Când eram studentă în anul I la Facultatea de drept, am auzit pentru întâia dată termenul

de "uzucapiune". Îmi amintesc şi acum  cu câtă surprindere am primit vestea că o

persoană poate dobândi un drept de proprietate, ca simplu fapt al posesiei unui bun pentru
o perioadă de 30 de ani, chiar dacă bunul respectiv are un alt proprietar! 

Astăzi, în contextul intrării în vigoare a Legii nr. 185/2018 pentru aprobarea O.U.G.
nr. privind modificarea şi completarea Legii cadastrului şi a publicităţii imobiliare
nr. 7/1996 în data de 26 iulie 2018, mi-am oprit atenţia, cu aceeaşi surprindere, asupra
dispoziţiilor legale privind dobândirea proprietăţii ca urmare a posesiei unui imobil timp
de 3 ani de la notarea posesiei în cartea funciară. 

Reglementarea privind notarea posesiei în cartea funciară şi dobândirea dreptului de

proprietate nu este recentă, ci a fost conturată prin O.U.G. nr. 64/2010 şi prin Legea nr.
133/2012, care au avut ca obiect modificarea şi completarea Legii nr. 7/1996, în contextul
programului naţional de cadastru şi carte funciară, care îşi propune realizarea lucrărilor
de cadastru şi deschiderea cărţilor funciare din oficiu în întreaga ţară. Scopul acestei
reglementări a fost acela de urgentare a realizării cadastrului integrat la nivel naţional,
prin clarificarea situaţiei juridice a persoanelor care posedă în fapt un teren de timp
îndelungat, dar care nu deţin acte de proprietate asupra acestuia, aspecte ce ar fi putut
îngreuna procesul de efectuare a cadastrului şi de deschidere a cărţilor funciare la nivelul
întregii ţări. 

În data de 26 iulie 2018, a intrat în vigoare Legea nr. 185/2018, care a adus o serie de
modificări importante instituţiei notării posesiei în cartea funciară, menite să asigure
punerea efectivă în practică a dispoziţiilor legale în discuţie întrucât  notarea  posesiei în
cartea funciară a întâmpinat multe piedici din partea autorităţilor administraţiei publice,
fiind foarte puţine posesii notate la ora actuală.

În esenţă, noua reglementare a menţinut cele două tipuri de notare a posesiei în cartea
funciară, respectiv notarea sistematică şi notarea sporadică, însă a eliminat posibilitatea
obţinerii de către posesor a certificatului notarial de înscriere a posesorului ca proprietar
în cartea funciară în termen de 90 de zile de la data notării posesiei în cartea funciară, a
stabilit cu claritate documentaţia care stă la baza notării sporadice a posesiei în cartea
funciară şi a redus termenul în care poate fi dobândit dreptul de proprietate ca urmare a
notării sporadice a posesiei de la 5 ani la 3 ani. 

În consecinţă, în prezent există două tipuri de înregistrare (notare) a posesiei:

înregistrare sistematică (art. 13 din Legea nr. 7/1996) şi înregistrare sporadică (art. 41
alin. ( 3) lit. c, alin. (8) şi alin. (9) din Legea nr. 7/1996). Înregistrarea sistematică
presupune notarea posesiei în cartea funciară din oficiu, cu ocazia efectuării măsurătorilor
cadastrale şi deschiderii cărţilor funciare de către stat, în cadrul programului naţional de
cadastru şi carte funciară. Înregistrarea sporadică presupune notarea posesiei în cartea
funciară la solicitarea fiecărei persoane interesate, care nu deţine acte de proprietate
asupra imobilului pe care îl posedă şi care doreşte dobândirea dreptului de proprietate în
această modalitate.
Înregistrarea sistematică a posesiei în cartea funciară se realizează în momentul în care
sunt finalizate lucrările de cadastru în fiecare unitate administrativ-teritorială. Dacă, la
momentul efectuării măsurătorilor cadastrale din oficiu, se constată de către persoana
autorizată că posesorul imobilului ce urmează a fi intabulat nu deţine acte de proprietate,
posesia de fapt deţinută de acesta va fi notată în cartea funciară în temeiul unei fişe de
date a imobilului şi a unei adeverinţe eliberate de autorităţile administraţiei publice din
care să reiasă, pe de-o parte, faptul că posesorul este cunoscut că deţine imobilul sub
nume de proprietar, iar, pe de altă parte, faptul că imobilul nu face parte din domeniul
public sau privat al statului sau al unităţilor administrativ-teritoriale. Textul de lege
vizează orice fel de imobil care face obiectul înregistrării sistematice, aşadar atât
terenurile intravilane, cât şi terenurile extravilane, atât terenurile care au făcut obiectul
legilor fondului funciar, cât şi terenurile care nu au fost vizate de aceste legi. 

