Documente Academic
Documente Profesional
Documente Cultură
com
- APRILIE 2009 -
21 APRILIE 2009 Catre: OTP BANK Romnia, Sucursala Trgu Mure Referitor: reevaluarea proprietatii HALE INDUSTRIALE, BIROURI I TEREN AFERENT situat in localitatea Tg. Mure, jud. Mure, str. 8 Martie, nr. 80, apartinand S.C. MONDO TRADE SRL, conform CF.95260/N/TRGU MURE NR. CADASTRAL 563/2/1/3; 563/4/2/1/3; 563/3/1/3; 563/1/2/1/3; (1966/3). Conform contractului am realizat reevaluarea proprietatii sus-amintite, in scopul determinarii valorii sale de piata in vederea constituirii sale ca i garantie in favoarea OTP Bank, Sucursala Trgu Mure. Proprietatea este constituita dintr-un teren cu o suprafa de total de 9 214 mp, teren intravilan Tg. Mure, pe care sunt edificate dou hale ce au aparinut fostului S.M.A, construcii cu regimul de nlime parter, realizate din cadre prefabricate din beton, pe fundaii din beton, cu acoperi din plci ondulate de azbociment susinute de pane prefabricate din beton. HALA C35 este o construcie din cadre prefabricate din beton, pe fundaii din beton, cu acoperi din plci ondulate de azbociment susinute de pane prefabricate din beton. Dimensiunile halei, conform msurtorilor efectuate de evaluator, sunt: lungime hal 82,5 m iar limea halei este de 20,1 m. Suprafaa construit a acestei hale este de 1658,2 mp. Suprafaa util a halei este de 1326,6 mp. nlimea halei este de 6,0 m, la corni. HALA C36 este o construcie din cadre prefabricate din beton, pe fundaii din beton, cu acoperi din plci ondulate de azbociment susinute de pane prefabricate din beton. Dimensiunile halei, conform msurtorilor efectuate de evaluator, sunt: lungime hal 65,0 m iar limea halei este de 11,0 m. Suprafaa construit a acestei hale este de 715 mp. Suprafaa util a halei este de 572,0 mp. nlimea halei este de 4,5 m, la corni. opron construit n partea lateral a halei C36, pe toat lungimea ei, este o construcie din structu de stlpi metalici cu nvelitoare din azbociment, fr perei laterali, avnd suprafaa construit de 227,5 mp iar nlimea de 3,5 mp la corni. Birourile au fost construite n anul 2007 la unul din capetele halei C35, fiind amenajate modern cu toate dotrile necesare. Suprafaa construit a birourilor este de 177,0 mp iar suprafaa util este de 141,6 mp. Practic s-a luat suprafaa de 150 mp din hala C35 i s-au amenajat birourile iar n continuare au mai fost construite i grupurile sanitare i buctria, pe o suprafa de 27,0 mp. Platforma asfaltat a incintei este n suprafaa de 1 700 mp, asfaltai n anul 2007. Starea tehnic a halelor este bun, acestea fiind reabilitate n ultimul timp iar starea tehnic a birourilor este foarte bun, acestea fiind practic construite n anul 2007 prin renovarea i reamenajarea unei pri din hal. Proprietatea a fost inspectata de catre evaluator in data de 12/07/2007 i 21/04/2009. Din partea bncii OTP nu a fost nici un reprezentant.
Raportul de evaluare care urmeaza prezinta succint premisele evaluarii, datele privind proprietatea si analiza acestora, proces in urma caruia a fost fundamentata opinia evaluatorului. Raportul este n concordanta cu prevederile standardelor de evaluare ale A.N.E.V.A.R. In urma analizarii datelor prezentate si a aplicarii metodelor de evaluare adecvate, opinia evaluatorului este ca valoarea de pia a proprietatii HALE INDUSTRIALE, BIROURI I TEREN AFERENT amplasat n Tg. Mure, str. 8 Martie, nr. 80, jud. Mure, este:
V= 3 439 000 LEI (V = trei milioane patrusute treizeci i nou mii lei) V= 817 000 EURO Din care : VTEREN= 1 668 000 LEI ; VTEREN UNITAR =181 LEI/mp
Cursul de schimb RON/EURO considerat este de 4,21 LEI pentru 1 EURO. Valoarea nu conine T.V.A.
