1, CONTRACTUL DE VANZARE-CUMPARARE
1.1. Consideratii generale despre contractul de vanzare-
cumparare
12. Condifiile de validitate ale contractului de vanzare-
cumparare
13. Obligatiile vanzitorului
14. Obligatiile cumparatorului
Obiectivele specifice unititii deinvafare
Rezumat
Teste deautoevaluare
Bibliografie minimal
Obiective specifice:
La sfargitul capitolului, vei avea capacitatea
45
sh identifici caracterele juridice ale contractului de vanzare-
cumpérare,
* sh descrii conditiile de validitate ale contractului de vanzare-
cumpérare,
© s& expui specificul obligatiilor partilor acestui contract,
© si identifici principalelor actiuni civile care decurg din
nerespectarea obligafillor contractuale
© s& redactezi un contract de vanzare-cumpérare, plecand de la o
situatie concreta.
Timp mediu estimat pentru studin individual: 8 ore Mirela Costache Contractul de véncare-cumpérare
1.1. Consideratii generale despre contractul de vanzare-cumparare
‘Noul Cod civil a fost adoptat prin Legea nr 287/2009", ca urmare a necesita
reformani profunde a sistemului jundic roménesc, in contextul realitatilor i
cerinfelor societatii actuale. Prin adoptarea Legit nr. 71/2011 de punere in
aplicare a Legit nr 287/2009 privind Codul civil, la 1 octombrie 2011 Noul
Cod civil a intrat in vigoare, dat la care a fost abrogat Codul civil din 1864,
dar si alte acte normative Mai mult, la nivelul Uniunii Europene exist
preocupari pentru unificarea dispozifiilor privitoare la contracte, vorbindu-se
| despre un viitor drept european al contractelor.
Consideram necesara precizarea cd in virtutea principiului neretroactivitapii
legii civile?, actele si faptele juridice (agadar si in cazul contractelor) incheiate
on, dupa caz, svargite sau produse inainte de intrarea in vigoare a Codului
civil nu pot genera alte efecte juridice decat cele prevazute de legea in vigoare
la data incheierii sau, dupa caz, a sdvargirii on producerii lor’. De asemenea, la
data intrani in vigoare a Codului civil, actele juridice nule, anulabile sau
afectate de alte cauze de ineficacitate, prevazute de Codul civil din 1864,
precum si de alte acte normative, ramén supuse dispozitiilor legii vechi,
neputénd fi considerate valabile oni, dupa caz, eficace potrivit Codulu civil sau
dispozitilor prezentei legi*
Conform unui alt principiu fundamental al dreptului civil, cel al aplicani
imediate a legii civile noi, Codul civil intrat in vigoare la data de 1 octombrie
2011 este aplicabil tuturor situatiilor ivite dupa intrarea lui in vigoare,
referindu-ne in special la materia contractelor (cu excephiile prevazute expres
de lege)
Contractul de vanzare igi are originea in vechiul troc, iar momentul aparitiei
monedei a prefigurat primele ipostaze ale vanzéni in infelesul actual al
nofiunii, devenind cel mai frecvent si uzual contract, menit s8 asigure circulajia
bunurilor
LLL. Nofiunea contractului de vanzare-cumparare
Plecand de la aprecierile doctrinare conform cérora acest contract reprezinté
etalonul sau contractul-tip ale cui dispozitii sunt aplicabile si altor contracte,
este motivul pentru care si legiuitorul a deschis seria expunerii contractelor
speciale cu vanzarea
Contractil de vanzare este reglementat de Codul civil in Titll IX (Diferite
contracte speciale), Capitolul 1 (Contractul de varcare), art. 1650-1762,
precum si de alte acte normative speciale
“aceasta lege a fost modificeté prin Legea nr. 71/2011 de punere in eplicare Legii ar. 287/209 privind Codul
civil
* Reamintim cd prin principiul neretroactivitii legii civile se infelege regula jusidicd potiuit céreie o lege civilé
se eplicd mumai stustillor care se ivese in practicé dupd intvarea ei in vigomre, iar nu gi situafilor anterioare
(Boros & Anghelescu, 2011, p. 15). Acest principiu este prevézut in at. 6 alin (1) C. ev. in 2008.
‘Ast. 3 dinLegea nr. 71/2011 de punere in aplicare Leg mx. 287/209 privind Cod civil.
* Ast 4 dinLegea ns. 71/2011 de punere in aplicare a Leg mz. 287/209 privind Cod civil.
Drept civil. Coniracte 3 Mirela Costache Contractul de véncare-cumpérare
Pornind de la criticile formulate de doctrina si jurisprudenta referitoare la
vechea definitie’, potrivit art. 1650 C. civ, legiuitorul defineste vancarea ca
find
(1) contractul prin care vancdtorul transmite sau, dupa cas, se obligt sa transmité
cumpérétorului proprietatea unui bun in schimbul unui pret pe care cumparatorul se obliga
sé-l plaiteasca. (2) Poate fi, de asemenea, transmis prin vancare un decmembramant al
dreptului de proprietate sau orice alt drept.
