Universitatea Nicolae Titulescu Bucureti Facultatea de Drept

DREPT CIVIL DREPTURILE REALE - suport de curs pentru nvmntul la distan -

2010

OBIECTIVELE CURSULUI I CRITERIILE DE EVALUARE A CUNOTINELOR

A. Obiectivele cursului Suportul de curs prezentat n rndurile ce urmeaz se adreseaz studenilor din nvmntul universitar la distan avnd ca finalitate explicarea principalelor instituii ale Dreptului civil Drepturile reale. Lucrarea este conceput pentru a trata aspectele fundamentale ale dreptului civil drepturile reale, astfel nct studenii s-i nsueasc noiunile i termenii de specialitate. Cursul de fa i propune: 1. S analizeze instituiile fundamentale ale dreptului civil drepturile reale i conexiunile existente ntre ele; 2. S transmit studenilor informaiile necesare pentru interpretarea i aplicarea corecte a legii civile; 3. S transmit studenilor cunotinele de Drept civil drepturile reale, necesare nelegerii celorlalte pri ale dreptului civil i formrii unor buni specialiti n domeniu; 4. Abordarea instituiilor dreptului civil drepturile reale n strns legtur cu jurisprudena Curii Europene a Drepturilor Omului, a Curii Constituionale, a naltei Curi de Casaie i Justiie, precum i a altor organe judiciare. Conform fiei disciplinei, competenele specifice acesteia sunt: Cunoaterea din punct de vedere tiinific a coninutului normelor civile generale, precum i a jurisprudenei referitoare la aplicarea acestora; nelegerea instituiilor drepturilor reale din dreptul civil; nsuirea unui mod de gndire logico-juridic corect; nelegerea corelaiilor existente ntre normele diferitelor institutii ale dreptului civil drepturile reale; Explicarea instituiilor drepturilor reale din dreptul civil; Explicarea i interpretarea normelor civile; Explicarea corelaiilor ntre institutiile dreptului civil; Explicarea i nelegerea soluiilor pentru problemele aprute n practic;
2

Interpretarea corect a normelor civile; Formarea unei atitudini pozitive fa de tiina dreptului civil; Dezvoltarea abilitilor de gndire juridic; Obinuina de a interpreta corect normele civile i aplicarea sistematic a acestora. Suportul de curs este structurat n mai multe capitole, corespunztoare instituiilor drepturilor reale. nsuirea temeinic a Dreptului civil drepturile reale - presupune, pe lng activitile didactice programate, un efort consistent din partea studenilor n ceea ce privete studiul individual pe baza bibliografiei minime obligatorii recomandate n prezenta lucrare. De asemenea, fiecare student are obligaia ntocmirii, n fiecare semestru, a unui referat, care s aib ca obiect tratarea unei instituii sau teme din cadrul disciplinei. Referatul nu poate avea mai puin de 10 pagini i nici mai mult de 25 de pagini i trebuie s aib elemente de originalitate. Depunerea referatului se va face cel mai trziu la ultimul tutorial. Pentru a nu exista nclcri ale legislaiei drepturilor de autor, studenii vor prezenta odat cu lucrarea i o declaraie pe proprie rspundere c nu au adus atingere normelor juridice care protejeaz dreptul de autor. Suportul de curs redat n rndurile urmtoare trebuie completat prin studierea bibliografiei obligatorii. B. Evaluarea Aprecierea nivelului de pregtire a studenilor se realizeaz astfel: 1. Evaluarea parial, prin intermediul unei lucrri de control programate conform calendarului disciplinei (al doilea tutorial). 2. Evaluarea final, prin examen la sfritul fiecrui semestru. Examenul este scris, iar notarea se face de la 1 la 10. Stabilirea notei finale va avea loc n felul urmtor: 1. Rspunsurile la examen 60%; 2. Activiti n cadrul ntlnirilor tutoriale (referate, participri la dezbateri etc.) 20%; 3. Lucrare de control 20%; Promovarea examenului presupune obinerea unei note mai mari sau egale cu 5, n care trebuie s aib o pondere de cel puin 30% nota de la examenul propriu-zis. Studenii care nu au obinut cel puin nota 3 (30%) la examenul propriu-zis nu pot promova examenul pe baza notrii fcute la evaluarea parial. C. Grila de Evaluare Grila de evaluare pentru examen cuprinde: 1. Un subiect teoretic, care trebuie tratat analitic;

2. 14 teste scurte care pot cuprinde i aplicaii practice.

CUPRINS Unitatea de nvare nr. 1 PATRIMONIUL 1. Noiunea de patrimoniu 2. Teorii despre patrimoniu 3. Caracterele juridice ale patrimoniului 4. Funciile patrimoniului 5. Test 6. Bibliografie specific Unitatea de nvare nr. 2 DREPTUL DE PROPRIETATE 1. Consideraii generale referitoare la dreptul de proprietate 1. Noiunile de proprietate i drept de proprietate 2. Coninutul juridic al dreptului de proprietate 3. Caracterele juridice ale dreptului de proprietate 4. Restricii (limitri) n exerciiul dreptului de proprietate 2. Dreptul de proprietate public 1. Noiune 2. Titularii (subiectele) dreptului de proprietate public 3. Obiectul dreptului de proprietate public 4. Caracterele juridice specifice dreptului de proprietate public 5.Exercitarea dreptului de proprietate public 6.Modurile de dobndire a proprietii publice 3. Dreptul de proprietate privat 1. Definiie. Titulari. Obiect 2. Regimul juridic al construciilor proprietate privat 3. Regimul juridic al terenurilor proprietate privat

4. Modalitile juridice ale dreptului de proprietate privat 4. 1. Proprietatea rezolubil i proprietatea anulabil 4.1.1.Proprietatea rezolubil 4.1.2. Proprietatea anulabil 4.2. Proprietatea comun 4.2.1. Consideraii generale 4.2.2. Proprietatea comun pe cote pri obinuit i temporar 4. 2.2.1. Noiune. Izvoare. Titulari 4. 2.2.2. Dreptul coproprietarilor (coindivizarilor) cu privire la ntregul bun. Regula unanimitii. 4. 2.2.3. Dreptul coproprietarilor (coindivizarilor) cu privire la cotaparte proprie din drept 4. 2.2.4. Obligaiile coproprietarilor (coindivizarilor) 4.2.2.5. ncetarea proprietii comune pe cote-pri obinuite i temporare 4.2.3. Proprietatea comun pe cote pri forat i perpetu 4.2.4. Proprietatea comun n devlmie 4.2.5. Comparaie ntre proprietatea comun pe cote-pri i proprietatea comun n devlmie 5. Test 4. Bibliografie specific Unitatea de nvare nr. 3 ACIUNEA N REVENDICARE 1. Aciunea n revendicare imobiliar 1. Proba dreptului de proprietate 2. Incidena prescripiei 2. Aciunea n revendicare mobiliar 1. Situaii de distins 2. Revendicarea bunului mobil de terul dobnditor, posesor de bun credin 3. Revendicarea bunului mobil pierdut sau furat de la terul dobnditor de bun credin 4. Revendicarea bunului mobil de la ho, gsitor sau de la terul dobnditor de rea credin 3. Efectele aciunii n revendicare 4. Test 5. Bibliografie specific
2

Unitatea de nvare nr. 4 POSESIA 1. Definiia posesiei i elementele constitutive ale posesiei 2. Delimitarea posesiei, ca stare de fapt, de alte situaii juridice 2. 1. Posesia, ca stare de fapt i posesia, ca stare de drept 2.2. Posesia i detenia precar. Intervertirea deteniei precare n posesie 3. Dobndirea i pierderea posesiei 4. Viciile posesiei 5. Efectele posesiei 5.1. Justificarea efectelor posesiei ca stare de fapt 5.2. Posesia creaz o prezumie de proprietate 5.3. Posesia de bun credin conduce la dobndirea proprietii fructelor produse de bunul posedat 5.4. Aciunile posesorii 6. Test 7. Bibliografie specific

Unitatea de nvare nr. 5 DEZMEMBRMINTELE DREPTULUI DE PROPRIETATE 1. Dreptul de uzufruct 1. Noiune 2. Domeniul de aplicare 3. Modalitile de constituire 4. Drepturile uzufructuarului 5. Obligaiile uzufructuarului 6. Drepturile nudului proprietar 7. Obligaiile nudului proprietar 8. Stingerea uzufructului 2. Dreptul de uz i dreptul de abitaie 3. Servituile

1. Definiie i caractere juridice 2. Clasificarea servituilor 3. Servituile stabilite prin fapta omului 4. Exercitarea dreptului de servitute 5. Stingerea servituilor 4. Dreptul de superficie 1. Noiune i caractere juridice 2. Constituirea dreptului de superficie 3. Exercitarea dreptului de superficie 4. Stingerea dreptului de superficie 5. Test 6. Bibliografie specific

Unitatea de nvare nr. 6 MODURILE DE DOBNDIRE A DREPTURILOR REALE PRINCIPALE 1. Accesiunea 1. Definiie i clasificare 2. Accesiunea imobiliar natural 3. Accesiunea imobiliar artificial 3.1. Consideraii general 3.2. Construciile, plantaiile sau alte lucrri fcute de proprietar pe terenul su cu materialele altei persoane 3.3. Construciile, plantaiile sau alte lucrri fcute de o persoan cu materialele sale pe terenul proprietatea altei persoane 3.3.1. Precizri introductive 3.3.2. Situaia constructorului de rea credin 3.3.3. Situaia constructorului de bun credin 3.3.4. Aspecte comune pentru constructorul de bun credin i cel de rea credin 4. Accesiunea mobiliar 2. Uzucapiunea 1. Consideraii generale 2. Noiune 3. Felurile uzucapiunii 4. Calculul termenului uzucapiunii 5. Efectele uzucapiunii
4

3. Test 4. Bibliografie specific Unitatea de nvare nr. 7 PUBLICITATEA IMOBILIAR 1. Consideraii generale 1. 1. Noiune 1. 2. Obiective 1. 3. Sediul materiei 2. Cuprinsul crii funciare 3. Principiile care stau la baza sistemului de publicitate imobiliar instituite prin Legea nr. 7/1996 4. Felurile nscrierilor n cartea funciar 5. Procedura nscrierii n cartea funciar 6. Aciunile n justiie specifice publicitii imobiliare 6.1. Aciunea n prestaie tabular 6. 2. Aciunea n rectificare 6. 3. Aciunea n justificare 7. Test 8. Bibliografie specific

Unitatea de nvare nr. 1 PATRIMONIUL 1. Noiunea de patrimoniu 2. Teorii despre patrimoniu 3. Caracterele juridice ale patrimoniului 4. Funciile patrimoniului 5. Test 6. Bibliografie specific 1. Noiunea de patrimoniu Noiunea de patrimoniu este folosit n diferite acte normative (de exemplu, art. 26 din Decretul nr.31/1954, art. 781, art. 784, art. 1743 C.civ. etc.), ns nu exist o definiie legal. Totui, n definirea noiunii de patrimoniu se poate pleca de la art. 1718 C.civ., potrivit cruia, oricine este obligat personal este inut de a ndeplini ndatoririle sale cu toate bunurile sale mobile i imobile, prezente i viitoare, n sensul c sintagmele ndatoririle sale i cu toate bunurile sale mobile i imobile, prezente i viitoare evoc ideea de universalitate, de totalitate, care exist i se menine indiferent de modificrile ce ar interveni n coninutul ei. Prin patrimoniu nelegem totalitatea drepturilor i obligaiilor cu valoare economic, ce aparin unui subiect de drept. Din aceast definiie rezult c patrimoniul este alctuit dintr-o latur activ i o latur pasiv. Activul patrimonial cuprinde toate drepturile patrimoniale (att drepturile reale, ct i drepturile de crean), iar pasivul patrimonial este alctuit din toate obligaiile evaluabile n bani pe care le are o anumit persoan. 2. Teorii despre patrimoniu n doctrina clasic au fost formulate dou teorii despre patrimoniu, anume: teoria personalist i teoria axat pe ideea de afectaiune, de scop. Teoria personalist este axat pe ideea c patrimoniul ar constitui unul dintre atributele personalitii, c patrimoniul ar fi emanaia personalitii umane i expresia puterii juridice cu care este nvestit orice persoan. n consecin: numai persoanele pot avea un patriminiu; patrimoniul nu poate fi separat de persoana creia i aparine, fiind inalienabil; o persoan poate avea un singur patrimoniu, care este unitar i indivizibil. Teoria este criticabil, deoarece conduce la crearea unei confuzii ntre patrimoniu i personalitatea juridic (capacitatea de a fi subiect de drept). n plus, regula indivizibilitii patrimoniului a reflectat un anumit stadiu de dezvoltare a economiei de pia (cnd ntreprinderile aveau forma ntreprinderilor individuale i a societilor de persoane), constituind explicaia

i fundamentul posibilitii angajrii rspunderii nelimitate a ntreprinztorilor fa de creditorii ntreprinderii, cu ntreaga lor avere, fr a fi limitat la capitalul ntreprinderii sau la prile sociale ale asociailor. n cadrul celei de a doua teorii, se consider c nu ar fi exact afirmaia c numai persoanele pot avea un patrimoniu, ntruct patrimoniul ar exista ori de cte ori anumite bunuri sunt afectate unui anumit scop, fr ca pentru existena lui s fie nevoie de crearea unei persoane juridice. Unitatea drepturilor i obligaiilor ce alctuiesc un patrimoniu nu depinde de apartenena lor la o anumit persoan, ci de afectaiunea drepturilor i obligaiilor respective unui scop comun. Aceast teorie corespunde nevoilor practice ale unei economii de pia complexe, ntruct permite lrgirea posibilitilor ntreprinztorilor de a participa cu aciuni sau, dup caz, cu pri sociale la mai multe societi comerciale i, totodat, limiteaz rspunderea pentru datoriile fiecrei societi comerciale la capitalul afectat activitii acesteia. Teoria este ns criticabil, deoarece ignor existena persoanei ca subiect de drept, dei numai persoanele pot avea drepturi i obligaii. Tocmai de aceea, n ultimul timp, exist tendina de a se mbria o teorie mixt, prin preluarea unora din elementele ce alctuiesc coninutul celor dou teorii menionate mai sus. Astfel, din teoria personalist, sunt reinute afirmaiile c patrimoniul aparine obligatoriu unei persoane i c orice persoan are un singur patrimoniu, iar din teoria patrimoniului de afectaiune se reine ideea de scop, pentru a explica posibilitatea divizrii patrimoniului. 3. Caracterele juridice ale patrimoniului a) Patrimoniul este o universalitate juridic, n sensul c drepturile i obligaiile ce l alctuiesc sunt privite n totalitatea lor, fr a interesa identitatea fiecrui drept sau identitatea fiecrei obligaii. De aici decurg dou consecine: - drepturile i obligaiile care alctuiesc patrimoniul sunt legate ntre ele, formnd un tot unitar (nu se exclude ns ipoteza n care patrimoniul s fie format dintr-o grupare de mase de bunuri, fiecare mas avnd un regim juridic distinct); - drepturile i obligaiile care alctuiesc patrimoniul sunt distincte de universalitate, aa nct schimbrile ce se produc n legtur cu aceste drepturi i obligaii nu pun n discuie nsi universalitatea n ansamblul ei. b) Orice persoan are un patrimoniu, calitatea unei persoane fizice sau juridice de subiect de drept implicnd, n mod necesar, existena unui patrimoniu. c) Patrimoniul este unic, deci o persoan fizic sau juridic are un singur patrimoniu, orict de multe drepturi i obligaii s-ar include n acesta. d) Patrimoniul este divizibil (divizibilitatea patrimoniului), n sensul c, dei patrimoniul este unic, elementele sale nu au unul i acelai regim juridic, ci

dimpotriv, patrimoniul se mparte n mai multe grupe, mase, categorii de drepturi i obligaii, fiecare avnd un regim juridic propriu. e) Patrimoniul este intransmisibil (intransmisibilitatea patrimoniului), n sensul c o persoan nu poate transmite, prin acte ntre vii, ntreg patrimoniul su. Transmisiunea patrimoniului n integralitatea lui poate avea loc numai la decesul unei persoane fizice, respectiv n caz de reorganizare sau ncetare a persoanei juridice. 4. Funciile patrimoniului 4.1. Patrimoniul constituie gajul general al creditorilor chirografari Creditorii chirografari sunt acei creditori care nu dispun de o garanie real asupra unui bun determinat al debitorului, deci creanele lor nu sunt nsoite de drepturi reale accesorii care s le garanteze. Fa de aceti creditori, debitorul rspunde cu bunurile sale prezente i viitoare, deci creditorii chirografari au ca garanie un drept de gaj general, care privete, n principiu, toate bunurile debitorului, aa cum sunt ele la data executrii silite, indiferent de modificrile petrecute n patrimoniul debitorului de la data naterii creanei i pn la data executrii silite. n alte cuvinte, obiectul dreptului de gaj general al creditorilor chirografari l constituie nsui patrimoniul debitorului, iar nu bunuri concrete, individualizate din acest patrimoniu. Pe cale de consecin, debitorul poate s nstrineze bunuri din patrimoniu ori s dobndeasc alte bunuri, actele de dispoziie ale debitorului cu privire la aceste bunuri fiind opozabile creditorilor chirografari, cu excepia acelor acte juridice prin care le sunt fraudate interesele. 4.2. Patrimoniul explic i permite subrogaia real cu titlu universal Subrogaia real presupune substituirea (nlocuirea) unui bun cu un alt bun. Subrogaia real poate fi: - cu titlu particular, cnd privete un bun determinat, considerat izolat. Subrogaia real cu titlu particular intervine numai atunci cnd legea o prevede n mod expres (de exemplu, art.1721 C.civ., art.28 alin.2 din Legea nr.33/1994 privind exproprierea pentru cauz de utilitate public); - cu titlu universal, dac se raporteaz la cuprinsul ntregului patrimoniu, fcndu-se abstracie de individualitatea bunului care iese din patrimoniu i a celui care l nlocuiete. Subrogaia real cu titlu universal se produce automat, fr a fi nevoie ca o dispoziie legal s o prevad n mod expres. Datorit caracterului patrimoniului de a fi o universalitate juridic, drepturile i obligaiile ce l compun pot fi nlocuite cu alte valori, fr ca universalitatea s fie afectat. Spre exemplu, locul oricrui bun din patrimoniu ce este vndut va fi luat de preul ncasat, iar dac preul se investete ntr-un alt bun, acesta din urm intr n patrimoniu n locul valorii respective.

Aceast funcie a patrimoniului se interfereaz cu funcia prezentat anterior, realizndu-i coninutul, deoarece locul bunului nstrinat va fi luat de cel primit, aa nct creditorii chirografari vor putea s urmreasc, la scaden, bunurile concrete ce se vor afla n patrimoniul debitorului n momentul declanrii executrii silite. Subrogaia real cu titlu universal este n strns legtur cu divizibilitatea patrimoniului, n sensul c, n cazul unui patrimoniu divizat, nlocuirea se produce n cadrul aceleiai mase patrimoniale. Spre exemplu, valoarea de nlocuire a unui bun comun al soilor intr n masa bunurilor comune, iar valoarea de nlocuire a unui bun propriu al unuia dintre soi intr n masa bunurilor proprii ale acestuia. Subrogaia real cu titlu universal prezint importan practic i n cazul mpririi unui patrimoniu, n sensul c, dac bunurile ce alctuiesc patrimoniul sau numai unele dintre ele nu pot fi mprite n natur, atunci acestea vor fi vndute, iar sumele de bani astfel obinute, care, prin definiie, sunt divizibile, vor lua locul bunurilor nstrinate i vor fi mprite. De asemenea, dac se anuleaz hotrrea declarativ de moarte dup ce motenitorii prezumptivi au nstrinat, cu titlu oneros, unul sau mai multe bunuri ctre un ter de bun-credin, la restituirea patrimoniului de ctre motenitorii prezumptivi, locul n cuprinsul patrimoniului al bunurilor astfel nstrinate va fi luat de sumele primite cu titlu de pre. 4.3. Patrimoniul explic i permite transmisiunea universal i transmisiunea cu titlu universal La decesul unei persoane fizice, respectiv n caz de reorganizare a persoanei juridice, se transmit nu drepturile i obligaiile acesteia privite izolat, ci toate drepturile i obligaiile ce au aparinut subiectului de drept respectiv, ca o universalitate sau ca o fraciune din universalitate. Transmisiunea este universal atunci cnd ntreg patrimoniul unei persoane se transmite ctre o alt persoan. Transmisiunea este cu titlu universal atunci cnd se transmite o fraciune din patrimoniu. ntre transmisiunea universal i transmisiunea cu titlu universal nu exist deosebiri de ordin calitativ, ci numai de ordin cantitativ. n lipsa conceptului de patrimoniu, ca totalitate de drepturi i obligaii patrimoniale, nu s-ar putea explica de ce n cazul transmisiunii universale sau cu titlu universal se transmit nu numai drepturile patrimoniale, ci i obligaiile patrimoniale.

Unitatea de nvare nr. 2 DREPTUL DE PROPRIETATE 1. Consideraii generale referitoare la dreptul de proprietate 1. Noiunile de proprietate i drept de proprietate 2. Coninutul juridic al dreptului de proprietate 3. Caracterele juridice ale dreptului de proprietate 4. Restricii (limitri) n exerciiul dreptului de proprietate 2. Dreptul de proprietate public 1. Noiune 2. Titularii (subiectele) dreptului de proprietate public 3. Obiectul dreptului de proprietate public 4. Caracterele juridice specifice dreptului de proprietate public 5. Exercitarea dreptului de proprietate public 6. Modurile de dobndire a proprietii publice 3. Dreptul de proprietate privat 5. Definiie. Titulari. Obiect 6. Regimul juridic al construciilor proprietate privat 7. Regimul juridic al terenurilor proprietate privat 4. Modalitile juridice ale dreptului de proprietate privat 4.1. Proprietatea rezolubil i proprietatea anulabil 4.1.1.Proprietatea rezolubil 4.1.2. Proprietatea anulabil 4.2 . Proprietatea comun 4.2.1. Consideraii generale 4.2.2. Proprietatea comun pe cote pri obinuit i temporar 4.2.2.1. Noiune. Izvoare. Titulari 4.2.2.2. Dreptul coproprietarilor (coindivizarilor) cu privire la ntregul bun. Regula unanimitii. 4.2.2.3. Dreptul coproprietarilor (coindivizarilor) cu privire la cotaparte proprie din drept 4.2.2.4. Obligaiile coproprietarilor (coindivizarilor) 4.2.2.5. ncetarea proprietii comune pe cote-pri obinuite i temporare 4.2.3. Proprietatea comun pe cote pri forat i perpetu 5. Test 4. Bibliografie specific Seciunea I - Consideraii generale referitoare la dreptul de proprietate 1. Noiunile de proprietate i drept de proprietate

Sub aspect economic, proprietatea exprim o relaie social de apropriere a unor lucruri, n mod direct i nemijlocit. Sub aspect juridic, dreptul de proprietate reprezint un ansamblu de atribute ocrotite juridic, n temeiul crora titularul dreptului i poate satisface, n mod direct i nemijlocit, interesele sale legate de aproprierea unui lucru. Art.480 C.civ. definete dreptul de proprietate prin atributele (prerogativele) acestuia, prevznd c "proprietatea este dreptul ce are cineva de a se bucura i dispune de un lucru n mod exclusiv i absolut, ns n limitele determinate de lege". Aceast definiie legal a fost criticat n doctrin, imputndu-i-se legiuitorului c: n loc s defineasc proprietatea prin natura ei, o definete mai mult prin atributele ei; cel puin, ar fi trebuit s fac o enumerare complet a acestor atribute, ns textul de lege nu se refer i la prerogativa titularului dreptului de proprietate de a se folosi de lucru (n realitate ns, dreptul "de a se bucura" de lucru, n sens larg, cuprinde att folosirea lucrului, ct i culegerea fructelor); definirea dreptului de proprietate ca un drept absolut nu corespunde cu realitatea juridic i practic. inndu-se cont de unele din aceste critici, dreptul de proprietate a fost definit ca acel drept subiectiv care d expresie aproprierii unui lucru, permind titularului su s posede, s foloseasc i s dispun de acel lucru, n putere proprie i n interes propriu, n cadrul i cu respectarea dispoziiilor legale. Este de reinut c, n accepiunea clasic, dreptul de proprietate poate avea ca obiect numai un lucru corporal, iar, dup cum acest lucru este mobil sau imobil, se face deosebire ntre proprietatea mobiliar i proprietatea imobiliar. Mai mult, n concepia Codului civil romn, dreptul de proprietate (care este cel mai ntins i complet drept subiectiv asupra unui lucru) este ncorporat i materializat n obiectul su, deci se confund cu lucrul ce i formeaz obiectul. Aadar, noiunea de proprietate, pe lng nelesul de drept real asupra unui lucru corporal, mai poate avea un neles, anume acela de obiect al dreptului de proprietate, desemnnd lucrul asupra cruia poart dreptul de proprietate (noiunea de proprietate este folosit cu acest sens, spre exemplu, n art. 582, art. 589, art. 614, art. 620 C.civ.). Noiunea de proprietate este susceptibil i de un sens mai larg, fiind extins i la lucruri incorporale, vorbindu-se despre aa-numitele proprieti incorporale, care poart asupra unor bunuri a cror existen depinde de activitatea i de puterea creatoare a omului, fie dintr-o activitate n curs (de exemplu, fondul de comer), fie dintr-o activitate trecut i materializat n creaii spirituale (drepturile de proprietate industrial, drepturile de autor i drepturile conexe acestora). 2. Coninutul juridic al dreptului de proprietate Prin coninutul juridic al dreptului de proprietate desemnm atributele acestui drept.

Atributele dreptului de proprietate sunt n numr de trei: de a folosi lucrul (ius utendi), de a-i culege fructele (ius fruendi) i de a dispune de lucru (ius abutendi). a) Ius utendi (usus). Acest atribut presupune exercitarea de ctre titularul dreptului de proprietate a unei stpniri efective a lucrului n materialitatea sa, direct i nemijlocit prin putere proprie i n interes propriu, sau de a consimi ca stpnirea s fie exercitat, n numele i n interesul lui, de ctre o alt persoan. b) Ius fruendi (fructus). Prin acest atribut se desemneaz facultatea conferit titularului dreptului de proprietate de a utiliza lucrul n propriul su interes, dobndind n proprietate fructele268 pe care le poate obine din acesta. Dobndirea fructelor poate fi rezultatul exploatrii directe i nemijlocite a lucrului, de ctre titularul dreptului de proprietate, dar i al cedrii folosinei lucrului ctre o alt persoan, n schimbul unei sume de bani. c) Ius abutendi (abusus). Prin acest atribut se nelege prerogativa titularului dreptului de proprietate de a dispune de lucru. Este vorba fie de dispoziia material, adic de prerogativa titularului dreptului de proprietate de a dispune de substana lucrului, prin consumare, transformare sau chiar distrugere, desigur cu respectarea prevederilor legale, fie de dispoziia juridic, adic de prerogativa de a nstrina lucrul sau de a constitui asupra lui drepturi reale n favoarea altor persoane.269 3. Caracterele juridice ale dreptului de proprietate La cele dou caractere juridice ale dreptului de proprietate ce rezult din chiar art.480 C.civ. (caracterul absolut i caracterul exclusiv), doctrina mai adaug i caracterul perpetuu. a) Dreptul de proprietate este un drept absolut. Nu exist un punct de vedere unitar n ceea ce privete explicarea caracterului absolut al dreptului de proprietate. Uneori, se arat c acest caracter vizeaz opozabilitatea erga omnes a dreptului de proprietate, n sensul c toate celelate subiecte de drept sunt obligate s respecte prerogativele titularului. Alteori, caracterul absolut este explicat prin aceea c acest drept este nelimitat, nengrdit n coninutul su, ns, aa cum vom vedea, aceast afirmaie nu este exact, de vreme ce dreptul de proprietate se exercit numai "n limitele determinate de lege". ntr-o a treia opinie, caracterul absolut este explicat prin raportarea dreptului de proprietate la celelate drepturi reale, artndu-se c numai dreptul de proprietate reunete cele trei atribute (usus, fructus i abusus), celelalte drepturi reale comportnd numai unul sau dou atribute (se spune c proprietatea este absolut n comparaie cu celelalte drepturi reale, ns nu este absolut n ea nsi). ntr-o ultim concepie, prin caracterul absolut al dreptului de proprietate se nelege faptul
n doctrin, de regul, se face referire i la venituri, ns, acestea se includ tot n categoria fructelor, fiind ceea ce denumim fructe civile. 269 Acesta este un atribut specific dreptului de proprietate, care nu se mai ntlnete la nici un alt drept real. Este adevrat c i alte drepturi real pot fi nstrinate, numai c, n cazul dreptului de proprietate, nstrinarea acestuia echivaleaz cu nsi nstrinarea lucrului, pe cnd nstrinarea altui drept real asupra lucrului nu se confund cu nstrinarea lucrului nsui.
268

c, n exerciiul atributelor dreptului de proprietate, titularul acestuia nu are nevoie de concursul altei persoane. b) Dreptul de proprietate este un drept exclusiv. Prin caracterul exclusiv al dreptului de proprietate se nelege c titularul acestuia exercit singur (este singurul ndreptit s exercite) toate atributele dreptului de proprietate, cu excluderea tuturor celorlalte persoane, acestea avnd obligaia de a nu face nimic de natur a aduce atingere dreptului titularului. Acest caracter cunoate unele limitri, anume atunci cnd exist un dezmembrmnt al dreptului de proprietate. Unii autori consider i cazul proprietii comune ca o limitare a caracterului exclusiv al dreptului de proprietate, ns, n realitate, nu este vorba dect de o aparent limitare. c) Dreptul de proprietate este un drept perpetuu. Prin caracterul perpetuu al dreptului de proprietate se nelege, pe de o parte, c dreptul de proprietate nu are o durat limitat n timp,270 iar, pe de alt parte, c dreptul de proprietate nu se pierde prin nentrebuinare din partea titularului. i acest caracter al dreptului de proprietate cunoate unele limitri. Astfel, n cazul exproprierii este posibil s se schimbe natura i coninutul dreptului. De asemenea, n anumite cazuri expres prevzute de lege (art. 498 C. civ. i art. 520 C. proc. civ.), aciunea n revendicare este totui prescriptibil extinctiv. 4. Restricii (limitri, ngrdiri) n exerciiul dreptului de proprietate n ceea ce privete coninutul su i ntinderea atributelor sale, dreptul de proprietate nu este nengrdit, ci, dimpotriv, nsi legea stabilete c exerciiul dreptului de proprietate este susceptibil de anumite limitri (ngrdiri, restricii), care nu sunt altceva dect expresia mbinrii interesului individual al titularului dreptului de proprietate cu interesele colective sau generale.271 Restriciile n exercitarea atributelor dreptului de proprietate pot izvor din lege, obicei, convenie sau hotrre judectoreasc. Dintr-un alt punct de vedere, putem distinge: restricii ale exerciiului dreptului de proprietate corespunztoare unor drepturi reale, restricii corespunztoare unor obligaii propter rem, restricii corespunztoare unor drepturi de crean, precum i restricii ce reprezint simple ngduine din partea titularului dreptului de proprietate, beneficiarii acestor ngduine neputnd solicita protecia judiciar.

nstrinarea lucrului nu este de natur s sting dreptul de proprietate, ci dreptul se va regsi n patrimoniul dobnditorului, deci nstrinarea transmite dreptul de proprietate fr s l sting. De asemenea, dreptul de proprietate nu se pierde prin moartea titularului. Aadar, dreptul de proprietate i pstreaz calitatea sa abstract de drept real ct timp lucrul exist. 271 Astfel, art.41 pct.1 din Constituie prevede c dreptul de proprietate este garantat, coninutul i limitele acestuia fiind stabilite prin lege, iar pct.6 al aceluiai articol dispune c "dreptul de proprietate oblig la respectarea sarcinilor privind protecia mediului i asigurarea bunei vecinti, precum i la respectarea celorlalte sarcini care, potrivit legii sau obiceiului, revin proprietarului". De asemenea, art.480 C.civ. precizeaz c atributele dreptului de proprietate sunt recunoscute "n limitele determinate de lege".
270

