Sunteți pe pagina 1din 21

S.C. B&G COMIMPEX S.R.L. Trgu-Mure, Semanatorilor, nr. 2, ap. 15 Tel.: 0265/311142; tel. mobil: 0744/805249 e-mail: gbraiescu@yahoo.

com

RAPORT DE REEVALUARE A PROPRIETATII IMOBILIARE:


HALE INDUSTRIALE, BIROURI I TEREN AFERENT AMPLASAMENT: LOCALITATEA TG. MURE STR. 8 MARTIE, NR. 80, JUD. MURE APARINND S.C. MONDO TRADE S.R.L. TG. MURE CONFORM CF.95260/N/TRGU MURE NR. CADASTRAL 563/2/1/3; 563/4/2/1/3; 563/3/1/3; 563/1/2/1/3; (1966/3)

PENTRU CONSTITUIREA UNEI GARANTII IN FAVOAREA


Bncii OTP Romnia, Sucursala Trgu Mure

- APRILIE 2009 -

21 APRILIE 2009 Catre: OTP BANK Romnia, Sucursala Trgu Mure Referitor: reevaluarea proprietatii HALE INDUSTRIALE, BIROURI I TEREN AFERENT situat in localitatea Tg. Mure, jud. Mure, str. 8 Martie, nr. 80, apartinand S.C. MONDO TRADE SRL, conform CF.95260/N/TRGU MURE NR. CADASTRAL 563/2/1/3; 563/4/2/1/3; 563/3/1/3; 563/1/2/1/3; (1966/3). Conform contractului am realizat reevaluarea proprietatii sus-amintite, in scopul determinarii valorii sale de piata in vederea constituirii sale ca i garantie in favoarea OTP Bank, Sucursala Trgu Mure. Proprietatea este constituita dintr-un teren cu o suprafa de total de 9 214 mp, teren intravilan Tg. Mure, pe care sunt edificate dou hale ce au aparinut fostului S.M.A, construcii cu regimul de nlime parter, realizate din cadre prefabricate din beton, pe fundaii din beton, cu acoperi din plci ondulate de azbociment susinute de pane prefabricate din beton. HALA C35 este o construcie din cadre prefabricate din beton, pe fundaii din beton, cu acoperi din plci ondulate de azbociment susinute de pane prefabricate din beton. Dimensiunile halei, conform msurtorilor efectuate de evaluator, sunt: lungime hal 82,5 m iar limea halei este de 20,1 m. Suprafaa construit a acestei hale este de 1658,2 mp. Suprafaa util a halei este de 1326,6 mp. nlimea halei este de 6,0 m, la corni. HALA C36 este o construcie din cadre prefabricate din beton, pe fundaii din beton, cu acoperi din plci ondulate de azbociment susinute de pane prefabricate din beton. Dimensiunile halei, conform msurtorilor efectuate de evaluator, sunt: lungime hal 65,0 m iar limea halei este de 11,0 m. Suprafaa construit a acestei hale este de 715 mp. Suprafaa util a halei este de 572,0 mp. nlimea halei este de 4,5 m, la corni. opron construit n partea lateral a halei C36, pe toat lungimea ei, este o construcie din structu de stlpi metalici cu nvelitoare din azbociment, fr perei laterali, avnd suprafaa construit de 227,5 mp iar nlimea de 3,5 mp la corni. Birourile au fost construite n anul 2007 la unul din capetele halei C35, fiind amenajate modern cu toate dotrile necesare. Suprafaa construit a birourilor este de 177,0 mp iar suprafaa util este de 141,6 mp. Practic s-a luat suprafaa de 150 mp din hala C35 i s-au amenajat birourile iar n continuare au mai fost construite i grupurile sanitare i buctria, pe o suprafa de 27,0 mp. Platforma asfaltat a incintei este n suprafaa de 1 700 mp, asfaltai n anul 2007. Starea tehnic a halelor este bun, acestea fiind reabilitate n ultimul timp iar starea tehnic a birourilor este foarte bun, acestea fiind practic construite n anul 2007 prin renovarea i reamenajarea unei pri din hal. Proprietatea a fost inspectata de catre evaluator in data de 12/07/2007 i 21/04/2009. Din partea bncii OTP nu a fost nici un reprezentant.

Raportul de evaluare care urmeaza prezinta succint premisele evaluarii, datele privind proprietatea si analiza acestora, proces in urma caruia a fost fundamentata opinia evaluatorului. Raportul este n concordanta cu prevederile standardelor de evaluare ale A.N.E.V.A.R. In urma analizarii datelor prezentate si a aplicarii metodelor de evaluare adecvate, opinia evaluatorului este ca valoarea de pia a proprietatii HALE INDUSTRIALE, BIROURI I TEREN AFERENT amplasat n Tg. Mure, str. 8 Martie, nr. 80, jud. Mure, este:

V= 3 439 000 LEI (V = trei milioane patrusute treizeci i nou mii lei) V= 817 000 EURO Din care : VTEREN= 1 668 000 LEI ; VTEREN UNITAR =181 LEI/mp

Cursul de schimb RON/EURO considerat este de 4,21 LEI pentru 1 EURO. Valoarea nu conine T.V.A.

Cu stima, Ing. Braiescu Gheorghe, expert evaluator A.N.E.V.A.R.

