Raport de evaluare al unui teren, imobil,

autoturism

Brasov
- 2011 -
 Cuprins

1. Raport de evaluare al unui teren

1. Evaluator
2. Obiectul evaluarii
3. Scopul evaluarii
4. Data evaluarii
5. Beneficiarul evaluarii
6. Sinteza lucrarii de evaluare
7. Material documentar. Riscul evaluarii. Ipoteze si conditii limitative
8. Evaluarea proprietatii imobiliare:
8.1. Metoda comparatiei directe
8.2. Estimarea valorii de piata a proprietatii – cea mai buna utilizare a terenului
8.3. Metoda capitalizarii veniturilor
9. Reconcilierea rezultatelor si opinia evaluatorului

2. Raport de evaluare al unei cladiri

1. Evaluator
2. Identificarea proprietatii
3. Scopul si utilizarea evaluarii
4. Ipoteze si conditii limitative
5. Analiza pietei imobiliare
6. Descrierea amplasamentului
7. Starea generala a apartamentului
8. Administratia blocului
9. Cea mai buna utilizare
10. Metoda comparatiei directe
11. Metoda de randament
12. Reconcilierea rezultatelor si opinia evaluatorului

3. Raport de evaluate al unui autoturism

1. Evaluator
2. Obiectul evaluarii
3. Ipoteze si conditii limitative
4. Evaluarea utilajelor si echipamentelor
4.1. Metode de evaluare aplicabile
5. Evaluarea autoturismului
5.1. Date de origine si antecedente
5.2. Starea tehnica si intretinere
6. Abordarea prin cost
7. Abordarea prin compararea vanzarilor
8. Reconcilierea rezultatelor si opinia evaluatorului

2
 1. Raport de evaluare al unui teren

TEREN – Proprietate situata in com. Zarnesti, Tarlaua 29, A335

Com. Zarnesti - Tarlaua 29, A335, Jud Brasov

1.Evaluator:

- Ing. Diaconu Mihaela

- Legitimatie nr. 6582, expert evaluator proprietati imobiliare, membru
titular
- Telefon/Fax: 072245 10 85 / 0268 32 11 11 ;

2. Obiectul evaluarii:

Stabilirea valorii prorietatii imobiliare (teren) conform starii actuale la data de

31.10.2010, in suprafata de 10.000 mp, teren extravilan, situat in com. Zarnesti, Tarlaua
29, A335.

3. Scopul evaluarii:

Evaluarea are drept scop determinarea valorii de piata a proprietatii.

4. Data evaluarii:

30.09.2010
1 Euro = 4.00 Ron (curs de schimb BNR)

5. Beneficiarul evaluarii:

Evaluarea a fost intocmita la solicitarea Consiliului Local al Orasului Zarnesti

6. Sinteza lucrarii de evaluare:

Pentru evaluarea terenului s-au folosit trei metode de evaluare si anume:

- metoda capitalizarii venuturilor, din care valoarea de piata a proprietatii
este de 45.0 Euro/ mp
- metoda comparatiei directe, din care valoarea de piata a proprietatii este de
50.0 Euro/mp
In acest scop, pentru aplicarea metodei de capitalizare, au fost analizate veniturile
viitoare obtinute dupa dezvoltarea proprietatii evaluate luand in considerare
ipoteza construirii pentru cea mai buna utilizare ca proprietate imobiliara un “parc

3
 rezidential”, iar pentru metoda comparatiei directe au fost analizate proprietati
comparabile pentru vanzare, situate in aceeasi zona si de data recenta.
Opinia evaluatorului s-a format pe baza rezultatelor obtinute prin cele doua
metode aplicate, fiind evidentiat in intervalul 45 – 50 Euro/mp, in care se inscrie
valoarea de piata estimata a proprietatii imobiliare.

7. Material documentar.Riscul evaluarii. Ipoteze si conditii limitative:

7.1. Material documentar:

Evaluarea se bazeaza si pe informatiile car si pe datele obtinute din materialul

documentar:
- Evaluarea si finantarea proprietatii imobiliare partea I si II editate de
Asociatia Nationala a Evaluatorilor din Romania ( ANEVAR si IROVAL)
- Buletine documentare ale Corpului Expertilor Tehnici din Romania
- Buletine statistice elaborate de Comisia Nationala de Statistica
- Colectia MATRIX ROM, cu privire la evaluarea rapida
- Ghid pentru inspectia proprietatilor, editat de ANEVAR – IROVAL
- Ghid practic de evaluare – editura IROVAL

Pentru realizarea lucrarii au fost consultate o serie de documente ca:

- Planul de amplasament si delimitare, de incadrare in zona, studiu
geotehnic, contractual de concesiune
- Inspectia pe teren s-a efectuat de catre evaluator la data de 25.09.2010

7.2. Riscul evaluarii:

Valoarea este exprimata tinand seama exclusiv de ipoteze, conditii limitative si

aprecierile exprimate in prezentul raport. Valoarea estimata este valabila atat timp cat
condtiile la care s-a realizat evaluarea ( starea pietei, nivelul cererii si al ofertei, inflatie,
evolutia cursului de schimb etc) nu se modifica semnificativ. Pe pietele imobiliare,
valorile pot evolua ascendent sau descendent o data cu trecerea timpului si variatia lor in
raport cu cursul valutar.

7.3. Ipoteze si conditii limitative:

7.3.1. Prezentul raport este intocmit la cererea clientului si in scopul precizat. Nu este
permisa folosirea raportului de catre o terta persoana fara obtinerea, in prealabil, a
acordului scris al clientului si al autorului evaluarii.
Nu se asuma responsabilitatea fata de nicio alta persoana inafara clientului, destunatarului
evaluarii si celor care au obtinut acordul scris si nu se accepta responsabilitatea pentru
niciun fel de pagube suferite de orice astfel de persone, pagube rezultate in urma
deciziilor sau actiunilor intreprinse in baza acestui raport.

4
7.3.2. Evaluatorul nu este responsabil pentru problemele de natura legala, care afecteaza
fie proprietatea imobiliara evaluata, fie dreptul de proprietate asupra acesteia si care nu
sunt cunoscute de catre evaluator. In acest sens se precizeaza ca nu au fost facute cereri
specifice, iar evaluatorul presupune ca titlul de proprietate este valabil, ca nu exista
datorii care au legatura cu proprietatea evaluata si aceasta nu este ipotecata sau inchiriata.
Proprietatea imobiliara se evalueaza pe baza premisei ca aceasta se afla in posesia legala
(titlul de proprietate este valabil) si responsabila.

7.3.3. Proprietatea nu a fost expertizata detaliat. Au fost folosite schitele si planurile din
documentatia prezentata de client.

