on point

Bucharest City Report

Q1 2010

Raportul Bucureşti

Trimestrul 1 2010
2 On Point • Q1 2010

Economy / Investment Economie / Investiţii

Asemenea economiilor altor ţări din vestul
In line with several other European economies, Europei, aparent şi economia României a trecut
the Romanian economy appears to have passed de perioada cea mai grea. In 2009 PIB-ul a
the worst. Romanian GDP declined 7.1% in înregistrat o scădere de 7,1%. Anul 2010 va
2009. However, a measured recovery into aduce o creştere economică de 1% conform
positive territory is forecasted for 2010, with prognozelor publicaţiei Global Insight.
Global Insight projecting 1.0% growth.
Credit remains relatively tight on the domestic market. At the end of Pe piaţa locală creditarea este încă limitată. La sfârşitul lunii martie,
March, the National Bank of Romania (NBR) cut the monetary policy Banca Naţională a României (BNR) a diminuat dobânda de referinţă -
rate for the 3rd time this year, by 50 basis points, to 6.50%.
pentru a treia oară în acest an - cu 50 de puncte de bază, ajungând
până la 6,50%.

Economic Outlook GDP Growth (%) Creşterea economică

Creştere economică(%)
Romania’s credit rating outlook has been raised to De la aprobarea bugetului de austeritate în februarie
positive from stable by the two key international credit 2010, nivelul de risc al României a fost revizuit de către
două agenţii de rating care au considerat că acesta a
%

rating agencies since the new government passed an 10

8
austerity budget in February 2010. In order to unlock the 6 trecut de la un nivel stabil, la un nivel pozitiv. Pentru a
next €3.3bn tranche of funding from the IMF, the prime 4
debloca următoarea tranşă de împrumut de 3,3 miliarde
2
minister has pledged to cut the budget deficit to 5.9% of 0 Euro acordat de către FMI, primul-ministru a propus ca
GDP in 2010 (Consensus Economics, March 2010) . -2 deficitul bugetar să scadă la 5,9% din PIB-ul anului 2010
(Consensus Economics, martie 2010). Rata şomajului a
-4
Unemployment peaked in March 2010 at a rate of -6

8.35%. The rise of the unemployment level to date has
been primarily fuelled by the private sector.
Foreign Investment
Data recently released by the Central Bank indicates F – forecast//prognoză
that foreign direct investment (FDI) levels have further
declined. FDI for the first 2 months of 2010 reached
approximately 35% of the level recorded in the first 2
months of the previous year. In 2009, incoming FDI
amounted to €4.899 billion, down from €9.496 billion
reported in 2008. However, FDI covered 96.9% of the
current-account deficit in 2009 compared with only
58.8% in 2008 (Global Insight).
Political Climate
-8 atins în martie 8,35%. Creşterea ratei somajului s-a
datorat în special concedierilor din sistemul privat (şi nu
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010F 2011F
din sistemul de stat).
Source/Sursă: Global Insight March 2010,
Investiţiile străine
Unemployment Evolution (y-o-y average %) Cele mai recente date emise de către Banca Centrală
Evoluţia şomajului (% media anualai) au evidenţiat în continuare o scădere a volumului
investiţiilor străine directe. În primele două luni ale
8
% anului 2010, volumul investiţiilor a atins 35% din
volumul înregistrat în primele două luni ale anului
7
anterior. În anul 2009 volumul investiţiilor străine a fost
6 de 4,899 miliarde Euro, în scădere de la 9,496 miliarde
5 Euro raportat pentru anul 2008. Cu toate acestea, în
4 2009 investiţiile străine directe au acoperit 96,9% din
deficitul de cont curent, comparativ cu 2008 când au
3

The country enjoys political stability even though the 2006 2007 2008 2009 2010F 2011F acoperit doar 58,8% (Global Insight).
parliamentary coalition supporting the ruling majority is Climatul politic
still very thin. There has been a notable increase in
Source/Sursă: Global Insight March 2010
support for the Government after the elections last România se bucură de stabilitate politică, deşi la nivel
November. In part, this is due to the migration of several Inflation Historical Evolution parlamentar, coaliţia de guvernământ este la limită în
MPs from the Liberal National Party and Social Evoluţia istorică a inflaţiei privinţa numărului de membri pentru formarea
Democratic Party to the Liberal Democratic Party and majorităţii. Totuşi, de la alegerile parlamentare din
the independent group of MPs. Some social unrest may 18 noiembrie anul trecut, coaliţia parlamentară s-a întărit
arise in 2010 as it is expected that additional public 15 prin lărgirea grupului de parlamentari independenţi, dar
sector jobs will be cut. 12 şi datorită migrării unor parlamentari de la PSD şi PNL
9 către PDL. Pentru anul 2010 sunt aşteptate mişcări
Investment Climate sociale ale unor blocuri sindicale ca urmare a
6