Din definifia legal prezentatd reies urmatoarele caracteristici:
- obligatia vanzétorului dea transmite cumpérétorului un anumit bun,
~ — obligatia corelativa a cumpérdtonului dea pliti un pret, definitia scofand
in evidentd faptul cd preful constitute obiectul unei obligatii,
- poate fi transmis prin vanzare si un dezmembramént al dreptului de
proprietate sau un alt drept,
- transmiterea dreptulut de proprietate este de natura acestui contract, nu si
de esenta lui,
- alte drepturi reale care pot fi transmise sunt: nuda proprietate, uzufructul,
superficia cesiunea de creanf& un drept ce decurge din proprietatea
intelectuala, un drept asupra unei universdlitaji juridice (de exemplu,
vanzarea unei succesitini)
Prin urmare, contractul de vancare-cumparare poate fi definit ca fiind acel
ee contract in baza céruia o parte, numita vancéifor, transfer si garanteazd unei
altei p&rfi, sumit& cumpdrator, dreptul su de proprietate asupra unui bun sau
— alt drept real ori drept de crean}, sau dreptul asupra unei universalitati juridice,
cumpératorul obligéndu-se, in schimb, s& plateascd vanzatorului 0 suma de
bani, numita pref. (Lupsan, 2010, p. 8)
‘Nu pot forma obiectul contractului de vanzare
- drepturi personale nepatrimoniale si nici drepturi patrimoniale care au
caracter strict personal (dreptul de uz, dreptul temporar de abitajie al
sopului supraviefuitor),
- alte dreptusi prevazute de lege sau drepturi convenite prin acte unilaterale
saul prin contracte infuitu personae (de exemplu, dreptul de intrefinere,
dreptul de pensie). (Deak, 2006, p. 15)
in art. 1651 C. civ., legiuitorul asigurd prin aceasta prevedere o uniformitate de
reglementare intre efectele transmiterii proprietafii si cele ale altor drepturi (de
folosinta, de creanta) pentru toate contractele care au ca obiect un astfel de
transfer
“Dispocitiile precentului capitol privind obligatiile vancdtorului se aplicé, in mod
corespuncitor, obligatiilor instréindtorului in cacul oricdrui alt contract avand ca efect
transmiterea unui drept, daca din reglementarile aplicabile acelui contract sau din cele
referitoare la obligait in general nu resulta altfel”
2 Wechiul Cod civil define vanzarea ca fiind ,o convenfie prin care douit pirfi se obligit intre sine, wma a
transmite celeilalte proprietatea ured lucru st aceasta a plat celet dintés prepdl la (ast. 1294 C. civ). Aceasti
definite a fost supusé critic doctrinei deoarece ea limite obiectul vinzérii doar le transmiterea dveptults de
‘proprietate, degi in schimbul uni pref, se pote transmite g un alt deept real,
Drept civil. Coniracte 9 Mirela Costache
Contractul de véncare-cumpérare
Spre exemplu, in cazul contractelor de rent viagerd sau de intretinere
constituite cu titlu oneros (se transmite in schimbul rentei proprietatea asupra
sau un dezmembramant asupra unui imobil), instréinatorul Gin cazul nostru,
credirentierul sau intrefinutul) este jinut s4 indeplineasca toate obligajiile
vanzatorului.
1.12. Izvoarele vanzarii
Izvoare interne
- Codul civil trateaza contractul de vanzare in art. 1650-1762,
- Constitufia Roméniei!,
- Legea 18/1991- Legea fondului funciar actualizata”,
- Legeanr. 8/1996 pnivind dreptul de autor si dreptunile conexe,
- Legea 7/1996 (actualizata prin Legea 71/2011) - Legea cadastrului si a
publicitatii imobiliare®,
- Legea 112/1995 actualizaté in 2011 pentru reglementarea situatiel
jundice a unor imobile cu destinajia de locuinfe, trecute in proprietatea
statului,
~ Legea 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate abuziv in
penoada 6 martie 1945-22 decembrie 1989, actualizata,
- Legea 213/1998 actualizaté 2011 privind bununile proprietate publica,
actualizata prin Legea 71/2011 si altele
- OG nr 13/2011 privind dobanda legala remuneratorie si penalizatoare
pentru obligafii banesti, precum si pentru reglementarea unor m&suri
financiar-fiscale in domentul bancer.
Izvoare comunitare
- Ordonanfa Guvemului nr 21/1992 actualizata privind protectia
consumatorilor;
- Legea 296/2004 — Codul consumului;
- Legea 240/2004 privind raspunderea producstorilor pentru pagubele
generate de produsele cu defecte,
- Legea 455/201 privind semnatura electronic;
- Legea 365/2002 actualizata privind comertul electronic si altele
Sarcina de lucru 1
Clasificé si analizeaz contractul de vanzare in functie de criteniile
invafate.
<
* Adopteti 1a 8 decembrie 1991 si revizuité prin Leges nr. 429/203, republicata
? Legee a fost sepubliceté inMonitorul Oficial nr. 1 din 5.1.1998 gi ultima actualizere este prin Legea nr. 71/2011
pestsupunerea in eplicae « Legi nz. 2872009 privind Codul vil,
Publiceté MOF nv. 201 din3.3.2006
Drept civil. Contracte 10 Mirela Costache
Contract de vancare-cumpérare
1.13. Caracterele juridice ale contractului de vanzare
fa. Contractul de vanzare-cumpérare este un contract sinalagmatic (do ut des)
ldeoarece da nastere la obligatu reciproce st interdependente in sarcina ambelor
[p&rti contractante (art. 1171 C. civ.)
‘Vanzatorul are obligafia de a transmite proprietatea, de a preda lucrul vandut,
de al garanta pe cumpérétor contra evicfiunii si contra viciilor ascunse, iar
cumpératorul are obligafia de a prelua bunul si de a plati preful
b. Contractul de vanzare-cumparare este un contract consensual, care se
incheie prin simplul acord de vointa al parfilor.