7.3.4. Evaluatorul nu are cunostinta asupra starii ascunse sau invizibile ale proprietatii
sau asupra conditiilor adverse de mediu (de pe proprietatea in cauza sau de pe o
proprietare invecinata, incluziv prezenta substantelor periculoase, toxice etc) care pot
majora/micsora valoarea proprietatii. Se presupune ca nu exista astfel de conditii daca ele
nu au fost observate la data inspectiei sau nu au devenit vizibile in perioada efectuarii
analizei obisnuite, necesara pentru intocmirea raportului de evaluare.

7.3.5. Evaluatorul obtine informatii, estimari si opinii necesare intocmirii raportului de

evaluarea, din surse considerate adevarate si corecte. Evaluatorul nu isi asuma
responsabilitatea in privinta acuratetei informatiilor furnizare de terte parti.

7.3.6. Continutul acestui raport este confidential pentru client si destinatar si autorul nu il
va dezvalui unor terte persoane, cu exceptia situatiilor prevazute de Standardele
Internationale de Evaluare sau atunci cand proprietatea a intrat in atentia unui corp
judiciar calificat.

7.3.7. Evaluatorul a fost de acord sa isi asume realizarea misiunii incredintate de catre
clientul numit in raport, in scopul utilizarii precizare de catre client si in scopul precizat
in raport.

7.3.8. Consimtamantul scris al evaluatorului trebuie obtinut inainte ca oricare parte a

raportului de evaluare saa poata fi utilizata, in orice scop, de catre orice persoana, cu
exceptia clientului. Consimtamantul scris si aprobarea trebuie obtinute inainte ca raportul
de evaluare (sau oricare parte a sa) sa poata fi modificat sau transmis unei terte parti.
Raportul de evaluare nu este destinat asiguratorului proprietatii evaluate, iar valoarea
prezentata in raport nu are legatura cu valoarea de asigurare.

5
8. Evaluarea proprietatii imobiliare:

8.1. Metoda comparatiei directe:

Fisa de Date
Teren evaluat:

Adresa: Comuna Zarnesti, Tarlaua 29, A335;

Proprietar: Persoana fizica;
Sarcini asupra proprietatii: Nu sunt;
Data ultimei tranzactii: 1979;
Data ultimei evaluari: 15.12.2002;
Scopul evaluarii: vanzare;

Categorie de valoare adecvata scopului: valoarea de piata;

 Rata de crestere a populatiei: lenta;
 Rata somajului: in crestere;
 Raportul cerere-oferta: echilibrat;
 Functii economice ale localitatii: simple;
Amplasare:
 Extravilanul comunei Zarnesti
 Localizare: La drumul principal 73A
 Distanta fata de centrul comunei: 1.5 km
 Acces la proprietate: Din drumul principal;
 Acces la mijloace de transport in comun: autobuze
 Perspectiva zonei: In dezvoltare
 Poluare: Sonora si gaze esapare
 Gradul seismic al zonei: 7
Utilitati:
 Retele publice ale localitatii si acces la ele:
o Energie electrica
o Telefonie
o Apa
o Canalizare
o Gaze
o Termoficare
o Drumuri asfaltate
Caracteristici:
 Fizice:
o Topografie: Teren plat;
o Suprafata 100.000 mp;
o Forma si dimensiuni: forma regulata (patrata) deschidere foarte
favorabila la drumul principal;
o Stare: Liber;

6
 o Drenaj: Bun;
o Poluare: Sonora si reziduuri gazoase;
o Nu are posibilitati de extindere;
o Normal la fundare;
 Economice:
o Nu prezinta caracteristici economice;
 Detinere:
o Proprietar: Persoana fizica;
o Document proprietate: Act de vanzare – cumparare, documente de
carte funciara si cadastru;
o Sarcini: Nu sunt, liber la vanzare;

In tabelul de mai jos sunt prezentate sintetic date si caracteristici ale terenurilor
comparabile (informatii luate de pe piata imobiliara).

Date si caracteristici Teren 1 Teren 2

Data si pret tranzactie Iunie 2010 40.0Euro/mp August 2010 60.0 Euro/mp
Suprafata (mp) 11000 9500
Dreptul de propr. transmis Liber Liber
Conditii de finantare La piata (cash) Mai mare decat piata (credit)
Conditii de vanzare Independent Independent
Cf. plan urbanistic general si Cf. plan urbanistic general si
Restrictii legale zonal zonal
Amplasament la strada Amplasament la strada
Localizare - orientare principala principala
  energie electrica energie electrica
  apa-canalizare apa-canalizare
  gaze gaze
Echipare tehnico-edilitara a
zonei telefonie drum asfaltat
  drum asfaltat termoficare
  termoficare  
Vecinatati Civilizat Civilizat

Nota:
Terenul 2 a fost vandut cu suma de 60.0 Euro/mp, cu o finantare mai favorabila decat
conditiile pietei, ceea ce a condus la un pret cu 15 Euro/mp mai mare.

Instrumentul de lucru pentru efectuarea corectiilor este “grila datelor de piata”, care are
pe verticala linii cu elementele de comparatie, pe prima coloana proprietatea (terenul) de
evaluat, iar pe celelalte coloane proprietatile (terenurile) comparabile. In partea de jos a
grilei exista sectiunea de analiza a rezultatelor, care cuprind total corectii exprimate in
valoare absoluta si in procente din pretul de vanzare.
Tranzactiile care au necesitat cele mai mici corectii vor avea ponderea cea mai mare in
alegerea valorii finale.

7
Criteriul de comparatie ales: pret/mp.

Metoda Comparatiei Directe

Grila datelor de piata
(Analiza datelor pe perechi)

Elemente de
comparatie: Teren de evaluat: Comparabila  
    Teren 1 Teren 2
Pret/Data vanzarii 168 lei/mp Iunie N 246 lei/mp August N
Curs valutar   4.2 lei/ Euro 4.1 lei/Euro
(1) Dreptul de
proprietata transmis Liber Liber Liber
Corectie:   0 0
(2) Conditii de Finantare mai favorabila
finantare: La piata (cash) La piata (cash) decat conditiile pietei
Corectie:   0 -61.5
Pret corectat:   168 lei/mp 184.5 lei/mp
(3) Conditii de
vanzare Independent Independent Independent
Corectie:   0 0
Pret corectat:   168 lei/mp 184.5 lei/mp
(4) Conditii de
vanzare 31 Octombrie 4 luni (-) 2 luni (-)
Corectie diferenta
curs valutar (raport) 4.0 lei/ Euro 0.95 (+8.4) 0.97(+5.6)
Pret corectat:   176.4 lei/mp 190.1 lei/mp
Cf. planului Cf. planului
(5) Restricii legale urbanistic general si urbanistic general si Cf. planului urbanistic
de utilizare: zonal zonal general si zonal
Corectie: 0 0
(6) Localizare - Amplasament la Amplasament la Amplasament la strada
orientare strada principala strada principala principala
Corectie:   0 0
Pret corectat: 176.4 lei/mp 190.1 lei/mp
(7) Echiparea
tehnico-edilitara a
zonei DA DA NU
retea termoficare      
Corectie:   0 13.7(-)
Pret corectat:   176.4 lei/mp 176.4 lei/mp
(8) Vecinatati Civilizat Civilizat Civilizat
Corectie: 0 0
Pret corectat:   176.4 lei/mp 176.4 lei/mp
Corectie totala Valoare absoluta
bruta: totala 8.4 lei/mp 80.6 lei/mp
% din pret de
  vanzare 5% 32.76%

