1

) Prezenta lucrare i propune s analizeze dreptul de proprietate, dimensiunile, caracteristicile i modalitatea de aplicare a acestuia. Totodat, are n vedere i problema nerezidenilor i a apatrizilor n ceea ce privete dreptul acestora de proprietate. Sensul juridic este combinat cu cel economic, pentru c totalitatea relaiilor economice dintre oameni sunt deopotriv i relaii juridice, pe care acetia le au ntre ei in legtur cu bunurile. n ambele sale accepiuni, proprietatea creeaz accesul suprem i de necontestat al omului la aproprierea bunurilor naturale sau a celor care sunt rezultatul activitii umane desfurate n sfera produciei de bunuri materiale i spirituale, nsuire care opereaz fie individual, fie colectiv. 1.1 Aspecte generale privind proprietatea i scurt istoric al ei Dreptul de proprietate privat este instrumentul juridic prin intermediul cruia persoanele apropriaz1 obiectele, lucrurile, scondu-le din starea natural i introducndu-le n sfera civilizaiei. Lucrurile devin astfel bunuri. Mai nti, au fost apropriate lucrurile naturale, apoi, aceste lucruri au fost transformate, dndu-li-se utiliti noi, pentru ca , mai trziu, omul s creeze produse noi, ca bunuri corporale2. Controversa asupra bunurilor incorporale i gsete rezolvarea n funcie de criteriul apropriabilitii. Drepturile patrimoniale, universalitile de fapt, masele patrimoniale, creaia intelectual devin bunuri, dei sunt incorporale, 3 n msura n care sunt apropriate ca obiect al unor drepturi reale. Spre deosebire de bunurile corporale, care sunt n mod natural apropriabile, bunurile incorporale devin apropriabile numai cu autorizarea legii. Altfel spus, pentru ca un bun corporal s nu fie apropriabil este nevoie de o interdicie a legii, n timp ce un bun incorporal devine apropriabil numai dac exist o autorizare a legii.4 Proprietatea individual este apoi condiia independenei i libertii omului, ntr-un fel de prelungire a personalitii. Ea este afirmarea unui instinct pe care individul l are din fraged copilrie. Cel care nu are nimic depinde n ntregime de ceilali; colectivizarea l transform n sclav

A apropria nseamn a-i nsui un lucru strin. De asemenea,verbul a apropria mai are sensul de a face un lucru s fie potrivit pentru un anumit scop. ( Dicionarul explicative al limbii romne, Editura Academiei, Bucureti, 1975, p. 47) 2 Bunurile corporale sunt bunurile care au o existen material (Mircea Costin, Mircea Murean, Dicionar de Drept Civil vol. I , Editura Lumina Lex , Bucureti, 1997, p. 53) 3 Bunurile incorporale (necorporale) reprezint lucrurile care nu au o existen material, ci sunt constituite numai din elemente abstracte (Mircea Costin, Mircea Murean, Dicionar de Drept Civil vol. I , Editura Lumina Lex , Bucureti, 1997, p. 120) 4 http://www.juridice.ro/166361/aspecte-generale-privind-proprietatea-si-scurt-istoric-alproprietatii.html

al statului.Pe de alt parte, proprietatea individual reprezint condiia celui mai bun randament economic. De aceea, dac dreptul de proprietate trebuie s fie individual, exercitarea sa trebuie s fie social, adic proprietarul are datoria s respecte interesul celorlali i limitele determinate de lege n exercitarea dreptului su de proprietate. Dac acest lucru este uitat de proprietar, legiuitorul poate s-l constrng. Cu toate acestea, intervenia legiuitorului are o limit care nu trebuie depit. Proprietatea reprezint o noiune esenial care d expresie accesului suprem al omului, luat individual sau n colectivitate, la nsuirea bunurilor naturale sau create prin activitatea uman.Proprietatea nu putea rmne n afara sferei de reglementare a dreptului pentru c ea reprezint premisa oricrei activiti economice, adic premisa funcionrii motorului oricrei societi, iar finalitatea dreptului este tocmai aceea de a organiza i asigura o bun funcionare a societii.5 Cuvntul proprietas apare ntrebuinat, pe la nceputul secolului al II-lea d.Hr. Primii termeni n materie au fost mancipium (a lua cu mna) care desemna proprietatea i herus ce l indica pe proprietar. Ulterior, proprietatea era desemnat de cuvintele dominium ex jure quiritium6, iar proprietarul de cuvntul dominus. Termenii de dominium, dominius, indicau ideea de a stpni un animal, iar, la modul general, stpnirea bunurilor mobile. Pentru a defini averea, romanii foloseau cuvintele pecunia i familia separate sau mpreun (n Legea celor XII Table din anul 450 .Hr.). Pecunia, care deriv din pecus (turm, trebuie raportat la proprietatea asupra animalelor i evideniaz faptul c primul mijloc de schimb erau animalele din turm. Termenul familia desemna totalitatea bunurilor unei persoane. 1.2 Noiuni generale privind Dreptul de Proprietate Dreptul de proprietate este strns legat de patrimoniu, iar n doctrina roman s-a considerat c este strns legat de persoana titularului. Noiunea dreptului de proprietate este dat n Codul civil Romn dup modelul su francez de la 1804,.7

http://www.juridice.ro/166361/aspecte-generale-privind-proprietatea-si-scurt-istoric-alproprietatii.html
6

Proprietatea quiritar- dominium ex iure quiritum- reprezenta privilegiul exclusiv

ce era acordat cetenilor romani. Ea se crea prin forme solemne i, de asemenea, tot n forme solemne era sanciont n faa instanei.
7

GEORGE N.LUTESCU, Teoria general a drepturilor reale, Imprimeria Vcreti, Bucureti, 1947,p. 254

n doctrina francez este cunoscut definiia dat, dup art. 544 din Codul civil francez, de A.Colin i H.Capitant: Proprietatea poate fi definit ca dreptul de a folosi un lucru i de a scoate din el toat utilitatea de care el este susceptibil s-o procure in chip exclusiv i perpetuu8. n dreptul francez actual se evideniaza o definiie sintetic a proprietii, care reprezint dreptul n temeiul cruia un lucru este supus n mod absolut i exclusiv voinei i activitii unei persoane. 1.3. Definirea Dreptului de Proprietate Pornind de la coninutul su juridic i apreciind n raport de poziia specific a proprietarului, dreptul de proprietate se definete ca fiind acel drept real care confer titularului atributele de posesie, folosin i dispoziie asupra unui bun, atribute pe care le poate exercita n plenitudinea lor, n putere proprie i n interes propriu, cu respectarea normelor juridice n vigoare Astfel, art. 555 din Codul civil prevede: Dreptul titularului de a poseda, folosi i dispune de un bun n mod exclusiv, absolut i perpetuu, n limitele stabilite de lege.. Sunt numeroase situaiile cnd o parte a atributelor acestui drept sau chiar toate sunt exercitate de o alt persoan dect proprietarul, pe temeiul unui drept real, derivat din dreptul de proprietate. Acesta este cazul, de pild, uzufructuarului, cruia i sunt recunoscute asupra bunului, obiect al uzufructului, atributele de posesie i folosin, sau superficiarului, care, mai mult dect att, poate exercita pe lng posesie i folosin i atribute de dispoziie material i juridic. Diferena dintre proprietarul unui bun i alte persoane titulare ale dezmembrmintelor proprietii, care exercit unele din atributele aparinnd proprietarului, este c titularul dreptului de proprietate exercit atributele acesteia n putere proprie i n interes propriu. n putere proprie, deoarece nu este subordonat juridic nimnui, cu excepia legii, toi ceilali titulari de drepturi reale fiind obligai s in seama de aceasta. n interes propriu, are sensul c exercitarea dreptului de proprietate se face n exclusivitate n scopul satisfacerii intereselor proprii, fr obligaii fa de alte persoane. 1.3.1 Posesia9 Prin posesie, n vorbirea uzual, se intelege ,,deinerea unui lucru , ,,a avea stpanire un lucru etc. Codul civil roman (art. 916) definete posesia ca fiind ,,deinerea unui lucru sau ,,folosirea unui drept, de noi nine sau de altul n numele nostru. Posesia nu trebuie confundat cu detenia. Esenial, pentru posesie, este existena elementului intenional - ,,animus-; adic
8