Caracterul consensual rezulta din dispozitiile art. 1178 C. civ.
“Contractul se incheie prin simplul acord de voinjé al pértilor. capabile de a contracta, dacé
legea mu impune 0 anumité formalitate pentru incheierea sa valabila”
Vanzerea nu este nici contract solemn, nici contract real, nefiind necesara
predarea bunului in momentul incheterit contractului, Nu este necesara asadar
indeplinirea vreunei formalitaji pentru valida incheiere a vanzarii
Dela principiul consensualismului exista si unele excepfit
1. O prima exceptie este formulata de art. 1244 C. civ. conform cérvia:
win afara altor cacurt prevétcute de lege, trebuie sd fie inchetate prin inscris autentic, sub
sancfiunea nulitatti absolute, conventitle care stréimuté sau constituie drepturi reale care
wmeaci a fi inscrise in cartea funciard.”
Dispozitiile de mai sus se completeazd cu cele ale art. 877 C. civ. potrivit
c&rora drepturile reale imobiliare inscrise in cartea funciar& sunt drepturi
tabulare, a céror dobandire, modificare sau stingere se realizeaz numai cu
respectarea regulilor de carte fnciar&. Mai mulfi coproprietari nu pot i inscrisi
in aceeagi carte fimciard decat dac& se aflA in coproprietate pe cote-p&rfi ori in
devalmasie
2. De asemenea in cazul contractelor electronice, potnivit art. 1245 C. civ.
‘incheierea lor este supusa conditiilor de forma prevazute de legea special a’
3. Art. 1.675. C. civ. prevede c& in cazurile anume prevazute de lege, vanzarea
nu poate fi opusd terjilor decat dupa indeplinirea formalitatilor de publicitate
respective
in cazul vanzarii autoturismelor, legea nu cere inscris autentic. Cu privire la
radierea si inmatricularea autoturismelor, se realizeaza in condifiile Ordonanfet
nr. 78/2000 modificata si actualizatd privind omologerea vehiculelor rutiere 51
cliberarea céfii de identitate a acestora, in vederea admitenii in circulatie pe
drumurile publice din Roménia, pe baza contractului-tip incheiat la organele de
polifie si nu lanotarul public (Florescu, 2011, p. 11)
lc. Contractul de vanzare este un contract eu fitiu oneros, deoarece ambele pari
lurmaresc la incheierea contractului realizarea anumitor interese patrimoniale
1 Legea 4552001 privind semnatwa electronicé.
Drept civil. Coniracte rT Mirela Costache Contract de vancare-cumpérare
ld. Caracterul comutativ al vanzarii rezida in faptul c& ambele pari cunosc din
lmomentul incheierii contractului intinderea drepturilor si obligatiilor reciproce.
[Ele nu depind de un eveniment incert si viitor, cain cazul contractelor aleatorii.
le. Contractul de vanzare este un contract translativ de proprietate
Potrivit art. 1674 C. civ.
cu exceptia cacurilor prevécute de lege ori daca din voinfa partilor nu reculté contraril,
proprietatea se strémuta de drept cumpardtorului din momentul incheierti contractului, chiar
dacé bunul nu a fest predat ori pretul nu a fest platit inca" *
Rezulta ca transferul dreptului de proprietate de la vanzator la cumpérator are
loc in momentul incheieni contractului, daca parjile nu au deroget prin voinfa
lor (printr-o clauz& special prevazuta in contract). Acest principiu se aplicd
numai dacé sunt indeplinite urmatoarele conditii
1. Vanzarea si fie valabil incheiati. Dacé legea prevede indeplinirea vreunei
Ee formelitiii, acordul partilor trebuie s imbrace forma ceruti de lege, sub
sanchiunea prevazutd de lege
2. Vanzitorul trebuie si fie proprietarul bunului vindut.
3. Lucrul vindut trebuie si existe in cazul bununlor de gen, transferul
dreptului de proprietate si a riscurilor pieirit fortuite a bunurilor se produce in
momentul individualizani lor
“Atunct céind vancarea are ca obiect bunurt de gen, proprietatea se transfera cumparditorulut
numai dupé individualtzarea acestora prin predare, numdrare, cdntérire, masurare ori prin
orice alt mod conventt sau impus de natura bunulut™. (art. 1678 C. civ.)