8
Numar corectii:   1 3

Valoarea terenului estimata prin aceasta metoda este:

Vteren = Suprafata x Pret corectat = 10.000 mp x 176.4 lei/mp = 1.764.000 lei (441.000
Euro)
441.000 Euro : 10.000 mp = 44.1 Eurp/mp
Avand ca baza comparabila 1, care a necesitat numarul minim de corectii (ajustari) cu
valoarea absoluta totala cea mai mica.
Alegerea valorii finale ca valoare de piata pentru terenul de evaluat se va face prin
reconcilierea rezultatelor estimate si prin utilizarea altor metode de evaluare adecvate.

8.2. Estimarea valorii de piata a proprietatii imobiliare. Cea mai buna utilizare a
terenului (CBU)

Ca valoarea de piata, cea mai buna utilizare este un concept de piata prin care se
indentifica cea mai competitiva si mai profitabila utilizare a proprietatii imobiliare.
Conceptul de cea mai buna utilizare reprezinta alternativa de utilizare a proprietatii
selectata din diferite variante posibile, care va constitui baza de pornire si va genera
ipoteze de lucru necesare aplicarii metodelor de evaluare.
Cea mai buna utilizare este definita ca utilizare rezonabila, probabila si legala a unui
teren liber sau construit, care este fizic posibila, fundamentata adecvat, fezabila financiar
si are ca rezultat cea mai mare valoare.
Un concept asociat cu cea mai buna utilizare este cel de valoare reziduala a terenului,
care se echivaleaza cu acea parte din valoarea proprietatii ramasa dupa ce se extrage din
aceasta costul amenajarilor si dotarilor. Cladirile pot fi schimbate, dar caracteristicile
amplasamentului nu pot fi schimbate. Decizia de utilizare este fundamentala in
determinarea marimii venitului pe care il poate produce un amplasament. Tipul de
utilizare reprezinta elementul esential in estimarea valorii proprietatii, obiectivul
evaluatorului constand in gasirea utilizarii care maximizeaza valoarea proprietatii.
Analiza celei mai bune utilizari a terenului se abordeaza, in general, pe baza a doua
ipoteze:
1. Cea mai buna utilizare a terenului considerat liber
2. Cea mai buna utilizare a terenului considerat construit.

In primul caz, terenul este evaluat ca si cand ar fi neocupat si disponibil pentru

dezvoltarea la cea mai buna utilizare. Avand in vedere scopul evaluarii, destinatia si
conformarea cladirilor, amenajarea recenta, stadiul actual de dezvoltare a pietei
imobiliare locale, cea mai buna utilizare este analiza pentru terenul construit, O demolare
totala a constructiilor exsitente si construirea altora, moderne, se presupune ca fiind o
investitie nefezabila. Pretul recunoscut pe piata pentru demolari depaseste 1000 Euro/mp,
in contextul in care pretul terenului nu ajunge la aceasta valoare.. Zona inregistreaza
schimbari in utilizarea terenului, avand o dezvoltare preponderent orientata spre
complexe rezidentiale, cu multiple dotari aferente zonei rezidentiale. In cazul proprietatii
de evaluat constructiile au fost concepute pentru a fi utilizate ca locuinte, in regim de
inaltime P+1E+M.Suprafata construita desfasurata a constructiilor propuse este de

9
9500 mp.
Costurile totale necesare realizarii cladirilor, inclusiv profitul antreprenorului:
9500mp x 950 Euro = 9.025.000 Euro (1 Euro = 4.00 lei)

Pentru a obtine valoarea terenului analizat, in ipoteza celei mai bune utilizari a terenului
liber, se determina valoarea intregii proprietati imobiliare (teren + cladiri) prin metoda de
randament, din care se scade valoarea cladirilor de 8.075.000 Euro.

8.3. Metoda capitalizarii veniturilor:

Valoarea prin capitalizarea directa, exprima valoarea de piata curenta a proprietatii

imobiliara (teren si constructii), presupunand ca aceasta este in stare de functionare si
realizeaza venituri din chirii. Metoda se bazeaza pe capacitatea terenului de a produce
benefiicii prin inchirierea acestora tinand cont de amplasament, dotari tehnice si edilitare,
care constituie principalele puncte forte. Premisa utilizata se refera la tratarea proprietatii
ca o sursa producatoare de venituri , deci ca afacere – in conformitate cu definirea
“activelor” in legislatia romaneasca. Chiria de piata per mp/luna este 15 Euro.

Suprafata x Chiria de piata = 10.000 mp x 15 Euro/mp/luna x 12 luni/an =

1.800.000Euro/an
Pierderile prin neocupare si intarziere sunt nesemnificative.
Cheltuielile care se suporta din venturi sunt date de impozitul pe cladiri, taxe pe teren,
prima de asigurare, management, constituirea fondului de inlocuire.
Chiria a fost estimata pentru ipoteza in care reparatiile curente si de intretinere intra in
obligatiile chiriasului, precum si plata utilitatilor ( energie electrica, apa-canal etc). Pentru
cazul nostru, cheltuielile de exploatare totale (fixe si variabile) recunoscute reprezinta
10% din totalul veniturilor din chirie/an.
1.800.000 Euro/an – 180.000 Euro/an = 1.620.000 Euro/an.
CFNA1
VCA= , unde a = ccp
ag
Vom nota ar – gr = cr . Pentru proprietatea analizata s-a utilizat o rata de capitalizare de
17%, selectata din intervalul 17 – 22%, reflectat in piata.
1.620.000
0.17 = 9.529.411 Euro
9.529.411 Euro – 9.025.000 Euro = 504.411 Euro
Valoarea unitara a terenului:
504.411 Euro : 10.000 mp = 50.44 Euro/mp

10
9. Reconcilierea rezultatelor:

Din metoda comparatiei directe rezulta ca un metru patrat de teren costa

44.1 Euro  45 Euro
Din metoda capitalizarii veniturilor rezulta ca un metru patrat de teren costa
50.44 Euro  50 Euro

In opiniea evaluatorului, tinand cont de amplasamentul terenului si de potentialul

de dezvoltare pe care il are (extinderea orasului Zarnesti prin construirea unui cartier
rezidential), valoarea unitara pe metru patrat a terenului se situeaza la pragul 50
Euro/mp.

