Contractul de loca iune n Noul Cod civil Sediul materiei al institu iei n Noul Cod civil (Legea 287/2009)

este Titlul IX Diferite contracte speciale, Cap. V Contractul de loca iune, art. 17771823 con in dispozi iile generale, iar art. 1824 1835 con in regulile particulare n materia nchirierii locuin elor. No iune Loca iunea este contractul prin care o parte, numit locator, se oblig s asigure celeilalte p r i, numite locatar, folosin a unui bun pentru o anumit perioad , n schimbul unui pre , denumit chirie. Chiria poate consta ntr-o sum de bani sau n orice alte bunuri sau presta ii. Cnd loca iunea are ca obiect bunuri imobile i/sau bunuri mobile, ea se nume te nchiriere. Dac bunurile sunt agricole, atunci loca iunea se nume te arendare. Durata loca iunii Durata maxim a loca iunii este de 49 de ani. Dac p r ile stipuleaz un termen mai lung, acesta se reduce de drept la 49 de ani. Dac n contract p r ile nu au ar tat durata loca iunii, f r a- i fi dorit s contracteze pe o durat nedeterminat , n lipsa uzan elor, loca iunea se consider ncheiat : a) pentru un an, n cazul locuin elor nemobilate sau spa iilor pentru exercitarea activit ii unui profesionist; b) pe durata corespunz toare unit ii de timp pentru care s-a calculat chiria, n cazul bunurilor mobile ori n acela al camerelor sau apartamentelor mobilate; c) pe durata loca iunii imobilului, n cazul bunurilor mobile puse la dispozi ia locatarului pentru folosin a unui imobil. Obliga iile locatorului - s predea locatarului bunul dat n loca iune. Locatorul este obligat s predea bunul mpreun cu toate accesoriile sale n stare corespunz toare utiliz rii acestuia; - s men in bunul n stare corespunz toare de folosin pe toat durata loca iunii. Locatorul este obligat s efectueze toate repara iile care sunt necesare pentru a men ine bunul n stare corespunz toare de ntrebuin are pe toat durata loca iunii;

- s asigure locatarului lini tita i utila folosin a bunului pe tot timpul loca iunii. Locatorul este dator s se ab in de la orice fapt care ar mpiedica, diminua sau stnjeni o asemenea folosin . Dac un ter pretinde vreun drept asupra bunului dat n loca iune, locatorul este dator s l apere pe locatar chiar i n lipsa unei tulbur ri de fapt; - garan ia contra tuturor viciilor lucrului care mpiedic sau mic oreaz folosirea lui, chiar dac nu le-a cunoscut la ncheierea contractului i f r a ine seama dac ele existau dinainte ori au survenit n cursul loca iunii. Obliga iile locatarului - s ia n primire bunul dat n loca iune; - s pl teasc chiria n cuantumul i la termenul stabilite prin contract. n lips de stipula ie contrar , locatarul este obligat s pl teasc chiria la termenele stabilite potrivit uzan elor. Dac nu exist uzan e i n lipsa unei stipula ii contrare, chiria se pl te te n avans pentru toat durata contractului, dac aceasta nu dep e te o lun ; n prima zi lucr toare a fiec rei luni, dac durata loca iunii este mai mare de o lun , dar mai mic de un an; n prima zi lucr toare a fiec rui trimestru, dac durata loca iunii este de cel pu in un an; - s foloseasc bunul cu pruden i diligen . Dac locatarul modific bunul ori i schimb destina ia sau dac l ntrebuin eaz astfel nct l prejudiciaz pe locator, acesta din urm poate cere daune-interese i, dup caz, rezilierea contractului; - s permit examinarea bunului de c tre locator la intervale de timp rezonabile n raport cu natura i destina ia bunului, precum i de c tre cei care doresc s l cumpere sau care, la ncetarea contractului, doresc s l ia n loca iune, f r ns ca prin aceasta s i se cauzeze o stnjenire nejustificat a folosin ei bunului; - s restituie bunul la ncetarea, din orice cauz , a contractului de loca iune. Elemente de noutate Codul civil con ine prevederi noi n aceast materie, unele dintre ele prelund solu ii din practica judiciar , altele detaliind vechile texte. Foarte importante sub aspectul efectelor sunt urm toarele prevederi: - art. 1.798 NCC - Contractele de loca iune ncheiate prin nscris sub semn tur privat care au fost nregistrate la organele fiscale, precum i cele ncheiate n form autentic constituie titluri executorii pentru plata

chiriei la termenele i n modalit ile stabilite n contract sau, n lipsa acestora, prin lege; - art. 1.809 alin. (2) i (3) NCC - n privin a obliga iei de restituire a bunului dat n loca iune, contractul ncheiat pe durat determinat i constatat prin nscris autentic i contractul ncheiat pe perioad determinat prin nscris sub semn tur privat i nregistrat la organul fiscal competent constituie, n condi iile legii, titlu executoriu la expirarea termenului. - art. 1.811 NCC - Opozabilitatea contractului de loca iune fa de dobnditor. Dac bunul dat n loca iune este nstr inat, dreptul locatarului trebuie respectat de dobnditor, dup cum urmeaz : a) n cazul imobilelor nscrise n cartea funciar , dac loca iunea a fost notat n cartea funciar ; b) n cazul imobilelor nenscrise n cartea funciar , dac data cert a loca iunii este anterioar datei certe a nstr in rii; c) n cazul mobilelor supuse unor formalit i de publicitate, dac locatarul a ndeplinit aceste formalit i; d) n cazul celorlalte bunuri mobile, dac la data nstr in rii bunul se afla n folosin a locatarului.