CERTIFICARE
Prin prezenta certificam ca: Afirmatiile sustinute in prezentul raport sunt reale si corecte; Analizele, opiniile si concluziile din prezentul raport sunt limitate numai la ipotezele si conditiile limitative si se constitue ca analiza nepartinitoare; Nu avem nici un interes actual sau de perspectiva in proprietatea ce face obiectul acestui raport si nu avem nici un interes personal si nu suntem partinitori fata de vreuna din partile implicate; Remunerarea evaluatorului nu se face in functie de exprimarea unei valori prestabilite sau care ar favoriza dorinta clientului de obtinere a unui rezultat dorit sau de aparitia unui eveniment ulterior; Acest raport de evaluare nu se bazeaza pe solicitarea obtinerii unei valori minime/maxime, solicitare venita din partea beneficiarului sau a altor persoane care au interese legate de beneficiar sau de aprobarea unui imprumut; In deplina cunostinta de cauza, analizele, opiniile si concluziile exprimate au fost realizate in conformitate cu cerintele Standardelor Internaionale de Evaluare, care sunt i Standarde ANEVAR (Asociatia Nationala a Evaluatorilor din Romania) si cu cerintele Codului deontologic al profesiei de evaluator care este o anexa la Statutul ANEVAR; Certificam faptul ca utilizarea raportului de evaluare intocmit de noi poate fi insotita de verificarea lui in conformitate cu Standardul Internaional de Practic n Evaluare nr. 11 GN 11 Verificarea evalurilor; Certificam faptul ca am efectuat personal inspectia proprietatii imobiliare ce face obiectul raportului; In prezent suntem membrii ANEVAR si am indeplinit programul de pregatire profesionala continua; Prin prezenta certificam faptul ca suntem competenti sa efectuam acest raport de evaluare. Evaluatorul are ncheiat asigurare de rspundere profesional la ALLIANZ TIRIAC ASIGURARI S.A.

Ing. Braiescu Gheorghe Expert evaluator imobiliare i bunuri mobile Legitimatie A.E.V.A.R. nr. 6202/2002

I. PREMISELE EVALUARII
Ipoteze generale:
Nu ne asumam nici o raspundere pentru descrierea juridica pusa la dispozitie sau pentru chestiuni legate de considerente juridice sau de proprietate. Titlul de proprietate se presupune valabil si tranzactionabil daca nu se specifica altfel; Informatiile furnizate de terte parti sunt considerate de incredere dar nu li se acorda garantii pentru acuratete; Se presupune ca nu exista conditii ascunse sau neevidentiate ale proprietatii, ale subsolului sau structurilor sale care ar face ca proprietatea sa valoreze mai mult sau mai putin. Nu se asuma nici o raspundere pentru astfel de conditii sau pentru obtinerea studiilor tehnice de specialitate necesare descoperirii lor; Evaluatorul nu are cunotin despre respectarea normelor de mediu aplicabile proprietii i nici nu a fcut investigaii n acest sens. Nu ne asumam nici o responsabilitate pentru existenta vreunui contaminant, nici nu ne angajam pentru o expertiza sau o cercetare stiintifica necesara pentru a fi descoperit; Daca ulterior se va stabili ca exista contaminare pe proprietatea analizata sau pe oricare alt teren vecin sau ca mijloacele care au fost puse in functiune ar putea contamina, aceasta ar putea diminua valoarea raportata Se presupune ca utilizarea terenului si a constructiilor se realizeaza in cadrul limitelor proprietatii descrise si ca nu exista incalcari sau violari ale altor proprietati, daca nu se mentioneaza altfel; Metoda venitului s-a aplicat luand in considerare nivelul chiriei practicate pe piata specifica si nivelul ratelor de capitalizare corespunzatoare; Orice estimari ale valorii continute in raport se aplica intregii proprietati si orice impartire sau divizare a totalului in valori fractionate va invalida valoarea estimata daca acestea nu au fost stabilite in raport; Valorile estimate sunt valabile atat timp cat conditiile in care s-a realizat evaluarea (starea pietei, nivelul cererii si ofertei, inflatie, evolutia cursului de schimb, etc) nu se modifica semnificativ. Pe pietele imobiliare valorile pot evalua ascendent sau descendent o data cu trecerea timpului si variatia lor in raport cu cursul euro nu este liniara); Evaluatorul, prin natura muncii sale, nu va fi solicitat sa ofere consultanta ulterioara sau sa depuna marturie in instanta in legatura cu proprietatea in chestiune decat daca au fost facute initial aranjamente in aceasta privinta; Nici una din partile raportului nu vor fi difuzate public prin reclama, relatii publice, stiri, agentii de vanzare sau alte cai mediatice, fara acordul scris si prealabil al evaluatorului; Posesia acestui raport sau a unei copii nu confera dreptul de publicare; Previziunile, proiectiile sau estimarile continute in raport se bazeaza pe conditiile curente de pe piata, pe factorii cererii si ofertei anticipate pe termen scurt si sunt influentate de inexistanta (inca) a unei economii stabile. Aceste previziuni sunt, prin urmare, supuse schimbarii conditiilor viitoare;

Obiectul, scopul si utilizarea evaluarii. Instructiunile evaluarii


Obiectul evaluarii este proprietatea HALE INDUSTRIALE, BIROURI I TEREN AFERENT, situat n Tg. Mure, str. 8 Martie, nr. 80, jud. Mure. Proprietatea apartine societii comerciale SC MONDO TRADE S.R.L. Tg. Mure. Dreptul de proprietate evaluat in prezentul raport este intreg asupra proprietatii in discutie. Scopul evalurii este determinarea valorii de piata a proprietatii HALE INDUSTRIALE, BIROURI I TEREN AFERENT in vederea constituirii sale ca i garantie in favoarea Bncii OTP SA, SucursalaTrgu-Mure. Raportul este intocmit pentru SC MONDO TRADE SRL- beneficiarul lucrrii i Banca OTP SA, sucursala Trgu-Mure - destinatarul lucrrii. Avnd n vedere Statutul ANEVAR i Codul deontologic al profesiunii de evaluator, evaluatorul nu i asum rspunderea dect fa de beneficiar i destinatar.