11
 2. Raport de evaluare al unui imobil

IMOBIL – Brasov, Bld. 13 Decembrie nr. 80, bloc B5, scara C, etaj 5,
apartement 22, cod 500190

1. Evaluator:
- Ing. Diaconu Mihaela
- Legitimatie nr. 6582, expert evaluator proprietati imobiliare, membru titular
- Telefon/Fax: 072245 10 85 / 0268 32 11 11 ;

2. Identificarea proprietăţii:

       Adresa: Brasov, Bld. 13 Decembrie nr 80, bloc B5,scara C, et.5, apartament 22,
cod 500190
         Proprietar şi ocupant: Saulescu Marian si Saulescu Adriana;
         Nr. CF: 54124545;
         Nr. topo: 85412358/C/SK;
         Sarcini asupra proprietăţii: nu sunt;
         Preţul şi data ultimei tranzacţii: 4 milioane lei – 03.1992 (conform contractului
de vânzare-cumpărare);
         Definiţia valorii estimate: valoarea de piaţă – suma estimată pentru care o
proprietate ar fi schimbată la data evaluării, între un vânzător hotărât şi un cumpărător
hotărât, într-o tranzacţie echilibrată, după un marketing adecvat, în care fiecare parte a
acţionat în cunoştinţă de cauză, prudent şi fără constrângeri;
         Data inspecţiei: 29.09.2010;
         Data raportului de evaluare: 29.09.2010.
 
3. Scopul şi utilizarea evaluării:

Scopul prezentului raport de evaluare este estimarea valorii de piaţă a proprietăţii

imobiliare prezentate mai sus, aşa cum este definită şi în concordanţă cu standardele
ANEVAR (Asociaţia Naţională a Evaluatorilor din România), pentru uzul şi cunoştinţa
beneficiarilor – Saulescu Marian si Saulescu Adriana.

4. Ipoteze şi condiţii limitative:

-         aspectele juridice se bazează exclusiv pe informaţiile şi documentele furnizate de

către proprietari. Se presupune că dreptul de proprietate asupra imobilului evaluat este
bun şi marketabil;
-         informaţiile furnizate de terţi sunt considerate de încredere, dar nu li se acordă
garanţii de acurateţe;

12
-         se presupune că nu există condiţii ascunse sau neaparente ale proprietăţii, solului
sau structurii care să influenţeze valoarea proprietăţii evaluate. Evaluatorul nu-şi asumă
nici o responsabilitate pentru asemenea condiţii sau pentru obţinerea studiilor necesare
pentru a le descoperi;
-         se presupune că proprietatea se conformează tuturor reglementărilor şi restricţiilor
de zonare şi utilizare;
-         situaţia actuală a proprietăţii imobiliare este cea care a stat la baza selectării
metodelor de evaluare şi la baza concilierii rezultatelor în scopul estimării valorii de
piaţă;
-         evaluatorul a utilizat în estimarea valorii de piaţă numai informaţiile avute la
dispoziţie, obţinute de la proprietari şi prin cercetări proprii.
 
5. Analiza pieţei imobiliare:

Localizare: Brasov, cartierul Faget, str.13 Decembrie nr 80,bloc B5, scara C, et.5,
apartament 22, cod 500190
Gradul de construire al zonei: gradul de construire este mediu, având în vedere
mărimea şi densitatea construcţiilor;
Tendinţa valorilor imobiliare în zonă: în zona cartierului Faget se constată o
evoluţie crescătoare a preţurilor de vânzare-cumpărare a apartamentelor în general şi în
special a celor cu 4 camere finisate şi super-finisate;
Raportul cerere-ofertă: balanţa cerere-ofertă este dezechilibrată în favoarea
cererii, fapt ce determină şi tendinţa crescătoare a preţurilor cerute de vânzători;
Timpul estimat necesar pentru vânzare: între 2-4 luni;
Factori care ar afecta vânzarea: în ultima perioadă de timp, piaţa
apartamentelor de 4 camere cu destinaţie locuinţă familială este evitată de cumpărători
datorită cheltuielilor de întreţinere relativ ridicate;
Surse de informare:

-       documentele şi schiţele puse la dispoziţie de către client;

-       date privind reparaţiile şi reamenajările recente efectuate asupra apartamentului;
-       date de la agenţiele imobiliare (Casa Lux, Ariadna şi Pronto), cotidienele şi
publicaţiile de profil locale („Piaţa de la A la Z”, „Adevărul de Cluj” şi „Anunţul
Imobiliar”);
-       date de la Direcţia Judeţeană de Statistică;
-       „Evaluarea proprietăţii imobiliare” ANEVAR-IROVAL, ediţia 2002;
-       date din publicaţii centrale „Bursa” şi „Capital”.
-         concluzii: cu toate că piaţa imobiliară în domeniul apartamentelor este în
dezechilibru în favoarea cererii, sectorul apartamentelor cu 4 camere este mai puţin căutat
de investitori şi cumpărători.
 

13
6. Descrierea amplasamentului:

Clasificarea zonei urbane:

locaţia apartamentului este într-o zonă centrală a cartierului Faget (3-5 minute
„distanţă” până la complexul comercial „Unirea”), 10 minute pana la gara centrala
Brasov
Utilităţi:
apartamentul evaluat este racordat la toate utilităţile uzuale, dispunând inclusiv de
centrală termică proprie;
Vecinătăţi:
-       apartamentul este dispus pe un palier cu alte 2 apartamente (cu 5, respectiv 2
camere), iar blocul dispune de lift;
-       staţia de transport în comun spre şi dinspre oraş (orice destinaţie), complexul
comercial „Unirea”;
Caracteristici fizice ale terenului: terenul pe care este dispus blocul în care se
găseşte apartamentul evaluat este unul plat, cu caracteristici favorabile construcţiilor
înalte gen blocuri sau complexe comerciale.
 
Descrierea clădirii

-         nr. etaje: parter+8 etaje;

-         nr. de lifturi: 1;
-         data punerii în exploatare: februarie 1982;
-         pereţii exteriori: din beton, cu tencuială de faţadă clasică;
-         acoperişul: tip terasă, cu izolaţie bituminoasă (reparată capital în vara anului
2005);
-         nr. locuri de parcare/apartament: 3 locuri de parcare la 10 apartamente;
-         tipul locurilor de parcare: platformă betonată, neacoperită;
-         nr. apartamente vândute: în ultimul an s-au vândut 2 apartamente cu 5 respectiv,
4 camere în blocul unde este dispus apartamentul evaluat;
-         nr. apartamente închiriate: 2 cu 2 camere.
-         calitatea construcţiei: bună;
-         tipul încălzirii şi al contorizării: încălzire cu centrală proprie şi contorizare
separată a consumului de apă;
-         spaţii de utilitate comună: există o cameră uscător la ultimul etaj al scării.
 
