Vnzare-cumprare. Nulitate absolut. Lipsa consimmntului. Subdobnditor de rea-credin. Principiul resoluto jure dantis, resolvitur jus accipientis.

E tra petita
Din motivele de fapt ale cererii de chemare n judecat reiese c reclamanta a invocat i nclcarea dispoziiilor art. 61 din Legea nr. 36/1995 astfel nct critica potrivit creia instana a acordat ceea ce nu s a cerut prin motivarea soluiei de constatare a nulitii actului pe art. 61 din Legea 36/1995 nu este ntemeiat. Din faptul dovedit c terul achizitor o cunotea pe vnztoare! tiind de asemenea c aceasta do"ndise imo"ilul ce urma s i fie nstrinat cu doar cteva zile n urm! se poate prezuma n "aza art. 1#$% &. civ.! c aceasta cunotea sau! cu minime diligene 'verificarea vala"ilitii titlului vnztorului! a situaiei apartamentului la (sociaia de Locatari! vizitarea nainte de cumprare)! putea s cunoasc nevala"ilitatea titlului nstrintorului! ceea ce nltur "una sa credin la contractare i impune anularea actului su"secvent prin aplicarea corect a principiului resoluto jure dantis! resolvitur jus accipientis. *n privina pretinsei ne declarri n faa notarului de ctre reclamant! la ncheierea contractului iniial de vnzare cumprare! a faptului c este surdo mut se remarc c reclamanta s a prezentat n faa notarului la ncheierea actului n discuie! astfel c handicapul su putea fi direct sesizat de notar! chiar n a"sena unui act doveditor n acest sens i de aceea nu i s ar putea imputa reclamantei vreo culp n legtur cu nerespectarea prevederilor art. 61 din Legea 36/1995 la ncheierea actului. '&urtea de (pel +ucureti! ,ecia civil! decizia nr. #-$1 din 1..1$.#$$1! cu not de /eorge 0lie)

Prin sentina civil nr. 13843/2.11.2000 Judectoria Sectorului 2 Bucureti a respins, ca ne nte!eiat aciunea "or!ulat de recla!anta #.#. !potriva p$r$ilor %.&., %.'. i #.#.(, av$nd ca o)iect constatarea nulitii a)solute a contractelor de v$n*are+cu!prare nc,eiate ntre pri i autenti"icate su) nr. 2--3/..08.1--8 i respectiv nr. 83.0/11.08.1--8. Pentru a pronuna aceast ,otr$re, pri!a instan a reinut c actul de v$n*are+cu!prare nr. 2--3/..08.1--8 a "ost nc,eiat cu respectarea condiiilor de validitate prev*ute de le/e. 'e"eritor la contractul su)secvent, s+a apreciat c vala)ilitatea acestuia, nu poate "i pus n discuie at$t ti!p c$t nu s+a reinut nulitatea actului iniial. 0!potriva sentinei a declarat apel recla!anta, critic$nd+o pentru nele/alitate i nete!einicie. Prin deci*ia civil nr. 1011/1/12.04.2001, 2ri)unalul Bucureti Secia a %3+a 4ivil a ad!is apelul i a sc,i!)at n tot sentina pri!ei instane n sensul c a ad!is aciunea i a constatat nulitatea a)solut a contractelor de v$n*are+ cu!prare autenti"icate su) nr. 83.0/1--8 i nr. 2--3/1--8. &a darea acestei soluii tri)unalul a avut n vedere c actul de v$n*are cu!prare autenti"icat su) nr. 2--3/..08.1--8, intervenit ntre recla!ant i p$r$ta %.'., este nul a)solut deoarece la nc,eierea lui nu a "ost respectat cerina o)li/atorie i!pus de art. 51 din &e/ea !"#$%%&, respectiv n cuprinsul actului nu s+a inserat naintea se!nturii v$n*toarei, care este surdo+!ut, c aceasta a citit actul nainte de a+l se!na. 0n ceea ce privete actul su)secvent de nstrinare, nc,eiat de p$r$i, s+a dispus i anularea acestuia n virtutea principiului resoluto 6ure dantis, re*olvitur 6us accipientis, rein$ndu+se c prile contractante au cooperat la nc,eierea actului, "iind ast"el nlturat n privina terului su)do)$nditor pre*u!ia de )un+credin. (eci*ia tri)unalului a "ost atacat cu recurs de ctre p$r$tul #.#.(., care a criticat+o pentru ur!toarele !otive7 1. 1rt. 304 pct. 5 'od pr. civil7 instana a acordat ceea ce nu s+a cerut, ntruc$t recla!anta solicitase prin aciune constatarea nulitii a)solute a contractului de v$n*are+cu!prare autenti"icat su) nr. 2--3/..08.1--8, nte!eindu+i aceast cerere pe dispo*iiile art. -48 i -55 'od civil , care re/le!entea* lipsa cau*ei, cau*a "als i cau*a ilicit, ori prin deci*ia pronunat

n apel s+a constatat nulitatea contractului pentru lipsa consi!!$ntului decur/$nd din lipsa !eniunii o)li/atorii i!puse de art. 51 din &e/ea !"#$%%&. 2. 1rt. 304 pct. - 'od pr. civil7 %nstana a reinut n !od /reit reaua+ credin a terului su)do)$nditor la nc,eierea actului su)secvent de v$n*are+ cu!prare. 0n de*voltarea acestui !otiv, recurentul a artat c potrivit art. 18-- alin. 2 'od civil, )una+credin a su)do)$nditorului se pre*u!, iar recla!anta nu a reuit s rstoarne aceast pre*u!ie, aa nc$t n !od /reit actul su)secvent a "ost anulat n )a*a principiului resoluto 6ure dantis, resolvitur 6us accipientis, deoarece )una+credin a terului su)do)$nditor cu titlu oneros al unui i!o)il se constituie ntr+o e8cepie de la aplicarea acestui principiu. (in dispo*iiile art. 18-8 'od civil, potrivit cruia )una+credin nsea!n credina posesorului c cel de la care a do)$ndit i!o)ilul avea toate nsuirile cerute de le/e pentru a+i trans!ite proprietatea, re*ult c nu!ai n ca*ul n care terul ac,i*itor a cunoscut sau, cu dili/ene !ini!e, putea s cunoasc nevala)ilitatea titlului nstrintorului, ceea ce tre)uie dovedit, cci )una+credin este pre*u!at de art. 18-- alin. 2 'od civil, operea* re/ula de drept dup cu! nevala)ilitatea titlului de proprietate al v$n*torului atra/e i nulitatea terului su)ac,i*itorului. 9r n spe, recurentul susine c )una+credin re*ult din toate pro)ele ad!inistrate. 1precierea tri)unalului potrivit creia reaua+credin reieit din rspunsurile p$r$tului %.&., intero/atoriu propus de recla!ant este /reit, deoarece acest p$r$t a ne/at la pct. 10 din intero/atoriu c ar "i cunoscut despre convenia soiei sale i a terului su)do)$nditor la nc,eierea celor dou acte n liti/iu. (e ase!enea, recurentul a preci*at c recla!anta nu a adus la cunotina notarului, la data nc,eierii contractului de v$n*are+cu!prare nr. 2--3/..08.1--8, ,andicapul de care su"erea, acesta "iind !otivul pentru care n act nu s+a inserat !eniunea i!pus de art. 51 din &e/ea !"#$%%&: or n aceste condiii recla!anta nu se putea prevala n instan de propria culp pentru a solicita anularea actului. Prile nu au ad!inistrat nscrisuri noi n aceast "a* procesual. ;8a!in$nd deci*ia atacat ur!toarele7 n raport de criticile "or!ulate, 4urtea reine

