţi;
- modalităţile juridice ale dreptului de proprietate nu se exclud reciproc ele putând coexista;
- nu doar dreptul de proprietate poate fi afectat de modalităţi, ci orice drept real principal;
- unele dintre modalităţile se pot regăsi şi în cazul dreptului de proprietate publică şi al
drepturilor reale derivate din acesta.

§ 1. Proprietatea rezolubilă.
Proprietatea rezolubilă ia naştere pe cale convenţională, atunci când actul translativ de
proprietate este afectat de o condiţie, sau în temeiul legii.
Atunci când actul translativ de proprietate este afectat de o condiţie (rezolutorie sau
suspensivă), între momentul încheierii acestuia şi momentul la care condiţia se realizează sau
devine imposibil de îndeplinit, putem vorbi de doi proprietari: un proprietar cert - cel sub
condiţie rezolutorie şi un proprietar eventual - cel sub condiţie suspensivă.
Dreptul proprietarului sub condiţie rezolutorie are o existenţă nesigură în patrimoniul
acestuia deoarece, deoarece la îndeplinirea condiţiei, dreptul se stinge. Pentru proprietarul sub
condiţie suspensivă, inclusiv actul translativ de proprietate sub condiţie dă, de fapt, naştere unei
UNITATEA DE ÎNVĂŢARE 5 Drepturile reale principale
virtualităţi de drept situată între drepturile eventuale (care echivalează cu absenţa acestora) şi
drepturile pure şi simple.
Pendente conditione (în perioada anterioară îndeplinirii condiţiei) bunul aparţine, teoretic, la
doi proprietari. Proprietarul sub condiţie rezolutorie exercită toate atributele dreptului de
proprietate, cu precizarea că transmiterea proprietăţii sau constituirea de drepturi reale către terţi
se face sub aceeaşi condiţie rezolutorie. Proprietarul sub condiţie suspensivă are doar o
virtualitate de drept ce poate fi transmisă terţul dobânditor (fiind tot proprietar sub condiţie
suspensivă) şi poate lua măsuri de conservare a acestei virtualităţi.
Proprietatea rezolubilă încetează la îndeplinirea condiţiei, la împlinirea termenului prevăzut
de părţi pentru îndeplinirea condiţiei sau atunci când condiţia devine imposibil de realizat.
Eveniente conditione (în perioada ulterioară îndeplinirii condiţiei) proprietarul sub condiţie
suspensivă devine proprietar pur şi simplu al bunului, cu efect retroactiv şi toate actele de
dispoziţie făcute de acesta se consolidează tot retroactiv.
Actele de conservare şi de administrare încheiate de proprietarul sub condiţie rezolutorie
rămân, în principiu, valabile, iar actele de dispoziţie vor fi desfiinţate cu efect retroactiv, cu
excepţia celor cu titlu oneros dacă terţul dobânditor de bună-credinţă nu a cunoscut existenţa
condiţiei.
În ce priveşte fructele percepute, acestea rămân ale proprietarului sub condiţie rezolutorie
deoarece le-a perceput în baza unui titlu valabil şi trebuie să îi fie recunoscute cel puţin aceleaşi
drepturi ca unui posesor de bună-credinţă.
Hotărârile judecătoreşti date împotriva proprietarului sub condiţie rezolutorie nu sunt
opozabile proprietarului sub condiţie suspensivă decât dacă a fost introdus în instanţă, iar cele
date în favoarea proprietarului sub condiţie rezolutorie în contra terţilor îi vor profita celui din
urmă.
Atunci când condiţia a devenit imposibil de realizat sau s-a realizat termenul prevăzut pentru
îndeplinirea condiţiei, dreptul de proprietate al proprietarului sub condiţie rezolutorie se
consolidează retroactiv, iar actele juridice încheiate de proprietarul sub condiţie suspensivă se
desfiinţează tot retroactiv.
Potrivit art. 1032 C. Civ., donaţiile între soţi, făcute în timpul căsătoriei, sunt esenţialmente
revocabile. Soţul donator poate revoca donaţia oricând, în timpul căsătoriei, cât şi după moartea
soţului donatar, şi chiar nemotivat. Astfel, dreptul de proprietate al soţului donator asupra
bunului donat depinde de împrejurarea dacă soţul donatar va revoca sau nu donaţia.

