SC HOUSE DESIGN SRL

Odorheiu-Secuiesc, Str. Bradului nr. 7

Tel.: +40-746154411 Fax: +40-266-212144 Proiect NR: 795/2018
E-mail: house.design.office@gmail.com Faza: P.U.Z.

Regulamentul local de urbanism (RLU) aferent PUZ este piesa de bază ce

întăreşte şi detaliază reglementările din PUZ. Prescripţiile (permisiuni şi restricţii)
cuprinse în RLU, sunt obligatorii pe întreg teritoriului ce face obiectul PUZ.
Odată aprobat, împreună cu PUZ, RLU aferent acestuia constituie act de
autoriatate al administraţiei publice locale.

I. DISPOZIŢII GENERALE
1. Rolul Regulamentului local de urbanism
Regulile generale de urbanism constituie un ansamblu de principii urbanistice
cu un character de largă generalitate, prin care se stabileşte modul în care pot fi
ocupate terenurile, precum şi amplasarea şi conformarea construcţiilor şi a
amenajărilor, în acord cu prevederile legale.
Regulamentul local de urbanism se sprijină pe o bază legală formată din:
 legi şi acte normative privind modul de ocupare a terenurilor şi de realizare
a construcţiilor.
 norme şi standarde tehnice care fundamentează amplasarea şi
conformarea construcţiilor în acord cu exigenţele de realizare a stabilităţii,
securităţii şi siguranţei în exploatare a acestora.
 reguli proprii domeniului urbanismului şi a amenajării teritoriului privind
ocuparea cu construcţii a terenului în acord cu principiile de dezvoltare
durabilă .
 configuraţia parcelelor, natura proprietăţii, amplasarea şi conformarea
construcţiilor .
2. Bază legală a elaborării
R L U aferent PUZ a fost elaborat avand ca bază:
 Regulamentul General de Urbanism, aprobat prin HGR nr. 525/ 1996 şi ghidul
de aplicare al RGU, aprobat prin ordinul MLPAT nr. 21/N/10.04.2000.
 Reglementarile cuprinse în PUG şi în prescripţiile regulamentului local de
urbanism aferente PUG, aprobat cu HCL 287/2017 pentru zona ce face
obiectul PUZ
 Avizul prealabil de oprtunitate în vederea elaborării PUZ nr. 5/30.10.2018
3. Domeniul de aplicare:
 regulamentul local de urbanism se aplică în proiectarea şi realizarea tuturor
construcţiilor şi amenajărilor amplasate pe categorie de terenuri, atât în
intravilan , cât şi în extravilan.
 se exceptează construcţiile şi amenajările cu caracter militar şi special , care
se autorizează şi se execută în condiţiile stabilite de lege.
1/7 pagini
Cod Fiscal: R 17999645 Cont IBAN: RO70 RZBR 0000 0600 0708 8572
Nr. de Înreg. în Reg. Com.: J19/930/29.09.2005 RAIFFEISEN BANK Odorheiu-Secuiesc
SC HOUSE DESIGN SRL
Odorheiu-Secuiesc, Str. Bradului nr. 7
Tel.: +40-746154411 Fax: +40-266-212144 Proiect NR: 795/2018
E-mail: house.design.office@gmail.com Faza: P.U.Z.