0n 6usti"icarea cererii de constatare a nulitii contractului de v$n*are+ cu!prare autenti"icat su) nr. 2--3/..08.1--8, recla!anta a invocat i nclcarea dispo*iiilor art. 51 din &e/ea nr. !"#$%%&, ceea ce reiese din !otivele de "apt ale cererii de c,e!are n 6udecat <"ila 1 dosar "ond=. 0n atare condiii, !otiv$ndu+i soluia de constatare a nulitii actului pe te8tul de le/e sus+!enionat, tri)unalul nu a depit li!itele nvestirii sale, "i8ate prin aciune. Pentru aceste !otive, pri!a critic a recursului, potrivit creia instana ar "i acordat ceea ce nu s+a cerut prin !otivarea ,otr$rii pe art. 51 din &e/ea !"#$%%&, nu este nte!eiat, cu consecina inaplica)ilitii n spe a ca*ului de !odi"icare prev*ut de art. 304 pct. 5 'od pr. civil. 0n ceea ce privete soluia de anulare a contractului su)secvent, criticat prin cel de+al doilea !otiv de recurs, 4urtea reine ur!toarele7

4a o consecin a constatrii nulitii contractului de v$n*are+cu!prare intervenit ntre recla!ant i p$r$ta %.'., instana de apel a constatat nul i actul su)secvent de nstrinare nc,eiat ntre p$r$ii+v$n*tori %.'. i %.&. i p$r$tul+ cu!prtor #.#.(., "c$nd ast"el aplicarea principiului e"ectelor nulitii actelor 6uridice, potrivit cruia anularea actului iniial atra/e i anularea actului su)secvent+resoluto 6ure dantis, resolvitur 6us accipientis. ;ste adevrat c )una+credin a su)do)$nditorului cu titlu oneros al unui i!o)il se constituie ntr+o e8cepie de la principiul sus !enionat, n sensul c, atunci c$nd terul ac,i*itor s+a ncre*ut cu )un+credin n vala)ilitatea titlului de proprietate al nstrintorului, actul su este !eninut dei cel ce constituie titlul v$n*torului a "ost anulat, soluia 6usti"ic$ndu+se pe consideraiuni de ec,itate i utilitate social. 1ceast e8cepie nu este ns operant n spe, ntruc$t, aa cu! corect a apreciat i tri)unalul, su)do)$nditorul, respectiv p$r$tul+recurent, nu a "ost de )un+credin la nc,eierea actului. ;ste necontestat c )una+credin este pre*u!at de art. 18-- alin. 2 'od civil, nu!ai c aceast pre*u!ie valorea* p$n la pro)a contrarie, ea put$nd "i rsturnat prin orice !i6loc de pro), inclusiv prin si!ple pre*u!ii ce pot s reias din !pre6urrile de "apt ale cau*ei i prin care se poate dovedi reaua+ credin. 0n cau* este dovedit c actul de v$n*are+cu!prare su)secvent s+a nc,eiat la 11.08.1--8 ntre v$n*torii %.'. i %.&. i cu!prtorul #.#.(. <actul se re/sete la "ila . dosar "ond=: de ase!enea, este dovedit c v$n*torii do)$ndiser proprietatea i!o)ilului pe care l+au nstrinat lui #.#.(. a)ia cu 5 *ile n ur!, respectiv la ..08.1--8, con"or! contractului de v$n*are+cu!prare autenti"icat su) nr. 2--3/..08.1--8 <"ila 4 dosar "ond=. 9r intervalul "oarte scurt de ti!p dintre nc,eierea celor dou acte era o !pre6urare de natur a tre*i ndoieli oricrui cu!prtor dili/ent n le/tur cu vala)ilitatea titlului nstrintorului, o)li/$ndu+l, n a"ara o)inerii certi"icatului de sarcini, la veri"icri supli!entare pe aspectul vala)ilitii titlului celui de la care ur!a s cu!pere: ast"el de !ini!e dili/ene, cu! ar "i veri"icarea situaiei aparta!entului la 1sociaia de &ocatari, vi*itarea aparta!entului nainte de cu!prare, ceea ce ar "i per!is cunoaterea posesorului acestuia i deci a situaiei reale a )unului, nu au "ost "cute de recurent, ne"iind ad!inistrat nici o pro) n acest sens. Pe de alt parte, v$n*torul %.&., dei a a"ir!at la pct. 10 din intero/atoriul luat la "ond <"ila 22 dosar "ond= c nu cunoate despre convenia soiei sale i a recurentului la nc,eierea celor dou acte de v$n*are+cu!prare n liti/iu, el a recunoscut prin acelai intero/atoriu <pct. 1,. i >= c soia sa nu l+a ncunotinat despre cu!prarea aparta!entului de la recla!ant dec$t n *iua se!nrii actului de nstrinare pentru acelai aparta!ent ctre p$r$tul recurent #.#.(. i c acesta se cunotea cu soia sa dinaintea nc,eierii actului, !pre6urare pe care a a"lat+o dup nc,eierea actului. (in "aptul dovedit c terul ac,i*itor o cunotea pe v$n*toarea %.'., tiind, de ase!enea, c aceasta do)$ndise i!o)ilul ce ur!a s+i "ie nstrinat cu doar c$teva *ile n ur!, se poate pre*u!a n )a*a art. 1203 'od civil c aceasta cunotea sau, cu !ini!e dili/ene, putea s cunoasc nevala)ilitatea titlului nstrintorului, ceea ce nltur )una sa credin la contractare.