Tipul valorii estimate. Data evaluarii


Evaluarea realizata conform prezentului raport reprezinta o estimare a valorii de piata

pentru garantie a proprietatii imobiliare asa cum este aceasta definita in Standardul
Internaional de Aplicatie n Evaluare 2 IVA 2 EVALUAREA PENTRU GARANTAREA

MPRUMUTULUI .
Conform standardului definitia valorii de piata este urmatoarea:

Valoarea de piata reprezinta suma estimata pentru care o proprietate va fi schimbata, la data evaluarii, intre un cumparator decis si un vanzator hotarat, intr-o tranzactie cu pre determinat obiectiv, dupa o activitate de marketing corespunztoare, in care prile implicate au acionat in cunostinta de cauza, prudent si fara constrngere.
Pentru determinarea acestei valori a fost aplicata metoda costurilor de nlocuire net i o metod de randament. Valoarea estimata in prezentul raport are la baza informatii privind nivelul preturilor inregistrate in luna aprilie 2009, data la care se considera valabile ipotezele luate in considerare si valorile estimate. Evaluarea a fost realizata in aprilie 2009.

Moneda raportului. Modalitati de plata


Valoarea este exprimata in LEI. In estimarea valorii se ia in considerare plata in numerar (cash) la data evaluarii, fara conditii deosebite de plata. Valoarea obinut nu conine T.V.A.

Inspectia proprietatii
Inspectia proprietatii a fost realizata in data de 12/07/2007 i 21/04/2009 de catre ing. Braiescu Gheorghe. Nu au fost investigate aspecte privind contaminantii de pe amplasament sau amplasamentele vecine.

Sursele de informatii utilizate in acest raport sunt: Informatii privind situatia juridica a proprietatii (extras CF) si istoricul acesteia, furnizate de catre proprietar Informatii culese pe teren de catre evaluator (privind pozitionare, zona in care este amplasata proprietatea, activitatea curenta, etc.) Informatii privind starea pietei imobiliare specifice (preturi de tranzactionare, nivelul ofertei si al cererii, situatia economica a localitii) obtinute de la evaluatori si agentii imobiliare locale si din baza de date a evaluatorului. S-au mai obinut date referitoare la terenurile din zon de la localnici .

Clauza de nepublicare
Acest raport de evaluare nu poate fi inclus partial sau in intregime si nici ca referinta intr-un document publicat, circulara sau declaratie, sub nici o forma, fara acordul scris si al evaluatorului asupra formei in care ar urma sa apara. Acest raport este confidential pentru dumneavoastra, pentru consilierii dumneavoastra si poate fi utilizat numai pentru scopul mentionat in raport. Nu acceptam nici o alta responsabilitate fata de o terta persoana care sa poata face uz de el.

II. PREZENTAREA DATELOR Identificarea proprietatii. Descrierea juridica


Proprietatea este constituita dintr-un teren cu o suprafa de total de 9 214 mp, teren intravilan Tg. Mure, pe care sunt edificate dou hale ce au aparinut fostului S.M.A, construcii cu regimul de nlime parter, realizate din cadre prefabricate din beton, pe fundaii din beton, cu acoperi din plci ondulate de azbociment susinute de pane prefabricate din beton. HALA C35 este o construcie din cadre prefabricate din beton, pe fundaii din beton, cu acoperi din plci ondulate de azbociment susinute de pane prefabricate din beton. Dimensiunile halei, conform msurtorilor efectuate de evaluator, sunt: lungime hal 82,5 m iar limea halei este de 20,1 m. Suprafaa construit a acestei hale este de 1658,2 mp. Suprafaa util a halei este de 1326,6 mp. nlimea halei este de 6,0 m, la corni. HALA C36 este o construcie din cadre prefabricate din beton, pe fundaii din beton, cu acoperi din plci ondulate de azbociment susinute de pane prefabricate din beton. Dimensiunile halei, conform msurtorilor efectuate de evaluator, sunt: lungime hal 65,0 m iar limea halei este de 11,0 m. Suprafaa construit a acestei hale este de 715 mp. Suprafaa util a halei este de 572,0 mp. nlimea halei este de 4,5 m, la corni. opron construit n partea lateral a halei C36, pe toat lungimea ei, este o construcie din structu de stlpi metalici cu nvelitoare din azbociment, fr perei laterali, avnd suprafaa construit de 227,5 mp, suprafaa util de 182,0 mp iar nlimea de 3,5 mp la corni. Birourile au fost construite n anul 2007 la unul din capetele halei C35, fiind amenajate modern cu toate dotrile necesare. Suprafaa construit a birourilor este de 177,0 mp iar suprafaa util este de 141,6 mp. Practic s-a luat suprafaa de 150 mp din hala C35 i s-au amenajat birourile iar n continuare au mai fost construite i grupurile sanitare i buctria, pe o suprafa de 27,0 mp. Platforma asfaltat icintei are suprafaa de 1700 mp, asfaltai n anul 2007, la preul de 80 lei/mp asfalt. Starea tehnic a halelor este bun, acestea fiind reabilitate n ultimul timp iar starea tehnic a birourilor este foarte bun, acestea fiind practic construite n anul 2007 prin renovarea i reamenajarea unei pri din hal. Proprietatea asupra ntregii proprieti imobiliare aparine SC MONDO TRADE SRL n cot de 1/1, cldiri i teren aferent, ca bun social.

