Cel mai simplu rationament al notiunii de credit ipotecar este reprezentat prin urmatoarea difinitie credit acordat de banca

pentru cumpararea, constructia sau renovarea unei locuinte sau procurarea unui teren de pamant.

Si daca e sa vorbim despre conceptul clasic al ipotecii, atunci creditele ipotecare se garanteaza cu instituirea gajului asupra bunului procurat din resursele creditare. Anume acest amanunt, face distinctie intre creditele imobiliare si cele ipotecare. La unele banci, creditele ipotecare si imobiliare sunt reprezentate printr-un produs, la altele este vorba despre doua optiuni creditare diferite.

Notiunea de Ipoteca a aparut pentru prima data in secolul VI i.e.n. in Grecia, fiind introdusa de catre imparatul Solomon si prevedea conditii de asigurare a executarii obligatiunilor debitorului fata de creditor prin punerea in gaj a terenului de pamint. Pina atunci in Atena garant al gajului se considera insasi debitorul personal, care in cazul neexecutarii a obligatiunilor asumate risca sa devina rob pe viata, iar terenul de pamint trecea in proprietate mostenitorilor legali.

In zilele noastre notiunea de creditare ipotecara a cunoscut un sir de modificari calitative mentinind totodata elementele esentiale.

Ipoteca modalitate de garantare a obligatiilor unui debitor fata de creditor prin punerea in gaj a proprietatii imobiliare, care consta in dreptul creditorului de satisfacerea necesitatilor sale banesti din costul imobilului pus in gaj; Obiectul ipotecii - blocuri locative individuale cu apartamente multiple, apartamente, terenuri agricole, intreprinderi, edificii, constructii si alte proprietati imobiliare.

CE

TREBUIE

SA

STIM

DESPRE

CREDITELE

IPOTECARE

Un credit contract de la banca presupune o serie de avantaje, dar si un sir de conditionari pentru a fi contractat. Pentru a obtine un credit ipotecar, intii de toate este necesar de a determina pentru sine urmatoarele aspecte: Ofertele bancilor comerciale de la inceput, trebuie studiate ofertele bancilor comerciale si companiilor de finantare in domeniul creditarii ipotecare. Acestea difera, atit la ratele de dobinda, la termeni cat si la conditii generale. Nu este foarte complicat a cauta pe site-urile bancilor informatia despre credite ipotecare, dar riscati sa nu gasiti la toate intrebarile raspunsuri. E putin mai complicat a merge direct la banca si a cere consultanta de la specialistul de credite, dar numai asa veti obtine raspunsuri cam la toate intrebarile. Indiferent ce cale veti alege pentru determinarea bancii unde veti depune intrun final cererea pentru credit ipotecar, trebuie sa determinati prin metoda comparativa oferta care va convine cel mai bine, pe care o veti putea accepta si care nu va va duce la situatie de default. Important este ca, conform prevederilor proiectului de lege cu privire la ipoteca, in mod inovator, sunt protejate drepturile clientilor. In special, se prevede ca anuntarea informatiei privind rata dobinzii aplicabila creditului ipotecar obligatiei garantate cu ipoteca, trebuie sa includa toate platile, ceea ce inseamna ca bancile o sa trebuiasca in mod deschis sa anunte costurile reale ale creditelor ipotecare.

Suma creditului per general se contracteaza cat se poate deservi, dar nu cat vrea inima omului. Daca este vorba de procurarea unui nou imobil (fie locuinta, fie teren) este bine a fi alese optiunile locative reale, cu o lichiditate inalta pe piata, competitive si dupa masura posibilitatilor sau putin de tot peste masura posibilitatilor. Nici o banca nu o sa finanteze visurile neindeplinite de a avea castele si palate in cele mai bune regiuni ale orasului. Atunci cind banca identifica capacitatea de plata, se iau in calcul urmatoarele aspecte: a) PTI (payment to income) - plata lunara pe credit raportata la venitul net al solicitantului. Acest coeficient nu trebuie sa depaseasca 35-40%; b) OTI (obligations to income) plata lunara pe credit plus alte obligatiuni de plata lunare (cum ar fi: arenda, pensii de intretinere a copiilor, plati pentru alte credite existente, etc.) raportate la venitul net al solicitantului. Acest coeficient nu trebuie sa depaseasca 45-50%; c) LTV (loan to value ratio) suma creditului raportata la valoarea de gaj a bunului imobil ce se ofera in calitate de asigurare a creditului. Limitata accesibila nu trebuie sa depaseasca 70-80%. Acesti trei factori in orice solicitare de credit vor juca rolul primordial la luarea deciziei de catre Banca.