Unele limitri ale exerciiului dreptului de proprietate sunt stabilite prin dispoziii legale (de natur civil sau administrativ), justificate fie de un interes public, fie de un interes privat. Dintre ngrdirile legale de interes public, amintim: ngrdirile stabilite n considerarea naturii sau destinaiei specifice a anumitor bunuri (avem n vedere acele ngrdiri ce constituie cauze de inalienabilitate temporar a unor bunuri), ngrdirile n interes edilitar i de estetic urban (de exemplu, autorizaia administrativ prealabil de construire - Legea nr. 50/1991), ngrdirile n interes de salubritate i sntate public, ngrdirile n interes cultural, istoric i arhitectural, ngrdirile n interes economic general sau fiscal, ngrdirile n interes de aprare a rii, ngrdirile proprietii situate n zona de frontier, ngrdiri care rezult din regimul juridic al pdurilor, al apelor, inclusiv al celor navigabile, al construirii drumurilor, al cilor ferate, al siguranei zborurilor aeriene etc. ngrdirile legale de interes privat decurg din raporturile de vecintate. Este vorba despre ceea ce Codul civil denumete "servitui naturale"272 i "servitui legale",273 care, n realitate, nu sunt veritabile servitui (ca drepturi reale - dezmembrminte ale dreptului de proprietate), ci ele reflect o situaie normal, generat de vecintate, ce impune proprietarilor obligaii (reciproce) fireti, corespunztoare unor necesiti de ordin social. Este de reinut c limitrile exerciiului dreptului de proprietate determinate de raporturile de vecintate au o sfer mai larg dect categoria obligaiilor de vecintate reglementate n materia servituilor. Astfel de limitri pot fi i rezultatul stabilirii de ctre proprietarii vecini a unor drepturi i obligaii, fiind deci vorba despre limitri convenionale, ori chiar rezultatul unor simple ngduine (tolerene), n lipsa oricrei convenii, sau consecina unei hotrri judectoreti. Limitrile convenionale ale exerciiului atributelor dreptului de proprietate ridic o serie de probleme referitoare la valabilitatea clauzelor ce le stabilesc, atunci cnd ar fi vorba despre inalienabilitatea lucrului (spre exemplu, n actul juridic translativ de proprietate s-ar nsera o clauz prin care s-ar interzice dobnditorului nstrinarea bunului cumprat, donat, primit cu titlu de legat etc.). Obligaia convenional de inalienabilitate este valabil numai n mod excepional, anume atunci cnd, pe de o parte, s-ar justifica pe un interes serios i legitim, iar, pe de alt parte, ar avea un caracter temporar. 5. Formele dreptului de proprietate
Sunt incluse n aceast categorie: obligaiile referitoare la scurgerea apelor naturale (art.578 C.civ.), la izvoare (art.579-581 C.civ.), la grniuire (art.584 C.civ.) i la ngrdirea proprietii (art.585 i 600 C.civ.). 273 Sunt incluse n aceast categorie: obligaiile referitoare la zidul, anul i gardul comun (art.589 C.civ.), la distana plantaiilor (art.607-608 C.civ.), la distana i lucrrile intermediare pentru anumite construcii (art.610 C.civ.), la construirea de ferestre sau deschideri prin care ar fi posibil vederea spre proprietatea vecinului (art.611-613 C.civ.), la pictura streinilor (art.615 C.civ.), la trecerea pe fondul vecinului pentru a accede la calea public (art.616 C.civ.).
272

10

Art.135 alin.2 din Constituie prevede c "proprietatea este public sau privat", iar alin.3 al aceluiai articol dispune c " proprietatea public aparine statului sau unitilor administrativ-teritoriale." Aadar, exist dou forme (feluri) ale dreptului de proprietate, anume: - dreptul de proprietate public; - dreptul de proprietate privat. Seciunea a II-a - Dreptul de proprietate public 1. Noiune Dreptul de proprietate public este acel drept de proprietate ce aparine statului sau unitilor administrativ-teritoriale i care are ca obiect bunuri care, prin natura lor sau printr-o dispoziie special a legii, sunt de uz sau de interes public. Este de reinut c, uneori, legiuitorul folosete noiunea de "proprietate public", alteori pe aceea de "domeniul public", astfel nct se pune problema de a ti dac exist suprapunere ntre cele dou noiuni. n ce ne privete, apreciem c rspunsul este afirmativ, n sensul c dreptul de proprietate public are ca obiect bunuri aparinnd domeniului public. n alte cuvinte, domeniul public este format din bunurile proprietatea public a statului sau a unitilor administrativ-teritoriale (judeul, municipiul, oraul, comuna), adic din acele bunuri care, prin natura lor sau prin destinaia legii, sunt de uz sau de interes public.274 2. Titularii (subiectele) dreptului de proprietate public Aa cum rezult din art. 136 alin. 3 din Constituie, precum i din Legea nr.213/1998 privind proprietatea public i regimul juridic al acesteia, numai statul i unitile administrativ-teritoriale pot fi titulari ai dreptului de proprietate public. n cazul bunurilor din domeniul public de interes naional, dreptul de proprietate public aparine statului. Bunurile din domeniul public de interes (public) judeean sau local sunt n proprietatea public a unitilor administrativteritoriale (judeul, municipiul, oraul, comuna). n acest sens, art.3 alin.2 din Legea nr.213/1998 dispune c domeniul public al statului este alctuit din bunurile prevzute la art. 136 alin.4 din Constituie, din cele prevzute la pct. I din anex, precum i din alte bunuri de uz sau de interes public naional, declarate ca atare prin lege. Art.3 alin.3 din Legea nr.213/1998 stabilete c domeniul public al judeelor este alctuit din bunurile prevzute la pct. II din anex i din alte bunuri de uz sau de interes public judeean, declarate ca atare prin hotrre a consiliului judeean, dac nu
Menionm totui c sunt i autori care deosebesc, pe de o parte, domeniul public n sens larg, ce ar cuprinde toate bunurile care, indiferent de forma de proprietate (public sau privat), prin natura lor sau printr-o dispoziie special a legii, trebuie pstrate i transmise generaiilor viitoare, iar, pe de alt parte, domeniul public n sens restrns, care ar cuprinde bunurile proprietatea public a statului i a unitilor administrativ-teritoriale, precum i serviciile publice.
274

10

11

sunt declarate prin lege bunuri de uz sau de interes public naional. n sfrit, art.3 alin.4 din Legea nr.213/1998 stabilete c domeniul public al comunelor, al oraelor i al municipiilor este alctuit din bunurile prevzute la pct. III din anex i din alte bunuri de uz sau de interes public local, declarate ca atare prin hotrre a consiliului local, dac nu sunt declarate prin lege bunuri de uz sau de interes public naional ori judeean. Trebuie reinut c nici un alt subiect de drept (persoan fizic sau persoan juridic, indiferent c aceasta din urm ar fi de drept privat sau de drept public) nu poate fi titular al dreptului de proprietate public. mprejurarea c persoane juridice de drept public primesc n administrare bunuri din domeniul public ori c altor persoane juridice sau fizice le sunt concesionate ori nchiriate asemenea bunuri nu reprezint altceva dect o modalitate specific de exercitare a dreptului de proprietate public, fr ns a transforma un astfel de subiect de drept n titular al dreptului de proprietate public, ci numai n titular al unui drept de administare, de concesionare sau de folosin. 3. Obiectul dreptului de proprietate public Art.136 alin.4 din Constituie enumer anumite bunuri ce aparin exclusiv proprietii publice: bogiile de orice natur ale subsolului, cile de comunicaie, spaiul aerian, apele cu potenial energetic valorificabil i acelea ce pot fi folosite n interes public, plajele, marea teritorial, resursele naturale ale zonei economice i ale platoului continental; n partea sa final, acelai text dispune c, prin lege, pot fi stabilite i alte bunuri care s formeze obiectul exclusiv al proprietii publice. De asemenea, art.4 alin.4 din Legea nr. 18/1991 privind fondul funciar dispune c "terenurile din domeniul public sunt cele afectate unei utiliti publice", iar art.5 alin.1 din aceeai lege enumer terenurile care aparin domeniului public: terenurile pe care sunt amplasate construcii de interes public, piee, ci de comunicaii, reele stradale i parcuri publice, porturi i aeroporturi, terenurile cu destinaie forestier, albiile rurilor i fluviilor, cuvetele lacurilor de interes public, fundul apelor maritime interioare i al mrii teritoriale, rmurile Mrii Negre, inclusiv plajele, terenurile pentru rezervaii naturale i parcuri naionale, monumentele, ansamblurile i siturile arheologice i istorice, monumentele naturii, terenurile pentru nevoile aprrii sau pentru alte folosine care, potrivit legii, sunt de domeniul public ori care, prin natura lor, sunt de uz sau interes public. Legea nr.213/1998 conine o anex n care sunt menionate, cu caracter exemplificativ, bunurile ce alctuiesc domeniul public al statului i al unitilor administrativ-teritoriale. Astfel, potrivit acestei anexe: I. Domeniul public al statului este alctuit din urmtoarele bunuri: 1. bogiile de orice natur ale subsolului, n stare de zcmnt; 2. spaiul aerian; 3. apele de suprafa, cu albiile lor minore, malurile i cuvetele lacurilor, apele subterane, apele maritime interioare, faleza i plaja mrii, cu bogiile lor naturale i cu potenialul energetic valorificabil, marea teritorial i fundul

12

apelor maritime, cile navigabile interioare; 4. pdurile i terenurile destinate mpduririi, cele care servesc nevoilor de cultur, de producie ori de administraie silvic, iazurile, albiile praielor, precum i terenurile neproductive incluse n amejamentele silvice, care fac parte din fondul forestier naional i nu sunt proprietate privat; 5. terenurile care au aparinut domeniului public al sattului nainte de 6 martie 1945; terenurile obinute prin lucrri de ndiguiri, de desecri i de combatere a eroziunii solului; terenurile institutelor i staiunilor de cercetri tiinifice i ale unitilor de nvmnt agricol i silvic, destinate cercetrii i producerii de semine i de material sditor din categoriile biologice i de animale de ras; 6. parcurile naionale; 7. rezervaiile naturale i monumentele naturii; 8. patrimoniul natural al Rezervaiei Biosferei "Delta Dunrii"; 9. resursele naturale ale zonei economice i ale platoului continental, mpreun cu platoul continental; 10. infrastructura cilor ferate, inclusiv tunelele i lucrrile de art; 11. tunelele i casetele de metrou, precum i instalaiile aferente acestuia; 12. drumurile naionale - autostrzi, drumuri expres, drumuri naionale europene, principale secundare; 13. canalele navigabile, cuvetele canalului, construciile hidrotehnice aferente canalului, ecluzele, aprrile i consolidrile de maluri i de taluzuri, zonele de siguran de pe malurile canalului, drumurile de acces i teritoriile pe care sunt realizate acestea; 14. reelele de transport al energiei electrice; 15. spectre de frecven i reelele de transport i de distribuie de telecomunicaii; 16. canalele magistrale i reelele de distribuie pentru irigaii, cu prizele aferente; 17. conductele de transport al ieiului, al produselor petroliere i al gazelor naturale; 18. lacurile de acumulare i barajele acestora, n cazul n care activitatea de producere a energiei electrice este racordat la sistemul energetic naional, sau cele cu trane pentru atenuarea undelor de viitur; 19. digurile de aprare mpotriva inundaiilor; 20. lucrrile de regularizare a cursurilor de ap; 21. cantoanele hidrotehnice, staiile hidrologice, meteorologice i de calitate a apelor; 22. porturile maritime i fluviale, civile i militare - terenurile pe care sunt situate acestea, diguri, cheiuri, pereuri i alte construcii hidrotehnice pentru acostarea navelor i pentru alte activiti din navigaia civil, bazine, acvatorii i enale de acces, drumuri tehnologice n porturi, monumente istorice aflate n porturi, cheiuri i pereuri situate pe malul cilor navigabile, n afara incintelor portuare destinate activitilor de navigaie; 23. terenurile destinate exclusiv instruciei militare; 24. pichetele de grniceri i fortificaiile de aprare a rii; 25. pistele de decolare, aterizare, cile de rulare i platformele pentru mbarcare-debarcare situate pe acestea i terenurile pe care sunt amplasate; 26. statuile i monumentele declarate de interes public naional; 27. ansamblurile i siturile istorice i arheologice; 28. muzeele, coleciile de art declarate de interes public; 29. terenurile i cldirile n care i desfoar activitatea: Parlamentul, Preedinia, Guvernul, ministerele i celelalte organe de specialitate ale administraiei publice centrale i instituiile publice subordonate acestora; instanele judectoreti i parchetele de pe lng acestea; uniti ale Ministerului Aprrii Naionale i ale Ministerului de Interne, ale serviciilor publice de informaii, precum i cele ale Direciei generale a
12

13

penitenciarelor; serviciile publice descentralizate ale ministerelor i ale celorlalte organe de specialitate ale administraiei publice centrale, precum i prefecturile, cu excepia celor dobndite din venituri proprii extrabugetare, care constituie proprietatea privat a acestora. II. Domeniul public judeean este alctuit din urmtoarele bunuri: 1. drumurile judeene; 2. terenurile i cldirile n care i desfoar activitatea consiliul judeean i aparatul propriu al acestuia, precum i instituiile publice de interes judeean, cum sunt: biblioteci, muzee, spitale judeene i alte asemenea bunuri, dac nu au fost declarate de uz sau interes public naional sau local; 3. reelele de alimentare cu ap realizate n sistem zonal sau microzonal, precum i staiile de tratare cu instalaiile, construciile i terenurile aferente acestora. III. Domeniul public local al comunelor, oraelor i municipiilor este alctuit din urmtoarele bunuri: 1. drumurile comunale, vicinale i strzile; 2. pieele publice, comerciale, trgurile, oboarele i parcurile publice, precum i zonele de agrement; 3. lacurile i plajele care nu sunt declarate de interes public naional sau judeean; 4. reelele de alimentare cu ap, canalizare, termoficare, gaze, staiile de tratare i epurare a apelor uzate, cu instalaiile, construciile i terenurile aferente; 5. terenurile i cldirile n care i desfoar activitatea consiliul local i primria, precum i instituiile publice de interes local, cum sunt: teatrele, bibliotecile, muzeele, spitalele, policlinicile i altele asemenea; 6. locuinele sociale; 7. statuile i monumentele, dac nu au fost declarate de interes public naional; 8. bogiile de orice natur ale subsolului, n stare de zcmnt, dac nu au fost declarate de interes public naional; 9. terenurile cu destinaie forestier, dac nu fac parte din domeniul privat al statului i dac nu sunt proprietatea persoanelor fizice ori a persoanelor juridice de drept privat; 10. cimitirele oreneti i comunale. Este de reinut c legiutorul nu a urmrit s ofere o enumerare exhaustiv a bunurilor ce formeaz obiectul dreptului de proprietate public (de altfel, practic, acest lucru ar fi greu de realizat), ci menioneaz, n concret, anumite bunuri ce alctuiesc domeniul public, iar apoi se mulumete s recurg la o determinare generic (bunuri care, prin natura lor, sunt de uz sau de interes public). Aadar, apartenena unui bun, proprietatea statului sau a unitilor administrativ-teritoriale, la domeniul public se deduce prin utilizarea a dou criterii: fie indicarea expres a legiuitorului, fie natura bunului, n sensul c acesta este de uz public (bunul este afectat folosinei publice directe) sau de interes public (bunul este afectat unui serviciu public).275 Sub acest aspect, orice lucru susceptibil de apropriere poate constitui obiect al dreptului de proprietate public, iar unele lucruri, determinate n mod

n sensul c, n principiu, toate bunurile afectate folosinei publice fac parte din domeniul public, a se vedea C.S.J., s.cont.adm., dec. nr. 152/1994, n Buletinul jurisprudenei 1994, p.349. Folosina public nu trebuie ns confundat cu folosina colectiv.
275

14

expres de lege, sunt obiect numai al dreptului de proprietate public, neputnd fi i obiect al dreptului de proprietate privat. Ca o consacrare legal a determinrii apartenenei unui bun proprietatea statului sau a unitilor administrativ-teritoriale, la domeniul public, prin utilizarea, alternativ, a celor dou criterii, menionm i art.1 din Legea nr.213/1998, potrivit cruia, dreptul de proprietate public aparine statului sau unitilor administrativ-teritoriale asupra bunurilor care, potrivit legii sau prin natura lor, sunt de uz sau de interes public, precum i art.3 alin.1 din Legea nr.213/1998, care dispune c domeniul public este alctuit din bunurile prevzute la art.136 alin.4 din Constituie, din cele stabilite n anexa care face parte integrant din prezenta lege i din orice alte bunuri care, potrivit legii sau prin natura lor, sunt de uz sau de interes public i sunt dobndite de stat sau de unitile administrativ-teritoriale prin modurile prevzute de lege. Subliniem c unele acte normative stabilesc un regim juridic special privitor la pstrarea, conservarea, gospodrirea i administrarea anumitor bunuri, indiferent de titularul dreptului de proprietate asupra bunurilor respective. Aceasta nu nseamn ns c bunurile n discuie ar aparine n mod obligatoriu domeniului public, ci soluia trebuie dat prin raportarea la cele dou criterii menionate mai sus. 4. Caracterele juridice specifice dreptului de proprietate public Dreptului de proprietate public i sunt specifice urmtoarele caractere juridice: - inalienabilitatea; - imprescriptibilitatea; - insesizabilitatea. n acest sens, art.5 alin.2 din Legea nr.18/1991 prevede c "terenurile care fac parte din domeniul public sunt inalienabile, insesizabile i imprescriptibile" (spre deosebire de art.6 din aceeai lege, care dispune c terenurile din domeniul privat al statului, respectiv al comunelor, oraelor, municipiilor i judeelor sunt supuse dispoziiilor de drept comun, dac prin lege nu se prevede altfel). Generaliznd, art.11 alin.1 din Legea nr.213/1998 dispune c "bunurile din domeniul public sunt inalienabile, insesizabile i imprescriptibile, dup cum urmeaz: a) nu pot fi nstrinate; ele pot fi date numai n administrare, concesionate sau nchiriate, conform legii; b) nu pot fi supuse executrii silite i asupra lor nu se pot constitui garanii reale; c) nu pot fi dobndite de ctre alte persoane prin uzucapiune sau prin efectul posesiei de bun-credin asupra bunurilor mobile", iar, potrivit alineatului urmtor al aceluiai articol, "actele juridice ncheiate cu nclcarea prevederilor alin.1 privind regimul juridic al bunurilor din domeniul public sunt lovite de nulitate absolut".276

n schimb, art.5 alin.2 din Legea nr.213/1998 stabilete c "dreptul de proprietate privat al statului sau al unitilor administrativ-teritoriale asupra bunurilor din domeniul privat este supus regimului juridic de drept comun, dac legea nu dispune altfel."
276

14

15

Dreptul de proprietate public este inalienabil, deci, bunurile care alctuiesc domeniul public nu pot fi nstrinate, sub sanciunea nulitii absolute a eventualului act juridic prin care s-ar realiza o asemenea nstrinare. De asemenea, n principiu, asupra lucrurilor ce formeaz obiect al dreptului de proprietate public nu se pot constitui dezmembrminte ale dreptului de proprietate (uzufruct, uz, abitaie, servitute sau superficie). ns, acele servitui care, n realitate, nu reprezint altceva dect restricii normale ale exerciiului dreptului de proprietate sunt compatibile cu domeniul public, n msura n care nu ar aduce atingere destinaiei bunului, anume aceea de a servi uzului sau interesului public. n acest sens, art.13 alin.1 din Legea nr.213/1998 prevede c servituile asupra bunurilor din domeniul public sunt valabile numai n msura n care aceste servitui sunt compatibile cu uzul sau interesul public cruia i sunt destinate bunurile afectate, iar alin.2 al aceluiai articol dispune c, n aceleai condiii se menin servituile valabil constituite anterior intrrii bunului n domeniul public. Inalienabilitatea bunului opereaz numai att timp ct bunul aparine domeniului public. Dac ns, prin hotrrea autoritii publice competente, bunul este dezafectat din domeniul public i trecut n domeniul privat,277 atunci el va putea fi nstrinat n condiiile legii. Dreptul de proprietate public este imprescriptibil, att extinctiv, ct i achizitiv. Aadar, aciunea n revendicare a unui bun proprietate public poate fi exercitat oricnd n timp i nici nu poate fi paralizat prin invocarea, de ctre posesorul-prt, a dobndirii dreptului de proprietate prin uzucapiune (prescripie achizitiv) sau a dobndirii dreptului de proprietate asupra bunurilor mobile corporale prin posesia de bun-credin (n condiiile ce rezult din art.1909 C.civ.). Dreptul de proprietate public este insesizabil, deci bunurile din domeniul public nu pot fi urmrite de ctre creditorii titularilor dreptului de proprietate asupra acestor bunuri (adic de ctre creditorii statului sau ai unitilor administrativ-teritoriale). 5. Exercitarea dreptului de proprietate public Art.2 din Legea nr.213/1998 prevede c statul sau unitile administrativ-teritoriale exercit posesia, folosina i dispoziia asupra bunurilor care alctuiesc domeniul public, n limitele i n condiiile legii. Dreptul de proprietate public se exercit fie de ctre titularii acestui drept, de regul, prin intermediul unor subiecte de drept administrativ, fie prin intermediul unor subiecte de drept civil. Titularii dreptului de proprietate public pot exercita acest drept n temeiul capacitii lor de drept administrativ, ca purttori ai unor prerogative de putere.
Desigur c dezafectarea bunului din domeniul public i trecerea lui n domeniul privat nu este posibil n cazul bunurilor care formeaz obiect numai al dreptului de proprietate public.
277

16

Exerciiul efectiv al dreptului de proprietate public este ncredinat autoritilor publice centrale sau locale, care, dei nu devin titulari ai dreptului de proprietate public, au n patrimoniul lor un drept de administare asupra bunurilor din domeniul public. Aadar, ntr-o asemenea ipotez, exerciiul dreptului de proprietate public este supus unui regim de drept administrativ. Exerciiul dreptului de proprietate public se realizeaz ns i prin intermediul unor subiecte de drept civil. Astfel, prin acte de putere sau prin contracte, bunurile proprietate public, n vederea punerii lor n valoare, sunt ncredinate unor persoane juridice nfiinate n acest scop sau altor persoane juridice ori unor persoane fizice. Temeiul legal al unei asemenea ncredinri l constituie art.136 alin.5 teza a II-a din Constituie, potrivit cruia, bunurile proprietate public, n condiiile legii, pot fi date n administrarea regiilor autonome ori instituiilor publice sau pot fi concesionate ori nchiriate. Prin urmare, administrarea bunurilor din domeniul public de ctre regiile autonome ori instituiile publice, concesionarea i nchirierea acestor bunuri unor persoane juridice sau fizice reprezint forme juridice de exercitare a dreptului de proprietate public. n patrimoniul acestor subiecte de drept civil va exista un drept de administrare (n cazul regiilor autonome i al instituiilor publice) sau, dup caz, un drept de concesiune ori un drept de folosin (n cazul altor persoane juridice i al persoanelor fizice) cu privire la bunurile proprietate public. Dreptul de administrare este efectul unui act de autoritate, n schimb, dreptul de concesiune i dreptul de folosin sunt efectele unor acte juridice civile. Art.12 alin.1 din Legea nr.213/1998 dispune c bunurile din domeniul public pot fi date, dup caz, n administrarea regiilor autonome, a prefecturilor, a autoritilor administraiei publice centrale i locale, a altor instituii publice de interes naional, judeean sau local. Potrivit alin.2 al aceluiai articol, darea n administrare se realizeaz prin hotrre a Guvernului (pentru bunurile din domeniul public al statului) sau, dup caz, prin hotrre a consiliului judeean, a Consiliului General al Municipiului Bucureti ori a consiliului local (pentru bunurile din domeniul public al judeelor sau, dup caz, al municipiilor, oraelor ori comunelor). Pentru a determina natura juridic a dreptului de administrare a bunurilor proprietate public de ctre regiile autonome i instituiile publice, trebuie s avem n vedere dou categorii de raporturi juridice: raporturile juridice care se stabilesc ntre, pe de o parte, titularii dreptului de proprietate public (statul i unitile administrativ-teritoriale), iar, pe de alt parte, titularii dreptului de administare a bunurilor proprietate public (regiile autonome i instituiile publice); raporturile juridice ce se stabilesc ntre, pe de o parte, titularii dreptului de administrare a bunurilor proprietate public, iar, pe de alt parte, celelalte subiecte de drept. Ct privete prima categorie de raporturi juridice, este de reinut c titularii dreptului de proprietate public nfiineaz, prin acte de autoritate (emise de organele competente potrivit legii), subiectele dreptului de
16

17

administare a bunurilor proprietate public, determinnd i sfera de activitate a acestora, n funcie de care hotrsc ce bunuri proprietate public le vor fi ncredinate n administare. Se observ c persoanele juridice astfel nfiinate sunt n raporturi de subordonare fa de titularii dreptului de proprietate public. Deci, n raporturile juridice dintre titularii dreptului de proprietate public i titularii dreptului de administrare a bunurilor proprietate public, dreptul de administrare este supus unui regim juridic administrativ. n legtur cu cea de a doua categorie de raporturi juridice, este de reinut c regiile autonome i instituiile publice, n vederea realizrii scopului pentru care au fost nfiinate (satisfacerea unor interese publice sau ndeplinirea unor servicii publice, n alte cuvinte, asigurarea finalitii exerciiului dreptului de proprietate public), particip n nume propriu la circuitul civil, intrnd n raporturi juridice cu celelalte subiecte de drept, raporturi guvernate de normele juridice civile. Aadar, dreptul de administrare a bunurilor proprietate public este un drept real cu o natur juridic mixt, att administrativ, ct i civil, iar din aceast calificare rezult importante consecine practice. Astfel, trstura de drept administrativ a dreptului real de administrare ar exclude opozabilitatea sa fa de titularii dreptului de proprietate public, n sensul c acetia din urm, prin organul competent potrivit legii, ar trebui s aib posibilitatea de a retrage unei regii autonome sau instituii publice dreptul de administare a unor bunuri proprietate public, fie n scopul redistribuirii acestor bunuri (meninndu-se forma de exercitare a dreptului de proprietate public asupra acestora, adic administrarea, ns de ctre o alt regie autonom sau instituie public), fie n scopul schimbrii formei juridice de exercitare a dreptului de proprietate public asupra bunurilor respective (din administrare n concesionare sau nchiriere), iar cel ce a fost titularul dreptului de administrare nu ar putea opune mijloacele de aprare specifice dreptului civil (de exemplu, aciunea n revendicare, aciunea posesorie) mpotriva msurilor luate cu privire la exerciiul dreptului de proprietate public, ns, dac ar fi vorba despre luarea unor asemenea msuri cu nerespectarea condiiilor prevzute de lege, ar avea la ndemn calea unei aciuni n contencios administrativ. Cu toate acestea, art.12 alin.3 teza a doua din Legea nr.213/1998 prevede c dreptul de administrare va putea fi revocat numai dac titularul su nu-i exercit drepturile i nu-i execut obligaiile nscute din actul de transmitere. Aceeai trstur de drept administrativ face imposibil dezmembrarea dreptului de administrare a bunurilor proprietate public, posibilitate specific dreptului civil. Natura civil a dreptului real de administrare a bunurilor proprietate public are drept consecin opozabilitatea dreptului respectiv fa de celelalte subiecte de drept, deci, mpotriva acestora, titularul dreptului de administrare poate recurge la mijloacele de aprare specifice dreptului civil. De asemenea, aceeai natur civil permite exercitarea anumitor atribute (prerogative) de drept civil asupra bunurilor proprietate public, de ctre regiile

18

autonome i autoritile publice, direct i nemijlocit. n acest sens, art.12 alin.3 teza I din Legea nr.213/1998 prevede c titularul dreptului de administrare poate s posede, s foloseasc bunul i s dispun de acesta, n condiiile actului prin care i-a fost dat bunul n administrare. Posesia regiilor autonome i a instituiilor publice, ca atribut al dreptului real de administrare a bunurilor proprietate public, este asemntoare sub aspectul elementului material cu posesia exercitat de titularul dreptului de proprietate public, ns difer elementul intenional, care este corespunztor doar coninutului dreptului real de administrare, iar nu dreptului de proprietate public. Folosina permite regiilor autonome i instituiilor publice s ntrebuineze bunurile proprietate public, n vederea realizrii scopului pentru care au fost nfiinate, n puterea proprietarului i potrivit destinaiei bunurilor (uzul sau interesul public). n virtutea acestei prerogative, titularii dreptului real de administrare pot dobndi, n proprietate, fructele produse de bunurile proprietate public pe care le administreaz. n acest sens, spre exemplu, art.16 alin.2 din Legea nr.213/1998 stabilete c n cazul cnd titularul dreptului de administrare direct a ncheiat un contract de nchiriere a bunului proprietate public, el are dreptul s ncaseze din chirie o anumit cot-parte (restul se face venit la bugetul de stat sau la bugetele locale). n anumite limite, determinate de exploatarea bunurilor conform destinaiei lor, regiile autonome i instituiile publice se bucur i de o dispoziie material (spre exemplu, ar putea s efectueaze unele lucrri ce ar afecta substana lucrului, fr ns a-i schimba destinaia; ar putea obine productele). n legtur cu raporturile juridice dintre titularii dreptului real de administrare a bunurilor proprietate public i celelalte subiecte de drept, mai sunt de reinut i caracterele juridice ale acestui drept, anume: inalienabilitatea, imprescriptibilitatea i insesizabilitatea. Referitor la celelalte dou forme juridice de exercitare a dreptului de proprietate public, vom reine, n primul rnd, prevederea nscris n art.15 din Legea nr.213/1998, n conformitate cu care concesionarea sau nchirierea bunurilor proprietate public se face prin licitaie public, n condiiile legii. n legtur cu nchirierea, art.14 alin.1 din Legea nr.213/1998 dispune c nchirierea bunurilor proprietate public a statului sau a unitilor administrativ-teritoriale se aprob, dup caz, prin hotrre a Guvernului, a consiliului judeean, a Consiliului General al Municipiului Bucureti sau a consiliului local, iar contractul de nchiriere va cuprinde clauze de natur s asigure exploatarea bunului nchiriat, potrivit specificului acestuia. Contractul de nchiriere se poate ncheia cu orice persoan fizic sau juridic, romn ori strin, fie de ctre titularul dreptului de proprietate, fie de ctre titularul dreptului de administrare (art.14 alin.2 din Legea nr.213/1998). Concesionarea dreptului de proprietate public presupune ncheierea unui contract de concesiune, n care, calitatea de concedent, n numele titularului dreptului de proprietate public, o pot avea: ministerele sau alte organe de
18

19

specialitate ale administraiei publice centrale, respectiv consiliile judeene, consiliile locale sau instituiile publice de interes local, iar concesionar poate fi orice persoan fizic sau persoan juridic de drept privat, indiferent c este romn sau strin. ncheierea contractului de concesiune este precedat de o procedur de concesionare, legea reglementnd procedura concesionrii prin licitaie public (deschis cu sau fr preselecie), precum i procedura concesionrii prin negociere direct. 6. Modurile de dobndire a proprietii publice. Exproprierea pentru cauz de utilitate public Art.7 din Legea nr.213/1998 prevede c dreptul de proprietate public se dobndete: a) pe cale natural; b) prin achiziii publice efectuate n condiiile legii; c) prin expropriere pentru cauz de utilitate public; d) prin acte de donaie sau legate acceptate de Guvern, de consiliul judeean sau de consiliul local, dup caz, dac bunul n cauz intr n domeniul public; e) prin trecerea unor bunuri din domeniul privat al statului sau al unitilor administrativ-teritoriale n domeniul public al acestora, pentru cauz de utilitate public;278 f) prin alte moduri prevzute de lege. Ct privete exproprierea pentru cauz de utilitate public, sediul materiei l reprezint art.44 pct.3 din Constituie (care prevede c "nimeni nu poate fi expropriat dect pentru o cauz de utilitate public, stabilit potrivit legii, cu dreapt i prealabil despgubire"), art.481 C.civ. (conform cruia, "nimeni nu poate fi silit a ceda proprietatea sa, afar numai pentru cauz de utilitate public i primind o dreapt i prealabil despgubire") i Legea nr.33/1994. Exproprierea este definit ca un act de putere public prin care se realizeaz dobndirea forat a proprietilor private necesare executrii lucrrilor de utilitate public, n schimbul unei despgubiri. Exproprierea conduce la transformarea calitativ a proprietii, din proprietate privat n proprietate public.279
A se vedea art.8 din Legea nr.213/1998. Exproprierea nu trebuie confundat cu rechiziionarea de bunuri, aceasta din urm fiind reglementat de Legea nr.132/1997 privind rechiziiile de bunuri i prestrile de servicii n interes public i care poate fi analizat ca o restricie n exercitarea dreptului de proprietate. Principalele deosebiri sunt urmtoarele: pot fi rechiziionate nu numai bunurile imobile, ci i bunurile mobile; interesul public ce justific rechiziionarea este circumscris de lege (declararea mobilizrii generale sau pariale ori a strii de rzboi, instituirea strii de asediu sau de urgen, concentrri, exerciii i antrenamente de mobilizare); bunurile (cu excepia celor consumptibile i a celor perisabile) se restituie celor de la care au fost rechiziionate, fie la expirarea termenelor, fie la ncetarea cauzelor ce au determinat rechiziia; dreptul la despgubire exist numai dac bunurile au suferit degradri sau devalorizri, iar, n orice caz, despgubirea nu este prealabil etc.
278 279

