Legislaie asociaii proprietari

Seciune susinut de indaco LegeOnline

Versiunea pentru imprimare

Parlamentul Romniei
Lege nr. 230 din 06/07/2007
Publicat in Monitorul Oficial, Partea I nr. 490 din 23/07/2007
privind nfiinarea, organizarea i funcionarea asociaiilor de proprietari


Parlamentul Romniei adopt prezenta lege.


CAPITOLUL I
Dispoziii generale, definiii


Art. 1. - Prezenta lege reglementeaz aspectele juridice, economice i tehnice cu
privire la nfiinarea, organizarea i funcionarea asociaiilor de proprietari, precum
i modul de administrare i de exploatare a cldirilor de locuine aflate n
proprietatea a cel puin 3 persoane fizice sau juridice, de drept public ori de drept
privat, inclusiv n cazul celor care au n structura lor i spaii cu alt destinaie dect
aceea de locuin.
Art. 2. - n condiiile art. 1, datorit strii de indiviziune forat, proprietarii au
obligaia s ia msuri cu privire la drepturile i obligaiile comune ce le revin
tuturor asupra proprietii comune. n acest scop, proprietarii se pot asocia n
asociaii de proprietari cu personalitate juridic.
Art. 3. - n sensul prezentei legi, termenii i expresiile de mai jos au urmtoarele
semnificaii:
a) cldire-bloc de locuine-condominiu - proprietatea imobiliar format din
proprieti individuale, definite apartamente sau spaii cu alt destinaie dect aceea
de locuine, i proprietatea comun indiviz. Poate fi definit condominiu i un
tronson cu una sau mai multe scri, din cadrul cldirii de locuit, n condiiile n care
se poate delimita proprietatea comun;
b) proprietate individual - apartamentul sau spaiul cu alt destinaie dect aceea
de locuin, parte dintr-o cldire, destinat locuirii sau altor activiti, care
mpreun cu cota-parte indiviz din proprietatea comun constituie o unitate de
proprietate imobiliar. Cu excepia unor situaii pentru care exist alte prevederi
exprese n prezenta lege sau n acordul de asociere, dreptul de proprietate asupra
unei proprieti individuale dintr-un condominiu trebuie considerat n acelai mod
ca i dreptul de proprietate asupra altor bunuri imobile;
c) proprietate comun - toate prile dintr-un condominiu care nu sunt
apartamente sau spaii cu alt destinaie dect aceea de locuin;
d) proprietate comun aferent tronsoanelor sau scrilor care nu poate fi
delimitat - cel puin o instalaie pe vertical care alimenteaz n comun tronsoane
ori scri sau pri de construcie comune tronsoanelor ori scrilor, care nu pot fi
definite separat din punct de vedere fizic ca poziie i suprafa;
e) cot-parte indiviz - cota-parte de proprietate care i revine fiecrei proprieti
individuale din proprietatea comun i este egal cu raportul dintre suprafaa util a
proprietii individuale i totalul suprafeelor utile ale tuturor proprietilor
individuale;
f) proprietar al spaiului, respectiv al apartamentului persoana fizic sau juridic,
de drept public ori de drept privat, care are n proprietate acel spaiu, respectiv
apartament, ntr-un condominiu;
g) asociaie de proprietari - form de asociere autonom i nonprofit a majoritii
proprietarilor dintr-un condominiu;
h) acord de asociere - actul care consfinete decizia proprietarilor de a se asocia;
i) cheltuieli ale asociaiei de proprietari - cheltuielile sau obligaiile financiare ale
asociaiei care sunt legate de exploatarea, reparaia ori ntreinerea proprietii
comune, precum i cheltuielile cu serviciile de care beneficiaz proprietarii i care
nu sunt facturate individual ctre proprietile individuale;
j) cot de contribuie la cheltuielile asociaiei de proprietari - suma
corespunztoare din cheltuielile asociaiei, pe care fiecare proprietar este obligat s
o plteasc lunar;
k) atestat - actul care dovedete calitatea de administrator de imobil.