?r!ea* deci a se reine c pre*u!ia de )un credin, instituit de le/e n "avoarea su)do)$nditorului, a "ost rsturnat n cau*, situaie n raport de care n !od corect tri)unalul a dispus anularea actului de do)$ndire al p$r$tului+ recurent, ntruc$t acesta, "iind de rea+credin <ceea ce s+a dovedit cu pro)ele ad!inistrate + actele de v$n*are+cu!prare i intero/atoriul p$r$tului %.&. i cu pre*u!iile si!ple trase din "aptele sta)ilite pe )a*a acestor pro)e=, operea* re/ula de drept potrivit creia nevala)ilitatea titlului de proprietate al v$n*torului atra/e i nulitatea titlului su)ac,i*itorului. @a de aceste considerente, 4urtea constat c nici critica vi*$nd nele/alitatea ,otr$rii tri)unalului pe aspectul soluiei date cererii de anulare a actului su)secvent, nu este "ondat, ntruc$t, aa cu! s+a artat anterior, la anularea actului su)secvent s+a a6uns prin aplicarea corect a principiului resoluto 6ure dantis, resolvitur 6us accipientis i "r nclcarea dispo*iiilor art. 18-- alin. 2 'od civil, n consecin, ca*ul de !odi"icare prev*ut de art. 304 pct. - 4. pr. civ., nu este incident n spe. S+a !ai invocat de ctre recurent i "aptul c la nc,eierea contractului iniial de v$n*are+cu!prare dintre recla!ant i p$r$ta %.'., recla!anta nu ar "i declarat notarului c este surdo+!ut, ceea ce ar !piedica+o s se prevale*e de prevederile art. 51 din &e/ea !"#$%%& pentru a o)ine nulitatea actului. Susinerea recurentului este lipsit de suport pro)ator, aa nc$t nu poate "i pri!it. (e alt"el, recla!anta s+a pre*entat n "aa notarului la nc,eierea actului n discuie, ast"el c ,andicapul su putea "i direct sesi*at de notar, c,iar n a)sena unui act doveditor n acest sens i de aceea nu i s+ar putea i!puta recla!antei vreo culp n le/tur cu nerespectarea prevederilor art. 51 din &e/ea nr. !"#$%%& la nc,eierea actului. &u$nd n considerare ar/u!entele !ai sus e8puse, 4urtea constat c recursul p$r$tului #.#.(. nu este "ondat i n )a*a art. 315 4. pr. civ., raportat la art. 2-5 4. pr. civ., l va respin/e, !enin$nd ca te!einic i le/al ,otr$rea tri)unalului. A92B (eci*ia de !ai sus ridic o serie de pro)le!e de drept su)stanial pe care, ni se pare, instana "ie nu le+a individuali*at, "ie le+a dat o de*le/are discuta)il sau, care, dei corect soluionate, !eritau preci*ri si nuanri. Ae vo! opri asupra ur!toarelor pro)le!e7 1. Aatura nulitii pri!ului contract de v$n*are+cu!prare nc,eiat de ctre recla!ant n calitate de v$n*toare. B. Su)do)$nditorul de )un+credin i cu titlu oneros al unui )un i!o)il + e8cepie de la principiul resoluto jure dantis resolvitur jus accipientis. 0nelesul )ivalent al principiului. 4. Aatura nulitii actului su)secvent nc,eiat cu rea+credin. (. Buna+credin a do)$nditorului cu titlu oneros al unui )un i!o)il. 4riterii de apreciere. Pro)a cu pre*u!ii. 1. 0n "apt, instanele au reinut c recla!anta, surdo+!ut, a nc,eiat prin act autentic notarial un contract de v$n*are cu!prare av$nd drept o)iect, dup cu! reiese din ar/u!entaia instanei de recurs prin tri!iterile "cute la necesitatea vi*itrii aparta!entului la 1sociaia de &ocatari, un aparta!ent. (o)$nditorii au nstrinat i!o)ilul cu!prat la un interval de 5 *ile, cunosc$nd, unul dintre ei, pe su)do)$nditor.

1. Aatura nulitii pri!ului contract de v$n*are+cu!prare nc,eiat de ctre recla!anta n calitate de v$n*toare. 2. %nstana de apel a constatat c pri!ul contract de v$n*are+cu!prare este nul a)solut ntruc$t au "ost nclcate dispo*iiile art. 51 din &e/ea nr. !"#$%%&1 care prevedeau inserarea o)li/atorie, naintea se!nturii recla!antei, surdo+ !ut, a preci*rii c aceasta a citit actul nainte de a+l se!na. 4onstatarea 4urii de 1pel ni se pare "unda!ental /reit i, n consecin, aprecierea ei drept le/al de ctre instana de recurs eronat.
1

Legea nr. 36/1995 a notarilor publici i activitii notariale, n forma sa iniial, a fost publicat n M. Of. al Romniei nr. 9 !in 1" mai 199#.

Pentru a o)serva eroarea instanelor tre)uie pornit de la ur!toarele distincii i preci*ri. #ai nt$i, tre)uie distins ntre noiunea de act 6uridic neles ca operaiune 6uridic, negotium juris, i noiunea de act 6uridic n accepiunea de nscris pro)ator, instrumentum probationis2. 1poi, tre)uie distins ntre condiiile de "or! i condiiile de "ond ale actului 6uridic civil, iar, din perspectiva "or!ei necesare nc,eierii vala)ile a actelor 6uridice ca negotium juris, este de necesar a deose)i ntre actele sole!ne, pentru a cror natere vala)il le/ea presupune respectarea unor cerine speciale de "or!, i actele consensuale 3 n ca*ul crora si!pla !ani"estare de voin, "r a "i nsoit de o "or! special, este su"icient pentru naterea vala)il a actului 6uridic.
$ se ve!ea, pentru sensurile noiunii !e act %uri!ic, spre e&emplu, '(eorg(e )eleiu, Drept civil romn! 0ntroducere n dreptul civil. ,u"iectele dreptului civil! e!iia a *++,a rev-ut i a!ugit !e M. .icolae i /. 0ruc, 1!. 2niversul 3uri!ic, )ucureti, 441, p. 1 ".
5

+bi!em, p. 164,161.

Supli!entar, tre)uie inut cont c "or!a actului 6uridic civil poate "i prescris su) sanciunea nevala)ilitii actului, a i!posi)ilitii pro)rii sale cu alte !i6loace de pro), respectiv su) sanciunea inopo*a)ilitii sale. 0n spe, consider! c, n sens de negotium juris, sunte! n pre*ena unui contract de v$n*are+cu!prare a unui aparta!ent, supus, din punct de vedere al "or!ei ad validitatem, ca re/ula, principiului consensualis!ului. 1ctul a "ost nc,eiat ns n "or! autentic potrivit dispo*iiilor &e/ii nr. !"#$%%&. Se ridic ntre)area care este sanciunea nerespectrii art. 51 din &e/ea nr. !"#$%%&, potrivit cu care7 "Declaraia de voin a surdului, mutului sau surdo-mutului, tiutori de carte, se va da n scris n faa notarului public, prin nscrierea de ctre parte, naintea semnturii, a meniunii "consimt la prezentul act, pe care l-am citit." C 3. Aerespectarea acestei dispo*iii, "a de distinciile !ai sus artate, are drept consecin nulitatea ntre/ii operaiuni 6uridice, aa cu! au reinut instanele, ori nu!ai nulitatea nscrisului autenticC 0ntruc$t autenti"icarea actelor notariale ur!ea* o procedur care, printre altele, presupune constatarea de ctre notarul pu)lic a declaraiei de voin a prilor, iar aceast declaraie tre)uie s !)race n ca*ul surdo+!utului o "or! speci"ic, nerespectarea ei !piedic pe notar s ateste n !od vala)il printr+un act autentic consi!!$ntul prii. Se poate a"ir!a ns c lipsete consi!!$ntul, n condiiile n care persoana surdo+!ut a se!nat contractulC %nstituie &e/ea nr. !"#$%%& o nulitate su)stanial n acest ca*C ;ste incident o alt cau* de nulitate, distinct de cea indicat de art. 51C