20

Referitor la obiectul exproprierii, este de reinut c, potrivit art.2 din Legea nr.33/1994, pot fi expropriate bunurile imobile proprietatea persoanelor fizice sau a persoanelor juridice cu sau fr scop lucrativ, precum i cele aflate n proprietatea privat a comunelor, oraelor, municipiilor sau judeelor. Rezult c nu pot fi supuse exproprierii: - bunurile imobile proprietate public, ntruct acestea, prin natura i destinaia lor, sunt afectate unei utiliti publice; - bunurile imobile aflate n proprietatea privat a statului, deoarece, n cazul acestora, statul, n calitate de proprietar, are posibilitatea s afecteze utilitii publice oricare din bunurile pe care le are n proprietate privat. Aadar, prin puterea statului, ca titular al dreptului de proprietate, exprimat de organul competent potrivit legii (trecerea unui bun din domeniul privat al statului n domeniul public se face prin hotrre a Guvernului art.8 alin.1 din Legea nr.213/1998) se va schimba regimul juridic al imobilului respectiv, prin intrarea sa n categoria bunurilor proprietate public, fr a mai fi nevoie de expropriere pentru aceast transformare a formei dreptului de proprietate; - bunurile imobile aflate n proprietatea privat a comunelor, oraelor, municipiilor sau judeelor, ns numai dac utilitatea public nu este de interes naional. n cazul n care utilitatea public ar fi de interes local, nu mai este nevoie de expropriere, ci titularul dreptului de proprietate, prin organul competent (trecerea unui bun din domeniul privat al unei uniti administrativteritoriale n domeniul public al acesteia se face prin hotrre a consiliului judeean, a Consiliului General al Municipiului Bucureti sau a consiliului local art.8 alin.1 din Legea nr.213/1998), va hotr trecerea bunului din proprietatea sa privat n proprietatea public a aceleiai uniti administrativ-teritoriale. Dac ns bunul se afl n patrimoniul unei societi comerciale la care statul sau o unitate administrativ-teritorial este acionar i nu se obine acordul adunrii generale a acionarilor, atunci el poate fi trecut n domeniul public numai prin procedura exproprierii (art.8 alin.3 din Legea nr.213/1998). Procedura exproprierii poate fi evitat de cei interesai prin cesiune amiabil, prile stabilind deci o alt modalitate de transfer din proprietate privat n proprietate public a imobilelor susceptibile de a forma obiectul exproprierii (de exemplu, vnzare-cumprare, schimb etc.). Cesiunea amiabil poate interveni n orice faz a procedurii de expropriere, pn n momentul soluionrii cererii de expropriere de ctre tribunal. Este posibil ca prile s se neleag numai n privina modalitii de transfer cu titlu oneros al bunului (de exemplu, vnzare-cumprare), dar nu i asupra naturii i ntinderii despgubirilor pe care urmeaz a le primi proprietarul (transmitorul), situaie n care instana competent va lua act de nelegerea prilor i va stabili ntinderea despgubirilor sau, dup caz, echivalentul n natur ce se cuvine proprietarului. Procedura exproprierii presupune parcurgerea a trei etape: a) declararea utilitii publice; b) msurile pregtitoare exproprierii (etapa administrativ); c) exproprierea propriu-zis i stabilirea despgubirilor (etapa judiciar).
20

21

a) Declararea utilitii publice Pentru lucrrile de interes naional utilitatea public se declar de ctre Guvern, iar pentru lucrrile de interes local utilitatea public se declar de ctre consiliile judeene sau Consiliul General al Municipiului Bucureti. n anumite situaii speciale, prevzute n art.7 alin.4 din Legea nr.33/1994 (cnd, indiferent de natura lucrrilor, sunt supuse exproprierii lcauri de cult, monumente, ansambluri i situri istorice, cimitire, alte aezminte de valoare naional deosebit, localiti urbane sau rurale n ntregime), utilitatea public se declar pentru fiecare caz n parte prin lege. Declaraia de utilitate public se face numai dup o cercetare prealabil, efectuat de ctre comisiile prevzute de lege. Pe baza rezultatului cercetrii prealabile, Guvernul sau, dup caz, consiliul judeean ori al municipiului Bucureti va adopta actul de declarare a utilitii publice. Acest act se aduce la cunotin public prin afiare la sediul consiliului local n a raza cruia se afl imobilul supus exproprierii i prin publicare n Monitorul oficial al Romniei (pentru utilitate public de interes naional) sau n presa local (pentru utilitate public de interes local). Sunt exceptate de la publicitate actele de declarare a utilitii publice pentru lucrri privind aprarea rii i sigurana statului. Ca natur juridic, declaraia de utilitate este un act administrativ - act condiie, fiind supus controlului constituionalitii i legalitii sale n aceast etap, la Curtea Constituional (dac utilitatea public a fost declarat prin lege) sau la instana de contencios administrativ, fr ns a se putea examina oportunitatea acestui act administrativ. b) Msurile pregtitoare exproprierii Dup aducerea la cunotin public a declaraiei de utilitate public, expropriatorul (adic pentru lucrrile de interes naional, statul, prin organismele desemnate de Guvern, iar, pentru lucrrile de interes local, judeele, municipiile, oraele i comunele) ntocmete planul imobilelor supuse exproprierii, indicnd numele proprietarilor i ofertele de despgubiri. Aceste documente se depun la consiliul local n raza cruia sunt situate imobilele respective, n vederea consultrii de ctre cei interesai. n cazul lucrrilor privind aprarea rii i sigurana naional, se depune doar oferta de despgubiri. Propunerile de expropriere i procesul-verbal prin care s-a finalizat cercetarea prealabil declarrii utilitii publice se notific titularilor drepturilor reale asupra imobilelor supuse exproprierii, n termen de 15 zile de la publicare. Acetia pot face ntmpinare n termen de 45 zile de la primirea notificrii, ntmpinare ce se depune la primarul localitii unde se afl imobilul expropriabil i care se soluioneaz de ctre comisia la care se refer art.15-17 din Legea nr.33/1994. Hotrrea comisiei poate fi atacat de partea interesat (expropriatorul,280 proprietarul sau titularii altor drepturi reale asupra imobilului propus spre expropriere) n termen de 15 zile de la comunicare prin intermediul contestaiei, care se judec de instana de contencios administrativ n
n situaia cnd comisia respinge propunerile expropriatorului, acesta poate s revin cu noi propuneri, cu refacerea corespunztoare a planurilor, urmndu-se aceeai procedur.
280

22

circumscripia creia este situat imobilul propus pentru expropriere, potrivit regulilor stabilite de Legea nr.554/2004 privind contenciosul administrativ. c) Exproprierea propriu-zis i stabilirea despgubirilor Soluionarea cererilor privitoare la expropriere este de competena tribunalului n raza cruia este situat imobilul propus pentru expropriere. Judecarea cererii de expropriere se face cu citarea nu numai a propriatarului sau posesorului (desigur i a expropriatorului), ci i cu citarea oricrui titular al unor drepturi reale asupra imobilului supus exproprierii, precum i a oricrei persoane ce ar putea justifica un interes legitim asupra acestuia. Instana va verifica numai ndeplinirea condiiilor cerute de lege pentru expropriere i va stabili despgubirile, fr ns a avea posibilitatea s se pronune asupra necesitii exproprierii, ntinderii acesteia etc. n mod excepional, anume atunci cnd expropriatorul cere exproprierea numai a unei pri de teren sau din construcie, iar proprietarul solicit exproprierea total, instana poate s aprecieze n raport cu situaia real i s dispun, dac este cazul, exproprierea total. n vederea stabilirii despgubirilor, instana va dispune efectuarea unei expertize, de ctre o comisie format din trei experi (unul numit de instan, unul desemnat de expropriator i unul din partea persoanelor supuse exproprierii). Despgubirea se compune att din valoarea real a imobilului (pentru determinarea acesteia se va avea n vedere valoarea de pia a unui imobil similar, la data ntocmirii raportului de expertiz), ct i din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane ndreptite. Despgubirile ce se cuvin proprietarului se evalueaz separat de cele care se cuvin titularilor altor drepturi reale sau altor persoane ndreptite. Instana va acorda despgubirile ntre limita minim oferit de expropriator i limita maxim solicitat de expropriat sau de alte persoane ndreptite, innd cont desigur i de raportul de expertiz. Modalitatea de plat a despgubirilor, precum i termenul de plat se stabilesc de ctre instan, astfel nct s nu se depeasc 30 de zile de la data rmnerii definitive a hotrrii de expropriere. Transferul dreptului de proprietate de la expropriat la expropriator are loc n momentul n care expropriatorul i-a executat obligaia de plat a despgubirilor. Eliberarea titlului executoriu i punerea n posesie a expropriatorului se fac pe baza ncheierii instanei prin care se constat ndeplinirea obligaiilor privind despgubirea, ncheiere ce va fi pronunat n cel mult 30 de zile de la data plii despgubirii. Dac exproprierea are ca obiect terenuri cultivate cu plantaii, punerea n posesie a expropriatorului va avea loc numai dup ce recolta a fost culeas, afar de cazul cnd valoarea recoltei neculese a fost inclus n calculul despgubirilor. n caz de extrem urgen, impus de lucrri ce intereseaz aprarea naional, ordinea public i sigurana naional, precum i n caz de calamiti naturale, instana poate dispune punerea de ndat n

22

23

posesie a expropriatorului, iar acesta din urm va avea obligaia de a consemna despgubirea n termen de 30 de zile pe numele expropriailor. Efectul esenial al exproprierii const n trecerea imobilului expropriat din proprietatea privat n proprietatea public, prin hotrre judectoreasc, liber de orice sarcini. Uzufructul, uzul, abitaia i superficia, dreptul de concesiune, dreptul de folosin, precum i orice alte drepturi reale se sting prin expropriere, titularii acestora avnd dreptul la despgubiri. Servituile stabilite prin fapta omului se sting n msura n care devin incompatibile cu situaia natural i juridic a obiectivului urmrit prin expropriere. Ipotecile i privilegiile constituite asupra imobilului expropriat se strmut de drept, prin subrogaie real cu titlu particular, asupra despgubirilor stabilite de instan. Dac imobilul expropriat forma obiectul unei locaiuni, aceasta nceteaz de drept pe data rmnerii definitive a hotrrii judectoreti de expropriere. Dac se expropriaz cldiri cu destinaie de locuine, persoanele care le ocup n mod legal n calitate de proprietari i a chiriailor ce au contracte de nchiriere ncheiate legal nainte de nscrierea lucrrii n planurile urbanistice i de amenajare a teritoriului pot fi evacuate numai dup ce expropriatorul le asigur, la cererea acestora, spaiul de locuit, conform celor stabilite n hotrrea judectoreasc de expropriere (ntr-o asemenea situaie, despgubirile trebuie s cuprind i prejudiciul cauzat proprietarului sau chiriailor prin obligarea la mutarea din cldirea expropriat). Legea nr.33/1994 conine i o serie de prevederi prin care legiuitorul a urmrit s asigure o protecie suplimentar proprietarului imobilului expropriat. Astfel: - dac imobilul expropriat este oferit spre nchiriere nainte de utilizarea lui n scopul pentru care a fost expropriat, expropriatul are drept prioritar pentru a-i fi nchiriat, n condiiile legii; - dac imobilele expropriate nu au fost utilizate timp de un an n scopul pentru care au fost expropriate, adic n decurs de un an lucrrile de interes public nu au fost ncepute i nici nu s-a fcut o nou declaraie de utilitate public, fotii proprietari pot cere retrocedarea lor, aceasta dispunndu-se prin hotrre judectoreasc (competena aparinnd tot tribunalului), ipotez n care preul imobilului retrocedat care va trebui restituit expropriatorului se va stabili ca n situaia exproprierii i nu va putea fi mai mare dect despgubirea de expropriere actualizat; - dac lucrrile pentru care s-a fcut exproprierea nu s-au realizat, iar expropriatorul dorete s nstrineze imobilul dobndit prin expropriere, fostul proprietar are un drept prioritar la dobndirea acestuia (drept de preempiune). Expropriatorul este obligat s se adreseze n scris fostului proprietar, iar dac acesta nu opteaz pentru cumprare sau nu rspunde n termen de 60 de zile de la primirea notificrii, atunci expropriatorul poate dispune liber de imobil. Nerespectarea dreptului de preempiune este sancionat cu nulitatea relativ a actului de nstrinare. 7. ncetarea dreptului de proprietate public

24

Art.10 din Legea nr.213/1998 prevede dou moduri de ncetare a dreptului de proprietate public, anume: - pieirea bunului; - trecerea bunului n domeniul privat. Trecerea bunului din domeniul public n domeniul privat se face, dup caz, prin hotrre a Guvernului, a consiliului judeean, a Consiliului General a Municipiului Bucureti sau a consiliului local, afar de cazul cnd prin Constituie sau prin lege se dispune altfel. Hotrrea respectiv poate fi atacat, n condiiile legii, la instana de contencios administrativ n a crei raz teritorial se afl bunul. Seciunea a III-a - Dreptul de proprietate privat 1. Definiie. Titulari. Obiect Dreptul de proprietate privat poate fi definit ca acel drept subiectiv asupra unor bunuri, altele dect cele care alctuiesc domeniul public, n temeiul cruia titularul su exercit posesia, folosina i dispoziia, n putere proprie i n interes propriu, n limitele determinate de lege. Titular al dreptului de proprietate poate fi orice subiect de drept civil, deci orice persoan fizic sau persoan juridic. De asemenea, statul i unitile administrativ-teritoriale pot fi i titulari ai dreptului de proprietate privat. n acest sens, art.6 din Legea nr. 18/1991 dispune c "domeniul privat al statului i, respectiv, al comunelor, oraelor, municipiilor i judeelor este alctuit din terenurile dobndite de acestea prin modurile prevzute de lege, precum i din terenurile dezafectate, potrivit legii, din domeniul public. El este supus dispoziiilor de drept comun, dac prin lege nu se prevede altfel." Poate fi obiect al dreptului de proprietate privat orice bun mobil sau imobil, cu excepia bunurilor ce formeaz obiectul exclusiv al proprietii publice. n legtur cu obiectul dreptului de proprietate privat, trebuie subliniat c anumite bunuri proprietate privat, datorit importanei lor, precum i n considerarea unor interese de ordin general, sunt supuse unui regim juridic special, nerespectarea acestuia atrgnd, dup caz, sanciuni administrative ori sanciuni civile. Se includ n aceast categorie: armele, muniiile i materialele explozive, produsele i substanele stupefiante, medicamentele, produsele i substanele toxice, documentele care fac parte din fondul arhivistic naional, bunurile din patrimoniul cultural naional etc. n cele ce urmeaz, vom face unele referi numai cu privire la regimului juridic al construciilor i al terenurilor. 2. Regimul juridic al construciilor proprietate privat a) Autorizarea executrii sau desfiinrii construciilor Potrivit dispoziiilor nscrise n Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executrii construciilor i unele msuri pentru realizarea locuinelor,
24

25

construciile de orice fel (civile, industriale, agricole sau de orice alt natur) se pot realiza numai cu respectarea autorizaiei de construire, eliberat de delegaiile permanente ale consiliilor judeene sau, dup caz, primrii,281 precum i a reglementrilor privind proiectarea i executarea lor. Cel interesat va adresa organului competent o cerere de eliberare a autorizaiei de construire, la care va anexa: un certificat de urbanism, emis de delegaia permanent a consiliului judeean sau, dup caz, de primrie, certificat ce trebuie s cuprind elementele privind regimul juridic, economic i tehnic al terenului i construciei; planul de amplasare a construciei i planuri din care s rezulte destinaia, alctuirea constructiv, funcional i nfiarea acesteia, toate ntocmite de ctre un proiectant autorizat; dovada titlului solicitantului asupra terenului pe care se ridic respectiva construcie; avizele legale necesare (sanitare, de protecie a mediului nconjurtor etc.). Autorizaia de construire se emite n cel mult 30 de zile de la nregistrarea cererii. Anumite lucrri de reparaii i ntreinere ale construciilor (reparaii la mprejmuiri, la acoperiuri, ntreinere de tmplrie, zugrveli i vopsitorii interioare sau exterioare etc.) se pot executa fr autorizaie de construire. n schimb, este necesar autorizaia administrativ prealabil n cazul desfiinrii construciilor sau a amenajrilor de orice fel. b) nstrinarea (dobndirea) construciilor Construciile de orice fel aflate n proprietate privat sunt n circuitul civil general, astfel nct ele pot fi nstrinate (dobndite) prin oricare din modurile de dobndire a proprietii reglementate de lege (convenie, succesiune legal, succesiune testamentar, accesiune, uzucapiune, hotrre judectoreasc). De asemenea, dreptul de proprietate privat asupra construciilor este compatibil cu constituirea unor drepturi reale principale - dezmembrminte ale dreptului de proprietate (uzufruct, uz, abitaie, servitute), precum i cu constituirea unor garanii reale imobiliare (ipotec i privilegii imobiliare). nstrinarea (dobndirea) construciilor nu este supus vreunei condiii de form a actului juridic prin care se realizeaz aceast nstrinare, simplul acord de voin al prilor fiind suficient pentru a opera transferul dreptului de proprietate asupra construciilor, iar nscrierea n cartea funciar are ca efect numai opozabilitatea fa de teri a dreptului real imobiliar dobndit. Desigur c atunci cnd nstrinarea (dobndirea) unei construcii se face printr-un act juridic solemn (spre exemplu, printr-un contract de donaie), este necesar respectarea formei solemne, ns, se observ c nu suntem n prezena unei veritabile excepii de la regimul juridic al circulaiei construciilor, ci a unei condiii speciale prevzute de lege pentru ncheierea valabil a actului juridic respectiv indiferent de obiectul dreptului de proprietate ce se transmite.
Competena eliberrii autorizaiei de construire aparine, ca regul general, primriei (mai exact, primarului), ns, n cazurile prevzute de art.4 lit.a din Legea nr. 50/1991, autorizaia de construire se elibereaz de delegaia permanent a consiliului judeean, cu avizul primriei.
281

26

c) Dobndirea de locuine i alte spaii proprietate privat n temeiul unor acte normative speciale Unele acte normative prevd o serie de faciliti pentru persoanele fizice n ceea ce privete dobndirea n proprietate a unor imobile de locuit sau chiar spaii cu alt destinaie. Este vorba despre urmtoarele acte normative: Decretullege nr. 61/1990, Legea nr. 85/1992 i Legea nr. 76/1994, care reglementeaz vnzarea de locuine i spaii cu alt destinaie, construite din fondurile statului i din fondurile unitilor economice de stat sau bugetare; Legea nr. 112/1995 privind reglementarea situaiei unor imobile cu destinaia de locuine trecute n proprietatea statului; Legea nr. 114/1996 a locuinei. 3. Regimul juridic al terenurilor proprietate privat Regimul juridic actual al circulaiei terenurilor proprietate privat este reglementat de Legea nr. 247/2005, Titlul X privind circulaia juridic a terenurilor. Regimul juridic al circulaiei terenurilor proprietate privat este guvernat de mai multe principii, la care ne vom referi n cele ce urmeaz. a) Un prim principiu este acela potrivit cruia terenurile proprietate privat, indiferent de titularul lor, sunt n circuitul civil, putnd fi nstrinate (dobndite) prin oricare din modurile stabilite de legislaia civil (convenie, uzucapiune etc.), desigur cu respectarea dispoziiilor legale ce reglementeaz circulaia terenurilor. b) Un al doilea principiu vizeaz nstrinarea (dobndirea) , prin acte juridice ntre vii (inter vivos), a terenurilor proprietate privat situate n intravilan i extravilan. Aceste acte juridice trebuie ncheiate n form autentic282 iar nerespectarea condiiei de form atrage sanciunea nulitii actului juridic respectiv. Aadar, actul juridic ntre vii prin care se nstrineaz un teren este un act solemn, forma autentic fiind cerut ad validitatem, iar aceasta indiferent c ar fi vorba de un contract de vnzare-cumprare, de un contract de schimb, de un contract de ntreinere etc. Nerespectarea acestei limite este sancionat de alineatul urmtor cu "reduciunea" actului juridic pn la limita suprafeei legale. Subliniem ns c terminologia folosit de legiuitor nu este adecvat, deoarece, fiind vorba de o norm juridic (de ordine public) ce instituie o condiie special de validitate, sanciunea nerespectrii acesteia este nulitatea (absolut), prin "reduciune" urmnd a nelege faptul c nulitatea este parial (pentru ceea ce depete limita maxim legal)283. Mai mult, n funcie de situaia concret, ar putea s intervin chiar nulitatea total a actului juridic, spre exemplu, atunci cnd vnztorul dovedete c nu ar mai fi ncheiat contractul de vnzare-cumprare
Utiliznd argumentul per a contrario, deducem c forma autentic nu este necesar n cazul testamentului (act juridic pentru cauz de moarte), deci terenurile pot fi dobndite n mod valabil nu numai prin testament autentic, ci i prin testament olograf sau prin testament mistic. 283 Nulitatea nu poate fi nlturat prin renstrinarea suprafeei de teren ce depete limita maxim legal ctre o alt persoan.
282

26

27

dac ar fi tiut c dobnditorul nu poate cumpra ntreaga suprafa de teren ce a format obiectul nelegerii lor. c) Un al treilea principiu n materie este acela potrivit cruia cetenii strini i apatrizii pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor numai n condiiile rezultate din aderarea Romniei la Uniunea European i din alte tratate internaionale la care Romnia este parte, pe baz de reciprocitate, n condiiile prevzute prin lege organic, precum i prin motenire legal (art.44 alin. 2 din Constituie). De asemenea, persoanele juridice strine nu pot dobndi terenuri n Romnia prin acte juridice ntre vii sau pentru cauz de moarte. n legtur cu incapacitatea de folosin consacrat de dispoziiile legale ce stabilesc principiul n discuie, se impun unele precizri. n primul rnd, este de reinut c interdicia de a dobndi n proprietate terenuri situate n Romnia vizeaz orice mijloc de dobndire, iar nu numai convenia.284 n al doilea rnd, ca orice norme juridice ce instituie o incapacitate, i textele de lege la care ne referim urmeaz a fi interpretate restrictiv, ceea ce nseamn c cetenii strini, apatrizii i persoanele juridice strine pot dobndi asupra terenurilor alte drepturi dect cel de proprietate, indiferent c ar fi vorba de drepturi reale sau drepturi de crean, precum un dezmembrmnt al proprietii, un drept de concesiune sau de folosin. n al treilea rnd, cetenii strini, apatrizii i persoanele juridice strine pot ns dobndi n proprietate construcii, caz n care vor avea un drept de folosin asupra terenului aferent, ceea ce nseamn c este vorba despre un drept de superficie. n sfrit, subliniem c, n privina cetenilor romni, acetia pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor, indiferent c au domiciliul n ar sau n strintate (de altfel, art.3 alin.2 din Legea nr. 54/1998 precizeaz n mod expres c persoanele fizice care au cetenia romn i domiciliul n strintate pot dobndi n Romnia, prin acte juridice ntre vii i prin motenire, terenuri de orice fel). Seciunea IV - Modalitile juridice ale dreptului de proprietate privat n cele mai multe cazuri, atributele dreptului de proprietate (posesia, folosina i dispoziia) aparin unei singure persoane. Sunt ns situaii n care dou sau mai multe persoane dein, concomitent, cele trei atribute ale dreptului de proprietate ori au vocaia de a exercita, concomitent, aceste atribute, vorbindu-se astfel despre modalitile juridice ale dreptului de proprietate. Modalitile juridice ale dreptului de proprietate sunt: proprietatea rezolubil, proprietatea anulabil i proprietatea comun.
Convenia prin care un cetean strin sau un apatrid (ori o persoan juridic strin) ar dobndi dreptul de proprietate asupra unui teren situat n Romnia este lovit de nulitate absolut, iar aceast nulitate nu poate fi nlturat prin renstrinarea terenului unui cetean romn sau unei persoane juridice romne, nici prin dobndirea ulterioar a ceteniei romne.
284

28

1. Proprietatea rezolubil i proprietatea anulabil 1. Proprietatea rezolubil Proprietatea rezolubil are ca principal izvor un act juridic translativ de proprietate afectat de o condiie rezolutorie i dureaz de la data ncheierii acestui act juridic pn n momentul ndeplinirii condiiei sau, dup caz, pn n momentul la care devine sigur nerealizarea condiiei. Nendeplinirea condiiei rezolutorii consolideaz retroactiv dreptul de proprietate al dobnditorului, ns, ndeplinirea condiiei rezolutorii desfiineaz dreptul de proprietatea al dobnditorului. Se observ c, n ceea ce l privete pe transmitor, condiia care afecteaz transferul dreptului de proprietate se manifest ca o condiie suspensiv, deoarece nendeplinirea condiiei mpiedic renaterea dreptului de proprietatea n patrimoniul transmitorului, iar ndeplinirea condiiei are un efect juridic contrar. Aadar, proprietatea rezolubil presupune existena a doi proprietari: un proprietar sub condiie rezolutorie (dobnditorul) i un proprietar sub condiie suspensiv (transmitorul). Pn n momentul ndeplinirii condiiei, proprietarul sub condiie rezolutorie se comport ca un proprietar pur i simplu, calitate n care exercit singur toate atributele dreptului de proprietate. Nendeplinirea sau ndeplinirea condiiei are ca efect transformarea proprietii rezolubile n proprietate pur i simpl, avnd ca unic titular pe dobnditor sau, dup caz, pe transmitor. 2. Proprietatea anulabil Proprietatea anulabil rezult dintr-un act juridic translativ de proprietate lovit de nulitate relativ i dureaz de la data ncheierii acestui act juridic pn n momentul mplinirii termenului de prescripie extinctiv sau, dup caz, al confirmrii actului juridic ori cel al soluionrii aciunii n declararea nulitii. Proprietatea anulabil se aseamn cu proprietatea rezolubil, n sensul c dreptul de proprietate al dobnditorului coexist cu dreptul de proprietate al transmitorului. Practic, respingerea aciunii n declararea nulitii relative a actului juridic, mplinirea termenului de prescripie, respectiv confirmarea actului juridic produc aceleai efecte juridice cu cele produse de nendeplinirea condiiei rezolutorii (dreptul de proprietate al dobnditorului se consolideaz), iar admiterea aciunii n anulare produce consecinele realizrii condiiei rezolutorii (dreptul de proprietate al dobnditorului se desfiineaz). 2. Proprietatea comun 1. Consideraii generale Cea mai important modalitate juridic a dreptului de proprietate, sub aspectul att al complexitii, ct i al aplicabilitii practice, este proprietatea comun.

28

29

n cazul proprietii comune, dreptul de proprietate aparine, concomitent, la dou sau mai multe persoane, care exercit (sau au posibilitatea s exercite), deopotriv, atributele acestui drept. n alte cuvinte, proprietatea comun permite tuturor titularilor efectuarea simultan a actelor materiale i a actelor juridice prin care se concretizeaz exerciiul dreptului de proprietate. n funcie de determinarea sau nedeterminarea, n favoarea fiecrui titular, a unei cote-pri din dreptul de proprietate, proprietatea comun este de dou feluri: - proprietate comun pe cote-pri; - proprietate comun n devlmie. Dreptul de proprietate comun pe cote-pri este acel drept de proprietate al crui obiect este nedivizat sub aspect material, ns divizat sub aspect ideal, n sensul c nici unul dintre titulari nu are un drept exclusiv cu privire la o fraciune material din obiectul respectiv, dar deine o cot-parte ideal i abstract din dreptul de proprietate. Din aceast definiie rezult cele dou caractere juridice eseniale ale dreptului de proprietate comun pe cote-pri. n primul rnd, fiecare dintre coproprietari (coindivizari) este titularul exclusiv al unei cote-pri din dreptul de proprietate asupra lucrului (universalitii), cot-parte ideal i abstract ce se exprim fie n form procentual, fie n forma unei fracii. n al doilea rnd, nici unul dintre coproprietari (coindivizari) nu este titularul exclusiv al unei pri (fraciuni) materiale din lucru (universalitate), iar aceasta independent de ntinderea cotei-pri din drept deinute de fiecare. Dac lucrul ar fi fracionat n materialitatea lui, nu ar mai fi vorba despre proprietatea comun pe cote-pri, ci despre suprapunerea (alturarea) unor drepturi de proprietate exclusive. Aceste dou caractere juridice explic modul n care se exercit drepturile coproprietarilor (coindivizarilor) att asupra ntregului lucru (asupra universaliti), ct i asupra cotei-pri din dreptul de proprietate ce aparine fiecruia. Proprietatea comun pe cote-pri este susceptibil de dou clasificri. n funcie de obiectul ei (dup cum are ca obiect un lucru determinat sau o mas de lucruri, adic o universalitate), proprietatea comun pe cote-pri se clasific n: coproprietate i indiviziune. Coproprietatea presupune c mai multe persoane (care se numesc coproprietari) dein n proprietate un lucru (sau cteva lucruri determinate), fiecare avnd o cot-parte ideal i abstract din dreptul de proprietate, dar neavnd o parte determinat din lucrul privit n materialitatea lui. Indiviziunea presupune c mai multe persoane (care se numesc coindivizari) dein n proprietate o universalitate (o mas de lucruri), fiecare avnd o cot-parte ideal i abstract din dreptul de proprietate, dar neavnd un anumit lucru sau anumite lucruri din universalitate.

30

Deosebirea dintre coproprietate i indiviziune este ns numai de ordin cantitativ, iar nu i calitativ. De altfel, uneori, att n jurispruden, ct i n doctrin, ambele sunt desemnate prin acelai cuvnt, cel de coproprietate. ntr-o alt clasificare, ce are n vedere combinarea a dou criterii, anume rolul voinei prilor n naterea i n meninerea strii de proprietate comun, precum i posibilitatea ncetrii proprietii comune prin partaj, deosebim: - proprietatea comun pe cote-pri obinuit i temporar; - proprietatea comun pe cote-pri forat i perpetu. 2. Proprietatea comun pe cote-pri obinuit i temporar 2.1. Noiune. Izvoare. Titulari Proprietatea comun pe cote-pri obinuit i temporar este acea specie de proprietate comun pe cote-pri care poate nceta printr-o modalitate specific, adic prin partaj. n Codul civil nu exist o reglementare cu caracter general a proprietii comune pe cote-pri obinuite i temporare, ci numai dou articole ce se refer la indiviziunea succesoral. De aceea, doctrina i jurisprudena au conturat regimul juridic al proprietii comune pe cote-pri obinuite i temporare, valorificnd principiile care pot fi deduse din art.728-729 C.civ., precum i regulile specifice altor instituii juridice de natur s explice drepturile i obligaiile coproprietarilor (coindivizarilor). Proprietatea comun pe cote-pri obinuit i temporar se poate nate ca urmare a deschiderii unei succesiuni, atunci cnd de cuius las mai muli motenitori, fiecare dintre acetia dobndind o cot-parte din dreptul de proprietate asupra bunurilor din masa succesoral. De asemenea, proprietatea comun pe cote-pri obinuit i temporar mai poate s rezulte: dintr-un act juridic translativ de proprietate avnd mai muli dobnditori (cumprtori, donatari etc.); dintr-o posesie exercitat n comun, n condiiile prevzute de lege, de mai multe persoane, care s conduc la dobndirea dreptului de proprietate prin uzucapiune; din accesiune, n msura n care o construcie este edificat pe un teren aflat n coproprietate (indiviziune). Titularii proprietii comune pe cote-pri obinuite i temporare pot fi persoane fizice sau persoane juridice, inclusiv statul i unitile administrativteritoriale. 2.2. Drepturile coproprietarilor (coindivizarilor) cu privire la ntregul bun. Regula unanimitii Din principiul potrivit cruia nici unul dintre titulari nu are un drept exclusiv asupra unei pri (fracii) materiale din lucru decurge regula unanimitii, care impune existena acordului de voin al tuturor coproprietarilor (coindivizarilor) pentru efectuarea unui act referitor la ntregul bun. nainte de a trece la analiza regulii unanimitii, vom face unele precizri n legtur cu exercitarea posesiei unui bun aflat n coproprietate sau indiviziune.