II. PRESCIPŢII ŞI RECOMANDĂRI GENERALE LA NIVELUL ZONEI STUDIATE

Având în vedere suprafaţa studiată 8.260mp, precum şi pentru a identifica cu
uşurinta prescripţiile si recomandarile regulamentului local de urbanism aferent PUZ,
se propune impartirea teritoriului studiat intr-o singura zonă funcţională – zonă de
locuit şi funcţiuni complementare cu regim mare de înălţime LFCM, ale caror limite
au fost materializate dupa criteriul functiunii predominante (de locuire ) şi limitele
de proprietate. În urma reactualizării PUG-ului terenurile din zona au fost propuse
pentru ZM1 – Zona mixtă existentă (ISP4+UID1).
Se doreşte modificarea destinaţiei zonei din Zonă mixtă existentă (ISP4+UID1),
în zonă de locuinţe cu regim mare de înălţime şi funcţiuni complementare – situate
în exteriorul zonelor protejate LFCM9.
Conform prevederilor RLU aferent PUG, aprobat cu HCL 287/2017 coroborat
cu Legea 350/2001 privind amenajarea teritoriului şi urbanismul modalităţile de
autorizare în cazul derogărilor sunt următoarele:
• Modificarea uneia dintre condiţiile stipulate în PUG privind regimul de
construire, funcţiunile admise, înălţimea maximă admisă, POT, CUT, retragerea
clădirilor faţă de aliniament şi distanţele faţă de limitele laterale şi posterioare ale
parcelei este posibilă pe baza unor Planuri Urbanistice Zonale – PUZ.
• Modificarea prin P.U.Z. elaborat pentru părţi ale unei U.T.R. a
reglementărilor aprobate prin P.U.G. trebuie să asigure unitatea, coerenţa şi
confortul urban, atât ale zonei de studiu cât şi ale teritoriului invecinat. Dacă
modificarea este elaborată pentru părţi ale unei U.T.R., coeficientul de utilizare al
terenului C.U.T. propus de noua reglementare nu va putea depăşi pe cel aprobat
iniţial cu mai mult de 20% o singură dată.
Astfel s-au materializat limitele zonei:
 N – str. Lemnarilor (zona de siguranţă a căii ferate)
 E – Hipermarket Kaufland (zona ISP)
 S – teren liber de construcţii (zona ZM)
 V – Râul Târnava Mare
Funcţiunea principală a zonei studiate va fi de locuinţe cu regim mare de
înalţime. Realizarea construcţiilor se va face exclusiv pe terenuri libere, în baza unui
act de proprietate asupra terenului, după eliberarea autorizaţiilor de construire.
III. PRESCIPŢII ŞI RECOMANDĂRI SPECIFICE LA NIVELUL ZONEI STUDIATE
1. Caracterul zonei – date de recunoaştere
Teritoriul care urmează să fie reglementa prin PUZ şi RLU aferent – teren intravilan
Zonă mixtă existentă ISP4 +UID1.
Prin acest PUZ se doreşte modificarea destinaţiei zonei din Zonă mixtă existentă
(ISP4+UID1), în zonă de locuinţe cu regim mare de înălţime şi funcţiuni
complementare – situate în exteriorul zonelor protejate LFCM9. Se propune
construirea a 3 locuințe colective de tip bloc de locuințe.
Zona studiată de PUZ este delimitată astfel :
 N – str. Lemnarilor (zona de siguranţă a căii ferate)
 E – Hipermarket Kaufland (zona ISP)
 S – teren liber de construcţii (zona ZM)
 V – Râul Târnava Mare
2/7 pagini
Cod Fiscal: R 17999645 Cont IBAN: RO70 RZBR 0000 0600 0708 8572
Nr. de Înreg. în Reg. Com.: J19/930/29.09.2005 RAIFFEISEN BANK Odorheiu-Secuiesc
SC HOUSE DESIGN SRL
Odorheiu-Secuiesc, Str. Bradului nr. 7
Tel.: +40-746154411 Fax: +40-266-212144 Proiect NR: 795/2018
E-mail: house.design.office@gmail.com Faza: P.U.Z.
Suprafaţa terenului studiat – 8.260mp - intravilan
Reglementări existente – teren intravilan – liber de construcţii
2. Utilizare funcţională propusă
Utilizări functionale permise
 locuinţe colective cu D+P+6+M; garaje la demisol
 amenajări aferente locuinţelor: căi de acces carosabile şi pietonale, parcaje,
garaje, spaţii plantate, locuri de joacă pentru copii, amenajări de sport;
 construcţii aferente echipării tehnico-edilitare.
 servicii şi echipamente publice specifice zonei rezidenţiale cu suprafaţa de
maxim 150 mp ADC (creşe, grădiniţe de copii, dispensare medicale, farmacii,
comerţ alimentar şi nealimentar, alimentaţie publică, club / bibliotecă /
mediatecă, ateliere de reparaţii aparate electronice / electrocasnice,
saloane de înfrumuseţare, fitness, servicii profesionale);
Utilizări functionale interzise
 funcţiuni comerciale, de alimentație publică, servicii profesionale şi mici
activităţi manufacturiere, care depăşesc suprafaţă de 150,00 mp ADC,
generează un trafic important de persoane şi mărfuri, au program
prelungit după orele 22, produc poluare;
 activităţi productive poluante, cu risc tehnologic sau care sunt incomode
prin traficul generat (vehicule de transport greu sau peste 5 autovehicule
mici pe zi), prin utilizarea incintei pentru depozitare şi producţie, prin