A.COLIN, H.CAPITANT, "Drept civil francez", 1928, (cu introducerea lui A. Cderea), p.926 GEORGE N.LUTESCU, Teoria general a drepturilor reale, Imprimeria Vcreti, Bucureti, 1947,p. 254

stpanesc un anumit lucru pentru mine (sunt proprietarul acestuia), spre deosebire de detenie, denumit i detenie precar, unde lipsete elementul intenional, animus, fiind prezent numai elementul corpus, adic deinerea material a lucrului; de exemplu, dein un lucru proprietatea altuia, n numele acestuia, pentru c aa a dorit proprietarul cnd mi-a lsat lucrul n pstrare ori mi l-a nchiriat etc. 1.3.2 Folosina - ,,jus utendi i ,,jus fruendi10 Folosina reprezint acea prerogativ n baza creia proprietarul poate s ntrebuineze bunul n interesul su (,,jus utendi) i poate s culeag fructele acestuia (,,jus fruendi), fie c sunt naturale, industriale ori civile. 1.3.3 Dispoziia ,,Jus abutendi.11 Aceasta reprezint prerogativa proprietarului de a dispune liber de bunul avut n proprietatea sa. n acest sens, proprietarul are posibilitatea de a hotar soarta acelui bun, putnd s-l nstrineze contra unui beneficiu sau gratuit, s-l nchirieze, s-l lase motenire, s-l abandoneze ori s-l distrug. Exercitarea acestui drept trebuie s se desfoare n limitele determinate de lege, urmrind realizarea intereselor sale fr ca aceste aciuni s prejudicieze alt persoan. Exercitarea abuziv a dreptului de proprietate atrage dup sine rspunderea juridic a titularului, vinovat de svrirea abuzului respectiv. Caracterele juridice ale dreptului de proprietate12 Sunt acele caracterisstici care deosebesc dreptul de proprietate de celelalte drepturi reale. Ele sunt: caracterul absolut i inviolabil; caracterul deplin i exclusiv; caracterul perpetuu i transmisibil. Caracterul absolut i inviolabil al dreptului de proprietate rezult chiar din definiia lui. Dreptul de proprietate este definit ca fiind absolut, deoarece este recunoscut titularului su n raporturile acestuia cu toi ceilali, acetia din urm fiind obligai s nu fac nimic de natur a-l nclca, i inviolabil, neles n sensul c nu poate fi nclcat de nimeni. Exist dou excepii: a) exproprierea pentru cauz de utilitate public, cnd n condiiile legii bunurile mobile aflate n proprietate privat, pot fi expropiate; b) folosirea i exploatarea subsolului oricrei proprieti imobiliare pentru lucrri de interes general
GEORGE N.LUTESCU, Teoria general a drepturilor reale, Imprimeria Vcreti, Bucureti, 1947,p. 255 P. FILIPESCU, Drept civil. Dreptul de proprietate i alte drepturi reale, Editura Actami, Bucureti,1996 12 V. STOICA, N. PUSCASU, P. TRUSCA, " Drept civil.Institutii de drept civil", Editura Universul Juridic, Bucureti 2004
11 10

Caracterul deplin i exclusiv. Deplintatea confer titularului toate cele trei atribute: posesia, folosina i dispoziia. Caracterul deplin deosebete dreptul de proprietate de toate celelalte drepturi reale, care sunt dezmembrminte ale proprietii, care nu sunt depline atta timp ct nu confer dect parial exerciiul acestor atribute. Caracterul exclusiv presupune c titularul acestui drept i exercit prerogativele excluznd orice alt persoan de la acest exerciiu. Caracterul perpetuu i transmisibil. Caracterul perpetuu al dreptului de proprietate este neles n sensul c durata sa nu are limit n timp, el nu se pierde prin nentrebuinare sau prin moartea titularului. Aceasta nu nseamn c proprietatea este intotdeauna i tot timpul a aceluiai titular deoarece proprietarul poate s moar i s transmit atunci lucrul su motenitorului; el l poate nstrina acel lucru unei alte persoane. Prin acest lucru, dreptul nsui nu este menit s se sting; el se perpetueaz, adic se transmite. Transmisiunea opereaz prin acte ntre vii inter vivos- pe principiul consensualismului consacrat de art. 1282 Codul Civil i pentru cauz de moarte mortis causa cnd transmisiunea are loc ca urmare a decesului din patrimoniul defunctului n cel al motenitorilor si. Clasificarea modurilor de dobndire a dreptului de proprietate A dobndi nseamn a deveni proprietar, iar dac se nstrineaz urmeaz a fi fcut o alt persoan proprietar (rem suam alienam facere). Acest aspect este reglementat n Codul civil, n cartea III, unde sunt artate diferitele moduri prin care se dobndete proprietatea. n doctrin se relev c aceste moduri de dobndire sunt aplicabile tuturor tipurilor de proprietate, tuturor drepturilor reale. La aceste moduri se adaug hotrrea judectoreasc. Prin mod de dobndire a drepturilor reale se nelege acele mijloace juridice (acte juridice i fapte juridice) prin care sunt dobndite dreptul de proprietate i celelalte drepturi reale.13 Modurile de dobndire a proprietii sunt mprite potrivit doctrinei noastre n: a) originare i derivate; b) moduri de a dobndi cu titlul oneros sau cu titlu gratuit; c) moduri de a dobndi cu titlu universal i cu titlu particular ori singular. Sunt considerate moduri de dobndire originare, cnd se dobndete proprietatea unui lucru care nu a fost al nimnui; ele sunt derivate cnd se transmite o proprietate deja existent de la o persoan la alta. Astfel, ocupaiunea este, de exemplu, un mod de dobndire originar ( acquisitio originaria), iar vnzarea, motenirea, donaia etc. (acquisitio derivativa) sunt moduri de dobndire
13

