UNIVERSITATEA TEFAN CEL MARE SUCEAVAdrd.

Mniga Codru-Seminar sptmna 2/3/4/5/6 alctuit n baza modulului M100 Bazele Evalurii ANEVAR Uniunea Naional a Evaluatorilor Autorizai din Romnia editura

IROVAL Bucureti 2013

1) recapitularea noiunilor de baz ale evalurii-test

nr.1 verificare a cunotinelor 2) - conceptul de valoare a banilor n timp compunerea,

actualizarea, capitalizarea, indexarea-aplicaii practice, teste de grup al cror scop este familiarizarea studenilor cu testele practice + un exemplu practic de evaluare a unui teren conform IVS 2011 (include i prezentarea unui raport de evaluare a unui teren cf. IVS 2011) i principalele abordri n evaluare

(pia,venit,cost) test 2 verificare a cunotinelor +

propunere proiect
1

 3-noiunile eseniale ale contabilitii din prisma evalurii

+ prezentarea unui raport de evaluare a unei imob.corporale cldiri-cf. IVS 2011 4- noiuni introductive privind regimul juridic al dreptului de proprietate + prezentarea unui raport de evaluare a unei imob.corporale maini, utilaje cf. IVS 2011 5-raportul de evaluare, raportul de verificare, influena factorilor de mediu + prezentarea unui raport de evaluare a stocurilor-cf. IVS 2011 1 Recapitulaia noiunilor de baz ale evalurii Evaluarea conform OG 24/2011 reprezint: activitatea de estimare a valorii, materializat ntr-un nscris, denumit raport de evaluare, realizat de un evaluator autorizat n conformitate cu standardele specifice acestei activiti i cu deontologia profesional
2

 Evalurile pot fi: De natura administrativ pe baza

reglementrilor impuse de autoritile publice (ministere, autoriti fiscale, instane, APAPS etc.) Evaluarea pe baza standardelor de evaluare
Scopul evalurii 1. Vnzarea unei proprieti / activ ntreprindere,

participaii la ntreprindere, utilaje etc 2. Cumprarea unei proprieti /activ 3. Fuziuni i schimburi de activiti 4. Pentru garantarea mprumuturilor
3

 A-garantarea unui credit bancar

C-emisiunea de obligaiuni negarantate C-emisiunea de aciuni noi

5) rezolvarea litigiilor
A-just compensare n caz de expropiere (cauz de

utilitate public) B-cazuri de nelare dovedit a cumprtorului C-evaluarea pentru pagubele rezultate din deteriorarea proprietii 6) Impozitare A-impozitul pe proprietate (teren,cldiri) B-impozitul pe cadouri
4

 7) asigurare n funcie de cerinele asigurtorului

8) nregistrarea valorii activelor i datoriilor n

situaiile financiare 9) alte scopuri Preul este suma de bani cerut, oferit sau pltit pentru un activ iar preul pltit poate fi diferit de valoarea care ar fi atribuit activului de ctre alte persoane din diverse cauze posibiliti financiare, motivaii, sau interese speciale ale unui anumite cumprtor sau vnztor.

 Costul reprezint suma pltit anterior de cumprtor

pentru bunuri sau servicii, sau suma necesar pentru a crea sau a produce bunul sau serviciul de ctre productor. n momentul n care bunul sau serviciul a fost finalizat costul acestora devine un fapt istoricnumit cost istoric. Costul de nlocuire de nou rezult n mod normal din costul de achiziie curent al unui activ similar modern echivalent sau al unei capaciti productive echivalente sau de servicii poteniale.

 Costul de nlocuire net CIN este costul de nlocuire

de nou sau de recreare minus orice form de depreciere (fizic, funcional, extern). n evaluarea construciilor unicat sau a mainilor i echipamentelor unicat pentru a se estima costul lor curent de reconstrucie se indexeaz costul original, care este costul istoric al unui activ n stare nou, cu indicele preului grupei de produse.

 Valoarea este o opinie asupra celui mai probabil pre

care ar putea fi pltit pentru un activ, n cadrul unui schimb. Valoarea este o opinie asupra beneficiilor economice viitoare ateptate a rezulta din utilizarea din utilizarea unui activ. Pentru orice misiune de evaluare este fundamental cuantificarea mrimii i ealonrii n timp a beneficiilor economice obtenabile din utilizarea unui activ, pe durata de via util rmas (DVUR) a acestuia i riscul de nerealizare a acestor beneficii economice ateptate.

 Din punct de vedere conceptual valoarea este

creat i susinut de interaciunea a patru factori * utilitatea respectiv capacitatea unui bun economic de a satisface o anumit nevoie, trebuin sau dorin * raritatea care exprim oferta curent sau anticipat a unui bun economic raportat la cererea pentru acel bun * dorina exprimat de intensitatea satisfaciei pe care un bun economic o produce celui care nu-l posed dar care are nevoie de acesta * puterea de cumprare exprimat de capacitatea unui individ sau grup de indivizi de a
9

 cumpra bunurile oferite prin plata n numerar sau

n echivalente de numerar. Primii doi factori reprezint factori ai ofertei iar ultimii doi factori reprezint factori ai cererii. Tipurile de valoare au fost definite n sptmna 1 valoare de pia, just, special, a sinergiei, investiie i sunt definite i de IFRS/IAS ediia 2011. n evaluarea ntrprinderii nu se mai utilizeaz unele noiuni care au avut o aplicabilitate particular valoare substanial brut - valoare substanial net -valoare matematic - valoare de circulaie ( Codul Civil)
10

 valoare de comercializare valoare de lichidare valoare de vnzare forat Membrii ANEVAR sunt obligai s utilizeze numai

tipurile de valori coninute n IVS 2011. Dac clientul solicit estimarea unui tip al valorii diferit de valaorea de pia evaluatorul trebuie s precizeze clar c a fcut o deviere de la IVS-uri i s explice influena acelei devieri asupra tipului valorii adecvat definit n IVS.

11

 1. Care din urmtoarele tipuri ale valorii sunt definite n IVS

2011 Cadrul General -valoarea de investiie -valoarea just -valoarea special -toate de mai sus 2. Costul unui activ este: -preul pltit pt. Achiziionarea activului - suma necesar pt. A crea sau a produce avtivul -amndou de mai sus - expresia utilitii activului

12

 3. Valoarea de pia fa de valoarea de investiie este -ntotdeauna egal -niciodat egal -este ntotdeauna mai mare -poate s fie i egal. 4. Este lipsit de profesionalism i etic - acceptarea unei lucrri a crei plat este exprimat n

numr de zile consultant*tarif /zi consultant - lipsa de colaborare cu un alt membru UNEAR angajat independent pentru aceeai evaluare -elaborarea n paralel a dou rapoarte de valuare unul pt. Vnztor i unul pt. Cumprtor -nici un rspuns corect.

13

 5. Ultima etap n procesul de evaluare este - prezentarea anexelor care au fundamentat valoarea - prezentarea copiilor dup bilan, autorizaiile de

funcionare, ridicrile topo etc. - elaborarea raportului de evaluare -declaraia privind condiiile limitative i certificarea competenei evaluatorului 6. Standardele Internaionale de Evaluare cuprind -definiii ale unor termeni specifici evalurii -indici de actualizare -formule de calcul a valorii prin diferite metode de evaluare -tabele de ncadrare 7. Valoarea de pia, prin definiie este -ntotdeauna preul cel mai mare
14

 -ntotdeauna preul cel mai mic - preul cel mai probabil -costul plus profitul 8. Standardele Internaionale de Evaluare ( IVS ) -sunt obligatorii pentru toi evaluatorii -reprezint cea mai bun practic -sunt impuse printr-o lege special -reprezint o mod

9. Din ipoteza de evaluator autorizat angajat de un

cumprtor cu interese declarate tipul valorii adecvat este - valoarea de pia - valoarea de investiie - valoarea de asigurare - valoarea real 10. Conceptul valoare poate fi utilizat n raportul de 15 evaluare fr alt atribut, meniune

 -da -uneori

-niciodat
-la aprecierea evaluatorului

2 Conceptul de valoare banilor n timp Valoarea banilor n timp este conceptul conform cruia o sum de bani deinut n prezent are o valoare mai mare dect valoarea aceleiai sume ncasate la un anumit moment din viitor. Sumele ncasabile la date diferite nu pot fi comparate ntre ele i nici nu pot fi nsumate, fr a fi aduse la un numitor comun care se numete valoarea lor actualizat sau prezent (engl. Present Value). Tehnicile utilizate pt. A face posibil compararea i nsumarea
16

 Valorii banilor n timp include: Compunerea tehnica dobnzii compuse- utilizat pentru

calculul valorii viitoare estimat la un anumit moment n timp a unei sume de bani deinut n prezent. Actualizarea utilizat pt. Calculul valorii actualizate prezente a unei sume de bani ncasate la un anumit moment n viitor. Capitalizarea utilizat pentru calculul valorii actualizate prezente-a unei serii de fluxuri de numerar constante sau constant cresctoare-care cresc cu o rat constant g. Indexarea utilizat pt. Convertirea unor costuri sau preuri pltite n trecut n valorile lor curente prin intermediul unor indici specifici