§ 2.Proprietatea anulabilă
Proprietatea este anulabilă atunci când dreptul de proprietate asupra unui bun a fost dobândit
printr-un act juridic translativ de proprietate lovit de nulitate relativă. Această modalitate
temporară durează până la consolidarea dreptului de proprietate al dobânditorului prin acoperirea
nulităţii, prin confirmarea expresă sau tacită a actului anulabil, sau până la desfiinţarea acestuia
ca urmare a invocării nulităţii, pe calea principală acţiunii în anulabilitate sau pe cale de excepţie.
În perioada cât există incertitudinea privind invocarea nulităţii relative de către cel
îndreptăţit, respectiv posibilitatea confirmării actului juridic anulabil, suntem în prezenţa a doi
titulari ai dreptului de proprietate asupra aceluiaşi bun, având calităţi diferite existând vocaţia
exerciţiului dreptului atât pentru transmiţător cât şi pentru dobânditor.
Transmiţătorul se comportă ca un proprietar sub condiţie suspensivă, iar dobânditorul ca un
proprietar sub condiţie rezolutorie.

§ 3. Proprietatea comună pe cote-părţi

Proprietatea comună este acea modalitate a dreptului de proprietate ce se caracterizează prin
faptul că dreptul de proprietate aparţine concomitent, asupra aceluiaşi bun, mai multor titulari.
La exercitarea atributelor dreptului de proprietate pot participa, concomitent, toţi titularii, asupra
întregului bun. Este vorba, în fapt, de vocaţia la exercitarea atributelor dreptului de proprietate de
UNITATEA DE ÎNVĂŢARE 5 Drepturile reale principale
către toţi coproprietarii deoarece, practic, aceasta se poate face de către unul singur dintre ei, în
numele său, dar şi al celorlalţi coproprietari, sau atributele pot fi „distribuite “ între ei şi, de
asemenea, este posibil ca aceasta să fie încredinţată unei terţe persoane.
Proprietatea comună prezintă două forme: proprietatea pe cote părţi (coproprietatea) şi
proprietatea comună în devălmăşie (devălmăşia).