C. STNESCU, C. BRSAN, Drept civil. Teoria general a drepturilor reale, 1980, p. 265;

derivate. Modul de dobndire este oneros cnd pentru lucrul primit se d o valoare oarecare, se face o echivalare, iar cu titlu gratuit cnd se primete un lucru fr a se da nimic n schimb. Astfel, vnzarea este cu titlu oneros, iar donaia cu titlu gratuit. Modul de dobndire i de strmutare a proprietii este cu titlu universal cnd se dobndete o universalitate de bunuri (singurul mod de dobndire cu titlu universal este succesiunea) i cu titlu particular sau singular, cnd se dobndete unul sau mai multe lucruri determinate. 1.6 Limitri i restricii ale dreptului de proprietate Consideraii generale. Codul civil definete dreptul de proprietate ca fiind un drept exclusiv i absolut, dar el adaug c trebuie exercitat n limitele determinate de lege (art. 480 C.civ.). Limitrile i restrngerile dreptului de proprietate se justific prin necesitatea realizrii unui echilibru ntre interesul general i cel individual n materie. Existena lor nu reprezint nici pe departe atingeri ale acestui drept, dimpotriv, are menirea de a asigura exercitarea normal a dreptului de proprietate, n scopul n care acest drept este recunoscut de lege, de altfel ca i celelalte drepturi civile. Limitrile dreptului de proprietate vizeaz n general proprietatea imobiliar i, n special, proprietatea funciar. 2. Limitri stabilite prin voina titularului dreptului de proprietate . Prin propria sa voin proprietarul poate s restrng sau s limiteze exercitarea dreptului de proprietate. Aceast voin se exprim n mod concret prin consimmntul dat n cadrul unor raporturi juridice. Astfel, proprietarul poate constitui asupra unui bun ce alctuiete obiectul dreptului de proprietate un drept de uzufruct, cednd uzufructuarului folosina i posesia bunului, el rmnnd cu dispoziia. Din exemplul dat n legtur cu uzufructul rezult, n primul rnd c asemenea limitri apar n cazul dezmembrmintelor dreptului de proprietate. Atributele dreptului de proprietate sunt exercitate de titulari diferii i asupra unor drepturi diferite. Prin aceasta se ajunge la dezmembrarea dreptului de proprietate, n sensul c dispoziia rmne ntotdeauna proprietarului, iar celelalte dou atribute posesia i folosina sunt exercitate de alte persoane, n condiii legale. n al doilea rnd, o alt restricie a dreptului de proprietate o constituie clauza de inalienabilitate. Inalienabilitatea este n principiu legal. 3. Limitri legale ale dreptului de proprietate . Principiul proprietii, enunat de art. 41 din Constituie, dreptul de proprietate fiind garantat, textul prevede n acelai timp c legea poate stabili limite ale dreptului de proprietate. Proprietatea astfel cum este definit de art. 480 C.civ. este ngrdit n limitele determinate de lege.

O alt limitare prevzut de Constituie este cuprins n art. 41 pct. 2 teza II, care dispune c: cetenii strini i apatrizii nu pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor. Exproprierea pentru cauz de utilitate public. Textul constituional prevede c: Proprietatea privat este, n condiiile legii, inviolabil. n privina exproprierii pentru cauz de utilitate public, doctrina oscileaz n a o considera o limitare a caracterului inviolabil al proprietii, o restrngere legal a dreptului de proprietate sau, n fine, un mod de dobndire a dreptului de proprietate public. Persoana fizic i persoana juridic au dreptul la respectarea dreptului de proprietate asupra bunurilor lor. Nimeni nu poate fi lipsit de proprietatea sa dect pentru cauz de utilitate public i n condiiile prevzute de lege i de principiile generale ale dreptului internaional cuprinse n Convenia European pentru Drepturile Omului. Nimeni nu poate fi expropriat dect pentru cauz de utilitate public, stabilit potrivit legii, cu dreapt i prealabil despgubire. n literatura juridic exproprierea nu este considerat doar o ngrdire a dreptului de proprietate de felul celor analizate succint n seciunea precedent ci constituie o excepie de la caracterele inviolabil i absolut al dreptului de proprietate. Obiectul exproprierii. pot fi expropriate numai bunurile imobile care constituie proprietatea perosanelor fizice sau juridice, precum i cele aflate n proprietatea privat a unitilor adminsitrativteritoriale .Imobilele aflate n proprietatea privat a comunei, oraului, municipiului sau judeului, pot fi expropriate numai n msura n care utilitatea public ce se declar este de interes naional. Procedura de expropriere. Datorit interesului i caracterului su excepional, Legea nr. 33/1994 stabilete n detaliu procedura de expropriere, n urma creia s opereze transferul bunului imobil din proprietatea privat n proprietatea public. Etapele reglementate de lege sunt: a) utilitatea public i declararea ei; b) msuri premergtoare exproprierii conceput ca o faz pur administrativ; c) exproprierea i stabilirea despgubirilor n faza judiciar. Utilitatea public, este o condiie esenial a exproprierii i exproprierea nu poate fi hotrt dect dup ce utilitatea public a fost declarat. Msuri premergtoare exproprierii, care sunt concepute ca o faz administrativ. Ele urmeaz dup declararea de utilitate public, constnd, n primul rnd n aceea c expropriatorul, respectiv statul prin organismele desemnate de Guvern, pentru lucrrile de interes naional i autoritile la nivel local (judeele, municipiile, oraele sau comunele) pentru cele de interes local, vor

executa planurile cuprinznd terenurile i construciile propuse spre expropriere, cu indicarea numelui proprietarilor, precum i a ofertelor de despgubire. Exproprierea i stabilirea despgubirilor. Soluionarea cererii de expropriere propriu-zis formulat de expropriator revine spre soluionare n competena material a tribunalului de la locul siturii imobilului. n proces, pentru respectarea principiului contradictorialitii, vor fi citate toate persoanele care au un interes legitim asupra drepturilor ce decurg din acel imobil i pe care msura exproprierii le poate afecta n vreun fel i cu participarea obligatorie a procurorului. Acetia sunt: expropriatorul n calitate de reclamant, proprietarii, titularii unor dezmembrminte ale dreptului de proprietate, posesorii, motenitorii acestor titulari, creditorii ipotecari, creditorii privilegiai, chiriai, arendai, locatari, cu care au edificat construcii sau plantaii, superficiarii etc, care pot fi pri, intervenieni, chemai n garanie. Convenia prilor anterioar exproprierii. Numit n literatura juridic subsidiaritatea exproprierii, este n realitate posibilitatea oferit prilor ca cei interesai s convin asupra cuantumului i naturii despgubirii, pentru a elimina procedura greoaie a exproprierii. Practic transferul dreptului de proprietate se realizeaz printr-unul din modurile de dobndire a dreptului de proprietate dintre cele mai cunoscute contractul. ntre expropriator n calitate de cumprtor i titularul dreptului de proprietate sau al unui alt drept real, n calitate de vnztor se ncheie un contract de vnzare-cumprare, n form scris, iar dac este teren cu sau fr construcii actul va trebui ncheiat n form autentic, sub sanciunea nulitii absolute. Efectele exproprierii. Actul exproprierii produce urmtoarele efecte juridice: a) Tranferul dreptului de proprietate asupra imobilului expropriat n proprietate public. El intr n patrimoniul expropriatorului liber de orice sarcini, n temeiul hotrrii judectoreti rmas definitiv i devenit irevocabil. b) Subrogaia natural cu titlu particular, ipoteca i privilegiul imobiliar se strmut de drept asupra despgubirilor care au fost stabilite, legea reglementnd prin aceasta un nou caz de subrogaie real cu titlu particular. c) Stingerea dezmembrmintelor dreptului de proprietate. Dezmembrmintele dreptului de proprietate sunt uzul, uzufructul, abitaia i superficia se sting prin efectul exproprierii, la fel i dreptul real de folosin i dreptul de concesiune asupra imobilului expropriat.