Trebuie de mentionat faptul ca atunci cind se calculeaza venitul solicitantului, de asemenea poate fi luat in calcul si venitul sotului / sotiei sau altei persoane care o sa-si atribuie solidar aceleasi obligatiuni de plata a creditului ca si

solicitantul

de

baza.

Acceptarea veniturilor suplimentare acestea pot fi: transferuri regulate de peste hotare (primite regulat prin intermediul bancii, pe parcursul ultimelor citeva luni), chirie, confirmata contractual, dividende, royalty, etc. marimea carora poate fi justificata prin documente.

Termenul creditului nu intotdeauna termenul cat mai mare posibil este varianta optimala de creditare. Trebuie sa tineti cont de faptul ca cu cat este mai mare termenul cu atit mai scump este creditul ce se contracteaza. Si avind in vedere, ca tot mai multe banci, accepta modalitatea de rambursare a creditului in forma de anuitate, diferenta esentiala intre plati lunare de exemplu la credit pe 15 sau pe 10 ani nu este, de aceea termenul optimal este acela care va permite sa rambursati fara careva efort supranatural creditul contractat, evitind limitele pragului de indatorare.

Marimea contributiei proprii minime a debitorului este obligatorie si poate incepe de la 10-30% in cadrul programelor ipotecare ale bancilor. Si acestia sunt bani reali, pe care o sa trebuiasca sa-i confirmati bancii, fie depunindu-i pe cont curent, de depozit sau la vedere, fie daca acestia sunt investitii in careva bunuri, se confirma faptul comercializarea acestuia, sau intentiilor de comercializare.

DAE (dobinda anuala efectiva) - aceasta este cea mai simpla metoda de a compara intre ele ofertele creditare ale diferitor banci. Cea mai frecventa greseala facuta de clienti este compararea creditelor dupa criteriul ratei dobinzii. Pentru a cauta cel mai ieftin credit, trebuie selectate produsele

creditare

cu

DAE

cea

mai

mica.

DAE include: dobinda, comisioanele de acordare, comisioanele anuale si/sau cele lunare. Costuri aferente politelor de asigurare, comisioanele pentru achitare anticipata nu se includ in DAE.

Cel mai des, consumatorii de credite totusi se conduc dupa marimea ratei dobinzii. De aceea, tinind cont ca pe linga rata dobinzii mai sunt si alte plati obligatorii aferente creditului, nu uitati de: a) taxa pentru evaluarea bunului ce se propune drept asigurare la creditul contract suma unica;

b) comision de examinare a cererii solicitantului suma unica; c) comision unic de acordare a creditului procent din suma creditului, achitabil de obicei anterior acordarii creditului; Comisioanele unice nu sunt foarte dureroase. Sa luam cazul unui credit de 25 de ani cu o rata a dobinzii de 8% (caz ipotetic). Plata unui comision de 3% la acordare este echivalent cu contractarea unui credit la o rata a dobinzii de aproximativ 8,4%, fara alte costuri suplimentare. Pe aceeasi logica, un comision de 1% are ca efect majorarea ratei dobinzii la 8.1-8.2%. Asa cum se observa comisionul are un impact scazut asupra costului total si poate fi utilizat drept criteriu de departajare pentru produsele cu dobinzi apropiate. d) comision anual de acordare a creditului procent din suma sau soldul creditului, achitabil de obicei la inceputul fiecarui an de derulare a creditului, aplicabil la soldul efectiv al creditului;