in cazul vanzamui bununlor viitoare, transferul opereazd numai din momentul in
care au fost executate sau determinate (pentru bunurile individual determinate),
sau din momentul individualizéni lor (bunurile de gen)
4. Obiectul contractului trebuie si il constituie numai bunuri individual
determinate (certe), deoarece in cazul bunurilor generic determinate (de gen)
transferul proprietajii se produce in momentul individualizarit lor, operajiune
care se realizeaz§ de regula in momentul predaii Iucrului in mainile
cumpératorului. (Lupsan, 2010, p. 9)
5. P&rtile s8 nu fi aménat transferul proprietatii sau al altui drept (real ori de
creant) printr-o clauzi special’, pan’ la predarea bunului sau la implinirea
‘unui termen sau a unei condifii. Astfel, partile pot aména transferul proprietajit
pana la implinirea unui termen suspensiv sau pana la realizarea unei condifit
suspensive. Vénzétorul va raméne proprietar pan’ la indeplinirea conditiei
suspensive. Dac& in cazul condifiei suspensive, aceasta amén& transferul
proprietafii pand la realizarea evenimentului, termenul suspensiv afecteazd
transferul proprietatii numai daca partile au prevazut expres acest lucru. in caz
contrar, dac& termenul suspensiv a fost stipulat f2r8 nicio clauzd expres, el
afecteaz’ numai executarea obligatiilor din contract, nu si transferul
proprietafii. (Mofiu, 2011, p. 24)
* Aceasti dispozitie era prezenta gi in vechiul Cod civil: ,dreptul de proprietate se transfer’... dest luerulinedi mus
se va fi predat si preful ined ru se va fi raamérat” (est. 1295 alin 1 C. ev)
Drept civil. Coniracte 1 Mirela Costache
Contractul de véncare-cumpérare
6. in cazul vanzarii cu plata pretului in rate si rezerve proprietafii, art. 1755
C. civ. dispune c& intr-o vanzare cu plata prefului in rate, obligatia de plata este
garantatd cu rezerva dreptului de proprietate, cumparatorul dobandeste dreptul
de proprietate la data achit&ri ultimei rate din pref, riscul bunulu este ins&
transferat cumpardtorului dela momentul predarii acestuia
Sarcina de lucru 2
Consulténd bibliografia indicat 1a finalul acestei unitaji, identifica
momentul incheieni contractului si transferului proprietifii in situatia
cumpérarii marfurilor dintr-o unitate cu autoservire
Co
1.2. Conditiile de validitate ale contractului de vanzare-cumparare
11.2.1. Capacitatea partilor contractante
A. Regula si exceptia
pa
Potrivit art. 28 alin. (1) C. civ, capacitatea civilé este recunoscuta tuturor
persoanelor, ea find o condifie esenfiala de fond care const in aptitudinea
subiectului de drept civil de a deveni titular de dreptuni si obligafi la incheierea
unui act juridic
Plecénd de la cele expuse anterior, potrivit art. 1652 C. civ: Pot cumpéira sau
vinde toft cet cdrora nu le este intersis prin lege”. Astfel, orice persoand poate
vinde sau cumpéra, daca legea nu it interzice expres acest lucru. Prin urmare,
regula o constituie capacitatea, incapacitatea find exceptia in cazul
excepfiilor, ele trebuie s& fie expres si limitativ prevazute de lege
‘Vanzarea-cumpérarea constituie pentru ambele parti un act de dispozitie, cea
ce impune ca acestea sé aiba capacitatea de exercifiu deplind. Persoanele hipsite
de capacitate de exercitiu sau care au capacitate de exercifiu restrans& vor putea
incheia un asemenea contract numai prin intermediul ocrotitorului legal,
respectiv cu incuviinjarea acestuia gi, in toate cazurile, cu autorizefia instanfet
de tutelé (Lupsan, 2010, p. 10)
Fajé de prevederile vechiului cod civil in cea ce priveste capacitatea civil un
clement de noutate adus de Codul civil actual il constitute posibilitatea
dobandinii capacitajii de exercitiu anticipate: pentru motive temeinice, instanja
de tutela poate recunoaste minorului care a implinit varsta de 16 ani capacitatea
depling de exercijiu. in acest scop, vor fi ascultafi si parinfii sau tutorele
minorului, Iuéndu-se, cénd este cazul, si avizul consiliulu: de familie, (art. 40
C. civ)
Drept civil. Coniracte Fey Mirela Costache Contract de vancare-cumpérare
‘Vanzarea este un act de dispozitie raportat la obiectul contractului, respectiv
preful si bunul vandut, Raportat la patrimoniul pérfilor contractante, vanzarea
mijloceste si efectuarea de acte de conservare sau de administrare a
patrimoniului, cazuri in care parfile trebuie s aib& capacitatea incheierii astfel
de acte
Sancfinea care intervine in cazul nerespectni condifilor legale de cdire
persoana lipsit’ de capacitate de exercifiu sau cu capacitate de exercitiu
restrénsd este nulitatea relativ’. Minorul devenit major poate ins confirma
actul fcut singur in timpul minoritafii, atunci cénd el trebuia sa fie reprezentat
sau asistat, conform art, 48 C. civ. (Mofiu, 2011, p. 38)
Sarcina de lncru 3.
Minorul cdsétorit poate incheia un contract de vanzare? Dar in
cazul in care c&sdtoria acestuia este anulat, minorul mai poate s&
vanda sau s& cumpere? Argumenteaz precizand si temeiul legal
< __
B. Incapacitifi speciale
a. Incapacttéiti de a cumpara
consilieri jundici si practicienii in msolvenf& nu pot cumpéra, direct sau prin
persoane interpuse, drepturi litigioase care sunt de competenja instanjei
oS Sf judecatoresti in a cérei circumscriptie isi desfasoara activitatea [art 1653 alin.
(1) C. civ]. Sanctiunea nerespectéri acestei interdictii este nulitatea absolut
em 1. Judecitori, procurorii, grefierii, executorii, avocafii, notarii publici,
A
Din interpretarea textului, rezult& c& in cazul persoanelor expuse mai sus care
isi desfasoara activitatea la inalta Curte de Casatic si Justitie si al procurorilor
de la parchetul general de pe lénga inalta Curte de Casatie si Justitie, interdictia
funcfioneaza pe intreg teritoriul fan.
