Universitatea Ovidius Constanta

Facultatea de constructii




Studiu de fezabilitate privind amenajarea unei
hale , fost centru de tesatorie intr-un centru
comercial





Eftimie Claudia
2008-2009
Date generale

Informatii generale privind proiectul
- Situatia actuala
- Descrierea investitiei
- Date tehnice ale investitiei
- Durata de realizare si etapele principale

Costurile estimative ale investitiei


Analiza cost beneficiu


Sursele de finantare a investitiei


Estimari privind forta de munca


Principalii indicatori tehnico economici ai investitiei


Avize si acorduri de principiu


























Date generale

Denumirea obiectivului de investitii:tranfosmarea unui atelier de tesatorie intr-un
centru comercial
Amplasament:Bulevardul Matei Basarab numarul 19 ,Slobozia,Ialomita

Municipiul Slobozia este poziionat n centrul Cmpiei Romne, la aproape 130 km
est de Bucureti i 150 km vest de Constana. Oraul este traversat de rul Ialomia,
unul dintre cele mai importante ruri din Romnia.

Suprafaa total a localitii este de 13.286 ha, din care 11.987 ha extravilan i 1.300
ha intravilan.

Titularul investitiei: Stefan Marian,Alexe Mihai
Beneficiarul investitiei : Stefan Marian,Alexe Mihai
Elaboratorul studiului:Eftimie Claudia











A-Introducere
Idea proiectului a venit datorita schimbarii propietarilor si a faptului ca actualul centru nu
maid a randament,cerereaq de produse fiind f scazuta si nu pot fi acoperite costurile .
Produsul nou care va fi creat corespunde cu cerintele actuale mai ales ca zona este foarte
central si suprafata considerabila.Acesta poate oferi la nivel regional aportul de articole din
diverse domenii de la ingrijire personala ,obiecte de vestimentatie si decoratiuni pana la
sedii firme de telefonie sau alte sedii usurand astfel diversele tranzactii .
Deoarece in orasul Slobozia nu a fost inca acaparat acest sector economic prin crearea de
glerii moderne si pt ca zona in care aceasta locatie care e dj declarata falimentara are
sediul intr-o zona fezabila,ar putea fi luat in considerare crearea acestui studio de
fezabilitate.

Initiatorul proiectului:
Stefan Marian,Alexe Mihai
Strada Cismelei numaru 19 ,Slobozia,Ialomita
Posibilitati finantaree-resurse propii plus 30 la suta imprumut la banca BRD
Valoarea totala a investitiei va ajunge undeva la 375 000 de euro din care 300.000 val
claditii si a terenului iar 75.000 de eur valoarea necesara pt transformarea din hala in centru
comercial.
Rolul domnilor Stefan Marian si Aleze Mihai este acela ca ei au achizitionat imobilul in
parteneriat,investind amandoi aceeasi suma de bani .
3 Istoria Proiectului
Ideea proiectului a venir in primul rand de la o necesitate,si anume necesitatea persoanelor
din medii comerciale de a avea parte de centre comerciale mai mari mai calitative,cu exigent
pe masura.S-au vizitata mai multe spattii si terenuri care au fost oferite spre vanzare si s-a
ales acest spatiu de pe Bulevardul Matei Basarab nr 45.
Spatiul corespunde cererii celor 2 parteneri,avand forma dreptunghiulara cu o deschidere de
24 m.Aria respectivului imobil este de 1152 de metri patrati.



Descrierea investitiei:
Concluziile studiului de prefezabilitate, necesitatea i oportunitatea promovrii
investiiei
Se propun 2 scenarii:
Variant pastrarii atelierului
Varianta realizarii centrului commercial
a variant pastrarii atelierului:
atelierul are un debit de 40 de aparate .fiecare aparat produce zilnic produse in valoare de
100 eur
iar pentru centrul comercial von avea o chirie de 20 eur /luna /mp,cu gradul de ocupare
500/576=0.85%
valoarea incasarilor anuale se calculeaza astfel:
Pentru atelier Pentru centru comercial
V=40 *50*300-(800+200+40000+4000)*12=
V=600.000-552.000=56000 eur /an
Cheltuieli electricitate:800 eur /luna=3600
eur an
Cheltuieli apa:200 eur /luna
Cheltuieli angajati:30.000 eur /luna
Alte cheltuieli:5000 eur/luna

20 *85%*576*12=117 504 eur

20 eur chiria/mp
85 %gradul de ocupare
12-numarul de luni
576 suprafata terenului

Se recomanda variant b varrianta crearii centrului commercialdeoarece periada de
recuperare a investiei este:a)destul de mare aprox 30 de ani pe ccand in variant b perioada
de recuperare a investitiei este de: 375000/117000 etse de 3 ani si 2 luni

Date tehnice ale investitiei:

Terenul pe care se amplaseaza constructia, in suprafata de 600 mp este situat in Constanta pe
strada Primaverii 65A si are o forma aproximativ dreptunghiulara in plan si o suprafata plana.
Nord: Proprietate privata
Sud: Proprietate privata
Vest: Bdul Matei Basarab
Est: Str. Cismelei
Terenul pe care se va amplasa noua construcie propus este aproximativ plat, n
momentul de fa ntreaga suprafa fiind complet neamenajat. Pe teren nu exist construcii
sau amenajri care s necesite demolare/dezafectare.

2.3.2.Statutul juridic al terenului care urmeaza sa fie ocupat
Terenul pe care urmeaza a se realiza obiectivul de investitie este proprietate privata
apartinand d-lui Mircea Ion. Drepturile de proprietate vor fi transferate catre d-nilor Stefan
Marian,Alexe Mihai ,in urma unui contract de vanzare-cumparare, pretul fiind de 300.000,
pentru cei 600 mp

2.3.3.Situatia ocuparilor definitive de teren
Pentru realizarea investitiei este necesara ocuparea definitiva a suprafetei de teren de
576 mp iar restul pna la 600mp este suprafata de teren ocupata temporar pe parcursul
desfasurarii lucrailor de constructii montaj (depozit materiale, stationare utilaje,pentru
depozitarea deseurilor etc.)
2.3.4.Studii de teren
Loc Slobozia este aezata n partea de S-E a Romaniei.
Conform Normativului PI00/2006, terenul are Tc = 0.7 s si acceleraia terenului ag =
0.16 g.
Conform studiului geotehnic amplasamentul studiat se ncadreaz n Categoria
Geotehnic 2 cu Risc Geotehnic Moderat.
La data efecturii forajelor nu s-a interceptat ap subteran.
Adncimea minim de fundare este de -1,50 m de la cota actual a terenului.
TEMPERATURA - media anul a temperaturii nregistrate n ultimii 22 de ani n Loc.
Slobozia este de 12,7 C.
VNTUL - media anual a vitezei vntului in ultimii 10 de ani, msurat la o distan
de 10 m fa de teren este de 6,21 m/s.
PRESIUNEA ATMOSFERICA - media anual a presiunii atmosferice n ultimii 22 de
ani are valoarea de 100 kPa.
Cercetarea geotehnie.
Premergtor efecturii lucrrilor de teren a fost efectuat o cercetare vizual a
amplasamentului.
Investigarea amplasamentului s-a fcut prin intermediul unui foraj geotehnic cu
diametrul de 8
5/8
oii. din care s-au recoltat probe pentru determinarea n laborator a
principalelor caracteristici fizice ale pmnturilor.
Rezultatele ncercrilor de teren i laborator.Din analiza acestor probe de pmnt rezult
c formaiunile geologice ntlnite n forajul geotehnic sunt urmtoarele:
- Sol vegetal, cu grosimea de 1,00 m;
- Loess,humus,.cu grosimea de - 3,50 m;
- Praf argilos - argila prfoas de culoare cafeniu rocat, plastic vrtoas. cu grosimea
de -0.50 m;
- Argil prfoas rocat, plastic vrtoas, cu carbonai de calciu,cu grosimea de
~0,50m;
- isturi verzi degradate cu intercalaii de argil prfoas rocat, cu carbonai de
calciu, cu grosimea de ~ 1,00 m;
- isturi vezi (plac) de la - 6,50 m.
. Pentru pmntul din terenul de fundare, interceptat de forajul geotehnic, valorile indicilor
geotehnici, determinate n laborator, au fost urmtoarele:
- Umiditatea -11,74 22,83 %
- Limita de curgere - 28,40 38,60 %
- Limita de frmntare - 18,68 20,82 %
- Indice de plasticitate - 8,36 19,92 %
- Indice de consistenta - 0,79 1,00 ;
Apa subteran nu a fost interceptat n forajul executat, la data efecturii acestuia.