30

31

Aceast posesie poate fi exercitat, simultan, de toi titularii. Sunt ns i cazuri n care posesia se exercit numai de ctre unul dintre titulari, iar n asemenea cazuri posesia acestuia are un caracter echivoc, ntruct se pornete de la principiul potrivit cruia fiecare coproprietar (coindivizar) este presupus a stpni bunul i pentru ceilali. n consecin, nu este vorba despre o posesie util, care s conduc la dobndirea, de ctre cel ce a exercitat-o, a dreptului de proprietate asupra bunului respectiv. Totui, dac a intervenit o manifestare exterioar, care demonstreaz c titularul ce a exercitat stpnirea material a neles s transforme posesia din comun n exclusiv, deci c a stpnit bunul numai pentru sine, cu titlu de proprietar, atunci acesta va putea dobndi, prin uzucapiune, dreptul de proprietate exclusiv asupra bunului respectiv. Soluia se sprijin pe dispoziiile art.729 C.civ., din care rezult, printre altele, c mpreala nu mai poate fi cerut atunci cnd unul din comotenitori opune prescripia (i ntruct aciunea de partaj este imprescriptibil extinctiv, nseamn c legiuitorul a avut n vedere prescripia achizitiv, adic uzucapiunea). Mai este de reinut c titularul ce a fost tulburat n posesia sa, exercitat numai pentru sine, de ctre ceilali titulari are posibilitatea s introduc mpotriva acestora o aciune posesorie;285 dac ns un coproprietar (coindivizar) a exercitat posesia i pentru ceilali, atunci el nu poate exercita mpotriva acestora aciunea posesorie.286 n examinarea regulii unanimitii, vom deosebi, pe de o parte, efectuarea actelor materiale, iar, pe de alt parte, efectuarea actelor juridice. Se admite c regula unanimitii trebuie aplicat cu mai mult suplee atunci cnd este vorba despre efectuarea unor acte materiale asupra bunului, deoarece asemenea acte (de exemplu, utilizarea bunului, culegerea fructelor produse de acesta) presupun un exerciiu curent, care ar deveni anevoios dac sar cere, n prealabil, de ctre coproprietarul (coindivizarul) ce urmeaz s efectueze actul, acordul tuturor celorlali titulari. Aadar, fiecare titular poate efectua singur, fr a fi necesar acordul celorlali titulari, acte materiale privitoare la ntregul bun, ns cu respectarea a dou cerine: s nu stnjeneasc folosina bunului de ctre ceilali coproprietari (coindivizari); s nu schimbe destinaia bunului ori modul de folosin a acestuia. Deci, n ceea ce privete dispoziia material, un titular nu poate, fr acordul celorlali, s execute lucrri de transformare sau alte lucrri ce ar schimba destinaia bunului; de asemenea, productele bunului revin fiecrui titular, proporional cu cota-parte ce o are din dreptul de proprietate. Referitor la efectuarea actelor materiale, s-a pus problema de a ti dac, n cazul ivirii unor nenelegeri n legtur cu folosina bunului, este admisibil ori nu partajul judiciar de folosin. Iniial, s-a decis c aceste nenelegeri nu pot fi soluionate pe calea unui partaj judiciar de folosin, prin care instana s formeze loturi pe care s le atribuie fiecrui coindivizar (coproprietar) n
T. S., col.civ., dec. nr. 524/1954, n Culegere de decizii 1954, p.316; dec. nr. 1591/1957, n Culegere de decizii 1954, p.314. 286 T. S., col.civ., dec. nr. 524/1954, citat mai sus.
285

32

folosina sa exclusiv i mpotriva voinei celorlali coindivizari.287 n aceast opinie, coindivizarii (coproprietarii) ar avea de ales una din urmtoarele posibiliti: s rezolve amiabil nenelegerile dintre ei, prin ncheierea unui partaj voluntar (convenional) de folosin; s solicite ncetarea strii de indiviziune (coproprietate) prin partajul propriu-zis. Ulterior ns, instana suprem i-a schimbat practica n materie, stabilind c este admisibil partajarea judiciar a folosinei, deoarece, pe de o parte, Codul civil romn, dei nu reglementeaz partajul judiciar de folosin, nu l interzice (regula fiind aceea c, dac legea nu interzice, atunci ea permite), iar, pe de alt parte, raiunile de ordin economic se opun, de multe ori, sistrii strii de indiviziune (coproprietate).288 O alt problem vizeaz drepturile coproprietarilor (coindivizarilor) la fructele produse de bun. Iniial, s-a decis c titularii au dreptul de a obine folosele bunului att o dat cu, ct i nainte de sistarea strii de coproprietate (indiviziune), aplicndu-se regulile din materia mandatului sau a gestiunii de afaceri, care l oblig pe coproprietar (coindivizar) s dea socoteal cu privire la fructele culese, mprejurarea c ceilali titulari au tolerat ca unul dintre ei s foloseasc bunul nescutindu-l pe cel ce a cules fructele de obligaia de a respecta drepturile tuturor coproprietarilor (coindivizarilor).289 ntr-o alt soluie, se face distincie ntre fructele civile i fructele industriale, artndu-se c fructele civile ar reveni tuturor coproprietarilor (coindivizarilor), n toate cazurile i independent de diligenele depuse, n proporie cu cota-parte din dreptul de proprietate, n schimb, fructele industriale, a cror producere presupune munca omului, vor fi dobndite numai de coproprietarul (coindivizarul) care a lucrat efectiv, iar cel ce a stat n pasivitate avnd posibilitatea s pretind o cot-parte din fructele industriale numai dac dovedete c a fost mpiedicat s participe la producerea i culegerea lor.290 Analiza regimului actelor juridice ncheiate cu privire la bunul aflat n coproprietate (indiviziune) face necesar distincia ntre actele de conservare, actele de administrare i actele de dispoziie. Orice coproprietar (coindivizar) poate efectua singur, fr consimmntul i chiar mpotriva voinei celorlali titulari, acte juridice de conservare, deoarece acestea sunt ntotdeauna profitabile, menirea lor fiind aceea de a prentmpina diminuarea ori pierderea dreptului. Aceast soluie se ntemeiaz pe regulile din materia gestiunii de afaceri (gestiunea intereselor altei persoane).
T. S., col.civ., dec. nr. 819/1968, n Culegere de decizii 1968, p.66. T. S., s.civ., dec. nr. 2626/1985, n Culegere de decizii 1985, p.110. 289 T. S., s.civ., dec. nr. 1706/1976, n Culegere de decizii 1976, p.67; dec. nr. 111/1978 i dec. nr. 1302/1976, n Culegere de decizii 1978, p.123, respectiv p.121; dec. nr.818/1980, n n Culegere de decizii 1980, p.37. 290 A se vedea: T. S., s.civ., dec. nr. 57/1982, n Culegere de decizii 1982, p.41; dec. nr. 777/1984, n Culegere de decizii 1984, p.28; dec. nr. 570/1985, n Repertoriu 1980-1985, p.68, nr.16.
287 288

32

33

Regula unanimitii rmne, n principiu, aplicabil n privina actelor juridice de administrare. Astfel, spre exemplu, nchirierea bunului, intentarea unei aciuni n evacuare sau a unei aciuni n despgubiri pentru prejudiciile aduse bunului de ctre un ter presupun acordul tuturor coproprietarilor (coindivizarilor). Se admite totui c actele juridice de administrare ncheiate de un titular fr consimmntul celorlali rmn valabile, n msura n care profit efectiv tuturor. Aceast soluie ce derog de la regula unanimitii s-ar fundamenta pe existena unei gestiuni de afaceri, fie chiar a unui mandat tacit dat celui care a ncheiat actul juridic de ctre ceilali coproprietari (coindivizari). Actele juridice de dispoziie sunt supuse regulii unanimitii. Astfel, titularii pot s ncheie mpreun acte juridice prin care s nstrineze bunul unei tere persoane ori prin care s l greveze cu o sarcin real, neputndu-se admite c, n cazul n care un asemenea act a fost ncheiat doar de un titular, atunci el ar fi acionat i n numele celorlali n baza unui mandat tacit. Cu toate acestea, dac un coproprietar (coindivizar) nstrineaz bunul n mod unilateral, n numele su propriu, deci comportndu-se ca un veritabil proprietar exclusiv al acestuia, soarta actului juridic de nstrinare depinde de rezultatul partajului, n sensul c acest act se consolideaz retroactiv dac bunul respectiv va fi atribuit celui ce l-a nstrinat, iar, n caz contrar, actul juridic de nstrinare se desfiineaz retroactiv. 2.3. Drepturile coproprietarilor (coindivizarilor) cu privire la cota-parte proprie din drept Din principiul potrivit cruia fiecare coproprietar (coindivizar) este titularul exclusiv al unei cote-pri ideale i abstracte din dreptul de proprietate asupra lucrului (universalitii) decurge dreptul fiecrui coproprietar (coindivizar) de a ncheia acte juridice de dispoziie avnd ca obiect cota sa parte din drept, fr a se pune problema respectrii regulii unanimitii. Desigur c nstrinarea cotei-pri nu modific situaia juridic a bunului, continundu-se starea de coproprietate (indiviziune) cu dobnditorul acesteia. 2.4. Obligaiile coproprietarilor (coindivizarilor) Toi coproprietarii (coindivizarii) trebuie s contribuie, proporional cu cota-parte a fiecruia, la acoperirea cheltuielilor ocazionate de conservarea, ntreinerea i administrarea bunului proprietate comun. 2.5. ncetarea proprietii comune pe cote-pri obinuite i temporare Proprietatea comun pe cote-pri obinuit i temporar poate nceta ca urmare a unor diverse mprejurri, cum ar fi: nstrinarea, de ctre toi titularii, a bunului ctre un ter, care devine astfel proprietar exclusiv al acelui bun; dobndirea, de ctre unul dintre titulari, a cotelor-pri ce aparin celorlali titulari, prin ncheierea unor contracte cu fiecare dintre acetia avnd ca obiect cota-parte a fiecruia din dreptul de proprietate, ori prin succesiune legal sau testamentar; dobndirea, de ctre unul dintre titulari, a dreptului de proprietate asupra bunului prin uzucapiune, dup ce acesta a neles s transforme posesia din comun n exclusiv; dispariia bunului ce forma obiectul dreptului de

34

proprietate comun etc. Modul specific de ncetare a proprietii comune pe cote-pri obinuite i temporare este ns partajul. Partajul sau mpreala este operaiunea juridic prin care se pune capt strii de coproprietate sau indiviziune, n sensul c bunul sau bunurile stpnite n comun pe cote-pri se mpart, n materialitatea lor, ntre titulari. 3. Proprietatea comun pe cote-pri forat i perpetu Proprietatea comun pe cote-pri forat i perpetu este acea specie de coproprietate ce are ca obiect un lucru care, prin natura sa, este folosit n mod permanent de ctre dou sau mai multe persoane, fr posibilitatea de a fi supus partajului. Bunul ce formeaz obiectul acestui tip de proprietate comun pe cotepri este, n principiu, un bun a crui destinaie const n asigurarea utilizrii normale a dou sau mai multe bunuri principale, deinute n regim de proprietate exclusiv sau chiar de coproprietate obinuit ori de devlmie. Raportul de accesorietate dintre bunul aflat n coproprietate i bunurile deservite de acesta explic de ce nstrinarea dreptului de proprietate asupra unuia din bunurile principale atrage automat, chiar n lipsa unor clauze n acest sens, nstrinarea cotei-pri pe care transmitorul o deinea din dreptul de proprietate asupra bunului accesoriu. n privina drepturilor titularilor asupra bunului proprietate comun pe cote-pri forat i perpetu, este de reinut c fiecare titular poate utiliza bunul respectiv fr a avea nevoie de consimmntul expres ori tacit al celorlali, ns cu respectarea a dou limite: s nu aduc atingere drepturilor simultane i concurente, de aceeai natur, ale celorlali coproprietari; s exercite propriile atribute numai pentru utilizarea bunului principal cruia i este afectat bunul comun accesoriu, n acord cu interesul celorlali coproprietari. ns, nici un coproprietar nu poate face acte de dispoziie cu privire la ntregul bun proprietate comun. Coproprietarii au obligaia de a suporta, proporional cu cota-parte a fiecruia, cheltuielile de ntreinere i de conservare a bunului proprietate comun, fiind vorba despre o obligaie real. Dac unul dintre coproprietari sau chiar un ter efectueaz integral astfel de cheltuieli, atunci se vor nate obligaii personale mpotriva celorlali coproprietari, ntemeiate pe gestiunea de afaceri sau chiar pe ncheierea unui mandat tacit. Cazurile de proprietate comun pe cote-pri forat i perpetu sunt urmtoarele: - coproprietatea asupra prilor comune din cldirile cu mai multe etaje sau apartamente; - coproprietatea asupra bunurilor comune necesare sau utile pentru folosirea a dou imobile vecine (anumite bunuri care se gsesc pe linia de demarcaie a dou proprieti, precum fntni, poteci etc.); - coproprietatea despriturilor comune (zidul comun, anul comun i gardul comun); - coproprietatea asupra bunurilor considerate ca fiind de familie.
34

35

36

Unitatea de nvare nr. 3 ACIUNEA N REVENDICARE 1. Aciunea n revendicare imobiliar 1. Proba dreptului de proprietate 2. Incidena prescripiei 2. Aciunea n revendicare mobiliar 1. Situaii de distins 2. Revendicarea bunului mobil de terul dobnditor, posesor de bun credin 3. Revendicarea bunului mobil pierdut sau furat de la terul dobnditor de bun credin 4. Revendicarea bunului mobil de la ho, gsitor sau de la terul dobnditor de rea credin 3. Efectele aciunii n revendicare 4. Test 5. Bibliografie specific Seciunea I - Aciunea n revendicare imobiliar Nici n Codul civil i nici n alte acte normative nu exist o reglementare, nici mcar de principiu, a aciunii n revendicare imobiliar, astfel nct a revenit doctrinei i jurisprudenei sarcina de a contura regimul juridic al aciunii n revendicare imobiliar, regim juridic ce vizeaz urmtoarele aspecte: proba dreptului de proprietate, incidena prescripiei i efectele revendicrii (acestea din urm fiind, n principiu, aceleai, indiferent c ar fi vorba despre admiterea aciunii n revendicare imobiliar sau despre admiterea aciunii n revendicare mobiliar). 1. Proba dreptului de proprietate Regula nscris n art.1169 C.civ., referitoare la sarcina probei, i gsete aplicare i n materia aciunii n revendicare, deci cel care pretinde c este proprietar (reclamantul) trebuie s fac dovada dreptului su de proprietate. Posesorul chemat n judecat (prtul) are o situaie comod, pur pasiv, de ateptare, n favoarea lui opernd o prezumie de proprietate dedus din simplul fapt al posesiei. Dac dreptul de proprietate asupra imobilului revendicat a intrat n patrimoniul reclamantului printr-un mod originar de dobndire a proprietii (cum ar fi uzucapiunea), se consider c proba existenei acestui drept, care const n dovedirea unui astfel de fapt juridic, are un caracter cert, absolut. Dac ns dreptul de proprietate a fost dobndit printr-un mod derivat, adic printr-un act juridic translativ de proprietate, dovada acestui drept implic producerea nscrisului constatator al actului juridic respectiv, iar proba dreptului de proprietate nu mai are caracter cert, absolut.
36

37

Se pot ivi unele dificulti de ordin material, n sensul c n multe cazuri nu s-au ncheiat sau nu se ncheie nscrisuri constatatoare ale actului juridic translativ de proprietate, ori, dei au fost redactate asemenea nscrisuri, acestea nu au fost nsoite de planuri topografice de natur a individualiza imobilul fr nici un echivoc, sub aspectul ntinderii i al vecintilor sale. n cazul dobndirii dreptului de proprietate prin acte juridice translative, dovada proprietii imobiliare ntmpin nu numai dificulti de ordin material, ci i unele dificulti de ordin juridic. Astfel, dovada cert a proprietii s-ar putea face numai n condiiile probrii faptului c persoana care a transmis dreptul avea calitatea de adevrat proprietar, n sensul c aceasta l-ar fi dobndit, la rndul ei, de la adevratul proprietar .a.m.d., deci dac s-ar proba c toi autorii care anterior au nstrinat imobilul au fost ei nii adevrai proprietari. n alte cuvinte, proba ar avea un caracter absolut numai atunci cnd reclamantul ar produce n instan, pe lng nscrisul constatator al actului juridic prin care el a dobndit dreptul de proprietate, toate nscrisurile din care s rezulte transmiterile anterioare ale proprietii, ncepnd de la primul titular al dreptului de proprietate. O asemenea prob ar fi, mai ales n privina terenurilor, o probatio diabolica. O alt dificultate de ordin juridic decurge din principiul relativitii efectelor actelor juridice, n sensul c prtul posesor se va apra invocnd faptul c actul juridic prin care reclamantul pretinde c a dobndit dreptul de proprietate nu i produce efectele dect ntre pri, nu i fa de el, care este un ter fa de acest act. Pentru rezolvarea dificultilor de ordin juridic ale probei dreptului de proprietate, n doctrin i n jurispruden s-a ncercat s se contureze, pe de o parte, noiunea de titlu, iar pe de alt parte, s se stabileasc o serie de reguli n funcie de situaiile posibile n cadrul aciunii n revendicare imobiliar. Astfel, prin titlu n aceast materie se nelege actul juridic sau actul jurisdicional translativ ori chiar declarativ de proprietate, care genereaz o prezumie de proprietate n favoarea persoanei care l invoc. ncludem n aceast noiune, spre exemplu, contractul de vnzare-cumprare, legatul cu titlu particular, convenia sau hotrrea de partaj, tranzacia convenional sau judiciar, hotrrea judectoreasc ce ine loc de contract pronunat n temeiul art.1073-1077 C.civ. n schimb, certificatul de motenitor nu constituie titlu, deoarece singura lui funcie este aceea de a atesta calitatea de motenitor, precum i ntinderea drepturilor succesorale ale persoanei ori persoanelor avnd aceast calitate. Efectul ce i se atribuie titlului, n accepiunea artat mai sus, este acela de a crea o prezumie simpl n legtur cu calitatea de proprietar a persoanei ce l produce, prezumie care poate fi ns rsturnat de partea advers, inclusiv prin invocarea unui titlu propriu de natur s genereze o prezumie de proprietate mai puternic, dar tot susceptibil de a fi combtut. Trebuie subliniat c principiul relativitii efectelor actului juridic (jurisdicional) nu este nclcat prin invocarea titlului fa de o ter persoan,

38

ntruct cel ce se prevaleaz de titlu nu tinde s obin recunoaterea unei obligaii n sarcina celui ce i se opune titlul respectiv, ci, dimpotriv, drepturile i obligaiile izvorte din acel act juridic (jurisdicional) profit sau, dup caz, incumb numai prilor, ns actul juridic (jurisdicional) ca titlu de proprietate este opozabil oricrui ter. Mai este de reinut c, ntruct noiunea de act juridic este susceptibil de dou nelesuri (negotius iuris i instrumentum probationis), i noiunea de titlu poate fi folosit, la rndul ei, ntr-unul din aceste nelesuri. n alte cuvinte, nu trebuie exclus ipoteza n care neexistnd un nscris care s constate actul juridic (negotium) translativ sau declarativ de proprietate, ncheierea acestuia se probeaz prin alte mijloace de prob, n aplicarea excepiilor de la regulile restrictive stabilite de art.1191 C.civ. Conturarea noiunii de titlu permite stabilirea unor soluii n funcie de diferitele situaii care se pot ivi n cadrul aciunii n revendicare imobiliar. a) O prim situaie este aceea n care ambele pri, adic att reclamantul ce se pretinde proprietar, ct i prtul ce exercit posesia asupra imobilului, prezint cte un titlu cu privire la imobilul n litigiu. ntr-o asemenea ipotez, se va avea n vedere proveniena titlurilor. Astfel: - dac ambele titluri provin de la acelai autor, iar numai unul dintre dobnditori i-a nscris titlul su n documentele de publicitate imobiliar, atunci acesta va avea ctig de cauz; - dac ambele titluri provin de la acelai autor, iar ambii dobnditori i-au nscris titlurile n documentele de publicitate imobiliar, atunci va avea ctig de cauz cel care i-a nscris mai nti titlul (qui prior tempore, potior iure); - dac ambele titluri provin de la acelai autor, iar nici unul dintre dobnditori nu i-a nscris titlul su n documentele de publicitate imobiliar, atunci va avea ctig de cauz cel al crui titlu are data mai veche (explicaia acestei soluii const n aceea c autorul nu mai putea nstrina n mod valabil imobilul a crui proprietate o transmisese n prealabil primului dobnditor nemo dat quod non habet), cu excepia cazului cnd ambele pri n litigiu produc ca titlu cte un testament redactat de aceeai persoan i avnd ca obiect acelai imobil, caz n care va ctiga legatarul din testamentul ulterior, ntruct ultimul legat l-a revocat pe cel anterior; - dac cele dou titluri provin de la autori diferii, urmeaz a se compara titlurile pe care se ntemeiaz drepturile autorilor, dndu-se ctig celui al crui autor avea un drept preferabil (fundamentul acestei soluii este principiul nemo dat quod non habet). b) O a doua situaie este aceea n care numai una dintre prile n litigiu are titlu. Dac ntr-o asemenea poziie se afl reclamantul, atunci aciunea n revendicare imobiliar se admite, fiind ns necesar ca data titlului s fie anterioar datei la care prtul a intrat n posesia imobilului. Aceast condiie se explic prin aceea c, n mod firesc, atunci cnd se ncheie actul juridic, imobilul ce formeaz obiectul transmisiunii se gsete n posesia
38

39

nstrintorului, aa nct, dac imobilul s-ar afla n stpnirea unui ter (viitorul prt din aciunea n revendicare), dobnditorul ar trebui s se ntrebe de ce imobilul nu se gsete la cel cu care ncheie actul juridic i care pretinde c este proprietar. Dac prtul este cel care are titlu, deci exist concordan ntre titlu i posesie, atunci aciunea n revendicare imobiliar se va respinge. c) O a treia situaie este aceea n care nici una dintre prile n litigiu nu produce un titlu i, desigur, nu se invoc uzucapiunea sau un alt mod originar de dobndire a proprietii. Ar urma ca aciunea n revendicare imobiliar s fie respins, ntruct n favoarea posesorului actual (prtul) opereaz prezumia de proprietate, iar, n ipoteze identice, mai bun este situaia celui care posed - in pari causa, melior est causa possidentis. Cu toate acestea, n practic nu se aplic automat o asemenea soluie, ci se recurge la procedeul identificrii posesiei celei mai caracterizate, n sensul c se compar posesia actual a prtului cu posesia anterioar a reclamantului i se d ctig de cauz celui ce invoc o posesie mai caracterizat, iar pentru aceasta se folosesc diferite criterii, precum caracterul neviciat al posesiei, existena bunei credine, ntemeierea posesiei pe un just titlu, durata posesiei etc. 2. Incidena prescripiei Sub aspectul prescripiei extinctive, dac s-ar aplica art.1890 C.civ. (din care rezult c toate aciunile reale pe care legea nu le-a declarat imprescriptibile i pentru care nu a stabilit un termen special de prescripie se vor prescrie n termen de 30 de ani), ar urma s se admit c aciunea n revendicare imobiliar este supus prescripiei extinctive, termenul de prescripie fiind de 30 de ani i ncepnd a curge de la data ultimului act de exercitare a dreptului de proprietate, act efectuat de ctre reclamantul ce se pretinde proprietar. Jurisprudena i doctrina s-au oprit ns la soluia imprescriptibilitii aciunii n revendicare imobiliar, soluie care nu se sprijin pe vreo dispoziie legal, ci se ntemeiaz pe caracterul perpetuu al dreptului de proprietate, drept ce nu se stinge prin neuz orict timp ar fi trecut de la neexercitarea lui. Totui, n cazurile prevzute de art.498 C.civ. (avulsiunea) i de art.561 C.proc.civ. (revendicarea imobilului adjudecat la licitaie public n cadrul procedurii de urmrire silit imobiliar), aciunea n revendicare imobiliar este prescriptibil extinctiv, n termen de 1 an de la ruperea poriunii de teren, respectiv de 5 ani de la data punerii n posesie a adjudecatarului. Aciunea n revendicare imobiliar poate fi ns paralizat prin invocarea, de ctre prt, a dobndirii dreptului de proprietate prin uzucapiune. Ct privete aciunea n revendicare imobiliar a bunurilor proprietate public, aceasta este n toate cazurile imprescriptibil extinctiv i niciodat nu poate fi paralizat prin invocarea uzucapiunii.

40

Seciunea II - Aciunea n revendicare mobiliar 1. Situaii de distins Aciunea n revendicare a bunurilor mobile proprietate privat este uneori admisibil, alteori este inadmisibil. Tocmai de aceea, trebuie deosebite urmtoarele situaii: - proprietarul se desesizeaz de bunul mobil, n mod voluntar, ncredinndu-l unui detentor precar, iar acesta l nstrineaz unui ter dobnditor de bun-credin (reclamant n aciunea n revendicare este cel care s-a desesizat de bunvoie de bunul su, iar prt este dobnditorul de buncredin); - proprietarul se desesizeaz involuntar de bunul mobil, ca urmare a unui furt sau a pierderii bunului, iar bunul respectiv ajunge n posesia unui dobnditor de bun-credin; aceast situaie prezint unele particulariti atunci cnd dobndirea de ctre terul de bun-credin a bunului mobil pierdut sau furat a avut loc n condiii speciale, prevzute de lege (reclamant este cel care a pierdut sau cruia i s-a furat bunul mobil, iar prt este dobnditorul de buncredin); - bunul mobil se afl n posesia hoului, gsitorului sau a dobnditorului de rea-credin (reclamant n aciunea n revendicare este pretinsul proprietar, iar prt este posesorul de rea-credin). Menionm c ultima situaie, care, teoretic, reprezint regula n materia revendicrii mobiliare, nu este reglementat de Codul civil, n schimb, celelalte situaii sunt reglementate n art.1909-1910 C.civ. 2. Revendicarea bunului mobil de la terul dobnditor, posesor de buncredin Potrivit art.1909 alin.1 C.civ.,"lucrurile mictoare se prescriu prin faptul posesiunii lor, fr s fie trebuin de vreo scurgere de timp." Textul nu are ns o redactare corespunztoare, deoarece, pe de o parte, evoc o dobndire prin efectul prescripiei, iar, pe de alt parte, arat c nu este necesar scurgerea timpului, dei aceasta este o condiie esenial a prescripiei. n realitate, legiuitorul a urmrit s confere posesiei n materie mobilial o for probatorie special, n sensul c, n msura n care sunt ntrunite cumulativ anumite condiii ce se desprind dintr-o serie de dispoziii legale, simplul fapt al posesiei constituie un adevrat titlu de proprietate, care nu poate fi contracarat. Aadar, dac sunt ntrunite anumite condiii privitoare la bunuri, la persoane i la posesia terului dobnditor (condiii la care ne vom referi mai jos), posesia acestuia capt valoarea unei prezumii legale absolute i irefragabile de proprietate, consecina fiind respingerea aciunii n revendicare mobiliar. a) Condiii privitoare la bunuri Art.1909 alin.1 C.civ. se aplic bunurilor mobile corporale, deoarece acestea sunt susceptibile de o posesie efectiv. n mod excepional, textul respectiv se aplic i anumitor bunuri mobile incorporale, mai exact, acelor

40

41

drepturi de crean ce sunt ncorporate n nscrisuri, formnd un tot indisolubil (de exemplu, titlurile la purttor). Bunul mobil trebuie s fie privit n mod individual, art.1909 alin.1 C.civ. neaplicndu-se universalitilor (spre exemplu, n cazul unei succesiuni mobiliare). Spre a fi incident art.1909 alin.1 C.civ., bunul mobil trebuie s fie proprietate privat, iar nu proprietate public. De asemenea, mai este necesar ca bunul mobil s nu fac parte din categoria bunurilor supuse nmatriculrii, precum navele, aeronavele etc., deoarece n cazul acestora nu s-ar mai putea vorbi despre buna-credin a terului ce a dobndit de la un neproprietar. n sfrit, mai trebuie reinut c art.1909 alin.1 C.civ. nu poate fi invocat pentru a se dobndi proprietatea bunurilor mobile considerate accesorii ale unui imobil. b) Condiii privitoare la persoane Dei art.1909 alin.1 C.civ. nu face vreo distincie n ceea ce privete persoana posesorului, totui, recurgndu-se la o interpretare sistematic, se ajunge la concluzia c dispoziiile acestui text de lege pot fi invocate numai de terul care (cu bun-credin) a intrat n posesia bunului mobil ca urmare a nstrinrii acestuia de ctre un detentor precar, cruia adevratul proprietar i l-a ncredinat de bunvoie. Astfel, dac terul a dobndit bunul mobil de la adevratul proprietar, atunci el nu mai are nevoie de a invoca n favoarea sa dispoziiile art.1909 alin.1 C.civ., ntruct temeiul dobndirii dreptului de proprietate l constituie nsui actul juridic ncheiat cu adevratul proprietar, iar dac acest act juridic este lovit de nulitate, vor deveni incidente regulile aplicabile n materia nulitii. De asemenea, dac proprietarul nu s-a desesizat de bunvoie de bunul su, ci l-a pierdut sau acesta i-a fost furat, atunci devin incidente alte prevederi legale (art.1909 alin.2 sau art.1910 C.civ., n cazul n care bunul se gsete la cel care a dobndit cu bun-credin de la ho sau gsitor; cu att mai mult, art.1909 alin.1 C.civ. nu se aplic atunci cnd bunul mobil se afl la ho sau la gsitor, adic la un posesor de rea-credin), iar desesizarea de bunvoie de bunul mobil presupune c proprietarul a ncredinat bunul respectiv unui detentor precar (locatar, depozitar, mprumutat etc.). n sfrit, dac bunul mobil se afl la detentor, acesta nu poate invoca n beneficiul su art.1909 alin.1 C.civ., deoarece este inut de obligaia contractual de restituire a bunului. Dac bunul mobil se afl la detentor, proprietarul are mpotriva acestuia o aciune contractual pentru restituirea lui sau poate formula chiar i o aciune n revendicare mpotriva detentorului (de exemplu, dac a intervenit prescripia extinctiv a aciunii ex contractu). Dac ns detentorul nu se mai afl n posesia lucrului mobil, ci l-a nstrinat unui ter dobnditor de bun-credin, aciunea n restituire se transform ntr-o aciune n despgubire.

42

Aadar, ipoteza de aplicare a art.1909 alin.1 C.civ. (cnd aciunea n revendicare mobiliar va fi respins) este urmtoarea: proprietarul bunului mobil l ncredineaz unei persoane, care capt calitatea de detentor precar; detentorul, nclcndu-i obligaia de restituire a bunului, ce i revenea potrivit actului juridic prin care a dobndit detenia, nstrineaz acest bun ctre un ter dobnditor, care are convingerea c a tratat cu adevratul proprietar (este de bun-credin). c) Condiii referitoare la posesia terului dobnditor Terul dobnditor se poate prevala de dispoziiile art.1909 alin.1 C.civ. numai dac posesia sa este real, util i de bun-credin. Posesia terului dobnditor trebuie s fie real, adic s ntruneasc n persoana terului dobnditor ambele elemente ale posesiei (animus i corpus). Astfel, art.1909 alin.1 C.civ. nu se aplic atunci cnd terul, dei a ncheiat actul juridic translativ cu detentorul precar, nu a cptat nc deteniunea material a bunului mobil. Posesia terului dobnditor trebuie s fie util, adic neviciat, cu precizarea c dintre caracterele posesiei, prevzute de art.1847 C.civ., nu se pune, n aceast materie, problema continuitii posesiei. Utilitatea posesiei se prezum, cel interesat (proprietarul care a introdus aciunea n revendicare) avnd posibilitatea s fac dovada contrar. Prin posesie de bun-credin, n aceast materie, se nelege posesia exercitat de o persoan ce are convingerea sincer c a dobndit bunul mobil nu de la un detentor precar, ci de la adevratul proprietar, deci, n momentul intrrii efective n posesia bunului mobil, terul dobnditor nu a cunoscut i nici nu putea s cunoasc faptul c bunul i este nstrinat de un neproprietar. Cerina bunei-credine nu este prevzut n art.1909 alin.1 C.civ., dar rezult n urma unui raionament inductiv, ce are ca premis un text de lege, care constituie un caz particular de aplicare a art.1909 alin.1 C.civ. Astfel, potrivit art.972 C.civ., "dac lucrul ce cineva s-a obligat succesiv a da la dou persoane este mobil, persoana pus n posesiune este preferat i rmne proprietar, chiar cnd titlul su este cu dat posterioar, numai posesiunea s fie de bun-credin." Ipoteza este deci urmtoarea: Primus, proprietar al unui bun mobil, nstrineaz acest bun lui Secundus, ns remiterea bunului mobil nu are loc imediat; ulterior, Primus, care a devenit un simplu detentor precar al bunului mobil respectiv, deoarece, din momentul realizrii acordului de voin, proprietatea a fost transferat asupra lui Secundus independent de predarea efectiv a bunului, nstrineaz acel bun mobil lui Tertius, care intr n posesia lui fiind de bun-credin, adic avnd convingerea c a dobndit de la adevratul proprietar. ntr-o astfel de ipotez, contrar principiului nemo dat quod non habet, art.972 C.civ. l declar pe Tertius proprietar al bunului mobil respectiv. Buna-credin a terului dobnditor trebuie s existe n momentul intrrii efective n posesia bunului, nefiind suficient s existe, pentru ipoteza n care intrarea n posesie a dobnditorului este ulterioar ncheierii actului juridic ntre
42

43

el i detentor, numai la data realizrii acordului de voin. n schimb, faptul c ulterior intrrii n posesie, dobnditorul i d seama c a tratat cu un neproprietar, nu face inaplicabil art.1909 alin.1 C.civ. Buna-credin se prezum (art.1899 alin.2 C.civ.). Este vorba de o prezumie legal relativ, astfel nct reclamantul din aciunea n revendicare are posibilitatea s dovedeasc reaua-credin a posesorului, iar n acest scop poate recurge la orice mijloc de prob. S-a pus problema de a ti dac, distinct de buna-credin, terul dobnditor trebuie s aib i un just titlu, adic un act juridic translativ de proprietate viciat prin aceea c provine de la un neproprietar. Dei soluiile date nu sunt unitare, predominante sunt acelea potrivit crora, n aceast materie, justul titlu nu este un element separat de buna-credin, ci este un element intrinsec acesteia. n consecin, ar fi suficient i un titlu putativ, adic un titlu care exist numai n imaginaia posesorului de bun-credin, spre exemplu, terul crede c intrarea sa n posesia bunului mobil are la baz un contract, care, n realitate, nu s-a ncheiat. De asemenea, includerea justului titlu n sfera buneicredine are drept consecin faptul c terul dobnditor este scutit de sarcina de a proba existena acestuia, deoarece, prezumndu-se buna-credin, se prezum i existena justului titlu. 3. Revendicarea bunului mobil pierdut sau furat de la terul dobnditor de bun-credin Art.1909 alin.1 C.civ. nu se aplic n cazul bunului pierdut sau furat, nici chiar atunci cnd bunul mobil a ajuns n posesia unui ter dobnditor de buncredin, ci, ntr-o asemenea situaie se va aplica art.1909 alin.2 C.civ. ori, dup caz, art.1910 C.civ., aciunea n revendicare mobiliar fiind admisibil. Potrivit art.1909 alin.2 C.civ.,"cel ce a pierdut sau cel cruia i s-a furat un lucru poate s-l revendice, n curs de trei ani, din ziua cnd l-a pierdut sau i s-a furat, de la cel la care-l gsete, rmnnd acestuia recurs n contra celui de la care-l are." Ct privete sfera de aplicare a art.1909 alin.2 C.civ., este de reinut c, pe lng condiiile referitoare la bunuri i la posesia terului dobnditor (analizate mai sus), mai trebuie ndeplinite nc dou condiii speciale. n primul rnd, este necesar ca terul s dobndeasc bunul mobil de la ho sau de la cel care i-a nsuit nelegitim bunul pierdut de adevratul proprietar ori chiar de la o alt persoan care, la rndul ei, a dobndit de la ho sau gsitor. n alte cuvinte, bunul mobil a ieit din posesia proprietarului fr voia sa. Tocmai de aceea, cu nsuirea bunului prin svrirea infraciunii de furt este asimilat desesizarea produs pe calea tlhriei ori a pirateriei. n schimb, nu se ncadreaz n situaia avut n vedere de art.1909 alin.2 C.civ. unele infraciuni cum ar fi abuzul de ncredere, nelciunea, gestiunea frauduloas, deoarece n asemenea cazuri proprietarul s-a desesizat de bunvoie de bunul su. Ct privete pierderea bunului mobil, nu prezint interes dac aceasta se datoreaz neglijenei proprietarului sau unui eveniment fortuit, n ambele cazuri art.1909 alin.2 C.civ. fiind aplicabil.

