I.

CONSIDERAŢII PRIVIND EVALUAREA ÎNTREPRINDERII

1.1. Evaluare, reevaluare

În limbajul curent, a evalua înseamnă a aprecia, a stabili o valoare, a calcula, a socoti, a
determina un preţ care să fie utilizat într-o anumită tranzacţie. De regulă, se afirmă că un
asemenea preţ se formează în cadrul „jocului liber” dintre cerere şi ofertă. Aceasta înseamnă că
vânzătorul trebuie să solicite un preţ, iar cumpărătorul să-l accepte sau să-l negocieze în funcţie
de puterea sa de cumpărare, respectiv gradul de solvabilitate.
Teoretic, lucrurile sunt simple şi frumoase. Practic, situaţia se complică, atunci când
obiectul evaluării îl constituie o întreprindere (firmă) care este un organism viu care trebuie să fie
evaluat pentru a avea o bază în formularea unui “preţ” al tranzacţiei.
Caracterul complex al acestei operaţiuni de evaluare a întreprinderii este determinat de o
serie de elemente, cum ar fi:
 natura şi mărimea întreprinderii – domeniul în care activează firma punându-şi
amprenta asupra modalităţii de evaluare; mărimea reflectându-se în dimensiunea activităţii de
evaluare, care în timp (durată) poate fi de ordinul lunilor;
 patrimoniul firmei şi posibilităţile de valorificare a lui – întreprinderile dispunând de
bunuri materiale achiziţionate în pomente şi la preţuri diferite, care trebuiesc evaluateîn funcţie de
valoarea lor de utilitate;
 reflectarea în contabilitatea firmei a patrimoniului întreprinderii – în cazul unor societăţi
comerciale există diferenţe semnificative între datele din evidenţă şi situaţia faptică din teren, astfel
impunându-se o serie de operaţiuni pentru a se asigura concordanţa dintre evidenţe şi realitatea
din teren;
 capacitatea echipei de conducere de a gestiona şi elabora strategia firmei –
cumprărătorul nu achiziţionează trecutul ci viitorul, întrucât numai astfel poate să-şi recupereze
investiţie făcută.
Reevaluarea înseamnă a evalua din nou, de regulă, aducerea valorii la “preţul zilei”. Deci
între evaluare şi reevaluare nu există deosebiri de esenţă, diferenţa vizând momentele diferite de
existenţă a elementelor care fac obiectul operaţiunii.
În principiu, valoarea întreprinderii reflectă rezultatul unei judecăţi care se bazează pe o
apreciere în funcţie de anumite criterii de comparaţie, pe analize, calcule sau expertize.
Evaluarea unei întreprinderi vizează stabilirea valorii afacerii la un moment dat, măsurarea
avuţiei reale şi a potenţialului acesteia de a-şi mări bogăţia în perioada următoare. Aceasta
înseamnă că evaluarea întreprinderii nu reprezintă doar stabilirea valorii unor proprietăţi sau
bunuri din patrimoniul acesteia, ci şi determinarea capacităţii firmei de a genera fluxuri (profit,
cash-flow, etc.).
Specialistul evaluator, prin metode corespunzătoare (ce se prezintă în raportul de
evaluare), stabileşte valoarea afacerii, care desigur va fi apreciată de cele două părţi implicate în
tranzacţie: cumpărătorul doreşte să cumpere cât mai ieftin iar vânzătorul să obţină un preţ cât mai
bun pentru afacerea sa, chiar dacă aceasta nu are performanţe deosebite.

1.2. Valoare şi preţ

Teoria economică oferă numeroase concepte ale valorii, care sunt aplicapile proprietăţii ca
factor de producţie. Practica evaluării a interpretat aceste concepte şi pe care le-a dezvoltat în
definiţiile valorii
Valoarea unui bun este fondată pe noţiunea de schimb, preţul fiind acel punct de echilibru
în care vânzătorul şi cumpărătorul acceptă tranzacţia. Valoarea reprezintă o calitate convenţională
a unui bun care îi este atribuită convenţional în urma unor calcule sau a unei expertize. Valoarea
nu este un fapt, doar o opinie.
Preţul este rezultatul negocierii dintr vânzător şi cumpărător, repectiv suma plătită
(încasată)pentru încheierea tranzacţiei. El are un caracter obiectiv, fiind un fapt tangibil, real,
verificabil.
Valoarea rezultă în urma operaţiunii de evaluare şi reprezintă o mărime convenţională
stabilită de evaluator, fiind independentă de părţile negociatoare. Valoarea are un evident caracter
subiectiv deoarece reprezintă opinia evaluatorului în condiţiile specifice ale întreprinderii sau
proprietăţii evaluate.
Diferenţa dintre preţ şi valoare este determinată de motivaţiile vânzătorului şi
cumpărătorului, de raportul de forţe pe piaţă, precum şi de unele criterii subiective.
Opţiunea de a vinde poate fi determinată de:
 scăderea nivelului afacerii, respectiv a cotei de piaţă deţinute;
 nevoia urgentă de lichidităţi;
 consideraţii strategice;
 degradarea conjuncturii economice;
 modificarea tipului de prorietate prin politica promovată de guvern (privatizarea sau
naţionalizarea);
 cauze naturale (de exemplu, moştenitorii proprietarului nu doresc să păstreze afacerea).
Motivaţia de a cumpăra poate fi determinată de:
 dorinţa de a-şi consolida poziţia pe piaţă;
  iniţierea unei afacerinoi, dorinţa de a avea propria afacere;
 rentabilitatea ridicată (prezentă sau aşteptată) a afacerii;
 diversificarea activităţii pentru diminuarea riscului;
 intensificarea procesului de integrare pe verticală.

1.3. Clasificarea evaluărilor

Evaluările pot fi clasificate în funcţie de:
a) Obiectul supus evaluării, distingundâ-se:
 evaluări de bunuri, cum ar fi active fixe, elemente ale activelor circulante (stocuri,
creanţe);
 evaluări de active intangibile – care pot sau nu să fie înregistrate în contabilitate (licenţe,
mărci, brevete, contracte, etc., precum şi goodwill-ul);
 evaluări de active economice (părţi dintr-o întreprindere – fabrici, secţii, ateliere,
depozite, magazine);
 evaluări de societăţi comerciale, firme, întreprinderi, acestea având ca obiect al evaluării
totatlitatea unei afaceri.
b) Scopul (obiectul) evaluării:
 evaluări administrative – se realizează în scopuri fiscale, având la bază reglementările
speciale sau baremuri;
 evaluări economice – vizează stabilirea valorii de piaţă a unei prorietăţi sau afaceri.
c) Beneficiarul evaluării:
 evaluări pentru proprietarii afacerii sau prorietăţii;
 evaluări pentru instituţii financiar – bancare şi fiscale;
 evaluări pentru instituţii sau organisme publice;
 evaluări pentru instanţele judecătoreşti;
 evaluări pentru persoane fizice.
d) Poziţia evaluatorului:
 evaluări realizate de evaluatorul – consultant;
 evaluări realizate de evaluatorul – arbitru;
 evaluări realizate de evaluatorul – expert neutru.
e) Metoda de evaluare utilşizată, făcându-se distincţie între:
 evaluări partrimoniale – abordează exclusiv latura patrimonială;
 evaluări bazate pe randamentul afacerii;
 evaluări combinate;
 evaluări bazate pe cifra de afaceri;
  alte metode de evaluare.

1.4. Momentele activităţii de evaluare

În general, evaluarea întreprinderii este necesară în următoarele situaţii:
 Operaţiuni de achiziţii, fuziuni, majorări de capital;
 Exproprieri;
 Suport în caz de litigii;
 Disputele între acţionari;
 Disputele între soţi;
 Solicitarea instituţiilor financiare;
 În acţiunile juridice cu scop patrimonial (succesiune, faliment, constituirea ipotecii).

1.5. Cadrul activităţii de evaluare

Activitatea practică de evaluare a întreprinderii este deosebit de complexă şi reprezintă
adesea o enigmă chiar pentru economişti. Utilizarea unor informaţii din numeroase domenii sau
discipline (juridic, tehnic, pieţe financiare şi analiză economico – financiară, etc.) face cu atât mai
dificil demersul înţelegerii evaluării şi impune lucrul în echipă, implicând totodată:
a) Existenţa unui cadru profesional, metodologic, acceptat şi recunoscut în cadrul
comunităţii economico – financiare respective, cadru ce nu contravine reglementărilor legale.
Existenţa unui cadru legal nu este de natură să îngrădească sau să limiteze iniţiativa şi
aprecierile specialistului evaluator, dar este necesară asigurarea caracterului unitar al operaţiunii,
îndeosebi în condiţiile ţării noastre, unde experienţa în domeniul evaluării nu este foarte ridiactă,
iar obiectivul evaluării îl constituie încă, în multe cazuri, societăţi comerciale cu capital de stat.
În ceea ce priveşte cadrul metodologic, acesta este asigurat, în primul rând, de Asociaţia
Naţională a Evaluatorilor din România (ANEVAR), care desfăşoară o activitate puternică pentru
dezvoltarea profesiei de evaluator: cursuri de pregătire organizate împreună cu alte organizaţii
guvernamentale şi neguvernamentale, editări de publicaţii şi materiale de specialitate, intrarea în
sistemul european şi internaţional de organizare a profesiei etc.
b) Noţiunile categorial valorice utilizate, cum ar fi:
 preţurile libere, formate prin negociere sau cotate în funcţie de evoluţia raportului de schimb
a monedei naţionale;
 preţurile interne utilizateîn contabilitatea de gestiune de către agenţii economici;
 preţul de achiziţie, care reprezintă costul de cumpărare al bunurilor, respectiv preţul de
construcţie; cheltuielile de instalare ale utilajelor complexe pot fi sa nu incluse în costurile de
achiziţie în funcţie de reglementările în vigoare;
  valoarea contabilă sau valoarea de intrare, care reprezintă valoarea de înregistrare în
patrimoniul societăţii comerciale;
 valoarea rămasă, care reprezintpă valoarea netă (rămasă de amortizat) a unui activ
imobilizat la un anumit moment.
c) Instrumentul tehnico – economic folosit, cum ar fi:
 aparate de măsură (de suprafaţă, volum, greutate), control şi reglare;
 coeficienţii, indicii sau diferitele norme/baremuri prevăzute în acte normative sau
recunoscute pe baza practicii interne şi internaţionale

1.6. Standardele şi principiile de evaluare

În ţara noastră s-a constituit în 1992 Asociaţia Naţională a Evaluatoriol din România
(ANEVAR), asociaţie profesională non-profit care are între obiectivele principale elaborarea de
standarde de evaluare a întreprinderilor şi prorietăţilor, standarde care să reprezinte punctul de
vedere al profesioniştilor în domeniu. Prima ediţie apărută în ianuarie 1997 a realizat cerinţa
compatibilităţii cu standardele europene (EVS) şi internaţionale (IVS).
În anul 1995 ANEVAR a creat Institutul Român de Cercetare în Domeniul Evaluării
(IROVAL), instituţie specializată care are sarcina coordonării activităţii de elaborare a standardelor
de evaluare prin colaborarea cu organizaţiile europene (TEGOVOFA şi EUROVAL), cu Comitetul
Internaţional pentru Standarde de Evaluare (organism specializat în cadrul ONU), precum şi cu
asociaţiile profesionale din ţările cu experienţă în domeniu (Anglia, Franţa, SUA).
Principalele standarde de evaluare vizează:
 valoarea de piaţă (SEV 4.03);
 categorii de valori în afara valorii de piaţă (SEV 4.04);
 evaluarea pentru garantarea creditelor, ipoteci şi gajuri (SEV 7.02).
În continuare vom prezenta principalele noţiuni şi categorii dezvoltate în cadrul
standardelor de evaluare (SEV).
Valoarea de piaţă, care reprezintă suma estimată pentru care o proprietate ar putea fi
schimbată la data evaluării, între un cumpărător hotărât şi un vânzător hotărât, într-o tranzacţie
echilibrată, după un marketing adecvat, în care fiecare parte achiziţionează în cunoştinţă de cauză
prudent şi fără constrângeri.
Categorii de valori în afara valorii de piaţă. Deşi în majoritatea cazurilor evaluarea se
referă la valoarea de piaţă, sunt situaţii care solicită şi alte categorii de valori decât valoarea de
piaţă.
Valoarea de utilizare se referă la valoarea cu care un anumit activ contribuie la valoarea
întreprinderii din care face parte, fără a avea în vedere cea mai bună utilizare sau suma ce s-ar
obţine prin vânzarea acestuia. Această categorie se referă la valoarea unui activ din cadrul unui
întreprinderi pentru o anumită utilizare de către un anumit utilizator, nefiind deci vorba de o valoare
de piaţă.
Proprietatea cu piaţă limitată reprezintă acea prorietate sau afacere care, datorită
condiţiilor pieţei, atrage relativ puţini cumpărători potenţiali, la un anumit moment. Vânzarea unor
astfel de proprietăţi sau afaceri necesită o durată de marketing mai mare.
Proprietăţi speciale, cu destinaţie specială sau proiectate special au o utilizare
restrânsă şi sunt rareori vândute pe piaţa liberă, în afara cazului când reprezintă parte dintr-o
întreprindere. Această categorie vizează refinăriile, centralele atomoelectrice, utilităţile publice,
bisericile, muzeele, etc.
Valoarea de asigurare, respectiv valoarea unei proprietăţi ce face obiectul unui contract
de asigurare.
Valoarea de impozitare se bazează, în general, pe definiţia şi accepţiunea dată în
legislaţia fiscală referitoare la taxele pentru proprietăţi.
Costul de înlocuire depreciat reprezintă o metodă care se bazează pe estimarea valorii
în funcţie de valoarea de piaţă curentă a terenului şi a cosntrucţiilor de pe acest teren minus cota
alocată pentru uzura fizică şi morală.
Valoarea de recuperare reprezintă valoarea unei proprietăţi (exclusiv terenul) vândută
pentru materialele recuperabile şi nu pentru utilizarea în continuare.
Valoarea de lichidare sau de vânzare forţată reprezintă suma ce poate fi obţinută în
mod rezonabil din vânzarea unei proprietăţi sau afaceri într-un interval de timp prea mic pentru a
îndeplini condiţiile din definiţiile valorii de piaţă.
Valoarea specială se referă la un element de valoare cu caracter extraordinar, superior
valorii de piaţă. Valoarea specială apare adesea prin asociere fizică, funcţională sau economică cu
altă proprietate.
Evaluarea pentru garantarea creditelor, ipoteci şi gajuri. Acest standar are o
importanţă deosebită îndeosebi în lumea financiar – bancară, a creditului ipotecar în speţă.
Această idee este confirmatăde rolul important al evaluatorilor în lumea financiar – bancară din
SUA, UK, Canada, etc., dar probabil şi în România în viitorul apropiat, prin asigurarea profesională
a derulării normale a operaţiunilor de creditare.
În ţara noastră băncile comerciale au elaborat norme metodologice pentru evaluarea
bunurilor care fac obiectul garanţiei creditului. Astfel, BCR a elaborat în iulie 1996 “Normele
metodologice nr. 2 pentru evaluarea activelor fixe”.

Principii ale evaluării întreprinderii

 Sunt o rezultantă a teoriei economice, arealităţilor pieţei, jurisprudenţei, experienţei şi
cercetărilor profesioniştilor în domeniu.
Principiul 1 – Valoarea întreprinderii este estimată la un anumit moment de timp.
Este indiscutabil că orice modificare în cadrul întreprinderii, de natură comercială, juridică,
economico – financiară etc. poate conduce la modificarea ei.
Valoarea companiei corespunde unui anumit moment temporal, ea este o funcţie de
totalitatea informaţiilor cunoscute de evaluator până la acel moment.
Principiul 2 – Valoarea întreprinderii este orientată spre viitor.
Valoarea este cel mai probabil cel negociat între vânzător şi cumpărător, iar cumpărătorul
achiziţionează în fond viitorul afacerii, respectiv valoarea prezentă a tuturor câştigurilor anticipate
care derivă din prorietatea asupra întreprinderii, este evidentă orientarea spre viitor a procesului
de evaluare.
Principiul 3 – Pornind de la faptul că valoarea afacerii reprezintă “valoarea actualizată a tuturor
câştigurilor anticipate care derivă din proprietatea asupra întreprinderii” reţinem cele două
componente fundamentale: valoarea transferabilă (comercială) şi valoarea netransferabilă
(necomercială, sau valoarea pentru proprietarul actual).
Valoarea netransferabilă aparţine proprietarului actual în virtutea atributelor sale personale
ce în mod normal nu pot fi vândute.
În estimarea valorii de piaţă se consideră numai valoarea comercială (transferabilă).
Principiul 4 – Participaţia de control într-o firmă are o valoare pe acţiune mai mare decât valoarea
pe acţiune a unui pachet minoritar (cu excepţia cazurilor în care există acorduri speciale între
asociaţi care conferă drepturi suplimentare acţionarilor minoritari).
Un acţionar cu participaţie minoritară nu poate influenţa semnificativ hotărârile AGA şi
activitatea companiei.
Suma valorilor tuturor participaţiilor (dintr-o întreprindere necotată) poate fi mai mică decât
valoarea întreprinderii în întregul său.
Principiul 5 – Rata de fructificare a capitalului aşteptată de un investitor (cumpărător) este
rezultatul condiţiilor de pe piaţă la acel moment.
Aşa cum fiecare întreprindere este unică, aşa şi fiecare evaluare este un proces unic, în
care evaluatorul respectă standardele, principiile de evaluare şi codul deontologic al profesiei,
ţinând seama eventual de unele consideraţii privind valoarea întreprinderii.
 II. DIAGNOSTICUL FIRMEI – ETAPĂ IMPORTANTĂ ÎN EVALUARE

2.1. Necesitatea şi rolul diagnosticului în evaluarea firmei

Termenul de “diagnostic” este de origine greacă şi înseamnă “apt de a discerne”, respectiv

capacitatea de discernemânt pentru a delimita cu obiectivitate un subiect oarecare după
manifestările acestuia.
Conceptul de diagnostic în plan economic, la nivelul unei firme presupune reperarea
disfuncţionalităţilor activităţii ei, cercetarea şi analiza faptelor şi responsabilităţilor, identificarea
cauzelor şi a măsurilor care să conducă la reglarea situaţiei.
Prin diagnosticarea unei firme, în vederea evaluării, se urmăreşte cunoaşterea tuturor
laturilor activităţii acesteia, respectiv juridică, tehnică, resurse umane, economico – financiare etc.,
precum şi a punctelor forte şi punctelor slabe corespunzătoare fiecăreia.
În cadrul activităţii prectice de evaluare a unei firme diagnosticul trebuie să furnizeze
informaţiile necesare aprecierii situaţiei trecute şi prezente, care constituie o bază pentru
estimarea elementelor şi variabilelor “cheie” ce trebuie avute în vedere în cazul aplicării
diferitelor metode de evaluare.
Pe baza diagnosticului întreprinderii evaluate se pot construi scenarii pertinente, care
trebuie să stea la baza evaluării şi, de asemenea, se pot realiza testele de coerenţă, atât între
diversele piese de diagnostic, cât şi între evaluarea propriu – zisă a afacerii şi diagnostic. Această
din urmă apreciere vine să confirme ideea că diagnosticul pentru evaluare nu are doar rolul de a
prezenta situaţia firmei la un anumit moment, ci şi acela de a direcţiona şi susţine scenariile de
evoluţie a afacerii, proiecţiile economico – financiare.
Considerăm că diagnosticul unei firme nu poate fi încadrat în tipare fixe, ci trebuie să aibă
o structură adaptabilă în funcţie de scopul urmărit. Pentru evaluarea unei întreprinderi, diagnosticul
poate fi structurat în cinci componente: diagnostic juridic, tehnic, al resurselor umane, comercial şi
financiar.
Pentru evaluare vom distinge:
 diagnosticul general, care urmăreşte analiza principalelor funcţii ale întreprinderii:
comercial, operaţional (de exploatare), resursele umane, organizarea şi conducerea
(management);
  diagnostic special, care urmăreşte analiza de detaliu a situaţiei juridice a întreprinderii şi a
situaţiei financiar – contabile.

2.2. Prezentare generală

Acest prim capitol al diagnosticului poate fi privit ca o introducere care situează societatea
comercială în timp şi spaţiu, prezentând totodată şi câteva aspecte legate de obictul său de
activitate, rezumând foarte pe scurt unele elemente legate de activitatea societăţii. Astfel,
aspectele la cere se pot face referiri în acest capitol introductiv sunt:
 date de identificare a societăţii: denumire, adresă, telefon/fax, numărul de amplasamente;
 date succinte privind înfiinţarea: scurt istoric al societăţii, temeiul legal în care funcţionează,
fondatorii, capitalul social la înfiinţare;
 obiectul de activitate actual (pe scurt);
 capitalul social actual, acţionarii şi cotele de capital deţinute de către aceştia;
 date succinte despre accesul la amplasamentele societăţii, asigurarea cu utilităţi, probleme
de mediu, numărul de angajaţi, evoluţia cifrei de afaceri.
Scopul acestui capitol este ca, în urma parcurgerii sale, cititorul să aibă deja o primă
imegine asupra societăţii descrise şi a activităţilor sale. Datele prezentate pot varia în funcţie de
reprezentativitatea pe care consideră evaluatorul că o au pentru un prim contact.

2.3. Diagnosticul juridic

Diagnosticul juridic implică investigarea unor aspecte juridico – legale privind activitatea
întreprinderii, în general, şi a capitalului ce urmează a fi evaluat şi vândut în special.
Lista documentelor necasare sau utile pentru efectuarea diagnosticului şi a evaluării
propriu-zise ce privesc unitatea deţinătoare:
 actul de înfiinţare a societăţii comerciale;
 bilanţul, contul de profit şi pierderi (dacă se poate pe cel puţin trei ani anteriori);
 titlurile de proprietate sau dovada dreptului de folosinţă asupra terenurilor, planul terenurilor
şi ale clădirilor;
 situaţia creditelor contractate şi a garanţiilor constituite;
 situaţia altor sarcini care grevează activul de bază al unităţii deţinătoare;
 contractele de închiriere, locaţie de gestiune, concesiune şi leasing;
 contractele de asigurare încheiate;
 principalii indicatori economico – financiari ai societăţii comerciale;
 forţa de muncă utilizată, calificarea şi competenţa acesteia;
  documentele ultimului control fiscal;
 ultimul raport al comisiei de cenzori;
 lista mărcilor şi brevetelor aparţinând societăţilor deţinătoare şi cele aparţinând unor
salariaţi;
 alte documente legale sau cu caracter juridic pe care societatea deţinătoare le consideră
necesare sau utile pentru evaluarea în cauză, referitor la evenimentele corporale sau
necorporale, dotarea tehnică şi nivelul tehnologic, uzura sa fizică şi morală, marca, vadul
comercial, clientela, licenţe, patente, calitatea produselor şi serviciilor furnizate, elemente
legate de personalul activului şi de concurenţă, etc.;
 situaţia stocurilor de materii prime, materiale, producţie neterminată, produse finite şi alte
mijloace circulante aferente.

2.3.1. Dreptul comercial

Fondul de comerţ reprezintă ansamblul bunurilor corporale şi necorporale pe care

industriaţul sau comerciantul le grupează şi le afectează pentru desfăşurarea unei activităţi
specifice, în condiţii de competitivitate şi rentabilitate. El este, deci, compus din două categorii de
elemente:
 Bunuri corporale (bunuri mobile) cu drepturi mobiliare (utilaje, mobilier, etc.) şi bunuri
imobile: construcţii şi terenuri, precum şi drepturile imobiliare asupra acestora;
 Bunurile necorporale, care se referă în primul rând la clientelă, ce poate fi definită ca fiind
valoarea pe care o reprezintă relaţiile stabilite dintre fondul de comerţ şi persoanele care
apelează la produsele sau serviciile lui în sens larg. Mai intră în categoria bunurilor
necorporale drepturile private asupra firmei (numele şi denumirea sub care un comerciant
îşi exercită comerţul), emblemei, mărcilor de fabrică, de comerţ şi de serviciu,brevetelor de
invenţie, desenelor şi modelelor industriale.
 Dreptul la contractul de închiriere (locaţie), dacă este cazul, care conferă comerciantului
folosinţa localului destinat activităţii comerciale, cu obligaţia plăţii unei chirii.
 Dreptul la contractul de locaţie de gestiune. Acest contract este o variantă comercială a
contractului de închiriere.
 Concesiunea este contractul prin care o persoană numită concesionar, dobândeşte dreptul
de a exploata anumite bunuri sau servicii publice.
2.3.2. Dreptul civil

 Situaţia juridică a construcţiilor

Se verifică dacă societatea comercială deţinătoare exercită asupra acestor bunuri imobile
un drept de proprietate sau un drept real corespunzător dreptului de proprietate publică sau un
drept real rezidual al fostului drept de proprietate de stat (numai pentru perioada de tranziţie).
 Situaţia juridică a terenurilor
Se verifică titlul translativ al dreptului pe baza căruia este deţinut terenul: drept de
proprietate, drept real corespunzător dreptului de proprietate publică, contract de închiriere, etc.
 Proprietatea intelectuală deţinută de societatea comercială (brevete, certificate de inventator,
certificatul de autor).
 Situaţia împrumuturilor
Se verifică situaţia creditelor acordate, a garanţiilor constituite, modul în care au fost
rambursate, plăţile restante, eventualitatea declarării în stare de faliment, etc.
 Asigurări
Se verifică asigurarea societăţii prin efectul legii (imobiliară şi de răspundere civilă) şi în
temeiul unor contracte de asigurare, împotriva unor riscuri, precum calamităţi naturale, incendii şi
inundaţii, furt, etc., situaţia achitării primelor de asigurare şi a plăţii indemnizaţiilor datorate de
asigurat.

2.3.3. Drept fiscal

Se verifică:
 înregistrarea societăţii comerciale la administraţia financiară şi dacă s-au achitat
impoziteşe, taxele, contribuţiile, prelevările şi vărsămintele legal datorate; de asemenea, situaţia
plăţilor restante în raport ci termenele exigibile.
 data ultimului control fiscal şi rezultatele sale.

2.3.4. Dreptul muncii

Se verifică dacă există: regulament de ordine interioară, contractul individual de muncă tip;
contractul colectiv de muncă.
De asemenea, se verifică:
- plata salariilor şi contribuţiilor la fondul de pensie şi asigurări sociale;
- existenţa unor conflicte de muncă şi a unor revendicări ale salariaţilor sau
sindicatelor;
- implicaţiile vânzării asupra forţei de muncă a întreprinderii ca urmează a fi
vândută.
2.3.5. Dreptul mediului

Se verifică dacă activitatea societăţii comerciale deţinătoare a contaminat terenurile agricole

învecinate şi dacă există obligaţia decontaminării lor sau plăţii unor daune interese.

2.3.6. Dreptul comerţului exterior

Se verifică:
 dacă activitatea desfăşurată de societate necesită licenţe (de exemplu licenţa pentru
vânzarea produselor farmaceutice);
 dacă mărcile şi brevetele de invenţie sunt folosite în baza unor contracte de licenţe
sau cesiune.

2.3.7. Dreptul societăţii comerciale

Se verifică actele juridice ale societăţii vânzătoare privind:

- înfiinţarea societăţii;
- filialele şi sucursalele acesteia din ţară;
- documentele consiliului de administraţie şi ale adunării generale.

2.3.8. Litigii

Se verifică dacă societatea comercială deţinătoare este implicată în litigii, aflate pe rolul
instanţelor judecătoreşti sau a Arbitrajului de pe lângă Camera de Comerţ şi ce perspectivă de
rezolvare există. De asemenea, existenţa şi stadiul de rezolvare al litigiilor de muncă.
După verificarea şi analiza domeniilor juridice prezentate mai sus, juristul din echipa de
evaluare formulează concluziile diagnosticului juridic sub forma punctelor forte şi punctelor slabe
ale cadrului juridic, acestea constituindu-se ca parte componentă a raportului de evaluare.
Ca puncte forte ale cadrului juridic pot fi exemplificate următoarele: statutul
corespunzător, relaţiile contractuale conforme cu prevederile legale, absenţa litigiilor de muncă,
absenţa amenzilor şi penalităţilor fiscale, contarcte pe termen lung avantajoase, relaţii favorabile
cu parteneri comerciali, băncile, fiscul, deţinerea unor drepturi de proprietate nematerială, etc.
Ca puncte slabe ale cadrului juridic pot fi amintite următoarele: existenţa unor litigii
comerciale, de muncă, plata unor amenzi şi penalităţi fiscale, riscul pierderii oamenilor cheie
(datorită fisurilor contractului de muncă), lipsa contractelor de asigurare, a acordurilor
noncompetitive, etc.
2.4. Diagnosticul resurselor umane

Diagnosticul resurselor umane vizează stabilirea caracteristicilor resurselor umane

disponibile şi adecvarea potenţialului uman, cantitativ şi calitativ la obiectivele firmei. De
asemenea, se va urmări anticiparea unor decizii şi costuri antrenate de evoluţia previzibilă a
potenţialului uman sub aspectul angajării, conducerii, pregătirii profesionale şi salarizării.
În condiţiile unei concurenţe active şi unui acces tot mai larg a societăţilor la echipamente
şi tehnologii potenţialul uman este considerat un factor tot mai important de succes prin
capacitatea sa de inovaţie, de dezvoltare.
În acest context se poate aprecia că diagnosticul resurselor umane trebuie abordat cu
deosebită atenţie pentru a se putea selecta tendinţele de evoluţie, avantajele şi dezavantajele
competitive ale firmei, oportunităţile şi riscurile care pot influenţa dezvoltarea ulterioară a
întreprinderii.
În diagnosticarea resurselor umane ale unei firme în vederea evaluării se impune unui
sistem de indicatori privind, pe de o parte dimensiunea, structura şi comportamentul, iar pe de altă
parte eficienţa potenţialului uman.