Descrierea apartamentului:
- numărul şi denumirea camerelor: 4 camere, 1 bucătărie, 2 băi, 1
cămară, 1 debara, 2 balcoane;

14
 - suprafeţe:

Detalii Suprafata
(mp)
Camera 1 32.8
Camera 2 11.7
Camera 3 13.44
Camera 4 10.94
Bucatarie 7.03
Baie 3.86
WC + Dus 3.31
Camara 1.5
Debara 0.76
TOTAL UTIL 85.34
Balcon 1 4.34
Balcon 2 6.9
TOTAL GENERAL 96.58

- camere cu finisaj superior: 3 camere şi bucătăria au finisaje superioare,

cu geamuri termopan, parchet, gresie şi faianţă parţial;

Interiorul:

-         Podele: parchet, iar pe hol gresie;

-         Pereţi, tavane: vopsiţi cu vopsea lavabilă;
-         Podeaua şi pereţii de la băii şi bucătărie: podea placată cu gresie, iar pereţii cu
faianţă (la bucătărie până la nivelul a aprox. 1,5 m);
-         Uşile: din lemn, vopsite sau lăcuite;
-         Incălzirea (tipul şi combustibilul): cu centrală proprie pe gaz;
-         Balcoane şi terase: 2 balcoane, unul parţial ocupat de modificarea camerei nr.3
(vezi schema apartamentului);
-         Izolarea termică: bună, parţial cu geamuri termopan.

7. Starea generală a apartamentului

15
-         Uzură fizică şi neadecvare funcţională: apartamentul a fost supus unei reparaţii
capitale cu unele modificări de compartimentare în vara anului 2005, fapt ce determină ca
gradul de uzură general interior să fie scăzut (3-5%);
-         Condiţii de mediu nefavorabile: nu sunt.

8. Administraţia blocului

-         Cheltuieli comune (în comparaţie cu alte blocuri): circa 160 lei în luna
decembrie 2009, faţă de 300 – 400 lei în luna decembrie la apartamentele similare, fără
centrală termică proprie şi fără contorizarea consumului de apă;
-         Situaţia fondului de rulment: fiinţează fond de rulment, de mărime variabilă în
funcţie de necesităţi;
-         Calitatea administratorului: administratorul manifestă o deosebită preocupare
pentru administrarea imobilului;
 

9. Cea mai bună utilizare

Cea mai bună utilizare a unei proprietăţi imobiliare trebuie să îndeplinească următoarele
criterii: să fie permisibilă legal, să fie posibilă fizic, să fie fezabilă financiar şi să fie
maxim productivă.
Analizând piaţa imobiliară în domeniul apartamentelor de 4 camere prin prisma celor 4
criterii enumerate mai sus rezultă faptul că pentru apartamentul evaluat sunt posibile
următoarele utilizări: utilizare rezidenţială (cu chirie) sau comercială (cu chirie). Cea de-a
doua variantă, cea a utilizării ca spaţiu comercial este foarte puţin probabilă având în
vedere dispunerea apartamentului evaluat (et.5 din 8 al unui bloc de locuinţe). Rămâne în
calcul doar varianta de utilizare rezidenţială (cu chirie).
 

10. Metoda comparaţiei directe

Din calculele efectuate prin metoda comparaţiilor directe (tabelul de mai jos) a rezultat
următorul interval de valori:
30.250 Euro – 33.660 Euro

Elemente de De
comparatie evaluat A B C D E F G
Pret de vanzare 34000 28500 32000 36000 28000 27500 32000

16
Drepturi de priprietate
transmise libera libera libera libera libera libera libera libera
Corectii pentru drepturi
de proprietate (%) 0 0 0 0 0 0 0
Corectii pentru drepturi
de proprietate (efectiv)   0 0 0 0 0 0 0
Pret corectat 34000 28500 32000 36000 28000 27500 32000
Conditii de piata(data acum acum acum acum acum acum acum
tranzactionarii)   5 luni 3 luni 2 luni 1 luna 6 luni 4 luni 2 luni
Corectii pentru conditii
de piata (% in plus) 10 10 5 0 15 10 5
Corectii pentru conditii
de piata (efectiv)   3400 2850 1600 0 4200 2750 1600
Pret corectat   37400 31350 33600 36000 32200 30250 33600
comp comp comp comp comp comp comp
arabil arabil arabil arabil arabil arabil arabil
Localizare   a a a a a a a
Corectie pentru
localizare(% in minus)   0 0 5 10 0 0 0
Corectie pentru (-)168 (-)360
localizare(efectiv   0 0 0 0 0 0 0
Pret corectat   37400 31350 31920 32400 32200 30250 33600
comp comp comp comp comp comp comp
arabil arabil arabil arabil arabil arabil arabil
Caracteristici fizice   e e e e e e e
Corectii pentru
caracteristici fizice(% in
minus)   0 0 5 5 0 0 5
Corectii pentru
caracteristici (-)159 (-)162 (-)168
fizice(efectiv)   0 0 6 0 0 0 0
Pret corectat   37400 31350 30324 30780 32200 30250 31920
locuinta simila simila simila simila simila similar
Utilizare falimilala firma ra ra ra ra ra a
Corectii pentru
utilizare(% in minus)   10 0 0 0 0 0 0
Corectii pentru (-)374
utilizare(efectiv)   0 0 0 0 0 0 0
Pret corectat   33660 31350 30324 30780 32200 30250 33600
Corectie totala            
(-)167 (-)522
Neta   (-)340 2850 6 0 4200 2750 (-)80
(-)5.2 (-)14.
Neta (%)   (-)1 10 4 50 15 10 (-)0.25
Bruta   7140 2850 4876 5220 4200 2750 3280
Bruta (%)   21 10 15.24 14.5 15 10 10.25
Numar corectii   2 1 3 2 1 1 2

11. Metoda de randament

-         Estimarea chiriei pe piaţă:

17
din datele la dispoziţie, pentru apartamente similare şi pentru dispunere similară se
percepe o chirie brută lunară cuprinsă în intervalul 300-350 USD;
-         Estimarea ratei de capitalizare (a):
din datele deţinute de evaluator (culese de la agenţii imobiliare si inscrise in tabelul din
Anexa 2), rata de capitalizare (raportul dintre veniturile nete generate de proprietăţi
comparabile şi preţul de vânzare a acestora) este cuprinsă între valorile: 11,2% - 13,1%.
Evaluatorul a selectat valoarea a=12,5% (având în vedere gradul de finisare şi dotările din
apartamentul evaluat);
-         Venitul brut anual:
Vba = 12 luni x 340 Euro= 4.080 Euro (s-a selectat chiria lunară de 340 Euro, având în
vedere gradul de finisare şi dotările din apartamentul evaluat);
-         Cheltuielile de exploatare:
din discuţiile cu proprietarul şi din datele culese de pe piaţa imobiliară rezultă că
cheltuielile anuale de exploatare (fixe şi variabile) se situează la circa 75 Euro;
-         Venitul net anual:
Vna = Vba – Cheltuieli = 4.005 Euro;
-         Valoarea de piaţă estimată prin metoda de randament, se calculează cu
următoarea formulă:

Vba 4.005
V= = 0,125 =32.040 Euro
a

12. Reconcilierea rezultatelor si opinia evaluatorului:

Din analiza rezultatelor obţinute prin cele 2 metode de evaluare folosite se poate
concluziona că valoarea de piaţă a proprietăţii evaluate este cuprinsă în intervalul:
                  V= 32.000 Euro – 33.000 Euro,
respectiv
                  V= 134400 Ron – 138600 Ron
Notă:
-         curs BNR din data de 30.09.2010:
      1 Euro = 4.2 Ron

In opinia evaluatorului, tinand cont de amplasarea imobilului, de vecinatati si

imbunatatirile aduse acestuia, valoarea imobilului, la momentul actual se situeaza la
pragul de 33.000 Euro.

3. Raport de evaluare al unui autoturism

AUTOTURISM – Daewoo Nubira BV – 10 -CLB

18
1. Evaluator:
- Ing. Diaconu Mihaela
- Legitimatie nr. 6582, expert evaluator proprietati imobiliare, membru
titular
- Telefon/Fax: 072245 10 85 / 0268 32 11 11 ;
2. Obiectul evaluarii:

Evaluarea autoturismului marca DAEWOO, tip/varianta JF696 NUBIRA, cu număr de

înmatriculare BV-10-CLB, aflată în patrimoniul Primăriei Brasov, la valoarea actuală de
piaţă, în conformitate cu prevederile Standardelor Internaţionale de Evaluare IVS.
Diagnostic juridic
- lista de inventar mijloace fixe;
- carte de identitate: seria D nr.631964;
- certificat de înmatriculare: nr.V000381F7S;
- facturi fiscale privind reparaţiile, reviziile periodice efectuate în timp;
Se presupune că dreptul de proprietate este deplin, valabil şi marketabil.
Data inspectiei: 08.05.2010
Data evaluarii: 08.05.2010

3. Ipoteze si conditii limitative:

Evaluatorul a acţionat în calitate de consultant şi s-a bazat pe inspecţia bunului şi

informaţiilor puse la dispoziţie de către client, drept pentru care evaluatorul este absolvit
de responsabilitate privind completitudinea şi corectitudinea datelor furnizate.
Evaluatorul este degrevat de răspunderea existenţei unor vicii ascunse privind bunul
evaluat.
Acest raport de evaluare a fost făcut în următoarele ipoteze:
- evaluatorul nu are un interes prezent sau viitor în proprietatea evaluată prin raport şi nu
are interes personal sau idei preconcepute asupra părţilor implicate;
- acest raport de evaluare este confidenţial pentru client şi este valabil numai pentru
scopul menţionat, posesia raportului sau o copie a sa nu-i dă dreptul clientului de a-l face
public;
- lucrarea a fost făcută în baza documentelor prezentate şi informaţiile primite de la
proprietar, cât şi în baza celor constatate din punct de vedere tehnic pe teren în urma
analizării bunurilor ce fac obiectul evaluării;
- previziunile şi exprimările conţinute în raport sunt bazate pe condiţiile actuale ale
pieţii, pe factori anticipaţi ai ofertei şi cererii considerându-se o economie stabilă şi în
continuare.
Prin urmare aceste previziuni se pot schimba în funcţie de condiţiile viitoare;
valorile estimate de către expertul evaluator sunt valabile la data prezentată în raport şi
într-un interval de timp limitat.

19
Definirea valorii:
Baza de evaluare o constituie valoarea de piaţă care face obiectul standardului
internaţional IVS1, elaborat de Comitetul Internaţional pentru Standardele de Evaluare
(IVSC) şi intrat în vigoare la data 1 iulie 2000, având următoarea formulare:
„Valoarea de piaţă este suma estimată pentru care o proprietate ar fi schimbată la
data evaluării, între un vânzător hotărât şi un cumpărător hotărât, într-o tranzacţie
echilibrată, după un marketing adecvat, în care fiecare parte a acţionat în cunoştinţă de
cauză, prudent şi fără constrângeri.”
Valoarea de piaţă obţinută în mod profesional reprezintă o evaluare obiectivă a
drepturilor de proprietate identificate, pentru o anumită proprietate, la o anumită dată.
Valoarea de piaţă este estimată prin aplicarea metodelor şi procedurilor de
evaluare care reflectă natura proprietăţii şi circumstanţele în care proprietatea respectivă
va fi cel mai probabil tranzacţionată pe piaţa liberă.

Cele mai utilizate metode pentru estimarea valorii de piaţă includ abordarea prin
cost, abordarea prin comparaţia vânzărilor şi abordarea prin capitalizarea veniturilor,
inclusiv analiza fluxului de numerar.

Abordarea prin cost – costul de înlocuire net (CÎN) este o metodă acceptabilă pentru a
determina un surogat al valorii de piaţă a proprietăţilor specializate şi cu piaţa limitată,
pentru care nu sunt disponibile informaţii de piaţă. CÎN se bazează pe estimarea valorii
de piaţă pentru utilizarea existentă a proprietăţii plus costul curent brut de înlocuire (sau
reconstrucţie) a amenajărilor acestora minus alocarea (valorică) pentru deteriorarea fizică
şi pentru orice forme relevante de depreciere şi optimizare. Abordarea prin cost stabileşte
limita superioară până la care piaţa ar plăti în mod normal o proprietate anumită, când
aceasta ar fi nouă. Pentru o proprietate veche, pentru estimarea unui preţ care reflectă
aproximativ valoarea de piaţă, se scad unele alocări pentru diferitele forme de depreciere
cumulată (deteriorare fizică, depreciere funcţională sau tehnologică şi depreciere
economică sau uzură).