Un caz aparte il constituie comisioanele percepute anual, care majoreaza rata efectiva a dobinzii cu aceeasi valoare. De exemplu, un comision de 0.5% pe an aplicat la un credit cu o rata a dobinzii de 8% este similar cu o dobinda de 8.5%. Astfel, desi la prima vedere pare nesemnificativ, impactul asupra costului creditului este chiar mai mare decit un comision de 3%, achitabil o singura data la acordare. e) taxa pentru instituirea ipotecii (include autentificarea notariala si inregistrarea la Organul cadastral teritorial) sume unice;

f) comision de administrare / sau de gestiune (ca alternativa a comisionului anual de acordare) procent din soldul creditului, platibil de obicei la inceputul fiecarui an de derulare a creditului, aplicabil la soldul efectiv al creditului;

g) comision de achitare anticipata procent din suma creditului ce se achita anticipat; Optiunea rambursarii anticipate este un alt aspect important de care trebuie tinut cont in selectarea creditului. Pe masura ce veniturile unei persoane cresc, acesta va putea rambursa o rata mai mare cu scopul de a-si diminua costul datoriei. In acest caz, trebuie tinut cont si de comisionul de rambursare anticipata in selectarea produsului creditar. In timp ce unele institutii financiare nu percep nici un fel de comision, altele solicita plata unor comisioane penalizatoare destul de insemnate. h) penalitati pentru achitarea intirziata a creditului si a dobinzii aferente procent din suma creditului restant.

Modalitatea de rambursare pina nu demult cea mai frecventa forma de rambursare a creditului si de plata a dobinzii se efectua pe baza achitarilor proportionale a creditului si calcularii dobinzii din soldul efectiv al creditului. In prezent, aceasta modalitate de plata, tot mai des cedeaza locul modului de rambursare a creditului pe baza de anuitate.

Anuitate constituie o suma constanta achitabila la anumite perioade de timp (cel mai frecvent lunar) in vederea restituirii creditului. Aceasta suma include atit o parte din credit cat si dobinda calculata. Proportiile credit/dobinda variaza in fiecare luna de la: credit mai putin dobinda mai multa la credit mai mult dobinda mai putina.

Pentru a determina exact, suma constanta a fi platita lunar, in practica bancara se foloseste urmatoarea formula de calcul:

Formula este destul de complicata, de aceea puteti utiliza calculatoarele ipotecare programe ce se bazeaza pe formula data. Astfel de calculator poate fi gasit pe orice portal din Internet, dedicat creditarii ipotecare. Functioneaza foarte simplu: se introduce suma creditului, rata estimativa a dobinzii si

termenul creditului, dupa care se obtine suma platii lunare de deservire a creditului de care sunteti interesat.

Garantii acceptate: a. b. cota imobilul parte ce in urmeaza complexul a fi locativ; procurat;

c. optional - alt imobil cu destinatie locativa apartinind debitorului. Asigurarea riscurilor - la momentul actual, bancile solicita a fi instituite urmatoare polite de asigurare: a. Asigurarea contra riscului de pieire sau deteriorare fortuita a bunului imobil cerinta minima obligatorie conform proiectului de lege cu privire la ipoteca; b. Asigurarea contra riscului de deces si pierderea capacitatii de munca a debitorului cerinta suplimentara. Trebuie semnalat, ca politele se asigurare se instituie in fiecare an, pentru tot parcursul derularii creditului, si odata fiind introduse ca clauze obligatorii in contractul de credit nu pot fi omise sau evitate, in caz contrar banca este in drept sa rezilieze contractul de credit, cerind achitarea anticipata a acestuia.

PARTICULARITATILE PIETII CREDITARII IPOTECARE IN MOLDOVA In Moldova piata ipotecara a cunoscut o dezvoltare impresionanta in ultimii citiva ani, fiind intemeiata mai ales pe principiile competitionale ale economiei de piata.