d) Stingerea drepturilor personale. Dintre drepturile personale care se sting legea se refer la concesiune i orice locaiune. La acestea se adaug i dreptul de arend care este o varietate a locaiunii lucrurilor. e) Punerea n posesie a expropriatorului. Este un alt efect al exproprierii i el decurge firesc din calitatea de proprietar pe care o dobndete asupra bunului, posesia fiind un atribut al proprietii. Punerea n posesie se face pe baza titlului executoriu eliberat de instan dup ce s-a emis ncheierea care constat ndeplinirea obligaiunilor privind despgubirea. 1.7. Modalitile juridice ale dreptului de proprietate Proprietatea rezolubil. Proprietatea rezolubil exist atunci cnd transferul dreptului s-a fcut printr-un act juridic afectat de o condiie rezolutorie. Ea se mai numete i proprietate revocabil. S presupunem c o persoan druiete alteia un bun, sub condiia c dac i se nate un copil, ace1 bun s se ntoarc n patrimoniul su sau al motenitorilor. n exemplul dat, dobnditorul este proprietar sub condiie rezolutorie, iar transmitorul este proprietar sub condiie suspensiv. Proprietatea anulabil. Prin proprietate anulabil se nelege acea modalitate juridic a dreptului de proprietate, care apare n situaia n care transferu1 proprietii de la o persoan la alta se face n temeiu1 unui act juridic 1ovit de nulitate relativ (anulabil Proprietatea comun. Este considerat ca fiind cea mai important modalitate a dreptului de proprietate. n cazul acestei proprieti, prerogativele dreptului aparin mpreun i concomitent mai multor persoane. Proprietatea comun este de dou feluri: a) proprietatea comun pe cote pri i h) proprietatea comun n devlmie. Proprietatea comun pe cote-pri. Proprietatea comun pe cote pri sau coproprietatea, cum este numit n literatura juridic i n jurispruden, este acea modalitate a proprietii comune, n care un bun aparine concomitent la mai multe persoane, fr ca bunul s fie fracionat n materialitatea sa. Coproprietatea comun pe cote pri obinuit sau temporar. Este coproprietatea care poate nceta prin mpreala sau prin partajul bunului. Coproprietatea pe cote-pri forat i perpetu. Coproprietatea forat i perpetu este acea form de proprietate comun pe cote pri care se caracterizeaz prin faptul c exist i se menine independent de voina coproprietarilor, pentru c n cele mai dese cazuri se rsfrnge asupra unor bunuri numite accesorii deoarece acestea deservesc alte bunuri numite principale. Dreptul de proprietate comun n devlmie. Dreptul de proprietate n devlmie este o form a proprietii comune n conformitate cu care bunurile care fac obiectul acesteia aparin

10

nedivizat, nefracionat tuturor titularilor care pur i simplu l stpnesc mpreun. Devlmia poate rezulta din lege sau din convenia prilor. 1.8 Dezmembramintele dreptului de proprietate S-a constatat la analiza dreptului de proprietate c proprietatea este dreptul cel mai complet asupra unui bun, deoarece confer atributele usus, fructus i abusus. Prerogativele juridice ale dreptului de proprietate posesia, folosina i dispoziia titularul le poate exercita n plenitudinea lor. Atributele sunt opozabile tuturor. Dezmembrmintele dreptului de proprietate sunt acele drepturi reale principale, derivate asupra bunurilor altuia, opozabile tuturor, inclusiv proprietarului, care se constituie sau se dobndesc prin desprinderea ori limitarea unor atribute din coninut juridic al dreptului de proprietate. Enumerare. Dreptul civil romn cunoate urmtoarele dezmembrminte ale proprietii: a. dreptul de uzufruct; b. dreptul de uz; c. dreptul de abitaie; d. dreptul de servitute; e. dreptul de superficie. Dezmembrmintele dreptului de proprietate pot lua natere prin mai multe moduri, dintre care mai importante sunt: a) prin voina omului exprimat prin acte inter-vivos (convenii) sau mortis causa (testament); b) -prin uzucapiune; c) -prin destinaia proprietarului; d) -prin act administrativ emis de autoritatea competent; e) -prin lege. Dreptul de uzufruct. Dreptul de uzufruct este definit n doctrin ca fiind acel drept real principal, esenialemnte temporar, care confer titularului su numit uzufructuar, dreptul de a exercita asupra bunului sau bunurilor altuia atributele posesiei i folosinei, cu obligaia de a le conserva substana i de a le restitui proprietarului la ncetarea dreptului de uzufruct. Dreptul de uz i dreptul de abitaie

10

11

Dreptul de uz i dreptul de abitaie sunt reglementate de art. 565-576 C.civil i reprezint varieti ale uzufructului, conferind titularului lor posibilitatea de a folosi lucrul altuia i de a-i culege roadele, dar aceast activitate trebuie desfurat numai n msura n care sunt necesare nevoilor lui i ale membrilor familiei sale. Dreptul de servitute Servitutea este acel drept real principal, derivat, perpetuu i indivizibil, constituit asupra unui imobil numit fond aservit, pentru uzul i utilitatea altui imobil, numit fond dominant, care aparine altui proprietar. Dreptul de superficie Dreptul de superficie este definit ca fiind acel drept real principal, dezmembrmnt al dreptului de proprietate asupra unui teren, care const n dreptul de proprietate al unei persoane, numit superficiar, privitor la construciile, plantaiile sau alte lucrrii ce se afl pe un teren proprietatea altuia, teren asupra cruia superficiarul are un drept de folosin. 1.9 Aprarea dreptului de proprietate i a altor drepturi reale Ca orice drept subiectiv, dreptul de proprietate se bucur de protecie juridica care se realizeaz printr-o diversitate de mijloace juridice, directe sau indirecte, reglementate de dreptul civil, drept procesual civil, drept penal, dreptul administrativ etc. Mijloacele juridice nespecifice de aprare a dreptului de proprietate constau n aciunile nscute din contracte n legtur cu executarea lor, cu rspunderea pentru repararea prejudiciilor cauzate de fapte ilicite, aciuni rezultate din mbogirea fr just cauz, aciuni n anularea sau nulitatea actelor juridice. Mijloacele juridice specifice sau directe de aprare a dreptului de proprietate i a altor drepturi reale sunt aciuni reale, care se ntemeiaz direct pe dreptul de proprietate: aciuni petitorii i aciuni posesorii. Aciunile petitorii sunt acele aciuni reale prin care se solicita instanei de judecat s se stabileasc n mod direct c reclamantul este titularul dreptului de proprietate sau al altui drept real asupra unui bun,Sunt incluse n categoria aciunilor petitorii: aciunea n revendicare; aciunile confesorii; aciunea n grniuire; aciunea n prestaie tabular; aciunile de carte funciar; aciunile negatorii. Aciunile petitorii aparin exclusiv dreptului nclcat..

