Despre imobilele care nu au acces direct

la drumul public și soluțiile legale prin

care se poate obține acest acces
September 10, 2019
News

În practică sunt întâlnite situații în care imobilele – apartamente/case cu teren sau fără –
nu au acces direct la drumul public și nici nu au reglementată o cale prin care se
realizează accesul la drumul public.

În conformitate cu dispozițiile art. 380 din Regulamentul din 2014 de avizare, recepție și
înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară emis de Agenția Națională de
Cadastru și Publicitate Imobiliară, în cazul în care accesul la unitatea funcțională sau la
condominiu nu se face direct printr-un drum public, acesta trebuie asigurat printr-o cale
de acces sau servitute de trecere, menționate obligatoriu în actele juridice și înscrise în
cartea funciară.

Din textul de mai sus se poate trage concluzia că legea impune ca, în actele care au ca
obiect transferul dreptului de proprietate cu privire la un imobil care nu are acces direct la
drumul public, să fie menționată modalitatea prin care se face accesul imobilului la
drumul public și să fie înscrise eventuale căi de acces sau servituți de trecere care asigura
accesul imobilului la drumul public.

Cu toate acestea, în continuare se încheie acte juridice privind transferul proprietății fără
a fi lămurită situația accesului direct la drumul public al imobilului ce face obiectul
tranzacției.

Din perspectiva valorii de piață a acestor imobile în ipoteza unui transfer de proprietate,
situația lor trebuie reglementată, pentru a se evita î subevaluarea accestora.

Potrivit legislației noastre, mijloacele legale prin care se constituie dreptul de acces al
unui imobil la un drum public sunt următoarele:

1. Vânzarea unei cote-părți din imobilul prin care se face accesul la drumul
public, odată cu/ ulterior vânzării imobilului care nu are acces direct la
drumul public;
2. Constituirea servituții de trecere în favoarea imobilului care nu are acces
direct la drumul public;
3. Instituirea unui drept de trecere, potrivit art. 617 din Codul Civil, în
favoarea imobilului care nu are acces direct la drumul public.
(i) Vânzarea cotei-părți din imobilul – drum de acces la drumul public se face, în
general, odată cu încheierea contractului de vânzare-cumpărare privind imobilul
principal, care nu are acces direct la drumul public.

În virtutea obligației legale, notarul urmează să înscrie în Carte funciară dreptul noului
proprietar al imobilului atât asupra imobilului – principal,cât și asupra cotei-părți din
imobilul – drum de acces la drumul public.

(ii) Constituirea servituții de trecere se realizează :

1. Prin intermediul unei clauze regăsite în contractul de vânzare-cumpărare, prin

care vânzătorul/terțul proprietar constituie pe terenul proprietatea sa (fond aservit)
acest drept de servitute auto și pietonală, cu titlu gratuit și pe toată existența
imobilului-principal lipsit de acces direct la drumul public, în favoarea căruia se
constituie (fond dominant);
2. Prin încheierea unei convenții/contract/acord în formă autentică, distinct de
contractul de vânzare-cumpărare încheiat cu privire la imobilul – principal lipsit
de acces, prin intermediul căreia proprietarul fondului aservit constituie pe terenul
proprietatea sa dreptul de servitute auto și pietonală, cu titlu gratuit și pe toată
existența imobilului lipsit de acces (fond dominant).
3. Prin uzucapiune, solicitantul urmând să dovedească în instanță îndeplinirea
tuturor condițiilor prevăzute de lege cu privire la stăpânirea imobilului – drum de
acces.

Actele prin care se realizează constituirea servituții de trecere vor fi înscrise în ambele
Cărți funciare ale celor două imobile implicate, respectiv atât în Cartea funciară a
imobilului care constituie fond aservit cât și în Cartea funciară a imobilului care
constituie fond dominant.

Pentru constituirea dreptului de servitute este obligatoriu ca, în prealabil, să se obțină un

certificat de urbanism, potrivit dispozițiilor art. 6 alin.6 pct. c) din Legea nr. 50/1991
privind autorizarea executării lucrărilor de construcții.

De menționat că servitutea de trecere nu poate fi constituită prin intermediul unui act

juridic unilateral (cum ar fi o declarație autentică a vânzătorului/proprietarului), întrucât
este nevoie de acordul proprietarilor celor două fonduri – aservit și dominant.

(iii) Instituirea dreptului de trecere prevăzut de art. 617 din Codul Civil, se realizează
astfel:

1. prin declarație autentică dată în cadrul contractului de vânzare-cumpărare, prin

care proprietarul imobilului – drum de acces la drumul public – își manifestă
voința expresă privind instituirea în mod perpetuu și cu titlu gratuit a dreptului de
trecere asupra imobilului sau, pe toată durata existenței imobilului-principal, lipsit
de acces;
 2. printr-o declarație unilaterală autentică emisă de proprietarul imobilului – drum de
acces la drumul public, distinctă de contractul de vânzare-cumpărare având că
obiect imobilul-principal, în cuprinsul căreia să fie menționată voință expresă a
acestui proprietar privind instituirea în mod perpetuu și cu titlu gratuit a dreptului
de trecere, pe toată durata existenței imobilului – principal;
3. prin hotărâre judecătorească, dacă proprietarul imobilului folosit în fapt ca drum
de acces nu este de acord să emită și o declarație notarială în beneficiul
proprietarului al cărui imobil nu are formalizat accesul direct la drumul public.

De precizat că în practică, în general, vânzătorul imobilului lipsit de acces direct la

drumul public este și proprietarul imobilului pe care se constituie dreptul de trecere la
drumul public, însă poate fi vorba și de un alt proprietar.

 Dreptul de trecere va fi notat atât în Cartea funciară a imobilului asupra căruia se va

institui cât și în Cartea funciară a imobilului – principal, care nu are acces direct la
drumul public.

Față de cele expuse anterior privind servitutea de trecere și dreptul de trecere, se observă
că ele nu sunt noțiuni juridice echivalente, chiar dacă în limbajul curent aceste sintagme
sunt folosite uneori cu înțeles echivalent; între cele două modalități prin care se poate
asigura accesul unui imobil lipsit în mod direct de legătură la drumul public există mai
multe diferențe din punct de vedere juridic.

Dintre aceste distincții, se remarcă următoarele:

 dreptul de trecere se instituie printr-un act unilateral (o singură voință), respectiv

o declarație autentică dată de proprietarul imobilului asupra căruia se naște acest
drept, nefiind necesar acordul proprietarului bunului fără cale de acces directă la
drumul public;
 servitutea de trecere se constituie printr-un act bilateral (voințele a doi
proprietari), care poate purta diverse denumiri (acord, contract, convenție, clauză
în contract) fiind important acordul de voințe al proprietarilor celor două fonduri
cu privire la stabilirea servituții;
 din punct de vedere al opozabilității față de terți, dreptul de trecere se notează în
Cartea funciară a ambelor imobile, pe când servitutea de trecere se întabulează în
ambele Cărți funciare.

(Av. Alina Neagu)

https://ionescusava.ro/despre-imobilele-care-nu-au-acces-direct-la-drumul-public-si-
solutiile-legale-prin-care-se-poate-obtine-acest-acces