17

 Compunerea convertirea unei sume de bani curente de

azi ntr-o sum viitoare prin factorul de compunere sau factorul dobnzii compuse
Vn = Vo x(1+k) unde Vo capitalul initial investit
K rata rentabilitii cerute / ateptat de investitor n intervalul de timp existent de la momentul prezent

pn la cel viitor pt.care se estimeaz valoarea viitoarea capitalului exprimat n ani sau fraciuni de ani (1+k) reprezint factorul de compunere sau factorul dobnzii compuse Exemplu dac se face un depozit la o banc n valoare de 1.000 ron la o rat anual a dobnzii de 5 % anual pe termen de 5 ani atunci valoarea viitoare a acestui depozit se poate estima V 5 = 1.000 x (1+0, 05)n= 1276 ron.
18

Actualizarea reprezint tehnica prin care se calculeaz valoarea

actualizat sau prezent a unei sume viitoare (care se poate ncasa sau plti). Actualizarea face astfel posibil compararea valorilor diferitelor sume de bani, fluxuri de numerar ce vor fi obinute la momente diferite de timp. Valoarea actualizat a unei sume de bani ce va fi obinut la un anumit moment n viitor este suma de bani care, dac ar fi fost investit pe perioada de la momentul prezent pn n momentul viitor prin acumularea ctigurilor (dobnzilor) reinvestite, ar fi fost egal cu suma ce urmeaz s fie obinut la acel moment n viitor. Astfel tehnica actualizrii const n calculul matematic invers fa de cel artat n formula compunerii, respectiv:

Vn= V0 x ( 1 + k ) ,deci V0 = Vn

/ ( 1 + k ) sau

V0=Vn

1 (1 + k)

Unde 1 / ( 1+ k ) - reprezint inversul factorului

 dobnzii compuse i se numete factor de actualizare.

Factorii de actualizare pot fi calculai pe baza formulei

1 n sau pot fi preluai din tabelele financiare (1 + k) din anexa A1 ataat prezentului suport.

Exemplu un activ va genera un venit anual de 6.000 eur pe durata a trei ani
dup care valoarea lui de casare este estimat a fi zero. Care este valoarea actualizat a acestor fluxuri de numerar dac se ia n considerare o rat ateptat de rentabilitate de 5 % a capitalului investit? Care este valoarea activului? 1 Dac CF1 valoarea fluxului de numerar ncasat la finele primului an V0(CF1) = 6.000 / (1+0,05) i devine 5.741 eur V0(CF2) = 6.000 / (1+0.05) (1+0.05) = 5.442 eur

V0(CF3) = 6.000 / (1+0.05)(1+0.05)(1+0.05) = 5.183 eur.

Ca atare n condiiile n care rentabilitatea ateptat de investitori este de 5% ncasarea a trei fluxuri de numerar constante de 6,000 eur n urmtorii 3 ani , la finele fiecrui an este echivalent cu ncasarea n prezent a sumei de 16.366 eur ( 5741+5442+5183) i nu a 6000x3 =18.000 eur. 20

 Capitalizarea ppne.calculul valorii actualizate (prezente)

nsumate a unei serii de fluxuri de numerar constante sau cresctoare cu o rat anual constant g. A. Capitalizarea unui flux de numerar anual care se va obine n mod perpetuu formula capitalizrii unui flux de numerar anual constant i perpetuu este : Vc = CF / c unde Vc este valoarea actualizat prezent a capita- lului ce genereaz un flux de numerar constant anual, n mod perpetuu- CF.

CF fluxul de numerar constant ce urmeaz a fi ncasat anual, n mod perpetuu.

c rata de capitalizare egal cu rata de actualizare deoarece g = o ce reprezint rata rentabilitii ateptat de investitori i care se consider c are acelai nivel n perpetuitate, sau Vc = CF X M, n care M- coeficientul multiplicator al fluxului de numerar anual constant i perpetuu, iar M = 1 / c. Astfel coeficientul multiplicator al fluxului de numerar este inversul ratei de capitalizare.
21

 -Formula capitalizrii unui flux de numerar anual cresctor

perpetuu cu o rat anual constant g numit formula lui Gordon-Shapiro Vc = CF 1 / k g n care CF1 fluxul de numerar anual ce va fi obinut la finele primului an al perioadei de previziune g-rata anual constant perpetu de cretere a fluxului de numerar k- rata de actualizare constant a fluxului de numerar rata rentabilitii ateptat de la investitori c = k g rata de capitalizare ce reprezint n acest caz diferena dintre rata de actualizare k i rata anual constant perpetu de cretere a fluxului de numerar-g. M = 1 / k- g -formula multiplicatorului. Exemplu practic:
22

 -din denerea unui teren investitorul poate obine o rent

perpetu de 12.000 anual. Rata medie a rentabilitii ateptat de investitorii de pe piaa imobiliar este 5 %. n aceste condiii care este valoarea terenului estimat prin capitalizarea rentelor perpetue ce urmeaz s fie ncasate perpetuu? Ct va fi valoarea estimat a terenului dac se presupune c aceste rente vor crete cu o rat anual perpetu constant de 2% ? Vc = CF / c = 12.000 / 0.05 = 240.000 eur. Vc = CF1 / k g =12.000 X 1, 02 / 0,05-0,02 = 408.000 e sau Vc = CF * M = 12000 * 1 = 240.000 0,05 Vc = CF1 * M = 12240 * 1 = 408.000 eur. 0,05-0,02
23

 Capitalizarea unui flux de numerar ce va fi obinut cu o frecven

anual de-a lungul unui interval de timp limitat, se iau n considerare mrimea fluxului de numerar constant i factorul de capitalizare. Astfel capitalizarea unui flux de numerar optenabil pe o perioad limitat ppne. aplicarea urmtoarei formule: Vc= CF*Fcap, unde Fcap-factorul de capitalizare sau factorul valorii actualizate a unui flux de numerar constant periodic; CFfluxul de numerar constant ce va fi obnut periodic; Vc-valoarea actualizat a seriei de fluxuri de numerar obtenabile pe o perioad limitat. n condiiile n care fluxul de numerar constant obtenabil pe o perioad limitat are o frecven anual, factorul de capitalizare Fcap va fi calculat prin aplicarea urmtoarei formule: 1 1 Fcap= ( 1 + k ) k

24

 n-nr. de ani ai perioadei de-a lungul creia se va

obine fluxul de numerar K-rata de actualizare ns factorul de actualizare se poate calcula i prin nsumarea factorilor de actualizare m Fcap = 1 n=1 (1+k) Exemplu-n condiiile n care un contract de nchiriere d posibilitatea ncasrii unor chirii anuale constante de 6000 eur timp de 3 ani iar rata rentabilitii ateptat de investitori este de 5 % care este valoarea actualizat a acestei serii de fluxuri prin formula capitalizrii? 25

Fcap =

1
1 (1 + 0, 5) 1

1
2 (1+0,05)

1
3 (1+0,05)

(1+0.05) 0,05

= 2,7232.

Vc= 6.000 x 2,7232 = 16.339 eur.

26

 Capitalizarea unui flux de venit constant care se va

obine cu o frecven mai redus, mai mic de un an i pe o durat de timp limitat (semestrial, trimestrial,lunar)

1-

1 1 +k/m k/m

nm unde k/2 - semestru k/4 trimestru k/12 lun

Exemplu un contract de nchiriere d posibilitatea

ncasrii unor chirii anuale constante de 6.000 eur timp de 3 ani. Nivelul chiriilor va fi de 3000 eur dac se opteaz pt. ncasarea lor semestrial, 1500 eur dac se opteaz pt. ncasarea lor trimestrial i 500 eur /lunar. n situaia n care rata rentabilitii ateptat

27

de investitori este de 5 % anual, care este valoarea actualizat a acestei serii de fluxuri de numerar prin aplicarea formulei capitalizrii, innd cont de periodicitatea fluxurilor de numerar? Calculai factorii de capitalizare pe care ar trebui s-i folosii n calculul valorii actualizate a fluxurilor de numerar n funcie de periodicitatea acestora.
6 Fcap s = n=1 1 1 0,05 6 = 5,5081 i Vc = 3000 x 5,5081 = 16.524 eur.
28

1 1 + 0,05 2 2

1+
= 2 0,05 2

 S se determine de ctre studeni Fcap trimestrial

i Fcap lunar i valoarea actualizat a acestor fluxuri de numerar i s se precizeze n care situaie valoarea actualizat a fluxurilor de numerar este mai mare ( atunci cnd fluxurile de numerar se ncaseaz cu o frecven mai mic sau mai mare ? ) propunere 0,25 pcte nota examen.
Indexarea este o metod utilizat n dou situaii i anume: 1- n evaluarea ntreprinderii pentru convertirea unor indicatori

financiari ai perioadelor anterioare (cifra de afaceri, cheltuieli, profit etc) n preuri curente la data evalurii. n acest fel se asigur comparabilitatea acestor indicatori. Instrumentul utilizat este un indice de pre adecvat.
2-n evaluarea unor active individuale specializate (ndeosebi

de natura mijloacelor fixe ) n scopul convertirii costului istoric (al activelor n stare nou de la data achiziiei sau punerii n funciune ) n preuri curente de la data evalurii. Instrumentul

29

 Utilizat este un indice de pre adecvat.