11

12

Aciunea n revendicare este definit ca acea aciune real prin care reclamantul cere instanei de judecat s i se recunoasc dreptul de proprietate asupra unui bun determinat i pe cale de consecin, s-l oblige pe prt la redarea posesiei bunului de la posesorul neproprietar.. Aciunea n revendicare imobiliar este n principiu imprescriptibil. Imprescriptibilitatea i are raiunea n caracterul perpetuu al dreptului de proprietate ceea ce nseamn c el nu se stinge prin neuz, indiferent ct titularul su nu l-a exercitat n mod direct sau prin alt persoan Aciunea n revendicare mobiliar. Lucrurile mictoare nu pot fi revendicate din minile terilor posesori, n msura n care aceast posesie este ostensibil, adic public. Capitolul II. Protejarea dreptului de proprietate prin Convenia European a Drepturilor Omului Nu exist un acquis comunitar cu privire la dreptul de proprietate. ntr-adevr, Tratatul nu se refer la aceste drepturi n mod expres, ci doar prin intermediul: 1)Dispoziiilor legate de acceptarea de catre statele membre a Conveniei Europene a Drepturilor Omului, care includ respectarea de ctre statele membre a dreptului de proprietate al naionalilor lor i a nenaionalilor, cu reedina pe teritoriul acestor state; 2) Libera circulaie a persoanelor, bunurilor i capitalului, care implic recunoaterea dreptului de proprietate. Convenia European a Drepturilor Omului i Libertilor Fundamentale (CEDOLF) ncheiat sub egida Consiliului Europei, CEDOLF a devenit o parte integrant a legislaiei europene, din momentul n care articolul 49 al Tratatului de la Amsterdam a introdus obligaia rilor care doresc s devin membre ale Uniunii s se adapteze i s respecte principiile Conveniei i protocoalele sale adiionale. n concordan cu solicitrile articolului 49, Romnia a semnat i ratificat CEDOLF, precum i majoritatea protocoalelor sale adiionale, n 1994. Respectarea de ctre Uniune a drepturilor omului are o tradiie ndelungat. Respectarea i principalelor instrumente regionale i internaionale de protejare a drepturilor omului, cum ar fi Declaraia Universal a Drepturilor Omului i Acordul su complementar Internaional asupra Drepturilor Politice i Civile i Acordul Internaional privind Drepturile Economice, Sociale i Culturale reflect valorile comune universale ale libertilor fundamentale i principiilor democratice pe care statele membre au decis s-i bazeze relaiile.. Dispoziiile relevante ale drepturilor de proprietate n CEDOLF sunt reprezentate de articolul 14 al Conveniei, care garanteaz faptul c drepturile i libertile stabilite de aceast

12

13

Convenie vor fi asigurate fr discriminare indiferent de sex, ras, culoare, limb, religie, origine social sau naional, asociere cu o minoritate naional, proprietate, natere sau alt statut i, de asemenea, articolul 1 al Protocolului Adiional Nr. 1 care stabilete c fiecare persoan fizic sau juridic are dreptul s beneficieze n pace de posesiunile sale. Nimeni nu va fi privat de posesiunile sale dect n cazul aprrii interesului public i n condiiile legii i ale principiilor generale ale dreptului internaional. Reglementrile precedente nu vor diminua n nici un caz dreptul unui Stat de a aplica asemenea legi deoarece este considerat necesar controlul folosirii proprietii n concordan cu interesul general sau al asigurrii plii taxelor sau a altor contribuii sau penaliti. Capitolul III. Instrumente europene referitoare la dreptul de proprietate al nerezidenilor i apatrizilor 3.1 Nerezideni Condiia de reziden este una dintre cele mai comune metode de restricionare sau prevenire a proprietii strine a pmntului de ctre indivizi care nu sunt naionali sau ceteni. Aceast condiie este folosit de state i pentru a se asigura c proprietarii abseni, care pot fi mai puin nclinai s foloseasc pmntul n mod productiv i s contribuie la economia statului, nu dein pmnt. Scopul respectivei reglementri este adesea protejarea pmntului agricol pentru folosina activ. Aceast regelementare mai reflect temerile legate de proprietile de vacan ale proprietarilor de pmnt abseni. Prin urmare, acordarea drepturilor de proprietate doar acelor strini care sunt rezideni este considerat ca fiind justificat. 3. 2 Apatrizii Adesea, apatrizii sunt incapabili s se bucure de o serie de drepturi care sunt garantate omului fr a li se solicita cetenia, precum dreptul de proprietate, educaie, dreptul de munc, cltorie i de ngrijirea sntii. Unele instrumente internaionale ajut la protejarea apatrizilor: Primul dintre acestea a fost Convenia din 1951 de la Geneva, privind refugiaii i apatrizii, care s-a referit n mod direct la statutul refugiailor14. Considernd c numai acei apatrizi care sunt adesea refugiai au fost protejai de aceast convenie i c au mai existat i muli ali apatrizi care nu sunt acoperii de ea, nalta Parte Contractant a Naiunilor Unite a abordat-o i pentru acetia n Convenia din 1954 privind statutul apatrizilor15 i, mai trziu, n 1961 Convenia reducerii demnitii16, ultima stimulnd statul s
14 15 16

Adoptata n 28 iulie 1951 si intrata n vigoare la 22 aprilie 1954.

Adoptata n 20 septembrie 1954 si intrata n vigoare la 6 iunie 1960. Adoptata n 30 august 1961 si intrata n vigoare n 13 decembrie 1975
13

14

furnizeze sau s menina naionalitatea pentru persoanele care ar dori s fie apatrizi din alte puncte de vedere. Convenia din 1954 privind Statutul Apatrizilor definete apatridul ca fiind persoana care nu poate fi considerat ca un naional al oricrui stat, aflat sub jurisdicia acestei legi. 3.3 Practica european privind dreptul de proprietate al nerezidenilor Dreptul internaional uzual nu restricioneaz dreptul statelor de a interzice sau reglementa proprietatea strin asupra pmntului pe teritoriul lor. Statele beneficiaz de suveranitatea resurselor lor naturale, inclusiv a pmntului. 3.4 O prezentare a reglementrilor din statele membre sau candidate 17 ale Uniunii Europene18 Majoritatea statelor membre ale Uniunii Europene nu restricioneaz dreptul strinilor de proprietate asupra pmntului. Statele care n mod tradiional au adoptat i au pstrat o politic de drepturi egale a naionalilor i strinilor sunt: Belgia, Germania, Frana, Luxembourg, Olanda, Portugalia i Marea Britanie. n Republica Irlanda, strinii (cu excepia celor cu 7 ani de reedin continu) trebuie s obin permisiunea Comisiei privind Terenurile de a cumpra pmnt sau de a nchiria, ipoteca terenuri, sau de a ine un interes contractual, cum ar fi opiunea, legat de pmntul agricol. Italia i Spania au impus restricii pentru achiziionarea de terenuri de ctre strini n zonele de frontier. n Spania, naionalii U.E sunt exceptai de la aceste restricii, dei n Italia proprietatea i folosirea pmntului n zonele de frontiera de ctre naionalii UE i ali strini trebuie autorizat de prefectul local al poliiei. De asemenea, Grecia impune restricii speciale la achiziionarea de pmnt n zonele de frontier. Naionalii UE sunt supui acelorai restricii i trebuie s obin aceeai autorizaie ca cetenii greci. Ceilali strini sunt supui unui altfel de regim. nainte de aderarea la UE, Finlanda a emis o legislaie de tranziie la nceputul anilor 1990, care susinea c entitile legale strine i entitile legale finlandeze controlate de strini (unde control nseamn mai mult de 50% din drepturile de vot) sunt supuse restriciilor. Aceasta legislaie interzicea, de asemenea, strinilor s dein pmnt cu scopuri recreaionale (n ideea pstrrii integritii zonelor rurale finlandeze), fr permisiune, aceasta putndu-le fi refuzat dac exista
17

Sursa: FAO Legal Paper, op. cit. p. 29.