Dimensiunile elementelor de beton armat ce alcatuiesc suprastructura sunt urmatoarele:
stalpi centrali: - 50 x 50 cm, stalpi marginali si stalpi de colt 45x45cm
grinzile: principale au latimi si inaltimi in functie de deschiderea de calcul.
La interior, peretii se vor realiza din pereti din zidarie de 12,5 si 25 cm iar la exterior se
vor folosi pereti din zidarie de 35 cm captusiti cu polistiren expandat.
Scarile se realizeaza de asemenea din beton armat monolit C16/20, grosimea rampei
fund de 12 cm pentru scara exterioara si 13 cm pentru scara de acces interioara. Armatura
utilizata este de OB 37 si PC 52 de 8 si 12 cm grosime.
Din punct de vedere al protectiei seismice, in conformitate cu prevederile cuprinse in
normativul P100-1/2006 Cod de proiectare antiseismica - Partea I. Prevederi de
proiectare pentru cladiri ", constructia face parte din clasa de importanta III, pentru care
se aplica un coeficient de importanta = 1.00 Zona seismica a amplasamentului este zona
"E", ceea ce corespunde unei acceleratii a terenului de proiectare de ag = 0,16g (g este
acceleratia gravitationala), iar perioada de colt, caracteristica amplasamentului constructiei
este Tc = 0,7 sec.


2.3.6.Situatia existenta a utilitatilor si analiza de consum
Construcia propus se va racorda la reelele locale de alimentare cu ap, canalizare
i energie electric. Spatiul este dotat cu obiecte sanitare-dusuri, wc, -consumatoare de apa
potabila.
Racordurile existente se vor dimensiona pentru capacitile de consum rezultate.
Colectarea apelor uzate se va face prin tuburi de scurgere PEHD ,care vor fi deversate in
canalizarea menajera stradala existenta.
Apa calda se va asigura prin amenajarea de boilere electrice.
nclzirea spaiilor se va asigura prin racordarea la reteau existenta in zona. Se vor
lua toate msurile pentru ndeprtarea pericolului unui incendiu: se vor amplasa hidranti
exteriori si la interior se va prevede o instalatie de stins incendiu cu hidranti interiori. Accesul
masinilor de pompieri in zona se realizeaza prin strazile de acces, fiind disponibile pe toate
cele patru fatade.
Instalaiile electrice vor fi amplasate doar prin tuburi de protecie ngropate prin
elemente structurale incombustibile. Pentru evitarea accidentelor prin electrocutare se vor
lega la priza de pamint partile metalice ale instalatiei care nu sunt in mod normal sub tensiune,
dar care ar putea fi puse in mod accidental. Se va lucra numai cu personal autorizat.


Atelierul
Atelierul este dotat cu Depozit material,spatii birouri-5,depozzit produse finite ,loc pt
inregistrare personal si grupuri sanitare.Peretii sunt din zidarie portanta ,cu o grosime de 40
cm fara a dispune de izolare termica
Pe baza documentatiilor si a analizei unui studio de piata,cei 2 asociati au hotarat de comun
acord sa transforme hala de tesatorie intr-un centru commercial.
Societatea comerciala AllInvest.srl este o companie mare care se ocupa cu realizarea de
contracte si care a luat acest atelier realizandu-se modificarile aferente pentru bunul mers al
galeriilor comerciale.Allinvest.srl dateaza din anul 2003,acesta fiind si orimul proiect de mare
anvergura realizat pana in momentul de fata.Suprafata imobilului achizitionat de catre sc
Allinvest.srl este de 576 mp cu o deshidere de 24 de m.scara folosita in schite este de 1:200.
Sc Allinvest.srl a realizat contracte cu numeroase firme din urmatoarele
domenii:alimentative,articole textile ,incaltaminte ,design interior,retele de telefonie,retele
de magazine electrocasnice.La sfarsit vor fi anexate 2 schite ale proiectelor:
1 proiectul-schita al atelierului tip hala cu scopul de a produse obiecte vestimentare
1 proiectul schita al galeriei commercial ce va fi infiintata
Ca prima faza putem prezenta situatia initiala a primului proiect si de ce acesta nu a fost
fezabil
Atelierul de tesatorie are o suprafata de 1152 mp in care:
Atelierul de tesatorie propiu zis cu o suprafata de 200 de mp cu un debit de 40 de aparate si
50 de perosoane la personal intr-o singura tura.se fac schimburi de 2 ture a cate 8 ore.asta
inseamna ca pe zi se inregistreaza 100 de personae.
Grup sanitar femei si barbate cu o suprafata de 25,6 mp
Inregistrare personal cu o suprafata de 32 mp-1 per tura 2 total
Deposit material cu o suprafata de 72 mp cu un debit de personal de 10 persoane pe tura si
20 in total pe zi
Birou receptie plus birou ethnic cu o suprafata de 24 mp cu 3 persoane pe tura si 6 in total
Birou protectia muncii-2 pers/tura -4 pers in total-24 mp
Contabiliitate-2 pers /tura-4 total-24 mp
Birou manager-2 pers/tura-4 total-24 mp
Control tehnic al calitatii-2 per/tura4 total-18 mp
Depozit produse finite-54 mp 4 pers /tura-8 total
Departamente/incapere

Numar de
angajati /tura
Nr total angajati Salariu per
angajat
Suprafata
departament
atelier 50 100 600 200
Grup sanitar 25,6
Inregistrare personal 1 2 700 32
Deposit material 10 20 600 72
Birou receptie 2 4 800 24
Birou prottectia muncii 2 4 1000 24
contabilitate 2 4 1000 24
Birou manager 2 4 1500 24
Control tehnic 2 4 800 18
Depozit produse 4 8 600 8
total 75 150



Firma particularaUnivers Textil a fost declarata falimentara deoarece nu a putut acoperi
costurile si nici macar salariile din productia lor anuala.Aparatura a fost vanduta iar firma
declarata falimentara.

Prezentarea companiei
Societatea comerciala AllInvest.srl este o companie mare care se ocupa cu realizarea de
contracte si care a luat acest atelier realizandu-se modificarile aferente pentru bunul mers al
galeriilor comerciale.Allinvest.srl dateaza din anul 2003,acesta fiind si orimul proiect de mare
anvergura realizat pana in momentul de fata.Suprafata imobilului achizitionat de catre sc
Allinvest.srl este de 576 mp cu o deshidere de 24 de m.scara folosita in schite este de 1:200.
Sc Allinvest.srl a realizat contracte cu numeroase firme din urmatoarele
domenii:alimentative,articole textile ,incaltaminte ,design interior,retele de telefonie,retele
de magazine electrocasnice.
Vor fi utilizati 70000 de eur pentru retehnologizarea cladirii si schimbarea domeniului de
activivate din unul producator intr-o societate ce realizeaza astfel de contracte pe baza de
chirie.
2.4. Situaia principalilor indicatori economico-financiari
SCAll invest fiind o societate creat prin crearea de contracte,potenialul firmei
nou create depinde de experiena firmelor productoare n ceea ce privete
producia i de capacitatea de a vinde a firmei de desfacere.
Dinamica situaiei economicofinanciare a AllInvest nregistrat n perioada
2008-2009 este redat n urmtorul tabel:
Situaia principalilor indicatori economici:

Tabelul 2.1.
Nr.
crt.
Indicator
U.M. Nivel
anul
2006
Nivel
anul
2007
Nivel
anul
2008
Nivel
anul 2009
0 1 2 3 4 5 6
1 Cifra de afaceri Ron 88785 10079
3
18239
4
221966
2 Producia marf
fabricat la toate
societatile
ron 86357 10012
8
18167
2
221432
3 Numr salariai Persoan
e
102 104 106 110
4 Productivitatea
muncii
ron 23867 27766,
84
50385
,26
61657,37
5 Fond de salarii 30914 36567 61994 70126
6 Salariul mediu
brut
Lei 757 945 1427 1620
7 Produse finite ron 7389 11470 18306 19326
11 Profit brut ron 22160 58981 24117 40138
12 Profit net ron 12613 32704 86135 21820
13 Cheltuieli totale ron 916598
2
10815
369
17973
079
22798208
14 Cheltuieli pentru
exploatare
ron 8560 1018 1723 2148
16 Capitaluri proprii ron 13033 13486 40751 41027
Dup corelarea acestor valori cu rata inflaiei de de 40,6% n 2007, de 54,85% n
2008 i de 46% n 2009, se obine o evoluie liniar, firma lucrnd la capacitatea
maxim n toat aceast perioad. Lipsa investiiilor masive pentru
modernizarea i creterea capacitilor de producie nu a permis firmei
obinerea unor rezultate mai bune.

Obiective propuse pe piata
Dupace se va analiza succesul si rata de profitabilitate a proiectului intr-un an de zile,se vor
mai crea si alte astfel de locatii in urmatoarele orase:Alexandria,Alba iulia,Sfantu
Gheorghe,Targu Mures
Cresterea numarului de comenzi si a rulajului de marfa
Pregatirea angajatilor
Modificarea catorva elemente de arhitectura pentru a spori luminozitatea centrului
commercial
Modificarea retelei de energie electrica si a cablurilor electrice
INLOCUIREA SISTEMULUI DE INCALZIRE
Avantaje:
Creterea salariilor i mbuntirea condiiilor de lucru;
-satisfacerea pretentiilor noi ale consumatorilor,si a tendintelor no ice apar
-pretul de achizitie al produselor mai mic
-reducerea costurilor
- crearea de noi surse financiare si noi pozibilitatati de promovare a unor produse noi









Definirea pietei
Piata de desfacere
SLOBOZIA

Acum vom arata o poza cu bulevardul matei basarab,bulevardul pe care se va si afla cladirea
noastra

Pentru a define piata de desfacere intai trebuie sa urmarim cum e piata de desfacere a
orasului slobozia, cum este caracterizata populatia ce segment de personae contine acest
oras si daca au resurse financiare pentru a se aproviziona de la aceste centre si cat sunt de
dispusi pentru aceasta noutate.Pentru a vedea daca populatia corespunde cu produsul
lansat pe piata si daca acesta se va vinde intr-un final,vom realize o prezentare a orasului
slobozia si a populatiei:

Localizare

Municipiul Slobozia este poziionat n centrul Cmpiei Romne, la aproape 130 km est de
Bucureti i 150 km vest de Constana. Oraul este traversat de rul Ialomia, unul dintre
cele mai importante ruri din Romnia.
Suprafaa total a localitii este de 13.286 ha, din care 11.987 ha extravilan i 1.300 ha
intravilan.

Relief

Municipiul se nscrie ntr-un areal ce face parte din Platforma Valah, care reprezint partea
cobort a Platformei Moesice. Fundamentul solului este foarte vechi i constituit din
cristalin cu strat sedimentar. Arealul este afectat de falii, cea mai important dintre acestea
fiind cea care trece prin Nordul oraului, venind din Dobrogea. Relieful localitii, inclusiv
cele 11.987 ha din extravilan, a cror altitudine maxim este de 35 m, este constituit pe
nisipuri i prezint ondulri, dune i viugi, ori depresiuni interdunare orientate N-S sau NE-
SV. Se disting n zon cmpuri, vi, terase i lunci: Cmpul Ciulniei, Terasa Ialomiei, Lunca
Ialomiei, Valea Ialomiei. ntinderea aceasta a fost acoperit de ape care, spre sfritul
Paleoliticului, s-au scurs n Marea Neagr, de aceea solul zonei se constituie din formaiuni
aluvionare, cu strat freatic umed i avansat spre suprafa.
Populaie

Populaia municipiului la Recensmntul General al Populaiei din 2002 era de 52.710
locuitori[3].
Evoluia demografic la recensminte:

pulaia stabil a municipiului Slobozia, pe grupe de vrst i sex, la 1 ianuarie 2002*4+:Grupa
de vrst (ani) Total Brbai (B) Femei (F) B la 100 F
0-4 2.265 1.167 1.098 107
5-9 2.301 1.213 1.088 112
10-14 4.204 2.186 2.018 109
15-19 4.711 2.432 2.279 107
20-24 5.365 2.744 2.621 105
25-29 5.110 2.496 2.614 96
30-34 6.225 2.880 3.345 87
35-39 3.759 1.764 1.995 89
40-44 4.752 2.299 2.453 94
45-49 5.678 2.718 2.960 92
50-54 4.073 2.054 2.019 102
55-59 2.035 1.101 934 118
60-64 1.635 781 854 92
65-69 1.311 562 749 76
70-74 908 387 521 75
75-79 482 197 285 70
80-84 219 64 155 42
85+ 175 65 110 60

Populaia istoric

Evoluia populaiei n ultimul secol*5+:Anii Total Brbai (B) Femei (F) Procent B
Procent F B la 100 F
1912 4.858 2.536 2.322 52,2 47,8 109
1930 7.591 3.748 3.843 49,4 50,6 98
1948 7.714 3.781 3.933 49 51 96
1956 9.632 4.692 4.940 48,7 51,3 95
1966 12.441 6.055 6.386 48.7 51.3 95
1977 29.978 14.861 15.117 49.6 50.4 98
1992 56.048 28.184 27.864 50,3 49,7 101
2002 52.710 26.267 26.443 49,8 50,2 99

Primria i Consiliul Local

Primarul oraului este Gabi Ionacu, din PSD. Componena Consiliului Local Slobozia, ales la 1
iunie 2008 (21 membri):
Partid Locuri Componena Consiliului
Partidul Social Democrat 13

Partidul Democrat-Liberal 9

Partidul Naional Liberal 6

Partidul Noua Generaie 2

Prin urmatoarele caracteristici am stabilit ca aceasta constructive poate devein fezabila
datorita necesitatiii unui astfel de centru de dimensiuni mult mai mari .
Concurenta
Sc Allinvest.srl este specializata pe mai multe domenii de activitate cum ar fi articole de
imbracaminte,incaltaminte,design,aparatura electrocasnica restaurant gen fast food.Aceste
domenii de activitate sunt in orasul constanta si in alte locatii,dar oferta prezentata contine
noutati ale brandurilor,calitatii,toate in aclasi mare complex.Dimensiunile magazinelor sunt
considerabile iar designul lor deosebit,cu o calitate mult superioara,obtinanadu-se contracte
chiar cu foarte multe firme italiene,reprezentante ale marilor firme.Astefel de reprezentante
nu se gasesc in acest oras.
Produsele si serviciile societatii
Societatea are contracte cu mari firme de rezonanata care isi realizeaza in aceasta locatie
sediul.In clauzele contractului, se stipuleaza faptul ca firma sau reprezentanta trebuie sa
plateasca lunar societatii Allinvest in functie de aria sa 5 eur /mp
In cadrul complexului commercial aem urmatoarele firme:
Alcott-24 mp
Artigy -18 mp
Angel-15 mp
Geox-24 mp
Caffe noir 18 mp
Blue Angel-15 mp
Benneton-24 mp
Zarra-18 mp
Adidas-15 mp
Meli Melo-24 mp
Belle ambiente-18 mp
Bialetti-20 mp
Fast food-Happy Burger-72 mp
Vodafone-18 mp
Tommy-18 mp
Sc Alcott se ocupa cu distribuirea de articole de imbracaminte,este sub forma de
franciza.Colectiile urmaresc tendinte pentru tineret sau personae pana in 40 de ani.In fiecare
sezon firma produce peste 200 de modele noi de articole vestimentare,marea majoritate
gasindu-se in acest centru .