Exemplu costul unei case (istoric) la data

recepionrii este de 100.000 eur. Indicele de pre adecvat este de 160 (ntre data recepiei i data evalurii). S se afle costul de reproducere /reconstrucie prin metoda indexrii. Cr/r = 100.000 x 1,6 = 160.000 eur. Indicii trebuie folosi cu pruden i n ultim instan n evaluare -prin adecvare se nelege alegerea celui mai raional indice n evaluare de exemplu pt. Cldiri se vor utiliza indici de pre ai construciilor, pentru utilaje indici individuali ai preurilor produselor industriale, iar pentru cheltuieli/venituri/ sume reprezentnd profit, cifr de afaceri, despgubiri etc. Se va utiliza indicele preurilor de consum. Anul

30

 de baz trebuie s fie ct msai apropiat de anul

analizei. Indicatorii economici care reflect veniturile, cheltuielile, i rezultatele sunt exprimai n termeni nominali sau preuri curente ale perioadei; ns pentru compararea nivelului indicatorilor financiari ai unei ntreprinderi calculai pt. exerciii financiare diferite Este necesar transformarea acestora n termeni reali sau preuri constante. Deflatarea este tehnica prin care se convertete nivelul unui indicator exprimat n preuri curente termeni nominali n nivelul aceluiai indicator exprimat n preuri constantetermeni reali. Indic. exprimat n term. nominali Indicatorul exprimat = n termeni reali Indicele preului grupei de produse
31

Indicator
Cifra afaceri n preuri curente Indicele preului unei grupe de produse industriale Cifra afaceri n preuri constante 2006

2006
1.500 100

2013
1.800 130

Indice 2013/2006
120 130

1.500

1.384,6

92,3

32

 Creterea cifrei de afaceri n termeni nominali (preuri

curente) s-a datorat exclusiv creterii preurilor inflaiei- n termeni reali-preuri constante- a sczut volumul fizic al produciei cu ( 1384,6/1500) x 100 100 = 7,69 %.
Relaia ntre rata nominal a rentabilitii, rata real a

rentabilitii i rata inflaiei este cunoscut sub denumirea de formula lui Ficher i este urmtoarea: (1+kn) = (1+kt) x (1+ri) n care
Kn- rata nominal a rentabilitii Kt-rata real a rentabilitii

ri rata inflaiei.
33

 Exemplu 1-rata anual a rentab. este de 10 % - ce poate fi obinut

prin nchirierea unei proprieti imobiliare, chiriile fiind ncasate n lei. n condiiile n care rata anual a inflaiei este de 4 % care este nivelul ratei reale a rentabilitii? 2-un contract de nchiriere pe o perioad de 3 ani a acestei proprieti imobiliare presupune obinerea urmtoarelor chirii anuale estimate n preurile perioadelor n care se face ncasarea acestora CF1= 31.200 lei,
CF2=32.448 lei, CF3 = 33.746 lei. Care este valoarea deflatat n

preuri constante n termeni reali-a chiriilor ce urmeaz a fi ncasate? 3-Care este valoarea actualizat a seriei de chirii anuale ce vor fi obinute pe o perioad de trei ani din deinerea contractului de nchiriere? Rezolvare: (1 + Kn) - 1 = 1 + 0,1 - 1 = 0,0576 adic 5,76%. (1+ri) 1+0,04 Rata real a rentabilitii se determin prin aplicarea formulei simplificate a

kr=

lui Fischer Kr = Kn - ri = 0,1 -0,04 = 0,06 adic 6% - ori 5,76 nu este chiar egal cu 6 deci cu ct rata inflaiei este mai mare cu att aproximarea

34

 ratei reale a rentabilitii prin formula lui Fischer este mai grosier. 2-CF1r =

CF1 - 1 = 31200/(1+4%)=30.000 lei. (1+ri)

CF2r = CF2/(1+ri)x(1+ri)= 32448/(1+4%)x(1+4%)=30.000 lei

CF3r = CF3/(1+ri)x(1+ri)x(1+ri)= 33746/(1+4%)x(1+4%)x(1+4%)=30.000

lei

3- Vo=

CF1
+

CF2
+ ( 1+kn ) ( 1+kn)

CF3
=80534 (1+kn)(1+kn)(1+kn)

( 1 + Kn) Unde Kn = 10%

Sau

Vo = CF1r / (1+kr)+CF2r/(1+kr)(1+kr)+CF3r/(1+kr)(1+kr)(1+kr)=80534 Unde kr = 5,76%.

35

 Exemplu eantion-lei-reprezentnd preurile a 36 de apartamente din aceeai

zon, sunt redate mai jos n ordine cresctoare. tiind c media este dat de xi/n care este media, mediana i moda ( ! ) ?
72000 82000 87800 91000 74600 84000 87800 91000 76000 85600 88000 93000 77200 85800 89000 93800 78000 86000 90000 96600 79000 87000 90000 97000 79800 87200 90000 97200 79800 87400 90000 97200 82000 87800 90600 98800

36

 Abordri n evaluare Cele trei mari abordri conform IVS sunt ( standardele nerecunoscnd alte abordri ) : * abordarea prin pia *abordarea prin venit *abordarea prin cost ( sau i prin active n cazul evalurii ntreprinderii ). Fiecare abordare se bazeaz pe principiul substituiei conform cruia atunci cnd mai multe bunuri sau servicii similare sunt disponibile cel cu preul cel mai sczut va avea cea mai mare cerere. Abordarea prin pia este abordarea care ofer o indicaie asupra valorii prin compararea activului subiect cu active identice sau similare, al cror pre se 37 cunoate.

 Valoarea de piapoate fi deci determinat n urma analizei preurilor

de pia ale activelor comparabile. C nd exist informaii de pia suficiente abordarea prin pia este cea mai direct i credibil abordare pentru estimarea valorii de pia. Discuii libere elemente de comparaie / comparabilele.
Abordarea prin venit abordarea care ofer o indicaie asupra valorii

prin convertirea fluxurilor de numerar viitoare ntr-o valoare a capitalului i poate fi aplicat utiliznd fie - metoda capitalizrii venitului (anual) reprezebtativ al proprietii de ex. Chiria dar nuami n dou situaii: A-cnd acest venit va fi de natura unui flux anual constant B-cnd acest venit va fi de natura unui flux anual cresctor cu o rat anual compus constant. n aceast metod venitulanual reprezentativ se mparte cu o rat de capitalizare sau se nmulete cu un multiplu rezultnd astfel valoarea proprietii subiect. Discuii libere rat de capitalizare. -metoda fluxului de numerar actualizat Discounted Cash Flow DCF38

 -DCF-aplicabil n situaia n care venitul net generabil de proprietatea

subiect va evalua n mrime anual inegal pe o anumit perioad de timp numit perioad de previziune. Abordarea prin cost ofer o indicaie asupra valorii prin utilizarea principiului economic conform cruia un cumprtor nu va plti mai mult pentru un activ dect costul necesar obinerii unui activ cu aceeai utilitate fie prin cumprare fie prin construire. Etapele aplicrii acestei metode sunt: -determinarea costului curent al unui activ modern echivalent (AME) la data evalurii incluznd i amenajrile terenului -determinarea deprecierilor fizice, funcionale i economice (sau din cauze exterioare, externe) -determinarea costului net al construciilor - estimarea valorii terenului i adugarea la costul net al construciilor. La aceast metod CIN informaiile referitoare la costurile curente i la depreciere trebuie s fie informaii de pia numai dac se bazeaz pe informaii de pia poate duce la o opinie acceptabil asupra valorii de pia.
39

 n cazul evalurii ntreprinderilor abordarea prin cost este

nlocuit de abordarea prin active ns IVS nu o consider a fi o abordare propriu-zis a valorii. Abordarea prin active (Asset based approach) este calea de estimare a valorii unei ntreprinderi i/sau participaii la aceasta ,utiliznd metode bazate pe valoarea de pia a activelor individuale ale acesteia din care se scad datoriile totale.
Abordarea prin active se aplic numai n cazul evalurii companiilor de

investiii imobiliare, instituiilor financiare, ntreprinderilor aflate n stadiul de finalizare a PIF, precum i a companiilor care dein proprieti imobiliare i maini i echipamente cu valori mari.
Mai mult, cnd este privit ca fiind echivalentul beneficiilor viitoare,

valoarea unei proprieti (ntreprinderi) trebuie s includ o component transferabil i una nontransferabil (fondul comercial). Pentru ntreprindere cea mai preferat metod este DCF.