deşeurile produse ori prin programul de activitate prelungit după orele 22;
 se interzice localizarea restaurantelor care comercializează băuturi
alcoolice la o distanţă mai mică de 100 metri de şcoli şi lăcaşuri de cult;
 creşterea animalelor (porcine, bovine, ovine, caprine) în număr mai mare
de 5 capete;
 depozitare en-gros;
 depozitări de materiale refolosibile;
 platforme de precolectare a deşeurilor;
 depozitarea pentru vânzare a unor cantităţi mari de substanţe inflamabile
sau toxice;
 activităţi productive care utilizează pentru depozitare şi producţie terenul
vizibil din circulaţiile publice;
 staţii de betoane;
 autobaze;
 staţii de întreţinere auto cu capacitatea peste 3 maşini;
 curatatorii chimice;
 lucrări de terasament de natură să afecteze amenajările din spaţiile
publice şi construcţiile de pe parcelele adiacente;
 orice lucrări de terasament care pot să provoace scurgerea apelor pe
parcelele vecine sau care împiedică evacuarea şi colectarea rapidă a
apelor meteorice;
3. Condiţii de amplasare, echipare şi conformare a construcţiilor
3.1 Reguli de amplasare şi retrageri minime obligatorii
3.1.1. Orientarea faţă de punctele cardinale
Se recomandă evitarea orientării spre nord a dormitoarelor.
3/7 pagini
Cod Fiscal: R 17999645 Cont IBAN: RO70 RZBR 0000 0600 0708 8572
Nr. de Înreg. în Reg. Com.: J19/930/29.09.2005 RAIFFEISEN BANK Odorheiu-Secuiesc
SC HOUSE DESIGN SRL
Odorheiu-Secuiesc, Str. Bradului nr. 7
Tel.: +40-746154411 Fax: +40-266-212144 Proiect NR: 795/2018
E-mail: house.design.office@gmail.com Faza: P.U.Z.
3.1.2. Amplasarea faţă de aliniament
 Faţă de aliniament (definit ca linia de demarcatie între terenurile aparţinind
domeniului privat în folosinţă comună sau domeniului public şi cele aparţinând
domeniului privat exclusiv), construcţiile vor fi amplasate, sau aliniate (alinierea
constructiilor fiind definită ca linia convenţională care urmareşte fronturile construite
ale clădirilor), în mod obligatoriu retrase de la aliniament. Retragerile vor fi
obligatoriu de 5m conform planşei U03, reglementări urbanistice.
3.1.3. Amplasarea în interiorul parcelei
Amplasarea construcţiilor faţă de limitele laterale şi posterioare ale parcelei
se va face cu condiţiilor prezentului RLU, a respectării Codului civil şi a distanţelor
minime în caz de incendiu.
Alinierile faţă de limitele laterale şi posterioară reprezintă retragerile
construcţiilor faţă de limitele unei proprietăţi, altele decât aliniamentul.
 Faţă de limitele laterale – min. jumătate din înălţimea clădirii la cornisă
 Faţă de limita posterioară – min. jumătate din înălţimea clădirii la cornisă
 Distanţa minimă dintre clădirile de pe aceeaşi parcelă va fi egală cu
înălţimea la cornişă / streaşină a clădirii celei mai înalte, pentru faţadele cu
camere locuibile; distanţa se poate reduce la jumătate, dar nu mai puţin de
3,00 metri, dacă fronturile opuse nu au camere locuibile.
Cerinţe de asigurare a confortului urban
 asigurarea respectării normelor de însorire şi iluminatul natural
 respectarea condiţiilor de vizibilitate (percepţia unei porţiuni din bolta
cerească în interiorul încăperilor de locuit), în acord cu realizarea intimităţii de
locuire pentru construcţiile învecinate
 respectarea condiţiilor generale de protecţie contra incendiilor, prin
asigurarea accesului vehiculelor sau formaţiilor mobile de pompieri. Nu se asigură
acces pentru autospeciale de intervenţie în situaţia în care parcela se află la
diferenţe de nivel faţă de drumul public mai mari de 0,50m
În funcţie de mărimea parcelei, pe suprafaţa acesteia pot fi amplasate una
sau mai multe construcţii principale şi anexe. Se admite ca distanţa minimă între
construcţiile de pe aceeaşi parcelă să fie egală cu jumătatea înălţimii construcţiei
celei mai inalte, dar nu mai mică de 3m.
Reguli cu privire la asigurarea acceselor obligatorii
3.2.1. Accese carosabile şi pietonale
Accesul pe amplasament se poate realiza din strada Lemnarilor.
Profilul stradal propus variabil: min. 7m carosabil+2m trotuar, conform planșei U03.
Locuinţele colective cu acces şi lot folosit în comun vor fi prevăzute cu:
• accese carosabile pentru locatari;
• accese de serviciu pentru colectarea deşeurilor menajere şi pentru accesul
mijloacelor de stingere a incendiilor;
• accese la parcaje şi garaje.
Pentru toate categoriile de construcţii şi amenajări se vor asigura accese pentru
intervenţii în caz de incendiu.
În cazul construcţiilor ce formează curţi interioare, acesul vehiculelor de pompieri se
va face prin ganguri cu o lăţime de minim 3,80 m şi 4,20 m înălţime.