Abordarea prin compararea vânzărilor stabileşte limitele valorii de piaţă a bunului

prin analiza preţurilor plătite în mod normal pentru bunuri concurente cu cel evaluat.
Vânzările sunt investigate pentru a se vedea motivaţia celor două părţi. Preţurile de
vânzare care reflectă altă motivare faţă de cea tipică participanţilor pe piaţă trebuie să fie
eliminată din baza de referinţe pentru comparare. Subiectul proprietăţii este comparat cu
preţurile de vânzare (şi cu cele de ofertă şi de cerere) ale unor bunuri similare care au fost
tranzacţionate pe piaţa liberă.

Cea mai bună utilizare:

Conform IVS, conceptul de cea mai bună utilizare (CMBU) este o parte fundamentală şi
integrantă a estimării de piaţă. Este definită ca: cea mai probabilă utilizare a proprietăţii
care este fizic posibilă, justificată adecvat, permisă legal, fezabilă financiar şi care
conduce la cea mai mare valoare a proprietăţii evaluate.

20
4. Evaluarea utilajelor si echipamentelor:

Mijloacele de transport rutier, includ activele corporale, altele decât proprietăţile

imobiliare. În mod individual, acestea sunt prezentate în H.G. nr.964/1998, modificată
prin H.G. nr.2139/2004.
Conform IVS – GN5, acestea se evaluează folosindu-se un tip adecvat valoare, funcţie de
circumstanţele întâlnite.

4.1 Metodele de evaluare aplicabile:

- metoda costului de înlocuire net (CÎN);

- metoda comparaţiei vânzărilor.
Evaluarea mijloacelor de transport, în cazul de faţă, se face pe următoarea bază de
evaluare: costul de înlocuire net (CÎN), care este un tip de valoare non-piaţă, mijlocul
fix fiind un bun de utilitate practică.
Valoarea de piaţă poate fi înţeleasă în sensul preţului de tranzacţionare curent
practicat pe piaţă pentru un exemplar de mijloc fix identic sau asemănător cu cel evaluat,
corectat cu factorii de impact asupra valorii, reflectaţi prin diferenţe de tip, model,
vechime şi condiţie. Mijlocul fix asemănător se determină prin metoda identificării,
asimilării sau corelării, actualizări indiciale.
Valoarea determinată prin „metoda costului de înlocuire net” presupune
continuitatea utilizării bunului potrivit scopului pentru care a fost proiectat şi construit.
Acest lucru este adecvat în situaţia de faţă, deoarece sunt întrunite următoarele
condiţii:
- bunul satisface o cerere economică prin utilitatea pe care o oferă;
- bunul are o durată de utilizare rămasă rezonabilă;
- continuitatea utilizării este practică
Abordarea prin cost
Este acea abordare care estimează valoarea prin determinarea costului prezent (de
reproducţie, de nou) a unui bun din care se deduc o serie de elemente de depreciere fizică,
funcţională şi economică, relaţia fiind:
Valoarea prin cost = Cost actual – Depreciere fizică – Depreciere funcţională –
Depreciere economică.

Deprecierea fizică este pierderea de valoare ca rezultat al utilizării şi uzării unui activ în
funcţiune şi din expunerea lui factorilor de mediu înconjurător.
Deprecierea funcţională (morală) este pierderea de valoare a bunului ca rezultat al
progresului tehnologic, al apariţiei de noi tehnologii în industria autospecializatelor,
pentru creşterea siguranţei active şi pasive, cât şi reducerea poluării.
Deprecierea economică o reprezintă pierderea de valoare ca urmare a acţiunii unor
factori externi activului – asigurarea cu piese de schimb şi revizie, cererea pieţei,
competiţia cu alte firme producătoare similare, etc.
În final, această valoare de piaţă determinată se ajustează funcţie de rezultatele obţinute
prin ”metoda comparaţiei” care are ca bază informaţiile certe ale tranzacţiilor actuale
similare.

21
5. Evaluarea autoturismului:

Autoturism înmatriculat cu nr. BV-10-CLB, certificat de înmatriculare

V0003817FS, eliberat la data de 13.05.2005 pe actualul deţinător Primăria Brasov, cu
următoarele date:

Categoria de vehicul autoturism

Caroseria 3 volume, berlina, 4 usi
Marca DAEWOO
Tip/varianta JF 696 NUBIRA
Numar de omologare ACWD1Z1111T08X4
Numar de identificare UU6JF69612D003866
An fabricatie 2005
Serie motor 026354R
Cilindre 1598 cmc
Culoare gri metal (argintiu)
Solutia constructiva motor si tractiune fata
Transmisie mecanica
Putere 77.80 KW la 5800 rot/min.
Combustibil benzina
Stare tehnica satisfacatoare (stare de functionare)

5.1. Date de origine şi antecedente:

Autoturismul a intrat de nou în patrimoniul Primăriei Brasov, instituţia în care a

fost inspectat. Data intrării în exploatare a fost luna mai 2005, rezultă o perioadă de
funcţionare efectivă de 5 ani. Parcursul total realizat însumează 241.000 km.
Inspecţia tehnică s-a efectuat în data de 08.05.2010, la locul de parcare al autoturismului
– garajul Primăriei Brasov, în prezenţa reprezentantului PrimărieiBrasov, dl. Gojdu
Vasile.
5.2. Starea tehnică şi întreţinere:

Starea de întreţinere care stabileşte nivelul uzurii fizice faţă de limitele normale
admise la un rulaj sau o vechime în exploatare, respectiv funcţionare efectivă, se
defineşte în 3 nivele: bună, medie şi satisfăcătoare.
La vechimea de 5 ani, în conformitate cu criteriile din documentaţia de specialitate, se
apreciază o stare tehnică „satisfăcătoare”. Această clasificare este urmare a exploatării
intense, s-au efectuat periodic unele lucrări de reparaţii şi întreţinere, la data prezentă,
autoturismul se află în stare de funcţionare.
Grupul motopropulsor nu prezintă pierderi de lubrifianţi sau gaze, însă parcursul de
241.000 km va conduce în perioada următoare la cheltuieli suplimentare.
Caroseria nu este afectată de coroziune, tapiţeria este degradată prin exploatare normală,
elementele de etanşare fiind şi acestea parţial deteriorate prin îmbătrânire.

22
Parbrizul faţă este fisurat, s-au constatat deficienţe la dispozitivele de închidere ale uşilor,
în special la uşa faţă dreapta.