Descrierea amplasamentului
Proprietatea se afl n municipiul Tg . Mure, pe str. 8 Martie, ntr-o zon mixt rezidenial i pentru mica industrie i agricultur cu activiti nepoluante. n vecintatea proprietii evaluate se afl alte hale dezmembrate din fosta SMA, hale n care n prezent se desfoar diferite activiti de producie, depozitare sau servicii. Strada este neasfaltat i are toate utilitie instalate. Parcela de teren aferent proprietii imobiliare cu construcii edificate pe ea are o form geometric regulat, avnd o platform asfaltat n suprafa de 1 700 mp. Terenul este plan i bun pentru construcii.
8

Accesul se face direct de pe str. 8 Martie, prin intermediul unui drum de acces cu rol de servitute pentru toate unitile din acel amplasament. Drumul este bun, accesul putndu-se face att auto, ct i pietonal.

Descrierea amenajarilor si constructiilor


Proprietatea este constituita dintr-un teren cu o suprafa de total de 9 214 mp, teren intravilan Tg. Mure, pe care sunt edificate dou hale ce au aparinut fostului S.M.A, construcii cu regimul de nlime parter, realizate din cadre prefabricate din beton, pe fundaii din beton, cu acoperi din plci ondulate de azbociment susinute de pane prefabricate din beton. HALA C35 este o construcie din cadre prefabricate din beton, pe fundaii din beton, cu acoperi din plci ondulate de azbociment susinute de pane prefabricate din beton. Dimensiunile halei, conform msurtorilor efectuate de evaluator, sunt: lungime hal 82,5 m iar limea halei este de 20,1 m. Suprafaa construit a acestei hale este de 1658,2 mp. Suprafaa util a halei este de 1326,6 mp. nlimea halei este de 6,0 m, la corni. HALA C36 este o construcie din cadre prefabricate din beton, pe fundaii din beton, cu acoperi din plci ondulate de azbociment susinute de pane prefabricate din beton. Dimensiunile halei, conform msurtorilor efectuate de evaluator, sunt: lungime hal 65,0 m iar limea halei este de 11,0 m. Suprafaa construit a acestei hale este de 715 mp. Suprafaa util a halei este de 572,0 mp. nlimea halei este de 4,5 m, la corni. opron construit n partea lateral a halei C36, pe toat lungimea ei, este o construcie din structu de stlpi metalici cu nvelitoare din azbociment, fr perei laterali, avnd suprafaa construit de 227,5 mp, suprafaa util de 182,0 mp iar nlimea de 3,5 mp la corni. Birourile au fost construite n anul 2007 la unul din capetele halei C35, fiind amenajate modern cu toate dotrile necesare. Suprafaa construit a birourilor este de 177,0 mp iar suprafaa util este de 141,6 mp. Practic s-a luat suprafaa de 150 mp din hala C35 i s-au amenajat birourile iar n continuare au mai fost construite i grupurile sanitare i buctria, pe o suprafa de 27,0 mp. Platforma asfaltat icintei are suprafaa de 1700 mp, asfaltai n anul 2007, la preul de 80 lei/mp asfalt. Starea tehnic a halelor este bun, acestea fiind reabilitate n ultimul timp iar starea tehnic a birourilor este foarte bun, acestea fiind practic construite n anul 2007 prin renovarea i reamenajarea unei pri din hal. Proprietatea asupra ntregii proprieti imobiliare aparine SC MONDO TRADE SRL n cot de 1/1, cldiri i teren aferent, ca bun social.

Studiu de vandabilitate
Piaa imobiliar se poate defini ca fiind interaciunea dintre persoanele (fizice sau juridice) care schimb drepturi de proprietate contra altor bunuri, cum ar fi banii. Aceast pia se definete pe baza tipului de proprietate, potenialul de a produce venituri, localizare, caracteristicile investitorilor i chiriailor tipici. Piaa imobiliar este influenat de atitudinile, motivaiile i interaciunile vnztorilor i cumprtorilor i are caracteristici diferite de cele ale pieelor
9

eficiente (este foarte sensibil la situaia pietei de munc i stabilitatea veniturilor, deciziile de cumprare fiind influenate de tipul de finanare, durata rambursrii i rata dobnzii, exist decalaj ntre cerere i ofert, cererea poate fi volatil datorit unor schimbri rapide n mrimea i structura populaiei). n cazul prezentei proprieti imobiliare, innd cont de estimrile privind cea mai bun utilizare, piaa se definete ca piaa proprietilor de tip hale de producie sau depozitare, pia a crei localizare geografic este zona cartierului Mureeni din municipiul Tg. Mure, jud. Mure. Piata imobilelor cu destinatia productiv/depozite este caracterizata printr-un numar relativ restrins de tranzactii datorita numrului mic de asemenea proprieti, ofertei sczute i a unui ritm mic de construire a lor n aceast zon a oraului. Cererea este n scdere datorit n principal urmtoarelor aspecte: interesul n scdere al potenialilor investitori pentru zona analizat datorit situaiei economice actuale generat de criza economic i financiar; cresterii costurilor creditrii. Cererea mic a determinat scderea preurilor proprietilor de tipul celei evaluate, care o putem cuantifica la procente cuprinse ntre 15-20%, pentru perioada octombrie 2008 pn n aprilie 2009. Chiriile la spatiile de tipul celor evaluate din zona analizat variaza in functie de zona de amplasare si calitatea dotarilor, valorile oscilind intre 3,0 Euro/mp 3,5 Euro/mp pentru spaiile de depozitare, 6 Euro/mp-7 Euro/mp pentru spaiile de birou, valori fr TVA. Se ntlnesc valori mai ridicate pentru spaii cu dimensiuni reduse sau pentru spaii cu faciliti i dotri suplimentare, dar i valori mai coborte pentru spaii neamenajate i fr dotri. Tranzaciile cu spaii cu destinaia hale de producie/depozitare recent reabilitate, variaz ntre 300 EUO/mp i 350 EURO/mp iar cle cu destinaia birouri i spaii comerciale ntre 300 - 400 Euro/mp, valori fr TVA. Tranzactiile cu terenuri sunt relativ restrinse deoarece nu mai avem teren liber n zona analizat ns avem oferte n zone comparabile la preuri cuprinse ntre 30 Euro/mp i 40 Euro/mp.

