CUPRINS

Despre autori............................................................................................................7

Prefaţă......................................................................................................................8

Capitolul 1. Aspecte generale ale evaluării bunurilor imobiliare......................10

1.1. Bunurile imobiliare şi drepturile de proprietate asupra lor...........11
1.2.Esenţa procesului de evaluare şi valoarea de piaţă.......................12
1.3. Cadrul juridic al activităţii de evaluare a bunurilor imobiliare în
Republica Moldova.............................................................................13

Capitolul 2. Principiile de evaluare......................................................................14

2.1. Principii ce reflectă atitudinea utilizatorului.......................................14
2.2. Principii ce ţin de relaţiile între părţile componente ale proprietăţii
imobiliare...................................................................................................15
2.3. Principii ce reflectă atitudinea pieţei...................................................15
2.4. Principiul celei mai bune şi eficiente utilizări.....................................16

Capitolul 3. Procesul de evaluare.........................................................................17

Capitolul 4. Scopurile evaluării şi tipurile de valori...........................................21

Capitolul 5. Clasificarea bunurilor imobiliare....................................................24

Capitolul 6. Factorii de influenţă asupra valorii bunului imobiliar..................28

Capitolul 7. Metodele de analiză a pieţei imobiliare...........................................32

Capitolul 8. Inspectarea şi descrierea bunurilor imobiliare...............................35

8.1. Inspectarea bunului imobiliar.............................................................35
8.2. Descrierea obiectului evaluării............................................................36

Capitolul 9. Metode matematice în evaluare.......................................................40

9.1. Bazele teoriei de actualizare a cheltuielilor diferitor perioade.............40
9.2. Şase funcţii ale ratei compuse a dobânzii............................................44

Capitolul 10. Metodele de evaluare a terenurilor...............................................52

Capitolul 11. Determinarea valorii bunurilor imobiliare prin metoda

costului........57
11.1. Regulile generale de aplicare a metodei costului...............................57
11.2. Estimarea valorii terenului...............................................................60
11.3. Estimarea valorii construcţiei noi......................................................60
11.4. Structura costului de construcţie....................................................62
11.5. Estimarea deprecierii.......................................................................65
11.5.1. Uzura fizică......................................................................66
11.5.2. Estimarea deprecierii funcţionale şi deprecierii
economice...70
Capitolul 12. Metoda vânzărilor comparabile.....................................................74

1
 12.1.Etapele de aplicare a metodei vânzărilor
comparabile.....».......................74
12.2. Criteriile de selectare a bunurilor imobiliare similare şi elementelor
de
comparaţie................................................................................................75
12.3. Metodele şi etapele de estimare a
ajustărilor........»...»»...»».»».»..»»78

Capitolul 13. Metoda venitului.».»»»»»»»....»»»».»»»»».»»»..»».........................82

13.1. Estimarea venitului operaţional net»».»».»..»»».»»»»»»»»»»»»»»»83
13.2. Metoda capitalizării directe»»»»».»».»»»»»»»»»...........................88
13.3. Fluxurile de numerar actualizate...................................................90
13.3.1. Rata de actualizare.....»»»»»»»..»»»»».»».»»..................92
13.3.2.Venitul de la vânzarea bunului imobiliar
(Reversie)..........».»»94

Capitolul 14. Reconcilierea valorilor estimate.....................................................96

Capitolul 15. Raportul de evaluare.......................................................................99

Bibliografie.............................,.„»,».».„...........»».».—----------------.».»»»........101
Anexa 1. Legislaţia Republicii Moldova în domeniul de evaluare a bunurilor
imobiliare...............................................................................................................104
Anexa 2. Scopurile evaluării şi bazele de evaluare recomandate......................107
Anexa 3. Tabele financiare..................................................................................108
Tabelul 1. Valoarea viitoare a
unităţii».»»»»»»..»»»»».»»..<>»»».»»»»»»109
Tabelul 2. Valoarea prezentă a unităţii»»»».»».»».»»»»»»»»»»»»»»»»»lll
Tabelul 3. Valoarea prezentă a
anuităţii...»..»...»....»»......».»»...»...»»»...113
Tabelul 4. Valoarea viitoare a
anuităţii»»»».»..»»»»».»».»»».»»».»».»»»115
Tabelul 5. Rata de amortizare a
unităţii.».»...»»..»......»»»».»»..»...».»»..117
Tabelul 6. Factorul fondului de
compensare.............»..................».»»........119
Anexa 4. Deducerile orientative pentru uzura construcţiilor.............. ............121
Anexa 5. Conţinutul recomandat al raportului de evaluare.»»».»...»..».»..»..»122
Anexa 6. Dicţionar de termeni de evaluare român-rus-englez..........................126
 Despre autori
Olga Buzu a absolvit Institutul Politehnic din Chişinău, specialitatea inginer-
economist în domeniul economiei construcţiilor. în anul 1989 a susţinut teza de
candidat cu tema„Bazele economice ale formării complexelor de construcţie la nivel
regional" la Institutul de Inginerie şi Construcţii din Kiev. A urmat cursurile de
macroeconomie şi analiză financiară organizate de Institutul Băncii Mondiale (Viena,
Austria), precum şi cursurile de economie abunurilor imobiliare (Universitatea
Wisconsin, SUA).
începând cu anul 1989 şi până în prezent, activează la catedra „Evaluarea
imobilului, economie şi management" al Universităţii Tehnice din Moldova. Din
1997 activează, la fel, în cadrul Agenţiei de Stat Relaţii Funciare şi Geodezie, deţine
funcţia de şef de secţie „Evaluarea bunurilor imobiliare" al Oficiului de Implementare
al Primului Proiect de Cadastru. A participat la elaborarea unui şir de acte normative
ce ţin de domeniul evaluării şi impozitării bunurilor imobiliare, este una din autorii
Legii cu privire la activitatea de evaluare.
Pe parcursul unei perioade îndelungate a reprezentat asociaţiile obşteşti ale
evaluatorilor din Moldova în Grupul European al Asociaţiilor de Evaluatori.
Olga Buzu este autorul a circa 40 de lucrări pe problemele dezvoltării pieţei
imobiliare, organizării activităţii de evaluare în Republica Moldova, particularităţilor
evaluării bunurilor imobiliare în scopul impozitării.

Angela Matcov este absolventa facultăţii „Relaţii Economice Internaţionale" a

Academiei de Studii Economice din Moldova. în perioada 1998-1999 a participat la
programul de masterat cu specializarea „Administrarea Proprietăţii Imobiliare" din
cadrul Institutului Tehnologic Regal din Stockholm, Suedia. în anul 2001 asusţinut
teza de masterat cu tema „Evaluarea proprietăţii imobiliare în scopul impozitării.
Experienţa Republicii Moldova" şi a obţinut titlul de Magistru în Administrarea
Proprietăţii Imobiliare. Din 1999 şi până în prezent activează în calitate de economist-
evaluator în cadrul Oficiului de Implementare a Primului Proiect de Cadastru, pe
lângă Agenţia de Stat Relaţii Funciare şi Cadastru. A participat la elaborarea Legii
Republicii Moldova cu privire la activitatea de evaluare şi altor acte normative ce ţin
de domeniul evaluării bunurilor imobiliare.
Angela Matcov este autoare şi coautoare a unui şir de articole de specialitate,
precum şi a lucrării „Metodologia evaluării terenurilor cu destinaţie agricolă" (2000),
elaborată de un grup de specialişti cu susţinerea proiectului TACIS.
Vor veni vremuri când urmaşii se vor uimi
că nu cunoşteam nişte lucruri atât de evidente.
Seneca Senior

PREFAŢĂ

Dezvoltarea relaţiilor economice de piaţă în Republica Moldova a creat condiţii

favorabile pentru apariţia unor noi genuri de activitate şi profesiuni. în ultimul
deceniu, bunăoară, au devenit cunoscute şi în ţara noastră profesiunile de manager,
marketolog, broker, agent imobiliar, developer şi evaluator.
Deşi activitatea de evaluare a proprietăţilor imobiliare nu este un domeniu absolut
nou de activitate în Moldova, în ultimul timp ea a căpătat un aspect nou.
 Proprietarii bunurilor imobiliare, investitorii, companiile de asigurare, instituţiile
financiar - creditare, într-un cuvânt, beneficiarii serviciilor de evaluare, se interesează
tot mai des de valoarea de piaţă a bunurilor imobiliare decât de preţul normativ, care
reflectă cheltuielile socialmente necesare pentru construirea obiectului evaluat.
Valoarea de piaţă, la rândul ei, reflectă utilitatea bunului imobiliar din punctul de
vedere al pieţei şi este considerată de majoritatea cumpărătorilor şi vânzătorilor drept
valoare reală a bunului.
Noul conţinut al activităţii de evaluare, dictat de necesitatea de a determina
valoarea de piaţă a bunurilor imobiliare, a creat confuzii în concepte care păreau a fi
temeinice şi nu erau puse la îndoială. în lipsa unui cadru metodologic unic,
evaluatorii care activează atât în cadrul întreprinderilor de stat, cât cei ai
întreprinderilor private, folosesc diferite metode de evaluare, utilizând, de regulă,
metodici proprii şi interpretând după bunul plac metodele de evaluare de piaţă general
acceptate în lumea profesioniştilor.
Deşi preţul normativ al bunurilor imobiliare este un impediment serios în calea
dezvoltării pieţei imobiliare care contribuie la formarea economiei tenebre şi nu
corespunde strategiei reformelor economice, majoritatea întreprinderilor de stat îl
calculează pentru toate tipurile de bunuri imobiliare, indiferent de scopul evaluării.
Evaluatorii care activează la întreprinderile private folosesc diferite metodici de
determinare a valorii de piaţă a bunurilor imobiliare, dar imperfecţiunea cadrului
metodologic contribuie la apariţia unei diferenţe mari între rezultatele obţinute la
evaluarea unui obiect efectuată de diferiţi evaluatori.
Legea Republicii Moldova privind activitatea de evaluare, adoptată recent de
Paramentul ţării, este menită să contribuie la unificarea conceptelor şi metodelor
aplicate în evaluarea de piaţă a proprietăţilor imobiliare. Conform prevederilor legii,
în majoritatea cazurilor când este solicitată evaluarea, evaluatorul determină valoarea
de piaţă a proprietăţii. Totodată, legea stipulează expres că atât evaluatorii din cadrul
întreprinderilor private, cât şi ai întreprinderilor de stat vor folosi aceleaşi metode de
evaluare - metodele de piaţă. Astfel, crearea cadrului metodologic unic şi elaborarea
standardelor naţionale de evaluare sunt două probleme foarte actuale pentru domeniul
evaluării. Soluţionarea acestor probleme va conduce la interpretarea şi aplicarea
corectă a conceptelor economice, metodelor şi tehnicilor de evaluare, va îmbunătăţi
calitatea serviciilor de evaluare.
Prezenta monografie este o primă încercare în Moldova de a prezenta în mod
sistematizat metodele de estimare a valorii de piaţă a proprietăţilor imobiliare. Drept
bază teoretică a lucrării au servit Standardele Internaţionale şi Europene de Evaluare,
în care şi-a găsit reflectare cea mai bună practică mondială în domeniul evaluării.
în lucrarea de faţă sunt examinate principiile de bază ale evaluării bunurilor
imobiliare, factorii ce influenţează valoarea lor. Ea include recomandări practice
privind colectarea datelor despre caracteristicile fizice şi economice ale bunurilor
imobiliare.
Un capitol aparte este consacrat metodelor matematice folosite în evaluare şi
teoriei actualizării cheltuielilor diferitor perioade, care este aplicată pe larg la analiza
investiţiilor şi evaluarea bunurilor imobiliare prin metoda venitului.
O atenţie deosebită este acordată descrierii metodelor de evaluare: metodei
costului, metodei vânzărilor comparabile şi metodei venitului. Sunt prezentate
algoritmii efectuării calculelor şi exemple de estimare a valorii prin diferite metode.
în monografie sunt prezentate etapele procesului de evaluare, analizate
caracteristicile de bază ale etapelor şi descrise acţiunile evaluatorului la fiecare etapă
a evaluării.

8
 Prezenta lucrare se încheie cu expunerea criteriilor cărora trebuie să corespundă
raportul de evaluare şi recomandări privind structura şi conţinutul raportului.
în monografie sunt incluse anexe care, după părerea autorilor, vor fi utile
evaluatorilor. Anexele cuprind tabelele financiare, tabelul calculării uzurii fizice a
construcţiei, structura recomandată a raportului de evaluare, precum şi lista actelor
normative ce reglementează activitatea de evaluare a bunurilor imobiliare. Ţinând
cont de faptul că evaluarea de piaţă a bunurilor imobiliare este o activitate relativ
nouă pentru ţara noastră, autorii au elaborat un dicţionar român-rus-englez de termeni
de evaluare. Acest dicţionar este o primă încercare de a sistematiza terminologia
specializată, urmând a fi completat în viitor.
Autorii au evitat în mod intenţionat expunerea simplificată a materialului,
lucrarea fiind destinată unui cititor iniţiat în problemele evaluării, care posedă
cunoştinţe economice generale, este familiarizat cu domeniul tehnologiei construcţii-
lor, arhitecturii, materialelor de construcţie, economiei construcţiilor şi analizei finan-
ciare.
Autorii îşi exprimă speranţa că prezenta monografie va fi utilă colaboratorilor
ştiinţifici, evaluatorilor, lectorilor, aspiranţilor şi studenţilor facultăţilor cu profil
economic, va contribui la asimilarea cunoştinţelor noi şi familiarizarea lor cu
experienţa acumulată în Moldova şi ţările dezvoltate cu economie de piaţă în
domeniul evaluării.

Sugestiile şi observaţiile Dumneavoastră referitor la monografie, Vă rugăm să le

expediaţi pe adresa: Republica Moldova, 2005, Chişinău, strada Puşkin 47, biroul 514
sau pe adresa e-mail: biizu@pio. cadastre.md sau angela@pio.cadastre.md.

Autorii
Toate ideile sunt vechi ca lumea,
doar noţiunile conţin ceva nou.
Alfred Nobel

Capitolul 1
ASPECTE GENERALE
ALE EVALUĂRII BUNURILOR IMOBILIARE
Noţiuni de bază:
Activitate de evaluare
Bun imobiliar
Cost
Drept de proprietate
Drepturi reale
Evaluare
Evaluator
Patrimoniu
Preţ
Valoare
Valoare de piaţă

9
 Acest capitolul descrie bazele teoriei evaluării; examinează esenţa şi atributele
bunurilor imobiliare, drepturile patrimoniale, conceptul valorii de piaţă, cadrul
juridic al activităţii de evaluare.

Pe parcursul întregii istorii a dezvoltării civilizaţiei, omul a considerat pământul

şi
tot ceea ce este legat de el (construcţiile, plantaţiile perene, etc.) drept cele mai
importante resurse pentru satisfacerea atât a necesităţilor sale vitale (locuinţă, hrană),
cât şi pentru susţinerea activităţilor economice, pământul fiind considerat drept unul
din cele patru mijloace de producţie. Lamomentul actual, importanţa pământului şi a
altor bunuri imobiliare pentru variate domenii de activitate ale omului este tratată de
diverse ştiinţe, cum ar fi jurisprudenţa, economia şi sociologia. Acest fapt a
determinat interesul pentru valoarea proprietăţilor menţionate - concept economic ce
este bazat pe următoarele caracteristici ale bunurilor imobiliare:
• orice bun imobiliar este unic din punctul de vedere al amplasării şi structurii
lui;
• pământul, din punct de vedere fizic, este imobil, iar celelalte bunuri
imobiliare nu pot fi deplasate fară acauza prejudiciu considerabil destinaţiei lor;
• bunul imobiliar este viabil - pentru o perioadă îndelungată de utilizare;
• oferta de bunuri imobiliare este limitată;
• bunul imobiliar este util oamenilor.
Din punctul de vedere al teoriei evaluării, valoarea bunurilor imobiliare este
determinată de atitudinea pieţei, vânzătorilor şi cumpărătorilor potenţiali, pentru
preţiozitatea bunurilor imobiliare. în urma interacţiunii factorilor pieţei ia naştere
expresia reală a valorii, piaţa fiind acel mediu care reflectă atitudinea şi acţiunile
oamenilor ca răspuns la interacţiunea forţelor sociale şi economice.
1.1. Bunurile imobiliare şi drepturile de proprietate asupra lor

în diferite sisteme juridice sunt acceptate diferite definiţii ale bunurilor

imobiliare. Diferenţa se exprimă doar prin gradul de detaliere şi extinderea listei
obiectelor care sunt considerate bunuri imobiliare.
Conform legislaţiei federale a SUA, bun imobiliar este considerat„pământul şi
totul ce este mai mult sau mai puţin legat de el. Dreptul de proprietate asupra
pământului se extinde mai jos de linia solului până la centrul pământului şi mai sus
de linia solului până la cer".
Codul Funciar al Suediei stipulează: "Bun imobiliar este pământul"ILegislaţia
Federaţiei Ruse atribuie noţiunii de bun imobiliar terenurile, subsolul,
obiectele acvatice, precum şi totul ce este legat de pământ, adică obiectele care nu pot
fi deplasate fără a cauza prejudicii considerabile destinaţiei lor, inclusiv pădurile,
culturile perene, edificiile. Din categoria bunurilor imobiliare fac parte aeronavele,
navele maritime şi navele cosmice pasibile înregistrării.'
In Codul Civil al Republicii Moldova, la categoria de bunuri imobiliare sunt
raportate „terenurile, porţiunile de subsol, obiectele acvatice separate, plantaţiile
prinse de rădăcini, clădirile, construcţiile şi alte lucrări legate solid de pământ,
precum şi tot ceea ce, în mod natural sau artificial, este incorporat durabil în
acestea, adică bunurile a căror deplasare nu este posibilă fără a cauza prejudicii
considerabile destinaţiei lor'. Bunurile imobiliare şi drepturilor reale asupra lor sunt
supuse înregistrării de stat în Registrul Bunurilor Imobile.

I Jordabalk (SFS 1970:994).

10
 Este important să menţionăm că în procesul evaluării, obiectul evaluării este
examinat atât ca obiect fizic, cât şi ca totalitate a drepturilor şi obligaţiunilor legate de
el. în practica evaluării drepturile patrimoniale şi bunurile imobiliare la care se referă
aceste drepturi sunt cunoscute sub denumirea de „proprietate imobiliară".
în legislaţia Moldovei sunt folosite noţiunile „patrimoniu", care reprezintă
"totalitatea drepturilor şi obligaţiilor patrimoniale (care pot fi evaluate în bani),
privite ca o sumă de valori active şi pasive strâns legate între ele...' şi „bun
imobiliar", definiţia căruia a fost prezentată anterior. în prezenta lucrare, pentru a
înţelege mai uşor aspectele procesului de evaluare şi aspectele economice legate de
bunul imobiliar şi dreptul de proprietate asupra lui vom utiliza noţiunea de
„proprietate imobiliară" ca totalitate a drepturilor şi obligaţiunilor cu valoare
economică, precum şi a bunurilor imobiliare la care se referă aceste drepturi şi
obligaţiuni, ce aparţin unei persoane fizice sau juridice.
Drepturile şi obligaţiunile asupra unui bun imobiliar pot varia, de aceea în mod
general este acceptată ideea că proprietatea imobiliară reprezintă un „mănunchi" de
drepturi incluse în definiţia drepturilor de proprietate. Dreptul de proprietate asupra
bunului imobiliar include dreptul de posesiune, de folosinţă şi de dispoziţie.
Posesiunea presupune stăpânirea efectivă a bunurilor. Folosirea constă în
întrebuinţarea calităţilor utile ale bunurilor, iar dispoziţia bunurilor prevede
determinarea destinului lor. Drepturile de proprietate asupra bunurilor imobiliare pot
fi limitate de existenţa unor drepturi care aparţin altor persoane şi care pot fi impuse
prin lege sau apar în rezultatul acordului mutual. De exemplu, dreptul de proprietate
asupra bunurilor imobiliare este limitat de "patru drepturi ale statului" care se
manifestă prin:
1) impozitare - dreptul statului de a percepe impozite pe bunurile imobiliare;
2) expropriere - dreptul statului de a lua bunul imobiliar din proprietatea privată
pentru satisfacerea anumitor scopuri de utilitate publică;
3) ocrotirea ordinii de stat - dreptul statului de a impune anumite reglementări
asupra exercitării dreptului de proprietate asupra bunurilor imobiliare pentru a asigura
protecţia publică, sănătatea, bunăstarea generală. Acest drept se manifestă prin
emiterea actelor normative privind zonarea localităţilor, normelor de construcţii, etc.
4) succesiunea vacantă - dreptul statului de a intra în posesiunea bunului
imobiliar care după decesul stăpânului nu a fost revendicat de moştenitori.

1.2. Esenţa procesului de evaluare şi valoarea de piaţă

Evaluarea este definită ca proces de determinare a valorii bunului la o dată
concretă, ţinând cont de factorii fizici, economici, sociali şi de altă natură, care
influenţează valoareaI. Evaluatorul analizează şi formulează concluzia referitor la
natura, calitatea, utilitatea şi valoarea bunului imobiliar şi a drepturilor reale asupra
lui. în dependenţă de scopul evaluării, care este determinat de client, în procesul de
evaluare poate fi estimată valoarea de piaţă, valoarea de asigurare, valoare de
investiţie sau oricare alt tip de valoare recunoscut de legislaţia naţională şi standardele
profesionale.
în perioada de tranziţie la economia de piaţă, conceptul valorii de piaţă are o
semnificaţie deosebită în relaţiile economice şi în activitatea de evaluare. Trecerea de
la calcularea preţului normativ la estimarea valorii de piaţă a bunurilor imobiliare
contribuie la dezvoltarea pieţei imobiliare, activizarea proceselor de privatizare,
demonopolizare şi restructurare a întreprinderilor. Valoarea de piaţă reprezintă

I Legea Republicii Moldova cu privire la activitatea de evaluare, nr. 989 - XV din 18.04.2002,
art.l.

11
expresia obiectivă a faptului cât de preţios este bunul imobiliar dat pentru participanţii
la piaţa imobiliară.
în literatura economică pot fi întâlnite diferite definiţii ale noţiunii „valoare de
piaţă". După părerea noastră, importanţa teoretică şi practică a noţiunii date este
redată în definiţia Standardelor Europene de Evaluare (ediţia anului 2000):
„Valoarea
de piaţă este suma estimată pentru care un activ ar putea fi schimbat, la data
evaluării, între un cumpărător hotărât să cumpere şi un vânzător hotărât să vândă,
într-o tranzacţie liberă, după un marketing adecvat, în care fiece parte a acţionat în
cunoştinţă de cauză, prudent şifără constrângere."
în teoria şi practica evaluării sunt clar delimitate noţiunile economice, strâns
legate de conceptul „valoare": „preţ" şi „cost". Astfel, evaluatorii utilizează noţiunea
de „cost" referitor la producţia unui bun, având în vedere totalitatea cheltuielilor
exprimate în bani suportate pentru construcţia bunului imobiliar şi aducerea lui la
condiţia în care poate fi consumat, adică utilizat în scopul stabilit iniţial. Noţiunea de
„preţ", de regulă, se referă Ia o tranzacţie concretă de vânzare-cumpărare şi reprezintă
suma de bani care un cumpărător concret a plătit-o sau este gata să o plătească unui
vânzător concret pentru a obţine dreptul de proprietate asupra unui bun imobiliar
concret şi care a fost (sau este) acceptată de către vânzător, în circumstanţe specifice
tranzacţiei date.
Valoarea, la rândul său, reprezintă expresia monetară a faptului cât de preţios este
bunul imobiliar şi dreptul de proprietate asupra lui pentru vânzătorii şi cumpărătorii
potenţiali de pe piaţa imobiliară. O proprietate imobiliară poate avea o valoare
anumită pentru proprietarul său (valoare utilă) care este egală cu suma pe care acest
proprietar este gata să o accepte (de regulă în numerar) în schimbul proprietăţii sale,
fără a suferi pierderi. Aceeaşi proprietate poate avea o valoare de piaţă diferită de
valoarea utilă care este egală cu suma care poate fi obţinută de la vânzarea proprietăţii
imobiliare date pe piaţa deschisă când este posibilă intrarea liberă pe piaţă a tuturor
cumpărătorilor şi vânzătorilor potenţiali.

1.3. Cadrul juridic al activităţii de evaluare a bunurilor imobiliare în

Republica Moldova

Confirmarea activităţii de evaluare în calitate de activitate independentă în

economia Moldovei s-a produs în absenţa unui cadru juridic şi metodologic bine
determinat. Deşi companiile de evaluare au început prestarea serviciilor de evaluare la
începutul anilor 90 ai secolului trecut, iar activitatea de evaluare era supusă licenţierii
de stat, primul proiect al actului legislativ care a stabilit cerinţele minime faţă de
evaluatori şi activitatea de evaluare, şi care a specificat în linii generale metodologia
evaluării de piaţă a apărut de abia în anul 2000. în aprilie 2002 Parlamentul
Republicii Moldova a adoptat Legea Republicii Moldova cu privire la activitatea de
evaluare. Astfel, pentru prima dată în legislaţia Moldovei a apărut definiţia de
evaluator şi au fost specificate cerinţele faţă de calificarea evaluatorului. Evaluator
poate fi orice persoană cu studii superioare în evaluare, sau după caz studii superioare
economice sau tehnice şi care posedă certificatul de calificare eliberat de Agenţia de
Stat Relaţii Funciare şi Cadastru - organul de stat abilitat cu funcţia de control asupra
activităţii de evaluare a bunurilor imobiliare. La fel, legea cu privire la activitatea de
evaluare prevede definirea strictă a rolului organelor de stat, asociaţiilor obşteşti ale
evaluatorilor şi întreprinderilor de evaluare în organizarea activităţii de evaluare.
O prezentare sistematizată a actelor normative ce influenţează procesul de
evaluare a bunurilor imobiliare şi care sunt la moment în vigoare, este inclusă în
Anexa 1.

12
 Cunoaşterea unor principii poate înlocui neştirea unor
factori.
Helveţiu

Capitolul 2
PRINCIPIILE DE EVALUARE
Noţiuni de bază:
Principii de evaluare
Cerere
Ofertă
Concurenţă
Conjunctura pieţei
Coeficient de absorbţie

In acest capitol prezentăm fundamentarea teoretică a procesului de evaluare,

principiile şi legităţile care stau la baza determinării valorii bunurilor imobiliare.

Baza teoretică a procesului de evaluare o reprezintă totalitatea legităţilor,

principiilor şi regulilor care s-au format în rezultatul analizei cazurilor concrete de
evaluare, precum şi a comportamentului participanţilor la piaţa imobiliară,
în practică, principiile de evaluare sunt grupate în următoarele categorii:
1) principii ce reflectă atitudinea utilizatorului;
2) principii de ţin de relaţiile între părţile componente ale proprietăţii imobiliare;
3) principii ce reflectă atitudinea pieţei;
4) principiul celei mai bune şi eficiente utilizări.
Principiile de evaluare sunt interdependente. Este necesar să menţionăm că
influenţa mediului înconjurător, gradul de dezvoltare a pieţei imobiliare pot împiedica
manifestarea unuia din principii. Astfel, la evaluarea unei proprietăţi imobiliare
concrete
pot fi aplicate doar unele din principiile menţionate mai sus şi cu anumite limitări.

2.1. Principiile ce reflectă atitudinea utilizatorului

Următoarele principii sunt incluse în grupul dat: principiul utilităţii, principiul
substituţiei şi principiul de anticipare.
Principiul utilităţii (utility) se bazează pe premisa că oricare bun imobiliar va
avea valoare doar în cazul dacă va fi util proprietarului, contribuind la satisfacerea
necesităţilor personale, economice sau sociale ale acestuia. Utilitatea bunului
imobiliar este determinată de capacitatea lui de a satisface necesităţile utilizatorului
într-un loc dat şi la un moment dat.
Principiul substituţiei (substitution) afirmă că un cumpărător raţional nu va plăti
pentru un bun imobiliar o sumă mai mare decât suma minimă pentru care poate fi
procurat un alt bun imobiliar cu o utilitate similară. Acest principiu stă la baza tuturor
metodelor de evaluare a bunurilor imobiliare. După conţinut, principiul substituţiei
este asemănător cu noţiunea de costuri alternative. Costurile alternative reprezintă
pierderile eventuale ale investitorului în urma respingerii unor proiecte investiţionale
de alternativă şi investirea mijloacelor în proiectul analizat.

13
 Principiul de anticipare (anticipation) reflectă atitudinea utilizatorului pentru
valoarea prezentă a veniturilor viitoare. La baza acestui principiu stă teoria valorii
banilor în timp.

2.2 Principiile ce ţin de relaţiile între părţile componente

ale proprietăţii imobiliare

Grupul dat întruneşte următoarele principii: principiul productivităţii reziduale,

principiul contribuţiei, principiul veniturilor crescătoare şi descrescătoare, principiul
echilibrului, principiul mărimii economice şi principiul diviziunii economice.
Principiul productivităţii reziduale (residual productivity) presupune
determinarea
venitului net atribuit terenului, după deducerea costurilor pentru forţa de muncă,
capital şi
antreprenoriat. în dependenţă de situarea şi calitatea lotului de teren utilizatorul
lotului
poate optimiza veniturile, reduce costurile, satisface necesităţile de confort.
Principiul contribuţiei (contribution) se bazează pe ipoteza că valoarea bunului
imobiliar poate creşte sau scădea în urma prezenţei sau lipsei unui element al
proprietăţii imobiliare. Contribuţia valorică a elementului la valoarea totală a
proprietăţii poate fi diferit de costul propriu zis al elementului. De exemplu, pentru a
îmbunătăţi aspectul unei clădiri ea este zugrăvită. Dar dacă culoarea nu corespunde
standardelor pieţei, valoarea clădirii va scădea.
Principiul veniturilor crescătoare şi descrescătoare (increasing and decreasing
returns) afirmă că pe măsura atragerii unor resurse suplimentare la mijloacele de
producţie de bază, la prima etapă, veniturile nete vor spori rapid; peste o perioadă de
timp rata de creştere se va micşora, iar la un anumit moment rata de creştere a valorii
va fi mai mică decât cheltuielile pentru resursele adiţionale.
Principiul proporţionalităţii sau echilibrului (balance) este legat de principiul
veniturilor crescătoare şi descrescătoare. Principiul dat susţine că fiecărui tip de
folosire
a pământului îi corespunde o anumită combinaţie a mijloacelor de producţie, datorită
cărora valoarea terenului este maximală. Acest principiu poate fi aplicat nu numai în
cazul terenurilor ci şi în cazul analizei unei localităţi, regiuni sau unei ţări. De
exemplu,
într-o economie prin prisma principiului echilibrului, putem analiza echilibrul între
dezvoltarea sectorului de stat şi cel privat, între sfera productivă şi sfera
neproductivă.
Principiul mărimii economice (economic size) presupune că pentru asigurarea
folosirii optimale a pământului în conformitate cu condiţiile pieţei, este necesar ca
terenul să corespundă unei anumite mărimi. De exemplu, dacă lângă un centru
comercial nu este loc pentru parcarea transportului auto, atracţia centrului în ochii
potenţialului cumpărător va avea de suferit. Şi contrariul, dacă o staţie de alimentare
cu combustibil ce se află la intersecţia unor străzi, este amplasată pe un lot de
pământ
prea mare, surplusul de pământ nu va aduce proprietarului un venit adiţional.
Principiul divizării economice (economic division) se aplică în cazul când apar
mai
multe drepturi reale asupra unui bun imobiliar, în rezultatul cărora valoarea totală a
bunului se majorează. Divizarea poate fi efectuată după următoarele criterii: perioada
de
posesiune (diferite tipuri de arendă, folosinţă viageră, etc.); dreptul de folosinţă
(servitutea, arenda, administrarea fiduciară, etc.); dreptul ipotecar; divizarea fizică.

2.3. Principii ce reflectă atitudinea pieţei

 în grupul principiilor ce reflectă atitudinea pieţei sunt incluse: principiul cererii
şi
ofertei, principiul concurenţei, principiul schimbării, principiul dependenţei şi
principiul conformităţii.
Principiul cererii şi ofertei (supply and demand) indică că preţul pentru un bun
imobiliar este determinat de interacţiunea cererii şi ofertei. Valoarea bunului
imobiliar
este determinată nu numai de utilitatea lui ci şi de raritate. Interacţiunea cererii şi
ofertei pe parcursul unei perioade de timp îndelungate poate stabili destul de efectiv
preţul pentru bunul imobiliar. Pe termen scurt, din cauza imperfecţiunii pieţei
imobiliare, inelasticităţii ofertei şi elasticităţii cererii piaţa imobiliară, deseori, se află
în dezechilibru. De exemplu, în perioada 1999-2001 în municipiul Chişinău, oferta
de
bunuri imobiliare cu destinaţie locativă depăşea de câteva ori cererea, ceea ce a
rezultat într-o scădere semnificativă a preţurilor.
Principiul concurenţei (competition) presupune că în cazul când pe piaţă
beneficiul depăşeşte plata pentru mijloacele de producţie, pe piaţa dată se înăspreşte
concurenţa, ceea ce duce la scăderea nivelului mediu al beneficiului.
Principiul schimbării (change) afirmă că valoarea bunurilor imobiliare se
schimbă
continuu. Bunurile imobiliare sunt supuse uzurii; se schimbă modul de folosinţă a
terenurilor; apar tehnologii noi; se schimbă politica statului; se schimbă preferinţele
consumatorilor - aceşti factori duc la schimbarea utilităţii bunului imobiliar.
Principiul dependenţei (dependency) presupune că valoarea unui bun imobiliar
este influenţată şi influenţează valoarea altor bunuri imobiliare amplasate în
apropierea lui. De exemplu, construcţia unui bun imobiliar cu destinaţie industrială
într-un sector cu destinaţie locativă va duce, inevitabil, la reducerea valorii caselor
de
locuit amplasate în sectorul dat.
Principiul conformităţii (conformity) afirmă că stilul arhitectural, gradul de
confort al bunului imobiliar trebuie să corespundă cerinţelor şi aşteptărilor pieţei. De
exemplu, valoarea apartamentelor de stil vechi, cu odăi mici şi fără loggii este mai
mică decât valoarea apartamentelor moderne.
Principiul conformităţii este strâns legat de principiile progresiei şi regresiei.
Principiul progresiei acţionează în cazurile când datorită valorii înalte a obiectelor
vecine, creşte valoarea obiectului evaluării. Şi din contra, dacă costul de construcţie
al
unei case este de 200 mii dolari SUA şi este construită între-un sector inferior, unde,
de obicei nu se construiesc case scumpe sunt o raritate, valoarea de piaţă a acestei
case nu va reflecta cheltuielile reale suportate pentru construcţia ei.

2.4. Principiul celei mai bune şi eficiente utilizări

Cea mai bună şi eficientă utilizare(highest and best use) este un concept utilizat
de
Standardele Internaţionale de Evaluare şi este folosit pe larg de evaluatorii din
America de
Nord. Descrierea acestui principiu se conţine şi în Standardele Europene de
Evaluare.
Principiul celei mai bune şi eficiente utilizări este definit ca utilizarea cea mai
probabilă a bunului, care este posibilă din punct de vedere fizic, justificată în mod
corespunzător, admisibilă din punct de vedere legal, eficientă din punct de vedere
economic şi din care rezultă cea mai mare valoare a bunului supus evaluării.
Utilizarea care duce la cea mai mare valoare este considerată ca cea mai bună
15
utilizare
şi va corespunde definiţiei valorii de piaţă.I
Principiul celei mai bune şi eficiente utilizări ia în considerare factorii majori ce
influenţează valoarea bunului imobiliar: economici, sociali, juridici, fizici, întrunind
şi alte principii de evaluare menţionate anterior.

I P. Champnes. Standardele Europene de Evaluare, ediţia anului 1997, Addenda 11.01.

16
 Nu există lucruri mari fără obstacole
mari.
Voltaire

Capitolul 3

PROCESUL DE EVALUARE

Noţiuni de bază:
Misiune de evaluare
Metode de evaluare
Metoda vânzărilor comparabile
Metoda costului
Metoda venitului
Cea mai bună şi eficientă utilizare

In prezentul capitol sunt examinate esenţa şi etapele de bază ale procesului de

evaluare; de asemeni sunt prezentate recomandări practice privind conţinutul
fiecărei etape.

Procesul de evaluare reprezintă o consecutivitate de proceduri, care sunt utilizate

de către evaluator pentru a estima valoarea bunului imobiliar. De regulă, lucrările de
evaluare sunt precedate de desfăşurarea unui plan conform căruia se va face
evaluarea
şi care va reflecta previziunile, tehnicile şi metodele folosite pentru estimarea valorii
bunului imobiliar. Dat fiind faptul că conţinutul lucrărilor de evaluare depinde de
sarcinile ce stau în faţa evaluatorului, de tipul valorii ce urmează a fi estimată,
prevederile legislaţiei şi standardelor profesionale, planurile lucrărilor de evaluare
vor
varia pentru diferite obiecte ale evaluării. în majoritatea cazurilor procesul evaluării
constituie următoarele etape (fîg. 3.1):
1) definirea misiunii de evaluare;
2) colectarea şi analiza datelor;
3) analiza celei mai bune şi eficiente utilizări;
4) aplicarea metodelor de evaluare;
5) reconcilierea valorilor şi estimarea valorii finale;
6) întocmirea raportului de evaluare.

Etapa 1. Definirea misiunii de evaluare

Prezenta etapă include următoarele elemente:

• identificarea bunului imobiliar;
• identificarea drepturilor patrimoniale care sunt evaluate;
• determinarea scopului evaluării;
• determinarea bazei de evaluare (tipului valorii);
• determinarea datei de evaluare;
• conţinutul misiunii de evaluare;
• alte condiţii limitative.
F ' S ^ ^ Ş r ^ i T Q l S Ş Î f ^ ' 1 cadastral sau adresa poştală.
Identificarea include descrjereacompletăa bunulu^imobiliar evaluat, precum şi starea
^^ir'!1_ v£
-l
în care se află bunul. De regulă, descrierea obiectului evaluării este compusă din
două
compartimente: descrierea terenului şi descrierea construcţiilor, şi se întocmeşte în
baza rezultatelor inspectării bunului imobiliar în natură. Identificarea completă a
bunului presupune, pe lângă descrierea amplasării şi caracteristicilor tehnice ale
obiectului, descrierea legală a bunului imobiliar, efectuată în baza documentelor ce
confirmă drepturile asupra bunului imobiliar.
Valoarea bunului imobiliar depinde nu numai de caracteristicile fizice ale
bunului,
ci şi de drepturile patrimoniale legate de bun. Persoana, drepturile căreia sunt
evaluate,
poate să posede doar, de exemplu, dreptul de arendă, sau dreptul de administrare
economică. Bunul imobiliar poate avea servitute pe alte terenuri sau dreptul de
proprietate poate fi grevat de servi-tute stabilit în folosul altor bunuri imobiliare, la
fel
dreptul de proprietate poate fi limitat de diferite reglementări de stat. Astfel, pentru a
determina valoarea bunului imobiliar trebuie de ţinut cont de toate aspectele legale.
Evaluarea presupune determinarea valorii bunului la o dată anumită, deoarece
valoarea unui obiect variază în timp. De exemplu, o decizie a autorităţilor publice
care va
influenţa conjunctura pieţei poate influenţa în mare măsură şi valoarea bunului
imobiliar.
De regulă, data evaluării coincide cu data ultimei inspectări abunului imobiliar,
efectuată
în scopul determinării stării reale a bunului evaluat şi conjuncturii pieţei.
Problema determinării scopului evaluării şi tipului valorii estimate este tratată în
capitolul 4 al prezentei monografii.

Etapa 2. Colectarea şi analiza datelor

Corectitudinea rezultatelor evaluării depinde de exactitatea şi volumul datelor
analizate. Datele colectate de evaluator trebuie să satisfacă următoarele criterii:
• să fie adecvate obiectului evaluării;
• să fie exacte (datele colectate trebuie să reflecte situaţia reală la data
evaluării);
• să fie demne de încredere;
• să fie complete (datele trebuie să fie suficiente pentru justificarea opiniei
evaluatorului).
La etapa de colectare şi analiză a datelor evaluatorul este familiarizat cu situaţia
pieţei şi segmentul pieţei pe care se află bunul imobiliar evaluat, precum şi cu
proprietatea evaluată propriu zisă. Evaluatorul examinează factorii generali care
determină valoarea bunului imobiliar, colectaţi la nivel de sector (cartier), ofaş,
regiune, ţară. Din categoria factorilor generali fac parte factorii sociali, economici,
politici şi factorii de mediu.
După examinarea factorilor generali, evaluatorul examinează grupul factorilor
specifici al obiectului evaluării, care include următoarele elemente: costul şi
deprecierea, veniturile şi cheltuielile, rata capitalizării, drepturile de proprietate,
modul de utilizare a bunului.
Ultimul grup de factori ce urmează a fi analizat de evaluator sunt factorii
specifici
pentru piaţa dată şi segmentul pieţei la care se referă bunul imobiliar evaluat.
Elementele de analiză pentru acest grup de factori sunt: lista proprietăţilor
competitive, obiectele oferite pentru vânzare, obiectele propuse pentru arendă,

18
studiul
cererii, ratele de absorbţie ale pieţei.
Etapa 3. Analiza celei mai bune şi eficiente utilizări

Prin intermediul analizei celei mai bune şi eficiente utilizări evaluatorul

stabileşte
influenţa factorilor pieţei asupra obiectul evaluat şi identifică modul de utilizare pe
care se
bazează estimarea valorii finale. Există două temeiuri pentru care este necesară
analiza
celei mai bune şi eficiente utilizări. Primul temei este de a facilita procesul de
identificare
a bunurilor imobiliare comparabile. Fiecare bun imobiliar comparabil trebuie să fie
identic
sau similar din punct de vedere a celei mai bune şi eficiente utilizări. Cel de al doilea
temei constă în faptul de a decide necesitatea menţinerii bunului imobiliar în starea
actuală
sau e nevoie de o modificare pentru a asigura obţinerea profiturilor maxime de la
utilizarea lui. Un bun imobiliar trebuie menţinut în starea curentă atâta timp cât
profitul
obţinut de la utilizarea curentă este mai mare decât profiturile ce pot fi obţinute în
cazul
unei utilizări noi, rămase după scăderea costurilor pentru schimbarea modului de
utilizare
a bunului imobiliar. Totodată este necesar să menţionăm că cea mai bună şi eficientă
utilizare trebuie să fie realizabilă din punct de vedere fizic, posibilă din punct de
vedere
legal şi eficientă din punct de vedere economic.

Etapa 4. Aplicarea metodelor de evaluare

In standardele activităţii profesionale se menţionează că în procesul evaluării
evaluatorul trebuie să utilizeze cele trei metode general acceptate:
• metoda vânzărilor comparabile;
• metoda costului;
• metoda venitului.
In cazul când utilizarea uneia din metodele menţionate nu este posibilă,
evaluatorul trebuie să argumenteze în raportul de evaluare imposibilitatea folosirii
metodei date. Dat fiind faptul că piaţa imobiliară este un exemplu clasic al unei pieţe
imperfecte, valorile obţinute prin aplicarea diferitor metode pot fi diferite.

Etapa 5. Reconcilierea valorilor şi estimarea valorii finale

Următoarea etapă a procesului de evaluare reprezintă reconcilierea valorilor
obţinute în urma aplicării metodelor de evaluare şi determinarea valorii finale a
bunului imobiliar. Concluzia referitoare la valoarea finală a bunului imobiliar se va
baza pe estimările valorii rezultate din metodelor de evaluare aplicate. La etapa
reconcilierii, evaluatorul, bazându-se pe propria experienţă şi cunoştinţele acumulate,
va argumenta alegerea metodelor de evaluare şi importanţa acordată rezultatelor
obţinute prin metodele folosite.

Etapa 6. Elaborarea raportului de evaluare

Etapa finală a procesului de evaluare este elaborarea raportului de evaluare, care
este prezentat beneficiarului (clientului). în dependenţă de înţelegerea prealabilă între
client şi evaluator, raportul de evaluare poate avea forma unei simple scrisori sau a
unui raport detaliat prezentat în formă scrisă. De regulă, forma şi conţinutul
raportului
de evaluare sunt reglementate de legislaţia naţională şi standardele profesionale
internaţionale şi naţionale, cum ar fi Standardele Europene de Evaluare".

20
 Definirea Misiunii de Evaluare

Ident r e
ific e
C
ar
o
ea
bu
nu
lui
Im
ob
il
Iden
tifica

Scopul Tipul Data

evaluă valor evaluă
rii ii rii

Colectarea şi Analiza Datelor

Fac Intern
torii i Alte
cond
Ext iţii
erni • Amplasar
limit
ea a-
• Factori
• Modul de tive
utilizar
economici
e
• Factori
juridici,
• Caracteri
sticile
politici
fizice
• Factori
ale
sociali
bunului
• Factori
imobil
de mediu
Facto
rii

Analiza celei mai bune şi eficiente

utilizări

• Terenul considerat liber

• Fizic realizabil
• Legal admisibil
• Economic eficient

I
 Aplicarea metodelor de
evaluare
Metoda
Metoda vânzărilor Metoda
Costulu comparabile Venitul
i ui

Reconcilierea Valorilor şi
Estimarea Valorii Finale

Raportul de
Evaluare

Figura 3.1. Procesul de

evaluare

22
 După definiţie: când exploraţi necunoscutul,
nu ştiţi ce veţi descoperi.
Artur Bloh

Capitolul 4

SCOPURILE EVALUARII SI TIPURILE DE VALORI

Noţiuni de bază:
Scopul evaluării
Baza de evaluare
Obiect al evaluării
Valoarea estimată
Valoarea de piaţă
Valoarea de lichidare
Valoarea impozabilă
Valoarea de investiţie
Valoarea de piaţă pentru utilizare curentă

Prezentul capitol examinează scopurile evaluării, tipurile de valori, care

corespund anumitor scopuri de evaluare; conţine recomandări privind efectuarea
evaluării pentru diferite scopuri.

Scopul oricărei evaluări este determinarea valorii unui bun. Unul din principiile
fundamentale ale evaluării de piaţă presupune existenţa mai multor valori ale unui şi
acelaşi bun.
Valoarea este un concept economic fundamental pentru care nu există o definiţie
univoc acceptată. Apariţia şi existenţa valorii este determinată de următoarele
atribute:
• utilitatea - capacitatea bunului de a contribui la bunăstarea omului şi de a aduce
satisfacţie de la posesiunea lui;
• raritatea - valoarea unui bun este cu atât mai mare cu cât mai rar este întâlnit.
Drept exemplu poate servi apa şi diamantul I: deşi apa este foarte necesară şi utilă
pentru existenţa omului, din cauza faptului că fiecare are acces liber la ea
valoarea apei este mică. Iar diamantul, deşi este o piatră care nu este necesară sau
utilă pentru existenţa omului, are o valoare mare deoarece se întâlneşte foarte rar.

în dependenţă de scopul pentru care este efectuată evaluarea, un bun imobiliar

poate avea mai multe valori diferite una de cealaltă. Să presupunem că proprietarul
unei case individuale de locuit se adresează unei companii de asigurare în vederea
asigurării proprietăţii imobiliare. în acest caz, specialistul evaluator va estima
valoarea de reconstituire sau valoarea de înlocuire a casei. Dacă proprietarul va
decide să vândă bunul imobiliar, el va dori să afle preţul probabil pentru care
proprietatea va putea fi vândută pe piaţa liberă. în cazul dat, evaluatorul va estima
valoarea de piaţă.

I Adam Smith "Wealth ofNations" (1776), book I, chapter 4.