2.4.1. Analiza dimensiunii şi structurii potenţialului uman

Analizează latura cantitativă şi calitativă a încadrării întreprinderilor cu personalul necesar,

dinamica şi structura acestuia. La reflectarea cantitativă a potenţalului uman se urmăreşte:
 numărul total de salariaţi existenţi în evidenţa unităţii în baza unui contract;
 limita minimă şi maximă a evoluţiei personalului angajat;
 dacă nivelul actual al personalului este conform nevoilor şi care a fost evoluţia
acestuia în ultima perioadă de timp;
 scăderea numărului de salariaţi poate fi şi rezultanta restrângerii activităţii, adică
traversarea de către întreprindere a unor dificultăţi de natură şi amploare în funcţie de contextul
concurenţei dat. Scăderea numărului de salariaţi poate fi şi o consecinţă favorabilă a modificării
raportului de echilibru dintre potenţialul uman şi cel material, ca urmare a reînnoirii activelor
corporale, a creşterii gradului de tehnicitate.
Această analiză cantitativă se face distinct pe cele două categorii de personal, operativ şi
de administraţie – conducere.
În afară de analiza cantitativă este importantă şi cea calitativă, desemnată prin gradul de
calificare al salariaţilor, aceasta constituind o necesitate obiectivă impusă de creşterea
complexităţii activităţii economice, creşterea gradului de tehnicitate, sporirea exigenţei
consumatorilor, etc.
Investigarea complexă a asigurării cu resurse umane implică şi analiza altor criterii de
structurare, cum ar fi:
 structura după vechimea în întreprindere;
 structura salariaţilor în funcţie de natura contractului de muncă;
 structura pe sexe;
 structura pe categorii de vârstă;
 structura după modalităţile de calificare.
Un alt aspect care trebuie analizat îl constituie perfecţionarea pregătirii profesionale, pe
forme de realizare (la locul de muncă, cursuri postliceale, postuniversitare, etc.).

2.4.2. Analiza comportamentului potenţialului uman

Pentru analiza comportamentului resurselor umane se urmăresc utilizarea timpului de

muncă disponibil, mobilitatea personalului, precum şi conflictele în relaţiile de muncă.
a) folosirea timpului de muncă – este analizată atât sub aspect cantitativ cât şi sub aspect
calitativ
timpul efectiv lucrat
GU =
timpul max im disponibil
b) diagnosticul mobilităţii personalului
Mobilitatea personalului poate fi determinată de cauze obiective cum sunt concedierea
pentru cauze economice (şomaj), pensionări, decese, plecări din motive personale sau mişcări
care prin natura lor nu sunt dependente de activitatea normală.
I În care:
Coeficientul int rarilor=
N I – numărul total al intrărilor de personal în cursul

E perioadei analizate;
Coeficientul plecarilor=
N E – numărul total al ieşirilor de personal;
I+E N – numărul mediu de personal
Coeficientul miscarilor totale=
N
Nr . total de zile de absenta
Rata generala a absenteismului= ×100
Timpul max im disponibil exp rimat in zile
De asemenea, se are în vedere structura timpului nelucrat pe cauzele care le-au provocat
(boli, accidente de muncă, maternitate, evenimente familiale, concedii fără plată, lipsuri
neautorizate, etc.).
c) gradul de conflictualitate dintre salariaţi (sindicate) şi organismele de conducere
 Se cuantifică consecinţele ecastuia prin indicatorii:
- numărul de greve;
- numărul de zile ale grevei (durata grevei înmulţită cu numărul de grevişti);
- coeficientul de importanţă a grevei (nr. de grevişti / nr. total de salariaţi);
- gradul de intensitate al grevei (nr. de zile de grevă / nr. de grevişti).
În situaţia formelor individuale de conflictualitate se urmăresc indicatorii:
- nr. de litigii care au necesitat intervenţia inspecţiei de muncă;
- nr. de litigii care au ajuns în faţa instanţei de judecată.

2.4.3. Analiza eficienţei utilizării potenţialului uman

Analiza eficienţei utilizării forţei de muncă a unei firme în vederea evaluării se realizează
cu ajutorul sistemului indicatorilor de reflectare a productivităţii muncii. Pentru a urmării dinamica
productivităţii muncii la nivelul întreprinderii, precum şi a comparaţiei cu alte firme din aceeaşi
ramură de activitate se folosesc indicatori valorici, construiţi ca raport efect / efort.
În calitate de efect se pot avea în vedere: cifra de afaceri (CA), producţia exerciţiului (Qe),
veniturile de exploatare (Ve) sau valoarea adăugată (Qa), în funcţie de specificul activităţii societăţii
evaluate. În calitate de efort se pot folosi indicatorii: numărul mediu de personal ( N), timpul total de
muncă exprimat în zile (Tz) sau timpul total de muncă exprimat în ore (Th).
Astfel, în cazul determinării productivităţii muncii pe baza valorii adăugate, relaţiile de
calcul sunt următoarele:
Qa
W a=
- productivitatea medie anuală pe o persoană: N ;
Qa
W z=
- productivitatea medie zilnică: Tz ;

Qa
W h=
- productivitatea medie orară: Th .

Aspecte relevante cu privire la eficienţa utilizării resurselor se pun în evidenţă şi prin

analiza productivităţii muncii pe principalele produse. În acest sens se poate folosi indicatorul
productivitatea muncii exprimat ca timp pe unitatea de produs.

2.4.4. Analiza nivelului de salarizare şi motivare a personalului

Se realizează cu ajutorul unor indicatori specifici:

- Nivelul salariului şi venitului salarial mediu brut în comparaţie cu cel al sectorului
de activitate, zonă sau economie;
- Modul de stabilire a salariului;
- Structura şi componentele sistemului de salarizare.
2.4.5. Analiza condiţiilor de muncă

Impune verificarea îndeplinirii programelor de protecţia muncii şi reducerea riscurilor.

Trebuie examinate condiţiile generale de muncă, elemente de ergonomia muncii, întrucât pot
constitui cheltuieli semnificative în perspectivă.
Printre obiectivele analizei resurselor umane mai pot fi analizate:
 politici de angajare, selectare folosite;
 existenţa sindicatelor organizate, număr, membri, acţiuni desfăşurate, relaţii cu
conducerea;
 comunicarea în cadrul societăţii atât pe orizontală cât şi pe verticală.
În final evaluatorul trebuie să facă o sinteză a principalelor puncte forte şi slabe în legătură
cu resursele umane ale firmei.
Ca titlu de exemplu pot fi avute în vedere următoarele puncte forte: personalul este bine
calificat; structura pe vârstă este echilibrată; personalul este capabil să se adapteze la înnoire;
productivitatea muncii este în creştere; absenţa grevelor; reducerea numărului litigiilor individuale
de muncă; protecţia muncii corespunzătoare, reflectată prin reducerea sau diminuarea
accidentelor de muncă.
Ca puncte slabe se pot exemplifica: utilizarea necorespunzătoare a timpului de muncă în
cadrul zilei; productivitatea muncii în scădere; perosnal supradimensionat în activităţi de
întreţinere; existenţa conflictelor de muncă, etc.

2.5. Diagnosticul managementului şi structurii organizaţionale

Acest diagnostic vizează modul de organizare a întreprinderii şi analizează calitatea

managementului, a procesului de conducere şi a echipei, pentru a aprecia adecvarea acestora la
cerinţele dezvoltării viitoare.
Ca tip de structură organizaţională se pot distinge două modele: mecanicist şi organic.
Organizaţiile se află de obicei între aceste două extreme, este esenţial ca starea în care
se găsesc să se potrivească cu mediul economic. Mediul este un factor important, trebuin să
existe legătură între tipul organizaţiei şi acesta.
Exemplu: Într-un mediu turbulent (tranziţie) mai eficace şi adaptabile sunt organizaţiile
de tip organic. Organizaţiile de tip mecanicist, caracteristice unui mediu stabil au dificultăţi în a se
adapta în absorbţia schimbării, inovării. Multe din organizaţiile supuse analizei fac trecerea de la
modelul mecanicist spre cel organic. În evaluarea tipului de structură organizaţională trebuie
examinată organigrama întreprinderii, cea care sintetizează filosofia organizaţiei.
Ca structuri organizaţionale acestea pot fi funcţionale, divizionare sau matrice.
 Avantajul structurii divizionare, mai moderne, este să se orienteze mai mult spre produs şi
client. Din punct de vedere al nivelelor conţinute în fiecare structură acestea pot fi înalte, cu peste
6 – 8 nivele sau plate cu maxim 3 – 4 nivele.
În ceea ce priveşte conducerea întreprinderii evaluate, în cadrul diagnosticului se prezintă
aspectele următoare:
a) echipa de conducere (nume, prenume, funcţia, vârsta, experienţa în domeniu, etc);
b) baza legală în virtutea căreia îşi exercită prerogativele funcţiei (de exemplu:
contract de management conform Legii nr. 66/1993 în cazul societăţilor comerciale în
care statul deţine mai mult de 50% din capitalul social; Hotărârea Adunării Generale a
Acţionarilor / Asociaţilor, etc.);
c) poziţia echipei de conducere faţă de acţionarii firmei, bănci, administraţia financiară,
etc.);
d) referiri şi aprecieri asupra stilului de conducere (pe obiective, autoritar, cu
delegarea autorităţii, colegial, centralizat, descentralizat, etc.);
e) obiective negociate şi prevăzute în contractul de management, care vizează
strategia societăţii comerciale;
f) gradul de realizare a criteriilor de performanţă stabilite prin contractul de
management. Conform normelor metodologice menţionate anterior s-au stabilit următoarele criterii
de performanţă:
Pr ofit brut
Rata profitului= ×100
Cifra de afaceri
Dividende+ prele var e din profit pt . dezvoltare
Pr ofitabilitatea actiunilor= ×100
Capital social

Prele vari din profit pt . dezv .+amortizare−ch. pt . investitii

Potentialul de dezvoltare/crestere= ×100
Fond de rulment
în care: Fondul de rulment = Active circulante – Datorii pe termen scurt

sau: Fondul de rulment = Capital permanent – Active imobilizate

Soldul creantelor
Perioada de recuperare a creantelor= ×365 [ zile ]
Cifra de afaceri
Cifra de afaceri
Rotatia stocurilor ( nr. rotatii )=
Total stocuri
Salarii directe
Ponderea salariilor in costuri= ×100
Costuri directe de productie
 În finalul acestui diagnostic evaluatorul formulează punctele forte şi punctele slabe ale
managementului firmei.
Ca puncte forte se pot menţiona: echipa de conducere tânără, dinamică; realizarea şi
depăşirea criteriilor de performanţă negociate cu acţionarii; îmbunătăţirea poziţiei firmei pe piaţă;
colaborarea bună cu sindicatele, etc.
Ca puncte slabe se pot avea în vedere: nerealizarea anumitor criterii de performanţă;
slăbirea poziţiei firmei în cadrul mediului ei concurenţial; tensiuni în relaţiile cu sindicatele marcate
prin creşterea numărului zilelor de grevă; lipsa de preocupare pentru stimularea iniţiativei şi
creativităţii tehice a personalului, etc.

2.6. Diagnosticul operaţional

Are ca obiectiv estimarea performanţelor tehnice anterioare ale societăţii comerciale şi

identificarea soluţiilor de ordin tehnic care să asigure viabilitatea şi dezvoltarea societăţii.
Nu există o structură fixă a acestui diagnostic care să fie valabilă tuturor întreprinderilor.
Aceasta se adaptează în funcţie de particularităţile fiecărei întreprinderi în parte.
În esenţă, aceasta presupune o analiză detaliată a factorilor tehnici de producţie, a
tehnologiilor de fabricaţie a produselor, precum şi a organizării producţiei şi a muncii, ce trebuie
realizată de către evaluatori, care au calitatea de experţi tehnici.
În cazul analizei operaţionale vor trebui relevate acele aspectecare vor permite în final
stabilirea unor concluzii privind atuurile activităţii (punctele tari), deficienţele acesteia (punctele
slabe).

2.6.1. Organizarea activităţii productive

Va conţine tipul de organizare, elementele componente ale structurii organizatorice,

descrierea modului de asigurare ale acestor funcţiuni.
 Activitatea productivă va fi analizată prin prezentarea modului în care aceasta derulează
(secţii, ateliere, etc.) cu specificul acestora, programul de lucru, mod de orgenizare, programarea
producţiei cu principalele etape ale acesteia, durata ciclului de fabricaţie, etc.
 Produsele / servicile agentului economic – vor fi prezentate principalele grupe de produse /
servicii ale agentului economic cu caracteristicile lor fizice şi tehnice şi cu ponderea pe care o deţin
din totalul produselor. Valorile prezentate vor trebui însoţite de un comentariu privind
reprezentativitatea lor.
 Tehnologiile. Nivelul tehnologic – se vor trece în revistă principalele tehnologii utilizate şi
gradul de uzură fizică şi morală a acestora, diferenţiat pe structurile de producţie. La prezentarea
tehnologiilor vor trebui prezentate utilajele conducătoare, componenţa liniei, fluxurile tehnologice,
eventualele probleme care apar în exploatare, necesar de tehnologii noi.

2.6.2. Capacitatea de producţie şi gradul de utilizare a capacităţii

În acest capitol va fi prezentată evoluţia producţiei fizice în ultimii 3 – 5 ani, dacă este
posibil, defalcate pe principalele grupe de produse. Când prezentarea se face în monedă curentă
(corespunzătoare fiecărui an) evoluţia va trebui analizată după ajustările impuse de efectele
inflaţiei.
Pentru caracterizarea sintetică a potenţialului tehnic se recomandă următorii indicatori:
Productia vanduta
Gradul de folosire a cap . de prod .= ×100
Capacitatea de productie
Masin i si utilaje
Ponderea masin ilor in total active fixe= ×100
Total active fixe
Amortizarea cumulata
Gradul de uzura a activelor fixe= ×100
Valoarea de inventar
Valoarea mijloacelor fixe noi
Gradul de reinnoire a activelor fixe= ×100
Valoarea de inventar
Se va mai prezenta şi evoluţia gradului de utilizare a capacităţii de producţie pe grupe de
produse. La analiza acestuia se vor avea în vedere eventualele modificări ale valorii nominale a
capacităţii calculate pe baza modificărilor unora din variabilele care o definesc (nr. de schimburi,
durata unui schimb, capacitatea utilajelor conducătoare, etc.).

2.6.3. Activitatea tehnică – întreţinere

Capitolul va conţine aspecte legate de personalul care asigură această activitate,

organizarea acestuia, numărul, principalele tipuri de activităţi desfăşurate, organizarea
programelor de reparaţii, dotări, etc.

2.6.4. Asigurarea calităţii produselor

Se vor prezenta aspectele legate de controlul calităţii trecând în revistă compartimentul care
efectuează acest lucru, atribuţiile lui, poziţionarea acestuia în organigramă, stadiul de dezvoltare a
activităţii de Asigurare Calităţii (AQ), existenţa manualului de asigurare a calităţii, numărul de
personal angajat în această activitate, specializarea acestuia, programe speciale de pregătire. Se
vor detalia tipurile de controale, analize de laborator efectuate, certificatele de calitate emise.
2.6.5. Activitatea de cercetare – dezvoltare

În cadrul diagnosticului va trebui prezentată organizarea acestei activităţi, rezultatele

obţinute, personalul care deserveşte activitatea, gradul de informatizare al acesteia, programe de
perspectivă.
În cazul în care întreprinderea a realizat produse noi în ultimii ani, este interesant de
prezentat care sunt acestea şi ce pondere au ajuns să deţină din volumul total al producţiei, ca
indicator de reuşită a activităţii de cercetare – dezvoltare.

2.6.6. Activitatea de aprovizionare

Modul în care se desfăşoară aprovizionarea, relaţia cu frunizorii, alternativele de

aprovizionare existente sunt o condiţie a unei bune desfăşurării a activităţii. Ieşirile depind de
intrări.
Acest capitol analizează modul în care este analizată activitatea de aprovizionare,
identificând factorii de decizie în acest proces, modul în care se iau deciziile, factorii care sunt luaţi
în considerare în alegera furnizorilor, politica de contractare, natura şi volumul aprovizionărilor.
Se vor prezenta principalii furnizori, produsele achiziţionate de la aceştia (materii prime,
materiale), ponderea în activitatea de aprovizionare, condiţiile contractuale. Pentru achiziţiile din
import se va prezenta modul în care se derulează contratul extern (în intermediari sau direct, ce
comisioane se plătesc, în ce condiţii de plată şi transport se fac livrările).

2.6.7. Informatizarea societăţii

Având în vedere implicarea tot mai semnificativă a tehnicii de calcul în majoritatea

compartimentelor funcţionale ale întreprinderilor se analizează gradul de informatizare, activităţile
principale derulate cu asistenţa calculatorului, perspective, programe utilizate, etc.

2.7. Diagnostic comercial

Obiectivul principal al diagnosticului comercial este de a estima piaţa întreprinderii şi locul

întreprinderii pe piaţă. Analizele realizate în acest capitol au o importanţă deosebită pentru că
rezultatele acestui diagnostic sunt suportul previziunilor din evaluarea prin metode financiare.
În cadrul diagnosticului este important să fie prezentate elementele care influenţează
activitatea comercială a societăţii, elementele care reprezintă factorii de influenţă asupra pieţei şi a
poziţiei pe piaţă a societăţii. Se va face o analiză a factorilor externi şi a factorilor interni.
2.7.1. Analiza mediului extern

Este o analiză startegică a mediului în care firma îşi desfăşoară activitatea. Analiza se va
concentra asupra forţelor politice, economice, socio – culturale şi tehnologice cu impact asupra
firmei care influenţează activitatea acesteia.
2.7.1.1. Forţe economice ce influenţează strategia firmei
Forţe microeconomice: oportunităţile şi ameninţările generate de indicatorii macroeconomice;
folosirea prognozelor guvernamentale; rata inflaţiei; ratele de schimb valutar; preţul produselor
petroliere.
Forţe macroeconomice: cererea pentru produsele industriei; tendinţe în cota de piaţă;
nivelul preţurilor produselor dse intrare; situaţie forţei de muncă la industriilr de import; situaţia
forţei de muncă în domeniul respectiv.
2.7.1.2. Forţele socio – culturale – schimbări în stilul de viaţă; activismul consumatorului;
formarea familiei; rata de creştere a populaţiei; distribuţia pe vârste; durata medie de viaţă
previzionată; rata naşterilor; etc..
2.7.1.3. Forţe politice – deciziile guvernului; legislaţie; nivelul de implicare a guvernului în fiecare
industrie, produs sau piaţă.
2.7.1.4. Forţe tehnologice – idei, tehnici, materiale şi invenţii care transformă resursele.

Analiza industriei (ramurii) – se va evalua necesitatea analizei forţelor concurenţiale din

industrie.
Pentru această analiză se va utiliza modelul lui Porter al celor 5 forţe:
a) ameninţarea de noi intrări în domeniul de afaceri (concurenţi potenţiali)
b) concurenţa din domeniul respectiv
- competitori numeroşi sau echilibraţi
- creşterea lentă a industriei
- costuri fixe sau de depozitare mari
- lipsa diferenţei sau a costurilor de conversie
- capacitatea sporeşte în salturi mari
- diversitatea concurenţilor
- mize strategice importante
- bariere mari la ieşirea din ramură (domeniu)
c) înlocuitori, substituenţi pentru produsele ramurii
d) cumpărători (clienţi) ai produselor şi puterea lor
e) furnizori
 Factorii cheie de succes (FCS) – sunt determinanţi majori ai succesului financiar şi competitiv
într-o anumită industrie (afacere, ramura).
a) FCS – legaţi de tehnologie
- Capacitatea de creştere şi dezvoltare ştiinţifică;
- Capacitatea de inovare a procesului de producţie;
- Capacitatea de inovare a produselor;
- Nivelul de performanţă într-o anumită tehnologie.
b) FCS – legaţi de producţie
- Eficienţa producţiei;
- Calitatea producţiei;
- Utilizarea intensivă a mijloacelor fixe;
- Cost scăzut al amplasării fabricii;
- Acces la forţa de muncă înalt calificată;
- Productivitate a muncii ridicată;
- Costuri scăzute de proiectare a produsului;
- Flexibilitatea producţiei.
c) FCS – legaţi de reţeaua de distribuţie mai performantă în raport cu a concurenţilor
- Reţea puternică de distribuitori / comercianţo en – gros;
- Spaţiu pe rafturile comercianţilor cu amănuntul;
- Magazine de vânzare cu amănuntul proprietate a întreprinderii;
- Costuri de distribuire mici;
- Livrare rapidă.
d) FCS – legaţi de marketing
- Forţa de vânzare eficace;
- Asistenţa tehnică şi service de încredere;
- Lărgirea liniei de producţie şi selecţia produsului;
- Deprinderi de comercializare;
- Finisare / împachetare;
- Garanţii / service şi asistenţă tehnică în termen de garanţie.
e) FCS – legaţi de deprinderi – abilităţi fie ale perosnalului fie ale managementului sau
proprietarilor
- Deprinderi de natură profesională;
- Know how privind controlul calităţii;
- Calificare în proiectare.
f) FCS –capacitatea organizaţională
- Sisteme informatice (ex. servicii bancare on-line);
- Capacitatea de a răspunde la condiţii ale pieţei în schimbare;
- Experienţa în know how managerial.
g) Alte tipuri de FCS
- Imagine / reputaţie;
- Amplasare;
- Acces la capital;
- Patente;
- Costuri totale scăzute.

2.7.2. Analiza mediului intern comercial

În funcţie de tipul societăţii analizate, poate conţine următoarele capitole:

2.7.2.1. Produsele comercializate. Politica de produs
Acest capitol are un caracter introductiv şi reia, într-o altă manieră, prezentarea produselor
sau serviciilor care a fost realizată în Diagnosticul operaţional, ele fiind descrise din prisma
consumatorului final. De exemplu, spre deosebirea de descrierea tehnică a produselor din
Diagnosticul operaţional, în Diagnosticul comercial se pune accentul pe utilitatea produselor: cui
sunt destinate, în ce categorii şi grupe se pot împărţi, ce nevoi acoperă. Pentru a oferi o primă
imagine de ansamblu asupra activităţii comerciale a societăţii analizate, se poate prezenta şi o
schemă a ponderilor pe care le au diferitele categorii de produse sau servicii din vînzările totale ale
firmei, raportate la ceea mai apropiată perioadă reprezentativă.
Politica de produs conţine deciziile pe care le ia conducerea societăţii cu privire la gama
comersializată, mărimea ei, strategia de produs aplicată, diferenţierea şi poziţionarea produsului,
înnoirea gamei de produse, abandonarea unor produse învechite.
2.7.2.2. Analiza pieţei
Acest capitol este destinat analizei pieţei pe care acţionează societatea comercială şi
poatew fi structurat pe mai multe subcapitole:
a) Piaţa societăţii
Pornind de la situarea societăţii în mediul extern anterior descris, se prezintă piaţa pe care
activează societatea comercială în cauză, identificând piaţa potenţială şi reală, cu caracteristicile
sale, modul de segmentare a pieţei (dipă diferite criterii: geografice, tipuri de consumatori, după
vanit, etc.) şi segmentele ţintă, precum şi segmentele pe care intenţionează să le abordeze.
În măsura în care există datele necesare se va prezenta poziţia pe piaţă a societăţii (cota
de piaţă raportată fie la totalul vânzărilor pe piaţă fie la poziţia celui mai puternic concurent) şi
avantajele sale competitive (gama de produse / servicii oferite, calitate, preţuri, distribuţie, gradul
în care deserveşte unsegment neacoperit până în prezent, capacitatea de adaptare a ofertei
societăţii la mutaţiile cererii, etc.).
De exemplu, în cazul unei firme producătoare de ţiglă, aceste avantaje competitive se pot
concretiza în: - ofertă variată de produse, care conţine mai multe dimensiuni, tipuri de ţigle şi
culori;
- raport foarte bun calitate - preţ
- asigurarea distribuţiei cât mai aproape de consumator.
Un subiect de analiză al acestui subcapitol îl poate constitui, atunci când este cazul,
sezonalitatea cererii, motivele sezonalităţii şi modul în care cererea poate fi regularizată.
b) Clienţii societăţii
Pornind de la structurarea pieţei după criteriile anterior descrise, se va prezenta structura
clientelei societăţii (clienţi interni şi externi), pe tipuri de clienţi şi ponderea pe care aceştia o deţin
din veniturile realizate de societate (ex.: persoane fizice 30%, instituţii bugetare 45%, societăţi
comerciale cu activitate în domeniul alimentaţiei publice 20%, alţii 5%). De asemenea, se vor
prezenta pricipalii clienţi, nominalizaţi, într-o situaţie care să conţină valoarea contractului şi
produsele contractate. Important de analizat sunt şi modalităţile de încasare, intervalul de timp la
care se realizează încasările, măsura în care o parte mai mare sau mai mică din clienţi nu îşi
onorează obligaţiile contractuale.
Tipil şi numărul clienţilor este un aspect important. Astfel, o întreprindere care are doar un
număr restrâns de clienţi, are un punct slab pentru că dacă o parte dintra aceştia nu mai au putere
de cumpărare sau dacă îşi schimbă furnizorul societatea poate avea probleme în desfacere şi să
fie nevoită să-şi reducă activitatea. De asemenea, ponderea mare a unor clienţi de tip bugetar
poate fi o problemă pentru că aceştia ai instabilitate financiară.
c) Concurenţii societăţii
Având în vedere că pentru o mare varietate de produse şi servicii concurenţa se poate
realiza la nivel de produs sau generic, acest subcapitol va prezenta şi analiza atât concurenţii
direcţi şi produsele acestora cât şi produsele substituibile, tendinţele în domeniu, produsele
importate şi condiţiile în care se realizează importul. În cazul societăţilor exportatoare se va lua în
considerare şi situaţia pieţei externe şi puterea concurenţilor care activează pe acestea. Un aspect
care poate fi investigat este şi relaţia cu concurenţii.
Astfel, în cazul unui producător de bicicleten se vor prezenta atât produsătorii interni şi
externi de biciclete (cu date despre modelel comercializate, capacităţi de producţie, cota de piaţă,
consideraţii despre calitatea produselor lor şi nivelul preţurilor, etc.) dar şi produsele de pe piaţă
(scutere, patine cu role, trotinete, skateboard-uri) care ar putea înlocui bicicletele în preferinţele
unor segmente de consumatori.
Situaţia concurenţei oferă un indicator despre gradul de atractivitate al pieţei (mai puţin
interesantăîn cazul unei concurenţe numeroase şi / sau puternice sau când numeroase produse
substituibile ameninţă să ia locul produselor societăţii). La antipod, o activitate lipsită de
concurenţă, un monopol, reprezintă un avantaj deosebit pentru societate şi îi permite acesteia să
acţioneze liber pe piaţă,fără presiune concurenţială.
d) Analiza activităţii şi a strategiei societăţii
După prezentarea produselor şi a pieţei, societăţii, a mediului extern, urmează o analiză a
activităţii comerciale a societăţii, văzută din prisma strategiei aplicate (care are în centrul său
strategia de marketing), a istoricului vânzărilor, a strategiei de marketing aplicate, detaliate pe cele
patru domenii ale mixului de marketing: politica de preţ, politica de distribuţie, politica de
comunicare, politica de produs.
 Activitatea de contractare – desfacere
Se va analiza politica societăţii în aspectele care privesc contractarea: mod de identificare
a clienţilor, politica contractuală (mod de organizare, termeni contractuali uzuali, durata medie a
contratelor comerciale, etc.). Acest capitol poate cuprinde o prezentare istorică a cifrei de afaceri
sau a veniturilor realizate în ultima perioadă (3 – 5 ani), cu o defalcare a vânzărilor (cantitativ şi
calitativ) pe grupe sau categorii de produse / servicii şi pe pieţe (interne şi externe). Astfel, în cazul
unei întreprinderi producătoare de băuturi alcoolice se pot analiza vânzările istorice pe categorii
(ex. şampanie, vin, băuturi spirtoase) şi analiza cauzele care au dus la modificări ale ponderilor în
vânzări (ex. la sfârşitul perioadei de analiză firma vinde de două ori mai mult vin dar au scăzut
vânzările la băuturile spirtoase, datorită modificării preferinţelor consumatorilor, sau datorită
apariţiei unui concurent puternic la băuturi spitoase, etc.). Această analiză, corelată cu tendinţele
identificate ale pieţei va duce la realizarea previziunilor de vânzări pe următorul interval de timp.
Sunt cuprinse şi aici date referitoare la politica de produs, deciziile privind introducerea de
produse noi şi renunţarea la unele dintre cele vechi (cu performanţe necorespunzătoare). Se
urmăresc rezultatele (reflectate în vânzări) ale produselor, rezultate care stau la baza deciziei de
abonament sau arată justeţea deciziei introducerii unor produse noi.
 Politica de preţ
Este unica componentă a mixului de marketing care este aducătoare de venit. Este
analizată prin: modalităţile de stabilire a preţurilor (care pot varia în funcţie de tipul de produs sau
servicii oferit), evoluţia preţurilor de-a lungul perioadei de analiză, competitivitatea preţurilor
practicate, existenţa unor restricţii (reglementări guvernamentale de distribuţie) fiabilitatea preţului
de cost, dependenţa preţului de cost de cursul de revenire, reglementări în materie de concurenţă
şi preţuri.
Se vor analiza preţurile promoţionale sau speciale pe care le practică firma: în ce condiţii
se acordă, care este cuantumul maxim al reducerilor, ce rezultate au avut acţiunile de reducere a
preţurilor sau de oferire a unor preţuri speciale.
 Politica de distribuţie
Analizează canalele de distribuţie ale societăţii, modul în care produsele / serviciile ajung
la clienţi şi sau consumatorii finali. Se studiază alegerea formei adecvate de distribuţie care să
corespundă specificului produselor şi segmentelor de piaţă cărora se adresează. Canalele de
distribuţie pot fi directe (prin unităţi proprii de comercializare la care se descrie amplasarea,
suprafeţele, specializarea, etc. – prin poştă, vânzări directe la domiciliu, etc.) sau indirecte (cu unul
sau mai mulţi intermediari – angrosişti, detailişti).
Analiza va cuprinde şi relaţiile cu distribuitorii, tipul strategiei de distribuţie saplicate
(exclusivă, selectivă, globală), factorii de succes pentru o distribuţie eficientă.
Politica de distribuţie depinde în mare măsură de tipul produsului sau serviciului oferit. De
exemplu, în cazul unor firme prestatoare de servicii distribuţia se realizează de obicei la locul
prestării serviciului. Un alt factor care influenţează politica de distribuţie este poziţia pe piaţă a
societăţii. O firmă care deţine monopolul pe o piaţă nu va depune un effort deosebit în distribuţie,
având desfacerea asigurată.
 Politica de promovare
Se urmăresc activităţile de comunicare realizate, publicitatea, activităţile de promovare a
produselor, a vânzărilor, modul în care se construieşte imaginea firmei, relaţiile cu publicul. Se vor
analiza mesajele publicitare, continuitatea acestora, produsele pe a căror promovare s-a insistat,
etc. Aeastă analiză este însoţită de analiza costurilor şi a efectelor obţinute comparativ cu cele
scontate.
În concluzie trebuie evaluate în analiza mediului intern punctele tari şi slabe ale afacerii
pentru ale armoniza cu oportunităţile respective a evita riscurile mediului extern.