4onsider! c, "a de "or!ularea i!perativ a art. 51 citat !ai sus + "declaraia de voin ...se va da" -, se i!pune ntr+adevr sanciunea nulitii. 1ceast sanciune va purta ns asupra actului autentic notarial n sens de instrumentum probationis "r ca sanciunea s se e8tind, a)solut necondiionat, doar pentru acest motiv, i asupra actului ca negotium juris, ntruc$t, la cunotina noastr, persoanele surdo+!ute pot nc,eia, su) aspectul "or!ei, acte de dispo*iie cu privire la i!o)ile potrivit dreptului co!un ntoc!ai ca i celelalte persoane "i*ice. ;ste drept c art. 51 din le/e vi*ea* "darea consimmntului", ceea ce ar su/era o pro)le! care vi*ea* un ele!ent de "ond al actului 6uridic civil. (ar aceast condiie, vi*$nd de "apt forma consi!!$ntului, este pus nu!ai n le/tur cu autenti"icarea actelor notariale, art. 51 "iind su)su!at Seciunii nr. 2 intitulat " utentificarea actelor" a 4apitolului "!rocedura actelor notariale" din &e/ea nr. !"#$%%&, nu i cu privire la actele nc,eiate de ctre persoanele surdo+!ute n orice alt "or!. Prin urmare, legea instituie o exigen cu privire la consimmntul acestor persoane, dar numai cu ocazia ncheierii actelor autentice. 0n alte cuvinte art. 51 instituie o dispo*iie de procedur le/at de autenti"icarea vala)il a actelor notariale nc,eiate de ctre persoanele surdo+ !ute, i nu una de drept su)stanial ntruc$t nu se are n vedere o cau* de nulitate de "ond a operaiunii. 2re)uie nlturat i posi)ilitatea consacrrii unei nuliti a Dne/oului 6uridicD din considerente de "or!. Aici "or!ularea te8tului i nici o)iectul le/ii n care este inserat nu ndreptesc o alt conclu*ie dec$t anularea actului autentic neles ca instrumentum probationis. .. @a de datele reinute de instana de recurs, ave! re*erve c,iar asupra aspectului c si!pla o!isiune a !eniunii o)li/atorii artate atra/e n mod automat nulitatea nscrisului autentic notarial. Potrivit art. art. 104 din le/e7 "Dispo"iiile pre"entei legi se completea" cu prevederile Codului civil i cu cele ale Codului de procedur civil.". 0ntruc$t autenti"icarea actelor notariale presupune o procedur necontencioas s+ar putea aplica, n !od ase!ntor 4, re/ulile care /uvernea* nulitile n condiiile art. 10. 'od proc. civ., o)serv$ndu+se, eventual, c nulitatea incident nu este una e8pres ci una virtual. 0n !ateria nulitilor de procedur condiia vt!rii a devenit una de principiu.
7

/entru o soluie, neargumentat ns, n sensul c nulitile e&prese prev-ute !e ctre art. "# !in Legea nr. 36-1995 operea- n con!iiile art. 14# Cod proc. civ ., a se ve!ea +. Le, 1anual de drept notarial! 1!. $ll, )ucureti, 199", p. ##. 1ste !rept c art. 14# Cod proc. civ ., !ei nu preve!e n mo! e&plicit, !atorit naturii materiei n care este consacrat, se aplic !oar funcionarilor %u!ectoreti 8 *.M. 9iobanu, 2ratat teoretic i practic de procedur civil! vol. 1, 1!. .aional, )ucureti, 1996, p. 761:. 0otui, nu este e&clus ca o parte !in regimul %uri!ic artat !e ctre te&t s fie aplicat i altor ipote-e, n msura n care nu e&ist incompatibilitate i Codul de procedur civil completea- actul normativ n cau-. ;r a fi un funcionar public, notarul !esfoar, cu oca-ia autentificrii actelor, o proce!ur corespun-toare reali-rii unui serviciu !e interes general.

1ctul autentic ar "i anula)il nu!ai dac nerespectarea cerinei !eniunii c actul a "ost citit, nainte de se!ntura, a produs prii o vt!are ce nu poate "i nlturat alt"el. 1ceast din ur! vt!are va tre)ui pro)at, sau, oricu!, dedus din !pre6urrile cau*ei ori din natura i scopul re/ulii nerespectate .. Se pare c, "a de scopul re/ulii nclcate, e8istena vt!rii ar tre)ui dedus.

9u privire la con!iia vtmrii n ca-ul nulitilor !e proce!ur, a se ve!ea <umitru ;lorescu, 3ulitatea actelor de procedur civil! n $nalele 2niversitii !in )ucureti , =tiine %uri!ice, nr. 1>1 964, p. 116 i urm.

5. (ac le/ea notarilor pu)lici nu instituie, ad validitatem, o condiie de "or! pentru operaiunea nc,eiat, e8ist alte dispo*iii care s instituie o atare "or!C 1a cu! re*ult din spe, v$n*area poart asupra unui aparta!ent, or, din punct de vedere al cerinelor de "or! ad validitatem un ast"el de contract nu necesit cerina "or!ei autentice, si!plul acord de voin "iind su"icient. Prin ur!are, o eventual lips a "or!ei autentice nu deter!in nulitatea operaiunii 6uridice. 3iciile de "or! eseniale ale nscrisului autentic atra/ nulitatea operaiunii 6uridice nsi nu!ai atunci c$nd actul este sole!n, "iindc doar atunci autenticitatea scrierilor este un ele!ent "unda!ental pentru operaia respectiv5.
"

<oru 9osma, 2eoria general a actului juridic civil! 1!itura =tiinific, )ucureti, 19"9, p. 7#.

>. Supli!entar, s+ar putea ridica pro)le!a pro)ei contractului de v$n*are+ cu!prare de vre!e ce actul autentic notarial este lovit de nulitate, ntruc$t, av$nd n vedere valoarea contractului, potrivit art. 11-1 'od civil, n principiu, pro)a sa ar "i supus re/ulilor /enerale ce i!pun necesitatea unui nscris. 1ve! n vedere, prin ur!are, "or!a actului 6uridic neleas ad probationem, iar nu ad validitatem. Su)linie! din capul locului c, instana, c,iar apreciind c actul nu respect "or!a ad probationem, nu ar "i tre)uit s dispun anularea acestuia, sanciunea anulrii "iind distinct de sanciunea i!posi)ilitii pro)rii cu alte !i6loace de pro) dec$t cele i!puse de le/e. 2otui, ni se pare c actul n discuie ndeplinete c,iar i condiiile de "or! pentru a putea "i pro)at. 0n con"or!itate cu art. 11>2 'od civil nscrisul care nu poate "i autentic din cau*a, printre altele, a ne ndeplinirii condiiilor de "or!, este vala)il ca nscris su) se!ntur privat dac este se!nat de ctre prile contractante. 9r, nscrisul a "ost se!nat de ctre pri, lucru necontestat de ctre instane, ceea ce nsea!n c, n raporturile dintre acestea, de vre!e ce se!ntura nu a "ost contestat de ctre recla!ant, nscrisul su) se!ntur privat se )ucur de deplin "or pro)ant. 4onversiunea nscrisului autentic n nscris su) se!ntur privat nu tre)uie cerut <invocat= n !od e8pres de ctre partea interesat. ;ste su"icient ca aceasta s se prevale*e de act pe cale de aciune, ori pe cale de e8cepie. Situaia anali*at tre)uie deose)it de aceea n care, ur!are a anulrii actului autentic notarial, e8istena consi!!$ntului nu poate "i sta)ilit. Practica 6udiciar a invalidat actele autentice notariale, nelese ca negotium, n ca*ul n care partea a "ost n i!posi)ilitatea de a se!na i nu s+a inserat !eniunea o)li/atorie "partea nu a putut semna". 1ceast situaie este ns distinct ntruc$t, ca ur!are a anulrii actului autentic notarial, consi!!$ntul prii nu poate "i constatat prin nscris su) se!ntur privat, iar cerina nscrisului se!nat de parte era, n acele situaii, prescris ad validitatem <un testa!ent=>.
6

$ se ve!ea !ec. civ. nr. ?>1994.