44

n al doilea rnd, pentru a fi admis, aciunea n revendicare trebuie introdus n termen de trei ani de la data pierderii sau furtului bunului mobil. Nu exist un punct de vedere unitar n ceea ce privete calificarea termenului de trei ani, opinia majoritar fiind n sensul c acesta este un termen de decdere. Astfel, termenul n discuie nu poate fi calificat ca un termen de prescripie achizitiv (uzucapiunea), deoarece, la mplinirea lui, dreptul de proprietate se nate n patrimoniul terului dobnditor de bun-credin fr a interesa durata posesiei sale. Se consider c termenul de trei ani nu poate fi calificat nici ca termen de prescripie extinctiv, ntruct la mplinirea lui se stinge nsui dreptul de proprietate al celui care a pierdut sau cruia i s-a furat bunul mobil; mai mult, pentru ipoteza n care terul de bun-credin a dobndit bunul dup expirarea termenului de trei ani, nici nu mai exist dreptul de a revendica bunul de la acesta. n concluzie, aciunea n revendicarea bunului mobil pierdut sau furat de la terul dobnditor de bun-credin va fi admis dac proprietarul o introduce n cel mult trei ani de la data pierderii sau furtului i, desigur, dac dovedete dreptul su de proprietate asupra bunului, ieirea bunului din posesia sa fr voia sa, precum i identitatea dintre bunul revendicat i bunul pierdut sau furat. Dac aciunea n revendicare a fost admis, terul dobnditor are la ndemn regresul mpotriva hoului sau a gsitorului, ns va suporta riscul eventualei insolvabilitii a acestuia. Cu toate acestea, dac terul a dobndit bunul mobil pierdut sau furat n anumite condiii speciale, prevzute de lege, condiii care, prin natura lor, sunt susceptibile de a ntri buna-credin a terului, dei aciunea n revendicare mobiliar se va admite, proprietarul va trebui s-i plteasc terului o sum de bani egal cu preul pe care acesta l-a pltit pentru a dobndi bunul respectiv. n acest sens, art.1910 C.civ. prevede c "dac posesorul actual al lucrului furat sau pierdut l-a cumprat la blci sau la trg, sau la o vindere public, sau de la un negutor care vinde asemenea lucruri, proprietarul originar nu poate s ia napoi lucrul dect ntorcnd posesorului preul ce l-a costat." Aadar, regula special instituit de art.1910 C.civ. se aplic atunci cnd terul a dobndit bunul mobil fie ntr-un spaiu n care se deruleaz n mod obinuit operaii de nstrinare a unor bunuri de aceeai natur cu bunul revendicat de cel care l-a pierdut sau i-a fost furat, fie n cadrul unei vnzri prin licitaie public, fie de la un comerciant care vinde bunuri asemntoare. Trebuie reinut c art.1910 C.civ. se refer la un caz particular al situaiei avute n vedere de art.1909 alin.2 C.civ., ceea ce nseamn c sunt comune celor dou texte de lege condiiile referitoare la bunuri, la posesia terului dobnditor, la desesizarea involuntar a proprietarului i la termenul de trei ani. Proprietarul va putea recupera ulterior, prin intermediul unei aciuni n despgubire introduse mpotriva hoului sau gsitorului, suma pe care a pltit-o terului, numai c, de data aceasta, riscul insolvabilitii hoului sau a gsitorului nu va mai fi suportat de terul de bun-credin ce a dobndit bunul n anumite condiii speciale, ci de proprietar.
44

45

4. Revendicarea bunului mobil de la ho, gsitor sau de la terul dobnditor de rea-credin Dovedirea de ctre reclamant a dreptului su de proprietate este suficient pentru a conduce la admiterea aciunii n revendicare, indiferent c bunul mobil se afl la autorul furtului, la cel care i-a nsuit bunul gsit sau la o alt persoan care este de rea-credin. n privina acestor persoane, nu se aplic art.1909 alin.2 C.civ. i cu att mai mult nu se aplic nici art.1909 alin.1 C.civ., ceea ce nseamn c aciunea n revendicare este admisibil. Reaua-credin const n faptul c persoana a intrat n posesia bunului mobil n condiii ce exclud formarea convingerii sale c a dobndit dreptul de proprietate asupra bunului. Spre exemplu, sunt posesori de rea-credin att cel care dobndete bunul mobil de la o persoan despre care tia sau ar fi trebuit s tie c nu are calitatea de proprietar, ct i cel care dobndete bunul mobil de la adevratul proprietar, ns obine consimmntul acestuia prin dol. Desigur c tot posesori de rea-credin sunt i houl, precum i cel care i-a nsuit bunul gsit. Nu exist un punct de vedere unitar n ceea ce privete prescriptibilitatea sau imprescriptibilitatea, sub aspect extinctiv, a aciunii n revendicarea bunului mobil de la posesorul de rea-credin. ntr-o prim opinie, se apreciaz c sunt aplicabile prevederile art.1890 C.civ., deci aciunea este supus prescripiei extinctive, termenul fiind de 30 de ani de la data la care proprietarul a pierdut posesia bunului mobil. ntr-o alt opinie, relativ recent, se consider c aciunea este imprescriptibil extinctiv, neexistnd nici o justificare pentru a se face deosebire, sub aspectul caracterului perpetuu (implicit i al prescripiei extinctive), ntre dreptul de proprietate imobiliar i dreptul de proprietate mobiliar. n cadrul acestei concepii, ar urma s se admit c aciunea n revendicare mobiliar poate fi totui paralizat prin invocarea, de ctre posesorul de rea-credin, a uzucapiunii de 30 de ani (ne vom ocupa ns de aceast problem atunci cnd vom analiza uzucapiunea, ca mod de dobndire a drepturilor reale principale). n orice caz, aciunea n revendicarea unui bun mobil proprietate public este imprescriptibil. Mai precizm c aciunea n revendicare mobiliar poate fi exercitat i mpotriva detentorului precar, urmnd a se aplica regulile de la revendicarea bunului mobil de la posesorul de rea-credin, cu particularitatea c n nici o situaie detentorul nu poate invoca uzucapiunea. Seciunea III - Efectele aciunii n revendicare Efectele admiterii aciunii n revendicare, care, n principiu, sunt aceleai indiferent c bunul este mobil sau imobil, vizeaz urmtoarele aspecte: a) restituirea lucrului, b) restituirea fructelor i c) restituirea cheltuielilor fcute de posesorul neproprietar cu privire la bunul revendicat.

46

a) Dac aciunea n revendicare este admis, reclamantului i se recunoate dreptul de proprietate asupra lucrului revendicat, iar prtul este obligat la restituirea acestuia. Bunul este readus n patrimoniul proprietarului liber de eventualele sarcini cu care fusese grevat de ctre posesorul neproprietar resoluto iure dantis resolvitur ius accipientis. n cazul n care restituirea lucrului n natur este imposibil, instana va obliga pe prt la plata unei sume de bani ce reprezint echivalentul valoric al bunului respectiv. b) Ct privete restituirea fructelor produse de bunul revendicat n perioada n care adevratul proprietar a fost lipsit de stpnirea acestui bun, trebuie s deosebim situaia posesorului de bun-credin i cea a posesorului de rea-credin. Dac imobilul revendicat a fost expropriat, prtul va restitui doar despgubirea primit ca urmare a exproprierii, iar dac bunul pierit a fost asigurat prtul va restitui indemnizaia de asigurare pe care a ncasat-o. Astfel, posesorul de bun-credin, pe temeiul art.485 C.civ., va reine n deplin proprietate fructele produse de bun pn la data introducerii aciunii n revendicare, dat la care se consider c nceteaz buna-credin a posesorului. n schimb, posesorul de rea-credin va restitui n natur toate fructele percepute sau va plti echivalentul valoric al fructelor valorificate, precum i al celor nepercepute din neglijena sa. c) Ct privete situaia cheltuielilor fcute de posesor cu lucrul pe care l restituie, este necesar s se disting ntre trei categorii de cheltuieli: cheltuielile necesare, cheltuielile utile i cheltuielile voluptorii. Cheltuielile necesare, adic acelea fcute pentru conservarea lucrului, se vor restitui integral. Cheltuielile utile, adic acelea care, fr a fi necesare, sporesc totui valoarea lucrului, vor fi restituite ns numai n msura sporului de valoare produs lucrului, socotit n momentul restituirii. n ambele cazuri, temeiul restituirii acestor cheltuieli posesorului, indiferent c acesta a fost de bun-credin sau de rea-credin, l constituie mbogirea fr just cauz. n schimb, nu se acoper de ctre proprietar cheltuielile voluptorii, adic acelea pe care posesorul le-a efectuat pentru simpla lui plcere, fr a se ajunge, pe aceast cale, la creterea valorii lucrului. n msura n care lucrrile sau amenajrile aduse bunului ca urmare a unor asemenea cheltuieli voluptorii se pot detaa de bun fr a produce vreun prejudiciu, posesorul are dreptul s le ridice.

46

47

Unitatea de nvare nr. 4 POSESIA 1. Definiia posesiei i elementele constitutive ale posesiei 2. Delimitarea posesiei, ca stare de fapt, de alte situaii juridice 2. 1. Posesia, ca stare de fapt i posesia, ca stare de drept 2.2. Posesia i detenia precar. Intervertirea deteniei precare n posesie 3. Dobndirea i pierderea posesiei 4. Viciile posesiei 5. Efectele posesiei 5.1. Justificarea efectelor posesiei ca stare de fapt 5.2. Posesia creaz o prezumie de proprietate 5.3. Posesia de bun credin conduce la dobndirea proprietii fructelor produse de bunul posedat 5.4. Aciunile posesorii 6. Test 7. Bibliografie specific 1. Definiia posesiei i elementele constitutive ale posesiei Prin posesie se nelege stpnirea de fapt a unui lucru, care, din punctul de vedere al posesorului, apare ca o exteriorizare a atributelor unui drept real principal. Posesia implic existena simultan a dou elemente constitutive: - elementul material (corpus), care presupune contactul direct, efectiv cu lucrul i care se poate concretiza fie n acte materiale (stpnirea efectiv a lucrului, culegerea fructelor produse de acesta, efectuarea unor transformri, modificri etc.), fie n acte juridice (nchirierea lucrului, nstrinarea acestuia etc.); - elementul psihologic sau intenional (animus possidendi sau animus rem sibi habendi), care se caracterizeaz prin voina celui ce stpnete lucrul de a se comporta cu privire la acesta ca un proprietar sau ca un titular al altui drept real principal. Elementul psihologic este fundamental pentru existena posesiei i exist att n situaia cnd aceast conduit i are izvorul n convingerea sincer a posesorului c este titularul unui drept real principal (caz n care posesia este de bun-credin), ct i n situaia n care posesorul tie sau trebuie s tie c nu este titularul unui drept real principal (caz n care posesia este de rea-credin). 2. Delimitarea posesiei, ca stare de fapt, de alte situaii juridice 2.1. Posesia, ca stare de fapt, i posesia, ca stare de drept (posesia, ca atribut al unui drept real principal)

48

Posesia, ca stare de fapt, nu se confund cu proprietatea sau cu un dezmembrmnt al acesteia, care reprezint o stare de drept. Dreptul de proprietate cuprinde ca o prerogativ distinct pe cea a posesiei, deci, n cazul proprietarului, starea de fapt corespunde cu starea de drept. Se pot ntlni ns situaii n care nu exist concordan ntre satrea de fapt i starea de drept, n sensul c lucrul ajunge n posesia unei persoane care nu este titulara unui drept real principal, i, cu toate acestea, simpla stare de fapt a posesiei produce efecte juridice importante. 2.2. Posesia i detenia precar. Intervertira deteniei precare n posesie Lipsa elementului psihologic face ca persoana care deine lucrul s nu aib calitatea de posesor, ci pe aceea de simplu detentor sau, cum se mai spune, de detentor precar. Detentorul precar este cel care stpnete lucrul nu pentru sine, ci pentru altul, cum este cazul, spre exemplu, al locatarului, depozitarului, comodatarului, uzufructuarului (ns numai n ceea ce privete raporturile juridice dintre uzufructuar i nudul proprietar), creditorului gajist etc. Este ns posibil ca detentorul s dobndeasc i elementul animus, ceea ce nseamn c are loc o intervertire (transformare) a deteniei precare n posesie. Art.1858 C.civ. prevede patru cazuri de intervertire a deteniei precare n posesie, anume: - cnd deintorul lucrului primete cu bun-credin de la o ter persoan, alta dect adevratul proprietar, un titlu translativ de proprietate n privina lucrului ce l deine (de exemplu, locatarul cumpr lucrul pe care l deinea n locaiune de la o persoan pe care o crede motenitorul proprietaruluilocator, ns aceasta din urm nu avea aceast calitate); - cnd deintorul lucrului neag dreptul celui de la care deine posesia, prin acte de rezisten la exercitarea dreptului acestuia din urm (spre exemplu, locatarul consider la un moment dat c a devenit proprietarul lucrului, astfel nct refuz s mai plteasc chiria, anunndu-l pe locator despre noua sa poziie i despre justificarea acesteia); - cnd o ter persoan dobndete, cu bun-credin, un lucru de la un detentor precar, printr-un act cu titlu particular translativ de proprietate (de exemplu, o persoan cumpr un imobil de la un simplu detentor, creznd c acesta este adevratul proprietar); - cnd se transmite stpnirea lucrului printr-un act cu titlu universal, dac succesorul este de bun-credin (este cazul motenitorului legal sau al legatarului universal ori cu titlu universal, dac ntre bunurile succesorale se gsete i un bun proprietatea unui ter i cu privire la care de cuius exercita doar o detenie precar, iar motenitorul crede n mod sincer c i acest bun aparinea autorului su). 3. Dobndirea i pierderea posesiei

48

49

Pentru a fi dobndit posesia, este necesar s fie ntrunite ambele sale elemente constitutive. Nu este ns necesar ca ambele elemente s fie exercitate nemijlocit de ctre posesor, n sensul c puterea material asupra lucrului poate fi exercitat nu numai personal de ctre posesor, ci i prin intermediul altei persoane, caz n care exist o posesie corpore alieno (de exemplu, posesorul care a nchiriat lucrul exercit puterea material prin intermediul chiriaului). n schimb, elementul intenional trebuie exercitat chiar de ctre persoana care pretinde c posed, neputndu-se deci concepe o posesie animo alieno, afar de cazul celui lipsit de capacitate civil de exerciiu, pentru care reprezentantul legal exercit elementul psihologic. Ct privete proba posesiei, aceasta implic dovedirea existenei elementelor sale constitutive. Elementul material al posesiei este destul de uor de probat, datorit caracterului su obiectiv, iar n acest scop poate fi utilizat orice mijloc de prob. Elementul intenional al posesiei este ns mai greu de dovedit, iar n acest scop legiuitorul a instituit dou prezumii relative. Astfel, potrivit art.1854 C.civ., "posesorul este presupus c posed pentru sine, sub nume de proprietar, dac nu este probat c a nceput a poseda pentru altul", deci textul prezum c stpnirea material a unui lucru este o exprimare a voinei c aceast stpnire se face animo sibi habendi (n alte cuvinte, legiuitorul prezum existena elementului intenional al posesiei din existena elementului material), permind ns dovada contrar. De asemenea, art.1855 C.civ. dispune c ori de cte ori o persoan a nceput a deine un lucru, nu ca posesor, ci ca detentor precar, se presupune c a continuat s rmn detentor precar, pn ce se va face dovada contrar. Posesia se pierde dac dispare cel puin unul dintre elementele sale constitutive. Spre exemplu, se pierde elementul material i, pe cale de consecin, nsi posesia, atunci cnd lucrul trece, fr acordul posesorului, n stpnirea material a altei persoane, dup cum este posibil s nceteze elementul intenional chiar dac stpnirea material continu, cum este cazul n care proprietarul i vinde lucrul, ns predarea lucrului ctre cumprtor se face ulterior transferului proprietii (aa-numitul constitut posesor). 4. Viciile posesiei n principiu, pentru a produce efectele prevzute de lege, nu este suficient ntrunirea celor dou elemente constitutive ale posesiei, ci mai este necesar ca posesia s fie util, adic s fie nsoit de anumite caliti sau, ntr-o alt exprimare, s fie neviciat. Art.1847 C.civ. enumer calitile cerute pentru a se putea produce unul din principalele efecte ale posesiei (uzucapiunea), iar art.1848-1853 C.civ. se refer n mod direct la viciile posesiei, anume: ntreruperea, discontinuitatea, violena, clandestinitatea i precaritatea. Concepia Codului civil n ceea ce privete viciile posesiei nu este la adpost de orice critic, deoarece, pe de o parte, ntreruperea i precaritatea sunt

50

mai mult dect vicii ale posesiei, fiind vorba n realitatea de nsi ncetarea posesiei, iar, pe de alt parte, legiuitorul nostru nu a reglementat echivocul ca viciu al posesiei. n ce ne privete, vom reine urmtoarele vicii ale posesiei: discontinuitatea, violena, clandestinitatea i echivocul. Potrivit art.1848 C.civ., "posesia este discontinu atunci cnd posesorul o exercit n mod neregulat, adic cu intermitene anormale". Intermitena anormal n exercitarea posesiei este o chestiune de fapt, lsat la aprecierea instanei, n funcie de natura bunului posedat. n orice caz, art.1850 C.civ. instituie o prezumie legal relativ, potrivit creia, posesorul actual care dovedete c a posedat la un moment dat este presupus c a posedat n tot timpul intermediar. Viciul discontinuitii prezint trei caractere juridice: este un viciu temporar, n sensul c el nceteaz dac actele de exercitare a posesiei devin regulate n raport de natura bunului; acest viciu are caracter absolut, n sensul c poate fi invocat de orice persoan interesat; se aplic ntr-o msur mai mare bunurilor imobile, avnd n vedere c, n materie mobiliar n frecvente cazuri devine incident regula nscris n art.1909 alin.1 C.civ. Ct privete viciul violenei, art.1851 C.civ. dispune c "posesia este tulburat cnd este fundat sau conservat prin acte de violen n contra sau din partea adversarului". Viciul violenei posesiei prezint urmtoarele caractere juridice: este un viciu relativ, deoarece poate fi invocat numai de cel mpotriva cruia s-a exercitat violena, fa de celelalte persoane posesia nefiind afectat de acest viciu; este un viciu temporar, ntruct posesia redevine util, sub acest aspect, de ndat ce actele de violen au ncetat; este aplicabil, n aceeai msur, att bunurilor mobile, ct i bunurilor imobile. Art.1852 C.civ. prevede c "posesia este clandestin cnd posesorul o exercit pe ascuns de adversarul su nct acesta nu este n stare de a putea s o cunoasc". Clandestinitatea este un viciu relativ, temporar (nceteaz de ndat ce posesia devine public) i care vizeaz ndeosebi bunurile mobile. Posesia este echivoc atunci cnd nu este sigur nici existena, dar nici lipsa elementului intenional (animus sibi habendi). Este cazul coproprietarului care efectueaz acte de folosin cu privire la ntregul bun aflat n coproprietate fr a rezulta n mod clar dac acestea au fost fcute n calitate de titular al unei cote-pri din dreptul de proprietate sau cu voina de a se comporta ca un posesor exclusiv al ntregului bun. 5. Efectele posesiei 5.1. Justificarea efectelor posesiei, ca stare de fapt Posesia, ca stare de fapt, produce importante efecte juridice. Producerea acestor efecte se justific, n primul rnd, prin aceea c, n practic, de cele mai multe ori, posesia corespunde nsui dreptului real principal al crui titular este posesorul, aa nct, ocrotind posesia, se ocrotete

50

51

implicit dreptul real respectiv, existnd avantajul c nu va mai trebui s se fac dovada dreptului real principal, ci doar dovada posesiei. Chiar i n cazul n care posesia nu corespunde unui drept real principal, exist o justificare pentru ca aceasta s produc efecte juridice, n sensul c ocrotirea posesiei urmeaz a fi privit i ca o sanciune mpotriva lipsei de diligen a titularului dreptului real principal. 5.2.Posesia creaz o prezumie de proprietate (art.1854 C.civ.) Astfel, n materie imobiliar, precum i n materie mobiliar, ns numai dac nu sunt ntrunite toate condiiile necesare aplicrii art.1909 alin.1 C.civ., este vorba despre o prezumie legal relativ, iar, atunci cnd devine incident regula nscris n art.1909 alin.1 C.civ., prezumia legal este absolut i irefragabil. 5.3. Posesia de bun-credin conduce la dobndirea proprietii fructelor produse de bunul posedat (art.485 C.civ.) Art.486 C.civ. stabilete c "posesorul este de bun-credin cnd posed ca proprietar n puterea unui titlu translativ de proprietate, ale crui vicii nu-i sunt cunoscute". Trebuie deci s fie vorba despre un titlu care nu provine de la adevratul proprietar sau care, dei provine de la adevratul proprietar, el nu a transferat dreptul de proprietate, ntruct era lovit de nulitate relativ sau chiar absolut, n ambele cazuri dobnditorul necunoscnd aceast mprejurare. Se admite c titlul invocat de posesor nu este un element separat de bunacredin, ci, dimpotriv, este un element intrinsec bunei-credine, iar, ntruct aceasta din urm se prezum, rezult c nu este necesar ca posesorul s fac dovada titlului. Buna-credin trebuie s existe nu numai la momentul intrrii n posesia bunului, ci i la momentul fiecrei perceperi a fructelor. 5.4. Aciunile posesorii (art.674-676 C.proc.civ.) Posesia este protejat prin intermediul unor aciuni n justiie, numite aciuni posesorii. Aciunea posesorie este acea aciune n justiie prin care se apr posesia ca stare de fapt mpotriva oricrei tulburri, pentru a menine aceast stare ori pentru a redobndi posesia atunci cnd aceasta a fost pierdut. Sunt reglementate dou feluri de aciuni posesorii: a) aciunea posesorie general (aciunea n complngere), care presupune ntrunirea cumulativ a trei cerine, anume: s nu fi trecut mai mult de un an de la tulburare sau de la deposedare; reclamantul s fi posedat bunul cel puin un an anterior tulburrii sau deposedrii; posesia acestuia s fi fost o posesie util; b) aciunea posesorie special (aciunea n reintegrare), care l protejeaz pe posesor atunci cnd tulburarea sau deposedarea s-a produs prin violen i care presupune o singur cerin, anume, s nu fi trecut mai mult de un an de la tulburare sau de la deposedare.

52

5.5. Posesia exercitat n termenul i n condiiile prevzute de lege conduce la dobndirea dreptului de proprietate prin uzucapiune (prescripie achizitiv).

52

53

Unitatea de nvare nr. 5 DEZMEMBRMINTELE DREPTULUI DE PROPRIETATE 1. Dreptul de uzufruct 1. Noiune 2. Domeniul de aplicare 3. Modalitile de constituire 4. Drepturile uzufructuarului 5. Obligaiile uzufructuarului 6. Drepturile nudului proprietar 7. Obligaiile nudului proprietar 8. Stingerea uzufructului 2. Dreptul de uz i dreptul de abitaie 3. Servituile 1. Definiie i caractere juridice 2. Clasificarea servituilor 3. Servituile stabilite prin fapta omului 4. Exercitarea dreptului de servitute 5. Stingerea servituilor 4. Dreptul de superficie 1. Noiune i caractere juridice 2. Constituirea dreptului de superficie 3. Exercitarea dreptului de superficie 4. Stingerea dreptului de superficie 5. Test 6. Bibliografie specific Dreptul de proprietate este cel mai complet drept real principal, ntruct confer titularului toate prerogativele ce pot fi exercitate n legtur cu un lucru, anume: posesia, folosina i dispoziia. Este ns posibil ca aceste atribute s aparin, separat, mai multor persoane, rezultnd astfel drepturi reale principale distincte. Dezmembrmintele dreptului de proprietate sunt acele drepturi reale principale rezultate din separarea atributelor din coninutul juridic al dreptului de proprietate. Aceste dezmembrminte nu desfiineaz dreptul de proprietate, ci doar i limiteaz atributele, proprietarul fiind lipsit de unele dintre ele. Dezmembrmintele dreptului de proprietate mai sunt cunoscute sub numele de drepturile reale principale asupra bunurilor (proprietatea) altei persoane. Dezmembrmintele dreptului de proprietate sunt opozabile erga omnes, inclusiv proprietarului, care este obligat s nu fac nimic de natur a mpiedica exerciiul acestora i care nu le poate desfiina unilateral.

54

n funcie de repartizarea celor trei prerogative (atribute) ale dreptului de proprietate, dezmembrmintele dreptului de proprietate cunoscute n dreptul nostru civil sunt urmtoarele: dreptul de uzufruct, dreptul de uz, dreptul de abitaie, dreptul de servitute i dreptul de superficie. Se admite c dezmembrmintele dreptului de proprietate sunt compatibile numai cu dreptul de proprietate privat, deoarece dreptul de proprietate public este inalienabil n plenitudinea atributelor sale. ns, acele servitui care, n realitate, nu reprezint altceva dect restricii normale ale exerciiului dreptului de proprietate sunt compatibile i cu dreptul de proprietate public, n msura n care nu ar aduce atingere destinaiei bunului, anume aceea de a servi uzului i utilitii publice. Dreptul de uzufruct 1. Noiune Potrivit art. 517 C.civ.,"uzufructul este dreptul de a se bucura cineva de lucrurile ce sunt proprietatea altei persoane, ntocmai ca nsui proprietarul lor, ns cu ndatorirea de a le conserva substana". Uzufructul este acel drept real principal, esenialmente temporar, ce confer titularului su, numit uzufructuar, atributele usus i fructus asupra lucrului sau lucrurilor altuia (adic prerogativa de a utiliza lucrul proprietatea altei persoane i prerogativa de a-i culege fructele), cu obligaia de a conserva substana i de a restitui proprietarului lucrul sau lucrurile la ncetarea uzufructului. Din ndatorirea uzufructuarului de a conserva substana lucrului sau lucrurilor ce formeaz obiectul dreptului de uzufruct, se desprinde concluzia c prerogativa dispoziiei rmne la proprietar (care poart denumirea de nud proprietar). Ct privete prerogativa posesiei, trebuie reinut c aceasta este mprit, n mod corespunztor, ntre uzufructuar i nudul proprietar, n sensul c exist o posesie corespunztoare dreptului de uzufruct, dar i o posesie corespunztoare nudei proprieti, iar n raporturile dintre nudul proprietar i uzufructuar, acesta din urm este doar un detentor precar, deoarece este obligat s-i restituie lucrul la ncetarea uzufructului. n alte cuvinte, fa de teri, uzufructuarul are calitatea de posesor, prin exteriorizarea atributelor unui drept real principal, ns, fa de nudul proprietar, este numai un detentor precar. 2. Domeniul de aplicare Stabilirea domeniului de aplicare a dreptului de uzufruct presupune identificarea, n funcie de diferite criterii, a categoriilor de bunuri n legtur cu care se poate constitui un drept de uzufruct. Sub acest aspect, este de reinut n primul rnd c, potrivit art.520 C.civ.,"uzufructul se poate stabili pe tot felul de bunuri mobile i imobile", fiind ns necesar ca bunurile s nu aparin domeniului public.

