Seminar nr.

1
I. II. Scopul i destinaia evalurii Cazuri concrete de solicitare a unui proces de evaluare Standardele utilizate n evaluarea investiiilor imobiliare

III.

Seminarul nr.1

I. Care este scopul i destinaia evalurii?! Scopul unei evaluri este cel declarat n motivul i sfera misiunii de evaluare. El este stabilit de client i arat ce informaii i sunt necesare clientului pentru a putea rezolva chestiuni legate de proprietetea imobiliar analizat. Destinaia unei evaluri este maniera n care clientul va utiliza informaiile cuprinse n raportul de evaluare. Destinaia sau funcia unei evaluri este determinat de nevoile clientului.

Seminarul nr.1

II. Cazuri concrete de solicitare a unui proces de evaluare:

A. Transferul de proprietate - Pentru a-i ajuta pe poteniali cumprtori s propun preul de cumprare; - Pentru a-i ajuta pe poteniali vnztori s calculeze un pre acceptabil de vnzare; - Pentru a stabili o baz de schimb de proprieti imobiliare; - Pentru a stabili o baz n vederea reorganizrii sau fuzionrii mai multor proprieti; - pentru a determina condiiile preului de vnzare n cadrul unor tranzacii. B. Finanare i creditare: - Pentru a elabora o opinie despre valoarea bunului oferit ca garanie n vederea unui credit ipotecar; - Pentru a oferi unui investitor o baz solid n scopul achiziionrii de ipoteci imobiliare, titluri de stat sau alte tipuri de valori imobiliare; - Pentru a oferi o baz deciziei de a asigura sau de a subscrie la un mprumut garantat cu un bun imobiliar.

Seminarul nr.1

C. Litigii Procedura de expropiere: - Pentru a exprima o opinie asupra valorii de pia a unei proprieti n ntregul ei, de exemplu: nainte de expropriere; - Pentru a exprima o opinie asupra valorii de pia a ceea ce a rmas dintr-o proprietate, dup expropriere; - Pentru a estima daunele provocate unei proprieti prin expropriere. Separaiunea bunurilor: - Pentru a elabora o opinie asupra valorii de pia a unei proprieti care face obiectul unui contract de litigiu; - Pentru a elabora o opinie asupra valorii de pia a cotelor de participare la un parteneriat. Litigii de mediu: - Pentru a estima daunele cauzate de nclcarea legislaiei de mediu; - Pentru a estima daunele cauzate de accidentele de mediu.

Seminarul nr.1

D. Impozitare - Pentru a elabora o opinie asupra valorii de impozitare; - Pentru a mpri activele n active amortizabile (sau de recuperare de capital, cum sunt cldirile i activele neamortizabile, cum este pmntul) i pentru a estima ce cot de amortizare se aplic ( sau cot de recuperare); - Pentru a elabora o opinie asupra valorii componentei imobiliare a unui plan de succesiune ca baz pentru un viitor ctig de capital, de cele mai multe ori n contextul unei moteniri; - Pentru a determina impozitul pe donaii. E. Consiliere investiional, decizional i contabil - Pentru a fixa periodicitatea chiriilor i condiiile de nchiriere; - Pentru a stabili fezabilitatea unui proiect de construcie sau renovare; - Pentru a ajuta firmele s achiziioneze locuine pentru salariaii transferai; - Pentru a rspunde nevoilor societilor de asigurare, revizorilor de asigurri i ale deintorilor de polie;

Seminarul nr.1

- Pentru a nlesni fuziunile, emisiunile de aciuni sau revizuirea valorii contabile; - Pentru a elabora o opinie asupra valorii de lichidare la vnzare n scopul lichidrii sau prin licitaie; - Pentru ai consilia pe clieni n funcie de obiectivele (ateptrile) lor investiionale, de alternativele, resursele, constrngerile i de programul lor de activitate; - Pentru a oferi consiliere autoritilor de sistematizare, instanelor dar i altora, cu privire la efectele probabile a aciunilor pe care i le propun acestea; - Pentru a oferi asisten la arbitrarea unor litigii avnd ca obiect valoarea; - Pentru a analiza tendinele cererii i ofertei pe o anumit pia; - Pentru a verifica mersul pieelor imobiliare; - Pentru a evalua mijloacele fixe n scopul repartizrii valorii acestora.

