Capitolul VII.

Principiile noilor cărţi funciare

1. Prezentarea principiilor noilor cărți funciare
2. Analiza comparativă a principiilor NCF

Principiile noilor cărţi funciare

Sistemul de publicitate prin cărţile funciare este cârmuit de anumite reguli
fundamentale denumite principii care îi asigură superioritate în raport cu sistemele de
publicitate personală şi în realizarea securităţii juridice, statice şi dinamice a bunurilor
imobiliare.
În actele normative care reglementează publicitatea imobiliară nu regăsim nici
enumerarea, nici definiţia principiilor cărţilor funciare. Nici în doctrină şi nici în
juristprudenţă nu există un punct de vedere unitar cu privire la numărul şi denumirea
principiilor.
În ceea ce ne priveşte, ne-am oprit asupra următoarelor principii :
1. principiul publicităţii;
2. principiul legalităţii;
3. principiul oficialităţii;
4. principiul specialităţii;
5. principiul efectului constitutiv de drept;
6. principiul relativităţii;
7. principiul priorităţii;
8. principiul neutralităţii.

1. Principul publicităţii
Principiul publicităţii permite celor interesaţi să cerceteze cartea funciară spre a se
informa despre starea juridică a drepturilor înscrise în cartea funciară şi despre eventualele
sarcini ce ar greva proprietatea imobiliară.
Principiul publicităţii are 3 aspecte :
a) publicitatea integrală, în sensul că în cartea funciară este cuprinsă situaţia juridică
exactă şi completă a bunurilor imobile, astfel în cf se înscriu operaţiunile prin care se
modifică alcătuirea materială a imobilelor cum ar fi: contopirea mai multor parcele în una
singură, dezmembrarea unei parcele în două sau mai multe parcele, operaţiunile juridice prin
care se strămută, se constituie, se modifică sau se stinge un drept real etc.;
b) publicitatea materială, care consideră conţinutul cărţii funciare exact sub aspectul
drepturilor înscrise;
e) publicitatea formală , în temeiul căreia oricine poate cerceta cartea funciară, planurile
şi arhiva şi de a obţine extrase sau copii legalizate de pe colile şi actele cărţii funciare dacă
justifică un interes.

2. Principiul legalităţii
Respectarea acestui principiu constă în încuviinţarea înscrierilor în cartea funciară
numai la cererea persoanelor arătate de lege şi în baza încheierii organului îndreptăţit să o
facă.
 Acesta este aspectul formal al principiulul legalităţii. Aspectul material, cere ca
înscrierile să poarte denumirea legală şi în conformitate cu încadrarea juridică : drept de
proprietate, drept de uzufruct etc.

3. Principiul oficialităţii
Se referă la atribuţiile ce revin registratorului de proprietate şi care în prezent se
regăsesc în art. 50 din Legea nr. 7/1996, modificată şi completatit prin OUG nr. 41/2004
aprobată cu modificări prin Legea nr. 499/2004 şi Legea nr. 247/2005. Potrivit textului
susmenţionat, registratorul admite cererea şi dispune înscrierea, dacă înscrisul îndeplineşte
următoarele condiţii:
a) este încheiat în formă autentică sau emană de la o autoritate publică;
b) indică numele părţilor;
c) individualizează imobilul printr-un indentificator unic;
d) este însoţit de o traducere legalizată, dacă actul nu este întocmit în limba română.

4. Principiul specialităţii
Principiul specialităţii impune ca imobilele a căror înscriere se solicită să fie precis
determinate prin număr topografic sau număr cadastral, suprafaţă, locul de situare, iar potrivit
legislaţiei actuale să fie identificat printr-un identificator unic.

5. Principiul efectului constitutiv de drepturi

Principiul efectului constitutiv de drepturi este consacrat prin art. 17 din DL. nr.
l15/1938, în temeiul căruia drepturile reale imobiliare se constituie, se modifică, se strămută
sau se sting numai prin înscrierea lor în cartea funciară. Această dispoziţie derogă de la
principiul consensualismului din dreptul comun.
Cu privire la efectul constitutiv de drept, doctrina şi practica judiciară este impărţită
în privinţa menţinerii acestui efect constitutiv al înscrierii în cartea funciară după intrarea în
vigoare a Legii 7/1996.
Considerăm că acest principiu şi-a dovedit utilitatea şi eficienţa în conservarea şi
garantarea drepturilor de proprietate, apreciem că efectul constitutiv al înscnierii trebuie să fie
reconsiderat şi sub acest aspect susţin introducerea lui în Codul civil ce urmează a fi in curând
aprobat.

Principiul relativităţii
Potrivit principiului relativităţii sau consensului înscrierile în cartea funciară se fac
numai cu consimţământul titularului înscris în cf şi împotriva lui.
O prevedere oarecum derogatorie este cuprinsă în art. 20 din DL nr. 115/1938, care se
regăseşte şi în art. 25 din Legea nr.7/1996, potrivit cărora “daca mai multe persoane şi-au
cedat succesiv, una celeilalte, dreptul de a dobândi prin înscriere un bun nemişcător, iar
înscrierile nu s-au făcut, cel din urmă îndreptăţit va putea cere înscrierea dobândirilor
succesive deodată cu acea a dreptului său, dovedind prin înscrisuri originale, întreg şirul
actelor juridice care întemeiază înscrierile”.

Principiul priorităţii
 Potrivit acestui principiu, înscrierile în cartea funciarăt îşi vor produce efecte de la
data înregistrării cereriol de înscriere. Ordinea înregistrării lor le va stabili rangul. Data şi
numărul de înregistrare sunt cele din registrul de înregistrare.
Dacă mai multe cereri au sosit deodată la biroul de carte funciară, drepturile de
ipotecăt vor avea acelaşi rang, iar celelalte drepturi vor primi numai provizoriu rang egal,
urmând ca prin judecată să se hotărască asupra rangului.

Principiul neutralităţii
Potrivit acestui principiu, înscrierile în cartea funciară nu se fac din oficiu, ci numai la
cererea părţilor interesate, personal sau prin reprezentanţii lor legali, iar registratorul de carte
funciară verifică numai îndeplinirea condiţiilor prevăzute de art. 50 din Legea nr. 7/1996.