21
 Scopul evaluării este determinat de tipul tranzacţiei sau a altor acţiuni în care este
implicat bunul imobiliar evaluat, şi pentru efectuarea cărora evaluatorul poate
recomanda
o mărime anumită a valorii bunului. De regulă, evaluarea este solicitată în
următoarele
cazuri:
• Vânzarea bunului imobiliar.în acest caz va fi determinat preţul probabil
pentru care bunul imobiliar poate fi vândut pe piaţa liberă - valoarea de piaţă. La
estimarea valorii se va ţine cont de toţi cumpărătorii potenţiali şi de toate proprietăţile
competitive expuse pe piaţă.
• Cumpărarea bunului imobiliar.în cazul efectuării evaluării în scopul
cumpărării bunului imobiliar, evaluatorul va ţine cont de necesităţile şi posibilităţile
financiare ale clientului. Astfel, valoarea estimată va reflecta gradul de utilitate a
bunului imobiliar evaluat pentru un cumpărător concret. Cerinţele subiective ale
clientului pot rezulta într-o valoare care este mai mică, mai mare sau egală cu
valoarea de piaţă a bunului imobiliar. Valoarea estimată va fi valoarea de investiţie.
• Ipotecarea bunului imobiliar. Evaluarea în scopul ipotecării se efectuează
pentru obţinerea unui împrumut bancar garantat cu bunul imobiliar depus în gaj.
Valoarea estimată va fi valoarea de piaţă, ceea ce va da posibilitate creditorului să
recupereze suma creditului în cazul insolvabilităţii debitorului. Dat fiind faptul că în
cazul unei astfel de vânzări, bunul imobiliar este expus pe piaţă în condiţii mai puţin
favorabile, perioada de comercializare fiind redusă, iar evaluarea este efectuată
pentru
un creditor ce nu doreşte să-şi asume riscuri nejustificate, evaluatorul trebuie să
adopte nişte criterii riguroase pentru evaluarea în scopul ipotecării. Uneori, pentru
bun imobiliar care este sau intenţionează să fie garanţie pentru un credit bancar se
estimează valoarea de vânzare forţată sau valoarea de lichidare.
• Arenda bunului imobiliar.în baza contractului de arendă proprietarul
bunului imobiliar (arendatorul) îi transmite arendaşului, pentru o perioadă de timp
determinată şi contra plată, dreptul de posesiune şi folosinţă a bunului imobiliar.
Evaluarea bunului imobiliar în cazul dării în arendă presupune determinarea valorii
de piaţă a bunului, care ulterior serveşte pentru determinarea mărimii plăţii de
arendă.
• Asigurarea bunului imobiliar. Evaluarea în scopul asigurării necesită o
abordare
specifică. Valoarea de piaţă, în acest caz, este irelevantă, iar evaluatorul trebuie să
determine valoarea de reconstituire sau valoarea de înlocuire a clădirii. Valoarea de
piaţă
a bunului imobiliare poate fi mai mare decât cea de înlocuire, unul din motive fiind
că în
valoarea de piaţă a clădirii este reflectată valoarea terenului. La fel, valoarea de piaţă
poate
fi mai mică decât cea de înlocuire, în cazul când piaţa imobiliară se află într-o
perioadă de
recesiune sau în cazul când edificiul este de un stil arhitectura] elegant şi sofisticat,
sau la
construcţia lui sau folosit materiale de construcţie extrem de costisitoare.
• întocmirea rapoartelor financiare. Evaluarea în scopurile financiare este
efectuată pentru prezentarea conturilor şi bilanţurilor anuale, pentru emiterea hârtiilor
de valoare. în aceste cazuri evaluatorul determină valoarea de piaţă, valoarea de
piaţă pentru utilizarea curentă, valoarea de înlocuire sau valoare de bilanţ, în

24
dependenţă de categoria activelor evaluate şi în dependenţă de prevederile actelor
legislative şi normative în vigoare.
• Exproprierea pentru utilitate publică. Evaluarea în scopul exproprierii
este
efectuată pentru determinarea cuantumului despăgubirii, care se calculează în baza
valorii de piaţă a bunului imobiliar sau a drepturilor patrimoniale supuse
exproprierii.
• Impozitarea bunurilor imobiliare. Evaluarea în scopul impozitării este
efectuată în scopul calculării impozitului pe bunurile imobiliare sau impozitul pe
adaos de
capital, prevăzute de legislaţia în vigoare şi reprezintă o evaluare obligatorie,
efectuată de
organizaţiile abilitate de stat. Valoarea impozabilă se determină în baza valorii de
piaţă a
bunului imobiliar, astfel satisfăcând criteriul de echitate a impozitului imobiliar.
• Calcularea onorariilor pentru serviciile notarilor.în unele cazuri,
onorariile pentru serviciile notarilor sunt calculate în funcţie de valoarea bunului ce
constituie subiect al contractului pasibil autentificării notariale. Evaluarea este
necesară când contractul nu conţine date privind valoarea bunului imobiliar. în acest
caz valoarea estimată este valoarea de piaţă.
Scopul evaluării este fundamental în alegerea bazei de evaluare, care se stabileşte
de evaluator în strânsă colaborare cu beneficiarul serviciilor de evaluare la momentul
definirii misiunii de evaluare. Următoarele baze de evaluare sunt cel mai des întâlnite
în practica evaluării şi sunt recomandate spre aplicare de către standardele
internaţionale de evaluare.
Valoarea de piaţă - suma estimată pentru care un activ ar putea fi schimbat la
data evaluării între un cumpărător hotărât să cumpere şi un vânzător hotărât să vândă,
într-o tranzacţie liberă, după un marketing adecvat, în care fiecare parte a acţionat în
cunoştinţă de cauză, prudent şi fără constrângereI.
Valoarea de piaţă pentru utilizarea existentă - suma estimată pentru care un
activ
ar putea fi schimbat la data evaluării pe baza ipotezei de continuare a utilizării
actuale,
dar presupunând că activul este neocupat, între un cumpărător hotărât să cumpere şi
un
vânzător hotărât să vândă, într-o tranzacţie liberă, după un marketing adecvat, în care
fiecare parte a acţionat în cunoştinţă de cauză, prudent şi fără constrângere .
Valoarea de înlocuire - suma costurilor totale necesare pentru construcţia unei
clădiri sau alte construcţii analogice clădirii sau construcţiei evaluate, calculată în
baza preţurilor de piaţă, existente la data evaluări, ţinând cont de uzura clădirii sau
construcţiei evaluate.
Valoarea de reconstituire - suma costurilor totale necesare pentru crearea unei
copii exacte a clădirii sau a construcţiei evaluate, calculată în baza preţurilor de piaţă
existente la data evaluării, cu aplicarea materialelor şi tehnologiilor identice celor
utilizate pentru construirea clădirii sau construcţiei evaluate, ţinând cont de uzura
clădirii sau a construcţiei evaluate.
Valoarea de investiţie - valoarea bunului imobiliar determinată în baza
rentabilităţii bunului imobiliar pentru o persoană concretă ţinând cont de scopurile
investiţionale concrete.

ITEGoVA: Standarde Profesionale Europene Aprobate pentru Evaluarea Proprietăţilor

Imobiliare, Ediţia română 1998. Asociaţia Naţională a Evaluatorilor din România ANE VAR,
Institutul Român de Cercetări în Evaluare IROVAL.

25
 Valoarea de lichidare (sau valoarea de vânzare forţată) - valoarea bunului
imobiliar în cazul când obiectul evaluării este sau urmează a fi înstrăinat într-o
perioadă de timp foarte scurtă şi în condiţii de expunere pe piaţă neadecvate,
comparativ cu perioada şi măsurile necesare pentru a obţine cel mai bun preţ de piaţă.
Practica evaluării sugerează că oricare ar fi scopul evaluării, criteriul fundamental
este determinarea şi explicarea valorii de piaţă. Astfel, în procesul unei evaluări,
evaluatorul va determina valoarea de piaţă a bunului imobiliar şi acel tip al valorii
asup>ra căruia s-a convenit cu beneficiarul evaluării ţinând cont de scopul evaluării.
în prezenta monografie se va pune accentul pe estimarea valorii de piaţă,
totodată,
prezentând definiţiile diferitor tipuri de valori derivate din valoarea de piaţă sau din
alte abordări diferite de cele de piaţă, aprobate pentru a fi utilizate în diverse scopuri,
circumstanţele adecvate pentru utilizarea lor şi recomandările privitoare la modul de
aplicare.
Nici un talent nu poate birui slăbiciunea pentru detalii.
Artur Bloh

Capitolul 5

CLASIFICAREA BUNURILOR IMOBILIARE

Noţiuni de bază:
Fondul funciar
Cote echivalente de teren
Tipul bunului imobiliar
Utilizare funcţională

In prezentul capitol vom prezenta diverse tipuri de clasificări ale bunurilor

imobiliare întâlnite în legislaţia Republicii Moldova: Codul Funciar şi Codul
Fiscal;
de asemenea vom expune criteriile de clasificare a bunurilor imobiliare.

în scopul efectuării unei analize complexe a pieţei imobiliare, a aplicării

corecte a
metodelor de evaluare, evidenţei corecte şi înregistrării bunurilor imobiliare este
nevoie de un sistem de clasificare a bunurilor imobiliare. Unul din fccopurite)
clasificării bunurilor imobiliare este identificarea caracteristicilor şi tipurilor
bunurilor
imobiliare în scopul asigurării comparabilităţii în procesul evaluării.
în prezent, în Moldova nu există o clasificare unică a bunurilor imobiliare.
Actele
normative conţin diferite criterii de clasificare în dependenţă de problemele tratate
în
ele.
O clasificare detaliată a terenurilor agricole este prezentată în Codul FunciarI,
conform căruia toate terenurile, indiferent de destinaţie şi proprietate constituie
fondul
funciar al Republicii Moldova. Fondul Funciar, în dependenţă de destinaţia
principală
a terenurilor, este compus din următoarele categorii de terenuri:

I Legea Republicii Moldova. Codul Funciar, nr. 828-XII, din 25.12.91 (cu amendamente şi
completări).

26
 • cu destinaţie agricolă;
• din intravilanul localităţilor;
• destinate industriei, transporturilor, telecomunicaţiilor şi cu alte destinaţii
speciale;
• destinate ocrotirii naturii, ocrotirii sănătăţii, activităţii recreative, terenuri
de
valoare istorico-culturală, terenuri ale zonelor suburbane şi cele ale zonelor verzi;
• terenuri ale fondului silvic;
• terenuri ale fondului apelor;
• terenuri ale fondului de rezervă.

Fiecare din aceste categorii poate fi examinată în detalii. De exemplu, la

categoria
terenurilor cu destinaţie agricolă se referă cotele de teren echivalente distribuite în
procesul de privatizare, grădini şi loturi pentru legumicultură (construcţia clădirilor
capitale este interzisă pe aceste loturi), terenuri atribuite întovărăşirilor pomicole.
La
categoria terenurilor din intravilanul localităţilor sunt atribuite terenurile destinate

27
construcţiilor; terenuri de uz public (pieţe, străzi, parcuri, scuaruri, cimitire, obiecte
ale gospodăriei comunale); terenurile destinate transportului rutier, feroviar, naval,
aerian, pentru liniile de telecomunicaţii şi transport electric, pentru exploatările
miniere şi pentru alte industrii; terenurile împădurite; terenurile cu destinaţie agricolă
şi alte terenuri.
Codul Fiscal tratează bunurile imobiliare din punct de vedere al creării unui
sistem optim de estimare a valorii bunului, calculare şi percepere a impozitelor . De
exemplu, terenurile cu destinaţie agricolă sunt clasificate ca terenuri cu indici
cadastrali şi terenuri farăindici cadastrali. Terenurile din intravilanul localităţilor sunt
grupate în terenuri pe care sunt amplasate fondul de locuinţe, garaje din cooperativele
de construcţie, loturile de pe lângă casă; terenuri destinate industriei, transporturilor,
telecomunicaţiilor, întreprinderilor agricole şi terenuri cu o altă destinaţie specială.
Grupuri distincte formează terenurile distribuite întovărăşirilor pomicole; terenurile
din extravilan destinate industriei, transporturilor, telecomunicaţiilor şi cu altă
destinaţia specială; terenurile pe care sunt amplasate construcţii şi instalaţii pentru
carierele şi pământurile distruse în urma activităţii de producţie.
Bunurile imobiliare din clasificarea prezentată se divizează în bunuri imobiliare
ce aparţin persoanelor juridice (cu excepţia cooperativelor de construcţie a locuinţelor
şi a cooperativelor de construcţie a garajelor), bunurile imobiliare ce aparţin
persoanelor fizice (locuinţe privatizate, proprietăţi imobiliare, construcţii şi instalaţii
pe sectoarele pentru vile, garaje), bunurile imobiliare ale membrilor cooperativelor de
construcţie a locuinţelor, de construcţie a garajelor şi membrilor întovărăşirilor
pomicole.
în activitatea practico-ştiinţifică şi literatura metodologică lipseşte o abordare
unică a clasificării bunurilor imobiliare.
De regulă, drept criterii pentru clasificarea bunurilor imobiliare în scopul
evaluării servescjjiri2plasaE£a, tipul bunurilor imobiliare, destinaţia funcţională.
Din punct de vedere al amplasării, toate bunurile imobiliare pot fi divizate în
două grupuri: bunurile imobiliare din intravilanul localităţilor şi bunuri imobiliare din
extravilan.
Dat fiind că există deosebiri esenţiale între aceste două grupuri de bunuri
imobiliare, vom examina detaliat fiecare din ele.
Bunurile imobiliare din intravilanul localităţilor pot fi divizate în: bunuri
imobiliare amplasatfiin.capitală, îq^enţrele judeţene, în localitălilejwale.
" Bunurile imobiliare din extravilan întrunesc: terenurile cu destinaţie agricolă;
bunurile imobiliare cu destinaţie comercială şi industrială^"amplasate în extravilan;
loturile din cadrul întovărăşirilor pomicole (pentru case sezoniere); bunuri imobiliare
cu destinaţie specială. Valoarea bunurilor imobiliare menţionate este influenţată în
mare măsură de distanţa faţă de centrele de realizare şi prelucrare a producţiei,
oraşele
mari, bazinele de apă naturale, drumuri cu înveliş durabil.
Drept exemplu de clasificare după tipul bunurilor imobiliare prezentăm
clasificarea bunurilor imobiliare cu destinaţie locativă. De exemplu, pentru
apartamente pot fi evidenţiate următoarele grupuri:
• apartamente, formate prin modificarea încăperilor izolate din cămine
(apartamente pentru familii mici sau garsoniere);
• apartamente compacte în case construite după proiecte vechi;
• apartamente standard în case de serie;
• apartamente în case "de elită", construite după proiecte îmbunătăţite.
Case de locuit individuale pot fi grupate în următoarele categorii:
 • case construite în perioada anilor 1930 -1960 (de regulă, cu un singur nivel şi
calitate medie);
• case construite în perioada anilor 1960 - sfârşitul anilor 1980 (proiect
standard);
• case construite în anii 1990 (conform standardelor europene);
• vile (construcţii capitale);
• căsuţe sezoniere.

Cel mai frecvent este utilizată clasificarea bunurilor imobiliare după destinaţia
funcţională (fig. 5.1.), conform căreia bunurile imobiliare sunt divizate în
următoarele categorii: bunuri imobiliare cu destinaţie locativă, care includ bunurile
imobiliare utilizate în scopuri locative fie de proprietar, arendaş sau altă persoană
care
posedă dreptul de folosinţă, utilizarea având un caracter permanent (case de locuit
individuale, apartamente, vile, etc.);
• bunuri imobiliare cu destinaţie comercială, ce cuprind bunurile imobiliare
folosite în scopul obţinerii de venituri (hoteluri, restaurante, magazine, oficii, staţii de
alimentare cu combustibil, etc.);
• bunuri imobiliare cu destinaţie industrială, ce cuprind bunurile imobiliare
folosite pentru prelucrarea materiei prime şi producerea de bunuri (uzine, fabrici,
mine, cariere, ateliere de producţie, etc.);
• loturi de pământ fără construcţii, care se împart în terenuri amplasate în
intravilan (terenuri destinate construcţiei; zone de recreare, terenurile de uz public
(pieţe, străzi, parcuri, etc.) şi terenuri amplasate în extravilan, inclusiv terenurile cu
destinaţie agricolă (teren arabil, grădini, vii, păşuni);
• bunurile imobiliare specializate care datorită caracterului său specific nu se
vând în mod curent (dacă se vând vreodată). Caracterul specific al unor astfel de
bunuri imobiliare este determinat de tipul construcţiei, mărime, amplasare,
caracteristicile funcţionale şi modul de utilizare, tipul echipamentului tehnologic care
poate fi amplasat în clădire, etc. Bunuri imobiliare specializate sunt considerate:
centralele electrice, clădirile instituţiilor de învăţământ şi institutelor de cercetări,
obiecte ale ocrotirii sănătăţii şi instituţiilor de cultură, muzeele, bibliotecile, obiectele
de cult şi altele.
în conformitate cu clasificarea prezentată şi în rezultatul unei analize a pieţei
imobiliare am constatat că cel mai des solicitate sunt apartamentele (în special, cele
amplasate în case construite după proiecte standard, cu 2-3 odăi), casele de locuit
individuale, construite în anii 1970-1980 şi bunurile imobiliare cu destinaţie
comercială de mărime mică. în localităţile rurale, cel mai des sunt vândute terenurile
cu destinaţie agricolă. în cazul tranzacţiilor în care participă terenurile cu destinaţie
agricolă o importanţă deosebită o au următorii factori: distanţa faţă de localitate,
existenţa drumurilor de acces şi distanţa faţă de bazinele de apă naturale.

29
 Bunuri Imobile

Loturi de pământ Bunuri imobile cu destinatie locativă Bunuri imobile cu destinatie comercială Bunuri imobile cu destinatie
destinate construcţiei industrială Bunuri case de locuit imobile specializate magazine întreprinderi industriale obiecte ale sectorului energetic,
centre transportului, comunicaţiilor
comerciale
aferente obiectelor industriale apartamente hoteluri, depozite obiecte ale gospodăriei
si comerciale moteluri, comunale
camping
deuz public vile statii de aprovizionare cu ateliere de producere institutii ale învăţământului
combustibil si medicinii

cu destinatie agricola: casute sezoniere întreprinderi ale alimentaţiei institute de cercetări

teren arabil, livezi,vii,păşuni publice (restaurant, cafenea)

oficiile băncilor si obiecte ale culturii, muzee

institutiilor financiare

clădiri ale cultelor

centre de distractie,
cinematografe, cluburi

după destinaţia funcţională

oficii
 Bunuri Imobile

Figura 5.1. Clasificarea bunurilor imobiliare

 Când elimini imposibilul, neverosimilul devine adevăr.
Din Legile lui
Murphy

Capitolul 6

FACTORII DE INFLUENŢĂ
ASUPRA VALORII BUNULUI IMOBILIAR

Noţiuni de bază:
Factori interni
Factori externi
Cererea
Oferta
Elasticitate

în prezentul capitol sunt examinaţi factorii externi şi factorii interni, ce

influenţează valoarea bunurilor imobiliare; factorii ce determină cererea şi oferta
pentru proprietăţile imobiliare. O atenţie deosebită este atrasă factorului amplasării
şi caracteristicilor fizice ale bunurilor imobiliare.

Valoarea bunului imobiliar este influenţată de interacţiunea unor factori care pot
fi externi şi interni.
Factorii externi sunt factorii generali, care influenţează în aceeaşi măsură
valoarea tuturor tipurilor de bunuri imobiliare. Ei sunt divizaţi în următoarele grupuri:
1) factorii economici;
2) factorii juridici, administrativi şi politici;
3) factorii sociali;
4) factorii naturali şi de mediu.

1. Factorii Economici

Factorii economici reflectă situaţia generală a economiei ţării, regiunii sau a

localităţii. Din grupul factorilor economici fac parte factorii ce influenţează cererea
şi
oferta proprietăţilor imobiliare. Cererea pentru proprietăţile imobiliare este afectată
de
situaţia economică generală:
• gradul de ocupare a populaţiei;
• mărimea salariului şi veniturilor populaţiei;
• solvabilitatea populaţiei;
• variaţia numărului populaţiei (tendinţele istorice, curente şi prognozate);
• modificările în preferinţele populaţiei;
• nivelul inflaţiei;
• disponibilitatea mijloacelor creditare;
• mărimea ratei dobânzii;

28
 • mărimea costurilor asociate cu efectuarea tranzacţiilor;
• şi altele.
Creşterea cererii determină sporirea activităţii pieţei imobiliare. O con-diţie
obligatorie pentru asigurarea creşterii cererii este extinderea posibili-tăţilor
economice
ale potenţialilor cumpărători, majorarea veniturilor popu-laţiei. Ca urmare a creşterii
cererii, vor creşte plăţile de arendă şi preţurile de vânzare a proprietăţilor imobiliare.
Majorarea arenzii şi preţurilor pe toate segmentele pieţei imobiliare este determinată
şi de procesele inflaţioniste.
Este important să fie studiată cererea pe termen scurt, deoarece cererea pe piaţa
imobiliară este foarte elastică, reacţionează repede la variaţia preţurilor pentru
proprietăţile imobiliare şi influenţează, astfel, situaţia pe piaţa imobiliară.
Spre deosebire de cerere, oferta bunurilor imobiliare este inelastică. Fluctuaţiile
de proporţii pe piaţa imobiliară pot fi explicate anume de această caracteristică a
cererii. Oferta de bunuri imobiliare este influenţată de:
• stocurile de bunuri imobiliare libere (neocupate) care sunt expuse la vânzare
pe un anumit segment al pieţei imobiliare;
• volumul construcţiilor noi şi cheltuielile aferente, inclusiv:
^ cheltuieli suportate la pregătirea terenului pentru construirea obiectivului şi
executarea lucrărilor de construcţii-montaj;
- impozitul pe bunurile imobiliare;
- cheltuieli pentru reparaţia şi reconstrucţia bunurilor imobiliare;
- cheltuieli pentru menţinerea bunurilor imobiliare şi plata serviciilor
comunale;
- modificări curente şi potenţiale ale tehnologiilor de construcţii şi influenţa
lor
eventuală asupra costurilor de construcţie;
- corelaţia costurilor de construcţie şi a preţurilor de vânzare a bunurilor
imobiliare.

2. Factorii juridici, administrativi şi politici

Factorii juridici, administrativi şi politici pot avea o influenţă atât pozitivă cât şi
negativă asupra cererii. Lacategoria de factori juridici, administrativi şi politici se
raportă:
• politica statului îndreptată spre a stimula folosirea pământului şi valorificarea
terenurilor (acordarea înlesnirilor fiscale, controlul asupra plăţilor de arendă, etc.);
• condiţiile asigurate de organele administraţiei publice locale; existenţa
drumurilor cu înveliş durabil, şcolilor, grădiniţelor de copii, transportului public, etc.

3. Factorii sociali sau preferinţele cumpărătorului

In condiţiile perioadei de tranziţie, factorii sociali devin tot mai importanţi în
determinarea valorii proprietăţilor imobiliare. La categoria factorilor sociali se
atribuie:
• prestigiu. în anumite perioade de timp, anumite sectoare ale oraşului sau
careva regiuni ale ţării, anumite tipuri de clădiri devin populare şi prestigioase.
Valoarea proprietăţilor imobiliare sporeşte de câteva ori, cu toate că cheltuielile de
construcţie şi valorificare a terenului sunt similare cheltuielilor pentru obiectele
amplasate în alte regiuni.

29
 • compoziţia populaţiei pe grupe de vârstă;
• variaţia raportului dintre diferite pături ale societăţii: raportul dintre grupele
populaţiei cu diferite nivele de educaţie, nivelul de migraţiune, numărul căsătoriilor
şi
divorţurilor;
• situaţia criminogenă;
• atitudinea faţă de dreptul de proprietate.

4. Factorii naturali şi de mediu

Valoarea proprietăţii, amplasate în perimetrul unui oraş sau al unei regiuni, este
sensibilă la impactul factorilor naturali şi de mediu. La această categorie de factori se
referă:
• clima;
• seismicitatea;
• nivelul apelor subterane;
• zonele de inundaţii sau zonele alunecărilor de teren;
• construcţii pe rocile sedimentare;
• prezenţa în regiune a staţiilor atomice, uzinelor metalurgice, întreprinderi de
producere a substanţelor chimice, staţii de purificare;
• alţi factori.

Factorii interni întrunesc elementele ce caracterizează un anumit bun imobiliar

şi
sunt determinanţi în procesul de estimare a valorii proprietăţii imobiliare. Pentru
diferite tipuri de bunuri imobiliare factorii interni ce exercită o influenţă mai mare
asupra valorii sunt diferiţi. Din categoria factorilor interni care afectează în cea mai
mare măsură valoarea oricărui bun imobiliar este amplasarea.In sensul larg al
cuvântului amplasarea reprezintă situarea bunului imobiliar într-un anumit oraş sau
regiune a ţării, care este caracterizată prin anumite elemente distinctive: valoarea
urbanistică, accesibilitatea mijloacelor de transport, peisaj agreabil, etc. Amplasarea,
în sensul restrâns al cuvântului, presupune identificarea particularităţilor situării
locale, la care se referă:
• amplasarea bunului imobiliar pe teritoriul localităţii;
• distanţa faţă de centrul localităţii;
• amplasarea în cartier;
• distanţa faţă de cea mai apropiată staţie a transportului public;
• etajul amplasării încăperii izolate, etc.

Pe lângă factorul amplasării, valoarea proprietăţii imobiliare este influenţată de

caracteristicile ei fizice. Astfel în procesul examinării proprietăţii imobiliare este
important să fie determinate particularităţile atât ale construcţiei ca obiect unic,
amplasat separat, cât şi ale elementelor de structură, cum ar fi, apartamente
amplasate
în blocuri locative cu multe niveluri, construcţii încorporate sau anexate, precum şi
caracteristicile terenului.
în continuare vom examina mai detaliat atributele care influenţează cel mai mult
valoarea bunurilor imobiliare.
Valoarea terenului este determinată de manifestarea următorilor factori interni:
suprafaţa terenului, topografia, forma terenului, prezenţa reţelelor inginereşti

30
(electrice, apă, canalizare, gaze); accesul la teren (drumuri cu înveliş durabil),
relieful,
solurile, seismicitatea, pericolul de inundaţie, nivelul apelor subterane, mediul
înconjurător.
Valoarea clădirilor şi construcţiilor, în dependenţă de modul lor de utilizare, este
sensibilă la impactul următorilor factori interni: suprafaţa construcţiei - totală (m ) şi
locativă (m~); vârsta construcţiei, orientarea construcţiei (nord, sud, est, vest);
numărul nivelurilor; gradul de durabilitate; caracteristica elementelor constructive de
bază (tipul, materialul de construcţie, starea): fundamentul, pereţii, planşeele,
pardoseala, uşile, ferestrele, finisajul interior, finisajul exterior, calitatea construcţiei,
arhitectura, racordarea la reţelele publice (apă, canalizare, energie electrică, energie
termică, gaze, telecomunicaţii), sistem de securitate, utilizarea curentă a spaţiilor.
Un factor important este şi modul de utilizare curentă a obiectului evaluării:
locativă, comercială, industrială sau specializată.
In dependenţă de tipul bunului imobiliar, evaluatorul acordă prioritate unor
anumiţi factori. Dar în procesul de evaluare este imposibil să fie identificaţi şi
analizaţi toţi factorii de influenţă asupra valorii. Cu toate acestea, ţinem să
menţionăm
că nu toţi factorii influenţează într-un mod semnificativ valoarea proprietăţii
imobiliare, pe când colectarea lor poate antrena cheltuieli substanţiale de timp şi
mijloace financiare. Evaluatorii cu experienţă cunosc factorii ce afectează în mare
măsură valoarea anumitor bunuri imobiliare şi mobilizează toate resursele disponibile
pentru colectarea lor.
Dacă pentru aceasta trebuie de plătit - ea merită să fie
analizată.
Legeaevaluatorilor din Grecia
antică.

Capitolul 7
METODELE DE ANALIZĂ A PIEŢEI IMOBILIARE *

Noţiuni de bază:
Piaţa imobiliară
Segmentarea pieţei imobiliare
Analiza pieţei
Infrastructura pieţei
Surse de informaţie

Prezentul capitol examinează criteriile de segmentare a pieţei imobiliare,

cererea
şi oferta pe piaţa imobiliară, prezintă direcţiile principale ale analizei pieţei
imobiliare.

Valoarea bunului imobiliar este examinată în contextul pieţei imobiliare,

descrierea pieţei imobiliare şi a segmentelor acestei pieţe fiind o parte esenţială a
procesului de evaluare.

31
 Piaţa imobiliară este un sistem complex şi se caracterizează printr-un număr
mare
de atribute. Deşi, nu există o definiţie unică după formulare şi conţinut a noţiunii de
"piaţă imobiliară", în opinia noastră, cea mai completă este următoarea definiţie:
"Piaţa imobiliară reprezintă un ansamblu de mecanisme prin intermediul cărora
sunt
transmise drepturile asupra unei proprietăţi şi interesele legate de ea, sunt stabilite
preţurile şi este delimitat spaţiul pentru diferite variante de utilizare a terenurilor. "
Reieşind din cele cinci categorii de bază ale bunurilor imobiliare, examinate în
capitolul 5 al prezentei monografii, pot fi evidenţiate cinci segmente ale pieţei
imobiliare:
1. Piaţa imobiliară locativă, care cuprinde case de locuit individuale,
apartamente în blocuri de locuit cu multe etaje, condominiumuri locative.
2. Piaţa bunurilor imobiliare comerciale, care include oficii, bunuri imobiliare
utilizate pentru activitatea de comerţ cu amănuntul sau en-gros, întreprinderi de
prestare a serviciilor, hoteluri, restaurante şi alte bunuri imobiliare cu destinaţie
comercială.
3. Piaţa imobiliară industrială constituită din unităţi de producere din diferite
ramuri ale economiei naţionale. De regulă, bunurile imobiliare industriale sunt
examinate ca complexe patrimoniale, care reunesc clădirile de producţie, clădirile
administrative şi alte construcţii auxiliare.
4. Piaţa loturilor de pământ fără construcţii, care include terenurile libere,
precum şi terenurile cu destinaţie agricolă (păşuni, livezi, plantaţii de vie).
5. Piaţa bunurilor imobiliare specializate, cum ar fi: clădirea aerogării, podurile,
clădirile cultelor, teatre şi alte construcţii care după stil şi utilizare sunt unice.

'/ţac.OpuAMaH, H.Op;iy3H«AHOJIU3 U OIFEHKA npuHoaimeu doxod nedeu.wuMocmu», M.

«flejio».1995,crp.5.
Există şi alte criterii de segmentare a pieţei imobiliare, printre care pot fi
enumerate: amplasarea geografică, tipul tranzacţiilor imobiliare, tipul investiţiilor în
proprietatea imobiliară şi altele. Segmentarea pieţei imobiliare permite efectuarea
unei analize profunde a impactului factorilor de piaţă asupra valorii bunurilor
imobiliare, contribuie la determinarea exactă a situaţiei pe piaţa imobiliară şi
prognozarea tendinţelor de dezvoltare a pieţei.
Analiza pieţei reprezintă identificarea şi studiul pieţei pentru un anumit bun sau
serviciu. Analiza pieţei, ca parte componentă a evaluării, trebuie să raporteze
condiţiile pieţei la bunul imobiliar evaluat, determinând efectul interacţiunii cererii şi
ofertei asupra formării valorii bunului imobiliar.
Analiza pieţei permite:
• determinarea celei mai bune utilizări a bunului imobiliar;
• determinarea bunurilor imobiliare competitive cu bunul imobiliar evaluat, în
scopul efectuării analizei comparative ce stă la baza metodei vânzărilor comparabile
şi
ajustării preţurilor bunurilor imobiliare comparabile, ţinând cont de condiţiile pieţei;
• determinarea costurilor (cheltuielilor) curente ale construcţiei pentru a fi
utilizate în metoda costurilor. Totodată informaţia dată poate fi utilizată în scopul
determinării alocaţiei pentru uzura bunului imobiliar.
• determinarea mărimii ofertei bunurilor imobiliare în exces faţă de cerere, rata
de absorbţie apieţei, renta de piaţă, rata profitului curentă şi viitoare, la aplicarea

32
metodei capitalizării venitului această informaţie este utilizată pentru estimarea
fluxurilor de capital, precum şi aratelor de actualizare şi capitalizare.

Nu există proceduri universale recomandate pentru analiza pieţei, deoarece

fiecare misiune de evaluare depinde de necesităţile specifice ale clientului şi prin
urmare de scopul pentru care această evaluare este efectuată. Totodată ţinem să
menţionăm că analiza pieţei se bazează pe anumite principii fundamentale, care
rămân constante, indiferent de metodologia analizei, şi anume:
1) definirea pieţei;
2) identificarea cererii;
3) identificarea obiectelor ofertei.

Definirea pieţei
La etapa iniţială de analiză a pieţei, evaluatorul trebuie să identifice tipul
obiectului evaluării şi piaţa imobiliară pe care este expus obiectul, ceea ce permite:
• identificarea corectă a obiectelor comparabile;
• efectuarea analizei pieţei imobiliare din care face parte obiectul evaluării;
• determinarea impactului factorilor externi care influenţează valoarea.

Pentru identificarea unei pieţe imobiliare sau a unui segment al pieţei imobiliare,
evaluatorul investighează următorii factori:
• tipul bunului imobiliar evaluat (casă de locuit individuală, centre comerciale,
oficii, etc.);
• caracteristicile bunului imobiliar:
- ocuparea - ocupat de proprietar sau este dat în arendă, numărul arendaşilor;
- calitatea elementelor constructive şi stilul arhitectural;
• baza consumatorilor - determinarea utilizatorilor potenţiali. Sunt analizate
datele privind populaţia, nivelul de ocupare în economia naţională, veniturile şi
altele.
• piaţa - definirea din punct de vedere geografic sau amplasament. Piaţa poate
fi locală, regională, naţională sau internaţională. Ea poate fi urbană sau rurală.
• bunurile imobiliare substituente - sunt identificate obiectele care posedă o
utilitate similară şi care sunt comparabile cu bunul imobiliar evaluat după
caracteristicile legale, fizice şi economice^

Identificarea cererii
Cererea reflectă necesităţile, dorinţa materială, puterea de cumpărare şi
preferinţele consumatorilor. Analiza cererii are drept scop identificarea utilizatorilor
potenţiali ai bunului imobiliar - cumpărători, arendaşi sau clientela care va fî atrasă,
dacă obiect al evaluării este o proprietate de tip comercial.
Următorii factori sunt importanţi în analiza cererii:
• numărul populaţiei localităţii piaţa imobiliară a căreia este cercetată;
• venitul populaţiei;
• rata şomajului;
• raportul dintre proprietarii şi arendaşii bunurilor imobiliare ;
• nivelul economiilor populaţiei şi condiţiile de atragere aîmprumuturilor (rata
dobânzii, raportul dintre valoarea bunului imobiliar şi mărimea împrumutului, etc.);
• perspectivele de creştere şi dezvoltare ale localităţii;

33
 • factorii naturali şi de mediu care determină atractivitatea cartierului şi
bunului imobiliar;
• sistemul fiscal şi administraţia locală;
• disponibilitatea obiectelor social-culturale (instituţii de cultură, instituţii de
învăţământ, instituţii medicale, etc.).

Identificarea obiectelor ofertei

Oferta se referă la producerea şi disponibilitatea bunurilor imobiliare de un
anumite tip pe piaţa imobiliară. Pentru a efectua o analiză minuţioasă a ofertei,
evaluatorul trebuie să examineze toate bunurile imobiliare ce ar putea face
concurenţă
obiectului evaluat. în lista bunurilor imobiliare "competitive" obiectului evaluării
sunt
incluse bunurile imobiliare neocupate, bunurile imobiliare în curs de dezvoltare
(nefinalizate) şi eventualele proiecte.
Analiza ofertei urmează să se concentreze asupra examinării următorilor factori:
• numărul şi calitatea obiectelor libere;
• volumul construcţiilor noi - în curs de dezvoltare sau în proiect;
• disponibilitatea şi preţul terenurilor libere;
• costurile de construcţie;
• disponibilitatea creditelor pentru construcţii;
• impactul reglementărilor locale (zonarea, condiţiile de eliberare a
autorizaţiei
de construcţie) asupra volumului construcţiilor şi costului de construcţie.
Există destulă lumină pentru cei care vor să
vadă
şi destul "întuneric pentru cei care nu vor.
B. Pascal

Capitolul 8

INSPECTAREA Şl DESCRIEREA BUNURILOR IMOBILIARE

Noţiuni de bază
Inspectarea obiectului
Expertiza tehnică
Perioada de marketing
Clădire
Construcţie
încăpere izolată
Registrul bunurilor imobile

în acest capitol este prezentată esenţa procedurii de inspectare a obiectului

evaluării şi expertizei tehnice a bunului imobiliar; sunt expuse criteriile de descriere
a
bunurilor imobiliare şi specificate cerinţele veridicităţii informaţiei folosite la
evaluare.

8.1. Inspectarea bunului imobiliar

34
 Procesul de evaluare solicită evaluatorului utilizarea unor date sistematizate şi
veridice obţinute din diferite surse demne de încredere.
La etapa iniţială de desfăşurare alucrărilor de evaluare, evaluatorul trebuie să
studieze minuţios toată documentaţia tehnică a obiectului evaluării, să determine
parametrii de bază care caracterizează obiectul la data evaluării şi să inspecteze
obiectul evaluării. Inspectarea obiectului evaluării trebuie să fie adecvată scopului
evaluării. Evaluatorul urmează să stabilească din timp limitele inspectării şi să le
menţioneze ulterior în raportul de evaluare.
In practică există o distincţie clară între inspectarea bunului imobiliar şi expertiza
tehnică a clădirii. Spre deosebire de inspectarea bunului imobiliar, care este o condiţie
obligatorie a evaluării, expertiza tehnică este efectuată destul de rar şi doar în cazurile
când evaluatorul nu este în stare să estimeze de sine stătător starea tehnică a
construcţiei sau a unor elemente constructive. Expertiza tehnică este efectuată de
specialişti calificaţi care dispun de autorizaţiile corespunzătoare. Ea presupune
analiza
detaliată a stării clădirii în general şi elementelor constructive, structurii, materialelor
de construcţie, materialelor de finisare, terenului (solului). Cunoştinţele evaluatorului
pot să se limiteze doar la cunoştinţe generale privind expertiza construcţiei, la
metodele de analiză a stării construcţiilor şi la interpretarea corectă a rezultatelor
expertizei. Inspectarea, la rândul său, poartă un caracter mult mai general şi
superficial şi reprezintă vizitarea şi examinarea bunului imobiliar în scopul obţinerii
informaţiei necesare pentru formularea unei opinii profesionale privind valoarea

35
proprietăţii imobiliare, necesitatea efectuării unor lucrări necesare pentru a aduce
bunul imobiliar în conformitate cu cerinţele pieţei sau privind alte aspecte.1
Este recomandabil ca inspectarea bunului imobiliar să se desfăşoare cu
participarea
reprezentantului serviciului tehnic responsabil pentru întreţinerea bunului imobiliar.
In procesul de inspectare este necesar să fie remarcate toate deficienţele în
construcţii şi se recomandă să fie fotografiat întregului obiect, precum şi
deficienţele
remarcate, cum ar fi: crăpăturile pereţilor, deficienţele finisajului, pereţii umezi, etc.
Unul din scopurile inspectării este şi verificarea corespunderii obiectelor
indicate în
documentaţia tehnică şi cea de evidenţă cu situaţia reală de pe teren. Este important
să fie
comparată denumirea bunurilor imobiliare conform Registrului Bunurilor Imobile şi
conform actelor evidenţei contabile (în cazul bunurilor imobiliare utilizate în
activitatea
economică). De regulă, pentru bunurile imobiliare cu destinaţie industrială datele
din
Registrul Bunurilor Imobile şi datele evidenţei contabile nu corespund. O astfel de
analiză
a corespunderii înscrierilor oficiale şi a stării lucrurilor în realitate, va permite
evitarea
majorării sau diminuării neîntemeiate a valorii proprietăţii imobiliare.
Este important să fie fixată data inspectării obiectul evaluării, deoarece conform
practicii generale data evaluării, indicată în raport, este considerată data ultimei
inspectări a bunului imobiliar.

8.2. Descrierea obiectului evaluării

în standardele practicii profesionale nu sunt specificate cerinţele pentru
descrierea
bunului imobiliar în raportul de evaluare. Totodată pe piaţa imobiliară s-a stabilit
deja o
practică în cât priveşte prezentarea avantajelor şi dezavantajelor bunului imobiliar
în
raportul de evaluare. Criteriile principale de care trebuie să se conducă evaluatorul
sunt:
• datele prezentate trebuie să fie clare şi neechivoce;
• datele trebuie să fie corecte şi confirmate de sursele originale de informaţie.
în Republica Moldova, de asemenea, nu există nici un document care ar stabili
standardul descrierii bunului imobiliar evaluat. în opinia noastră descrierea bunului
imobiliar prezentată în tabelul 8.1 ar permite o înţelegere adecvată a factorilor ce
determină valoarea de piaţă a obiectului evaluării şi a valorii estimate.
Tabelul 8.1
Descrierea proprietăţii imobiliare
 Elementele Descrierii Semnificaţia
Referinţe
Destinaţia proprietăţii Locativă (rezidenţială), comercială, industrială,
imobiliare recreaţională, specială, agricolă, etc.
Modul de utilizare curentă Casă de locuit individuală; apartament; casă
sezonieră
(căsuţă de livadă); magazin; oficiu; depozit;
restaurant;
hotel; bancă; şcoală; bloc de producere, etc.
Amplasarea Localitatea şi adresa. Se vor descrie caracteristicile
localităţii în care este amplasat bunul imobiliar,
nivelul de dezvoltare a localităţii, disponibilitatea
obiectelor de infrastructură care influenţează
valoarea
bunului imobiliar (transport, starea drumurilor, reţele
electrice, termice, canalizare, apă potabilă).
1
RICS Appraisal and Valuation Manual,1995
36
Continuare tabelul 8.1
Descrierea Juridică
Natura drepturilor evaluate. • Dreptul de proprietate, dreptul de arendă sau alte
drepturi
• Limitările dreptului evaluat (servitute, termenii
arenzii).
Existenţa contractelor de Detalii privind contractele de arendă sau subarendă:
arendă sau sub-arendă. termenii şi plata de arendă, cazurile modificării
clauzelor
contractului, condiţiile de reziliere a contractului.
Obligaţiuni financiare legate Acorduri financiare privind creditarea proprietăţii în
de proprietate imobiliară. curs de dezvoltare.
Cerinţele legale
Planul general de dezvoltare a Permite determinarea zonei utilizării funcţionale în
localităţii care este amplasată construcţia, precum şi efectuarea
unor previziuni privind dezvoltarea teritoriului:
construcţia unor magistrale (drumuri) auto, etc.
Factorii de Mediu
Prezenţa unor materiale sau a Descrierea observaţiilor
tehnicii periculoase sau
dăunătoare
Prezenţa construcţiilor Descrierea observaţiilor
ridicate ilegal şi contrar
normelor şi standardelor
existente în construcţii
Prezenţa liniilor electrice de Descrierea observaţiilor
tensiune înaltă în apropierea
bunului imobiliar, ceea ce
poate fi privit de participanţii
la piaţa imobiliară ca
dăunător pentru sănătate
Terenul

37
Suprafaţa terenului
Forma Dreptunghiulară, multilaterală, etc.
Topografia Pantă, etc.
Starea terenului Nedezvoltat, pregătit pentru construcţie, cu plantaţii,
etc.
Accesul la teren • Transportul public;
• Calitatea şi starea drumurilor de acces
Reţele de utilităţi • Reţele electrice
• Conducta de gaz
• Sistemul de asigurare cu apă potabilă
• Sistemul de canalizare
• Sistemul de asigurare cu energie termică
• Reţelele telefon
Clădiri şi Construcţii
Anul construcţiei
Anul ultimei reconstrucţii Se va indica şi componenţa generală a lucrărilor de
reconstrucţie

38

Numărul etajelor
Suprafaţa Totală
Suprafaţa utilă (locativă)
Volumul clădirii
Starea tehnică
a clădirii
Grupul de durabilitate
Descrierea elementelor
construcţiei
Serviciile comunale
Construcţii adiţionale
Amplasarea în clădire
Suprafaţa totală
Lucrări de finisare
Informaţia privind veniturile şi cheltuielile operaţionale
Tipul arenzii
Tipul contractului de arendă •
Tipul plăţii de arendă
Mărimea plăţii de arendă
Periodicitatea de plată
Pierderile de la colectarea
plăţii de arendă şi spaţiilor
libere
Cheltuieli operaţionale fixe
Cheltuieli operaţionale
Continuare tabelul
8.1
Suprafaţa utilă este determinată în cazul bunurilor
imobiliare ne-locative, deoarece sunt cazul când
plăţile de arendă pentru suprafaţa utilă (nemijlocit
ocupată de arendaş pentru activitatea sa) şi plata de
arendă pentru spaţiile secundare (holuri, WC-uri, etc.)
sunt diferite.
• Bună (uzura < 20%)
• Satisfăcătoare (uzura 21 -40%)
• Nesatisfăcătoare (uzura 41 -60%)
• Şubredă (61-80%)
• Inutilizabil (uzura > 80%)
• Construcţie nefinisată
• Fundaţie
• Pereţi şi pereţi despărţitori
• Planşeu
• Acoperiş
• Uşi, ferestre
• Alte elemente
• Electricitate
• Apă potabilă
• Apă caldă
• încălzire
• Telefon
Descrierea succintă a construcţiilor
încăperi Izolate
Etaj, subsol, demisol, mansardă, anexă, etc.
Standard european, reparaţie cosmetică, etc.
Im2, pentru încăpere
Termen scurt (<1 an)
• Termen mediu (1-5 ani)
• Termen lung (> 5 ani)
• In monedă sau în natură
• Fixă, variabilă, cu indexare
• Impozitul pe bunurile imobiliare
• Primele pentru asigurare
Continuare tabelul 8.1
• Serviciile comunale
39
variabile • întreţinerea teritoriului
• Securitatea
• Salariul personalului
• Altele
Cheltuieli pentru menţinere şi
reparaţii
Fondul de înlocuire
Data vânzării precedente
Perioada de marketing
Condiţiile de vânzare • De piaţă
• Inferioare
• Superioare
• Altele
Condiţiile de finanţare • De piaţă
• Rata inferioară
• Rata superioară
• Altele
Suma mijloacelor
împrumutate
Ponderea mijloacelor
împrumutate în capitalul total
Rata dobânzii
Termenii de rambursare

în procesul de descriere a bunului imobiliar evaluatorul trebuie să atragă o

atenţie
deosebită veridicităţii informaţiei. în multe cazuri, informaţia necesară pentru
evaluare este pusă la dispoziţia evaluatorului de către client sau de reprezentanţii
acestuia. La evaluare evaluatorul va utiliza informaţia obţinută în urma inspectării
bunului imobiliar sau din alte surse, care pot fi verificate în vederea determinării
acurateţii şi deplinătăţii lor. în fiecare din aceste cazuri evaluatorul trebuie să
determine în ce măsură o informaţie sau alta este demnă de încredere şi în ce măsură
ea poate fi utilizată în procesul de evaluare. Opinia evaluatorului privind calitatea
informaţiei şi sursa de unde a fost obţinută trebuie să fie inclusă în raportul de
evaluare. în cazul evaluării proprietăţilor imobiliare mari (complex patrimonial,
bunuri imobiliare evaluate în baza potenţialului comercial) evaluatorul poate solicita
opinia auditorului privind informaţia şi ipotezele aplicate în procesul de evaluare.
înainte de a acţiona - calculează.
William Petty

Capitolul 9
METODE MATEMATICE ÎN EVALUARE
Noţiuni de bază:
Teoria actualizării cheltuielilor diferitor perioade
Flux de numerar
Investiţii

40
 Valoare prezentă
Valoare viitoare
Risc
Rata simplă a dobânzii
Rata compusă a dobânzii
Anuitate
Constanta ipotecară
Fond de compensare
Capital

In prezentul capitol este expusă esenţa teoriei de actualizare a cheltuielilor

diferitor perioade, sunt introduse noţiunile „rata simplă a dobânzii" şi „rata
compusă a dobânzii". Totodată sunt explicate procedurile de actualizare şi
capitalizare ale fluxurilor de numerar, precum şi cele şase funcţii ale ratei compuse a
dobânzii-

9.1. Bazele teoriei de actualizare a cheltuielilor diferitor perioade

Caracteristicile specifice proprietăţii imobiliare, cum ar fi durata de exploatare,

ciclul de investiţii de lungă durată, volumul de capital necesar pentru dezvoltarea
bunului imobiliar, au determinat necesitatea analizei veniturilor şi cheltuielilor legate
de proprietatea imobiliară, obţinute în diferite perioade de timp. Evoluţia banilor în
timp este explicată de teoria de actualizare a cheltuielilor diferitor perioade. La baza
teoriei date stă principiul „valoarea banilor în prezent este diferită de aceeaşi sumă la
un moment din trecut sau în viitor".
Un element important în teoria actualizării cheltuielilor este noţiunea „flux de
numerar". Fluxul de numerar (cash-flow sau CF) reprezintă sumele veniturilor sau
cheltuielilor care se repetă pe parcursul unei perioade de timp. Drept exemplu de
fluxuri de numerar pot servi: beneficiul întreprinderii, salariul, bursele, plata pentru
serviciile comunale, impozitele, etc. în linii generale, fluxurile de numerar se
determină ca diferenţă între veniturile şi cheltuielile obţinute în urma desfăşurării unei
activităţi. în dependenţă de raportul între veniturile (income sau I) şi cheltuielile
(expenses sau E) înregistrate, fluxurile de numerar pot fi pozitive, negative sau egale
cu zero (fig. 9.1.).

