3.

CONTRACTUL DE LOCAIUNE
1. Definiie. Delimitare. Feluri
Locaiunea este contractul prin care o persoan (locator) se oblig s asigure altei persoane
(locatar, chiria) folosina temporar a unui bun n schimbul unei sume de bani sau altei prestaii,
numit chirie (art. 1411 C.civ.).
ocaiunea se deosebete de v!n"are#cumprare prin faptul c transmite numai dreptul de
folosin. $ac lucrul dat n locaiune este productor de fructe, locatarul dob!ndete proprietatea lor ca
accesoriu al folosinei.
Contractul de arendare este o varietate a locaiunii% e&ist reguli speciale pentru locaiunea
fondurilor rurale.
' alt varietate este contractul de nchiriere a locuinei, reglementat prin egea 114(1))*. +iind
o varietate a locaiunii, i sunt aplicabile dispo"iiile de drept comun, cele privind locaiunea, dar
numai n msura n care legislaia locativ nu prevede norme speciale.
Durata locatiunii: art. 1,,, -cc prevede o durata determinata.
Durata maim! a locaiunii:
ocaiunile nu se pot ncheia pentru o perioad mai mare de 4) de ani. $ac prile stipulea" un
termen mai lung, acesta se reduce de drept la 4) de ani.
Inca"acit!i
(1) $ispo"iiile privitoare la incapacitile prev"ute la .rt. 1*/4 i 1.*// sunt aplicabile, n mod
corespun"tor, i locaiunii.
(0) $e asemenea, sunt aplicabile, prin analogie, i dispo"iiile .rt. 1*/1, inclusiv atunci c!nd e&ist
litigiu cu privire la dreptul de proprietate asupra bunului ce urmea" a face obiectul locaiunii.
(1) $ac legea nu dispune altfel, locaiunile ncheiate de persoanele care, potrivit legii, nu pot face
dec!t acte de administrare nu vor depi / ani.
Locaiunea f!r! #urat! #eterminat!
$ac n contract prile nu au artat durata locaiunii, fr a#i fi dorit s contracte"e pe o durat
nedeterminat, n lipsa u"anelor, locaiunea se consider ncheiat2
a) pentru un an, n ca"ul locuinelor nemobilate sau spaiilor pentru e&ercitarea activitii unui
profesionist%
b) pe durata corespun"toare unitii de timp pentru care s#a calculat chiria, n ca"ul bunurilor mobile
ori n acela al camerelor sau apartamentelor mobilate%
c) pe durata locaiunii imobilului, n ca"ul bunurilor mobile puse la dispo"iia locatarului pentru
folosina unui imobil.
Felurile locaiunii
(1) ocaiunea bunurilor imobile i aceea a bunurilor mobile se numete nchiriere, iar locaiunea
bunurilor agricole poart denumirea de arendare.
(0) $ispo"iiile pre"entei seciuni sunt aplicabile, n mod corespun"tor, nchirierii locuinelor i
arendrii, dac sunt compatibile cu regulile particulare prev"ute pentru aceste contracte.
(1) ocaiunea spaiilor destinate e&ercitrii activitii unui profesionist este supus prevederilor
pre"entei seciuni, precum i dispo"iiilor .rt. 1304 i 1.303#1.311.
Caractere $uri#ice
a) locaiunea este un contract sinalagmatic (bilateral), deoarece d natere la obligaii reciproce
ntre pri%
b) este un contract cu titlu oneros, deoarece ambele pri urm
resc un interes propriu patrimonial%
c) este un contract comutativ, pentru c e&istena i ntinderea
obligaiilor este cunoscut de la ncheierea contractului%
d) este un contract consensual, care se ncheie prin simplul acord
de voin al prilor%
e) este un contract cu e&ecutare succesiv, elementul timp fiind
de esena locaiunii. ocaiunile ereditare (emfiteu"e) sunt prohibite
de lege (art. 141/ C. civ.). $urata contractului se stabilete liber, prin consimm!ntul prilor% n
1
anumite domenii, legiuitorul poate interveni prin prorogri legale%
f) nu este un contract translativ de proprietate, ci se transmite numai dreptul de folosin
temporar a lucrului nchiriat.