III. ANALIZA DATELOR SI CONCLUZIILE Cea mai buna utilizare


Conceptul de cea mai buna utilizare reprezinta alternativa de utilizare a proprietatii selectata din diferite variante posibile care ar trebui sa constituie baza de pornire si sa genereze ipotezele de lucru necesare operatiunii de evaluare.

Cea mai buna utilizare se refera la utilizarea probabila rationala si utilizarea legala a unui teren liber sau a unei proprietati construite, care este fizic posibila, fundamentata adecvat, realizabila financiar si care rezulta intr-o valoare maxima.
Exista patru conditii din prisma carora se realizeaza aceasta analiza. Cea mai buna utilizare trebuie sa fie: admisibila legal, fizic posibila, financiar fezabila si maxim productiva. Avand in vedere situatia existenta, faptul ca terenul este ocupat parial de constructii, pozitionarea sa, cea mai buna utilizare va fi determinata in varianta terenului construit, cu destinatia actuala - proprietate imobiliara comer/depozitare.
10

Procedura de evaluare
Baza evaluarii realizate in prezentul raport este valoarea de piata asa cum a fost ea definita anterior. Pentru determinarea acestei valori a fost aplicata metoda costurilor i o metoda de rentabilitate. Valoarea estimata in prezentul raport are la baza informatii privind nivelul preturilor inregistrate in luna aprilie 2009, data la care se considera valabile ipotezele luate in considerare si valorile estimate. Evaluarea a fost realizata in aprilie 2009.

3.1 Etapele parcurse pentru determinarea valorilor au fost:


documentarea, pe baza unei liste de informatii solicitate clientului; discutii purtate cu proprietarul stabilirea limitelor si ipotezelor care au stat la baza elaborarii raportului; selectarea tipului de valori estimate in prezentul raport; deducerea si estimarea conditiilor limitative specifice obiectivului de care trebuie sa se tina seama la derularea tranzactiei; analiza tuturor informatiilor culese, interpretarea rezultatelor din punct de vedere al evaluarii; aplicarea metodei de evaluare considerata oportuna pentru determinare valorii. Procedura de evaluare este conforma cu standardele, recomandarile si metodologia de lucru recomandate de catre ANEVAR.

Abordarea prin costuri


Metoda costurilor stabileste valoarea proprietatii prin insumarea valorilor obtinute pentru cladiri prin abordarea prin costuri si a valorii obtinute pentru teren.

Evaluarea terenului
Terenul a fost evaluat prin metoda comparatiei directe, care analizeaza, compara si ajusteaza vanzarile /ofertele si alte date pentru loturi similare. Principalele elemente de comparaie cu care opereaz metoda comparaiilor directe sunt:

dreptul de proprietate transmis; condiii de finanare; condiii de vnzare; condiiile pieei; restricii legale; localizare-zonare-orientare; caracteristici fizice; caracteristici economice; utilitile disponibile (inclusiv drumuri de acces) ; utilizare. 11

Elementele de comparaie sunt caracteristici ale proprietii (terenului) de evaluat i comparabile (similare) care au consecin i influeneaz valoarea. n aplicarea metodei comparaiei directe, sunt parcurse urmtoarele etape:

cerecetarea pieei pentru obinerea de informaii; verificarea riguroas a informaiilor; alegerea criteriilor de comparaie; compararea proprietilor similare cu cea de evaluat pe baza elementelor de comparaie; ajustarea adecvat a preului de tranzacie (ofert) a proprietilor comparabile; analiza rezultatelor; alegerea i estimarea valorii finale.
A Aprilie 2009 100 euro/mp, ofert 1000 mp Integral zona Mureseni La pia Independent/ofert Aprilie 2009 Conform plan de urbanism general i zonal n zona rezidentiala Dimensiuni 18m/55,5 m drum acces curent gaz apa Civilizat-rezidenial Construcii -intravilan B Aprilie 2009 46 euro/mp, ofert 2850 mp Integral zona Mureseni La pia Independent/ofert Aprilie 2009 Conform plan de urbanism general i zonal Zona rezidentiala Dimensiuni 27m/105,5m drum acces curent gaz apa Civilizat-rezidenial Construcii -intravilan C Aprilie 2009 63 euro/mp, ofert 6100 mp Integral zona Mureseni La pia Independent/ofert Aprilie 2009 Conform plan de urbanism general i zonal Zona rezidentiala Dimens. 50m/122m drum curent gaz apa Civilizat-rezidenial Construcii-intravilan

Nr. Date i caracteristici crt. 1 Data/Pre de vnzare/oferta/ tranzacie/EURO/mp) 2 Suprafa (mp) 3 Drepturi de proprietate transmise 4 Condiii de finanare 5 Condiii de vnzare 6 Condiii ale pieei 7 Restricii legale