CERTIFICARE
Prin prezenta certificam ca: Afirmatiile sustinute in prezentul raport sunt reale si corecte; Analizele, opiniile si concluziile din prezentul raport sunt limitate numai la ipotezele si conditiile limitative si se constitue ca analiza nepartinitoare; Nu avem nici un interes actual sau de perspectiva in proprietatea ce face obiectul acestui raport si nu avem nici un interes personal si nu suntem partinitori fata de vreuna din partile implicate; Remunerarea evaluatorului nu se face in functie de exprimarea unei valori prestabilite sau care ar favoriza dorinta clientului de obtinere a unui rezultat dorit sau de aparitia unui eveniment ulterior; Acest raport de evaluare nu se bazeaza pe solicitarea obtinerii unei valori minime/maxime, solicitare venita din partea beneficiarului sau a altor persoane care au interese legate de beneficiar sau de aprobarea unui imprumut; In deplina cunostinta de cauza, analizele, opiniile si concluziile exprimate au fost realizate in conformitate cu cerintele Standardelor Internaionale de Evaluare, care sunt i Standarde ANEVAR (Asociatia Nationala a Evaluatorilor din Romania) si cu cerintele Codului deontologic al profesiei de evaluator care este o anexa la Statutul ANEVAR; Certificam faptul ca utilizarea raportului de evaluare intocmit de noi poate fi insotita de verificarea lui in conformitate cu Standardul Internaional de Practic n Evaluare nr. 11 GN 11 Verificarea evalurilor; Certificam faptul ca am efectuat personal inspectia proprietatii imobiliare ce face obiectul raportului; In prezent suntem membrii ANEVAR si am indeplinit programul de pregatire profesionala continua; Prin prezenta certificam faptul ca suntem competenti sa efectuam acest raport de evaluare. Evaluatorul are ncheiat asigurare de rspundere profesional la ALLIANZ TIRIAC ASIGURARI S.A.
Ing. Braiescu Gheorghe Expert evaluator imobiliare i bunuri mobile Legitimatie A.E.V.A.R. nr. 6202/2002
I. PREMISELE EVALUARII
Ipoteze generale:
Nu ne asumam nici o raspundere pentru descrierea juridica pusa la dispozitie sau pentru chestiuni legate de considerente juridice sau de proprietate. Titlul de proprietate se presupune valabil si tranzactionabil daca nu se specifica altfel; Informatiile furnizate de terte parti sunt considerate de incredere dar nu li se acorda garantii pentru acuratete; Se presupune ca nu exista conditii ascunse sau neevidentiate ale proprietatii, ale subsolului sau structurilor sale care ar face ca proprietatea sa valoreze mai mult sau mai putin. Nu se asuma nici o raspundere pentru astfel de conditii sau pentru obtinerea studiilor tehnice de specialitate necesare descoperirii lor; Evaluatorul nu are cunotin despre respectarea normelor de mediu aplicabile proprietii i nici nu a fcut investigaii n acest sens. Nu ne asumam nici o responsabilitate pentru existenta vreunui contaminant, nici nu ne angajam pentru o expertiza sau o cercetare stiintifica necesara pentru a fi descoperit; Daca ulterior se va stabili ca exista contaminare pe proprietatea analizata sau pe oricare alt teren vecin sau ca mijloacele care au fost puse in functiune ar putea contamina, aceasta ar putea diminua valoarea raportata Se presupune ca utilizarea terenului si a constructiilor se realizeaza in cadrul limitelor proprietatii descrise si ca nu exista incalcari sau violari ale altor proprietati, daca nu se mentioneaza altfel; Metoda venitului s-a aplicat luand in considerare nivelul chiriei practicate pe piata specifica si nivelul ratelor de capitalizare corespunzatoare; Orice estimari ale valorii continute in raport se aplica intregii proprietati si orice impartire sau divizare a totalului in valori fractionate va invalida valoarea estimata daca acestea nu au fost stabilite in raport; Valorile estimate sunt valabile atat timp cat conditiile in care s-a realizat evaluarea (starea pietei, nivelul cererii si ofertei, inflatie, evolutia