2.8. Diagnostic economico - financiar

Întreprinderile pot fi considerate ca fiind organisme vii, mai mult sau mai puţin complexe,
întrucât ele se nasc, trăiesc şi mor. Pornind de la această perspectivă există o mulţime de unghiuri
din care poate fi analizată o întreprindere. Unul dintre cele mai interesante şi complexe demersuri
vizează abordarea diagnosticului economico – financiar pentru evaluare, această componentă de
diagnostic având un rol cheie în procesul de evaluare a întreprinderii datorită rolului major jucat în
cadrul raportului de evaluare şi anume:
 cunoaşterea cât mai amănunţită a societăţii comerciale de evaluat, având în vedere că
activitatea acesteia din punct de vedere juridic, comercial, operaţional, organizaţional a
fost analizată în cadrul diagnosticului general, şi confirmarea prin performanţele
financiare a concluziilor acestuia;
 stabilirea principalelor premize privind activitatea viitoare a societăţii comerciale supuse
evaluării, de care se va ţine seama la aplicarea metodelor financiare de evaluare.
Altfel spus, scopul diagnosticului financiar – contabil este: analiza prezentă a unor situaţii
financiare înregistrate în trecut şi extragerea tendinţelor de evoluţie în viitor.

2.8.1. Modalităţi de evaluare a elementelor patrimoniale

Principalele abordării ale evaluării întreprinderii se încadrează în următoarele trei categorii:

 abordarea patrimonială sau pe bază de active;
 abordarea bazată pe venit;
 abordarea comparativă care ţine seama de valorilor de tranzacţionare ale întreprinderilor
similare.
a, METODE PATRIMONIALE – denumite şi metode de evaluare a afacerii bazate pe active
– se bazează pe evaluare separată a tuturor “stocurilor” de care dispune întreprinderea la un
moment dat. Metoda este fundamentată pe principiul substituţiei – un activ nu valorează mai mult
decât costul de înlocuire al tuturor părţilor sale componente. Dintre metodele patrimoniale
enumerăm: Activul net contabil, Activul net corectat, Activul net reevaluat (corectarea valorii
elementelor în funcţie de efectele inflaţiei).
b, METODE BAZATE PE VENIT – denumite şi metode de randament în evaluarea de
afaceri prin care se estimează valoarea unei afaceri, a unei participaţii sau a unei acţiuni prin
calcularea valorii prezente a beneficiilor viitoare (anticipate). Aceste metode asimilează valoarea
unei întreprinderi sumei fluxurilor de care poate dispune proprietarul capitalului, prin utilizarea sa,
într-o durată de timp rezonabilă (în funcţie de aşteptarea investitorului) ţinând seama de riscurile
asociate, de alternativele disponibile. Dintre metodele de randament enumerăm: Metode bazate
pe profit, Metode bazate pe fluxul de dividende, Metode bazate pe fluxul de disponibilităţi
c, METODE DE COMPARAŢIE – denumite şi metode ale pieţei în evaluarea de afaceri prin
care se compară subiectul de evaluat cu alte afaceri similare, cu participanţii la afaceri şi cu acţiuni
care au fost vândute pe piaţa liberă. Dintre metodele de comparaţii enumerăm: Metoda
multiplicatorului PER (comparaţii bursiere), Metoda multiplicatorului PSR (compararea
cifrelor de afaceri), Comparaţii multifactoriale.
 În cazul primelor două categorii de metode de evaluare un rol important în aplicarea
acestora îl deţin înregistrările în documentele de evidenţă contabilă respectiv:
- elementele bilanţiere pentru aplicarea metodelor patrimoniale;
- venituri, cheltuieli, rezultate, elemente patrimoniale care furnizează o serie de
informaţii pertinente privind activitatea viitoare, pentru aplicarea metodelor de
randament.
În conformitate cu standardele internaţionale de evaluare referitoare la evaluările de afaceri
pentru o reflectare cât mai corectă a realităţii economice atât în ceea ce priveşte rezultatele
financiare cât şi bilanţul contabil, se impun unele ajustări ale înregistrărilor contabile.
 III. METODE DE EVALUARE PATRIMONIALE

Modalităţi de evaluare a elementelor patrimoniale

Principalele abordării ale evaluării întreprinderii se încadrează în următoarele trei categorii:

 abordarea patrimonială sau pe bază de active;
 abordarea bazată pe venit;
 abordarea comparativă care ţine seama de valorilor de tranzacţionare ale întreprinderilor
similare.
a, METODE PATRIMONIALE – denumite şi metode de evaluare a afacerii bazate pe active
– se bazează pe evaluare separată a tuturor “stocurilor” de care dispune întreprinderea la un
moment dat. Metoda este fundamentată pe principiul substituţiei – un activ nu valorează mai mult
decât costul de înlocuire al tuturor părţilor sale componente. Dintre metodele patrimoniale
enumerăm: Activul net contabil, Activul net corectat, Activul net reevaluat (corectarea valorii
elementelor în funcţie de efectele inflaţiei).
b, METODE BAZATE PE VENIT – denumite şi metode de randament în evaluarea de
afaceri prin care se estimează valoarea unei afaceri, a unei participaţii sau a unei acţiuni prin
calcularea valorii prezente a beneficiilor viitoare (anticipate). Aceste metode asimilează valoarea
unei întreprinderi sumei fluxurilor de care poate dispune proprietarul capitalului, prin utilizarea sa,
într-o durată de timp rezonabilă (în funcţie de aşteptarea investitorului) ţinând seama de riscurile
asociate, de alternativele disponibile. Dintre metodele de randament enumerăm: Metode bazate
pe profit, Metode bazate pe fluxul de dividende, Metode bazate pe fluxul de disponibilităţi
c, METODE DE COMPARAŢIE – denumite şi metode ale pieţei în evaluarea de afaceri prin
care se compară subiectul de evaluat cu alte afaceri similare, cu participanţii la afaceri şi cu acţiuni
care au fost vândute pe piaţa liberă. Dintre metodele de comparaţii enumerăm: Metoda
multiplicatorului PER (comparaţii bursiere), Metoda multiplicatorului PSR (compararea
cifrelor de afaceri), Comparaţii multifactoriale.
În cazul primelor două categorii de metode de evaluare un rol important în aplicarea
acestora îl deţin înregistrările în documentele de evidenţă contabilă respectiv:
- elementele bilanţiere pentru aplicarea metodelor patrimoniale;
- venituri, cheltuieli, rezultate, elemente patrimoniale care furnizează o serie de
informaţii pertinente privind activitatea viitoare, pentru aplicarea metodelor de
randament.
 În conformitate cu standardele internaţionale de evaluare referitoare la evaluările de afaceri
pentru o reflectare cât mai corectă a realităţii economice atât în ceea ce priveşte rezultatele
financiare cât şi bilanţul contabil, se impun unele ajustări ale înregistrărilor contabile.

3.1. Fundamentele metodelor patrimoniale

Aplicarea corectă a metodelor de evaluare patrimonială transformă această categorie de

metode în cea mai complexă, având în vedere în special cantitatea de muncă necesară şi numărul
de specialişti în diverse domenii implicaţi în aplicarea metodei.
Elementele principale necesare sunt componentele bilanţiere de activ şi pasiv. Pentru o
aplicare corectă situaţiile financiar contabile bazate pe costul istoric reprezintă doar un punct de
plecare şi nu rezultate finale.
Având în vedere corecţiile amintite anterior rezultă Bilanţul economic întocmit de evaluator
care diferă prin conţinut de bilanţul contabil, chiar dacă forma de prezentare este aceeaşi.
În cazul aplicării competente a metodelor patrimoniale, toate activele şi obligaţiile vor fi
reconsiderate în concordanţă cu standardul de valoare ales de evaluator. Fiecare post de activ şi
fiecare obligaţie va fi analizată separat, eventual în cadrul unor grupe, pentru a se putea alege cea
mai potrivită abordare şi, în consecinţă cea mai potrivită valoare curentă.
Concluzia la care se ajunge după analiza tuturor elementelor menţionate va fi valoarea
capitalului propriu (de piaţă, de lichidare, etc.) prin deducerea obligaţiilor din totalul activelor.

3.2. Etapele aplicării metodelor patrimoniale

Principalele etape ale aplicării metodelor patrimoniale sunt:

1 – Obţinerea unui bilanţ contabil
2 – Analizarea şi selectarea posturilor din bilanţul contabil care trebuie supuse corecţiilor şi
reconsiderării. Efectuarea corecţiilor şi completarea coloanei Valori contabile din bilanţul
economic.
3 – Evaluarea elementelor bilanţului economic.
4 – Completarea bilanţului economic pe baza rezultatelor din etapa 3.
3.3. Evaluarea elementelor patrimoniale

Înainte de a alege metodele de evaluare pentru fiecare categorie de active, evaluatorul

trebuie să stabilească standardul de valoare cel mai potrivit şi cea mai potrivită ipoteză de
evaluare pentru fiecare element. De obicei definiţia pentru valoarea aleasă pentru diversele
categorii este aceeaşi cu cea aleasă pentru diversele categorii este aceeaşi cu cea aleasă pentru
valoarea globală.
Definiţia (standardul) valorii răspunde la întrebarea “valoarea pentru cine”, premisele valorii
răspund la întrebarea “valoare în cadrul cărui tip de tranzacţie de piaţă”.
În ceea ce priveşte premisele, se poate opta pentru una dintre alternativele următoare:
1. Valoarea de piaţă este definită ca fiind: Suma estimată pentru care un mijloc fix ar fi schimbat
la data evaluării, între un cumpărător hotărât şi un vânzător hotărât, într-o tranzacţie
echilibrată, după un marketing adecvat, în care fiecare parte acţionează în cunoştinţă de
cauză, prudent şi fără constrângeri.
2. Valoarea de piaţă pentru utilizarea actuală este definită ca fiind: bazată pe utilizarea în
continuare a acestuia, presupunând că mijlocul fix va fi vândut pe o piaţă deschisă, pentru
utilizarea sa actuală, ţinând cont în rest de definiţia valorii de piaţă, indiferent dacă utilizarea
prezentă este sau nu cea mai bună.
3. Costul de înlocuire net (CIN)
În cazul proprietăţilor speciale, care se vând rar pe o piaţă deschisă în afara cazului în care
fac parte dintr-o afacere şi care, în concluzie, nu pot fi evaluate în concordanţă cu definiţia
valorii de piaţă, se aplică metoda costului de înlocuire depreciat (CIN).
CIN se bazează pe estimarea valorii de piaţă pentru utilizarea sa curentă, la care se
adaugă costul de înlocuire (sau reproducere) a îmbunătăţirilor minus estimatul deteriorărilor
fizice sau a unor demodări sau optimizări. Rezultatul este estimarea valorii de preluare în
ocupare a proprietăţii la data evaluării, presupunând continuarea activităţii. Această estimare
poate fi ajustată cu profitabilitatea potenţială a întreprinderii.
4. Valoarea de lichidare
În cazul acestei ipoteze, se presupune că activele evaluate se vând bucată cu bucată şi de
asemenea că nu există timp suficient pentru a fi expuse la vânzare pe piaţa bunurilor uzate.
5. Valoarea de utilizare alternativă
Reprezintă valoarea unei imobilizări, fără a avea în vedere cea mai bună utilizare, bazată
pe utilizarea alternativă a acesteia, alta decât valoarea de utilizare în continuare.
 Dacă evaluarea nu este făcută pe baza ipotezei de continuare a activităţii activele trebuie
evaluate pe baza unei valori de piaţă sau pe o bază care presupune o perioadă mai scurtă de
expunere pe piaţă, dacă acest lucru este adecvat.
Tipul valorii estimate va fi ales în funcţie de clasificare elementului de activ în una din
variantele:
 Elementele operaţionale se evaluează având la bază: valoarea de piaţă, valoarea de utilizare
(în continuitate sau alternativă)
 Elementele din afara exploatării (active redundante) se evaluează având la bază: valoarea de
piaţă, valoarea de utilizare alternativă, valoarea de lichidare, costul de înlocuire depreciat.
 Elementele aflate în stadiul de investiţii se evaluează pe baza: costului de înlocuire depreciat,
valoarea de piaţă, valoarea de lichidare.
 Elementele de dezvoltare: valoarea de piaţă.

3.4. Evaluarea terenului

Se evaluează terenurile a căror situaţie presupune că ele sunt în proprietatea societăţii

comerciale de evaluat, iar dreptul de proprietate este transferabil integral la data tranzacţiei.
Faza preliminară – conţine o serie de acţiuni care se impun înaintea acţiunii de evaluare:
 se analizează înregistrările contabile referitoare la teren şi actele de proprietate asupra
acestuia;
 se studiază planurile amplasamentelor şi se face o verificare referitoare la suprafaţa scriptică şi
cea existentă pe teren;
 din suprafaţa totală de teren se separă suprafeţele care deservesc derularea activităţii (teren
construit, aferent reţelelor, căilor de transport, etc.) şi suprafeţele libere în exces care vor fi
considerate în afara exploatării;
 în funcţie de amplasarea terenului în zonă se culeg informaţii de piaţă privind valorile de
tranzacţionare în zonă, a terenurilor libere similare;
 evaluarea propriu-zisă – distinct pe cele două categorii de terenuri.

3.4.1. Terenuri în exploatare

Evaluarea ţine seama de faptul că terenurile contribuie la desfăşurarea activităţii deci în
această perioadă valoarea lor este diferită faţă de valoarea de piaţă. Evaluarea va avea în vedere
pe lângă valoarea de piaţă a terenurilor în zonele respective faptul că ele vor fi imobilizate încă un
număr de ani egal cu durata de viaţă rămasă a obiectului. Tipul de valoare care se obţine nu este
valoarea de piaţă.
 3.4.2., Terenuri în exces
Se evaluează de regulă la valoarea de piaţă în condiţii în care există suficiente informaţii de
piaţă poate fi aplicată una din următoarele proceduri: comparaţia directă, proporţia, extracţia,
parcelarea, tehnica reziduală şi capitalizarea rentei de bază. Proporţia şi extracţia combină metoda
capitalizării cu metoda costului, iar parcelarea combină cele trei metode.
3.4.2.1. Metoda comparaţiei directe
Se utilizează la evaluarea terenului liber sau care se consideră liber pentru scopul evaluării.
Metoda este cea mai utilizată şi preferată atunci când există date comparabile.
Prin această metodă, preţurile şi acele informaţii referitoare la loturi similare, sunt analizate,
comparate şi corectate funcţie de asemănări sau diferenţieri. Elementele de comparaţie sunt
drepturile de proprietate, restricţiile legale, condiţiile pieţei (data vânzării), localizarea,
caracteristicile fizice, utilităţile disponibile, zonarea şi cea mai bună utilizare. Elementele de
comparare cele mai variabile de la caz la caz sunt caracteristicile fizice, adică suprafaţa şi forma,
lungimea la faţadă, topografia, localizarea şi vederea. Este înţelept să se coreleze rezultatele a
două sau mai multe comparaţii.
Dacă preţurile s-au schimbat rapid în ultimii ani, loturile comparabile trebuie selectate cât
mai aproape de data evaluării.
Cele mai multe loturi au o arie optimă, însă dacă suprafaţa e mai mare, valoarea terenului
existent în plus are tendinţa să se reducă foarte puternic. De aceea, este bine să se caute
proprietăţi comparabile, dar cu aproximativ aceeaşi suprafaţă.
În localităţile urbane dens dezvoltate, se găsesc foarte rar amplasamentele libere şi
valoarea lor nu poate fi estimată prin comparaţie directă. La fel şi loturile libere din localităţile
rurale izolate sunt foarte rar tranzacţionate şi datele de comparaţie pot fi nesigure. În aceste
cazuri, valoarea terenului se poate estima prin metoda proporţiei sau prin metoda extracţiei.
3.4.2.2. Metoda proporţiei
Metoda proporţiei sau altfel cunoscută ca metoda alocării, este bazată pe principiul
echilibrului şi pe conceptul contribuţiei, care spune că normal există un raport tipic între valoarea
terenului şi valoarea proprietăţii imobiliare pentru anumite tipuri de proprietăţi în anumite localizări.
Acest raport este în general, mai sigur când construcţiile sunt relativ noi. La construcţiile mai vechi
creşte raportul valoare teren / valoare proprietate.
Metoda proporţiei nu dă o valoare determinată o proprietăţii; dar poate fi folosită când este
insuficient numărul de tranzacţii de terenuri libere comparabile. Estimarea este grosieră pentru că
se pot ridica construcţii mai scumpe sau mai ieftine, pe loturi de teren de valoare egală.
3.4.2.3. Metoda extracţiei
Metoda este o variantă a metodei proporţiei şi anume valoarea terenului este extrasă din
preţul de vânzare a unei proprietăţi prin scăderea contribuţiei care este estimată prin costuri şi
depreciere. Proprietăţile din zona rurală sunt estimate frecvent prin această metodă, deoarece
contribuţia clădirilor în valoarea totală este, în general, redusă şi uşor de identificat.
Valoarea terenului dată de metoda extracţiei poate fi utilizată pentru comparaţie cu preţurile
din tranzacţiile terenurilor libere şi este util mai degrabă a estima nişte parametri normalizaţi, decât
valori absolute.
3.4.2.4. Metoda parcelării
Metoda este utilizată la evaluarea terenurilor pentru care parcelarea reprezintă cea mai
bună utilizare şi există date de comparaţie pentru aceste tipuri de parcele. O parcelare bine
planificată poate crea o proprietate mai bună acolo unde zonarea, utilităţile disponibile, condiţiile
comunale, accesul şi alte elemente sunt într-o combinaţie favorabilă.
Evaluatorul începe să analizeze o parcelare prin determinarea numărului şi dimensiunilor ce
pot fi create din punct de vedere fizic, legal şi economic. Loturile propuse trebuie să fie
conformitate cu cerinţele legale şi să îndeplinească cerinţele pieţei locale.
Se face o analiză comparativă cu loturile deja construite şi după corecţiile necesare
evaluatorul va estima care este preţul de vânzare cel mai probabil, durata de construire probabilă
şi rata de absorbţie a parcelelor de către piaţă.
Metoda parcelării se utilizează şi în studiile de fezabilitate şi în evaluările unde sunt puţine
tranzacţii comparabile. Precizia metodei este determinată de precizia ratei de actualizare, a ratei
de absorbţie a costurilor indirecte şi pentru servicii.
3.4.2.5. Metoda reziduală
Metoda poate fi utilizată în cazurile în care nu sunt disponibile date referitoare la loturi
similare de teren liber. Această tehnică este bazată pe principiul echilibrului şi a conceptului de
contribuţie care se referă la echilibrul agenţilor de producţie, adică teren, mâna de lucru,
coordonare şi capital.
Metoda se utilizează când:
- valoarea clădirilor e cunoscută sau poate fi estimată cu precizie bună;
- venitul anual net stabilit, generat de proprietate este cunoscut sau poate fi
estimat;
- se pot extrage de pe piaţă ratele de capitalizare separat pentru clădiri şi pentru
teren.
 Valoarea clădirilor poate fi estimată ca pentru clădiri noi care reprezintă cea mai bună
utilizare şi care nu au deprecierea fizică sau funcţională.
Pentru a aplica metoda, evaluatorul va determina mai întâi construcţia (actuală sau
ipotetică) care reprezintă cea mai bună utilizare. Apoi va estima venitul anual net şi stabil, din
exploatare, obţinut din chiria de pe piaţă şi cheltuielile de operare estimate la data evaluării, în
continuare, evaluatorul va calcula ce parte din veniturile poate atribui clădirilor şi va obţine partea
rămasă pentru teren. Aceasta este capitalizată cu o rată de capitalizare obţinută de pe piaţa
imobiliară şi se obţine valoarea terenului.
3.4.2.6. Metoda capitalizării rentei de bază
Renta de bază poate fi capitalizată cu o rată corespunzătoare. Renta de bază este mărimea
plătită pentru dreptul de utilizare şi ocupare a terenului în conformitate cu regulile de închiriere a
terenului.
Această procedură este utilă când există informaţii de pe piaţa închirierilor imobiliare, dacă
renta curentă corespunde cu cea de pe piaţă, atunci valoarea obţinută prin capitalizarea cu o rată
de pe piaţă, este echivalentă cu valoarea de piaţă.
Dacă renta plătită prin condiţiile contractuale nu corespunde cu cea de pe piaţă, se vor face
corecţiile ce apar din diferenţele în condiţiile de contract, faţă de cele normale pe piaţă. Renta
poate avea diferite clauze de escaladare şi de plată şi acestea trebuie reflectate în renta de bază.
3.4.2.7. Metoda normativă sau administrativă
Această metodă se bazează pe norme stabilite de organismele abilitate. Astfel, potrivit
Criteriilor nr. 2665 / 28.02.1992, terenurilor aflate în patrimoniul societăţilor comerciale cu capital
de stat, la data înfiinţării acestora, necesare desfăşurării activităţii conform obiectului lor de
activitate, se evaluează în lei pe baza formulei:
V = Vb x (1 + N)
în care: V – valoarea terenului;
Vb – valoarea de bază a terenului, determinată ca limita minimă la un nivel de
495 lei/mp, reprezentând preţul de 5 lei/mp pentru 99 de ani, perioadă de
concesionare:
N – coeficientul de corecţie, reflectând suma notelor acordate pe bază de
criterii, are poate fi cel mult egal cu 9.
Criteriile în baza cărora se acordă notele sunt:
a) Categoria localităţii
Sat 0,1
Sat reşedinţă de comună 0,2
Oraş 0,4
Municipiu 0,6
 Municipiu reşedinţă de judeţ 1,0
Municipiul Bucureşti şi staţiuni şi zone turistice 1,5
b) Amplasarea terenului:
Teren în afara localităţii 0,3
Teren în zona periferică a localităţii 0,5
Teren în zona mediană a localităţii 0,8
Teren în zona centrală a localităţii 1,0
c) Funcţiile economice şi caracteristicile sociale ale localităţii:
Localităţi cu activitate preponderent agricolă 0,5
Localităţi cu funcţie economică limitată 0,8
Localităţi cu funcţii economice complexe 1,0
d) Poziţia terenului faţă de accesul la reţelele de transport:
Transport rutier 0,2
Transport feroviar 0,3
Transport fluvial 0,5
Transport maritim 0,5
Transport aerian 0,5
e) Echiparea tehnico edilitară a zonei în care se află terenul:
Reţele de apă canal 0,5
Reţele de energie electrică 0,5
Reţele de energie termică 0,5
Reţele de gaze naturale 0,5
Reţele de telefonie 0,5
Reţele de transport urban 0,5
f) Caracteristici geotehnice ale terenului:
Terenuri normale 1,0
Terenuri dificile de fundare - 0,2
Terenuri care necesită desecări şi măsuri pt. inundaţii - 0,4
Terenuri situate în zone instabile – alunecări - 0,7
g) Restricţii de folosire a terenului conform planului urbanistic:
general şi regulamentelor aferente:
Funcţie incompatibilă cu planul urbanistic general - 1,5
Funcţie compatibilă cu planul urbanistic cu restricţii - 1,0
Funcţie compatibilă cu planul urbanistic 0,5
h) Terenuri poluate cu residuri:
Gazoase - 0,3
Solide - 0,5
Lichide - 0,7

TOTAL N=
Valoarea astfel stabilită se recalculează pe baza coeficienţilor determinaţi în fincţie de incidii
de preţ la 30.06.1998. Potrivit HG nr. 500/1994, pentru terenuri coeficientul este 8,873 care se
aplică valorii determinate potrivit HG nr. 834/1991. Conform HG nr. 983/1998 coeficientul de
actualitate a preţului terenului în intervalul 30.06.1998 este de 7,352.

De exemplu, o societate comercială situată în Bucureşti, care ocupă o suprafaţă de 65.281 m 2, în

funcţie de criteriile menţionate i se acordă un punctaj de 8,5. Deci:
Vb = 495 x (1 + 8,5) = 4.702,5 lei/m2
V = 65.281 m2 x 4.702,5 = 306.986 mii lei
 Conform HG nr. 500/1994:
V = 306.983 x 8,873 = 2.723.859 mii lei
Cu această valoare figurează terenul în bilanţul contabil la 31.12.1994.
Dacă se face evaluarea în anul 1997, suma obţinută mai sus se corectează conform HG 983/1998:
V = 2.723.859 x 7,352 = 20.025.811 mii lei
Dacă se face evaluarea în anul 2001 (de exemplu, aprilie), suma se corectează cu raportul leu /
dolar:
V = 2.723.859 x 28.000 (leu/dolar în aprilie 2001) / 1.767 (leu/dolar la 31.12.1994)
V = 43.162.452 mii lei

Este posibil ca valoarea obţinută prin această metodă să depăşească nivelul unor tranzacţii
care s-au realizat în zonă. În asemenea condiţii, evaluatorul poate să propună un preţ mai mic,
care trebuie să fie motivat. Dacă există restricţii, în raportul de evaluare rămâne valoarea stabilită,
preţul urmând a fi negociat de vânzător şi cumpărător.

3.5. Evaluarea mijloacelor fixe

Din punct de vedere al evaluării această operaţiune se împarte în două mari grupe:
evaluarea construcţiilor şi evaluarea echipamentelor.
3.5.1. Evaluarea construcţiilor
Faza preliminară
Este operaţiunea care reclamă cea mai mare cantitate de timp pe parcursul elaborării
raportului de evaluare având în vedere ce implică următoarele faze:
 preluarea de la beneficiar a unei liste de inventar cu construcţiile aflate în patrimoniul
întreprinderii de evaluat care să cuprindă cel puţin: numărul de inventar, data punerii în
funcţiune (PIF), denumirea, valoarea de inventar, valoarea rămasă de amortizat la data
evaluării;
 preluarea de la beneficiar a documentaţiilor de construcţie respectiv ale planurilor de
construcţiilor şi/sau ale planurilor de situaţie în care să figureze construcţiile aflate pe
amplasament. La majoritatea întreprinderilor care au elaborat documentaţia pentru
intabularea terenurilor conform HG nr. 834/1991 există aceste planuri de situaţie care
cuprind amplasamentul şi conturul construcţiilor aflate pe acesta, respectiv suprafeţele
construite.
  dacă nu există nici un fel de documentaţie trebuie efectuate măsurători la fiecare clădire
şi întocmită o schiţă a planului de situaţie;
 având lista de inventar şi planul de situaţie urmează operaţiunea de identificare şi
corelare ale acestora, respectiv identificarea fiecărei construcţii de pe planul de situaţie
(de pe teren de fapt) pe baza numărului de inventar din evidenţele contabile;
IMPORTANT - Sunt supuse evaluării toate construcţiile aflate pe amplasament care sunt
declarate în proprietatea beneficiarului indiferent dacă acestea sunt înregistrate în evidenţele
contabile sau nu.
 fiind definitivate aceste etape urmează inspecţia clădirilor şi descrierea obiectivelor de
evaluat. etapa este foarte importantă pentru acţiunea de evaluare având în vedere că
urmăreşte:
 stabilirea structurii constructive: fundaţii, suprastructură, acoperiş, finisaje, instalaâii,
dotări, anexe, etc.;
 elemente referitoare la starea fizică a construcţiei, reparaţii curente sau capitale
efectuate;
 condiţiile de exploatare prezente şi viitoare;
 vecinătăţi şi influenţele acestora asupra construcţiei.
Evaluarea propriu-zisă
Principiul care stă la baza evaluării construcţiilor constă în:
1. stabilirea valorii construcţiei noi (valoarea de înlocuire sau valoarea de
reconstrucţie)
2. estimarea deprecierii cumulate.
Principiul este simplu, dar apar dificultăţi în aplicarea celor doi paşi având în vedere în
general complexitatea şi diversitatea construcţiilor. Fiecare construcţie trebuie tratată separat.
Stabilirea valorii construcţiei noi urmăreşte determinarea costului de reconstrucţie sau a
costului de înlocuire.
Costul de reconstrucţie – este costul estimat pentru a construi, la preţurile curente la data
evaluării, o copie, o replică exactă a clădirii evaluate, folosind aceleaşi materiale, normative de
construcţie, arhitectură, planuri, calitate, manoperă şi înglobând toate deficienţele,
supradimensionările şi deprecierea clădirii evaluate.
Costul de înlocuire – este costul estimat pentru a construi, la preţurile curente de la data
evaluării unei clădiri cu utilitate echivalentă cu cea a clădirii evaluate, folosind materiale moderne,
normative, arhitectură şi planuri actualizate.
A. Metode de estimare a costului
Se cunosc trei metode tradiţionale de estimare a costului: metoda comparaţiilor unitare,
metoda costurilor segregate şi metoda devizelor. În fiecare din acestea trebuie ca informaţiile de
pe piaţa construcţiilor din zona respectivă să fie relevante.
3.5.1.1., Metoda comparaţiilor unitare
Metoda porneşte de la costul unitar pe unitatea de suprafaţă (costul de barem) al unor
construcţii similare. Aceste costuri unitare se actualizează se corectează funcţie de parametrii
specifici ai clădirii evaluate şi se actualizează la data evaluării (prin intermediul indicilor).
Metoda costurilor unitare este relativ simplă, practică şi larg folosită. Cifrele de cost unitar
se exprimă de regulă, la suprafaţa desfăşurată construită sau volumul total construit. Costul total
este estimat comparând clădirea evaluată cu clădiri similare, construite recent pentru care sunt
disponibile preţurile de contract.