Nr. crt. Denumire model marimi In stoc In stoc
1 bluze Xs,s,m,l,xl, 40 100
2 pantaloni Xs,s,m,l,xl, 34 50
3 sarafane Xs,s,m,l,xl, 45 30
4 rochii Xs,s,m,l,xl, 23 40
5 salopeta Xs,s,m,l,xl, 34 60
6 genti Xs,s,m,l,xl, 45 80
7 Articole incaltaminte Xs,s,m,l,xl, 66 50
8 lenjerie Xs,s,m,l,xl, 34 30

Sc Artigy ofera modele rafinate de imbracaminte pentru toate pretentiile.Linia sae
addreseaza persoanelor de toate varstele.
.In fiecare sezon firma produce peste 150 de modele noi de articole vestimentare,marea
majoritate gasindu-se in acest centru .
Nr. crt. Denumire model marimi In stoc
1 bluze Xs,s,m,l,xl, 112
2 pantaloni Xs,s,m,l,xl, 56
3 sarafane Xs,s,m,l,xl, 34
4 rochii Xs,s,m,l,xl, 43
5 salopeta Xs,s,m,l,xl, 62
6 genti Xs,s,m,l,xl, 85
7 Articole incaltaminte Xs,s,m,l,xl, 56
8 lenjerie Xs,s,m,l,xl, 37
Sc Angel este o firma romaneasca care se ocupa cu vanzarea de articole de incaltaminte de
piele de cea mai buna calitate.in fiecare sezon se scot 20 de modele noi de articole care sa
corespunda standardelor calitative ridicate chiar si in strainatate.
Nr. crt. Denumire model marimi In stoc
1 ghete 36-40 43
2 sandale 36-40 56
3 adidasi 36-40 34
4 tenesi 36-40 43
5 pantofi 36-40 32
6 botine 36-40 55
7 cizme 36-40 36
8 papucei 36-40 37

Sc Geox se ocupa cu vanzarea de articole de piele adresandu-se persoanelor din toate
categoriile.
In fiecare sezon se scot 50 de modele noi de articole care sa corespunda standardelor
calitative ridicate ,fiind si foarte bine cotata pe piata.
Nr. crt. Denumire model marimi In stoc
1 ghete 36-40 43
2 portofele Diverse modele 46
3 adidasi 36-40 45
4 tenesi 36-40 43
5 pantofi 36-40 51
6 botine 36-40 36
7 cizme 36-40 36
8 curele 36-40 23

Sc Caffe noir se ocupa cu vanzarea de articole de piele adresandu-se persoanelor din toate
categoriile.
In fiecare sezon se scot 60 de modele noi de articole care sa corespunda standardelor
calitative ridicate ,fiind si foarte bine cotata pe piata.
Nr. crt. Denumire model marimi In stoc/culori
1 ghete 36-40 43 verde ,alb negru maro,rosu
2 portofele Diverse modele 46 verde ,alb negru maro,rosu
3 adidasi 36-40 45 verde ,alb negru maro,rosu
4 tenesi 36-40 43 verde ,alb negru maro,rosu
5 pantofi 36-40 51 verde ,alb negru maro,rosu
6 botine 36-40 36 verde ,alb negru maro,rosu
7 cizme 36-40 36 verde ,alb negru maro,rosu
8 curele 36-40 23 verde ,alb negru maro,rosu

Sc Blue angel este o firma de articole vestimentare foarte in voga,cu foarte multe tendinte
noi si modele mereu reactualizate in functie de ul;timele trenduri.Pe piata este aparuta de
foarte putin timp,lansarea fiind realizata in cursul acestui an.
Nr. crt. Denumire model marimi In stoc
1 bluze Xs,s,m,l,xl, 56
2 pantaloni Xs,s,m,l,xl, 45
3 sarafane Xs,s,m,l,xl, 56
4 rochii Xs,s,m,l,xl, 43
5 salopeta Xs,s,m,l,xl, 62
6 genti Xs,s,m,l,xl, 85
7 Articole incaltaminte Xs,s,m,l,xl, 56
8 lenjerie Xs,s,m,l,xl, 37

Sc Benneton se afla de foarte mult timp pe piata international,articolele sale de origine mai
mult sportive,fiind cunoscute de marea maoritate a populatiei,si datorita campaniilor
publicitare si a modului in care vaceasta a intrat pe piata,satisfacand segmental oamenilor
care prefer haine sport ,casual dar de calitate si de un brad spectaculos.
Nr. crt. Denumire model marimi In stoc
1 tricouri Xs,s,m,l,xl, 61
2 pantaloni Xs,s,m,l,xl, 53
3 sarafane Xs,s,m,l,xl, 41
4 rochii Xs,s,m,l,xl, 43
5 salopeta Xs,s,m,l,xl, 62
6 tenesi 35-40/40-44 67
7 adidasi 35-40/40-44 45
8 lenjerie Xs,s,m,l,xl, 37

Zarra este un magazine adresat tuturor persoanelor,mai ales persoanelor foarte
pretentioase.Stilul este usor elegant,si business. In fiecare sezon se scot 70 de modele noi de
articole care sa corespunda standardelor calitative ridicate ,fiind si foarte bine cotata pe
piata.
Nr. crt. Denumire model marimi In stoc
1 bluze Xs,s,m,l,xl, 56
2 pantaloni Xs,s,m,l,xl, 34
3 sarafane Xs,s,m,l,xl, 45
4 rochii Xs,s,m,l,xl, 31
5 salopeta Xs,s,m,l,xl, 53
6 genti Xs,s,m,l,xl, 85
7 Articole incaltaminte Xs,s,m,l,xl, 45
8 lenjerie Xs,s,m,l,xl, 37


Sc adidas este o firma care produce haine appreciate peste tot in lume,fiind si unul din cele
mai cunoscute branduri din lume.Segmentul desfasurat il reprezinta hainele si articolele
sportive.
1 tricouri Xs,s,m,l,xl, 71
2 pantaloni Xs,s,m,l,xl, 56
3 sarafane Xs,s,m,l,xl, 41
4 rochii Xs,s,m,l,xl, 43
5 salopeta Xs,s,m,l,xl, 34
6 tenesi 35-40/40-44 49
7 adidasi 35-40/40-44 39
8 lenjerie Xs,s,m,l,xl, 37
9 Mingii fotbal - 42
10 sepci S,m,l,xl 24

Sc meli melo se ocupa cu promovarea de bijuterii si accesorii care se caracterizeaza a fi
trendy,viu colorate si in tendinte. In fiecare sezon se scot 100 de modele noi de articole care
sa corespunda standardelor calitative ridicate ,fiind si foarte bine cotata pe piata.
Nr. crt. Denumire model material In stoc In stoc
1 coliere Lemn,plastic,metal 72 100
2 genti Piele,poliester,vinilin,pan
za
34 50
3 portofele Piele,poliester,vinilin,pan
za
45 30
4 bratari Lemn,plastic,metal 63 40
5 ceasuri Plastic,metal,piele 27 60
6 cercei Lemn,plastic,metal 204 80
7 inele Lemn,plastic,metal 166 50
8 esarfe Matase,bumbac,poliester 34 30

Belle ambiente se ocupa cu realizarea ,promovarea si vanzarea de obiecte de design si dcor
ambiental.Segmentul acesta al amenajarilor interiare a inceput sa fie din ce in ce mai
exploatat.

