2.

ASTPECTE METODOLOGICE ALE ACTIVITII DE EVALUARE A

BUNURILOR IMOBILE CU DESTINAIE LOCATIV N SCOPUL VNZRII

n cazul evalurii diferitor tipuri de bunuri imobile, metodele de evaluare se vor aplica n urmtoarea consecutivitate: a) pentru evaluarea bunurilor imobile cu destinaie locativ: metoda analizei comparative a vnzrilor i metoda cheltuielilor. Pentru evaluarea bunurilor imobile cu destinaie locativ care sunt date n arend poate fi aplicat metoda veniturilor; b) pentru evaluarea terenurilor, inclusiv terenurile cu destinaie agricol: metoda analizei comparative a vnzrilor i metoda veniturilor; c) pentru evaluarea bunurilor imobile cu destinaie comercial metoda analizei comparative a vnzrilor, metoda veniturilor i metoda cheltuielilor; d) pentru evaluarea bunurilor imobile cu destinaie industrial: - n cazul unei piee dezvoltate metoda analizei comparative a vnzrilor, metoda veniturilor i metoda cheltuielilor; - n cazul unei piee slab dezvoltate sau inexistenei acesteia metoda cheltuielilor; e) pentru evaluarea bunurilor imobile unice i specializate metoda cheltuielilor. 2.1 Clasificarea bunurilor imobile cu destinaie locative Codul care cod???????(civil, funciar0 cu privire la locuine al Republicii Moldova determin urmtoarele tipuri de locuine: 1. fond locativ de stat, adic spaiul locativ din cldirile aflate in proprietatea de stat; 2. fond locativ obtesc - spaiul locativ ce aparine organizaiilor obteti, cooperatiste, sindicatelor; 3. fond locativ cooperatist - spaiul locativ ce aparine cooperativelor de construcii locative; 4. fondul locativ individual, privat - spaiile locative ce aparin persoanelor fizice. Fondul de locuine din localitile urbane s-a format in temei din blocurile construite din panouri mari de beton, piatr i blocuri monolit, conform unor proiecte tipice, purtand denumirea de imobil locativ tipizat. In majoritate acestea sunt seriile 111-143, 135, 1-464 MC, 102, 83, 90 in diverse modificri de proiect, in funcie de numrul de apartamente (tabelul 2.1).

Tabelul 2.1 - Imobil locativ tipizat Seria Numrul de nivele 9 111-143 9 9 9 9 135 5 5 5 9 1-464 MC 9 9 5 102 5 5 90 5 5 5 83 5 5 Numrul de apartamente 144 105 70 72 54 36 30 24 90 72 54 60 60 30 30 25 39 39 20 Spaiul total 7861,1 5738,9 3650,2 3860,6 3259,3 1928,3 1805,3 1454,9 4290,2 3781,0 2885,4 3291,6 2859,2 1467,4 1335,64 1350,40 2261 2124 1351 Spaiul locativ 4394,2 3192,8 1991,5 2308,0 2016,2 1154,0 1078,9 878,2 2487,4 2298,7 1755,5 2100,5 1715,8 872,9 753,76 812,71 1283 1069 885

Evaluatorii practicienii, ce activeaz pe piaa mun. Chiinu, adesea clasific fondul locativ ca garsoniere, de-a lui Hrusciov, lumanri, apartamente cu planificare nou, apartamente-planificare nou cu cerere sporit, apartamente cu confort sporit, apartamente la pmant, case la pmant i case la pmant cu confort sporit. In acest mod sunt evideniate deosebirile, care determin valoarea imobilului, ca: numrul de nivele, materialul pereilor cldirii, inlimea incperii, suprafaa buctriei, existena ascensorului, anul construciei. Luand in consideraie faptul, c majoritatea locuitorilor municipiului nu cunosc clasificarea specific, menionat in tabelul 2.1, piaa locativ poate fi caracterizat i din acest punct de vedere (tabelul 2.2).