CAPITOLUL II
nfiinarea i nregistrarea asociaiei de proprietari


Art. 4. - (1) Asociaia de proprietari are drept scop administrarea i gestionarea
proprietii comune care, pe lng drepturi, impune obligaii pentru toi proprietarii.
(2) Consecinele nelurii msurilor de organizare i funcionare cu privire la
administrarea i gestiunea proprietii comune sunt n rspunderea juridic a tuturor
proprietarilor sau a reprezentanilor acestora, dup caz.
Art. 5. - (1) Asociaia de proprietari se nfiineaz prin acordul scris a cel puin
jumtate plus unu din numrul proprietarilor apartamentelor i spaiilor cu alt
destinaie dect aceea de locuin, din cadrul unei cldiri. Acordul se consemneaz
ntr-un tabel nominal, anex la acordul de asociere.
(2) n cldirile de locuine cu mai multe tronsoane sau scri se pot constitui
asociaii de proprietari pe fiecare tronson ori scar n parte numai n condiiile n
care nu exist o proprietate comun aferent tronsoanelor sau scrilor care nu poate
fi delimitat.
(3) Dac este cazul, asociaiile de proprietari nfiinate pe scri sau tronsoane de
cldire i reglementeaz ntre ele raporturile juridice cu privire la aspectele tehnice
comune acestora, printr-o anex la acordul de asociere.
Art. 6. - (1) Cererea pentru dobndirea personalitii juridice a asociaiei de
proprietari mpreun cu statutul, acordul de asociere i procesul-verbal al adunrii
generale de constituire se depun i se nregistreaz la organul financiar local n a
crui raz teritorial se afl cldirea.
(2) Statutul i acordul de asociere se ntocmesc n baza prezentei legi.
(3) Acordul de asociere trebuie s conin:
a) adresa i individualizarea proprietii individuale, potrivit actului de
proprietate;
b) numele i prenumele tuturor proprietarilor;
c) descrierea proprietii, cuprinznd: descrierea cldirii, structura cldirii,
numrul de etaje, numrul de apartamente structurate pe numr de camere, numrul
spaiilor cu alt destinaie dect aceea de locuin, suprafaa terenului aferent
cldirii;
d) enumerarea i descrierea prilor aflate n proprietate comun;
e) cota-parte indiviz ce revine fiecrui proprietar din proprietatea comun.
(4) Asociaia de proprietari dobndete personalitate juridic n baza ncheierii
judectorului-delegat desemnat la organul financiar local de ctre preedintele
judectoriei n a crei circumscripie teritorial se afl cldirea.
(5) ncheierea se d fr citarea prilor i este executorie.
(6) ncheierea este supus recursului n termen de 5 zile de la comunicare.
Recursul se judec cu citarea prilor.
Art. 7. - nscrierea ulterioar n asociaia de proprietari a proprietarilor care nu au
fost prezeni la adunarea general de constituire se face la cererea scris a acestora,
fr alte formaliti.
Art. 8. - (1) Pentru modificarea sau completarea statutului ori a acordului de
asociere este necesar acordul a cel puin 2/3 din numrul proprietarilor membri ai
asociaiei de proprietari.
(2) Orice modificare sau completare se nregistreaz la judectoria care a emis
ncheierea judectoreasc de nfiinare, fr alte formaliti.


CAPITOLUL III
Drepturile i obligaiile proprietarilor


Art. 9. - Proprietarii membri ai asociaiei de proprietari au dreptul s participe, cu
drept de vot, la adunarea general a proprietarilor, s i nscrie candidatura, s
candideze, s aleag i s fie alei n structura organizatoric a asociaiei de
proprietari. Pentru a beneficia de dreptul de a fi ales, persoana n cauz trebuie s
aib capacitate deplin de exerciiu.
Art. 10. - Proprietarii au dreptul s cunoasc toate aspectele ce in de activitatea
asociaiei i au acces, la cerere, la orice document al acesteia.
Art. 11. - (1) Proprietarul poate aduce mbuntiri sau modificri proprietii sale
individuale, cu respectarea prevederilor legale referitoare la autorizarea de ctre
autoritatea public local a modificrilor constructive, fr a pune n pericol
integritatea structural a cldirii sau a altor proprieti individuale.
(2) Proprietarul nu poate schimba aspectul sau destinaia proprietii comune fr
a obine mai nti acceptul din partea asociaiei de proprietari.
Art. 12. - Zidurile dintre apartamentele sau spaiile alturate, care nu fac parte din
structura de rezisten a cldirii i din proprietatea comun, pot fi reamplasate prin
acordul dintre proprietarii apartamentelor sau spaiilor respective, pe baza
autorizaiei de modificare a construciei, eliberat de autoritatea public local i cu
ntiinarea asociaiei. Zidurile dintre apartamente sau spaii i proprietatea comun
care nu fac parte din structura de rezisten a cldirii pot fi reamplasate numai prin
modificarea acordului de asociere, n baza hotrrii majoritii proprietarilor i a
autorizaiei de modificare a construciei, eliberat de autoritatea public local.
Art. 13. - Veniturile obinute din exploatarea proprietii comune aparin
asociaiei de proprietari. Aceste venituri alimenteaz fondurile speciale ale
asociaiei de proprietari pentru reparaii i investiii cu privire la proprietatea
comun i nu se pltesc proprietarilor.
Art. 14. - Proprietarul este obligat s menin proprietatea sa individual,
apartament sau spaiu cu alt destinaie dect aceea de locuin, n stare bun, pe
propria cheltuial. Niciun proprietar nu poate nclca, afecta sau prejudicia dreptul
de proprietate comun sau individual a celorlali proprietari din condominiu.
Art. 15. - Cu un preaviz de 5 zile, proprietarul este obligat s accepte accesul n
apartamentul sau n spaiul su al unui delegat al asociaiei, atunci cnd este
necesar s se inspecteze, s se repare ori s se nlocuiasc elemente din proprietatea
comun, la care se poate avea acces numai din respectivul apartament sau spaiu.
Fac excepie cazurile de urgen, cnd accesul se poate face fr preaviz.
Art. 16. - (1) Proprietarii sunt obligai s ia msuri pentru consolidarea sau
modernizarea cldirii, pentru reabilitarea termic i eficiena energetic, potrivit
prevederilor legale. Indiferent de natura interveniilor, se va avea n vedere
meninerea aspectului armonios i unitar al ntregii cldiri.
(2) n cldirile afectate de seisme, proprietarii au obligaia de a lua de urgen
msuri pentru consolidare, cu sprijinul autoritii publice locale sau centrale.
Art. 17. - Dac proprietarul unui apartament ori spaiu sau oricare alt persoan
care acioneaz n numele su provoac daune oricrei pri din proprietatea
comun sau unui alt apartament ori spaiu, respectivul proprietar sau respectiva
persoan are obligaia s repare stricciunile ori s plteasc cheltuielile pentru
lucrrile de reparaii.
Art. 18. - n cazurile n care n cldirile de locuine unul dintre proprietari sau
chiriai mpiedic, cu bun-tiin i sub orice form, folosirea normal a cldirii de
locuit, crend prejudicii celorlali proprietari ori chiriai, dup caz, proprietarii sau
reprezentantul legal al acestora pot solicita instanei s hotrasc msurile pentru
folosirea normal a cldirii, precum i plata daunelor.
Art. 19. - n cazul spaiilor, respectiv al apartamentelor cu mai mult de un
proprietar, raporturile de coproprietate vor fi reglementate potrivit dreptului comun.
Art. 20. - (1) Proprietarii care i nstrineaz apartamentele sau spaiile cu alt
destinaie dect aceea de locuin sunt obligai ca la ntocmirea formelor de
nstrinare s fac dovada achitrii la zi a cotelor de contribuie la cheltuielile
asociaiei de proprietari.
(2) Notarii publici nu vor autentifica actele de nstrinare fr o adeverin din
partea sociaiei de proprietari, care s reprezinte dovada achitrii la zi a cotelor de
contribuie la cheltuielile asociaiei de proprietari, eliberat n original sub
semntura preedintelui i a administratorului asociaiei de proprietari, cu
precizarea numelui i prenumelui acestora, i cu tampila asociaiei de proprietari.
Actele de nstrinare ncheiate cu nerespectarea acestei obligaii sunt nule de drept.
(3) n cazul existenei unor datorii ctre asociaia de proprietari, nstrinarea
proprietii se poate face numai dac se introduce n contract o clauz privitoare la
preluarea datoriilor de ctre cumprtor.