54

55

Spre exemplu, dreptul de uzufruct se poate constitui asupra unui teren proprietatea privat a unei persoane fizice sau juridice, inclusiv a statului ori a unitilor administrativ-teritoriale. Obiectul dreptului de uzufruct l poate forma att un bun individual determinat (uzufructul cu titlu particular), ct i o universalitate (uzufruct universal) sau o fraciune dintr-o universalitate (uzufruct cu titlu universal). Uzufructul se poate constitui nu numai asupra bunurilor corporale, ci i asupra bunurilor incorporale (proprietate literar sau artistic, proprietate intelectual, fond de comer). S-a artat ns c uzufructul constituit asupra unei creane ori valori mobiliare nu mai este un drept real, deoarece nici dreptul din care rezult nu este un drept real. Aadar, aa-numitul uzufruct asupra unui drept de crean nu este un veritabil drept de uzufruct, fiind n realitate un simplu drept de folosin a creanei. ntruct uzufructuarul are obligaia de a conserva substana lucrului i de a restitui lucrul proprietarului la ncetarea uzufructului, ar rezulta c dreptul de uzufruct poate avea ca obiect numai bunuri neconsumptibile. Cu toate acestea, art.526 C.civ. permite constituirea dreptului de uzufruct i asupra unor bunuri consumptibile (ipotez cunoscut sub denumirea de cvasiuzufruct), caz n care uzufructuarul dobndete dreptul de a dispune din punct de vedere material de bunurile respective, cu obligaia de a restitui la ncetarea uzufructului bunuri de aceeai cantitate, calitate i valoare cu cele primite sau preul acestora. 3. Modalitile de constituire ntruct n actuala reglementare nu mai exist cazuri de uzufruct legal, reinem dou modaliti de constituire a dreptului de uzufruct: prin acte juridice i prin fapte juridice n sens restrns (uzucapiune sau prescripie achizitiv i chiar prin aplicarea art.1909 alin.1 C.civ.). Astfel, dreptul de uzufruct se poate constitui prin acte juridice inter vivos, fie n mod direct (convenia ce se ncheie ntre proprietar i cel care va beneficia de dreptul de uzufruct, deci atunci cnd proprietarul nstrineaz atributele ce compun uzufructul, pstrnd nuda proprietate), fie n mod indirect (convenia prin care se transmite nuda proprietate, transmitorul reinnd pentru sine dreptul de uzufruct - de exemplu, contractul de vnzare-cumprare cu reinerea de ctre vnztor a dreptului de uzufruct viager). Dreptul de uzufruct se poate constitui i prin acte juridice mortis causa, testatorul dispunnd printr-un legat instituirea unui drept de uzufruct universal, cu titlu universal sau cu titlu particular n favoarea unei persoane. ntruct uzufructul este susceptibil de posesie, se admite c acest dezmembrmnt al dreptului de proprietate poate fi dobndit i prin uzucapiune. Problema se pune mai ales n cazul uzucapiunii de 10 pn la 20 de ani, care presupune, ca o condiie special, buna-credin a uzucapantului, n sensul c, dac uzucapantul a avut convingerea c a dobndit dreptul de uzufruct de la adevratul proprietar (dei n realitate el tratase cu un neproprietar), nseamn c el posed, de bun-crdin fiind, n calitate de uzufructuar, iar nu de proprietar,

56

astfel nct, ca efect al uzucapiunii prescurtate, va dobndi numai dreptul de uzufruct, iar nu i dreptul de proprietate. Printr-un raionament asemntor, se ajunge la soluia potrivit creia dreptul de uzufruct poate fi dobndit i prin aplicarea dispoziiilor nscrise n art.1909 alin.1 C.civ. 4. Drepturile uzufructuarului a) Uzufructuarul are dreptul de a cere nudului proprietar predarea n folosin a bunului. b) n cursul uzufructului, titularul acestui dezmembrmnt exercit prerogativele utilizrii (folosirii) bunului i culegerii fructelor produse de acesta. Prerogativa folosirii bunului se exercit n aceleai condiii n care aceasta se exercit de ctre proprietar. Exercitarea prerogativei de a culege fructele n deplin proprietate implic distincia ntre, pe de o parte, fructele naturale i industriale, care sunt dobndite de uzufructuar numai n msura perceperii acestora (n acest sens, art.524 C.civ. dispune c fructele naturale i industriale neculese n momentul cnd se deschide dreptul de uzufruct sunt ale uzufructuarului, iar cele neculese n momentul sfririi dreptului de uzufruct sunt ale proprietarului), iar, pe de alt parte, fructele civile, care se dobndesc zi cu zi i deci se cuvin uzufructuarului n proporie cu durata uzufructului su (art.525 C.civ.). c) Uzufructuarul poate ceda beneficiul (emolumentul) dreptului su (art.534 C.civ), total sau parial, cu titlu oneros ori cu titlu gratuit. Cednd beneficiul uzufructului, uzufructuarul rmne mai departe titular al acestui drept real principal i rspunde n continuare fa de nudul proprietar, terul beneficiar neintrnd n raport juridic cu nudul proprietar. Aadar, nu trebuie confundat cedarea beneficiului uzufructului, care este posibil, cu cedarea dreptului de uzufruct, acest din urm operaiune juridic nefiind posibil. d) Uzufructuarul are la ndemn anumite aciuni n justiie pentru aprarea dreptului su. Astfel, el poate s exercite aciunea confesorie de uzufruct (aciune real, petitorie i, dup caz, mobiliar sau imobiliar), prin care s obin recunoaterea dreptului su i nlturarea oricror tulburri ce i s-ar aduce, aciune ce poate fi introdus att mpotriva terelor persoane, ct i mpotriva nudului proprietar. Uzufructuarul, care aa cum am vzut are calitatea de posesor n raport cu terii, poate s exercite mpotriva acestora i aciunea posesorie, solicitnd respectarea posesiei sale ca simpl stare de fapt. Dac dreptul de uzufruct s-a constituit prin convenie, uzufructuarul poate s exercite mpotriva nudului proprietar i o aciune personal, izvort din convenia respectiv (solicitnd, spre exemplu, predarea folosinei bunului).291
Nu reinem ns ca aciune distinct n aceast materie i aciunea n predarea legatului (pentru cazul n care dreptul de uzufruct a fost instituit printr-un legat), deoarece, o asemenea aciune, practic, se confund cu aciunea confesorie.
291

56

57

5. Obligaiile uzufructuarului a) La nceputul uzufructului, exist pentru uzufructuar obligaia de a proceda la inventarierea mobilelor i la constatarea strii imobilelor. Tot nainte de a intra n folosina bunului, uzufructuarul are obligaia de a gsi o cauiune, adic de a aduce angajamentul unei tere persoane care, n caz de insolvabilitate a uzufructuarului, va fi inut s rspund fa de nudul proprietar. Nudul proprietar l poate scuti pe uzufructuar de aceast obligaie. De asemenea, este scutit de aceast obligaie vnztorul sau donatorul bunului, care i-a reinut uzufructul (este deci vorba despre constituirea indirect a uzufructului). b) n timpul exercitrii dreptului de uzufruct, uzufructuarul are obligaia de a folosi lucrul ca un bun proprietar, de unde decurge ndatorirea de a ntreine lucrul n bun stare i deci de a face reparaiile de ntreinere. De asemenea, uzufructuarul mai are obligaia de a-l informa pe nudul proprietar n legtur cu orice tulburri aduse dreptului de proprietate de ctre tere persoane, obligaia de a respecta destinaia bunului, precum i obligaia de a suporta cheltuielile i sarcinile obinuite. c) La ncetarea dreptului de uzufruct (afar de cazul cnd uzufructul s-a stins prin consolidare sau prin pieirea total a bunului i fr culpa uzufructuarului), se pune problema lichidrii acestuia, care implic obligaia uzufructuarului de a restitui bunul nudului proprietar, n starea n care l-a primit, cu excepia cvasiuzufructului, cnd va restitui bunuri de aceeai calitate, cantitate i valoare cu cele primite, ori preul acestora. Dac este cazul, uzufructuarul va fi obligat la despgubiri pentru eventuala pieire sau deteriorare a lucrului din culpa sa, precum i pentru nerespectarea oricreia dintre obligaiile sale fa de nudul proprietar. 6. Drepturile nudului proprietar Nudul proprietar beneficiaz de ius abutendi, precum i, n raporturile cu uzufructuarul, de ius possidendi, iar de aici decurg urmtoarele drepturi: a) dreptul de a dispune de bun, inclusiv prin nstrinare, ns cu respectarea atributelor ce aparin uzufructuarului, ceea ce nseamn c obiectul nstrinrii l va constitui doar nuda proprietate; b) dreptul de a beneficia de productele bunului (aceasta deoarece perceperea acestora consum substana bunului, ceea ce implic o dispoziie material); c) posibilitatea de a exercita aciunile n justiie n vederea aprrii drepturilor conferite de nuda proprietate: aciunea n revendicare, aciunea posesorie, aciunea personal izvort din convenia de constituire a dreptului de uzufruct, aciunea negatorie (aciune real, petitorie i, dup caz, mobiliar sau imobiliar). 7. Obligaiile nudului proprietar Principala obligaie ce revine nudului proprietar este o obligaie negativ, anume aceea de a nu mpiedica ori stnjeni exerciiul dreptului de uzufruct.

58

Ca obligaii negative, nudul proprietar are ndatorirea de a suporta cheltuielile i sarcinile extraordinare ale bunului (ns, uzufructuarul nu are dreptul de a fi indemnizat i pentru mbuntirile aduse bunului, chiar dac prin intermediul lor s-ar fi sporit valoarea acestuia), iar dac dreptul de uzufruct s-a constituit printr-o convenie cu titlu oneros, exist i obligaia de garanie pentru eviciune. 8. Stingerea uzufructului Dreptul de uzufruct nceteaz prin urmtoarele moduri: - prin moartea uzufructuarului-persoan fizic, dreptul de uzufruct neputndu-se transmite motenitorilor titularului, ntruct este un drept cel mult viager. n cazul uzufructuarului-persoan juridic, dreptul de uzufruct nu poate trece peste 30 de ani (art.559 C.civ.), deci, ntr-o asemenea situaie, dreptul de uzufruct se va stinge la mplinirea a 30 de ani de la data constituirii (desigur, dac ntre timp nu a intervenit o alt cauz de stingere); - dac prin convenia de constituire a fost prevzut un termen extinctiv, dreptul de uzufruct nceteaz prin ajungerea la acel termen; - prin consolidare, adic atunci cnd calitatea de uzufructuar i cea de nud proprietar se ntrunesc asupra aceleiai persoane; - prin neexercitarea sa timp de 30 de ani, deci prin prescripie extinctiv; - pieirea total a bunului (dac bunul a pierit n parte, uzufructul continu asupra prii rmase); - abuzul de folosin din partea uzufructuarului, caz n care instana, sesizat de ctre nudul proprietar, va pronuna decderea uzufructuarului din dreptul su; - prin renunarea uzufructuarului la dreptul su (ns, potrivit art.562 C.civ., creditorii uzufructuarului pot solicita anularea renunrii fcute n paguba lor); - prin desfiinarea, pe motiv de nulitate sau rezoluiune, a titlului de proprietate al nudului proprietar; - prin desfiinarea titlului prin care s-a constitui dreptul de uzufruct; - prin exproprierea imobilului pentru cauz de utilitate public. Dreptul de uz i dreptul de abitaie Dreptul de uz i dreptul de abitaie sunt varieti ale dreptului de uzufruct. n ambele cazuri, titularul dobndete prerogative de a folosi bunul i prerogativa de a-i culege fructele numai pentru nevoile lui i ale familiei sale. Tocmai de aceea, ambelor drepturi reale li se aplic regulile din materia uzufructului referitoare la constituirea i la stingerea dreptului, precum i la raporturile juridice dintre nudul proprietar i titularul dezmembrmntului. Deosebirea dintre dreptul de uz i dreptul de abitaie const n obiectul lor, n sensul c, atunci cnd acest obiect este o cas de locuit, suntem n prezena unui drept de abitaie, iar n toate celelalte cazuri, a unui drept de uz.

58

59

ntr-o alt formulare, se poate spune c dreptul de abitaie este un drept de uz avnd ca obiect o cas de locuit. Dreptul de uz are un caracter strict personal, neputnd fi cedat sau nchiriat altuia (art.571 C.civ.). Caracter strict personal are i dreptul de abitaie (art.573 C.civ.), ns, n mod excepional, titularul acestuia are dreptul la fructe civile, art.572 alin.2 C.civ. dispunnd c el poate nchiria altei persoane partea din cas pe care nu o locuiete (titularul nu ar putea ns nchiria casa n ntregime). Este de reinut c prin Decretul-lege nr.319/1944 se recunoate soului supravieuitor un drept legal de abitaie asupra locuinei ce a aparinut soului decedat (indiferent de motenitorii cu care vine n concurs), dac sunt ndeplinite, cumulativ, urmtoarele condiii: soul supravieuitor s fi locuit la data deschiderii succesiunii n locuina respectiv; soul supravieuitor s nu aib o locuin proprie; locuina s fac parte din masa succesoral; soul supravieuitor s nu devin, prin motenire, singurul proprietar al locuinei; de cuius s nu fi dispus, prin legat, altfel. Spre deosebire de dreptul comun, acest drept de abitaie al soului supravieuitor prezint unele particulariti, n sensul c titularul nu este inut de cauiunea prevzut de art.566 C.civ. i nu poate ceda sau nchiria dreptul su n nici o situaie. Ceilali motenitori vor putea cere restrngerea dreptului de abitaie, dac locuina nu este necesar n ntregime, ori pot procura soului supravieuitor o alt locuin. Servituile 1. Definiie i caractere juridice Art.576 C.civ. definete servitutea ca fiind "o sarcin impus asupra unui imobil pentru uzul i utilitatea unui imobil avnd un alt stpn" (proprietar). Din aceast definiie, rezult urmtoarele caractere juridice ale dreptului de servitute, ca dezmembrmnt al dreptului de proprietate: - servitutea constituie un ius in re aliena, adic un drept real constituit asupra bunului altei persoane dect titularul dreptului de servitute; - servitutea presupune obligatoriu dou bunuri imobile (nu neaprat vecine) prin natura lor, ce aparin la doi proprietari diferii, dintre care imobilul n folosul cruia se instituie servitutea poart denumirea de fond dominant, iar imobilul grevat de aceast sarcin se numete fond aservit (aadar, servitutea este ntotdeauna un drept imobiliar); - servitutea este un accesoriu al fondului. n consecin, ea nu poate fi desprit de fond pentru a constitui un drept de sine stttor; este inadmisibil nstrinarea sau ipotecarea dreptului de servitute n mod distinct de nstrinarea sau ipotecarea fondului dominant; dreptul de servitute se transmite o dat cu fondul dominant chiar n lipsa unei stipulaii exprese n acest sens n actul juridic de nstrinare a fondului dominant; sarcina ce corespunde dreptului de

60

servitute urmeaz fondul aservit n minile oricrui dobnditor al acestuia (sub condiia respectrii formalitilor de publicitate imobiliar); - servitutea are un caracter perpetuu (ce decurge din caracterul accesoriu), n sensul c, dac prile nu au prevzut un termen i dac situaia ce a generat servitutea se menine, dreptul de servitute va dura ct timp vor exista cele dou fonduri, transmindu-se motenitorilor; - servitutea este indivizibil, n sensul c, dac imobilul este proprietate comun, servitutea nu se poate stabili asupra, respectiv n favoarea acelui bun dect cu consimmntul tuturor coproprietarilor (coindivizarilor). 2. Clasificarea servituilor ntr-o prim clasificare oferit de Codul civil, ce are drept criteriu modul de constituire, se deosebesc: - servituile naturale, care i au izvorul n "situaia natural a locurilor" servitutea de scurgere a apelor naturale (art.578 C.civ.), servitutea izvorului (art.579-581 C.civ.), servitutea de grniuire (art.584 C.civ.) i servitutea de ngrdire (art.585 i art.600 C.civ.); - servituile legale ("stabilite prin lege") - servitutea referitoare la zidul, anul sau gardul comun (art.589 C.civ.), servitutea referitoare la interdicia de a construi ori de a planta dect cu respectarea unor condiii i distane fa de hotar (art.607, 608 i 610 C.civ.), servitutea de vedere (art.611-614 C.civ.), servitutea referitoare la pictura streinilor (art.615 C.civ.), servitutea de trecere (art.616-619 C.civ.) etc.; - servituile stabilite prin fapta omului, adic acele servitui constituite prin convenie, testament sau uzucapiune. Trebuie reinut c aa-numitele servitui naturale i servitui legale nu sunt, n realitate, servitui propriu-zise, ci reprezint o concretizare a unor obligaii legate de necesiti de ordin social, mai ales de meninerea raporturilor de bun vecintate, obligaii ce funcioneaz, dup caz, bilateral sau unilateral ntre proprietarii celor dou fonduri; n alte cuvinte, suntem n prezena unor ngrdiri (limitri) ale exerciiului dreptului de proprietate asupra imobilului ce urmeaz a fi privit ca fond aservit. Aadar, singurele servitui ce constituie dezmembrminte ale dreptului de proprietate sunt servituile stabilite prin fapta omului. ntr-o alt clasificare, ce are drept criteriu modul lor de exercitare, deosebim: - servituile continue, adic acelea care nu necesit mereu intervenia faptei omului pentru a fi meninute, deci ele persist independent de eventuala pasivitate a titularului; - servitui necontinue, adic acele servitui ce au trebuin de faptul actual al omului spre a fi exercitate (de exemplu, servitutea de a lua ap din fntna proprietatea altei persoane). n funcie de existena sau inexistena unui semn de exteriorizare a servituii, distingem:

60

61

- servitui aparente, care se recunosc prin semne exterioare, precum o u, o fereastr, un apeduct, o potec etc.; - servitui neaparente, ce nu au un semn care s exteriorizeze existena lor (servituile negative, prin nsi natura lor, sunt neaparente). Este de remarcat c servitutea de trecere poate fi att aparent, ct i neaparent, dup cum exist sau nu o potec pe fondul aservit. Combinnd ultimele dou clasificri, rezult c pot exista: servitui continue i aparente, servitui continue i neaparente, servitui necontinue i aparente, servitui necontinue i neaparente. Interesul acestei combinri const n aceea c, potrivit art.623 C.civ., numai servituile continue i aparente pot fi dobndite prin uzucapiune. Servituile se mai clasific, din punctul de vedere al obiectului lor, n: - servitui pozitive, care permit proprietarului fondului dominant de a efectua anumite acte de folosin asupra fondului aservit, cum este cazul servituii de trecere, al servituii de a lua ap de la o fntn situat pe fondul vecinului etc.; - servitui negative, care impun proprietarului fondului aservit anumite restricii sau chiar mpiedicri n exerciiul dreptului su de proprietate, ca n cazul servituii de a nu construi sau planta pe o anumit distan de la linia hotarului. O alt clasificare a servituilor este oferit de art.621 C.civ., anume: - servitui urbane, dac sunt stabilite n folosul unei cldiri; - servitui rurale, dac sunt stabilite n folosul unui teren. 3. Servituile stabilite prin fapta omului Principiul n materie este dat de libertatea constituirii oricror asemenea servitui (care sunt singurele veritabile dezmembrminte ale dreptului de proprietate), n msura n care nu impun proprietarului fondului aservit un fapt personal (deci s nu aib ca obiect prestaii personale) i nu contravin ordinii publice (art.620 alin.1 C.civ.). Aceste servitui se pot constitui: - prin titlu (convenie sau legat). Este de reinut c servituile neaparente, indiferent c sunt continue sau necontinue, nu se pot stabili dect prin titlu (art.624 C.civ.); - prin uzucapiunea de 30 de ani, ns numai dac este vorba de o servitute continu i aparent. Trebuie reinut c prin uzucapiune se poate dobndi chiar o servitute contrar unei servitui legale (de exemplu, o servitute contrar servituii de vedere la care se refer art.611-614 C.civ.); - prin destinaia oferit de proprietar. Este vorba despre ipoteza n care proprietarul a dou fonduri stabilete ntre ele o stare de fapt, care ar constitui o servitute dac aceste fonduri ar aparine unor persoane deosebite, iar, ulterior, proprietarul nstrineaz unul din cele dou fonduri i acest act de nstrinare nu conine vreo clauz care s sting starea de fapt corespunztoare servituii. Potrivit art.625 C.civ., prin destinaia proprietarului se pot constitui numai servitui continue i aparente. Cu toate acestea, art.627 C.civ. se refer la

62

stabilirea, prin destinaia proprietarului, a unor servitui aparente, fr a mai pune condiia ca acestea s fie i continue (sub incidena acestui din urm text cade, spre exemplu, servitutea de trecere). 4. Exercitarea dreptului de servitute a) Drepturile i obligaiile proprietarului fondului dominant Proprietarul fondului dominant are dreptul de a se folosi de servitute numai n conformitate cu titlul de constituire, fr a face vreo schimbare (n fondul dominant sau n fondul aservit) mpovrtoare pentru fondul aservit. Dac exercitarea unei servitui (principale) implic i o alt servitute (accesorie), proprietarul fondului dominant va exercita i aceast din urm servitute, de exemplu, servitutea de a lua ap din fntna aflat pe terenul altuia presupune i servitutea de trecere pe acel teren. Proprietarul fondului dominant poate s exercite o aciune n justiie specific acestei materii, prin care se apr dreptul de servitute, anume aciunea confesorie de servitute, care este o aciune real, petitorie i imobiliar. n msura n care servitutea a fost constituit prin convenie, mai poate exercita mpotriva proprietarului fondului aservit i o aciune contractual (aciune personal). n sfrit, n cazul servituilor continue i aparente, titularul dreptului de servitute are la ndemn i aciunea posesorie (art.675 C.proc.civ). Se admite ns c aciunea posesorie poate fi exercitat i n cazul servituilor stabilite prin titlu, chiar dac acestea sunt necontinue sau neaparente. Obligaia principal a proprietarului fondului dominant, de care acesta este inut indiferent de modul n care s-a constituit servitutea, este aceea de a efectua, pe cheltuiala sa, toate lucrrile necesare pentru exercitarea dreptului de servitute. Este ns posibil ca n titlu de stabilire a servituii s se prevad c aceste cheltuieli sau o parte din ele s fie suportate de proprietarul fondului aservit. b) Drepturile i obligaiile proprietarului fondului aservit Proprietarul fondului aservit are obligaia de a nu face nimic de natur a diminua sau ngreuna exerciiul servituii. Dac servitutea, n forma stabilit iniial, a devenit prea mpovrtoare sau dac l mpiedic s fac unele reparaii folositoare, proprietarul fondului aservit poate oferi proprietarului fondului dominant un loc ce ar avea aceeai ntrebuinare, fr ca titularul dreptului de servitute s poat refuza aceast ofert. Dac prin titlu s-a stabilit obligaia pentru proprietarul fondului aservit de a face unele cheltuieli pentru folosirea i pstrarea servituii, exist posibilitatea de a se scuti de aceast sarcin, prin abandonarea fondul aservit la dispoziia proprietarului fondului dominant. Proprietarul fondului aservit poate s exercite anumite aciuni n justiie. Este vorba de aciunea negatorie (spre exemplu, atunci cnd proprietarul fondului dominant continu s exercite servitutea dei a intervenit o cauz de stingere a acesteia), de aciunea posesorie (prin care solicit s se nlture tulburarea ce i se aduce de o persoan care pretinde a exercita o servitute),
62

63

precum i, dac este cazul, de aciunile personale ce izvorsc din convenia de constituire a servituii. 5. Stingerea servituilor Codul civil reglementeaz modurile de stingere a servituilor stabilite prin fapta omului, ns unele dintre acestea sunt aplicabile i aa-numitelor servitui naturale i servitui legale. Cauzele de stingere a servituilor sunt urmtoarele: - imposibilitatea material de a mai exercita servitutea, ns, n msura n care dispare mprejurarea ce a generat aceast imposibilitate i nu a trecut termenul de 30 de ani prevzut de art.640 C.civ., servitutea va renate n condiiile sale iniiale. Se observ c, n realitate, este vorba de o cauz de suspendare a exercitrii servituii, iar nu de stingere a ei, stingerea urmnd a se produce fie prin pieirea lucrului, fie prin expirarea termenului de 30 de ani; - confuziunea, adic reunirea proprietii fondului dominant i a proprietii fondului aservit n patrimoniul aceleiai persoane, indiferent c aceast persoan este proprietarul fondului dominant, proprietarul fondului aservit sau un ter care a dobndit att fondul dominant ct i fondul aservit (servitutea renate ns dac se desfiineaz actul juridic n urma cruia s-a produs confuziunea); - prescripia extinctiv (neexercitarea servituii timp de 30 de ani, termen ce se calculeaz din ziua cnd nu s-a mai exercitat servitutea necontinu, respectiv din ziua cnd s-a fcut un act contrar servituii continue); - pieirea fondului aservit; - mplinirea termenului prevzut n titlul de constituire a servituii; - renunarea la servitute din partea titularului; - desfiinarea titlului de proprietate al celui ce a constituit servitutea sau al celui n folosul cruia s-a constituit servitutea; - desfiinarea titlului prin care s-a constituit servitutea; - exproprierea fondului aservit pentru cauz de utilitate public, cu excepia acelor servitui care nu sunt altceva dect limitri ale exerciiului dreptului de proprietate i care sunt compatibile i cu dreptul de proprietate public. Dreptul de superficie 1. Noiune i caractere juridice Dreptul de superficie este acel drept real principal care const n dreptul de proprietate pe care l are o persoan, denumit superficiar, asupra construciilor, plantaiilor sau altor lucrri ce se afl pe o suprafa de teren care aparine unei alte persoane, teren asupra cruia superficiarul are un drept de folosin. Aadar, dreptul de superficie presupune suprapunerea a dou drepturi de proprietate aparinnd la dou persoane diferite: dreptul de proprietate asupra construciei, plantaiei sau altei lucrri, ce aparine superficiarului, precum i

64

dreptul de proprietate asupra terenului pe care se afl acestea, care aparine unei alte persoane dect superficiarul. Pe lng aceste dou drepturi de proprietate, mai exist i un drept de folosin (al superficiarului asupra terenului). Dreptul de superficie reprezint o derogare de la art.489 C.civ., potrivit cruia, proprietatea terenului cuprinde proprietatea a tot ce se afl pe suprafaa lui, precum i de la art.482 C.civ., care stabilete c proprietatea asupra unui lucru d dreptul asupra a tot ce se unete, ca accesoriu, la acesta. Codul civil nu reglementeaz dreptul de superficie, ns admite existena unui astfel de drept, prin aceea c art.492 C.civ. instituie o prezumie legal relativ, conform creia, proprietarul terenului este prezumat a fi proprietarul oricrei construcii, plantaii sau lucru fcut asupra pmntului, "pn ce se dovedete din contra", deci textul permite s se fac dovada c dreptul de proprietate asupra construciei, plantaiei sau lucrrii aparine unei alte persoane, iar nu proprietarului terenului. Alte acte normative se refer expres la dreptul de superficie (art.21 din Decretul nr.167/1958, art.21 din Legea nr.7/1996). Dreptul de superficie prezint urmtoarele caractere juridice: - este un drept real imobiliar, purtnd asupra unei suprafee de teren; - este un drept perpetuu, ntruct exist n timp ct dureaz construcia, plantaia sau lucrarea (n mod excepional, s-ar putea ntlni i un drept de superficie temporar, anume, dac ntr-un contract de locaiune s-ar stipula c locatarul are dreptul de a construi sau planta i c locatorul va deveni proprietarul construciei sau lucrrii numai la expirarea locaiunii); - nu poate nceta pe calea partajului, ntruct dreptul de proprietate al superficiarului i dreptul propiretarului terenului nu sunt n stare de indiviziune, ci sunt dou drepturi distincte. 2. Constituirea dreptului de superficie Dreptul de superficie se poate constitui prin acte juridice (convenie i legat) i prin uzucapiune. Un astfel de drept real principal i poate avea izvorul direct n convenia ncheiat de proprietarul terenului cu cel ce urmeaz a construi, planta sau edifica o alt lucrare pe ternul respectiv. ntr-o asemenea situaie, dreptul de proprietate asupra construciei, plantaiei sau altei lucrri se dobndete treptat, pe msura ncorporrii materialelor n teren, ns dreptul de folosin asupra terenului se dobndete din chiar momentul ncheierii conveniei cu proprietarul acestuia, considerndu-se c acesta din urm este i momentul dobndirii dreptului de superficie. Dreptul de superficie se poate nate i indirect, adic dintr-o convenie ce nu a avut ca obiect constituirea dreptului de superficie, ci transmiterea att a dreptului de proprietate asupra construciei, ct i a dreptului de proprietate asupra terenului, ns, din anumite motive, nu s-a transferat i acest din urm drept de proprietate (spre exemplu, actul juridic de nstrinare nu s-a ncheiat n form autentic, dobnditorul este un cetean strin sau un apatrid etc.).

64

65

Dreptul de superficie se poate constitui i prin act juridic mortis causa, n msura n care testatorul ar dispune printr-un legat institirea unui astfel de drept real principal n favoarea unei persoane. Ca mod de dobndire a dreptului de superficie, vom reine i uzucapiunea, mai ales atunci cnd este vorba de uzucapiunea de 10 pn la 20 de ani. Ipoteza este urmtoarea: o persoan ncheie o convenie de constituire (sau de transmitere) a unui drept de superficie cu o alt persoan dect proprietarul terenului (sau dect adevratul superficiar), avnd ns convingerea c a tratat cu adevratul proprietar (adevratul superficiar); posesia util exercitat n termenul prevzut de lege corespunde numai dreptului de superficie, iar nu i dreptului de proprietate asupra terenului, aa nct, prin uzucapiunea prescurtat, nu se va dobndi dect dreptul de superficie. n schimb, dobndirea dreptului de superficie prin uzucapiunea de 30 de ani este mai mult o ipotez teoretic, ntruct, nefiind nevoie nici de just titlu, nici de buna-credin, este de presupus c posesorul va uzucapa nsui dreptul de proprietate (se poate totui ntlni n cazul celor ce nu pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor, adic al strinilor i al apatrizilor). 3. Exercitarea dreptului de superficie Superficiarul exercit asupra construciei, plantaiei sau lucrrii toate atributele conferite de dreptul de proprietate. Cu privire la terenul pe care se afl construcia, plantaia sau lucrarea, superficiarul exercit i atributul folosinei, avnd totodat i o dispoziie material limitat, n sensul c poate dispune de substana lui, ns numai n limitele impuse de necesitatea realizrii construciei, plantaiei sau lucrrii (amenajri, spturi etc.). Superficiarul poate nstrina sau greva construcia, plantaia sau lucrarea, fr a fi nevoie de consimmntul proprietarului terenului. n caz de nstrinare, se transmite i dreptul de folosin asupra terenului, ceea ce nseamn c se nstrineaz nsui dreptul de superficie. Superficiarul poate s exercite aciunea confesorie, aciunea posesorie, precum i, dac este cazul, aciunea personal izvort din convenia de constituire a dreptului de superficie. 4. Stingerea dreptului de superficie Dreptul de superficie se stinge: - cnd superficiarul dobndete i dreptul de proprietate asupra terenului sau dac proprietarul terenului dobndete i dreptul de proprietate asupra construciei, plantaiei sau lucrrii; - dac un ter devine proprietar att al terenului, ct i al construciei, plantaiei sau lucrrii; - n caz de dispariie (pieire total sau desfiinare n totalitate) a construciei, plantaiei sau lucrrii (dispariia parial nu duce la ncetarea dreptului de superficie); - la ncetarea contractului de locaiune n care s-a prevzut c locatarul are dreptul de a construi, planta sau edifica alte lucrri i c locatorul va deveni proprietarul construciei, plantaiei sau lucrrii numai la expirarea locaiunii.

66

Unitatea de nvare nr. 6 MODURILE PRINCIPALE 1. Accesiunea 5. Definiie i clasificare 6. Accesiunea imobiliar natural 7. Accesiunea imobiliar artificial 7.1. Consideraii general 7.2. Construciile, plantaiile sau alte lucrri fcute de proprietar pe terenul su cu materialele altei persoane 7.3. Construciile, plantaiile sau alte lucrri fcute de o persoan cu materialele sale pe terenul proprietatea altei persoane 7.3.1. Precizri introductive 7.3.2. Situaia constructorului de rea credin 7.3.3. Situaia constructorului de bun credin 7.3.4. Aspecte comune pentru constructorul de bun credin i cel de rea credin 8. Accesiunea mobiliar 2. Uzucapiunea 1. Consideraii generale 2. Noiune 3. Felurile uzucapiunii 4. Calculul termenului uzucapiunii 5. Efectele uzucapiunii 3. Test 4. Bibliografie specific Conform art.644 i art.645 C.civ., dreptul de proprietate se poate dobndi prin succesiune, prin legate, prin convenie, prin tradiiune, prin accesiune sau ncorporaiune, prin prescripie, prin lege i prin ocupaiune. Trebuie subliniat c aceste moduri se aplic dreptului de proprietate privat, indiferent de titularul acestuia, nu ns i dreptului de proprietate public. De asemenea, mai este de reinut c enumerarea legal este incomplet (spre exemplu, legiuitorul nu se refer i la hotrrea judectoreasc, dei prin intermediul unei hotrri judectoreti ar fi posibil s se constituie un drept real principal) i imprecis (pe de o parte, unele moduri de dobndire sunt prezentate de sine stttor, dei ele ar putea fi incluse ntr-un mod de dobndire mai larg, anume legea, iar, pe de alt parte, legiuitorul face distincie ntre succesiune i legate, dei succesiunea, ca mod de dobndire a drepturilor reale principale, nseamn att sucesiune legal, ct i succesiune testamentar).
66

DE

DOBNDIRE

DREPTURILOR

REALE

67

n sfrit, mai este de subliniat c unele dintre aceste moduri de dobndire se aplic i celorlalte drepturi reale, principale sau accesorii. Accesiunea 1. Definiie i clasificare Accesiunea const n ncorporarea material a unui lucru considerat mai puin important ntr-un lucru considerat mai important. n cazul n care cele dou lucruri au aparinut unor proprietari diferii, titularul dreptului de proprietate asupra lucrului mai important devine i proprietar al lucrului mai puin important, astfel nct accesiunea apare ca un mod de dobndire a proprietii asupra lucrului mai puin important. Principiul accesiunii este nscris n art.488 C.civ., potrivit cruia, "tot ce se unete i se ncorporeaz cu lucrul se cuvine proprietarului lucrului". O definiie a accesiunii, prea larg ns, este oferit de art.482 C.civ., care dispune c "proprietatea unui lucru mobil sau imobil d drept asupra tot ce produce lucrul i asupra tot ce se unete, ca accesoriu, cu lucrul, n mod natural sau artificial. Acest drept se numete: drept de accesiune." Definiia legal este criticabil, deoarece dobndirea fructelor de ctre proprietar nu reprezint un efect al accesiunii, ci consecina exercitrii atributelor dreptului de proprietate. n funcie de natura bunului a crui proprietate se dobndete, accesiunea poate fi imobiliar sau mobiliar. La rndul ei, accesiunea imobiliar poate fi natural sau artificial, dup cum ncorporarea este dependent sau independent de intervenia omului. 2. Accesiunea imobiliar natural Codul civil prevede patru cazuri de accesiune imobiliar natural: - aluviunea, prin care se nelege "creterile de pmnt ce se fac succesiv i pe nesimite la malurile fluviului sau ale rurilor", opereaz n folosul proprietarului fondului riveran (art.495 C.civ.). Este asimilat aluviunii i ipoteza cnd o ap curgtoare se retrage de la unul din maluri i se ndreapt spre cellalt mal, pmntul astfel lsat fiind al proprietarului fondului riveran, fr ca proprietarul malului opus s poat reclama pmntul pierdut (art.496 C.civ.). n schimb, proprietarii lacurilor, heleteelor sau iazurilor conserv pmntul acoperit cu ap, cnd ea este la nlimea scurgerii heleteului sau iazului, chiar dac nlimea apei ar scade, ns nu au vreun drept asupra pmntului riveran ce se acoper cu apa iazului cnd urmeaz vrsturi extraordinare (art.497 C.civ.). Dispoziiile din Codul civil trebuie ns corelate cu cele nscrise n alte acte normative, n special cu art.3 alin.2 din Legea apelor nr.107/1996, din care rezult c aluviunea se poate aplica numai cu privire la albiile minore mai mici de 5 km i cu bazine hidrografice ce nu depesc suprafaa de 10 km2 pe care apele nu curg permanent, deoarece numai acestea sunt proprietate privat. Accesiunea nu se aplic nici n cazul pmntului ce ar rezulta prin retragerea apei mrii, ntruct acesta aparine domeniului public;

