Tema 7: Notiunea de circulatie juridica a terenurilor

7.1 Istoricul circulației juridice a terenurilor

7.2 Noțiunea de circulație juridică
7.3 Formele de circulație juridică a terenurilor

7.1 Piata imobiliara funciara, in etapa de tranzitie a economiei, este un instrument, dar
concomitent si o garantie de realizare a drepturilor constitutionale ale cetatenilor si persoanelor
juridice asupra pamintului — dreptul de proprietate privata asupra terenurilor, dreptul de a-si
realiza liber posesia, folosinta si dispozitia asupra acestuia (daca aceasta nu cauzeaza prejudiciu
mediului si nu lezeaza drepturile si interesele legitime ale altor persoane), o conditie
indispensabila si un mijloc de realizare a reformelor economice in general.
Actualmente in Republica Moldova loturile de teren sint recunoscute drept bunuri imobile, se
dezvolta piata imobiliara funciara, realizindu-se circulatia terenurilor.
Cu toate acestea, trebuie sa remarcam ca in tarile cu economie de piata nu exista libertatea
deplina a operatiunilor cu pamintul. Pentru a preveni speculatia loturilor de teren, in majoritatea
acestor tari terenurile procurate pot fi vindute numai dupa expirarea unui anumit termen, stabilit
de legislatie. Astfel, in Japonia: termen e de 3 ani, iar in Olanda organele funciare de control
ratifica orice tranzactie funciara legata de transferul dreptului de proprietate. in Germania
terenurile cu o suprafata de peste 1 ha pot fi vindute numai cu acordul autoritatilor publice
locale. Pentru aceasta a fost elaborata o procedura permisiva ce presupune justificarea cumpararii
lotului de catre cumparatorul potential, precum si prezentarea autorizatiei privind pregatirea
profesionala. În unele tari ca Franta, Danemarca vinzarea-cumpararea terenurilor agricole pentru
scopuri neagricole este interzisa (in zonele cu pamint fertil) sau este limitata (fiind necesar
acordul autoritatilor sau al persoanelor care locuiesc in localitatea respectiva).
În Franta, pentru a nu permite concentrarea terenurilor si crearea suprafetelor imense in miinile
unor persoane, sint create societati pentru reglementarea regimului proprietatii funciare, cu drept
preferential de a cumpara terenul. De un astfel de drept beneficiaza si arendasii, iar pretendentii
trebuie sa aiba un stagiu de munca in agricultura nu mai mic de 3 ani.

7.2 Sintagma circulatia juridica a bunurilor are doua sensuri:

lata sensu desemneaza constituirea, modificarea, transferul si stingerea oricaror drepturi
subiective — reale si de creanta -asupra unui bun;
stricto sensu — prin circulatia juridica a bunurilor intelegem constituirea, transferul si, respectiv,
dobindi-rea dreptului de proprietate, a altor drepturi reale principale si a drepturilor reale
accesorii.
De cele mai multe ori referintele tin de circulatia juridica a bunurilor imobile, analizele fiind
facute in privinta transferului si dobindirii dreptului de proprietate imobiliara.
Circulatia terenurilor reprezinta totalitatea tranzactiilor funciare (cu lotul de teren, cota-parte
de teren echivalent, drepturile asupra terenurilor), iar libera circulatie a terenurilor este acea
regula de drept potrivit careia terenurile aflate in circuitul civil pot fi instrainate si/sau dobindite
liber, prin unul dintre modurile prevazute de lege (acte juridice sau fapte juridice stricto sensu).
Odata cu recunoasterea dreptului de proprietate privata asupra terenurilor, acestea au fost
introduse partial in circuitul civil, fiind admisa transmiterea lor prin mostenire.
Desi la data intrarii in vigoare a Codului funciar (art. 14 alin. 2) se admitea instrainarea
terenurilor proprietate privata prin acte juridice intre vii, in realitate proprietarii funciari nu
puteau dispune liber de proprietatea lor.
În prezent, in tara noastra, circulatia juridica a terenurilor este reglementata prin unele prevederi
din Codul funciar, Codul civil, Legea cu privire la gaj din 23 mai 1996, Legea cu privire la pretul
normativ si vinzarea-cumpararea pamintului din 25 iulie 1997.