Problemele dezvoltarii ipotecii in Republica Moldova: a) Lipsa resurselor pe termen lung predomina depozite de 3-6 luni; b) Nivelul mic al veniturilor populatiei; c) Predominarea veniturilor, neconfirmate de documente oficiale; d) Cota-parte semnificativa a creditelor oferite pentru participarea cetatenilor la constructia locuintelor (investitii in constructia locuintelor) ceea ce mareste riscul creditarii, deoarece riscurile ordinare ale bancii se completeaza cu riscurile constructiei. Tipologia creditelor locative in Moldova: a) Creditele ipotecare clasice pentru procurarea locuintei cu gajare locuintei ce se achizitioneaza (pe care le ofera mai multe banci comerciale (si mai des intilnite si in per general mai Moldova); accesibile); b) Credite pentru imbunatatirea conditiilor de trai credite intermediare c) Credite pentru participarea in constructia blocurilor de locuinta (pentru participare cu cota) cu gajarea dreptului asupra viitoarei proprietati si garantarea suplimentara cu un alt imobil sau fidejusiune; d) Programa ipotecii municipale (oferita de BC Moldova Agroindbank SA) atragerea depozitelor ipotecare (acumularea mijloacelor pe perioada constructiei locuintei) pentru oferirea ulterioara cetatenilor a creditelor ipotecare in conditii preferentiale pentru achizitionarea locuintei. Conditiile de creditare in Moldova: La momentul actual, oferta existenta a bancilor comerciale se arata in felul urmator:

a) Termenul creditului in jur de 7-20 ani (cel mai mare termen il ofera BC Victoriabank SA in cadrul produsului Casa Magica si BC Moldindconbank SA); b) Valuta creditului lei (predomina), exista de asemenea credite in lei legat de o valuta (oferte de la BC Banca Sociala SA si BC Fincombank SA); c) Procentul creditului din valoarea bunului 70-80% poate ajunge pina la 100% in cazul unei garantii suplimentare sub forma unui gaj suplimentar sau fidejusiune; d) Tipurile ratei dobinzii predomina ratele fixe ale dobinzii, se utilizeaza pe larg ratele dobinzii variabile (in unele banci in contractul de credit nu se specifica conditiile modificarii ratei dobinzii; in alte banci contractele contin conditiile, in conformitate cu care se schimba rata dobinzii; in calitatea de indicator se utilizeaza rata dobinzii pentru depozitele unei de 3 + 15-21% 6 luni pentru sau nivelul inflatiei); in lei; e) Nivelul ratelor dobinzii 13-16% pentru creditele legate de cursul valute; creditele f) Estimarea solvabilitatii debitorilor: se iau in consideratie atit veniturile oficiale confirmate, cit si cele neoficiale; cota platii pentru credit in venitul total constituie de la 50 pina la 70% (unele banci). g) Asigurarea nu intotdeauna se solicita cu scopul reducerii pretului produsului de credit; in unele banci exista doar asigurarea imobilului, altele solicita asigurarea de viata si a capacitatii de exercitiu, una din banci aplica pachetul de asigurare, ce include asigurarea titlului h) Modalitati de rambursarea a creditului: anuitate; rambursare egala a

corpului creditului si calcularea ratei dobinzii corespunzatoare pentru suma creditului restant; forme flexibile ale rambursarii. Analistii estimeaza ca in anii urmatori programele de creditare ipotecara vor evalua spectaculos, deoarece pe piata este o cerere mare de locuinte. In prezent, multi dintre cei care doresc sa-si cumpere o casa nu au venituri suficient de mari pentru a contracta un credit. In anii urmatori, situatia se va schimba insa pentru multi dintre acestia. Pe de alta parte, agentii imobiliari anticipeaza o crestere a ofertei pentru clasa medie, care va consta in apartamente noi la un pret asemanator cu cel al celor situate in blocuri vechi, care sa acopere cererea de pe acest segment. Si din partea bancilor se asteapta conditii Legea cu mai privire la flexibile. ipoteca

Dezvoltarea rapida a sectorului ipotecar in Moldova a survenit in pofida lipsei unui cadru juridic pe deplin dezvoltat si coerent. Au fost adoptate deja masuri reformatoare esentiale pentru a spori eficienta unor parti aparte ale sistemului, cum au fost cele referitoare la inregistrarea bunurilor imobile, exercitarea drepturilor ipotecare si gajarea proprietatii imobiliare in temeiul unor acorduri de garantie. Cu toate acestea, abordarea in cauza a dus la fragmentarea reglementarii legislative a sectorului ipotecar, care include Legea cu privire la gaj, Legea cadastrului bunurilor imobile, Codul civil, Codul de procedura civila, Codul de executare si altele.

Ministerul Economiei si Comertului au gestionat eforturile Guvernului de a elabora o noua lege exhaustiva privind ipoteca. Aceasta intr-un final a fost aprobata de catre Parlamentul Republicii Moldova la 26.06.2008, si la

moment

se

afla

la

promulgare

la

seful

statului.