68

- avulsiunea, care const n ruperea unei buci de teren prin efectul apelor i alipirea ei la terenul altui proprietar, iar dac proprietarul de la care s-a fcut ruperea nu o revendic timp de un an, bucata de teren respectiv devine proprietatea celui la care s-a lipit (art.498 C.civ., text care nu se aplic ns atunci cnd ruperea s-a produs de la un teren proprietate public); - insulele i prundiurile care se formeaz n rurile nenavigabile i neplutitoare sunt ale proprietarului rmului pe care ele s-au format, iar dac insula trece peste jumtatea rului, atunci fiecare proprietar riveran are dreptul de proprietate asupra prii din insul ce se ntinde spre el pornind de la jumtatea rului (art.500 C.civ.). ns, dac este vorba despre ape cu potenial energetic valorificabil sau care pot fi folosite n interes public, nu va opera accesiunea, deoarece aceste ape fac obiectul exclusiv al proprietii publice. Mai este de reinut c, n situaia cnd un ru sau fluviu, chiar navigabil sau plutitor, formndu-i un bra nou, taie i nconjoar pmntul unui proprietar riveran fcnd n acest fel o insul, proprietarul nu pierde pmntul transformat n insul (art.501 C.civ.); - accesiunea animalelor, la care se refer art.503 C.civ. ("orice animale sau zburtoare slbatice trec n cuprinsul nostru se fac ale noastre, pe ct timp rmn la noi, afar numai dac asemenea trecere s-a ocazionat prin fraude sau prin artificii"), i-ar gsi aplicare doar n privina animalelor semislbatice (iepuri, albine, porumbei), iar nu i n privina animalelor domestice, animalelor ce aparin domeniului public, celor care intr n fondul cinegetic (Legea nr.103/1996 privitoare la fondul cinegetic i protecia vnatului). 3. Accesiunea imobiliar artificial 3.1. Consideraii generale Accesiunea imobiliar artificial (numit i industrial) presupune intervenia omului i, spre deosebire de cea natural, implic plata unor despgubiri ctre cel n detrimentul cruia opereaz. n alte cuvinte, accesiunea imobiliar artificial are loc cu titlu oneros, spre deosebire de accesiunea imobiliar natural care are loc cu titlu gratuit. Codul civil reglementeaz dou cazuri de accesiune imobiliar artificial: - construciile, plantaiile sau alte lucrri fcute de proprietar pe terenul su cu materialele altei persoane (art.493 C.civ.); - construciile, plantaiile sau alte lucrri fcute de o persoan cu materialele sale pe terenul proprietatea altei persoane (art.494 C.civ.). n concepia legiuitorului, n ambele cazuri, lucrul mai important l reprezint terenul, aa nct proprietarul terenului devine, prin accesiune, i proprietar al construciei, plantaiei sau altei lucrri edificate pe terenul respectiv - superficies solo cedit. Aceast soluie se sprijin pe art.492 C.civ., potrivit cruia, "orice construcie, plantaie sau lucru fcut n pmnt sau asupra pmntului sunt prezumate a fi fcute de ctre proprietarul acelui pmnt cu cheltuiala sa i c sunt ale lui, pn ce se dovedete din contra". Textul de lege instituie dou prezumii relative.
68

69

Prima prezumie, tras din faptul ridicrii unei construcii pe un anumit teren, se refer la mprejurarea c o asemenea lucrare s-a fcut de ctre nsui proprietarul terenului respectiv, pe cheltuiala sa n ce privete valoarea materialelor i a manoperei. Aceast prezumie legal poate fi ns rsturnat, dovedindu-se fie c proprietarul a construit cu materialele aparinnd altei persoane, caz n care devine incident art.493 C.civ., fie c o alt persoan a ridicat construcia, caz n care i va gsi aplicare art.494 C.civ. Cea de a doua prezumie, n sensul c proprietarul terenului este i proprietarul construciei, poate fi rsturnat dac se dovedete ncheierea unei convenii ntre proprietarul terenului i persoana care a edificat construcia, prin care s i se recunoasc acesteia din urm un drept de superficie. Aadar, problema accesiunii imobiliare artificiale se pune numai atunci cnd, nainte de efectuarea construciei, plantaiei sau altei lucrri, nu s-a ncheiat nici o convenie ntre proprietarul terenului i proprietarul materialelor (constructorul) care s aib ca obiect situaia juridic a materialelor sau a construciei nsei. De asemenea, este necesar s precizm c accesiunea imobiliar artificial opereaz numai dac exist o ncorporare material n teren, deci numai dac materialul ntrebuinat pentru lucrare i-a pierdut individualitatea sa mobiliar. Dac materialul nu s-a ncorporat, pstrndu-i individualitatea, accesiunea nu are loc, astfel nct proprietarul materialului va pstra dreptul su. 3.2. Construciile, plantaiile sau alte lucrri fcute de proprietar pe terenul su cu materialele altei persoane Proprietarul terenului devine i proprietar al construciei, al plantaiei sau al altor lucrri efectuate pe terenul respectiv cu materialele altei persoane. Dar, pentru a nu se mbogi fr just cauz, proprietarul terenului este obligat s l despgubeasc pe proprietarul materialelor cu contravaloarea acestora. Dac este cazul, proprietarul terenului va mai fi obligat i la plata daunelorinterese. Aadar, proprietarul materialelor nu are dreptul de a pretinde restituirea materialelor ncorporate n construcie, ci are doar dreptul la despgubiri. ntruct accesiunea este un mod de dobndire a proprietii, rezult c proprietarul terenului dobndete n mod definitiv proprietatea materialelor ncorporate n sol, aa nct, dac la un moment dat lucrrile efectuate se drm, fostul proprietar al materialelor nu redobndete dreptul de proprietate asupra acestora. Mai trebuie reinut c proprietarul terenului dobndete n proprietate construciile, plantaiile sau alte lucrri pe care le-a fcut pe terenul su cu materialele altei persoane indiferent dac a fost de bun-credin sau de reacredin, deci indiferent dac a tiut sau nu c materialele cu care construiete nu i aparin. De altfel, pentru ipoteza n care proprietarul terenului a fost de buncredin, n msura n care sunt ndeplinite condiiile de aplicare a art.1909 alin.1 C.civ., el devine proprietarul materialelor cu care a construit n temeiul

70

acestei dispoziii legale, iar nu prin accesiune, ceea ce nseamn c este inadmisibil nu numai aciunea n revendicare formulat de proprietarul materialelor, ci i cererea prin care acesta solicit contravaloarea materialelor. n alte cuvinte, art.493 C.civ. i gsete aplicaie practic atunci cnd proprietarul terenului a fost de rea-credin, precum i atunci cnd, de bun-credin fiind, a folosit materiale pierdute sau furate. La aceste dou cazuri, urmeaz s mai adugm un al treilea caz de aplicare a art.493 C.civ., anume atunci cnd se desfiineaz actul juridic prin care proprietarul terenului a dobndit materialele de la adevratul lor proprietar, ns aceast desfiinare are loc dup efectuarea construciei (particularitatea acestui caz const n faptul c proprietarul terenului nu va mai plti despgubirile la care se refer art.493 C.civ., ntruct, n realitate, este vorba despre o excepie de la principiul restitutio in integrum). 3.3. Construciile, plantaiile sau alte lucrri fcute de o persoan cu materialele sale pe terenul proprietatea altei persoane 3.3.1. Precizri introductive Cu o singur excepie, i n aceast ipotez va avea loc accesiunea, deci proprietarul terenului va dobndi i dreptul de proprietate asupra construciei, plantaiei sau altei lucrri. Art.494 C.civ. distinge ns ntre situaia constructorului de rea-credin i situaia constructorului de bun-credin. nainte de a analiza problemele ce privesc cele dou situaii, se impun unele precizri referitoare, pe de o parte, la lucrrile ce cad sub incidena art.494 C.civ., iar, pe de alt parte, la noiunea de constructor. Textul de lege se refer la construcii, plantaii i lucrri, fr a face alte precizri, ns, se admite unanim c dispoziiile nscrise n art.494 C.civ. se aplic numai n cazul lucrrilor noi, iar nu i n cazul simplelor mbuntiri, cum ar fi repararea unei cldiri sau ntreinerea unei plantaii. n privina acestora, se vor aplica regulile de la cheltuielile utile, necesare i voluptorii. Prin constructor pe terenul altuia vom nelege, n primul rnd, persoana care exercit stpnirea terenului, sub nume de proprietar, fr ns a fi adevratul proprietar, deci pe posesorul de fapt. Se pune ns problema de a ti dac art.494 C.civ. i gsete aplicare i n privina detentorului (de exemplu, n cazul locatarului), deci a celui care stpnete terenul nu sub nume de proprietar, ci n temeiul unor raporturi juridice stabilite cu adevratul proprietar i care este inut s restituie terenul proprietarului. ntr-o opinie, ce pornete de la redactarea art.494 C.civ., textul de lege vorbind despre lucrrile fcute de ctre "o a treia persoan", s-a rspuns negativ, artndu-se c detentorul precar nu este un ter ("o a treia persoan") n raport cu proprietarul terenului, deoarece el are fa de proprietar o obligaie personal de restituire, izvort din convenia n baza creia a dobndit detenia terenului. ntr-o alt opinie, care pune accentul pe mprejurarea c legiuitorul a evitat s utilizeze cuvntul posesor, aplicarea art.494 C.civ. este extins i la detentorul precar, acesta urmnd a fi considerat constructor de rea-credin; art.494 C.civ. nu s-ar aplica detentorului dect numai atunci cnd, n convenia
70

71

prin care s-a transmis detenia, prile au stipulat clauze cu privire la eventualele lucrri efectuate de detentor. n sfrit, se mai ridic problema de a ti dac art.494 C.civ. este aplicabil i n cazul celui care, la data la care a edificat construcia, plantaia sau alt lucrare, era proprietar al terenului, ns, ulterior, a pierdut dreptul de proprietate (de exemplu, proprietarul unui teren sub condiie rezolutorie, care, dup ce a construit, pierde terenul prin ndeplinirea condiiei; donatarul care pierde dreptul su n urma revocrii donaiei sau n urma raportului la succesiune; dobnditorul unui imobil printr-un act juridic care, dup ce a fost edificat construcia, este desfiinat ca urmare a admiterii unei aciuni n anulare sau n rezoluiune, dobnditorul unui imobil ipotecat, care pierde imobilul ca efect al urmririi silite etc.). n ce ne privete, considerm c i n cazul acestora se va aplica art.494 C.civ. (buna-credin sau reaua-credin a constructorului se va aprecia de la caz la caz), cu excepia situaiei n care ar exista o dispoziie legal expres (de exemplu, n caz de raport al unei donaii), precum i a situaiei cnd prile au prevzut altfel n convenia prin care s-a transmis dreptul de proprietate asupra terenului, drept care ulterior a fost desfiinat (spre exemplu, n convenia prin care s-a transmis dreptul de proprietate asupra terenului sub condiie rezolutorie, prile au nserat i clauze referitoare la situaia juridic a eventualelor construcii pentru ipoteza realizrii condiiei rezolutorii). 3.3.2. Situaia constructorului de rea-credin Constructorul de rea-credin este acea persoan care construiete pe un teren despre care tie sau ar fi trebuit s tie c nu i aparine. n aceast situaie, proprietarul terenului are, la alegerea sa, una din urmtoarele posibiliti: - fie s pstreze construcia, plantaia sau lucrarea, devenind proprietar prin accesiune, cu obligaia de a-l despgubi pe constructor cu valoarea materialelor i preul muncii; - fie s pretind ridicarea lucrrilor fcute de ctre constructorul de reacredin, pe cheltuiala acestuia, eventual cu daune-interese pentru prejudiciile suferite de proprietarul terenului. n legtur cu exercitarea acestui drept de opiune, n jurispruden s-a decis c proprietarul terenului va pierde dreptul de a obine obligarea constructorului la ridicarea lucrrii, dac va exercita abuziv dreptul de opiune, n sensul adoptrii unei atitudini pasive pn n momentul finalizrii construciei, iar numai dup aceea va introduce aciunea n justiie. Mai mult, se admite c i atunci cnd nu ar exista un abuz de drept din partea proprietarului terenului, soluiei vdit neeconomice a demolrii construciei deja edificate i se va prefera, n principiu, soluia ndemnizrii constructorului prin acordarea sumei care s acopere valoarea materialelor i preul muncii.

72

n orice caz, trebuie reinut c instana nu poate dispune drmarea construciei fr obinerea, n prealabil, a autorizaiei administrative impuse de art.9 din Legea nr.50/1991. Mai subliniem c n doctrina s-a fcut precizarea potrivit creia ridicarea lucrrilor devine chiar un drept pentru constructor atunci cnd proprietarul, dei le pstreaz, refuz ns a plti constructorului contravaloarea materialelor i a muncii. n ce ne privete, avem rezerve fa de o asemenea soluie, ntruct, n lipsa unei dispoziii legale n acest sens, singura posibilitate a constructorului este aceea de a solicita executarea silit a creanei sale (desigur, dup ce a obinut o hotrre judectoreasc prin care proprietarul terenului s fie obligat ai plti o sum de bani ce reprezint contravaloarea materialelor i preul muncii). 3.3.3. Situaia constructorului de bun-credin Constructorul de bun-credin este acea persoan care construiete pe un teren n legtur cu care are convingerea c i aparine. El stpnete terenul respectiv n baza unui titlu translativ, fr ns a cunoate viciile acestuia sau faptul c autorul su nu era adevratul proprietar al terenului. Buna-credin a constructorului se apreciaz n raport cu momentul edificrii construciei. n aceast situaie, proprietarul terenului nu mai poate cere i obine obligarea constructorului la desfiinarea lucrrii, ci va opera accesiunea imobiliar artificial, proprietarul terenului devenind i proprietar al construciei, urmnd a-l dezduna pe constructor. Totui, i n situaia constructorului de bun-credin exist un drept de opiune n favoarea proprietarului terenului, dar care se refer la ntinderea ndemnizaiei. Astfel, prelund construcia pe temeiul principiului accesiunii, proprietarul terenului, la alegerea sa, i va plti constructorului de bun-credin: - fie contravaloarea materialelor i preul muncii; - fie "o sum de bani egal cu aceea a creterii valorii fondului". Este evident c proprietarul terenului va opta pentru acea modalitate de stabilire a ndemnizrii ce se cuvine constructorului care i va permite s plteasc o sum mai mic, deci, dac valoarea materialelor i a muncii ar fi mai mic dect sporul valorii fondului, atunci proprietarul va alege prima modalitate de despgubire a constructorului, iar dac valoarea materialelor i a muncii ar fi mai mare dect sporul valorii fondului, atunci el va opta pentru aceast din urm modalitate de despgubire. Din punct de vedere juridic, opiunea lsat de ctre legiuitor proprietarului terenului n ceea ce privete despgubirea pe care o pltete constructorului de bun-credin se justific uor, n sensul c principiul de drept care st la baza obligaiei proprietarului terenului de a despgubi pe constructor, anume mbogirea fr just cauz, nu este nclcat n niciuna din cele dou ipoteze. Astfel, dac proprietarul opteaz pentru plata contravalorii materialelor i a muncii, ntruct sporul valorii fondului este mai mare, el realizeaz o mbogire, ns nu pe nedrept, deoarece constructorul nu sufer nici o pagub, de vreme ce toate cheltuielile i sunt restituite (este vorba deci
72

73

despre o mbogire a unuia, dar fr o pagub corespunztoare a altuia). Dac proprietarul opteaz pentru plata sporului valorii fondului, ntruct contravaloarea materialelor i a manoperei este mai mare, atunci constructorul va suferi o pagub, ns proprietarul nu se mbogete cu nimic, el pltind constructorului tocmai suma echivalent cu mbogirea sa (este vorba deci despre o srcire a unuia, dar fr o mbogire corespunztoare a altuia). Unii autori au criticat soluiile legislative n ceea ce privete ndemnizarea constructorului pe terenul altuia, deoarece, atunci cnd sporul valorii fondului ar fi mai mare dect contravaloarea materialelor i a muncii, nu exist practic diferen ntre constructorul de bun-credin i cel de rea-credin, iar dac sporul valorii fondului ar fi mai mic dect contravaloarea materialelor i a muncii, constructorul de bun-credin are chiar o situaie inferioar constructorului de rea-credin, de vreme ce acesta din urma va primi ca despgubire o sum egal cu cea cheltuit, pe cnd primul ar putea primi mai puin. Ali autori nltur aceast obiecie, artnd c inferioritatea constructorului de bun-credin este numai teoretic, ntruct, posibilitatea proprietarului terenului de a cere constructorului de rea-credin s desfiineze construcia creaz premisele constrngerii acestuia din urm la acceptarea unei despgubiri care, n realitate, este inferioar contravalorii materialelor i a muncii. Totui, aceast justificare (ce face abstracie de rolul instanei n proces) nu este convingtoare, avnd n vedere c, n actuala orientare a jurisprudenei i a doctrinei, desfiinarea construciei a devenit o msur excepional. Tocmai de aceea, pentru ipoteza n care sporul valorii fondului ar fi mai mic dect contravaloarea materialelor i a muncii, s-a artat c exist un mijloc practic pentru proprietarul terenului de a pstra construcia pltind numai sporul valorii fondului chiar i n cazul constructorului de rea-credin: ntruct buna-credin se prezum, sarcina dovedirii relei-credine revine proprietarului, ns, n aciunea sa, acesta nu are dect s se abin de la o asemenea prob, urmnd a-l considera pe constructor ca fiind de bun-credin, iar constructorul nu ar putea s se prevaleze, n stabilirea cuantumului despgubirilor ce i se cuvin, de reaua sa credin - nemo auditur propriam turpitudinem allegans. n ce ne privete, considerm c nsi apariia unor astfel de mijloace practice, care tind la eliminarea inechitii create de legiuitor, denot c dispoziile legale respective nu sunt bune, aa nct, ntr-o viitoare reglementare, ar trebui s dispar deosebirea ntre despgubirea constructorului de bun-credin i despgubirea celui de rea-credin, desigur cu meninerea, n cazul acestuia din urm, a posibilitii proprietarului de a cere desfiinarea construciei. 3.3.4. Aspecte comune pentru constructorul de bun-credin i pentru constructorul de rea-credin n doctrin, nu exist un punct de vedere unitar n ceea ce privete momentul cnd se nate dreptul proprietarului terenului asupra construciei edificate de o alt persoan. S-a susinut c dreptul de accesiune imobiliar artificial ia natere numai n momentul n care proprietarul terenului i exprim voina de a deveni proprietar al construciei, pn la aceast dat

74

constructorul fiind prezumat c este proprietar att al terenului, ct i al construciei. Opinia majoritar, la care ne raliem, este ns aceea c dreptul de proprietate asupra construciei se nate n favoarea proprietarului terenului o dat cu ncorporarea acesteia n teren, deci accesiunea se produce de plin drept, nefiind condiionat de exprimarea voinei proprietarului terenului n sensul de a prelua construcia. Aadar, trebuie s facem distincie ntre naterea dreptului de proprietate asupra construciei, plantaiei sau altei lucrri, pe de o parte, iar, pe de alt parte, exerciiul acestui drept de proprietate, ntruct numai acesta din urm este condiionat de exprimarea voinei proprietarului terenului de a invoca accesiunea. ntr-o opinie minoritar, se recunoate constructorului pe terenul altei persoane un drept de proprietate rezolubil asupra construciei, ntre momentul edificrii acesteia i momentul invocrii accesiunii de ctre proprietarul terenului. Jurisprudena nu a admis ns o asemenea soluie, hotrnd constant c persoana care a construit pe terenul altuia nu are dect dreptul de a fi despgubit dac proprietarul terenului va prelua construcia pe temeiul accesiunii, precum i dreptul de a folosi construcia respectiv pn cnd proprietarul terenului va invoca accesiunea (este vorba de un drept personal, de crean, iar nu de drept real). Aadar, constructorul, att cel de bun-credin, ct i cel de rea-credin atunci cnd proprietarul terenului preia construcia pe temeiul accesiunii, are mpotriva proprietarului terenului dreptul de a fi despgubit. Acest drept de crean nu poate fi ns valorificat de ctre constructor prin intermediul unei aciuni n realizare (deci, constructorul nu l poate chema n judecat pe proprietarul terenului solicitnd instanei s l oblige pe acesta s invoce accesiunea i, pe cale de consecin, s l despgubeasc), deoarece dispoziiile legale n materie nu au fost edictate n favoarea constructorului, ci a proprietarului terenului, cruia i se las posibilitatea s aleag momentul cnd va invoca accesiunea i l va despgubi pe constructor, aa nct, n acel moment, despgubirea s fie ct mai mic. Numai din momentul invocrii accesiunii imobiliare artificiale, constructorul i poate valorifica dreptul de a fi despgubit printr-o aciune n realizare, supus prescripiei extinctive n termenul general de trei ani, care ncepe s curg de la data la care proprietarul terenului i-a manifestat intenia de a prelua construcia, invocnd accesiunea. Pn n momentul invocrii accesiunii de ctre proprietarul terenului, constructorul are deschis numai calea unei aciuni n constatarea calitii sale de constructor de bun sau de rea-credin, fr ns a se putea stabili i ntinderea drepturilor ce decurg din aceast calitate. Dac instana constat buna-credin a constructorului, nseamn c acesta are o crean cert (i chiar lichid, fiind cunoscute criteriile n funcie de care se va stabili cuantumul ei), dar care va deveni exigibil numai n momentul cnd proprietarul terenului va invoca accesiunea. Dac ns instana constat reaua-credin a constructorului, creana
74

75

acestuia nu este cert, deoarece existena ei depinde de opiunea proprietarului terenului. Ct privete stabilirea cuantumului dreptului de crean al constructorului, atunci cnd proprietarul opteaz pentru plata contravalorii materialelor i a muncii, s-a decis c instana trebuie s aib n vedere valoarea materialelor i preul muncii din momentul executrii lucrrii, iar nu din momentul pronunrii hotrrii referitoare la despgubirea constructorului. Aceast soluie a fost criticat de unii autori, care au artat c ea ncalc principiul mbogirii fr just temei. Se admite c, n aceast materie, se poate face o aplicaie a dreptului de retenie, deci constructorul, indiferent c a fost de bun-credin sau de reacredin, va putea refuza predarea construciei ctre proprietarul terenului pn cnd i se va plti despgubirea n cuantumul cuvenit. 4. Accesiunea mobiliar Accesiunea mobiliar presupune c lucrurile mobile ce se unesc aparin unor proprietari diferii, iar desprirea lucrurilor respective nu ar putea avea loc fr a sacrifica pe unul din ele. Proprietarul lucrului mobil mai important devine i proprietar al lucrului mobil mai puin important, avnd ns obligaia de a-l despgubi pe proprietarul acestuia din urm. Codul civil reglementeaz, n art.504-516, urmtoarele cazuri de accesiune mobiliar, care i gsesc aplicare ns numai n lipsa unei convenii ntre proprietarii lucrurilor respective: - adjunciunea, care nseamn unirea a dou lucruri ce aparin unor proprietari diferii, n aa fel nct, dei formeaz un tot diferit, cele dou lucruri rmn distincte i se pot chiar despri i conserva fiecare n parte dup desprire. Adjunciunea opereaz n favoarea proprietarului lucrului care constituie partea principal, iar acesta va trebui s-i plteasc celuilalt preul lucrul ce a fos unit cu lucrul principal. Legiuitorul consider principal acel lucru pentru uzul, ornamentul sau completarea cruia a servit unirea celuilalt lucru, iar dac acest criteriu nu poate fi folosit, este socotit principal lucrul cu valoare mai mare, iar la valori egale, lucrul cu volum mai mare; - specificaiunea, care const n prelucrarea unei materii, astfel nct se obine un obiect nou. Proprietarul materiei ntrebuinate are dreptul s reclame lucrul format din ea, pltind preul muncii. Dac ns manopera ntrece cu mult valoarea materiei ntrebuinate, atunci cel care a confecionat lucrul l pstreaz ca proprietar, cu obligaia de a-i plti proprietarului materiei preul acesteia. n cazul n care o persoan folosete n parte materialul ei i n parte materialul altei persoane, iar materialele nu se pot despri fr vtmare, lucrul format va aprine ambelor persoane, lucrtorului proporional cu valoarea materialului su i a manoperei sale, iar celeilalte persoane proporional cu valoarea materialelor sale; - confuziunea, care const n amestecul mai multor materii, ce aparin unor proprietari diferii, astfel nct s rezulte un lucru nou fr a se mai putea distinge partea fiecruia. Lucrul principal este considerat acela care depete pe

76

cellalt fie prin valoare, fie prin cantitate, iar dac nici unul din aceste criterii nu se poate aplica, lucrul format prin confuziune devine proprietate comun i se va vinde la licitaie, iar preul se va mpri corespunztor. Pentru toate cele trei cazuri de accesiune mobiliar, art.514 i art.515 C.civ. prevd c, n toate cazurile cnd a fost format un obiect nou cu materia altuia, fr tirea proprietarului materiei, iar acesta ar avea dreptul s pretind lucrul format, el poate, n loc de a cere lucrul, fie s solicite o materie de aceeai ctime, greutate, mrime i calitate cu materia ntrebuinat, fie s solicite valoarea acelei materii; n plus, cel care a ntrebuinat materia altuia fr tirea proprietarului ei, poate fi condamnat s plteasc i daune-interese, iar dac este cazul poate fi urmrit penal. Uzucapiunea 1. Consideraii generale Uzucapiunea sau prescripia achizitiv este acel mod de dobndire a dreptului de proprietate i a altor drepturi reale principale prin exercitarea unei posesii nentrerupte asupra unui bun, n termenul i n condiiile prevzute de lege. Instituia uzucapiunii se justific, n primul rnd, prin raportarea la situaia posesorului, n sensul c nevoia de stabilitate a situaiilor i a raporturilor juridice impune, la un moment dat i cu respectarea anumitor condiii prevzute de lege, recunoaterea unor efecte juridice aparenei ndelungate de proprietate, pn la transformarea unei situaii de fapt ntr-o stare de drept. n al doilea rnd, n justificarea instituiei uzucapiunii nu se poate face abstracie de situaia adevratului proprietar, n sensul c uzucapiunea constituie, indirect, i o sanciune mpotriva pasivitii fostului proprietar, care s-a desesizat de bunul su i s-a dezinteresat timp ndelungat de acesta, lsndul s se afle n posesia altei persoane ce s-a comportat ca proprietar sau ca titular al unui alt drept real principal. Utilitatea uzucapiunii se ilustreaz pe planul dreptului de proprietate imobiliar, n sensul c dificultile n legtur cu proba dreptului de proprietate imobiliar pot fi depite prin invocarea uzucapiunii. Ct privete sfera de aplicare a uzucapiunii, se consider, tradiional, c acest mod de dobndire a proprietii i a altor drepturi reale principale nu este de conceput dect n privina lucrurilor imobile. n materie mobiliar, art.1909 alin.1 C.civ. face de prisos uzucapiunea, iar, dac nu ar fi ndeplinite condiiile de aplicare a prezumiei legale absolute i irefragabile de proprietate instituit de textul menionat, proprietarul lucrului mobil poate s l revendice n termen de 3 ani (art.1909 alin.2 i art.1910 C.civ.) sau n termen de 30 de ani (n cazul cnd acesta se afl la un posesor de reacredin), fiind ns vorba despre termene de prescripie extinctiv, aa nct, la mplinirea lor, se stinge nsui dreptul de proprietate al celui care a pierdut ori ia fost furat bunul mobil (reamintim c, n cazul drepturilor reale principale,
76

77

efectul prescripiei extinctive const n chiar stingerea acestor drepturi, iar nu numai n stingerea dreptului la aciune) i, pe cale de consecin, se nate dreptul de proprietate asupra bunului mobil n favoarea posesorului din acel moment, fr a mai fi nevoie ca acesta s exercite o posesie ndelungat i care s conduc la uzucapiune. Dac ns se admite c aciunea n revendicare mobiliar exercitat mpotriva hoului, a gsitorului sau a dobnditorului de rea-credin este imprescriptibil, atunci uzucapiunea (de 30 de ani) este de conceput i n privina bunurilor mobile. Aceast concepie se pare c a fost adoptat n art.146 din Legea nr.105/1992 privind reglementarea raporturilor de drept internaional privat, textul referindu-se la ipoteza cnd "bunul a fost dus ntr-un alt stat, unde se mplinete durata termenului uzucapiunii", fiind deci evident c este vorba despre un bun mobil. Mai trebuie reinut c uzucapiunea nu se poate invoca n privina bunurilor ce formeaz obiectul proprietii publice (art.135 alin.5 din Constituie i art.1844 C.civ.). 2. Felurile uzucapiunii Codul civil reglementeaz dou feluri de uzucapiune: - uzucapiunea de 30 de ani (art.1890), numit i uzucapiunea de lung durat; - uzucapiunea de 10 pn la 20 de ani (art.1895), numit i uzucapiunea prescurtat. a) Att n cazul uzucapiunii de 30 de ani, ct i n cazul uzucapiunii de 10 pn la 20 de ani, exist o condiie comun, anume exercitarea unei posesii utile (neviciate) n termenul prevzut de lege. Astfel, potrivit art.1847 C.civ.,"ca s se poat prescrie, se cere o posesiune continu, nentrerupt, public i sub nume de proprietar". n cazul n care posesia unui bun aflat n coproprietate sau indiviziune se exercit numai de ctre unul dintre titulari, se presupune c acesta stpnete bunul i pentru ceilali titulari, astfel nct nu este vorba despre o posesie util, care s conduc la dobndirea, de ctre cel ce a exercitat-o, a dreptului de proprietate asupra bunului respectiv. Totui, dac a intervenit o manifestare exterioar, care demonstreaz c titularul ce a exercitat stpnirea material a neles s transforme posesia din comun n exclusiv, pe calea intervertirii precaritii sale n posesie util, deci c a stpnit bunul numai pentru sine, cu titlu de proprietar, atunci acesta va putea dobndi, prin uzucapiune, dreptul de proprietate exclusiv asupra bunului respectiv. Soluia se sprijin pe dispoziiile art.729 C.civ., din care rezult, printre altele, c mpreala nu mai poate fi cerut atunci cnd unul din comotenitori opune prescripia (ntruct aciunea de partaj este imprescriptibil extinctiv, nseamn c legiuitorul a avut n vedere prescripia achizitiv, adic uzucapiunea). Detenia precar, orict de ndelungat ar fi, nu se bucur de efectul juridic al dobndirii proprietii asupra bunului deinut.