Even though the preference may be for proven standing 3

implementării unor măsuri de austeritate în sectorul de
product, selected prime development projects are again 0
stat.
of interest to certain investors. Several of the more 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010F 2011F

opportunistic funds have acknowledged that they are
unlikely to secure performing assets at distressed Source/Sursă: Global Insight – forecast/prognoză
pricing, and consequently are willing to examine prime
development projects which have very strong
fundamentals and developers behind them. While the
exact extent and pace of recovery is unclear, investors
have recently shown a marked increase in their interest
in the Romanian market. Investors looking to enter
today expect to benefit from the medium-term
improvements both in the economic picture and in the
greater number of funds targeting Romania in the future.
Randamentul investiţiilor
Chiar dacă investitorii preferă în continuare clădiri
existente, proiectele de înaltă calitate aflate în stadiu de
dezvoltare devin din nou de interes pentru unii
Prime Yields in Q1 2010
Randamente investiţionale în T1 2010 investitori. Mai multe fonduri oportuniste (cu cerinţe de
randamente medii şi mari) au realizat că e puţin probabil
să poată achiziţiona active performante la preţuri de
Sector Yield (%) Changes
active neperformante şi drept urmare sunt dispuse să
Office
8.50-9.00 ⇓ analizeze proiecte de calitate aflate în dezvoltare, care
Retail au fundamente puternice şi dezvoltatori de renume. Cu
8.50-9.50 ⇓
Industrial toate că amploarea şi ritmul revenirii activităţii
10.00-10.50 ⇓ tranzacţionale nu sunt clare, fondurile de investiţii au
A lack of transactional activity has created difficulties in pinpointing prime arătat recent un interes crescut faţă de piaţa imobiliară
investment yields
Lipsa tranzacţiilor face dificilă stabilirea randamentelor investiţionale din România. Investitorii care doresc să îşi facă intrarea
în piaţă acum se aşteaptă să beneficieze de
Source/Sursă: Jones Lang LaSalle
îmbunătăţirea condiţiilor economice pe termen mediu
precum şi de creşterea numărului fondurilor de investiţii
care vor face achiziţii în România în viitor.
 On Point •Q1 2010 3

Office Piaţa spaţiilor de birouri

With up to 50,000 m2 of new office supply Cu aproximativ 50.000m2 finalizaţi în T1/2010,
added to the total stock in the first quarter of rata medie de neocupare a spaţiilor moderne de
2010, the average vacancy rate peaked at 19%. birouri a atins 19%. În plus, noi proiecte
Additional large office completions are importante şi-au anunţat concretizarea în T2-T3
announced for Q2-Q3 of 2010. 2010.

Around 75,000 m2 was leased in Q1 2010. Annual take-up may S-au închiriat aproximativ 75.000 m2 în primul trimestru al a.c.
reach 150,000-170,000 m2, considering the recently announced and Preluarea anuală de spaţii de birouri poate atinge 150.000-170.000m2,
positive demand requirements from the banking/financial industry. având în vedere intenţia unor companii din sectorul financiar-bancar
de a închiria suprafeţe însemnate de spaţii de birouri.
Supply Oferta
At the end of Q1 2010, the modern office stock reached Office Stock & Vacancy Rate Evolution La sfârşitul primului trimestru, stocul modern a atins 1,56
1.56 million m2 (Class A&B). 2010’s office pipeline is Evoluţia stocului de spaţii de birouri şi rata de neocupare milioane m2. Proiectele anului 2010 sunt estimate la
estimated at 260,000-280,000 m2 with up to 10 large office (m2, %) 260.000 - 280.000m2, mai bine de 10 noi proiecte fiind
projects to be delivered by mid-year. From the 2010 supply, propuse spre finalizare la mijlocul anului în curs. Din oferta
%2 0
up to 20% is already contracted/pre-let. Geographically, the 1.800.000
1.600.000 18 anului 2010, numai 20% este pre-închiriată. În funcţie de
Floreasca BV corridor will represent 21% of the 2010’s 1.400.000
1.200.000
16
14
zonă, coridorul Floreasca BV va contribui cu 21% la oferta
pipeline followed by the Center-Northern submarket 1.000.000
12
10
anului 2010, urmat de zona de centru-nord (inclusiv zona
(including CBD) which will contribute to 20% of the new 800.000
600.000
8
6
centrală de afaceri) care va contribui cu 20%. Proiecte care
supply. Representative projects to be delivered in 2010: 400.000 4 se vor finaliza în anul 2010: Cascade Euro Tower
200.000
Cascade Euro Tower (16,800 m2), Lakeview (24,400 m2), (16.800m2), Lakeview (24.400m2), Platinum Convention
2
0 0

Platinum Convention Center (~30,000 m2), Cathedral Plaza 2005 2006 2007 2008 2009 Q 1/2010
Center (~30.000m2), Cathedral Plaza (12.000m2), Swan
(12,000 m2), Swan Office Park Ph I (~30,000 m2) and To ta l S to c k V a c a n c y Ra te Office Park Ph I (~30.000m2) şi Crystal Tower (16.000m2).
Crystal Tower (16,000 m2).
Cererea de spaţii
Demand Source/Sursă: Jones Lang LaSalle
În primul trimestru preluarea de spaţii de birouri a înregistrat
In the first quarter of 2010, take-up reached approximately Annual Office Take-Up aproximativ 75.000m2, aproape dublu în comparaţie cu
75,000 m2, almost double the take-up figure of Q1 2009. Preluarea anuală de spaţii de birouri suprafaţa închiriată în T1/2009. Din totalul suprafeţei
30% of the first quarter take-up is represented by pre- (m2) închiriate, 30% îl reprezintă pre-închirierile, diferenţa
leases, the rest involving leases signed for existing constând în contracte de închiriere pentru imobile de birouri
buildings. The Northern and Central Northern (including 300.000
finalizate. Zona de nord şi centru-nord (inclusiv CBD) au
CBD) submarkets attracted over 60% of the Q1 take-up. By înregistrat 60% din închirieri. Cele mai active industrii sunt
250.000