cursului de schimb, etc) nu se modifica semnificativ. Pe pietele imobiliare valorile pot evalua ascendent sau descendent o data cu trecerea timpului si variatia lor in raport cu cursul euro nu este liniara); Evaluatorul, prin natura muncii sale, nu va fi solicitat sa ofere consultanta ulterioara sau sa depuna marturie in instanta in legatura cu proprietatea in chestiune decat daca au fost facute initial aranjamente in aceasta privinta; Nici una din partile raportului nu vor fi difuzate public prin reclama, relatii publice, stiri, agentii de vanzare sau alte cai mediatice, fara acordul scris si prealabil al evaluatorului; Posesia acestui raport sau a unei copii nu confera dreptul de publicare; Previziunile, proiectiile sau estimarile continute in raport se bazeaza pe conditiile curente de pe piata, pe factorii cererii si ofertei anticipate pe termen scurt si sunt influentate de inexistanta (inca) a unei economii stabile. Aceste previziuni sunt, prin urmare, supuse schimbarii conditiilor viitoare;
pentru garantie a proprietatii imobiliare asa cum este aceasta definita in Standardul
Internaional de Aplicatie n Evaluare 2 IVA 2 EVALUAREA PENTRU GARANTAREA
MPRUMUTULUI .
Conform standardului definitia valorii de piata este urmatoarea:
Valoarea de piata reprezinta suma estimata pentru care o proprietate va fi schimbata, la data evaluarii, intre un cumparator decis si un vanzator hotarat, intr-o tranzactie cu pre determinat obiectiv, dupa o activitate de marketing corespunztoare, in care prile implicate au acionat in cunostinta de cauza, prudent si fara constrngere.
Pentru determinarea acestei valori a fost aplicata metoda costurilor de nlocuire net i o metod de randament. Valoarea estimata in prezentul raport are la baza informatii privind nivelul preturilor inregistrate in luna aprilie 2009, data la care se considera valabile ipotezele luate in considerare si valorile estimate. Evaluarea a fost realizata in aprilie 2009.
Inspectia proprietatii
Inspectia proprietatii a fost realizata in data de 12/07/2007 i 21/04/2009 de catre ing. Braiescu Gheorghe. Nu au fost investigate aspecte privind contaminantii de pe amplasament sau amplasamentele vecine.
Sursele de informatii utilizate in acest raport sunt: Informatii privind situatia juridica a proprietatii (extras CF) si istoricul acesteia, furnizate de catre proprietar Informatii culese pe teren de catre evaluator (privind pozitionare, zona in care este amplasata proprietatea, activitatea curenta, etc.) Informatii privind starea pietei imobiliare specifice (preturi de tranzactionare, nivelul ofertei si al cererii, situatia economica a localitii) obtinute de la evaluatori si agentii imobiliare locale si din baza de date a evaluatorului. S-au mai obinut date referitoare la terenurile din zon de la localnici .
Clauza de nepublicare
Acest raport de evaluare nu poate fi inclus partial sau in intregime si nici ca referinta intr-un document publicat, circulara sau declaratie, sub nici o forma, fara acordul scris si al evaluatorului asupra formei in care ar urma sa apara. Acest raport este confidential pentru dumneavoastra, pentru consilierii dumneavoastra si poate fi utilizat numai pentru scopul mentionat in raport. Nu acceptam nici o alta responsabilitate fata de o terta persoana care sa poata face uz de el.
Descrierea amplasamentului
Proprietatea se afl n municipiul Tg . Mure, pe str. 8 Martie, ntr-o zon mixt rezidenial i pentru mica industrie i agricultur cu activiti nepoluante. n vecintatea proprietii evaluate se afl alte hale dezmembrate din fosta SMA, hale n care n prezent se desfoar diferite activiti de producie, depozitare sau servicii. Strada este neasfaltat i are toate utilitie instalate. Parcela de teren aferent proprietii imobiliare cu construcii edificate pe ea are o form geometric regulat, avnd o platform asfaltat n suprafa de 1 700 mp. Terenul este plan i bun pentru construcii.