8 9

Localizare-orientare Echipare tehnico-edilitar a zonei

10 11

Vecinti Utilizare (CMBU)

12

Element de comparat Pre (lei EURO/mp) Drepturi de proprietate transmise Corecie pentru drepturi de proprietate Pre corectat Condiii de finanare Corecie pentru finanare Pre corectat Condiii de vnzare

De evaluat

100 46 63 Integral Integral Integral 0 0 0 100 46 63 la piata La pia La pia La pia 0 0 0 100 46 63 independent Independent/ Independent/ Independent/ tranzactie Oferta Oferta oferta Corecie pentru condiii de vnzare -25 -5 -13 Pre corectat 75 41 50 Condiii ale pieei 04.09 04.09 04.09 04.09 Corecie pentru condiii ale pieei 0 0 0 Pre corectat 75 41 50 Restricii legale de utilizare Nu are Nu are Nu are Nu are Corecii pentru restricii 0 0 0 Pre corectat 75 41 50 Localizare-orientare (front stradal, lungime) 92/100 18/55 27/105 50/122 Corecii pentru front stradal/proportii ) 1 1 1 Pre corectat 76 42 51 suprafata 9214 1000 2850 6100 corectii pentru suprafata 4 1 1 pret corectat 80 43 51 Echipare tehnico-edilitara Completa completa completa La 200 m Corecii pentru echipare tehn.edilitara 0 0 3 Pre corectat 80 43 54 Corecie total brut -20 -3 -9 Corecie total brut -20,46% -5,45% -14,31% (% din preul de vnzare) NUMR CORECII 5 4 4 integral

Din datele analizate reiese ca valoarea de piata a terenului liber in zona in care se afla proprietatea se afla in intervalul 40,0 Euro/mp i 100,0 Euro/mp , cu valori mai mari acolo unde exist interese investiionale ridicate. Se alege valoarea de 43,0 EURO/mp deoarece terenul este amenajat i dotat cu toate utilitile.

V teren rotunjit =181 lei/mp x 9 214,0 mp = 1 668 000 lei V teren rotunjit =396 200 EURO
3.2 Evaluarea cladirilor
Scopul evaluarii patrimoniale este stabilirea valorii de reconstructie si a valorii ramase (in functie de gradul de deprecierea cumulata) corespunzatoare lunii aprilie 2009. Avand in vedere caracteristicile cladirii examinate, evaluarea s-a realizat conform Metodologiei pentru evaluarea cladirilor si constructiilor speciale din grupele 1 si 2 - indicativ GV - 0001/095 - aprobat MLPAT cu ordinul 32/N/16.10.1995 si care se prevede ca in lipsa documentatiei
13

tehnico-economice de executie, evaluarea prin valoarea de reconstructie determinate pe baza Cataloagelor de reevaluare editia 1964 - este cea mai indicata metoda. Pe baza acestei metodologii, evaluarea cuprinde urmatoarele etape:
1. Stabilirea valorii de reconstructie cu ajutorul Cataloagelor de reevaluare la nivelul

preturilor din 01.01.1965 2. Actualizarea valorii de reconstructie la pretul zilei cu ajutorul sistemului de coeficienti de indexare elaborat de MLPAT
3. Determinarea valorii ramase la acelasi nivel de preturi, prin estimarea deprecierii

cumulate.

3.2.1. Determinarea valorii de reconstructie


Valoarea de reconstructie - reprezinta costul estimat pentru a construi la preturile curente de la data evaluarii o copie, o replica exacta a cladirii evaluate, folosind aceleasi materiale, normative de constructii, arhitectura, planuri de calitate si manopera ingloband toate deficientele, supradimensionarile si deprecierea cladirii evaluate.
Aceasta valoare s-a stabilit pe baza documentatiei pusa la dispozitie de catre beneficiar (extras C.F., schie, planuri, fie mijloace fixe, etc.) si a inspectiei si masuratorilor efectuate in teren.

3.2.2 Estimarea deprecierii cumulate


Deprecierea - reprezinta o pierdere de valoare fata de costul de reconstructie ce poate apare din cauze fizice, functionale sau externe.
Principalele tipuri de deprecieri care pot afecta o construcie i cu care opereaz aceast metod snt :
uzura fizic - este evideniat de rosturi, czturi, fisuri, infestri, defecte de structur.

Aceasta poate avea dou componente uzura fizic recuperabil ( se cuantific prin costul de readucere a elementului la condiia de nou sau ca i nou, se ia n considerare numai dac costul de corectare a strii tehnice e mai mare dect creterea de valoare rezultat ) i uzura fizic nerecuperabil
nedecvarea

(se refer la elementele deteriorate fizic care nu pot fi este dat de demodarea, neadecvarea sau

corectate n prezent din motive practice sau economice) funcional supradimensionarea cldirii din punct de vedere a dimensiunilor, stilului sau instalaiilor i echipamentelor ataate
deprecierea economic - se datoreaz unor factori externi proprietii imobiliare, cum ar

fi modificarea cererii, utilizarea proprietilor imobiliare n zon, urbanismul, finanarea i reglementrile legale. Estimarea deprecierii s-a efectuat prin metoda segregarii. Prin aceasta metoda se analizeaza separat fiecare cauza a deprecierii, se cuantifica si apoi se totalizeaza o suma globala. In situatia cladirili din cadrul obiectivului care face obiectul prezentei evaluari au fost determinate toate tipurile de depreciere care pot afecta valoarea.