Pentru exemplificare se prezintă metodologia de evaluare a unei clădiri, cu destinaţie comercială

(vilă de vacanţă pe litoral).
Pentru efectuarea evaluării se prezintă caracteristicile tehnice ale construcţiei, referitoare la
fundaţii, structura de rezistenţă, tâmplărie, compartimentare, instalaţii sanitare, tencuieli, zugrăveli, etc.
Se determină suprafaţa desfăşurată. De exemplu 400 m2, având înălţimea 3,15 m.
Pentru asemenea clădiri (catalog 120) preţul barem este de 755 lei/m2.
Valoarea = 400 x 755 = 302.000 lei
În funcţiile de caracteristicile construcţiei se fac anumite corecţii, ca exemplu:
- înălţime mai mare de 3 m 400 x (3,15 – 3) x 160 lei/m2 = + 9.600 lei
- grupuri sanitare separate 8 buc x 4.500 lei/buc = + 36.000 lei
- împrejmuire teren aferent clădirii cu plasă de sârmă 80 m x (80 lei/m2) = + 14.400 lei
- apă caldă menajeră 400 x 25 lei/m2 = + 10.000 lei
- utilizare sezonieră 400 x 80 lei/m2 = - 32.000 lei
TOTAL + 38.000 lei
VALOAREA TOTALĂ 302.000 + 38.000 340.000 lei
Pentru asemenea clădiri, în iunie 2001, coeficientul de actualizare stabilit este de 6.627,628, ca
atare valoarea actualizată este:
340.000 x 6.627,628 = 2.253.393 mii lei
În funcţie de vechimea clădirii şi normativele în vigoare (Anexa 4 la Normativul P 135/1995), echipa
de evaluare stabileşte un grad de uzură de 30%. În consecinţă valoarea clădirii este de :
2.253.393 x (1 – 0,30) = 1.577.375 mii lei
 În funcţie de oferte se va negocia şi stabili preţul pentru încheierea tranzacţiei de vânzare a clădirii.
Dacă această clădire va constitui garanţia unui credit, valoarea stabilită anterior va fi
reconsiderată în funcţie de metodologia proprie a băncii finanţatoare.

Simplitatea aparentă a metodei comparaţiilor poate fi înşelătoare. Pentru a deţine cifre de

cost unitar sigure, evaluatorul trebuie să acţioneze logic şi să compare cu atenţie clădirea evaluată
cu clădiri similare sau structuri standard catalogate. Varianta din urmă este aplicată pe scara cea
mai largă în prezent, fiind relativ simplă, dar care poate conduce la erori inacceptabile având în
vedere dificultăţile privind:
- corelarea între structura constructivă foarte diversificată a construcţiilor şi preţurile
barem conţinute în cataloage;
- aplicarea corecţiilor cele mai adecvate;
- utilizarea unor indici de actualizare (care conţin un grad ridicat de subiectivism) având în
vedere că preţurile barem conţinute de cataloage sunt la nivelul anului 1965;
- faptul că au apărut construcţii efectuate pe bază de tehnologii noi care nu sunt cuprinse
în cataloage.
Totuşi, când este corect aplicată, metoda duce la estimări rezonabil de precise pentru
costul de reconstrucţie sau de înlocuire.
3.5.1.2. Metoda costurilor segregate
În această metodă se utilizează costuri unitare pentru diferite componente ale clădirii şi
exprimate faţă de unităţi de măsură adecvate. Utilizând această metodă, evaluatorul calculează un
cost unitar bazat pe cantitatea reală de materiale utilizate în construcţie plus manoperă, utilaje şi
transporturi legat de tehnologia lucrărilor de construcţii, pentru fiecare metru pătrat de suprafaţă.

Pentru exemplificare se prezintă metodologia de evaluare a unei clădiri de producţie cu următoarele

caracteristici constructive:
- regim de înălţime: parter cu mansardă din lemn cu înălţimea medie de 3 m;
- aria construită: 149,1 m2; aria desfăşurată: 182,03 m2;
- fundaţii continue din beton; zidărie portantă din cărămidă; planşeu din beton armat;
- şarpantă din lemn cu învelitoare din plăci ondulate de azbociment;
- instalaţii electrice monofazice de 220V / 50 Hz şi trifazice.
 Costurile pe categorii de lucrări care au fost estimate sunt prezentate în tabelul sintetic prezentat în
continuare. Costurile indirecte au fost estimate la secţiunea “Lucrări şi materiale nenominalizate”

Cost cu Total Valoare

Lucrarea Cantitate UM Cost material
manopera costuri lucrare
Săpături manuale 76,4 mc 72100 72.100 5.508.440
Cofraje din lemn 70 mp 37600 60000 97.600 6.832.000
Fundaţii de beton 152,80 mc 396.800 211.100 607.900 92.887.120
Izolaţii 21,00 mp 40.200 11.000 51.200 1.075.200
Zidărie din cărămidă 50,83 mc 1.043.800 230.700 1.274.500 64.782.835
Tavan 149,10 mp 157.600 54.100 211.700 31.564.470
Şarpanta din lemn 149,10 mp 147.500 78.100 225.600 33.636.960
Învelitoare azbociment 149,10 mp 73.390 33.500 106.890 15.937.299
Tencuieli interioare 402,90 mp 19.330 62.300 81.630 32.888.727
Zugrăveli interioare 402,90 mp 1.600 6.400 8.000 3.223.200
Lambriuri mansardă 87,11 mp 232.200 91.700 323.900 28.214.929
Schele 60,00 mp 11.860 21.000 32.860 1.971.600
Jgheaburi de tablă 63,00 ml 163.500 32.500 196.000 12.348.000
Tâmplărie metalică 705,00 kg 23.620 10.300 33.920 23.913.600
Instalaţii de forţă 182,03 mp 240.000 43.687.200
Instalaţii de iluminat 182,03 mp 195.000 35.495.850
Alte lucrări şi materiale nenominalizate 52.000.000
TOTAL 485.967.430

Prin aplicarea unui coeficient mediu de uzură estimat la 35 %, se obţine o valoare a construcţiei de:
V = 485.967.430 x (1 - 0,35) = 315.878.820 lei

Totuşi, sunt necesare cunoştinţe de specialitate pentru a asambla costurile de bază ale
echipamentelor, materialelor şi manoperei şi de a le combina într-o estimare de cost finală. Dacă
este bine pusă la punct, metoda costurilor segregate poate înlocui o expertiză cantitativă completă
şi duce la o estimare precisă a costului de reconstrucţie sau de înlocuire, cu un efort considerabil
mai mic.
3.5.1.3. Metoda devizelor
Este una din cele mai laborioase şi mai complete în condiţiile în care se iau în considerare
cantitatea şi calitatea tuturor materialelor utilizate şi costurile de manoperă la care se adaugă
cheltuielile de regie şi profitul antreprenorului.
B. Estimarea deprecierii acumulate
Deprecierea este o pierdere de valoare faţă de costul de reconstrucţie sau de înlocuire a
construcţiilor ce poate apare din cauze fizice, funcţionale sau externe.
Deprecierea este o pierdere de valoare a construcţiei din orice cauză, este diferenţa între
costul de reconstrucţie sau de înlocuire a construcţiei şi valoarea ei de piaţă.
Uzura fizică este evidenţiată de rosături, căzături, fisuri, infestări sau defecte de structură.
Neadecvarea funcţională este dată de demodarea, neadecvarea sau supradimensionarea
clădirii din punct de vedere al dimensiunilor, stilului sau instalaţiilor şi echipamentelor ataşate.
Deprecierea economică (din cauze externe) se datorează unor factori externi proprietăţii
imobiliare, cum ar fi modificarea cererii, utilizarea proprietăţilor imobiliare în zonă, urbanismul,
finanţarea şi reglementările legale.
Uzura scriptică este o noţiune contabilă ce se referă la valoarea imobilizărilor reţinută de
proprietar. Uzura scriptică (amortisment) nu este o mărime dată de piaţă, ci este reglementată de
autoritatea fiscală şi se raportează la valoarea de intrare (de inventar).
Durata de viaţă economică este perioada de timp în care construcţiile contribuie la valoarea
proprietăţii imobiliare. Durata de viaţă fizică poate depăşi durata de viaţă economică, dar
reparaţiile şi modernizările aduse construcţiilor mai vechi pot extinde durata de viaţă economică,
care însă nu poate depăşi durata de viaţă fizică.
Durat de viaţă economică rămasă este perioada de timp estimată, în care construcţiile vor
continua să contribuie la valoarea proprietăţii imobiliare.
Evaluatorul va estima durat de viaţă economică rămasă, interpretând atitudinile şi reacţiile
cumpărătorilor de proprietăţi competitive.
Vârsta scriptică, sau vârsta istorică sau calendaristică, este numărul de ani trecuţi de la
terminarea construcţiei. Vârsta efectivă este vârsta dată de starea tehnică şi utilitatea construcţiei.
Vârsta efectivă poate diferi de vârsta scriptică, funcţie de lucrările de întreţinere realizate în trecut.
Metoda de estimare
Există mai multe metode de estimare a deprecierii acumulate. Oricare este acceptabilă
dacă evaluatorul o aplică coerent şi logic şi dacă ea reflectă o reacţie a unui cumpărător informat
şi prudent faţă de situaţia construcţiei evaluate.
Pentru a avea o estimare corectă şi fundamentată a deprecierii acumulate, prin oricare din
metode, evaluatorul trebuie să ia în considerare toate elementele ce ar putea diminua valoarea,
dar să socotească fiecare element numai o singură dată.
Metodele de estimare a deprecierii sunt: metoda duratei de viaţă economică, metoda
modificată a duratei de viaţă economică, metoda segregării, tehnicile de comparare a veniturilor.
Ca o metodă suplimentară, metoda duratei de viaţă fizică poate fi utilizată numai pentru a estima
uzura fizică.
3.5.1.4. Metoda duratei de viaţă economică
Prin această metodă, se aplică la costul construcţiilor un raport calculat între vârsta efectivă
şi durata totală de viaţă economică, totul socotit la data evaluării.
Formula este:
DU
DEPRECIEREA= ×cos tul de reconstructie/înlocuire
DT
Metoda pare simplă, dar multe elemente ale deprecierii sunt ascunse din cauză că sunt
grupate. Un punct slab major al metodei, este faptul că elementele recuperabile ale deprecierii nu
sunt tratate separat. Mai mult, metoda nu ia în considerare faptul că unele componente ale clădirii
pot avea o durată de viaţă fizică mai scurtă sau mai lungă. Durata de viaţă economică are
semnificaţie numai pentru uzura globală.
3.5.1.5. Metoda modificată a duratei de viaţă economică
În aplicarea acestei metode, evaluatorul estimează mai întâi costul de a elimina toate
elementele recuperabile ale uzurii fizice apărute ca urmare a întreţinerii necorespunzătoare,
precum şi cele ale neadecvării funcţionale. Această sumă se scade din costul clădirii estimat la
data evaluării. Apoi evaluatorul va estima un procentaj sau o sumă globală care să acopere toate
nerecuperabile. Această sumă este raportul dintre vârsta efectivă / durata totală de viaţă
economică aplicat la costul clădirii, minus toate elementele recuperabile ale uzurii fizice şi
funcţionale.
Este necesar să se ţină seama că prin eliminarea elementelor recuperabile ale uzurii,
durata de viaţă economică va creşte şi sau vârsta efectivă va scădea şi această metodă nu ia în
considerare diferitele durate de viaţă rămase pentru diferite elemente componente ale clădirii.
Metoda presupune că utilitatea clădirii se reduce linear ceea ce face ca aplicarea să fie
simplă, dar poate nu totdeauna realistă.
3.5.1.6. Metoda segregării:
Metoda solicită evaluatorului să analizeze separat fiecare cauză a deprecierii, să o
cuantifice şi apoi să totalizeze o sumă globală. Dacă evaluatorul utilizează costul de înlocuire,
anumite forme ale deprecierii funcţionale sunt eliminate automat.
Cele 5 tipuri de depreciere care pot afecta o clădire, sunt:
 uzura fizică recuperabilă;
 uzura fizică nerecuperabilă;
 neadecvarea funcţională recuperabilă;
 neadecvarea funcţională nerecuperabilă;
  deprecierea externă (ce poate fi şi temporară).
În general se cuantifică mai întâi deprecierea recuperabilă şi apoi cea nerecuperabilă şi
externă.
3.5.1.7. Metoda comparaţiei
În această metodă se consideră că deprecierea acumulată este diferenţa între costul de
reconstrucţie sau de înlocuire şi contribuţia în valoare a construcţiilor, toate estimate la data
evaluării.
Metoda nu face distincţie între diferite tipuri de depreciere: fizică, funcţională sau externă.
Limitele metodei sunt date de disponibilitatea datelor reale şi corecte ale unor tranzacţii de
proprietăţi comparabile şi prin urmare nu pot fi aplicate într-o piaţă limitată sau pentru anumite
proprietăţi imobiliare cu destinaţie specială.
După estimarea deprecierii şi diminuarea acesteia din valoarea de reconstrucţie / înlocuire
rezultă valoarea rămasă actualizată. În condiţiile în care există în patrimoniul întreprinderii de
evaluat un număr mare de construcţii rezultatele procedurii descrise anterior, aplicate fiecărei
construcţii în parte şi materializate într-o fişă individuală, vor fi conţinute într-un centralizator final.
Acesta ar trebui să conţină: denumirea, numărul de inventar, data PIF, suprafaţa desfăşurată,
valoarea de înlocuire, deprecierea, valoarea rămasă actualizată. Valoarea rămasă totală
actualizată va fi preluată în Bilanţul economic în coloana Valori corectate la poziţia construcţii.

3.5.2. Evaluarea echipamentelor

Faza preliminară constă în următoarele activităţi:
 punerea la dispoziţia evaluatorului de către beneficiar a listei de inventar a mijloacelor
fixe care să conţină: numărul de inventar, data punerii în funcţiune (PIF), denumirea, valoarea de
inventar, valoarea rămasă de amortizat la data evaluării şi dacă este posibil evoluţia scriptică a
valorii de inventar conform HG 945/1990, HG 26/1992, HG 500/1994. Lista de inventar ar trebui
solicitată atât pe suport de hârtie cât şi pe suport magnetic.
 identificare fizică a utilajelor şi echipamentelor ce urmează a fi evaluate şi compararea
cu lista de inventar (se identifică toate utilajele – inclusiv cele care nu sunt cuprinse în evidenţele
contabile – care sunt declarate a fi în proprietatea beneficiarului);
 verificarea aspectelor legate de dreptul de proprietate asupra mijloacelor fixe şi
sesizarea unor aspecte deosebite sau limitări;
 identificarea utilajelor şi echipamentelor ce nu mai sunt utilizate în activitatea societăţii
(neoperaţionale) sau a celor ce pot fi disponibilizate prin reorganizarea activităţii.
  identificarea utilajelor şi echipamentelor ce nu sunt exploatate direct de societate, ci
sunt închiriate la terţi, în locaţie.
În urma acestei faze de date cu mijloacele fixe va fi separată în mijloacele fixe aflate în
afara exploatării, care vor fi evaluate în funcţie de tipurile de valori corespunzătoare.
Evaluarea propriu-zisă
Evaluatorul de echipamente, maşini şi utilaje trebuie să fie un bun cunoscător a activităţilor
în care acestea sunt sau pot fi utilizate în caz contrar fiind obligat să ceară asistenţă de la o
persoană competenţă (expert tehnic) în domeniu.
Ţinând seama că tipurile de valori estimate sunt diferite în funcţie de clasificarea
mijloacelor fixe pe baza funcţionalităţii (operaţionale şi în afara exploatării) prezentăm metodologia
de evaluare în fiecare caz în parte.
3.5.2.1. Evaluarea mijloacelor fixe operaţionale
Principala metodă este costul de înlocuire net care reprezintă o procedură în afara pieţei,
rezultatul trebuind a fi condiţionat de o profitabilitate potenţială adecvată şi de o viabilitate pe
termen mediu sau lung. Metoda se aplică pentru cazul în care mijloacele fixe respective se vând
împreună cu întreprinderea (afacerea) sau într-un ansamblu funcţional.
În legislaţia autohtonă, dar mai ales în normele departamentale referitoare la reevaluarea
imobilizărilor corporale sunt elemente metodologice pe care evaluatorul se poate sprijini în
activitatea de estimare a valorii utilajelor şi echipamentelor. Dintre acestea menţionăm normele de
aplicare a HG nr. 945/1990, care stabileşte metode de evaluare valabile şi în spiritul standardelor
internaţionale, pentru mijloacele fixe operaţionale.
Principiul care stă la baza evaluării pe baza acestei metode constă în: stabilirea valorii de
înlocuire; estimarea deprecierii.
Stabilirea valorii de înlocuire
Valoarea de înlocuire (costul de înlocuire brut) reprezintă totalitatea cheltuielilor ce ar
trebui efectuate la data evaluării pentru achiziţionarea şi punerea în funcţiune a unui mijloc fix cu
caracteristici tehnico-economice similare celui analizat.
Modalităţi de estimare a valorii de înlocuire:
1., Metoda identificării: - identificarea preţului de livrare a utilajului la producător şi
estimarea cheltuielilor de transport, montaj şi punere în funcţiune.
2., Metoda asimilării: - compararea cu unu sau mai multe utilaje cu parametri esenţiali
foarte apropiaţi care se cunosc preţurile de achiziţie.
 3., Metoda corelării: - compararea cu unu sau mai multe utilaje relativ asemănătoare
constructiv şi ca destinaţie la care se cunosc preţurile de achiziţie şi estimarea valorii de înlocuire
prin interpolarea sau proporţionalitatea caracteristicilor.
4., Metoda indicială: - actualizarea valorilor de înregistrare contabilă la data punerii în
funcţiune pe baza indicalui de evoluţie a preţurilor.
Cea mai recomandată metodă este cea a identificării. Ordinea în care sunt prezentate
metodele de stabilire a valorii de înlocuire este descrescătoare din punct de vedere a corectitudinii
rezultatelor obţinute.
Metoda indicială, cea mai puţin recomandată, este utilizată în situaţiile în care nici una din
metodele anterioare nu poate fi aplicată. În aceste cazuri, pentru a obţine rezultate acceptabile,
evaluatorul va trebui să aibă în vedere următoarele:
 elementele principale ale metodei sunt stabilirea bazei de pornire şi a indicelui de
actualizare;
 baza de pornire este de preferat să fie o valoare care să reflecte valoarea reală a
bunului respectiv la acea dată (ex. valoarea de inventar la punerea în funcţiune);
 valorile de inventar ale mijloacelor fixe existente în listele beneficiarilor pot fi sau
valorile de inventar la PIF sau valorile rezultate în urma reevaluărilor conform HG nr. 945/1990,
HG nr. 26/1992 şi HG nr. 500/1994;
 dacă acest lucru nu este posibil, situaţie întâlnită frecvent la mijloacele fixe puse în
funcţiune înainte de 1989 ale căror valori iniţiale nu s-au mai păstrat în bazele de date, se
utilizează una din valorile de inventar rezultată după reevaluări;
 în această situaţie, evaluatorului îi revine obligaţia de a verifica modul de aplicare al
respectivelor reevaluări astfel încât dacă rezultatul a fost viciat, eroarea să nu fie perpetuată.
Estimarea deprecierii
Deprecierea poate fi estimată pornind de la parametrii tehnico-economici ai utilajului
existent comparativ cu parametrii tehnico-economici ai unui utilaj nou.
Deprecierea mijlocului fix – cuprinde următoarele elemente:
 deprecierea economică – uzura (starea) tehnică, vechimea;
 deprecierea funcţională – uzura morală, adecvarea pentru utilizarea prezentă;
 deprecierea strategică – reducerea duratei de funcţionare prin modernizarea,
retehnologizarea activităţii în viitorul apropiat;
 deprecierea generată de poluare – se va ţine seama de legislaţia în domeniu şi de
reducerea duratei de viaţă sau cheltuielile necesare încadrării în normele de protecţia mediului.
Estimarea gradului de depreciere (uzura):
 Procedura standard constă în estimarea duratei de funcţionare minime rămase şi
calcularea gradului de uzură prin metoda liniară, conform relaţiilor:
a t
x= ×100 sau x=a ( c−b )×100
a+b c , unde:
a – vechimea utilajului – durata de viaţă consumată (în ani);
b – durata rămasă estimată de viaţă economică utilă;
c – durata estimată de viaţă economică utilă dacă utilajul ar fi nou;
x – deducerea procentuală din costul de înlocuire brut pentru calculul costului de înlocuire
net (sau mărimea procentuală a deprecierii).
Costul de înlocuire net sau Valoarea rămasă actualizată se calculează prin relaţia:
x
(
CIN ( V RA ) =CIB ( V INL )× 1−
100 )
Valoarea astfel calculată este corectată cu valoarea reziduală a mijlocului fix în cazul în
care deprecierea strategică impune o durată de viaţă rămasă foarte mică în raport cu depreciarea
economică şi funcţională. Valoarea reziduală este dată de valoarea de lichidare forţată. În
condiţiile în care se estimează cheltuieli pentru încadrarea în normele de protecţie a mediului,
acestea vor fi deduse din costul de înlocuire depreciat.
Operaţiunea de evaluare implică parcurgerea paşilor amintiţi anterior pentru toate
mijloacele fixe operaţionale ale întreprinderii de evaluat. O evaluare corectă este dată de analiza
individuală a fiecărui mijloc fix şi nu de o abordare globală pe grupe de mijloace fixe. Practic în
acest ultim caz poate fi aplicată doar ultima variantă din modalităţile de determinare a valorii de
înlocuire iar rezultatele obţinute au un grad ridicat de subiectivism.
3.5.2.2. Evaluarea mijloacelor fixe aflate în afara exploatării
Pentru aceste categorii de mijloace fixe se impune estimarea valorii de piaţă respectiv să se
ţină seama de posibilităţile de valorificare pe piaţa secundară a acestor bunuri. Valoarea de piaţă
este o procedură comparativă utilizată atunci când se estimează că există posibilităţi de absorbţie
pe pieţele secundare pentru utilajele respective, iar deprecierea economică şi funcţională a
acestora este redusă.
În cazul unor tranzacţii rapide se poate lua în considerare şi valoarea de lichidare forţată,
valoarea estimată în acest caz fiind mult redusă pentru a spori atractivitatea.
Valoarea de utilizare alternativă este aplicabilă maşinilor şi utilajelor cu grad mare de
universalitate în cazul în care cererea pe piaţa secundară depăşeşte oferta. Metoda se bazează
pe estimarea valorii de înlocuire şi a valorii rămase actualizate din care se scad cheltuielile
necesare cu schimbarea locului utilajului. Metoda este utilizată în cazul gajării utilajelor.
 Pentru exemplificarea, a celor mai des utilizate metode, se prezintă metodologia de evaluare (la
data de 27.12.2000 – cu un curs valutar BNR de 1 USD = 25.811 lei) a unui încărcător hidraulic WOLA
STALOWA tip L31, cu următoarele caracteristici tehnice:
- anul de fabricaţie: 1984 - inst. de frânare principală: acţionare pneumatică
- serie motor: 1680159 - inst. de frânare de staţionare: manual cu discuri
- ore de funcţionare: 28.000 - motor: diesel în 4 timpi (licenţă Leyland)
- număr reparaţii capitale: 4 - consum specific de carburanţi: 193 g / CP oră
- capacitatea de 2,5 m3 - instalaţie de răcire cu apă, pompă şi termostat
- lăţimea cupei: 2.500 mm - cutie de viteze cu 4 trepte complet reversibile
- adâncimea de pătrundere a cupei în sol: 830 mm - capacitatea rezervorului de carburant: 2 x 100 l
- greutatea încărcătorului: 15.800 kg - capacitatea rezervorului de ulei: 200 l
- frâne cu discuri, cu comandă pneumatică - capacitate baterie: 165 Ah
La data inspecţiei, după ultima reparaţie capitală era în stare bună de funcţionare.
1. Metoda costurilor
A. Costul actual = cost de reproducere
Costul de reproducere = actualizarea costului de achiziţie
Costul de achiziţie = 1.500.000 lei = 70.000 $
Costul de reproducere = 70.000 $ x 25.811 = 1.806.770.000 lei  1.800.000.000 lei
B. Costul actual = cost de înlocuire
Cost de înlocuire = cost actual la producător
Cost actual = 80.000 $ x 25.811 = 2.064.880.000 lei  2.065.000.000 lei
Deprecierea poate fi estimată pornind de la parametrii tehnico-economici ai utilajului existent
comparativ cu parametrii tehnico-economici ai unui utilaj nou.
Este cunoscut faptul că în prezent utilajul se produce având unele caracteristici îmbunătăţite urmare
a introducerii de noi materiale care conduc la reducerea costurilor de reparaţii şu prelungirea ciclului şi a
duratei de funcţionare.
A. Utilaj existent B. Utilaj nou
Cost actual = cost de reproducere Cost actual = cost de înlocuire
= 70.000 $ = 80.000 $
RK efectuate =4 RK efectuate =4
Ciclul RK = 7.000 ore Ciclul RK = 8.000 ore
Ore efectuate = 21.000 ore Ore efectuate = 21.000 ore
Durata de funcţionare efectivă = 28.000 ore Durata de funcţionare efectivă = 32.000 ore
Cost RK = 10.000 $, din care: Cost RK = 12.000 $, din care:
– 3.000 $ - manoperă – 3.000 $ - manoperă
 – 7.000 $ - materiale – 9.000 $ - materiale
Tarif orar închiriere = 250.000 lei/oră Tarif orar închiriere = 250.000 lei/oră
= (10 $/oră) = (10 $/oră)
Venit brut (1) = Dur. de funcţ. efectivă x Tarif Venit brut (2) = Dur. de funcţ. efectivă x Tarif
= 280.000 $ = 280.000 $
Venit net (1) = Vb (1) – Cost RK (1) Venit net (2) = Vb (2) – Cost RK (2)
= 270.000 $ = 308.000 $
Deprecierea fizică este pierderea de valoare ca rezultat al utilizării şi expunerii la factorii din mediul
înconjurător.
Deprecierea fizică = costul actual x deprecierea fizică procentuală
Deprecierea fizică procentuală = (Ore efectuate / Durata de funcţionare efectivă) x 100
A. Raportată la costul actual = cost de reproducere
Deprecierea fizică (%) = (21.000 / 28.000) x 100 = 75 %
B. Raportată la costul actual = cost de înlocuire
Deprecierea fizică (%) = (21.000 / 32.000) x 100 = 65 %
Deprecierea funcţională reprezintă pierderea de valoare ca rezultat al progresului tehnologic, al apariţiei
de noi tehnologii.
În cazul de faţă deprecierea funcţională este subliniată de faptul că în prezent pentru utilajele noi se
reduc cheltuielile cu reparaţiile şi creşte astfel ciclul RK, precum şi durata de viaţă a utilajului. Astfel
deprecierea funcţională va fi aplicată atunci când se consideră un cost actual = cost de reproducere.
Ciclul RK B −Ciclul RK A 8 . 000 ore−7 .000 ore
×100= ×100=12 , 5 %
Cost B 80 .000 $
Deprecierea economică reprezintă pierderea de valoare rezultată ca urmare a acţiuni unor factori externi.
În cazul prezent nu se ia în calcul o asemenea depreciere, întrucât utilajul a fost utilizat la întreaga
sa capacitate. Poate fi specificat faptul că în perioada de iarnă acesta a fost utilizat pentru lucrări de
dezăpezire.
Determinarea valorii
V = Cost actual – Deprecierea
A. Raportată la costul actual = cost de reproducere
V = Cost reproducere x Deprecierea fizică (1) = 70.000 $ x 75% = 17.500 $
B. Raportată la costul actual = cost de înlocuire
V = Cost înlocuire x (Depr. fizică (2) + Depr. funcţională (2)) = 80.000 $ x (65% + 12,5%)
V1= 17.500 $
2. Metoda comparaţiei directe:
Metoda constă în analiza unor tranzacţii recente de bunuri comparabile cu subiectul.
 Ca tehnică de comparare se utilizează identificarea directă deoarece informaţiile de piaţă obţinute
de evaluator au fost de la firmele S.C. ENERGOUTILAJ S.A. şi S.C. INATESTI RM. VÂLCEA S.R.L. care au
cumpărat utilaje similare.
Prezentarea comparabilelor:
Comparabila A: Încărcător WOLA STALOWA tip L31
Anul fabricaţiei: 1980
Starea tehnică: mai proastă decât a subiectului, a avut 3 RK, în momentul vânzării nu era în
stare de funcţionare, starea care a cumpărat-o i-a făcut RK
Capacitatea de încărcare a cupei: 2,3 mc
Data tranzacţiei: martie 2000
Valoarea tranzacţiei: 300 milioane lei (11.623 $)
Comparabila B: Încărcător frontal WOLA STALOWA tip 31
Anul fabricaţiei: 1985
Starea tehnică: dună, în funcţiune, reparată cu piese noi
Motor: Diesel
Are accesorii multiple
Capacitatea de încărcare a cupei: 2,5 mc
Data tranzacţiei: septembrie 2000
Valoarea tranzacţiei: 700 milioane lei (27.120 $)
S-au analizat următoarele elemente specificate în grila de comparaţii:

Element de comparaţie Subiect Comparabila A Comparabila B

Data tranzacţiei Dec. 2000 Martie 2000 Sept. 2000
Preţ vânzare 300.000.000 lei 700.000.000 lei
Preţ actualizat ($) 11.623 $ 27.120 $
Anul fabricaţiei 1984 1980 1986
Starea tehnică Bună Proastă Foarte bunăp
RK 4 3 4 + piese materiale noi
Corecţie + 10.000 $ - 2.000 $
Preţ corectat 21.623 $ 25.120 $
Accesorii Similar Suplimentare
Capacitate încărcare Similar Similar
Preţ corectat 21.623 $ 25.120 $
Corecţiile au fost făcute astfel:
- preţul actualizat – prin actualizarea preţului de vânzare de la data tranzacţiei cu rata de schimb leu /
dolar;
- corecţie pentru RK – pentru comparabile A care are făcute numai 3 RK, s-au adăugat costurile
aferente unei astfel de reparaţii, iar pentru comparabile B s-a făcut o corecţie de materiale
suplimentare.
 Analizând comparabila B faţă de subiect, se observă că acesta are accesorii suplimentare şi anul de
fabricaţie superior, fapt care ar fi putut conduce la o valoare de vânzare mai mare.
În urma acestei analize se apreciază o valoare a utilajului subiect:
V2= 24.000 $
Ţinând cont de scopul evaluării, cumpărarea utilajului de către firma SOL CONSTRUCT S.A., care
în principal doreşte exploatarea utilajului pentru nevoile proprii ale societăţii şi nu pentru închiriere,
evaluatorul recomandă cumpărătorului o valoare de începere de negociere de 17.000 $ (echivalent cu 439
mil. lei) şi un maxim de ofertare de 24.000 $ (echivalent cu 600 mil. lei).