8
Accesul se face direct de pe str. 8 Martie, prin intermediul unui drum de acces cu rol de servitute pentru toate unitile din acel amplasament. Drumul este bun, accesul putndu-se face att auto, ct i pietonal.
Studiu de vandabilitate
Piaa imobiliar se poate defini ca fiind interaciunea dintre persoanele (fizice sau juridice) care schimb drepturi de proprietate contra altor bunuri, cum ar fi banii. Aceast pia se definete pe baza tipului de proprietate, potenialul de a produce venituri, localizare, caracteristicile investitorilor i chiriailor tipici. Piaa imobiliar este influenat de atitudinile, motivaiile i interaciunile vnztorilor i cumprtorilor i are caracteristici diferite de cele ale pieelor
9
eficiente (este foarte sensibil la situaia pietei de munc i stabilitatea veniturilor, deciziile de cumprare fiind influenate de tipul de finanare, durata rambursrii i rata dobnzii, exist decalaj ntre cerere i ofert, cererea poate fi volatil datorit unor schimbri rapide n mrimea i structura populaiei). n cazul prezentei proprieti imobiliare, innd cont de estimrile privind cea mai bun utilizare, piaa se definete ca piaa proprietilor de tip hale de producie sau depozitare, pia a crei localizare geografic este zona cartierului Mureeni din municipiul Tg. Mure, jud. Mure. Piata imobilelor cu destinatia productiv/depozite este caracterizata printr-un numar relativ restrins de tranzactii datorita numrului mic de asemenea proprieti, ofertei sczute i a unui ritm mic de construire a lor n aceast zon a oraului. Cererea este n scdere datorit n principal urmtoarelor aspecte: interesul n scdere al potenialilor investitori pentru zona analizat datorit situaiei economice actuale generat de criza economic i financiar; cresterii costurilor creditrii. Cererea mic a determinat scderea preurilor proprietilor de tipul celei evaluate, care o putem cuantifica la procente cuprinse ntre 15-20%, pentru perioada octombrie 2008 pn n aprilie 2009. Chiriile la spatiile de tipul celor evaluate din zona analizat variaza in functie de zona de amplasare si calitatea dotarilor, valorile oscilind intre 3,0 Euro/mp 3,5 Euro/mp pentru spaiile de depozitare, 6 Euro/mp-7 Euro/mp pentru spaiile de birou, valori fr TVA. Se ntlnesc valori mai ridicate pentru spaii cu dimensiuni reduse sau pentru spaii cu faciliti i dotri suplimentare, dar i valori mai coborte pentru spaii neamenajate i fr dotri. Tranzaciile cu spaii cu destinaia hale de producie/depozitare recent reabilitate, variaz ntre 300 EUO/mp i 350 EURO/mp iar cle cu destinaia birouri i spaii comerciale ntre 300 - 400 Euro/mp, valori fr TVA. Tranzactiile cu terenuri sunt relativ restrinse deoarece nu mai avem teren liber n zona analizat ns avem oferte n zone comparabile la preuri cuprinse ntre 30 Euro/mp i 40 Euro/mp.
Cea mai buna utilizare se refera la utilizarea probabila rationala si utilizarea legala a unui teren liber sau a unei proprietati construite, care este fizic posibila, fundamentata adecvat, realizabila financiar si care rezulta intr-o valoare maxima.
Exista patru conditii din prisma carora se realizeaza aceasta analiza. Cea mai buna utilizare trebuie sa fie: admisibila legal, fizic posibila, financiar fezabila si maxim productiva. Avand in vedere situatia existenta, faptul ca terenul este ocupat parial de constructii, pozitionarea sa, cea mai buna utilizare va fi determinata in varianta terenului construit, cu destinatia actuala - proprietate imobiliara comer/depozitare.