Legea privind ipoteca are scopul solutionarii unui sir de probleme, cele mai importante fiind: a) Contradictiile dintre diversele legi existente ce creeaza confuzie pentru procurarii c) apartamentelor Protectia si operatorii in curs a de pietei; constructie; consumatorului; a ipotecii; b) Riscul inalt a tranzactiilor in cazul creditarii constructiei sau neadecvata de

d) Imposibilitatea inregistrarii simultane a contractelor de vinzarecumparare constituire e) Lipsa standardizarii documentatiei juridice care sta la baza ipotecii, a metodologiei de evaluare a bunurilor, a rapoartelor de evaluare, a rapoartelor creditare, a proceselor si documentelor de formalizare si inregistrare a titlurilor, precum si de colectare si transmitere a informatiei relevante. GRESELI A FI EVITATE:

Pentru ca ipoteca sa nu se transforme in calvarul vietii, asigurati-va ca nu ati comis nici una din greselile enumerate mai jos:

Greseala

unu

NEPASAREA

Uneori se intimpla, ca dupa doi trei ani de trai in apartamentul procurat din resursele creditare, apar proprietarii adevarati. Procesele judiciare pot fi

continue si indelungate, dar nu este garantat ca vor duce la rezultatul pe care il doriti. Pentru a evita acest lucru, la momentul procurarii apartamentului si perfectarii bazei documentare, verificati de mai multe ori corectitudinea si claritatea tuturor documentelor aferente tranzactiei, sau conform terminologiei profesionale verificati curatenia titlului. Puteti apela la consultata juridica sau notariala. Este de mentionat ca in aceasta afacere cel mai bun aliat si consultant este insasi banca la care v-ati adresat dupa credit. Deoarece banca in mai mare masura ca clientul, este cointeresata in calitatea si solvabilitatea asigurarii creditului ipotecar.

Greseala

doi

VICLENIEA

Nu incercati sa duceti in eroare banca, in orice caz comitetul de credite sau persoanele ce decid asupra acordarii creditului, sunt persoane competente, profesioniste, si in afara de aceasta poseda abilitati psihologice. O sa va descopere minciunile sau datele false imediat. Astfel, pe linga faptul ca riscati sa ramineti fara creditul solicitat, aveti mari sanse sa capatati istorie creditara negativa.

Greseala

trei

INCREDEREA

IN

SINE

Ceea ce astazi pare piatra de nemiscat, miine poate fi cutremurat sau spalat de ape. Casnicia poate ajunge la divort, locul de munca poate fi pierdut, fapte care ar putea pune in pericol derularea normala a creditului contractat. Asigurati-va pina la semnarea contractului ce credit ca in cele mai drastice

situatii, cum sunt pierderea slujbei, pierderea persoanei care figureaza in calitate de co-debitor, sau alte situatii extreme, o sa aveti capacitate destula pentru a rambursa creditul.

Greseala

patru

NEATENTIA

Inainte de a semna contractul de credit aferent ipotecii, cititi si studiati cu atentie toate clauzele acestuia, interesati-va despre obligatiunile si drepturile pe care le veti obtine, despre toate platile si comisioanele aferente creditului. Odata semnat contractul, se considera in mod automat si in totalitate faptul ca acceptati fara pretentii toate prevederile contractului dat, si nu aveti decit sa le urmati, ceea ce nu intotdeauna se adevereste in realitate.

A cere comentarii explicative asupra clauzelor contractuale nu este rusine, ci necesitate obligatorie mai ales in cazul daca pentru prima data contractati un credit, sau pentru prima data tranzactionati cu banca respectiva.

Greseala

cinci

UITUCEALA

Fiti atenti la termenii de rambursare a creditului si achitare a dobinzii, nu admiteti restante. Pentru fiecare zi de uituceala sau zapaceala, banca calculeaza penalitati (de la 0,1-0.5% per zi, sau si mai mult), atit la creditul restant cat si dobinda neachitata. Dar daca clientul periodic admite restante, banca poate lua o atitudine cu totul neprieteneasca fata de acesta.