%. Con#iii #e &ali#itate
a) Capacitatea prilor
.t!t locatarul, c!t i locatorul trebuie s aib capacitatea necesar pentru a face acte de
administrare, deoarece locaiunea este un act de administrare.4n ca"ul imobilelor ns, dac durata
locaiunii depete / ani, este considerat de lege ca act de dispo"iie i deci locatorul trebuie s aib
capacitatea de a face acte de dispo"iie.
ocatorul poate s nu fie proprietarul bunului nchiriat% deci el poate fi un u"ufiructuar sau
locatar. 5roprietarul nu poate fi locatarul propriului su lucru, cu e&cepia ca"ului c!nd nu are prerogativa
folosinei.
b) Obiectul contractului
ocaiunea are un obiect dublu2 lucrul nchiriat i preul.
ucrul nchiriat poate fi un lucru mobil sau imobil, corporal sau incorporai, dar cu condiia s nu
se consume sau distrug prin folosin.
'biectul locaiunii l constituie lucruri nefungibile (individual determinate)% de asemenea,
lucrurile viitoare (cu e&cepia motenirilor nedeschise) pot constitui obiect al locaiunii.
ocaiunea nu poate avea ca obiect o persoan. $ac se nchiria" un lucru cu personalul de
deservire, contractul este mi&t2 locaiunea n privina lucrului i prestare de servicii n privina
personalului de deservire.
6unurile din domeniul public al statului pot fi nchiriate numai n condiiile legii speciale (art.
11/ alineatul / din Constituie)% de asemenea, lucrurile cu regim special (arme, muniii).
5reul pltit de locatar n schimbul folosinei lucrului se numete chirie. Chiria se poate fi&a, fie
global, fie pe uniti de timp, i se pltete la termenele stipulate, de regul n mod succesiv.
Chiria trebuie s fie determinat sau cel puin determinabil n momentul ncheierii
contractului. $e asemenea, ea trebuie s fie sincer i serioas.
5reul se fi&ea", de regul, n bani, dar se poate fi&a i sub forma uriei alte prestaii. 7egulile
locaiunii se aplic i dac folosina unui lucru se transmite n schimbul folosinei unui alt lucru.
3. O'li(aiile locatorului
ocatorul este inut, chiar fr vreo stipulaie e&pres2
a) s predea locatarului bunul dat n locaiune%
b) s menin bunul n stare corespun"toare de folosin pe toat durata locaiunii%
c) s asigure locatarului linitita i utila folosin a bunului pe tot timpul locaiunii.
a) Obligaia de predare a lucrului nchiriat
5redarea lucrului se poate cere la termenul convenit de pri i la locul unde se gsete lucrul n
momentul contractrii. n ca" de nerespectare a acestei obligaii, locatarul poate cere n 8ustiie preda#
rea silit sau re"ilierea contractului pentru nee&ecutare ori poate invoca e&cepia de nee&ecutare.
ucrul, mpreun cu accesoriile sale, trebuie predat n stare corespun"toare destinaiei n
vederea creia a fost nchiriat, locatorul fiind obligat s efectue"e toate reparaiile necesare n acest scop.
b) Obligaia efecturii reparaiilor
ocatorul trebuie s menin lucrul n stare de a servi la ntrebuinarea pentru care a fost nchiriat
(art. 1409 i 1401 Cod civil). $e aceea, locatorul trebuie s efectue"e reparaiile necesare n tot timpul
locaiunii, cu e&cepia celor :locative:.4n ca" de nerespectare a acestei obligaii, locatarul poate cere
8ustiiei2 fie obligarea locatorului sub sanciunea plii de daune cominatorii, fie autori"area de a le
efectua n contul locatorului, fie re"ilierea contractului.
c) Obligaia de garanie (art. 1420 punctul 3 Cod civil)
;e aseamn cu obligaia de garanie a v!n"torului, cu deosebirea c dreptul transmis i garantat
este folosina linitit i util.
ocatorul rspunde de tulburrile provenite din propria sa fapt, de la teri i din viciile lucrului.
1) ocatorul este obligat s se abin de la orice fapt personal, care ar avea drept consecin
tulburarea locatarului n folosina lucrului, tulburare de fapt sau de drept.
ocatorul nu va rspunde ns pentru st!n8enirea folosinei locatarului, adus prin efectuarea
reparaiilor, chiar dac va fi lipsit n parte de folosina lucrului. 7eparaiile trebuie s aib caracter
urgent i s fie fcute n cel mult 49 de "ile.