Sunt exceptate urméatoarele situafii, caz in care este permis’ cesiunea
drepturilor litigioase
@ cumpirarea drepturilor succesordle on a cotdorp&ji din dreptul de
proprietate dela comostenitori sau coproprietari, dupa caz,
EP b) cumpérarea unui drept litigios in vederea indestularii unei creante care s-a
nascut inainte ca dreptul s fi deventt litigios,
c) cumpérarea care s-a facut pentru apararea drepturilor celui ce stapaneste
bunul in legatura cu care exista dreptul ltigios
Drept civil. Coniracte 4 Mirela Costache
Contract de vancare-cumpérare
2. Incapacitatea mandatarilor de a cumpéra bunurile pe care sunt insércinafi s&
Je vand&, cu excepfia cazului prevazut la art. 1.304
Aceastd interdictie este prevazutdé de art. 1654 alin. (1) C. civ, incdlcarea
acestei interdictii find sancfionata cu nulitatea relativ’ Este permisd totusi
incheierea de cétre mandatar aga-numitului contract cu sine insust atunci cand
sunt indeplinite condipiile art. 1304 C. civ.
3) Incapacitatea périnfilor, tutorelui, curatorului, administratorului provizoriu,
pentru bunurile persoanelor pe care le reprezinta [art. 1654 alin. (1) C. civ. ]
Rafionamentul acestei interdictii vizeaz& protejarea intereselor celui reprezentat
saul ocrotit prin una din formele expuse. in privinja tutorelui, textul trebuie
coroborat cu dispozifiile art. 147 C. civ, potrivit céruia tutorele sau soful, o muda
in linie dreapta oni frafii sau surorile tutorelui pot cumpara la licitafie publica un
bun al minorului, daca are o garantie real asupra acestui bun oni il defin in
coproprietate cu minorul, dupa caz. Aceastd reglementare favorabila se aplica
in mod corespunzator curatorului (art. 186 C. civ.) si parintilor (art. 502 alin. 1
C. civ.). Sanctiunea’ nulitatea relativa
4) Incapacitatea functionarilor publici, judecdtorilor sindici, practicienilor in
insolvenj& executorilor, precum si alte asemenea persoane, care ar putea
influenfa condifiile vanzéni facute prin intermediul lor sau care are ca obiect
bunurile pe care le administreaza oni a céror administrare o supravegheaza [art
1654 alin. (1) lit ¢C. civ.]
b. Incapacitatt spectale de a vinde
1. Persoanele prevazute la art. 1654 alin. (1) nu pot, de asemenea, s& vanda
bununile proprii pentru un pret care const intr-o suma de bani provenit’ din
vanzarea ori exploatarea bunului sau patrimoniului pe care il administreaz sau
a cui administrare o supravegheazd, dupa caz.
Scopul incapacitapii il reprezinta prevenirea detumérii puterii de reprezentare
sau de angajare a fondurilor pe care le administreaza de cétre incapabil, in
dauna celor ale céror interese el ar trebui se vegheze. (Mofiu, 2011, p. 43)
2. Sunt interzise contractele in care, in schimbul unei prestatii promise de
persoanele prevazute la art. 1654 alin.(1), cealaltd parte se obligé s& plateasc 0
suma de bani. [art. 1655 alin. (2) C. civ. ]. Apreciem cd aceast formulare este
destul de ambigud, dispozifia find neclard
Cei cdrora le este interzis s& cumpere ori s& vand& nu pot s8 cearé anularea
vénzérii nici in nume propriu, nici in numele persoanei ocrotite. Aceast’
dispozitie este o aplicafie a principiului nemo auditor propriam turpitudinem
allegans (nimeni nu poate invoca propria culp§), fiind exclus& posibulitatea ca
insusi cel vinovat de incdlcarea unei incapacitéti s& poatd inlatura prin
exercitarea acjiunii in anulare, consecintele neconvenabile pentru el.
3. in ceea ce priveste posibilitatea cetatenilor straini si a apatrizilor de a
dobéndi terenun situate in Romania Constitufia revizuitd prevede in art. 44
alin. 2
Drept civil. Coniracte 15 Mirela Costache
Contractul de véncare-cumpérare
cetiifenti straint si apatrizii pot dobandi dreptul de proprietate asupra terenurilor numai in
condifiile recultate din aderarea Roméniet la Uniunea Buropeand si din alte tratate
internationale la care Roménia este parte, pe baci de reciprocitate, in condifiile prevecute
prin lege organica, precum si prin mostenire legal
Sarcina de lucru 4
Consulténd bibliografia indicata, Constitufia Roméniei si Legea nr
312/2005 precizeazé in ce conditii (si dacé e posibil) un cetajean al unui
stat membru UE poate dobandi drept de proprietate infer vives asupra
terenurilor in Romania Dar un cetatean stréin? Dar in cazul unui apatrid?
<
1.2.2. Consimfiméntul partilor
pan
Consimfaméntul reprezint o conditie de fond, esenfiala de validitate gi in cazul
incheieni vanzani, mai ales c& in principiu, acest contract este unul
consensual, acordul de vointd al parjilor, capabile de a contracta, find necesar
si suficient pentru formarea valida a contractului. Conform art. 1204 si 1205 C.
civ, consimfaméntul trebuie sd provina de la o persoand cu discemamant, si
fie serios, liber si exprimat in cunostinf de cauz4 Acordul de vointd al partilor
trebuie sA fie incheiat cu scopul de a produce efecte juridice. De asemenea,
consimféméntul nu trebuie s4 fie alterat printr-un viciu de consimfaémént
(eroare, dol, violenj§, leziune).