10
Procedura de evaluare
Baza evaluarii realizate in prezentul raport este valoarea de piata asa cum a fost ea definita anterior. Pentru determinarea acestei valori a fost aplicata metoda costurilor i o metoda de rentabilitate. Valoarea estimata in prezentul raport are la baza informatii privind nivelul preturilor inregistrate in luna aprilie 2009, data la care se considera valabile ipotezele luate in considerare si valorile estimate. Evaluarea a fost realizata in aprilie 2009.
Evaluarea terenului
Terenul a fost evaluat prin metoda comparatiei directe, care analizeaza, compara si ajusteaza vanzarile /ofertele si alte date pentru loturi similare. Principalele elemente de comparaie cu care opereaz metoda comparaiilor directe sunt:
dreptul de proprietate transmis; condiii de finanare; condiii de vnzare; condiiile pieei; restricii legale; localizare-zonare-orientare; caracteristici fizice; caracteristici economice; utilitile disponibile (inclusiv drumuri de acces) ; utilizare. 11
Elementele de comparaie sunt caracteristici ale proprietii (terenului) de evaluat i comparabile (similare) care au consecin i influeneaz valoarea. n aplicarea metodei comparaiei directe, sunt parcurse urmtoarele etape:
cerecetarea pieei pentru obinerea de informaii; verificarea riguroas a informaiilor; alegerea criteriilor de comparaie; compararea proprietilor similare cu cea de evaluat pe baza elementelor de comparaie; ajustarea adecvat a preului de tranzacie (ofert) a proprietilor comparabile; analiza rezultatelor; alegerea i estimarea valorii finale.
A Aprilie 2009 100 euro/mp, ofert 1000 mp Integral zona Mureseni La pia Independent/ofert Aprilie 2009 Conform plan de urbanism general i zonal n zona rezidentiala Dimensiuni 18m/55,5 m drum acces curent gaz apa Civilizat-rezidenial Construcii -intravilan B Aprilie 2009 46 euro/mp, ofert 2850 mp Integral zona Mureseni La pia Independent/ofert Aprilie 2009 Conform plan de urbanism general i zonal Zona rezidentiala Dimensiuni 27m/105,5m drum acces curent gaz apa Civilizat-rezidenial Construcii -intravilan C Aprilie 2009 63 euro/mp, ofert 6100 mp Integral zona Mureseni La pia Independent/ofert Aprilie 2009 Conform plan de urbanism general i zonal Zona rezidentiala Dimens. 50m/122m drum curent gaz apa Civilizat-rezidenial Construcii-intravilan
Nr. Date i caracteristici crt. 1 Data/Pre de vnzare/oferta/ tranzacie/EURO/mp) 2 Suprafa (mp) 3 Drepturi de proprietate transmise 4 Condiii de finanare 5 Condiii de vnzare 6 Condiii ale pieei 7 Restricii legale
8 9
10 11
12
Element de comparat Pre (lei EURO/mp) Drepturi de proprietate transmise Corecie pentru drepturi de proprietate Pre corectat Condiii de finanare Corecie pentru finanare Pre corectat Condiii de vnzare
De evaluat
100 46 63 Integral Integral Integral 0 0 0 100 46 63 la piata La pia La pia La pia 0 0 0 100 46 63 independent Independent/ Independent/ Independent/ tranzactie Oferta Oferta oferta Corecie pentru condiii de vnzare -25 -5 -13 Pre corectat 75 41 50 Condiii ale pieei 04.09 04.09 04.09 04.09 Corecie pentru condiii ale pieei 0 0 0 Pre corectat 75 41 50 Restricii legale de utilizare Nu are Nu are Nu are Nu are Corecii pentru restricii 0 0 0 Pre corectat 75 41 50 Localizare-orientare (front stradal, lungime) 92/100 18/55 27/105 50/122 Corecii pentru front stradal/proportii ) 1 1 1 Pre corectat 76 42 51 suprafata 9214 1000 2850 6100 corectii pentru suprafata 4 1 1 pret corectat 80 43 51 Echipare tehnico-edilitara Completa completa completa La 200 m Corecii pentru echipare tehn.edilitara 0 0 3 Pre corectat 80 43 54 Corecie total brut -20 -3 -9 Corecie total brut -20,46% -5,45% -14,31% (% din preul de vnzare) NUMR CORECII 5 4 4 integral
Din datele analizate reiese ca valoarea de piata a terenului liber in zona in care se afla proprietatea se afla in intervalul 40,0 Euro/mp i 100,0 Euro/mp , cu valori mai mari acolo unde exist interese investiionale ridicate. Se alege valoarea de 43,0 EURO/mp deoarece terenul este amenajat i dotat cu toate utilitile.