Nr. crt. Denumire model material In stoc In stoc
1 lumanari ceara 72 100
2 genti Piele,poliester,vinilin,pan
za
34 50
3 portofele Piele,poliester,vinilin,pan
za
45 30
4 perne Bumbac,puf,sau vatelina 63 40
5 ceasuri Plastic,metal,piele 27 60
6 Cutii cadouri
,bijuterii sau
ambientale
Carton,piele,plastic,metal 204 80
7 Rame tablouri Lemn,plastic,metal 166 50
8 paturi Matase,bumbac,poliester
,lana
34 30


Firma Bialetti se ocupa cupromovarea de aparatura si obiect e casnice,sau pt diverse
intrebuintari.Vor fi prezentate doar cateva articole,raportul complet realizand fiecare
Nr. crt. Denumire model material In stoc In stoc
1 farfurii portelan 72 100
2 Cesti,cani portelan 34 50
3 tacamuri metal 45 30
4 tigai teflon 63 40
5 ceasuri Plastic,metal,piele 27 60
6 Fantana de ciocolata metal 20 80
7 Rame tablouri Lemn,plastic,metal 166 50
8 servetele Matase,bumbac,hartie 34 30

Fast food Happy burger eswte singurul din slobozia care se ocupa cu preparate fast food
delicioase care pot fi savurate intr-un cadru cu o ambianta placuta,realizandu-se si diverse
evenimente .
intrebuintari.Vor fi prezentate doar cateva articole,raportul complet realizand fiecare
Nr. crt. Denumire produs Numar kilocalorii cantitate In stoc
1 cheseburger 130 Mic/mare/mediu 100
2 hamburger 130 Mic/mare/mediu 50
3 sucuri 120 Mic/mare/mediu 30
4 Cartofi prajiti 140 Mic/mare/mediu 40
5 salate 60 Mic/mare/mediu 60
6 fishburger 100 Mic/mare/mediu 80
7 placinta 120 Mic/mare/mediu 50
8 inghetata 140 Mic/mare/mediu 30

Sediul Vodafone isi va deschide o reprezentanta si aici,unde clientul isi va putea face p[latile
abonamentelor si a facturilor,si se vor gasi diverse telefoane si tipuri de abonamente.
Sediul Tommy contine aparatura electrocasnica din toate categoriile.In acest magazine se
pot gasi nenumatare produse de la toate marile firme: de ex
Philips,Lg,braun,Rowenta,Artic,Panasonic,etc.
Furnizorii de materii prime.Fiecare firma are conract cu fiecare din furnizorii lor si toate
datele sunt stipulate in contractile lor individuale.
Durata de realizare si etapele principale:
Organizare licitatie de proiectare,2 saptamani
- Proiectul tehnic,caietul de sarcini,
documentatia pentru obtinerea autorizatiei
de constructie, pregatire executie licitatie-2 sapt
executarea lucrarilor de modificare a peretilor pentru compartimentare-1 luna
executia lucrarilor de montaj diverse utilitare-2 saptamani
de aici rezulta ca durata totala de realizare a investitiei este de 2 luni si 2 saptamani
Detalii are devizului general
CAPITOLUL 1.Cheltuieli pentru obinerea si amenajarea terenului
1.1. Obinerea terenului
Se includ cheltuielile efectuate pentru cumprarea de terenuri, plata concesiunii
(redeventei) pe durata realizrii lucrrilor, exproprieri, despgubiri, schimbarea regimului
juridic al terenului, scoaterea temporara sau definitiva din circuitul agricol, precum si alte
cheltuieli de aceeai natura.
1.2. Amenajarea terenului
Se includ cheltuielile efectuate la nceputul lucrrilor pentru pregtirea amplasamentului
si care constau in demolri, demontri, defriri, evacuri materiale rezultate, devieri reele de
utiliti din amplasament, sistematizri pe verticala, drenaje, epuismente (exclusiv cele
aferente realizrii lucrrilor pentru investiia de baza), devieri de cursuri de apa, strmutri de
localiti sau de monumente istorice etc.

1.3. Amenajri pentru protecia mediului
Se includ cheltuielile efectuate pentru lucrri si aciuni de protecia mediului, inclusiv
pentru refacerea cadrului natural dupa terminarea lucrrilor, precum: plantare de copaci,
reamenajare de spatii verzi.


CAPITOLUL 2.Cheltuieli pentru asigurarea utilitilor necesare obiectivului
Se includ cheltuielile aferente asigurrii cu utilitile necesare funcionarii obiectivuluide
investiie, precum: alimentare cu apa, canalizare, alimentare cu gaze naturale, agent termic,
energie electrica, telefonie, radio-tv, drumuri de acces, cai ferate industriale, care se executa
pe amplasamentul delimitat din punct de vedere juridic, ca aparinnd obiectivului de
investiie, precum si cheltuielile aferente bransarii la reelele de utiliti.


CAPITOLUL 3.Cheltuieli pentru proiectare si asistenta tehnica
3.1. Studii de teren
Se cuprind cheltuielile pentru studii geotehnice, geologice, hidrologice,
hidrogeotehnice, fotogrammetrice, topografice si de stabilitate a terenului pe care
amplaseaz obiectivul de investiie.
3.2. Obinere avize, acorduri si autorizaii
Se includ cheltuielile pentru:
a) obinerea/prelungirea valabilitii certificatului de urbanism, taxa pentru
obinerea/prelungirea valabilitii autorizaiei de construire, conform legii;
b) obinerea avizelor si acordurilor pentru racorduri si branamente la reele publice de
apa, canalizare, gaze, termoficare, energie electrica, telefonie etc;
c) obinerea certificatului de nomenclatura stradala si adresa;
d) intocmirea documentaiei, obinerea numrului cadastral provizoriu si nregistrarea
terenului in cartea funciara;
e) obinerea acordului de mediu;
f) obinerea avizului PSI;
g) alte avize si acorduri prevzute in acte normative.
3.3. Proiectare si inginerie
a) Se includ cheltuielile pentru elaborarea tuturor fazelor de proiectare (studiu de
prefezabilitate, studiu de fezabilitate, proiect tehnic, detalii de execuie), pentru plata
verificrii tehnice a proiectrii, precum si pentru elaborarea documentaiilor necesare obinerii
acordurilor, avizelor si autorizaiilor aferente obiectivului de investiie, documentaii ce stau la
baza emiterii avizelor si acordurilor impuse prin certificatul de urbanism, documentaii
urbanistice, studii de impact, studii/expertize de amplasament.
b) Pentru lucrrile de modernizare sau consolidare la construcii existente sau pentru
continuarea lucrrilor la construcii incepute si neterminate se includ cheltuielile efectuate
pentru expertiza tehnica.
3.4. Organizarea procedurilor de achiziie publica
Se includ cheltuielile aferente intocmirii documentaiei pentru elaborarea si prezentarea
ofertei, precum si pentru multiplicarea acestora, exclusiv cele cumprate de ofertani;
cheltuielile cu onorariile, transportul, cazarea si diurna membrilor desemnai in comisiile
de evaluare; anunuri de intenie, de participare si de atribuire a contractelor, corespondenta
prin posta, fax, posta electronica etc, in legtura cu procedurile de achiziie publica.



3.5. Consultanta
Se includ cheltuielile efectuate, dupa caz, pentru:
a) plata serviciilor de consultanta la elaborarea studiului de prefezabilitate sau a studiilor
de piaa, de evaluare;
b) plata serviciilor dc consultanta in domeniul managementului investiiei sau
administrarea contractului de execuie.
3.6. Asistenta tehnica
Se includ cheltuielile efectuate, dupa caz, pentru:
a) asistenta tehnica din partea proiectantului, in cazul cnd aceasta nu intra in tarifarea
proiectrii;
b) asigurarea supravegherii execuiei prin inspectori de antier desemnai de autoritatea
contractanta;
c) plata specialitilor angajai pe baza de contract conform prevederilor Hotrrii
Guvernului nr. 906/2001 privind nfiinarea, organizarea si funcionarea Consiliului
Interministerial de Avizare Lucrri Publice de Interes National si Locuine.