3.6. Evaluarea imobilizărilor în curs

Imobilizările în curs, ca sferă de cuprindere, conţin active imobilizate în curs de execuţie

(realizare, construcţie, materializare), care nu au fost puse în funcţiune (date în exploatare) până
la data evaluării, şi care se evaluează la costul de producţie, respectiv la costul de achiziţie,
reprezentând preţul de deviz al investiţiei. Dacă obiectivul de investire se încadrează în graficul de
execuţie, evaluarea se face la nivelul costului de realizare, la preţul zilei.
Dacă la obiecivul respectiv, lucrările au fost sistate în evaluare se ţine seama de:
 stadiul fizic de execuţie al lucrărilor;
 caracteristicile tehnico-constructive;
 posibilităţile de finalizare în raport cu cerinţele de utilizare;
 eventuala schimbare a destinaţiei obiectului de investiţie.
În asemenea cazuri particulare, echipa de evaluare va determina valoarea actualizată la
data evaluării şi va stabili gradul de uzură real. Valoarea actualizată se stabileşte pe baza
coeficienţilor de recalculare a preţurilor stabilite de Ministerul Lucrărilor Publice şi Amenajării
Teritoriului (MLPAT).
În cazul în care, investiţiile în curs reprezintă o componentă semnificativă în cadrul
patrimoniului întreprinderii evaluate, recomandarea este ca evaluarea să se facă pe baza metodei
adiţiei de capital, respectiv să se estimeze valoarea capitalului adiţional necesar punerii în
funcţiune a investiţiei şi apoi să se determine valoarea de afacere a noului obiectiv. În aceste
condiţii valoarea investiţiei în curs va fi egală cu valoarea afacerii (prin metode de randament)
minus capitalul adiţional necesar punerii în funcţiune a investiţiei.
V inv =V af −Ca
în care:
 Vinv – valoarea investiţiei neterminate;
Vaf – valoarea ca afacere a obiectivului după punerea în funcţiune;
Ca – capital adiţional necesar finalizării obiectivului.
Această abordare se dovedeşte cea mai raţională pentru evaluarea investiţiilor în curs
(amintindu-ne de acel principiu care spune că valoarea este orientată spre viitor), dar, adesea. Şi
cel mai dificil de aplicat în practică.
În urma acestei operaţiuni rezultă de regulă valoarea actualizată a imobilizărilor în curs care
se va regăsi în Bilanţul economic în coloana Valori corectate la rubrica Imobilizări în curs.

Pentru exemplificare se prezintă stabilirea valorii de piaţă (la data de 31.01.2001) a proprietăţii
formată din 3 apartamente situate la etajul VI şi VII, precum şi podul corespunzător situat la etajul VIII.
 Descrierea clădirii:
- suprafaţă construită:
362,48 mp (birouri et. VI şi VII) + 91,99 mp (spaţii protocol et. VIII) = 454,47 mp
- suprafaţă utilă = 75% din suprafaţa construită:
Birouri: 362,48 x 0,75 = 271,86 mp
Spaţii de protocol: 91,99 x 0,75 = 68,99 mp
- fundaţii: continui din beton armat pe radier general;
- structura: diafragme din beton armat, turnate monolit cu cofraje glisante;
- pereţi exteriori: diafragme din beton armat;
- pereţi despărţitori: diafragme din beton armat şi din BCA;
- acoperiş: tip şarpantă cu termoizolaţie şi învelitoare din tablă cutată;
- instalaţii sanitare: neexecutate încă;
- instalaţii de încălzire: neexecutate încă;
- instalaţii electrice: neexecutate încă;
- instalaţii de incendiu: neexecutate încă;
- starea constatată la inspecţia clădirii: clădire nouă, în stadiu fizic de execuţie, fără instalaţii şi
finisaje.
 Estimarea valorii de piaţă a elementelor nonimobiliare (curs valutar BNR de 1 USD = 26.300 lei):
Nivel Destinaţie Suprafaţă utilă Chirie de piaţă Venit ef. brut Venit ef. brut
amplasare spaţiu [mp] [USD/mp lună] [USD/an] [mii lei/an]
Etaj VI şi VII Birouri 271,86 7 22.836,24 600.593
Etaj VIII Spaţii protocol 68,99 4 3.311,52 87.093
TOTAL 26.147,76 687.686
 Stabilirea ratei de capitalizare
 Principiul de calcul al ratei de capitalizare este cel consacrat pentru evaluarea proprietăţilor
imobiliare:
VEB
c=
PT
unde: VEB – venitul efectiv brut din închiriere, înaintea impozitării, pentru proprietatea care s-a vândut;
PT – preţul obţinut pentru proprietatea care s-a vândut.
Rata de capitalizare a profitului reproductibil s-a stabilit pe baza unei analize a chiriilor practicate
şi preţurile tranzacţiilor realizate pentru câteva proprietăţi similare.
Astfel a rezultat o rată de capitalizare de c = 18 %.
 Determinarea valorii:
Conform metodologiei prezentate în prealabil, valoarea de piaţă a clădirii în stadiul fizic prezentat
rezultă astfel:
VALOARE
SPECIFICAŢIE
[mii lei]
Venitul efectiv brut (VEB) 687.686
Rata de capitalizare (c) 18%
Valoarea de piaţă curentă (PT) 3.820.478
Cheltuieli estimate pentru finalizarea lucrărilor, din care 2.705.914
 instalaţii: 2.500 mii lei/mp Ac x 454,47 mp Ac 1.136.175
 finisaje: 3.454 mii lei/mp Ac x 454,47 mp Ac 1.569.739
Valoarea de piaţă clădire în stadiu fizic 1.114.564

3.7. Evaluarea imobilizărilor (activelor) necorporale

Imobilizările necorporale sunt resurse deţinute de întreprindere care nu au substanţă fizică

dar care asigură beneficii pentru o perioadă mai lungă de un an. Ele pot fi clasificate astfel:
- imobilizări necorporale identificabile distinct
- imobilizări necorporale neidentificabile distinct (goodwill).
Sfera activelor necorporale
A. Active necorporale identificabile distinct – din această categorie fac parte:
1. Brevetul – reprezintă un drept exclusiv de a folosi, realiza sau a vinde un produs sau serviciu.
2. Copyright-ul – reprezintă un drept de proprietate, garantat de stat şi care asigură proprietarului
său dreptul exclusiv de a reproduce sau a vinde produse ale activităţii literare sau artistice.
3. Marca şi numele comercial – un cuvânt, o frază, un simbol care distinge sau identifică o
anumită firmă sau un anumit produs.
4. Franşiza – un acord în care unul din părţi (franşizorul) oferă unei terţe persoane dreptul
exclusiv de a comercializa produse sau servicii, de a folosi o anumită marcă, de a realiza
anumite operaţii, în cadrul unei pieţe determinante.
5. Contractul de leasing – acord prin care una din părţi acordă celeilalte părţi dreptul de a folosi o
proprietate a sa, pentru o anumită perioadă de timp, în scopul unei sume de bani plătite
periodic.
6. Cheltuielile de constituire (costurile organizării)
În cadrul procesului de organizare, firmele realizează cheltuieli pentru o varietate de
scopuri. În linii generale, componentele acestei categorii de cost include:
- taxele legale de înregistrare a companiei;
- onorariul consultanţilor (avocaţi, contabili, etc.);
- comisioanele plătite pentru emisiunea de acţiuni şi / sau obligaţiuni;
- costurile cu promovarea;
- diverse onorarii şi taxe.
7. Cheltuieli de cercetare – dezvoltare
B. Active necorporale neidentificabile distinct (goodwill)
Goodwill-ul constă în caracteristicile favorabile ale unei afaceri care sunt nemateriale şi care
nu pot fi identificate şi evaluate separat.
Din această categorie fac parte:
- echipa de management;
- punctele slabe ale managementului firmelor concurente;
- procese secrete de prelucrare;
- relaţiile bune de lucru ale salariaţilor;
- rating de creditare favorabil;
- apreciere favorabilă în cadrul comunităţii;
- asocieri favorabile cu alte firme;
- localizare strategică;
- politica favorabilă promovată de stat.
Metode şi tehnici de evaluare a activelor necorporale
A. Evaluarea imobilizărilor necorporale identificabile
 Metode bazate pe profit, respectiv metode care analizează avantajul deţinerii acestor active
prin prisma efectului favorabil pentru întreprindere (profit);
 Metode bazate pe costul realizării activelor necorporale;
  Metode bazate pe piaţă, respectiv pe tranzacţii trecute, încheiate în condiţii şi pentru active
similare.
B. Evaluarea goodwill-ului
Din punct de vedere contabil, mărimea goodwill-ului se calculează în mod indirect şi post-
factum, respectiv în momentul cumpărării unei întreprinderi, ca diferenţă între preţul plătit şi
mărimea activului net corectat.
Una din metodele cele mai uzuale de evaluare a goodwill-ului este metoda capitalizării
supraprofitului care porneşte de la capacitatea afacerii de a degaja un profit superior mediei
ramurii din care face parte.
Metode de evaluare a GW-ului, menţionată mai sus, se sprijină pe următoarea bază
conceptuală:
 aplicarea unei rate a rentabilităţii asupra valorii nete medii anuale a activelor corporale
(deci valoarea netă înregistrată în activul bilanţului din care au fost scăzute toate datoriile înscrise
în bilanţ) şi calcularea unui profit net mediu anual aferent;
 calcularea unui supraprofit (profit economic) prin diferenţa dintre media anuală a
profitului net realizat al afacerii şi profitul net mediu anual aferent ratei rentabilităţii “normale”
aplicabile activelor nete corporale;
 capitalizarea supraprofitului (profitului economic).
Etapele detaliate ale acestei metode sunt deci următoarele:
a) estimarea unui profit net mediu anual viitor obtenabil din activele nete identificabile
(corporale şi necorporale) existente la data evaluării;
b) estimarea valorii curente de piaţă a activelor nete identificabile;
c) stabilirea ratei rentabilităţii adecvate pentru fructificarea activelor nete identificabile la
valoarea lor de piaţă;
d) calcularea supraprofitului net anual;
e) estimarea duratei de viaţă economică a supraprofitului;
f) calcularea valorii prezente a supraprofitului anual estimat pentru viitor;
g) calcularea valorii totale a întreprinderii.

a) Prima etapă constă în estimarea profitului net viitor pe baza extrapolării profiturilor nete
realizate în anii anteriori datei evaluării (de obicei ultimii 5 ani). Aceste profituri nete anuale ale
ultimilor 5 ani sunt supuse unor corecţii referitoare, de obicei, la următoarele ajustări:
 - eliminarea anului în care mărimea profitului net a fost nerelevantă datorită influenţei temporare
a unor factori conjuncturali, deci nerepetabili (de exemplu o comandă excepţională sau pierderea
unor comenzi importante, o penalizare fiscală substanţială, etc.);
- alte ajustări referitoare la:
 eliminarea veniturilor şi cheltuielilor excepţionale şi deci neobişnuite;
 ajustări generale de modificare a principiilor de contabilizare a unor cheltuieli (de
exemplu schimbarea metodei de evaluare a stocurilor de materii prime, materiale şi
componente, de trecere de la un regim de amortizare la altul);
- ajustări legate de reflectarea unor modificări viitoare previzibile, motivate din punct de vedere
economic, reprezentând de altfel nişte tendinţe fireşti şi / sau reguli de conduită economică
permise de legislaţia financiar-contabilă existentă (de exemplu creşterea salariilor, recalcularea
amortizării aferente valorii de piaţă a activelor amortizabile, inclusiv a celor necorporale).

Un exemplu de astfel de ajustări efectuate asupra unor elemente ale contului de profit şi pierderi din
ultimii 5 ani, dar numai după ce indicatorii au fost recalculaţi (prin inflatare) în preţurile curente din
ultimul an (faţă de data evaluării) este redat mai jos:
Sporul anual estimat de costuri salariale neacoperit prin creşterea veniturilor 300
Sporul anual estimat al amortizării, ca urmare a reevaluării mijloace fixe 120
Amortizarea anuală a unui brevet deţinut şi neînregistrat în bilanţ 80
Profit brut mediu anual 900
Impozit pe profit (38%) 342
Profit net mediu anual aşteptat 558

b) A doua etapă constă în corecţiile necesare pentru a determina valoarea curentă de piaţă a
activelor nete identificabile. În mod normal, aceste corecţii ar trebui să fie făcute în toţi cei 5 ani
anteriori luaţi în calcul.

Presupunem că, pentru întreprinderea evaluată, activul net reevaluat se prezintă astfel:
Active nete identificabile la valoarea rămasă contabilă 2.300
Reevaluarea stocurilor de materii prime +
Reevaluarea stocurilor de produse finite 40
Reevaluarea acţiunilor deţinute la alte firme - 160
Creştere provizioane pentru creanţe neîncasate +
Reevaluarea terenului şi mijloacelor fixe 70
+
20
+
1.700
 Valoarea curentă netă de piaţă a activelor identificabile 3.970

c) Rata “normală” de remunerare a activelor nete identificabile, ca expresie a capitalului investit,

exprimă de fapt costul de oportunitate al capitalului propriu şi nu cel mediu ponderat al capitalului
(deoarece, cei 3.970 mil. lei din exemplul de mai sus, fiind exprimate la valoarea netă, sunt
finanţate numai din fonduri proprii). Costul de oportunitate al capitalului propriu este expresia
acelui nivel al ratei rentabilităţii (profit net anual raportat la valoarea de piaţă a activelor nete
corectate) care este atractiv pentru un investitor pentru a-şi plasa capitalul său într-o întreprindere,
în condiţii similare de riscuri cu cele existente la nivelul domeniului respectiv de activitate.
În exemplul nostru, rata “normală” de rentabilitate exprimată în termeni reali, care reflectă
costul real al capitalului propriu (ccpr) este de 10%.
d) Supraprofitul net anual (profitul economic) se calculează pe baza elementelor prezentate la
celelate trei etape anterioare, astfel:

Profit net anual mediu aşteptat 558 mil. lei

Profit net anual normal al activelor nete la valoarea de piaţă (10%) 397 mil. lei
Supraprofit mediu anual sperat 161 mil. lei
Supraprofitul mediu anual sperat de 161 milioane lei rezultă din existenţa unor obiecte ale
proprietăţii intelectuale (brevete, mărci, secrete de fabricaţie, know-how, etc.) care nu pot fi separabile şi
evaluabile în mod individual.

e) Durata viitoare de obţinere a supraprofitului este subiect frecvent de discuţie între vânzător şi
cumpărător. Este clar că această durată nu poate fi infinită din cauza acţiunii forţelor piaţei şi a
schimbărilor tehnologice care pot anula avantajul pe piaţă al firmei, existent la data evaluării ei. În
acelaşi timp, managementul firmei poate contribui în mod direct la menţinerea calităţii activelor
necorporale prin investiţii nemateriale în cercetare-dezvoltare, publicitate, pregătirea profesională
continuă a salariaţilor. Evaluatorul poate stabili o durată de viaţă limitată a menţinerii
supraprofitului la maxim 10 ani, de exemplu.
f) Capitalizarea supraprofitului anual cu o rată de capitalizare, de obicei mai mare faţă de rata
normală a rentabilităţii capitalului investit, pentru a reflecta riscul sporit al neobţinerii supraprofitului
la nivelul previzionat şi în cei k = 10 ani de previziune.
 Dacă nivelul ratei de capitalizare este de c = 20% şi durata de viaţă limitată este de k = 10 ani,
rezultă că mărimea good – will-ului este:
GW =supraprofit ×@=161 mil. lei×4 ,192=675 mil. lei
în care @ = factorul valorii prezente a unei unităţi pe 10 ani şi la rata de capitalizare de c = 20%, şi
se calculează cu relaţia:
k 10
1 1
@= ∑ n ∑
= =4 , 192
n=1 ( 1+ c ) n=1 ( 1+ 0,2 )n

g) Rezultă în final că valoarea globală a întreprinderii este:

VG = valoarea curentă netă de piaţă a activelor identificabile + GW = 3.970 + 675 = 4.625 mil. lei
VG = 4.625 mil. lei
Evaluatorul poate să stabilească mai multe valori pentru V G prin analiza de sensitivitate, în
care modifică ipoteza / ipotezele utilizate pentru determinarea unuia sau mai multor indicatori
(mărimea supraprofitului, rata rentabilităţii, durata previzionată de obţinere a supraprofitului, nivelul
ratei de capitalizare), în scopul pregătirii pentru negocierea preţului de vânzare / achiziţie sau cotei
de participare la o fuziune.
Conform normelor I.R.S. (International Revenue Service) din S.U.A., good–will-ul
achiziţionat prin cumpărarea unei întreprinderi, poate fi amortizat într-o perioadă de 40 de ani,
amortizarea fiind considerată ca o cheltuială nedeductibilă de la impozitul pe profit.

3.8. Evaluarea imobilizărilor financiare

Imobilizările financiare cuprind titlurile de participare, titlurile imobilizate ale activităţii de

portoforiu, alte titluri şi creanţe imobilizate. În esenţă, aceste elemente reprezintă surse potenţiale
de venituri, cu exercitarea sau nu a controlului sau alte influenţe.
La intrarea în patrimoniu, titlurile de participare şi alte titluri imobilizate se evaluează la
costul de achiziţie, prin care se înţelege preţul de cumpărare sau valoarea determinată prin
contractul de achiziţie al acestora.
În operaţiunea de evaluare, titlurile de participaţie se evaluează pornind de la valoarea de
capitalizare a dividentelor sau la valori bursiere, când sunt participaţii cotate. Împrumuturile mai
mari de un an, de regulă se iau în calcul la valoarea contabilă cu dobânzile aferente.
Lingourile şi monedele de aur şi argint, ale căror valori sunt date de metalul preţios, sunt
evaluate la preţul pieţei, prin intermediul bursei de valori.
 În cazul întreprinderilor necotate la bursă, evaluarea titlurilor de participaţie se poate face
prin mai multe procedee.
a) Un procedeu foloseşte două elemente de bază respectiv:
- profitul net de acţiune al firmei la care societatea comercială este deţinătoare de titluri (D);
- coeficientul preţ-câştig (P.E.R.), stabilit ca raport între cursul acţiunii şi profitul net ăe acţiune,
pentru întreprinderile cotate la bursă. Acest coeficient se corectează în plus sau minus în funcţie
de elementele care diferenţiază cele două firme, cum ar fi: mărimea întreprinderii, necotarea la
bursă, dependenţa faţă de clienţi şi furnizori, calitatea activelor etc.

Deci: V =D×PER

De exemplu:
1. PER, pentru firma cotată la bursă 15,0
2. Necotarea firmei la care se deţin acţiunile - 0,45
3. Nivelul calitativ al activelor + 0,60
4. Dependenţa de furnizori - 0,30
5. Total: 14,85
6. Profitul pe acţiune 5.000 lei
7. Valoarea acţiunii (5 x 6) 74.250 lei
Aceasta se înmulţeşte cu numărul de acţiunilor deţinute şi se află noua valoare a titlurilor de
participaţie.
Coeficienţii de corecţie menţionaţi sunt luaţi în calcul de evaluatori pe baza experienţei proprii sau
a unor lucrări similare.

b) O altă modalitate se bazează pe valoarea contabilă a acţiunilor – stabilită ca raport dintre

activul net al firmei şi numărul de acţiuni. Aceasta presupune acces la datele firmei la care s-au
făcut plasamente.
De menţionat faptul că, în prezent, la moi imobilizările financiare au pondere redusă în
cadrul imobilizărilor societăţilor comerciale.
c) Folosirea modelului Gordon-Shapiro – constituie o altă posibilitate de evaluare a titlurilor de
participare. Acest model presupune trei elemente:
- dividendul (D);
- rata de creştere a dividendelor (g);
- randamentul sperat, ţinând seama de riscul asociat acelei acţiuni (K):
D
V=
K−g
 De exemplu, firma la care sunt făcute plasamentele, plăteşte un dividend de 8.000 lei, rata de
creştere aşteptată a dividendelor fiind de 4%, iar rata de randament sperată pe piaţă pentru asemenea
acţiuni este de 15%.
D 8 . 000
V= = =72 .727 lei
K−g 0 ,15−0 ,04
Şi acest model presupune obţinerea de informaţii de la societatea comercială la care firma are
plasamente făcute.

3.9. Evaluarea activelor circulante

Elementele activelor circulante, în baza HG nr. 945/1990, au fost inventariate şi evaluate

la preţurile de aprovizionare, respectiv preţul de producţie sau de livrare la cere s-au adăugat
cheltuielile de transport – aprovizionare.
Prin HG nr. 776/1991 au fost reglementate modalităţile de stabilire a noilor preţuri şi tarife
ca urmare a modificării cursurilor de schimb ale leului, prin negociere şi respectiv indexare cu
indicii maximi de modificare, prevăzuţi de HG nr. 464/1991. De la această dată, elementele
activelor circulante sunt înregistrate în contabilitate cu valorile existente la data achiziţionării.
În parctica evaluării întreprinderii, elementele activelor circulante trebuie să fie analizate
din punct de vedere al existenţei cantitative a cuantumului valoric şi a posibilităţilor de valorificare
în procesul de producţie sau prin vânzare.

3.9.1. Evaluarea stocurilor

Stocurile de materii prime şi materiale se inventariază faptic şi se evaluează la preţul zilei,
din perioada de inflaţie sau preţul mediu de aprovizionare în situaţii de stabilitate, dar diferenţiate
pe furnizori. În cazul în care există unele stocuri depreciate sau inutilizabile pentru întreprindere,
evaluarea se face la preţul posibil de valorificare a acestora din care se scad cheltuielile de
valorificare. În cazul în care stocurile sunt nedepreciabile şi valoarea acestora la data evaluării
este superioară celei de înregistrare, se efectuează evaluarea acestora pe baza preţurilor de
valorificare la această dată.
Actualizarea preţurilor se poate face şi pe baza indicilor de inflaţie, comunicaţi de Comisia
Naţională de Statistică. Se poate practica şi sistemul corectării valorii stocurilor din ultimul bilanţ cu
indicele cursului de schimb.
De exemplu:
1. Valoarea stocurilor conform bilanţului la 31 decembrie 1996: 1.250.000 mii lei
2. Valoarea stocurilor care nu mai sunt utilizabile: 40.000 mii lei
3. Valoarea actualizată a stocurilor utilizabile:
raport leu /$ in aug . 1997 7. 459
( 1. 250 . 000−40. 000 ) × =1. 210. 000× =2 .236 . 776 mii lei
raport leu /$ la 31 dec. 1996 4 . 035

Stocurile de produse finite se evaluează fie la costul de producţie fie la preţul de vânzare
dacă valorificarea acestora implică aplicarea unor discounturi (adaos comercial);
Stocurile de producţie neterminată se evaluează la costul de producţie, avându-se în
vedere stadiul de fabricaţie în care se află.
Stocurile de mărfuri se evaluează având în vedere vechimea acestora, depreciabilitatea
lor, valorile de piaţă la data evaluării, lichiditatea acestora, etc.
În urma evaluării pot apare sau valori actualizate ale diverselor tipuri de stocuri sau
valoarea corecţiilor aplicabilă acestora. În fiecare din cazuri rezultatele se vor regăsi în Bilanţul
economic sau pe coloana Valori corectate sau pe coloana Corecţii la rubrica aferentă.

3.9.2. Evaluarea creanţelor

Creanţele reprezintă drepturi băneşti potenţiale, realizabile la termene diferite. În
tranzacţiile de vânzare-cumpărare, interesul părţilor este diferit. Astfel, vânzătorul vrea să-şi
recupereze prin preţ valoarea totală a creanţelor. Pentru cumpărător, o sumă care se va încasa
peste un anumit termen nu mai are aceeaşi valoarea. De aceea, în etapa de diagnostic, în special
dacă au o pondere însemnată, trebuie să se facă o analiză detaliată a creanţelor din punct de
vedere al gradului de vechime a posibilităţilor de încasare şi a termenului de realizare, efectuându-
se corecţiile necesare asupra soldului conturilor respective.
Astfel:
 creanţele pentru care nu există nici o îndoială privind încasarea se vor prelua la
valoarea contabilă;
 creanţele exprimate într-o altă monedă decât cea naţională vor fi actualizate în funcţie
de cursul de schimb valabil la data evaluării (se vor înregistra corecţii pozitive sau negative în
funcţie de evoluţia cursului de schimb între data contractării şi data evaluării);
 creanţele pentru care se apreciază că încasarea va fi întârziată mai mult de o lună, vor
fi corectate în sensul diminuării valorii contabile în funcţie de costul imobilizării fondurilor pe
perioada amânării încasării (dobânda bancară pe termen scurt);
De exemplu:
1. procentul de dobândă: 35%
2. valoarea creanţelor: 30 milioane lei
3. creanţe corectate: 30 x (1 – 0,30/12) = 29,125 milioane lei

 creanţele vechi (mai vechi de 6 luni) vor fi clasificate în funcţie de vechime şi discontate
faţă de valoarea contabilă în funcţie de probabilitatea încasării (se pot avea în vedere coeficienţi
de discontare între 25 – 100% din valoarea contabilă);

De exemplu – în cazul unui procent mediu lunar al inflaţiei de 5%, pe baza datelor din bilanţ
referitoare la contul clienţi, ţinând seama de vechimea soldurilor, se procedează astfel:

Vechime Până la 3 luni 3 – 6 luni 6 – 12 luni Peste 12 luni TOTAL

Sold mii lei 131.000 17.000 6.500 – 154.500
% corecţie 7,6 22,5 45 – 66,9
Pierdere 9.956 3.825 2.925 – 16.706
Sold corectat 121.044 13.175 3.375 – 137.794

 creanţele pentru care există o probabilitate redusă de încasare (debitorii nu mai există,
au dat faliment, etc.) vor fi evaluate la valoarea zero.
Concomitent cu analiza creanţelor se va face şi analiza eventualelor rezerve (provizioane)
constituite pentru deprecierea creanţelor, care vor fi diminuate (în limita existentului) simultan cu
corecţiile aplicate creanţelor.

3.9.3. Evaluarea disponibilităţilor

Disponibilităţile nu comportă în general evaluare, cu excepţia cazurilor în care sunt
exprimate într-o altă monedă şi nu s-a efectuat actualizarea cursului de schimb la data evaluării.

3.9.4. Evaluarea obligaţiilor

În general obligaţiile se preiau la costul de înregistrare în contabilitate, pornind de la
premisa că terţii îşi vor onora obligaţiile aşa cum s-au angajat.
Două sunt situaţiile în care pot apărea corecţii:
 obligaţiile care au fost contractate într-o altă monedă decât cea naţională vor fi actualizate la
cursul de schimb de la data evaluării;
 creditele contractate la un nivel al dobânzii diferit de nivelul practicat curent pe piaţă, vor fi
reconsiderate în funcţie de diferenţa dintre cele două niveluri.
Un aspect important în cadrul evaluării obligaţiilor identificate ca nefiind înregistrate în
contabilitate. Este vorba despre:
 potenţialele litigii de natură fiscală;
 potenţiale cheltuieli legate de reclamaţii în domeniul protecţiei mediului sau protecţiei
consumatorilor;
 eventuale amenzi, penalităţi iminente;
 anumite clauze contractuale privind unele avantaje acordate salariaţilor şi alte situaţii din
această categorie.

3.9.5. Evaluarea conturilor de regularizare

În activul bilanţului mai sunt înscrise unele elemente, cum ar fi:
 cheltuieli înregistrate în avans – vor fi analizate pe fiecare componentă, urmându-se separarea
cheltuielilor care vor aduce profit (chirii plătite în avans, abonamente, facturi pentru consumuri
de utilităţi) şi care se vor prelua în bilanţul evaluatorului la valoarea contabilă, de acele
cheltuieli care nu vor aduce profit (chirii plătite pentru spaţii sau utilaje care nu vor mai fi
exprimate) şi care se evaluează la valoarea zero;
 amortizarea – inclusă pe costuri şi neutilizată pentru refacerea capacităţii utilajelor
(nereinvestită) are valoarea zero (este o pierdere de capital rezultată în deprecierea valorii
imobilizărilor);
 veniturile înregistrate în avans – vor fi supuse incidenţei fiscale (impozitul practicat) şi vor fi
reconsiderate, respectiv o parte va reveni ca şi corecţie pozitivă la categoria obligaţii faţă de
stat;
 diferenţele de conversie valutară – vor fi analizate în funcţie de natura lor (cheltuieli potenţiale
sau venituri potenţiale) şi vor fi incluse în bilanţul economic astfel:
 cheltuieli cu valoarea zero în activ, iar la obligaţii se va efectua o corecţie negativă
corespunzătoare reducerii aferente a impozitului pe profit;
 veniturile se vor supune impozitării, afectând, astfel obligaţiile (cu impozitul aferent) şi
profitul net cu diferenţa.
 Menţionăm că la tratarea diferenţelor de conversie trebuie să ţină seama de previziunile
asupra evoluţiei cursurilor de schimb. Astfel dacă se anticipează o inversare a evoluţiei, aceasta
trebuie avută în vedere la aprecierea mărimii reale a diferenţelor de conversie.

3.10. Evaluarea unor elemente de pasiv

În general, la elementele de pasiv nu se fac corecţii, întrucât obiectul operaţiilor de

vânzare – cumpărare îl constituie bunurile materiale evidenţiate în pasivul bilanţului. Totuşi, sunt
unele elemente care trebuie să fie analizate sau corectate, prin stabilirea activului net corectat
ANC, ca una dintre metodele patrimoniale de evaluare. Acestea se referă la:
 obligaţiile contractate într-o altă monedă – care se actualizează în funcţie de cursul de schimb
la data evaluării. În legătură cu obligaţiile, în cadrul evaluării este important să fie identificate
eventualele obligaţii potenţiale, neînregistrate în contabilitate (în cadrul diagnosticului juridic),
cum ar fi:
- litigii de natură fiscală;
- amenzi şi penalităţi posibil de plătit pentru acţiunile în curs;
- plata unor drepturi salariale sau de altă natură faţă de personalul propriu ca
urmare a nerespectării contractului colectiv.
 împrumuturile pe termen mediu şi lung care intră în componenţa capitalului permanent,
acestea se corectează cu diferenţa dintre dobânda zilei şi cea cu care a fost contractat
împrumutul, dacă există clauza unei dobânzi fluctuante. Dacă nu există o asemenea clauză,
aceste împrumuturi se iau în calcul cu valoarea din bilanţ;
 majorarea obligaţiilor cu provizioanele pentru risc şi cheltuieli, în cazul că acestea au o valoare
stabilită pentru un scop anume. De exemplu, în momentul efectuării evaluării, societatea este
într-un litigiu privind drepturile salariale în care instanţa s-a pronunţat în favoarea creditorilor,
fără ca sentinţa să fie definitivă, dar cu puţine şanse de a câştiga în final.
Acelaşi tratament îl au aceste provizioane dacă există echipa de evaluare apreciază că
există o mare probabilitate de utilizare reală a lor (existenţa unor datorii în devize care devin
scadente, iar cursul monedei naţionale are tendinţă de scădere).
De asemenea, dacă cheltuiala pentru care a fost constituit provizionul a fost precizată
înainte de a se încheia exerciţiul financiar, cu echivalentul acesteia se majorează obligaţiile prin
diminuarea provizionului. Acelaşi regim îl au şi provizioanele pentru riscuri, dacă acestea au fost
identificate şi sunt inevitabile pentru activitatea societăţii comerciale.
Efectuarea acestor operaţiuni se justifică prin faptul că provizioanele, în general, “au
caracterul unor datorii probabile, ocupând o poziţie intermediară între rezervele şi obligaţiile
întreprinderii”. Dată fiind natura acestor provizioane (de datorii probabile sau venituri, respectiv
rezerve), echipa de evaluare trebuie să le acorde o atenţie deosebită, pentru delimitarea corectă a
obligaţiilor care se vor lua în calculul activului net.