4/7 pagini
Cod Fiscal: R 17999645 Cont IBAN: RO70 RZBR 0000 0600 0708 8572
Nr. de Înreg. în Reg. Com.: J19/930/29.09.2005 RAIFFEISEN BANK Odorheiu-Secuiesc
SC HOUSE DESIGN SRL
Odorheiu-Secuiesc, Str. Bradului nr. 7
Tel.: +40-746154411 Fax: +40-266-212144 Proiect NR: 795/2018
E-mail: house.design.office@gmail.com Faza: P.U.Z.
In cadrul PUZ-ului va fi anexată o planşă cu caracter director care va trata drumul
de legătură dintre strada Lemnarilor, strada nou formată şi strada Beclean. Profilul
stradal va fi de 7m carosabil + 2m trotuar.
Accesele şi pasajele carosabile nu trebuie să fie obstrucţionate prin mobilier urban şi
trebuie să fie păstrate libere în permanenţă.
Obţinerea autorizaţiilor de construire se va face doar după reglementarea statutului
juridic al străzilor nou propuse, precum şi a celor existente (subdimensionate) care
urmează să fie modernizate, conform profilurilor de drum aprobate (planşa
Circulaţia terenurilor). Toate străzile vor fi trecute în CF, având categoria de folosinţă
„drum”.
Parcaje
• Staţionarea autovehiculelor se admite numai în interiorul parcelei, deci în
afara circulaţiilor publice;
• Câte 1 loc de parcare la 1 apartament pentru locuinţe semicolective /
colective cu acces propriu şi lot folosit în comun;
• Pentru construcţii ce înglobează spaţii cu diferite destinaţii, pentru care există
norme diferite de dimensionare a parcajelor, vor fi luate în considerare cele care
prevăd un număr mai mare de locuri de parcare.
3.2 Reguli cu privire la echiparea edilitară
3.3.1. Racordarea la reţelele publice de echipare edilitară existente.
Realizarea de reţele edilitare
Autorizarea executării construcţiilor este permisă numai dacă există posibilitatea
racordării de noi consumatori la reţelele existente de apă, la instalaţiile de
canalizare şi de energie electrică.
Extinderile de reţele sau măririle de capacitate a reţelelor edilitare publice se
realizează de către investitor sau beneficiar, parţial sau în întregime, după caz, în
condiţiile contractelor încheiate cu consiliile locale. Implicarea municipalităţii în
extinderea reţelelor edilitare se face etapizat în funcţie de fondurile disponibile.
Lucrările de racordare şi de branşare la reţeaua edilitară publică se suportă în
întregime de investitor sau de beneficiar.
În vederea păstrării caracterului specific al spaţiului urban din intravilanul localităţilor
se interzice montarea supraterană, pe domeniul public, a echipamentelor tehnice
care fac parte din sistemele de alimentare cu apă, energie electrică, termoficare,
telecomunicaţii, transport în comun, a automatelor pentru semnalizare rutieră şi
altele de această natură.
Alimentare cu apa: Alimentarea cu apă potabilă a obiectivelor pentru satisfacerea
nevoilor personale şi igienico-sanitare ale locuitorilor, va fi asigurată prin extinderea
conductei de apa potabila din strada Lemnarilor.
Apa potabilă se foloseşte în următoarele scopuri:
- satisfacerea nevoilor personale şi igienico-sanitare ale locuitorilor;
Canalizare menajera: Apele uzate menajere se vor colecta prin intermediul unei
reţele de canalizare proprii fiecărei parcele în parte si se vor colecta în reteaua
oraseneasca de canalizare menajera prin extinderea acesteia din strada Lemnarilor.
Canalizare pluviala: Apele pluviale convenţional curate provenite de pe acoperişul
clădirilor vor fi colectate prin intermediul burlanelor şi conduse catre o canalizare
pluviala a orasului. Apele pluvial de pe platformele drumurilor de acces, trotuare si
5/7 pagini
Cod Fiscal: R 17999645 Cont IBAN: RO70 RZBR 0000 0600 0708 8572
Nr. de Înreg. în Reg. Com.: J19/930/29.09.2005 RAIFFEISEN BANK Odorheiu-Secuiesc
SC HOUSE DESIGN SRL
Odorheiu-Secuiesc, Str. Bradului nr. 7
Tel.: +40-746154411 Fax: +40-266-212144 Proiect NR: 795/2018
E-mail: house.design.office@gmail.com Faza: P.U.Z.
suprafete asfaltate vor fi colectate printr-un sistem pluvial si trecute printr-un
separator de hidrocarburi si nisip si evacuate in canalizare pluviala a orasului.
Alimentare cu energie electrica: Alimentarea cu energie electrică se va face prin
extinderea reţelei existente în zonă.
3.4. Reguli cu privire la forma şi dimensiunile terenului şi ale construcţiilor
3.4.1 Parcelarea
Nu se propune o parcelare a terenului. Sunt admise dezmembrări ale terenului în
vederea apartamentării.
3.4.2 Înălţimea construcţiilor
Regimul de înălţime max. propus D+P+6E+M
In orice situaţie, noile construcţii propuse sau amenajări vor trebui sa fie justificate ca
volumetrie si estetică compoziţională prin proiecte de specialitate, intocmite de
profesionişti cu studii corespunzatoare şi aprobate de factorii de decizie.
3.4.3.Aspectul exterior al construcţiilor
Autorizarea executării construcţiilor este permisă numai dacă aspectul lor exterior
nu contravine funcţiunii acestora şi nu depreciază aspectul exterior al zonei.
Autorizarea executării construcţiilor care, prin conformare, volumetrie şi aspect
exterior, intră în contradicţie cu aspectul general al zonei şi depreciază valorile
general acceptate ale urbanismului şi arhitecturii, este interzisă.