Propunere proiect evaluarea unei

ntreprinderi prin metoda DCF.( 3 pcte. la not

seminar )

40

 Testul 2 de verificare a cunotinelor

1. Care este relaia dintre actualizare i compunere :

a) sunt procese identice b) presupun calcule inverse c) nu exist nici o relaie d) actualizarea const n aplicare unui indice asupra costului istoric

2. Din deinerea unui teren, investitorul poate obine o rent perpetu de 10.000 anual. Rata medie a rentabilitii ateptatde investitorii de pe piaa imobiliar este de 10%.n aceste condiii care este valoarea terenului estimat prin capitalizarea rentelor ce urmeaz s fie ncasate perpetuu ?
41

a) 9.090 b) 90.900 c) 100.000 d) 110. 000

3. Factorul de capitalizare versus factorul de

actualizare este : a) nu au o legtur b) se refer la procese distincte c ) sunt identice d) este o sum a factorilor de actualizare

4.n situaia n care previziunea fluxurilor de numerar este realizat n preuri curente, actulaizarea acestora 42 se va face cu:

a) rata inflaiei b) o rat de actualizare exprimat n termeni reali c) o rata de actualizare exprimat n termeni nominali d) indicele preurilor de consum 5. n accepiunea evalurii, prin capitalizarea unui venit se nelege : a) recunoaterea venitului ca o imobilizare (activ imobilizat) b) calculul valorii viitoare a unei sume de bani depuse ntr-un depozit la banc c) calculul valorii actualizate(prezente) a unei sume de bani ncasate la un anumit moment n viitor d) calculul valorii actualizate(prezente ) a unei serii de fluxuri de numerar constante sau constant 43 cresctoare

6. Erori n aplicarea indicilor pot s apar cnd: a) se aplic asupra costului unei proprieti vechi b) se aplic un indice al altei grupe de produse c ) anul de baz este foarte ndeprtat (15-20 ani) d ) toate rspunsurile de mai sus 7. Care din afirmaiile de mai jos este corect : a) trebuie aplicate n mod obligatoriu toate cele trei abordri ale valorii b) trebuie aplicate obligatoriu trei metode de evaluare c)evaluatorul selecteaz metodele de evaluare adecvate i recunoscute d)nici un rspuns corect

44

 8. Care expresii sunt corecte:

a) preuri curente=termeni reali b) preuri curente=termeni nominali c ) preuri constante =termeni reali d ) (b) i (c)
9.Eantionul de date trebuie s ndeplineasc

urmtoarele condiii : a) este omogen b) cuprinde un numr restrns de observaii (date) c) este format din date ce reprezint valori asumate de ctre evaluator d) este bimodal
45

 10.Valoarea actualizat a unei sume de bani ce urmeaz

a fi obinut ntr-un anumit moment n viitor poate fi estimat prin multiplicarea valorii acesteia cu: a ) factorul de capitalizare b) factorul dobnzii compuse c) factorul de actualizare d) indicele preurilor specific .

46

 Birou expert contabil Mniga Codru-Suceava str. Ana

Iptescu nr. 3 et. 2 cam. 8 codrutminiga@yahoo.com tel .0724/072916- membru titular CECCAR i UNEAR, stagiar CAFR Raport de evaluare a unui proprieti aparinnd societii comerciale ALFA SRL, cu domiciliul n judeul Suceava, mun. Suceava str. XXXXX nr. Y bl. Z sc. S, ap. L, cod de nregistrare fiscal SSS, numr Registrul Comerului Suceava J 33 / XXX / ZZZ reprezentat prin dnii. KKK i LLL constnd din: parcela 710/2-1.300 mp teren arabil situat n intravilanul satului VVV, comuna Buneti judeul Suceava, nscris n CF 457/N a comunei cadastrale Buneti denumit n continuare parcela 1 parcela 30212-1.200 mp teren arabil situat n intravilanul satului VVV, comuna Buneti judeul Suceava, nscris n CF 30212/N a comunei cadastrale Buneti denumit n continuare parcela 247

 - cu scopul stabilirii valorii juste pentru nregistrarea

n contabilitate.
Valoarea propus de evaluator ca fiind valoare de pia

(just) la data ntocmirii prezentului raport de evaluare pentru obiectivul supus evalurii este urmtoarea: Parcela 11200 mp13,65 eur / mp 72.144 lei Parcela 21300 mp14,70 eur / mp 84.168 lei Total proprietate 35.490 eur sau 156.312 lei
48

Valoarea de pia este fr taxa pe valoarea adugat i a fost rotunjit la 100 lei- ron, iar pentru 1 eur cursul uzitat este de 4, 4044 lei. Prezentul raport de evaluare conine 42 de pagini i anexele din care Anexa 1 de la 43-47 , Anexa 2 de la 4884.

49

Capitolul I - Introducere I.1. Date generale despre client, beneficiar, destinatarul lucrrii I.2. Scopul evalurii I.3. Certificarea expertului evaluator. Semntura. I.4. Concluziile faptelor principale i a datelor importante Capitolul II - Prezentarea datelor II.1. Identificarea proprietilor II.2. Descriere juridic II.3. Informaii privind zona i localitatea.Vecinti. Descrierea proprietii i a vecintilor.Scurt istoric Piaa specific zonei Capitolul III - Premisele evalurii III.1. Ipoteze i condiii limitative III.2. Baza de evaluare, tipul valorii estimate, surse de Informaii utilizate. III.3. Data estimrii valorii III.4. Moneda raportului III.5. Inspecia proprietii sau a bunurilor III.6. Analiza datelor i a concluziilor pag 27 pag 27 pag 28/29 pag. 29/30 pag 27 pag 27 pag 12/26 pag 7-11 pag 11 pag 3 pag 3/4 pag 4/5 pag 5/6/7

50

Capitolul IV Aplicarea metodelor. Analiza concluziilor. IV.1. Abordarea prin metoda comparaiei directe . IV.2. Abordarea pe baz de extracie de pe pia IV.3. Abordarea prin alocare IV.4 Abordarea prin tehnica rezidual pag 30/33 pag 33/36 pag 36/37 pag 37/38

IV.5. Abordarea prin capitalizarea direct a rentei/arendei funciare (chiriei) i alte metode de randament prin venit pag 38/39 IV.6 Abordarea prin analiza fluxului de numerar actualizat analiza parcelrii i dezvoltrii pag 39/40 IV.7. Reconcilierea valorilor. Valoarea estimat propus. Opinia i / sau concluziile evaluatorului. Recomandri. pag40/42 Capitolul V Anexe V.1. Bibliografie V.2. Anexe Anexa 1 Anexa 2 pag 43/47 pag 48/84 pag 42

51

 I.1. Date generale despre client, beneficiar,

destinatarul lucrrii Prezentul raport de evaluare se adreseaza societii comerciale ALFA SRL pentru proprietatea constnd din dou terenuri de 1200 i respectiv 1300 situat n satul VVV, comuna Buneti judeul Suceava, n imediata apropiere a mun. Flticeni avnd ca i vecinti urmtoarele: - strada european E 85 perpendicular pe proprietate, la circa 100 m n vestul acesteia, dup care sunt dealurile cu staiunea pomicol i localitile FFF i UUU. -iazurile i lacurile de lng Flticeni, astfel n partea de sud iazul omuz, n partea vestic lacurile GGG, VVV i n partea de nord vest lacul Roia - n nord-vestul proprietii Groapa Vldichii - n nord de-a lungul E85- localitatea MMM

52

 B I.2. Scopul evalurii

Scopul evalurii este n primul rnd unul contabil, atunci cnd activele trebuie prezentate la valoarea just, conform legislaiei financiar-contabile aplicabile, n principal Legea Contabilitii i O.M.F.P. 3055/2010 i nregistrate n evidena contabil la 31 decembrie 2011 ori ulterior. Citez: ART. 8 din Legea contabilitii i Art.50 din O.M.F.P. 3055/2010 (1) Evaluarea elementelor detinute cu ocazia inventarierii si prezentarea acestora in situatiile financiare anuale se fac potrivit reglementarilor contabile aplicabile. (2) Reevaluarea imobilizarilor corporale se face la valoarea justa de la data bilantului. Valoarea justa se determina pe baza unor evaluari efectuate, de regula, de evaluatori autorizati conform reglementarilor legale in vigoare

2) Prin valoare just se nelege suma pentru care activul ar putea fi schimbat de bunvoie ntre pri aflate n cunotin de cauz n cadrul unei tranzacii cu preul determinat obiectiv. Valoarea just a activelor se determin, n general, dup datele de eviden de pe pia, printr-o evaluare efectuat, de regul, de profesioniti calificai n evaluare. n situaia n care nu exist date pe pia privind valoarea just, din cauza naturii specializate a activelor i a frecvenei reduse a tranzaciilor, valoarea just se poate determina prin alte metode utilizate, de regul, de ctre profesioniti n evaluare. ntruct situaiile financiare pentru anul 2011 nc nu au fost depuse la data bilanului evaluatorul consider necesar introducerea acestui element ca eveniment ulterior datorat raportului expertului dar naintea depunerii situaiilor financiare anuale pentru anul 2011.