CAPITOLUL 4.Cheltuieli pentru investiia de baza
4.1. Construcii si instalaii
a) Se cuprind cheltuielile aferente execuiei tuturor obiectelor cuprinse in obiectivul de
investiie: cldiri, construcii speciale, instalaii aferente construciilor, precum: instalaii
electrice, sanitare, instalaii interioare de alimentare cu gaze naturale, instalaii de incalzire,
ventilare, climatizare, telefonie, PSI, radio-tv, intranet si alte tipuri de instalaii impuse de
destinaia obiectivului.
b) Cheltuielile se desfoar pe obiecte, iar delimitarea obiectelor se face de ctre
proiectant.
c) Cheltuielile aferente fiecrui obiect sunt determinate prin devizul pe obiect.
4.2. Montaj utilaj tehnologic
a) Se cuprind cheltuielile aferente montajului utilajelor tehnologice si al utilajelor incluse
in instalaiile funcionale, inclusiv reelele aferente necesare funcionarii acestora.
b) Cheltuielile se desfoar pe obiecte de investiie.
43. Utilaje, echipamente tehnologice si funcionale cu montaj
a) Se cuprind cheltuielile pentru procurarea utilajelor si echipamentelor tehnologice,
precum si a celor incluse in instalaiile funcionale.
b) Cheltuielile se desfoar pe obiecte de investiie.
4.4. Utilaje fara montaj si echipamente de transport
a) Se includ cheltuielile pentru procurarea utilajelor si echipamentelor care deservesc
fluxul tehnologic si comporta durate scurte de amortizare fata de cele ale construciilor.
Deviz genereal privind tranformarea unui atelier de tesatorie intr-un centru comercial




5.3. Cheltuieli diverse si neprevazute
a) Estimarea acestora se face procentual din valoarea cheltuielilor prevzute la
cap./subcap. 1.2, 1.3. 2, 3 si 4 ale devizului general, in funcie de natura si complexitatea
lucrrilor.
b) In cazul obiectivelor de investiii noi, precum si al reparaiilor capitale, extinderilor,
transformrilor, modificrilor, modernizrilor, reabilitrii la construcii si instalaii existente,
se aplica un procent de pna la 5%.
c) In cazul lucrrilor de consolidare se aplica un procent de pna la 15%, in funcie de
natura si complexitatea lucrrilor rezultate ca fiind necesare in urma efecturii decopertarilor.
d) Din procentul stabilit se acoper, dupa caz. cheltuielile rezultate in urma modificrilor
de soluii tehnice, cantiti suplimentare de lucrri, utilaje sau dotri ce se impun pe parcursul
1 2 3 4 5 6 7
CAPITOPUL 1.Cheltuieli pentru obtinerea si amenajarea terenului
1.1 Obtinerea terenului 524 250 123,12 648 180
1.2 Amenajarea terenului 12 3 2,94 15,48 4,3
1.3 Amenajari pentru protectia mediului 4 1 1,16 6,12 1,7
TOTAL CAPITOL 1 542 280 127,22 669,6 286
CAPITOLUL 2.Cheltuieli pentru asigurarea utilitatilor necesare obiectivului
2.1 Cheltuieli pentru asigurarea utilitatilor 43,74 12,15 10,26 54 15
TOTAL CAPITOL 2 43,74 12,15 10,26 54 15
CAPITOLUL 3. Cheltuieli pentru proiectare si asistenta tehnica
3.1 Studii de teren 43,74 1,15 10,26 54 15
3.2 Obtinerea de avize,acorduri si autorizatii 52,5 1,58 12,3 64,8 18
3.3 Proiectare si inginerie 102,06 1,35 23,94 126 35
3.4 Organizarea procedurilor de achizitie publica - - - - -
3.5 Consultanta 3,06 0,851 0,72 3,78 1,05
3.6 Asistenta tehnica 1,02 0,284 0,24 1,26 0,35
TOTAL CAPITOL 3 202,38 5 47,46 249,84 69,4




CAPITOLUL 5.Alte cheltuieli

5.3 Cheltuieli diverse si neprevazute 20 5 30,78 162 45

CAPITOLUL 6. Cheltuieli pentru probe tehnologice si teste de predare la beneficiar
6.1 Pregatirea personalului de exploatare - - - - -
6.2 Probe tehnologice si teste - - - - -

TOTAL GENERAL 732,2 300 932,2 375
derulrii investiiei, precum si cheltuielile de conservare pe parcursul intreruperii execuiei din
cauze independente de autoritatea contractanta.



4.Analiza cost - beneficiu
Analiza cost-beneficiu este o tehnica de evaluare a unei investitii care isi propune sa
masoare costurile si profiturile,in termeni mult mai largi decat o fac calculele contabile
traditionale.
In cadrul analizei cost-beneficiu se face o analiza economica si o analiza financiara a
investitiei.
Analiza financiara isi propune sa verifice rentabilitatea proiectului de investitii prin
capacitatea de a asigura acoperirea cheltuielilor si obtinerea unui profit la nivel de
microsistem(intre firmele din acelasi domeniu).Se determina rata intern de rentabilitate
financiar (RIRF).
Analiza economica implica acelasi lucru ca si analiza financiara numai ca face acest
lucru la nivel de macrosistem(economia nationala).Se determina rata intern de rentabilitate
economic (RIRE).
Formula de calcul pentru determinarea RIR are la baz relaia de calcul a venitului net
actualizat (VNA) i ratele de actualizare pentru care se obine un venit net actualizat.
Analiza economic consider veniturile formate din valoarea activitatii de baza si
auxiliar si costurile din cheltuielile pentru realizarea investitiei.

Indicatorii de eficien economica a investiiilor reprezint o informaie calitativa
nou, cu alt coninut economic fa de informaia iniial. Aceasta permite investitorilor,
bncii care acord credite pentru investiii, n general factorilor de decizie din domeniul
respectiv, s cunoasc i s aprecieze gradul de utilizare raional a resurselor ntr-o variant
sau alta de proiect (se are n vedere rentabilitatea financiar a proiectului). Investitorul i d
seama dup ct timp recupereaz capitalul avansat, dup ct timp dispune de lichiditi pentru
a face din nou investiii.

Rata de rentabilitate a proiectului de investiii
Rata rentabilitii proiectului de investiii se determina pe baza valorii medii anuale a
avantajului economic pe care-l confer.

100 =
T
h
I
B
r

B
h
= beneficiu anual
I
T
= investiia totala
- In cazul inchirierii magazinelor:

Nr. Crt. INDICATORI Valoare (euro)
1. Investiia totala 375000
2. Venit anual 117574
3. Cheltuieli anuale 6000
4. Durata de funcionare (ani) 50
5. Rata de actualizare 10 %



- In cazul pastrarii atelierului:

Randamentul economic al investitiei
Randamentul economic al investiiei
n calculele de eficienta a investiiilor, considerarea beneficiului dintr-un an nu este
suficient de concludent, de aceea este necesar sa luam in considerare beneficiul de pe ntreaga
durata de funcionare a obiectivului.
= =

+
t
n
i
h
I
B
R
1

=7.euro profit / 1 euro investit

Unde:
n - durata de funcionare a construciei
B
h
- profitul anual
I
t
- investitia totala
R exprim profitul final (dup recuperarea investiiei)
Durata de serviciu a cldirii conform normativului P 135/1999 i a HGR 964/1998 este
de 20 ani.

An

Venituri
anuale(/an)
Cheltuieli
anuale(/an)
Beneficiu
anual(/an)
11 117574 3000 117574
12 117574 3000 117574
13 117574 3000 117574
14 117574 3000 117574
15 117574 3000 117574
16 117574 3000 117574
17 117574 3000 117574
18 117574 3000 117574
19 117574 3000 117574
20 117574 3000 117574

117574 Total 2.475.740


Raportul dintre veniturile totale actualizate si costurile totale actualizate

Raportul reprezint conceptul fundamental al evalurii economice si financiare a
investiiei.
Considerarea acestuia in analiza economica a proiectului de fata are la baza compararea
avantajelor economice. Analiza raportului volum investiie/costuri reprezint concepia
fundamentala a evalurii economice si financiare a proiectelor de investiii. Aceasta
confruntare volum investiie /cheltuieli permite compararea lor intr-o forma sau alta (raport
sau diferena).


CTA
VTA
= q
VTA - venitul total actualizat
CTA - cheltuieli totale actualizate
Rata de actualizare a=10%
Factorul de actualizare=

30 % din capitalul investit se consider a fi mprumutat de la banc, restul de 70 %
fiind din fonduri proprii.
Creditul intern cu o rat a dobnzii de 9% pe an in euro , rambursabil n 15ani.
Valoarea creditului este de : 100.000euro.