CAPITOLUL IV
Organizarea i funcionarea asociaiei de proprietari


Art. 21. - (1) La adunarea general de constituire a asociaiei de proprietari,
proprietarii vor alege dintre cei prezeni un comitet executiv, format din
preedintele asociaiei de proprietari i un cenzor sau o comisie de cenzori, i vor
hotr numrul membrilor acestora i durata mandatelor lor. Dac dintre membrii
asociaiei de proprietari nu se poate alege un cenzor sau comisia de cenzori, atunci
adunarea general a proprietarilor membri ai asociaiei de proprietari va mandata
comitetul executiv pentru angajarea unui cenzor din afara asociaiei de proprietari,
persoan fizic ori juridic de specialitate, pe baz de contract sau convenie de
prestri de servicii.
(2) Cenzorul sau membrii comisiei de cenzori trebuie s aib cel puin studii
medii i pot depune, dac adunarea general a asociaiei de proprietari hotrte
astfel, ntr-un cont bancar al asociaiei de proprietari, o garanie suficient i
ndestultoare, pe baza unui contract de garanie ncheiat n acest sens. Cuantumul
garaniei nu poate fi mai mic dect media anual a totalului cheltuielilor lunare ale
asociaiei.
(3) Preedintele asociaiei de proprietari este fie candidatul care va obine cel mai
mare numr de voturi la alegerea membrilor comitetului executiv, fie oricare alt
membru al comitetului executiv ales prin voina sa i a majoritii proprietarilor din
cadrul adunrii generale. Preedintele, n situaii deosebite, poate numi temporar
dintre membrii comitetului executiv un vicepreedinte cruia i poate delega
atribuiile sale.
Art. 22. - (1) Deponentul garaniei menionate la art. 21 alin. (2) nu poate dispune
n niciun mod de suma depus drept garanie i nici de dobnda aferent, dect
dup ndeplinirea cumulativ a urmtoarelor condiii: aprobarea descrcrii de
gestiune privind exerciiul financiar precedent de ctre adunarea general a
membrilor asociaiei de proprietari, precum i ncetarea efectelor delegaiei
menionate la art. 21.
(2) n cazul n care se constat de ctre reprezentanii asociaiei de proprietari sau
de ctre proprietarii nii minusuri n gestiune, asociaia poate dispune asupra unei
sume de bani egale cu cuantumul minusului n gestiune, direct din contul bancar
menionat la art. 21 alin. (2), cu aprobarea scris, expres, anterioar a adunrii
generale, fr a avea nevoie de consimmntul deponentului garaniei.
Art. 23. - (1) Dup adunarea general de constituire a asociaiei de proprietari va
avea loc cel puin o dat pe an, n primul trimestru, o adunare general a
proprietarilor membri ai asociaiei. Responsabilitatea cu privire la neconvocarea a
cel puin unei adunri generale a proprietarilor aparine membrilor comitetului
executiv, inclusiv preedintelui asociaiei de proprietari.
(2) Adunarea general este alctuit din toi proprietarii membri ai asociaiei de
proprietari.
(3) Adunarea general ordinar se convoac fie de preedintele asociaiei de
proprietari, fie de comitetul executiv.
(4) Pentru situaii speciale sau de maxim urgen, adunrile generale
extraordinare ale asociaiei pot fi convocate oricnd de ctre comitetul executiv sau
de ctre cel puin 20% din numrul proprietarilor membri ai asociaiei de
proprietari.
(5) Proprietarii trebuie anunai, prin afiare la loc vizibil sau pe baz de tabel
nominal convocator, asupra oricrei adunri generale a asociaiei de proprietari, cu
cel puin 7 zile nainte de data stabilit, inclusiv cu privire la ordinea de zi a
adunrii generale. Ordinea de zi anunat se poate completa prin hotrre a adunrii
generale.
Art. 24. - (1) Adunarea general poate adopta hotrri, dac majoritatea
proprietarilor membri ai asociaiei de proprietari (jumtate plus unu) sunt prezeni
personal sau prin reprezentant legal.
(2) Dac la prima convocare nu este ntrunit cvorumul necesar de jumtate plus
unu, adunarea general va fi suspendat i reconvocat n termen de maximum 10
zile de la data primei convocri.
(3) La adunarea general reconvocat, dac exist dovada c toi membrii
asociaiei de proprietari au fost convocai, hotrrile pot fi adoptate, indiferent de
numrul membrilor prezeni, prin votul majoritii acestora.
(4) Hotrrile adunrii generale a asociaiei de proprietari sunt obligatorii i
pentru proprietarii din condominiu care nu au fost prezeni la adunarea general,
precum i pentru proprietarii care nu sunt membri ai asociaiei de proprietari.
Art. 25. - (1) Pentru adoptarea hotrrilor n adunarea general a asociaiei de
proprietari, se vor avea n vedere urmtoarele:
a) fiecare proprietar are dreptul la un vot pentru proprietatea sa;
b) pentru hotrrile cu privire la stabilirea fondurilor de investiii pentru
consolidare, reabilitare i modernizare, votul fiecrui proprietar are o pondere egal
cu cota-parte din proprietatea comun;
c) proprietarul poate fi reprezentat n adunarea general de ctre un membru al
familiei sau de ctre un alt reprezentant care are o mputernicire scris i semnat
de ctre proprietarul n numele cruia voteaz;
d) un membru al asociaiei de proprietari poate reprezenta unul sau mai muli
membri abseni, dac prezint mputernicire semnat de ctre proprietarii n numele
crora voteaz;
e) n cazul unui vot paritar, votul preedintelui asociaiei de proprietari este
decisiv.
(2) Hotrrile adunrilor generale vor fi luate cu votul majoritii membrilor
asociaiei de proprietari prezeni la adunarea general convocat sau reconvocat,
dup caz. n statutul propriu al asociaiei de proprietari pot fi prevzute i alte
condiii, dar nu mai puin de jumtate plus unu din voturile celor prezeni la
adunarea general convocat sau reconvocat.
(3) n situaii excepionale, hotrrile pot fi luate prin acordul scris al majoritii
proprietarilor unei scri sau unui bloc, membri ai asociaiei de proprietari, pentru
probleme care i vizeaz direct, pe baz de tabel nominal.
(4) Hotrrile adunrilor generale se consemneaz n registrul de procese-verbale
al asociaiei de proprietari, se semneaz de ctre toi membrii comitetului executiv
i se comunic, n scris, tuturor proprietarilor.
Art. 26. - Dac o hotrre a adunrii generale este contrar legii, statutului sau
acordului de asociere a asociaiei de proprietari ori este de natur s produc daune
intereselor proprietarilor, acetia pot ataca n justiie respectiva hotrre, n termen
de 45 de zile de la adoptarea acesteia. Acionarea n justiie nu ntrerupe executarea
hotrrii dect n cazul n care instana dispune suspendarea acesteia.
Art. 27. - Adunarea general a proprietarilor membri ai asociaiei de proprietari
are urmtoarele atribuii:
a) alege i revoc din funcie preedintele, membrii comitetului executiv i
cenzorul sau membrii comisiei de cenzori a asociaiei de proprietari;
b) adopt, modific sau revoc hotrri;
c) adopt i modific bugetele de venituri i cheltuieli;
d) mandateaz comitetul executiv reprezentat de preedintele asociaiei de
proprietari pentru angajarea i eliberarea din funcie a persoanei care ocup funcia
de administrator imobile sau a altor angajai ori prestatori, n scopul administrrii i
bunei funcionri a cldirii;
e) exercit alte atribuii care i-au fost conferite prin statut, prin acordul de
asociere sau prin votul proprietarilor asociai.
Art. 28. - (1) Asociaia de proprietari poate intermedia servicii ntre furnizori i
proprietarii consumatori, n special cu privire la serviciile publice de utiliti, pe
baza unor contracte de prestri de servicii sau de furnizare cu caracter individual.
Pentru contractele de furnizare cu caracter individual, drepturile i obligaiile cu
privire la serviciul furnizat aparin, pe de o parte, furnizorului i de cealalt parte,
proprietarului.
(2) Pentru recuperarea debitelor cu privire la serviciile publice de utiliti,
furnizorul serviciului va aciona mpotriva proprietarilor restanieri.
(3) Serviciul de intermediere din partea asociaiei de proprietari const n:
repartizarea facturilor ctre proprietari prin lista de plat lunar, ncasarea i plata
sumelor reprezentnd contravaloarea consumului facturat, ntiinarea furnizorului
cu privire la debitori.
Art. 29. - (1) Cu excepia atribuiilor rezervate exclusiv proprietarilor cu privire la
proprietile individuale, apartamente sau spaii cu alt destinaie dect aceea de
locuin, comitetul executiv reprezint asociaia de proprietari n administrarea i
exploatarea cldirii.
(2) Comitetul executiv poate angaja personal specializat pentru ndeplinirea
atribuiilor ce i revin.
Art. 30. - (1) Comitetul executiv, reprezentat de preedintele asociaiei de
proprietari, are urmtoarele atribuii:
a) duce la ndeplinire hotrrile adunrii generale i urmrete respectarea
prevederilor legale, a statutului i a acordului de asociere ale asociaiei de
proprietari;
b) emite, dac este cazul, decizii scrise privind reguli pentru ducerea la
ndeplinire a hotrrilor adunrilor generale i pentru respectarea prevederilor
legale, a statutului i a acordului de asociere, precum i alte decizii ce privesc
activitatea din asociaia de proprietari;
c) ntocmete proiectul bugetului de venituri i cheltuieli i pregtete