industry, manufacturing and banking industries accounted 200.000

for 52% of the quarterly take-up. We expect to witness a
soft yet notable market recovery during 2010, with annual
take-up estimated to reach 150,000-170,000 m2. The
banking sector in particular registered positive (and
unexpected) demand, with several banks announcing
expansion/consolidation plans. Similarly, certain prominent
health care industry players sought to expand or open new Source/Sursă: Jones Lang LaSalle
locations in the city.
Rents
Prime office headline rents decreased to €20 m2/month
(ranging between €19-20/m2/month). While landlords are
reluctant to reduce rental levels, they are providing
cele din domeniul bancar şi al producţiei care cumulează
150.000
52% din volumul închirierilor. Previzionăm pentru 2010 o
100.000
uşoară, dar notabilă, revenire a activităţii de închiriere, astfel
50.000
că închirerea anuală este estimată la 150.000-170.00 m2.
0
2005 2006 2007 2008 2009 Q1/2010 Q4/2010 Sectorul bancar a dat semne (neaşteptate) de revigorare în
ceea ce priveşte cererea pentru spaţii de birouri: câteva
bănci importante şi-au anunţat planuri de extindere şi/sau
consolidare. În mod similar, câteva companii din domeniul
Annual Prime Rents as of Q1 2010 & Estimated Rental Growth medical privat sunt interesate de extinderea sau
(Y-o-Y%)
deschiderea de noi operaţiuni în Bucureşti.
Chirii spaţii de birouri în T1 2010 & Prognoza evoluţiei creşterii chiriilor (%)
Chirii
270 0
Chiria pentru spaţiile moderne de birouri din zona centrală
265 -2
de afaceri a scăzut uşor, până la 20Euro/m2/lună (fiind
Q1 2010 Annual Prime Rent

260 -4
Rental Growth (%)

increased tenant incentives in the form of fit-out 255
contributions and rent free periods. The overall vacancy rate 250
245
for Class A&B supply reached 19%. However, as 240
highlighted in our last City Report (Q4 2009), there is 235
230
significant discrepancy between Class A vacant supply 225
(13%) and Class B vacant supply (24%). Furthermore, in
decentralized submarkets such as Pipera North or Pipera
City, vacancy rates reached their highest levels, stabilizing
Source/Sursă: Jones Lang LaSalle
at 34% and 28.2%, respectively.
Forecast
A severely reduced office development pipeline and an
improved occupier outlook would suggest a measured
recovery will begin to take hold in 2010. The banks’ pre-
leasing and margin requirements have effectively frozen the
-6 cuprinsă între 19-20 Euro/m2/lună). Deşi unii proprietari de
-8
-10
spaţii de birouri nu mai sunt dispuşi să scadă preţul de
-12 închiriere, ei se arată flexibili pentru a acorda condiţii
-14
financiare avantajoase sub forma lunilor libere de plată a
-16
-18 chiriei sau sub forma unor contribuţii financiare pentru
Budapes t B u c h a re s t P ra g u e W a rs a w
amenajarea spaţiului chiriaşului. Rata medie de neocupare
pentru spaţiile de birouri de Clasă A&B a atins un nivel
record de 19%. Aşa cum anticipasem deja în precedentul
nostru raport de piaţă (T4/2009), există în continuare o
European Office Property Clock Q1 2010 discrepanţă între spaţiile libere de clasă A (13%) şi cele de
Evoluţia chiriilor în ţările europene în T1 2010 clasă B (24%). În plus, în zonele limitrofe ale oraşului ca
Pipera Nord şi Pipera City, rata de neocupare este şi mai
mare, stabilizându-se la 34%, respectiv la 28,2%.
Previziuni
Rental Growth
Slowing
Rents
Falling Hamburg, Luxembourg

vast majority of planned office development projects Barcelona, Budapest, Fra

Numărul mic de proiecte noi demarate, precum şi o revenire
originally forecasted for delivery in 2011. As a result, less Rental Growth Rents
Madrid, Lisbon, Rome
Dusseldorf, Edinburgh, M
Stockholm, Stuttgart
a tranzacţiilor poate marca în 2010 o revigorare a pieţei
than 75,000m2 is expected to be added next year. If current Accelerating Bottoming Out Amsterdam, Athens,
Bucharest, Prague
spaţiilor de birouri. Condiţiile instituţiilor bancare în ceea ce
projections of a steady increase in occupier demand hold Berlin, Brussels, Paris priveşte suprafaţa pre-contractată şi marjele mari ale
true, we could witness a decline in the overall vacancy rate dobânzilor au îngheţat majoritatea proiectelor de spaţii de
Istanbul, Munich
Lyon
Kiev

closer to 12-15% by the end of 2010.

London City
Moscow, Warsaw birouri a căror finalizare era anunţată pentru anul 2011. Ca
urmare, oferta anului următor este estimată la mai puţin de
Source/Sursă: Jones Lang LaSalle 75.000m2. În cazul în care prognoza - în ceea ce priveşte
activitatea de închiriere - va fi confirmată, la sfârşitul anului
2010 putem asista la o reducere a ratei medii de
neocupare ajungând până la un nivel de 12-15%.
4 On Point • Q1 2010

Retail Piaţa spaţiilor comerciale

Over 50% of the 2010 projected total retail Peste 50% din oferta anului 2010 a fost deja
pipeline has already been delivered in Q1. finalizată în primul trimestru.

International retailers are significantly more active than domestic Retailerii internaţionali sunt în mod semnificativ mai activi decât cei
retailers. New names (Camaieu, Jeans Club) have opened their first locali. Noi branduri (Camaieu, Jeans Club) au deshis în România
stores in Romania, while other important key names (H&M, Leroy primele magazine, în timp ce alte nume importante din industrie
Merlin) will enter in the near future. (H&M, Leroy Merlin) vor intra pe piaţă în viitorul apropiat.