Tabelul 2.2 - Descrierea pieei locative din mun. Chiinu Tipul imobilului Descrierea locativ Parametri Nr de nivele min/max Materialul pereilor Garsoniere nlimea ncperii, m Suprafaa buctriei, m2 Prezena ascensorului Perioada construciei min/max Nr de nivele min/max Materialul pereilor Din Hrusciov perioada nlimea ncperii, m Suprafaa buctriei, m2 Prezena ascensorului Perioada construciei min/max Nr de nivele min/max Materialul pereilor Lumnri nlimea ncperii, m Suprafaa buctriei, m2 Prezena ascensorului Perioada construciei min/max Nr de nivele min/max Materialul pereilor Apartamente cu nlimea ncperii, m Suprafaa buctriei, m2 Prezena ascensorului Perioada construciei min/max Nr de nivele min/max Apartamente planificare cu cerere sporit nou Materialul pereilor nlimea ncperii, m Suprafaa buctriei, m2 Prezena ascensorului Perioada construciei min/max Apartamente cu Nr de nivele min/max planificare nou Caracteristica 1/16 Panou/bloc de calcar 2,3/2,75 -/7 + 1950/1980 4/5 Panou/bloc de calcar 2,3/2,75 6-7 1950/1980 12/20 Monolit 2,5/3 7-12 + 1970/1980 7/12 Panou 2,5/3 7-12 + 1980/1995 5/7 Bloc de calcar 2,5/3 7-12 + 1980/1995 5/9

confort sporit

Materialul pereilor nlimea ncperii, m Suprafaa buctriei, m2 Prezena ascensorului Perioada construciei min/max Nr de nivele min/max Materialul pereilor la nlimea ncperii, m Suprafaa buctriei, m2 Prezena ascensorului Perioada construciei min/max Numrul de nivele min/max Materialul pereilor nlimea ncperii, m Suprafaa buctriei, m2 Prezena ascensorului Perioada construciei min/max Numrul de nivele min/max Materialul pereilor

Panou/bloc de calcar 2,5/5 10-/+ 1980/1999 Bloc de calcar/lut/piatr 2/2,5 4-10 -/1970 1/2 Bloc de calcar/lut 2,5/5 12-/prezent 1/3,5 Bloc de calcar 2,5/5 121990/prezent

Apartamente pmnt

Case la pmnt

Case la pmnt cu nlimea ncperii, m confort sporit Suprafaa buctriei, m2 Prezena ascensorului Perioada construciei min/max

Dup tipul cldirii cele mai puin solicitate sunt blocurile de locuit monolit cu 16 nivele, construite recent, in timp ce locuinele de piatr i case individuale sunt cele preferate. Cu privire la tipul de comoditi cele mai importante elemente menionate de locatari sunt inclzirea, izolarea i umiditatea. Rating-ul acordat spaiilor de uz comun din blocurile de locuit este mic din cauza iluminrii slabe i insalubritii, iar o jumtate din respondeni au afirmat c blocul lor de locuit are nevoie de renovare total i /sau reparaie general. In ce privete vecintatea cel mai mult se atrage atenia la accesul spre transportul public i magazine. Populaia este nemulumit de nivelul asigurrii securitii locuinelor, locurilor de joac a copiilor, de iluminatul strzilor, terenurilor adiacente, de starea sanitar i de intreinerea spaiilor de folosin comun.