desfurarea adunrilor generale;
d) reglementeaz folosirea, ntreinerea, repararea, nlocuirea i modificarea
prilor proprietii comune, inclusiv cu privire la consumurile aferente proprietii
comune;
e) ntocmete sau propune planuri de msuri i activiti i urmrete realizarea
lor;
f) supravegheaz desfurarea tuturor activitilor din cadrul asociaiei de
proprietari, n mod special situaia ncasrilor i plilor lunare;
g) pentru scopul i activitile asociaiei de proprietari, angajeaz i demite,
ncheie i reziliaz contracte;
h) i asum obligaii, n nume propriu sau n numele proprietarilor membri ai
asociaiei de proprietari, privind interesele legate de cldire;
i) iniiaz sau apr n procese, n nume propriu sau n numele proprietarilor
membri ai asociaiei de proprietari, interesele legate de cldire;
j) stabilete sistemul propriu de penalizri ale asociaiei de proprietari pentru
restanele afiate pe lista de plat ce privesc cheltuielile asociaiei de proprietari,
conform prevederilor legale;
k) avizeaz documentele asociaiei de proprietari;
l) asigur completarea la zi a crii tehnice a construciei;
m) asigur urmrirea comportrii n timp a construciei, pe toat durata de
existen a acesteia;
n) gestioneaz situaiile excepionale i de criz;
o) exercit alte atribuii care i-au fost conferite prin hotrrile adunrii generale.
(2) edinele comitetului executiv sunt legal ntrunite dac jumtate plus unu din
numrul membrilor si sunt prezeni. edinele comitetului executiv pot fi
convocate de preedintele asociaiei de proprietari sau de jumtate plus unu din
numrul membrilor si.
(3) Deciziile comitetului executiv se consemneaz n registrul de decizii al
comitetului executiv.
Art. 31. - (1) Preedintele asociaiei de proprietari reprezint asociaia n
derularea contractelor i i asum obligaii n numele acesteia. El reprezint
asociaia de proprietari n relaiile cu terii, inclusiv n aciunile iniiate de asociaie
mpotriva unui proprietar care nu i-a ndeplinit obligaiile fa de asociaie sau n
procesele iniiate de un proprietar care contest o hotrre a adunrii generale a
proprietarilor.
(2) Preedintele asociaiei de proprietari supravegheaz i urmrete aplicarea
hotrrilor adunrii generale, respectarea prevederilor statutului i acordului de
asociere, precum i aplicarea deciziilor comitetului executiv. Acesta, n funcie de
situaie, poate propune comitetului executiv sau adunrii generale, dup caz, msuri
mpotriva celor care nu respect regulile, regulamentele, hotrrile i deciziile
asociaiei de proprietari, conform prevederilor legale i statutare.
Art. 32. - (1) Preedintele asociaiei de proprietari sau membrii comitetului
executiv pot fi remunerai pe baza unui contract de mandat, conform hotrrii
adunrii generale a proprietarilor, la data adoptrii bugetului anual de venituri i
cheltuieli.
(2) Pentru nendeplinirea atribuiilor ce le revin, membrii comitetului executiv,
inclusiv preedintele asociaiei de proprietari, rspund personal sau n solidar, dup
caz, n faa legii i a proprietarilor pentru daunele i prejudiciile cauzate
proprietarilor n mod deliberat.
Art. 33. - (1) Cenzorul sau comisia de cenzori a asociaiei de proprietari are, n
principal, urmtoarele atribuii:
a) verific legalitatea actelor i documentelor, a hotrrilor, deciziilor, regulilor i
regulamentelor;
b) verific execuia bugetului de venituri i cheltuieli;
c) verific gestiunea financiar-contabil;
d) cel puin o dat pe an, ntocmete i prezint adunrii generale rapoarte asupra
activitii sale i asupra gestiunii asociaiei de proprietari, propunnd msuri.
(2) Cenzorul sau cenzorii alei ai asociaiei de proprietari pot fi remunerai pe
baza unui contract de mandat, conform hotrrii adunrii generale a proprietarilor,
la data adoptrii bugetului anual de venituri i cheltuieli.
(3) Pentru nendeplinirea atribuiilor ce le revin, cenzorul sau cenzorii asociaiei
de proprietari rspund personal sau n solidar, n faa legii i a proprietarilor, pentru
daunele i prejudiciile cauzate proprietarilor n mod deliberat.
Art. 34. - (1) Administrarea, ntreinerea, investiiile i reparaiile asupra
proprietii comune sunt n sarcina asociaiei de proprietari.
(2) Asociaia de proprietari angajeaz persoane fizice atestate pentru funcia de
administrator sau ncheie contracte cu persoane juridice specializate i autorizate
pentru realizarea, respectiv furnizarea serviciilor necesare administrrii, ntreinerii,
investiiilor i reparaiilor asupra proprietii comune.