3.11. Aplicarea metodelor patrimoniale

După ce toate elementele de activ şi pasiv (pentru care s-a impus acest lucru) au fost
evaluate urmează întocmirea bilanţului economic. Aceasta se realizează în mod practic astfel:
 se completează în coloana Valori corectate rezultatele evaluării pentru fiecare element
de activ sau pasiv. În cazul costurilor bilanţiere nesupuse evaluării în coloana valorilor corectate va
figura aceeaşi valoare ca şi în coloana valorilor contabile;
 se calculează corecţiile ca fiind diferenţa dintre valorile corectate şi valorile contabile;
Observaţii: În unele cazuri în care cunoaştem corecţia necesară, vom determina valoarea
corectată prin însumarea dintre valorile contabile şi corecţii.
 se calculează totalul activelor şi totalul pasivelor pe coloana valorilor corectate care în
urma primelor două etape vor avea valori diferite;
 se calculează totalul corecţiilor elementelor de activ şi a elementelor de pasiv;
 se echilibrează bilanţul prin corectarea capitalului propriu din coloana valorilor contabile
cu diferenţa dintre elementele calculate anterior (total corecţii activ – total corecţii pasiv).
Fiind întocmit bilanţul economic pot fi aplicate metodele patrimoniale adecvate fiecărui caz
în parte. În literatura de specialitate se pot întâlni numeroase metode cu denumiri diferite care în
realitate la metode puţin diferite între ele. Astfel, metoda activului net, metoda valorii nete, metoda
activului net corectat, metoda reconstrucţiei activelor sunt metode destul de apropiate ca mod de
abordare.

3.11.1. Activul net contabil (ANc)

Se determină pe baza datelor contabile din Bilanţul economic pe baza informaţiilor din
coloana Valori contabile, utilizând relaţia generală de calcul:
ANc = TOTAL ACTIV (CONTABIL) – TOTAL OBLIGAŢII (CONTABIL)
Valoarea rezultată nu are legătură cu valoarea economică sau cu procesul de evaluare, ci
este o convenţie contabilă.
Cu cât datele scriptice care stau la baza determinării activului net contabil diferă
semnificativ de valorile actualizate ale elementelor componente, cu atât valoarea obţinută prin
această metodă este mai puţin relevantă.
 Metoda dă o informaţie rapidă privind valoarea contabilă a unei afaceri care în majoritatea
cazurilor nu spune nimic despre valoarea reală a acestea.

3.11.2. Activul net corectat (ANC)

Se determină pe baza aceleiaşi relaţii generale de calcul cu menţiunea că informaţiile sunt
preluate din Bilanţul economic din coloana Valori corectate.
ANC = TOTAL ACTIV (CORECTAT) – TOTAL OBLIGAŢII (CORECTAT)
În comparaţie cu activul net contabil, activul net corectat include diferenţe (pozitive sau
negative) care apar în urma acţiunii de evaluare a activelor şi obligaţiilor din bilanţul contabil.

3.12. Consideraţii finale, avantaje şi limite ale metodelor patrimoniale

3.12.1. Consideraţii finale

 în evaluarea de afaceri metoda patrimonială poate fi similară cu metoda costului
utilizată de evaluatorii diferitelor tipuri de active;
 metoda patrimonială este dfundamentată pe principiul substituţiei – un activ nu
valorează mai mult decât cotul de înlocuire al tuturor părţilor sale componente;
 metoda petrimonială trebuie aplicată în evaluarea de participaţii care deţin pachetul de
control al unor entităţi care pot include una sau mai multe din următoarele:
 o investiţie sau o societate holding;
 o afacere evaluată pe o altă bază decât cea a continuării activităţii;
 metoda patrimonială nu trebuie să fie singura metodă utilizată în evaluări care se
referă la afaceri în derulare, evaluate în contextul continuării activităţii, numai dacă aceasta este
folosită în mod uzual de către vânzători sau de cumpărători. În astfel de cazuri evaluatorul este cel
care trebuie să facă selectarea acestei metode.
 metodele patrimoniale sunt utilizate în general atunci când:
 clientul este vânzătorul;
 cumpărătorul vizează pachet majoritar de acţiuni (controlul) pentru că
poate dispune asupra activelor;
 incertitudinile asipra evoluţiei viitoare sunt foarte mari;
 întreprinderea evaluată este mică;
 metodele patrimoniale sunt statice şi înglobează de multe ori active subutilizate sau
neutilizate (deci nu produc fluxuri corespunzător valorii lor de schimb sau înlocuire). Pentru a
putea compara o valoare patrimonială cu una de randament, cea dintâi, trebuie defalcată în
patrimoniu utilizat şi patrimoniu neutilizat, creând astfel o bază comună;
  valoarea estimată de evaluator în conformitate cu prevederile şi standardele de
evaluare, poate fi egală cu valoarea contabilă doar din întâmplare şi oricum în cazuri foarte rare.
Nu exista nici o justificare conceptuală sau demonstraţie teoretică, nici o statistică a rezultatelolor
practice care să susţină această egalitate.

3.12.2. Avantajele şi limitele metodelor patrimoniale

Avantaje
1. rezultatele metodelor patrimoniale sunt prezentate într-un format cunoscut (bilanţ) şi uşor
de înţeles;
2. descompun valoarea firmei de componente (valoarea este suma valorilor activelor în care a
fost investit capitalului) identificând astfel acele active care contribuie la valoarea firmei şi proporţia
în care contribuie la aceasta;
3. este foarte utilă atunci când se urmăreşte segmentarea afacerii pentru a fi vândută;
4. este foarte bună pentru partenerii de negociere atunci când nu se convine asupra preţului
(se poate selecta de exmplu ceea ce cumpărătorul nu doreşte să cumpere);
5. după tranzacţie preţul plătit pentru întreprindere poate fi uşor defalcat pe active;
6. este avantajoasă pentru obţinerea finanţării tranzacţiei (se poate delimita ceea ce poate fi
utilizat pentru garantarea finanţării);
7. este avantajoasă pentru situaţiile în care apar litigii sau dispute, permiţând măsurarea
uşoară a impactului unor acţiuni de acest gen (inclusiv în cazul disputelor între asociaţi pentru
împărţirea patrimoniului);
8. permite abordări diferite sub aspectul conceptului de valoare şi premiselor de evaluare
permiţând evaluatorilor să evalueze aceeaşi afacere din perspective diferite;
9. necesită o analiză complexă a activităţii şi activelor firmei, ceea ce îmbunătăţeşte calitatea
evaluării.

Limite
1. necesită foarte mult timp şi mulţi experţi pentru realizare;
2. reflectă mai mult poziţia vânzătorului, deoarece alocarea capitalului (structura activelor)
reflectă decizii luate de acesta;
3. în unele variante, ia în considerare o abordare statică, însumând valorile activelor
componente, fără a ţine seama în mod direct de capacitatea lor beneficiară (aceasta fiind mai
degrabă un rezultat al activităţii conjugate a activelor, decât rezultatul deţinerii unui număr de
active).
 IV. METODE DE EVALUARE BAZATE PE VENIT (DE RANDAMENT)

4.1. Fundamentele metodelor bazate pe venit

Prin aplicarea metodelor bazate pe venit se estimează valoarea unei afaceri, a unei
participaţii sau a unei acţiuni prin calcularea valorii prezente a beneficiilor viitoare. Din acest punct
de vedere valoarea unei întreprinderi nu este dată de suma contribuţiilor individuale necesare
pentru realizarea ei, ci de valoarea rezultată din utilizarea factorilor componenţi (capacitatea de
producere a profitului). Valoarea reprezintă în acest caz o valoare de funcţionare, atribuibilă
activităţii în condiţiile viabilităţii. Deci evaluarea unei întreprinderi (afaceri), reflectă modul în care
combinarea, determinată de contextul existent, a factorilor tangibili şi intangibili, realizează
funcţionarea ansamblului.
Obiectivul comun al factorilor implicaţi este generarea viitoarelor fluxuri de bani,
distribuibile celor implicaţi în afacere (aceştia având puncte de vedere diferite se pot considera
diverse obiective, implicând astfel mai multe şi variate estimări ale valorii).
Câştigurile viitoare, care constituie baza valorii de randament a întreprinderii, reprezintă
motivaţia investiţiei într-o afacere şi trebuie deci să fie în întregime la dispoziţia investitorului. Dacă
profitul este reinvestit, calculele de corecţie sunt necesare deoarece investiţiile de acest fel
reprezintă viitoare creşteri ale activelor care pot conduce la obţinerea unor câştiguri suplimentare.
În activitatea de evaluare se tratează întreprinderi reale, şi nu imaginare. La data evaluării
este posibilă deci evaluarea a ceea ce există, cu alte cuvinte a capacităţii beneficiare pe care o are
respectiva întreprindere şi care rezultă din activitatea combinată a tuturor activelor care constituie
patrimoniul său, precum şi a celorlalţi factori proprii de exploatare (personal, conducere,
organizare, relaţii cu exteriorul). Luând în considerare gradul de incertitudine inerent, câştigurile
viitoare, care pot fi obţinute, definesc valoarea întreprinderii.
Definiţia valorii de randament a unei societăţi comerciale se bazează pe capacitatea
societăţii de a genera fluxuri pozitive de venituri pentru investitori. În această accepţiune,
VALOAREA DE RANDAMENT reprezintă suma tuturor fluxurilor nete pe care le poate genera o
întreprindere pentru deţinătorii capitalului propriu, luând în considerare factorul timp şi factorul risc.
Din definiţie rezultă că o afacere are o valoare de randament exclusiv în cazul în care
funcţionează, este profitabilă (capabilă să genereze venituri superioare cheltuielilor) şi viabilă
pentru un orizont de timp rezonabil. O întreprindere care nu îndeplineşte aceste condiţii va fi
evaluată prin alte metode.
Principiile evaluării pe bază de venit
 a) Unitatea valorii – O firmă trebuie evaluată ca un ansamblu, ca un tot unitar şi nu ca
sună a unor valori individuale. Consecinţa acestui principiu este ca valoarea (marja de valori)
estimată exprimă rezultatul acţiunii conjugate a tuturor factorilor antrenaţi în obţinerea rezultatelor
estimate. Cu alte cuvinte, valoarea rezultată nu poate fi descompusă pe componente.
De exemplu, dacă activele societăţii au următoarea structură: o clădire, 3 strunguri, un
anumit volum de stocuri şi valoarea de randament este Vr, nu se poate face aprecierea că:
- x % din Vr revine clădirii
- y % din Vr revine strungului 1
- z % din Vr revine strungului 2
- t % din Vr revine stocurilor.
Valoarea este unică şi unitară, valabilă doar pentru ansamblu. Pentru a se estima
valoarea componentelor, este necesar să se separe economic (ca venituri, cheltuieli)
aceste componente.
b) Evaluarea este orientată spre viitor Valoarea unei afaceri se bazează
întotdeauna pe aşteptări, pe previziuni, privind evoluţia afacerii; ea depinde de profiturile
viitoare anticipate, de fluxurile nete de disponibilităţi, de structura viitoare a activelor şi
capitalului societăţii. Rezultatele trecutului şi valoarea netă a aactivelor la data evaluării
constituie doar un sprijin util pentru orientarea în viitor.
c) Formularea unor ipoteze clare, neambigue de evaluare Calculele de evaluare
trebuie să aibă la bază ipoteze clare, coerente asupra stării economice interne şi externe,
asupra stării financiare a întreprinderii. Ipotezele evaluării trebuie explicitate foarte clar
astfel încât să nu poată crea o imagine eronată celor care analizează raportul.
d) Posibilitatea distribuirii profiturilor viitoare În estimarea profiturilor viitoare,
scopul fundamental este estimarea câştigurilor care vor fi la dispoziţia investitorului. În
cadrul fluxurilor care stau la baza calculului valorii de randament vor fi incluse doar acele
elemente de care poate să dispună proprietarul. Astfel, dacă investitorul este acţionar
minoritar se vor avea în vedere dividendele şi preţul de revânzare, dacă este acţionar
majoritar – profitul net şi valoarea de revânzare, ş.a.m.d. o altă consecinţă este faptul că
din rezultate se vor scădea toate acele cheltuieli necesare pentru menţinerea viabilităţii
societăţii.
e) Analiza sinergiilor Evaluatorul trebuie să aprecieze dacă la nivelul costurilor
sau veniturilor pot apare efecte sinergice în legătură cu relaţiile dintre firma evaluată şi un
grup sau dacă există în prezent efecte sinergice datorate relaţiilor firmei cu alte
firme/grupuri.
f) Management Se va analiza ce implicaţii semnificative pentru dezvoltarea
viitoare a firmei ar avea o schimbare de management. Această problemă trebuie luată în
considerare în cadrul raportului de evaluare.
g) Menţinerea capacităţii de generare a venitului de către activele societăţii
În cadrul aprecierii veniturilor viitoare trebuie să se presupună rămânerea intactă a
capacităţii de generare de venit a activelor. În virtutea acestuia toate cheltuielile legate de
menţinerea activelor societăţii în starea de funcţionare corespunzătoare trebuie scăzute
înainte de calcularea fluxurilor disponibele pentru investitor. Este vorba despre cheltuielile
de întreţinere, reparaţii şi înlocuire a utilajelor a utilajelor (acestea din urmă fiind de natura
investiţiilor) de cheltuieli de constituire şi menţinere a fondului de rulment la un nivel optim
din punct de vedere al eficienţei, este de esemenea vorba de prelevarea dividendelor
cuvenite acţiunilor preferenţiale (dacă este cazul) etc.
h) Evaluarea este valabilă la data efectuării ei, dată care semnifică inspacterea
întreprinderii şi elaborarea previziunilor în contextul existent în momentul respectiv
(reglementări în vigoare, anticipări legate de tendinţe manifestate până la data respectivă).
i) Separarea activelor din afara exploatării numiite şi redundante şi evaluarea lor
separată. Activele din afara exploatării sunt acele active a căror drept de proprietate nu
este o condiţie necesară pentru desfăşurarea activităţii firmei. Aceste active vor fi evaluate
separat. Valoarea netă de lichidare este de regulă, criteriul principal de evaluare în aceste
condiţii.
Principiile prezentate mai sus sunt nu doar importante ci le putem considera
indispensabile, obligatoriu a fi respectate şi luate în considerare în cadrul abordării
metodelor financiare de evaluare a întreprinderilor.

4.2. Clasificarea metodelor de evaluare bazate pe venit

Cele mai uzuale metode bazate pe venit sunt actualizarea cash flow-ului sau dividendelor
şi capitalizarea câştigurilor (venitului, profitului, etc.). conform recomandărilor standardelor
internaţionale cea mai importantă metodă de evaluare este metoda fluxurilor financiare libere de
disponibilităţi (free cash flow).
 În cazul metodelor actualizării cash flow-ului viitor şi / sau al dividendelor, acest indicator
este estimat pentru fiecare din perioadele viitoare. Aceste sume sunt convertite în valoare prin
aplicarea unei rate de actualizare utilizând tehnicile valorii prezente. Pot fi utilizate multe definiţii
pentru cash-flow. În practică, sunt utilizate în mod frecvent cash flow-ul net (care poate fi distribuit
acţionarilor) sau dividendele actuale (în cazul acţionarilor majoritari).
În cazul metodelor de capitalizare a câştigurilor, un nivel reprezentativ al acestora este
împărţit cu o rată de capitalizare sau este înmulţit cu un multiplu al câştigului, pentru a-l converti în
valoare.
În teorie, câştigul poate fi înţeles printr-o mulţime de interpretări ale venitului şi cash flow-
ului. În practică câştigul uzual utilizat este cel înainte de impozitare şi cel după impozitare.
După cum se observă o clasificare principală a metodelor de randament este în funcţie de
tehnica de aplicare a acestora respectiv:
 metode bazate pe actualizare;
 metode bazate pe capitalizare.
Având în vedere importanţa lor, este prezentat în continuare suportul teoretic al celor două
tehnici.

4.2.1. Actualizarea
Actualizarea este o metodă utilizată pentru transformarea unor câştiguri viitoare în valori
prezente, prin ajustarea câştigului din fiecare an viitor cu o rată de randament adecvată sau prin
selectarea unei rate unitare de actualizare, care să reflecte în mod explicit conţinutul venitului
generat de întreprindere, schimbările potenţiale de valoare şi randamentul aşteptat.
Procedeul de transformare a unor venituri periodice în valoare prezentă se numeşte
actualizare; randamentul aşteptat al investiţiei poartă denumirea de rată de actualizare.
Actualizarea porneşte de la premisa că investitorul va beneficia de fructificarea satisfăcătoare a
investiţiei făcute (inclusiv de recuperarea integrală a capitalului iniţial mobilizat).
Actualizarea este o metodă orientată spre rezultate, care simulează aşteptările
investitorului mediu prin intermediul formulelor care calculează valoarea prezentă a câştigurilor
aşteptate în condiţiile asumării unui anumit nivel de risc.
Această metodă analizează capacitatea investiţiei de a realiza un anumit nivel, considerat
acceptabil de piaţă, de fructificare a capitalului.
Valoarea prezentă a unor beneficii viitoare este mai redusă decât valoarea lor viitoare. O
plată viitoare este discontată în valoare prezentă prin calcularea sumei care, dacă ar fi investită
azi, va creşte cu o rată de creştere compusă care să egalizeze plăţile viitoare.
 Formula de standard pentru actualizarea fluxurilor viitoare este:
valoarea viitoare
Valoarea prezentă=
( 1+a )n
unde: a – randamentul aşteptat al capitalului în perioada de previziune
n – numărul de perioade după care va fi obţinut câştigul.

Se vede din formulă că:

Valoarea viitoare = valoarea prezentă ¿ ( 1+ a )n ,

a, în acest reprezentând rata compusă de creştere.

În exemplul următor se poate urmări aplicarea actualizării.

Care este valoarea prezentă a unui profit de 115 lei care va fi obţinut peste un an, dacă randamentul
estimat este de 15% ?
Valoarea prezentă = 115 / (1+0,15)1 = 100 lei
Dacă profitul ar fi obţinut peste trei ani, valoarea prezentă a acestuia este:
Valoarea prezentă = 115 / (1+0,15)3 = 75,6 lei

Dacă se scontează pe o serie de câştiguri anuale viitoare, fiecare flux va fi actualizat cu

formula standard, iar valoarea prezentă a plăţilor este suma valorilor prezente. Această procedură
standard de actualizare reprezintă fundamentul tuturor metodelor de randament bazate pe
actualizare.
Suma depusă sau primită în viitor poate lua forma recuperări integrale, la un anumit
moment, forma unei suite de câştiguri (ca în cazul chiriei) sau o combinaţie a celor două.
Compunerea sau actualizarea fluxurilor se face la o rată care reprezintă rata efectivă a
randamentului aşteptat; la nivelul unui an, rata este echivalentul ratei nominale de fructificare.
Dacă sumele sunt compuse sau actualizate la perioade mai scurte de un an (semestrial,
trimestrial, etc.), rata anuală trebuie împărţită la numărul de perioade. De exemplu: o rată
nominală de 12% corespunde unei rate semestriale efective de 6%, sau unei rate efective lunare
de 1%.
Fiecare factor de ajustare (prin compunere sau actualizare) porneşte de la câteva ipoteze
investiţionale specifice care sunt implicite la calcularea şi aplicarea factorului respectiv. Prin
urmare, evaluatorul trebuie să identifice premisele aplicabile întreprinderii evaluate pentru a putea
selecta şi utiliza un anumit factor de ajustare care să corespundă premiselor determinate .
 Deci, pentru a aplica procedurile de actualizare sau compunere, evaluatorul trebuie să
cunoască formulele de bază, să ştie care sunt relaţiile dintre elementele formulelor şi cum pot fi
utilizate sau combinate pentru a se ajunge la rezultate corecte şi explicabile.

4.2.2. Capitalizarea
Capitalizarea reprezintă tehnica de transformare a unui venit anual constant sau care creşte
cu o rată anuală constantă în capital (spre deosebire de actualizare, care însumează fluxuri anuale
pe o perioadă stabilită).
Generic, capitalizarea se exprimă astfel:
F
V cap =
c
unde: Vcap – valoarea de randament
F – fluxul anual luat în considerare
c – rata de capitalizare.
Luând în considerare un singur flux, este foarte important ca aceasta să fie într-adevăr
reprezentativ pentru perioada de previziune. În acest sens se poate opta pentru:
 profitul mediu anual obtenabil
 profitul din primul an al previziunii şi o creştere anuală constantă.
Relaţia matematică dintre rata de capitalizare şi rata de actualizare este următoarea:
a=c +g
unde: a – rata de actualizare
c – rata de capitalizare
g – rata anuală de creştere.
În cazul în care se apreciază un profit mediu sau constant pentru perioada de previziune ,
g = 0 (rata de creştere) şi rata de capitalizare este egală cu rata de actualizare.
De menţionat că în literatura de specialitate se acceptă că în cazul în care se capitalizează
un profit constant, atât profitul cât şi rata de capitalizare trebuie exprimate în termeni reali (fără
includerea efectelor inflaţiei).

Tot în domeniul capitalizării, este important de reţinut şi legătura dintre rata de capitalizare
şi durata de recuperare a investiţiei (sau coeficienţii multiplicatori utilizaţi în evaluare).
Revenind la formula standard:
V = F x (1 / c), cu alte cuvinte inversul ratei de capitalizare reprezintă
multiplicatorul fluxului anual generat pentru investitor, sau durata în care se recupera investiţia.
4.3. Aplicarea metodelor bazate pe venit

Conform celor amintite anterior prinipalele metode bazate pe venit şi etapele teoretice de
aplicare ale acestora sunt:
 Metoda fluxurilor financiare (dividendelor) actualizate
Etape de aplicare:
 estimarea fluxurilor viitoare;
 aplicarea relaţiei de calcul după stabilirea tuturor componentelor acesteia (rata de
actualizare, valoare reziduală).
 Metoda capitalizării câştigurilor
Etape de aplicare:
 estimarea câştigului viitor;
 aplicarea relaţiei de calcul după stabilirea ratei de capitalizare.

După cum se observă un rol esenţial în aplicarea metodelor bazate pe venit îl au câştigurile
viitoare fapt pentru care elaborarea previziunilor este una din etapele foarte importante. Toate
metodele bazate pe venit încearcă să previzioneze fluxurile viitoare şi să determine valoarea
prezentă a acestora. Aceste metode implică pe de o parte anticiparea fluxurilor viitoare şi pe de
altă parte selectarea unei rate de actualizare şi capitalizare, care reflectă implicit modelul de
evoluţie sau schimbarea anticipată în evoluţia veniturilor. În cele ce urmează vom prezenta câteva
aspecte legate de previziuni şi modul de elaborare al acestora. După aceasta vom analiza modul
practic de opţinere a rezultatelor prin aplicarea celor două metode.

4.3.1. Elaborarea previziunilor

Principiul abordării previzionale este fundamental pentru metodele bazate pe venit. Întrucât
valoarea rezultată din aşteptări legate de câştigurile care pot fi obţinute în viitor, valoarea este
definită ca suma prezentă a dreptului de a obţine câştiguri în viitor.
Pentru realizarea evaluării unei întreprinderi este necesară elaborarea unui set de ipoteze
care delimitează cadrul de valabilitate a valorilor rezultate. În cazul aplicării metodelor bazate pe
randament (care au ca punct de plecare estimări privind cele mai probabile evoluţii ale fluxurilor
financiare în perioada de previziune aleasă) este foarte important să se urmărească coerenţa
acestor ipoteze în toate fazele de elaborare a previziunilor.
Ipotezele se pot referi la evoluţia unor indicatori macroeconomici (rata de schimb, rata
inflaţiei, evoluţia sectorului din care face parte întreprinderea, nivelul veniturilor populaţiei), sau la
evoluţia unor situaţii specifice întreprinderii (concurenţa, capacitatea de conducere, contracte
importante, structura de finanţare, structura patrimoniului, dezvoltări tehnologice, ipotezele care
sprijină evoluţia ratei profitului, etc.). odată stabilite, ele trebuiesc avute în vedere în toate etapele
implicate de calculul valorii (intervalului de valori).
Aceste ipoteze trebuie elaborate de aprecieri subiective de natura psihologică. Ele nu
trebuie să reflecte speranţe, ci aşteptări realizabile în viitor. Există tendinţa de a lua în considerare
dezvoltări sau evoluţii pozitive rezultate în urma măsurilor luate ca răspuns la influenţele negative
din trecut sau prezente, fără a avea în vedere în mod corespunzător noi efecte negative posibile
pentru viitor. Apar astfel în cadrul previziunilor profituri care reflectă cele mai bune performanţe
realizabile de către întreprindere, dar care, în fapt nu se vor înregistra.
Activitatea de previzionare va trebui efectuată în concordanţă cu rezultatele şi concluziile
stabilite în urma parcurgerii primei faze din elaborarea raportului de evaluare (diagnosticare stării
actuale) şi sintetizate în Analiza SWOT. O condiţie necesară pentru corectitudinea unei previziuni
o reprezintă încadrarea acesteia pe o tendinţă firească şi fundamentată, bazată atât pe rezultatele
trecute (punctele tari şi punctele slabe) cât şi pe factorii previzibili care vor influenţa activitatea
viitoare (oportunităţile şi riscurile).
Elaborarea previziunilor se poate baza pe unul din următoarele modele:
 Modelul determinat de piaţă – care porneşte de la evoluţia cifrei de afaceri şi a stocurilor
costurilor. Modelul se aplică întreprinderilor independente.
 Modelul determinat de randamentul capitalului investit – care porneşte de la data
rentabilităţii capitalului investit. Modelul se aplică întreprinderilor care fac parte dintr-un
holding. Reprezentativ este modelul DU PONT.
Principalele tipuri de abordări în cadrul previzionării sunt:
 deterministă;
 în condiţii de risc (probabilistice);
 în condiţii de incertitudine.
Abordarea deterministă este caracterizată de următoarele elemente componente:
 se cunosc exact variabilele care se vor modifica;
 se cunoaşte exact variaţia acestora.
Condiţiile impuse de această abordare sunt foarte restrictive aşa încât situaţiile în care se
poate aplica sunt rare. Abordarea este oportună când: mediul extern este stabil (inflaţie, curs de
schimb, progres economic, etc.), numărul variabilelor este redus, există informaţii suficiente
(cantitativ şi calitativ) privind sectorul de activitate respectiv, etc. În cadrul rapoartelor de evaluare
realizate până în prezent, în general, nu au fost îndeplinite condiţiile amintite mai sus aşa încât şi
frecvenţa abordării a fost redusă.
 Abordarea în condiţii de risc (probabilistică) este caracterizată de următoarele elemente
componente:
 se cunosc exact variabilele care se vor modifica;
 se cunoaşte variaţia acestora cu o anumită probabilitate.
Cerinţele abordării permit utilizarea acesteia în majoritatea cazurilor având în vedere că
ele se apropie cel mai mult de situaţiile concrete întâlnite în operaţiunea de evaluare.

Abordarea în condiţii de incertitudine este caracterizată de următoarele elemente

componente:
 se cunosc variabilele care se vor modifica;
 se cunoaşte variaţia acestora.
În această situaţie se foloseşte simularea pentru elaborare previziunilor şi rezultatele
conţin un grad ridicat de subiectivism. Abordarea este cel mai puţin recomandată.
Pornind de la aceste considerente, abordarea care se utilizează pentru previziuni în
domeniul evaluării este metoda scenariilor (metoda probabilistică). Baza de plecare a acestei
metode o reprezintă elaborarea a cel puţin două scenarii asupra evoluţiei viitoare a unei afaceri şi
cuantificarea riscurilor asociate realizării scenariilor prin intermediul coeficienţilor de probabilitate.
Dificultăţile de previzionare sunt generate în principal de următoarele cauze:
 instabilitatea mediului extern (piaţa, reglementări, legislaţie, etc.);
 lipsa unor previziuni detaliate la nivelul întreprinderilor (practicarea unei conduceri prin
răspuns la fenomene şi nu bazate pe anticipare);
 decalaje temporale între fluxurile de venituri şi cele de încasări.

De regulă se utilizează variantele extreme ale evoluţiei probabile:

 varianta conservatoare (care ţine seama de riscurile maxime pe care le poate genera
mediul extern);
 varianta dinamică (ia în considerare fructificarea oportunităţilor oferite de mediul extern).
Datorită faptului că această metodă reflectă situaţii de risc şi nu de incertitudine, se
consideră că evoluţia cea mai probabilă a societăţii se va situa în cadrul marcat de scenariile
elaborate, în funcţie de incidenţa factorilor de risc estimaţi (oportunităţile sau riscurile mediului,
manifestarea lor, intensitatea influţiei asupra evoluţiei societăţii).
Reamintim că previziunile în scopul evaluării iau în considerare o funcţionare normală, fără
restructurări majore în cadrul societăţii (continuitatea activităţii fără schimbări majore).

Etapele de elaborare a previziunilor în modelul determinat de piaţă, sunt următoarele:

1., analiza situaţiei istorice;
 2., stabilirea obiectivelor şi resurselor necesare pentru obţinerea lor;
3., estimarea riscurilor de realizare a obiectivelor stabilite;
4., previzionarea fluxurilor nete disponibile.