Supply Existing Shopping Centre Stock in Bucharest & Pipeline Oferta

By the end of Q1 2010, Bucharest’s modern retail
supply reached 580,000 m2, including shopping centres
and shopping galleries. In Q1 2010 Sun Plaza (80,000
m2) opened in Bucharest, while on a country-wide level,
we report the opening of Atrium Center (30,000 m2) in
Stocul centrelor comerciale din Bucureşti & proiecte La sfârşitul T1/2010 stocul modern de spaţii comerciale
(GLA m2)
(centre şi galerii comerciale) a atins 580.000m2. În
8 0 0 .0 0 0
primul trimestru al anului în curs a fost inaugurat Sun
7 0 0 .0 0 0
Plaza în Bucureşti (80.000m2), în timp ce la nivel
naţional s-a deschis în Arad centrul comercial Atrium
6 0 0 .0 0 0

5 0 0 .0 0 0

Arad. An additional 90,000 m2 is scheduled for delivery 4 0 0 .0 0 0

Center (30.000m2). Până la sfârşitul anului 2010 se vor
by the end of 2010 in Bucharest (Estrada project) and 3 0 0 .0 0 0 finaliza încă 90.000 m2 de spaţii comerciale: în Bucureşti
two secondary cities (Baia Mare and Pitesti). 2011’s 2 0 0 .0 0 0
(proiectul Estrada) şi în alte două oraşe secundare (Baia
projected pipeline is larger, potentially reaching 370,000 1 0 0 .0 0 0
Mare şi Piteşti). În schimb oferta anului 2011 este mai
m2 covering Bucharest and nine secondary cities. generoasă, în prezent fiind anunţate proiecte care
0
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010F 2011F

Source/Sursă: Jones Lang LaSalle, F – forecast/prognoză
Demand
On a positive note, new international retailers are
assessing the market with clear intentions to open units
throughout 2010, both in Bucharest and in regional cities
with proven retail track-records. In particular, food
discounters (such as Penny Market, Plus, Minimax,
Kaufland) are continuing their expansion plans.
However, developers and owners continue to provide
concessions and adjust the tenant mix in order to
maintain high occupancy levels. In Q1 2010, we have
witnessed a marked increase in the vacancy rates of
certain schemes, a situation which was relatively rare
even two years ago as retailers were aggressively Source/Sursă: Jones Lang LaSalle, AFI Europe
competing to secure space in upcoming projects.
Rents
Rental levels have remained relatively stable since Q4
2009. Prime units in the best performing shopping
centers in Bucharest still secure rents in the range of
însumează 370.000m2, atât în Bucureşti cât şi alte nouă
oraşe secundare.
AFI Palace Cotroceni Cererea
Ca o remarcă pozitivă, noi branduri internaţionale şi-au
anunţat intenţia de a deschide magazine atât în
Bucureşti cât şi în oraşele secundare care au
demonstrat capacitatea de a atrage trafic în centrele
comerciale deja operaţionale. În particular, discounterii
alimentari precum Penny Market, Plus, Minimax,
Kaufland îşi continuă expansiunea reţelelor la nivel
naţional. Dezvoltatorii şi proprietarii de centre
comerciale continuă să acorde condiţii financiare
atractive şi îşi îmbunătăţesc mix-ul de chiriaşi în
Prime Rents in Shopping Centres vederea menţinerii unui grad ridicat de ocupare. În
T1/2010, s-a observat o creştere a ratei de neocupare a
Chirii în centre comerciale (€/m2/year)
unor centre comerciale moderne, lucru foarte rar întâlnit,
chiar şi în urmă cu doi ani, când cei mai mulţi retaileri
140
115 concurau în mod agresiv pentru siguranţa ocupării
spaţiilor dorite în cadrul proiectelor aflate în fază de
120

100 90
85 85 85

construcţie.
85

€70–85 m2/month, while prime high street units achieve

80
100
80

rents between €60–70 m2/month, with a few exceptions 60 70 70

75
80
70 70
Chirii
such as those units in highly coveted locations 40

(Magheru Blvd.) which can still command over €100 Chiriile centrelor comerciale au rămas relativ stabile fiind
20

0
m2/month. 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Q1/2010 similare cu cele raportate în T4/2009. Cele mai mari
m in m ax chirii pentru centre comerciale în Bucureşti sunt
Forecast Source/Sursă: Jones Lang LaSalle cuprinse între 70-85Euro/m2/lună, în timp ce spaţiile
High profile projects such as ParkLake Plaza, Promenda Retail Stock in Secondary Cities, Estimated 2010 Pipeline, stradale de pe cele mai importante artere comerciale
Mall of Raiffeisen Evolution and Dambovita Center are 2010 Stock per 1,000 inhabitants atrag chirii cuprinse între 60-70Euro/m2/lună, cu mici
still pending. Given the large size of each of these Stocul în diverse oraşe secundare, proiecte propuse pentru excepţii, în cazul unor spaţii stradale cu poziţionări
projects, available and affordable development financing anul 2010, Stocul anului 2010 la 1,000 de locuitori deosebite (de exemplu pe Bd. Magheru) care pot atrage
will need to return before these projects are likely to chirii şi de 100 Euro/m2/lună.
700.000 1.200

600.000

move forward. Similarly, the numerous projects planned

1.000

500.000

Previziuni
for regional cities are under review and will also be
800

400.000

highly dependent on financing and improved economic Proiecte importante de centre comerciale precum
600