41
Venit
Ii A
A1
2

A
1 3
1 2
--------------•
7 --------------1
--------------
►
CF!<0 CF2 =
0 CF3>0 Ani
v
e 3

CFj =
Ii - Ei

Figura
9.1. Tipul
fluxurilor
de
numerar

Analizând
rolul
investiţiilor în
dezvoltarea
pieţei
Cheltuieli imobiliare,
Ei este necesar
E să
examinăm
noţiunile de
valoare
economică şi
valoare
financiară a

42
investiţiilor.
Să
examinăm
esenţa acestor
noţiuni în
baza
exemplului
investiţiilor
într-o
proprietate
imobiliară.
Valoarea
financiară a
investiţiilor
reprezintă
valoarea
reflectată în
rapoartele
financiare.
Valoarea
financiară
rămâne
neschimbată
în timp. Spre
deosebire de
valoarea
financiară,
valoarea
economică a
investiţiilor
nu există în
realitate şi
reflectă
aşteptările
investitorului
privind
mărimea
valorii
prezente şi
valorii
viitoare a
sumei
investite. Dat
fiind faptul că
aceste
aşteptări

43
depind de
calităţile
personale ale
investitorului,
de acceptarea
individuală a
riscului şi
atitudinea lui
personală faţă
de
valoarea
banilor,
valoarea
economică a
investiţiilor
poartă, mai
mult, un
caracter
subiectiv.
Teoria de
actualizare a
cheltuielilor
diferitor
perioade,
folosind
anumite
tehnici
matematice
specifice,
permite
atenuarea
elementelor
subiective la
momentul
calculării
valorii
economice a
investiţiilor.
Valoarea
economică
poate fi de
două tipuri:
prezentă
(actuală,
reală) şi

44
viitoare
(acumulată).
Valoarea
prezentă
(Present
Value, sau
PV)
reprezintă
valoarea unei
sume de bani
care va fi
obţinută în
viitor şi
raportată la
momentul
prezent.
Procesul de
determinare
a valorii
prezente se
numeşte
actualizare
(discounting).
Valoarea
prezentă
indică
suma de bani
necesară de
investit astăzi,
pentru a
obţine o sumă
anumită în
viitor.
Valoarea
viitoare
(Future
Value, sau
FV)
reprezintă o
sumă de bani
pe care o
posedăm în
prezent (sau
fluxurile de
numerar
generate pe

45
parcursul unei
perioade de
timp
determinate),
raportată la un
moment
definit în
viitor.
Procesul de
determinare a
valorii
viitoare
poartă
denumirea de
capitalizare
(capitalization
).

46
 Următorii
factori
exercită
influenţă
asupra
mărimii
veniturilor
sau
cheltuielilor
diferitor
perioade:
• suma
cheltuielilor
sau
veniturilor;
• timp
ul când aceste
sume urmează
a fi plătite sau
obţinute;
• riscur
ile deliberate;
• rata
rentabilităţii.
Influenţa
sumei
veniturilor
sau
cheltuielilor
este evidentă,
deoarece cu
cât mai
mare este
această sumă,
cu atât mai
mare va fi
influenţa
factorului
timpului
asupra ei.
Timpul
este una din
cele mai
valoroase şi

47
indispensabil
e resurse.
Timpul
utilizat
neefectiv, de
regulă, duce
la pierderi
băneşti.
Binecunoscut
ele afirmaţii
precum că
tipul costă
bani sau banii
trebuie să
facă bani, se
bazează pe
teoria
actualizării
cheltuielilor
diferitor
perioade.
Banii investiţi
într-o afacere
trebui^ în
termeni cât
mai
restrânşi să
genereze
venituri, care,
la rândul lor,
se reinvestesc
pentru a
obţine o
majorare a
capitalului.
Timpul de
obţinere a
venitului din
investiţii este
exprimat în
perioade de
calcul.
Perioadele de
calcul sunt
divizate în

48
intervale de
calcul, durata
cărora poate
varia de la o
zi până la un
an. Perioada
de timp, în
care trebuie
să fie
efectuate
investiţiile
sau obţinut un
credit, are o
importanţă
primordială
în procesul de
analiză a
investiţiilor.
Noţiunile
„perioadă de
calcul" şi
„interval de
calcul" sunt
utilizate şi în
procesul de
estimare a
valorii
bunurilor
imobiliare
prin metoda
venitului.
Rata
rentabilităţii
reprezintă
raportul între
venitul net şi
capitalul
investit. Ea
este
estimată
ţinând cont de
suma
investiţiilor
iniţiale şi
perioada de

49
timp când
sunt
obţinute
veniturile
scontate. Rata
rentabilităţii
este folosită
ca numitor
comun pentru
analiza
comparativă a
diferitor
proiecte
investiţionale.
în linii
generale, în
procesul
analizei
comparative a
diferitor
proiecte
investiţionale,
un investitor
raţional va
acorda
prioritate
acelui proiect
care are o rată
mai înaltă a
rentabilităţii,
ţinându-se
cont de
scopul şi
obiectivele
proiectului.
Totodată, este
necesar să
menţionăm că
o
rată înaltă a
rentabilităţii
se asociază cu
un grad înalt
al riscului
aferent

50
proiectului în
cauză.
Riscul
reprezintă
condiţiile de
incertitudine
şi instabilitate
asociate cu
investiţiile.
Riscul poate
fi definit ca o
probabilitate
a faptului că
veniturile
care urmează
a fi
obţinute în
rezultatul
valorificării
investiţiilor£o
t fi mai mici
sau mai mari
decât cele
prognozate.
Investiţiile de
capital sunt
mereu
asociate cu
anumite
riscuri.
Unul din
factorii de
influenţă a
valorii
banilor în
timp este rata
dobânzii i (în
continuare -
rată), care
reprezintă
raportul între
venitul net şi
valoarea
investiţiei. în
cazul

51
acumulării
mijloacelor
ea poartă
denumirea de
rată a
capitalizării,
iar în cazul
actualizării -
rată a
actualizării.
Toate
calculele
financiare
sunt bazate pe
rata simplă şi
rata compusă.

Rata simplă

Rata
simplă este
folosită în
operaţiunile
financiare pe
termen scurt,
când
intervalul de
calcul
corespunde
perioadei de
calcul şi, de
regulă, este
egal un an,
sau
în cazul când
investitorului
i se plăteşte
dobânda
calculată la
sfârşitul
fiecărui
interval
de calcul.
în cazul
ratei simple,

52
dobânda este
calculată de
fiecare dată
reieşind din
suma
iniţial
investită.
Pentru
calcularea
sumei
acumulate în
baza ratei
simple se va
aplica
următoarea
formulă:

53
 S= P(l + ni) (9.1.)
unde:
S - suma acumulată;
P - suma iniţial investită;
n - perioada de calcul (în ani);
i -rata anuală simplă.
Coeficientul de acumulare în cazul ratei simple va fi:
K=(l +n f ) (9.2.)
în practică, deseori este necesar să fie determinată mărimea sumei iniţiale
investiteP, pentru a obţine în viitor suma cunoscută S. Suma P reprezintă valoarea
prezentă a sumei capitalizate S. Determinarea valorii prezente a sumei P se numeşte
actualizare, iar determinarea sumei acumulate S poartă denumirea de capitalizare sau
compounding.

Rata compusă
în procesul analizei investiţiilor şi estimării valorii proprietăţii imobiliare este
aplicată pe larg rata dobânzii compusă. în cazul ratei compuse, valoarea sau dobânda
calculată pentru un interval dat, nu sunt plătite investitorului, ci sunt adiţionate sumei
iniţial investite.
Suma acumulată în baza ratei compuse a!- dobânzii este determinată după
următoarea formulă:
S = P(i + i(.)n (9.3.)
unde,
ic - rata compusă a dobânzii.
Coeficientul de acumulare în cazul ratei compuse va fi:
*„=a+/rr (9.4.)
Comparând coeficienţii de acumulare pentru rata simplă şi cea compusă, putem
deduce că cu cât este mai mare perioada de calcul, cu atât mai mare este diferenţa
între suma acumulată în baza ratei simple şi suma acumulată în baza ratei compuse.
în cazurile când intervalul de calcul este mai mic de un an, următoarea formulă de
calcul a ratei efective anuale a dobânzii se aplică:
W =( " + ' / » ') ' " - l (9-5.)
unde,
icfectivă - rata efectivă anuală a dobânzii;
m - numărul intervalelor de calcul într-un an.

Astfel, pentru fiecare an de exploatare a proiectului investiţional poate fi

determinată valoarea economică ainvestiţiei în baza unor fonnule corespunzătoare.
Dat fiind faptul că toate calculele cu aplicarea ratei dobânzii poartă un caracter
mai mult mecanic, iar structura veniturilor provenite din investiţii poate fi diferită
pentru diferite rate ale dobânzii, au fost elaborate tabele financiare speciale. In
practică, evaluatorii din ţările dezvoltate utilizează pe larg tabelele financiare care, de
regulă, sunt prevăzute pentru o durată de viaţă economică a bunului imobiliar de
30/40 de ani şi cuprind ratele dobânzii de la 1 la 40%. Cunoscând formula de calcul a
diferitor indicatori, putem determina valoarea economică a investiţiei în baza oricărei
rate ale dobânzii şi pentru orice perioadă de calcul.

9.2. Şase funcţii ale ratei compuse a dobânzii

 în baza ratei compuse pot fi calculate următoarele mărimi:
1) valoarea viitoare a unităţii(future value ofl);
2) valoarea prezentă a unităţii (present value of 1)',
3) valoarea prezentă a anuităţii (present value ofannuity)',
4) valoarea viitoare a anuităţii (future value ofannuity);
5) rata de amortizare a unităţii (installment to amortize 1).
6) factorul fondului de compensare (sinking fund factor).

1. VALOAREA VIITOARE A UNITĂŢII

Valoarea viitoare a unităţii reprezintă suma acumulată aunei unităţi monetare pe
parcursul unei perioade anumite de timp, fiind cunoscută rata anuală a dobânzii.
Noţiunea „valoare viitoare" este utilizată pentru determinarea valorii pe care o vor
avea în viitor mijloacele investite în bunul imobiliar în prezent sau valoarea pe care o
vor avea în viitor fluxurile de numerar generate de bunul imobiliar în prezent.
Formula pentru calcularea valorii viitoare este:
FV = PV(l + i)n (9.6)
unde,
FV - valoarea viitoare a investiţiilor;
PV - valoarea prezentă a investiţiilor;
i - rata anuală nominală a dobânzii;
n - perioada de calcul.
în cazul calculării dobânzii în intervale de timp mai mici decât 1 an, valoarea
viitoare va fi determinată după următoarea formulă:
FV = PV(l + i/m)nm (9.7.)
unde, m - numărul intervalelor de calcul pe parcursul perioadei de 1 an.
Exemplu: Să se determine mărimea sumei ce va fi acumulată peste trei ani în
contul bancar, dacă depunem astăzi suma de 15 mii lei, rata dobânzii anuale fiind de
16%. Vom examina două variante posibile: a) dobânda se calculează anual; b)
dobânda se calculează trimestrial.

Soluţie:
Varianta A: dobânda se calculează anual.
FV = 15000x(1+0,16)3=15000x 1,5609 = 23414 lei.
Varianta B: dobânda se acumulează trimestrial.
Astfel, n - 3 şi m = 4
FV = 15000x(l + 0,16/4)3x4= 15000x1,601 = 24015 lei
2. VALOAREA PREZENTA A UNITĂŢII

Valoarea prezentă a unităţii (reversie) reprezintă valoarea de azi aunei sume

care urmează a fi obţinută în viitor. Valoarea prezentă reprezintă funcţia inversă a
capitalizării şi este calculată după următoarea formulă:
PV = FV—-— (9.8.)
(1 + 0"

unde: ^\ reprezintă coeficientul de actualizare (factorul valorii prezente).

în cazul când dobânda este calculată cu o frecvenţă mai mare decât o dată pe an,
valoarea prezentă calculăm după formula:
PV = FV------------------ (9.9.)

55
 (1+ i/rn)nm
Procesul de determinare a valorii prezente este funcţia inversă a procesului de
acumulare şi are denumirea de actualizare.
Exemplul Să se determine mărimea sumei de bani care trebuie să fie depusă la
bancă, rata dobânzii anuală fiind de 20%, pentru a putea procura peste 5 ani cu
banii depuşi un apartament în valoarea de 150 mii lei.
Vor fi examinate două variante de calcul a dobânzii: a) dobânda este calculată
anual şi b) dobânda este calculată lunar.
Soluţie:
Varianta A: calcularea anuală a dobânzii.

PV=150000x----------------— = 150000x0,4019 = 60285 lei

(1 + 0,20)

Varianta B: calcularea lunară a dobânzii.

PV =150000x------------- ------—=150000x0,3709 = 55637 lei

a + 0,20/12)60

3. VALOAREA PREZENTĂ A ANUITĂŢII

Anuitatea este o serie de plăţi (încasări) echivalente efectuate peste intervale

egale de timp. în cazul când plăţile sau încasările sunt efectuate la începutul
intervalului, avem o anuitate avansată sau prenumerado.în cazul când plăţile sau
încasările sunt efectuate \la sfârşitul fiecărui interval avem o anuitate ordinară sau
postnumerado (fig. 9.2).

56
 a) anuitate anticipată (prenumerado)

L
An
k
A
A i
A 4 iA A A3 k i
Ai a2 An-|

§
I A |i
4 Ii 4
f c
4
1 2 3 n-1 n
b) î ordinară (postnumerado)
anuitate

A,i L a2< i A, ' k An-l ^ Anţ

• > ----------- -----------4 >- --------• ►-----------•

------------------ 4 --------<
4 —
n-1

A 1 = A2= A 3 =.....= A n-1 = An

Figura 9.2. Tipul anuităţilor

Valoarea prezentă a anuităţii ordinare (PVAO) este calculată după următoarea formulă:

1-—TT
P V A O = A ------fljtiL (9.10.)
i
unde, A - mărimea anuităţii.
1—L-
(1+i)"
- coeficientul de actualizare a anuităţii ordinare, în cazul efectuării
i
plăţilor s#u încasărilor la sfârşitul anului.

în cazul când intervalele de plată sunt mai frecvente decât o dată pe an,
valoarea
prezentă a anuităţii este determinată după următoarea formulă:
1
PV AO=A- (9.11.)

57
 1-
(l + f'/m)"
Hm

58
 unde, m - numărul intervalelor de efectuare aplăţilor sau încasărilor în decursul
unui an.

Formula standard pentru determinarea valorii prezente a anuităţii

anticipate este:
1
1-
+1
(1 + 0"
(9.12)

Valoarea prezentă a anuităţii pentru cazurile când intervalele de calcul

sunt mai
1
1 -<
nm—l
(l + i/m)
•+1 (9.13.)
PYAA-Â
Hm

Relaţia între coeficienţii de actualizare (K) a anuităţilor anticipate şi ordinare se

reflectă în următoarea formulă:
K anuităţii anticipate n=K anuităţii ordinare (n*l) 1 (9.14)

Exemplu: Contractul de arendă este încheiat pentru o perioadă de 2 ani. Să se

determine valoarea prezentă a plăţilor de arendă, rata de actualizare fiind 12%.
Soluţie:
Varianta 1: Plata de arendă în mărime de 6000 lei se plăteşte la sfârşitul fiecărui
an.
PVA0= 6 000 x 1,69 = 10140 lei.
Varianta 2: Plata de arendă în mărime de 500 lei se plăteşte la sfârşitul fiecărei
luni.
PVA0= 500 x 21,2 = 10 600 lei.
Varianta 3: Plata de arendă în mărime de 6000 lei se plăteşte la începutul
fiecărui an.
PVAA= 6 000X 1,89 = 77 340 lei.
Varianta 4: Plata de arendă în mărime de 500 lei se plăteşte la începutul fiecărei
luni.
PVAA= 500x21,5 = 10 750 lei.

4. VALOAREA VIITOARE A ANUITĂŢII

Sensul economic al valorii viitoare a anuităţii constă în determinarea sumei

acumulate a plăţilor sau încasărilor efectuate pe parcursul unei perioade de timp
determinate, în intervale egale.
Formula standard pentru determinarea valorii viitoare a anuităţii ordinare (cu
efectuarea plăţilor sau încasărilor la sfârşitul intervalului) este:
1. în cazul plăţilor efectuate la sfârşitul anului:

d + 0"-l
(9.15)

59
 , (1 + iT-l
unde,--------------- - coeficientul de acumulare a anuităţii ordinare.
I
2. în cazul plăţilor efectuate mai frecvent decât o dată pe an:
(l + i/m ) n m - l
FVAO=A- (9.16)
Hm

- coeficientul de acumulare (compounding) a anuităţii

avansate.
2. în cazul plăţilor sau încasărilor efectuate mai frecvent
decât o dată pe an la
începutul fiecărui interval de timp:

(l + i/m)nm+*-l -l (9.18)
Hm

- coeficientul de acumulare (compounding) a anuităţii

avansate, în cazul efectuării plăţilor sau încasărilor cu o frecvenţă

mai mare de o dată
pe an.
unde,
Exemplu: Să se determine suma care va fi acumulată în
(l + 0n+1-l contul bancar la sfârşitul
-l
anului, dacă în fiecare lună vom depune suma de 100 lei, rata
dobânzii anuale fiind
14%.
Soluţie:
Vom examina două variante posibile:
1. plăţile sunt efectuate la
începutul fiecărei luni:
FVM= 100x 12,95 = 1295 lei
2. plăţile sunt efectuate la
sfârşitul fiecărei luni:
FVAO= 100x 12,80 = 1280 lei

unde,
(l + i/m)nm+l - l
Hm 60
 5. RATA DE AMORTIZARE A UNITĂŢII (CONSTANTA
IPOTECARĂ)

Rata de amortizare a unităţii mijloacelor împrumutate ne

indică mărimea plăţilor
obligatorii succesive necesare pentru rambursarea unui credit, care
includ dobânda şi
capitalul de bază, şi care permit amortizarea (rambursarea)
creditului în termenele
stabilite.
Rata exprimată prin raportul dintre suma anuală pentru
deservirea creditului şi
mărimea creditului este cunoscută sub denumirea de constantă
creditară anuală
(annual loan constant) sau constantă ipotecară (mortgage
constant).
în sens economic, constanta ipotecară este coeficientul de
capitalizare pentru
credit sau pentru capitalul împrumutat din suma totală a unei
investiţii în proprietatea
imobiliară.
Dacă e să admitem că suma creditului (Ia care se calculează
dobânda) este egală
cu 1, atunci constanta ipotecară corespunde coeficientului de
amortizare a unităţii.
în cazul plăţilor efectuate o singură dată pe parcursul anului,
rata de amortizare va
fi egală cu:
A = PV--------—----- (9.19)
1-------—
(1 + 0"
unde,
------I—-------coeficientul de amortizare a unităţii, în cazul
plăţilor efectuate o

(
I în cazul plăţilor sau încasărilor efectuate la o singură dată la
începutul anului
" (l + 0 n + 1 - l
«Si»**

61
l
+
0
"

s
i
n
g
u
r
ă

d
a
t
ă

p
e

a
n
.

în cazul plăţilor efectuate de mai multe ori în decursul anului,

rata de amortizare a
unităţii va fi egală:
A = PV---------L—---------- (9.20)

"(1 + i/m) nm
unde,
i/m
------------ ----------coeficientul de amortizare a unităţii în cazul
plăţilor efectuate
1------------------
(1 + i/rn)nm
mai des decât o singură dată pe an.
Funcţia ratei de amortizare a unităţii este invers proporţională
funcţiei valorii

62
prezente a anuităţii ordinare, de aceea în formule este folosit
simbolul anuităţii.

Exemplu: Un client al băncii a obţinut un credit în valoare de

50 mii lei, pe un
termen de 3 ani, rata anuală a dobânzii fiind 24%, plăţile pentru
amortizarea
creditului urmează a fi efectuate anual.
Soluţie: A=50 000 x 0,5123 =25 615 lei.
6. FACTORUL FONDULUI DE COMPENSARE

Factorul fondului de compensare reprezintă suma de bani ce

urmează a fi depusă
la sfârşitul fiecărei perioade pentru a obţine la momentul expirării
unui număr
determinat de perioade suma de o unitate monetară.
în cazul plăţilor sau încasărilor efectuate o singură dată pe an,
mărimea plăţilor va
fi:
A m FV--------------- (9.21)
( 1 + 0" - l
unde,
i
(1'"I~factoru' fondului de compensare, în cazul plăţilor
(încasărilor)

periodice efectuate o singură dată pe an.

în cazul plăţilor sau încasărilor efectuate de mai multe ori pe
parcursul unui an,
mărimea plăţilor date va fi egală cu:

A=FV —ilm— (9.22)

(1-ff/m) - l
unde,
i
-- factorul fondului de compensare, în cazul plăţilor
(încasărilor)
fl+O'-i
periodice efectuate de mai multe ori pe parcursul anului.
Toate funcţiile ratei compuse a dobânzii sunt interdependente.
Fiecare din
funcţiile date se bazează pe aplicarea formulei de bază(l+i)n, care
reprezintă suma
acumulată aunei unităţi. Toţi factorii sunt derivate ale formulei de
bază. Factorii

63
daţi se bazează pe ipoteza că dobânda este generată de banii depuşi
în contul
bancar. Interdependenţa funcţiilor ratei compuse a dobânzii este
prezentată în
tabelul 9.1.I
Tab
elul
9.1
Funcţiile de bază ale ratei compuse a dobânzii şi
expresiile lor inverse

Funcţia Expresia inversă

Valoarea viitoare a unităţii Valoarea prezentă a unităţii

Valoarea viitoare a anuităţii Factorul fondului de compensare

Valoarea prezentă a anuităţii Rata de amortizare a unităţii

IQpHAMaHJXTK., Opuyifi H. Anano u oiţeHKa

nedeuoKUMoemu,npuHOCHmeu doxod.M:
«Aejio», 1995, crp. 64.

64
 Valorile funcţiilor ratei compuse menţionate mai sus pot fi calculate fie cu
aplicarea formulelor prezentate, fie cu ajutorul tabelelor financiare (vezi anexa 3). In
ţările occidentale, în practica evaluării sunt aplicate pe larg tabelele financiare, care
prezintă calculele ratei compuse pentru intervale de timp anuale, semianuale,
trimestriale şi lunare.
în final, este necesar să menţionăm că teoria de actualizare a cheltuielilor diferitor
perioade şi funcţiile procentului compus prezentate de teoria dată nu sunt invenţii ale
savanţilor contemporani. Primele tabele financiare pentru calcularea valorii prezente
a
banilor au fost publicate în anul 1693 de John Newton şiEdmund Halley.în anul
1726 John Smart a publicat tabelele funcţiilor ratei compuse, care au rămas
neschimbate până în pfezent. în anii următori teoria şi practica actualizării
cheltuielilor diferitor perioade au continuat să se dezvolte, abordările generale, însă,
rămânând neschimbate.
în practica evaluării proprietăţii imobiliare toate cele şase funcţii ale ratei
compuse pot fi folosite pentru soluţionarea diferitor probleme legate de evaluarea
proprietăţii imobiliare care generează venituri.
Pământul este singurul lucru în lume
care echivalează cu toate celelalte bunuri,
singurul lucru care va dăinui,
singurul lucru pentru care merită să munceşti, să
lupţi
şi pentru care merită să-ţi dai viaţa.
Margaret Mitchell

Capitolul 10

METODELE DE EVALUARE A TERENURILOR

Noţiuni de bază:
Rata de capitalizare a terenului
Rata de capitalizare a clădirii
Rata de absorbţie
Teren
Expoziţia obiectului

In acest capitol pământul este analizat în calitate de bun economic şi marja.

Sunt
examinate valoarea lotului de pământ, oferta terenurilor, metodele de evaluare de
piaţă a terenurilor: metoda vânzărilor comparabile, metoda alocaţiei, metoda
extragerii, metoda capitalizării directe şi metoda parcelării.

Scopul prezentului capitol este de a servi referinţă pentru discuţiile privind

valoarea terenurilor, care sunt prezentate în alte capitole ale lucrării şi de a prezenta
aspectele specifice evaluării terenurilor. Metodele de evaluare sunt prezentate la
general pentru toate terenurile indiferent de modul lor de utilizare. Pentru o
aprofundare a cunoştinţelor în domeniul evaluării terenurilor cu destinaţie agricolă,
recomandăm consultarea Metodologiei de evaluare a terenurilor cu destinaţie
agricolă, elaborată cu participarea Agenţiei Naţională Cadastru, Resurse Funciare şi
Geodezie şi Camera Naţională de Imobil a Republicii Moldova, cu susţinerea
proiectului TACIS (mai 2000).
Dacă privim pământul ca un bun economic şi ca marfă, putem constata că oferta
acestui bun este relativ constantă. Există totuşi mici excepţii ale "permanenţei"
pământului care sunt legate atât de influenţa factorilor naturali-climaterici cât şi de
activitatea iraţională a omului, cum ar fi: aluviunile sau eroziunile, poluarea
pământului cu substanţe nocive, epuizarea terenurilor agricole din cauza utilizării
metodelor incorecte de desfăşurare a activităţii agricole şi transformarea terenurilor
fertile în pustiuri, drept urmare a dezechilibrului ecologic.
Pământul are valoare deoarece este util. El poate servi ca teren pentru
construirea clădirilor, pentru agricultură, pentru crearea spaţiilor de recreare, pentru
construcţia drumurilor. în afară de utilitatea de bază a pământului există multipli
factori şi principii care determină valoarea lui şi care trebuie analizaţi în procesul
eva'i i (vezi capitolul 6 „Factorii de influenţă asupra valorii bunului imobiliar").
Deşi la prima vedere acest proces pare a fi o sarcină foarte uşoară, totuşi evaluarea
pământului necesită o analiză minuţioasă a unui complex de factori.
în multe cazuri condiţiile misiunii de evaluare cer evaluarea separată a terenului
şi
clădirilor. De exemplu, în cazul aplicării metodei costului este necesar să fie
determinată valoarea de piaţă a terenului pe care este amplasată construcţia; analiza
celei mai bune şi eficiente utilizări solicită opinia evaluatorului privind diferenţa între
valoarea terenului considerat liber şi valoarea terenului cu construcţia actuală. La fel,
evaluarea separată a terenului şi construcţiilor este solicitată în cazul evaluării pentru
rapoartele financiare sau evaluării în scopul asigurării.
Metodele tradiţionale de evaluare a loturilor de teren sunt:
1) metoda vânzărilor comparabile;
2) metoda alocaţiei;
3) metoda extragerii;
4) metoda capitalizării, care include:
• tehnica reziduală;
• capitalizarea plăţii de arendă;
• actualizarea fluxurilor de numerar.

Toate metodele prezentate mai sus sunt derivate din cele trei metode tradiţionale
de evaluare. Metoda vânzărilor comparabile se bazează pe estimarea valorii
obiectului
evaluării în baza analizei terenurilor compara-bile. Metoda extragerii şi alocaţiei se
bazează pe tehnicile metodei costului şi metodei vânzărilor comparabile. Metodele
capitalizării plăţii de arendă şi actualizării fluxurilor de numerar sunt tehnici ale
metodei venitului.

Metoda Vânzărilor Comparabile (comparable sales analysis)

Metoda vânzărilor comparabile este cea mai des utilizată pentru estimarea valorii
terenului şi metoda prioritară în cazul când sunt disponibile suficiente vânzări
comparabile. Vânzări comparabile sunt considerate vânzările proprietăţilor
imobiliare

66
similare proprietăţii evaluate din punct de vedere al caracteristicilor legale,
economice şi
fizice. Următoarea regulă generală este aplicată în cazul selectării vânzărilor
comparabile:
evaluatorul trebuie să reducă la maxim diferenţele între proprietăţile comparabile şi
obiectul evaluat, pentru caracteristicile care prezintă dificultăţi în determinarea
mărimii
ajustărilor, în special dacă ajustările necesare sunt destul de însemnate.
De regulă, vânzările comparabile sunt selectate în baza caracteristicilor principale
ale terenurilor, în primul rând ţinând cont de amplasare şi mărime. Este important de
selectat unitatea de comparaţie adecvată. De exemplu, drept unitate de comparaţie a
suprafeţei terenului este selectat 1 m2,1 ar, 1 ha, un lot de teren standard. Prin reduce-
rea preţului la o unitate de comparaţie, deosebirile fizice în mărime sau formă pot fi
mai uşor luate în consideraţie.
Un aspect important al metodei vânzărilor comparabile este caracterul nelinear al
valorii terenului. Odată cu creşterea suprafeţei totale, valoarea pe unitate de măsură
tinde să descrească.
Calcularea şi aplicarea ajustărilor pentru vânzările comparabile se efectuează
după principiul şi tehnica prezentate în capitolul 11 „Metoda vânzărilor
comparabile".

Metoda alocaţiei (allocation)

Metoda alocaţiei, poate fi aplicată pentru determinarea valorii de piaţă a terenului
în cazul când loturile libere participă rar în tranzacţii din motivul că localitatea se
caracterizează fie prin densitatea dezvoltării terenurilor şi terenurile libere se
întâlnesc
foarte rar, fie prin inerenţa pieţei terenurilor, proprie mai mult localităţilor rurale.
Metoda alocaţiei se bazează pe următoarele principii:
• principiul echilibrului;
• principiul contribuţiei.

Ambele principii susţin afirmaţia că există un raport tipic (standard) între

valoarea
terenului şi valoarea proprietăţii imobiliare care depinde de categoria bunului
imobiliar şi de locul amplasării. Informaţia privind raportul dat poate fi obţinută atât
din rezultatele evaluării masive în scopul impozitării, cât şi din consultarea
companiilor de construcţii sau companiilor de investiţii capitale care propun spre
vânzare terenuri cu construcţii şi care în baza experienţei lor ar putea aloca preţul de
vânzare între teren şi îmbunătăţiri. Ţinem să menţionăm că procedura de determinare
a raportului între preţul terenului şi preţul întregii proprietăţi imobiliare este destul de
complicată, ceea ce nu permite utilizarea frecventă a metodei date în procesul de
evaluare.
Exemplu: Conform informaţiei evaluatorului casele de locuit din cartierul în
care este amplasată proprietatea imobiliară evaluată au fost vândute la preţuri de
piaţă situate în intervalul 625,000 lei — 700,000 lei, iar raportul dintre valoarea
terenului şi valoarea proprietăţii imobiliare pentru proprietăţile, imobiliare locative
amplasate în cartierul dat este de 10%. Respectiv, valoarea terenului pentru

67
proprietatea imobiliară evaluată se va situa în intervalul de la 62,500 lei la 70,000
lei.

Metoda extracţiei (extraction)

Metoda extracţiei presupune extragerea valorii terenului din preţul de vânzare a
proprietăţii imobiliare cu construcţii, prin deducerea valorii construcţiilor, care este
considerată egală cu valoare de reconstituire sau de înlocuire. Metoda dată produce
cele mai exacte rezultate în cazul proprietăţilor imobiliare cu construcţii, noi, pentru
care poate fi estimată cu acurateţă mărimea tuturor formelor deprecierii.

Metoda capitalizării
Tehnica reziduală (residual method)
Tehnica reziduală se aplică pentru estimarea valorii terenurilor în cazul când
datele privind vânzările comparabile nu sunt disponibile şi următoarele condiţii sunt
satisfăcute:
• valoarea construcţiei este cunoscută sau poate fi estimată cu exactitate;
• venitul operaţional net este cunoscut sau poate fi estimat;
• rata de capitalizare a clădirii şi rata de capitalizare a terenului pot fi extrase
din analiza pieţei imobiliare.

Procedura de aplicare a tehnicii reziduale presupune următoarele etape:

1) se va determina dacă construcţiile actuale sau cele proiectate reprezintă cea
mai bună şi cea mai eficientă utilizare a terenului;
2) se va estima venitul operaţional net în baza plăţii de arendă de piaţă şi a
cheltuielilor operaţionale, la data evaluării;
3) se va calcula partea din venitul total atribuită clădirii şi se va sustrage suma
dată din venitul operaţional net total;

68
 4) partea din venitul operaţional net rămasă reprezintă venitul atribuit terenului,
care la rândul său se capitalizează, aplicând rata de capitalizare a terenului, pentru a
obţine valoarea terenului.
Exemplu: Venitul operaţional net anual generat de proprietatea imobiliară,
formată din lotul de teren şi o clădire nouă, este estimat la 100,000 lei. Studiul
pieţei
indică rata de capitalizare a clădirii (R c) - 11% şi rata de capitalizare a terenului
(Ri) - 6%. Valoarea de reconstituire a clădirii noi (Vc) este estimată la 800,000 lei.
Venitul Operaţional Net 100,000 lei
Venitul atribuit clădirii (Ic)
(I c = V c xR c ) 800,000x0,11 88,000 lei
Venitul atribuit terenului (1,) 12,000 lei
Valoarea terenului (V,)
(V, = I,/R t ) 12,000/0,06 200,000 lei

Capitalizarea plăţii de arendă (rent capitalization)

Tehnica dată presupune transformarea plăţii de arendă pentru teren în valoarea
de
piaţă a terenului prin intermediul ratei de capitalizare. Plata de arendă reprezintă
suma
plătită pentru dreptul de a utiliza şi dreptul de a ocupa terenul, în conformitate cu
prevederile contractului de arendă. în cazul capitalizării directe a plăţii de arendă se
presupune că:
• perioada de arendare a terenului este nelimitată sau destul de îndelungată;
• plata de arendă va rămâne constantă pentru întreaga perioadă a arendei.

în baza următoarei formule este determinată valoarea terenului:

V t =- (10.1.)
r
unde,
Vi — valoarea terenului (value of land);
I - venitul anual obţinut din darea în arendă a terenului (income);
r - rata de capitalizare.

Pentru terenurile destinate construcţiilor venitul anual este determinat ca

totalitate
a plăţilor de arendă încasate pe parcursul unui an de gestiune; pentru terenurile
agricole venitul poate fi constituit fie din plăţile de arendă, fie din venitul obţinut în
urma desfăşurării activităţii agricole.

Actualizarea Fluxului de Numerar (subdivision analysis)

Metoda dată reprezintă alternativa tehnicii de capitalizare a plăţii de arendă şi
presupune actualizarea fluxurilor de numerar ce urmează a fi obţinute pe parcursul
unei perioade finite de gestiune şi a preţului de vânzare obţinut la sfârşitul perioadei
de gestiune. în practica de evaluare aterenurilor metoda dată este cunoscută sub
denumirea de metoda parcelării Metoda actualizării fluxurilor de numerar sau
metoda parcelării este utilizată la evaluarea terenurilor pentru care parcelarea
reprezintă cea mai bună şi eficientă utilizare. Pentru aplicarea metodei date este
necesar să fie analizate costurile parcelării şi preţurile de vânzare ale parcelelor
valorificate. O parcelare bine planificată permite formarea unei proprietăţi
imobiliare
atractive acolo unde zonarea, reţelele de utilităţi disponibile, accesul şi alte elemente
sunt într-o combinaţie favorabilă. Principalele etape ale metodei parcelării sunt:
55
1) determinarea numărului şi dimensiunilor loturilor ce pot fi create din punct
de vedere fizic, legal şi economic. Loturile trebuie să corespundă cerinţelor legale
locale, în ceea ce priveşte suprafaţa şi asigurarea cu elemente ale infrastructurii
(reţele
inginereşti - apă, canalizare, gaze; căi de acces, etc.), şi să îndeplinească cerinţele
pieţei imobiliare locale. Rezultatul analizei desfăşurate în cadrul primei etape este
fixat într-un plan de valorificare a terenului evaluat. în planul de valorificare vor fi
indicate: numărul şi dimensiunile parcelelor, lucrările de construcţie necesare,
costurile de construcţie, timpul necesar pentru parcelare şi construirea
îmbunătăţirilor
şi cheltuielile care urmează a fi suportate în perioada de expunere pe piaţă (perioada
de marketing).
2) analiza pieţei pe care vor fi expuse parcelele: cererea şi oferta, rata de
absorbţie a pieţei şi perioada de marketing pentru parcele formate.
3) estimarea preţului de vânzare cel mai probabil al fiecărei parcele prin
aplicarea metodei vânzărilor comparabile şi estimarea mărimii profitului
întreprinzătorului pentru valorificarea terenului şi comercializarea parcelelor.
4) proiectarea fluxului de venituri şi cheltuieli pe parcursul perioadei de
previziune. Perioada de previziune va începe din momentul când terenul a fost
preluat
pentru a iniţia parcelarea şi va lua sfârşit în momentul când toate parcelele vor fi
vândute. Fluxul de numerar net pentru fiecare perioadă va fi actualizat (readus la
"punctul zero") pentru a obţine valoarea prezentă a fluxurilor nete de numerar. Rata
de actualizare, care este extrasă din datele de piaţă, trebuie să reflecte gradul de risc
asociat afacerii date.
5) estimarea valorii de piaţă a terenului.

Metoda parcelării va fi utilizată în cazurile când sunt puţine vânzări comparabile

ale terenurilor libere. Precizia metodei este determinată de precizia ratei de
actualizare, ratei de absorbţie şi costurilor, legate de procesul de parcelare şi vânzare
a
bunurilor imobiliare create.
Nimic şi niciodată nu se construieşte la
termen
şi în limitele devizului de cheltuieli
aprobat.
Artur Bloh

Capitolul 11

DETERMINAREA VALORII BUNURILOR IMOBILIARE PRIN

METODA COSTULUI

Noţiuni de bază:
 Valoare de
reconstituire
Valoare de înlocuire
Deprecierea
acumulată
Uzura fizică
Deprecierea funcţională
Deprecierea economică
Valoarea construcţiei
noi
Beneficiul investitorului
Valoare de deviz
Durata deviaţă
economică
Vârsta efectivă

în prezentul capitol sunt examinate algoritmul şi domeniile de aplicare a

metodei
costului; simt prezentate metodele de estimare a valorii de reconstrucţie şi valorii de
înlocuire; este descrisă structura costului de construcţie; analizată baza normativ —
informaţională a metodei costului, precum şi metodele de calculare a deprecierii.

11.1. Regulile generale de aplicare a metodei costului

Costul reprezintă suma de bani necesară pentru crearea unui bun imobiliar
similar
celui evaluat. Costurile totale sunt determinate ca produs al numărului de mijloace
de
producţie şi preţul lor, pentru o anumită perioadă de timp.
Metoda costului este aplicată în următoarele cazuri:
• evaluarea bunurilor imobiliare noi sau construite recent (în acest caz costul
construcţiei, care include şi beneficiul investitorului se apropie de mărimea valorii de
piaţă);
• evaluarea construcţiilor nefinisate;
• analiza tehnico-economică a bunurilor imobiliare;
• reevaluarea mijloacelor fixe ale întreprinderilor (reevaluarea mijloacelor
fixe
ale întreprinderii presupune estimarea valorii de reconstituire);
• argumentarea construcţiei unei noi clădiri sau edificii;
• determinarea celei mai bune şi eficiente utilizări;
• evaluarea clădirilor şi edificiilor cu destinaţie specială;
• evaluarea pentru asigurarea bunurilor imobiliare.
 Aplicarea limitată a metodei costului în economiile de piaţă se explică prin faptul
că pentru clădirile cu o vârstă efectivă mai mare de 10 ani metoda dată nu dă rezultate
exacte, deoarece este dificil să se determine mărimea deprecierii construcţiilor şi cea
mai bună utilizare a proprietăţii imobiliare. La fel, este practic imposibil să reproduci
o copie exactă a obiectului construit cu mult timp în urmă.
Metoda costului se bazează pe estimarea fie a valorii de înlocuire (replacement
cost), fie a valorii de reconstituire (reproductlorf cost).
Valoarea de înlocuire reprezintă totalitatea costurilor, exprimate în preţuri
curente, pentru a construi un obiect cu utilitate echivalentă cu cea a obiectului evaluat,
folosind materiale moderne de construcţie, tehnologii de construcţie contemporane,
proiecte şi design actualizate.
Valoarea de reconstituire reprezintă totalitatea costurilor, exprimate în preţuri
curente, pentru a construi o copie exactă a construcţiei evaluate, folosind aceleaşi
materiale de construcţie, tehnologii şi manoperă.
In aspect teoretic, ar trebui să acordăm avantaj determinării valorii de înlocuire,
deoarece nu este raţional să reproducem o copie exactă a obiectului evaluării,
construită după un proiect învechit, cu aplicarea tehnologiilor şi materialelor de
construcţie învechite.
Dar, din punct de vedere practic, aplicând metoda costului evaluatori! acordă
preferinţă valorii de reconstituire, pentru a evita determinarea costurilor de construcţie
a unei clădiri noi, caracteristicile căreia diferă de cele ale obiectul evaluării.
Consecutivitatea etapelor de determinare a valorii de piaţă a bunului imobiliar
prin aplicarea metodei costului este prezentată în următorul algoritm:
1. Determinarea valorii terenului pe care este amplasată clădirea sau edificiul,
fiind considerat liber şi disponibil pentru cea mai bună utilizare;
2. Determinarea valorii construcţiei noi (valoarea de înlocuire sau valoarea de
reconstituire) a clădirii sau edificiului .în raportul de evaluare este necesar să fie
menţionat care din valorile de mai sus este determinată. în valoarea construcţiei noi
sunt incluse cheltuielile legate nemijlocit de construcţie, costurile indirecte şi
beneficiul investitorului;
3. Estimarea deprecierii (sunt determinate toate formele deprecierii) - uzura
fizică (recuperabilă şi nerecuperabilă); deprecierea funcţională - (recuperabilă şi
nerecuperabilă) şi deprecierea economică.
4. Estimarea valorii construcţiei ţinând cont de mărimea deprecierii (valoarea
netă).
5. Estimarea valorii de piaţă a bunului imobiliar (estimarea valorii finale a
bunului imobiliar, prin însumarea valorii terenului şi valorii nete a construcţiilor).
Formula generală de determinare a valorii proprietăţii imobiliare prin metoda
costului este:
v = v,+(Y(.-D) (ii;i)
unde:
V - valoarea proprietăţii imobiliare;
Vt - valoarea terenului;
D - mărimea deprecierii;
Vc - valoarea construcţiei noi, care se calculează după formula,
V c = CC+Cl + Bl ^b (11*2)
unde
CC - costul de construcţie (cheltuielile legate nemijlocit de lucrările de
construcţie);

72
 CI - costurile indirecte - cheltuieli legate de efectuarea lucrărilor de cercetări şi
prospectări, cheltuieli investiţionale, alte cheltuieli ce nu sunt legate în mod direct de
lucrările de construcţie;
Bl - beneficiul investitorului.

Fiecare din elementele ce participă la calcularea valorii proprietăţii imobiliare

poate fi estimat prin diferite metode prezentate în continuare în tabelul 11.1.

Tabelul 11.1
Determinarea valorii bunului imobiliar prin metoda costului
Etapele Conţinutul Conţinutul elementelor Metodele aplicate
etapei

1 Estimarea valorii Metoda vânzărilor

terenului comparabile;
Metoda alocaţiei;
Metoda extragerii;
Metoda capitalizării.
2 Estimarea Cheltuieli directe; Metoda de resurse
costului de Cheltuieli de regie; Metoda comparaţiilor
construcţie Beneficiul unitare;
antreprenorului. Metoda costurilor
segregate;
Metoda indicilor
3 Determinarea Cheltuieli pentru Metoda normativă;
costurilor demararea construcţiei; Metoda elaborării
indirecte Lucrări de cercetare normelor de deviz
şi prospectare; orientative
Cheltuieli marketing; Crearea bazei normative
Asigurarea, şi altele. proprii.
4 Estimarea bene- Metoda celei mai bune
ficiului întrep- utilizări
rinzătorului
5 Estimarea valorii Costul de construcţie; însumarea elementelor
de înlocuire Costurile indirecte; (p.2 + p.3 + p.4)
(reconstrucţie) Beneficiul
noi întreprinzătorului.
6 Estimarea uzurii Uzura recuperabilă; Metoda normativă
fizice Uzura nerecuperabilă. (vizuală);
Metoda valorii nominale;
Metoda vârstei efective.
7 Estimarea Deprecierea recuperabilă; Metoda capitalizării
deprecierii Deprecierea pierderii plăţii de arendă;
funcţionale nerecuperabilă. Metoda capitalizării
surplusului cheltuielilor
normative.

73
 Continuare tabelul
11.1

8 Deprecierea Metoda capitalizării

economică pierderii plăţii de arendă;
Metoda vânzărilor
comparabile;
Metoda vieţii economice.
9 Determinarea Uzura fizică; însumarea elementelor
deprecierii Deprecierea funcţională; (p.6 + p.7 + p.8)
acumulate Deprecierea economică.
10 Estimarea valorii Diferenţa între valoarea de
de înlocuire înlocuire construcţiei noi şi
(reconstrucţie) mărimea deprecierii
nete acumulate.
(p.5 - p.9)
11 Estimarea valorii Valoarea construcţiilor, însumarea elementelor.
bunului Valoarea terenului. (p.l+p.10)
imobiliar

11.2. Estimarea valorii terenului

în cadrul metodei costului este necesar să fie estimată valoarea de piaţă a
terenului, considerat liber (fără construcţii). Valoarea de piaţă a terenului este
determinată prin următoarele metode:
1) metoda vânzărilor comparabile;
2) metoda alocaţiei;
3) metoda extracţiei;
4) metoda capitalizării:
• tehnica reziduală;
• capitalizarea plăţii de arendă;
• actualizarea fluxurilor de numerar.
Metodele de estimare a valorii de piaţă a terenului sunt descrise în capitolul 10
„Metodele de evaluare a terenurilor".
113. Estimarea valorii construcţiei noi

Valoarea de reconstituire a obiectului evaluării este estimată în preţuri curente

(la
data evaluării) ca pentru un obiect nou, fără<a lua în consideraţie deprecierea
acumulată. Esenţa valorii de reconstituire şi a valorii de înlocuire au fost examinate
anterior. Deşi aceste două noţiuni sunt diferite, la baza estimării atât a valorii de
reconstituire cât şi a valorii de înlocuire stă calcularea costurilor legate de
construcţia
obiectului şi transmiterea lui beneficiarului.
Există câteva metode pentru determinarea valorii de reconstituire sau valorii de
înlocuire a bunului imobiliar:
1) metoda cantitativă sau metoda de resurse;
2) metoda costurilor segregate;
3) metoda comparaţiilor unitare;
4) metoda obiectului-analog (metoda indicilor).
Metoda cantitativă constă în întocmirea devizelor pe obiect şi a devizelor
generale pentru obiectul evaluării, ca şi cum ar fi construit din nou. Metoda dată

74
necesită eforturi mari din partea evaluatorului, care pot fi reduse dacă beneficiarul
dispune de devizele în baza cărora a fost construit obiectul evaluării. în cazul când
devizele nu sunt disponibile şi evaluatorul trebuie să le elaboreze, el poate apela la
ajutorul unui specialist în domeniu] elaborării devizelor.
în procesul utilizării metodei cantitative, bunul imobiliar evaluat este privit ca un
obiect nou ce va fi construit prin aplicarea tehnologiilor standard modeme. Estimarea
valorii bunului se bazează pe modelarea devizului pentru construcţie. Evaluatorul
schiţează structura comasată adevizului pentru construcţie. în calitate de analog poate
servi atât obiectul evaluării ca un tot întreg (când este folosit un proiect standard), cât
şi elementele constructive separate. Astfel, evaluatorul poate determina cu exactitate
cantitatea materialelor necesare pentru construcţie şi costul lor, folosind preţurile
unitare pentru fiecare tip de resurse materiale. Apoi, pe obiectul evaluat se
"suprapune" tehnologia modernă de construcţie, ceea ce permite determinarea
timpului de funcţionare autilajelor şi manopera. Cheltuielile de deviz pentru
funcţionarea utilajelor de construcţii şi manoperă pot fi estimate în baza preţurilor
curente pentru indicii de resurse: 1 oră-utilaj (h-ut.) şi 1 oră-om (h-om). în continuare,
utilizând datele privind mărimea medie a cheltuielilor de regie, evaluatorul determină
valoarea actuală a construcţiei noi, similară obiectului evaluării.
Metoda costurilor segregate utilizează costurile unitare pentru diferite
componente ale clădirii, exprimate în unităţi de măsură adecvate. Metoda dată este o
modificare a metodei cantitative, deoarece pentru determinarea costurilor unitare se
folosesc normele de deviz comasate. Totodată, metoda costurilor segregate nu
prezintă mari dificultăţi în aplicare. în comparaţie cu metoda cantitativă, exactitatea
rezultatelor obţinute prin metoda costurilor segregate este mai mică, dar acest fapt
este compensat de reducerea timpului necesar pentru aplicarea metodei. Unităţi de
măsura ale elementelor constructive pot servi: 1m3 de beton, 1m3 de zidire, 1m2 de
suprafaţă tencuită sau vopsită, 1m2 de acoperiş, etc. Sursele principale de informaţie
pentru metoda costurilor segregate sunt normele de deviz comasate pentru diferite
lucrări de construcţie şi subramuri ale construcţiilor capitale. Normele date au fost
elaborate în preţurile de deviz 1984 şi necesită o indexare la data evaluării.
Metoda comparaţiilor unitare este utilizată pentru a determina costurile pentru
o unitate de măsură - lm2 a suprafeţei totale a casei de locuit, 1m2 a suprafeţei utile a
obiectelor de comerţ, etc. Valoarea totală a bunului imobiliar evaluat va fi egală cu
produsul între cheltuielilor pentru o unitate de măsură şi cantitatea unităţilor date.
Rezultatele obţinute prin metoda unităţilor comparabile nu pot fi caracterizate printr-o
precizie înaltă, de aceea metoda dată este recomandabilă în cazurile unor clădiri
construite în baza proiectelor standard, pentru care sunt elaborate listele de preţuri ale
unităţilor de comparaţie. în cadryl metodei unităţilor comparabile este necesar să fie
aplicaţiIndicii specifici ai costurilor de construcţie.
Metoda indicilor (sau metoda obiectului analog) determină valoarea bunului
imobiliar în baza valorii obiectului analog. în cazul diferenţei între elementele
constructive ale bunului imobiliar evaluat şi elementele constructive ale obiectului
analog se fac corectările necesare. Informaţia veridică privind valoarea de deviz şi
elementele constructive ale obiectelor analoage poate fi obţinută în institutele de
proiectare de profil. Pentru clădirile construite anterior, datele despre valoarea de
reconstituire pot fi găsite în dosarele de inventariere tehnică, ţinute de oficiile
cadastrale teritoriale. Valoarea de reconstituire corespunde mărimii tuturor

75
cheltuielilor suportate pentru construirea bunului imobiliar. în acest caz,
evaluatorul
trebuie să recalculeze valoarea de reconstituire în preţurile curente la data
evaluării.