CAPITOLUL V
Administrarea n asociaia de proprietari


Art. 35. - (1) Pentru activitatea de administrare care include activiti de
administrare tehnic, de contabilitate i casierie, asociaia de proprietari poate
angaja fie persoane fizice atestate pentru funcia de administrator de imobile, fie
poate ncheia contract de administrare cu persoane juridice specializate i
autorizate, care au ca obiect de activitate numai domeniul asociaiilor de proprietari
ori care au ca activitate principal administrarea imobilelor pe baz de tarife sau
contract. Administratorilor de imobile li se aplic n mod corespunztor prevederile
art. 21 alin. (2) i ale art. 22.
(2) Persoanele fizice pot fi angajate prin ncheierea unui contract individual de
munc, conform celor stabilite prin negociere direct.
(3) Candidaii pentru funcia de administrator de imobile trebuie s prezinte
comitetului executiv al asociaiei de proprietari documentele solicitate, garaniile
profesionale i materiale prevzute de lege i trebuie s nu fi suferit nicio
condamnare.
(4) Comitetul executiv adopt decizii asupra cuantumului salariilor, al
indemnizaiilor i al eventualelor premieri care se acord personalului ncadrat cu
contract individual de munc, precum i asupra valorii i a modalitilor de
contractare, n cazul n care administrarea cldirii este asigurat de persoane
juridice, n limita bugetului de venituri i cheltuieli adoptat de adunarea general a
proprietarilor.
(5) De asemenea, comitetul executiv decide i asupra acordrii unor drepturi
bneti membrilor asociaiei de proprietari care desfoar activiti lucrative
folositoare acesteia, n limita bugetului de venituri i cheltuieli adoptat de adunarea
general a proprietarilor.
Art. 36. - Administratorul, persoan fizic sau juridic, are, n principal,
urmtoarele atribuii:
a) prestarea serviciilor n mod profesional;
b) gestionarea bunurilor materiale i a fondurilor bneti;
c) efectuarea formalitilor necesare n angajarea contractelor cu furnizorii de
servicii pentru exploatarea i ntreinerea cldirii, derularea i urmrirea realizrii
acestor contracte;
d) asigurarea cunoaterii i respectrii regulilor cu privire la proprietatea comun;
e) gestionarea modului de ndeplinire a obligaiilor ceteneti ce revin
proprietarilor n raport cu autoritile publice. Obligaiile ceteneti sunt cele
stabilite, potrivit legii, de adunarea general a proprietarilor;
f) ndeplinirea oricror alte obligaii expres prevzute de lege.
Art. 37. - Pentru lucrrile privind proprietatea comun, administratorul, innd
seama de pre, durat de execuie i calitate, supune spre analiz, selecie de oferte
i aprobare comitetului executiv al asociaiei de proprietari ofertele operatorilor
economici care satisfac cerinele, n vederea executrii lucrrilor, conform
legislaiei n vigoare.
Art. 38. - Pentru protejarea intereselor proprietarilor i ale asociaiei de
proprietari mpotriva riscurilor aferente activitii de administrare ntr-un
condominiu, administratorii de imobile, persoane fizice sau juridice, de drept public
ori de drept privat, pot ncheia polie de asigurare de rspundere civil profesional.
Asigurarea de rspundere civil profesional nu acoper riscurile cu privire la
fraud, nelciune, deturnare de fonduri nfptuite cu bun-tiin. Persoanele care
nu au calitatea de administrator de imobile nu pot ncheia polie de asigurare de
rspundere civil profesional.
Art. 39. - Proprietatea comun poate fi utilizat de ctre teri, persoane fizice sau
juridice, de drept public ori de drept privat, numai cu acordul majoritii
proprietarilor membri ai asociaiei i al proprietarilor direct afectai de vecintate,
n baza unui contract de nchiriere, de folosin sau de concesiune.
Art. 40. - Asociaia de proprietari are obligaia s ia msuri cu privire la
mbuntirea confortului termic al cldirii.
Art. 41. - Modificrile constructive i utilizarea n alte scopuri a unor pri sau
elemente de construcie ale cldirii, cum ar fi: ancorarea de reclame pe perei,
suspendarea de stlpi, perei, scri interioare i altele asemenea, se vor putea face
numai pe baza deciziei comitetului executiv, cu acordul proprietarilor direct afectai
i, dup caz, pe baza unui proiect tehnic ntocmit de instituii de specialitate,
verificat de un expert autorizat, precum i cu autorizaia pentru executarea de
lucrri, eliberate n condiiile legii.
Art. 42. - Schimbarea destinaiei locuinelor, precum i a spaiilor cu alt
destinaie dect aceea de locuin fa de destinaa iniial, conform proiectului
iniial al cldirii cu locuine, se poate face numai cu avizul comitetului executiv i
cu acceptul proprietarilor direct afectai cu care se nvecineaz, pe plan orizontal i
vertical, spaiul supus schimbrii.
Art. 43. - Pentru lucrri majore cu privire la exploatarea, ntreinerea, repararea,
consolidarea, reabilitarea i modernizarea proprietii comune, asociaia de
proprietari poate angaja, n numele proprietarilor i cu semntura lor individual,
credite bancare sau orice alte forme de creditare, conform prevederilor legale.
Art. 44. - Pentru riscurile cu privire la proprietatea comun, asociaia de
proprietari, n numele proprietarilor asociai, poate ncheia polie de asigurare.