Posesia notată în cartea funciară poate fi transmisă prin acte între vii, încheiate în formă
autentică, inclusiv în cadrul executării silite, sau prin acte pentru cauză de moarte, care se
notează în cartea funciară. La împlinirea unui termen de 3 ani de la data notării posesiei
în cartea funciară, posesorul înscris în cartea funciară la acea dată va dobândi dreptul de
proprietate, în mod automat, prin efectul legii. 

Înregistrarea sporadică a posesiei în cartea funciară se realizează la cererea oricărui

posesor interesat, care nu deţine acte de proprietate asupra imobilului. Înregistrarea
sporadică poate privi întregul imobil sau o parte din imobil. Potrivit noii reglementări,
înregistrarea posesiei pentru întregul imobil se face, în principiu, în baza unei
documentaţii cadastrale însoţite de o adeverinţă eliberată de primăria în a cărei rază
teritorială se află imobilul, din care să reiasă, pe de-o parte, faptul că posesorul a plătit
taxele şi impozitele locale ca un adevărat proprietar, iar, pe de altă parte, faptul că
imobilul nu face parte din domeniul public sau privat al statului sau al unităţilor
administrativ-teritoriale, de o declaraţie pe proprie răspundere a posesorului şi de
înscrisuri doveditoare ale posesiei, în măsura în care acestea există. Înregistrarea
posesiei pentru diferenţa pozitivă dintre suprafaţa din măsurători şi suprafaţa din
actele de proprietate ale imobilului, pentru care nu există acte de proprietate, se face în
baza unui proces-verbal de vecinătate şi a unei adeverinţe eliberate de autorităţile
administraţiei publice locale, prin care se atestă faptul că posesorul este cunoscut că
deţine diferenţa de suprafaţă de teren sub nume de proprietar şi imobilul nu face parte din
domeniul public sau domeniul privat al statului sau al unităţilor administrativ-teritoriale.

Spre deosebire de notarea sistematică a posesiei, în cazul notării sporadice nu există o

dispoziţie legală care să permită transmiterea posesiei prin acte între vii sau pentru cauză
de moarte, ceea ce a născut discuţii în doctrină privind posibilitatea transmiterii posesiei
şi în cazul înregistrării sporadice. 

Dobândirea dreptului de proprietate se realizează în aceleaşi condiţii ca şi în cazul

înregistrării sistematice a posesiei, respectiv la împlinirea unui termen de 3 ani de la data
notării posesiei în cartea funciară (dacă nu sunt notate între timp în cartea funciară litigii
cu privire la imobilul în cauză). Aşadar, dreptul de proprietate se dobândeşte în mod
automat, la împlinirea termenului de 3 ani indicat anterior, moment în care registratorul
de carte funciară este obligat să efectueze intabularea acestui drept în cartea funciară.
Dacă registratorul nu intabulează dreptul de proprietate, persoana interesată poate face o
cerere în acest sens, iar în caz de refuz, se pot exercita căile de atac prevăzute de lege,
administrative şi judiciare.

În practică, cel puţin până la intrarea în vigoare a Legii nr. 185/2018, dispoziţiile privind
notarea posesiei în cartea funciară au fost puse în aplicare foarte rar, cu multe ezitări şi
reticenţe, atât în cazul înregistrării sistematice, cât şi în cazul înregistrării sporadice.
Multe dintre solicitările de înregistrare sporadică a posesiei au fost respinse, cel puţin de
autorităţile administraţiei publice din Bucureşti (oficii de cadastru şi primării), motivat de
o aşa-zisă necorelare a dispoziţiilor art. 41 alin. (8) şi art. 13 alin. (8) din Legea nr.
7/1996, care prevăd documentele necesare notării sporadice a posesiei în cartea funciară.
Conform răspunsurilor primite de solicitanţi, această necorelare făcea imposibilă
aplicarea legii de către autorităţile administraţiei publice, care urmau să dea curs
solicitărilor persoanelor interesate după modificarea legii. Un astfel de răspuns dat de
OCPI Sector 3 Bucureşti a fost anulat în luna aprilie a acestui an de către Judecătoria
Sector 3 prin sentinţa civilă nr. 4297 din 11.04.2018.

Prin Legea nr. 185/2018, inadvertenţele semnalate de autorităţile administraţiei

publice au fost înlăturate, fiind prevăzute cu claritate toate documentele necesare
notării sporadice a posesiei. Oare aceste modificări vor fi în măsură să schimbe
atitudinea autorităţilor administraţiei publice locale şi vor face, aşadar, posibil
pentru posesori să se bucure de dreptul pe care îl au de a-şi nota posesia în cartea
funciară pentru dobândirea ulterioară a dreptului de proprietate?

Un articol semnat de Ramona Bădescu, Associate STOICA & Asociaţii

https://www.hotnews.ro/stiri-specialisti_stoica_si_asociatii-22760162-notarea-posesiei-
cartea-funciar-cale-mai-rapid-dob-ndire-dreptului-proprietate.htm