11.4. Structura costului de construcţie

Din punct de vedere al conţinutului economic, valoarea de reconstituire şi
valoarea de înlocuire sunt analogice cu costurile de construcţie, în condiţiile
actuale, a
unei clădiri noi (valoarea construcţiei noi). Valoarea construcţiei noi trebuie să
reflecte cheltuielile şi beneficiile tuturor participanţilor la procesul de creare a
construcţiei noi în condiţiile economiei de piaţă.
In practica evaluării, cheltuielile asociate cu construcţia unui obiect includ
cheltuielile şi beneficiul companiei de construcţie (întreprinderii de antrepriză),
cheltuielile legate de proiectare, expertiza proiectelor, lucrări de prospectare,
plăţile
pentru asigurarea construcţiei, impozitele şi alte plăţi obligatorii, valoarea de
achiziţionare a terenului, plata dobânzii pentru mijloacele financiare
împrumutate,
cheltuielile de publicitate, investiţii adiţionale în încăperile arendate,
cheltuielile
administrative şi beneficiul investitorului (fig. 11.1).
)
Valoarea construcţiei noi
Valoarea de Valoarea
sau
reconstituire de
Costul înlocuire
construcţiei
Beneficiul
investitorului
 Preţul de cost Lucrările
preliminare

Beneficiul Cheltuieli
antrepre- pentru
norului proiectarea şi
expertiza
proiectului

Cheltuieli
investitionale

Cheltuieli pentru
publicitate,
marketing,
asigurare
Alte chetuieli
indirecte

Figura 11.1. Structura valorii construcţiei noi

62

77
 Cel mai important element al valorii construcţiei noi este costul construcţiei
care
este determinat în baza normelor de deviz şi altor acte normative specializate.
Normele de deviz reprezintă totalitatea normelor şi normativelor, preţurilor unitare
şi
preţurilor în construcţii, reunite în culegeri separate. De rând cu cerinţele generale
faţă
de lucrările de construcţie - montaj, normele conţin datele necesare pentru
determinarea valorii de deviz a construcţiei şi reconstrucţiei clădirilor, extinderea şi
reutilarea tehnică a întreprinderilor în funcţiune.
Cel de al doilea element al valorii construcţiei noi reprezintă costurile indirecte.
Fiecare din componentele costurilor indirecte este determinat fie în baza unor norme
oficial aprobate, fie în baza unei analize a pieţei construcţiilor sau a lucrărilor de
construcţie. De exemplu, cheltuielile asociate proiectării şi expertizei construcţiei
sunt
determinate în baza Culegerilor de preţuri pentru lucrările de proiectare în
construcţii,
elaborate pentru fiecare ramură a economiei naţionale. Costurile normative sunt
exprimate
în preţuri curente, prin aplicarea coeficienţilor de trecere. Cheltuielile pentru
publicitate,
marketing, asigurare sunt estimate în baza analizei practicii pieţei locale a
construcţiilor.
Cheltuielile investiţionale sunt estimate ţinând cont de practica pieţei financiare
locale.
Cel de al treilea element al valorii construcţiei noi este beneficiul investitorului,
care reprezintă recompensa investitorului pentru riscul legat de realizarea
proiectului.
Mărimea beneficiului investitorului depinde de situaţia concretă de pe piaţă.
în continuare vom examina detaliat unul din cele mai importante elemente ale
valorii construcţiei noi-costul de construcţie. Pentru estimarea costului de
construcţie
evaluatorii, de regulă, calculează valoarea de deviz.
Valoarea de deviz reprezintă suma mijloacelor băneşti, necesară pentru
construirea clădirii în conformitate cu documentaţia de proiect.
în procesul de determinare a valorii de deviz evaluatorul se bazează pe:
• proiect şi documentaţia tehnică;
• normele de deviz în vigoare;
• preţurile curente ale utilajelor;
• hotărârile organelor administraţiei publice centrale şi locale, ce vizează
obiectul construcţiei.
Valoarea de deviz include următoarele elemente:
• costul lucrărilor de construcţii;
• costul lucrărilor de montare a utilajului tehnologic;
• cheltuielile pentru procurarea sau confecţionarea utilajului;
• alte cheltuieli.
Pentru a determina valoarea de deviz, este întocmită documentaţia de deviz,
care
constă din calculele şi devizele locale, calculele şi devizele pe obiect, calculele de
deviz pe
tipuri de cheltuieli, calculele şi devizele generale, centralizatoare de cheltuieli şi
altele.
Documentaţia de deviz întruneşte devizele investitorului şi ale antreprenorului,
care se întocmesc conform condiţiilor contractului de antrepriză şi ţinând cont de
situaţia generală economică.
Baza normativ-informaţională a sistemului de formare a preţurilor de deviz şi
elaborare a normelor de deviz în construcţii se constituie din normele de construcţii
şi
alte acte normative de deviz. Scopul principal al normelor de deviz este
determinarea
cantităţii normative de resurse necesare pentru efectuarea unui tip de lucrări şi
determinarea preţurilor resurselor.
în Moldova documentaţia de deviz este elaborează în conformitate cu
"Instrucţiuni
metodologice privind modul de întocmire a devizului centralizator pentru
realizarea
obiectivelor de investiţii ţinând cont de preţurile curente", aprobate prin ordinul

79
 Ministerului Mediului şi Amenajării Teritoriului, nr.30 din 24.01.2000;
Instrucţiunile
privind întocmirea devizelor pentru lucrările de construcţii-montaj prin metoda de
resurse (CP L.01.01-2001), elaborate de Ministerul Ecologiei, Construcţiilor şi
Dezvoltării Teritoriului al Republicii Moldova, în baza instrucţiunilor privind
determinarea cheltuielilor de deviz la salarizarea în construcţii (CP L.01.02-2000),
privind
calcularea cheltuielilor de regie la determinarea valorii obiectivelor (CP L.01.03-
2000),
privind determinarea cheltuielilor de deviz pentru funcţionarea utilajelor de
construcţii
(CP L.01.04-2000), privind determinarea valorii beneficiului de deviz la formarea
preţurilor la producţia de construcţii (CP L.01.05-2000).
Actele normative menţionate reglementează procedura întocmirii devizelor
pentru
lucrările de construcţii-montaj prin metoda de resurse şi se folosesc pentru
determinarea valorii de deviz a obiectivelor de investiţii, formarea preţurilor
contractuale la producţia de construcţii.
Valoarea de deviz în construcţii se compune din cheltuielile directe, cheltuielile
de regie şi beneficiu) antreprenorului (fig. 11.2.).

Costul de construcţie

Beneficiul întreprin-
Preţul de cost
derii de antrepriză
al
construcţiei

Cheltuieli de regie
Salariul de Cheltuiel
Cheltuieli pen-
Cheltuieli
bază a i tru materiale, generale
lucrătoril construcţii şi
directe şi administrative
or detalii

Cheltuieli pentru de-

servirea lucrătorilor
din
Cheltuieli Cheltuieli pentru
pentru organizarea
utilaje Jucrărilor de şantier
construcţii
 Alte cheltuieli
directe

Figura 11.2. Structura costului de construcţie

64

81
 Cheltuielile directe şi cheltuielile de regie, legate de efectuarea lucrărilor de
construcţie, sunt cheltuieli de producţie suportate de organizaţia de antrepriză.
Cheltuielile directe sunt legate nemijlocit de executarea lucrărilor de construcţii,
şi includ:
• cheltuielile pentru cumpărarea materialelor, articolelor şi elementelor de
construcţie;
• cheltuielile pentru salarizare, ţinând cont de contribuţiile la asigurările sociale;
• cheltuielile pentru funcţionarea utilajelor de construcţii, ţinând cont de defalcările
pentru amortizare;
• alte cheltuieli directe.

Cheltuielile de regie caparte componentă a preţului de cost al lucrărilor de

antrepriză, reprezintă totalitatea cheltuielilor legate de crearea condiţiilor pentru
execuţia construcţiilor, mobilizarea forţei de muncă, activitatea administrativă a
întreprinderii de antrepriză. Spre deosebire de cheltuielile directe, cheltuielile de
regie
se stabilesc în mod indirect, în procente din baza de calcul acceptată (de regulă în
procente din suma cheltuielilor directe).
Conform Standardelor Naţionale de Contabilitate 11 "Contractele de
construcţii" (S.N.C. 11) cheltuielile de regie cuprind cheltuielile generale aferente
contractului (cheltuielile generale şi administrative, cheltuieli pentru deservirea
lucrătorilor din construcţii şi alte cheltuieli generale de antrepriză) şi cheltuielile
pentru organizarea de şantier.
Un element important al valorii de deviz îl constituie beneficiul de deviz sau
beneficiul antreprenorului, care reprezintă beneficiul organizaţiei de antrepriză
realizat în urma efectuării lucrărilor de antrepriză. Beneficiul de deviz se determină
în
procente din preţul de cost de deviz al lucrărilor executate. Pentru ridicarea
competitivităţii sale pe piaţa lucrărilor şi serviciilor de construcţii, întreprinderile de
antrepriză trebuie să analizeze în permanenţă beneficiul de deviz în scopul reducerii
costul construcţiei şi pentru a exclude cheltuielile neproductive.

11.5. Estimarea deprecierii

Deprecierea reprezintă reducerea calităţilor de consum ale bunului imobiliar din

punct de vedere al investitorului potenţial şi se manifestă prin diminuarea valorii
bunului în rezultatul acţiunii diferitor factori. De regulă, deprecierea se exprimă în
procente, iar expresia ei valorică poartă denumirea de depreciere acumulată a
bunului
imobiliar. Următoarele forme ale deprecierii sunt specificate în Standardele
Internaţionale de Evaluare 2001:
• uzura fizica;
• deprecierea funcţională;
• deprecierea economică.
 Uzura fizică este determinată de deteriorarea bunului imobiliar sub influenţa
diferitor factori (factorii fizici, chimici, exploatarea incorectă a clădirii, întreţinerea
nesatisfacătoarea a construcţiei, etc.). Pentru determinarea uzurii fizice pot fi aplicate
mai multe metode. Unele metode au drept scop calcularea sumei cheltuielilor
necesare pentru îmbunătăţirea stării fizice a construcţiei, altele se bazează pe
compararea obiectului evaluării cu alte bunuri imobiliare ce au caracteristici similare.
Deprecierea funcţională ţine de dezvoltarea tehnologiilor contempo-rane, care
permit crearea unor bunuri imobiliare noi, cu capacităţi mai înalte de a satisface
necesităţile pieţei. Tehnologiile noi de construcţie pot contribui la deprecierea
parţială
sau completă a valorii bunului imobiliar. Deprecierea funcţională sau învechirea
funcţională, este determinată de necorespunderea caracteristicilor clădirilor şi
construcţiilor standardelor contemporane ale pieţei şi cerinţelor consumatorilor
(proiecte învechite, utilaj tehnologic învechit, etc.).
Atât uzura fizică cât şi deprecierea funcţională sunt fenomene legate nemijlocit
de
caracteristicile bunului imobiliar.
Deprecierea economică este determinată de influenţa unor factori externi bunului
imobiliar. Factorii externi includ: schimbările în economia ţării, ce se răsfrânge
asupra cererii pentru mărfuri şi servicii, şi ca rezultat asupra rentabilităţii
întreprinderii, schimbările pe piaţa imobiliară, schimbările în legislaţia naţională,
modificarea condiţiilor de finanţare, etc.
în procesul de analiză a caracteristicilor fizice ale obiectului evaluării este
important de determinat deprecierea acumulată, care reprezintă reducerea valorii de
reconstituire sau înlocuire a bunurilor imobiliare, exprimată prin însumarea uzurii
fizice, deprecierii funcţionale şi economice sau combinarea unora din ele.
Deprecierea este strâns legată de factorul timpului, ciclul de viaţă a bunului
imobiliar şi reprezintă o pierdere continuă a calităţilor de consum ale bunului
imobiliar. Uzura fizică şi deprecierea funcţională pot fi recuperabile şi
nerecuperabile.
Deprecierea recuperabilă reprezintă deprecierea recuperarea căreia este posibilă
din punct de vedere fizic şi eficientă din punct de vedere economic. Deprecierea
recuperabilă include mărimea cheltuielilor legate de înlăturarea unuia din elementele
deprecierii şi contribuie la majorarea valorii bunului imobiliar.
Deprecierea nerecuperabilă este deprecierea, cheltuielile pentru înlăturarea
căreia vor fi mai mari decât creşterea probabilă a valorii bunului imobiliar în
rezultatul înlăturării elementelor deprecierii.

11.5.1. Uzura fizică

Uzura fizică poate apare atât în rezultatul învechirii construcţiei cât şi în

rezultatul
acţiunii unor factori din exterior. Esenţa uzurii fizice este determinată de trecerea
timpului în care elementele construcţiei, utilajul şi întreaga clădire pierd o parte din
calităţile lor iniţiale: se reduce rezistenţa construcţiei în rezultatul căreia clădirea se
învecheşte şi se deteriorează.
în afară de factorii de mediu şi termenul de exploatare a construcţiei, uzura fizică
poate apărea şi în urma nerespectării condiţiilor de exploatare şi menţinere a bunului,
înlocuirea şi reparaţiile diferitor elemente de construcţie la timpul cuvenit.
Importantă este şi observarea dinamicii uzurii fizice. Factorii ce provoacă uzura
acţionează în mod diferit asupra elementelor construcţiei. Elementele construcţiei au
diferite grade de durabilitate şi diferite durate de exploatare. Pe parcursul perioadei
de
viaţă a construcţiei, intensitatea exploatării diferitor elemente de construcţie este
diferită: de exemplu, scările şi pereţii despărţitori.
Factorul timpului, de asemenea joacă un rol important în determinarea mărimii
uzurii fizice. Uzura fizică depinde în mare măsură de vârsta efectivă a construcţiei şi

83
 +
SE8
termenul limită de exploatare. Termenul limită de exploatare este definit ca perioada
de timp în decursul căreia elementele constructive O ale clădirii îşi păstrează rezistenţa,
în procesul estimării uzurii fizice evaluatorul examinează vârsta efectivă a
construcţiei şi durata de viaţă economică. Legătura între diferiţi indicatori care
reflectă influenţa factorului timpului este prezentată în figura 11.3.

Durata de viaţă
economică rămasă
Vârsta efectivă < Vârsta scriptică sau
Durata de viaţă data evaluăriiDurata de viaţă
fizică
>
economică

Figura 11.3. Durata de viaţă a bunului imobiliar

Acumularea uzurii fizice poate fi oprită sau încetinită în rezultatul efectuării

reparaţiei capitale a construcţiilor, înlocuirii sau înnoirii elementelor constructive.

Metodele de estimare a uzurii fizice

Există mai multe metode de estimare a uzurii fizice, cea mai răspândită în
rândurile evaluatorilor fiind metoda normativă (vizuală). Metoda solicită
evaluatorului estimarea mărimii uzurii fizice în baza analizei stării tehnice a
elementelor constructive de bază ale clădirii. Oricare construcţie este un sistem care
include diferite elemente: elemente de construcţie, utilaj tehnico-sanitar alte utilaje
inginereşti. Fiecare din elemente are durata sa de viaţă, ponderea sa în volumul total
al construcţiei. Uzura bunului imobiliar se determină în urma examinării obiectului şi
se exprimă în procente din valoarea construcţiei. Mărimea uzurii se determină ţinând
cont de: starea generală a construcţiei, care depinde de modul de menţinere,
amplasare, perioada de exploatare, tipul şi calitatea materialelor de construcţie; starea
elementelor constructive - fundamentul, acoperişul, pereţii şi altele.
Determinarea mărimii uzurii fizice a bunurilor imobiliare prin metoda normativă
presupune aplicarea următoarelor două etape:
1. determinarea uzurii fizice a fiecărui element constructiv;
2. determinarea uzurii fizice a construcţiei după formula:

84
 Uronstr. —Uelement.*100/ GSelement. (11.3)
unde,
Uconstr. - uzura fizică a construcţiei (%);
Ueiement.— uzura elementelor construcţiei (%);
GSciemem - greutatea specifică a elementelor constructive (%).

Pentru determinarea uzurii fizice a elementelor constructive evaluatorul poate

folosi "Normele de evaluare a construcţiilor ce aparţin cetăţenilor R.S.S.
Moldoveneşti în scopul asigurării de stat", ediţia 1982, aprobate prin Hotărârea
Sovietului de Miniştri a R.S.S. Moldoveneşti din 29 martie 1982, Nr. 119. Uzura
fiecărui element constructiv poate fi estimată în baza datelor tabelului 3
"Determinarea mărimii uzurii construcţiilor ce aparţin cetăţenilor în cazul evaluării
după elemente".
Normele date recomandă determinarea uzurii pentru următoarele elemente
constructive: fundamente; pereţi; pereţi despărţitori; planşeu; acoperiş; pardoseală;
ferestre; uşi.
Starea elementelor constructive poate fi clasificată în următoarele categorii: bună,
destul de satisfăcătoare, satisfăcătoare, nesatisfăcătoare, foarte rea. Fiecare categorie
se distinge prin trăsăturile caracteristice ale stării clădirii şi ale manifestărilor uzurii
elementelor constructive, descrierea cărora este prezentată în tabelul 3 al Normelor
menţionate.
Determinarea mărimii uzurii elementelor constructive poartă mai mult un caracter
subiectiv şi depinde de experienţa şi pregătirea profesională a specialistului care
inspectează bunul imobiliar. în cazul când evaluatorul nu posedă suficiente cunoştinţe
în domeniul tehnicii de determinare a uzurii, el poate folosi tabelul 2 "Deducerile
orientative pentru uzura construcţiilor", inclus în Norme. Acest tabel poate fi folosit
pentru evaluarea construcţiei după volumul fizic sau suprafaţa soclului (anexa 4).
Evaluatorul poate folosi, de asemenea, tabelele 5-57 din Normele menţionate
"Greutatea specifică a valorii diferitor elemente ale construcţiei în funcţie de
materialul pereţilor şi acoperişului".
Astfel, uzura fizică a oricărui element constructiv al unei clădiri poate fi
determinat în baza normelor şi normativelor elaborate anterior. Este important de
menţionat că documentele normative detaliate pentru determinarea uzurii există doar
pentru construcţiile locative şi prin urmare nu pot fi aplicate pentru construcţiile cu
destinaţie nelocativă. Limitele metodei normative sunt determinate de aplicarea bazei
normative vechi, care nu reflectă apariţia tehnologiilor moderne în construcţii şi
folosirea materialelor noi de construcţii. Este evident că în clădirile cu destinaţie
locativă contemporane greutatea specifică a elementelor constructive este diferită de
cea existentă în construcţiile mai vechi.

Exemplu: Să se determine mărimea uzurii unei case de locuit cu 1 nivel,

construită în anul 1986.
Caracteristicile elementelor constructive: fundamentul - piatră brută; pereţi
despărţitori — piatră de calcar; pereţi - piatră de calcar; planşeu — lemn, pardoseală
- din scânduri, vopsită; uşi - în tăblii, acoperiş - ţiglă; instalaţii electrice.

85
 Soluţie: în baza "Normelor de evaluare a construcţiilor ce aparţin cetăţenilor
R.S.S. Moldoveneşti în scopul asigurării de stat" evaluatorul va determina greutatea
specifică a fiecărui element constructiv. In rezultatul examinării stării fiecărui
element se va determina uzura lui (tabelul 11.2).

Denumirea Starea Greutatea Procentul Procentul

elementelor elementelor specifică de uzură a de uzură
constructive (%) elementului din clădire
m m
Fundament Bună 12 5 0,60
Pereţii Bună 34 5 1,70
Pereţii despărţitori Bună 5 5 0,25
Planşeu Bună 7 5 0,35
Pardoseala Bună 9 10 0,90
Ferestre duble Bună 7 10 0,70
Uşi Destul de satisf. 7 15 1,05
Acoperiş Satisfăcătoare 15 30 4,50
Instalaţii electrice Bună 1 5 0,05
Total: 97 10,1

Uzura fizică a clădirii evaluate este egală cu:

10,1 x 100 /97 = 10,4 %
Un avantaj important al metodei date este simplitatea ei, rezultatele obţinute sunt
convingătoare şi pot fi uşor verificate. Totuşi, rezultatele obţinute prin metoda
normativă poartă un caracter subiectiv pronunţat, ce se datorează calificării
evaluatorilor şi nu iau în considerare deprecierea funcţională şi deprecierea
economică a obiectului evaluării.
Alte două metode de estimare a uzurii sunt metoda valorică şi metoda vârstei
efective.
Premisa metodei valorice este determinarea costului reparaţiei capitale a
construcţiei. în acest caz evaluatorul foloseşte coeficientul care reprezintă raportul
între costul reparaţiei capitale şi valoarea de reconstituire a clădirii, estimată la data
evaluării, ţinând cont de mărimea uzurii. Coeficientul dat indică caracterul nelinear al
cheltuielilor pentru reparaţia capitală pe parcursul perioadei de exploatare. De regulă,
mărimea cheltuielilor pentru reparaţia capitală reprezintă 0,28 - 0,40 din valoarea
clădirii.
Aceste calcule pot fi folosite pentru determinarea mărimii cheltuielilor pentru
reparaţia curentă a clădirii în procesul de estimare a cheltuielilor operaţionale.
Cercetările efectuate de specialiştii în domeniul exploatării construcţiilor au constatat
că cheltuielile operaţionale anuale pentru clădirile cu destinaţie locativă reprezintă 3-
5% din valoarea de reconstituire a clădirii.
Costurile reparaţiilor capitale trebuie estimate în cazurile când:
1) beneficiarul evaluării intenţionează să exploateze clădirea locativă;

86
 2) cheltuielile pentru reparaţia capitală se compensează la vânzarea obiectului
(diferenţa între preţul obiectului după reparaţia capitală şi preţul obiectului înainte de
reparaţia capitală este mai mare decât cheltuielile pentru reparaţia capitală);
3) bunul imobiliar este dat în arendă sau ipotecat.

87
 Dat fiind că estimarea uzurii se efectuează în baza informaţiei reale despre
cheltuielile pentru reconstrucţia sau pentru reparaţia elementelor uzate, rezultatele
obţinute prin metoda valorică sunt considerate destul de realiste. Limitele metodei
date sunt determinate de necesitatea efectuării unor calcule detaliate ale cheltuielilor
pentru reparaţie.
Metoda vârstei efective solicită efectuarea expertizei obiectului evaluării şi se
bazează pe ipoteza că raportul între vârsta efectivă şi vârsta fizică a
construcţiei este
egal cu raportul
U = între valoarea de
xVR (11.4.)
reconstituire şi mărimea Uzurii. Astfel,
VE
f VE " xVR sau
DVF
VE + DVFR
\/\/

unde,
U - uzura;
VE - vârsta efectivă, determinată de evaluator în baza stării tehnice a elementelor
constructive şi a clădirii întregi;
DVF - durata totală de viaţă fizică;
DVFR - durata de viaţă fizică rămasă;
VR - valoarea de reconstituire a obiectului evaluării. -

Prin această metodă poate fi estimată atât uzura elementelor constructive cât şi
uzura construcţiei.
In procesul estimării uzurii fizice, evaluatorul va ţine cont de următoarele:
1. Durata de viaţă economică a clădirii sau construcţiei va fi determinată ţinând
cont de faptul că reparaţiile capitale sunt efectuate în mod obligatoriu. Efectuarea
reparaţiilor poate prelungi durata de viaţă de la 30% la 50%. Ignorarea necesităţii
reparaţiilor capitale contribuie la uzura completă a elementelor ce au o durată de viaţă
mai mică decât cea a elementelor constructive de bază.
2. în procesul evaluării bunului imobiliar este inadmisibilă folosirea ratei de
amortizare sau ratei normative a uzurii, utilizate în contabilitate, deoarece:
• dinamica uzurii fizice la diferite etape ale vieţii obiectului este diferită;
• condiţiile reale de exploatare a construcţiei, precum şi efectuarea lucrărilor de
reparaţie a ei sunt diferite de cele prevăzute în normele generale;
• în procesul evaluării individuale a bunurilor imobiliare este necesar să fie
examinată starea reală a construcţiei, şi nu aplicarea unor rate generale de amortizare,
elaborate pentru toate clădirile ce aparţin unei anumite categorii de durabilitate.

11.5.2. Estimarea deprecierii funcţionale şi deprecierii economice

Spre deosebire de uzura fizică, deprecierea funcţională şi deprecierea economică
nu au un caracter material. Aceste tipuri de depreciere a bunului imobiliar pot fi
observate doar în momentul comparării obiectului evaluării cu alte bunuri imobiliare.
Estimările deprecierii funcţionale şi deprecierii economice nu sunt obiective, dat fiind
că se bazează pe ipotezele şi preferinţele evaluatorului.
Determinarea deprecierii funcţionale şi deprecierii economice este o problemă
mult mai complexă decât determinarea uzurii fizice, deoarece:
• deprecierea funcţională depinde de destinaţia bunului imobiliar. Pentru
diferite tipuri de bunuri imobiliare deprecierea funcţională se manifestă diferit.

88
 • procesul deprecierii funcţionale şi economice nu poate fi standardizat, de
aceea în unele cazuri estimarea lor nu este posibilă. în cazul estimării deprecierii
funcţionale, în raportul de evaluare este necesar să fie inclusă o argumentare a
calculelor efectuate.
• mărimile estimate ale deprecierii funcţionale şi deprecierii economice nu pot
fi absolut obiective din cauza influenţei evaluatorului asupra rezultatului estimărilor şi
influenţei factorului comportamentului consumatorilor asupra mărimii cererii.

Distingem două tipuri ale deprecierii funcţionale: deprecierea funcţională

recuperabilă şi deprecierea funcţională nerecuperabilă.
Deprecierea funcţională recuperabilă este determinată în baza cheltuielilor
pentru reconstrucţia necesară a obiectului evaluării, pentru a asigura o utilizare mult
mai efectivă a bunului imobiliar.
Cauzele deprecierii funcţionale sunt: neadecvarea construcţiei din punct de vedere
al conceptului spaţial, ceea ce necesită introducerea unor elemente noi; deficienţe ce
necesită efectuarea lucrărilor de modernizare sau înlocui-rea elementelor demodate;
surplusul de elemente. în acest caz deprecierea funcţională recuperabilă va fi egală cu
costul lichidării acestor elemente.
Deprecierea funcţională nerecuperabilă este estimată în baza următorilor factori:
insuficienţa unor elemente ale construcţiei sau ale unor caracteristici calitative ale
elementelor; surplusul de îmbunătăţiri. Deprecierea funcţională nerecuperabilă
apărută din cauza insuficienţei unor elemente constructive va fi egală cu diferenţa
între valoarea capitalizată a pierderilor venitului net (rata capitalizării fiind egală cu
rata capitalizării de piaţă pentru bunurile imobiliare similare) şi costurile de
construcţie a elementelor date. în practică, pierderile venitului net sunt determinate
prin comparaţia plăţilor de arendă de piaţă pentru construcţiile în care sunt prezente
elementele corespunzătoare şi construcţiile în care ele lipsesc.
Pierderea din valoare a bunului imobiliar în cazul deprecierii funcţionale este
determinată de evoluţia tehnico-ştiinţifică - folosirea tehnicii eficiente, perfecţionarea
materialelor de construcţie, dezvoltarea tehnologiilor în construcţii, creşterea
productivităţii muncii. Cu cât mai mare este perioada între data construcţiei bunului
imobiliar şi data evaluării, cu atât mai mare este deprecierea funcţională.
Deprecierea funcţională începe să se acumuleze din momentul creării bunului
imobiliar. Construcţia bunului imobiliar este desfăşurată în baza unor proiecte
aprobate, în timp ce ar putea fi folosite concepte constructive şi spaţiale perfecţionate.
Astfel, deprecierea funcţională apare cu mult înainte de apariţia uzurii fizice, deoarece
construcţiile nu mai corespund cerinţelor noi faţă de gradul de confort, calitate şi
amenajare. Deprecierea funcţională este caracteristică tuturor bunurilor imobiliare,
deoarece piaţa tehnologiilor de construcţie este în continuă dezvoltare şi tinde spre
crearea unor construcţii moderne şi mult mai calitative, decât cele construite anterior.
Prin urmare, deprecierea funcţională este prezentă permanent şi influenţează
considerabil calităţile de consum ale bunului imobiliar, contribuind la diminuarea
valorii lui.
în condiţiile dezvoltării neuniforme a pieţei imobiliare, existenţei diferitor
segmente formate în dependenţă de nivelul veniturilor cumpărătorilor potenţiali,
deprecierea funcţională este determinată pentru fiecare obiect individual, evaluarea
căruia se face pentru un anumit cumpărător, cu un anumit nivel de venituri. în urma
analizei deprecierii funcţionale facem următoarele concluzii:
1. Deprecierea funcţională va exista permanent, reprezentând diferenţa între
caracteristicile reale ale bunului imobiliar şi preferinţele consumatorilor.

89
 2. Deprecierea funcţională completă a unui tip de bunuri imobiliare corespunde
situaţiei când cererea la bunurile imobiliare din categoria dată va fi nulă.
3. Mărimea deprecierii funcţionale este egală cu valoarea totală a lucrărilor de
reconstrucţie necesare pentru a aduce bunul imobiliar în conformitate cu cerinţele
pieţei.

Deprecierea economică reprezintă pierderea valorii bunului imobiliar ca rezultat

al acţiunii factorilor de origine externă. Acest tip de depreciere este caracteristic doar
pentru bunurile imobiliare, dat fiind că ele nu pot fi deplasate. în practică, sunt
folosite două metode pentru determinarea deprecierii economice:
• capitalizarea pierderilor venitului datorită influenţei factorilor externi;
• compararea preţurilor de vânzare ale bunurilor imobiliare similare asupra
cărora influenţează factorii externi şi celor care nu sunt influenţate de manifestarea
factorii externi.
Procedura de estimare a deprecierii economice prin metoda capitalizării
pierderilor venitului (plăţii de arendă) este cea mai des utilizată şi este prezentată în
exemplul ce urmează.
Exemplu: în rezultatul construcţiei unui restaurant şi centru de distracţii la
demisolul unui bloc locativ s-au înrăutăţit condiţiile de trai în blocul dat, şi, în
consecinţă, a scăzut nivelul plăţii lunare de arendă pentru apartamentele în clădirea
dată, în mediu cu 30 dolari SUA comparativ cuplata de arendă înregistrată până la
amplasarea restaurantului şi a centrului de distracţii. Este necesar să fie estimată
mărimea deprecierii economice în baza următoarelor date:
• preţul de vânzare a apartamentelor similare, amplasate în vecinătatea
blocului locativ în care este situat obiectul evaluării, este egal cu 15 mii dolari SUA;
• plata de arendă este egală cu 100 dolari SUA Aunar sau 1200 dolari SUA
/anual;
Pierderile anuale ale plăţii de arendă vor fi egale cu 30 x 12 =360 dolari SUA.
Rata de capitalizare pentru apartamentul evaluat este: 1200/15000=8%.
Deprecierea apartamentului cauzată de influenţa factorilor externi este egală cu:
360/0,08 = 4500 dolari SUA

în procesul de estimare a valorii proprietăţilor imobiliare prin metoda costului,

evaluatorul estimează deprecierea acumulată a bunului imobiliar, care este egală cu
suma uzurii fizice (recuperabilă şi nerecuperabilă), deprecierii funcţionale
(recuperabilă şi nerecuperabilă) şi deprecierii economice.
Astfel, valoarea de reconstituire a bunului imobiliar este determinată după
algoritmul prezentat în tabelul 11.3.

Tabelul 11.3
Algoritmul estimării valorii de reconstrucţie
Nr. Indicatorii Calculele
1 Valoarea terenului
2 Costul construcţiei şi cheltuielilor de regie
3 Beneficiul antreprenorului
4 Valoarea construcţiei noi Nr.2 + Nr. 3

90
 Continuare tabelul
11.3
5 Uzura fizică recuperabilă
6 Uzura fizică nerecuperabilă
7 Total uzura fizică Nr.5 + Nr.6
8 Deprecierea funcţională recuperabilă
9 Deprecierea funcţională nerecuperabilă
10 Total deprecierea funcţională Nr.8 + Nr.9
11 Deprecierea economică
12 Deprecierea acumulată Nr.7 + Nr.10+ Nr.ll
13 Valoarea de reconstituire a obiectului evaluării Nr. 1+ Nr. 4 - Nr. 12
determinată prin metoda costului

în scopul asigurării acurateţei calculelor efectuate pentru determinarea valorii de

reconstituire şi estimarea deprecierii acumulate, evaluatorul trebuie să folosească
diferite metode de calculare a indicatorilor menţionaţi. în practică, evaluatorul este
obligat să opereze cu deprecierea exprimată în mărimi relative: rate sau procente din
valoarea de reconstituire. Lipsa unui model unic de calculare a valorii de reconstituire
şi a diferitor tipuri ale deprecierii, poate duce la rezultate paradoxale.
Să admitem că uzura fizică, deprecierea funcţională şi cea economică a unui bun
imobiliar sunt egale, respectiv, cu: 29%, 48% şi 32%. însumarea mărimilor date va
duce Ia un rezultat ilogic, deprecierea acumulată va fi egală cu 107%. Este necesar să
fie menţionat că în practică astfel de rezultate pot fi obţinute destul de des. Pentru
clădirile construite la începutul sec. XX uzura fizică este foarte mare. Clădirile
contemporane, construite pentru un beneficiar concret pot avea o depreciere
funcţională şi economică însemnată. în asemenea cazuri, în locul modelului aditiv
este recomandabilă aplicarea modelului multiplicativ. în modelul multiplicativ,
deprecierea acumulată va fi determinată după formula:

&acumulată ~1~(1fizică) ^(l'^funcţională) X(leconomică) (-1L5)

Uzura fizică, deprecierea funcţională şi cea economică sunt exprimate în cote
părţi dintr-o unitate.
în exemplul prezentat mai sus, deprecierea acumulată calculată după modelul
multiplicativ va fi egală cu 75%, ceea ce corespunde realităţii. Astfel, în cazul operării
cu mărimile relative ale uzurii, aplicarea modelului multiplicativ generează rezultate
mult mai realiste decât modelul aditiv.

La aplicarea metodei costului în procesul de estimare a valorii bunului imobiliar,

evaluatorul va obţine preţul minim de vânzare, care nu ţine cont de influenţa factorilor
amplasării şi conjuncturii pieţei, mai jos de care bunul imobiliar nu poate fi vândut
fără a leza interesele vânzătorului. In condiţiile crizei economice prin care trece
Moldova, această regulă nu este respectată pentru anumite bunuri imobiliare, preţul
de vânzare fiind mai mic decât valoarea de reconstrucţie a obiectului.
Totul în această lume se cunoaşte prin comparaţie.
Seneca

91
 Capitolul 12

METODA VÂNZĂRILOR COMPARABILE

Noţiuni de bază:
Obiecte similare
Elemente de comparaţie
Unităţi de comparaţie
Ajustări
Tranzacţie comercială

Prezentul capitol examinează esenţa metodei comparaţiei vânzărilor şi etapele

aplicării ei, criteriile de selectare a obiectului-analog şi a elementelor de comparaţie,
precum şi consecutivitatea estimării ajustărilor.

în cazul efectuării unei tranzacţii comerciale, preţul tranzacţiei reprezintă cel mai
buh indicator al valorii de piaţă a proprietăţii imobiliare. în cazul când proprietatea
imobiliară nu a participat niciodată într-o tranzacţie de vânzare-cumpărare sau
informaţia privind detaliile tranzacţiilor anterioare nu este disponibilă, valoarea de
piaţă a proprietăţii poate fi determinată în baza datelor despre preţurile de vânzare a
proprietăţilor imobiliare similare proprietăţii subiect.
Metoda vânzărilor comparabile modelează comportamentul participan-ţilor la
piaţa imobiliară, în baza datelor despre tranzacţiile efectuate recent la care au
participat obiectele similare obiectului evaluării sau în baza ofertei curente a
proprietăţilor imobiliare similare. Criteriul de selectare a obiectelor similare
presupune asemănarea acestor obiecte cu obiectul evaluat după caracteristicile de
bază. Preţurile proprietăţilor imobiliare similare sunt ajustate, pentru diferenţele între
obiectele similare şi proprietatea imobiliară evaluată.
Aplicarea practică a metodei vânzărilor comparabile este posibilă doar în cazul
unei pieţe imobiliare dezvoltate. Dacă piaţa imobiliară este insuficient de dezvoltată,
sau dacă obiectul evaluării este un bun imobiliar specializat sau posedă anumite
calităţi economice şi tehnice unice, ce nu sunt tipice pentru piaţa imobiliară, aplicarea
metodei vânzărilor comparabile nu este apropriată.

12.1. Etapele de aplicare a metodei vânzărilor comparabile

Aplicarea metodei vânzărilor comparabile este efectuată în baza următoarei
proceduri standarde:
1) definirea misiunii de evaluare;
2) colectarea datelor de piaţă şi analiza datelor de piaţă în scopul selectării
proprietăţilor comparabile;
3) identificarea unităţilor şi elementelor de comparaţie;
4) determinarea mărimii ajustărilor;
5) comparaţia bunului imobiliar evaluat cu bunurile imobiliare comparabile, în
scopul corectării preţurilor de vânzare a bunurilor imobiliare comparabile;
74
6) analiza preţurilor ajustate ale proprietăţilor comparabile pentru a determina
valoarea de piaţă a proprietăţii evaluate.
 Exactitatea rezultatului evaluării depinde de definirea corectă a scopului evaluării,
veridicitatea surselor de informaţie, principiilor metodologice ce stau la baza
identificării obiectelor comparabile şi de metodele de ajustare a preţurilor.
Definirea misiunii de evaluare presupune identificarea proprietăţii imobiliare, a
drepturilor reale asupra obiectului evaluării, modului de utilizare, determinarea datei
evaluării şi tipului valorii ce urmează a fi estimată. Cele mai frecvente scopuri ale
evaluării sunt prezentate în capitolul 4 „Scopurile evaluării şi tipurilor valorii
estimate".
Colectarea şi analiza datelor de piaţă pentru bunurile imobiliare similare
obiectului evaluării este una din cele mai importante etape ale metodei vânzărilor
comparabile. Pentru efectuarea analizei datelor de piaţă şi selectarea bunurilor
imobiliare comparabile, evaluatorul determină numărul vânzărilor comparabile
necesar pentru analiză. De regulă, pentru comparare sunt suficiente trei - cinci
vânzări, dar cu cât mai mare este numărul vânzărilor analizate cu atât e mai precisă
estimarea. Metoda vânzărilor comparabile presupune efectuarea corectărilor preţurilor
bunurilor imobiliare similare pentru data tranzacţiei, amplasare, caracteristicile fizice
ale obiectelor şi alţi factori.

12.2. Criteriile de selectare a bunurilor imobiliare similare

şi elementelor de comparaţie

In procesul de aplicare a metodei vânzărilor comparabile este important ca

bunurile imobiliare selectate în calitate de obiecte comparabile şi obiectul evaluării să
fie similare. Ele pot fi comparate din punct de vedere al datei tranzacţiei, al
caracteristicilor fizice şi capacităţii de competitivitate. Din toate caracteristicile
indicate mai sus, cea mai importantă este capacitatea de competitivitate. Dacă
bunurile imobiliare nu concurează pe aceeaşi piaţă, ele nu sunt influenţate de aceiaşi
factori ai cererii şi ofertei.
De regulă, criteriul de comparaţie a bunurilor imobiliare este preţul pentru o
unitate de măsură. Unitate de comparaţie poate servi atât întregul bun imobiliar, cât şi
o parte componentă a bunului. Alte unităţi de comparaţie pot fi: lm" de suprafaţă
totală, 1m2 de suprafaţă de producţie sau locativă, 1 m de suprafaţă arendată, etc.
Preţul pentru o unitate de comparaţie este indicele care urmează a fi estimat.
Preţul este o mărime determinată de caracteristicile bunului imobiliar.
In practica de evaluare elementele de comparaţie care urmează a fi analizate sunt
următoarele:
1) drepturile de proprietate şi alte drepturi reale transmise;
2) condiţiile de finanţare;
3) condiţiile tranzacţiei;
4) condiţiile pieţei;
5) amplasarea;
6) caracteristicile fizice;
7) caracteristicile economice;
8) modul de folosinţă (devierile de la modul de folosinţă stabilit în conformitate
cu legislaţia);
9) componentele valorii ce nu sunt legate de bunul imobiliar.

93
 Drepturile de proprietate şi alte drepturi reale transmise.în majoritatea
cazurilor,
preţul bunului imobiliar este funcţie a avantajelor obţinute odată cu preluarea
dreptului
de proprietate asupra lui. Dat fiind toate celelalte caracteristici identice, preţul de
vânzare va fi cel mai mare în cazul transmiterii dreptului de proprietate absolut:
dreptul
de proprietate nelimitat asupra terenului şi construcţiei. Apariţia unor restricţii
asupra
dreptului de proprietate (lipsa dreptului de dispoziţie a bunului imobiliar, existenţa
unor
grevări a dreptului de proprietate - servitute, etc.) contribuie la reducerea valorii
bunului
imobiliar, prin urmare şi a preţului de vânzare. Dacă dreptul de proprietate asupra
obiectului evaluării este absolut, iar dreptul de proprietate asupra bunului imobiliar
comparabil este grevat de alte drepturi, evaluatorul trebuie să aplice corectările
respective ale preţului de vânzare a obiectului comparabil, mărimea ajustării fiind
egală
cu valoare de piaţă a drepturilor adiţionale asupra bunului imobiliar.
Sunt frecvente cazurile când bunurile imobiliare cu destinaţie comercială sunt
vândute împreună cu contractele curente de arendă. Dacă plata de arendă prevăzută
în
contractele curente este diferită de plata de arendă de piaţă, noul proprietar al
bunului
imobiliar va primi venituri diferite de cele obţinute pe piaţa liberă. Diferenţa între
plata de arendă de piaţă şi plata de arendă contractuală va fi considerată drept
ajustare
pentru drepturile de proprietate transmise. Mărimea ajustării poate fi estimată după
următoarele metode: metoda capitalizării directe a diferenţei între plăţile de arendă
şi
metoda actualizării diferenţei între plăţile de arendă pentru perioada până la
expirarea
contractului de arendă.
Condiţiile de finanţare. Estimarea corectării pentru condiţiile de finanţare
depinde de acordul între cumpărător şi vânzător privind condiţiile efectuării şi
finanţării tranzacţiei. Aceste corectări sunt aplicate în următoarele cazuri:
• cumpărătorul plăteşte creditorului dobândă pentru creditul acordat cu
scopul
procurării bunului imobiliar. în acest caz din preţul de vânzare se scade suma
dobânzii.
• vânzătorul participă la finanţarea tranzacţiei, acordând cumpărătorului un
credit ipotecar.

în cazurile când tranzacţia este finanţată integral din mijloacele cumpărătorului,

la
data vânzării, nu este necesar să fie aplicate careva corectări la preţul tranzacţiei,
deoarece tranzacţia este efectuată ţinând cont de valoarea prezentă a banilor la data
tranzacţiei. în cazul când vânzătorul finanţează tranzacţia, acordând un credit

94
ipotecar
cumpărătorului, mărimea corectării este determinată prin metoda actualizării
fluxurilor de numerar a creditului ipotecar, acordat la rata dobânzii de piaţă.
Condiţiile tranzacţiei. Acest element de comparaţie reflectă condiţiile atipice ale
tranzacţiei. De exemplu, ajustarea pentru condiţiile tranzacţiei este aplicată când
vânzarea este efectuată în termeni restrânşi, sau când între părţile implicate în
tranzacţie există relaţii speciale: de rudenie, de afaceri sau interese financiare
comune.
Principala problemă constă în identificarea condiţiilor speciale (atipice) şi estimarea
mărimii ajustării.
în general, mărimea ajustării poate fi estimată ca diferenţa între valoarea de
piaţă
a bunului imobiliar care a fost vândut în condiţii "normale" pentru piaţa liberă şi
valoarea de piaţă a unui bun imobiliar similar obiectului evaluării, care a participat
într-o tranzacţie cu condiţii atipice.
Ţinând cont de dificultatea estimării ajustării pentru condiţiile tranzacţiei, este
recomandabil să fie excluse din analiză bunurile imobiliare ce au participat în
tranzacţii cu condiţii atipice.
Condiţiile pieţei. Ajustările pentru condiţiile pieţei presupun estimarea evoluţiei
preţurilor pe piaţa imobiliară pe parcursul ultimelor perioade de timp. Este important
să fie luată în considerare influenţa inflaţiei sau deflaţiei, modificarea legislaţiei
fiscale şi legislaţiei în general, schimbările în structura cererii şi a ofertei bunurilor
imobiliare, etc.
Cel mai bun indicator al condiţiilor pieţei este vânzarea repetată a unui bun
imobiliar în diferite perioade de timp. In practică, mărimea ajustării pentru
condiţiile pieţei este, deseori, determinată în baza evoluţiei indicilor generali ai
preţurilor.
Amplasarea. Corectarea preţurilor pentru amplasare este efectuată doar în
cazurile când bunurile imobiliare comparabile şi obiectul evaluării sunt amplasate în
locuri diferite. Pentru diferite tipuri de bunuri imobiliare factorul amplasării
cuprinde
diferite caracteristici. Pentru terenurile cu destinaţie agricolă caracteristicile
principale
analizate sunt bonitatea solului, existenţa sistemului de irigaţie, existenţa şi calitatea
drumurilor de acces, distanţa faţă de pieţele de desfacere ale producţiei agricole, şi
altele. Pentru terenurile amplasate în intravilanul localităţilor importante sunt
următoarele caracteristici: dezvoltarea infrastructurii, popularitatea zonei în care este
amplasat terenul şi altele. în scopul determinării mărimii ajustării pentru elementul
dat de comparaţie este estimată partea venitul provenit din arendă, care se datorează
amplasării mai favorabile a bunului imobiliar, din diferenţa între preţurile de vânzare
a bunurilor imobiliare similare amplasate în locuri diferite. în general, putem afirma
că ajustarea pentru amplasare reflectă diferenţa între valoarea loturilor de teren ale
proprietăţilor imobiliare analizate.
Caracteristicile fizice. Toate bunurile imobiliare comparabile au caracteristici
fizice diferite din punctul de vedere al vârstei, suprafeţei, elementelor constructive,
uzurii şi aspectului exterior. Ajustările pentru caracteristicile fizice sunt determinate
în urma analizei fiecărui element de comparaţie. Totodată, este important să
menţionăm că mărimea ajustării poate să nu coincidă cu costul elementului de

.95
diferenţiere, deoarece nu orice cumpărător este de acord să plătească un preţ mai
mare
doar pentru, de exemplu, o finisare interioară sau exterioară deosebită.
Caracteristicile economice. Acest element de comparaţie, de regulă, este
analizat
în cazul evaluării bunurilor imobiliare care generează venituri. Caracteristicile
economice cuprind: cheltuielile operaţionale curente, calitatea administrării bunului,
plata de arendă, condiţiile şi termenii contractului de arendă, şi altele.
Modul de folosinţă. Din lista bunurilor imobiliare selectate pentru analiza
comparativă evaluatorul trebuie să excludă bunurile care au un mod de folosinţă
diferit de cel al obiectului evaluării. De exemplu, în cazul evaluării unui bloc locativ
cu mai multe niveluri, dacă în calitate de bun imobiliar comparabil este selectat un
bloc locativ la parterul căruia este amplasată o cafenea, ceea ce va cauza anumite
incomodităţi locatarilor acestui bloc, evaluatorul trebuie să opereze ajustările
necesare
preţului bunului comparabil, modul de folosinţă a căruia deviază de cel prevăzut
iniţial.
Componentele valorii ce nu sunt legate de bunul imobiliar. Aceste elemente
de comparaţie, cel mai frecvent, sunt întâlnite în cazul proprietăţilor imobiliare
comerciale şi industriale. Din componentele ce nu sunt legate de bunul imobiliar fac
parte: utilajul tehnologic, mobilierul, vesela dintr-un complex hotelier, etc. în
metoda vânzărilor comparabile aceste componente trebuie evidenţiate şi excluse din
calcule.
12.3. Metodele şi etapele de estimare a ajustărilor
în evaluare sunt folosite următoarele metode de determinare a mărimii
ajustărilor:
1. Metoda analizei pare
Această metodă constă în analiza a două vânzări comparabile pentru a determina
mărimea ajustării pentru un element de comparaţie. în acest caz, bunurile imobiliare
care au participat în tranzacţie trebuie să posede caracteristici identice, cu excepţia
caracteristicii pentru care este estimată corecţia.
2. Metoda analizei datelor secundare
Această metodă este utilizată pentru determinarea ajustărilor în baza informaţiei
care nu este legată nemijlocit de obiectul evaluării sau bunul comparabil. La
categoria
datelor secundare se referă: rapoartele companiilor de analiză şi cercetare, articolele
analitice de specialitate şi altele.