78

Condiia posesiei utile exercitate n termenul prevzut de lege asupra unui bun susceptibil de a fi uzucapat este nu numai necesar, ci i sufiecient pentru uzucapiunea de 30 de ani. Aceast uzucapiune nu este mpiedicat de reaua-credin a posesorului. Mai mult, chiar i uzurpatorul poate dobndi dreptul de proprietate prin uzucapiunea de 30 de ani. b) Pentru uzucapiunea de 10 pn la 20 de ani, pe lng cerina referitoare la posesia util exercitat n termenul determinat potrivit art.18951896 C.civ., mai trebuie ndeplinite i dou condiii speciale: existena unui just titlu, precum i buna-credin a posesorului. nainte de a trece la analiza acestor dou condiii speciale, subliniem c uzucapiunea de 10 pn la 20 de ani este de conceput numai n legtur cu un bun imobil, iar aceasta chiar i n cadrul opiniei potrivit creia aciunea n revendicare mobiliar este imprescriptibil extinctiv. Astfel, n cazul posesorului de bun-credin a unui bun mobil, i vor gsi aplicare art.1909 alin.1, art.1909 alin.2 sau, dup caz, art.1910 C.civ. (n primul caz, aciunea n revendicare mobiliar fiind inadmisibil, iar, n celelalte dou cazuri, posesorul de bun-credin fiind la adpost de orice revendicare dac a expirat termenul de trei ani de la data pierderii sau furtului bunului mobil), aa nct nu se va mai pune problema dobndirii dreptului de proprietate asupra bunului mobil respectiv prin uzucapiune, care ar presupune trecerea a cel puin 10 ani de la data intrrii n posesie. De altfel, din art.1895 C.civ. rezult cu claritate c uzucapiunea prescurtat se aplic numai n cazul unui "nemictor determinat". Justul titlu (sau, n exprimarea Codului civil, justa cauz) este orice act juridic translativ de proprietate, dar care provine de la un neproprietar. Un titlu lovit de nulitate absolut nu poate constitui just titlu pentru uzucapiunea prescurtat (art.1897 alin.2 C.civ.), n schimb, posesorul se poate prevala de un titlu lovit de nulitate relativ, afar de cazul cnd acesta este opus celui care are dreptul s invoce nulitatea relativ (art.1897 alin.3 C.civ.), aceast din urm excepie opernd numai ct timp prescripia extinctiv a aciunii n declararea nulitii relative nu s-a mplinit. Art.1897 alin.1 C.civ., definind justul titlu, omite ns un element esenial al acestuia, anume c titlul care a avut ca scop transferul proprietii provine de la un neproprietar (non dominus). Aceast trstur a justului titlu rezult ns pe cale de interpretare. Astfel, dac actul translativ de proprietate ncheiat cu adevratul proprietar ndeplinete toate condiiile de validitate, atunci nu se va mai pune problema uzucapiunii. Dac nu sunt ndeplinite condiiile necesare ncheierii sale valabile, actul respectiv nu poate constitui just titlu dac este lovit de nulitate absolut, iar, dac este lovit de nulitate relativ, n principiu, nu va mai exista interesul de a se invoca uzucapiunea, care presupune scurgerea a cel puin zece ani, de vreme ce nulitatea relativ a actului juridic se acoper la mplinirea termenului de prescripie extinctiv, fiind mai greu de imaginat o ipotez n care termenul de prescripie extinctiv a aciunii n declararea nulitii relative s se mplineasc dup ce au trecut zece ani de la ncheierea actului
78

79

juridic respectiv (avem totui n vedere eventuala inciden a instituiilor ntreruperii i suspendrii prescripiei extinctive). Chiar i ntr-o asemenea ipotez, innd cont c uzucapiunea constituie i o sanciune mpotriva pasivitii adevratului proprietar, trebuie s decidem c actul provenit de la adevratul proprietar nu poate fi invocat ca just titlu. Pot constitui just titlu: contractul de vnzare-cumprare, contractul de schimb, donaia, legatul cu titlu particular, darea n plat a unui lucru imobil, ordonana de adjudecare, hotrrea care ine loc de contract translativ, tranzacia n msura n care ar avea nu numai efect declarativ, ci i efect translativ, succesiunea universal sau cu titlu universal, att ab intestat, ct i testamentar (chiar dac autorul era un posesor de rea-credin sau chiar un detentor). n schimb, nu pot constitui just titlu: conveniile de locaiune, nchiriere, depozit, comodat, hotrrile judectoreti declarative, certificatul de motenitor, antecontractul de vnzare-cumprare, conveniile de mpreal. Un titlu sub condiie rezolutorie poate servi drept just titlu pendente conditione. Eveniente conditione, atunci cnd condiia nu s-a mplinit, el se afl definitiv validat ca just titlu, ns, cnd condiia se realizeaz, el se desfiineaz retroactiv, astfel nct nu mai poate fi invocat ca just titlu. Un titlu sub condiie suspensiv nu poate servi ca just titlu pendente conditione. Justul titlu n materia uzucapiunii de 10 pn la 20 de ani, fiind un element separat de buna-credin, trebuie s aib o existen real. Aadar, un titlu putativ (care exist numai n imaginaia posesorului) nu poate servi ca just titlu. Spre exemplu, o persoan exercit posesia n temeiul unui legat cu titlu particual, fr ns a cunoate c, printr-un testament ulterior, de cuius revocase legatul respectiv. Justul titlu trebuie s fie probat de ctre posesor (art.1899 alin.1 C.civ.). ntruct justul titlu este opus unui ter (prin ipotez, proprietarul mpotriva cruia se invoc uzucapiunea nu a participat la ncheierea actului juridic ce constituie just titlu), nscrisul care l constat trebuie s aib dat cert. Nu este ns necesar ca titlul s fie nscris n documentele de publicitate imobiliar, deoarece posesorul, care deine de la un neproprietar, nu opune adevratului proprietar transmisiunea ca un titlu de sine stttor, ci ca un simplu element al uzucapiunii. Buna-credin const n convingerea sincer a posesorului c a dobndit bunul n mod valabil, deci c "cel de la care a dobndit imobilul avea toate nsuirile cerute de lege spre a-i putea transmite proprietatea", n alte cuvinte, c a dobndit imobilul de la adevratul proprietar. Din corelarea art.1898 alin.1 C.civ. cu art.1897 alin.3 C.civ. (acest din urm text permind posesorului s se prevaleze de un titlu lovit de nulitate relativ dac nu a cunoscut cauza anulabilitii), rezult c, n materia uzucapiunii prescurtate, posesorul trebuie s ignore toate cauzele nevalabilitii titlului su, iar nu numai mprejurarea c a dobndit de la un neproprietar. Spre exemplu, dac posesorul dobndete imobilul de la un minor neproprietar, pe care l crede proprietar, dar despre care tie c nu are capacitate de exerciiu

80

deplin, atunci el nu poate fi considerat de bun-credin i deci nu poate invoca uzucapiunea de 10 pn la 20 de ani. Buna-credin trebuie s existe n momentul intrrii n posesia imobilului (art.1898 alin.2 C.civ.), deci uzucapiunea de 10 pn la 20 de ani se va mplini chiar dac, ulterior dobndirii imobilului, posesorul afl c a dobndit de la un neproprietar - mala fides superveniens non impedit usucapionem. Potrivit art.1899 alin.2 C.civ., buna-credin se prezum, fiind vorba despre o prezumie legal relativ, adversarul posesorului fiind cel care are sarcina de a dovedi reaua-credin a posesorului. Termenul uzucapiunii prescurtate este de 10 ani dac adevratul proprietar a locuit n raza teritorial a tribunalului unde se afl situat imobilul, respectiv de 20 de ani dac proprietarul a locuit n afara acestei raze. Dac proprietarul a locuit o perioad n raza teritorial a tribunalului unde se afl situat imobilul, iar o perioad n afara acestei raze, termenul uzucapiunii se stabilete astfel: la anii de prezen, se adaug un numr de ani de absen dublu fa de cel ce lipsete la anii de prezen pentru ca acetia s fie zece. 3. Calculul termenului uzucapiunii Ambele feluri de uzucapiune presupun calcularea pe zile a termenului. Ziua n cursul creia prescripia ncepe nu intr n calcul. Ziua se socotete de 24 ore i ncepe la miezul nopii i se sfrete la miezul nopii urmtoare. Prescripia se socotete ncheiat la mplinirea ultimei zile a termenului (art.1887-1889 C.civ.). Termenul de uzucapiune poate curge fr nici un incident i n persoana unui singur posesor. Se pot ns ivi mprejurri care afecteaz curgerea obinuit a termenului (cauze de ntrerupere i cauze de suspendare a uzucapiunii). De asemenea, legea recunoate posibilitatea invocrii uzucapiunii de ctre un posesor care se prevaleaz i de posesia autorului su (jonciunea posesiilor). ntreruperea uzucapiunii are ca efect nlturarea (tergerea) posesiei anterioare apariiei cauzei de ntrerupere. Dac, n urma ntreruperii, cel ce a exercitat posesia rmne n continuare n posesie, atunci, din momentul ncetrii actelor de ntrerupere, el ncepe o nou posesie i deci o nou perioad de uzucapiune, ca i cum nu ar fi posedat niciodat anterior. Este de reinut c ntreruperea presupune o uzucapiune n curs, adic nemplinit nc; n alte cuvinte, dac la data ivirii cauzei de ntrerupere, uzucapiunea era deja mplinit, atunci ntreruperea nu mai opereaz. Art.1863 C.civ. distinge ntre cauzele de ntrerupere natural i cauzele de ntrerupere civil. ntreruperea natural a uzucapiunii intervine atunci cnd: - posesorul este i rmne lipsit mai mult de un an de folosina lucrului, fie de ctre proprietar, fie de ctre o ter persoan. Aadar, pierderea posesiei nu produce un efect ntreruptiv dect dac posesorul rmne deposedat timp de un an, iar aceast dispoziie legal se afl n concordan cu cea referitoare la termenul de intentare a aciunii posesorii, fiind firesc ca pierderea posesiei,

80

81

provocat de un ter, s aib drept consecin ntreruperea uzucapiunii numai dac posesorul nu mai poate aciona n justiie mpotriva terului; - lucrul este declarat imprescriptibil n urma unei transformri legale a naturii sau a destinaiei sale. Ambele cauze de ntrerupere natural au un efect absolut, deci uzucapiunea se afl ntrerupt fa de toi, iar orice persoan interesat s conteste uzucapiunea poate invoca ntreruperea ei. Ct privete ntreruperea civil, precum i suspendarea uzucapiunii, se apreciaz c, n prezent, acestea nu mai sunt reglementate de dispoziiile din Codul civil, ci de cele din Decretul nr.167/1958 privitor la prescripia extinctiv. n ce ne privete, avem rezerve fa de aceast soluie, ntruct o lege special nu poate modifica sau abroga dect expres o lege general, iar normele speciale nu se aplic prin analogie. Cauzele de ntrerupere civil a uzucapiunii, reglementate de Codul civil, sunt urmtoarele: - cererea de chemare n judecat. Trebuie ns reinut c efectul ntreruptiv al cererii de chemare n judecat este condiional, n sensul c numai atunci cnd cererea de chemare n judecat este admis, uzucapiunea se consider ntrerupt, dar nu din momentul hotrrii de admitere, ci chiar din momentul introducerii cererii de chemare n judecat. Dac cererea este respins, efectul ntreruptiv dispare n mod retroactiv, considerndu-se c prescripia nu a fost ntrerupt nici un moment. Aceeai este situaia i n cazul perimrii cererii de chemare n judecat, precum i al renunrii reclamantului la judecat. n schimb, potrivit art.1870-1871 C.civ., nulitatea cererii pentru vicii de form (Codul civil se mai refer i la nulitatea cererii pe motiv de necompeten, ns, n reglementarea procesual-civil actual, necompetena instanei nu atrage nulitatea cererii de chemare n judecat, ci se va declina competena) nu mpiedic efectul ntreruptiv al cererii, dac reclamantul formuleaz o nou cerere de chemare n judecat i care se va admite; - recunoaterea, de ctre posesor, a dreptului celui mpotriva cruia uzucapeaz. Este de reinut c, alturi de efectul ntreruptiv, recunoaterea mai poate produce i un alt efect, anume schimbarea felului noii uzucapiuni. Astfel, dac posesorul are just titlu i este de bun-credin, iar, la un moment dat, recunoate c posed fr drept, el nceteaz prin aceast recunoatere de a mai fi de bun-credin, aa nct noua sa posesie va fi de rea-credin. Alteori, recunoaterea poate face imposibil uzucapiunea pe viitor n persoana celui ce recunoate, anume atunci cnd cel ce exercit stpnirea material a lucrului recunoate c deine pentru altul, iar nu sub nume de proprietar. Cele dou cazuri de ntrerupere civil au efecte relative, n sensul c ele nu folosesc i nu vatm dect celui care face ntreruperea, respectiv celui mpotriva cruia se face, iar nu i terilor. Spre deosebire de ntrerupere, suspendarea uzucapiunii nu nltur timpul scurs anterior, aa nct, dup ncetarea cauzei de suspendare, uzucapiunea i reia cursul, socotindu-se i timpul scurs nainte de suspendare.

82

Potrivit Codul civil, uzucapiunea nu curge (este suspendat): - mpotriva minorilor i interziilor; - ntre soi; - mpotriva succesiunii i n favoarea motenitorului care a acceptat motenirea sub beneficiu de inventar; - n privina raporturilor ntre o persoan i administratorul legal al averii sale. Jonciunea posesiilor (sau accesiunea posesiilor) const n adugarea la termenului posesiei actuale a posesorului a timpului ct bunul a fost posedat de autorul su. Jonciunea posesiilor este ntotdeauna posibil, n sensul c posesorul actual, care invoc uzucapiunea, are opiunea ntre, pe de o parte, a continua posesia autorului su, adic s adauge la posesia exercitat de el i posesia anterioar a autorului su, iar, pe de alt parte, s nceap o nou posesie n persoana sa. Aadar, jonciunea posesiilor este facultativ, iar nu obligatorie. Dei art.1860 C.civ. nu face o distincie n acest sens, trebuie reinut c jonciunea posesiilor nu poate avea loc dac posesia anterioar a fost exercitat de nsui titularul dreptului real principal. n alte cuvinte, prin autor al posesorului actual (care se prevaleaz de jonciunea posesiilor) se nelege numai persoana care, ca i cel ce invoc uzucapiunea, a exercitat posesia ca stare de fapt, fr ns a fi titularul dreptului real principal. Jonciunea posesiilor este de neconceput n cazul n care ar fi vorba de posesia proprietarului deoarece, ntr-o asemenea situaie, nu se regsete acea justificare a instituiei uzucapiunii, care const n sancionarea pasivitii ndelungate a proprietarului. Jonciunea posesiilor presupune ndeplinirea cumulativ a anumitor condiii. n primul rnd, trebuie s existe dou sau mai multe posesii propriu-zise, detenia precar neputndu-se uni cu o posesie. n al doilea rnd, este necesar ca posesorul ce se prevaleaz de jonciunea posesiilor s fie un succesor n drepturi al posesorului anterior (adic un avndcauz al acestuia), n sensul c el trebuie s dein posesia de la autorul su n baza unui raport juridic. Jonciunea posesiilor nu este posibil dac posesia nu a fost transmis posesorului actual de la posesorul anterior. Spre exemplu, cel ce a uzurpat lucrul de la posesorul anterior nu se poate prevala de posesia acestuia, ntruct nu este succesorul lui, iar ntre cei doi posesori succesivi nu exist o legtur juridic ce ar implica transmiterea posesiei. De asemenea, cel care, fr a fi adevratul proprietar, revendic bunul mpotriva posesorului i aciunea sa se admite, iar, ulterior, apare adevratul proprietar care revendic bunul, nu va putea opune proprietarului dect propria sa posesie n vederea uzucapiunii, fr a putea aduga posesia celui pe care l-a deposedat. n concret, exist trei situaii n care se poate pune problema jonciunii posesiilor. Astfel:

82

83

- dac posesia celui ce invoc uzucapiunea este de aceeai natur cu posesia autorului su, n sensul c ambele sunt specifice aceluiai fel de uzucapiune, posesorul actual are tot interesul s invoce jonciunea posesiilor; - dac autorul a fost posesor de bun-credin i a avut just titlu, iar posesorul actual este de rea-credin, acesta va putea dobndi proprietatea numai prin uzucapiunea de 30 de ani, avnd ns posibilitatea (i interesul) de a se prevala de durata posesiei autorului; - dac autorul a fost de rea-credin, iar posesorul actual este de buncredin i are just titlu, acesta poate s opteze ntre, pe de o parte, a ncepe o nou uzucapiune de 10 pn la 20 de ani, fr ns a beneficia de posesia autorului su, iar, pe de alt parte, a invoca jonciunea posesiilor n cadrul unei uzucapiuni de 30 de ani (aceast din urm variant va fi aleas atunci cnd timpul care a mai rmas pn la mplinirea termenului de 30 de ani este mai mic de 10 ani). 5. Efectele uzucapiunii Prin exercitarea unei posesii utile n termenul i n condiiile menionate, posesorul devine titularul dreptului de proprietate sau al altui drept real principal asupra bunului astfel posedat. Efectul uzucapiunii se produce retroactiv, uzucapantul fiind considerat titularul dreptului real principal din momentul la care a intrat n posesia bunului respectiv, iar nu din momentul la care s-a mplinit termenul uzucapiunii. Uzucapiunea se poate invoca pe cale de aciune (printr-o aciune n constatare) sau pe calea unei excepii opuse adevratului proprietar care a intentat mpotriva uzucapantului o aciune n revendicare. Ea nu poate fi ns invocat din oficiu de ctre instan. Beneficiarul uzucapiunii poate renuna la efectele acesteia, ns o asemenea renunare presupune existena unei capaciti de exerciiu depline. Renunarea poate s fie nu numai expres, ci i tacit, n msura n care ar rezulta dintr-un fapt neechivoc, precum "delsarea dreptului ctigat". Potrivit art.1843 C.civ., creditorii i orice persoan interesat pot s opun prescripia ctigat de debitorul lor, chiar dac acesta renuna la ea.

84

Unitatea de nvare nr. 7 PUBLICITATEA IMOBILIAR 1. Consideraii generale 1. 1. Noiune 1. 2. Obiective 1. 3. Sediul materiei 2. Cuprinsul crii funciare 3. Principiile care stau la baza sistemului de publicitate imobiliar instituite prin Legea nr. 7/1996 4. Felurile nscrierilor n cartea funciar 5. Procedura nscrierii n cartea funciar 6. Aciunile n justiie specifice publicitii imobiliare 6.1. Aciunea n prestaie tabular 6. 2. Aciunea n rectificare 6. 3. Aciunea n justificare 7. Test 8. Bibliografie specific 1. Consideraii generale 1.1. Noiune Publicitatea imobiliar constituie un ansamblu de mijloace juridice care au ca scop s asigure evidena, sigurana i opozabilitatea fa de teri ale actelor juridice i faptelor juridice prin care se constituie, se transmit i se sting drepturi reale imobiliare. Mai exact, publicitatea imobiliar desemneaz totalitatea mijloacelor juridice prevzute de lege prin care se evideniaz situaia material i juridic a imobilelor, n mod public, pentru a asigura securitatea static i securitatea dinamic ale circuitului civil referitor la asemenea bunuri. Prin securitatea static se nelege ocrotirea drepturilor existente n prezent asupra unui bun, iar prin securitatea dinamic se nelege ocrotirea drepturilor ce se vor dobndi n viitor asupra acelui bun. 1.2. Obiective Prin publicitatea imobiliar se urmresc mai multe obiective: - asigurarea certitudinii constituirii i transmiterii de drepturi reale imobiliare, urmrindu-se astfel evitarea transmisiunilor succesive frauduloase;

84

85

- asigurarea ocrotirii persoanelor interesate s dobndeasc drepturi reale imobiliare, conferindu-le posibilitatea de a cunoate situaia juridic a bunului la momentul dobndirii;292 - constituirea unei evidene tehnice, economice i juridice pentru identificarea tuturor imobilelor, indiferent de proprietar i de destinaia lor; - permite organelor financiare s cunoasc datele necesare sistemului de impozite i taxe n vederea stabilirii obligaiilor fiscale ale contribuabililor. 1.3. Sediul materiei Prin Legea nr.7/1996 privind cadastrul i publicitatea imobiliar se asigur un sistem unic de publicitatea imobiliar pe teritoriul ntregii ri. ns, dei a intrat n vigoare la data de 24 iunie 1996, art.72 din aceast lege prevede c dispoziiile referitoare la publicitatea imobiliar cuprinse n Codul civil, Codul de procedur civil i alte legi speciale i nceteaz treptat aplicabilitatea, pe msur ce se finalizeaz lucrrile cadastrale i registrele de publicitate imobiliar pentru ntreg teritoriul administrativ al unui jude, iar dup definitivarea cadastrului la nivelul ntregii ri, aceste dispoziii urmeaz a fi considerate abrogate. Legea nr. 7/1996 reglementeaz dou instituii distincte, dar interferente, anume: instituia tehnic a cadastrului (art.1-19) i instituia juridic a crilor funciare. Prin Legea nr.7/1996 s-a urmrit organizarea cadastrului general att la nivelul fiecrei uniti administrativ-teritoriale (comun, ora, municipiu, jude), ct i la nivelul ntregii ri. Dintre aceste cadastre, numai cele inute pe comune, orae i municipii stau la baza ntocmirii crilor funciare. Cadastrului general i se confer trei funcii: tehnic, economic i juridic, aceast din urm funcie realizndu-se prin identificarea proprietarului, pe baza actului de proprietate, precum i prin publicitatea imobiliar. Publicitatea imobiliar ntemeiat pe sistemul de eviden al cadastrului general se realizeaz prin nscrierea n cartea funciar a actelor i faptelor juridice referitoare la imobilele din aceeai localitate. Toate crile funciare ntocmite i numerotate cu privire la imobilele dintr-o localitate alctuiesc, mpreun, registrul cadastral de publicitate imobiliar al teritoriului respectiv, iar acesta se ine de ctre biroul de carte funciar al judectoriei n a crei raz teritorial este situat imobilul (mai exact, al judectoriei n a crei raz teritorial se afl localitatea respectiv). Acest registru se ntregete cu: un registru special de intrare, planul de identificare a imobilelor, repertoriul imobilelor, un index alfabetic al proprietarilor, precum i o map n care se pstreaz cererile de nscriere, mpreun cu un exemplar al nscrisurilor prin care se constat actele sau faptele juridice supuse nscrierii.
n acest scop, art.43 alin.1 din Legea nr.7/1996 prevede c "orice persoan interesat va putea cerceta cartea funciar i celelalte evidene care alctuiesc registrul cadastral de publicitate imbobiliar, cu excepia evidenelor care privesc sigurana naional", iar alineatul urmtor dispune c "la cerere, se vor elibera extrase, certificate sau copii legalizate de pe cartea funciar, cu plata taxelor legale".
292

86

Aadar, n sistemul de publicitate instituit prin Legea nr.7/1996, evidena cadastral-juridic se ine att pe imobile, ct i pe persoane. 2. Cuprinsul crii funciare Potrivit art.21 din Legea nr.7/1996, cartea funciar cuprinde un titlu (n care se indic numrul crii funciare i localitatea n care este situat imobilul) i trei pri. Partea I cuprinde: numrul de ordine i cel cadastral al fiecrui imobil, suprafaa terenului, categoria de folosin, dup caz, construciile, amplasamentul i vecintile, valoarea impozabil. Partea a II-a se refer la nscrierile privind dreptul de proprietate i cuprinde: numele proprietarului, actul sau faptul juridic ce constituie titlul dreptului de proprietate, precum i menionarea nscrisului constatator, strmutrile proprietii, servituile constituite n folosul imobilului, faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum i aciunile privitoare la proprietate, orice modificri, ndreptri sau nsemnri ce s-ar face n titlu, n partea I sau n partea a II-a a crii funciare cu privire la nscrierile fcute. Partea a III-a se refer la nscrierile privind dezmembrmintele dreptului de proprietate i sarcini ca: dreptul de superficie, uzufruct, uz, abitaie, folosin, servituile n sarcina fondului aservit, ipoteca i privilegiile imobiliare, locaiunea i cesiunea de venituri pe timp mai mare de trei ani, faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum i aciunile privitoare la drepturile reale nscrise n aceast parte, sechestrul, urmrirea imobilului sau a veniturilor sale, orice modificri, ndreptri sau nsemnri ce s-ar opera cu privire la nscrierile din aceast parte. 3. Principiile care stau la baza sistemului de publicitate imobiliar instituit prin Legea nr.7/1996 a) nscrierea n cartea funciar nu produce efect constitutiv de drepturi, ci are ca scop doar asigurarea opozabilitii fa de teri a dreptului nscris (art.27 i chiar art.28). b) Principiul publicitii integrale (art.28, interpretat per a contrario), n sensul c, exceptnd situaiile prevzute de art.28 din lege, drepturile reale imobiliare devin opozabile numai prin nscrierea lor n cartea funciar. Potrivit art.28, dreptul de proprietate i celelalte drepturi reale sunt opozabile fa de teri, fr nscriere n cartea funciar, cnd provin din succesiune, accesiune, vnzare silit i uzucapiune. Aceste drepturi se vor nscrie, n prealabil, dac titularul nelege s dispun de ele. n aceleai condiii sunt opozabile fa de teri i drepturile reale dobndite de stat i de orice persoan prin efectul legii, prin expropriere sau prin hotrri judectoreti. c) Principiul legalitii (art.50-51), n sensul c judectorul trebuie s verifice legalitatea actului a crui nscriere se cere, urmnd a respinge cererea, printr-o ncheiere motivat, atunci cnd cererea de nscriere n cartea funciar nu ntrunete condiiile legale.
86

87

d) Principiul prioritii (art.27), potrivit cruia, actul nscris n cartea funciar devine opozabil terilor numai de la data nregistrrii cererii, ordinea nregistrrii determinnd i rangul nscrierii (prin rangul unei nscrieri se nelege efectul unei nscrieri n raport cu alte nscrieri referitoare la acelai imobil). e) Principiul relativitii (art.24), n sensul c nscrierea se poate efectua numai mpotriva aceluia care, la nregistrarea cererii, era nscris ca titular al dreptului asupra cruia nscrierea urmeaz s fie fcut, precum i mpotriva aceluia care, nainte de a fi nscris, i-a grevat dreptul. f) Principiul forei probante (art.33), potrivit cruia, dreptul real nscris n cartea funciar se consider a fi exact, iar cel ce i ntemeiaz dreptul su pe coninutul crii funciare este considerat a fi titularul dreptului dac a fost de bun-credin atunci cnd a dobndit ori i-a fost constituit dreptul, iar un drept radiat din cartea funciar se prezum c nu mai exist. Prezumiile stabilite de art.33 sunt relative, existnd deci posibilitatea pentru cel interesat de a face dovada contrar. O alt prezumie legal relativ este stabilit de art.34, potrivit cruia,"cuprinsul crilor funciare se consider exact, n folosul acelei persoane care a dobndit, prin act juridic cu titlu oneros, un drept real, dac n momentul dobndirii dreptului n-a fost nscris n cartea funciar vreo aciune prin care se contest cuprinsul ei sau dac nu a cunoscut, pe alt cale, aceast inexactitate". 4. Felurile nscrierilor n cartea funciar Exist patru feluri de nscriere n cartea funciar. a) nscrierea definitiv a dreptului de proprietate i a celorlalte drepturi reale se face pe baza actului prin care s-a transmis ori constituit n mod valabil dreptul real (art.22 alin.1). n cazul proprietii comune se nscriu toi titularii, cu indicarea, n cazul coproprietii sau al indiviziunii, a cotei fiecrui titular (art.46). Radierea nscrierii dreptului de proprietate i a celorlalte drepturi reale se face n temeiul actului ce exprim consimmntul titularului la stingerea lor, cu excepia drepturilor care se sting la mplinirea termenului menionat n nscriere sau a drepturilor viagere care se sting prin moartea titularului lor (art.22 alin.2). Hotrrea judectoreasc definitiv i irevocabil sau, n cazurile prevzute de lege, decizia autoritii administrative nlocuiete actul necesar pentru nscriere ori radiere (art.22 alin.3). b) nscrierea provizorie se face n cazul dobndirii unor drepturi afectate de o condiie suspensiv sau dac hotrrea judectoreasc pe care se ntemeiaz nu este definitiv i irevocabil (art.31). Dac, dup nscrierea provizorie, se justific nscrierea (adic s-a ndeplinit condiia suspensiv sau hotrrea judectoreasc n baza creia s-a fcut nscrierea provizorie a rmas definitiv i irevocabil), atunci se produce efectul nscrierii definitive, adic nscrierea devine opozabil terilor cu rangul determinat de cererea de nscriere. Nejustificarea nscrierii provizorii atrage, la

88

cererea celui interesat, radierea ei i a tuturor nscrierilor care s-au fcut condiionat de justificarea ei (art.32). c) nscrierea cu efect de informare vizeaz actele i faptele juridice privitoare la drepturile personale, la starea i capacitatea persoanelor n legtur cu imobilele cuprinse n cartea funciar (art.40). Printr-o asemenea nscriere se urmrete ca terii s aib posibilitatea de a lua cunotin despre anumite mprejurri n legtur cu persoana titularului dreptului real imobiliar, despre anumite fapte persoanle, drepturi personale sau raporturi juridice de natur a preciza diferite aspecte privind situaia juridic a imobilului. Tot la o nscriere cu efect de informare se refer i art.56 alin.3 din Legea nr.7/1996, potrivit cruia,"instana judectoreasc nu va trece la dezbaterea n fond a aciunii privind desfiinarea actului juridic supus nscrierii, dac acesta nu a fost nscris, n prealabil, pentru informare, n cartea funciar", existnd ns particularitatea c este vorba de o nscriere obligatorie. d) nscrierea inteniei de a nstrina sau de a ipoteca (cu indicarea, n cazul inteniei de a ipoteca, a sumei ce urmeaz s se garanteze prin ipotec) se face cu scopul ca nstrinarea sau ipotecarea ce se va realiza s capete rangul de la data nscrierii n cartea funciar a inteniei (art.41). nscrierea inteniei de nstrinare sau ipotecare i pierde efectul dac, n termen de dou luni de la efectuarea ei, actul de nstrinare ori ipotecare nu s-a ncheiat, iar data la care nscrierea inteniei i pierde efectul se menioneaz att n nscriere, ct i n ncheierea care a ordonat-o (art.42). 5. Procedura nscrierii n cartea funciar Cererea de nscriere n cartea funciar este de competena judectoriei n raza creia se afl situat imobilul. nscrierea n cartea funciar poate fi cerut de persoana ndreptit n legtur cu un drept real sau personal (de crean), cu un fapt sau un raport juridic referitor la acel drept. Trebuie reinut c, potrivit art.56 alin.1 din Legea nr.7/1996, "notarul public care a ntocmit un act prin care se transmite, se modific, se constituie sau se stinge un drept real imobiliar este obligat s cear, din oficiu, nscrierea n cartea funciar. n acest scop, va trimite cererea de nscriere a acestui act, n ziua ntocmirii lui sau cel mai trziu a doua zi, la biroul de carte funciar n a crei raz de activitate se afl imobilul, n afar de cazul n care partea interesat i-a rezervat dreptul de a face diligenele necesare pentru nscriere". Un alt caz n care se stabilete obligativitatea de a cere nscrierea n cartea funciar este prevzut de art.56 alin.2 din Legea nr.7/1996, care dispune c "instana judectoreasc va transmite, n termen de 3 zile, hotrrea rmas definitiv i irevocabil, constitutiv sau declarativ asupra unui drept real imobiliar, la biroul de carte funciar al judectoriei n a crei raz de activitate se afl imobilul". La cererea de nscriere n cartea funciar se va altura nscrisul original prin care se constat actul sau faptul juridic a crui nscriere se solicit sau o

88

89

copie legalizat de pe acest nscris. Dac nscrierea se cere n temeiul unei hotrri judectoreti, se va altura cererii de nscriere o copie legalizat de pe hotrre, cu meniunea c hotrrea este definitiv i irevocabil. Cererea de nscriere se rezolv de judector printr-o ncheiere, potrivit dispoziiilor nscrise n art.50-52 din Legea nr.7/1996, care se completeaz cu prevederile din Codul de procedur civil n materia necontencioas. Art.53 din Legea nr.7/1996 se refer la rectificarea nscrierilor i radierilor din cartea funciar, dispunnd c aceast rectificare se poate face numai n baza unei hotrri judectoreti definitive i irevocabile. n sfrit, art.54 reglementeaz procedura n cazul nscrierii unui imobil ce nu a fost cuprins n nici o alt carte funciar, precum i n cazul cnd cartea funciar a fost distrus, pierdut ori a devenit nefolositoare. 6. Aciunile n justiie specifice publicitii imobiliare a) Aciunea n prestaie tabular Potrivit art.29 alin.2 din Legea nr.7/1996,"cel ce a transmis sau constituit, n folosul altuia, un drept real asupra unui imobil este obligat s predea nscrisul translativ sau constitutiv al dreptului, pentru nscrierea n cartea funciar, dac acest nscris este n posesia sa i este singurul exemplar doveditor", iar alin.2 al art.29 prevede c "n cazul n care cel obligat refuz predarea nscrisului, se va cere instanei judectoreti s dispun nscrierea", aceast aciune n justiie fiind fiind cunoscut sub numele de aciune n prestaie tabular. Legiuitorul nu se refer la prescriptibilitatea sau imprescriptibilitatea aciunii n prestaie tabular. ntr-o opinie, aciunea a fost calificat ca (patrimonial i) personal, cu consecina c ar fi supus prescripiei extinctive n termenul general de trei ani. ntr-o alt opinie, s-a pornit de la premisa c dreptul de a face opozabil terilor dreptul real imobiliar care s-a transmis ori constituit are caracter accesoriu n raport cu nsui dreptul real imobiliar respectiv, cu consecina c aciunea n prestaie tabular este sau nu supus prescripiei extinctive dup cum dreptul real imobiliar la care se refer este sau nu prescriptibil (accesorium sequitur principale). b) Aciunea n rectificare Potrivit art.35 din Legea nr.7/1996, "n cazul n care cuprinsul crii funciare nu corespunde, n privina nscrierii, cu situaia juridic real, se poate cere rectificarea acesteia. Prin rectificare se nelege radierea, ndreptarea sau menionarea nscrierii oricrei operaiuni, susceptibil a face obiectul unei nscrieri n cartea funciar". Legiutorul arat n mod expres care sunt cazurile n care se poate dispune rectificarea unei nscrieri n cartea funciar. Astfel, conform art.36 din Legea nr.7/1996, "orice persoan interesat poate cere rectificarea nscrierilor din cartea funciar, dac printr-o hotrre judectoreasc definitiv i irevocabil s-a constatat c: 1. nscrierea sau actul n temeiul cruia s-a efectuat nscrierea nu a fost valabil; 2. dreptul nscris a fost greit calificat; 3. nu mai sunt ntrunite condiiile de existen a dreptului nscris

90

sau au ncetat efectele actului juridic n temeiul cruia s-a fcut nscrierea; 4. nscrierea n cartea funciar nu mai este n concordan cu situaia real actual a imobilului". Art.37 alin.1 din Legea nr.7/1996 dispune c "aciunea n rectificare, sub rezerva prescripiei dreptului material la aciunea de fond, va fi imprescriptibil". Aadar, aceast dispoziie trebuie corelat cu prevederile art.1890 C.civ., urmnd a se aplica principiul accesorium sequitur principale. Alin.2 al art.37 prevede c "fa de terele persoane care au dobndit cu bun-credin un drept real prin donaie sau legat, aciunea n rectificare nu se va putea porni dect n termen de 10 ani, socotii din ziua cnd s-a nregistrat cererea lor de nscriere, cu excepia cazului n care dreptul material la aciunea de fond nu s-a prescris mai nainte". Prin urmare, aciunea n rectificare mpotriva terilor dobnditori de bun-credin i cu titlu gratuit este prescriptibil, termenul de prescripie fiind, n principiu, de 10 ani de la data nregistrrii cererii terului prin care acesta solicit nscrierea dreptului su n cartea funciar (i n aceast ipotez i gsete aplicare principiul accesorium sequitur principale, ns numai dac termenul de prescripie ar fi mai scurt dect cel instituit prin aceast dispoziie legal). Dac ns este vorba de un ter dobnditor de bun-credin i cu titlu oneros, termenul de prescripie a aciunii n rectificare este de 3 ani de la data nregistrrii cererii prin care terul respectiv a solicitat nscrierea dreptului su (art.38 din Legea nr.7/1996). c) Aciunea n justificare este aceea prin care se solicit transformarea unei nscrieri provizorii n nscriere definitiv. i n cazul ei se ridic aceeai problem n legtur cu incidena prescripiei extinctive ca n cazul aciunii n prestaie tabular, iar soluia este asemntoare.

90