53

 Prezentul raport de evaluare certific cu bun tiin urmtoarele: n conformitate cu uzanele din Romnia valorile prezentate de

evaluator sunt valabile la data specificat n raport ( data inspeciei 10 mai 2012 ) ct i ntr-un interval de timp limitat n cazul n care condiiile specificate pentru evaluare nu au suferit/nu vor suferi modificri semnificative care s afecteze rezultatele prezentate. expertul evaluator si asum integral rspunderea asupra tuturor afirmaiilor personale din raportul de evaluare. Datele i informaiile preluate din surse ce nu au putut fi verificate personal de ctre evaluator sunt menionate n raport. acest raport este destinat numai scopului (scopurilor) precizat (e) i poate fi utilizat numai de ctre destinatarul evalurii i de ctre autoritile locale i/sau instituiile statului n vederea stabilirii corecte a impozitelor i taxelor aplicabile. expertul evaluator i asum pstrarea confidenialitii asupra datelor i informaiilor din raport precum i neutilizarea acestora n schimbul unor avantaje neetice sau ilegale fie personale prin intermediul unei tere persoane.
54

 acest raport nu va putea fi inclus n ntregime n documente sau

declaraii nici nu va putea fi publicat sau menionat n alt mod fr aprobarea scris a evaluatorului asupra formei i contextului n care urmeaz s apar. evaluatorul nu are nici un interes actual / viitor n proprietatea ce face obiectul prezentei evaluari nefiind nici rud nici afin pn la gradul IV inclusiv cu administratorul ori persoane din conducerea i administrarea societii i neavnd relaii contractuale ori de alt natur cu acesta. Prezentul raport este semnat de ec. MINIGA CODRU n calitate de membru titular a Uniunii Naionale a Evaluatorilor Autorizai din Romnia-ANEVAR numr legitimaie 14174/2011, specializarea E. Evaluatorul a depus la sediul ANEVAR Iai toate documentele necesare ntocmirii dosarului pentru a urma cursul i a obine i titularizarea EPI. n prezent urmeaz cursul EPI. n Anexa 2 la pagina ( 48 ) se ataeaz adeverina din care rezult cursurile obligatorii i examenele susinute de evaluator n timpul anului, n vederea asigurrii pregtirii profesionale continue.

55

I.4. Concluziile faptelor principale i a datelor importante S-a procedat la fundamentarea opiniei evaluatorului n baza inspeciei efectuate la faa locului din data de 18 aprilie 2012 dar i din studiul aprofundat al documentelor puse la dispoziie de client (schie, relevee, plane, contractele de vnzare-cumprare, a fia tehnic de calcul, alte documente precum i balana contabil de la 31 martie 2012. 1) valoarea rezultat prin metoda comparaiei directe Da 2) valoarea rezutat pe baz de extracie de pe pia Da 3) valoarea rezultat prin alocare Nu 4 ) valoarea rezultat prin tehnica rezidual (capitalizarea direct a venitului net din exploatare alocat terenului ca marime rezidual) Nu 5) valoarea rezultat prin capitalizarea direct a rentei/arendei funciare (chiriei) Da 6) valoarea rezultat prin analiza fluxului de numerar actualizat-analiza parcelrii i dezvoltrii Da 56

 Aplicarea metodei comparaiei directe a fost considerat ca fiind o metod

obligatorie pentru obiectivul de evaluat- fiind conform Ghidului de Evaluare-Ghiduri Metodologice de Evaluare ANEVAR 2012 cu aplicabilitate de la 1 ianuarie 2012-o metod adecvat de evaluare a terenurilor libere comparabile din aceeai arie de pia, care au fost tranzacionate/ofertate la o dat apropiat de data evalurii cu coreciile care se impun pentru a cuantifica difernele dintre preurile pltite, cerute sau oferite pe unitatea de suprafa. n accepiunea mea aceast metod ofer o baz a prezentului raport putnd fi considerat fie valoarea propus fie o valoare etalon n jurul creia valoarea nu ar trebui s oscileze foarte mult. Aplicarea metodelor de rentabilitate a fost pus n practic pentru obiectivul de evaluat lund n consideraie veniturile provenite din renta/arenda funciar, ori chiriile de pia pentru terenuri/afaceri similare din aceeai localitate fiind interpretate ca venituri independente de veniturile generabile de construciile de pe terenul agricol, atunci cnd acestea exist. Aplicarea metodelor alocrii ori a analizei parcelrii i dezvoltrii a fost posibil datorit faptului c valoarea construciilor existente nu este foarte ridicat fiind n mediu rural, preul de nlocuire net al construciilor (CIN) s-a putut determina cu suficient acuratee.

57

Capitolul II - Prezentarea datelor II.1. Identificarea i prezentarea proprietii. Alte date considerate semnificative despre amplasament. n baza documentelor puse la dispoziie de administrator i n baza inspeciei proprietii de la data de 18.04.2012 am constatat urmtoarele: Prima parcel de 1200 mp are o form trapezoidal cu una din laturile paralele (bazele) situat nspre drumul de acces-ieire spre E85 delimitat fiind de acest drum de acces printr-o mprejmuire nefinalizat ce const din mai muli rui metalici vezi foto mai jos cu o lungime de 61,63 m. Baza opus are o lungime estimat de 58,11 m iar laturile neparalele i dispuse perpendicular pe drumul de acces ieire la E85 au o lungime cuprins ntre 20 i 21 m. Se poate observa facil o fie de pmnt de cca. 4-5

m lime pe care apa bltete, ceea ce denot existena unei pnze freatice de suprafa i o uoar curbur spre interiorul suprafeei de teren concav motiv pentru care se impun lucrri de desecare de suprafa fie mai de profunzime- drenaj. - a). Drenaj de suprafata, care se ocupa cu evacuarea excesului de umiditate de la suprafata terenului si in stratul superficial de sol, folosind canale deschise. Pentru aceasta categorie de lucrari, n tehnologia romneasca s-a folosit termenul de desecare; - b). Drenaj subteran, care cuprinde lucrari avnd drept scop controlul nivelului apei freatice sau excesul de apa din profilul de sol, folosind cu precadere tuburi perforate, ngropate, numite drenuri.

Astfel o poriune nsemnat actual este necultivabil datorit excesului de umiditate ap pluvial, estimez circa 1/3 din suprafaa parcelii. Urmeaz o poriune tampon cultivat cu plante furajere ierboase perene de tip lucern, trifoi, altele- i o poriune de teren arabil pregtit pentru culturi diverse care nu depete 60 % -70 % din suprafaa parcelei. Din aceste motive consider c trebuie fcut o ajustare n sensul diminurii valorii terenului (a parcelii de 1200 mp ) ambele tipuri de lucrri de desecare-drenaj enumerate mai sus fiind costisitoare, pe de o parte iar pe de alt parte suprafaa cultivabil nu depete 70 % din suprafaa parcelei. Cealalt parcel are tot o form trapezoidal cu laturile paralele (bazele) perpendiculare pe drumul de acces-ieire spre E85 cu lungimi de 59,79 m i respectiv 51,94 m iar celelalte laturi cu lungimi cuprinse ntre 25 i 26 m. Dispunerea acestei parcele este n adncime, perpendicular pe drumul de acces ieire la E85 din aceasta o poriune fiind amenajat, pe terenul respectiv aflndu-se o construcie uoar i o zon betonat, iar din aceasta fiind teren arabil, pregtit pentru culturi diverse (partea opus drumului de acces-ieire spre 59

Cladirea de gen Hangar-hal depozitare denumit si cladire de tip Ground to Ground este realizat in intregime din panouri dreptunghiulare cu nlimea de peste 4 m dar i din panouri arcuite, din tabla de otel, galvanizata sau prevopsita - la exterior - si izolata - la interior - cu un strat de fibra celulozica ignifugata, intr-o nuan deschis cald, un alb uor pal, care asigura o excelenta izolare termica si acustica, precum si un aspect arhitectural deosebit. Fundatia acestor cladiri poate fi la nivelul solului sau inaltata la cca. 1 m fata de sol. Datorita simplitatii lor sunt cele mai eficiente cladiri, putand fi utilizate in toate domeniile de activitate socio-profesionala att ca spaii de depozitare dar i pentru comer sau producie. Scheletului metalic din interior pentru o mai mare stabilitate i s-a adugat i unul din lemn. Iluminatul natural este asigurat prin luminatoare dispuse n plafonul hangarului, iar iluminatul electric exterior i interior este de cea mai bun calitate. Scurgerile sunt de tipul jgheaburi i burlane metalice dispuse pe exteriorul cldirii. A se vedea foto mai jos:

60

II.2. Descriere juridic

SC ALFA SRL deine drept de proprietate asupra ntregii proprieti (terenul de 1200 mp fr construcii i terenul de 1300 mp cu construcii). n Anexa 1 pag -43-46 prezentm n xerocopie contractele 324/21.01.2010 i respectiv 6277/21.12.2009, planurile de amplasament i ncadrare n zon precum i extrasele de carte funciar de la Oficiul de Cadastru Flticeni. Nu am luat cunotin de gajuri, ipoteci, sechestre ori alte asemenea asupra proprietii ca atare evaluarea s-a fcut considernd proprietatea liber de orice sarcini. II.3. Informaii privind zona i localitatea.Vecinti. Descrierea construciilor i a vecintilor. Scurt istoric. Piaa specific oraului Localitatea XXXX face parte din comuna Buneti i este situat la cca. 21 km fa de Suceava i 6 km fa de Flticeni, lng drumul E85 i la cca. 26 km de gara Suceava i 10 km fa de gara Flticeni. Numele satelor aflate in administratia comunei Buneti sunt: Buneti, Unceti. es, Petia, Podeni. oSuprafata:2740 ha oPopulatie:2700 oGospodarii:1000 oNr. gradinite:4 oNr. scoli:5 oObiective turistice:Biserici oEvenimente locale:Manifestri culturale organizate n luna august a fiecrui an cu ocazia zilelor comunei
Satul Buneti a fost localitate de frontier dup anexarea n 1775 a prii de nord a Moldovei (Bucovina) de ctre Imperiul Habsburgic. La 14 decembrie 1886, n satul Buneti a fost nfiinat un oficiu vamal austriac; cldirea fostului pichet de grniceri se mai pstreaz i astzi, aici funcionnd Primria comunei. n noiembrie 1918, Bucovina s-a unit cu Romnia, iar satul Buneti 61 a devenit parte a Romniei.