3. Metoda analizei statistice

Metoda analizei statistice presupune aplicarea metodelor statistice, în special,
metoda analizei de corelare şi regresie. Prin această metodă sunt identificaţi factorii
care au cea mai mare influenţă asupra valorii bunului imobiliar şi ponderea fiecărui
factor. Aplicarea metodei date este foarte efectivă în cazul când evaluatorul are de
analizat un număr mare de bunuri imobiliare standard, de aceea este pe larg utilizat
în
procesul de evaluare masivă în scopul impozitării.

96
 în practică, evaluatorii utilizează şi alte metode pentru estimarea mărimii
ajustărilor: metoda analizei grafice, analiza trendului, analiza costurilor, analiza
comparativă relativă, analiza distributivă, intervievări personale şi altele. Aceste
metode sunt prezentate detaliat în manualele de statistică şi evaluare.

Etapele aplicării ajustărilor

în procesul aplicării metodei vânzărilor comparabile preţurile bunurilor
imobiliare
similare obiectului evaluări sunt analizate şi corectate în funcţie de diferenţieri.
Dacă
elementul de comparaţie este de o calitate mai bună la bunul imobiliar comparabil
decât la
obiectul evaluării, preţul bunului imobiliar comparabil va fi micşorat cu suma
ajustării
respective, şi Viceversa, dacă element de comparaţie la proprietatea comparabilă
este de o
calitate mai inferioară decât acelaşi element la obiectului evaluării sau lipseşte -
preţul
proprietăţii comparabile va fi majorat cu suma ajustării pentru elementul în cauză.
Corecţiile sau ajustările pot fi aplicate pentru majorarea sau diminuarea
preţurilor
bunurilor imobiliare comparabile şi exprimate în mărimi absolute (în monedă) sau în
mărimi relative (în procente).
De regulă, ajustările sunt aplicate în următoarea consecutivitate:
1) ajustarea pentru drepturile de proprietate transmise;
2) ajustarea pentru condiţiile de finanţare;
3) ajustarea pentru condiţiile de vânzare;
4) ajustarea pentru condiţiile pieţei - data tranzacţiei;
5) ajustarea pentru amplasare şi caracteristicile fizice.

Ajustările pentru drepturile de proprietate, condiţiile de finanţare, condi-ţiile de

vânzare şi data tranzacţiei sunt efectuate după regula următoare: preţul de vânzare

.97
 este recalculat după fiecare corectare a elementului de comparaţie. Ajustările
pentru
celelalte elemente de comparaţie pot fi aplicate în dependenţă de preferinţele
evaluatorului. Ordinea aplicării corecţiilor nu va influenţa rezultatul final.

Exemplu de estimare a valorii bunului imobiliar

prin metoda vânzărilor comparabile.
Să se estimeze valoarea unui apartament cu 3 odăi, suprafaţa totală a căruia
este
de 74 m2, amplasat în sectorul Buiucani, municipiul Chişinău. Caracteristicile
bunurilor imobiliare similare sunt prezentate în tabelul 12.1.
T
a
b
e
l
u
l

1
2
.
1
Caracteristicile bunurilor imobiliare comparabile

Caracteris- Bunul Bunul Bunul Bunul Bunul Bunul Bunul

ticile imobili imobili imobili imobili imobili imobiliar imobiliar
bunurilor ar ar ar ar Nr. 3 ar Nr. 4 Nr. 5 Nr.6
imobiliare evaluat Nr. 1 Nr. 2
1 2 3 4 5 6 7 8
Preţul de 10800 13900 10000 12200 11100 12800
vânzare
(dolari SUA)
Dreptul de Dreptul Identic Identic Identic Identic identic Identic
proprietate de
proprie-
tate
Condiţiile Dc piaţă Diferite Diferite De piaţă De piaţă De piaţă De piaţă

98
finanfării decât decât
cele de cele de
piaţă piaţă
(preţul (preţul
este mai este mai
mare cu mare cu
500 300
USD) USD)
Condiţiile De piaţă De piaţă De piaţă De piaţă De piaţă De piaţă De piaţă
tranzacţiei
Data 2 săptă- 1 săptă- 1 an în 1 an în 1 an în 1 an în
tranzacţiei mâni în mână în urmă urmă urmă urmă
urmă urmă
Suprafaţa 74 m' 70 m' 74 mz 74 nr 74 m" 74 m" 74 m'
totală
a apartamen-
tului
Materialul de Piatră Panouri Piatră Panouri Piatră Piatră de Piatră de
construcţie de dc beton de de beton de calcar calcar
a blocului calcar armat calcar armat calcar
locativ
Telefon în Da Da Da Da Da Nu Da
apartament
Raportul 0,65 0,8 0,65 0,65 0,8 0,65 0,65
între
suprafaţa
locativă şi
suprafaţa
totală
Calcularea mărimii ajustărilor

1. Ajustarea pentru drepturile transmise nu se face deoarece în toate cazurile

sunt transmise drepturile de proprietate asupra bunului imobiliar.
2. Ajustarea pentru condiţiile finanţării. Tranzacţiile Nr.l şi Nr.2 au fost
efectuate
în condiţii diferite de cele considerate uzuale pe piaţa imobiliară. Prin urmare,
preţurile
de vânzare ale tranzacţiilor menţionate vor fi corectate pentru acorespunde
condiţiilor
tipice de finanţare. Ajustarea dată este prezentată în tabelul 12.2.
3. Ajustarea pentru condiţiile vânzării nu se face, deoarece pentru simplitatea
calcu-
lelor în exemplul dat au fost selectate doar vânzările care au avut loc în condiţii de
piaţă.
4. Ajustarea pentru data vânzării. Dat fiind că toate tranzacţiile au avut loc în
diferite perioade de timp este necesar de readus toate preţurile la ziua evaluării.
Patru

.99
din cele şase vânzări comparabile au avut loc un an în urmă. Să examinăm vânzările
comparabile Nr.2 şi Nr.6 şi să observăm cum au evoluat preţurile de vânzare pentru
bunurile imobiliare similare în decursul ultimului an:
(13.600 - 12.800): 12.800 = 0,063 sau 6.3%
Astfel, pentru a corecta preţurile bunurilor imobiliare comparabile care au fost
vândute un an în urmă şi a le aduce la ziua de astăzi este necesar să f ie majorate
preţurile acestor bunuri imobiliare cu coeficientul 1,063 (tabelul 12.2).
5. Ajustarea pentru amplasare, suprafaţa apartamentului, materialul de
construcţie a blocului, telefon, raportul între suprafaţa locativă şi suprafaţa totală va
fi
estimată în baza analizei pare a bunurilor imobiliare comparabile:
• Ajustarea pentru amplasare nu se aplică, deoarece toate bunurile imobiliare
comparabile sunt situate în acelaşi sector al municipiului Chişinău.
• Ajustarea pentru materialul de construcţie ablocului este egală cu diferenţa
între
preţul de vânzare a bunului imobiliar Nr.2 şi preţul de vânzare a bunului imobiliar
Nr. 3:
13.600 - 10.630 = 2.970 (dolari SUA)
• Ajustarea pentru suprafaţa apartamentului este aplicată pentru bunul
imobiliar comparabil Nr.l şi este determinată în baza diferenţei preţurilor de vânzare
a bunurilor imobiliare comparabile Nr.l şi Nr. 3.
10.630- 10.300 = 330 (dolari SUA)
• Ajustarea pentru telefon este determinată în baza analizei bunurilor
imobiliare Nr.2 şi Nr.5:
13.600 - 11.800 = 1.800 (dolari SUA)
• Ajustarea pentru raportul între suprafaţa locativă şi suprafaţa totală este
determinată prin compararea bunului imobiliar Nr.4 şi bunului imobiliar Nr.6:
13.606 - 12.968 = 638 (dolari SUA)
în rezultatul aplicării tuturor corecţiilor determinăm preţul corectat ale bunurilor
imobiliare comparabile.
în exemplul prezentat mai sus intervalul în care sunt amplasate preţurile
corectate
este destul de mic: de la 13.600 dolari SUA până la 14.238 dolari SUA. Totodată
vom
remarca că pentru unele bunuri imobiliare au fost aplicate corecţii minime (nici o
corecţie pentru Nr. 2; o corecţie pentru Nr. 6 şi două corecţii pentru Nr. 5), iar alte
bunuri imobiliare au fost corectate pentru diferenţierile mai multor elemente de
comparaţie. Din tabelul 12.2 observăm că un număr minim de corecţii au fost
aplicate
pentru bunurile imobiliare comparabile Nr. 2 şi Nr. 6. Astfel, valoarea de piaţă a
obiectului evaluării, determinată prin metoda vânzărilor comparabile, va fi o mărime
maximal apropiată de mărimea preţurilor de vânzare corectate ale bunurilor
imobiliare Nr. 2 şi Nr. 6 şi va constitui 13.600 dolari SUA.
Tabelul
12.2
Estimarea valorii bunului imobiliar prin metoda
vânzărilor comparabile

100
Elementul de Bunul Bunul Bunul Bunul Bunul Bunul Bunul
comparaţie imobiliar imobiliar imobiliar imobiliar imobiliar imobiliar imobiliar
evaluat Nr.l Nr.2 Nr. 3 Nr. 4 Nr. 5 Nr.6
1 2 3 4 5 6 7 8
Preţul de 10.800 13.900 10.000 12.200 11.100 12.800
vanzare
Dreptul de Dreptul de Identic Identic Identic Identic Identic Identic
proprietate prop-
rietate
Corecţia 0 0 0 0 0 0
Preţul corectat 10.800 13.900 10.000 12.200 11.100 12.800
Condiţiile De piaţă Diferite Diferite De piaţă De piaţă De piaţă De piaţă
finanţării decât cele decât cele
de piaţă de piaţă
(preţul este (preţul este
mai mare mai mare
cu 500 cu 300
USD) USD)
Corecţia -500 -300 0 0 0 0
Preţul corectat 10.300 13.600 10.000 12.200 11.100 12.800
Condiţiile De piaţă De piaţă De piaţă De piaţă De piaţă De piaţă De piaţă
tranzacţiei
Corecţia 0 0 0 0 0
Preţul corectat 10.300 13.600 10.000 12.200 11.100 12.800
Data 2 săptă- 1 săptă- 1 an în 1 an în 1 anîn 1 anîn
tranzacţiei mâni în mână în urmă urmă urmă urmă
urmă urmă
Corecţia 0 0 + 6,3% + 6,3% + 6,3% + 6,3%
Preţul corectat 10.300 13.600 10.630 12.968 11.800 13.606
Amplasarea Buiucani Buiucani Buiucani Buiucani Buiucani Buiucani Buiucani
Corecţia 0 0 0 0 0 0
Materialul de Piatră de Panouri de Piatră de Panouri de Piatră de Piatră de Piatră de
construcţie a calcar beton calcar beton calcar calcar calcar
blocului armat armat
locativ
Corecţia + 2.970 0 + 2.970 0 0 0
Suprafaţa 74 m2 70 m2 74 m2 74 m2 74nr 74 mz 74 m2
totală a
apartamen-
tului
Corecţia + 330 0 0 0 0 0
Telefon în Da Da Da Da Da Nu Da
apartament
Corecţia 0 0 0 0 + 1.800 0
Raportul între 0,65 0,8 0,65 0,65 0,8 0,65 0,65
suprafaţa

.101
locativă şi
suprafaţa
totală
Corecţia + 638 0 0 + 638 0 0
Preţul 14.238 13.600 13.600 13.606 13.600 13.606
corectat
Total corecţia 3.438 -300 3.600 1406 2.500 806
netă
Total corecţia 24,1% 2,4% 26,5% 10,3% 18,4% 5,9%
netă în % din
preţul de
vanzare
Câteodată banii costă prea
scump.
Ralf Emerson

Capitolul 13

METODA VENITULUI
Noţiuni de bază:
Capitalizare
Actualizare
Reversie
Rata de capitalizare
Rata rentabilităţii
Venit operaţional
Cheltuieli operaţionale

In acest capitol sunt descrise procedurile de capitalizare şi actualizare a

fluxurilor de numerar pentru a determina valoarea proprietăţii imobiliare;
structura
veniturilor şi cheltuielilor operaţionale; metodele de estimare a ratei capitalizării
şi
ratei actualizării.

Metoda Venitului examinează datele privind venitul şi cheltuielile generate de

bunul
imobiliar care urmează a fi evaluat şi estimează valoarea lui aplicând procedura de
capitalizare sau actualizare a fluxurilor de numerar. Capitalizarea şi actualizarea
presupun
transformarea venitului (de cele mai dese ori a venitului net) în valoarea bunului
imobiliar.
Proprietarul poate obţine venit fie din utilizarea bunului imobiliar în activitatea
comercială sau cea de producţie, fie din darea în arendă a bunului imobiliar. în
lucrarea prezentă va fi examinat doar cea de a doua posibilitate de utilizare a
bunului
imobiliar, deoarece în procesul utilizării bunului în procese operaţionale include în

102
valoarea bunului imobiliar şi o componentă a afacerii, pentru analiza şi estimarea
căreia este necesară o abordare particulară.
în cadrul metodei venitului sunt cunoscute două tehnici de estimare a valorii:
• capitalizarea directă;
• actualizarea fluxurilor de numerar.
Prin metoda capitalizării directe venitul unui singur an este transformat în
valoarea
bunului imobiliar, prin aplicarea unei rate de capitalizare, iar metoda fluxurilor
financiare actualizate presupune că valoarea bunului imobiliar reprezintă suma
valorilor
prezente ale fluxurilor de venit, care urmează a fi obţinute de proprietar în perioada
de
posesie şi valoarea reziduală (reversie), care urmează a fi obţinută de proprietar la
sfârşitul perioadei de posesie din realizarea bunului imobiliar.
Indiferent de tehnica metodei venitului care urmează a fi aplicată, primul pas
întreprins de evaluator este estimarea mărimii veniturilor. Venitul care reprezintă
cel
mai mare interes pentru evaluator este venitul operaţional net. Venitul operaţional
net
este parametrul de bază care ne indică nivelul de productivitate a bunului imobiliar
şi
este suma în baza căreia este calculat impozitul pe venit, din care sunt rambursate
creditele şi sunt plătite dividendele.

.103
 13.1. Estimarea venitul operaţional net
Estimarea venitului operaţional net (net operating income - NOI) este efectuată
în baza veniturilor obţinute în perioada unui an de activitate şi prin aplicarea
următorului algoritm:

Venitul brut potenţial

(-) Deducerea pentru spaţiile libere şi pierderile la
colectarea plăţii de arendă

(+) Alte venituri

= Venitul brut efectiv

__________(-) Cheltuielile operaţionale__________

= Venitul operaţional net

In continuare vom examina fiecare din elementele algoritmului prezentat.

Venitul brut potenţial

Venitul brut potenţial (potential gross income - PGI) reprezintă suma arenzii (plata
de arendă, renta) ce poate fi obţinută în urma dării în arendă a bunului imobiliar dat, în
cazul când bunul imobiliar este ocupat la 100 %, iar toţi arendaşii îşi onorează
obligaţiunile contractuale faţă de arendator în termenii stabiliţi de contract. în procesul
estimării venitului brut potenţial, următoarele informaţii pot fi utilizate de evaluator:
• informaţia despre bunurile imobiliare similare;
• informaţia despre bunul imobiliar evaluat;
• rezultatele cercetărilor pieţei imobiliare publicate în ediţiile specializate.

Procesul de extragere a mărimii arenzii din informaţia despre bunurile imobiliare

similare obiectului evaluat este identic celui utilizat în metoda vânzărilor comparabile
Având la dispoziţie un număr suficient de bunuri imobiliare comparabile, pentru
estimarea mărimii plăţii de arendă poate fi aplicată şi metoda analizei regresionale.
Ignorarea datelor despre bunul imobiliar evaluat în procesul estimării venitului
brut potenţial ar fi o eroare gravă. Bunul imobiliar evaluat este cel mai bun obiect
comparabil, şi ca şi celelalte obiecte comparabile este parte componentă a pieţei
imobiliare. Evaluatorul trebuie să obţină de la proprietar toată informaţia privind
veniturile şi cheltuielile legate de funcţionarea bunului imobiliar, atât pentru perioada
curentă, cât şi pentru perioadele anterioare.
în ultimul timp, publicaţiile specializate au devenit o sursă de informaţie
importantă
pentru evaluatorii bunurilor imobiliare, deoarece prezintă un spectru larg de date
despre
bunurile imobiliare ce sunt expuse spre vânzare. Astfel, informaţia privind bunurile
imobiliare ce sunt expuse pentru a fi date în arendă, poate fi utilizată în analiza
comparativă după efectuarea tuturor ajustărilor care corespund situaţiei pieţei
imobiliare, în special acelui segment la care poate fi atribuit bunul imobiliar evaluat.
Există cazuri când unele bunuri imobiliare au o utilitate funcţională mixtă, de
exemplu oficii şi depozite, sau locativă şi oficii. în acest caz evaluatorul are de afacere
cu un bun imobiliar, părţile cărui fac parte din diferite segmente ale pieţei imobiliare.
83
Astfel, pentru fiecare mod de utilizare se va face o estimarea separată a venitului brut
şi
a celorlalţi indicatori care sunt necesari pentru calcularea venitului operaţional net.
Selectarea bunurilor imobiliare comparabile după criteriul geografic este o
prioritate, deşi nu reprezintă o regulă care trebuie urmată în orice condiţii, deoarece
limitează esenţial numărul de obiecte similare celui evaluat. Astfel, respectând
principiul Ucu cât mai aproape, cu atât mai bine", evaluatorul trebuie să cerceteze şi
pieţele similare pieţei pe care este amplasat bunul imobiliar evaluat, chiar dacă nu
sunt amplasate în imediata vecinătate a obiectului evaluării.

Nivelul de ocupare a spaţiilor şi pierderile plăţii de arendă

După cum ne demonstrează studiul pieţei bunurilor imobiliare date în arendă, o
parte a venitului brut potenţial este pierdută din cauza:
• imposibilităţii de a asigura ocuparea deplină a spaţiilor destinate dării în
arendă pe parcursul întregii perioade de operare;
• necolectarea plăţii de arendă în termenii stabiliţi de contractul de arendă.

Aceste două elemente sunt incluse în "deducerea pentru spaţiile libere şi

pierderile la colectarea plăţii de arendă" (vacancy and losses). Deducerea dată poate fi
calculată în baza analizei comparative a bunurilor imobiliare similare obiectului
evaluării şi de regulă se exprimă în procente faţă de venitul brut potenţial.

Alte venituri
De regulă, venitul brut potenţial este format de sursa primară de venituri generată
de o proprietate - arenda spaţiilor disponibile. Totuşi, un bun imobiliar, deseori, poate
produce şi alte venituri, ce nu sunt legate nemijlocit de acordarea spaţiilor în arendă.
Două exemple uzuale pot fi, venitul generat de funcţionarea parcărilor auto şi venitul
produs de automatele de vânzare (exemplu: automatele de vânzare a apei gazoase),
venituri de la darea în arendă a mobilei şi utilajului, etc.
Veniturile produse în procesul de exploatare a bunului imobiliar, diferit de cele
generate de darea în arendă a spaţiilor, sunt incluse într-o poziţie separată, deoarece
este destul de dificil de a cuantifica legătura între venitul provenit din darea în arendă
a spaţiilor şi venitul provenit din sursele secondare.

Venitului brut efectiv

Venitul brut efectiv (effective gross income) reprezintă venitul generat de
proprietatea imobiliară şi este definit ca suma veniturilor provenite din darea în arendă
a
proprietăţii imobiliare şi altor venituri obţinute din exploatare, luând în considerare
pierderii. provenite de la spaţiile neînchiriate şi plăţile de arendă necolectate.

Cheltuieli operaţionale
Cheltuielile operaţionale (operating expenses) sunt cheltuielile legate de
asi£ur?*-ea funcţionării bunului imobiliar. Aceste cheltuieli sunt sustrase din venitul
brut elvctiv pentru a estima mărimea venitului operaţional net.
Cheltuielile operaţionale sunt grupate în 4 categorii:
1) cheltuieli operaţionale fixe;
2) cheltuieli operaţionale variabile;
3) cheltuieli operaţionale pentru menţinere şi reparaţii;
4) rezerve pentru înlocuirea elementelor construcţiei, termenul de utilitate ale
cărora a expirat.

105
 1. Cheltuieli operaţionale fixe
Cheltuielile fixe sunt cheltuielile ce nu depind de nivelul de ocupare a spaţiilor,
ceea ce le face a fi uşor prognozate. Un exemplu standard al cheltuielilor operaţionale
fixe este impozitul pe bunurile imobiliare şi primele pentru asigurarea bunurilor
imobiliare. Cheltuielile operaţionale fixe pot fi uşor estimate în baza datelor
perioadelor anterioare.

2. Cheltuieli operaţionale variabile

Cheltuielile variabile sunt cheltuielile ce au o legătură directă cu nivelul de
ocupare a spaţiilor şi reprezintă mai mari dificultăţi în prognozare decât cheltuielile
fixe. Conţinutul cheltuielilor variabile variază în dependenţă de tipul proprietăţii.
Cheltuielile operaţionale variabile considerate tipice pentru majoritatea proprietăţilor
imobiliare sunt prezentate şi discutate în continuare:
• Cheltuieli de gestiune (management fee). Toate proprietăţile imobiliare sunt
gestionate fie de proprietar, fie de un profesionist angajat. Cheltuielile de gestiune
sunt exprimate în expresie procentuală din venitul brut efectiv. Ponderea cheltuielilor
variază în dependenţă de tipul bunului imobiliar şi mărimea lui. Proprietăţile
imobiliare mari pot avea oficii separate pentru administratori, precum şi cheltuieli
legate de serviciile poştale, telefonice, consultaţii juridice şi contabile, publicitate, etc.
• Cheltuieli pentru serviciile comunale (Utilities). Acest capitol de cheltuieli
include cheltuielile pentru electricitate, apă-canalizare, energia termică, încălzire.
Prognozarea cheltuielilor date poate fi efectuată în baza datelor pentru perioadele
anterioare de gestiune, analizei comparative a cheltuielilor pentru bunurile imobiliare
similare sau în baza informaţiei acordate de furnizorii serviciilor susmenţionate.
• Cheltuieli pentru salarizare. Capitolul dat include remunerarea personalului
implicat nemijlocit în menţinerea şi exploatarea obiectului evaluării - dereticătoare,
serviciul de securitate, personalul de deservire a instalaţiilor inginereşti.
• Alte cheltuieli variabile. Alte tipuri de cheltuieli variabile sunt cheltuielile
pentru ridicarea deşeurilor, curăţarea zăpezii, salubrizare, cheltuielile pentru
întreţinerea teritoriului şi a spaţiilor verzi, cheltuielile legale şi profesionale acordate
pentru întocmirea contractelor de arendă, cheltuielile pentru publicitate şi acţiuni de
promoţie.

3. Cheltuieli operaţionale pentru menţinere şi reparaţii

Cheltuielile pentru menţinere şi reparaţii sunt divizate într-un capitol separat de
cheltuieli deoarece ele pot reprezenta o sumă importantă de cheltuieli şi nu se
incorporează prea bine în categoria cheltuielilor fixe sau a celor variabile. Deşi unele
surse
de specialitate includ cheltuielile pentru menţinere şi reparaţii în cheltuieli variabile,
pentru a asigura o prognozare mai exactă ele trebuie considerate în mod separat.
Categoria
dată de cheltuieli este un hibrid. Astfel, pe de o parte, cheltuielile pentru reparaţia
acoperişului şi decorarea pereţilor exteriori tind a fi cheltuieli fixe, care urmează a fi
efectuate indiferent de numărul arendaşilor şi suprafaţa spaţiilor arendate. Pe de altă
parte,
cheltuielile pentru menţinerea ascensoarelor sunt legate de nivelul de utilizare a lor
ceea ce
este mai aproape de cheltuielile variabile. Alte cheltuieli operaţionale pentru
menţinere şi
reparaţii includ cheltuielile pentru reparaţia curentă a proprietăţii imobiliare. La acest
capitol menţionăm că evaluatorul trebuie să evite dubla evidenţă a cheltuielilor. De
exemplu, la capitolul cheltuieli variabile - cheltuieli pentru salarizare este deja inclus
salariul personalului responsabil pentru micile reparaţii sau renovări, prin urmare el

106
trebuie să fie inclus la capitolul cheltuieli pentru menţinere şi reparaţii Deoarece
prognozarea exactă a cheltuielilor viitoare este destul de dificilă, în rândul
evaluatorilor
este o practică comună de a utiliza o expresie procentuală din venitul brut efectiv
pentru
determinarea mărimii cheltuielilor pentru menţinere şi reparaţii.

4. Rezerve pentru înlocuirea elementelor construcţiei, termenul de utilitatea ale

cărora a expirat
De regulă, elementele construcţiilor au diferite termene de exploatare ceea ce
determină necesitatea creării unui fond de rezervă pentru înlocuirea elementelor
termenul de exploatare ale cărora a expirat. Din categoria acestora fac parte:
acoperişul, pardoseala, finisajul exterior şi interior, utilajul mecanic şi altele.
Aceste cheltuieli nu sunt incluse în capitolul cheltuielilor operaţionale pentru
menţinere şi reparaţii deoarece ele constituie nişte investiţii importante care urmează a
fi
efectuate de proprietar. De regulă este creat un fond de înlocuire în care este defalcat
periodic o anumită parte din venituri, pentru a acumula acea sumă de bani care va f i
necesară la sfârşitul perioadei n pentru a acoperi cheltuielile pentru înlocuirea
elementelor
uzate. Mărimea defalcărilor anuale este determinată ca produs al sumei necesare
pentru
efectuarea înlocuirii şi coeficientului fondului de compensare I. Coeficientul fondului
de
compensare este determinat în baza termenului de exploatare a elementului şi rata
dobânzii pentru conturile de acumulare (depozite) ale băncilor comerciale.
Regula de bază pentru a decide atribuirea elementelor pentru rezerva de înlocuire
este: se vor include acele elemente perioada de exploatare a cărora este mai mică
decât perioada de exploatare a construcţiei de bază. Odată ce elementul a fost
clasificat ca subiect pentru formarea rezervei de înlocuire, costul necesar este
repartizat (distribuit) proporţional pe întreaga perioadă de utilitate funcţională.

Cheltuieli care nu sunt incluse în cheltuieli operaţionale:

Uzura şi dobânda pentru mijloacele împrumutate

Venitul operaţional măsoară performanţa proprietăţii imobiliare. El nu reprezintă

beneficiul în sensul contabil, nici venitul impozabil. Astfel, mărimea uzurii şi
dobânda calculată pentru capitalul împrumutat nu sunt incluse în calcularea venitului
operaţional net, deoarece aceste cheltuieli nu au nimic comun cu funcţionarea propriu
zisă a proprietăţii imobiliare.

Folosirea datelor din documentaţia financiară

Una din sursele de informaţie pentru estimarea venitului operaţional net este
documentaţia financiară şi cea contabilă a proprietarului bunului imobiliar.
Datele din documentaţia contabilă şi financiară nu pot fi utilizate direct în
evaluare fără a fi supuse corectărilor. Unele poziţii urmează a fi excluse din rapoartele
financiare, cum ar fi cheltuielile legate de desfăşurarea afacerilor; uzura contabilă;
impozitul pe venit; majorările de capital.
Exemplu de calculare a venitului operaţional net

I Calculele matematice ale fondului de înlocuire sunt prezentate în capitolul "Metode

matematice aplicate în evaluarea bunurilor imobile".

107
 în tabelul 13.1 este prezentat un exemplu de calculare a venitului operaţional net
al unei proprietăţi imobiliare comerciale (spaţii pentru oficii), cu suprafaţa totală de
710 m2, amplasată în municipiul Chişinău.
Tabelul 13.1
Calcularea venitului operaţional net
Total 1 mz (dolari
(dolari SUA) SUA)
Venitul Brut Potenţial 162000 228,0
71Om2 x 19$/ lună x 12 luni
Deducere pentru spaţiile neocupate şi pierderile de 10125 14,25
la colectarea arenzii (6,25%)
Plata de arendă colectată 151875 213,75
Alte venituri, din care: 5040 7,0
Automate de vânzare 85
Parcarea auto 4955 7,0
Venitul Brut Efectiv 156915 220,75
Cheltuieli Operaţionale Fixe, total 15150 21,3
Prima de asigurare 3910 5,5
Impozitul pe bunurile imobiliare 11240 15,8
Cheltuieli Operaţionale Variabile, total 62340 87,75
Gestiune 8350 11,76
Electricitatea 12620 17,77
încălzirea 8310 11,70
Apă-canalizare 4275 6,02
Salarizare 9500 13,40
Colectarea deşeurilor 1620 2,30
Salubrizarea 550 0,77
întreţinerea teritoriului 295
Televiziunea prin cablu 1150 1,60
Onorarii pentru serviciile legale şi profesionale 520 0,73
Cheltuieli operaţionale pentru întreţinere şi reparaţii 9800 13,80
Rezerve pentru înlocuire 6000 8,45
Total cheltuieli operaţionale 78140 110,0
Venitul operaţional net 78775 110,9

în ţările cu economia de piaţă, în condiţiile transparenţei relative a informaţiei,

s-a
stabilit un raport între venituri şi cheltuieli. în procesul de analiză comparativă,
evalu-
atorii aplică coeficientul cheltuielilor operaţionale (operating expense ratio - OER).
Coeficientul cheltuielilor operaţionale este definit ca raportul între cheltuielile
operaţionale şi venitul brut.

Cheltuieli Operaţionale .. ...

(JLR—---------------------------------- (13.1.)
Venitul Brut
Astfel, pentru exemplul prezentat mai sus coeficientul cheltuielilor operaţionale

108
este egal cu: OER = = 0.498
156915
în exemplul prezentat coeficientul cheltuielilor operaţionale este calculat în baza
venitului brut efectiv. Acest coeficientul poate fi calculat şi în baza venitului brut
potenţial. Selectarea tipului de venit ţine de preferinţele clientului sau de practica
locală. Este de notat, că oricare tip de venit este utilizat important e să f ie respectat
principiul consistenţei. Un coeficient calculat în baza venitului brut efectiv nu poate fi
comparat cu coeficientul calculat în baza venitului brut potenţial.

13.2. Metoda capitalizării directe

Esenţa metodei capitalizării directe constă în faptul că valoarea bunului imobiliar
este exprimată prin raportul între venitul anual generat de proprietate şi randamentul
scontat al investiţiei:

v=— (13.2)
R
unde,
V - valoare (value);
I - venit (income);
R - rata capitalizării (capitalization rate).

Premisele aplicării metodei capitalizării directe sunt:

• perioada pe parcursul căreia este planificată obţinerea venitului care tinde
spre infinit;
• mărimea venitului este constantă pentru întreaga perioadă de posesie;
• la determinarea valorii nu se ţine cont de investiţiile iniţiale.

Metoda capitalizării directe poate fi utilizată pentru estimarea valorii oricăror

drepturi reale. Astfel, în calitate de venit ce urmează a fi capitalizat se va lua venitul
brut potenţial, venitul brut efectiv, venitul operaţional net, venitul realizat de capitalul
propriu, venitul realizat de capitalul împrumutat, venitul de la teren sau venitul de la
clădire. Respectiv, la numărător vor fi rata generală de capitalizare, rata de
capitalizare acapitalului propriu, rata de capitalizare a mijloacelor împrumutate, rata
de capitalizare a terenului şi rata de capitalizare a clădirii.
Pentru estimarea valorii de piaţă a proprietăţii imobiliare este utilizat venitul brut
potenţial, iar în calitate de rată a capitalizării - rata generală de capitalizare. Rata
generală de capitalizare (R0) (overall capitalization rate) reprezintă raportul între
venitul operaţional net (NOI) şi preţul de vânzare (S):

Rata generală de capitalizare poate fi determinată cu ajutorul următoarelor metode:

• metoda analizei vânzărilor comparabile;
• metoda multiplicatorului venitului brut efectiv;
• tehnica grupului investiţional;
• metoda coeficientului de acoperire a datoriei.
Metoda analizei vânzărilor comparabile
O condiţie necesară pentru utilizarea metodei comparaţiei este nivelul înalt de
comparabilitate între proprietăţile în baza cărora a fost estimat R0 şi proprietatea
imobiliară evaluată, atât din punct de vedere al veniturilor viitoare cât şi al riscului. în
cazul unor elemente care sunt diferite de datele pieţei, înainte de a extrage R 0 este
necesar să fie efectuate toate ajustările corespunzătoare ca în cazul metodei vânzărilor
comparabile prezentate în capitolul 12.

109
 Metoda coeficientului venitului brut efectiv
Metoda dată este aplicată în cazurile când nu este disponibilă informaţia completă
despre bunurile imobiliare comparabile, în schimb poate fi obţinută informaţia despre
veniturile brute efective şi cheltuielile operaţionale. Formula pentru calcularea ratei
generale de capitalizare este:

EGIM
unde;
Ro - coeficientul de capitalizare;
OER - coeficientul cheltuielilor operaţionale;
EGIM - multiplicatorul venitului brut efectiv (effective gross income multiplier).

Miltiplicatorul venitului brut efectiv (EGIM) reprezintă raportul între preţul de

vânzare a bunului imobiliar (sau valoarea de piaţă) şi venitul brut efectiv (effective
gross income - EGI).

EGIM (13.5)
EGI
Tehnica grupului de investiţii
De regulă, pot exista mai multe interese legate de o proprietate imobiliară. Aceste
interese pot fi atât de origine financiară, în cazul când proprietăţile imobiliare sunt
cumpărate cu atragerea resurselor creditare, cât şi de origine fizică, când terenul şi
clădirea, care sunt părţi componente ale proprietăţii imobiliare sunt analizate separat.
Drept exemplu, vom examina tehnica grupului de investiţii pentru estimarea
valorii intereselor financiare.
Tehnica grupului de investiţii pentru interesele financiare este aplicată în cazurile
când pentru procurarea proprietăţii imobiliare au fost atrase resurse creditare. Astfel,
venitul operaţional net este divizat în două părţi. Prima parte reprezintă plăţile
ipotecare (rambursarea creditului ipotecar). Aceasta reprezintă un venit al
creditorului. Cea de a doua parte este venitul rămas al proprietarului ce a investit
capitalul propriu, şi poartă denumirea de fluxul financiar înainte de impozit (before-
tax cash flow - BTCF). Din cele expuse mai sus rezultă că rata generală de
capitalizare, care este utilizată pentru capitalizarea venitului operaţional net, trebuie să
ţină cont atât de capitalul propriu, cât şi de capitalului împrumutat, reprezentând o
mărime medie ponderată a ratei venitului pentru creditor (mortgage capitalization
rate - Rm) şi ratei venitului pentru proprietar (equity capitalization rate - R e).în acest
caz, rata de capitalizare generală se determină după următoarea formulă:
R 0 =(m)(R m )+(l-m)(R e ) (13.6.)
unde,
m - ponderea mijloacelor împrumutate, exprimată în procente;
(1-m) - ponderea capitalului propriu în valoarea proprietăţii imobiliare, exprimată
în procente;
Rm - rata capitalizării pentru mijloacele împrumutate;
Re - rata capitalizării pentru capitalul propriu.
Rata capitalizării pentru mijloacele împrumutate, care în practica evaluării este
cunoscută şi sub denumirea constanta ipotecară (mortgage constant) şi este
determinată după următoarea formulă:
R (13 7)
- -
ML
unde,

110
 DS - plăţile anuale pentru deservirea creditului ipotecar (debt service);
ML - suma creditului ipotecar (mortgage loan).
Rata capitalizării pentru capitalul propriu este determinată după următoarea
funcţie:
m
EI
unde,
BTCF - fluxul de numerar înainte de impozit;
EI - suma capitalului propriu investit (equity investment).
Metoda coeficientului de acoperire a datoriei
Metoda coeficientului de acoperire a datoriei este una din metodele care se aplică
pentru calcularea ratei generale de capitalizare, în cazul când sunt atrase mijloace
creditare pentru finanţarea tranzacţiei. în acest caz rata generală de capitalizare se
calculează după formula:
R0= DCR xR m Xm (13.9)
unde,
DCR - coeficientul de acoperire a datoriei (debt coverage ratio);
Rm- constanta ipotecară;
m - ponderea mijloacelor împrumutate, exprimată în procente.
La rândul său, coeficientul de acoperire a datoriei reprezintă raportul dintre
venitul operaţional net şi plata anuală pentru deservirea creditului.
133. Fluxurile de numerar actualizate
Metoda fluxurilor de numerar actualizate este bazată pe estimarea veniturilor ce
pot fi obţinute pe parcursul întregii perioade de posesie a bunului imobiliar şi
determinarea valorii curente a acestor fluxuri de venituri. Această metodă devine tot
mai populară atât în rândurile evaluatorilor cât şi în rândurile investitorilor. Acest
lucru se datorează faptului că modelele bazate pe ratele extrase din analiza de piaţă
sunt depind în mare măsură de calitatea datelor despre tranzacţiile cu bunurile
imobiliare similare, ceea ce formulează cerinţe stricte faţă de similaritatea bunurilor
imobiliare comparabile. Dat fiind că bunurile imobiliare au un caracter eterogen, iar
tranzacţiile imobiliare devin tot mai complexe, deseori evaluatorul nu poate găsi un
număr suficient de vânzări comparabile. Astfel, aplicarea metodei fluxurilor
financiare actualizate devine o necesitate. Metoda dată este utilă şi pentru efectuarea
analizei investiţionale.
Deşi proprietatea imobiliară este deţinută şi utilizată de către un investitor pentru
o perioadă egală cu durata de viaţă economică, majoritatea investitorilor îşi
construiesc planuri investiţionale pentru perioade mult mai scurte. în procesul de
evaluare evaluatorul încearcă să simuleze comportamentul investitorului raţional,
formulând ipoteze că perioada de posesie este limitată, iar la sfârşitul acestei perioade
proprietatea imobiliară este vândută. Astfel, modelul fluxurilor financiare presupune
actualizarea veniturilor operaţionale nete ce vor fi obţinute în perioada de posesie,
actualizarea venitului care va fi obţinut de la vânzarea proprietăţii imobiliare la
sfârşitul perioadei de posesie şi sumarea acestora pentru a obţine valoarea curentă a
proprietăţii imobiliare.
„4, VON„ SP
y
V = -------—+---------- (13.10)
TL(I+Y0Y (I+KJ'
unde,
Y0 - rata de actualizare (yield);

111
 n - perioada de calcul;
SP - venitul obţinut în urma vânzării (sale proceeds) sau reversie (reversion).

în scopul aplicării metodei fluxurilor financiare actualizate este necesar să fie

obţinute următoarele date iniţiale:
• mărimea veniturilor viitoare;
• perioada în care aceste venituri se preconizează a fi obţinute (perioada
prognozată de posesie);
• rata de actualizare.

Mărimea veniturilor viitoare este determinată pentru fiecare an inclus în perioada

de posesie. Algoritmul de calcul a fost prezentat anterior (vezi paragraful 13.1.). La
momentul prognozării veniturilor viitoare, evaluatorul trebuie să ţie cont de creşterea
veniturilor şi cheltuielilor. Rata de creştere poate fi prognozată în baza unei analize
minuţioase a tendinţelor pieţei imobiliare şi a tendinţelor generale în economia ţării.
Venitul obţinut în urma vânzării proprietăţii imobiliare la sfârşitul perioadei de
posesie sau reversia, poate fi calculat prin metoda capitalizării venitului obţinut în
anul următor perioadei de posesie. Astfel, în faţa evaluatorului stau următoarele
sarcini:
• prognozarea ratei de capitalizare pentru anul (n+1);
• prognozarea ratei de creştere a valorii bunului imobiliar în perioada de
posesie.

Practica internaţională de evaluare presupune că perioada prognozată de posesie

este în mediu 10 ani. Situaţia economică şi politică care caracterizează Moldova face
imposibilă prognozarea veniturilor pentru o perioadă atât de lungă. De aceea în
practica locală a fost acceptată perioada de 3 ani. în cazul unei eventuale îmbunătăţiri
a condiţiilor economice şi atingerii unei stabilităţi în creşterea economică această
perioadă ar putea fi extinsă la 5 ani.
Metoda fluxurilor financiare actualizate este o metodă perfectă pentru
determinarea valorii investiţionale, care se bazează nu atât pe informaţia pieţei
imobiliare ci pe informaţia ce reflectă interesele şi situaţia unui investitor concret.
Astfel, aplicarea metodei date în cazul determinării valorii investiţionale prezintă mai
puţine dificultăţi decât aplicarea ei pentru determinarea valorii de piaţă.

13.3.1. Rata de actualizare

Rata de actualizare reflectă caracteristicile unei investiţii pentru care un investitor

aşteaptă să fie compensat. Aceste caracteristici sunt:
1) rata reală „pură" a rentabilităţii (rrentabiiităţii)î
2) rata inflaţiei aşteptate (rjnflatjej);
3) prima pentru risc (Wuiui)»
4) prima pentru costurile în afara riscului (rnon-risc)-

Astfel, formula generală de calculare a rate de actualizare (Y0) este:

^o^rentabilitatii'inflafatiui 'riscului'non-risc (13.11)

în continuare vor fi analizate părţile componente ale formulei prezentate.

1. Rata reală "pură" a rentabilităţii reprezintă mărimea compensaţiei pe care
un investitor aşteaptă să o primească pentru faptul că s-a dezis de consumul unei
anumite sume de bani în prezent pentru a o investi într-o afacere. Rata "pură" nu
112
include riscurile şi este legată doar de faptul că consumul mijloacelor financiare a fost
amânat pentru o anumită perioadă. Rata reală "pură" a rentabilităţii este identică
pentru toate tipurile de investiţii.
2. Rata inflaţiei aşteptate reprezintă compensaţia investitorului pentru faptul că
puterea de cumpărare a veniturilor viitoare este erodată de efectele inflaţiei.
3. Prima pentru risc reprezintă rata riscului aferent unei investiţii concrete.
Există trei categorii generale ale riscului investiţiei: riscul afacerii, riscul inflaţiei
neaşteptate şi riscul lichidităţii. Riscul afacerii este legat de variaţia veniturilor
operaţionale din motivul schimbării condiţiilor pieţei sau condiţiilor economice
generale. Variaţia situaţiei economice va influenţa, inevitabil, mărimea veniturilor şi
cheltuielilor prognozate în perioada iniţială de desfăşurare a proiectului (lucrărilor).
Pentru majoritatea investiţiilor riscul afacerii are două elemente: rişcuţ pieţei şi riscul
rezidual. Riscul pieţei este acel risc care rămâne chiar şi în cazul când portofoliul
investitorului este diversificat, adică în portofoliul investitorului sunt incluse investiţii
în mai multe sectoare ale economiei sau segmente ale pieţei ceea ce face ca riscul
afacerilor să fie distribuit între diferite genuri de investiţii şi respectiv rata riscului
afacerilor pentru investitor este mai mică. Riscul rezidual este riscul ce rezultă din
investiţiile nediversificate.
Riscul pentru inflaţia neaşteptată este luat în consideraţie separat, din motivul că
toate previziunile legate de evoluţia inflaţiei sunt asociate cu un grad înalt al
incertitudinii. Astfel, investitorul şi evaluatorul pot avea propriile viziuni asupra
evoluţiei proceselor inflaţioniste, diferite de cele prezentate oficial de instituţiile ce se
ocupă de prognozarea evoluţiei indicilor macroeconomici ai ţării.
Riscul lichidităţii ne indică cît de costisitoare este transformarea unui activ în flux
de numerar. Bunurile imobiliare sunt relativ lichide şi riscul că bunul imobiliar va fi
expus vânzării o perioadă mult mai mare decât perioada considerată normală pentru
expunere sau că va fi vândut la un preţ mai mic decât preţurile pe piaţă, trebuie să f ie
compensat printr-o majorare a ratei de actualizare.
4. Cea de a patra parte componentă a formulei - prima pentru costurile în afara
riscului, reprezintă compensarea investitorului pentru costurile de intrare pe piaţa
imobiliară şi cele de ieşire. Unele costuri din această categorie sunt reflectate în
estimarea fluxurilor de numerar, de exemplu: comisionul agentului imobiliar când
proprietatea imobiliară este expusă vânzării. Totodată, costurile legate de investigaţii
sau cele legate de tranzacţiei nu sunt reflectate în previziunile fluxurilor de numerar,
ceea ce determină necesitatea introducerii unei prime pentru aceste costuri în rata de
actualizare. La fel, şa acest capitol este inclusă şi prima pentru managementul
investiţiei, dat fiind faptul că proprietatea imobiliară reprezintă o investiţie activă şi
necesită asumarea unor anumite responsabilităţi de gestiune de către proprietar. Chiar
dacă proprietarul angajează un profesionist pentru gestionarea bunului imobiliar,
proprietarul va rămâne responsabil pentru monitorizarea activităţii de gestiune şi
performanţelor managerului. Dat fiind faptul că aceste costuri nu influenţează direct
fluxul de numerar, ele trebuie reflectate în rata de actualizare.

Economia Moldovei este într-un stadiu incipient al dezvoltării unei economii

de piaţă şi există un grad ridicat de incertitudine referitor la evoluţia sa viitoare. Acest
fapt nu permite prognozarea exactă a mărimii şi evoluţiei ratei de actualizare, ceea ce
determină capacitatea redusă a metodei fluxurilor de numerar actualizate de a genera
rezultate tot atât de exacte ca şi în cazul aplicării în ţările cu economii dezvoltate.

Metode de estimare a ratei de actualizare

113
 Trecerea de la modelul teoretic de determinare a ratei de actualizare la estimarea
în practică a ratei este destul de complicată. în primul rând din cauza faptului că spre
deosebire de rata de capitalizare ea nu poate fi direct observată în proprietăţile
imobiliare similare. în al doilea rând, profiturile realizate la finele proiectului pot fi
absolut diferite ce profiturile prognozate, care sunt folosite pentru determinarea
valorii curente.
în pofida obstacolelor enumerate există patru metode de bază pentru determinarea
ratei de actualizare:
1) metoda adiţionării;
2) metoda extracţiei;
3) metoda investiţiilor de alternativă;
4) metoda investigaţiei.