Din cele enunate, observm o dezvoltare continu a pieei imobilului locativ in municipiul Chiinu. Se incheie tot mai multe tranzacii in pofida faptului c preurile in ultima perioad cresc. Cu toate c, potrivit legii cererii, sporirea preului duce la scderea cererii, faptul dat confirm inc o dat imprevizibilitatea pieei imobilului locativ din R.Moldova. O asemenea situaie se explic prin teama cumprtorilor de o eventual cretere enorm a preurilor la apartamente. Fapt ce-i determin s fac cumprtura acum, dar nu mai tarziu, pentru a minimiza riscul pierderilor. 2.2 Factorii de influen asupra valorii bunului imobiliar cu destinatie locative Procesul evalurii imobilului locativ poate fi divizat in cateva etape (fig.1): problema evalurii; studiul i analiza preventiv a pieei; culegerea informaiei i analiza pieei; elaborarea i calibrarea modelului de evaluare; testarea, controlul calitii i concretizarea rezultatelor. Formularea problemei de evaluare const in identificarea obiectului evalurii (determinarea adresei), determinarea drepturilor asupra proprietii evaluate, stabilirea scopului evalurii i datei evalurii. Culegerea informaiei i analiza pieei in scopul evalurii presupune depistarea i selectarea factorilor ce influeneaz cererea i oferta, care, la randul lor, stabilesc valoarea imobilului pe pia. Factorii respectivi pot fi grupai (clasificai) in diferite moduri.

Figura 2.1 Procesul evalurii

D. Ekkert propune analiza a patru grupuri de factori: 1. factori economici (nivelul veniturilor, dobanda bancar, politica bancar i accesibilitatea creditelor, investiii in construcii, costul chiriei, preurile pentru locuine); 2. factori sociali (densitatea populaiei, mrimea familiei, nivelul educaional, nivelul infraciunilor, grupare dup vrst); 3. factori administrativi (zonarea, norme i reguli constructive servicii municipale, cota impozitului local); 4. factorii mediului ambiant (topografia, forma lotului de pmant, solul, accesul liber spre parc, magazin, coal, edificii de cult, locul de lucru, staiile de transport in comun, intreprinderile sferei de deservire). Doamnele A.Greaznova i M.Fedotova grupeaz factorii n informaie extern i informaie intern (tab.4).

Tabelul 4 Clasificarea factorilor ce influeneaz valoarea imobilului Informaia extern 1 1) factorii economici ritmul creterii economiei nivelul inflaiei indicele afacerilor climatul investiional modificarea dobanzii i cursului valutar nivelul veniturilor populaiei etc. 2) factorii politici i sociali stabilitatea i prognozele situaiei politice increderea acordat guvernului apropierea alegerilor i 2) lotul de pmant dimensiunile forma relieful i tipul solului utilizarea 3) cldirea anul construciei ultima reparaie capital numrul nivelelor serviciile comunale prognoza imbuntiri 4) incperea amplasarea in cldire finisarea Informaia intern 2 1) sectorul / raionul amplasrii

rezultatelor etc.

 intrarea in incpere privelitea numrul liniilor telefonice 5) amplasarea obiectului timpul pan in centru cu transportul in comun timpul pan in centru cu transportul propriu distana pan la staiile de transport in comun distana pan la automagistral distana pan la gara feroviar vecintatea (tipul construciilor, calitatea, utilizarea, infrastructura social, amenajarea teritoriului). L. Tpman grupeaz factorii in patru categorii: in sociali, economici, ecologici i cadrul legal, cei economici fiind divizai in factori ce determin cererea i factori ce determin oferta (tab.5). La factorii sociali se refer componena geografic, numrul cstoriilor i divorurilor, numrul mediu al copiilor, divizarea populaiei pe grupe de varst. Factorii ecologici cuprind poluarea chimic, poluarea fonic, poluarea termic i gradul de iluminare. Cadrul legal include limitarea circuitului imobiliar, norme constructive, servicii comunale, poliia fiscal, norme speciale de drept (plata de arend normativ, limitarea drepturilor de proprietate, legea cu privire la protecia mediului ambiant, investiii de stat in construcii capitale). Factorii ce determin cererea inglobeaz omajul, salariul mediu, nivelul de dezvoltare economic a regiunii, nivelul preurilor, accesibilitatea imprumuturilor, iar cei ce determin oferta: loturi libere, incperi libere, construcie nou, plata de arend, preurile pentru obiectele noi, cheltuieli pentru construcie.