3.1. Proprietatea comună pe cote părţi obişnuită

Coproprietatea obişnuită reprezintă acea formă a coproprietăţii care se caracterizează prin
acea că fiecare coproprietar este „titularul exclusiv al unei cote-părţi din dreptul de proprietate şi
poate dispune în mod liber de aceasta în lipsă de stipulaţie contrară” (art.634 alin.1 C.civ.)
Cotele părţi sunt prezumate a fi egale până la proba contrarie (art.634 alin.2 teza I-a C.civ.) şi
pot fi determinate sau determinabile.
În materia coproprietăţii, regula care guvernează modul de exercitare a drepturilor
coproprietarilor este regula unanimităţii care necesită unele nuanţări:
- actele de conservare - cele care au drept scop evitarea diminuării valorii sau pierderii unui
bun - pot fi făcute de către unul singur dintre coproprietari, cu privire la întregul bun, pentru că
sunt profitabile tuturor, prin excepţie de la regula unanimităţii (art.640 C.civ.);
- actele de administrare se fac numai cu acordul coproprietarilor ce deţin majoritatea cotelor-
părţi - regula unanimităţii fiind înlocuită cu regula majorităţii.
Prin excepţie, atunci când prin actele de administrare se limitează în mod substanţial
posibilitatea unui coproprietar de a folosi bunul comun în raport cu cota sa parte ori care impun
acestuia o sarcină excesivă prin raportare la cota sa parte sau la cheltuielile suportate de către
ceilalţi coproprietari este necesar acordul acestuia (art.641 alin.2 C.civ.) chiar dacă majoritatea s-
a realizat şi fără acest acord.
- fiecare dintre coproprietari poate dispune liber şi neîngrădit de cotă-parte ideală şi abstractă
din drept.
Dacă unul singur dintre coproprietari înstrăinează dreptul de proprietate asupra întregului bun
şi ulterior nu asigură transmiterea proprietăţii întregului bun către cumpărător, acesta din urmă
poate cere, pe lângă daune-interese, la alegerea sa, fie reducerea preţului proporţional cu cota-
parte pe care nu a dobândit-o, fie rezoluţiunea contractului în cazul în care nu ar fi cumpărat dacă
ar fi ştiut că nu va dobândi proprietatea întregului bun.
„Fiecare coproprietar poate sta singur în justiţie, indiferent de calitatea procesuală, în orice
acţiune privitoare la coproprietate, inclusiv în cazul acţiunii în revendicare”, supunând asemenea
acţiuni regimului juridic aplicabil actelor de conservare. Când acţiunea nu este introdusă de toţi
coproprietarii, pârâtul poate cere instanţei de judecată introducerea în cauză a celorlalţi
coproprietari în calitate de reclamanţi.
Hotărârile judecătoreşti pronunţate în folosul coproprietăţii profită tuturor coproprietarilor.
Hotărârile judecătoreşti potrivnice unui coproprietar nu sunt opozabile celorlalţi coproprietari
(art.643 alin.3 C.civ.).
- folosinţa bunului comun, realizată prin acte materiale, fiecare coproprietar are dreptul de a
folosi bunul comun în măsura în care nu schimbă destinaţia şi nu aduce atingere drepturilor
celorlalţi coproprietari, dar schimbarea destinaţiei sau transformarea utilizării obişnuite a bunului
trebuie realizate cu respectarea regulii unanimităţii.
Cel care, împotriva voinţei celorlalţi proprietari, exercită în mod exclusiv folosinţa bunului
comun poate fi obligat la despăgubiri”.
- modul de folosire a bunului comun (art.639 C.civ.) se stabileşte prin acordul
coproprietarilor, iar în caz de neînţelegere, prin hotărâre judecătorească.
- productele şi fructele bunului se cuvin tuturor coproprietarilor, proporţional cu cota-parte
ideală din drept. Acestea vor face obiect tot al coproprietăţii obişnuite. Fructele naturale sau
fructele industriale ale bunului comun însuşite de un coproprietar fac parte din masa partajabilă
cât timp ele nu au fost consumate ori înstrăinate sau nu au pierit şi pot fi identificate distinct. În
UNITATEA DE ÎNVĂŢARE 5 Drepturile reale principale
caz contrar, coproprietarul interesat are dreptul la despăgubiri, cu excepţia cazului în care
fructele au pierit în mod fortuit.
Dreptul de a reclama fructele civile ale bunului comun însuşite de un coproprietar este supus
prescripţiei, potrivit dreptului comun (art.638 alin.3 C.civ.) – 3 ani.
Cheltuielile pentru obţinerea fructelor se împart între coproprietari tot în funcţie de cotele
părţi ideale ale acestora. Coproprietarul care a suportat singur cheltuielile producerii sau
culegerii fructelor are dreptul la restituirea acestor cheltuieli de către coproprietari, în proporţie
cu cotele lor părţi (art.638 alin.1 C.civ.) în termen de 3 ani.
- nerespectarea regulii unanimităţii atrage inopozabilitatea faţă de coproprietarul care nu şi-a
manifestat acordul a actelor juridice de administrare şi de dispoziţie pentru încheierea cărora art.
641 C.civ. cere existenţa acordului tuturor coproprietarilor (art.642 C.civ.);
- coproprietarii pot încheia contracte de administrare a coproprietăţii (art. 644 C.civ.) prin
care derogă de la regimul legal al coproprietăţii, acestea având ca obiect: modul de împărţire a
beneficiilor şi de suportare a sarcinilor coproprietăţii, care se pot face şi în funcţie de alte criterii
decât cel prevăzut de art. 635 C.civ. (adică altfel decât prin raportare la cota-parte din dreptul de
proprietate a fiecărui coproprietar); exercitarea dreptului de folosinţă a bunului comun (art. 636
C.civ.); încheierea actelor de administrare (art. 641 C.civ.); înlăturarea sancţiunii inopozabilităţii
actelor juridice la care se referă art. 642 alin. (1) C.civ..
Fiecare coproprietar este ţinut a contribui, proporţional cu cota sa parte ideală şi abstractă din
drept, la cheltuielile privind întreţinerea, conservarea şi administrarea bunului aflat în
coproprietate obligaţiile cu un asemenea obiect fiind, în lipsă de stipulaţie contrară, divizibile
între coproprietari şi se încadrează în categoria sarcinilor coproprietăţii. De asemenea, ei sunt
ţinuţi proporţional cu cota lor parte din drept la respectarea tuturor „sarcinilor coproprietăţii,
inclusiv a obligaţiilor reale (propter rem şi scriptae in rem) care privesc bunul.
Modurile de încetare a coproprietăţii temporare şi transformarea în proprietate pură şi simplă
sunt: partajul, dobândirea de către o singură persoană a dreptului de proprietate (unul dintre
coproprietari sau un terţ) şi distrugerea bunului.