Sursa principala: FAO Legal Papers on line, Stephen HOGSON, Cormac CULLINAN si Karen CAMPBELL, Land ownership and foreigners, A comparative analysis of regulatory approaches to the acquisition and use of land by

18

foreigners, decembrie 1999, (http://www.fao.org/Legal/Prs-OL/hogson.pdf ), p. 9 . 14

15

pericolul ca rspndirea proprietilor finlandeze deinute de strini s le limiteze rezidenilor posibilitatea de a achiziiona cmine recreaionale. n timpul negocierilor de aderare, Finlanda a dorit s pstreze aceste restricii vizavi de naionalii UE, dar n cele din urm au renunat n schimbul unor subvenionri generoase pentru agricultur. Finlanda a suprimat gradual i, n cele din urm, a renunat la aceste restricii dup aderare, cu exceptia restriciilor asupra reedintelor de var i asupra proprietilor localizate n rezervaii naturale sau n zone de frontier. n Danemarca19, indivizii i companiile strine nenregistrai ca rezideni permaneni pentru cel puin cinci ani li se permite s achiziioneze proprieti doar cu acordul Ministerului de Justiie. Aceast restricie nu se refer la cetenii celorlalte ri membre UE, care sunt angajai legal sau care si creeaz propria companie n Danemarca, excepie care nu se aplic resedinelor de var20. Austria a cunoscut de asemenea o perioad de tranziie de cinci ani dup aderare, n timpul creia guvernul a continuat s restricioneze achiziiile de terenuri de ctre strini. Legislaia existent ce guverneaz cumprarea i vnzarea de pmnt difer de la o provincie la alta, iar autoritatea local respectiv trebuie s aprobe fiecare achiziie de terenuri fcut de oricare cetean strin. Pn cnd are loc aprobarea, nu va fi nregistrat nici o tranzacie n registrul pmntului. n aceasta privin, cetenii UE beneficiaz de aceleai drepturi ca naionalii austrieci21. n Suedia, au existat restricii limitate pn n 1994 asupra achiziionrii de ctre strini de reedinte secundare i proprieti agricole. Era nevoie de aprobarea fie a administratorului regional, fie a guvernului22. Cnd Suedia a devenit membr a UE n ianuarie 1995, aceste restricii au fost eliminate treptat, fiind complet abolite pn n decembrie 1999. n prezent, Suedia nu are nici o procedur special de autorizare privind achiziionarea de terenuri i imobile de ctre strini, ceea ce nseamn c persoanele fizice sau juridice, indiferent de reedin sau naionalitate, pot cumpra pmnt i cldiri n aceast ar. n Bulgaria al Articolului 5(1) al Actului de ncurajare i Protejare a Investiiilor Strine, se permite persoanelor strine s obtin dreptul de proprietate asupra cldirilor precum i asupra altor
19 20

www.foreign.gov.mt/pr/docsgov/2002/st020225c-RCC-doi229w.pdf). www.foreign.gov.mt/pr/docsgov/2002/st020225c-RCC-doi229w.pdf).

Casele de vacanta construite n zone speciale si care pot fi folosite doar pentru nnoptat ncepnd de la 31 martie pna la 1 octombrie.
21 22

Factorii luati n considerare n Suedia pentru a decide daca un strain poate sau nu sa primeasca autorizatia de a achizitiona pamnt erau: beneficiul obtinut de stat din cumpararea respectiva, starea personala de afaceri a aplicantului, scopul pentru care va fi utilizat terenul, daca aplicantul a fost rezident n Suedia timp de 2 ani sau are vreo legatura cu Suedia si daca aplicantul are o relatie de familie cu proprietarul pamntului. Daca oricare din acesti factori erau ndepliniti, administratia locala sau guvernul

puteau acorda permisiunea achizitionarii de pamnt. 15

16

proprieti, cu excepia proprietii pmntului. n orice caz, strinii pot achiziiona drepturi de folosin. De asemenea, aceaste limitri nu se aplic parteneriatelor sau companiilor bulgare cu participare strin, precum nici companiilor cu participare majoritar strin nregistrate n Bulgaria. Recente schimbri permit unor asemenea entiti s cumpere i teren agricol. Permisiuni speciale sunt cerute pentru zonele de frontier sau acolo unde sunt implicate alte interese de securitate. n cazul Croaiei, Legea Proprietii permite achiziionarea de pmnt de ctre strini (inclusiv de ctre companiile deinute de strini ncorporate ca entiti croate) cu aprobarea Ministerului Afacerilor Externe, dei nu i n anumite zone geografice, datorit problemelor de securitate naional. n Cehia, Seciunea 17 din Actul Valutar stabilete limitele proprietii strine asupra bunurilor fixe (pmnt). Legea distinge ntre strinii valutari si naionalii valutari. Ultimii (companii nregistate n Cehia i indivizi cu reedin permanent) pot nchiria sau cumpra liber pmnt, dar strinii valutari pot achiziiona terenuri doar n circumstane limitate cum ar fi motenirea sau restituirea. Companiile cehe cu participare strin ar putea s plteasc un pre mai mare. Unele excepii cuprind faptul c strinii i companiile strine pot achiziiona terenuri doar prin motenire, ca parte a unei misiuni diplomatice sau, mai rar, pentru un so/soie strin() prin cumprarea mpreun a proprietii cnd cellalt so este naional ceh. Estonia, prin Seciunea 6(3) din Legea Actului de Proprietate (15 februarie 1995), stabilete c achiziionarea de proprieti de ctre ceteni i persoane juridice strine poate fi restricionat de legea interesului public. Aceste restricii se gsesc n Actul de Reform a Pmntului al Republicii Estonia (30 aprilie 1996), care se refer la returnarea i compensarea pentru returnarea de pmnt. Actul stabilete c doar persoanele fizice strine pot privatiza pmntul acordat lor pentru uz continuu, sau pmntul necesar pentru asemenea scopuri, dar cu acordul guvernatorului regional. Actul stabilete un proces de audiere, n care guvernatorul ascult opinia autoritii guvernamentale locale i i d acordul, dac nu contravine interesului public sau securitii statului. n cele din urm, nu poate participa nici un strin, stat strin sau persoane juridice strine la privatizarea pmntului prin licitaie, iar strinii (persoane fizice i juridice a cror participare la capital este mai mare de 50% pentru persoanele juridice strine) nu au dreptul s utilizeze sistemul de vouchere pentru plat, ci trebuie s plteasc pentru pmntul privatizat cu bani cash, i nu n rate. Ungaria, conform Actului IV al Legii Pmntului (din 1994), permite strinilor s achiziioneze pmnt, cu excepia terenului agricol i cu permisiunea Ministerului de Finane, n

16

17

concordan cu criteriile stabilite, dei un strin rezident cu act de identitate maghiar nu are nevoie de o asemenea permisiune. Cumprarea de teren de ctre strini este limitat la 6000 de metri ptrai; nchirieri se pot face pe 10 ani pentru maximum 300 de hectare. O companie maghiar cu participare strin poate deine pmnt cu acordul Ministerului de Finane. n general, nu este nevoie de nici o permisiune pentru nchirierea pmntului. Legea Pmntului interzice strinilor s achiziioneze pmnt agricol, din cauza temerilor c strinii pot prelua un control excesiv asupra agriculturii. n Letonia, dupa obinerea independenei, strinilor nu li s-a permis s posede pmnt. O lege din 1994 permitea posesia de pmnt prin crearea unor firme de joint ventures cu participare strin (trebuind s demonstreze c cetenii lituanieni dein majoritatea aciunilor), i unor companii strine nregistrate, provenind din ri cu care Lituania a ncheiat nelegeri de protejare a investiiilor strine. n ceea ce privete Lituania, Constituia stipula faptul c numai statul i cetenii lituanieni pot deine pmnt, dei investitorii strini pot nchiria pmnt pentru 99 de ani, cu drept prioritar de prelungire a acestui termen.Guvernul a aprobat o lege constituional, care a nceput s aib efecte din 1998, care permite strinilor din UE, care ndeplinesc criteriile de integrare european i transatlantic, s posede pmnt neexploatabil agricol. Pmntului achiziionat trebuie s i se dea o destinaie precis, pentru construirea de cldiri, firmele respective beneficiind de facilitile care se acord pentru afacerile comerciale. n Polonia strinii, persoane individuale i companiile nregistrate n strintate sau controlate de ctre strini, pot cumpra pmnt cu acordul Ministerului Afacerilor Interne i, depinznd de locaia pmntului respectiv, cu consimmntul Ministerului Aprrii i al Agriculturii. Aplicanilor li se cere s dovedeasc legturile lor cu Polonia (nu o cerere formal), faptul c ei sunt liceniai s desfoare activiti n Polonia, iar achiziia unei proprieti trebuie justificat prin "nevoile actuale". Ca urmare a cerinelor de liberalizare, care au fost adoptate n 1996, persoanele individuale strine pot deine un apartament, 0,4 hectare de teren urban sau pn la un hectar de teren agricol, fr nevoia unui permis. Aceste prevederi speciale sunt diferite pentru coompaniile din rile din UE. n Slovacia, ca urmare a implementrii Legii Strinilor, numai persoanele legale din Slovacia pot deine proprieti imobiliare, dei persoanele strine sau entitile de afaceri pot deine proprieti imobiliare prin nfiinarea legal a unei companii slovace. Slovenia- Articolul 68(2) din Constituie stipula faptul c strinii nu pot achiziiona titluri de proprietate, cu excepia motenirilor "n situaii n care reciprocitatea unor asemenea drepturi este recunoscut". Ulterior aderrii la UE, strinii pot achiziiona titluri de proprietate n condiiile