## !in

4 octombrie 19?9 a 0rib. @uprem n Dreptul nr.

8. ;ste de re!arcat c, singura cauz de nulitate8 reinut de ctre instane, este aceea deriv$nd din art. 51 al &e/ii nr. !"#$%%&. 9r, ea nu poart asupra operaiunii 6uridice, care, n lipsa altor cau*e de nulitate, este vala)il.

Practic instana a dedus o condiie ad validitatem pentru actul 6uridic neles ca negotium juris "r a se spri6ini pe un te8t le/al n acest sens, ceea ce, n condiiile incidenei principiului consensualis!ului -, i al caracterului le/al al cau*elor de nulitate, ni se pare "unda!ental /reit.
?

+nstanele s,au oprit la sanciunea nulitii absolute. .i se pare c, fiin! o !ispo-iie !e protecie a sur!o,mutului soluia care s,ar fi impus ar fi fost aceea a nulitii relative, pentru a nu se periclita interesele acestora atunci cn! actul nu ii vatm. 9t vreme nu am neles care a fost cau-a !e nulitate reinut !e instan, ne este greu s formulm aprecieri.
9

1&istenta principiului consensualismului este !e!us, n principal, !in !ispo-iiile art. 1 9# Cod civil si !in argumentul per a contrario re-ultn! !in consacrarea e&pres a e&cepiilor !e la acest principiu. 1l este recunoscut consecvent in !octrina si practica noastr %u!ectoreasc.

Sunt /reu de identi"icat alte cau*e de nulitate. Eandicapul recla!antului, care este surdo+!ut, nu se rs"r$n/e asupra capacitii de e8erciiu a acestuia, ntruc$t, pe de o parte, el nu presupune n !od necesar lipsa discern!$ntului deter!inat de alienaie ori de)ilitate !intal, iar pe de alt parte, deci*ia co!entat nu las loc presupunerii c surdo+!utul s+ar "i /sit su) incidena unei !suri de ocrotire prin punere su) interdicie ori printr+o "or! special de curatel. 0n alte cuvinte, instanele nu au sesi*at distincia negotium jurisinstrumentum probationis Dinvent$ndD o cau* de nulitate a operaiunii 6uridice i apoi nu au o)servat incidena conversiunii nscrisurilor nule ca acte autentice n nscrisuri su) se!ntur privat, nltur$nd e"ectele 6uridice ale unui act vala)il nc,eiat i n !od su"icient pro)at. -. S+ar putea reproa conclu*iei la care a! a6uns c, de vre!e ce actul nc,eiat cu neo)servarea dispo*iiilor le/ale este !eninut, sanciunea anulrii actului autentic notarial este irelevant. ;ste /reit. Aulitatea nscrisului autentic i pstrea* i!portana sa. #ai nt$i, dac le/ea ar prevedea pentru actul ast"el nc,eiat "or!a autentic + ad validitatem - sanciunea nulitii se va e8tinde i asupra operaiunii 6uridice per"ectate. 1poi, c,iar i c$nd actul este unul consensual nulitatea nscrisului autentic are se!ni"icaie 6uridic. Aoul nscris, re*ultat n ur!a conversiunii, se va )ucura de "ora pro)ant a unui nscris su) se!ntur privat, iar nu de caracterele speci"ice ale unui nscris autentic, cu toate consecinele ce decur/ de aici. Ae re"eri! n principal la a)sena pre*u!iei de autenticitate 10.
14

/entru fora probant a nscrisurilor autentice i a celor sub semntur privat a se ve!ea spre e&emplu, '. )oroi, Drept civil. 4artea general! 1!. $ll 1!ucational @$, 199?, p. 144 i urm.

Si/ur c alta ar "i "ost situaia dac, din susinerea lipsei !eniunii o)li/atorii c recla!anta surdo+!ut a citit actul nainte de a+l se!na, s+ar "i dovedit i vreo vt!are a acesteia, vt!are a"lat n str$ns le/tur cu o alt cau* de nulitate, cu! ar "i a)sena consi!!$ntului. 1ctul co!)tut ar "i tre)uit considerat ca nscris su) se!ntur privat, cu! a! v*ut, iar sarcina recla!antei !ai lesnicioas. (eci*ia pronunat n recurs nu las ns loc unei ast"el de presupuneri. 10. ;vident c, !enin$ndu+se ca vala)il pri!ul contract de v$n*are+ cu!prare, pro)le!a nulitii actului su)secvent nu s+ar pune ntruc$t cau*a de nulitate reinut de instan, anu!e resoluto jure dantis resolvitur jus

accipientis##, dedus din principiile care /uvernea* e"ectele nulitii, nu se !ai poate susine. (eoarece nu operea* resoluto jure dantis nu va "unciona nici resolvitur jus accipientis.
11

$ se ve!ea <. 9osma, 2eoria general a actului juridic civil! 1!. =tiinific, )ucureti, 19"9A O. 9pn, 3ulitatea actului juridic civil! n 2ratat de drept civil! vol. 1, 4artea general! 1!. $ca!emiei, )ucureti, 19?9, p. 7# i urm.A

Plec$nd totui de la pre!isa instanei, de des"iinare a actului iniial, vo! anali*a spea n continuare. (. Evaluarea cauzei de nulitate reinut de ctre instane) principiul resoluto ure dantis resolvitur us accipientis. Le*tura ei cu bunacredin a subdobnditorului. 11. %nstana aprecia* c, dat "iind anularea actului iniial, se i!pune n )a*a e"ectelor nulitii, i anularea actului su)secvent. 1poi se a"ir! c )una+credin a su)do)$nditorului i!o)iliar cu titlu oneros se constituie ntr+o e8cepie de la principiul resoluto jure dantis ... n sensul !eninerii actului su)do)$nditorului dei titlul v$n*torului a "ost anulat. (up prerea noastr principiul !enionat nu instituie o cau" de nulitate absolut de sine stttoare, dei, ca e"ect al des"iinrii actului iniial, se a"ir! tradiional c actul su)secvent este lovit de nulitate. 0n spri6inul a"ir!aiei noastre s+ar putea susine ur!toarele ar/u!ente. a= $au"ele de nulitate sunt legale i nici norma juridic cu aplicaie general nu consacr anularea actului subsecvent ca urmare a anulrii actului iniial. ;8ist o re/le!entare special n !ateria ipotecii. 1rt. 1>>0 'od civil prevede c cel care are un drept supus unei aciuni n resci*iune nu poate constitui dec$t o ipotec supus aceleiai resci*iuni. ;8tinderea soluiei din aceast !aterie special tre)uie "cut cu precauie ntruc$t ea pre*int particulariti <resci*iunea era pus, la data ela)orrii codului civil, n le/tur cu actele !inorilor sau inter*iilor, te8tul se re"er la des"iinarea dreptului de ipotec i nu a actului nc,eiat=. b% &pote"ele aplicrii sale se suprapun cu situaia vn"rii lucrului altuia, care nu este, n principiu, lovit de nulitate absolut. ceast suprapunere ar trebui s conduc la soluii congruente. 0n dreptul nostru civil v$n*area lucrului altuia 12 a "ost privit doar n !od i*olat13 ca lovit de nulitate a)solut. 'odul civil romn nu a reluat dispo*iia din 4odul civil "rance* care prevedea e8pres nulitatea acestei operaiuni.
1