1. Analiza situaţiei istorice trebuie să răspundă următoarele cerinţe:

 asigurarea comparabilităţii datelor prin utilizarea unor coeficienţi de corecţie a
indicatorilor contabili (care în general reflectă preţuri curente, venituri cumulate, obţinute în condiţii
diferite);
 extragerea unor evoluţii reale, a unor tendinţe de evoluţii care să poată fi continuate în
viitor (pe termen mediu cel puţin);
 interpretarea acestora în contextul concluziilor analizei diagnostic în toate
componentele sale (comercială, industrială, resurse umane, etc.);
 separarea costurilor de natura variabilă, care vor putea fi previzionate în corelaţie
directă cu previziunile asupra volumului de activitate (pe baza unor cote procentuale specifice);
 separarea costurilor de natură constantă, care vor fi previzionate în volum, pe baza
elementelor componente;
 selectarea şi eliminarea elementelor excepţionale (de venituri sau consumuri),
nerepetabile.

2. Stabilirea obiectivelor şi resurselor necesare pentru atingerea acestora.

Obiectivele societăţii se exprimă în general în termeni de profitabilitate şi echilibru financiar.
În condiţiile actuale, specificul perioadei pe care o traversăm impune orientarea obiectivelor fie
spre suprevieţuire (dacă întreprinderea se află încă în faza de criză), fie spre relansare –
dezvoltare (dacă s-a depăşit momentul scăderii).
Obiectivele societăţii se referă la:
 obiective comerciale (volum vânzări, cotă piaţă, etc.);
 obiective de producţie (grad utilizare capacitate, productivitate, eficienţă utilizare
resurse, structură producţie);
 obiective financiare (asigurarea echilibrului, structura finanţării).
Resursele necesare atingerea obiectivelor se referă la estimarea consumurilor şi costurilor
acestora:
 consumuri de materii prime, materiale;
 consumuri de utilităţi;
 consumuri de muncă;
 alte consumuri necesare.
3. Estimarea riscurilor de nerealizare (sau probabilităţi de realizare) a scenariilor se face ţinând
seama de toate tipurile de risc asociate unei afaceri. În cazul evaluării, riscurile sunt cuantificate
prin ratele de actualizare.
Pentru scenariul conservator, riscurile de nerealizare sunt mai mici, deci rata de actualizare
va fi mai mică, pentru cel dinamic, se var recurge la o rată mai mare.

4. Fluxurile necesare pentru estimarea valorii unei societăţi sunt următoarele:

 profitul net (pe baza previzionării cifrei de afaceri şi cheltuielilor de exploatare aferente);
 pe investiţii (pe baza previzionării utilajelor care vor trebui înlocuite);
 de acoperire a necesarului optim de fond de rulment pe baza duratelor de rotaţie optime,
specifice elementelor componente.
a) Estimarea profitului net obtenabil în perioada de previziune presupune parcurgerea următorilor
paşi:
 analiza veniturilor viitoare prin prisma tuturor elementelor care concură la realizarea lor,
printre care: capacitate de producţie disponibilă, capacitate de absorbţie a pieţei (în
volum şi structură), resurse disponibile la momentul evaluării (umane, tehnice, etc.).
Orice modificare semnificativă faţă de performanţele realizate în trecut trebuie
fundamentată în cadrul raportului de evaluare.
 analiza cheltuielilor corespunzătoare obţinerii veniturilor previzionate, pornind de la
volumul resurselor necesare (materiale, umane, tehnice, etc.) de la costul actual şi
previzionat al resurselor (preţuri materii prime, energie, salarii), fără a neglija incidenţa
contribuţiilor sociale şi fiscale asupra acestor cheltuieli;
 înlăturarea oricăror elemente excepţionale din baza de calcul atunci când previzionarea
fluxurilor porneşte de la rezultatele istorice (rezerve, cheltuieli şi venituri nerepetabile,
supradimensionarea numărului de personal, diferenţe de curs valutar, etc.);
 determinarea tuturor cheltuielilor de capital (investiţii în imobilizări) necesare pentru
menţinerea capacităţii beneficiare previzionate (pentru înlocuirea mijloacelor fixe uzate
şi scoase din funcţiune, pentru menţinerea în stare de funcţionare a utilajelor, etc. având
ca sursă prelevarea de amortisment.
b) Fluxul de investiţii se previzionează ţinând seama de operaţiunile de capital necesare şi
probabile în perioada de previziune:
 achiziţii necesare (pentru înlocuire, menţinerea capacităţii în stare de funcţionare);
 potenţiale vânzări (legate de disponibilizarea unor imobilizări nenecesare).
c) Necesarul optim (mediu anual) de fond de rulment se stabileşte în funcţie de volumul optim al
stocurilor (pentru a nu conduce la perturbarea procesului de producţie şi desfacere) în funcţie de
durata medie de încasare a facturilor şi de durata optimă de plată a obligaţiilor curente (furnizori,
salarii, etc.). Estimarea necesarului optim de fond de rulment ţine seama de următoarele restricţii:
 posibilităţile oferite de mediu (cât durează în mod normal decontările, care este
posibilitatea de aprovizionare – ritmic sau în cantităţi mari, etc.);
 realizarea unui cost cât mai redus de finanţare (echilibrarea creditelor comerciale primite
cu creditele comerciale acordate).
Ca şi relaţii de calcul necesarul de fond de rulment se previzionează astfel:
1. NFR optim = Nivelul optim valoric al stocurilor +
Nivelul optim posibil al creanţelor –
Nivelul optim posibil al obligaţiilor curente
– durata de rotaţie element “X” = (X / CA) * 360
(“X” = stocuri materii prime, produse, creanţe, etc.)
2. NFR exprimat valoric = (CA / 360) * (durata rotaţie NFR)
Durata de rotaţie a NFR (exprimată în zile) este formată din:
+ durata medie de stocare a materiilor prime
+ durata medie de stocare a producţiei neterminate
+ durata medie de stocare a produselor
+ durata medie de încasare a clienţilor
+ durata medie de încasare a altor creanţe
– durata medie de plată a furnizorilor
– durata medie de plată a salariilor
– durata medie de plată a obligaţiilor către stat

Deoarece în mod uzual duratele de rotaţie ale elementelor prezentate se exprimă în costuri
de realizare (de ex. şa materii prime în preţuri de achiziţie, la facturi în preţ de vânzare + TVA, la
produse finite în costuri de producţie), în practică se apelează la coeficienţi de transformare a
acestor durate specifice într-o unitate comună de măsură, respectiv preţuri de vânzare (cifra de
afaceri la nivel de întreprindere) exclusiv TVA.
Aceşti coeficienţi reflectă raportul dintre costul respectiv şi preţul de vânzare.
De exemplu, pentru materii prime, coef. = (cost anual materii prime / CA netă).
Reamintim că previzionarea acestor fluxuri trebuie să se facă în acord cu standardele
europene, respectiv ţinând seama de segmentarea perioadei de previziune.

d) Durata previziunii
Stabilirea duratei de previziune este o decizie a evaluatorului. Se pot întâlni trei variante:
  perioada nelimitată (din punct de vedere economic aceasta înseamnă durata de
existenţă a afacerii, deci 10 – 12 ani) şi alegerea acestei alternative ne conduce la
utilizarea tehnicii de capitalizare;
 perioada limitată unitară;
 perioada limitată, segmentată în subperioada cu caracteristici diferite.
Factorii care pot influenţa alegerea duratei de previziune sunt:
 ciclul de viaţă al produselor societăţii (se află în perioada de dezvoltare – durata mai
extinsă, iar dacă se află la maturitate se alege o durată mai restrânsă);
 disponibilitatea informaţiilor;
 durata medie rămasă de viaţă a dotărilor (durata mică înseamnă iminenţa unor
modificări importante, structurale);
 termenul estimat de recuperare a investiţiei.
Începând cu situaţie istorică, previziunile pot fi relaţionate cu un orizont de timp teoretic
infinit, în concordanţă cu metoda segmentării, şi anume:
 perioada apropiată (de la 1 la 3 ani) pentru care se previzionează detaliat fluxurile în 3
variante diferite (cu posibilităţi diferite de realizare);
 perioada intermediară (2 la 5 ani) care extrapolează tendinţa rezultată în perioada
apropiată;
 perioada îndepărtată, care este atât de îndepărtată încât pot fi făcute doar estimări
grosiere, la nivelul ultimelor realizări ale perioadei intermediare.

e) Consideraţii finale privind elaborarea previziunilor

 Un aspect foarte important de care trebuie să se ţină seama la elaborarea previziunilor este cel
referitor la preţurile utilizate în cuantificare.
Regula de bază este uniformitatea modului de previzionare a preţurilor de intrare şi ieşire.
Astfel, în acest sens, există două alternative principale şi anume:
1. – se utilizează preţuri curente, deci se ţine seama de inflaţie. În acest caz intervine şi
o estimare suplimentară: estimarea evoluţiei inflaţiei în perioada de previziune, respectiv a
influenţelor sale asupra tuturor componentelor (de exemplu la salarii se ţine seama de
previzionarea evoluţiei puterii de cumpărare). De reţinut că dacă se include inflaţia în venituri, ea
trebuie inclusă la nivelul tuturor fluxurilor previzionate şi, implicit, în factorul de actualizare.
2. - fie se “îngheaţă” inflaţia la momentul evaluării, evoluţiile indicatorilor de fluxuri în
perioada de previziune reprezentând doar evoluţii reale, curăţate de inflaţie. În acest caz, toate
fluxurile vor fi fluxuri reale, exprimate într-o monedă denumită convenţional constantă şi care
exprimă puterea de cumpărare la data evaluării. Utilizarea unor previziuni neinflaţioniste înseamnă
şi aplicarea unei rate de actualizare de acelaşi tip, care nu include inflaţie.
Este absolut necesară respectarea concordanţei între ipotezele de previzionare a diverselor
fluxuri, între ipotezele de estimare a fluxurilor şi cele de estimare a riscurilor:
 previzionarea investiţiilor presupune şi luarea în considerare a efectelor lor asupra
rezultatelor;
 depăşirea unei perioade de criză este întotdeauna mai dificilă decât căderea în criză (ca
ritmuri de evoluţie, etc.);
 momentul inversării de tendinţă (ieşiri din criză) depinde de câţiva factori obiectivi:
 sectorul din care face parte (cererea se relansează diferit pentru bunuri din categorii
diferite, în funcţie de gradul de necesităţi pe care o satisfac bunurile / serviciile);
 poziţia societăţii în cadrul sectorului;
 calitatea managementului, organizării.
Principiile anunţate anterior privind elaborarea previziunilor vor fi utilizate pentru a pune la
dispoziţia evaluatorului informaţiile necesare aplicării metodelor de randament. Documentele care
vor fi elaborate şi care vor fi prezentate în cadrul raportului de evaluare pentru susţinerea şi
fundamentarea valorilor obţinute diferă în funcţie de metoda aplicată. Principalele situaţii care vor
rezulta pot fi:
 Bugetul previzional - va conţine situaţia veniturilor, a cheltuielilor defalcate pe elemente
componente şi implicit a profitului. Numărul de ani pentru care va fi întocmit va coincide cu
perioada de previziune.
 Bilanţul previzional - va conţine structura elementelor bilanţiere pe perioada de previziune.
Elaborarea sa are un grad mai ridicat de dificultate şi va fi folosit atunci când în evaluare vor
fi folosite informaţii conţinute de acesta.
 Indicatori previzionaţi - conţine valori ale indicatorilor financiari consideraţi relevanţi pentru
evoluţia viitoare şi calculaţi în general pe baza informaţiilor conţinute în situaţiile amintite
mai sus. Rolul lor este pe de o parte de fundamentare a rezultatelor obţinute şi pe de altă
parte de verificare a acestora;
 Fluxuri financiare - va rezulta din situaţiile alcătuite anterior. După parcurgerea
următoarelor etape de calcul va sta la baza determinării valorii întreprinderii prin metode de
randament.
Pot exista şi alte situaţii previzionale în funcţie de situaţia concretă supusă evaluării şi de
metoda utilizată. Dacă evaluarea a avut loc utilizând mai multe scenarii de evaluare vor fi
elaborate aceste situaţii pentru fiecare scenariu în parte.
 4.3.2. Evaluarea prim metoda fluxurilor financiare actualizate
Fluxurile financiare (cash-flow) care reprezintă diferenţele temporale între venituri şi
încasări pe de o parte, între cheltuieli şi plată corespunzătoare pe de altă parte, concretizate
adesea în “conflicte” între obiectivul profitabilităţii şi cel al lichidităţii, au condus la necesitatea
abordării investiţilor din punct de vedere al fluxurilor de încasări şi plăţi – ca abordare alternativă a
celei bazate pe profit.
Cash flow este diferenţa între intrările şi ieşirile de bani, raportate la o perioadă de timp.
Valoarea financiară a unei firme poate fi definită ca fiind “diferenţa netă între fluxul ipotetic
al tuturor intrărilor de numerar şi fluxul ipotetic al tuturor ieşirilor de numerar, raportate la perioade
viitoare”.

În literatura de specialitate forma de prezentare a fluxului de numerar este foarte variată.

Una din aceasta, relevantă pentru activitatea de evaluare este defalcarea fluxului total pe baza
celor trei categorii importante de funcţii ale întreprinderii, respectiv:
- cash flow din exploatare (activitate) - CFE;
- cash flow din investiţii - CFI;
- cash flow din finanţare - CFF.

 Fluxul de numerar aferent exploatării (CFE) este format astfel:

CFE = Profit net - NFR
Unde (NFR – variaţia necesarului de fond de rulment, care se calculează astfel:
NFR = NFR (n) - NFR (n - 1) unde:
NFR = Stocuri + Creanţe – Obligaţii termen scurt
n – anul curent n - 1 – anul anterior
Deci este elementul de corecţie care ţine seama de imobilizările de numerar în producţie
stocată, de facturi emise (veniturile neîncasate), de cheltuielile neplătite. Calculul efectiv al NFR
se face pe baza cifrei de afaceri previzionate şi a duratelor de rotaţie conform cap. 2.3.1.
O valoare negativă a variaţiei necesarului de fond de rulment reprezintă o eliberare de
resurse deci o creştere a fluxului din exploatare. O valoare pozitivă a acestei variaţii conduce la o
scădere a fluxului de numerar care poate fi interpretată ca şi o imobilizare suplimentară de fonduri.
Acest indicator diferenţiază fluxul din exploatare din profitul net. O abordare corectă şi complexă a
fluxurilor financiare implică utilizarea acestui indicator.

 Fluxul de numerar aferent activităţii investiţionale este format astfel:

CFI = Amortizare + Vânzări mijloace fixe – Achiziţii de mijloace fixe
 Fluxul se referă la activităţile investiţionale şi are ca intrări amortizarea (sume provenite din
recuperarea activelor amortizabile şi destinate reinvestirii) şi veniturile provenite din vânzările
de mijloace fixe (considerate resurse pentru investiţii noi) iar ca ieşiri valoarea aferentă
mijloacelor fixe achiziţionate. O valoare pozitivă a fluxului din finanţare denotă faptul că sursele de
finanţare amintite au fost suficiente pentru acoperirea necesarului de investiţii. O valoare negativă
a fluxului denotă faptul că noile achiziţii au utilizat surse şi din activităţile de exploatare sau
finanţare.

 Fluxul de numerar aferent activităţii de finanţare cuprinde în general:

CFF = Majorări capital + Intrări de credite pe termen lung – Dividende – Rambursări rate
Fluxul se referă cu predilecţie la operaţiunile de finanţare (capital propriu sau permanent)
având ca intrări eventualele majorări de capital prin aportul acţionarilor (asociaţilor), intrări de
credite pe termen lung iar ca ieşiri rate rambursate (care reprezintă o operaţiune de finanţare şi
nu o cheltuială de exploatare) şi dividendele acordate.
Fluxul de numerar rezultat este fluxul de numerar aferent întregii societăţi, deci întregului
capital. În cazul în care se utilizează credite pe termen mediu sau lung, trebuie considerate numai
acele fluxuri care sunt disponibile pentru investitori (deci se vor scădea cele referitoare la credite).
Relaţia de calcul a valorii întreprinderii prin metoda fluxurilor financiare actualizate este:
n
CF k 1
V =∑ k
+ V r×
k =1 ( 1+a ) ( 1+ a )n
unde: CFk – reprezintă fluxul financiar total în anul k;
a – rata de actualizare;
n – durata previziunilor (ani);
Vr – valoarea reziduală
Relaţia reprezintă valoarea de randament care se obţine prin însumarea fluxurilor financiare
actualizate la care se va adăuga valoarea reziduală actualizată la nivelul ultimului an al perioadei
de previziune.
 Pentru aplicarea acestei metode se impune cunoaşterea tuturor componentelor relaţiei
amintite anterior. Astfel:
 CFk - fluxul financiar total în anul k va rezulta din situaţia fluxului financiar întocmită pe
baza Bugetului previzional, Bilanţului previzional (eventual) şi ţinând seama de toate
elementele amintite anterior privind fluxul total.
 Rata de actualizare (a) - estimarea ratei de actualizare va ţine seama în primul rând
de următoarea regulă de bază: dacă previziunile sunt exprimate în monedă curentă,
actualizarea se face cu rata nominală şi dacă ele sunt exprimate în moneda constantă,
actualizarea se face cu rata reală. Relaţia între cele două rate este:
i r =( i n −f ) / ( 1+ f )

unde: ir - rata reală in - rata nominală f - rata anuală a inflaţiei

Conform standardelor internaţionale, ratele de actualizare sunt extrase de pe piaţă şi sunt

exprimate ca o rată a rentabilităţii derivată din informaţiile despre investiţiile alternative. În condiţiile
în care piaţa nu oferă informaţii suficiente având în vedere nivelul destul de redus al tranzacţiilor şi
accesul dificil la informaţii rata de actualizare se determină ca o rată a dobânzii fără risc (certificate
de trezorerie, depozite în valută, etc.) la care se adaugă o sumă de riscuri suplimentare. Dintre
aceste metode prima este cea mai recomandată. Dacă informaţiile necesare aplicării ei sunt
insuficiente, se utilizează cea de a doua variantă (cel mai des întâlnită în prezent). În acest caz
rezultatele obţinute conduc la valori apropiate de realitate dacă se ţine seama de riscurile
suplimentare adecvate şi dacă cuantificarea acestora este fundamentată. Există mai multe
modalităţi de estimare a ratei de actualizare în aceasta a doua variantă. Toate au ca element
comun o rată de bază la care se adaugă riscuri suplimentare. În cele ce urmează vom prezenta
aplicarea acestora respectiv (1) selectarea ratei de bază fără risc şi (2) estimarea riscurilor
suplimentare în trei variante diferite.
 Rata de bază fără risc poate fi reprezentată de:
 rata anuală deflatată a dobânzii obligaţiunilor de stat şi ale administraţiei publice (3 – 6%);
 rata profitului net a investiţiilor în domeniul afacerilor imobiliare;
 Riscurile suplimentare pot fi determinate în diverse variante. Prezentăm în continuare câteva
dintre ele:
Varianta 1
 riscul investiţional - acest risc se remunerează printr-o prima de risc ce compensează
următoarele aspecte:
 riscul de faliment, implicit pentru orice afacere (riscul de nerecuperare integrală a sumei
investite);
  riscul de lichiditate (o depunere la banca sau o obligaţiune de stat poate fi recuperată
chiar înainte de expirarea termenului, pierzându-se doar câştigul, suma rămâne
integrală;
 pentru întreprinderile necotate, un risc suplimentar de lichiditate.
Prima de risc investiţional diferă de la o ţară la alta şi datorită relaţiei dintre cererea şi oferta
de capital.
 riscul sectorului - compensat printr-o primă de risc ce reflectă diferenţele dintre sectoare
(din punct de vedere al investitorului) în ceea ce priveşte:
 structura tipică a activelor (care influenţează lichiditatea);
 rotaţia medie capitalului (volumul pieţei) şi activelor;
 duratele medii de încasare / plată a obligaţiilor.
 riscul naţional, compensat printr-o primă de risc estimată de investitorii care au posibilitatea
alternativei asupra destinaţiei (geografice) a investiţiei şi cuprinde: riscul legislativ, politic şi
economic.
 riscul afacerii evaluate, aferent situaţiei concrete a societăţii (poziţia indicatorilor faţă de
mediile sectorului calitatea managementului, relaţiile cu mediul extern, clienţi, furnizori,
bănci, riscuri sociale, etc.) precum şi probabilitatea de realizare a scenariilor elaborate în
cadrul previziunilor.
Cuantificarea acestor riscuri, fiecare în intervalul 0 – 5%, şi însumarea lor cu rata de bază
fără risc, conduc la rata de actualizare obţinută prin această variantă.
Varianta 2
În această variantă rata de actualizare se obţine prin relaţia:
a = rb* (1 + R)
în care:
a – rata de actualizare;
rb – rata de bază fără risc;
R – prima de risc economic global care conţine influenţele tuturor categoriilor de risc.
Valorile pe care le poate lua aceasta sunt:
0,25 - pentru risc mic
0,50 - pentru risc mediu
1,00 - pentru risc destul de ridicat
1,50 - pentru risc ridicat
2,00 - pentru risc foarte ridicat
Varianta 3
Prezintă un exemplu de evaluare a riscurilor în trepte. Dintre riscurile suplimentare pot face
parte:
 riscul pentru talia întreprinderii (referitoare la dimensiunea ei, poziţia pe piaţă);
 riscul pierderii managerilor cheie (în condiţiile în care pentru “oamenii cheie” ai
întreprinderii – care contribuie la bunul mers şi la menţinerea imaginii firmei – nu
există înlocuitori în cadrul întreprinderii);
 riscul financiar (se referă la raportul între datoriile pe termen lung şi capitalul
permanent);
 riscul pentru structura producţiei (se referă la numărul tipurilor de produse
existente în fabricaţie şi la gradul de flexibilitate a producţiei);
 riscul pentru dependenţa de clienţi (se determină prin ponderea acestora în totalul
vânzărilor);
 riscul aferent previziunilor (are în vedere posibilităţile de nerealizare a rezultatelor
previzionate şi va fi diferenţiat în funcţie de scenariul conservator sau scenariul
dinamic);
 riscul de ţară (se notează în cazul în care în evaluarea întreprinderii este interesat
un investitor străin).
Cuantificarea riscurilor se face în intervalul 0 – 5% pentru fiecare în parte.
Lista treptelor de riscuri enumerate nu este limitată, evaluatorul având posibilitatea să
sesizeze şi alte categorii de riscuri.

O referinţă privind nivelul ratei de actualizare poate fi considerată rentabilitatea capitalurilor

proprii. S-a determinat că majoritatea întreprinderilor americane se actualizează cu o rată
neinflaţionistă de 10% la 15% pentru a realiza un nivel bun de rentabilitate a fondurilor proprii.

 Durata previziunii (n) - este durata exprimată în ani care a fost stabilită în momentul
elaborării previziunilor.
 Valoarea reziduală (VR) - reprezintă cât mai valorează întreprinderea la sfârşitul perioadei
de previziune. Determinarea acesteia se poate face astfel:
a) dacă acţiunile societăţii sunt cotate la bursă, valoarea reziduală este preţul de revânzare
(de obicei considerat egal cu preţul de cumpărare);
b) dacă previziunea s-a făcut pe termen nelimitat (n = 1, 1/(1 + a) n = 0 - deci valoarea
reziduală este egală cu 0);
 c) dacă previziunea s-a făcut pe termen limitat, valoarea reziduală poate fi:
 valoarea fluxurilor nete rezultate din exploatarea în continuare a afacerii, deci:
Vrez = Pn / c unde:
Pn - profitul net obţinut în anul n;
c - rata de capitalizare c=a-g
 valoarea capitalului propriu (activul net) la sfârşitul duratei de previziune (în anul n).
Fiind cunoscute toate aceste elemente valoarea de randament rezultă prin utilizarea relaţiei
prezentate anterior.

4.3.3. Evaluarea prim metoda capitalizării câştigurilor

Este o metodă de evaluare care are ca şi relaţie de calcul formula capitalizării respectiv:
V=F/c unde:
F - reprezintă fluxul (câştigul luat în calcul);
c - reprezintă rata de capitalizare.
Determinarea acestor mărimi conduce la aplicarea metodei.
Fluxul reproductibil - utilizat la aplicarea metodei poate fi: profitul bet, profitul brut,
dividendele, fluxul financiar, etc. este foarte important de reţinut că valoarea utilizată la
numărătorul fracţiei reprezintă valoarea anuală a fluxului selectat. Aceasta este preluată din
situaţiile alcătuite în urma elaborării previziunilor.
Rata de capitalizare (c) - Fie că este o rată de capitalizare sau o rată de actualizare,
rata utilizată la conversia venitului în valoare trebuie să reprezinte rata anuală de fructificare
necesară pentru a atrage investitorii.
Rata este influenţată de mai mulţi factori, inclusiv de gradul aparent de risc, atitudinile
pieţei faţă de evoluţia inflaţiei în viitor, ratele de fructificare aşteptate pentru investiţii alternative,
randamentul realizat în trecut de proprietăţi similare, cererea şi oferta de bani şi de capital,
nivelurile de impozitare.
Întrucât ratele utilizate în metodele de randament sunt rate previzionale şi nu istorice,
percepţia pieţei asupra riscurilor şi schimbărilor viitoare sunt factori extrem de importanţi.
Adecvarea unei anumite rate utilizate nu poate fi demonstrată direct de piaţă, dar rata
selectată trebuie neapărat să fie coerentă cu datele analizate disponibile de piaţă. Ratele de
capitalizare sunt exprimate ca un multiplu de preţ derivat din informaţiile despre afacerile
tranzacţionate în mod public.
Dacă informaţiile de piaţă sunt insuficiente determinarea ratei de capitalizare se va face
având în vedere considerentele estimării ratei de actualizare şi rata de creştere aşteptată.
 Un caz particular şi complex al capitalizării este acela în care se previzionează generarea
unui supraprofit (supraprofitul = diferenţa între profitul obţinut şi profitul mediu realizabil în sector).
În acest caz se recomandă segmentarea perioadei de previziune datorită faptului că
supraprofitul nu poate dura decât o perioadă limitată de timp (se datorează unor avantaje care nu
pot fi menţinute perioade lungi decât în caz de monopol). Astfel, pentru prima perioadă se va
stabili o rată de capitalizare adecvată existenţei supraprofitului (mai mică, riscurile fiind mai mici),
iar pentru cea de-a doua o rată de capitalizare mai mare (după dispariţia supraprofitului).