300.000

conditions. In the near term, new projects have emerged ParkLake Plaza, Promenda Mall al companiei Raiffeisen
400
200.000

200

in the market including Estrada from Metro Group, a Evolution şi Dâmboviţa Center sunt în continuare în
100.000

0 0

new retail park on Theodor Pallady (to be developed by fază de aşteptare. Ţinând cont de suprafeţele mari
Baia Mare

Craiova

Suceava
Brasov
Arad

Bucharest

Constanta

Sibiu
Cluj

Galati

Iasi

Ploiesti

Timisoara

Avrig 35) as well as Colloseum, which is reportedly
close to commencing construction works.
C u r r e n t S to c k P ip elin e 2 0 10 F u tu r e s to c k ( 2 0 1 0 ) /1 0 0 0 i n h a b i ta n ts propuse de proiectele mai sus menţionate, este de
Source/ Sursă: Jones Lang LaSalle presupus că mai întâi trebuie să vedem primele semne
de revenire pe piaţa bancară pentru ca aceste proiecte
să demareze activitatea de construcţie. De asemenea,
numeroase proiecte din oraşele secundare ale ţării sunt
revizuite şi în mod similar sunt dependente de condiţiile
de finanţare şi de revenirea economiei naţionale. În
ultima perioadă, noi proiecte precum Estrada al grupului
Metro, parcul de retail de pe Bd. Theodor Pallady
(dezvoltat de către Avrig 35) au devenit mai dinamice
precum şi Colloseum, pentru care lucrările de
construcţie vor demara în următoarele luni. .

Industrial
Despite increased demand in 2009,
development activity in 2010 is set to expand,
but primarily on a built-to-suit basis.
Although limited new supply was delivered in 2009, take-up was
higher than expected, reaching approximately 90-95,000 m2.
Developers’ activity remains constrained by the difficulties in
obtaining finance, securing longer lease terms and larger occupiers. Activitatea dezvoltatorilor este în continuare influenţată de condiţiile
Supply
The supply of modern logistics stock is estimated to be
950,000 m2. Similar to other more established Western
markets, in Bucharest and Romania as a whole, we are
beginning to witness a consolidation of logistics spaces
as well as the development of owner occupied premises
(e.g., Gebruder Weiss, FM Logistics). 2010’s pipeline is
estimated at 80,000-90,000 m2. For the most part, local
and international developers have already acquired
larger plots of land along the main industrial corridors in
Bucharest and the main border cities of the country.
Demand
2009 take-up reached approximately 90,000 m2. Major
leases signed in 2009 include: Antalis and Orphee in
Bucharest West Light Industrial Park; Delamode in
Europolis Park; Omega and Geodis in ProLogis Park
Bucharest A1; Lagermax in Equest Logistic Centre. In
Q1 2010, the following transactions were announced:
Saint Gobain leased 3,200 m2 in Bucharest West Light
Industrial Park and Golden Foods leased 6,000 m2 in
Millenium Logistic Park located in the southern part of
Bucharest. However, occupiers are focusing mainly on
modern space, which offer the highest operational
flexibility and efficiency. In Q1 2010, the vacancy rate
increased to a level close to 10%. Source/ Sursă: Jones Lang LaSalle
Rents
Rents quoted for Western standard prime logistic
facilities are still quoted between €4 - 4.5/m2/month, with
lower rental levels achieved for significant requirements.
In addition to the base rent, service charges (normally
amounting to between 10 and 20% of rent) and the cost
for additional handling services are normally charged
back to the occupier. Reduced speculative development
activity and current take-up activity would suggest that
rental pressure is starting to ease, at least for prime
logistic parks located along the A1 highway.
Forecast
We believe that a recovery in the overall economy in
2010 will lead to an increased demand for quality
logistics space. However, there will be a lag in supply
meeting this demand as virtually all developers have
stalled construction projects. Demand will be primarily
be driven by local and international retail chains
expanding in the country, as well as multinational
occupiers looking to relocate business to the lower cost
base that Romania provides.
On Point •Q1 2010 5
Piaţa spaţiilor logistice
Cu toate că s-a observat o uşoară creştere a
cererii pentru spaţiile industriale, activitatea de
construcţie se va limita la spaţiile industriale
dezvoltate la cerere.
Deşi în anul 2009 s-au finalizat puţine spaţii industriale, activitatea de
închiriere a înregistrat o revenire, atingând un nivel de 90-95.000m2.
dificile de finanţare, de siguranţa contractelor de închiriere pe termen
lung şi de identificarea chiriaşilor cu cereri mari de spaţii logistice.
Logistics Stock Comparison, Q1 2010 Oferta
Stocul spaţiilor logistice – Comparaţie, T1 2010
Stocul modern de spaţii logistice este în continuare
estimat la 950.000m2. Asemenea unor ţări vest
europene, atât în Bucureşti cât şi în ţară, se observă
3.000
tendinţa de consolidare a spaţiilor logistice în vederea
2.500
eficientizării şi a reducerii costurilor, precum şi tendinţa
2.000
sqm ('000)
de a dezvolta propriile spaţii logistice (de exemplu
1.500
Gebruder Weiss, FM Logistics). În anul 2010 estimăm
1.000
că se vor finaliza aproximativ 80.000-90.000 m2 de spaţii
500
0
W ars aw Prague Budapes t Buc hares t logistice. Dezvoltatorii locali şi internaţionali au
achiziţionat loturi mari de teren de-a lungul principalelor
coridoare industriale din Bucureşti şi în principalele
Source/ Sursă: Jones Lang LaSalle oraşe secundare amplasate de-a lungul graniţei.
Prime Industrial Rents, Q1 2010
Cererea
Chirii spaţii logistice, T1 2010 (€/m2/year)
În anul 2009 preluarea de spaţii logistice s-a apropiat de
80 90.000m2. Cele mai importante închirieri de spaţii
70
logistice din 2009 sunt următoarele: Antalis şi Orphee în
60
Bucharest West Light Industrial Park; Delamode în
Europolis Park; Omega şi Geodis în ProLogis Park
50
€/m2/year
40
30 Bucharest A1; Lagermax în Equest Logistic Centre. În
20
primul trimestru al anului 2010 au fost finalizate
următoarele tranzacţii: Saint Gobain a închiriat 3.200m2
10
W ars aw B udapes t Buc hares t Prague în Bucharest West Light Industrial Park, iar Golden
Foods a închiriat 6.000m2 în Millenium Logistic Park
amplasat în partea de sud-est a oraşului. Chiriaşii
preferă spaţiile logistice noi, moderne, care oferă
Industrial Hubs in Romania flexibilitate operaţională şi eficienţă crescută. În T1/2010
Aglomerări de zone logistice în România
rata de neocupare a spaţiilor logistice este estimată la
10%.
Chirii
Chiriile pentru spaţiile logistice la standarde vest
europene sunt cuprinse între 4-4.5Euro/m2/lună, preţuri
mai mici de închiriere fiind înregistrate pentru cererile
mari. În plus, la chiria lunară se adaugă preţul serviciilor
de întreţinere (10-20% din valoarea chiriei pentru spaţii
logistice) precum şi costul serviciilor de manipulare din
spaţiile închiriate. Cu puţine proiecte demarate în mod
Source/ Sursă: Jones Lang LaSalle speculativ precum şi activitatea prezentă de închiriere
Industrial Prime Annual Rents and Yields Evolution de spaţii logistice se pot remarca primele semne de
Evoluţia chiriilor anuale pentru spaţii logistice & Evoluţia relaxare, fără să se mai exercite presiuni asupra preţului
randamentului de închiriere, cel puţin pentru spaţiile logistice la
standarde vest europene amplasate de-a lungul
120 12 coridorului de pe autostrada A1.
100 10
Previziuni
80 8
€/m 2/year
Suntem de părere că economia naţională îşi va reveni în
%
60 6
40 4
2010, ceea ce va determina şi creşterea cererii de spaţii
20 2
logistice de calitate. Totuşi, va exista o discrepanţă între
0
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
0
cerere şi ofertă, având în vedere că dezvoltatorii au oprit
A nnual R ents Y ie ld s ( m in )
lucrările pentru majoritatea proiectelor logistice. Cererea
va veni din partea reţelelor de retail locale şi
Source/ Sursă: Jones Lang LaSalle internaţionale care se extind la nivel naţional, la aceştia
adăugându-se clienţii internaţionali care se orientează
către România, unde costurile de bază sunt mai mici.
6 On Point • Q1 2010