Obiective turistice Vama Veche din Buneti - cldire monument istoric (SV-II-m-B-05505), datnd din 1800 [1]; astzi aici se afl sediul Primriei comunei Buneti Descrierea stemei Stema comunei Buneti se compune dintr-un scut albastru, cu un bru crenelat, pe ambele pri, rou. n partea superioar a scutului se afl o creang de mr nflorit, cu vrful spre stnga. n partea inferioar, doi peti unul sub altul, cel de jos conturnat, toate din argint. Scutul este timbrat cu o coroan mural cu un turn de argint. Semnificaiile elementelor nsumate: Propunerea de stem a comunei Buneti asigur concordana elementelor acesteia cu specificul economic, social, cultural i tradiia istoric ale comunei, respectnd tradiia heraldic a acestei zone i legile tiinei heraldicii. Coroana mural cu un turn de argint semnific faptul c aezarea este comun. Primria din Buneti funcioneaz n cldirea fostului pichet de grniceri Capitolul III - Premisele evalurii III.1. Ipoteze i condiii limitative Din informaiile publice aflate la dispoziia evaluatorului, proprietatea de evaluat nu este supus vreunei ipoteci de rangul I, servitui ori altora asemenea. Ipoteze- aspectele juridice se bazeaz exclusiv pe informaiile i documentele furnizate de ctre client i au fost prezentate fr a se ntreprinde verificri sau 62 investigaii suplimentare

informaia furnizat de teri este considerat de ncredere, dar nu i se acord garanii pentru acuratee se presupune c nu exist condiii ascunse sau neaparente ale proprietii, solului sau subsolului (n afara celor expuse) ori structuri care s influeneze valoarea. Evaluatorul nu i asum nici o responsabilitate pentru asemenea condiii sau pentru obinerea studiilor necesare pentru a le descoperi. Nu s-au fcut nici un fel de investigaii referitoare la utilizrile trecute sau prezente att pe proprietate ct i pe terenurile vecine pentru a stabili dac exist vreo contaminare a proprietii evaluate. Nu ne asumm nici o responsabilitate pentru existena vreunui contaminant. Se presupune c au fost i exist ori pot fi rennoite toate autorizaiile, certificatele de ocupare, urbanism,mediu, ori alte asemenea. Condiii limitative- orice alocare de valori pe componente este valabil numai n cazul utilizrii prezentate n raport. Valori separate, alocate dotrilor, nu trebuie folosite n legtur cu o alt evaluare i sunt invalide dac sunt astfel utilizate. Intrarea n posesia unei copii a prezentului raport nu implic dreptul de publicare a acestuia evaluatorul prin natura muncii sale, nu este obligat s ofere n continuare consultan sau s depun mrturie n instan relativ la proprietatea n 63 chestiune, neexistnd vreo nelegere anterioar n acest sens.

III.2. Baza de evaluare, tipul valorii estimate Orice estimri ale valorii coninute n raport se aplic proprietii i orice divizare suplimentar a totalului n valori fracionate va invalida valoarea estimat. Datele de pia au fost obinute de la dou agenii diferite imobiliare din Flticeni ca Profit-Consult, din Suceava, respectiv Beruzi i Ovi, de pe Internet ori din arhiva de date personale a evaluatorului. Datele, schiele de amplasament, contractele de vnzare-cumprare ori extrasele de carte funciar i balana societii au fost puse la dispoziie de dl. Ctlin Hueanu n calitate de asociat i administrator al societii. Alte date referitoare la structuri, dimensiuni, finisaje, coeficieni de depreciere, stare de ntreinere, terase, pardoseli, zidrie, tmplrie au fost dobndite de evaluator cu ocazia inspeciei la faa locului fie din datele din arhiva i baza de date personal. Alte date i informaii de specialitate, au fost preluate din site-uri ca Matrix.rom, IMSM, CECCAR, ANEVAR, cursuri de formare profesional. III.3. Data estimrii valorii Data estimrii i atribuirii valorii este 1 mai 2012 data inspeciei. III.4. Moneda raportului Moneda raportului este leul (ron) exprimat n eur la cursul mediu calculat de evaluator n funcie de cursurile furnizate de BNR, respectiv de 4,4044 lei / pentru 1 eur. III.5. Inspecia proprietii sau a bunurilor A fost efectuat o singur inspecie la faa locului la data de 1 mai 2012 prilej cu care s-au observat urmtoarele: Terenurile pot fi utilizate att pentru culturi (cu restriciile prezentate anterior) ct i ca loturi individuale, parcelate, cu construcii de locuine adecvate i apoi vnzarea amplasamentelor (att a terenurilor ct i a locuinelor). 64

III.6. Analiza datelor i a concluziilor Tendinele de dezvoltare din zon i estimrile fcute conduc la idea c cea mai bun utilizare nu este cea existent culture agricole-ci construcia de locuine adecvate terenurilor i apoi vnzarea att a terenurilor ct i a construciilor respective. Am considerat necesar s fac ojustare (corecie n sensul diminurii valorii proprietii) datorat excesului de umiditate din sol i de la suprafaa acestuia i pentru aceasta am considerat necesar s aplic un procent de ajustare a valorii de 10%. Am mai considerat necesar s aplic o alt ajustare de 5% a valorii n sensul diminuarii datorit accesului uor dificil cu cale de acces ngustat dinspre E85 i neamenajat (pietruit ) ori a lipsei unui drum de acces spre cele dou terenuri care s faciliteze accesul la ambele parcele de teren. Am ajuns astfel la un coeficient de ajustare general de 15 % fa de valoarea real , valoarea just ori valoarea de pia. Coeficientul de ajustare general de 15 % se datoreaz i faptului c mun. Suceava are un omaj suficient de ridicat i face parte dintr-o zon mai puin dezvoltat din punct de vedere economic a rii.

Capitolul IV
Aplicarea metodelor. Analiza concluziilor. IV.1. Abordarea prin metoda comparaiei directe

Din cercetrile fcute nu am reuit s identific tranzacii ncheiate recent cu terenuri din acelai areal aa c am considerat ca fiind suficient de relevante ofertele de vnzare i ajustarea de maxim 30 % ca punct de ntlnire dintre cerere i ofert, procent de ajustare a ofertelor confirmat din tranzaciile care au avut loc efectiv n anii anteriori.
Au fost identificate astfel un numr de 4 oferte situate ntr-un perimetru de maxim 2 km, astfel: 65

Oferta nr. 1 10900 mp, deschidere 21 m drum acces, deschidere E85, vedere lac, neinundabil, fr exces de umiditate al solului pre ofert 30 eur / mp, pre vnzare estimat 15 eur/mp. Oferta nr. 2 Oferta nr.2 -5000 mp, deschidere 35 m drum acces, deschidere E85, fr vedere lac, neinundabil, fr exces de umiditate al solului pre ofert 3 eur / mp, pre vnzare estimat 10,5 eur/mp. Oferta nr. 3 Oferta nr. 3 -1300 mp, deschidere 11 m drum acces, deschidere E85, cu vedere lac, neinundabil, fr exces de umiditate al solului pre ofert 8 eur / mp, pre vnzare estimat 12,5 eur/mp. Oferta nr. 4 Oferta nr. 4 -2000 mp, central localitii Buneti la cca. 2 km distan de obiectivul de evaluat, fr vedere lac, deschidere E85, pre ofert 5 eur / mp, pre vnzare estimat 9 eur/mp.
Obiective-pre ofert /vnzare estimat Ob.1 -30eur/15 eur/mp. Mrimea suprafetei Deschiderea, topografia 10900 mp, 21 m, uor colinar ( - 5 eur ) Traficul n zon, Calitatea vecinilor
Fr, fr ( -4 eur )

Poluarea fonic i a Acces, teren n aerului, privelitea surplus,

Fr, superb ( 3eur) Facil, nu ( -3 eur )

Ajustri %

Da ,izolat,zon rural srac 50% pre estimat 15 eur / mp Da-71,53% pre estimat 10,5 eur / mp Da-36% pre estimat 12,5 eur/mp Da 56 % pre estimat 9 eur/mp Da, umiditate exces, altele, 9%pre estimat 13,65 eur/mp Da, 8,1 %, pre estimat 14,7 eur /

Ob. 2 -3eur/10,5 eur

5000 mp, 35 m, concav ( -1 eur ) Ob. 3- 8eur/12,5eur 1300 mp, 11 m ( /mp +1,5 eur ) Ob. 4 5eur/4 eur/mp Ob.5- propus 15 eur/13,65 2000 mp, 30 m, convex -1 eur 1200 mp, 50 m, uor concav