3.2. Proprietatea comună pe cote-părţi forţată

Proprietatea comună pe cote-părţi forţată se caracterizează prin faptul că în determinarea ei
este relevantă natura sau destinaţia bunurilor care fac obiectul acestei modalităţi juridice, iar nu
voinţa coproprietarilor.
Bunurile care fac obiectul dreptului de proprietate comună pe cote-părţi forţată sunt, de
regulă, bunuri accesorii ale unor bunuri principale, aflate în proprietatea exclusivă a titularilor
Cazurile de coproprietate forţată. Se află în coproprietate forţată (art. 646 C.civ.):
1. - părţile comune din clădirile cu mai multe etaje sau apartamente (art. 649 C.civ.);
- despărţiturilor comune (art. 660 C.civ.);
- proprietatea periodică (art. 687 C.civ.). Proprietatea periodică a fost definită ca fiind
„modalitate a dreptului de proprietate în cadrul căreia fiecare exercită în nume şi în interes
propriu prerogativele dreptului său de proprietate pe perioade determinate, care se repetă
succesiv şi perpetuu, la intervale regulate, presupunând cel puţin 2 titulari care pot fi persoane
fizice sau juridice (inclusiv statul), între care nu există niciun raport juridic “.
- amintirile de familie (art. 1.141 şi 1142 C.civ. - tablouri de familie, scrisori, hârtii de
familie, morminte, construcţii funerare ş.a.m.d.);
2. bunurile comune necesare sau utile pentru folosirea a două imobile vecine, situate pe linia
de hotar între acestea, cum ar fi potecile, fântânile, drumurile şi izvoarele;
3. bunurile comune afectate utilizării a două sau a mai multor fonduri, cum ar fi o centrală
termică sau alte instalaţii care deservesc două sau mai multe clădiri, un drum comun într-un
cartier de locuinţe sau alte asemenea bunuri;
4. orice alt bun comun prevăzut de lege - în această ultimă categorie terenurile cu destinaţie
forestieră şi construcţiile situate pe acestea, asupra cărora li s-a reconstituit dreptul de
UNITATEA DE ÎNVĂŢARE 5 Drepturile reale principale
proprietate, în condiţiile Legii nr. 1/2000, respectiv bunurile care au aparţinut composesoratelor,
obştilor de moşneni sau de răzeşi sau altor forme asimilate acestora
Fiecare coproprietar are dreptul de a exercita acte de folosinţă asupra tuturor bunurilor care
formează obiectul coproprietăţii forţate, chiar în integralitatea lor, ca şi cum fiecare coproprietar
ar fi proprietarul lor exclusiv, cu condiţia să respecte destinaţia acestuia şi să permită exercitarea
folosinţei de către ceilalţi coproprietari (art.647 alin.1 C.civ.).
Când bunul comun are caracter accesoriu în raport cu un bun principal, fiecare coproprietar
poate să dispună cu privire la cota sa parte din dreptul de proprietate asupra bunului comun
numai odată cu exercitarea dreptului de dispoziţie asupra bunului principal (art.647 alin.2
C.civ.). Din interpretarea per a contrario a prevederilor art. 647 alin. (2) NCC rezultă că dreptul
de dispoziţie asupra cotei părţi poate fi înstrăinat şi separat când bunul care face obiectul
coproprietăţii forţate nu este accesoriu.
Cheltuielile pentru întreţinerea şi conservarea bunului comun se suportă în mod proporţional
cu cota-parte din drept a fiecărui coproprietar. Când bunul comun are caracter accesoriu, în
absenţa unei convenţii contrare, cota-parte din drept a fiecărui coproprietar se stabileşte în
funcţie de întinderea bunului principal.