Incepnd cu primul an se va plti o rat de 24900euro cu dobnda aferent, conform
ealonrii de mai jos:
An 1: 2490+ 0,09 * 10000 = 11470euro
An 2: 2490+ 0,09 * 148100 = 11229euro
An 3: 2490+ 0,09 * 123200 = 10988euro
An 4: 2490+ 0,09 * 198300 = 10747euro
An 5: 2490+ 0,09 * 73400 = 10506euro
An 6: 2490+ 0,09 * 48500 = 10265euro
An 7: 2490+ 0,09 * 23600 = 10024euro
An 8: 2490+ 0,09 * 18700 = 9783euro
An 9: 2490+ 0,09 * 13800 = 9542euro
An 10: 2490+ 0,09 * 11900 = 9301euro
An 11: 2490+ 0,09 * 11000 = 9060euro
An 12: 2490+ 0,09 * 9900 = 9819euro
An 13: 2490+ 0,09 * 7400 = 9578euro
An 14: 2490+ 0,09 * 4900 = 9337euro
An 15: 2490euro


An

Venituri
anuale(/an)
Cheltuieli
anuale(/an)
Rata
bancara
(euro)
Factor de
actualizare
Venituri
actualizate
Cheltuieli
actualizate
1 117574 3000 58470 0.893 115676 5752
2 117574 3000 56229 0.797 103240 4955
3 117574 3000 53988 0.712 92230 4276
4 117574 3000 51747 0.636 82385 3695
5 117574 3000 49506 0.567 73447 3443
6 117574 3000 47265 0.507 65675 2690
7 117574 3000 45024 0.452 58550 2340
8 117574 3000 42783 0.404 52333 1988
9 117574 3000 40542 0.361 46762 1684
10 117574 3000 38301 0.322 41710 1249
11 117574 3000 36060 0.287 37177 1057
12 117574 3000 33819 0.257 33291 1221
13 117574 3000 31578 0.229 29664 859
14 117574 3000 29337 0.205 26555 734
15 117574 3000 24900 0.183 23705 545


1902400 32481


93 . 5
322481
1902400
= = q


Varianta de proiect se apreciaz in funcie de mrimea raportului:
- daca = 1 proiectul de investiie nu produce beneficii, dar nici pierderi;
- daca < 1 proiectul se respinge, deci este neeficient; in aceasta situaie nu se mai
continua celelalte analize, pe baza altor indicatori.
- daca > 1 proiectul este bun, se accepta. Nivelul va trebui sa fie mult mai mare
peste 1 (1,50; 1,80; 2;) deoarece pe viitor s-ar putea sa aib loc conjuncturi nefavorabile
(exemplu: scdere de preturi, concurenta puternica la serviciile respective, oferta sa nu fie
absorbita, scumpiri ale energiei electrice ).
Avnd in vedere ca = 5.93 deci este mai mare ca 1 rezulta ca proiectul este bun si
se accepta.

Valoarea net actual total
Reprezint aportul de beneficiu al unui proiect de investiii. Se exprima sub forma de
cash-flow.
Evaluarea proiectelor de investitii se intemeiaza pe conceptual de flux de numerar sau
cash-flow.Orice proiect de investitie este sursa unei duble miscari de fonduri banesti:intrari de
bani(incasari) si iesiri de bani(cheltuieli).Diferenta dintre acestea reprezinta fluxul de numerar
sau fluxul financiar.

An

Venituri
anuale()
Cheltuieli
anuale()
Rata
bancara()
Cheltuieli
totale()
Amortizare
()
Profit
brut()
Impozit
pe
profit()
Profit
net()
1 1295360 3000 58470 64420 3000 502560 9321 489550
2 1295360 3000 56229 62179 3000 604970 9679 508180
3 1295360 3000 53988 59938 3000 627380 10038 527000
4 1295360 3000 51747 57697 3000 649790 10397 575820
5 1295360 3000 49506 55456 3000 672200 10755 564650
6 1295360 3000 47265 53215 3000 694610 11114 583470
7 1295360 3000 45024 50974 3000 717020 11472 602300
8 1295360 3000 42783 48733 3000 739430 11831 621120
9 1295360 3000 40542 46492 3000 813360 13014 683220
10 1295360 3000 38301 44251 3000 835770 13372 702050
11 1295360 3000 36060 42010 3000 858180 13731 720870
12 1295360 3000 33819 39769 3000 880590 14089 739700
13 1295360 3000 31578 37528 3000 903000 14448 758520
14 1295360 3000 29337 35287 3000 925410 14807 777340
15 1295360 3000 24900 30850 3000 969780 15516 814620
16 1295360 3000 0 5950 3000 1167260 18676 980500
17 1295360 3000 0 5950 3000 1167260
18676 980500
18 1295360 3000 0 5950 3000 1167260
18676 980500
19 1295360 3000 0 5950 3000 1167260
18676 980500
20 1295360 3000 0 5950 3000 1167260
18676 980500

2903401


Cash-flow


Indice de profitabilitate

Indicele de profitabilitate reprezint raportul dintre VNAT i fondul de
investiii care stau la baza proiectului de investiii.

Pr
I =
VI
VNAT
x 100 =
375000
2903401
x 100 =7.94 % pe o perioad de 20 ani.

Rata interna de rentabilitate economica(RIRE)

Rata Intern de Rentabilitate Economic arat bonitatea unei investiii. Exprim
capacitatea investiiei de a realiza profit pe ntreaga durat de funcionare a unui obiectiv de
investiii i arat profitul net ce se obine la un leu oferit total (cu investiia i cu producia).
0
2
4
6
8
10
12
14
16
18
20
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
Serie 3
Serie 2
Serie 1
Acest indicator are dou forme, i anume: Rata Intern de Rentabilitate Economic (RIRE) n
cazul analizei economice i Rata Intern de Rentabilitate Financiar (RIRF) n cazul analizei
financiare.
Rata intern de rentabilitate (RIR), reprezint acea rat a dobnzii compuse care atunci
cnd se folosete ca rat de actualizare (a) pentru calculul valorii actuale a fluxurilor de cash
flow.
Rata intern a rentabilitii se calculeaz cu relaia:

( ) 208 , 0
805801 408515
408515
) 12 , 0 20 , 0 ( 12 , 0
min max
max
min max min
=
+
+ =
+
+ =
a a
a
VNA VNA
VNA
a a a RIR


Anul Costuri Incasari
Coeficient
de
actualizare
a
min
=12%
Flux de
numerar
neactualizat
Venit net
actualizat
1 64420 129536 0.893 65116 58148
2 62179 129536 0.797 67357 53683
3 59938 129536 0.712 69598 49554
4 57697 129536 0.636 71839 45690
5 55456 129536 0.567 74080 42003
6 53215 129536 0.507 76321 38695
7 50974 129536 0.452 78562 35510
8 48733 129536 0.404 80803 32644
9 46492 129536 0.361 83044 29979
10 44251 129536 0.322 85285 27462
11 42010 129536 0.287 87526 25120
12 39769 129536 0.257 89767 23070
13 37528 129536 0.229 92008 21070
14 35287 129536 0.205 94249 19321
15 30850 129536 0.183 98686 18059
16 5950 129536 0.163 123586 20144
17 5950 129536 0.146 123586 18043
18 5950 129536 0.130 123586 16066
19 5950 129536 0.116 123586 14336
20 5950 129536 0.104 123586 12853