Metoda adiţionării
Metoda dată presupune estimarea individuală a fiecărei componente a formulei
generale prezentate mai sus: ratei reale a profitului, ratei inflaţiei anticipată, ratei
riscului şi primei pentru costurile neasociate cu riscul.
în practica de evaluare din Moldova, în calitate de rată reală "pură" a rentabilităţii
este utilizată rata dobânzii pentru hârtiile de valoare de stat pentru 364 de zile.
Există anumite probleme care trebuie luate în consideraţie când este aplicată
metoda adiţionării. în primul rând estimările produse pot fi mai mari decât valoarea
reală, fiind influenţate de rata inflaţiei aşteptate şi neaşteptate. în al doilea, rând rata
de
actualizare poate fi instabilă pe parcursul perioadei de calcul. în al treilea rând,
metoda
adiţionării generează o rată medie de actualizare, care este bazată pe indicatori
comasaţi
şi poate să nu fie reprezentativă pentru toate proprietăţile imobiliare.
Metoda extracţiei
Metoda extracţiei de piaţă este bazată pe analiza informaţiei despre vânzările
comparabile, cu condiţia că modul curent de utilizare a bunurilor imobiliare
comparabile corespunde principiului celei mai bune utilizări. Mărimea ratei de
actualizare reflectă aşteptările investitorului privind veniturile viitoare. Informaţia
privind aşteptările investitorului pot fi obţinute din contactele nemijlocite cu el.
Datele prezentate de evaluator pot fi verificate, calculând mărimea ratei interne a
rentabilităţii (internai rate of return - IRR). Rata internă a rentabilităţii reprezintă
rata
de actualizare care egalează valoarea prezentă a fluxurilor de numerar ce vor fi
obţinute în viitor cu valoarea investiţiei (suma investită iniţial).
Investiţia într-o proprietate imobiliară reprezintă o afacere complexă şi, de regulă,
este compusă din următoarele elemente: suma investiţiei, fluxurile de numerar
produse în anumite perioade şi venitul obţinut în urma vânzării bunului imobiliar.
Veniturile viitoare utilizate pentru determinarea valorii prezente pot fi
neschimbate pe parcursul întregii perioade de posesie, sau pot să se modifice după un
scenariu linear sau exponenţial.

Metoda investiţiilor de alternativă

Estimarea ratei de actualizare poate fi efectuată în baza sumei ratei curente a
profitului pe pieţele de capital (ex. dobânda pentru hârtiile de valoare de stat) şi
diferenţa istorică între mărimea ratei rentabilităţii pe pieţele de capital şi rata
rentabilităţii pentru proprietăţile imobiliare. Este important de remarcat similaritatea
metodei adiţionării şi metodei investiţiilor de alternativă. Astfel, formula determinării
ratei de actualizare după metoda investiţiilor de alternativă este:
114
 Y0= Rata pură a rentabilităţii + (Rata HVS - Rata pură a rentabilităţii) + Prima
pentru risc (13.12)
unde, HVS - hârtiile de valoare de stat.
Metoda investigaţiei
Dat fiind faptul că aşteptările investitorilor dictează regulile de joc pe piaţă, o
modalitate de a determina rata de actualizare este intervievarea celor ce sunt
nemijlocit prezenţi pe piaţa imobiliară: investitorii, creditorii, agenţii imobiliari sau
evaluatorii referitor la mărimea ratei profitului pentru anumite tipuri de proprietăţi
imobiliare. Avantajul acestei metode este că evaluatorul obţine mărimea rate de
actualizare, confirmată de practica cotidiană, fără a efectua careva estimări sau
justificări ale diferitor părţi componente ale ratei.

13.3.2. Venitul de la vânzarea bunului imobiliar (Reversie)

Venitul obţinut de la vânzarea bunului imobiliar la sfârşitul perioadei de posesie
(reversie) reprezintă diferenţa dintre preţul probabil la care va fi vândută proprietatea
imobiliară şi costurile legate de efectuarea tranzacţiei. Există două metode de estimare
a preţului viitor de vânzare:

115
 1) capitalizarea venitului operaţional net prognozat pentru anul imediat
următor
ultimului an de posesie;
2) susţinerea ipotezei că preţul viitor de vânzare este o funcţie a valorii
prezente
a proprietăţii imobiliare, bazată pe anticiparea unei creşteri relative a valorii pe
parcursul perioadei de posesie.

Cea mai răspândită metodă de estimare a venitului obţinut în rezultatul vinderii

proprietăţii imobiliare este metoda capitalizării venitului obţinut în anul (n+J).
Pentru
determinarea valorii reziduale este utilizat venitul anului (n+1), fiind primul an de
exersare a drepturilor de proprietate pentru cumpărătorul proprietăţii imobiliare.
Cea de a doua metodă reflectă aşteptările investitorului privind evoluţia preţului
proprietăţii imobiliare ca funcţie a valorii prezente a proprietăţii. în această metodă
două poziţii sunt clare: 1) proprietatea imobiliară are o valoarea de piaţă curentă
(chiar şi neestimată încă); 2) valoarea viitoare (preţul de vânzare anticipat) poate fi
exprimată în termenii valorii de piaţă curente. Astfel, formula va fi:
■SP,=(l+Sv)*00 03-13)
unde,
SP„ - preţul de vânzare în anul n;
gv- rata anuală de creştere a valorii (growth rate);
V - valoarea de piaţă curentă.
Astfel, conform metodei actualizării fluxurilor de numerar, valoarea
proprietăţii
imobiliare va fi egală cu suma valorii prezente a fluxurilor de numerar şi valorii
prezente a venitului obţinut din vânzarea proprietăţii la sfârşitul perioadei de
posesie.
în lume nu există un alt
adevăr
decât cel în care vrem să
credem.
înţelepciunea populară

Capitolul 14

RECONCILIEREA VALORILOR ESTIMATE

Noţiuni de bază:
Reconciliere
Valoarea finală
Metoda mediei ponderate
Interval valoric
 Capitolul dat prezintă esenţa procesului de reconciliere, etapele şi criterii
reconcilierii; metodele aplicate în procesul de reconciliere şi estimare a valorii
finale.

Principalul scop al procesului de evaluare este determinarea valorii bunului

imobiliar evaluat. Pentru a obţine o opinie veridică privind valoarea proprietăţii
imobiliare, evaluatorul aplică diverse metode de evaluare. Dar, este important de
menţionat, că nici una din metodele de evaluare nu este universală şi nu generează
rezultate absolut corecte.
Fiecare din metodele de evaluare conţine elemente ale previziunii. Metoda
vânzărilor comparabile este limitată de disponibilitatea datelor veridice despre
vânzările comparabile. Metoda costului este limitată de dificultăţile asociate cu
estimarea deprecierii (uzurii), în special pentru proprietăţile imobiliare vechi.
Modelele venitului sunt bazate pe previziuni şi estimări subiective ale veniturilor
anticipate şi ratei rentabilităţii. în rezultatul aplicării diferitor metode pentru
evaluarea
unei proprietăţi imobiliare, evaluatorul obţine mai multe rezultate. Astfel, ultimul
pas
care urmează a ti întreprins de evaluator este de a ajunge la un indicator unic al
valorii
obiectului evaluat, prin intermediul analizei concluziilor alternative obţinute în
procesul de evaluare. Această parte a procesului de evaluare este denumită
reconciliere.în procesul de reconciliere, evaluatorul are posibilitatea de a revedea
datele folosite în evaluare şi de a argumenta estimarea valorii finale a proprietăţii.
Procedura de reconciliere este constituită din două etape:
1) revizuirea poziţiilor tehnice şi conceptuale ale analizei, care include
explicarea diferenţelor între valorile estimate şi determinarea celei mai credibile
valori;
2) estimarea valorii finale.

Revizuirea poziţiilor tehnice şi conceptuale trebuie să fie bazată pe următoarele

aspecte:
• corectitudinea bazei de evaluare selectate în raport cu scopul evaluării;
• corectitudinea metodelor aplicate;
• profunzimea analizei elementelor pieţei imobiliare;
• veridicitatea datelor utilizate în analiză;
• corectitudinea interpretării şi utilizării datelor;
• logica efectuării ajustărilor individuale în cadrul diferitor metode;
• consistenţa datelor utilizate în evaluare (ex. rata de creştere a valorii pe
parcursul perioadei de posesie, rata de ajustare a preţurilor vânzărilor comparabile
pentru inflaţie şi rata inflaţiei anticipată trebuie să posede un grad înalt de
consistenţă;
mărimea uzurii calculate trebuie să fie consistentă cu vârsta efectivă a construcţiei).
Estimarea valorii finale a bunului imobiliar evaluat este una din cele mai
complicate sarcini ale evaluatorului. Valoarea finală este o funcţie a scopului
evaluării, constrângerilor de ordin legal şi celor legate de disponibilitatea datelor.
Deseori scopul evaluării sau necesităţile clientului dictează care din valorile
obţinute

117
în urma aplicării metodelor de evaluare va avea cea mai mare influenţă asupra
valorii
finale. Spre exemplu, dacă în procesul evaluării urmează a fi estimată valoare de
asigurare, cea mai mare prioritate va fi acordată metodei costului, în cazul estimării
valorii de investiţie prioritatea va fi de partea metodei venitului. Dacă scopul
evaluării
este determinarea valorii de piaţă, drept bază pentru calcularea valorii finale va fi
considerată valoarea obţinută prin metoda vânzărilor comparabile. Dar, în cazurile
când datele utilizate în metoda comparaţiei sunt departe de a fi perfecte, evaluatorul
va fi forţat să acorde prioritate fie metodei costului, fie metodei veniturilor. Prin
urmare, superioritatea unei sau altei metode sunt dictate atât de scopul evaluării cât
şi
de disponibilitatea şi veridicitatea datelor utilizate în analiză.
Standardele Europene de Evaluare 2000 (Guidance Note 8) stipulează
următoarele cerinţe faţă de valoarea finală a proprietăţii:
" Valoarea finală va depinde de:
• tipul valorii estimate;
• informaţia disponibilă la data evaluării, relevantă scopului misiunii de
evaluare;
• ... metodele de evaluare aplicate. Selectarea metodei apropriate depinde de
opinia evaluatorului.
Evaluatorul trebuie să prezinte temeiul şi justificarea pentru selectarea
metodelor
de evaluare utilizate şi pentru acordarea ponderilor rezultatelor obţinute de diferite
metode, în procesul reconcilierii."

în procesul de reconciliere a valorilor, evaluatorul, mai mult decât pe parcursul

celorlalte etape ale evaluării se bazează pe experienţa sa profesională şi perceperea
proprie a fenomenelor de pe piaţa imobiliară. Următoarele criterii stau la baza
reconcilierii:
• adecvarea;
• exactitatea;
• cantitatea evidenţelor.

Aplicând criteriul de adecvare, evaluatorul apreciază cât de potrivită este fiecare

metodă scopului evaluării şi utilizării ulterioare a raportului de evaluare. Adecvarea
metodei este, de regulă, legată de tipul bunului imobiliar şi viabilitatea pieţei. De
exemplu, în procesul de estimare a valorii de piaţă a unui centru comercial va fi
aplicată în primul rând metoda venitului, deoarece acest tip de bunuri imobiliare
este
procurat pentru a obţine ulterior venit. Chiar dacă în procesul de evaluare sunt
utilizate toate trei metode, mărimea valorii finale trebuie să fie apropiată de valoarea
generată de metoda cea mai adecvată pentru evaluarea dată.
Rezultatul unei evaluări depinde de confidenţa evaluatorului în veridicitatea
datelor analizate şi corectitudinea ajustărilor aplicate în procesul comparaţiei
bunului
imobiliar evaluat cu bunurile imobiliare comparabile. Evaluatorul poate să acorde

118
un
grad mai mare de confidenţă exactităţii datelor şi calculelor unei metode decât altei.
Cantitatea evidenţelor este privită prin prisma celor două criterii prezentate mai
sus. Chiar şi datele care corespund criteriilor de adecvare şi exactitate, pot avea o
latură slabă care ţine de numărul lor limitat.
Valoarea finală a proprietăţii imobiliare poate fi calculată prin aplicarea a două
metode: metoda mediei aritmetice şi metoda mediei ponderate. Evaluatorii din
întreaga lume au fost mereu impuşi să facă cea mai bună alegere între aceste două
metode. în SUA, în anii 1930 asociaţiile ipotecare cereau aplicarea obligatorie a trei
metode de evaluare şi determinarea valorii finale în baza mediei aritmetice ale celor
trei rezultate. Utilizarea mediei aritmetice a adus de cele mai dese ori la
subestimarea
sau supraestimarea rezultatelor finale ale evaluării. Metodele de evaluare au la bază
ipotezele, de regulă, subiective ale evaluatorului.
în prezent, aplicarea mediei ponderate pentru determinarea valorii finale este
considerată mult mai acceptabilă, deoarece unele rezultate pot avea o justificare mai
bună decât altele. Procedura de ponderare poate să se bazeze atât pe aplicarea
coeficienţilor de ponderare cât şi pe ponderarea relativă a rezultatelor.

Exemplu: în rezultatul aplicării celor trei metode de evaluare au fost obţinute

următoarele mărimi ale valorii:
• metoda costului -1.000.000 lei
• metoda comparaţiei -1.200.000 lei
• metoda venitulu -1.700.000 lei
In opinia evaluatorului metoda comparaţiei este cea mai acceptabilă în cazul
dat,
atribuind rezultatului obţinut prin metoda comparaţiei ponderea de 0,75. Metodei
costului i s-a atribuit ponderea de 0,20, iar metodei venitului — 0,05. Valoarea
finală
va fi egală cu:

0.75 x 1.200.000+ 0.20x1.000.000+ 0.05x1.700.000 =1.185.00Olei

în raportul de evaluare, valoarea finală poate fi prezentată ca o cifră concretă, un
interval de valori sau o combinaţiei a celor două variante expuse mai sus. Totodată,
menţionăm că în cazul indicării intervalului valoric, valoarea minimă sau maximă a
intervalului nu poate fi mai mică sau respectiv mai mare decât valorile obţinute din
aplicarea metodelor de evaluare.
Studiile întreprinse au demonstrat că procesul de reconciliere este practic
ignorat
în rapoartele de evaluare, limitându-se de cele mai dese ori doar la prezentarea unor
mărimi calculate, fără a fi însoţite de explicaţii şi argumentări. Este mult regretat
acest
fapt, deoarece anume în procesul reconcilierii apare rezultatul final al întregului
proces de evaluare. De aceea, analiza întreprinsă în vederea obţinerii valorii finale
trebuie să fie explicită şi accesibilă clientului.
Deşi valoarea finală reprezintă o concluzie imparţială, expertă şi justificată
privind valoarea obiectului evaluat, prezentată de un specialist în domeniu, ea totuşi

119
rămâne doar o opinie, care reprezintă perceperea evaluatorului a preţului cel mai
probabil care ar putea fi obţinut într-o tranzacţie.

120
 Totul trebuie expus cât se poate de simplu, dar nu mai
mult.
Albert Einstein

Capitolul 15

RAPORTUL DE EVALUARE
Noţiuni de bază:
Raport de evaluare
Forma raportului de evaluare
Semnătură electronică

Acest capitol prezintă recomandările standardelor europene şi internaţionale dă

evaluare, privind elaborarea raportului de evaluare, precum şi cerinţele legislaţiei
Moldovei privind conţinutul raportului de evaluare.

Rezultatul lucrărilor de evaluare este prezentat în raportul de evaluare. Un

nomenclator cuprinzător, dar nu exhaustiv, al clauzelor raportului de evaluare este
prezentat în Standardele Europene de Evaluare 2000 (EVS 9) şi Standardele
Internaţionale de Evaluare 2001 (GN9).
Raportul de evaluare este un document care explică procesul analitic întreprins
de
evaluator pe parcursul evaluării şi care prezintă explicit informaţia utilizată în
analiză,
de asemenea descrie rezultatele analizei, ipotezele şi calculele care au condus la
formarea opiniei privind valoarea estimată.I
Raportul de evaluare trebuie să fie întocmit în conformitate cu prevederile
legislaţiei naţionale şi prevederile standardelor profesionale. La nivel practic, un
raport incomplet afectează credibilitatea evaluării propriu zise şi rezultatelor ei.
Conform Standardelor Europene de Evaluare 2000(EVS 9): "Raportul de evaluare,
prin modul de prezentare şi prin terminologia sa, trebuie să exprime o opinie clară,
neechivocă şi suficient de detaliată pentru a garanta că informează despre toate
aspectele cheie şi că nu poate da naştere la o neînţelegere asupra situaţiei reale a
obiectului evaluat".
Legea Republicii Moldova cu privire la activitatea de evaluare stipulează că
raportul de evaluare este întocmit de evaluator în formă scrisă şi pe suport electronic,
în scopul asigurării calităţii raportului de evaluare legea prevede un set de cerinţe
minim faţă de raportul de evaluare. Astfel, raportul de evaluare trebuie să conţină:
a) data întocmirii raportului;
b) scopul evaluării;
c) denumirea întreprinderii de evaluare şi rechizitele ei;
d) copiile actelor care dau dreptul de prestare a serviciilor de evaluare (licenţa,
certificatul de calificare);
e) denumirea beneficiarului şi rechizitele lui;
f) data la care a fost estimată valoarea;
g) tipul şi definiţia valorii estimate, care explică sensul noţiunii utilizate;

IIVSC: International Valuation Standards 2001, International Valuation Guidance Note No.9.
' Legea Republicii Moldova cu privire la activitatea de evaluare, nr. 989-XV, din 18.04.2002.
99
 h) descrierea obiectului evaluării şi datele privind proprietarul acestuia, iar în
cazul când obiectul evaluării aparţine persoanei juridice - rechizitele acesteia;
i) standardele, metodele, sursele de informaţie utilizate pentru evaluare şi
ipotezele evaluatorului pe care se bazează evaluarea;
j) etapele evaluării şi temeiul valorii recomandate, precum şi factorii restrictivi
şi limitele utilizării valorii estimate.
La fel, raportul de evaluare trebuie să includă copiile documentelor utilizate de
evaluator, care determină caracteristicile calitative şi cantitative ale obiectului
evaluării, precum şi copiile actelor care acorda dreptul de prestare a serviciilor de
evaluare: licenţa întreprinderii de evaluare şi certificatul de calificare al evaluatorului
care a efectuat evaluarea.
Dat fiind faptul că raportul de evaluare poate fi transmis şi în formă electronică,
evaluatorul trebuie să întreprindă toate măsurile pentru a proteja integritatea datelor
şi
textului raportului şi să se asigure că nu au survenit erori în momentul transmiterii.
Conform prevederilor Standardelor Internaţionale de Evaluare, raportul prezentat în
formă electronică trebuie să fie un fişier destinat doar pentru citire, limitarea dată
păstrându-se pentru toţi, doar cu excepţia autorului. Evaluatorul, la fel, trebuie să se
asigure că semnătura electronică este protejată şi se află întru totul sub controlul
evaluatorului prin intermediului parolei (codului personal de identificare) sau altor
mijloace. Aceasta este necesar din motivul că semnătura electronică implică acelaşi
grad de responsabilitate ca şi semnătura din raportul scris pe hârtie.
De regulă, rapoartele de evaluare sunt păstrate de evaluator o anumită perioadă
de
timp. Conform legislaţiei Republicii Moldova această perioadă este de 5 ani.
Bibliografie
1. Codul Civil al Republicii Moldova, Nr. 1107-XV din 06.06.2002. Monitorul
Oficial al Republicii Moldova Nr. 82-86 din 22.06.2002.
2. Legea Republicii Moldova. Codul Funciar, nr. 828-XII, din 25.12.91.
Monitorul Oficial al Republicii Moldova Nr. 107 din 04.09.2001.
3. Legea Republicii Moldova cu privire la activitatea de evaluare, Nr. 989-XV
din 18.04.2002. Monitorul Oficial al Republicii Moldova Nr. 102 din 16.07.2002.
4. Ministerul Mediului şi Amenajării Teritoriului al Republicii Moldova, ordin
Nr. 30 din 24.01.2000. Instrucţiuni metodologice privind modul de întocmire a
devizului
centralizator pentru realizarea obiectivelor de investiţii ţinând cont de preţurile
curente.
5. Ministerul Ecologiei, Construcţiilor şi Dezvoltării Teritoriului al Republicii
Moldova. Instrucţiunile privind întocmirea devizelor pentru lucrările de construcţii -
montaj prin metoda de resurse. CP L.01.01-2001.
6. Ministerul Ecologiei, Construcţiilor şi Dezvoltării Teritoriului al Republicii
Moldova. Instrucţiunea privind determinarea cheltuielilor de deviz la salarizarea în
construcţii. CP L.01.02-2000.
7. Ministerul Ecologiei, Construcţiilor şi Dezvoltării Teritoriului al Republicii
Moldova. Instrucţiunea privind calcularea cheltuielilor de regie la determinarea
valorii obiectivelor. CP L 01.03-2000.
8. Ministerul Ecologiei, Construcţiilor şi Dezvoltării Teritoriului al Republicii
Moldova. Instrucţiunea privind determinarea cheltuielilor de deviz pentru
funcţionarea utilajelor de construcţii. CP L.01.04-2000.
 9. Ministerul Ecologiei, Construcţiilor şi Dezvoltării Teritoriului al Republicii
Moldova. Instrucţiunea privind determinarea valorii beneficiului de deviz la
formarea preţurilor la producţia de construcţii. CP L.01.05-2000.
10. Standardul Naţional de Contabilitate 11 „ Contractele de construcţie ",
1999.
11. CoBeT MHHHCTPOB MojmaBCKoii CCP, npw<a3 >f2119 OT 29.03.1982.
HopMbi
no oifeHKe npuuadneoicauţux zpaDtcdanaM MondaecKoii CCP,
cmpoenuud/miţeneu
eocydapcmeeHHoeo cmpaxoeaHUR.
12. RPAOTCDAHCKUU KODEKC POCCUUCKOU 0EDEPAIFUU, 1994.
13. Appraisal Institute. The appraisal of real estate.llth ed. Chicago, 1996.
14. Buzu O. Dezvoltarea pieţei serviciilor de evaluare a bunurilor imobiliare în
Republica Moldova. Rezumatele lucrărilor. Conferinţa tehnico - ştiinţifică jubiliară
„Tehnologii moderne în construcţii", Chişinău, 2000.
15. Buzu O., Ţurcanu N. Metodologia de evaluare a bunurilor imobiliare.
Informaţie - expres. Institutul de Cercetări Ştiinţifice în Domeniul Informaţiei
Tehnico - Economice, 1997.
16. Champness, Peter. Standarde Profesionale Europene Aprobate pentru
Evaluarea Proprietăţilor Imobiliare. ANEVAR, 1998.
17. Friedman, J. P., Dictionary of real estate . 4th ed. Barron's Educaţional
Series, Inc., 1997.
18. International Valuation Standards Committee, International Valuation
Standards 2001.
19. Jordabalk (Swedish Land Code). SFS 1970:994.
20. Lucht, Kenneth M. Real estate valuation: principles and
applications. IRWIN, 1997.
21. Metodologia evaluării terenurilor cu destinaţie agricolă. Chişinău, 2000.
22. RICS Appraisal and Valuation Manual, Royal Institution of Chartered
Surveyors Books, London, 1995.
23. Smith, Adam"Wealth ofNations", 1776.
24. The European Group of Valuers Associations. European Valuation
Standards 2000.
25. EamapHH r.I~I. Hancuia (puHancoeouMamejuamuKU.M.:HHOPA-M,
1997.
26. By3y O.SKOHOMunecKue
acneiaiibi(j)opMupoeauwipbWKanedeiotcuMocmu e
Pecny6nuKe Mojidoea.„Revista econmică", Chişinău, mai 1995.
27. EcunoB B., Max0BMK0Ba I\, TepexoBa B.OifeHKaâwsneca.
CI16.:FlHTep,
2001.
28. JKunuufHOHSKOHOMUKa. riep. c aHrji. M.:^ţejio, 1996.
29. KoBaneB B.B. Apetida: npaeo, ynem, ancuim, HajioeoodjiootceHue.
M.:<T>HHaHCbi HCTaTHCTHKa, MocKBa, 2000.
30. MaKCHMOB C. H. OcnoebinpednpuuimamejibCKou deumejibHOcmu Ha
pbiHKe
nedeuD/cuMOcmu. Cn6.:IlMTep, 2000.
31. OiţeHKa 6u3Heca.lRIOFLPEA- A.r.rp«3HOBOH H M.A.Oe^OTOBOH.
M.:OHHaHCbi HCTaTHCTHKa, 2002.

123
 32. OifeHKaHedeuoKUMoemuJI~IOA pe^,.A.r.rpH3H0B0Kh M.A.
Oe/JOTOBOH. M.:
OHHaHCbl H CTaTHCTHKa, 2002.
33. OifeHKa pbinoHHouemouMoemu HedeuotcuMoemu.yneSHoe H
npaKTHHecicoe
nocoSne. M.: /ţejio, 1998.
34. llpopBHH B. A.
OcHoeu3KOHOMunecKOuoifenKueopodcKux3eMejib.yne6HO-
npaKTHMecKoe noco6He. M.:.ZJejio, 1998.
35. TapaceBHH E.H. AHOJUG uneecmuifuu e HedeuotcuMoemb. Cn6.: MKC,
2000.
36. TapaceBHH E. H.OifeHKauedeuotcuMocmu. CI16.:Cnsrry,1997.
37. 4>pHAMaHJţ)k.,OpAyan H. AHOJIU3 UoiţeHKa npuHocnuţeu doxod
nedeuD/cuMocmu. M.:«^ejioJIT/ţ», 1995.
38. SKOHOMUKa u ynpaejienue Hedeuoicuxiocmbio.
YHe6HHK AJMBy30B/["loa
o6menpe^. n.r.rpa6oBoro.CMOJICHCK: H3A-BO «CMOJIHHHJHOC»; M.:H3A-BO
«ACB», 1999.
39. Nix, J., Hill P., Williams, N. Land and estate management. Packard
Publishing Limited, Chichester, 1989
Anexa 1
Legislaţia Republicii Moldova în domeniul de evaluare a bunurilor imobile
Nr. Legi, Hotărâri de Guvern, Regulamente Numărul şi data aprobării Domeniul de aplicare
1 Codul Civil al Republicii Moldova. Nr. 1107-XV din Temeiul apariţiei drepturilor de proprietate,
06.06.2002 reglementarea obligaţiilor contractuale şi altor
raporturi patrimoniale.
2 Codul Fiscal al Republicii Moldova, Nr. 1055-Xmdin Evaluarea bunurilor imobiliare în scopul
(Titlul VI). 16.06.2000 impozitării.
3 Codul Funciar al Republicii Moldova. Nr. 828-XII din 14.01.1992 Reglementarea relaţiilor funciare.
4 Legea cu privire la activitatea de evaluare. Nr. 989-XV din 18.04.2002 Reglementarea activităţii de evaluare.
5 Legea bugetului de stat pentru anul 2002. Nr.681-XV din 27.11.2001 Calcularea cuantumului minim al plăţii de arendă
pentru bunurile instituţiilor finanţate de la buget.
6 Legea insolvabilităţii. Nr. 632-XV din 14.11.2001 Evaluarea patrimoniului în cazul intentării
procedurii
de insolvabilitate.
7 Legea pentru punerea în aplicare a Titlului Nr. 1056-XIV din Evaluare bunurilor imobile în scopul impozitării, la
VI al Codului Fiscal. 16.06.2000 etapa perioadei de tranziţie (până la 01.01.2004).
8 Legea exproprierii pentru cauza de Nr. 488-XIV din Determinarea mărimii despăgubirii în cazul
utilitate 08.07.1999 transferului de bunuri sau drepturi patrimoniale din
publică. proprietate privată în proprietate publică.
9 Legea cu privire la preţul normativ şi Nr. 1308-XIII din Determinarea valorii normative a pământului.
modul de vânzare-cumpărare a 25.07.1997
pământului,
nr. 1308-XIII, din 25.07.1997.
10 Legea cu privire la programul de Nr. 1217-XIII din Reglementarea procesului de privatizare a
privatizare pentru anii 1997-1998. 25.06.1997 proprietăţii publice.
11 Legea privind societăţile pe acţiuni. Nr. 1134-XIII din Evaluarea patrimoniului societăţilor pe acţiuni
02.04.1997
12 Legea privatizării fondului de locuinţe. Nr. 1324-XII din Metodologia estimării valorii apartamentelor în
10.03.1993 scopul privatizării.
 13 Hotărârea Guvernului privind aprobarea
Regulamentului privind modul de evaluare
a bunurilor imobiliare impozabile.
14 Hotărârea Guvernului pentru aprobarea
Regulamentului cu privire la modul de
comercializare a activelor neutilizate în
procesul tehnologic al întreprinderilor.
15 Hotărârea Guvernului despre măsurile de
realizare a Legii cu privire la Programul de
privatizare pentru anii 1997-1998.
16 Hotărârea Guvernului despre aprobarea
Regu-
lamentului cu privire la modul de
transmitere a
întreprinderilor de stat, organizaţiilor,
instituţiilor, a subdiviziunilor lor, clădirilor,
construcţiilor, mijloacelor fixe şi altor
active.
17 Hotărârea Guvernului pentru aprobarea
Regulamentului cu privire la vânzarea -
cumpărarea terenurilor aferente obiectelor
privatizate sau care se privatizează şi
întreprinderilor private.
18 Hotărârea Guvernului cu privire la
reglementarea modului de sechestrare şi
comercializare a bunurilor.
19 Hotărârea Guvernului cu privire la modul
de evaluare şi vânzare-cumpărare a
obiectelor din fondul de imobile
nelocuibile arendate.
20 Hotărârea Guvernului cu privire la
reevaluarea mijloacelor fixe.
21 Ministerul Finanţelor. Hotărâre cu privire
la modul de calculare şi achitare la buget a
impozitelor funciare şi pe bunurile
imobiliare.
22 Ministerul Finanţelor al Republicii
Moldova. Hotărâre cu privire la modul de
dare în arendă şi cuantumul arenzii
patrimoniului de stat.
23 Ministerul Finanţelor. Ordin cu privire la
aprobarea şi punerea în aplicare a
Standardelor Naţionale de Contabilitate şi
Planului de conturi contabile al activităţii
economico-fînanciare a întreprinderilor.
24 Ministerul Finanţelor al Republicii
Moldova. Culegerea indicilor comasaţi ai
valorii de inventariere a bunurilor
imobiliare pentru impozitare.
Nr. 638din 07.07.1999 Determinarea valorii bunurilor imobile în scopul
impozitării.
Nr. 665din29.11.1996 Determinarea preţului de comercializare a activelor
neutilizate în procesul tehnologic al întreprinderilor.
Nr. 1056din 12.11.1997 Estimarea valorii estimative a complexului
patrimonial al întreprinderii şi stabilirea preţului de
vânzare a patrimoniului.
Nr. 688 din 09.10.1995 Determinarea valorii estimate a întreprinderilor şi
subdiviziunilor lor ce se transmit;
determinarea valorii patrimoniului şi drepturilor
patrimoniale, inclusiv asupra terenurilor.
Nr. 562 din 23.10.1996 Determinarea preţului de vânzare a terenurilor
aferente obiectelor privatizate sau întreprinderilor
private.
Nr. 685 din 23.07.1997 Modul de evaluare a bunurilor sechestrate.
Nr. 349 din 21.06.1996 Metodologia determinării valorii reale a bunurilor
imobile nelocative.
Nr. 30din 16.01.1996 Măsurile pentru reevaluarea mijloacelor fixe ale
agenţilor economici.
Nr. 11 din4.09.2001 Evaluarea bunurilor imobiliare în scopul impozitării.
Nr. 148din 24.12.1998 Determinarea cuantumului arendei patrimoniului de
stat.
Nr. 174din 25.12.1997 S.N.C. 16 „Contabilitatea activelor materiale pe
termen lung". Evaluarea activelor materiale pe
termen lung pentru a fi incluse în documentaţia
financiară.
15.07.1997 Metodologia estimării valorii de inventariere a
bunurilor imobile ale persoanelor fizice în scopul
impozitării.
125
 25 Ministerul Finanţelor al Republicii 15.07.1997 Metodologia estimării valorii de inventariere a
Moldova. Culegerea indicilor comasaţi ai bunurilor imobile ale persoanelor fizice în scopul
valorii de inventariere a bunurilor efectuării tranzacţiilor cumpărare, vânzare, schimb,
imobiliare pentru calcularea taxei de stat la donaţie, gaj, moştenire.
efectuarea tranzacţiilor gen cumpărare,
vânzare, schimb, donaţie, gaj, moştenire.
Anexa 2
Scopurile evaluării şi
bazele de evaluare
recomandateI
Scopul Evaluării Valoarea Valoarea de Valoarea de Valoarea Valoarea Valoarea Notă
de piaţă înlocuire sau piaţă pentru de de specială
valoarea de utilizare lichidare investiţie
reconstituire existentă
Vânzare / Legea RM cu privire la activitatea de evaluare, nr.989-
XV.din 18.04.2002
Cumpărare / / / / Legea RM cu privire la activitatea de evaluare, nr.989-
XV, din 18.04.2002
Ipotecare / Legea RM cu privire la activitatea de evaluare, nr.989-
XV, din 18.04.2002
Asieurare / Leaea RM cu Dtivire la asigurări, nr. 1508-XH. din
15.06.1993
Schimb y
Vânzare fortatâ S
Arendă /
Inmozitare / Codul Fiscal Titlul VI. nr.t055-XIV. din 16.06.2000
Privatizare ✓ / Hotărârea Guvernului RM despre măsurile de realizare a
Legii cu privire la programul de privatizare pentru anii
1997-1998: nr. 1056din 12.11.1997
Expropriere / Legea RM exproprierii pentru cauză de utilitate publică,
nr. 488-XIV, din 08.07.1999
Naţionalizare / Legea RM privind investiţiile străine, nr.998-XH din
01.04.1992
Transmiterea în fondul / Legea RM cu privire la societăţile pe acţiuni, nr.l134-
social XIII, din 02.04.1997
Determinarea eficienţei / ✓ Standardele Europene de Evaluare (TEGoVA. 1997).
proiectelor investiţionale SEV 8.
Determinarea mărimii /
despăgubirii pentru
prejudiciu
încheierea contractului /
de căsătorie
întocmirea documen- / / Standardele Naţionale de Contabilitate S.N.C. 16
taţiei financiare „Contabilitatea activelor materiale pe termen lung"

I Lista scopurilor evaluării prezentate mai sus nu este exhaustivă şi poate fi

completată de evaluator, reieşind din experienţa sa profesională. în tabel sunt
indicate doar cele mai des
utilizate baze de evaluare.
n 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% 8% 9% 10% 11% 12% 13% 14% 15% 16% 17% 18% 19% 20%
1 1.0100 1.0200 1.0300 1.0400 1.0500 1,0600 1.0700 1.0800 1,0900 1,1000 1,1100 1,1200 1,1300 1,1400 1.1500 1,1600 1,1700 1,1800 1,1900 1,2000
2 1.0201 1.0404 1.0609 1.0816 1,1025 1,1236 1,1449 1,1664 1,1881 1.2100 1,2321 1.2544 1,2769 1,2996 1,3225 1.3456 1,3689 1,3924 1.4161 1.4400
3 1.0303 1.0612 1.0927 1.1249 1,1576 1,1910 1,2250 1,2597 1,2950 1,3310 1,3676 1,4049 1,4429 1,4815 1,5209 1,5609 1,6016 1,6430 1,6852 1,7280
4 1.0406 1,0824 1,1255 1,1699 1,2155 1,2625 1,3108 1,3605 1,4116 1,4641 1,5181 1,5735 1.6305 1,6890 1,7490 1,8106 1,8739 1,9388 2,0053 2,0736
5 1.0510 1,1041 1,1593 1.2167 1.2763 1,3382 1.4026 1,4693 1,5386 1,6105 1,6851 1.7623 1.8424 1,9254 2,0114 2,1003 2,1924 2,2878 2,3864 2,4883
6 1.0615 1,1262 1.1941 1.2653 1,3401 1.4185 1,5007 1,5869 1,6771 1,7716 1,8704 1,9738 2,0820 2,1950 2,3131 2.4364 2,5652 2,6996 2,8398 2.9860
7 1.0721 1,1487 1.2299 1.3159 1,4071 1,5036 1.6058 1,7138 1.8280 1.9487 2,0762 2,2107 2.3526 2,5023 2.6600 2.8262 3,0012 3,1855 3,3793 3,5832
8 1.0829 1,1717 1.2668 1,3686 1.4775 1,5938 1.7182 1,8509 1,9926 2,1436 2,3045 2.4760 2.6584 2,8526 3.0590 3,2784 3,5115 3,7589 4,0214 4.2998
9 1.0937 1,1951 1.3048 1.4233 1,5513 1.6895 1,8385 1,9990 2,1719 2.3579 2,5580 2.7731 3.0040 3,2519 3.5179 3,8030 4,1084 4,4355 4,7854 5.1598
10 1,1046 1.2190 1.3439 1.4802 1,6289 1.7908 1.9672 2,1589 2,3674 2.5937 2,8394 3.1058 3.3946 3,7072 4,0456 4,4114 4,8068 5,2338 5.6947 6,1917
11 1.1157 1.2434 1.3842 1,5395 1.7103 1.8983 2,1049 2,3316 2,5804 2.8531 3,1518 3.4785 3.8359 4,2262 4,6524 5,1173 5,6240 6,1759 6.7767 7,4301
12 1,1268 1.2682 1.4258 1.6010 1.7959 2,0122 2,2522 2.5182 2,8127 3,1384 3.4985 3.8960 4,3345 4,8179 5,3503 5,9360 6,5801 7,2876 8.0642 8.9161
13 1.1381 1,2936 1.4685 1.6651 1.8856 2,1329 2,4098 2.7196 3,0658 3,4523 3,8833 4.3635 4,8980 5.4924 6.1528 6.8858 7,6987 8,5994 9.5964 10,699
14 1.1495 1,3195 1,5126 1,7317 1,9799 2,2609 2,5785 2,9372 3,3417 3,7975 4,3104 4.8871 5.5348 6,2613 7,0757 7,9875 9,0075 10,147 11.420 12,839
15 1,1610 1.3459 1.5580 1.8009 2,0789 2,3966 2.7590 3,1722 3,6425 4,1772 4.7846 5.4736 6.2543 7,1379 8,1371 9,2655 10,539 11,974 13,590 15,407

127
 16 1,1726 1,3728 1.6047 1.8730 2,1829 2.5404 2,9522 3,4259 3.9703 4,5950 5,3109 6.1304 7,0673 8,1372 9.3576 10,748 12.330 14,129 16.172 18.488
17 1,1843 1.4002 1.6528 1,9479 2.2920 2.6928 3.1588 3,7000 4,3276 5,0545 5.8951 6.8660 7,9861 9,2765 10,761 12.468 14.426 16.672 19,244 22,186
18 1,1961 1,4282 1.7024 2,0258 2.4066 2,8543 3.3799 3.9960 4,7171 5,5599 6,5436 7.6900 9,0243 10,575 12.375 14,463 16,879 19,673 22,901 26,623
19 1.2081 1.4568 1,7535 2,1068 2.5270 3.0256 3.6165 4,3157 5,1417 6,1159 7.2633 8.6128 10,197 12,056 14,232 16.777 19,748 23,214 27,252 31.948
20 1.2202 1.4859 1.8061 2.1911 2.6533 3,2071 3,8697 4.6610 5.6044 6,7275 8.0623 9.6463 11,523 13,743 16,367 19,461 23,106 27,393 32,429 38,338
21 1.2324 1.5157 1.8603 2.2788 2,7860 3.3996 4.1406 5.0338 6,1088 7,4002 8.9492 10,804 13,021 15,668 18,822 22,574 27,034 32,324 38,591 46,005
22 1.2447 1,5460 1,9161 2.3699 2,9253 3,6035 4,4304 5.4365 6.6586 8,1403 9,9336 12,100 14,714 17,861 21,645 26.186 31,629 38,142 45.923 55,206
23 1,2572 1.5769 1,9736 2.4647 3,0715 3,8197 4,7405 5,8715 7,2579 8,9543 11,026 13,552 16,627 20,362 24.891 30.376 37,006 45,008 54.649 66,247
24 1.2697 1.6084 2.0328 2,5633 3,2251 4.0489 5,0724 6,3412 7,9111 9,8497 12.239 15,179 18,788 23,212 28,625 35.236 43,297 53,109 65.032 79,497
25 1.2824 1.6406 2,0938 2.6658 3.3864 4,2919 5.4274 6.8485 8.6231 10,835 13.585 17,000 21.231 26,462 32,919 40.874 50,658 62,669 77.388 95.396
26 1,2953 1.6734 2.1566 2.7725 3.5557 4.5494 5.8074 7.3964 9.3992 11,918 15,080 19,040 23,991 30,167 37,857 47,414 59,270 73,949 92.092 114,48
27 1.3082 1.7069 2.2213 2.8834 3.7335 4.8223 6,2139 7.9881 10.245 13,110 16,739 21.325 27.109 34.390 43,535 55.000 69,345 87,260 109,59 137,37
28 1.3213 1,7410 2.2879 2.9987 3,9201 5,1117 6.6488 8.6271 11,167 14,421 18.580 23,884 30,633 39,204 50,066 63,800 81,134 102,97 130,41 164,84
29 1.3345 1.7758 2.3566 3.1187 4.1161 5.4184 7,1143 9.3173 12,172 15,863 20.624 26,750 34,616 44.693 57,575 74.009 94,927 121.50 155.19 197.81
30 1.3478 1.8114 2.4273 3.2434 4.3219 5.7435 7,6123 10.063 13.268 17,449 22.892 29,960 39,116 50,950 66.212 85.850 111,06 143.37 184.68 237.38

n 21% 22% 23% 24% 25% 26% 27% 28% 29% 30% 31% 32% 33% 34% 35% 36% 37% 38% 39% 40%
1 1,2100 1,2200 1,2300 1,2400 1,2500 1,2600 1,2700 1,2800 1,2900 1,3000 1,3100 1,3200 1,3300 1,3400 1,3500 1,3600 1,3700 1,3800 1,3900 1,4000
2 1,4641 1,4884 1,5129 1,5376 1,5625 1,5876 1,6129 1,6384 1,6641 1,6900 1,7161 1,7424 1,7689 1,7956 1,8225 1,8496 1,8769 1,9044 1,9321 1,9600
3 1,7716 1,8158 1,8609 1,9066 1.9531 2,0004 2,0484 2,0972 2,1467 2,1970 2,2481 2,3000 2,3526 2,4061 2,4604 2,5155 2,5714 2,6281 2,6856 2,7440
4 2,1436 2,2153 2,2889 2,3642 2,4414 2,5205 2,6014 2,6844 2,7692 2,8561 2,9450 3,0360 3,1290 3,2242 3,3215 3,4210 3,5228 3,6267 3,7330 3,8416
5 2,5937 2,7027 2,8153 2,9316 3,0518 3,1758 3,3038 3,4360 3,5723 3,7129 3,8579 4,0075 4,1616 4,3204 4,4840 4,6526 4,8262 5,0049 5,1889 5,3782
6 3,1384 3,2973 3,4628 3,6352 3,8147 4,0015 4,1959 4,3980 4,6083 4,8268 5,0539 5,2899 5,5349 5,7893 6,0534 6,3275 6,6119 6,9068 7,2125 7,5295
7 3,7975 4,0227 4,2593 4,5077 4,7684 5,0419 5,3288 5,6295 5,9447 6,2749 6,6206 6,9826 7,3614 7,7577 8,1722 8,6054 9,0582 9,5313 10,025 10,541
8 4,5950 4,9077 5,2389 5,5895 5,9605 6,3528 6,7675 7,2058 7,6686 8,1573 8,6730 9,2170 9,7907 10,395 11,032 11,703 12,410 13,153 13,935 14,758
9 5,5599 5,9874 6,4439 6,9310 7,4506 8,0045 8,5948 9,2234 9,8925 10,604 11,362 12,166 13,022 13,930 14,894 15,917 17,001 18,151 19,370 20,661
10 6,7275 7,3046 7,9259 8,5944 9,3132 10,086 10,915 11,806 12,761 13,786 14,884 16,060 17,319 18,666 20,107 21,647 23,292 25,049 26,925 28,925
11 8,1403 8,9117 9,7489 10,657 11,642 12,708 13,862 15,112 16,462 17,922 19,498 21,199 23,034 25,012 27,144 29,439 31,910 34,568 37,425 40,496
12 9,8497 10,872 11,991 13,215 14,552 16,012 17,605 19,343 21,236 23,298 25,542 27,983 30,635 33,516 36,644 40,037 43,717 47,703 52,021 56,694
13 11,918 13,264 14,749 16,386 18,190 20,175 22,359 24,759 27,395 30,288 33,460 36,937 40,745 44,912 49,470 54,451 59,892 65,831 72,309 79,371
14 14,421 16,182 18,141 20,319 22,737 25,421 28,396 31,691 35,339 39,374 43,833 48,757 54,190 60,182 66,784 74,053 82,052 90,846 100,51 111,12
15 17,449 19,742 22,314 25,196 28,422 32,030 36,062 40,565 45,587 51,186 57,421 64,359 72,073 80,644 90,158 100,71 112,41 125,37 139,71 155,57
16 21,114 24,086 27,446 31,243 35,527 40,358 45,799 51,923 58,808 66,542 75,221 84,954 95,858 108,06 121,71 136,97 154,00 173,01 194,19 217,80
17 25,548 29,384 33,759 38,741 44,409 50,851 58,165 66,461 75,862 86,504 98,540 112,14 127,49 144,80 164,31 186,28 210,98 238,75 269,93 304,91
18 30,913 35,849 41,523 48,039 55,511 64,072 73,870 85,071 97,862 112,46 129,09 148,02 169,56 194,04 221,82 253,34 289,05 329,48 375,20 426,88
19 37,404 43,736 51,074 59,568 69,389 80,731 93,815 108,89 126,24 146,19 169,10 195,39 225,52 260,01 299,46 344,54 396,00 454,68 521,53 597,63
20 45,259 53,358 62,821 73,864 86,736 101,72 119,14 139,38 162,85 190,05 221,53 257,92 299,94 348,41 404,27 468,57 542,51 627,45 724,93 836,68
21 54,764 65,096 77,269 91,592 108,42 128,17 151,31 178,41 210,08 247,06 290,20 340,45 398,92 466,88 545,77 637,26 743,24 865,89 1007,7 1171,4
22 66,264 79,418 95,041 113,57 135,53 161.49 192,17 228,36 271.00 321,18 380,16 449,39 530,56 625,61 736,79 866,67 1018,2 1194,9 1400,6 1639,9
23 80,180 96,889 116,90 140,83 169,41 203,48 244,05 292,30 349,59 417,54 498,01 593,20 705,65 838,32 994,66 1178,7 1395,0 1649,0 1946,9 2295,9
24 97,017 118,21 143,79 174,63 211,76 256,39 309,95 374,14 450,98 542,80 652,40 783,02 938,51 1123,4 1342,8 1603,0 1911,1 2275,6 2706,2 3214,2
25 117,39 144,21 176,86 216,54 264,70 323,05 393,63 478,90 581,76 705,64 854,64 1033,6 1248,2 1505,3 1812,8 2180,1 2618,3 3140,3 3761,6 4499,9
26 142,04 175,94 217,54 268,51 330,87 407,04 499,92 613,00 750,47 917,33 1119,6 1364,3 1660,1 2017,1 2447,2 2964,9 3587,0 4333,7 5228,6 6299,8
27 171,87 214,64 267,57 332,95 413,59 512,87 634,89 784,64 968,10 1192,5 1466,6 1800,9 2208,0 2702,9 3303,8 4032,3 4914,2 5980,5 7267,7 8819,8
28 207,97 261,86 329,11 412,86 516,99 646,21 806,31 1004,3 1248,9 1550,3 1921,3 2377,2 2936,6 3621,9 4460,1 5483,9 6732,5 8253,0 10102 12348
29 251,64 319,47 404,81 511,95 646,23 814,23 1024,0 1285,6 1611,0 2015,4 2516,9 3137,9 3905,7 4853,3 6021,1 7458,1 9223,5 11389 14042 17287
30 304,48 389,76 497,91 634,82 807,79 1025,9 1300,5 1645,5 2078,2 2620,0 3297,2 4142,1 5194,6 6503,5 8128,5 10143 12636 15717 19518 24201
Continuare tabelul 1