V teren rotunjit =181 lei/mp x 9 214,0 mp = 1 668 000 lei V teren rotunjit =396 200 EURO
3.2 Evaluarea cladirilor
Scopul evaluarii patrimoniale este stabilirea valorii de reconstructie si a valorii ramase (in functie de gradul de deprecierea cumulata) corespunzatoare lunii aprilie 2009. Avand in vedere caracteristicile cladirii examinate, evaluarea s-a realizat conform Metodologiei pentru evaluarea cladirilor si constructiilor speciale din grupele 1 si 2 - indicativ GV - 0001/095 - aprobat MLPAT cu ordinul 32/N/16.10.1995 si care se prevede ca in lipsa documentatiei
13
tehnico-economice de executie, evaluarea prin valoarea de reconstructie determinate pe baza Cataloagelor de reevaluare editia 1964 - este cea mai indicata metoda. Pe baza acestei metodologii, evaluarea cuprinde urmatoarele etape:
1. Stabilirea valorii de reconstructie cu ajutorul Cataloagelor de reevaluare la nivelul
preturilor din 01.01.1965 2. Actualizarea valorii de reconstructie la pretul zilei cu ajutorul sistemului de coeficienti de indexare elaborat de MLPAT
3. Determinarea valorii ramase la acelasi nivel de preturi, prin estimarea deprecierii
cumulate.
Aceasta poate avea dou componente uzura fizic recuperabil ( se cuantific prin costul de readucere a elementului la condiia de nou sau ca i nou, se ia n considerare numai dac costul de corectare a strii tehnice e mai mare dect creterea de valoare rezultat ) i uzura fizic nerecuperabil
nedecvarea
(se refer la elementele deteriorate fizic care nu pot fi este dat de demodarea, neadecvarea sau
corectate n prezent din motive practice sau economice) funcional supradimensionarea cldirii din punct de vedere a dimensiunilor, stilului sau instalaiilor i echipamentelor ataate
deprecierea economic - se datoreaz unor factori externi proprietii imobiliare, cum ar
fi modificarea cererii, utilizarea proprietilor imobiliare n zon, urbanismul, finanarea i reglementrile legale. Estimarea deprecierii s-a efectuat prin metoda segregarii. Prin aceasta metoda se analizeaza separat fiecare cauza a deprecierii, se cuantifica si apoi se totalizeaza o suma globala. In situatia cladirili din cadrul obiectivului care face obiectul prezentei evaluari au fost determinate toate tipurile de depreciere care pot afecta valoarea.