in legaturd cu consimfm4ntul, in cazul contractului de vanzare-cumpérare, vor
fi expuse urmétoarele situatii
© promisiunea unilaterala de vancare sau de cumpirare,
+ promisiunea bilateralé de vancare-cumparare, promisiuni care pot
precede incheierea valida a contractului de vanzare-cumpérare,
« _dreptului de preemptiune
A. Promisiunea unilaterala de vanzare sau de cumparare
pen
Promisiunea unilaterala constituie un contract care const in promisiunea
proprietarului bunului de al vinde unui eventual cumpérator, care isi rezerva
facultatea de a-si manifesta ulterior, de regula inléuntrul unui termen,
consimféméntul de al cumpara Promisiunea de vanzare este un contract
unilateral care creeaza obligafii numai in sarcina promitentului
Ca natura juridic&, promisiunea de vanzare este o conventie, un contract
(Genumit gresit din punct de vedere juridic antecontract), care nu transfera
dreptul de proprietate, ci da nastere la 0 obligatia de a face, respectiv la un
drept de creanfa in persoana beneficiarului, acesta avand posibilitatea de a opta
Drept civil. Coniracte 16 Mirela Costache Contractul de véncare-cumpérare
intre a cumpara sau nu (Lupsan, 2010, p. 13). Fund un contract unilateral,
promisiunea creeaz obligafii numai in sarcina promitentului si trebuie s&
confind toate acele clauze ale contractului promis, in lipsa carora parfile nu ar
putea executa contractul. (art. 1279 C. civ.)
Promisiunea de vanzare nu reprezinta ins& o vanzare, fiind distinct de aceasta
si nici nu poate produce efectele vanzérii, find de fapt un antecontract (Motiu,
y 2011, p. 29). Dac& beneficiarul va opta in sensul cumpérarii bunului, dar
promitentul refuzd perfectarea contractului, el va avea dreptul s& solicite
executarea obligajiei de catre promitent sau desfiinjarea convenfiei, cu daune-
interese. Codul civil prevede expres aceasta situatie in art. 1669 C. civ.
“(1) Cand una dintre pértile unei promisiunt bilaterale de vancare refici din motive care tt
sunt imputabile sa inchete contractul promis, cealalté parte poate cere pronuntarea unei
hotérari care sd tind loc de contract, dacé toate celelalte conditit de validitate sunt
indeplinite. (2) Dreptul la actiune se prescrie in termen de 6 luni de la data la care contractul
trebuia incheiat. (3) Dispozifiile alin. () si (2) se aplictt in mod corespunziitor in cazul
promisiunii unilaterale de vénzare sau de cumpérare, dupé caz
Cu toate acestea, in cazul promisiunii unilaterale de cumparare se recunoaste
dreptul proprictarului de a instréina bunul oni de al greva cu un drept real caz
in care obligajia promitentului (care dorea cumpérarea bunului, dar nu i-a
putut realiza aceasta intenfie) se considera stins&
(4) Jn cazul promisiunit unilaterale de cumparare a unui bun individual determinat, dace.
mai inainte ca promisiunea sé fi fost executaté, creditorul su instréineasé bunul ori
constitute un drept real asupra acestuta”
in cazul in care bunul a fost vandut unei terfe persoane sau nu mai exista,
beneficiarul are dreptul doar la daune-interese
Dac& pérfile au stipulat un termen, iar induntrul acestuia beneficiarul
promisiunii nu si-a manifestat opfiunea, ulterior el nu il mai poate obliga pe
promitent s& incheie contractul. Doctrina a opinat faptul cA menfionarea in
promisiunea de contracta a datei la care se va incheia contractul promis nu
trebuie s& fie 0 conditie de validitate a promisiunii, deoarece este posibil cala
data incheierii promisiunii parfile sA nu poatd prevedea data exactd a incheierii
contractului promis si ar fi injust ca aceastd lipsd sA atragd anularea
contractului. Dac partie nu au stabilit un termen, dreptul la actiune prin care
se solicit instanfei pronuntarea unei hotarari care sA find loc de contract se va
stinge in termenul general de prescriptie de ani, calculat de la data incheierii
promisiunii de vanzare sau de cumparare. De asemenea, in absenfa unui termen
conventional, promisiunea de a instraina un drept tabular nu va fi admisé spre
notare in cartea fiunciara, cea ce afecteazd dreptul beneficiarului [art. 906 alin
()C. av]
in ceea ce priveste riscul picini fortuite a bunului, acesta va fi suportat de
proprietarul bunului, adicd de promitent, deoarece promisiunea de vanzare da
nagtere uni singure obligatii i aceasta nu presupune transferul dreptului de
proprietate. in cazul in care se incheie vanzarea, ea va avea caracter translativ
de proprietate din momentul incheierii contractului si numai pentru viitor.