Tabelul 5 Clasificarea factorilor ce determin valoarea imobilului Factorii ce determin valoarea bunului imobil Sociali Componena demografic Economici Factorii ce determin cererea Factorii ce determin oferta Ecologici Poluarea chimic Cadrul legal Limitarea circuitului

Numrul cstoriilor divorurilor i

omajul Salariu mediu Nivelul de dezvoltare Nivelul preurilor Accesibilitatea pe imprumuturilor pentru procurarea locuinei

Loturi libere Incperi libere Construcie nou Plata de arend Preurile

Poluarea fonic Poluarea termic

imobiliar Norme constructive Servicii comunale Poliia fiscal Norme de drept speciale

Numrul mediu economic a regiunii al copiilor Divizarea populaiei grupe de varst

pentru Gradul de iluminare

obiectele noi Cheltuieli pentru construcie

S. Blednih imparte factorii in subiectivi i obiectivi, cei obiectivi fiind imprii in factori macroeconomici i factori microeconomici (tab.6). Cei macroeconomici cuprind impozite, taxe, inflaia, cererea inalt pentru imobil, cursul dolarului SUA, nivelul i condiiile de remunerare a muncii, nivelul omajului, operaiunile import-export, etc., iar microeconomici: amplasamentul, soluiile arhitectural-constructive, planificarea, serviciile comunale, prezena mainilor i utilajelor ce se evalueaz cu imobilul, starea cldirii, factorii seismici, factorii ecologici,factorii cererii i ofertei, drepturile patrimoniale.

Tabelul 6 Clasificarea factorilor ce influeneaz valoarea imobilului Factorii ce influeneaz valoarea imobilului Obiectivi Microeconomici Macroeconomici Amplasament Impozite, taxe Inflaia Subiectivi Cererea iniial pentru imobil Cursul dolarului Nivelul i condiiile de Soluiile arhitectural-constructive Planificarea Serviciile comunale Prezena mainilor i utilajelor ce se evalueaz cu imobilul Starea cldirii Factorii seismici Factorii ecologici Factorii cererii i ofertei Drepturi patrimoniale clasificri depinde de tipul imobilului evaluat i de

remunerare a muncii Nivelul omajului Operaiunile import-export

Utilizarea unei

sau altei

nivelul de dezvoltare al rii, a pieei imobiliare. Adic, factorii indicai n clasificrile sus-numite nu acioneaz n aceeai msur asupra valorii unui imobilul amplasat n Chiinu, Moscova sau Bucureti. De asemenea, va fi diferit influena fiecrui factor asupra imobilului locativ tipizat sau a celui individualizat. Prin urmare, pentru a evidenia factorii ce influeneaz valoarea unui anume grup de obiecte ale evalurii, este necesar analiza implicaiilor fiecruia asupra valorii obiectului evaluat. n tabelul 7 putem observa analiza propus de dl Ekkert a influenei factorilor asupra cererii i ofertei imobilului locativ, care nu se nchiriaz. n tabelul dat s-a presupus c schimbarea unui factor concret are loc n condiii stabile ai celorlali factori. Se observ, c atunci cnd un factor concret influeneaz concomitent i cererea, i oferta, influena final asupra preului poart un caracter compensatoriu. n mod analogic, modificarea concomitent a ctorva factori va accentua sau diminua influena total asupra preului.

Tabelul 7 Aciunea factorilor cu caracter social, economic, administrativ i ai medului ambiant asupra preului de pia al imobilului locativ Nr. crt. 1 1 2 Factorii Oferta Aciunea asupra Cerere Aciunea asupra preului a 5 x Crete Scade x Crete Scade x Crete Scade x Crete Scade x Crete Scade x Crete Scade Factori sociali 1 Densitatea populaiei Cretere x Crete x Scade Crete x Scade Crete preului 6

3 4 Factori economici

Nivelul veniturilor Crete Scade Dobnda bancar Crete Scade Politica creditar i accesibilitatea creditelor Limitat Liberal Investiii n construcii Cretere Micorare Costul chiriei Crete Scade Preurile pentru locuine Cresc Scad