*n-area lucrului altuia este lovit !e nulitate relativ !ac !obn!itorul este !e bun,cre!in i !e nulitate absolut pentru cau- ilicit !ac acesta este !e rea, cre!in. $ se ve!ea n acest sens ct i pentru o sinte- a soluiilor e&primate, ;r. <eaB, &ontracte speciale! 1!itura $ctami, )ucureti, 441, p. #7 i urm., precum i autorii acolo citai. /entru soluia re-oluiunii pentru nee&ecutarea !e ctre vn-tor a obligaiei sale !e a transfera proprietatea asupra lucrului vn!ut, a se ve!ea <. 9(iric, Drept civil. &ontracte speciale! 1!. Lumina Le&, )ucureti, 1999, p. "5 i 9amelia 0oa!er, 5viciunea n contractele civile! 1!. $ll )ecB, )ucureti, 199?, p. ##,#?.
15

$ se ve!ea, spre e&emplu, <. $le&an!rescu, 56plicaiunea teoretic i practic a dreptului civil romn! t. *+++, partea a !oua, )ucureti, 19 #, p. 95.

;ste de de*)tut nc dac aceast operaiune atra/e nulitatea relativ, n !sura n care cu!prtorul s+a /sit n eroare cu privire la calitatea de neproprietar a v$n*torului, ori, i!plicaia a)senei calitii de proprietar atra/e doar rspunderea sa pentru nee8ecutarea o)li/aiei de a asi/ura "olosina

linitit14 a lucrului sau pentru nee8ecutarea o)li/aiei de a da. 0n a!)ele ca*uri ns nu intervine nulitatea a)solut aa nc$t des"iinarea actului su)secvent nu este accesi)il nstrintorului iniial.
17

+. Lul, <iscuii referitoare la controversata problem a consecinelor %uri!ice ale vn-rii lucrului altuia, n <reptul nr. 5>1999, p. "# i urm.

c= ctul subsecvent, o vn"are a lucrului altuia, este c'iar justul titlu din materia u"ucapiunii scurte. (r, potrivit #)*+ alin. 2 Cod civil, justul titlu nu poate fi lovit de nulitate absolut. 4a i 6ustul titlu, actul su)secvent provine prin de"iniie de la un neproprietar. (ac el ar "i lovit de nulitate a)solut atunci u*ucapiunea scurt ar "i o contradicie n ter!eni i nu ar !ai /si situaii practice crora s i se aplice. 9r, le/ea tre)uie interpretat n sensul aplicrii sale iar nu invers. 'e*ult aadar c aplicarea principiului resoluto jure dantis ...intr n coli*iune cu soluiile date n !ateria v$n*rii lucrului altuia i cu re/le!entarea 6ustului titlu din !ateria u*ucapiunii scurte. 3a prevala aplicarea principiului acestor soluiiC d% !rincipiile au aplicaie subsidiar. ,le nu pot nltura o dispo"iie legal e-pres. Ae"iind consacrat cu vocaie /eneral de aplicare, nulitatea actului su)secvent a "ost susinut n aplicarea unui principiu dedus din art. 1>>0 'od civil. 9r, rolul principiilor este acela de a l!uri dispo*iiile le/ale ndoielnice sau de a u!ple un vid de re/le!entare, iar nu de a nlocui o soluie le/islativ e8istent, dedus din cele artate la pct. )= i c=. 12. 4onsideraiile de !ai sus au n vedere starea o)inuit a lucrurilor, adic situaia n care actul su)secvent este nc,eiat cu )un+credin cel puin de ctre su)do)$nditor. #ani"estarea n plan 6uridic a strii o)inuite a lucrurilor este pre*u!ia de )un+credin a su)ac,i*itorului. (e alt"el enunul principiului resoluto jure dantis ...nu condiionea* aplicarea sa de nc,eierea cu rea+credin a actului su)secvent. 'eaua+credin a prilor nu poate "i nici su) neleas n enunul principiului, pentru c aciunile oa!enilor sunt pre*u!ate ca "iind con"or!e cu ordinea 6uridic. (rept consecin, situaia unui act nc,eiat cu rea+credina de ctre cu!prtor, sanciona)il cu! vo! vedea i!ediat cu nulitatea a)solut pentru cau* ilicit, dei se suprapune uneori cu ipote*ele principiului, nu i este caracteristic acestuia, ci este i!pus de o condiie supli!entar privind atitudinea psi,ic a prilor. 4. Aatura nulitii actului su)secvent. 13. 1d!i$nd reinut reaua+credin a su)do)$nditorului tot /si! ,otr$rea critica)il <dar nu!ai la nivelul !otivrii=. Surprin*tor, dei l+a considerat de rea+credin pe su)do)$nditor instana nu a reinut co!plicitatea la "raud a pri!ului cu!prtor, cu toate c "usese investit n acest sens. Ai se pare cel puin stranie cali"icarea ca "iind de rea+ credin numai a celui de+al doilea cu!prtor. 1cesta din ur!, spre deose)ire de pri!ul do)$nditor, nici nu cunotea pe recla!ant <i dup prerea noastr, nici nu ar "i tre)uit s )nuiasc i s veri"ice c/dac aceasta era surdo+!ut=. ;8ist !ai !ult cuv$nt n a spune c de rea+credin a "ost v$n*torul, care, este de presupus, cunotea sau ar "i putut cunoate !ai )ine viciile titlului su. Soluia este un re"le8 al ideii c, n cau*, tre)uie co!parate interesele celor dou pri, nu!ai )una+credin a su)do)$nditorului "iind de natur a 6usti"ica salvarea actului nc,eiat. (in aceast perspectiv, instanelor le+a "ost indi"erent

10

atitudinea do)$nditorului iniial, ele av$nd de soluionat con"lictul ntre recla!ant i su)do)$nditor. Ai se pare c instanele, "a de conclu*iile la care au a6uns, ar "i tre)uit s rein nulitatea pentru cau* ilicit 1., ntruc$t a!)ele pri au avut, la data nc,eierii actului, contiina nclcrii drepturilor altui su)iect de drept, iar nu ca o aplicare a principiului "resoluto jure dantis resolvitur jus accipientis".
1#

/entru amnunte privin! nulitatea vn-rii subsecvente pentru cau- imoral i !espre evoluia !octrinei i a %urispru!enei france-e n materie, a se ve!ea <. 9(iric, op. cit.! p. "1 ,"5.