0
0) n ca"ul tulburrilor provenite de la un ter, locatorul nu rs
punde pentru tulburrile de fapt, locatarul put!ndu#se apra singur,
prin aciunile posesorii, cu condiiile ca agentul tulburtor s nu fie
locatorul i s nu invoce vreun drept asupra lucrului nchiriat.
4n ca"ul tulburrilor de drept, locatorul va rspunde de pierderea sau reducerea folosinei.
ocatarul are dreptul de a cere fie re"ilierea contractului, fie o micorare a chiriei ori poate s ias din
proces, art!nd cine este titularul dreptului (locatorul) i care este obligat s#i apere folosina.
C!nd folosina locatarului este tulburat printr#un fapt ilicit cau"ator de pre8udicii, locatarul va
avea aciune n despgubire mpotriva autorului faptei (rspundere delictual), dar nu i aciune n
garanie contra locatorului.
1) ocatorul este garant pentru viciile ascunse ale lucrului care i mpiedic ntrebuinarea (art.
1400 Cod civil). <l rspunde chiar dac a fost de bun#credin la ncheierea contractului i
indiferent dac viciile e&istau n momentul ncheierii contractului sau provin din cau"e ulterioare,
deoarece obligaia sa de a asigura folosina lucrului este
succesiv.
ocatarul poate cere o reducere proporional din pre sau re"ilierea contractului cu daune#
interese, n ca"ul descoperirii viciilor ascunse.
'bligaia de garanie poate fi modificat prin convenia prilor% limitarea sau nlturarea ei
produce efecte numai dac locatorul este de bun#credin.
). O'li(aiile locatarului
ocatarul are urmtoarele obligaii principale2
a) s ia n primire bunul dat n locaiune%
b) s plteasc chiria n cuantumul i la termenul stabilite prin contract%
c) s foloseasc bunul cu pruden i diligen%
d) s restituie bunul la ncetarea, din orice cau", a contractului de locaiune.
a) Obligaia de a ntrebuina lucrul ca un bun proprietar i potrivit de!tinaiei !ale
Conform art. 140) alineatul 1 Cod civil, locatarul trebuie s ntrebuine"e lucrul nchiriat ca un
bun proprietar i numai pentru destinaia determinat prin contract. $ac nu#i ndeplinete obligaia,
locatorul va putea cere repunerea lucrului n starea anterioar sau re"ilierea contractului cu daune#
interese.
ocatarul trebuie s efectue"e reparaiile mici (locative), de simpl ntreinere, spre deosebire de
reparaiile capitale, care sunt n sarcina locatorului.
7eparaiile, indiferent de natura lor, nu cad n sarcina locatarului dac au fost cau"ate prin
vechime sau for= ma8or ori ca" fortuit ori din culpa locatorului.
ocatarul rspunde de stricciunile i pierderile provocate de persoanele familiei sale sau de
sublocatari, inclusiv toate persoanele introduse de el n imobil.
b) "lata chiriei
Conform art. 140) Cod civil, locatarul trebuie s plteasc preul locaiunii la termenele stipulate,
la domiciliul debitorului. n ca" de nee&ecutare, locatorul poate cere e&ecutarea silit a contractului sau
re"ilierea acestuia.
Chitanele de plat a chiriei sunt opo"abile terilor, chiar dac nu au dat cert. $ac lucrul dat n
locaiune a fost v!ndut i noul proprietar nu#1 ncunotinea" pe locatar, plata fcut vechiului proprietar
este valabil.
c) #!punderea pentru incendiu
.rt. 141/ Cod civil prevede c locatarul unei cldiri este rspun"tor de pagubele pricinuite cldirii
de incendiu, dac nu se va dovedi c incendiul a provenit din ca" fortuit, for ma8or, defect de con#
strucie sau din comunicarea focului de la o cas vecin.