Residential Market Piaţa spaţiilor rezidenţiale

The first months of the new year brought În primele luni ale anului s-a observat o
stabilization in pricing, though, looking at the stabilizare a preţurilor de vânzare, însă pe baza
very low housing affordability, further price indicelui de accesibilitate se aşteaptă o nouă
corrections are likely. corecţie a preţului de vânzare.
2009 was very tough for residential developers in Bucharest. Limited
demand caused by the unstable market situation and lack of mortgage Anul 2009 a fost unul dificil pentru dezvoltatorii de spaţii rezidenţiale. Cererea
financing forced a visible price decrease over the entire year. Approximately scăzută a determinat o instabilitate a acestei pieţe, iar accesul dificil la
15% of all projects offered by the end of 2008 were put on-hold or cancelled. creditele ipotecare au determinat o scădere evidentă a preţului de vânzare.
The forecasts for 2010 do not predict any major movement on both the Prognoza pentru anul 2010 nu evidenţiază nicio modificare majoră în ceea
demand and supply sides, although the second half of the year may bring a priveşte cererea şi oferta, cu toate că în cea de-a doua jumătate a anului pot
small improvement. interveni îmbunătăţiri în evoluţia pieţei rezidenţiale.

Supply Number of Dwelling Completions in Bucharest, 2000-2009 Oferta

Unităţi locative finalizate în Bucureşti, 2000-2009
The official statistics for the first three quarters revealed an Datele oficiale pentru primele trei trimestre ale anului 2009
increasing number of completions in comparison to 2008. au evidenţiat o creştere a numărului de unităţi locative
Yet, the last quarter of 2009 noted a relatively low number 3.000 Dwelling completions 2,0
1,8
finalizate în comparaţie cu aceeaşi perioadă a anului 2008.
of dwelling completions at only 896 units. Although, 2.500 Dwellings completed
per 1,000 inhabitants
1,6 Însă, contrar aşteptărilor, în ultimul trimestru s-au raportat
expectations were much higher, dwelling completions in 2.000 1,4
1,2 ca fiind finalizate doar 896 unităţi. Cu toate că prognozele
2009 barely reached a level comparable to 2007, being one 1.500 1,0
0,8
arătau un număr record de noi unităţi locative a se finaliza
of the lowest within the CEE region capitals. Due to the low 1.000 0,6 în 2009, abia s-a atins nivelul înregistrat în 2007, fiind cel
sales levels, it is unlikely that developers will take the risk 500 0,4
0,2
mai mic în comparaţie cu celelalte capitale din regiunea
and introduce a large number of new projects to the market. 0 0,0 central şi est europeană. Ţinând cont de activitatea redusă
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
de vânzare a unităţilor rezidenţiale, este puţin probabil ca
Demand dezvoltatorii să-şi asume riscul şi să propună ansambluri
The mortgage market observed almost a standstill in 2009. rezidenţiale de mare anvergură.
Source/Sursă: INSSE, REAS
The value of mortgages increased only by some 10%, which
Cerere
additionally was stimulated by the flowing exchange rate of Residential Mortgage Growth in Romania, 06/2007-02/2010
Euro denominated credits. Bucharest’s housing affordability Evoluţia creditului ipotecar în Romania, 06/2007-02/2010 Piaţa creditelor ipotecare a cunoscut o stagnare în 2009.
seems to be one of the lowest in the CEE. This highly Valoarea creditelor a crescut cu numai 10%, fiind susţinută
impacts on purchasing power and mortgage affordability. 35% 12.000 şi de fluctuaţia ratei de schimb pentru creditele contractate
Most probably, housing demand will not increase until both în moneda Euro. Indicele de accesibilitate este scăzut în
% change
30%
total in millions RON 10.000
25%