(up prerea noastr acest principiu nu 6usti"ic e"ecte autono!e 15, ne"iind o verita)il cau* de nulitate a actului su)secvent.
1"

$ se ve!ea, n acelai sens, i"idem! p. #9.

14. (i!potriv neles nu n sensul des"iinrii actului su)secvent ci n sensul des"iinrii dreptului su)do)$nditorului, principiul resoluto jure dantis resolvitur jus accipientis i 6usti"ic raiunea, ca o aplicaie a principiului nemo dat .uod non 'abet. 0ntr+adevr, des"iinarea actului iniial i!plic a)sena dreptului do)$nditorului iniial care nu poate trans!ite !ai !ult dec$t are. 0n aceast accepiune a principiului, !ai apropiat de traducerea sa e8act, i corespun*toare din punct de vedere procedural aciunii n revendicare i nu aciunii n anulare, )una+credin a su)do)$nditorului nu produce, prin ea nsi, nici un e"ect, ne"iind un !od de do)$ndire a proprietii. (. 1precierea )unei+credine. 4riterii. 4ulpa i ndoiala atitudinii psi,ice ce e8clud )una+credin. 1.. 0n raport de accepiunile lui resoluto jure dantis ...artate !ai sus o)serv! c spea interesea* pri!a dintre ele <des"iinarea actului su)secvent= ntruc$t o)iectul aciunii este constatarea nulitii actului su)secvent, iar nu revendicarea de la su)do)$nditor. 1ceast o)servaie pre*int i!portante consecine 6uridice. Buna+credin a su)do)$nditorului i!o)iliar const n credina acestuia eronat, "undat pe o eroare scu*a)il, c autorul su este proprietarul i!o)ilului nstrinat, dar i pe o co!portare preala)il loial, prudent i dili/ent 1>.
16

9u privire la caracterele bunei,cre!ine i ale erorii scu-abile ca fun!ament al acesteia a se ve!ea, pentru e&emplu, <. '(erasim, +una credin n raporturile juridice civile! 1!. $ca!emiei R@R, )ucureti, 19?1, p. 1 9 i urm.

Pentru n"r$n/erea principiului resoluto jure dantis ...i !eninerea actului su)secvent ca vala)il consider! c eroarea su)do)$nditorului este su"icient a "i personal !i scuza"il. ;a nu tre)uie s "ie "undat neaprat pe o eroare comun !i invinci"il, adic /revat pe o stare de aparen /eneral. 1ceast ulti! situaie ar putea "unda!enta o e8cepie de la resoluto jure dantis ... n cea de+a doua accepiune propus de ctre noi la pct. 14. @a de aceast o)servaie se pune ns ntre)area c$t de e8i/ent tre)uie s "ie criteriul de apreciere a )unei+credine. 4,estiunea este dintre cele !ai delicate. Au tre)uie pretins de la un cu!prtor s "ac de!ersuri e8,austive pentru a veri"ica situaia i!o)ilului ac,i*iionat ntruc$t s+ar descura6a circulaia )unurilor cu tot corte/iul de consecine ne"aste n plan econo!ic i social. (ar nu tre)uie ncura6at nici atitudinea super"icial, adeseori ascun*$nd un co!porta!ent "i "raudulos, n detri!entul adevratului proprietar.

11

4u!prtorul tre)uie, dup prerea noastr, s acione*e cu pruden i dili/en, dar cu prudena i dili/ena o)inuite pentru ase!enea acte. ;l este de rea+credin nu nu!ai c$nd se pro)ea* c a tiut dar i atunci c$nd tre)uia i putea s tie, dup !pre6urri, cau*a de nulitate a titlului autorului, cau*a care era apt s trde*e lipsa calitii de proprietar a acestuia. 0n alte cuvinte, situaiei de atitudine psi,ic caracteri*at prin cunoaterea e"ectiv a viciilor titlului autorului tre)uie s i "ie adu/at situaia culpei n necunoaterea acestora. 1si!ilat culpei este i ndoiala 18 asupra calitilor trans!itorului, care nu poate "i co!pati)il cu )una+credin.
1?

Cn!oiala este asimilat culpei ntruct ea pretin!e necesitatea informrii asupra problemei n !ubiu pn la obinerea convingerii ferme. $ltfel, eroarea nu va mai fi scu-abil, ci ba-at pe negli%en sau impru!en i va fi asimilat erorii culpabile, e&clu-n! buna,cre!in. /entru !e-voltri a se ve!ea ;r. 'orp(e, Le principe de la "onne foi! /aris, <allo-, 19 ?, p. 154.

(e!ersurile de in"or!are ale do)$nditorului tre)uie s "ie )a*ate pe diligene minime !i speci#ice, iar nu e8,austive, ntruc$t nlturarea cau*ei de nulitate reinute de ctre instan se "ace cu su"icien dac su)do)$nditorul s+a /sit ntr+o eroare scu*a)il <iar nu invinci)il= i personal <iar nu colectiv=. 0n !aterie i!o)iliar aceste de!ersuri tre)uie s "ie !ai e8i/ente dec$t n !aterie !o)iliar. 1poi ele tre)uie s in cont de re/le!entrile speci"ice din !ateria pu)licitii i!o)iliare, "iind de neconceput considerarea su)do)$nditorului de )un+credin dac acesta nu a veri"icat re/istrele de pu)licitate i!o)iliar care artau ca proprietar pe altcineva dec$t nstrintorul. 4onsider! c veri"icarea titlului pri!ului cu!prtor este o)li/atorie, de!ersul "iind unul !ini!al. 0n spe, ndoiala nscut din veri"icarea titlului autorului, care nvederea* intervalul de ti!p scurt ntre actele succesive de nstrinare, presupune, se susine n deci*ia co!entat, de!ersuri supli!entare, nu!ai acestea din ur! e8clu*$nd culpa. (up prerea noastr, si!pla constatare c cel de+al doilea act a "ost nc,eiat la scurt ti!p dup pri!ul nu atra/e n !od auto!at reaua+credin, ns presupune cercetri supli!entare. 15. Pro)a )unei+credine. Pro)a relei+credine. Buna+credin a su)do)$nditorului se pre*u!. 'e/ula este consacrat cu valoare de principiu n art. 18-- alin. 2 1- 'od civil. (ei te8tul se re"er la instituia u*ucapiunii scurte el se )ucur de o recunoatere !ult !ai lar/.
19

$rt. 1?99D E)una,cre!in se presupune tot!eauna i sarcina probei ca!e asupra celui ce alege reaua,cre!in.E

Pre*u!ia nvederat este una le/al i relativ. Se e8tra/ de aici dou consecine. Pri!a este aceea c )una+credin valorea* p$n la pro)a contrar, aa nc$t, n principiu, p$r$tul nu tre)uie s ad!inistre*e alte pro)e dec$t acelea care dovedesc ntrunirea ipote*elor nor!ei care instituie pre*u!ia. 1 doua7 reaua+credin nu se pre*u!, ci tre)uie dovedit de ctre partea interesat. @iind o c,estiune de "apt, reaua+credin se poate dovedi cu orice !i6loc de pro). 1tunci c$nd spune! c reaua+credin nu se pre*u! ne re"eri! la ine8istenta unei pre*u!ii le/ale n acest sens cu privire la su)do)$nditor, iar nicidecu! la inad!isi)ilitatea ad!inistrrii pro)ei cu pre*u!ii si!ple. 1a cu! a! artat, reaua+credin se poate dovedi cu orice !i6loc de pro)a iar pre*u!iile si!ple sunt instru!ent deose)it de util pentru a pro)a atitudinea su)iectiv de rea+credin.