$ac sunt mai muli locatari fiecare rspunde pentru pagubele pricinuite de incendiu
proporional cu valoarea locativ a prii din imobil ce ocup. $ac incendiul a i"bucnit ntr#o
parte comun a imobilului, aflat n administrarea locatorului, toi locatarii vor fi e&onerai de
aceast rspundere, cci incendiul nu a i"bucnit n partea ocupat de ei.
d) #e!tituirea lucrului
a ncetarea locaiunii, locatarul trebuie s restituie lucrul n starea n care a fost predat conform
inventarului fcut. n lips de inventar, pre"umia (relativ) este c locatarul a primit lucrul n bun stare.
1
7estituirea lucrului poate fi cerut de locator printr#o aciune personal sau prin aciunea n
revendicare. ocatarul nu rspunde de pieirea sau deteriorarea lucrului din cau"a vechimii, forei ma8ore
sau ca"ului fortuit.
e) Aprarea contra uzurprilor
5otrivit art. 1411 Cod civil, locatarul este obligat de a apra lucrul nchiriat contra u"urprilor
provenite de la teri. $ac locatorul nu are cunotin de ncercarea de u"urpare, locatarul trebuie s#1
ntiine"e n termen util pentru ca s fie n msur s se apere contra ncercrii de u"urpare.
*. Contractul #e +u'locaiune
$repturile prilor contractante se pot transmite :mortis causa: sau prin acte :inter vivos:. .rt.
1413 Cod civil prevede posibilitatea locatarului de a transmite dreptul de folosin asupra unui ter, n
tot sau n parte, n ba"a unui contract de sublocaiune.
;ublocaiunea este permis, cu respectarea a dou condiii2
a) transmiterea folosinei s nu fie inter"is prin contractul prin
cipal n mod e&pres%
b) sublocaiunea s nu fie convenit n condiii n care s contra#
vin condiiilor din contractul principalin.
$ac nu s#au respectat aceste condiii, locatorul poate cere prin 8ustiie e&ecutarea obligaiilor
sau re"ilierea contractului principal de locaiune pentru nee&ecutare de obligaii.
;ublocaiunea ncheiat cu respectarea condiiilor de mai sus este valabil i i produce pe
deplin efectele ntre pri. $eoarece locatorul nu este parte contractant, sublocaiunea nu produce
efecte fa de el, locatorul put!nd aciona mpotriva sublocatarului numai pe calea indirect a aciunii
oblice.
n virtutea privilegiului su de locator (art. 1,19 Cod civil), el poate sechestra mobilele
sublocatarului aduse n imobilul nchiriat, dar numai n limita chiriei datorate.
,. Ce+iunea contractului #e locaiune
n aceleai condiii n care poate interveni sublocaiunea, este permis i cesiunea locaiunii de
ctre locatar (art. 14>13 Cod civil). Cesiunea constituie o v!n"are a dreptului de folosin, re"ult!nd ur#
mtoarele consecine2
a) pentru opo"abilitate fa de teri, ea trebuie s fie notificat locatorului sau acceptat de el
printr#un act autentic (art. 11)1 Cod civil)%
b) obiectul su l formea" numai drepturile locatarului, iar nu i
obligaiile sale, deoarece Codul civil rom!n nu cunoate cesiunea
obligaiilor%
c) locatarul#cedent garantea" numai e&istena dreptului de folo
sin n momentul ncheierii contractului (art. 11)0 Cod civil).
d) cesiunea este supus regulilor v!n"rii#cumprrii de creane%
e) prin intermediul cesiunii, cesionarul ia locul cedentului%
f) cedentul, fiind un v!n"tor, nu are privilegiul locatorului de
imobile de care se bucur locatorul principalin.
.ceste reguli se vor aplica i n ca"ul n care dreptul de folosin se transmite n schimbul unui
alt drept de folosin (dubl cesiune).
Data "l!ii c,iriei
(1) 4n lips de stipulaie contrar, locatarul este obligat s plteasc chiria la termenele stabilite potrivit
u"anelor.
(0) $ac nu e&ist u"ane i n lipsa unei stipulaii contrare, chiria se pltete dup cum urmea"2
a) n avans pentru toat durata contractului, dac aceasta nu depete o lun%
b) n prima "i lucrtoare a fiecrei luni, dac durata locaiunii este mai mare de o lun, dar mai mic de
un an%
c) n prima "i lucrtoare a fiecrui trimestru, dac durata locaiunii este de cel puin un an.