14
stabilirea ratei de capitalizare (c) Venitul brut anual (Vba) reprezinta venitul aferent proprietarului mediu din inchirierea proprietatii imobiliare, n ipoteza unui grad de ocupare de 100%, obinut anual. Venitul brut efectiv anual (Vbea) reprezinta venitul aferent proprietarului mediu din inchirierea proprietatii imobiliare, prin scderea pierderilor de chirie din cauza neocuprii integrale i din cauza neplii sau ntrzierii la plat a chiriei obinut anual. Venitul net din exploatare (Vnet) se calculeaz prin deducerea din venitul brut efectiv a cheltuielilor de exploatare. Aceste cheltuieli se impart n 3 categorii:
cheltuielile variabile cum ar fi: utiliti, salarii, administraie, reparaii i ntreinere, dac prin
contract nu se prevede a fi recuperate de la chiriai;
Rentabilitatea a fost calculata pe baza chiriei care poate fi obtinuta pe piata pentru active similare, de catre un proprietar mediu. La calculul venitului total obinut din nchirierea proprietii s-au luat n calcul suprafeele utile ale cldirilor de nchiriat ( hale productie, birouri). Pentru stabilirea venitului brut efectiv s-a folosit o rat de ocupare de 90%, specific pentru asemenea proprieti, fr a se lua n calcul alte deduceri datorate neplii chiriei. Venitul net a fost stabilit prin deducerea unui procent de 5% din venitul brut anual, reprezentnd cheltuieli cu impozitele, asigurrile i un fond de reparaii. Pentru estimarea chiriei s-a pornit de la analiza unor oferte existente la data evalurii pentru spaii de producie/depozitare i birouri. n urma analizei ofertelor de mai sus i innd cont de faptul ca in zona analizata, chiriile practicate pentru acest tip de proprietati sunt cuprinse ntre: 3,0 Euro/mp 3,5 Euro/mp pentru spaiile de depozitare, 7 Euro/mp - 8 Euro/mp pentru spaiile de birou, evaluatorul consider c pentru estimarea venitului net total anual se vor folosi urmtoarele chirii medii: Nr. crt. 3,0 EURO/mp util/lun pentru HALE DE DEPOZITARE 8,0 EURO/mp util/lun pentru BIROURI 1,0 EURO/mp util/lun pentru OPRON Denumire Suprafa util* (mp) 1. 2. 3. 4. 5. BIROURI HALA DEPOZIT C35 HALA DEPOZIT C36 OPRON TOTAL 141 1326 572 227 2266
16
Venitul net anual este: Venit brut anual (Euro) 13 536 47 736 20 592 2724 84 600 72 000 Venitul brut efectiv (Euro) Venitul net (Euro)
La calculul suprafeei utile de inchiriat nu s-au luat n calcul dect suprafeele efective.
VTOTAL VENIT = 304 120 /0,12=2 534 300 LEI VTOTAL VENIT =2 534 000 LEI
Plng aceast valoare se mai adaug valoarea terenului n exces, care nu contribuie la obinerea de venituri. Suprafaa terenului n exces este de 5 000 mp, teren fr amenajri.
VTEREN EXCES=5000 mp x 181 lei/mp = 905 000 lei VTOTAL VENIT =2 534 000 LEI + 905 000 LEI = 3 439 000 LEI VTOTAL VENIT =817 000 EURO
VTOTAL COSTURI = 3 808 000 LEI VTOTAL VENIT = 3 439 000 LEI
Avand in vedere ipotezele prezentate in raport, situatia si caracteristicile proprietatii, relevanta metodelor aplicate, cantitatea si calitatea informatiilor utilizate, precum si scopul prezentului raport, in opinia evaluatorului valoarea de pia a proprietatii evaluate este dat de abordarea prin capitalizare direct.
17
Astfel, opinia evaluatorului este ca la data de evaluarii valoarea de piata a proprietatii HALE, BIROURI I TEREN AFERENT situat in localitatea Tg. Mure, jud. Mure, 8 Martie, nr. 80, apartinand S.C. MONDO TRADE SRL este:
V= 3 439 000 LEI (V = trei milioane patrusute treizeci i nou mii lei) V= 817 000 EURO
Argumentele care au stat la baza elaborarii acestei opinii precum si considerente privind valoarea sunt: valoarea a fost exprimata tinand seama exclusiv de ipotezele si aprecierile exprimate in prezentul raport; valoarea propusa include dotarile aferente cladirilor; valoarea se refera la plata integrala cash la data vanzarii, dupa un marketing adecvat; valoarea a fost estimata astfel incat sa fie favorabila pentru vanzator si sa prezinte atractivitate pentru cumparator, astfel incat in urma tranzactiei sa se obtina cel mai bun pret posibil; valoarea este o predictie; valoarea nu tine seama de responsabilitatile de mediu; valoarea este subiectiva; evaluarea este o opinie asupra unei valori; valoarea nu conine T.V.A. Raportul a fost pregatit in conformitate si pe baza standardelor, recomandarilor si metodologiei de lucru recomandate de catre ANEVAR (Asociatia Nationala a Evaluatorilor din Romania).
18
19
20
21