14

3.2.3 Estimarea valorii constructiilor prin metoda costurilor


nr. crt supr. CIB CIB CIB Grad CIN CIN desf. (EURO/mp) EURO RON depr. RON EURO 1 HALA C 35 95260 1658 300 497400 2094054 35% 1361135 323310 2 HALA C36 95260 715 300 214500 903045 40% 541827 128700 3 CLADIRE BIROU 95260 177 300 53100 223551 10% 201196 47790 4 SOPRON 95260 227 50 11350 47784 25% 35838 8513 5 TEREN 95260 9214 43 396202 1668010 0% 1668010 396202 Total Constructii 3808006 904514,5 Total proprietate 3808006 904515 denumire CF

Rezultatul abordrii prin costuri

VCONSTRUCII ROTUNJIT = 2 140 000 LEI


VCOSTURI =VTEREN+VCONSTRUCII=1 668 000 lei +2 140 000 lei = 3 808 000 lei VCOSTURI =904 500 EURO

3.3 Abordarea prin venituri


Abordarea prin venituri are la baza considerentul potrivit caruia proprietatea imobiliara de evaluat poate constitui o investitie generatoare de venituri. In acest caz proprietatea este achizitionata sub forma unei investitii, investitorul fiind in principal interesat de capacitatea de a produce profit, acesta fiind elementul esential care influenteaza valoarea proprietatii. Avind in vedere cele prezentate, se poate sublinia faptul ca valoarea unei proprietati este direct proportionala cu capacitatea acesteia de a genera profituri viitoare. n fapt, metodele de randament au la baza principiul previziunii, anticipind fluxurile viitoare, actualizarea acestora realizindu-se prin intermediul ratelor de actualizare, respectiv capitalizare, obiectivul final al oricarui investitor fiind obtinerea unor cistiguri care sa depaseasca investitia initiala. Abordarea prin venituri a fost efectuata utiliznd metoda capitalizarii directe. Capitalizarea direct este o metod folosit pentru transformarea nivelului estimat al venitului ateptat ntr-un indicator de valoare a proprietii. Transformarea se poate face prin divizarea venitului estimat printr-o rat de capitalizare. Relatia de calcul a valorii prin venituri a proprietatii prin metoda capitalizarii directe este: Vcd = Vnet/c unde: Vnet = venitul net anual c = rata de capitalizare (aferenta venitului net) In cadrul evaluarii trebuie rezolvate urmatoarele probleme: determinarea venitului net anual
15

stabilirea ratei de capitalizare (c) Venitul brut anual (Vba) reprezinta venitul aferent proprietarului mediu din inchirierea proprietatii imobiliare, n ipoteza unui grad de ocupare de 100%, obinut anual. Venitul brut efectiv anual (Vbea) reprezinta venitul aferent proprietarului mediu din inchirierea proprietatii imobiliare, prin scderea pierderilor de chirie din cauza neocuprii integrale i din cauza neplii sau ntrzierii la plat a chiriei obinut anual. Venitul net din exploatare (Vnet) se calculeaz prin deducerea din venitul brut efectiv a cheltuielilor de exploatare. Aceste cheltuieli se impart n 3 categorii:

cheltuieli fixe care nu se modific cu gradul de ocupare, cum ar fi taxele pe proprietate i


cheltuielile pentru asigurare;

cheltuielile variabile cum ar fi: utiliti, salarii, administraie, reparaii i ntreinere, dac prin
contract nu se prevede a fi recuperate de la chiriai;

Rezerve pentru reparaii capitale.

Rentabilitatea a fost calculata pe baza chiriei care poate fi obtinuta pe piata pentru active similare, de catre un proprietar mediu. La calculul venitului total obinut din nchirierea proprietii s-au luat n calcul suprafeele utile ale cldirilor de nchiriat ( hale productie, birouri). Pentru stabilirea venitului brut efectiv s-a folosit o rat de ocupare de 90%, specific pentru asemenea proprieti, fr a se lua n calcul alte deduceri datorate neplii chiriei. Venitul net a fost stabilit prin deducerea unui procent de 5% din venitul brut anual, reprezentnd cheltuieli cu impozitele, asigurrile i un fond de reparaii. Pentru estimarea chiriei s-a pornit de la analiza unor oferte existente la data evalurii pentru spaii de producie/depozitare i birouri. n urma analizei ofertelor de mai sus i innd cont de faptul ca in zona analizata, chiriile practicate pentru acest tip de proprietati sunt cuprinse ntre: 3,0 Euro/mp 3,5 Euro/mp pentru spaiile de depozitare, 7 Euro/mp - 8 Euro/mp pentru spaiile de birou, evaluatorul consider c pentru estimarea venitului net total anual se vor folosi urmtoarele chirii medii: Nr. crt. 3,0 EURO/mp util/lun pentru HALE DE DEPOZITARE 8,0 EURO/mp util/lun pentru BIROURI 1,0 EURO/mp util/lun pentru OPRON Denumire Suprafa util* (mp) 1. 2. 3. 4. 5. BIROURI HALA DEPOZIT C35 HALA DEPOZIT C36 OPRON TOTAL 141 1326 572 227 2266
16

Venitul net anual este: Venit brut anual (Euro) 13 536 47 736 20 592 2724 84 600 72 000 Venitul brut efectiv (Euro) Venitul net (Euro)

La calculul suprafeei utile de inchiriat nu s-au luat n calcul dect suprafeele efective.