7.3 Circulatia juridica a terenurilor se realizeaza prin diferite modalitati de dobindire a dreptului
de proprietate si a altor drepturi reale asupra terenurilor. Acestea sint:
- contractul translativ sau constitutiv de drepturi reale asupra terenurilor;
- succesiunea legala;
- succesiunea testamentara;
- uzucapiunea (prescriptia achizitiva) si accesiunea (nu sint reglementate de legislatia Republicii
Moldova);
- hotarirea judecatoreasca;
- legea.
Desigur, este de la sine inteles ca circulatia terenurilor se refera la terenurile care se afla in
proprietate privata, intrucit legele din domeniul public sint scoase din circuitul civil.
Regula fundamentala in materie este cuprinsa in articolul 14 din Codul funciar si este formulata
dupa cum urmeaza: "Terenurile dobindite in proprietate privata se transmit prin mostenire.
instrainarea prin acte juridice intre vii se admite in stricta conformitate cu legislatia in vigoare".
Desi aceasta formula nu contine sintagma terenurile pot fi dobindite, este clar ca terenurile pot fi
dobindite in proprietate nu numai in baza legii (art. 12 din Codul funciar) si a hotaririi
judecatoresti, dar si prin acte juridice intre vii si prin succesiune.
Terenurile pot fi dobindite nu numai in proprietate, ci si cu alt titlu, pentru ca dreptul de
proprietate privata asupra terenurilor poate fi dezmembrat, in conditiile prevazute de lege, prin
constituirea de drepturi reale principale derivate, la care trebuie sa adaugam dreptul de folosinta
funciara si faptul ca terenurile pot fi (in conditiile legii) ipotecate, in scopul garantarii unor
drepturi de creanta.
Referitor la instrainare, art. 14 din Codul funciar prevede ca terenurile din extravilan pot fi
instrainate, indiferent de intinderea suprafetei, prin acte juridice intre vii. Conditiile speciale de
valabilitate a actului juridic intre vii sint: forma autentica si instrainarea terenurilor cu exercitarea
dreptului de preemtiune. La acestea adaugam interdictia cuprinsa in alin. 1 art. 15 din Legea nr.
54/1998: "sint interzice instrainarile sub orice forma ale terenurilor cu privire la titlul carora
exista litigii la instantele judecatoresti, pe tot timpul solutionarii acestor litigii". Legea interzice
instrainarile sub orice forma, adica in orice mod, insa credem ca textul trebuie modificat ca unul
referindu-se in exclusivitate la actele juridice intre vii, nu si la cele mortis cauza.
Totodata, fiind un text de exceptie, termenul de instrainare nu poate fi interpretat decit respectiv,
el evocind numai ideea de stramutare a dreptului de proprietate dintr-un patrimoniu in altul, in
cazul instrainarilor la care ne referim, una dintre conditiile de valabilitate a oricaror acte juridice
civile (capacitatea, consimtamintul, obiectul si cauza), a carei nerespectare atrage dupa sine
ineficacitatea actului juridic respectiv prin nulitate absoluta, partile neputindu-si realiza scopul
urmarit prin incheierea actului, adica transmiterea dreptului de proprietate. Desi actele juridice
civile, inclusiv cele translative, ale dreptului de proprietate, precum este si contractul de vinzare
a terenurilor, sint dominate de principiul consensualismului, adica "simpla manifestare de vointa
este nu numai necesara, ci si suficienta pentru ca actul juridic civil sa ia nastere in mod valabil
din punctul de vedere al formei pe care o imbraca manifestarea de vointa facuta in scopul de a
produce efecte juridice, in anumite cazuri expres prevazute de lege este necesar ca manifestarea
de vointa sa imbrace anumite forme, de regula forma scrisa, autentica sau cu semnatura privata.
Forma autentica a actului juridic incheiat intre vii pentru instrainarea terenurilor agricole din
extravilan, care se cere ad validitatem sau ad solemnitatem, se bazeaza pe unele ratiuni:
atentionarea partilor asupra importantei deosebite pe care o au aceste acte juridice, asigurarea
unei depline libertati si certitudini ale consimtamintului (desigur, cu respectarea celorlalte
prevederi ale legislatiei) si exercitarea unui control, in numele societatii, de catre stat asupra
acestor acte juridice intre vii, fiindca transmiterea dreptului de proprietate asupra terenului
agricol din extravilan de la instrainator la dobinditor depaseste interesele obisnuite ale partilor,
implicind si interesul public.
Forma autentica ceruta de lege pentru valabilitatea actului de instrainare intre vii a unor terenuri
din extravilan este un element constitutiv, esential al actului, lipsa lui atragind intotdeauna, dupa
cum am mai aratat, nulitatea absoluta a acestuia. Forma autentica ceruta pentru valabilitatea
acestor acte juridice inseamna, in acelasi timp, incompatibilitate cu exprimarea implicita, cu
manifestarea tacita a consimtamintului; aceasta presupune, prin urmare, manifestarea expresa a
vointei.
Referitor la dobindire, legislatia Republicii Moldova nu contine o norma imperativa (similara cu
cea formulata in art. 47 din Legea fondului funciar), prin care ar fi interzisa expres dobindirea in
proprietate privata a terenurilor de catre persoanele fizice si juridice straine. Dimpotriva, art. 19
alin. 2 din Legea nr. 1308-XIII din 25 iulie 1997 prevede ca cetatenii straini care au devenit
proprietari de terenuri prin mostenire sau in temeiul altor acte civile sint obligati sa le instraineze.
Analizind aceasta reglementare legala, concluzionam ca cetatenii straini pot dobindi in
proprietate terenuri agricole nu numai prin mostenire, dar si prin acte juridice intre vii, cu
exceptia vinzarii-cumpararii. Obligatiunea acestor persoane de a le instraina nu este pusa in
anumite limite de timp si nu este supusa vreunei sanctiuni (spre exemplu, sanctiunea trecerii in
mod gratuit a terenului in proprietatea statului).