CAPITOLUL VI
Cheltuielile asociaiei de proprietari


Art. 45. - (1) Anul fiscal al asociaiei de proprietari este anul calendaristic.
(2) nainte de nceputul urmtorului an fiscal i pentru fiecare an fiscal ce
urmeaz, comitetul executiv va pregti i va prezenta proprietarilor n adunarea
general un buget anual de venituri i cheltuieli, suficient pentru a acoperi
cheltuielile asociaiei de proprietari, inclusiv fondurile necesare organizrii i
funcionrii acesteia.
(3) Proprietarii membri ai asociaiei de proprietari au obligaia s aprobe i un
fond de reparaii anual, necesar pentru repararea i mbuntirea proprietii
comune. Comitetul executiv va pregti i va prezenta adunrii generale suma
anual necesar pentru constituirea sau completarea acestui fond, care se
alimenteaz n avans, n trane lunare egale, prevzute n lista de plat a
cheltuielilor asociaiei de proprietari. Plile pentru repararea i mbuntirea
proprietii comune se vor face din fondul de reparaii. Proprietarii membri ai
asociaiei de proprietari pot aproba i alte fonduri cu caracter special.
(4) Asociaia de proprietari poate deschide unul sau mai multe conturi la oricare
unitate bancar, n condiiile legii.
Art. 46. - Toi proprietarii au obligaia s plteasc lunar, conform listei de plat a
cheltuielilor asociaiei de proprietari, n avans sau pe baza facturilor emise de
furnizori, cota de contribuie ce le revine la cheltuielile asociaiei de proprietari,
inclusiv cele aferente fondurilor din asociaia de proprietari.
Art. 47. - Cheltuielile asociaiei de proprietari sunt urmtoarele:
a) cheltuieli pe numr de persoane care locuiesc sau desfoar activiti n
proprieti individuale;
b) cheltuieli pe consumuri individuale;
c) cheltuieli pe cota-parte indiviz, n funcie de suprafaa util a proprietii
individuale;
d) cheltuieli pe beneficiari, aferente serviciilor individuale ale proprietarilor, dar
gestionate financiar prin intermediul asociaiei de proprietari;
e) cheltuieli pe consumatori tehnici;
f) cheltuieli de alt natur.
Art. 48. - (1) Stabilirea i repartizarea sumei care privete proprietatea comun ce
revine fiecrui proprietar din cadrul condominiului se fac proporional cu cota-parte
indiviz din proprietatea comun.
(2) Cheltuielile efectuate de asociaia de proprietari pentru plata unor servicii de
utiliti publice sau de alt natur, legate de proprietile individuale din
condominiu i care nu se factureaz individual pe fiecare dintre acestea, se
repartizeaz dup acelai criteriu care a stat la baza emiterii facturii, n conformitate
cu prevederile contractului ncheiat cu furnizorul respectivului serviciu.
Art. 49. - (1) Asociaia de proprietari poate stabili un sistem propriu de penalizri
pentru orice sum cu titlu de restan, afiat pe lista de plat. Penalizrile nu vor fi
mai mari de 0,2% pentru fiecare zi de ntrziere i se vor aplica numai dup o
perioad de 30 de zile care depete termenul stabilit pentru plat, fr ca suma
penalizrilor s poat depi suma la care s-au aplicat.
(2) Termenul de plat a cotelor de contribuie la cheltuielile asociaiei de
proprietari, afiate pe lista lunar de plat, este de maximum 20 de zile
calendaristice.
(3) Sumele rezultate din aplicarea penalitilor de ntrziere vor face obiectul
fondului de penaliti al asociaiei de proprietari i se vor utiliza numai pentru plata
penalizrilor impuse asociaiei de proprietari de ctre teri i pentru cheltuieli cu
reparaiile asupra proprietii comune sau alte cheltuieli de natur administrativ.
Art. 50. - (1) Asociaia de proprietari are dreptul de a aciona n justiie pe orice
proprietar care se face vinovat de neplata cotelor de contribuie la cheltuielile
asociaiei de proprietari mai mult de 90 de zile de la termenul stabilit.
(2) Aciunea asociaiei de proprietari este scutit de tax de timbru.
(3) Sentina dat n favoarea asociaiei de proprietari, pentru sumele datorate de
oricare proprietar, poate fi pus n aplicare pentru acoperirea datoriilor prin orice
modalitate permis de Codul de procedur civil.
Art. 51. - (1) Asociaia de proprietari are un privilegiu imobiliar cu rang prioritar
asupra apartamentelor i altor spaii proprieti individuale ale proprietarilor din
condominiu, precum i un privilegiu asupra tuturor bunurilor mobile ale acestora,
pentru sumele datorate cu titlu de cot de contribuie la cheltuielile asociaiei de
proprietari, dup cheltuielile de judecat datorate tuturor creditorilor n interesul
crora au fost fcute.
(2) Privilegiul se nscrie n registrul de publicitate imobiliar al judectoriei, la
cererea preedintelui asociaiei de proprietari, pe baza extraselor de pe ultima list
lunar de plat a cotelor de contribuie din care rezult suma datorat cu titlu de
restan. Privilegiul se radiaz la cererea preedintelui asociaiei de proprietari sau a
proprietarului, pe baza chitanei ori a altui nscris prin care asociaia confirm plata
sumei datorate.
(3) Operaiunile de publicitate imobiliar privitoare la privilegiul prevzut la alin.
(1) i (2) sunt scutite de tax de timbru.


CAPITOLUL VII
Raportul dintre administraia public local i central
i asociaiile de proprietari


Art. 52. - (1) Consiliile locale ale municipiilor, oraelor, comunelor i ale
sectoarelor municipiului Bucureti sprijin activitatea asociaiilor de proprietari
pentru realizarea scopurilor i sarcinilor ce le revin, n conformitate cu prevederile
legale n vigoare.
(2) Consiliile locale organizeaz n cadrul aparatului propriu un compartiment
specializat n sprijinirea i ndrumarea asociaiilor de proprietari.
Art. 53. - (1) Compartimentele specializate nfiinate n cadrul autoritii publice
locale ndrum i sprijin proprietarii pentru a se constitui n asociaii de
proprietari.
(2) Consiliile locale ale municipiilor, oraelor, comunelor i ale sectoarelor
municipiului Bucureti ndrum i sprijin asociaiile de proprietari pentru
ndeplinirea obligaiilor locale ce le revin asupra proprietii comune.
Art. 54. - (1) Persoanele fizice care au calitatea de administrator de imobile sunt
atestate de ctre primar, la propunerea compartimentelor specializate din cadrul
autoritii administraiei publice locale, n baza unei hotrri a consiliului local.
(2) Atestatul are drept scop certificarea calitilor profesionale ale persoanelor
care doresc s practice activitatea de administrare a imobilelor la asociaiile de
proprietari.
Art. 55. - Consiliile locale, cu sprijinul aparatului propriu al consiliilor judeene,
respectiv al Consiliului General al Municipiului Bucureti, exercit controlul
asupra activitii financiar-contabile din cadrul asociaiilor de proprietari, din oficiu
ori la solicitarea unuia sau mai multor membri ai asociaiei de proprietari.