Seminarul nr.1 III. Standardele utilizate n evaluarea investiiilor imobiliare

Principalele standarde elaborate de asociaiile profesionale cu utilizare direct n evaluarea investiiilor imobiliare sunt: Standardele internaionale de evaluare IVSC sunt utilizate de evaluatori autorizai din Romnia n mod curent n activitatea de evaluare de ntreprinderi, proprieti imobiliare, bunuri mobile sau titluri financiare. Ele au fost adoptate de ANEVAR nc din anul 2004. n prezent se utilizeaz standarde IVSC ediia 2007, urmnd ca de la 1 ianuarie 2012 s se utilizeze varianta modificat structural a acestora (standarde IVSC ediia 2011).

Seminarul nr.1
Noile standarde IVSC cu referire la evaluarea proprietilor i investiiilor imobiliare sunt: Standarde generale: - IVS 101 Scopul evalurii; - IVS 102 Implementarea; - IVS 103 Raportarea; Standarde de active: - IVS 220 Evaluarea de fabrici i echipamente; - IVS 230 Evaluarea drepturilor reale de proprietate; Anexa Evaluarea proprietilor istorice: - IVS 233 Evaluarea investiiilor n construcii n curs de execuie (ncepute i finalizate la data evalurii); Aplicaii n evaluare - IVS 300 Evaluarea pentru raportarea financiar cu anexa Evaluarea de active imobiliare (terenuri, cldiri, construcii, spaii de producie) i de echipamente din domeniul public; - IVS 310 Evaluarea drepturilor de proprietate imobiliar pentru garanii.

Seminarul nr.1
Standardele europene de evaluare TEGoVA ediia 2009 utilizate de asemenea de evaluatorii europeni n procesul evalurii investiiilor i proprietilor imobiliare cuprind urmtoarele standarde specifice: Standarde de evaluare europene: - EVS 1 Valoarea de pia; - EVS 2 Baza de evaluare alta dect valoarea de pia; - EVS 3 Evaluatorul calificat; - EVS 4 Procesul de evaluare; - EVS 5 Raportarea evalurii; Aplicaii pentru Standardele europene de evaluare: - EVA 1 Evaluarea n scopul raportrii financiare; - EVA 2 Evaluarea n scopul mprumutrii; - EVA 3 Evaluarea proprietilor imobiliare n scopul emiterii de titluri securizate; - EVA 4 Evaluarea pentru asigurare; - EVA 5 Aplicarea valorii de investiie pentru investitorii individuali;

Seminarul nr.1
Standardele internaionale de contabilitate IFRS ediia 2011 cuprind de asemenea elemente teoretice importante pentru practica evalurii investiiilor i proprietilor imobiliare n urmtoarele standarde elaborate de IFRS IASB. Astfel pot fi menionate standardele: - IFRS 3 Combinaii de intreprinderi; - IFRS 4 Contracte de asigurri; - IFRS 5 Active inute pentru operaii discontinue; - IFRS 13 Determinarea valorii juste; - IAS 7 Declaraia cash flow; - IAS 11 Contracte de construcii; - IAS16 Proprietate, fabric, echipamente; - IAS 17 mprumuturi, leasing;

Seminarul nr.1

- IAS 25 Contabilitate pentru investiii;

- IAS 36 Depreciere (pierdere de valoare) a activelor; - IAS 39 Instrumente financiare, recunoatere i indicatori de analiz; - IAS 40 Proprietate imobiliar ca investiie; - IAS 41 Agricultura (pentru investiii n construcii agricole); - IFRIC 15 Acorduri de construcii pentru sectorul industrial - SIC 15 Stimulente pentru Leasing operaional; - SIC 27 Evaluarea tranzaciilor ce au ca obiect leasingul.