4.3.4. Consideraţii finale

 Valoarea de randament este corespunzătoare doar elementelor care concură la

degajarea fluxurilor nete pentru investitor. Pentru asigurarea comparabilităţii valorilor obţinute prin
metode diferite se calculează valoarea globală, adăugându-se la valoarea de randament, valoarea
de lichidare a elementelor din afara exploatării.
 Veniturile sau beneficiile anticipate sunt convertite în valoare utilizând calcule care iau
în considerare creşterea aşteptată a beneficiilor şi programarea lor în timp, riscul asociat cu fluxul
beneficiilor şi valoarea banilor în timp.
 Pentru estimarea ratei adecvate de actualizare sau capitalizare, evaluatorul trebuie să
ia în considerare factori cum ar fi nivelul ratelor dobânzii, ratele de rentabilitate aşteptate de
investitori din investiţii similare şi riscul inerent fluxurilor de beneficii aşteptate.
 În metodele de capitalizare, creşterea aşteptată este o corecţie pentru rata de
capitalizare. Relaţia, stabilită ca formulă, este: rata de actualizare minus rata aşteptată de creştere
pe termen lung este egală cu rata de capitalizare (a – g = c).
 Rata de capitalizare trebuie să fie în concordanţă cu tipul de venituri anticipate utilizat.
De exemplu: ratele înainte de impozitare trebuie utilizate pentru câştigurile înainte de impozitare,
ratele după impozitare trebuie utilizate pentru fluxul de venit net. De asemenea ratele aplicabile la
cash flow-ul net trebuie să fie tot cele după impozitare.
 Metodele bazate pe venit se orientează spre viitorul întreprinderii. Schimbările
semnificative ale activităţii (modernizare, infuzie capital, creştere / reducere a numărului de
personal, etc.) nu pot fi luate foarte exact în considerare, deci în acest gen de cazuri s-ar
recomanda accentul pe valori patrimoniale.
 Metodele bazate pe venit care folosesc fluxuri medii (anuale) sunt aplicabile societăţilor
aflate în faza de maturitate sau într-o fază de creştere constantă. Pentru o întreprindere aflată în
criză nu sunt adecvate aceste metode.
  Pentru întreprinderile intens capitalizate, la care amortizarea este foarte mare (datorită
valorii capitalului imobilizat sau politii de amortizare) nu se recomandă metode bazate pe profit ci
metode bazate pe fluxul de lichidităţi.
 Pentru întreprinderile noi se recomandă metode de randament.
 Metoda fluxurilor viitoare actualizate se recomandă pentru evaluarea în scopul achiziţiei
întregii întreprinderi sau a unui pachet de control de control, cazuri în care investitorul are
posibilitatea de a stabili distribuţia profitului. De asemenea este recomandată în cazul
întreprinderilor în care predomină elementele intangibile, ca factori de bază ai performanţelor.
 Dacă însumarea valorilor obţinute din vânzarea activelor (valoarea de lichidare – costul
de lichidare) ar depăşi valoarea de randament noţiunea unor venituri viitoare (profituri de distribuit)
îşi pierde semnificaţia economică. Valoarea netă de lichidare devine în acest caz valoarea maximă
distribuibilă (care să recompenseze investiţia) şi, luând în considerare exclusiv obiective
financiare, limita valorii firmei. În aceste condiţii lichidarea devine opţiunea preferabilă.
 Evaluarea unor măsuri ulterioare, în cazul unei determinări obiective, este restricţionată
la acelea care nu depăşesc scopul întreprinderii existente. Măsurile ce au fost luate (de exemplu
investiţie) se vor lua în considerare la generarea veniturilor. Dar dacă realizarea măsurilor
planificate depinde de evenimente care nu sunt sigure sau suficient de probabile, nu există o bază
concretă de includere a lor în evaluare. Oricum aceste aspecte trebuie menţionate în raportul de
evaluare.
V.METODE DE EVALUARE PRIN COMPARAŢIE

5.1. Fundamentele metodelor de comparaţie

În conformitate cu standardele internaţionale aplicarea metodelor de comparaţie au în

vedere următoarele:
 prin metoda de comparaţie se compară subiectul evaluat cu alte afaceri similare, cu participanţi
la afaceri şi cu acţiuni care au fost vândute pe piaţa liberă;
 sursele de informaţii cele mai uzuale folosite în metodele de comparaţie sunt pieţele publice
de valori mobiliare unde sunt tranzacţionate participanţii pentru afaceri similare, piaţa
achiziţiilor unde sunt cumpărate şi vândute afaceri în întregime şi tranzacţiile anterioare ale
proprietăţii subiect al evaluării;
 pentru aplicarea acestor metode trebuie să existe o bază rezonabilă de comparaţie cu şi
despre afaceri similare. Aceste afaceri similare trebuie să funcţioneze în acelaşi domeniu de
activitate ca şi subiectul evaluat sau într-un domeniu care răspunde aceloraşi variabile
economice. Comparaţia trebuie făcută în sens logic şi nu trebuie să conducă la concluzii
greşite. Factorii luaţi în considerare pentru stabilirea existenţei unei baze rezonabile de
comparaţie cuprind:
 asemănarea cu afacerea în discuţie, în termeni de caracteristici cantitative şi calitative ale
afacerii;
 dimensiunea şi gradul de verificabilitate a informaţiilor referitoare la afaceri similare;
 dacă preţul afacerii similare reprezintă preţul rezultat dintr-o tranzacţie liberă şi
nepărtinitoare;
 este necesară o cercetare minuţioasă, fără prejudecăţi, a afacerilor similare pentru a
asigura independenţa şi fiabilitatea evaluării. Cercetarea trebuie să includă criterii simple,
obiective, de selectare a afacerilor similare;
 trebuie făcută o analiză comparativă din punct de vedere cantitativ şi calitativ a
similitudinilor şi diferenţelor dintre afacerile similare şi afacerea în cauză;
 prin intermediul analizei tranzacţiilor publice sau achiziţiilor de afaceri, evaluatorul calculează
rate de evaluare, care în general sunt rapoarte între preţuri şi indicatori, ca de exemplu venitul
sau activele nete. Trebuie acordată o mare grijă în calcularea şi selectarea acestor rate. Astfel:
 rata trebuie să furnizeze informaţii pertinente despre valoarea afacerii;
 datele despre afacerile similare utilizate pentru a calcula ratele trebuie să fie exacte;
  calcularea ratelor trebuie să fie exactă;
 dacă ratele reprezintă medii, perioada de timp considerată şi metoda de calculare mediilor
trebuie să fie cele adecvate;
 toate calculele trebuie să fie făcute în acelaşi mod pentru societatea în cauză şi pentru
afacerile similare;
 informaţiile în legătură cu preţurile utilizate în calcularea ratelor trebuie să fie valabile la
data evaluării;
 dacă este cazul, ar putea fi necesare corecţii, pentru a aduce afacerea în cauză şi afacerile
similare la un grad mai mare de comparabilitate;
 ar putea fi necesare corecţii pentru elementele neobişnuite, întâmplătoare sau pentru cele
din afara exploatării;
 ratele selectate trebuie să fie cele adecvate, având în vedere diferenţele de risc şi de
aşteptări dintre afacerea în cauză şi cele similare;
 în cazul în care câţiva multipli de evaluare pot fi selectaţi şi aplicaţi la afacerea în discuţie,
pot fi calculate câteva valori diferite;
 dacă este cazul, trebuie făcute corecţii aferente diferitelor dintre participaţiile în societatea
în discuţie şi cele din afacerile similare, cu privire la existenţa sau la lipsa controlului, la
vandabilitate sau la lipsa de vandabilitate.
 Când sunt utilizate informaţii despre tranzacţiile anterioare ale afacerii în discuţie pentru a
furniza un ghid în evaluare, pot fi necesare corecţii datorită trecerii timpului şi a modificării
condiţiilor din economie, din domeniul respectiv şi al celor în care acţionează afacerea.
 Reguli de evaluare empirice sau uzanţe pot fi folositoare în evaluarea unei afaceri, unei
participaţii sau unei acţiuni. Totuşi, indicatorilor de valoare obţinuţi prin folosirea unor astfel de
reguli nu trebuie să li se dea prea mare greutate, decât în cazul în care vânzătorii şi
cumpărătorii au mare încredere în aceştia.
Având în vedere stadiul incipient de dezvoltare al principalelor surse de informaţii necesare
pentru aplicarea acestor metode, în prezent gradul de utilizare al acestora în cadrul evaluărilor de
întreprinderi este foarte redus. Pe măsură ce consecinţa informaţiilor va creşte şi vor fi aplicabile
tot mai multe din prevederile standardelor internaţionale amintite mai sus, metodele de comparaţie
vor avea în cadrul evaluării o importanţă tot mai ridicată.
Ţinând seama că în România funcţionează operatorii principali ai pieţei de capital Bursa de
Valori şi Piaţa extrabursieră RASDAQ există premize ca pe viitor metodele de comparaţie să poată
fi utilizate cu succes în cadrul lucrărilor de evaluare.
5.2. Metode de evaluare a întreprinderilor cotate

Cotarea bursieră reprezintă un deziderat pentru foarte multe întreprinderi aflate în

expansiune datorită multiplelor avantaje pe care le oferă:
 acces mai uşor la piaţa capitalului;
 transparenţă şi lichiditate pentru acţionari;
 difuzarea proprietăţii, deci şi a riscurilor.
Întreprinderile cotate sunt tranzacţionate zilnic, prin mecanismul cererii şi ofertei, prin
intermediul cotaţiei acţiunilor. Trebuie menţionat faptul că preţul la bursă se referă întotdeauna la o
acţiune dintr-un pachet minoritar (care nu asigură dreptul de control în administrarea societăţii).
Pe baza cotaţilor şi celorlalte informaţii financiare furnizate de către firmele înscrise la
bursă, se calculează zilnic numeroşi indicatori de creştere, de eficienţă, de echilibru, indicatori care
constituie o veritabilă bază de informaţii ce pot fi utilizate în evaluare.
Deoarece conţin influenţele a numeroase tranzacţii, precum şi efectele percepţiei
deţinătorilor actuali şi potenţiali de acţiuni asupra evoluţiei viitoare a firmelor, aceşti indicatori
bursieri sunt folosiţi şi pentru evaluarea întreprinderilor necotate.
Metodele bursiere de evaluare sunt acele metode care folosesc informaţii furnizate de
bursă pe care bineînţeles le prelucrează şi le adaptează pentru evaluarea întreprinderilor.
Evaluarea întreprinderilor cotate poate fi efectuată prin: analiza fundamentală şi analiza
tehnică.
Principalele metode din această categorie sunt metodele GORDON – SHAPIRO şi BATES.

5.3. Metode de evaluare a întreprinderilor necotate în comparaţie cu cele cotate

Metoda PER este cea mai utilizată metodă din această categorie.
PER este un indicator bursier calculat ca raport între preţul acţiunii şi câştigul adus:

price cursul actiunii

PER= =
earnings profitul net /actiune
Cu alte cuvinte , PER este un coeficient multiplicator care indică, de câte ori profitul este
dispus să plătească un investitor la achiziţia unei acţiuni. Adică:
Preţul acţiunii = profitul net / acţiune x PER
PER calculat la nivel de bursă, la nivel de sector, sau chiar ca medie pentru mai multe
întreprinderi poate fi utilizat pentru evaluarea întreprinderilor necotate.
Fundamentarea teoretică a acestui indicator rezidă în teoria actualizării, de unde se pot
face şi câteva analogii:
 se consideră că întregul profit net revine acţionarilor, nu doar dividendele;
  rezultatele sunt considerate constante;
 actualizarea este făcută pentru o perioadă nelimitată (n  ).
În baza acestor ipoteze se poate scrie:
n
Pt Vn
V =∑ t
+
t =1 ( 1+a ) (1+ a )n
din Pt = P1 = P2 = constant rezultă:
n
1 Vn
V =P×∑ +
t =1 (1+ a )t ( 1+a )n
pentru n  , 1 + a > 1 şi Vn  0  Vn / (1 + a)n  0
1
n
1−
1 1 (1+ a )n 1
∑ ( 1+a )t = 1+ a × 1
=
a
t =1 1−
1+ a
V =P×1/a , V =P/a , V =PER×P rezultă: PER=1/ a
Deci coeficientul multiplicator PER este analog inversului ratei de actualizare:
PER variază în funcţie de natura şi caracteristicile acţiunilor. Astfel, se pot enumera
următoarele particularităţi:
 certificate investitor şi acţiuni preferenţiale (titluri care nu conferă drepturi de vot). La
acestea deşi dividendele care revin sunt egale cu dividendele acţiunilor ordinare, cursul
este în general inferior, rezultând PER mai mic (uneori chiar 50%);
 opţiuni pentru acţiuni – contracte care permit deţinătorilor (de obicei salariaţi) să
achiziţioneze (dacă vor) acţiuni la preţ stabilit în momentul încheierii contractului.
Pentru cazul existenţei acestor opţiuni, evaluatorul trebuie să ţină seama de
posibilitatea manifestării opţiunilor (creşterea numărului de acţiuni, deci scăderea
câştigului / acţiune);
 obligaţiuni convertibile în acţiuni (se diluează capitalul prin creşterea numărului de
acţiuni, dar scad cheltuielile financiare cu dobânzile).
Pentru a putea face comparaţii, trebuie ca subiectele comparaţiilor (societatea al cărui PER
se ia de referinţă şi societatea evaluată) să fie comparabile. Aceasta înseamnă că trebuie
analizate elementele luate în considerare şi înlăturate eventualele diferenţe la:
 politica de amortizare;
 existenţa unor elemente intangibile;
  structurile de capital practicate;
 metodele contabile (să fie similare, sau să se efectueze retratările necesare);
 calcularea beneficiului (să fie similară).
De asemenea, întreprinderile comparate nu trebuie să fie similare doar din punct de vedere
al prezentului ci şi din punct de vedere al perspectivelor de evoluţie (PER bursier fiind influenţat de
aşteptările asupra viitorului).
Aprecierea PER se face pornind de la trei criterii importante:
 randamentul obţinut în condiţii de risc nul (obligaţiuni de stat);
 creşterea previzionată a întreprinderii;
 estimarea riscurilor.
În general pentru utilizarea PER în evaluare, tehnica cea mai puţin contestată este
compararea mai multor indicatori. Astfel, utilizarea PER poate fi completată prin compararea unor
indicatori cum ar fi:
 raportul curs / cash flow / acţiune;
 raportul curs / cifra afaceri;
 raportul dividende / curs.
Pentru ca societăţile nu pot fi similare în realitate, se recomandă şi utilizarea unui eşantion
de referinţă, prin medii eliminându-se distorsiunile individuale şi cazurile aberante.
În ceea ce priveşte PER, trebuie neapărat reţinute pentru comparaţii întreprinderi cu rate
de creştere similare pentru un orizont de cel puţin 2 – 3 ani. Impactul creşterii profitului este foarte
puternic, dacă se compară două valori pentru care PER = 20, dar pentru una dintre ele se
estimează o dublare a rezultatelor în anul următor, în timp ce pentru cealaltă întreprindere se
previzionează o creştere de 50% a profitului, se vor obţine pentru anul următor:
 PER de 10 pentru prima întreprindere şi;
 PER de 15 pentru cea de a doua.
Pentru exemplificare, în tabelul următor este prezentată aplicarea metodei comparaţiilor
bursiere, folosind un eşantion de societăţi de referinţă, precum şi o baterie de indicatori pentru
comparaţii.
 VI. ALEGEREA METODELOR DE EVALUARE

Nu există “reţete” infailibile de genul “în cazul X – folosiţi metoda Y”, dar există câteva
criterii de care trebuie să se ţină seama pentru asigurarea comparabilităţii rezultatelor obţinute prin
metode diferite, dar şi pentru evitarea situaţiilor de incompatibilitate.
Alegerea unui set de metode de evaluare pentru un anumit caz concret este o decizie
importantă pe care o ia evaluatorul. Selecţia este condiţionată atât de factori obiectivi cât şi de
factori subiectivi, cum ar fi:
 Factori obiectivi:
 sectorul de activitate al întreprinderii evaluate,
 disponibilitatea informaţiilor referitoare la tranzacţii privind întreprinderii similare;
 scopul evaluării (vânzare, fuziune, etc.);
 solicitări exprese (legislative, ale clientului);
 mărimea şi structura capitalului;
 natura activelor societăţii.
 Factori subiectivi:
 Interesele celor implicaţi în tranzacţie (de exemplu interes financiar exclusiv sau
obţinerea controlului);
 disponibilitatea informaţiilor asupra societăţii evaluate;
 logistica evaluatorului, experienţa sa;
 în general, rezultatele diagnosticului.

În continuare sunt prezentate unele detalii privind o parte din cei mai importanţi factori de
care trebuie să se ţină seama la selectarea metodelor de evaluare.
 Cantitatea şi calitatea datelor (informaţiilor) disponibile reprezintă practic cel mai
important factor al selecţiei metodelor. Un evaluator nu poate aplica o metodă care
necesită informaţii financiare, economice, de piaţă ce nu pot fi obţinute.
 Accesul la informaţii al evaluatorului condiţionează de asemenea procesul de selectare
a metodelor. În lucrările de evaluare realizate pentru soluţionarea unor litigii sau dispute
este posibil ca evaluatorul să nu aibă acces liber la informaţii despre firmă, despre
management, etc. în aceste cazuri informaţiile există dar evaluatorului nu i se acordă
acces liber pentru obţinerea lor, deci va trebui să opteze pentru metode care nu depind
exclusiv de informaţiile la care nu are acces.
 Existenţa unei cantităţi mari de informaţii asupra unor tranzacţii anterioare de societăţi din
sectorul de activitate al societăţii comerciale evaluate constituie un motiv foarte important pentru
ca evaluatorul să abordeze prioritar metode comparative.
 Tipul afacerii, natura activelor, sectorul de activitate în care activează întreprinderea
evaluată reprezintă un alt factor foarte important. În anumite sectoare de activitate
acţionează “reguli empirice”, folosite ca suport pentru estimarea rapidă a valorii
afacerilor. Deşi aceste reguli empirice, (convenţii, cutume) nu trebuie să reprezinte
metoda forte a evaluării, ele nu trebuie nici să fie complet ignorate. De asemenea, în
funcţie de specificul sectorului (capital intensiv sau preponderent influenţate de elemente
intangibile) se vor alege metodele cele mai potrivite de evaluare.
 Interesul clientului în afacerea evaluată este un alt aspect care nu trebuie neglijat.
Evaluarea unui pachet majoritar de acţiuni al unei societăţi cotate necesită o abordare
foarte diferită de evaluarea unui pachet minoritar de acţiuni care nici nu au o piaţă, sau
nu asigură şi drept de vot. În procesul de selectare a metodelor, evaluatorul trebuie să
ţină seama de faptul că unele metode sunt mai potrivite pentru evaluarea afacerii în
ansamblu (a întregului capital), iar alte metode se pretează mai degrabă pentru
evaluarea anumitor tipuri de acţiuni (participaţii).

Fiecare metodă are avantaje şi dezavantaje şi cu siguranţă într-un anumit caz ce prezintă
numite circumstanţe, fiecare metodă îşi are limitele sale în aplicarea practică.

În mod clar, nu există metode corecte sau greşite şi nu există metodologii precise sau
formule cantitative pentru a selecta metodele cele mai potrivite într-o anumită situaţie de evaluare.
Selectarea şi coerenţa abordărilor, metodelor şi calculelor adecvate depind de judecata
evaluatorului.
VII. RECONCILIEREA VALORILOR. OPINIA EVALUATORULUI

În urma aplicării diferitelor metode se obţin mai multe rezultate repartizate pe o plajă de
valori. De multe ori, unele din rezultate apar ca fiind din afara unui grup şi în acest caz:
 se pot elimina pe motivul simplu că nu convin;
 se acordă o pondere mică în raport cu alte rezultate tot pe motivul că nu convin;
 se analizează de ce metoda ce iniţial a fost considerată adecvată a dus la un rezultat
mult diferit de alte metode. În acest caz este posibil să se descopere o eroare în analiză
şi aplicarea metodei sau există o explicaţie corectă a diferenţelor.
Este evident că ultima abordare a diferenţelor în rezultate este cea recomandată.
Concluzia în ceea ce priveşte valoarea trebuie să se bazeze pe:
 definiţia valorii;
 scopul şi intenţia de utilizare a evaluării;
 toate informaţiile relevante şi necesare.
Concluzia în ceea ce priveşte valoarea se va baza, de asemenea, pe estimările valorii
rezultate din metodele de evaluare folosite.
Evaluatorul trebuie să-şi folosească judecata atunci când apreciază importanţa care trebuie
să o acorde fiecăreia dintre valorile estimate la care a ajuns în procesul de evaluare. Evaluatorul
ar trebui să furnizeze raţiunea şi justificarea pentru alegerea metodelor de evaluare folosite şi
pentru importanţa acordată metodelor folosite pentru ajungerea la reconcilierea valorilor obţinute.
Rezultatul activităţii de evaluare se concretizează prin exprimarea de către evaluator a unei
opinii referitoare la valoarea întreprinderii. Opinia evaluatorului va rezulta în urma reconcilierii
şi în nici un caz prin medierea (ponderarea) valorilor rezultate prin metodele de evaluare
aplicate.
În general dacă evaluatorul a întocmit raportul de pe poziţia de consultant, el va estima o
valoare minimă şi o maximă care au semnificaţii diferite pentru vânzător sau pentru cumpărător.
Chiar şi în această situaţie, uneori clientul solicită şi o valoare la care evaluatorul crede că este
posibil să se încheie tranzacţia.
Dacă evaluatorul a întocmit evaluarea de pe poziţia de arbitru sau de expert neutru, de
regulă se solicită o opinie privind o singură valoare şi anume cea care duce la preţul cel mai
probabil.
 VIII. RAPORTUL DE EVALUARE

8.1. Documentaţia de lucru

În evaluarea întreprinderilor se aplică standardele profesionale general acceptate

referitoare la documentaţia de lucru.
Documentaţia de lucru reprezintă cea mai importantă confirmare a gradului de îndeplinire
a îndatoririlor profesionale; ea trebuie să demonstreze atingerea scopului procedurilor de
inspectare realizate şi să faciliteze acea evaluare care consideră toate elementele semnificative.
Organizarea documentaţiei de lucru, se face funcţie de un anumit program, cel mai
adesea pe subsecţiuni (faze) ale evaluării, în ordinea cronologică a întocmirii.
Informaţiile ce trebuie să existe în orice fişă din cadrul documentaţiei de lucru sunt:
 titlu;
 iniţialele celui care a întocmit fişa;
 data;
 obiectul misiunii;
 obiectul documentului (faza);
 dovada executării activităţii;
 concluzia (satisfăcătoare, îndeplinit, necesită reluare, etc.);
 referinţa.

8.2. Conţinutul raportului de evaluare

În conformitate cu standardele internaţionale de evaluare, conţinutul raportului de evaluare

trebuie să cuprindă în principal următoarele:
a) Semnătura şi certificarea
Evaluatorul care semnează raportul de evaluare îşi asumă responsabilitatea pentru
situaţiile incluse în raportul scris. Se certifică de asemenea că nu există legătură între tariful
practicat de către evaluator şi opinia sa finală privind valoarea.
b) Ipoteze şi condiţii limitative
 Situaţiile de facto conţinute în raport sunt credibile şi corecte.
 Evaluatorul trebuie să identifice sursele de date pe care s-a bazat, să indice dacă s-a
bazat pe date furnizate de terţi şi dacă acestea sunt de încredere şi să precizeze dacă a făcut o
verificare a acestor date preluate.
  Analizele efectuate, opiniile şi concluziile sunt limitate numai de ipotezele prevăzute şi
de condiţiile limitative, fiind analize, opinii şi concluzii profesionale obiective şi personale ale
evaluatorului.
 Evaluatorul trebuie să precizeze că el nu are un interes personal sau idei
preconcepute asupra părţilor implicate. Dacă există un interes sau prejudecată, acestea trebuie
să fie menţionate.
 Raportul trebuie să conţină o stipulare a valabilităţii evaluării numai pentru data
evaluării indicate şi pentru scopul precizat.
c) Descrierea lucrării de evaluare
Subiectul dreptului de proprietate supus evaluării trebuie să fie descris cu claritate.
Alte clase sau tipuri de drept de proprietate trebuie descrise dacă acestea au un impact
asupra concluziilor despre valoare.
Trebuie precizate clar:
 data evaluării: se referă la intervalul de timp în care s-a realizat evaluarea şi la data la
care se consideră valabile rezultatele evaluării (este de obicei data la care s-au luat în calcul
coeficienţii de actualizare sau data ultimei raportări financiare luate în calcul);
 tipul de valoare estimată şi definiţia acesteia: se defineşte tipul valorii estimate în
raport (ex. valoare de piaţă, valoare de lichidare) conform standardului ANEVAR utilizat,
indicându-se şi corespondenţa cu standardele europene;
 premizele şi ipotezele care sunt importante în stabilirea valorii
 scopul şi utilizarea evaluării: se vor face referiri la scopul pentru care a fost solicitată
evaluarea (ex. în scopul vânzării societăţii comerciale) şi se vor preciza destinatarul şi clientul
lucrării (aceştia pot fi diferiţi, de exemplu clientul lucrării (aceştia pot fi diferiţi, de exemplu
clientul poate fi societatea comercială în cauză iar destinatarul poate fi Adunarea Generală a
Acţionarilor societăţii respective);
 sfera evaluării:evaluatorul va enumera sintetic ce cuprinde evaluarea: clădiri,
construcţii speciale, terenuri, mijloace fixe grupele 3 - 8, mărci, brevete, etc.;
 data întocmirii raportului.
d) Descrierea afacerii
Vor fi introduse elemente din ANALIZA DIAGNOSTIC. Conform standardului internaţional
de evaluare de afaceri, în cuprinsul descrierii vor trebui să se regăsească cel puţin următoarele
aspecte:
 sursele de informaţii utilizate (informaţii colectate de la reprezentanţii societăţii, date
statistice, planuri topo, documentaţii privind clădiri şi utilaje, etc.);
  tipul organizaţiei (corporaţie, parteneriat, etc.) - datele extrase din Diagnosticul juridic;
 privire de ansamblu asupra economiei şi ramurii de activitate - datele extrase din
Diagnosticul comercial;
 istoric - din prezentarea generală;
 produsele, serviciile, pieţele şi clienţii - datele extrase din Diagnosticul comercial;
 sensibilitatea la factori sezonieri sau ciclici - datele extrase din Diagnosticul comercial;
 concurenţa - datele extrase din Diagnosticul comercial;
 activităţile - datele extrase din Diagnosticul operaţional;
 furnizorii - datele extrase din Diagnosticul operaţional;
 facilităţile, inclusiv activele principale, atât cele corporale cât şi cele necorporale - din
Diagnosticul operaţional;
 angajaţii - datele extrase din Diagnosticul Resurse Umane;
 managementul - datele extrase din Diagnosticul Resurse Umane;
 dreptul de proprietate - datele extrase din Diagnosticul juridic;
 descrierea generală a afacerii;
 tranzacţii cu participanţii în afacerea evaluată care au avut loc în trecut;
 analiza financiară.
e) Metodologia de evaluare
 Trebuie prezentate metodele de evaluare folosite şi motivele pentru care acestea au
fost utilizate;
 Trebuie prezentate calculele şi logica urmată în aplicarea unei (unor) metode de
evaluare.
 Trebuie prezentat modul de obţinere al variabilelor cum ar fi ratele de actualizare,
ratele de capitalizare sau coeficienţii multiplicatori ai evaluării.
 Logica şi datele care justifică utilizarea unor prime sau discount-uri.
 Trebuie prezentată logica ce a stat la baza reconcilierii diferitelor valori estimate într-o
singură valoare estimată (opinia evaluatorului).
f) Confidenţialitatea raportului
Nu vor fi furnizate copii ale raportului altcuiva decât clientului, fără acordul expres al
acestuia, cu excepţia cazului în care acest lucru este ordonat de instanţă sau de o jurisdicţie
competentă.
g) Documentele şi păstrarea lor
Evaluatorul trebuie să păstreze toate documentele, informaţiile şi produsul muncii sale
(raportul de evaluare) în mod adecvat, pe o perioadă de timp rezonabilă.
8.3. Redactarea raportului

Forma, dimensiunile şi conţinutul raportului trebuie să fie în concordanţă cu standardele de

evaluare, să ţină cont de cerinţele clientului şi natura misiunii de evaluare.
Pentru a realiza o protecţie a clientului şi a asigura un nivel profesional adecvat ANEVAR
a elaborat un standard profesional ce recomandă conţinutul Raportului de evaluare.
Raportul de evaluare este de regulă un document scris care asigură evaluatorului
oportunitatea de a fundamenta şi explica opiniile şi concluziile sale şi de a demonstra soliditatea
estimării finale.
Raportul este trecerea în revistă a tehnicilor pe care le-a aplicat evaluatorul la informaţiile
şi faptele colectate în cadrul procesului de evaluare pentru a ajunge la opinia sa finală.
Raportul reflectă înţelegerea de către evaluator a principiilor economice şi ale evaluării,
abilitatea de a interpreta datele relevante şi logice în selectarea tehnicilor şi procedurilor adecvate,
precum şi modul de aplicare a acestora pentru a susţine estimarea finală a valorii.
Cel mai bun raport este acela care dă posibilitatea clientului să înţeleagă problema şi
datele faptice şi să urmărească logica evaluatorului până la concluzia finală.

8.4. Actualizarea şi revizuirea lucrării

Standardele internaţionale acordă o importanţă deosebită revizuirii raportului de evaluare

şi pentru această activitate asociaţiile profesionale au adoptat reglementări speciale.
Standardul prevede:
 Evaluatorul trebuie să fie prudent în a accepta o solicitare de actualizare sau revizuire
a unei evaluări anterioare fără a face o reinvestigare integrală a întreprinderii, mai ales având în
vedere timpul scurs între cele două evaluări. În mod normal nu este recomandabil să se accepte o
asemenea solicitare atunci când au avut loc schimbări în întreprindere, pe piaţa întreprinderii sau
în criteriile de evaluare.
 În cazul când evaluatorul acceptă o asemenea solicitare, este recomandabil să obţină
de la client o scrisoare de asigurare că nu au avut loc schimbări semnificative în întreprindere.
 Este evident că atunci când au avut loc schimbări trebuie realizată o reinvestigare
completă şi toate elementele noi trebuie evidenţiate în lucrarea de revizuire / actualizare a
evaluării.
Uneori apare situaţia ca evaluatorul să fie solicitat să execute o actualizare sau o revizuire
a unei evaluări realizate de client sau de alt evaluator.
Regula de bază este că evaluatorul nu trebuie să accepte revizuirea sau actualizarea unei
evaluări realizate de altcineva.
 În cazuri de imposibilitate, la o asemenea solicitare, evaluatorul va executa integral o
lucrare de evaluare conform standardelor.
În lucrarea de actualizare a evaluării nu trebuie să se facă nici o remarcă având un
caracter critic referitor la orice fel de evaluare executată anterior de alt evaluator.
Nu se consideră ca revizuire sau actualizare în sensul celor arătate mai sus, situaţia în
care evaluatorul este solicitat să execute evaluarea împreună cu evaluatorul iniţial.

8.5. Sursele de informaţii

Sursele de informaţii ce stau la baza evaluării sunt de natură internă, adică puse la
dispoziţie de întreprindere sau de natura externă (din afara întreprinderii).
Din punct de vedere al fiabilităţii datelor se pot deosebi informaţii sub rezerva pe care
evaluatorul le consideră credibile dar nu le-a verificat până la capăt şi incertitudini care reprezintă
informaţii ce nu sunt verificate sau nu sunt presupuneri şi estimări ale evaluatorului.
Standardele internaţionale recomandă ca în raportul de evaluare să se menţioneze cler şi
deschis calitatea surselor de informaţii pentru ca evaluatorul să nu-şi asume responsabilităţi
suplimentare, fără o bază reală.
Pentru cazul evaluării ofertelor publice sau a plasamentelor bursiere, sursele de informaţii
disponibile sunt următoarele:
 surse obişnuite;
 bilanţuri, rapoarte şi broşuri publicate de întreprindere, analize diagnostic, studii de
fezabilitate;
 interviuri publicate ale managerilor;
 ziare şi reviste de specialitate;
 studii publicate, analize ale bursei şi pieţei extrabursiere;
 analize bancare;
 surse excepţionale;
 experţi şi consultanţi din domeniu;
 clienţi sau furnizori;
 concurenţi;
 metode de prelucrare a informaţiilor:
- acumularea de informaţii, date şi cunoştinţe din sector, ale pieţei, produselor,
tehnologiilor;
- regruparea informaţiilor;
- analiza financiară de fineţe;
- controlul şi explicaţiile între previziuni şi realizări.
BIBLIOGRAFIE

 Işfănescu A., Robu V., Anghel I. - Evaluarea întreprinderii, Editura Tribuna Economică,

Bucureşti, 2001

 ANEVAR - Evaluarea întreprinderii

 ANEVAR - Culegere de standarde

 Anexa 1
PROCESUL DE EVALUARE A ÎNTREPRINDERII
1. DEFINIREA PROBLEMEI
Identificarea Scopul evaluării,
Identificarea Definirea valorii Data evaluării şi data Ipoteze şi condiţii
pachetului de acţiuni clientul / destinatarul
întreprinderii estimate raportului limitative
de evaluat raportului

2. DIAGNOSTICUL ÎNTREPRINDERII
RESURSE UMANE ŞI ECONOMICO-
COMERCIAL JURIDIC OPERAŢIONAL
MANAGEMENT FINANCIAR
 Performanţele realizate
 Analiza factorilor tehnici,
 Estimare a pieţei  Cunoaşterea de către şi riscuri;
 Analiza aspectelor legale a tehnologiilor de
actuale şi potenţiale a evaluator a resurselor  Ajustarea situaţiilor
privind activitatea firmei fabricaţie, precum şi a
întreprinderii şi a poziţiei umane şi a potenţialului de financiare istorice;
evaluate organizării activităţii
sale pe piaţă management  Compararea cu
operaţionale
întreprinderi similare.

3. APLICAREA CELOR TREI ABORDĂRI

ACTIVE VENIT COMPARAŢIE

Metode uzuale Metode uzuale
 Comparaţia cu tranzacţii de firme similare
 Activ Net Corectat (ANC)  Capitalizarea profitului
sau tranzacţii anterioare cu subiectul evaluării
 Activ Net de Lichidare (ANL)  Fluxuri financiare actualizate

4. RECONCILIEREA VALORII ŞI ESTIMAREA VALORII FINALE

5. DECLARAŢIA DE CERTIFICARE ALE EVALUATORULUI. SEMNĂTURA EVALUATORULUI