CAPITOLUL VIII
Sanciuni


Art. 56. - (1) Constituie contravenii urmtoarele fapte:
a) neluarea de ctre proprietari, de ctre asociaia de proprietari sau de ctre
comitetul executiv al asociaiei de proprietari a tuturor msurilor necesare pentru
repararea i meninerea n stare de siguran a cldirii i a instalaiilor comune
aferente (ascensor, hidrofor, instalaii de alimentare cu ap, de canalizare, de
nclzire central, de preparare i distribuire a apei calde, instalaii electrice i de
gaze, centrale termice, crematorii, instalaii de colectare a deeurilor, instalaii de
anten colectiv, telefonie etc.) pe toat durata existenei acestora;
b) nendeplinirea atribuiilor de ctre preedinte, membrii comitetului executiv,
cenzori, administrator de imobil;
c) neexecutarea de ctre proprietar a lucrrilor de ntreinere, reparaii sau de
nlocuire a elementelor de construcii i instalaii aflate n proprietatea sa
individual, dac aceasta este de natur s aduc prejudicii celorlali proprietari;
d) schimbarea de ctre proprietar a destinaiei locuinei fr autorizaiile i
aprobrile legale;
e) modificarea aspectului proprietii comune, precum i a elementelor
constructive ale cldirii fr aprobrile i autorizaiile legale;
f) neaplicarea sau nerespectarea prevederilor prezentei legi de ctre funcionarii
publici i personalul angajat al autoritilor publice locale i centrale, inclusiv
personalul regiilor ori al societilor furnizoare de servicii publice de utiliti, dac
fapta nu a fost comis n astfel de mprejurri nct s constituie infraciune.
(2) Contraveniile prevzute la alin. (1) se sancioneaz dup cum urmeaz:
a) faptele prevzute la lit. a), b) i c) se sancioneaz cu amend de la 500 lei la
3.000 lei;
b) fapta prevzut la lit. d), cu amend de la 200 lei la 1.000 lei;
c) faptele prevzute la lit. e) i f), cu amend de la 2.500 lei la 5.000 lei.
(3) Sanciunile pentru contraveniile prevzute la alin. (1) lit. a)-e) se aplic
persoanelor fizice constatate vinovate, iar cea prevzut la alin. (1) lit. f)
funcionarilor publici sau personalului angajat al autoritilor publice, inclusiv
personalului regiilor ori societilor furnizoare de servicii de utiliti publice.
(4) Constatarea contraveniilor prevzute de prezenta lege, fcut la sesizarea
oricrei persoane interesate, precum i aplicarea sanciunilor corespunztoare se fac
de ctre persoanele mputernicite de Inspectoratul de Stat n Construcii i de
Ministerul Internelor i Reformei Administrative, de primari sau de mputerniciii
acestora.
Art. 57. - Prevederile art. 56 referitoare la contravenii se completeaz cu
dispoziiile Ordonanei Guvernului nr. 2/2001 privind regimul juridic al
contraveniilor, aprobat cu modificri i completri prin Legea nr. 180/2002, cu
modificrile i completrile ulterioare.


CAPITOLUL IX
Dispoziii tranzitorii i finale


Art. 58. - (1) Instituiile administraiei publice locale ori centrale sau orice alte
societi de stat, care dein n proprietate apartamente sau spaii cu alt destinaie
dect aceea de locuin n cldirile de locuine, au aceleai drepturi i obligaii ca
oricare alt proprietar din condominiu i au obligaia s mandateze persoane fizice
sau juridice pentru a colabora cu asociaia de proprietari.
(2) Raporturile juridice ale proprietarului, stabilite de comun acord cu chiriaul,
indiferent de statutul locuinei, precum i nerespectarea obligaiilor contractuale de
ctre chiria nu absolv proprietarul de la obligaiile sale fa de asociaia de
proprietari prevzute n prezenta lege.
Art. 59. - n termen de 60 de zile de la data intrrii n vigoare a prezentei legi,
Ministerul Internelor i Reformei Administrative, mpreun cu Ministerul
Economiei i Finanelor, Ministerul Muncii, Familiei i Egalitii de anse,
Ministerul Transporturilor i Ministerul Justiiei vor elabora i supune spre
adoptare Guvernului normele metodologice de punere n aplicare a prevederilor
acesteia.
Art. 60. - Prezenta lege intr n vigoare la 30 de zile de la data publicrii n
Monitorul Oficial al Romniei, Partea I.
Art. 61. - La data intrrii n vigoare a prezentei legi se abrog: art. 35 alin. 3, art.
35
1
, art. 36, art. 64, art. 69 i anexa nr. 2 din Legea locuinei nr. 114/1996,
republicat n Monitorul Oficial al Romniei, Partea I, nr. 393 din 31 decembrie
1997, cu modificrile i completrile ulterioare, Ordonana Guvernului nr. 85/2001
privind organizarea i funcionarea asociaiilor de proprietari, publicat n
Monitorul Oficial al Romniei, Partea I, nr. 554 din 1 septembrie 2001, aprobat cu
modificri prin Legea nr. 234/2002, precum i orice alte dispoziii contrare.


Aceast lege a fost adoptat de Parlamentul Romniei, n condiiile art. 77 alin.
(2), cu respectarea prevederilor art. 75 i ale art. 76 alin. (1) din Constituia
Romniei, republicat.

PREEDINTELE CAMEREI DEPUTAILOR PREEDINTELE SENATULUI
BOGDAN OLTEANU NICOLAE VCROIU
Bucureti, 6 iulie 2007.
Nr. 230.