Descretere Mrimea familiei Cretere Descretere Nivelul educaional Cretere Scdere Nivelul infraciunilor Crete Descrete Grupare dup vrst Tendine de ntinerire Tendine de mbtrnire Factori administrativi Zonarea x Limitat Crete Liberal Scade Norme i reguli constructive x Limitate Crete Liberale Scade Serviciile municipale Mai multe Mai puine Cota impozitului local Mai mare de nivelul mediu Mai mic de nivelul mediu Factorii mediului ambiant Topografia Rea Bun Forma lotului de pmnt Standard Neregulat Solul x Standard Scade Neroditor Crete Accesul liber spre: Parc Magazin coal Edificii de cult Locul de lucru Staiile transportului n comun ntreprinderile sferei de deservire

Scade x Crete Scade x Crete Scade x Scade Crete x Crete Scade x Scade Crete

x Crete Scade x Scade Crete x Scade Crete x Crete Scade x Crete Scade x x x x x x x Crete Crete Crete Crete Crete Crete Crete

Metodele de analiz a informaiei, de exemplu analiza de regresie, ajut

la

determinarea valorii preului n funcie de modificarea simultan a ctorva factori. La fel, pentru estimarea valorii imobilului pot fi aplicate metode statistice de analiz a

factorilor cu caracter social, economic i administrativ, raportul dintre cerere i ofert, precum i relaiile reciproce cu valoarea imobilului. Metodele uzuale de prelucrare a datelor n acest scop sunt analiza uni-, bi- i trifactorial, la fel analiza de corelaie i multifactorial. Referindu-ne la imobilul locativ, cel mai important rol, n opinia majoritii specialitilor, l joac amplasarea, caracteristicile fizice, condiiile de finanare, vnzare i exploatare. Amplasarea. Analiza tradiional a preului spaiului locativ n sectoarele administrative ale oraului nu este obiectiv. Stabilirea suficient de clar a influenei sectorului dat asupra preului cldirii nu e posibil totalmente. De obicei specialitii iau n consideraie datele statistice medii, dar ele, din cauza legturilor reciproce ntre diferii factori, nu ntotdeauna corespund necesitilor obiectivelor. n centrul oraului apropierea liniilor de transport nu are mare influen asupra preului spaiului locativ, ns pentru periferii situaia este absolut invers: deprtarea de la linia principal de transport i valoarea sunt n dependen invers proporional. ns n cazul dat se mai ia n consideraie intensitatea circulaiei transportului public. Un alt moment de baz este suprapunerea mrimii terenului cu mrimea cldirii i stabilirea ndeplinirii cerinelor fa de terenul respectiv. Un anumit sector al oraului sau o strad oarecare are reputaia unui loc unde se manifest un anumit gen de activitate, n dependen de prestigiul creia se adaug un nou indicator la formula preului spaiului locativ. Un alt factor ce influeneaz preul spaiului locativ n direcia creterii este existena n apropierea acestuia a parcrilor pentru automobile, grdinielor, colilor, centrelor de distracii, a parcurilor publice, a magazinelor i a altor bunuri de necesitate public. Amplasarea cldirii ntr-o zon ndeprtat, n apropierea unor uzine, fabrici, unde zgomotul depete limitele normale i exist riscul polurii mediului ambiant, va orienta preul spaiului locativ n direcia descreterii. O alt particularitate la capitolul dat este poziia spaiului locativ fa de reelele de electricitate, conductele de gaze i ap, asigurarea calitii acestor servicii fiind un factor primordial n cerinele populaiei. n dependen de unii factori sociali accentul se pune, n majoritatea cazurilor, pe prestigiul cartierului sau sectorului dat. Dac ntr-un cartier prestigios cu locuine moderne se construiete o cas cu un nivel arhitectural foarte sczut, adic cu un aspect foarte srccios, din materiale necalitative, fr comoditi tehnico- sanitare, atunci aceste lucruri se vor rsfrnge asupra locurilor din mprejurimi, stimulnd scderea preului acestora. Pe piaa spaiului locativ are loc i procesul invers celui anterior, anume c construirea unei Europene ntr-un cartier mai puin prestigios, o s