Faţadele :
 Toate construcţiile se vor adapta caracterului arhitectural al funcţiunii
reprezentate, se va ţine seama în mod deosebit de latură estetică a acestora
 Se vor folosi materiale şi sisteme constructive durabile
 Finisajele exterioare ale garajelor şi anexelor se vor armoniza cu finisajele
folosite la cladirea principală
 Ca policromie se va utiliza la maximum culoarea naturala a materialelor
folosite, iar pentru tencuieli se vor folosi culori calde, de preferinta culori pastel.
Acoperisurile
 Pentru acoperişuri se vor realiza şarpante de lemn, cu invelitori din ţiglă sau
alte materiale.
3.3 Reguli cu privire la amplasarea de parcaje, spaţii verzi şi împrejmuiri
3.4.1. Parcaje
 Se va amenaja cate un loc pe apartament
 S-au prevăzut parcaje atât parcaje exterioare cât și parcaje la demisolul
clădirilor sub formă de garaje.
3.4.2. Spaţii verzi şi plante
Toate spaţiile libere, rămase neconstruite, se vor amenaja în mod obligatoriu
cu spaţii verzi, plante floricole, plante decorative, copaci, arbusti, loc de joacă entru
copii, etc.
Intreţinerea şi îngrijirea spaţiilor verzi din incinta parcelei, revine integral proprietarilor.
3.4.3. Imprejmuiri
Împrejmuirile de teren se vor amplasa la limita proprietăţii private în folosinţă
exclusivă.
Ca metariale se vor folosi elemente metalice, zidărie, metal şi lemn, cu
condiţia ca nici un element al împrejmuirii să nu depaşească 2 m.
6/7 pagini
Cod Fiscal: R 17999645 Cont IBAN: RO70 RZBR 0000 0600 0708 8572
Nr. de Înreg. în Reg. Com.: J19/930/29.09.2005 RAIFFEISEN BANK Odorheiu-Secuiesc
SC HOUSE DESIGN SRL
Odorheiu-Secuiesc, Str. Bradului nr. 7
Tel.: +40-746154411 Fax: +40-266-212144 Proiect NR: 795/2018
E-mail: house.design.office@gmail.com Faza: P.U.Z.
În cazul parcelelor de colţ , înalţimea si aspectul imprejmuirii va fi identic pe
cele două laturi exterioare ale parcelei.
3.4 Indici urbanistici
POT max. 25%
CUT max. 2

IV DISPOZIŢII FINALE
Odată aprobat, împreună cu PUZ, RLU aferent acestuia constituie act de
autoriatate al administraţiei publice locale.
Emiterea autorizaţiilor de construire se va putea face direct cu respectarea
prevederilor prezentului regulament.

Întocmit
Arh.Gyorgy Zsófia
iulie 2018

7/7 pagini
Cod Fiscal: R 17999645 Cont IBAN: RO70 RZBR 0000 0600 0708 8572
Nr. de Înreg. în Reg. Com.: J19/930/29.09.2005 RAIFFEISEN BANK Odorheiu-Secuiesc