residential prices and mortgages become more affordable, 20%

8.000
comparaţie cu alţi indici din zona CEE. Acesta reflectă atât
therefore, no spectacular demand revival is expected to 15%
10%
6.000
puterea de cumpărare cât şi accesul la creditele ipotecare.
appear within the first half of 2010. Cel mai probabil, cererea pentru spaţii rezidenţiale va
4.000
5%
2.000
0%
cunoaşte o creştere doar atunci când preţurile de vânzare şi
Pricing -5% 0

creditele ipotecare vor deveni accesibile; ca urmare, nu se

6/2007

8/2007

10/2007

12/2007

2/2008

4/2008

6/2008

8/2008

10/2008

12/2008

2/2009

4/2009

6/2009

8/2009

10/2009

12/2009

2/2010

At the end of the year 2009, Bucharest’s average price has
almost come back to its Q3 2007 level. Prices seem to be
stabilizing, though it should be stressed that indexes rely on
the existing housing offer. While the lack of sales may force Source/Sursă: NBR, REAS
some developers to further decrease their asking prices,
another price correction may appear when developers will
decide to introduce new, less expensive projects to the
market. As construction costs become lower, newly
launched units may offer discounted prices. This may
aşteaptă o revenire spectaculoasă a cererii în prima
jumătate a anului 2010.
Preţuri
Residential price growth in Bucharest, 2007 – 2009 La sfârşitul anului 2009, preţul mediu de vânzare revenise la
Evoluţia preţurilor de vânzare 2007-2009 nivelul înregistrat în T3/2007. Se pare că există o tendinţă
de stabilizare a preţului de vânzare, dar totuşi trebuie
menţionat că indicele rezidenţial se bazează pe oferta reală
de unităţi locative. Pe de o parte lipsa activităţii de
30% 175

become a necessity as very few buyers may be encouraged tranzacţionare poate determina unii dezvoltatori să mai
to take risks of investing into an early-staged development reducă preţurile de catalog, iar pe de alta parte poate
20% 150

in the current market situation. apărea o altă corecţie a preţului de vânzare atunci când
Price Growth quarter-to-quarter, in %

Price Growth Index (Q4, 2006 = 100)

10% 125
dezvoltatorii vor demara proiecte noi, mult mai ieftine.
Forecast Având în vedere scăderea preţurilor pe piaţa construcţiilor,
0% 100

It is highly probable that 2010 will not bring a significant

Q4,
2006
Q1,
2007
Q2,
2007
Q3,
2007
Q4,
2007
Q1,
2008
Q2,
2008
Q3,
2008
Q4,
2008
Q1,
2009
Q2,
2009
Q3,
2009
Q4,
2009 noile proiecte rezidenţiale pot oferi reduceri suplimentare
improvement to the market. Both demand and supply will -10% 75
ale preţurilor de comercializare. Aceasta abordare se poate
stabilize at a very low level bringing no reason for transforma într-o politică de vânzare, având în vedere că pe
developers to start new activities. The key factor for market piaţa actuală, nu sunt foarte mulţi cumpărători dispuşi să-şi
Source/Sursă: REAS asume riscul de a achiziţiona unităţi locative în proiecte
development is housing affordability, which needs a stable
economic outlook and more accessible mortgages. An rezidenţiale aflate în faza incipientă de construcţie.
Average price / income ratio (* Avg. annual income of dual earner
important factor will also be an increase in transaction household / avg. price of apartment of 60 sqm of usable area) Previziuni
security and transparency in developer activities. Once Raportul dintre preţul mediu/venit (venitul mediu pe familie/preţul mediu al
signs of increased demand will appear, developers will be unui apartament cu S: 60m2) Este puţin probabil ca piaţa rezidenţială să înregistreze
ready to introduce new and price-wise attractive products. 8
schimbări majore în anul 2010. Atât oferta cât şi cererea de
However, sales are dependent on whether these new 7
spaţii rezidenţiale se vor menţine la un nivel scăzut, condiţii
projects match Romanian homebuyers’ expectations. în care dezvoltatorii nu vor identifica niciun motiv pentru
6

demararea de noi proiecte rezidenţiale. Cel mai important

5

3
factor în dezvoltarea pieţei rezidenţiale este accesibilitatea
2 în achiziţionarea de spaţii locative, care necesită pe termen
1 lung un mediu economic stabil şi condiţii de creditare
0

W ars aw Buc hares t Pr a g u e Budapes t

atractive. De asemenea, este important să se asigure un
grad mare de transparenţă în ceea ce priveşte activitatea
Source/Sursă: REAS dezvoltatorilor. Fără nicio îndoială, piaţa rezidenţială şi
tranzacţionarea sunt influenţate direct de natura proiectelor
şi de nivelul de satisfacere a pieţei locale.