17

18

stabilite prin acordurile internaionale, ratificate de ctre Adunarea Naional, n situaiile n care reciprocitatea unor asemenea drepturi de achiziie este recunoscut. O noua lege de definire a reciprocitii i regulile de stabilire a rezidenei permanente a fost adoptat n februarie 1999. Malta23- Legislaia maltez prevede faptul c orice cetean strin, care dorete s achiziioneze o a doua reziden, trebuie s solicite obinerea unui permis, care poate fi acordat numai dac a locuit legal n Malta, pentru o perioad de minimun cinci ani. Pe parcursul negocierilor de aderare, Malta a declarat c, datorit dimensiunilor i problemelor care deriv din aceast situaie, va menine aceast restricie (pentru cetenii UE i din afara UE) ca soluie permanent i nu tranzitorie, de vreme ce problemele cu care se confrunt Malta, nu sunt de natur tranzitorie. n Turcia
24

deinerea de proprieti este prevzut de articolul 35 din Constituia Turciei.

Acest articol stipuleaz c oricine este ndreptit s posede proprieti i c aceste drepturi pot fi restricionate numai de ctre alte prevederi legale. Aceste restricii ar putea consta, de exemplu, n anumite scheme de zonare. Articolul 35 din Legea privind Registrul Funciar Turc enumereaz dou condiii pentru ca un strin s posede o proprietate imobiliar. n primul rnd, principiul reciprocitii dintre ara de origine a persoanei care dorete s obin o proprietate i Turcia, trebuie s fie aplicat . A doua condiie prevede c nu ar trebui s existe restricii legale, n ceea ce privete achiziionarea proprietii. Cipru25- Nerezidenilor le este permis de a cumpra un numr limitat de proprieti n Cipru. Dac proprietatea depete 2 donum (1 donum = 1338 metri ptrai), aprobarea poate fi acordat numai pentru o reziden n folos propriu, care nu depete, cu tot cu arealul nconjurtor, 3 donum, n anumite condiii comerciale sau profesionale i pentru uzul industrial, n sectoarele considerate ca utile pentru economia cipriot, de ctre Consiliul de Minitri. 3.7 Dreptul la proprietate al nerezidenilor i al apatrizilor Subseciunea de mai sus demonstreaz c dreptul de proprietate al strinilor i nerezidenilor asupra pmntului poate face obiectul restriciilor n toat lumea. Lund n considerare diversele

Vezi afirmatia d-lui Richard Chachia Caruna, membru al echipei de negociere de la Malta, prezentata la conferinta de negociere din 22 February 2002 (http://www.foreign.gov.mt/pr/docsgov/2002/st020225c- RCC-doi229w.pdf). 24 Vezi brosura Sepers Consultancy Group privind Purchasing real property in Turkey (http://www.google.be/search? q=cache:vclAv7U2NjsC:www.solidine.com/engels/download/realestate.pdf+Turkey+land+ownership+foreigner s&hl=en&ie=UTF -8) 25 Vezi: Central Bank of Cyprus Report on the Inward investment and investment policy (http://www.centralbank.gov.cy/investments/inv-pol.html).

23

18

19

tehnici legale i administrative utilizate pentru respectivele restricionri, precum i motivele politice i sursele acestora, vom considera n continuare subiecii respectivelor restricii. Constituia Romniei interzice deinerea de pmnt de ctre cetenii strini i apatrizi. Imperativul ncurajrii investiiilor strine a determinat recent legislatorul romn s decid ca aceast interdicie nu se va aplica strinilor ce se formeaz ca persoane juridice romne (companiile i organizaiile non-profit), celor din urm fiindu-le acum permis s dein pmnt n Romnia. Aceasta se aliniaz imperativelor europene care au impus o evoluie n modul de tratare de ctre state a dreptului strinilor de proprietate asupra pmntului, interdicia fiind perceput ca mai puin restrictiv dac se concentreaz asupra nerezidenilor dect asupra strinilor. Conceptul de nerezident necesit o abordare mai detaliat dect cel de apatrid, care pare mai direct, din moment ce diverse instrumente internaionale l utilizeaz.

IV. Studiu de caz Dreptul de proprietate ale nerezidenilor i apatrizilor n Romnia 4.1 Legislaia naional privind dreptul de proprietate Dreptul de proprietate poate fi considerat ca un drept fundamental al omului. Declaraia universal a drepturilor omului (pe care o menioneaz i art. 20 din Constittia Romniei) prevede n art. 17 c orice persoan are dreptul la proprietate, att singur, ct i n asociaie cu alii i c nimeni nu poate fi lipsit n mod arbitrar de proprietatea sa Protecia i garantarea constituionala a dreptului de proprietate privat, consacrate de alin. 1 al art. 41 din Constituie, sunt eseniale i se regsesc, ca efect al supremaiei Constituiei, n ntreaga

19

20

legislaie referitoare la regimul proprietii. Paragrafele 3 si 4 ale art. 41 din Constituie stipuleaz c singura excepie a principiului inviolabilitii dreptului de proprietate, exproprierea pentru cauza de utilitate public, stabilit n conformitate cu legea i dup o dreapt si prealabil despgubire, sau dreptul autoritii publice de a utiliza subsolul din proprietate privat - dup acordarea unor compensri- pentru realizarea unor lucrri de interes general. Legea nr. 54/1998 privind circulaia terenurilor stipuleaz c suprafaa terenurilor agricole care poate fi deinut de o persoan n proprietate este de 200 ha sau n echivalent arabil, iar terenurile agricole pot aparine cetenilor romni sau cei care au redobndit cetenia romn, fr distincie dac domiciliul acestora este n ar sau strintate. 4.2 Dreptul de proprietate al nerezidenilor i apatrizilor n Romnia 4.3 Dreptul de proprietate asupra terenurilor Articolul 41, al doilea paragraf din Constituia Romniei dispune c Cetenii strini i apatrizi nu pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor. n ceea ce privete persoanele fizice norma constituional se refer la cetenii strini sau apatrizi. Criteriul este cetenia. Domiciliul nu este luat n considerare. Pentru cetenii romni care dein naionalitatea uneia sau a mai multor ri interdicia constituional nu opereaz. Pentru persoanele juridice naionalitatea este determinat de statul pe al crui teritoriu i-a stabilit rezidena (art. 40 din Legea nr. 105/1992 cu privire la reglementarea raporturilor de drept internaional privat). Daca exist sedii n mai multe state se ia n calcul sediul su efectiv (real). 4.4 Dreptul de proprietate asupra construciilor Aa cum s-a menionat mai sus prevederile legale nu stabilesc interdicii de detinere a proprietatii unor constructii de catre straini sau apatrizi, asa ca aceste persoane pot deveni proprietarii acestor constructii n Romnia. Totusi, ei dobndesc numai dreptul de utilizare a terenului de sub constructie, functie de modul n care s-a dobndit proprietatea asupra constructiei (prin cumparare sau prin mostenire). Dreptul de proprietate asupra terenului ramne n minile vnzatorului sau el este transferat unei terte persoane, agreata de cumparator. Cea de a treia parte trebuie s fie de naionalitate romna (persoan fizic sau juridic). 4.6 Consecinele sincronizrii legislaiei romneti cu cerinele europene referitoare la dreptul de proprietate al nerezidenilor i apatrizilor Aderarea la U.E a implicat armonizarea legislatiei tarilor candidate cu acquis-ul european.Totusi, nainte de armonizare, aceste tari trebuie sa parcurga un proces de negociere si sa-si