129
 Valoarea prezentă a unităţii Tabelul 2
TeKyufaHemouMoemb eduHutfbi
___________1/(1-H)n _____________________________________________________________
n 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% 8% 9% 10% 11% 12% 13% 14% 15% 16% 17% 18% 19% 20%
1 0,9901 0,9804 0,9709 0,9615 0,9524 0,9434 0,9346 0,9259 0,9174 0,9091 0,9009 0,8929 0,8850 0,8772 0,8696 0,8621 0,8547 0,8475 0,8403 0,8333
2 0,9803 0,9612 0,9426 0,9246 0,9070 0,8900 0,8734 0,8573 0,8417 0,8264 0,8116 0,7972 0,7831 0,7695 0,7561 0,7432 0,7305 0,7182 0,7062 0,6944
3 0,9706 0,9423 0,9151 0,8890 0,8638 0,8396 0,8163 0,7938 0.7722 0,7513 0,7312 0,7118 0,6931 0,6750 0,6575 0,6407 0,6244 0,6086 0,5934 0,5787
4 0,9610 0,9238 0,8885 0,8548 0,8227 0,7921 0,7629 0,7350 0.7084 0,6830 0,6587 0,6355 0,6133 0,5921 0,5718 0,5523 0,5337 0,5158 0,4987 0,4823
5 0,9515 0,9057 0,8626 0,8219 0,7835 0,7473 0,7130 0,6806 0,6499 0,6209 0,5935 0,5674 0,5428 0,5194 0,4972 0,4761 0,4561 0,4371 0.4190 0,4019
6 0,9420 0,8880 0,8375 0,7903 0,7462 0,7050 0,6663 0,6302 0,5963 0,5645 0,5346 0,5066 0,4803 0,4556 0,4323 0,4104 0,3898 0,3704 0,3521 0,3349
7 0,9327 0,8706 0,8131 0,7599 0,7107 0,6651 0,6227 0,5835 0,5470 0,5132 0,4817 0,4523 0,4251 0,3996 0,3759 0,3538 0,3332 0,3139 0,2959 0,2791
8 0,9235 0,8535 0,7894 0,7307 0,6768 0,6274 0,5820 0,5403 0,5019 0,4665 0,4339 0,4039 0,3762 0,3506 0,3269 0,3050 0,2848 0,2660 0,2487 0,2326
9 0,9143 0,8368 0,7664 0,7026 0,6446 0,5919 0,5439 0,5002 0,4604 0,4241 0,3909 0,3606 0,3329 0,3075 0,2843 0,2630 0,2434 0,2255 0,2090 0,1938
10 0,9053 0,8203 0,7441 0,6756 0,6139 0,5584 0,5083 0,4632 0,4224 0,3855 0,3522 0,3220 0,2946 0,2697 0,2472 0,2267 0,2080 0,1911 0,1756 0,1615
11 0,8963 0,8043 0,7224 0,6496 0,5847 0,5268 0,4751 0,4289 0,3875 0,3505 0,3173 0,2875 0,2607 0,2366 0,2149 0,1954 0,1778 0,1619 0,1476 0,1346
12 0,8874 0,7885 0,7014 0,6246 0,5568 0,4970 0,4440 0,3971 0,3555 0,3186 0,2858 0,2567 0,2307 0,2076 0,1869 0,1685 0,1520 0,1372 0.1240 0,1122
13 0,8787 0,7730 0,6810 0,6006 0,5303 0,4688 0,4150 0,3677 0,3262 0,2897 0,2575 0,2292 0,2042 0,1821 0,1625 0,1452 0,1299 0,1163 0,1042 0,0935
14 0,8700 0,7579 0,6611 0,5775 0,5051 0,4423 0,3878 0,3405 0,2992 0,2633 0,2320 0,2046 0,1807 0,1597 0,1413 0,1252 0,1110 0,0985 0,0876 0,0779
15 0,8613 0,7430 0,6419 0,5553 0,4810 0,4173 0,3624 0,3152 0,2745 0,2394 0,2090 0,1827 0,1599 0,1401 0,1229 0,1079 0,0949 0,0835 0,0736 0,0649
16 0,8528 0,7284 0,6232 0,5339 0,4581 0,3936 0,3387 0,2919 0,2519 0,2176 0,1883 0,1631 0,1415 0,1229 0,1069 0,0930 0,0811 0,0708 0,0618 0,0541
17 0,8444 0,7142 0,6050 0,5134 0,4363 0,3714 0,3166 0,2703 0,2311 0,1978 0,1696 0,1456 0,1252 0,1078 0,0929 0,0802 0,0693 0,0600 0,0520 0,0451
18 0,8360 0,7002 0,5874 0,4936 0,4155 0,3503 0,2959 0,2502 0.2120 0,1799 0,1528 0,1300 0,1108 0,0946 0,0808 0,0691 0,0592 0,0508 0,0437 0,0376
19 0,8277 0,6864 0,5703 0,4746 0,3957 0,3305 0,2765 0,2317 0,1945 0,1635 0,1377 0,1161 0,0981 0,0829 0,0703 0,0596 0,0506 0,0431 0,0367 0,0313
20 0,8195 0,6730 0,5537 0,4564 0,3769 0,3118 0,2584 0,2145 0,1784 0,1486 0,1240 0,1037 0,0868 0,0728 0,0611 0,0514 0,0433 0,0365 0,0308 0,0261
21 0,8114 0,6598 0.5375 0,4388 0,3589 0,2942 0,2415 0,1987 0,1637 0,1351 0,1117 0,0926 0,0768 0,0638 0,0531 0,0443 0,0370 0,0309 0,0259 0,0217
22 0,8034 0,6468 0,5219 0.4220 0,3418 0,2775 0,2257 0,1839 0,1502 0,1228 0,1007 0,0826 0,0680 0,0560 0,0462 0,0382 0,0316 0,0262 0,0218 0,0181
23 0,7954 0,6342 0,5067 0,4057 0,3256 0,2618 0,2109 0,1703 0,1378 0,1117 0,0907 0,0738 0,0601 0,0491 0,0402 0,0329 0,0270 0,0222 0,0183 0,0151
24 0,7876 0,6217 0,4919 0,3901 0,3101 0,2470 0,1971 0,1577 0,1264 0,1015 0,0817 0,0659 0,0532 0,0431 0,0349 0,0284 0,0231 0,0188 0,0154 0,0126
25 0,7798 0,6095 0,4776 0,3751 0,2953 0,2330 0,1842 0,1460 0,1160 0,0923 0,0736 0,0588 0,0471 0,0378 0,0304 0,0245 0,0197 0,0160 0,0129 0,0105
26 0,7720 0,5976 0,4637 0,3607 0,2812 0,2198 0,1722 0,1352 0,1064 0,0839 0,0663 0,0525 0,0417 0,0331 0,0264 0,0211 0,0169 0,0135 0,0109 0,0087
27 0,7644 0,5859 0,4502 0,3468 0,2678 0,2074 0,1609 0,1252 0,0976 0,0763 0,0597 0,0469 0,0369 0,0291 0,0230 0,0182 0,0144 0,0115 0,0091 0,0073
28 0,7568 0,5744 0,4371 0,3335 0,2551 0,1956 0J504 0,1159 0,0895 0,0693 0,0538 0,0419 0,0326 0,0255 0.0200 0,0157 0,0123 0.0097 0,0077 0,0061
29 0,7493 0,5631 0,4243 0,3207 0,2429 0,1846 0,1406 0,1073 0,0822 0,0630 0,0485 0,0374 0,0289 0,0224 0.0174 0,0135 0,0105 0,0082 0,0064 0,0051
30 0,7419 0,5521 0,4120 0,3083 0,2314 0,1741 0,1314 0,0994 0,0754 0,0573 0,0437 0,0334 0,0256 0,0196 0,0151 0,0116 0,0090 0,0070 0,0054 0,0042
Valoarea prezentă a unităţii Continuare tabelul 2
TeKJmanemouMoemb edummbi
___________1/(1+1)"_________________________________________________________________
n 21% 22% 23% 24% 25% 26% 27% 28% 29% 30% 31% 32% 33% 34% 35% 36% 37% 38% 39% 40%
1 0,8264 0,8197 0,8130 0,8065 0,8000 0,7937 0,7874 0,7813 0,7752 0,7692 0.7634 0,7576 0,7519 0,7463 0,7407 0,7353 0,7299 0,7246 0,7194 0,7143
2 0,6830 0,6719 0,6610 0,6504 0,6400 0,6299 0,6200 0,6104 0,6009 0,5917 0,5827 0,5739 0,5653 0,5569 0,5487 0,5407 0,5328 0,5251 0,5176 0,5102
3 0,5645 0,5507 0,5374 0,5245 0,5120 0,4999 0,4882 0,4768 0,4658 0,4552 0,4448 0,4348 0,4251 0,4156 0,4064 0,3975 0,3889 0,3805 0,3724 0,3644
4 0,4665 0,4514 0,4369 0,4230 0,4096 0,3968 0,3844 0,3725 0,3611 0,3501 0,3396 0,3294 0,3196 0,3102 0,3011 0,2923 0,2839 0,2757 0,2679 0,2603
5 0,3855 0.3700 0,3552 0,3411 0,3277 0,3149 0,3027 0,2910 0,2799 0,2693 0,2592 0,2495 0,2403 0,2315 0,2230 0,2149 0,2072 0,1998 0,1927 0,1859
6 0,3186 0,3033 0,2888 0,2751 0,2621 0,2499 0,2383 0,2274 0,2170 0,2072 0,1979 0,1890 0,1807 0,1727 0,1652 0,1580 0,1512 0,1448 0,1386 0,1328
7 0,2633 0,2486 0,2348 0,2218 0,2097 0,1983 0,1877 0,1776 0,1682 0,1594 0,1510 0,1432 0,1358 0,1289 0,1224 0,1162 0,1104 0,1049 0,0997 0,0949
8 0,2176 0,2038 0,1909 0,1789 0,1678 0,1574 0,1478 0,1388 0,1304 0,1226 0,1153 0,1085 0,1021 0,0962 0,0906 0,0854 0,0806 0,0760 0,0718 0,0678
9 0,1799 0,1670 0,1552 0,1443 0,1342 0,1249 0,1164 0,1084 0,1011 0,0943 0,0880 0,0822 0,0768 0,0718 0,0671 0,0628 0,0588 0,0551 0,0516 0,0484
10 0,1486 0,1369 0,1262 0,1164 0,1074 0,0992 0,0916 0,0847 0,0784 0,0725 0,0672 0,0623 0,0577 0,0536 0,0497 0,0462 0,0429 0,0399 0,0371 0,0346
11 0,1228 0,1122 0,1026 0,0938 0,0859 0,0787 0,0721 0,0662 0,0607 0,0558 0,0513 0,0472 0,0434 0,0400 0,0368 0,0340 0,0313 0,0289 0,0267 0,0247
12 0,1015 0,0920 0,0834 0,0757 0,0687 0,0625 0,0568 0,0517 0,0471 0,0429 0,0392 0,0357 0,0326 0,0298 0,0273 0,0250 0,0229 0,0210 0,0192 0,0176
13 0,0839 0,0754 0,0678 0,0610 0,0550 0,0496 0,0447 0,0404 0,0365 0,0330 0,0299 0,0271 0,0245 0,0223 0,0202 0,0184 0,0167 0,0152 0,0138 0,0126
14 0,0693 0,0618 0,0551 0,0492 0,0440 0,0393 0,0352 0,0316 0,0283 0,0254 0,0228 0,0205 0,0185 0,0166 0,0150 0,0135 0,0122 0,0110 0,0099 0,0090
15 0,0573 0,0507 0,0448 0,0397 0,0352 0,0312 0,0277 0,0247 0,0219 0,0195 0,0174 0,0155 0,0139 0,0124 0,0111 0,0099 0,0089 0,0080 0,0072 0,0064
16 0,0474 0,0415 0,0364 0,0320 0,0281 0,0248 0,0218 0,0193 0,0170 0,0150 0,0133 0,0118 0,0104 0,0093 0,0082 0,0073 0,0065 0,0058 0,0051 0,0046
17 0,0391 0,0340 0,0296 0,0258 0,0225 0,0197 0,0172 0,0150 0,0132 0,0116 0,0101 0,0089 0,0078 0,0069 0,0061 0,0054 0,0047 0,0042 0,0037 0,0033
18 0,0323 0,0279 0,0241 0,0208 0,0180 0,0156 0,0135 0,0118 0,0102 0,0089 0,0077 0,0068 0,0059 0,0052 0,0045 0,0039 0,0035 0,0030 0,0027 0,0023
19 0,0267 0,0229 0,0196 0,0168 0,0144 0,0124 0,0107 0,0092 0,0079 0,0068 0,0059 0,0051 0,0044 0,0038 0,0033 0,0029 0,0025 0,0022 0,0019 0,0017
20 0,0221 0,0187 0,0159 0,0135 0,0115 0,0098 0,0084 0,0072 0,0061 0,0053 0,0045 0,0039 0,0033 0,0029 0,0025 0,0021 0,0018 0,0016 0,0014 0,0012
21 0,0183 0,0154 0,0129 0,0109 0,0092 0,0078 0,0066 0,0056 0,0048 0,0040 0,0034 0,0029 0,0025 0,0021 0,0018 0,0016 0,0013 0,0012 0,0010 0,0009
22 0,0151 0,0126 0,0105 0,0088 0,0074 0,0062 0,0052 0,0044 0,0037 0,0031 0,0026 0,0022 0,0019 0,0016 0,0014 0,0012 0,0010 0,0008 0,0007 0,0006
23 0,0125 0,0103 0,0086 0,0071 0,0059 0,0049 0,0041 0,0034 0,0029 0,0024 0,0020 0,0017 0,0014 0,0012 0,0010 0,0008 0,0007 0,0006 0,0005 0,0004
24 0,0103 0,0085 0,0070 0,0057 0,0047 0,0039 0,0032 0,0027 0,0022 0,0018 0,0015 0,0013 0,0011 0,0009 0,0007 0,0006 0,0005 0,0004 0,0004 0,0003
25 0,0085 0,0069 0,0057 0,0046 0,0038 0,0031 0,0025 0,0021 0,0017 0,0014 0,0012 0,0010 0,0008 0,0007 0,0006 0,0005 0,0004 0,0003 0,0003 0,0002
26 0,0070 0,0057 0,0046 0,0037 0,0030 0,0025 0,0020 0,0016 0,0013 0,0011 0,0009 0,0007 0,0006 0,0005 0,0004 0,0003 0,0003 0,0002 0,0002 0,0002
27 0,0058 0,0047 0,0037 0,0030 0,0024 0,0019 0,0016 0,0013 0,0010 0,0008 0,0007 0,0006 0,0005 0,0004 0,0003 0,0002 0,0002 0,0002 0,0001 0,0001
28 0,0048 0,0038 0,0030 0,0024 0,0019 0,0015 0,0012 0,0010 0,0008 0,0006 0,0005 0,0004 0,0003 0,0003 0,0002 0,0002 0,0001 0,0001 0,0001 0,0001
29 0,0040 0,0031 0,0025 0,0020 0,0015 0,0012 0,0010 0,0008 0,0006 0,0005 0,0004 0,0003 0,0003 0,0002 0,0002 0,0001 0,0001 0,0001 0,0001 0,0001
30 0,0033 0,0026 0,0020 0,0016 0,0012 0,0010 0,0008 0,0006 0,0005 0,0004 0,0003 0,0002 0,0002 0,0002 0,0001 0,0001 0,0001 0,0001 0,0001 <0.000
1

131
 Valoarea prezentă a anuităţii
TexyiifaxemouMoemb aHHyumema
__________[l-l/(l+i)n/i
n 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% 8% 9% 10% 11% 12% 13% 14% 15% 16% 17% 18% 19% 20%
1 0,9901 0,9804 0,9709 0,9615 0,9524 0,9434 0,9346 0,9259 0,9174 0,9091 0,9009 0,8929 0,8850 0,8772 0,8696 0,8621 0,8547 0,8475 0,8403 0,8333
2 1,9704 1,9416 1,9135 1,8861 1,8594 1,8334 1,8080 1,7833 1,7591 1,7355 1,7125 1,6901 1,6681 1,6467 1,6257 1,6052 1,5852 1,5656 1,5465 1,5278
3 2,9410 2,8839 2,8286 2,7751 2,7232 2,6730 2,6243 2,5771 2,5313 2,4869 2,4437 2,4018 2,3612 2,3216 2,2832 2,2459 2,2096 2,1743 2,1399 2,1065
4 3,9020 3,8077 3,7171 3,6299 3,5460 3,4651 3,3872 3,3121 3,2397 3,1699 3,1024 3,0373 2,9745 2,9137 2,8550 2,7982 2.7432 2,6901 2.6386 2,5887
5 4,8534 4,7135 4,5797 4,4518 4,3295 4,2124 4.1002 3,9927 3,8897 3,7908 3,6959 3,6048 3,5172 3,4331 3.3522 3,2743 3,1993 3,1272 3,0576 2,9906
6 5,7955 5,6014 5,4172 5,2421 5,0757 4,9173 4,7665 4,6229 4,4859 4,3553 4,2305 4,1114 3,9975 3,8887 3,7845 3,6847 3,5892 3,4976 3.4098 3,3255
7 6,7282 6,4720 6,2303 6,0021 5,7864 5,5824 5,3893 5,2064 5,0330 4,8684 4,7122 4,5638 4,4226 4,2883 4,1604 4,0386 3,9224 3,8115 3.7057 3,6046
8 7,6517 7,3255 7,0197 6,7327 6,4632 6,2098 5,9713 5,7466 5,5348 5,3349 5,1461 4,9676 4,7988 4,6389 4.4873 4,3436 4,2072 4,0776 3,9544 3,8372
9 8,5660 8,1622 7,7861 7,4353 7,1078 6,8017 6,5152 6,2469 5,9952 5,7590 5,5370 5,3282 5,1317 4,9464 4,7716 4,6065 4,4506 4,3030 4,1633 4,0310
10 9,4713 8,9826 8,5302 8,1109 7,7217 7,3601 7,0236 6,7101 6,4177 6,1446 5,8892 5,6502 5,4262 5,2161 5,0188 4,8332 4,6586 4,4941 4,3389 4,1925
11 10,3676 9,7868 9,2526 8,7605 8,3064 7,8869 7,4987 7,1390 6,8052 6,4951 6,2065 5,9377 5,6869 5,4527 5,2337 5,0286 4,8364 4,6560 4,4865 4,3271
12 11,2551 10,5753 9,9540 9,3851 8,8633 8,3838 7,9427 7,5361 7,1607 6,8137 6,4924 6,1944 5,9176 5,6603 5,4206 5,1971 4,9884 4,7932 4,6105 4.4392
13 12,1337 11,3484 10,6350 9,9856 9,3936 8,8527 8,3577 7,9038 7,4869 7,1034 6,7499 6,4235 6,1218 5,8424 5,5831 5,3423 5,1183 4,9095 4,7147 4,5327
14 13,0037 12,1062 11,2961 10,5631 9,8986 9,2950 8,7455 8,2442 7,7862 7,3667 6,9819 6,6282 6,3025 6,0021 5,7245 5,4675 5,2293 5,0081 4,8023 4,6106
15 13,8651 12,8493 11,9379 11,1184 10,3797 9,7122 9,1079 8,5595 8,0607 7,6061 7,1909 6,8109 6,4624 6,1422 5,8474 5,5755 5,3242 5,0916 4,8759 4,6755
16 14,7179 13,5777 12,5611 11,6523 10,8378 10,1059 9,4466 8,8514 8,3126 7,8237 7,3792 6,9740 6,6039 6,2651 5,9542 5,6685 5,4053 5,1624 4,9377 4,7296
17 15,5623 14,2919 13,1661 12,1657 11,2741 10,4773 9,7632 9,1216 8,5436 8,0216 7,5488 7,1196 6,7291 6,3729 6,0472 5,7487 5,4746 5,2223 4,9897 4,7746
18 16,3983 14,9920 13,7535 12,6593 11,6896 10,8276 10,0591 9,3719 8,7556 8,2014 7,7016 7,2497 6,8399 6,4674 6,1280 5,8178 5,5339 5,2732 5,0333 4,8122
19 17,2260 15,6785 14,3238 13,1339 12,0853 11,1581 10,3356 9,6036 8,9501 8,3649 7,8393 7,3658 6,9380 6,5504 6,1982 5,8775 5,5845 5,3162 5,0700 4,8435
20 18,0456 16,3514 14,8775 13,5903 12,4622 11,4699 10,5940 9,8181 9,1285 8,5136 7,9633 7,4694 7,0248 6,6231 6,2593 5,9288 5,6278 5,3527 5,1009 4,8696
21 18,8570 17,0112 15,4150 14,0292 12,8212 11.7641 10,8355 10,0168 9,2922 8,6487 8,0751 7,5620 7,1016 6,6870 6,3125 5,9731 5.6648 5,3837 5,1268 4,8913
22 19,6604 17,6580 15,9369 14,4511 13,1630 12,0416 11,0612 10,2007 9,4424 8,7715 8,1757 7,6446 7,1695 6,7429 6,3587 6,0113 5,6964 5,4099 5,1486 4,9094
23 20,4558 18,2922 16,4436 14,8568 13,4886 12,3034 11,2722 10,3711 9,5802 8,8832 8,2664 7,7184 7,2297 6,7921 6,3988 6,0442 5.7234 5,4321 5,1668 4,9245
24 21,2434 18,9139 16,9355 15,2470 13,7986 12,5504 11,4693 10,5288 9,7066 8,9847 8,3481 7,7843 7,2829 6,8351 6,4338 6,0726 5,7465 5,4509 5,1822 4,9371
25 22,0232 19,5235 17,4131 15,6221 14,0939 12,7834 11,6536 10,6748 9,8226 9,0770 8,4217 7,8431 7,3300 6,8729 6,4641 6,0971 5,7662 5,4669 5,1951 4.9476
26 22,7952 20,1210 17,8768 15,9828 14,3752 13,0032 11,8258 10,8100 9,9290 9,1609 8,4881 7,8957 7,3717 6,9061 6,4906 6,1182 5,7831 5,4804 5,2060 4,9563
27 23,5596 20,7069 18,3270 16,3296 14,6430 13,2105 11,9867 10,9352 10,0266 9,2372 8,5478 7,9426 7,4086 6,9352 6,5135 6,1364 5,7975 5,4919 5.2151 4,9636
28 24,3164 21,2813 18,7641 16,6631 14,8981 13,4062 12,1371 11,0511 10,1161 9.3066 8,6016 7,9844 7,4412 6,9607 6,5335 6,1520 5,8099 5,5016 5,2228 4.9697
29 25,0658 21,8444 19,1885 16,9837 15,1411 13,5907 12,2777 11,1584 10,1983 9,3696 8,6501 8,0218 7.4701 6,9830 6,5509 6,1656 5,8204 5,5098 5,2292 4,9747
30 25,8077 22.3965 19.6004 17,2920 15,3725 13,7648 12,4090 11,2578 10,2737 9,4269 8,6938 8,0552 7,4957 7,0027 6,5660 6,1772 5,8294 5,5168 5,2347 4,9789

Tabelul 3
 Valoarea prezentă a anuităţii Continuare tabelul 3
Tetcymaa cmouMocmb anHyumema
_________[l-l/(l+i)"]/i______________________________________
n 21% 22% 23% 24% 25% 26% 27% 28% 29% 30% 31% 32% 33% 34% 35% 36% 37% 38% 39% 40%
1 0,8264 0,8197 0.8130 0,8065 0,8000 0,7937 0,7874 0,7813 0,7752 0,7692 0,7634 0,7576 0,7519 0,7463 0,7407 0,7353 0,7299 0,7246 0,7194 0.7143
2 1,5095 1,4915 1,4740 1,4568 1,4400 1,4235 1,4074 1,3916 1,3761 1,3609 1,3461 1,3315 1,3172 1,3032 1,2894 1,2760 1,2627 1,2497 1,2370 1,2245
3 2.0739 2,0422 2,0114 1,9813 1,9520 1,9234 1,8956 1,8684 1,8420 1,8161 1,7909 1,7663 1,7423 1,7188 1,6959 1,6735 1,6516 1,6302 1,6093 1,5889
4 2,5404 2,4936 2,4483 2,4043 2,3616 2,3202 2,2800 2,2410 2,2031 2,1662 2,1305 2,0957 2,0618 2,0290 1,9969 1,9658 1,9355 1,9060 1,8772 1,8492
5 2,9260 2,8636 2,8035 2,7454 2,6893 2,6351 2,5827 2,5320 2,4830 2,4356 2,3897 2,3452 2,3021 2,2604 2,2200 2,1807 2,1427 2,1058 2,0699 2,0352
6 3,2446 3,1669 3,0923 3,0205 2,9514 2,8850 2,8210 2,7594 2,7000 2,6427 2,5875 2,5342 2,4828 2,4331 2,3852 2,3388 2,2939 2,2506 2,2086 2,1680
7 3,5079 3,4155 3,3270 3.2423 3,1611 3,0833 3,0087 2,9370 2,8682 2,8021 2,7386 2,6775 2,6187 2,5620 2,5075 2,4550 2,4043 2,3555 2,3083 2,2628
8 3,7256 3,6193 3,5179 3.4212 3,3289 3,2407 3,1564 3,0758 2,9986 2,9247 2,8539 2,7860 2,7208 2,6582 2,5982 2,5404 2,4849 2,4315 2,3801 2,3306
9 3,9054 3,7863 3,6731 3,5655 3,4631 3,3657 3,2728 3,1842 3,0997 3,0190 2,9419 2,8681 2,7976 2,7300 2,6653 2,6033 2,5437 2,4866 2,4317 2,3790
10 4,0541 3,9232 3,7993 3,6819 3,5705 3,4648 3,3644 3,2689 3,1781 3,0915 3,0091 2,9304 2,8553 2,7836 2,7150 2,6495 2,5867 2,5265 2,4689 2,4136
11 4,1769 4,0354 3,9018 3,7757 3,6564 3,5435 3,4365 3,3351 3,2388 3,1473 3,0604 2,9776 2,8987 2,8236 2,7519 2,6834 2,6180 2,5555 2,4956 2,4383
12 4,2784 4,1274 3,9852 3,8514 3,7251 3,6059 3,4933 3,3868 3,2859 3,1903 3,0995 3,0133 2,9314 2,8534 2,7792 2,7084 2,6409 2,5764 2,5148 2,4559
13 4,3624 4,2028 4,0530 3,9124 3,7801 3,6555 3,5381 3,4272 3,3224 3,2233 3,1294 3,0404 2,9559 2,8757 2,7994 2,7268 2,6576 2,5916 2,5286 2,4685
14 4,4317 4,2646 4,1082 3,9616 3,8241 3,6949 3,5733 3,4587 3,3507 3,2487 3,1522 3,0609 2,9744 2,8923 2,8144 2,7403 2,6698 2,6026 2,5386 2,4775
15 4,4890 4,3152 4,1530 4,0013 3,8593 3,7261 3,6010 3,4834 3,3726 3,2682 3,1696 3,0764 2,9883 2,9047 2,8255 2,7502 2,6787 2,6106 2,5457 2,4839
16 4,5364 4,3567 4,1894 4,0333 3,8874 3,7509 3,6228 3,5026 3,3896 3,2832 3,1829 3,0882 2,9987 2,9140 2,8337 2,7575 2,6852 2,6164 2,5509 2,4885
17 4,5755 4,3908 4,2190 4,0591 3,9099 3,7705 3,6400 3,5177 3,4028 3,2948 3,1931 3,0971 3,0065 2,9209 2,8398 2,7629 2,6899 2,6206 2,5546 2,4918
18 4,6079 4,4187 4,2431 4,0799 3,9279 3,7861 3,6536 3,5294 3,4130 3,3037 3,2008 3,1039 3,0124 2,9260 2,8443 2,7668 2,6934 2,6236 2,5573 2,4941
19 4,6346 4,4415 4,2627 4,0967 3,9424 3,7985 3,6642 3,5386 3,4210 3,3105 3,2067 3,1090 3,0169 2,9299 2,8476 2,7697 2,6959 2,6258 2,5592 2,4958
20 4,6567 4,4603 4,2786 4,1103 3,9539 3,8083 3,6726 3,5458 3,4271 3,3158 3,2112 3,1129 3,0202 2,9327 2,8501 2,7718 2,6977 2,6274 2,5606 2,4970
21 4,6750 4,4756 4,2916 4,1212 3,9631 3,8161 3,6792 3,5514 3,4319 3,3198 3,2147 3,1158 3,0227 2,9349 2,8519 2,7734 2,6991 2,6285 2,5616 2,4979
22 4,6900 4,4882 4,3021 4,1300 3,9705 3.8223 3,6844 3,5558 3,4356 3,3230 3,2173 3,1180 3,0246 2,9365 2,8533 2,7746 2,7000 2,6294 2,5623 2,4985
23 4,7025 4,4985 4,3106 4,1371 3,9764 3,8273 3,6885 3,5592 3,4384 3,3254 3,2193 3,1197 3,0260 2,9377 2,8543 2,7754 2,7008 2,6300 2,5628 2,4989
24 4,7128 4,5070 4,3176 4,1428 3,9811 3,8312 3,6918 3,5619 3,4406 3,3272 3,2209 3,1210 3,0271 2,9386 2,8550 2,7760 2,7013 2,6304 2,5632 2,4992
25 4,7213 4,5139 4,3232 4,1474 3,9849 3,8342 3,6943 3,5640 3,4423 3,3286 3,2220 3,1220 3,0279 2,9392 2,8556 2,7765 2,7017 2,6307 2,5634 2,4994
26 4,7284 4,5196 4,3278 4,1511 3,9879 3,8367 3,6963 3,5656 3,4437 3,3297 3,2229 3,1227 3,0285 2,9397 2,8560 2,7768 2,7019 2,6310 2,5636 2,4996
27 4,7342 4,5243 4,3316 4,1542 3,9903 3,8387 3,6979 3,5669 3,4447 3,3305 3,2236 3,1233 3,0289 2,9401 2,8563 2,7771 2,7022 2,6311 2,5637 2,4997
28 4,7390 4,5281 4,3346 4,1566 3,9923 3,8402 3,6991 3,5679 3,4455 3,3312 3,2241 3,1237 3,0293 2,9404 2,8565 2,7773 2,7023 2,6313 2,5638 2,4998
29 4,7430 4,5312 4,3371 4,1585 3,9938 3,8414 3,7001 3,5687 3,4461 3,3317 3,2245 3,1240 3,0295 2,9406 2,8567 2,7774 2,7024 2,6313 2,5639 2,4999
30 4,7463 4,5338 4,3391 4,1601 3,9950 3,8424 3,7009 3,5693 3,4466 3,3321 3,2248 3,1242 3,0297 2,9407 2,8568 2,7775 2,7025 2,6314 2,5640 2,4999

133
 Valoarea viitoare a anuităţii
BydymaxemouMoemb aHnyumema
[(1+i)"-l]/i_____________________
n 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% 8% 9% 10% 11% 12% 13% 14% 15% 16% 17% 18% 19% 20%
1 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000
2 2.0100 2.0200 2.0300 2.0400 2.0500 2.0600 2.0700 2.0800 2.0900 2.1000 2.1100 2.1200 2.1300 2.1400 2.1500 2.1600 2.1700 2.1800 2.1900 2.2000
3 3.0301 3.0604 3.0909 3.1216 3.1525 3.1836 3.2149 3.2464 3.2781 3.3100 3.3421 3.3744 3.4069 3.4396 3.4725 3.5056 3.5389 3.5724 3.6061 3.6400
4 4.0604 4.1216 4.1836 4.2465 4.3101 4.3746 4.4399 4.5061 4.5731 4.6410 4.7097 4.7793 4.8498 4.9211 4.9934 5.0665 5.1405 5.2154 5.2913 5.3680
5 5.1010 5.2040 5.3091 5.4163 5.5256 5.6371 5.7507 5.8666 5.9847 6.1051 6.2278 6.3528 6.4803 6.6101 6.7424 6.8771 7.0144 7.1542 7.2966 7.4416
6 6.1520 6.3081 6.4684 6.6330 6.8019 6.9753 7.1533 7.3359 7.5233 7.7156 7.9129 8.1152 8.3227 8.5355 8.7537 8.9775 9.2068 9.4420 9.6830 9.9299
7 7.2135 7.4343 7.6625 7.8983 8.1420 8.3938 8.6540 8.9228 9.2004 9.4872 9.7833 10.089 10.405 10.730 11.067 11.414 11.772 12.142 12.523 12.916
8 8.2857 8.5830 8.8923 9.2142 9.5491 9.8975 10.260 10.637 11.028 11.436 11.859 12.300 12.757 13.233 13.727 14.240 14.773 15.327 15.902 16.499
9 9.3685 9.7546 10.159 10.583 11.027 11.491 11.978 12.488 13.021 13.579 14.164 14.776 15.416 16.085 16.786 17.519 18.285 19.086 19.923 20.799
10 10.462 10.950 11.464 12.006 12.578 13.181 13.816 14.487 15.193 15.937 16.722 17.549 18.420 19.337 20.304 21.321 22.393 23.521 24.709 25.959
11 11.567 12.169 12.808 13.486 14.207 14.972 15.784 16.645 17.560 18.531 19.561 20.655 21.814 23.045 24.349 25.733 27.200 28.755 30.404 32.150
12 12.683 13.412 14.192 15.026 15.917 16.870 17.888 18.977 20.141 21.384 22.713 24.133 25.650 27.271 29.002 30.850 32.824 34.931 37.180 39.581
13 13.809 14.680 15.618 16.627 17.713 18.882 20.141 21.495 22.953 24.523 26.212 28.029 29.985 32.089 34.352 36.786 39.404 42.219 45.244 48.497
14 14.947 15.974 17.086 18.292 19.599 21.015 22.550 24.215 26.019 27.975 30.095 32.393 34.883 37.581 40.505 43.672 47.103 50.818 54.841 59.196
15 16.097 17.293 18.599 20.024 21.579 23.276 25.129 27.152 29.361 31.772 34.405 37.280 40.417 43.842 47.580 51.660 56.110 60.965 66.261 72.035
16 17.258 18.639 20.157 21.825 23.657 25.673 27.888 30.324 33.003 35.950 39.190 42.753 46.672 50.980 55.717 60.925 66.649 72.939 79.850 87.442
17 18.430 20.012 21.762 23.698 25.840 28.213 30.840 33.750 36.974 40.545 44.501 48.884 53.739 59.118 65.075 71.673 78.979 87.068 96.022 105.93
18 19.615 21.412 23.414 25.645 28.132 30.906 33.999 37.450 41.301 45.599 50.396 55.750 61.725 68.394 75.836 84.141 93.406 103.74 115.27 128.12
19 20.811 22.841 25.117 27.671 30.539 33.760 37.379 41.446 46.018 51.159 56.939 63.440 70.749 78.969 88.212 98.603 110.28 123.41 138.17 154.74
20 22.019 24.297 26.870 29.778 33.066 36.786 40.995 45.762 51.160 57.275 64.203 72.052 80.947 91.025 102.44 115.38 130.03 146.63 165.42 186.69
21 23.239 25.783 28.676 31.969 35.719 39.993 44.865 50.423 56.765 64.002 72.265 81.699 92.470 104.77 118.81 134.84 153.14 174.02 197.85 225.03
22 24.472 27.299 30.537 34.248 38.505 43.392 49.006 55.457 62.873 71.403 81.214 92.503 105.49 120.44 137.63 157.41 180.17 206.34 236.44 271.03
23 25.716 28.845 32.453 36.618 41.430 46.996 53.436 60.893 69.532 79.543 91.148 104.60 120.20 138.30 159.28 183.60 211.80 244.49 282.36 326.24
24 26.973 30.422 34.426 39.083 44.502 50.816 58.177 66.765 76.790 88.497 102.17 118.16 136.83 158.66 184.17 213.98 248.81 289.49 337.01 392.48
25 28.243 32.030 36.459 41.646 47.727 54.865 63.249 73.106 84.701 98.347 114.41 133.33 155.62 181.87 212.79 249.21 292.10 342.60 402.04 471.98
26 29.526 33.671 38.553 44.312 51.113 59.156 68.676 79.954 93.324 109.18 128.00 150.33 176.85 208.33 245.71 290.09 342.76 405.27 479.43 567.38
27 30.821 35.344 40.710 47.084 54.669 63.706 74.484 87.351 102.72 121.10 143.08 169.37 200.84 238.50 283.57 337.50 402.03 479.22 571.52 681.85
28 32.129 37.051 42.931 49.968 58.403 68.528 80.698 95.339 112.97 134.21 159.82 190.70 227.95 272.89 327.10 392.50 471.38 566.48 681.11 819.22
29 33.450 38.792 45.219 52.966 62.323 73.640 87.347 103.97 124.14 148.63 178.40 214.58 258.58 312.09 377.17 456.30 552.51 669.45 811.52 984.07
30 34.785 40.568 47.575 56.085 66.439 79.058 94.461 113.28 136.31 164.49 199.02 241.33 293.20 356.79 434.75 530.31 647.44 790.95 966.71 1181.9

Tabelul 4
 Valoarea viitoare a anuităţii Continuare tabelul 4
EydyufaxcmouMocmb annyinnema
___________Kl+i)"-l]/i______________________________________________________________________
n 21 y, 22% 33% | 24% 25% 26% 27% 28% 29% 30% 31% 32% 33% 34% 35% 36% 37% 38% 39% 40%
1 1,0000 1,0000 1,0000 i ,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000
2 2,2100 2,2200 2,2300 2,2400 2,2500 2,2600 2,2700 2,2800 2,2900 2,3000 2,3100 2,3200 2,3300 2,3400 2,3500 2,3600 2,3700 2,3800 2,3900 2,4000
3 3,6741 3,7084 3,7429 3,7776 3,8125 3,8476 3,8829 3,9184 3,9541 3,9900 4,0261 4,0624 4,0989 4,1356 4,1725 4,2096 4,2469 4,2844 4,3221 4,3600
4 5,4457 5,5242 5,6038 5,6842 5,7656 5,8480 5,9313 6,0156 6,1008 6,1870 6,2742 6,3624 6,4515 6,5417 6,6329 6,7251 6,8183 6,9125 7,0077 7,1040
5 7,5892 7,7396 7,8926 8,0484 8,2070 8,3684 8,5327 8,6999 8,8700 9,0431 9,2192 9,3983 9,5805 9,7659 9,9544 10,146 10,341 10,539 10,741 10,946
•6 10,183 10,442 10,708 10,980 11,259 11,544 11,837 12,136 12,442 12,756 13,077 13,406 13,742 14,086 14,438 14,799 15,167 15,544 15,930 16,324
7 13,321 13,740 14,171 14,615 15,073 15,546 16,032 16,534 17,051 17,583 18,131 18,696 19,277 19,876 20,492 21,126 21,779 22,451 23,142 23,853
8 17,119 17,762 18,430 19,123 19,842 20,588 21,361 22,163 22,995 23,858 24,752 25,678 26,638 27,633 28,664 29,732 30,837 31,982 33,168 34,395
9 21,714 22,670 23,669 24,712 25,802 26,940 28,129 29,369 30,664 32,015 33,425 34,895 36,429 38,029 39,696 41,435 43,247 45,135 47,103 49,153
10 27,274 28,657 30,113 31,643 33,253 34,945 36,723 38,593 40,556 42,619 44,786 47,062 49,451 51,958 54,590 57,352 60,248 63,287 66,473 69,814
11 34,001 35,962 38,039 40,238 42,566 45,031 47,639 50,398 53,318 56,405 59,670 63,122 66,769 70,624 74,697 78,998 83,540 88,336 93,398 98,739
12 42,142 44,874 47,788 50,895 54,208 57,739 61,501 65,510 69,780 74,327 79,168 84,320 89,803 95,637 101,84 108,44 115,45 122,90 130,82 139,23
13 51,991 55,746 59,779 64,110 68,760 73,751 79,107 84,853 91,016 97,625 104,71 112,30 120,44 129,15 138,48 148,47 159,17 170,61 182,84 195,93
14 63,909 69,010 74,528 80,496 86,949 93,926 101,47 109,61 118,41 127,91 138,17 149,24 161,18 174,06 187,95 202,93 219,06 236,44 255,15 275,30
15 78,330 85,192 92,669 100,82 109,69 119,35 129,86 141,30 153,75 167,29 182,00 198,00 215,37 234,25 254,74 276,98 301,11 327,28 355,66 386,42
16 95,780 104,93 114,98 126,01 138,11 151,38 165,92 181,87 199,34 218,47 239,42 262,36 287,45 314,89 344,90 377,69 413,52 452,65 495,37 541,99
17 116,89 129,02 142,43 157,25 173,64 191,73 211,72 233,79 258,15 285,01 314,64 347,31 383,30 422,95 466,61 514,66 567,52 625,66 689,56 759,78
18 142,44 158,40 176,19 195,99 218,04 242,59 269,89 300,25 334,01 371,52 413,18 459,45 510,80 567,76 630,92 700,94 778,51 864,41 959,50 1064,7
19 173,35 194,25 217,71 244,03 273,56 306,66 343,76 385,32 431,87 483,97 542,27 607,47 680,36 761,80 852,75 954,28 1067,6 1193,9 1334,7 1491,6
20 210,76 237,99 268,79 303,60 342,94 387,39 437,57 494,21 558,11 630,17 711,38 802,86 905,88 1021,8 1152,2 1298,8 1463,6 1648,6 1856,2 2089,2
21 256,02 291,35 331,61 377,46 429,68 489,11 556,72 633,59 720,96 820,22 932,90 1060,8 1205,8 1370,2 1556,5 1767,4 2006,1 2276,0 2581,2 2925,9
22 310,78 356,44 408,88 469,06 538,10 617,28 708,03 812,00 931,04 1067,3 1223,1 1401,2 1604,7 1837,1 2102,3 2404,7 2749,3 3141,9 3588,8 4097,2
23 377,05 435,86 503,92 582,63 673,63 778,77 900,20 1040,4 1202,0 1388,5 1603,3 1850,6 2135,3 2462,7 2839,0 3271,3 3767,6 4336,8 4989,4 5737,1
24 457,22 532,75 620,82 723,46 843,03 982,25 1144,3 1332,7 1551,6 1806,0 2101,3 2443,8 2840,9 3301,0 3833,7 4450,0 5162,6 5985,8 6936,3 8033,0
25 554,24 650,96 764,61 898,09 1054,8 1238,6 1454,2 1706,8 2002,6 2348,8 2753,7 3226,8 3779,5 4424,4 5176,5 6053,0 7073,7 8261,4 9642,5 11247
26 671,63 795,17 941,46 1114,6 1319,5 1561,7 1847,8 2185,7 2584,4 3054,4 3608,3 4260,4 5027,7 5929,7 6989,3 8233,1 9692,0 11402 13404 15747
27 813,68 971,10 1159,0 1383,1 1650,4 1968,7 2347,8 2798,7 3334,8 3971,8 4727,9 5624,8 6687,8 7946,8 9436,5 11198 13279 15735 18633 22047
28 985,55 1185,7 1426,6 1716,1 2064,0 2481,6 2982,6 3583,3 4302,9 5164,3 6194,5 7425,7 8895,8 10649,7 12740, 15230 18193 21716 25900 30867
3
29 1193,5 1447,6 1755,7 2129,0 2580,9 3127,8 3789,0 4587,7 5551,8 6714,6 8115,8 9802,9 11832 14271, 17200, 20714 24926 29969 36003 43214
5 4
30 1445,2 1767,1 2160,5 2640,9 3227,2 3942,0 4813,0 5873,2 7162,8 8730,0 10633 12941 15738 19124,9 23221, 28172 34149 41358 50045 60501
6
Rata de amortizare a unităţii Tabelul 5
B3HOC HO aMopmiaaifuto edumm>i
__________i/[l-l/(l+i)"l_______________________________________________________________________
n 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% 8% 9% 10% 11% 12% 13% 14% 15% 16% 17% 18% 19% 20%
1 1,0100 1,0200 1,0300 1,0400 1,0500 1,0600 1,0700 1,0800 1,0900 1,1000 1,1100 1,1200 1,1300 1,1400 1,1500 1,1600 1,1700 1,1800 1,1900 1,2000