§ 4. Proprietatea în devălmăşie
Proprietatea comună în devălmăşie este forma proprietăţii comune ce se caracterizează prin
aceea că bunul aparţine concomitent mai multor proprietari fără ca aceştia să aibă o cotă-parte
ideală şi abstractă din drept. Altfel spus, aceştia nu cunosc nici cota-parte materială din bun şi
nici cota-parte ideală şi abstractă din drept ce aparţine fiecăruia dintre ei.
Proprietatea în devălmăşie este asociată, ca regulă, relaţiilor patrimoniale dintre soţi, dar se
recunoaşte posibilitatea dobândirii acesteia în afara raporturilor de familie. Aceasta poate lua
naştere prin efectul legii sau în temeiul unui act juridic.
Dreptul comun în materie îl constituie regimul comunităţii legale reglementat de art.339-357
C.civ., iar în cazul în care aceasta ia naştere prin efectul unei legi speciale, este supusă
dispoziţiilor acelei legi care se completează cu cele de drept comun (art.668 C.civ.).
Fiecare codevălmaş are dreptul de a folosi bunul fără consimţământul expres al celorlalţi
codevălmaşi, dar schimbarea destinaţiei nu se poate face decât cu respectarea regulii
unanimităţii.
De asemenea, fiecare codevălmaş poate încheia singur acte de conservare, acte de
administrare.
Actele de înstrăinare sau de grevare cu drepturi reale nu pot fi încheiate decât cu acordul
tuturor codevălmaşilor.
Temeiul dreptului de proprietate în devălmăşie al soţilor se regăseşte în regimul comunităţii
legale (şi a celei convenţionale) de bunuri a acestora. În patrimoniul soţilor există în acest caz
două categorii de bunuri: bunuri comune ambilor soţi şi bunuri proprii fiecăruia dintre soţi.
În cadru regimului comunităţii legale, care constituie dreptul comun, sunt bunuri comune, de
la data dobândirii lor, bunurile dobândite în timpul căsătoriei, de oricare dintre soţi. Nu sunt
bunuri comune, ci bunuri proprii ale fiecărui soţ: bunurile dobândite prin moştenire legală, legat
sau donaţie, cu excepţia cazului în care dispunătorul a prevăzut, în mod expres, că ele vor fi
comune; bunurile de uz personal; bunurile destinate exercitării profesiei unuia dintre soţi, dacă
nu sunt elemente ale unui fond de comerţ care face parte din comunitatea de bunuri; drepturile
patrimoniale de proprietate intelectuală asupra creaţiilor sale şi asupra semnelor distinctive pe
care le-a înregistrat; bunurile dobândite cu titlu de premiu sau recompensă, manuscrisele
ştiinţifice sau literare, schiţele şi proiectele artistice, proiectele de invenţii şi alte asemenea
bunuri; indemnizaţia de asigurare şi despăgubirile pentru orice prejudiciu material sau moral
adus unuia dintre soţi; bunurile, sumele de bani sau orice valori care înlocuiesc un bun propriu,
precum şi bunul dobândit în schimbul acestora; fructele bunurilor proprii.
UNITATEA DE ÎNVĂŢARE 5 Drepturile reale principale
Pentru a califica un bun ca fiind bun comun trebuie îndeplinite două condiţii cumulative:
bunul să fi fost dobândit de oricare dintre soţi în timpul comunităţii legale; bunul să nu facă parte
din categoria bunurilor proprii.
Prin dobândire se înţelege a deveni titular al dreptului de proprietate în temeiul oricărui mod
originar sau derivat prevăzut de legea civilă. Bunurile vor fi considerate comune numai dacă au
fost dobândite prin acte juridice oneroase, deoarece, bunurile dobândite în timpul căsătoriei prin
moştenire, legat sau donaţie sunt proprii ale soţului dobânditor, afară numai dacă dispunătorul nu
a prevăzut că vor fi comune.
Fac obiectul proprietăţii în devălmăşie atât bunurile dobândite de soţi împreună, cât şi cele
dobândite de oricare dintre soţi în tot timpul căsătoriei. Faptul că în înscrisul constatator al
dobândirii figurează doar unul dintre soţi sau că formalităţile privind publicitatea, acolo unde
este cazul, s-au făcut numai pe numele unuia dintre soţi, nu afectează caracterul de bun comun.
Dacă soţii dobândesc împreună cu o altă persoană dreptul de proprietate asupra unui bun,
dreptul lor de proprietate comună în devălmăşie va coexista cu dreptul de proprietate comună pe
cote-părţi al terţului.

Teste de autoevaluare
1. Proprietatea forţată încetează, ca regulă, prin:
a) partaj convenţional;
b) pieirea bunului;
c) partaj judiciar.
2. Bunurile de uz personal ale soţilor, în cazul comunităţii legale, sunt:
a) bunuri proprii;
b) bunuri comune;
c) în funcţie de momentul dobândirii, bunuri comune sau proprii.
3. Creditorii personali ai unuia dintre soţi pot urmări:
a) bunurile comune ale soţilor;
b) doar bunurile proprii ale soţilor;
c) bunurile proprii ale soţului debitor, urmând, în măsura în care nu şi-au
satisfăcut creanţa din acestea, să ceară partajarea bunurilor comune şi să
urmărească, în continuare, bunurile care i-au fost atribuite soţului debitor.

Răspunsuri la întrebările din testele de autoevaluare

1. b; 2.a, c; 3.c.

Teme de autoevaluare
1. Comparaţie între proprietatea rezolubilă şi cea anulabilă
2. Comparaţie între proprietatea comună pe cote părţi şi devălmăşie
3. Proprietatea forţată

Bibliografie minimală
M. Ioan, Drept civil. Drepturi reale principale, Editura Pro Universitaria, Bucureşti, 2011
V. Stoica, Drept civil. Drepturi reale principale, ediţia a II-a, Editura C. H. Beck,
Bucureşti, 2013
UNITATEA DE ÎNVĂŢARE 5 Drepturile reale principale