Market Practice
General Conditions
Office market
• Lease length: 3 – 5 years
• Payment terms: Rents denominated in Euro but paid in RON.
• Frequency: Monthly or quarterly in advance
• Deposit: 3 months
• Indexation: Annually, in general Euro CPI
• Rent reviews: Optional, not yet a practice
• Landlords’ Fit-out contribution: 10-50€/m2 especially in a tenant market
• Agency fees: equivalents with 1.5 - 2 months of the first year office rent
(excluding incentives)
Retail market (shopping centres)
• Lease length: 5 years, 10-15 years for the larger anchors
• Rent: fixed and/or turnover rent
• Payment terms: Rents denominated in Euro but paid in RON.
• Frequency: Monthly or quarterly in advance
• Deposit: 3 months
• Indexation: Annually, in general Euro CPI/MUICP
• Rent reviews: rare
• Landlords’ Fit-out contribution: available only for larger anchor tenants
• Agency fees: 12-15% from the yearly rent, excluding any incentives offered
by landlord to tenants
Industrial market
• Lease length:3-5 years
• Rents: industrial area plus additional handling services
• Payment terms: Rents denominated in Euro but paid in RON.
• Frequency: Monthly or quarterly in advance
• Deposit: 3 months
• Indexation: Annually, in general Euro CPI
• Rent reviews: rare
• Fit-out: on tenant’s cost
• Agency fees: 12 – 15% from the annually rent
On Point •Q1 2010 7
Reguli de piaţă
Condiţii generale
Piaţa spaţiilor de birouri
• Perioadă de închiriere: 3-5 ani.
• Metode de plată: chiriile exprimate în Euro, dar plătite în moneda locală, RON.
• Frecvenţa de plată: în avans, lunar sau trimestrial.
• Depozit: echivalentul a 3 luni de chirie.
• Indexare: anuală, în general cu inflaţia monedei Europene.
• Renegocierea chiriei: opţional, nu este încă o procedură comună.
• Contribuţia proprietarului pentru amenajarea spaţiului: 10-50 Euro/m2, în special
într-o piaţă a chiriaşilor.
• Comisionul de agenţie: echivalentul a 1,5 - 2 luni de chirie din primul an de închiriere
(nu sunt considerate facilitaţile financiare, lunile libere de chirie).
Piaţa spaţiilor comerciale
• Perioadă de închiriere: 5 ani, 10-15 ani pentru chiriaşii tip ancoră.
• Chiria: fixă şi/sau chirie în funcţie de cifra de afaceri
• Metode de plată: chiriile exprimate în Euro dar plătite în moneda locală, RON.
• Frecvenţa de plată: în avans, lunar sau trimestrial.
• Depozit: echivalentul a 3 luni de chirie.
• Indexare: anuală, în general cu inflaţia monedei Europene sau inflaţia din zona
monetară a Uniunii Europene.
• Renegocierea chiriei: rar.
• Contribuţia proprietarului pentru amenajarea spaţiului: acordate doar chiriaşilor care
ocupă spaţii mari
• Comisionul de agenţie: 12-15% din chiria anuală (nu sunt considerate facilităţile
financiare, lunile libere de chirie).
Piaţa spaţiilor logistice
• Perioadă de închiriere: 3-5 ani.
• Chiria: pentru spaţiile industriale plus serviciile de manevră
• Metode de plată: chiriile exprimate în Euro dar plătite în moneda locală, RON.
• Frecvenţa de plată: în avans, lunar sau trimestrial.
• Depozit: echivalentul a 3 luni de chirie.
• Indexare: anuală, în general cu inflaţia monedei Europene.
• Renegocierea chiriei: rar.
• Contribuţii pentru amenajarea spaţiului: pe costul chiriaşilor.
• Comisionul de agenţie: 12-15% din chiria anuală.
8 On Point • Q1 2010

Map 1: Office Buildings Harta 1: Clădiri de birouri

 On Point •Q1 2010 9

Map 2: Retail Developments Harta 2: Spaţii comerciale

Contacts

Troy Javaher Levis Vlad Paweł Sztejter

Managing Director Head of Research Partner
Jones Lang LaSalle Jones Lang LaSalle REAS Residential Advisors
Romania Romania Poland

+40 21 302 3400 +40 21 302 3400 +48 22 380 2105

troy.javaher@eu.jll.com levis.vlad@eu.jll.com pawel.sztejter@reas.pl
www.joneslanglasalle-romania.com www.joneslanglasalle-romania.com www.reas.pl

Bucharest City Report – Q1 2010

OnPoint reports from Jones Lang LaSalle include quarterly and annual highlights of real estate activity, performance and specialised surveys
and forecasts that uncover emerging trends.

www.joneslanglasalle.com

The residential section of the Report was prepared by REAS - expert and consultant on residential projects based in Poland. In January 2007 Jones Lang LaSalle and REAS
have signed a cooperation agreement and offer integrated services in regards to commercial and residential sectors.

www.reas.pl

COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2010. All rights reserved. No part of this publication may be reproduced or transmitted in any form or by any means without prior written consent of
Jones Lang LaSalle. It is based on material that we believe to be reliable. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, we cannot offer any warranty that it contains no factual errors. We
would like to be told of any such errors in order to correct them.