Si invers, punctualitatea la rambursarea creditului, sau la alte formalitati de plata legate de banca, are un rol esential de mare. In primul rind, daca la un moment dat o sa aveti probleme temporare la platile pe credit, banca o sa va mearga la intimpinare, oferindu-va careva facilitati, stiind ca sunteti un client constiincios. Si in afara de acesta, punctualitatea si responsabilitatea in achitarea creditului va creeaza o istorie creditara buna.

Greseala

sase

ZGARCENIA

Cum denota practica, dar si din spusele clientilor care au mai contractat credite, este necesar de a avea intotdeauna careva rezerve de bani, in cazul in care apar niste plati neasteptate pentru a fi achitate, asa ca: taxa pentru evaluarea bunului propus in gaj, sau taxa notariala, etc. Daca acestea nu apar la perfectarea dosarului de credit, acestea se pot ivi in cazul in care intentionati sa plecati in vacanta si nu o sa puteti fi la data stabilita pentru achitarea creditului. Pentru a evita acumularea restantelor si penalitatilor in perioada cind o nu o sa fiti disponibil, puteti achita doua sau mai multe transe lunare in avans. Situatie similara si in cazul daca ati ramas fara slujba si alta noua inca nu ati gasit, sumele ce le aveti economisite ar putea sa va ajute o perioada de timp.

Greseala

sapte

GRABA

Conditiile ce par avantajoase la prima vedere, nu intotdeauna sunt anume asa. Publicitatea isi face rolul sau, trezeste interesul, atrage clientul si atit. Ca sa nu

ramineti numai cu aceasta, nu va lasati ademeniti de slogane frumoase, de conditii mega fantastice, de promisiuni de vis. Nu va grabiti sa acceptati aceste oferte. Aflati toate subtilitatile ale acestora. Analizati-le si determinati costurile reale ale programelor ipotecare oferite de banci.

Greseala

opt

NAIVITATEA

Sa nu credeti ca istoriile despre faptul ca banca vinde apartamentul pentru a recupera creditul care nu poate fi rambursat, sunt istorii inventate, ireale si cel mai probabil greu de realizat. Banca are toate drepturile sa-si recupereze creditul din realizarea patrimoniului gajat. Si atunci nici o instanta de judecata nu o sa va ajute, fiindca aveti semnat un contract, aveti bani imprumutati de la banca si aveti obligatiuni de plata asumate contractual si neindeplinite de facto. Doar o minune va poate salva, insa acestea in raport cu bancile comerciale se intimpla mai rar.

Banca nu este strapunsa de jale in asa situatii si actioneaza asa cum scrie legea, nu fiti naivi si nu credeti ca banca n-o sa poata scoate omul din casa. O sa poata si o sa o faca.

STIATI CA: a) De la inceputul anului 2008, preturile la bunurile imobile in Republica Moldova au crescut cu aproximativ 15% si tendinta de crestere nu este stopata;

b) Desi preturile la apartamente sunt in continua crestere, apoi preturile la terenuri nu s-a schimbat esential. S-a redus si calitatea ofertei, multe din terenurile din suburbia capitalei si intovarasirile pomi-legumicole sunt slab dezvoltate, nu exista nici chiar minimul de infrastructura. c) In anul 2007, portofoliul de credite ipotecare in RM constituia 123 milioane dolari SUA;

d) La finele anului 2007, in RM existau 23 de optiuni ale creditelor ipotecare; e) Recent, Parlamentul RM a adoptat completarile la legea cadastrului bunurilor imobile nr. 1543-XIII din 25 februarie 1998 cu privire la faptul ca contractele de investitii (contracte prin care una dintre parti se obliga sa asigure constructia unuia sau mai multor apartamente si sa le transmita persoane fizice care se obliga sa achite integral sau partial pretul imobilului anterior predarii acestuia) precum si contractele privind cesiunea drepturilor care rezulta din acestea se autentifica notarial si se inscriu in registrul bunurilor imobile, sub sanctiunea nulitatii (Monitorul Oficial al RM nr. 138-139 din 29.07.2008). f) Cel mai frecvent, la Chisinau sunt procurate locuinte cu o odaie si cu doua, cele cu trei camere sunt mai putin solicitate, iar cu patru odai practic nu sunt expuse spre vinzare si nici nu se cumpara.