Da E 85, bun ( + 3 eur ) Fr , fr ( - 1 eur ) Da E85, satisfctoare + 3 eur Rar bun,

Uor poluat, mediu ( +3 eur ) Fr, calitate ( + 1 eur ) Uor poluat, mediu + 3 eur Fr, superb

Facil, nu ( - 1 eur ) Dificil, nu ( +3 eur ) Facil, nu 1 eur Satisfctor, nu

Ob. 6 propus 16 eur / 14,7

1300 mp, 20 m, liniar

Rar, bun

Fr, mediu

Satisfctor, nu

66

Valoarea proprietii evaluate conform metod comparaie direct Parcela 11200 mp13,65 eur / mp 72.144 lei Parcela 21300 mp14,70 eur / mp 84.168 lei Total proprietate 35.490 eur sau 156.312 lei IV.2. METODA EXTRACIEI DE PE PIA Aceast metod const n determinarea valorii trenului liber ca o mrime rezidual, dup ce din preul current de vnzare al ntregii proprieti imobiliare (teren plus construcii) s-a sczut costul de nlocuire net al construciilor i amenajrilor. Aceast metod este adecvat atunci cnd fie: nu exist terenuri libere vndute sau oferite spre vnzare sau cerute la cumprare ( nu e cazul) valoarea construciilor este relativ mic iar acestea sunt situate n mediul rural (este cazul) dac se poate determina cu precizie, cu mare acuratee costul de nlocuire net (CIN) al construciilor (este cazul). ntruct majoritatea considerentelor sunt aplicabile obiectivului/obiectivelor de evaluat am considerat necesar i aplicarea acestei metode. n zona Flticeni exist 26665 mp fabrica de paine suprafa teren cu 6100 mp suprafa construit un raport de 23 %, cu un pre de vnzare de 24 eur /mp /teren+construcii tip depozite, hale. La fel n baza de date personal au fost identificate proprieti similare n Suceava i mprejurimi (zona Mitoc, cheia) la preuri de vnzare cuprinse ntre 20 eur/mp i 25 eur/mp. Astfel atribui pentru localitatea Podeni, Buneti ca fiind situat ntre Flticeni i Suceava un pre de vnzare de 23 eur/mp teren+construcii de tip hale, depozite uoare. La suprafaa total de 2500 mp estimez pre proprietate total teren+construcii n starea n 67 care se gsesc la data raportului de 57.500 eur.

CIN (costul materialelor, mai puin manopera i alte costuri) conform datelor din contabilitate este de 77.916,15 lei. Am procedat la majorarea CIN, adugnd i cheltuielile cu manopera i alte costuri proprii ajungnd la o valoare corect a CIN de 85.000 ron echivalent 19.299 eur. Aadar valoarea total a terenului este de 38.201 eur. Am procedat la majorarea CIN, adugnd i cheltuielile cu manopera i alte costuri proprii ajungnd la o valoare corect a CIN de 85.000 ron echivalent 19.299 eur. Aadar valoarea total a terenului este de 38.201 eur.
Valoarea proprietii evaluate conform metod extracie de pe pia

Parcela 11200 mp15,28 eur / mp 80.761 lei Parcela 21300 mp15,28 eur / mp 87.491 lei Total proprietate 38.201 eur sau 168.252 lei

68

IV.5.Metode de abordare prin venit IV.5.1.Abordarea prin metoda capitalizrii directe a rentei funciare
Aceast metod se aplic n cazul n care venitul se obine din cedarea dreptului de folosin al terenului, n schimbul unei rente deci a unui venit independent de veniturile generabile de construciile de pe terenul agricol. n acest caz proprietatea este achiziionat sub forma unei investiii, investitorul fiind n principal interesat de capacitatea acesteia de a produce profit, acesta fiind elementul principal care influeneaz valoarea proprietii. Renta (chiria) este perceput n valut i lei fiind calculat conform Normei Metodologice din 23.09.2004 privind modul de obinere stabilire a valorii terenurilor arabile, la data evalurii 1 kg de gru= 1 ron, rata medie a dobnzii BNR = 5,25% n condiiile n care renta funciar reprezint ntre 10 % i 20% din valoarea produciei. Tinnd cont i de valorile terenurilor agricole pentru uzul birourilor notariale pentru perioada 01/01/2012 31/12/2012 i de cele stipulate mai sus vom avea urmtoarele calcule pentru renta funciar. Am considerat pentru cele dou parcele de teren cea mai mare clas de fertilitate posibil clasa 1 dat de aspectul omogen, consistent, brun-negru cernoziomic al solului i de faptul c grul necesit un sol fr bulgri, nivelat, afnat i fr resturi vegetale cu lucrri

de dezmiritit, urmat de aratul terenului la 20-22 cm adncime,iar cu artura ntreinut i prelucrat pentru mrunirea bulgrilor, nivelarea terenului i distrugerea buruienilor care apar, lucrare care a fost executat cu grapa cu discuri. Consider de asemenea c lucrrile de pregtire a patului germinativ vor asigura mrunirea i afnarea solului pn la adncimea de semnat asigurnd o 69 producie superioar.

Clasa de fertilitate a terenului int 1

Numr de puncte de bonitare/ha

Producia Valoarea superioar produciei kg/ha lei/ha

Renta funciar medie lei/ha

90

4500

4500

900

Considernd o rent superioar de 20% din producia menionat vom avea o rent de 900 lei/ha.
Experinta internationala arata ca dintre cele 3 rate de capitalizare ce pot fi folosite:rata constanta de actualizare,rata dobinzii reale actuale si rata dobinzii anticipate,in cazul tranzactiilor funciare se prefera cea anticipata deoarece pamintul este vesnic.

Aadar chiar dac rata actual a dobnzii BNR este de 5,25 % consider c trebuie aplicat rata dobnzii anticipate (int) aceeai cu rata dobnzii medie din zona liberului schimb, U.E.E. Astfel Banca Central European menine la 1% rata dobnzii de politic monetar de peste doi ani. Aplicnd o rat de capitalizare de 1% vom avea valoarea pentru 1 ha de teren egal cu 90.000 lei iar pentru suprafaa de 2500 mp (considernd-o liber de construcii) vom avea o valoare de 22.500 lei. Valoarea proprietii evaluate conform metod capitalizare rent funciar Parcela 11200 mp2,04 eur / mp 10.800 lei Parcela 21300 mp2,04 eur / mp 11.700 lei 70 Total proprietate 5.108 eur sau 22.500 lei

IV.5.2.Abordarea prin metoda capitalizrii directe a chiriei (lund n considerare att terenul ct i hala de depozitare -tip hangar -construit). Estimez n baza datelor din arhiva personal o chirie de 1,5 -2,5 eur / mp considernd un grad de neocupare de 50 %, iar suprafaa util luat n calcul fiind de 1800 mp. Din pruden am apreciat nivelul minim al chiriei dat de oferta bogat i de numrul relative mic de poteniali interesai. Valoarea chiriei este similar altor zone limitrofe mun. Suceava (ca cheia, Mitoc, Liteni). Valoarea chiriei este obinut prin metoda comparaiei directe din baza de date deinut de evaluator i cu ajutorul informaiilor preluate de la ageniile imobiliare menionate. n estimarea valorii chiriei au fost luai n considerare i urmtoarele: Acces la calea ferata (sub 20 km de gara Burdujeni i 10 km de gara Flticeni) Situarea la o distan de 200 m fa de E85 Acces facil la urmatoarele drumuri: - DN2/E85 fcnd legtura cu Bucureti i Bacu, - DN17/E58 fcnd legtura cu Vatra Dornei i - DN29/E58 cu Botoani - Drumuri judeene DJ * reteaua existenta de energie electrica * reteaua termica * retelele telefonice Cheltuielile de ntreinere i reparaii intr n sarcina proprietarului. n obligaiile 71 proprietarului intr de asemenea plata tuturor taxelor i a impozitelor.