20

21

nsuseasca obligatiile asumate pentru aderare. Obligatiile aderarii Romniei sunt continute n Acordul European de Asociere dintre Romnia si Uniunea Europeana, care a fost semnat n 1993 si a intrat n vigoare ncepnd cu 4 decembrie 1995. 4.7 Exemple ale modului de aplicare a dreptului de proprietate n practica juridic Succesiunea a trei cazuri unul dintre ele adus n fata Curtii Drepturilor Omului, celelalte doua n fata Curtii de Justitie ilustreaza articularea ordinelor stabilite de Curtea de la Strasbourg i Curtea de la Luxembourg, n probleme legate de drepturile fundamentale. Mai mult i relevant pentru prezentul studiu, temeiurile celor trei cazuri erau similare, problema n cauz fiind n cele din urm respectarea drepturilor de proprietate. n 1995, d-l Gaygusuz, un national turc cu resedinta n Austria, s-a plns Curtii Drepturilor Omului cu privire la tratamentul discriminator, bazat pe nationalitatea sa, aplicat acestuia de statul austriac, tratament ce pretindea acesta ca i-a cauzat deposedarea ilegala a drepturilor sale de proprietate obtinute conform legii26. Austria nu era n acel moment membra a Comunitatii Europene, astfel Curtea Drepturilor Omului era singurul forum supranational accesibil d-lui Gaygusuz. ntre timp, judecatorii de la Luxembourg examinau plngeri asemanatoare ale altor doi nationali turci, d-na Taflan-Met27 si d-na Sema-Surul28, ambele plngndu-se de tratament discriminatoriu aplicat de catre statul german. Pe data de 10 septembrie 1996, Curtea de la Luxembourg a decis mpotriva d-nei Taflan- Met. Sase zile mai trziu, d-l Gaygusuz a cstigat cazul n fata Curtii de la Strasbourg. Pe data de 4 mai 1999, Curtea de la Luxembourg a inversat drastic precedentul sau Taflan-Met si a deciz n favoarea dnei Sema Surul29. Succesiunea acestor decizii indica faptul ca, n probleme privind drepturile omului si respectarea drepturilor de proprietate sensu lato, Curtea de Justitie a Uniunii Europene este nclinata sa urmeze precedentele juridice ale Curtii de la Strasbourg. n orice caz, n ciuda unei anumite evolutii generale a constiintei comunitare legate de problemele drepturilor fundamentale, pare prematur sa avansam ideea ca Curtea de la Luxembourg va urma mereu deciziile Curtii de la Strasbourg. Conventia Europeana a Drepturilor Omului ramne pentru Curtea de la Strasbourg doar un al treilea pilon pe care si bazeaza deciziile privind problemele drepturilor omului. Aceasta Curte

26

Gaygusuz vs. Austria, Curtea Europeana a Drepturilor Omului, 16 septembrie1996, cazul nr. 39/1995/545/631
27 28 29

www.foreign.gov.mt/pr/docsgov/2002/st020225c-RCC-doi229w.pdf). www.foreign.gov.mt/pr/docsgov/2002/st020225c-RCC-doi229w.pdf).

www.cfait.org/cfait/IMMIGRATION/TEXTES/24.html. 21

22

si marcheaza ntr-adevar preferinta, nainte de orice, pentru legislatia comunitara si pentru Principiile Generale ce sunt comune statelor membre30. Concluzii Proprietatea reprezint fundamentul oricrui sistem de drept. Istoria fiecrei societi omeneti, n oricare spaiu geografic ar fi aprut, se nate i se verticalizeaz prin proprietate. Tot astfel, un grup de indivizi constituii aleatoriu ntr-un spaiu originar se identific i demarc prin semnele proprietii.Din proprietate deriv, n mod colateral, marile categorii/instituii juridice i, mai departe, alte i alte derivaii ntr-o reprezentare arboriscent care ar putea sugera, ntr-un chip metaforic, nsui pomul vieii. Dreptul, considerat ca un summum de reguli normative, rspunde nevoii de alctuire a unei hri coninnd punctele de reper printre care indivizii (persoanele) pot naviga juridic, adic pot exista i prospera.Unul din punctele de reper despre care se crede c se tie totul, dei sunt nc multe de descifrat, i care continu s fascineze de mii de ani, este proprietatea, cu conotaiile ei majore: putere, libertate, bogie. Istoria omenirii este scris i rescris n funcie de ncrctura social-politic ce i se atribuie.Raportul de referin cel mai vehiculat este acela al proprietii asupra mijloacelor de producie, considerndu-se c aceast relaie constituie o constant egal, imuabil a istoriei. Proprietatea are dreptul s i se recunoasc propria ei istorie, care, pentru a fi neleas, trebuie mai nti descompus, dar nu apelnd la concepte prejudecate, ci descifrnd propria evoluie a dreptului de proprietate. Prin urmare, trebuie observate micarea i transformarea dreptului de proprietate de-a lungul timpului. ntr-o ndelung evoluie istoric, mai mereu posesiunea s-a confundat aproape ntru totul cu proprietatea, fiind materializat ntr-un raport de apropriere a bunului. Posesia fr proprietate era conceput ca o stare de precaritate. Este o realitate istoric incontestabil faptul c proprietarul funciar i afirma existena social, i nu numai, prin cea a pmntului su. Un om care i-a pierdut pmntul era ca i un om mort. Proprietarul veghea la pstrarea integritii acestuia, reacionnd violent la orice nclcare a demnitii sale funciare, fie chiar i simbolic. La rndul su, proprietarul de bunuri mobile manifesta acelai spirit de proprietate posesiv, intolerant, tradus, printre altele, n sanciuni corporale deosebite (mutilarea, btaia) aplicate celui care atenta la dreptul su de proprietate. O alt sanciune
30

www.foreign.gov.mt/pr/docsgov/2002/st020225c-RCC-doi229w.pdf).

22

23

deosebit de sever era detenia carceral a debitorului ru-platnic, transfernd asupra obiectului fora de stpnire fizic. Dreptul de proprietate a rmas, de-a lungul timpului, un drept foarte important i, de asemenea, foarte reclamat, astfel c, din cele aproximativ 7000 de cazuri pe care Romnia le are pe rol la CEDO, mai mult de 3000 au ca subiect, dreptul de proprietate.

23