135
2 0,5075 0,5150 0,5226 0,5302 0,5378 0,5454 0,5531 0,5608 0,5685 0,5762 0,5839 0,5917 0,5995 0,6073 0,6151 0,6230 0,6308 0,6387 0,6466 0,6545
3 0,3400 0,3468 0,3535 0,3603 0,3672 0,3741 0,3811 0,3880 0,3951 0,4021 0,4092 0,4163 0,4235 0,4307 0,4380 0,4453 0,4526 0,4599 0,4673 0,4747
4 0,2563 0,2626 0,2690 0,2755 0,2820 0,2886 0,2952 0,3019 0,3087 0,3155 0,3223 0,3292 0,3362 0,3432 0,3503 0,3574 0,3645 0,3717 0,3790 0,3863
5 0,2060 0,2122 0,2184 0,2246 0,2310 0,2374 0,2439 0,2505 0,2571 0,2638 0,2706 0,2774 0,2843 0,2913 0,2983 0,3054 0,3126 0,3198 0,3271 0,3344
6 0,1725 0,1785 0,1846 0,1908 0,1970 0,2034 0,2098 0,2163 0,2229 0,2296 0,2364 0,2432 0.2502 0,2572 0,2642 0,2714 0,2786 0,2859 0,2933 0,3007
7 0,1486 0,1545 0,1605 0,1666 0,1728 0,1791 0,1856 0,1921 0,1987 0,2054 0,2122 0,2191 0,2261 0,2332 0,2404 0,2476 0,2549 0,2624 0,2699 0,2774
8 0,1307 0,1365 0,1425 0,1485 0,1547 0,1610 0,1675 0,1740 0,1807 0,1874 0,1943 0,2013 0,2084 0,2156 0,2229 0,2302 0,2377 0,2452 0,2529 0,2606
9 0,1167 0,1225 0,1284 0,1345 0,1407 0,1470 0,1535 0,1601 0,1668 0,1736 0,1806 0,1877 0,1949 0,2022 0,2096 0,2171 0,2247 0,2324 0,2402 0,2481
10 0,1056 0,1113 0,1172 0,1233 0,1295 0,1359 0,1424 0,1490 0,1558 0,1627 0,1698 0,1770 0,1843 0,1917 0,1993 0,2069 0,2147 0,2225 0,2305 0,2385
11 0,0965 0,1022 0,1081 0,1141 0,1204 0,1268 0,1334 0,1401 0,1469 0,1540 0,1611 0,1684 0,1758 0,1834 0,1911 0,1989 0,2068 0,2148 0,2229 0,2311
12 0,0888 0,0946 0,1005 0,1066 0,1128 0,1193 0,1259 0,1327 0,1397 0,1468 0,1540 0,1614 0,1690 0,1767 0,1845 0,1924 0,2005 0,2086 0,2169 0,2253
13 0,0824 0,0881 0,0940 0,1001 0,1065 0,1130 0,1197 0,1265 0,1336 0,1408 0,1482 0,1557 0,1634 0,1712 0,1791 0,1872 0,1954 0,2037 0,2121 0,2206
14 0,0769 0,0826 0,0885 0,0947 0,1010 0,1076 0,1143 0,1213 0,1284 0,1357 0,1432 0,1509 0,1587 0,1666 0,1747 0,1829 0,1912 0,1997 0,2082 0,2169
15 0,0721 0,0778 0,0838 0,0899 0,0963 0,1030 0,1098 0,1168 0,1241 0,1315 0,1391 0,1468 0,1547 0,1628 0,1710 0,1794 0,1878 0,1964 0,2051 0,2139
16 0,0679 0,0737 0,0796 0,0858 0,0923 0,0990 0,1059 0,1130 0,1203 0,1278 0,1355 0,1434 0,1514 0,1596 0,1679 0,1764 0,1850 0,1937 0,2025 0,2114
17 0,0643 0,0700 0,0760 0,0822 0,0887 0,0954 0,1024 0,1096 0,1170 0,1247 0,1325 0,1405 0,1486 0,1569 0,1654 0,1740 0,1827 0,1915 0,2004 0,2094
18 0,0610 0,0667 0,0727 0,0790 0,0855 0,0924 0,0994 0,1067 0,1142 0,1219 0,1298 0,1379 0,1462 0,1546 0,1632 0,1719 0,1807 0,1896 0,1987 0,2078
19 0,0581 0,0638 0,0698 0,0761 0,0827 0,0896 0,0968 0,1041 0,1117 0,1195 0,1276 0,1358 0,1441 0,1527 0,1613 0,1701 0,1791 0,1881 0,1972 0,2065
20 0,0554 0,0612 0,0672 0,0736 0,0802 0,0872 0,0944 0,1019 0,1095 0,1175 0,1256 0,1339 0,1424 0,1510 0,1598 0,1687 0,1777 0,1868 0,1960 0,2054
21 0,0530 0,0588 0,0649 0,0713 0,0780 0,0850 0,0923 0,0998 0,1076 0,1156 0,1238 0,1322 0,1408 0,1495 0,1584 0,1674 0,1765 0,1857 0,1951 0,2044
22 0,0509 0,0566 0,0627 0,0692 0,0760 0,0830 0,0904 0,0980 0,1059 0,1140 0,1223 0,1308 0,1395 0,1483 0,1573 0,1664 0,1756 0,1848 0,1942 0,2037
23 0,0489 0,0547 0,0608 0,0673 0,0741 0,0813 0,0887 0,0964 0,1044 0,1126 0,1210 0,1296 0,1383 0,1472 0,1563 0,1654 0,1747 0,1841 0,1935 0,2031
24 0,0471 0,0529 0,0590 0,0656 0,0725 0,0797 0,0872 0,0950 0,1030 0,1113 0,1198 0,1285 0,1373 0,1463 0,1554 0,1647 0,1740 0,1835 0,1930 0,2025
25 0,0454 0,0512 0,0574 0,0640 0,0710 0,0782 0,0858 0,0937 0,1018 0,1102 0,1187 0,1275 0,1364 0,1455 0,1547 0,1640 0,1734 0,1829 0,1925 0,2021
26 0,0439 0,0497 0,0559 0,0626 0,0696 0,0769 0,0846 0,0925 0,1007 0,1092 0,1178 0,1267 0,1357 0,1448 0,1541 0,1634 0,1729 0,1825 0,1921 0,2018
27 0,0424 0,0483 0,0546 0,0612 0,0683 0,0757 0,0834 0,0914 0,0997 0,1083 0,1170 0,1259 0,1350 0,1442 0,1535 0,1630 0,1725 0,1821 0,1917 0,2015
28 0,0411 0,0470 0,0533 0,0600 0,0671 0,0746 0,0824 0,0905 0,0989 0,1075 0,1163 0,1252 0,1344 0,1437 0,1531 0,1625 0,1721 0,1818 0,1915 0,2012
29 0,0399 0,0458 0,0521 0,0589 0,0660 0,0736 0,0814 0,0896 0,0981 0,1067 0,1156 0,1247 0,1339 0,1432 0,1527 0,1622 0,1718 0,1815 0,1912 0,2010
30 0,0387 0,0446 0,0510 0,0578 0,0651 0,0726 0,0806 0,0888 0,0973 0,1061 0,1150 0,1241 0,1334 0,1428 0,1523 0,1619 0,1715 0,1813 0,1910 0,2008
Rata de amortizare a unităţii Continuare tabelul 5
B3HOCHa aMopmiaaifwo eduHutfbi
__________i/[ 1-1/(1+0"]____________________________________________________________________
n 21% 22% 23% 24% 25% 26% 27% 28% 29% 30% 31% 32% 33% 34% 35% 36% 37% 38% 39% 40%
1 1,2100 1,2200 1,2300 1,2400 1,2500 1,2600 1,2700 1,2800 1,2900 1,3000 1,3100 1,3200 1,3300 1,3400 1,3500 1,3600 1,3700 1,3800 1,3900 1,4000
2 0,6625 0,6705 0,6784 0,6864 0,6944 0,7025 0,7105 0,7186 0,7267 0,7348 0,7429 0,7510 0,7592 0,7674 0,7755 0,7837 0,7919 0,8002 0,8084 0,8167
3 0,4822 0,4897 0,4972 0,5047 0,5123 0,5199 0,5275 0,5352 0,5429 0,5506 0,5584 0,5662 0,5740 0,5818 0,5897 0,5976 0,6055 0,6134 0,6214 0,6294
4 0,3936 0,4010 0,4085 0,4159 0,4234 0,4310 0,4386 0,4462 0,4539 0,4616 0,4694 0,4772 0,4850 0,4929 0,5008 0,5087 0,5167 0,5247 0,5327 0,5408
5 0,3418 0,3492 0,3567 0,3642 0,3718 0,3795 0,3872 0,3949 0,4027 0,4106 0,4185 0,4264 0,4344 0,4424 0,4505 0,4586 0,4667 0,4749 0,4831 0,4914
6 0,3082 0,3158 0,3234 0,3311 0,3388 0,3466 0,3545 0,3624 0,3704 0,3784 0,3865 0,3946 0,4028 0,4110 0,4193 0,4276 0,4359 0,4443 0,4528 0,4613
7 0,2851 0,2928 0,3006 0,3084 0,3163 0,3243 0,3324 0,3405 0,3486 0,3569 0,3652 0,3735 0,3819 0,3903 0,3988 0,4073 0,4159 0,4245 0,4332 0,4419
8 0,2684 0,2763 0,2843 0,2923 0,3004 0,3086 0,3168 0,3251 0,3335 0,3419 0,3504 0,3589 0,3675 0,3762 0,3849 0,3936 0,4024 0,4113 0,4201 0,4291
9 0,2561 0,2641 0,2722 0,2805 0,2888 0,2971 0,3056 0,3140 0,3226 0,3312 0,3399 0,3487 0,3575 0,3663 0,3752 0,3841 0,3931 0,4022 0,4112 0,4203
10 0,2467 0,2549 0,2632 0,2716 0,2801 0,2886 0,2972 0,3059 0,3147 0,3235 0,3323 0,3412 0,3502 0,3592 0,3683 0,3774 0,3866 0,3958 0,4050 0,4143
11 0,2394 0,2478 0,2563 0,2649 0,2735 0,2822 0,2910 0,2998 0,3088 0,3177 0,3268 0,3358 0,3450 0,3542 0,3634 0,3727 0,3820 0,3913 0,4007 0,4101
12 0,2337 0,2423 0,2509 0,2596 0,2684 0,2773 0,2863 0,2953 0,3043 0,3135 0,3226 0,3319 0,3411 0,3505 0,3598 0,3692 0,3787 0,3881 0,3976 0,4072
13 0,2292 0,2379 0,2467 0,2556 0,2645 0,2736 0,2826 0,2918 0,3010 0,3102 0,3196 0,3289 0,3383 0,3477 0,3572 0,3667 0,3763 0,3859 0,3955 0,4051
14 0,2256 0,2345 0,2434 0,2524 0,2615 0,2706 0,2799 0,2891 0,2984 0,3078 0,3172 0,3267 0,3362 0,3457 0,3553 0,3649 0,3746 0,3842 0,3939 0,4036
15 0,2228 0,2317 0,2408 0,2499 0,2591 0,2684 0,2777 0,2871 0,2965 0,3060 0,3155 0,3251 0,3346 0,3443 0,3539 0,3636 0,3733 0,3831 0,3928 0,4026
16 0,2204 0,2295 0,2387 0,2479 0,2572 0,2666 0,2760 0,2855 0,2950 0,3046 0,3142 0,3238 0,3335 0,3432 0,3529 0,3626 0,3724 0,3822 0,3920 0,4018
17 0,2186 0,2278 0,2370 0,2464 0,2558 0,2652 0,2747 0,2843 0,2939 0,3035 0,3132 0,3229 0,3326 0,3424 0,3521 0,3619 0,3718 0,3816 0,3915 0,4013
18 0,2170 0,2263 0,2357 0,2451 0,2546 0,2641 0,2737 0,2833 0,2930 0,3027 0,3124 0,3222 0,3320 0,3418 0,3516 0,3614 0,3713 0,3812 0,3910 0,4009
19 0,2158 0,2251 0,2346 0,2441 0,2537 0,2633 0,2729 0,2826 0,2923 0,3021 0,3118 0,3216 0,3315 0,3413 0,3512 0,3610 0,3709 0,3808 0,3907 0,4007
20 0,2147 0,2242 0,2337 0,2433 0,2529 0,2626 0,2723 0,2820 0,2918 0,3016 0,3114 0,3212 0,3311 0,3410 0,3509 0,3608 0,3707 0,3806 0,3905 0,4005
21 0,2139 0,2234 0,2330 0,2426 0,2523 0,2620 0,2718 0,2816 0,2914 0,3012 0,3111 0,3209 0,3308 0,3407 0,3506 0,3606 0,3705 0,3804 0,3904 0,4003
22 0,2132 0,2228 0,2324 0,2421 0,2519 0,2616 0,2714 0,2812 0,2911 0,3009 0,3108 0,3207 0,3306 0,3405 0,3505 0,3604 0,3704 0,3803 0,3903 0,4002
23 0,2127 0,2223 0,2320 0,2417 0,2515 0,2613 0,2711 0,2810 0,2908 0,3007 0,3106 0,3205 0,3305 0,3404 0,3504 0,3603 0,3703 0,3802 0,3902 0,4002
24 0,2122 0,2219 0,2316 0,2414 0,2512 0,2610 0,2709 0,2808 0,2906 0,3006 0,3105 0,3204 0,3304 0,3403 0,3503 0,3602 0,3702 0,3802 0,3901 0,4001
25 0,2118 0,2215 0,2313 0,2411 0,2509 0,2608 0,2707 0,2806 0,2905 0,3004 0,3104 0,3203 0,3303 0,3402 0,3502 0,3602 0,3701 0,3801 0,3901 0,4001
26 0,2115 0,2213 0,2311 0,2409 0,2508 0,2606 0,2705 0,2805 0,2904 0,3003 0,3103 0,3202 0,3302 0,3402 0,3501 0,3601 0,3701 0,3801 0,3901 0,4001
27 0,2112 0,2210 0,2309 0,2407 0,2506 0,2605 0,2704 0,2804 0,2903 0,3003 0,3102 0,3202 0,3301 0,3401 0,3501 0,3601 0,3701 0,3801 0,3901 0,4000
28 0,2110 0,2208 0,2307 0,2406 0,2505 0,2604 0,2703 0,2803 0,2902 0,3002 0,3102 0,3201 0,3301 0,3401 0,3501 0,3601 0,3701 0,3800 0,3900 0,4000
29 0,2108 0,2207 0,2306 0,2405 0,2504 0,2603 0,2703 0,2802 0,2902 0,3001 0,3101 0,3201 0,3301 0,3401 0,3501 0,3600 0,3700 0,3800 0,3900 0,4000
30 0,2107 0,2206 0,2305 0,2404 0,2503 0,2603 0,2702 0,2802 0,2901 0,3001 0,3101 0,3201 0,3301 0,3401 0,3500 0,3600 0,3700 0,3800 0,3900 0,4000

137
 Factorul fondului de compensare
OaKmop (f)onâaeorueufeHitx
i/[(l+i)"-l]____________
n 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% 8% 9% 10% 11% 12% 13% 14% 15% 16% 17% 18% 19% 20%
1 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000
2 0,4975 0,4950 0,4926 0,4902 0,4878 0,4854 0,4831 0,4808 0,4785 0,4762 0,4739 0,4717 0,4695 0,4673 0,4651 0,4630 0,4608 0,4587 0,4566 0,4545
3 0,3300 0,3268 0,3235 0,3203 0,3172 0,3141 0,3111 0,3080 0,3051 0,3021 0,2992 0,2963 0,2935 0,2907 0,2880 0,2853 0,2826 0,2799 0,2773 0,2747
4 0,2463 0,2426 0,2390 0,2355 0,2320 0,2286 0,2252 0,2219 0,2187 0,2155 0,2123 0,2092 0,2062 0,2032 0,2003 0,1974 0,1945 0,1917 0,1890 0,1863
5 0,1960 0,1922 0,1884 0,1846 0,1810 0,1774 0,1739 0,1705 0,1671 0,1638 0,1606 0,1574 0,1543 0,1513 0,1483 0,1454 0,1426 0,1398 0,1371 0,1344
6 0,1625 0,1585 0,1546 0,1508 0,1470 0,1434 0,1398 0,1363 0,1329 0,1296 0,1264 0,1232 0,1202 0,1172 0,1142 0,1114 0,1086 0,1059 0,1033 0,1007
7 0,1386 0,1345 0,1305 0,1266 0,1228 0,1191 0,1156 0,1121 0,1087 0,1054 0,1022 0,0991 0,0961 0,0932 0,0904 0,0876 0,0849 0,0824 0,0799 0,0774
8 0,1207 0,1165 0,1125 0,1085 0,1047 0,1010 0,0975 0,0940 0,0907 0,0874 0,0843 0,0813 0,0784 0,0756 0,0729 0,0702 0,0677 0,0652 0,0629 0,0606
9 0,1067 0,1025 0,0984 0,0945 0,0907 0,0870 0,0835 0,0801 0,0768 0,0736 0,0706 0,0677 0,0649 0,0622 0,0596 0,0571 0,0547 0,0524 0,0502 0,0481
10 0,0956 0,0913 0,0872 0,0833 0,0795 0,0759 0,0724 0,0690 0,0658 0,0627 0,0598 0,0570 0,0543 0,0517 0,0493 0,0469 0,0447 0,0425 0,0405 0,0385
11 0,0865 0,0822 0,0781 0,0741 0,0704 0,0668 0,0634 0,0601 0,0569 0,0540 0,0511 0,0484 0,0458 0,0434 0,0411 0,0389 0,0368 0,0348 0,0329 0,0311
12 0,0788 0,0746 0,0705 0,0666 0,0628 0,0593 0,0559 0,0527 0,0497 0,0468 0,0440 0,0414 0,0390 0,0367 0,0345 0,0324 0,0305 0,0286 0,0269 0,0253
13 0,0724 0,0681 0,0640 0,0601 0,0565 0,0530 0,0497 0,0465 0,0436 0,0408 0,0382 0,0357 0,0334 0,0312 0,0291 0,0272 0,0254 0,0237 0,0221 0,0206
14 0,0669 0,0626 0,0585 0,0547 0,0510 0,0476 0,0443 0,0413 0,0384 0,0357 0,0332 0,0309 0,0287 0,0266 0,0247 0,0229 0,0212 0,0197 0,0182 0,0169
15 0,0621 0,0578 0,0538 0,0499 0,0463 0,0430 0,0398 0,0368 0,0341 0,0315 0,0291 0,0268 0,0247 0,0228 0,0210 0,0194 0,0178 0,0164 0,0151 0,0139
16 0,0579 0,0537 0,0496 0,0458 0,0423 0,0390 0,0359 0,0330 0,0303 0,0278 0,0255 0,0234 0,0214 0,0196 0,0179 0,0164 0,0150 0,0137 0,0125 0,0114
17 0,0543 0,0500 0,0460 0,0422 0,0387 0,0354 0,0324 0,0296 0,0270 0,0247 0,0225 0,0205 0,0186 0,0169 0,0154 0,0140 0,0127 0,0115 0,0104 0,0094
18 0,0510 0,0467 0,0427 0,0390 0,0355 0,0324 0,0294 0,0267 0,0242 0,0219 0,0198 0,0179 0,0162 0,0146 0,0132 0,0119 0,0107 0,0096 0,0087 0,0078
19 0,0481 0,0438 0,0398 0,0361 0,0327 0,0296 0,0268 0,0241 0,0217 0,0195 0,0176 0,0158 0,0141 0,0127 0,0113 0,0101 0,0091 0,0081 0,0072 0,0065
20 0,0454 0,0412 0,0372 0,0336 0,0302 0,0272 0,0244 0,0219 0,0195 0,0175 0,0156 0,0139 0,0124 0,0110 0,0098 0,0087 0,0077 0,0068 0,0060 0,0054
21 0,0430 0,0388 0,0349 0,0313 0,0280 0,0250 0,0223 0,0198 0,0176 0,0156 0,0138 0,0122 0,0108 0,0095 0,0084 0,0074 0,0065 0,0057 0,0051 0,0044
22 0,0409 0,0366 0,0327 0,0292 0,0260 0,0230 0,0204 0,0180 0,0159 0,0140 0,0123 0,0108 0,0095 0,0083 0,0073 0,0064 0,0056 0,0048 0,0042 0,0037
23 0,0389 0,0347 0,0308 0,0273 0,0241 0,0213 0,0187 0,0164 0,0144 0,0126 0,0110 0,0096 0,0083 0,0072 0,0063 0,0054 0,0047 0,0041 0,0035 0,0031
24 0,0371 0,0329 0,0290 0,0256 0,0225 0,0197 0,0172 0,0150 0,0130 0,0113 0,0098 0,0085 0,0073 0,0063 0,0054 0,0047 0,0040 0,0035 0,0030 0,0025
25 0,0354 0,0312 0,0274 0,0240 0,0210 0,0182 0,0158 0,0137 0,0118 0,0102 0,0087 0,0075 0,0064 0,0055 0,0047 0,0040 0,0034 0,0029 0,0025 0,0021
26 0,0339 0,0297 0,0259 0,0226 0,0196 0,0169 0,0146 0,0125 0,0107 0,0092 0,0078 0,0067 0,0057 0,0048 0,0041 0,0034 0,0029 0,0025 0,0021 0,0018
27 0,0324 0,0283 0,0246 0,0212 0,0183 0,0157 0,0134 0,0114 0,0097 0,0083 0,0070 0,0059 0,0050 0,0042 0,0035 0,0030 0,0025 0,0021 0,0017 0,0015
28 0,0311 0,0270 0,0233 0,0200 0,0171 0,0146 0,0124 0,0105 0,0089 0,0075 0,0063 0,0052 0,0044 0,0037 0,0031 0,0025 0,0021 0,0018 0,0015 0,0012
29 0,0299 0,0258 0,0221 0,0189 0,0160 0,0136 0,0114 0,0096 0,0081 0,0067 0,0056 0,0047 0,0039 0,0032 0,0027 0,0022 0,0018 0,0015 0,0012 0,0010
30 0,0287 0,0246 0,0210 0,0178 0,0151 0,0126 0,0106 0,0088 0,0073 0,0061 0,0050 0,0041 0,0034 0,0028 0,0023 0,0019 0,0015 0,0013 0,0010 0,0008

Tabelul 6
 Factorul fondului de compensare Continuare tabelul 6
(Paxmop (fronda eo3Meu(eHux
_________i/[(l+i)"-l]____________________________________________________________________
n 21% 22% 23% 24% 25% 26% 27% 28% 29% 30% 31% 32% 33% 34% 35% 36% 37% 38% 39% 40%
1 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000
2 0,4525 0,4505 0,4484 0,4464 0,4444 0,4425 0,4405 0,4386 0,4367 0,4348 0,4329 0,4310 0,4292 0,4274 0,4255 0,4237 0,4219 0,4202 0,4184 0,4167
3 0,2722 0,2697 0,2672 0,2647 0,2623 0,2599 0,2575 0,2552 0,2529 0,2506 0,2484 0,2462 0,2440 0,2418 0,2397 0,2376 0,2355 0,2334 0,2314 0,2294
4 0,1836 0,1810 0,1785 0,1759 0,1734 0,1710 0,1686 0,1662 0,1639 0,1616 0,1594 0,1572 0,1550 0,1529 0,1508 0,1487 0,1467 0,1447 0,1427 0,1408
5 0,1318 0,1292 0,1267 0,1242 0,1218 0,1195 0,1172 0,1149 0,1127 0,1106 0,1085 0,1064 0,1044 0,1024 0,1005 0,0986 0,0967 0,0949 0,0931 0,0914
6 0,0982 0,0958 0,0934 0,0911 0,0888 0,0866 0,0845 0,0824 0,0804 0,0784 0,0765 0,0746 0,0728 0,0710 0,0693 0,0676 0,0659 0,0643 0,0628 0,0613
7 0,0751 0,0728 0,0706 0,0684 0,0663 0,0643 0,0624 0,0605 0,0586 0,0569 0,0552 0,0535 0,0519 0,0503 0,0488 0,0473 0,0459 0,0445 0,0432 0,0419
8 0,0584 0,0563 0,0543 0,0523 0,0504 0,0486 0,0468 0,0451 0,0435 0,0419 0,0404 0,0389 0,0375 0,0362 0,0349 0,0336 0,0324 0,0313 0,0301 0,0291
9 0,0461 0,0441 0,0422 0,0405 0,0388 0,0371 0,0356 0,0340 0,0326 0,0312 0,0299 0,0287 0,0275 0,0263 0,0252 0,0241 0,0231 0,0222 0,0212 0,0203
10 0,0367 0,0349 0,0332 0,0316 0,0301 0,0286 0,0272 0,0259 0,0247 0,0235 0,0223 0,0212 0,0202 0,0192 0,0183 0,0174 0,0166 0,0158 0,0150 0,0143
11 0,0294 0,0278 0,0263 0,0249 0,0235 0,0222 0,0210 0,0198 0,0188 0,0177 0,0168 0,0158 0,0150 0,0142 0,0134 0,0127 0,0120 0,0113 0,0107 0,0101
12 0,0237 0,0223 0,0209 0,0196 0,0184 0,0173 0,0163 0,0153 0,0143 0,0135 0,0126 0,0119 0,0111 0,0105 0,0098 0,0092 0,0087 0,0081 0,0076 0,0072
13 0,0192 0,0179 0,0167 0,0156 0,0145 0,0136 0,0126 0,0118 0,0110 0,0102 0,0096 0,0089 0,0083 0,0077 0,0072 0,0067 0,0063 0,0059 0,0055 0,0051
14 0,0156 0,0145 0,0134 0,0124 0,0115 0,0106 0,0099 0,0091 0,0084 0,0078 0,0072 0,0067 0,0062 0,0057 0,0053 0,0049 0,0046 0,0042 0,0039 0,0036
15 0,0128 0,0117 0,0108 0,0099 0,0091 0,0084 0,0077 0,0071 0,0065 0,0060 0,0055 0,0051 0,0046 0,0043 0,0039 0,0036 0,0033 0,0031 0,0028 0,0026
16 0,0104 0,0095 0,0087 0,0079 0,0072 0,0066 0,0060 0,0055 0,0050 0,0046 0,0042 0,0038 0,0035 0,0032 0,0029 0,0026 0,0024 0,0022 0,0020 0,0018
17 0,0086 0,0078 0,0070 0,0064 0,0058 0,0052 0,0047 0,0043 0,0039 0,0035 0,0032 0,0029 0,0026 0,0024 0,0021 0,0019 0,0018 0,0016 0,0015 0,0013
18 0,0070 0,0063 0,0057 0,0051 0,0046 0,0041 0,0037 0,0033 0,0030 0,0027 0,0024 0,0022 0,0020 0,0018 0,0016 0,0014 0,0013 0,0012 0,0010 0,0009
19 0,0058 0,0051 0,0046 0,0041 0,0037 0,0033 0,0029 0,0026 0,0023 0,0021 0,0018 0,0016 0,0015 0,0013 0,0012 0,0010 0,0009 0,0008 0,0007 0,0007
20 0,0047 0,0042 0,0037 0,0033 0,0029 0,0026 0,0023 0,0020 0,0018 0,0016 0,0014 0,0012 0,0011 0,0010 0,0009 0,0008 0,0007 0,0006 0,0005 0,0005
21 0,0039 0,0034 0,0030 0,0026 0,0023 0,0020 0,0018 0,0016 0,0014 0,0012 0,0011 0,0009 0,0008 0,0007 0,0006 0,0006 0,0005 0,0004 0,0004 0,0003
22 0,0032 0,0028 0,0024 0,0021 0,0019 0,0016 0,0014 0,0012 0,0011 0,0009 0,0008 0,0007 0,0006 0,00054 0,0004 0,0004 0,00036 0,00032 0,00028 0,00024
2 8 2
23 0,0027 0,0023 0,0020 0,0017 0,0015 0,0013 0,0011 0,0010 0,0008 0,0007 0,0006 0,0005 0,0004 0,00041 0,0003 0,0003 0,00027 0,00023 0,00020 0,00017
7 5 1
24 0,0022 0,0019 0,0016 0,0014 0,0012 0,0010 0,0009 0,0008 0,0006 0,0006 0,0005 0,0004 0,0003 0,00030 0,0002 0,0002 0,00019 0,00017 0,00014 0,00012
5 6 2
25 0,0018 0,0015 0,0013 0,0011 0,0009 0,0008 0,0007 0,0006 0,0005 0,0004 0,0004 0,0003 0,0002 0,00023 0,0001 0,0001 0,00014 0,00012 0,00010 0,00009
6 9 7
26 0,0015 0,0013 0,0011 0,0009 0,0008 0,0006 0,0005 0,0005 0,0004 0,0003 0,0003 0,0002 0,0002 0,00017 0,0001 0,0001 0,00010 0,00009 0,00007 0,00006
0 4 2
27 0,0012 0,0010 0,0009 0,0007 0,0006 0,0005 0,0004 0,0004 0,0003 0,0003 0,0002 0,0002 0,0001 0,00013 0,0001 0,0000 0,00008 0,00006 0,00005 0,00005
5 1 9
28 0,0010 0,0008 0,0007 0,0006 0,0005 0,0004 0,0003 0,0003 0,0002 0,0002 0,0002 0,0001 0,0001 0,00009 0,0000 0,0000 0,00005 0,00005 0,00004 0,00003
1 8 7
29 0,0008 0,0007 0,0006 0,0005 0,0004 0,0003 0,0003 0,0002 0,0002 0,0001 0,0001 0,0001 0,0000 0,00007 0,0000 0,0000 0,00004 0,00003 0,00003 0,00002
8 6 5
30 0,0007 0,0006 0,0005 0,0004 0,0003 0,0003 0,0002 0,0002 0,0001 0,0001 0,0001 0,0001 0,0000 0,00005 0,0000 0,0000 0,00003 0,00002 0,00002 0,00002
6 4 4

139
 Nr. Starea Indiciu uzurii construcţiei Uzura,
construcţiei %
-
1. Excelentă Nu sunt remarcate deteriorări vizibile ale
elementelor constructive de bază, atât în
interiorul construcţiei cât şi în exteriorul
ei. Construcţia nu necesită reparaţii.

2. Bună Fundamentul, pereţii, pardoseala, planşeul 5-10

încăperilor sunt într-o stare bună şi nu
necesită reparaţii. Este necesar de efectuat
lucrări minore de reparaţie a ferestrelor,
uşilor sau sobelor.
3. Destul de Fundamentul şi pereţii construcţiei sunt 10-20
satisfăcătoare într-o stare bună şi nu necesită reparaţii.
Acoperişul este deteriorat nesemnificativ
şi necesită reparaţii. încăperile necesită
reparaţii curente.
4. Satisfăcătoare Construcţia necesită reparaţii atât în 20-30
interior cât şi exterior. în fundament şi în
pereţi s-au format crăpături, este necesară
înlocuirea unor porţiuni ale acoperişului.
Este necesară reparaţia pardoselei şi
planşeului.
5. Nesatisfăcătoar Construcţia necesită reparaţie capitală. 30-40
e Construcţia se caracterizează prin tasarea
fundamentul şi crăpături ale pereţilor.
6. Destul de Construcţia s-a înclinat. Este necesară 40-60
nesatisfăcătoare reparaţia fundamentul, pereţilor,
pardoselei, planşeului şi acoperişului.
7. Rea Construcţia are semne de ruinare, toate 60-80
elementele constructive sunt deteriorate.
Acoperişul, fundamentul, pereţii sunt
puternic deteriorate. Nu pot fi efectuate
lucrări de reparaţie.
8. Foarte rea Există pericol de prăbuşire a clădirii. 80-90

Nr. Secţiunea Conţinutul secţiunii

1 Scrisoare de Raportul este adresat beneficiarului serviciilor de
însoţire evaluare: proprietarului obiectului evaluării,
directorului companiei evaluate sau consiliului
directorilor, etc. în scrisoarea de însoţire se va 1
nominaliza obiectul evaluării, scopul evaluării, baza 1
de evaluare, data evaluării şi valoarea finală estimată. 1
2 Date despre Sunt incluse numele evaluatorului, datele privind caii- 1
evaluator şi ficarea lui, experienţa profesională, numărul şi data 1
întreprinderea de eliberării certificatului de calificare; denumirea în- 1
evaluare treprinderii de evaluare şi datele de identificare ale ei, 1
data eliberării licenţei pentru activitatea de evaluare. 1
3 Scopul evaluării Se indică scopul concret al evaluării, agreat de client. 1
De exemplu: pentru vânzare, pentru întocmirea 1
documentaţiei financiare, pentru ipotecarea bunului 1
imobiliar, etc. (vezi capitolul 4) 1
4 Instrucţiuni Evaluatorul indică instrucţiunile primite de la client 1
relevante evaluării.
5 Data evaluării Data evaluării poate fi aceeaşi sau anterioară datei 1
raportului de evaluare. De regulă, data evaluării este 1
data ultimei inspectări a obiectului evaluării. 1
6 Moneda Se indică valuta în care sunt raportate valorile, precum 1
raportului şi rata de schimb oficială la data evaluării, în cazul 1
când moneda raportului este diferită de moneda
naţională. 1
7 Adresa şi Se indică adresa obiectului evaluării, numărul de
identificarea identificare (numărul cadastral), părţile componente 1
obiectului ale proprietăţii imobiliare (terenul, construcţiile şi /1
evaluării sau încăperile izolate, instalaţiile tehnologice, maşini 1
şi echipamente). 1
8 Baza de evaluare Baza de evaluare este stabilită ţinând cont de scopul 1
şi definiţia ei evaluării. Cele mai des utilizate baze de evaluare sunt 1
prezentate în Capitolul 4 al prezentei lucrări.
Evaluatorul determină baza de evaluare în
conformitate cu legislaţia naţională, standardele de
evaluare naţionale sau cele internaţionale. Evaluatorul
include în raport definiţia completă a bazei de
1 evaluare.

CONŢINUTUL RECOMANDAT AL RAPORTULUI DE EVALUARE1

1
Modelul
prezentat
al
raportului de evaluare este schiţat doar în linii mari, intenţia autorilc
fiind să ilustreze forma şi conţinutul unui raport de evaluare întocmit în

141
specific
dictate de scopul evaluării, este necesară omiterea sau completarea unor secţiuni.
 Continuare
anexa 6

9 Ipoteze şi condiţii Raportul conţine ipotezele şi condiţiile limitative

limitative privind:
1. veridicitatea documentelor ce confirmă dreptul de
proprietate şi/sau alte drepturi reale asupra bunului
imobiliar (au fost investigate sau nu documentele
originale);
2. inspecţia bunului imobiliar şi / sau expertiza
tehnică a clădirii;
3. impactul prezenţei substanţelor periculoase şi / sau
dăunătoare;
4. verificarea corespunderii utilizării curente a
proprietăţii imobiliare destinaţiei legale;
5. altele.
10 Condiţiile de Sunt enunţate condiţiile publicării raportului de
publicare a evaluare, de exemplu:
raportului de 1. cu consimţământul beneficiarului;
evaluare 2. în cazurile prevăzute de legislaţie sau în baza
hotărârii instanţei de judecată;
3. în cazul unor investigaţii oficiale, pentru apărarea
intereselor profesionale ale evaluatorului,
4. în cazul când beneficiarul a implicat evaluatorul
intenţionat şi ilegal în acţiuni ce contravin
practicii şi eticii profesionale.
11 Sursele de Sursele de informaţie, conţinutul informaţiei şi
informaţie şi responsabilitatea pentru veridicitatea ei.
importanţa lor Evaluatorul indică în raport necesitatea verificării
informaţiei pe care se bazează evaluarea şi dacă o
asemenea verificare a fost efectuată.
12 Declaraţia de Evaluatorul exprimă conformitatea evaluării cu
conformitate cu legislaţia naţională, standardele naţionale de evaluare
standardele şi / sau standardele internaţionale de evaluare. Dacă
profesionale evaluatorul consideră că există anumite circumstanţe
(naţionale sau care ar justifica derogarea de la standardele
internaţionale) profesionale, acest lucru este declarat în raportul de
evaluare.
13 Ocuparea Se indică dacă obiectul evaluării este ocupat de
proprietar sau de chiriaşi; se indică oricare obligaţiuni
şi / sau restricţii legate de obiectul evaluării; se indică
suprafeţele vacante.

143
 Continuare
anexa 6

14 Data şi caracterul Evaluatorul indică data când a fost inspectat obiectul

inspectării evaluării şi condiţiile în care a fost efectuată
obiectului inspectarea. Evaluatorul menţionează efectuarea
evaluării expertizei tehnice a construcţiilor, dacă au fost
inspectate toate părţile componente ale proprietăţii
imobiliare şi motivele din care nu a fost posibilă
inspectarea completă a obiectului evaluării.
15 Descrierea Se descrie locul amplasării obiectului evaluării
amplasării (localitatea, sectorul, strada, cartierul); evaluatorul va
obiectului expune opinia sa privind amplasarea proprietăţii
evaluării imobiliare faţă de centrele de influenţă a valorii
(centrul localităţii sau unele obiectele ale
infrastructurii), etc.
16 Descrierea Sunt descrise terenul, construcţiile amplasate pe teren
obiectului şi încăperile izolate. Sunt indicate:
evaluării 1. suprafeţele terenului, construcţiilor şi încăperilor
izolate;
2. anul construcţiei şi anul ultimei reparaţii capitale;
3. reţelele de utilităţi şi reţelele de echipare tehnico-
edilitară;
4. starea construcţiilor;
5. altele.
17 Instalaţii Sunt descrise instalaţiile tehnologice, maşinile şi
tehnologice, echipamentele care formează capacitatea de
maşini şi producţie,
echipamente fiind proiectate pentru a genera venituri şi sunt părţi
(părţi componente componente ale activelor unei companii. La această
ale proprietăţii categorie de active nu sunt incluse instalaţiile de
imobiliare) servicii ale clădirii care asigură funcţionalitatea ei,
cum ar fi: instalaţiile electrice, conductele de gaze,
rezervoarele şi conductele de apă, instalaţiile de
încălzire şi aer condiţionat, lifturi.
18 Date economice Sunt prezentate:
despre 1. rata spaţiilor vacante;
proprietatea 2. date despre cheltuielile operaţionale (vezi
imobiliară capitolul 13);
3. valoarea impozabilă pentru anul curent;
4. suma impozitului pentru anul curent;
5. informaţia privind creditele ipotecare (suma
creditului, rata dobânzii, perioada de rambursare).

19 Date despre chirie Sunt descrise condiţiile de chirie (arendă) a spaţiilor:

(arendă) termenii contractului de chirie (arendă), plăţile anuale
şi condiţiile de revizuire a plăţilor, partajarea
responsabilităţii între proprietar şi chiriaşi pentru
întreţinerea şi reparaţia bunului imobiliar, plata

144
 Continuare
anexa 6

primei
de asigurare şi a impozitului pe bunurile imobiliare.
20 In cazul evaluării Sunt prezentate:
unei proprietăţi 1. mediul competitiv (existent şi prognozat);
imobiliare în 2. factorii ce influenţează afacerea;
calitate de unitate 3. rezultatele operaţionale (financiare) anterioare
operaţională (istorice);
(afacere): Date 4. tendinţele de dezvoltare a afacerii, bugetul, etc.
despre afacere 5. altele.

145
 Continuare anexa 1

21 Analiza pieţei Sunt descrise:

imobiliare 1. tendinţele de dezvoltare a pieţei imobiliare;
2. categoria cumpărători lor potenţial i;
3. perioada de marketing;
4. criteriile de selectare a bunurilor imobiliare
comparabile.
(vezi capitolul 7)
22 Determinarea Metodele de evaluare sunt selectate în conformitate cu
valorii obiectului scopul evaluării şi baza de evaluare agreate de client.
evaluării Evaluatorul foloseşte doar metodele recunoscute sau
admise de legislaţia naţională, standardele
profesionale naţionale sau internaţionale. în raport vor
fi explicate pe scurt regulile de bază pentru utilizarea
metodelor de evaluare selectate şi vor fi prezentate
explicit ipotezele, datele, calculele şi valoarea estimată
în cadrul fiecărei metode de evaluare.
23 Estimarea valorii Se indică valorile estimate în rezultatul aplicării
finale metodelor de evaluare. Evaluatorul expune opinia sa
privind ponderea fiecărui rezultat în determinarea
valorii finale a proprietăţii imobiliare şi va prezenta
calculul valorii finale.
24 Fotografii şi în secţiunea anexelor, evaluatorul include fotografiile,
planuri ale schiţele, planurile proprietăţii imobiliare sau ale unor
bunului imobiliar, părţi componente; extrasele din Registrul Bunurilor
altă documentaţie Imobile şi alte informaţii considerate relevante pentru
auxiliară evaluare.
Anexa 6
Dicţionar de termeni de evaluare Român - Rus - Englez
1 Actualizarea cheltuie- npHBe,zţeHHe Time value of
lilor diferitor perioade pa3HOBpeMeHHbix 3aTpaT money
2 Actualizarea TţHCKOHTHpOBaHHe Cash Flow
fluxurilor de numerar /ţeHeacHbixnoTOKOB discounting
3 Amplasarea MecTonojioaceHHe Location
4 Analiza investiţiilor MHBeCTHUHOHHblHaHajlH3 Investment analysis
5 Anticipare OxcH/ţaHHe Anticipation
6 Anuitate AHHywTeT Annuity
7 Anuitate anticipată ABaHCOBblHaHHyHTeT Annuity in advance
(prenumerado)
8 Anuitate ordinară 06biHHbiftaHHyHTeT Annuity
postnumerado
9 Bazele evaluării Ea3bioueHKH Basis of value
 Continuare anexa 1

10 Beneficiul npHGbuibnoApjiAMHKa Contractor's profit

antreprenorului
11 Beneficiul npe^npHHHMaTejibCKan Developer's profit
investitorului npH6biJib
12 Bonitate EOHHTeT Productivity grade
13 Bun imobil 06l»eKT He^BHHCHMOro Real estate
HMymecTBa,He^BH»cHMOCTb
14 Bunuri imobile cu KoMMepHecKaa Commercial real
destinaţie comercială HeABH>KHMOCTb estate
15 Bunuri imobile cu IlpoMbmiJieHHaH Industrial real
destinaţie industrială He^BHHCHMOCTb estate
16 Bunuri imobile cu )KHJia^ HeABHKHMOCTb Residential real
destinaţie locativă estate
17 Bunuri imobile CneunajiH3HpoBaHHaH Special real estate
specializate He^BHHCHMOCTb
18 Capitalizarea directă npaMaaKanHTajiH3auH» Direct
capitalization
19 Capitalizarea plăţii de KanHTajiH3aiţH;i apeHAHoft Rent capitalization
arendă njiaTbi
20 Cea mai bună şi HaHJiymiiee H HaH6ojiee 3<j)- Highest and best
eficientă utilizare (jjeKTHBHoe Hcn0Jib30BaHHe use
21 Cererea Cnpoc Demand
22 Cheltuieli directe ripflMbie pacxoAbi Direct cost
23 Cheltuieli indirecte KocBeHHbie pacxo/ibi Indirect cost
24 Cheltuieli OnepauHOHHbie pacxo/ţbi Operating expenses
operaţionale
25 Cheltuieli flocTOJiHHbie OnepauHOHHbie Fixed operating
operaţionale fixe pacxoAbi expenses
26 Cheltuieli IlepeMeHHbie OnepauHOHHbie Variable operating
operaţionale variabile pacxojîţbi expenses
27 Coeficientul venitului Ko3(ţ>(ţ>imHeHT Effective Gross
brut efectiv fleHCTBHTejibHoroBajiOBor Income Multiplier
o (EGIM)
floxoaa
28 Condiţii limitative OrpaHHHHBaiomHe ycjioBHa Limiting conditions
29 Constanta ipotecară HnoTenHaanocTOHHHaa Mortgage constant
30 Corecţie KoppeKTHpOBKa Adjustment
31 Cost 3aTpaTbi Cost
32 Cost de construcţie CTOHMOCTb CTpOHTeJIbCTBa Construction costs
33 Data evaluării /ţaTa oiţeHKH Date of value,
Appraisal date
 Continuare anexa 1

34 Deprecierea 3KOHOMHHeCKHHH3HOC Economic

economică obsolescence
35 Deprecierea OyHKUHOHaJIbHblH H3HOC Funcţional
funcţională obsolescence
36 Deviz de cheltuieli CMera 3aTpax Budget of
expenditures
37 Drept de proprietate ripaBO C06cTBeHH0CTH Ownership
38 Drepturi reale MMymecTBeHHbie npaBa Interest
39 Durata de viaţă CpOK 3KOHOMHHeCKOH Economic life
economică 3KH3HH
40 Durata de viaţă fizică CpOK<{>H3HHeCKOHJKH3HH Usefiil life
41 Durata de viaţă OcxaBHIHHCaCpOK 5KH3HH Remaining life
rămasă
42 Elemente de 3jieMeHTcpaBHeHHH Comparison
comparaţie element
43 Evaluare Ouemca Appraisal,
Valuation
44 Expertiza tehnică TexHHHecKaaaKcnepnm Building survey
45 Flux de numerar ^eHOKHblHIIOTOK Cash flow
46 Flux de numerar ^eHe>KHbIH IIOTOK £0 Before tax cash
înainte de impozitare yiuiaTbi HajioroB flow (BTCF)
47 Fond de compensare HaKonHTejibHbiH Sinking fund
48 Grevări 06peMeHeHHH npaB Encumbrances
C06CTBeHH0CTH

49 Indici comasaţi ai yKpynHeHHbie noKa3aTejm Segregated indexes

valorii de reconstituire BOCCTaHOBHTeJIbHOH of reconstruction
CTOHMOCTH value
50 Interval de calcul HHTepBanHaHHCJieHHa Interval of payment
51 Ipotecă HnoTexa Mortgage
52 Ipoteze /JonymeHHH Assumptions
53 îmbunătăţiri pe teren yjiyHiueHHa Ha ynacTKe On-site
improvements
54 încăperi izolate HsojiupoBaHHbie Isolated premises
noMeuţeHHfl
55 Lichiditate JlHKBimHOCTb Liquidity
56 Metoda alocaţiei MeroA pacnpeaejieHHfl Allocation method
57 Metoda analizei pare MeroA nonapHoro aHanH3a Paired data analysis
58 Metoda costului 3aTpaTHbiHMerofl Cost method
(cheltuielilor)
59 Metoda extragerii MeroflBbmejieHHH Extraction
 Continuare anexa 1

60 Metoda parcelării Meroflpa36uBKHHa ynacTKH Subdivision method

61 Metode de evaluare Mero^bioueHKH Valuation methods
62 Mijloace fixe OCHOBHbie (ţ)OHAbI Fixed assets
63 Misiunea de evaluare 3aaaHHe Ha oueHicy Assignments
64 Obiect analog 06-beKT aHanor Comparable
property
65 Oferta IlpeAJiOMceHHe Supply
66 Patrimoniu HMymecTBO Property
67 Perioada de calcul IlepHOAHanHCJieHHfl Period of payment
68 Piaţa imobiliară PbIHOK He^BH>KHMOCTH Real estate market
69 Plata de arendă ApeHAHa^ njiara Rent
70 Preţ UeHa Price
71 Previziuni riporH03bi Forecasts
72 Procent compus Cjl05KHbIH npoueHT Compound interest
73 Procent simplu npOCTOH npoueHT Simple interest
74 Proces de evaluare IlpoueccoueHKH Appraisal process
75 Proprietate imobiliară HeABuxcHMoe HMyuţecTBO Real property
76 Raport de evaluare OrHeT06oueHKe Appraisal report
77 Rata actualizării CxaBKa Discount rate
AHCKOHTHpOBaHHH
78 Rata anuală de roAOBOHTeMn pocTa Value annual
creştere a valorii CTOHMOCTH growth rate
79 Rata capitalizării OaBKaKanHTajiH3aiţHH Capitalization rate
80 Rata cheltuielilor K03(})C))HUHeHT Operating Expenses
operaţionale onepauwoHHbix pacxo^OB Rate (OER)
81 Rata de absorbţie Ko3(j>4)HUHeHT Absorbtion rate
norjiomeHHH
82 Rata de capitalizare a CTaBKaKanHTajiH3auHHAJIH Building
clădirii 3AaHHfl capitalization rate
83 Rata de capitalizare a CTaBKaKanHTajiH3auHHjuin Land capitalization
terenului 3CMJIH rate
84 Rata internă a BHyTpeHHHH HOpMa Internai rate of
rentabilităţii peHTa6ejibH0CTH return (IRR)
85 Reconciliere CorjiacoBaHHe Reconciliation
86 Reversie PeBepcHH Reversion
87 Revizuiri de evaluări PeTpocneKTHBHaa ouemca Valuation reviews
88 Scop al evaluării Lţejib oueHKM Purpose of
valuation
 Continuare anexa 1

89 Substituire 3aMemeHHe Substitution

90 Teren 3eMejibHbifiyHacTOK Land plot
91 Tranzacţie imobiliară C^eJIKa C HeABHHCHMOCTbK) Real estate
transaction
92 Unităţi de comparaţie E^HHHUaCpaBHeHHfl Unit of comparison
93 Utilitate riOJie3HOCTb Utility
94 Uzura acumulată HaKonjieHHbiH H3HOC Accrued
depreciation
95 Uzura fizică 0H3HHeCKHHH3HOC Physical
depreciation
96 Uzura nerecuperabilă H3HOC HeyCTpaHHMblH Incurable
depreciation
97 Uzura recuperabilă M3HOC yCTpaHHMblH Curable
depreciation
98 Valoare CTOHMOCTb Value
99 Valoare de deviz CMeTHafl CTOHMOCTb Estimated cost
100 Valoare de înlocuire CTOHMOCTb 3aMemeHHfl Replacement cost
101 Valoare de BoccTaHOBHTejibHaa Reproduction cost
reconstituire CTOHMOCTb
102 Valoare de utilitate CTOHMOCTb B Value in use
HCn0JIb30BaHHH
103 Valoare de utilizare CTOHMOCTb npn ajibTepHa- Alternative use
alternativă THBHOM HCn0Jlb30BaHHH value
104 Valoare finală OKOHHaTeJlbHaa CTOHMOCTb Final value
105 Valoare prezentă Teicymafl CTOHMOCTb Present value
106 Valoare viitoare EyaymaflCTOHMOCTb Future value
107 Valoarea de asigurare CTpaxoBaa CTOHMOCTb Insurance value
108 Valoarea de investiţie MHBeCTHUHOHHafl CTOHMOCTb Investment value
109 Valoarea de ipotecare 3anoroBaa CTOHMOCTb Mortgage value
110 Valoarea de lichidare JLHKBH^aUHOHHafl Forced sale value
CTOHMOCTb
111 Valoarea de piaţă PbIHOHHaa CTOHMOCTb Market value
112 Valoarea de piaţă pen- PblHOHHaH CTOHMOCTbflJIfl Existing use market
tru utilizare existentă TeicymeroHcn0Jib30BaHHfl value
113 Valoarea medie CpeAHeB3BeuieHHa5i Weighted average
ponderată CTOHMOCTb value
114 Valoarea normativă HopMaTHBHaa CTOHMOCTb Normative value
115 Vânzare comparabilă ConocTaBHMa^npo^a^ca Comparable sale
116 Vârsta cronologică OaKTHHeCKHH B03paCT Actual age
 Continuare anexa 1

117 Vârsta efectivă 3(})<})eKTHBHblfi B03paCT Effective age

118 Venitul brut efectiv .ZţefiCTBHTeJIbHblfî Effective gross
BaJIOBblH income
AOXOA
119 Venitul brut potenţial FIoTeHUHanbHbiH BanoBbiî! Potential gross
AOXOA income
120 Venitul operaţional MMCTbIH OnepaUHOHHbIM Net operating
net JIOXOR income
1
J.P. Friedman, J.C. Harris, J.B. Lindeman, Dictionary of Real Estate Terms, 4lhcdition,
Barron's Educaţional Series, Inc., 1997.
3
RPAJTCDAHCKUUKODEKC POCCUUCKOU 0edepaifiiu,Hacn»I (cran»» 130), 24.10. 1994.
4
Codul Civil al Republicii Moldova, nr. 1107-XV din 06.06.2002, art. 228 (2).
5
Codul Oivil al Republicii Moldova, art. 284.
2
European Valuation Standards 2000, EVS4 .
1
Standardele Internaţionale de Evaluare (1VS) şi Standardele Europene de Evaluare.
' European Valuation Standard 2000, EVS 9.
19
2
Idem.
1
Codul Fiscal. Titlul VI. Impozitul pe bunurile imobiliare. Nr. 1055-XI1I, din 16.06.2000.
25
- coeficientul de acumulare a anuităţii, în cazul plăţilor

efectuate mai frecvent decât odată pe an.

Valoarea viitoare a anuităţii avansate (prenumerado) se determină după
următoarele formule:
1