12

(ac recla!antul a i*)utit s rstoarne pre*u!ia de )un+credin printr+o alt pre*u!ie de rea+credin ni!ic nu !piedic pe p$r$t s ias din pasivitate i ad!inistre*e pro)e pentru a dovedi co!porta!entul su licit, lipsit de orice culp. 0n acest sens, el poate arta c a "cut toate de!ersurile necesare, dup !pre6urri i, cu toate acestea, nu a putut a"la viciul titlului autorului su. 1>. ?r!ea* s vede! acu! !odul n care s+a "or!at convin/erea instanelor pe )a*a de pre*u!ii. 0n spe, nsoi!, p$n la un punct, raiona!entul instanei de recurs. 4onsider! ns c deducerea pe cale de pre*u!ii 20 a relei+credine, presupune, pe de o parte, anali*area naturii de!ersurilor pe care su)do)$nditorul tre)uia a le "ace i pe de alta o)servarea utilitii concrete pe care acestea ar "i avut+o dac ar "i "ost parcurse. 1ceasta ntruc$t pre*u!iile si!ple presupun pro)a "aptului vecin i cone8 care a6ut la pro)a "aptului principal.
)una,cre!in sau reaua,cre!in fiin! situaii !e fapt pot fi probate cu orice mi%loc !e prob, inclusiv pre-umii.
4

(ac sursa ndoielii presupune su/erarea cau*ei de nulitate sau de ine"icacitate a actului de do)$ndire, atunci de!ersurile tre)uie s "ie a!nunite ntruc$t ele sunt precise ca orientare. (ac ns sursa ndoielii, n spe intervalul scurt ntre nc,eierea celor dou acte succesive, nu indic cu predilecie o cau* concret de nulitate, ci este prea va/, nu nsea!n n !od a)solut c un cu!prtor tre)uie s se a)in de la a cu!pra. ;l tre)uie s "ac de!ersuri supli!entare re*ona)ile dup !pre6urri, pentru a 6usti"ica a)sena culpei. 2itlul nstrintorului, n spe, este un act autentic notarial. 4u!prtorul nu are a se ndoi de e8istena consi!!$ntului v$n*torului iniial, pre*u!ia de validitate a titlului v$n*torului "iind solid su) acest aspect. 0n"iarea certi"icatului de sarcini, "r indicii suspecte, e8clude i ea ndoiala p$r$tului asupra lipsei calitii de proprietar a autorului su. '!$ne de anali*at se!ni"icaia absenei probei c recurentul a vi*itat aparta!entul la 1sociaia de &ocatari. 1)sena unei ast"el de pro)e nu ar tre)ui s constituie, n sine, o dovad a relei+credine, ntruc$t, alt"el, s+ar per!ite recla!antului s adopte o atitudine de e8pectativ pretin*$nd el pro)e din partea p$r$tului. 'sturnarea pre*u!iei de )un+credin s+ar "ace nu!ai prin a"ir!aii + iar nu prin pro)e. Au!ai dac s+ar !otiva c recurentul "c$nd anu!ite veri"icri ar "i putut a"la situaia i!o)ilului, i s+ar putea reproa culpa i i!plicit reaua+credin. (eci*ia ns nu lsa s se presupune nici o pro) din care s reias c n ur!a acestor de!ersuri s+ar "i putut a"la Dsituaia 6uridic a i!o)iluluiD. Soluia a "ost !otivat nu!ai pe aspectul c p$r$tul tre)uia s "ac anu!ite veri"icri, care nu s+au pro)at, "r a se cerceta i dac, n ur!a lor Dsituaia 6uridic a i!o)iluluiD ar "i putut "i sta)ilit. 'eaua+credin, o atitudine su)iectiv nu poate "i pro)at niciodat n !od direct, ne!i6locit. 2re)uie artate "aptele care "ac s se presupun e8istena acestei atitudini de contiina. &a r$ndul lor, aceste "apte au "ost deduse de ctre instan tot prin inter!ediul unor pre*u!ii si!ple care presupuneau, !ai departe, dovedirea "aptului vecin i cone8 corespun*tor. Pentru ca pre*u!ia si!pl s opere*e consider! necesare cel puin dou condiii7 a= ntre "aptul vecin i cone8 i "aptul principal tre)uie s e8iste o le/tur su"icient care s 6usti"ice presupunerea. Se deduce reaua+credin a cu!prtorului din o)servaia c prile se cunoteau. &e/tura este "ra/il.

13

)= s nu e8iste du)ii cu privire la e8istena "aptului vecin i cone8. 1r/u!entul c prile se cunoteau <cu!prtorul cu unul dintre v$n*tori=, ne"iind su"icient, instana l+a coro)orat i cu pre*u!ia c, veri"ic$nd situaia concret a i!o)ilului, su)do)$nditorul ar "i putut lua la cunotin de situaia real. Pentru aceasta ns /si! o)li/atorie cercetarea aptitudinii acesteia de a trans"or!a credina cu!prtorului ntruc$t acest "apt este unul vecin i cone8 i pentru a le/iti!a o pri! pre*u!ie si!pl tre)uia pro)at neec,ivoc. @r a insista asupra !odului n care instanele au apreciat n !od suveran pro)ele, aspect /reu de veri"icat din considerentele instanei de recurs, atra/e! atenia nu!ai asupra unui aspect de le/alitate. Aeapro)area "aptului vecin i cone8 ce intr n !ecanis!ul unei pre*u!ii atra/e a)sena acestei pro)e i se rs"r$n/e n planul le/alitii printr+o nlocuire ne6usti"icat a pre*u!iei le/ale de )un+credin cu o alta de rea+credin. Prin ur!are nu sunte! de acord cu ideea c p$r$tul este cel care tre)uia s pro)e*e vi*itele la asociaia de proprietari, ntruc$t sarcina acestei pro)e ar "i aprut nu!ai dac pre*u!ia le/al de )un+credin ar "i "ost nlturat, dovedindu+se c, "c$nd acest de!ers, cu!prtorul ar "i putut a"la viciul titlului v$n*torului. ;ste de rea+ credin acela care, se probea", ar fi putut cunoate neregularitatea.
Preparator univ. +LE,+N-./-0E1.0E 2L2E

Pu"licat n "$%&'()* P*+,%C)%-% $./0+%" cu numrul 1 din data de 23 aprilie 1334

/an"are-cumparare. 0ulitate absoluta. 1ipsa consimtamantului. 2ubdobanditor de rea-credinta. !rincipiul resoluto jure dantis, resolvitur jus accipientis. ,-tra petita, $urtea de pel 3ucuresti, !andectele 4omane 2 din 2556

14