locuine ce corespunde standardelor

influeneze automat asupra preului spaiului locativ n direcia creterii acestuia. Caracteristicile fizice ale spaiului locativ. n timpul efecturii unei tranzacii pe piaa spaiului locativ, rolul de baz n stabilirea valorii acestuia l are analiza caracteristicilor fizice, la care se refer: Parametrii fizici; Calitatea construciei i exploatrii; Serviciile comunale i dotarea tehnic; Exteriorul plcut i confortul. n timpul analizei parametrilor fizici ai spaiului locativ n procesul de evaluare se ia n consideraie: Suprafaa celei mai mici camere; Suprafaa celei mai mari camere; Suprafaa salonului, coridorului.

n general e mai bine de efectuat analiza dependenei preului de suprafaa total n cazul calculrii cheltuielilor pentru achitarea serviciilor comunale, apoi se stabilete preul unui metru ptrat. De asemenea, are importan etajul la care este situat locuina. Se va atrage atenia la determinarea tipului construciei, perioada anilor n care aceasta a fost construit i dat n exploatare, precum i starea cldirii i locuinei, adic dac necesit sau nu reparaii i n ce msur. O mare importan n procesul de evaluare o are dotarea tehnic Existena conductei de ap, a nclzirii, a locuinei.

a conductei pentru evacuarea deeurilor, a

ascensorului vor duce la creterea preului locuinei. De obicei aceste comoditi sunt evaluate mpreun, deoarece fiind luate separat, ele practic nu au nici o influen asupra valorii. Tipurile de instalaii - servicii ale cldirii includ n principal: de drenaj; nclzire i aer condiionat - cazane i instalaiile acestora, rezervoare de Electricitatea - sub forma cablurilor pentru surse de baz, transformatoare, Gaze - ncorporeaz conductele de baz spre i dinspre cas, a contoarelor i

ntreruptor, generator, reea de cabluri instalat pentru scopuri neproductive;

conductelor instalate pentru scopuri neproductive. Ap - rezervoare, pompe, tratarea apei, conducte de distribuie, ape de suprafa, ci

combustibil, staii de aer condiionat. n prezent telefonul este considerat o comoditate, n timp ce el a devenit de mult timp o necesitate, de care n-ar trebui s fie lipsit nici o locuin. Lipsa telefonului duce la scderea din preul locuinei a cheltuielilor necesare pentru instalarea lui. Aceste cheltuieli difer de la un sector la altul n dependen de suprancrcarea liniilor telefonice.