Drept civil. Coniracte 7 Mirela Costache
Contractul de véncare-cumpérare
B. Promisiunea bilaterala (sinalagmatica) de vanzare-cumparare
Derg
Promisiunea bilaterala (sinalagmatic’) de vancare-cumpérare este un contract
prin care ambele parfi se obliga, una c va vinde, iar cealaltd c& va cumpara un
anumit bun la un pret determinat, contract ce va fi perfectat in viitor. (Motiv,
2011, p. 30)
Promisiunea bilateral este, de asemenea, un antecontract care nu transfera
dreptului de proprietate de la promitent la beneficiar. Dac promitentul-
vanzator nu-si respects obligafia stabilita, beneficiarul-cumpérator nu poate
cere predarea bunului, deoarece nu e proprietar. Nerespectarea culpabila a
obligafiei de a finaliza incheierea contractului de vanzare de cétre una din parfi
d& celeilalte dreptul 1a o acfiune in rezolutiune, pajile find obligate si-si
restituie tot ceea ce si-au prestat reciproc, iar partea in culpa va datora si
despagubiri. Mai mult, daca bunul se mat aflé in patrimoniul promitentului-
vanzator, aplicand dispozitiile art. 1669 alin. (1) cand una dintre partile unei
promisiuni bilaterale de vancare refi din motive care fi sunt imputabile sd
incheie contractul promis, cealalta parte poate cere pronunjarea unei hotarari
care sé tind loc de contract, daca toate celelalte condifii de validitate sunt
indeplinite.
Deosebit de obligafia incheierii in viitor a contractului promis, partile pot s&-si
asume prin promisiunea de vanzare-cumpérare si alte obligatii, cum ar fi plata
anticipatd a prejului de vanzare convenit, punerea la dispozifia beneficiarului
cumpérator a folosinjei bunului care formeaz’ obiectul promisiunii sau plata
unei arvune pentru garantarea indeplinini obligatiei asumate si despagubirea
p&fii vatémate pentru neperfectarea contractului de vanzare-cumparare
(Lupsan, 2010, p. 13), Stipularea unui pret al promisiunii nu inseamna c&
cealaltd parte s-a hotérat s& cumpere, dar dacd vanzarea se realizeaz, suma
platita reprezintd un avand daca parjile nu au convenit altfel (art. 1670 C. civ.)
Pentru incheierea valida a acestui antecontract, nu se cere o anumité forma
chiar si atunci cand contractul de vanzare trebuie incheiat, conform legii,
forma ad validitatem
in ceea ce priveste inscrierea in cartea funciarA, potrivit at 906 C. civ,
promisiunea de a incheia un contract avand ca obiect dreptul de proprietate
asupra imobilului sau un alt drept in legaturd cu acesta se poate nota in cartea
funciarg, daca promitentul este inscris in cartea funciara ca titularul dreptulut
care face obiectul promisiunii, iar antecontractul, sub sancfiunea respingerii
cererii de notare, prevede termenul in care urmeaza a fi incheiat contractul.
Notarea se poate efectua oricand in termenul stipulat in antecontract pentru
executarea sa, dar nu mai térziu de 6 luni de la expirarea lui. Promisiunea se va
putea radia daca cel indreptatit nu a cerut instanfei pronuntarea unei hotéréri
care s8 fin loc de contract, in termen de 6 luni de la trecerea termenului fixat
pentru incheierea Iui sau dac& intre timp, imobilul a fost definitiv adjudecat in
cadrul vanz&rii silite de cdtre un ter} care nu este finut s8 raspunda de obligatiile
promitentului.
Drept civil. Coniracte 8 Mirela Costache Contractul de véncare-cumpérare
C. Dreptul de preemptiune
zy Dreptul de preempfiune constituie o forma a promisiunii unilaterale de vanzare
prin care proprietarul unui bun se obligé ca in cazul in care il va vinde, sa
—_ acorde preferinta unei anumite persoane (beneficiarul promisiunii), la pret egal
iin conditii egale
Spre exemplu, proprictarul (locator) se obligé fafa de chiriay si acorde
preferintA in cazul in care s-ar decide s&s vanda locuinta O asemenea
obligatie, pentru a fi creatoare de efecte juridice, trebuie sé fie prevazuta expres
D jn contractul incheiat de parti. in aceasta situatie, promitentul raméne liber s&
Pa vanda sau nu bunul; dar daca se hotaraste sa-1 vanda este finut sd il prefere pe
beneficiar. Dacé vinde bunul unei terfe persoane prin fraud’ sau prin
~~ complicitate la frauda din partea terfului achizitor, beneficiarul este indreptalit
s& ceard anularea vaénzérii, invocénd dreptul s&u de preferinf&. Daca nu se face
dovada fraudei, beneficiarul pactului are doar un drept la actiune impotriva
promitentului pentru daune-interese. (Lupsan, 2010, p. 14)
Actualul Cod civil a consacrat expres nofiunea de preempfiune, legiuitorul
propungnd o analizi a naturi jundice, a mecanismului de functionare, a
conditiilor si efectelor exercitArii acestui drept, acordand, de asemenea, atentie
si anumitor aspecte de natura conflictual& incalcarea acestui drept, concursul
dintre preemptori, pluralitatea de bunuri vandute, exercitarea dreptului de
preemptiune in cadrul executanii silite. ins& nu si o definitie legal concludenta,
care ar fi climinat controversele doctrinare mai ales in legaturd cu natura sa
juridica. Art, 1730 Noul Cod civ. prevede
“() Jn conditiile stabilite prin lege sau contract, titularul dreptulut de preemptiune numit
preemptor, poate sé cumpere cu prioritate un bun, (2) Dispositiile preentulut cod privitoare
la dreptul de preemptiune sunt aplicabile numat daca prin lege sau contract nu se stabileste
altfel.”
Legiuitorul a precizat izvorul acestui drept, fie de natura legal, fiind instituit
printr-o norma imperativa (Deak, 2006, p. 40), fie de natura contractual care
aminteste de pactul de preferinf& caz in care dreptul prioritar la cumpérare se
naste pe baza consimfaméntului pértilor.