-. .ncetarea locaiunii
Denunarea contractului
(1) $ac locaiunea a fost fcut fr determinarea duratei, oricare dintre pri poate denuna
contractul prin notificare.
4
(0) -otificarea fcut cu nerespectarea termenului de preavi" stabilit de lege sau, n lips, de u"ane nu
produce efecte dec!t de la mplinirea acelui termen.
(1) a mplinirea termenului de preavi", obligaia de restituire a bunului devine e&igibil, iar
contractul de locaiune ncheiat n condiiile prev"ute la .rt. 139) alin. (0) sau (1), dup ca",
constituie, n condiiile legii, titlu e&ecutoriu cu privire la aceast obligaie.
Re/ilierea locaiunii
.tunci c!nd, fr 8ustificare, una dintre prile contractului de locaiune nu i e&ecut obligaiile
nscute din acest contract, cealalt parte are dreptul de a re"ilia locaiunea, cu daune#interese, dac
este ca"ul, potrivit legii.
Im"o+i'ilitatea folo+irii 'unului
(1) $ac bunul este distrus n ntregime sau nu mai poate fi folosit potrivit destinaiei stabilite,
locaiunea ncetea" de drept.
(0) $ac imposibilitatea folosirii bunului este numai parial, locatarul poate, dup mpre8urri, s
cear fie re"ilierea locaiunii, fie reducerea proporional a chiriei.
(1) .tunci c!nd bunul este doar deteriorat, locaiunea continu, fiind aplicabile dispo"iiile art. 1.,33.
(4) 4n toate ca"urile n care imposibilitatea total sau parial de folosire a bunului este fortuit,
locatarul nu are drept la daune#interese.
De+fiinarea titlului locatorului
(1) $esfiinarea dreptului care permitea locatorului s asigure folosina bunului nchiriat determin
ncetarea de drept a contractului de locaiune.
(0) Cu toate acestea, locaiunea va continua s produc efecte i dup desfiinarea titlului locatorului
pe durata stipulat de pri, fr a se depi un an de la data desfiinrii titlului locatorului, ns numai
dac locatarul a fost de bun#credin la ncheierea locaiunii.
0oartea locatorului +au a locatarului
(1) ocaiunea nu ncetea" prin moartea locatorului sau a locatarului.
(0) Cu toate acestea, n ca"ul locaiunii cu durat determinat, motenitorii locatarului pot denuna
contractul n termen de *9 de "ile de la data la care au luat cunotin de moartea locatarului i
e&istena locaiunii.
Re+tituirea 'unului
(1) a ncetarea locaiunii, locatarul este obligat s restituie bunul luat n locaiune n starea n care l#a
primit, n afar de ceea ce a pierit sau s#a deteriorat din cau"a vechimii.
(0) 5!n la proba contrar, locatarul este pre"umat c a primit bunul n stare corespun"toare de
ntrebuinare potrivit destinaiei stabilite.
(1) 7estituirea bunurilor mobile luate n locaiune se face n locul n care au fost predate.
R!+"un#erea locatarului "entru 'unul 1nc,iriat
(1) ocatarul rspunde pentru degradarea bunului nchiriat n timpul folosinei sale, inclusiv cea
cau"at de incendiu, dac nu dovedete c a survenit fortuit.
(0) <l rspunde inclusiv pentru degradarea cau"at de membrii familiei sale, de sublocatarul su, ca i
de fapta altor persoane crora le#a ngduit n orice mod folosirea, deinerea sau accesul la bun
.m'un!t!irile f!cute #e locatar
(1) ocatorul are dreptul de a pstra lucrrile adugate i autonome efectuate asupra bunului pe durata
locaiunii i nu poate fi obligat la despgubiri dec!t dac locatarul a efectuat lucrrile cu acordul
prealabil al locatorului.
(0) $ac lucrrile au fost efectuate fr acordul prealabil al locatorului, acesta poate alege s cear
locatarului aducerea bunului n starea iniial, precum i plata de despgubiri pentru orice pagub ar fi
cau"at bunului de ctre locatar.
(1) 4n ca"ul n care nu a avut acordul prealabil al locatorului, locatarul nu poate invoca, n niciun ca",
dreptul de retenie.
/