Exteriorul plcut i confortul sunt factori care orienteaz preul n direcia creterii. Drept exemplu poate servi dotarea apartamentului cu parchet sau cu alte tipuri de pardoseli moderne. De asemenea trebuie s fie bine planificat structura spaial a apartamentelor, inclusiv existena balcoanelor. Arhitectura cldirii - soluiile arhitectural-constructive au o mare importan pentru evaluare. Cldirile destinate locuinelor trebuie s corespund condiiilor climaterice, s fie bine proiectate, adic s aib o bun iluminaie natural. Planificarea i distribuirea obiectelor imobiliare sunt foarte importante pentru locuitori, deoarece ele influeneaz n mod direct eficacitatea exploatrii spaiului locativ. Analiza ce ine de arhitectura cldirii va lua n consideraie urmtorii factori: Suprafaa construciei raportat la suprafaa terenului pe care este amplasat; Aspect exterior nestandard, original planificat i stilizat; Materialele de calitate superioar folosite pentru finisarea faadelor; ndeplinirea sarcinilor arhitecturale la cel mai nalt nivel. Condiiile de vnzare cumprare. La acest capitol import mult posibilitatea ipotecrii, existena unei politici de creditare. Este foarte important s fie analizate motivele vnztorului i ale cumprtorului, precum i termenele de realizare a tranzaciei pe care le solicit un participant sau altul. O urgen a vnztorului va favoriza mult cumprtorul, care poate negocia un pre mai sczut pentru locuin. Analiznd att factorii luai n consideraie n rile dezvoltate, ct i specificul condiiilor noastre, situaia economic i social a majoritii populaiei, am selectat factorii ce pot influena valoarea imobilului locativ n mun. Chiinu. Acetia au fost grupai n trei i categorii: amplasarea, caracteristicile fizice i condiiile tranzaciei (tab.8). La factorii ce caracterizeaz amplasamentul am menionat sectorul cartierul, apropierea fa de liniile de transport i intensitatea circulaiei transportului n comun; raportul dintre aria cldirii i a terenului aferent; reputaia sau prestigiul sectorului; prezena n apropiere a parcrii, colii, grdiniei, centrului de distracii, parcului public, magazinului; specificarea zonei drept centru, periferie sau zon industrial; nivelul de zgomot; amplasarea cldirii fa de reelele inginereti, planul de construcie/reconstrucie a zonei. Caracteristicile fizice au fost divizate n parametrii fizici ai cldirii, ai apartamentului i uzura. Pentru cumprtori cei mai importani sunt parametrii fizici. Ei includ: iluminaia natural care presupune calitatea iluminaiei naturale n funcie de amplasarea apartamentului fa de razele solare pe parcursul zilei, tipul construciei (seria constructiv), materialul pereilor, anul construciei, numrul de nivele a cldirii, prezena conductei de gunoi, a ascensorului, suprafaa total, suprafaa locuibil, dimensiunile buctriei, dimensiunile odilor

i coridorului, nivelul locuinei, necesitatea reparaiei capitale n apartament, tipul nodului sanitar, prezena reelelor inginereti, utilajelor suplimentare, prezena i numrul balcoanelor/lojelor. Uzura, fiind specificat n fizic i funcional, se refer la starea cldiri

Tabelul 8 Clasificarea factorilor de influen asupra valorii imobilului locativ Amplasarea Caracteristici fizice Condiiile tranzaciei 1 -Sectorul/cartierul -Liniile de transport -Intensitatea circulaiei transportului n comun -Grdini -coal -Centru de distracii -Parc public -Magazin -Parcare n apropiere -Raportul Scldirii/Sterenului -Prestigiul sectorului -Centru/periferie /zon industrial -Nivelul de zgomot -Amplasarea cldirii fa de reelele inginereti -Planul de construcie (reconstrucie) a zonei -Parametrii fizici Iluminaia natural Tipul construciei Materialul pereilor Anul construciei Nr. de nivele Conducta de gunoi Ascensor Etajul Suprafaa total Suprafaa locuibil Suprafaa buctriei Dimensiunile odilor i coridorului Numrul odilor Izolarea odilor nlimea ncperii Tipul nodului sanitar Utilaje adugtoare (boiler .a.) Reelele inginereti n locuin Confortul/exterior plcut. (parchet) Necesitatea reparaiei capitale Balcon / loje -Uzura Fizic 2 3 -Motivele vnztorului i Economicosociali 4 -Economici Nivelul

cumprtorului veniturilor -Termenii de realizare a tranzaciei -Politica de creditare sau finanare -Tipul de proprietate asupra imobilului Dobnda bancar Investiii n construcii Mrimea chiriei -Sociali Densitatea populaiei Mrimea familiei Nivelul educaional Nivelul infraciunilor Vrsta medie a populaiei

 Funcional Printre condiiile tranzaciei am menionat motivele vnztorului i ale cumprtorului, termenii de realizare a tranzaciei, politica de creditare i finanare, tipul de proprietate asupra imobilului. n categoria factorilor economico-sociali au fost inclui: nivelul veniturilor, dobnda bancar, investiiile n construcii, mrimea chiriei, densitatea populaiei, mrimea familiei, nivelul educaional, nivelul infracional i vrsta medie a populaiei. Analiza pieii bunurilor locative in or. Orhei

2.3