6. Abordarea prin cost:

- în cea mai simplă formă, reprezintă costul curent (ca şi cum ar fi nou) minus
deprecierea.
Uzura (deteriorarea) fizică reprezintă pierderea în valoare sau în utilitatea iniţială a unei
proprietăţi cauzate de consumarea treptată sau de expirarea duratei sale de viaţă, cauzată
de utilizare, deteriorare, expunere la diverşi factori de mediu, constrângeri fizice şi altele
asemănătoare.
Valoarea reparaţiilor pentru aducerea autoturismului la parametri iniţiali cuprinde
valoarea reparaţiilor şi reviziilor tehnice necesare cu înlocuirea pieselor cu uzură din
mecanismele de direcţie, suspensie, rulare şi frânare. Această valoare rezultă în urma
calculării cheltuielilor necesare pe baza devizelor de reparaţii.
Valoarea elementelor cu viaţă lungă se determină prin scăderea valorii reparaţiilor din
costul de înlocuire brut (CIB).
Estimarea gradului de uzură fizică.
Metoda cea mai utilizată este cea denumită „metoda agregat” sau „metoda uzurilor
fizice globale” prin care expertul tehnic poate aprecia gradele de uzură fizică ţinând cont
de îmbunătăţiri, lipsuri sau starea de întreţinere.
Uzura fizică globală reprezintă media ponderată a uzurilor fizice parţială ale
subansamblelor constitutive:
Ug = (n1U1 + n2U2 + …… + nnUn) : 100, unde:
n1, n2, ….., nn = proporţia în procente a subansamblului evaluat din valoarea
totală sau cotele procentuale ale părţilor componente din valoarea unitară a
autoturismului.
U1, U2, …., Un = uzurile fizice corespunzătoare ale subansamblelor, apreciate de
expert pe teren, ţinând cont de îmbunătăţiri, lipsuri sau stare de întreţinere.
La autoturisme se consideră următoarele valori pentru „n”:
caroserie (n1) = 30%
motor (n2) = 20%
transmisie (n3) = 15%
direcţie şi suspensie (n4) = 10%
instalaţie electrică (n5) = 10%
instalaţie de frânare (n6) = 5%
instalaţie de răcire şi climatizare (n7) = 5%
tapiţerie şi anexe (n8) = 5%
Ug = 0,30 x 0,60 + 0,20 x 0,45 + 0,15 x 0,40 + 0,10 x 0,40 + 0,10 x 0,60 + 0,05 x 0,50 +
0,05 x 0,55 + 0,05 x 0,45 = 0,495 adică 49,50%
Coeficient pentru uzura fizică în timp = 0,505

Deprecierea funcţională (tehnologică) este definită ca fiind pierderea de valoare sau

utilitatea iniţială a unei proprietăţi, din cauza ineficienţelor sau inadecvărilor
caracteristice proprietăţii însăşi, atunci când este comparată cu o proprietatea mai
eficientă sau cu una mai puţin costisitoare, pe care a dezvoltat-o noua tehnologie. Se

23
estimează o depreciere de 15% pe considerentul că în prezent autoturismele fabricate din
aceeaşi gamă prezintă îmbunătăţiri majore în ceea ce priveşte parametrii tehnico-
funcţionali, modelele noi având motoare nepoluante şi echipamente pentru care s-a
prelungit perioada de întreţinere şi reparaţii periodice, prezentând sisteme de control al
frânării şi stabilităţii, protecţie pentru fiecare ocupant şi caroserie modern stilizat.

Depreciere economică (externă) este definită ca pierderea din valoare sau utilitatea
deplină a unei proprietăţi cauzată de factori externi acesteia . Aceşti factori includ costul
majorat al materiilor prime, forţei de muncă sau utilităţilor, cererea scăzută pentru
produsul respectiv, piaţa imobiliară în stagnare şi în scădere, concurenţa sporită, legislaţia
de mediu, asigurarea cu piese de schimb şi service, cererea pieţei, etc.. se apreciază la
nivelul de 50%.
Valoarea de catalog sau de comercializare a unui autoturism marca DAEWOO tip
NUBIRA prin asimilare = 15.800 Euro x 4,16 lei/Euro = 65.728 lei.
Prin această metodă valoarea de piaţă a bunului este dată de relaţia:
Vp1 = valoarea de înlocuire sau de nou – (Deteriorare fizică + Depreciere
funcţională + Depreciere economică – externă) =
= 65.728 lei x 0,505 x 0,85 x 0,50 = 14.107 lei.

7. Abordarea prin comparaţia vânzărilor

Analiza de piaţă.

Piaţa este un sistem de relaţii între cumpărător şi vânzător, în care se schimbă obiecte ale
proprietăţii prin mecanismul pieţei. Conceptul de piaţă implică reacţii specifice ale
participanţilor pe piaţă la modificarea raporturilor dintre cerere şi ofertă, la schimbarea
altor factori care influenţează preţurile.
Piaţa poate fi locală, naţională şi internaţională – dar majoritatea pieţelor (inclusiv cea a
capitalului) tind să devină globale.
Cea mai bună utilizare – aplicabilitate: autoturism.
Abordarea prin comparaţia vânzărilor – metoda comparaţiei directe utilizează
procesul în care estimarea valorii de piaţă se face prin analizarea pieţei pentru a găsi
bunuri similare şi comparând apoi aceste bunuri cu proprietatea în evaluare.
Analiza comparativă se axează pe asemănările şi diferenţele între bunuri şi tranzacţii
care influenţează valoarea.
Elementele de comparaţie, utilizate sunt:
- condiţiile pieţei;
- condiţiile de vânzare;
- an de fabricaţie, respectiv vechimea bunului;
- parcursul realizat, medie 15.000 km/an pentru o uzură normală;
- dotare cu echipament de confort înafara echipării de bază;
- stare tehnică de întreţinere.
Tehnica acestei abordări este asimilare.
Valoarea exprimată pe piaţa bunurilor mobile, pentru produse similare ca şi utilitate,
dotare, pentru autoturism DAEWOO tip NUBIRA, producţie internă, cu o vechime de
circa 5 ani este: autoturism marca DAEWOO tip/varianta JF696 NUBIRA:
3100 Euro – 4000 Euro.

24
În mica publicitate pentru un exemplu elocvent referitor la bunul mobil supus evaluării:
autoturism DAEWOO Nubira, stare tehnică satisfăcătoare, parcurs de peste 240.000 km,
valoarea probabilă estimată pentru valorificare, ţinând cont de starea tehnică actuală,
dotare, condiţiile, conjunctura pieţei auto = 3.450 Euro = 14.352 lei, valoarea estimată nu
conţine TVA.

8. Reconcilierea rezultatelor si opinia evaluatorului

Valorile obţinute prin aplicarea celor 2 metode sunt:

- abordarea prin cost: 14.107 lei;
- abordarea prin comparaţia vânzărilor: 14.352 lei

Pentru determinarea valorii de licitaţie realizabilă în urma folosirii metodelor abordării

prin cost şi a valorii prin comparaţia vânzărilor, evaluatorul recomandă valoarea obţinută
prin metoda comparaţiilor vânzărilor şi anume 14.352 lei, valoarea estimată nu conţine
TVA.

25