VTOTAL = 72 000 EURO


Utiliznd un curs mediu pentru 1 EURO de 4,21 rezult urmtorul venit net anual:

VTOTAL = 303 120 LEI


Rata de capitalizare (c) reprezinta relatia dintre castig si valoare si este un divizor prin intermediul caruia un venit se transforma in valoare. Rata este influentata de mai multi factori printre care gradul de risc, atitudinile pietei fata de evolutia inflatiei in viitor, ratele de fructificare asteptate pentru investitii alternative, randamentul realizat in trecut de proprietati similare, cererea si oferta de bani si de capital, nivelurile de impozitare etc. Calculul ratei de capitalizare se face in cel mai corect mod pornind de la informatii concrete furnizate de piata imobiliara privind tranzactii (inchirieri, vanzari, cumparari) incheiate. Tinand seama de informatiile aflate la dispozitia evaluatorului privind tranzactii de proprietati imobiliare, sintetizate in analiza de mai sus, rata de capitalizare pentru proprietati similare cu proprietatea imobiliara evaluata (din punct de vedere al amplasarii, caracteristicilor fizice, utilizare etc.) se situeaza in intervalul 11,0 % - 13,0 %. Astfel, avand in vedere abordarea, pentru determinarea valorii de randament a proprietii supuse evaluarii s-a utilizat rata de capitalizare de 12%. Preluand rezultatele din consideratiile prezentate anterior, rezulta valoarea prin venituri prin metoda capitalizarii directe:

VTOTAL VENIT = 304 120 /0,12=2 534 300 LEI VTOTAL VENIT =2 534 000 LEI
Plng aceast valoare se mai adaug valoarea terenului n exces, care nu contribuie la obinerea de venituri. Suprafaa terenului n exces este de 5 000 mp, teren fr amenajri.

VTEREN EXCES=5000 mp x 181 lei/mp = 905 000 lei VTOTAL VENIT =2 534 000 LEI + 905 000 LEI = 3 439 000 LEI VTOTAL VENIT =817 000 EURO

IV. RECONCILIEREA VALORILOR. VALOAREA ESTIMATA PROPUSA, OPINIA SI CONCLUZIILE EVALUATORULUI


In urma aplicarii metodelor de evaluare descrise in prezentul raport rezulta urmatoarele valori (rotunjite): Abordarea prin costuri Abordarea prin venituri

VTOTAL COSTURI = 3 808 000 LEI VTOTAL VENIT = 3 439 000 LEI

Avand in vedere ipotezele prezentate in raport, situatia si caracteristicile proprietatii, relevanta metodelor aplicate, cantitatea si calitatea informatiilor utilizate, precum si scopul prezentului raport, in opinia evaluatorului valoarea de pia a proprietatii evaluate este dat de abordarea prin capitalizare direct.
17

Astfel, opinia evaluatorului este ca la data de evaluarii valoarea de piata a proprietatii HALE, BIROURI I TEREN AFERENT situat in localitatea Tg. Mure, jud. Mure, 8 Martie, nr. 80, apartinand S.C. MONDO TRADE SRL este:

V= 3 439 000 LEI (V = trei milioane patrusute treizeci i nou mii lei) V= 817 000 EURO
Argumentele care au stat la baza elaborarii acestei opinii precum si considerente privind valoarea sunt: valoarea a fost exprimata tinand seama exclusiv de ipotezele si aprecierile exprimate in prezentul raport; valoarea propusa include dotarile aferente cladirilor; valoarea se refera la plata integrala cash la data vanzarii, dupa un marketing adecvat; valoarea a fost estimata astfel incat sa fie favorabila pentru vanzator si sa prezinte atractivitate pentru cumparator, astfel incat in urma tranzactiei sa se obtina cel mai bun pret posibil; valoarea este o predictie; valoarea nu tine seama de responsabilitatile de mediu; valoarea este subiectiva; evaluarea este o opinie asupra unei valori; valoarea nu conine T.V.A. Raportul a fost pregatit in conformitate si pe baza standardelor, recomandarilor si metodologiei de lucru recomandate de catre ANEVAR (Asociatia Nationala a Evaluatorilor din Romania).

18

V. PREZENTAREA I CALIFICRILE EVALUATORULUI


SC B&G COMIMPEX SRL Trgu-Mure a luat fiin n anul 1992. Societatea are ca obiect principal de activitate consultana n domeniul evalurilor proprietilor imobiliare i a bunurilor mobile precum i evalurile de mediu. Au fost ntocmite evaluri de afaceri i de active pentru diferite societi comerciale din judeul Mure i nu numai, societi comerciale specializate n domeniul agricol, al industriei alimentare, industriei uoare, industria prelucrtoare a lemnului, etc. Firma noastr a ntocmit deasemenea evaluri pentru proprieti imobiliare rezideniale, industriale, comerciale, agricole i speciale, pentru tranzacii sau pentru garantarea de credite. Aceste servicii se adreseaz ocupanilor proprietilor rezideniale, comerciale (inclusiv birouri i hoteluri), industriale, agricole, instituii i organizaii guvernamentale i pentru toate tipurile de investitori. Metodele de evaluare folosite sunt n concordan cu standardele internaionale i europene, bazndu-se pe o analiz a pieei imobiliare specifice i a factorilor ce o influeneaz, permind clienilor notrii s obin o vedere de ansamblu asupra valorii i potenialului proprietilor imobiliare. Calitatea i modul de abordare a evalurilor a recomandat firma noastr ca i colaborator pentru bnci i instituii. SC B&G COMIMPEX SRL se bazeaz pe experiena i profesionalismul individual al asociailor i colaboratorilor ei, care reuesc s formeze o echip adaptat la specificul cadrului legislativ i a mediului economic romnesc.

ing. Briescu Gheorghe expert evaluator imobiliare i bunuri mobile A.N.E.V.A.R.

19

IMAGINI PLATFORMA EVALUATA, SC MONDO TRADE SRL

20

21