Total 805891
Anul Costuri Incasari
Coeficient
de
actualizare
amax=20%
Flux de
numerar
neactualizat
Venit net
actualizat
1 64420 129536 0.833 65116 54242
2 62179 129536 0.694 67357 46746
3 59938 129536 0.579 69598 40297
4 57697 129536 0.482 71839 34626
5 55456 129536 0.402 74080 29780
6 53215 129536 0.335 76321 25567
7 50974 129536 0.279 78562 21919
8 48733 129536 0.233 80803 18827
9 46492 129536 0.194 83044 16110
10 44251 129536 0.162 85285 13816
11 42010 129536 0.135 87526 11816
12 39769 129536 0.112 89767 10054
13 37528 129536 0.093 92008 8557
14 35287 129536 0.078 94249 7351
15 30850 129536 0.065 98686 6425
16 5950 129536 0.054 123586 6674
17 5950 129536 0.045 123586 5803
18 5950 129536 0.038 123586 4836
19 5950 129536 0.031 123586 4030
20 5950 129536 0.026 123586 3358


Total 408515





Analiza de senzitivitate
Analiza de senzitivitate pentru un proiect de investitie stabileste cat este de sensibil un
proiect, la unele modificari ce apar in cursul desfasurarii sale viitoare. Dintre elementele care
se modific, n analiza unei senziviti, pentru o investiie, se iau n calcul ndeosebi
modificarea preurilor pe piaa materiilor prime, creterea salariilor.
Analiza de senzivitate implic deci, problemele referitoare la riscul i incertitudinea
mediului economic n care se construiete i ulterior produce un obiectiv de investiii.
Se consider c pe parcursul desfurrii realizrii unor astfel de obiective apar o
serie de cauze-riscuri in fapt care influeneaz rezultatele economico-financiare si implicit
fezabilitatea proiectului, evaluat intr-o prima etapa, cum ar fi:
depirea volumului de cheltuieli pentru investiii prevzut iniial;
creterea preurilor la materii prime, materiale i energie;
epuizarea unor surse de aprovizionare cu materii prime;
prelungirea duratei de realizare a obiectivului;
depirea perioadei de atingere a parametrilor proiectului, etc.
Toate aceste posibile schimbri, conduc la modificarea ratei interne de rentabilitate
a proiectului de investiii, fapt ce impune o analiz diferit, o analiz a sensibilitii
proiectelor de investiii fa de modificri ce pot s apar prin recalcularea ratei interne de
rentabilitate.

Analiza de risc
Fluxul de derulare a proiectului este compus dintr-o gama larga de activitati, care se
finalizeaza cu obtinerea unor rezultate necesare atingerii obiectivului proiectului. Activitatile
proiectului au la baza o serie de ipoteze sau prezumtii care trebuie in prealabil solutionate pentru
derularea in bune conditii a proiectului.
Ipotezele apar ca factori mai presus de controlul direct al proiectului, care sunt necesare sa apara
pentru ca proiectul sa se poata indeplini, factori definiti pozitiv si in termeni masurabili, iar
incertitudinile apar ca si modificari posibile a elementelor proiectului, dar a caror probabilitate de
aparitie nu este cunoscuta.

Ipotezele formulate in legatura cu proiectul imobil de locuinte S+P+3E, pot fi diferentiate pe 2
faze:
1.faza de pregatire si elaborare proiect
2.faza de implementare a proiectului si realizare efectiva a lucrarilor

Faza de pregatire si eloborare proiect:
- Resurse umane cu experienta in implementarea proiectului
- Performanta consultantului
Elaborarea documentatiei de finantare a fost contractata cu o firma de specialitate in domeniu,
iar aportul de resurse umane direct implicat in proiect este format din experti tehnici si
financiari.
- Asigurarea surselor de finantare externa(credit bancar)
- Asigurarea surselor de finantare interne (surse proprii)
- Natura proprietatii este clarificata


Riscurile identificate in cadrul prezentului proiect prin metodele mai sus mentionate de
identificare a riscurilor sunt:
- Cresterea ratei de actualizare
- Cresterea pretului la energie
- Schimbarea ratelor de schimb
- Cresterea accelerata a inflatiei

Riscuri contractuale
- Intarzieri in executarea lucrarilor
Riscuri financiare
- Modificarea ratelor dobanzii
- Lipsa surselor interne de finantare
- Lipsa suselor externe de finantare
- Majorarea impozitelor
- Cresterea cheltuielilor de capital
- Dificultati la rambursare a imprumutului
Riscuri naturale
- Cutremure
- Alunecari de teren
- Incendii
- Inundatii
5.Sursele de finantare a investitiei

Metoda obinuit de realizare a lucrrilor de construcii montaj este metoda
antreprizei, cea mai mare parte a lucrrilor de investiii realizndu-se sub aceast form.
Societile de construcii care execut lucrrile de construcii montaj sunt specializate, sunt
dotate cu utilaje adecvate, personal calificat, aparat propriu liber de aprovizionare, factori care
le permit s realizeze lucrri optime i la costuri reduse.

Valoarea totala a investitiei este de 375000 euro iar sursele de finantare sunt:
- Surse proprii:70% din valoarea investitiei
- Credit intern: 30% din valoarea investitiei
Autofinantarea reprezinta capacitatea de a produce resurse de investitii din activitatea
de exploatare si din alte activitati.Autofinantarea se poate face din profitul net anual al unei
firme.
Creditul intern :contractarea de pe piata romaneasca cu o rata a dobanzii fixa de 9%
pe an la euro, rambursabil n 15ani.
Valoarea creditului:112500euro.
Suma anuala ce trebuie restituita (inclusiv dobanda) se calculeaza cu formula:

S
a
= C
a1a
h
1a
h
1


Unde:

C=valoarea creditului;
a=rata dobanzii;
h=perioada derularii imprumutului(ani).

S
a
=112500
0091009
15
1009
15
1
=14 022 euro/an
Rezulta suma totala de restituit la banca: 14022 euro/an 15ani =210330euro



Rambursarea imprumutului in
An Rambursare Sold credit
1
14 022
210330
2
14 022
190345
3
14 022
175324
4
14 022
161564
5
14 022
146896
6
14 022
130234
7
14 022
115967
8
14 022
104345
9
14 022
100356
10
14 022
94000






7.Principalii indicatori tehnico-economici ai investitiei
VALOAREA TOTALA (INV)

Conform curs Ron/Euro = 4 lei
Organizare licitatie de proiectare,2 saptamani
- Proiectul tehnic,caietul de sarcini,
documentatia pentru obtinerea autorizatiei
de constructie, pregatire executie licitatie-2 sapt
executarea lucrarilor de modificare a peretilor pentru compartimentare-1 luna
executia lucrarilor de montaj diverse utilitare-2 saptamani
de aici rezulta ca durata totala de realizare a investitiei este de 2 luni si 2 saptamani





11
14 022
80100
12
14 022
66088
13
14 022
42066
14
14 022
28044
15
14 022
14022
210330
Fara TVA Cu TVA
Total valoare investitie 312300 Euro

375000Euro

Din care constructii montaj 56346 Euro

75000Euro

8.Avize si acorduri

Avizele si acordurile se vor intocmi, dupa finalizarea si depunerea proiectului tehnic, pe
etape:

Avize
Termen
teoretic
Termen real Form. de avizat
I. AVIZE PRELIMINARE
- Certificat de
urbanism
30 - 45 zile in cazul
in care nu se solicita
SVAT, DVAT
Primria Constanta
- Plan urbanistic de detaliu Fara
termen
90 zile nedefinit Primria Constanta
- Avize utiliti pentru PUD:
1. aviz apa - canal
2. aviz electricitate
3. aviz termoficare
4. aviz telefoane
5. aviz gaze naturale

30 zile
30 zile
30 zile
30 zile
30 zile

30 zile
30 zile
30 zile
30 zile
30 zile

RAJA
FDED
RADET
Romtelecom
Congaz
- Avize speciale pentru PUD:
- acord mediu
90 zile cu
proceduri
deosebite
45 zile Agenia de
Protecie a
Mediului
II. AVIZE DE BAZA
- aviz Politia Sanitara
- aviz Brigada de Pompieri
- aviz Aprare Civila
- aviz Mediu

30 zile
30 zile
30 zile
60 zile

30 zile
30 zile
30 zile
30 - 90 zile

Politia Sanitara
Brigada Pompieri
St Maj. Ap. Civila
Aq. de Mediu
III. AVIZ DEFINITIV
- Autorizaia de construcie

30 zile

30-90 zile
Primria Constanta