JBAR\ 2lvmine noii seglementin, termenul acordat preemptorulus pentru a se decide
este difenit, dupa natura bunulur: 10 zile de la notificarea ofertet in. cazul
WQS * vanzérii de bunuri mobile sau de cel mult 30 de zile in cazul vanzanii de bunuri
imobile. Potrivit aliniatului final al art, 1730, termenul curge in ambele cazuri
de la comunicarea ofertei cétre preemptor. in continuare, legiuitorul intervine
expres, specificand faptul c& numai dup scurgerea acestor termene, bunul
poate fi instrainat unei terfe persoane, in caz contrar, aplicandu-se sanctiunea
nulitait relative a contractului, indiferent dacd exista un drept de preempjiune
legal sau conventional (art. 1731 C. civ.)
De asemenea, legiuitorul face distincjie intre titulari ai dreptului legal de
preempfiune si titulari ai dreptului conventional de preempfiune. Astfel, in
virtutea preeminenjei legii, solufia propusd de Codul civil poate fi usor
anticipat totul in fumctie de deosebirea fundamentala intre dreptul de
preempfiune de maturé legalé si dreptul de preempfiune de natura
conventional: in cazul concursului dintre cei doi, contractual valabil inchetat
va fi cu titularul dreptului legal de preemptiune. Alte situafii determinate de
Drept civil Contracte 19 Mirela Costache
Contractul de véncare-cumpérare
concursul dintre preemptori dau castig de cauza fie titularului dreptului legal de
preemptiune ales de vanzitor (dacé existau mai multi), fie titularului dreptului
conventional care a fost cel dintai inscris in cartea funciara’, fie titularului
dreptului conventional de preemptiune care prezinta ca data cert a vanzani pe
cea mai veche (in cazul unui bun mobil)
Articolul 1739 NCC prezinta lapidar si sumativ caracterele juridice ale acestui
drept, amintind doar de cel indivizibil si de cel incesibil. Totusi, enumerarea nu
este exhaustiva, putand adauga caracterul de ordine public’ al acestui drept, in
sensul c& nu se poate renunfa 1a el anticipat, iar pérfile nu pot deroga prin
convenfii sau acte juridice unilaterale de 1a dispozifiile ce reglementeaz
dreptul de preempfiune. (Chiricd, 2008, p. 104). La acestea doctrina a adaugat
si caracterul temporar, sub dublu aspect: al calitatii persoanei titulare a acestui
drept si sub aspectul epuizani lui, dupa ce acest drept a fost exercitat
Sarcina de lucru 5:
La 1 august 2000, X incheie cu Y un antecontract de vanzare-cumparare cu
privire la apartamentul situat in Cluj, convenind ca in decurs de o lund si se
prezinte la notar spre a incheia un contract de vanzare-cumparare in form
autentic& pentru preful de 50.000 euro. Ulterior, X incheie cu Z un contract de
vanzare-cumpérare, act autentic care are ca obiect acelagi imobil pe care il si
pred’ cumpardtorului la preful de 55.000 euro, iar acesta isi intabuleaz dreptul
de proprietate in cartea finciaré
a. in calitate de avocat al lui Y, pe cine chemafi in judecaté si ce anume
solictati?
bin calitate de judecétor, considerafi c& X are sau mu obligatia nascuté din
antecontractul de vanzare-cumparare de a vinde apartamentul lui Y?
Motivati
Putea vinde X lui Z acelasi imobil? Motivati
TT
1.23. Obiectul contractului
A. Lucrul vandut
Pentru ca un bun s& poat constitui obiectul material al prestajiei vanzatorului,
el trebuie s@indeplineasca cumulativ urmatoarele condifit
A. Lucrul trebuie sit fie in comert (in circuitul civil) Potrivit art. 1.657 C
civ., orice bun poate fi vandut in mod liber, dac& vanzarea nu este interzis oni
limitat€ prin lege sau prin conventie ori testament. Aceastd prevedere consacra
principiul liberei circulatii a bunurilor in sensul c& pot fi vandute numat
lucrunie aflate in circuitul civil.
2 Situafia se eplicé tunel cénd obiectul contractulwi de vanzere-cumpirare este ua bun imobil
Drept civil. Coniracte 20 Mirela Costache Contractul de véncare-cumpérare
in principiy, toate lucrunie sunt in comerf, dar exist si exceptii:
& © Nu pot forma obiectul unui contract de vanzare-cumparare res mullius,
lucrurile care, prin natura lor, nu sunt susceptibile de a forma obiectul dreptului
de proprietate (aerul, lumina soarelui, aparaurilor $.a),
+ Sunt declarate inalienebile bunurile care fac parte din domeniul public
al statului sau al unitajilor administrativ-tentoniale
Constitujia Romaniei prevede: “(3) Bogafiile de interes public ale subsolului, spatiul aerian,
apele cu potential energetic valorificabil, de interes national, plajele, marea teritoriald
resursele naturale ale
S-ar putea să vă placă și
- Suflete Curajoase - Robert Schwartz - RasfoireDocument13 paginiSuflete Curajoase - Robert Schwartz - Rasfoireelena palaghiaÎncă nu există evaluări
- DPI - Suport de CursDocument89 paginiDPI - Suport de Curselena palaghiaÎncă nu există evaluări
- DL101 RO 002 Drept de AutorDocument29 paginiDL101 RO 002 Drept de Autorelena palaghiaÎncă nu există evaluări
- Curs 3 2022Document9 paginiCurs 3 2022elena palaghiaÎncă nu există evaluări