Capitalizarea direct este metoda folosit pentru a transforma nivelul estimat al venitului net ntr-un indicator de evaluare al proprietii. Rata de capitalizare reprezinta relatia dintre ctig i valoare fiind influenat de gradul de risc, atitudinea pieei, randamentul realizat de proprieti similar, cerere i ofert, nivelul de impozitare etc. Rata de capitalizare se va determina pe baza raportului dintre VNE i valoarea unei tranzacii cu o proprietate similar ncheiat. Venitul brut potenial VBP- reprezint venitul estimat a fi generat de proprietatea imobiliar n condiii de maxim utilizare, n funcie de nivelul chiriilor practicate pe pia. Venitul brut efectiv (VBE) reprezint venitul anticipat al proprietilor ajustate cu pierderile aferente gradului de neocupare. Venitul net din exploatare ( VNE ) reprezint venitul efectiv dup scderea tuturor cheltuielilor operaionale nainte de scderea amortizrii

72

Repartiia cheltuielilor avute n vedere este urmtoarea:

Situaia detaliat a veniturilor i a cheltuielilor estimate:

Tipul cheltuielilor

Natura cheltuielilor

Repartiia cheltuielilor
Proprietar

Fixe

Taxe proprietate,impozite Taxe asigurare Management administraie Cheltuieli ntreinere Electricitate Telefon Reparaii Amenajri

Fixe Variabile

Proprietar i Proprietar

Variabile Variabile Variabile Variabile Variabile

Chiria Chiria Chiria Proprietar Proprietar

73

Situaia detaliat a veniturilor i a cheltuielilor estimate:

Specificaii Nr. luni Euro/mp mp Lei/eur Valoare total 142.703

Venit brut chirii 50% 12 ocupare, 1800 mp sup.util V.B.T. Grad de neocupareestimat 50 % Venit brut efectiv Impozit pe cldiri i teren (fixe)alte taxe 5% Contract asigurare 5%( fixe) alte taxe Cheltuieli variabile Administrare 5% Reparaii, amenajri 20 % Alte cheltuieli 8 % Total cheltuieli Venitul net din exploatare (V.N.E.) Rata de capitalizare20,33%
Valoarea proprietii prin

1,5

1800

4,4044

142.703 71.351
71.351 3.568

3.568

3.568
14.270 5.708 30.682 40.669 0,02033 74
200.044

Rata de capitalizare a fost obtinut ca raport dintre venitul net calculat al unui an rezultat din exploatare i valoarea proprietii respective (n fapt am considerat preul mediu de vnzare al tranzaciilor de proprieti similare ncheiate n anii precedeni-pentru anul n curs neexistnd tranzacii ncheiate). n alegerea unei rate de capitalizare , evaluatorul a folosit urmatoarele comparabile : Conform ofertelor studiate de pe internet i din arhiva personala a evaluatorului proprieti similare ca i suprafa i poziie alctuite din 25 de ari teren i construcii tip hale-hangare de peste 250 mp s-au vndut n anii anteriori (20082010) cu 50.000 eur. S-au utilizat informaii din baza de date personal cu privire la tranzaciile societilor BENATAV ROMNIA i ZIF CONSTRUCT cu sedii n fosta Filatur de In i Cnep din Flticeni aflate la o distan de 8-9 km. V = VNE / c , unde V este valoarea estimate a propietatii , iar c o rata de capitalizare data de piata de aproximativ 20 % . Valoarea proprietii evaluate conform metod capitalizarea chiriei Parcela 11200 mp18,16 eur / mp 96.021 lei Parcela 21300 mp18,16 eur / mp 104.022 lei Total proprietate 45.419 eur sau 200.044 lei
75

IV.5.3. Capitalizarea profitului obinut din activitatea de comer, agricultur Nu se poate aplica aceast metod datorit faptului c profitul contabil din balana ataat prezentului raport nu rezult din activitile specific exploatrii ori nchirierii prorpietii. IV.5.4. Aplicarea metodei indicial Aceast metod const n actualizarea valorii de nregistrare n contabilitate a proprietii la data punerii n funciune pe baza indicelui de de evoluie a preurilor comunicat de INS Comparative. Consider c aceast metod nu este relevant ntruct intervalul de timp de la achiziie pn n prezent este scurt i rata inflaiei a cunoscut i perioade ascendente i descendente (deflaie). IV.6 Abordarea prin analiza fluxului de numerar actualizat analiza parcelrii i dezvoltrii Aceast metod pleac de la idea agreat de evaluator, conform creia cea mai bun utilizare a terenului ar fi amplasarea i construcia a 3 (trei) cldiri rezideniale pe loturi parcelate. Rezultatul aplicrii acestei metode ofer rezultate credibile atunci cnd exist suficiente date disponibile. Astfel am considerat construcia existent ca fiind pentru garaj i spaiu de depozitare pentru trei proprieti, pentru viitorii proprietari a trei cldiri rezideniale, iar terenul rmas l-am mprit n trei parcele de 700 mp plus drumurile de acces ctre cele trei parcele proprieti. Am luat n calcul construcia unei cldiri rezideniale de 110 mp suprafa construit i 100 mp suprafa util ca n exemplul de76

Cas cu amprent la sol 65 mp i mansard de 45 mp, suprafa construit 110 mp suprafa util 100 mp. 40 mc crmid porotherm 30 sth 54 buci ntr-un mc ofert Dedeman 5,56 lei / buc * 54 = 300,24 lei / mc * 50 = 12.009 lei transport si tva inclus. 40 mc beton C16, C20 balastier cu tva i transport inclus 250 lei/mc *50 = 10.000 lei 7 tone fier fasonat Buzau 2,1 lei / kg * 7000 = 14.700 lei (transport si tva inclus). Tigla metalica skane ral 758/3011731 dedeman 57,86 lei / mp tva si transport inclus * 100 mp = 5.786 lei. Plase, armaturi , fier beton 4.000 ron Cherestea, grinzi, ipci etc. 4.000 ron Cuie, scoabe, smoal, folii pvc, instalaii scurgere ap, canal, nisip, pietri 6.000 ron Priect arhitect, autorizaii utiliti, primrie, aprobri, branamente 17.000 ron Manoper (inclusiv diriginte antier, inclusiv paznic) -45.000 ron Amenajare drum acces, garaj i alte cheltuieli 5.000 ron. Total........................123.495 lei sau 28.039 eur. Preul de vnzare estimat total proprietate la rou 700 mp teren + drum acces+ cas 110 mp suprafa construit (parter +mansard) + garaj -este de 176.176 lei sau 40.000 eur. 176.176 lei *3 = 528.528 lei (123.495*3)= 158.043 preul terenului. Valoarea proprietii evaluate conform metod analiza parcelrii i dezvoltrii.
Parcela 11200 mp14,35 eur / mp 75.860 lei Parcela 21300 mp14,35 eur / mp - 82.183 lei 77

IV.7. Reconcilierea valorilor. Valoarea estimat propus. Opinia i / sau concluziile evaluatorului.
Pentru obiectivul supus evalurii proprietatea societii ALFA SRL au fost identificate urmtoarele valori:
Valoarea proprietii evaluate conform metod comparaie direct Parcela 11200 mp13,65 eur / mp 72.144 lei Parcela 21300 mp14,70 eur / mp 84.168 lei Total proprietate 35.490 eur sau 156.312 lei Valoarea proprietii evaluate conform metod extracie de pe pia Parcela 11200 mp15,28 eur / mp 80.761 lei Parcela 21300 mp15,28 eur / mp 87.491 lei Total proprietate 38.201 eur sau 168.252 lei Valoarea proprietii evaluate conform metod capitalizare rent funciar Parcela 11200 mp2,04 eur / mp 10.800 lei Parcela 21300 mp2,04 eur / mp 11.700 lei Total proprietate 5.108 eur sau 22.500 lei Valoarea proprietii evaluate conform metod capitalizarea chiriei Parcela 11200 mp18,16 eur / mp 96.021 lei Parcela 21300 mp18,16 eur / mp 104.022 lei Total proprietate 45.419 eur sau 200.044 lei Valoarea proprietii evaluate conform metod analiza parcelrii i dezvoltrii. Parcela 11200 mp14,35 eur / mp 75.860 lei Parcela 21300 mp14,35 eur / mp - 82.183 lei Total proprietate 35.883 eur sau 158.043 lei 78

Dintre acestea consider innd cont i de inspecia la faa locului i de caracteristicil e uor diferite ale parcelelor de teren c valoarea just la data ntocmirii prezentului raport de evaluare este dat de metoda comparaiei de pia i anume: Parcela 11200 mp13,65 eur / mp 72.144 lei Parcela 21300 mp14,70 eur / mp 84.168 lei Total proprietate 35.490 eur sau 156.312 lei Valorile sunt fr TVA i 1 eur = 4,4044 lei.

Raportul a fost pregtit n conformitate i pe baza standardelor, recomandrilor i metodologiei de lucru a Asociaiei Naionale a Evaluatorilor din Romnia ANEVAR a Uniunii Naionale a Evaluatorilor Autorizai din Romnia i a CECCAR Romnia. Argumentele care au stat la baza elaborrii acestei opinii precum i considerentele privind valoarea sunt: Valoarea a fost exprimat innd seama exclusiv de ipotezele, condiiile limitative i aprecierile exprimate n prezentul raport i este valabil la data evalurii, ori la un interval limitat la maximum 30 de zile de la data evalurii Valoarea este o predicie, valoarea este subiectiv, evaluarea este o opinie asupra unei valori Valoarea se refer la ntreaga proprietate (respectiv cele dou parcele de teren de 1200 i 1300 mp) mai puin valoarea construciei existente, de tipul hangar-hal depozitare. Capitolul V Anexe V.1. Bibliografie Standardele de Evaluare -2011 i ghidurile de procedure-normele de aplicare 2012 Uniunea Naional a evaluatorilor Autorizai din Romnia * cursul de evaluare ANEVAR, CECCAR * cursuri de formare profesional CECCAR * coeficieni de actualizare CECCAR * Standarde commune Asociaiei Naionale a Evaluatorilor din Romnia * suporturi de curs ANEVAR * Codul Fiscal al Romaniei actualizat * IAS 16 * Ordinul 3055/2010 V.2. Anexe: Anexa 1 pag

Anexa 2-pag Anexa 3 pag.

79