Capitolul I:: Dispozińii Generale, Definińii

LEGE nr.
230 din 6 iulie 2007 privind nfiinarea, organizarea i

funcionarea asociaiilor de proprietari
Forma sintetic la data 07-Mar-2013. Acest act a fost creat utilizand tehnologia SintAct-Acte Sintetice. SintAct i tehnologia
Acte Sintetice sunt mrci inregistrate ale Wolters Kluwer.
(la data 23-Jul-2010 a se vedea referinte de aplicare din Legea 175/2010 )
(la data 22-May-2009 actul a fost jurisprudenta Decizia nr. 171 din 22-mai-2009 )
(la data 21-Jan-2008 reglementat de Norme Metodologice din 2007 )
(la data 23-Jul-2007 actul a fost promulgata de Decretul 698/2007 )
Parlamentul Romniei adopt prezenta lege.
CAPITOLUL I: Dispoziii generale, definiii
Art. 1
(la data 21-Jan-2008 Art. 1 din capitolul I reglementat de Art. 1 din capitolul I din Norme Metodologice
din 2007 )
Prezenta lege reglementeaz aspectele juridice, economice i tehnice cu privire la
nfiinarea, organizarea i funcionarea asociaiilor de proprietari, precum i modul de
administrare i de exploatare a cldirilor de locuine aflate n proprietatea a cel puin 3
persoane fizice sau juridice, de drept public ori de drept privat, inclusiv n cazul celor
care au n structura lor i spaii cu alt destinaie dect aceea de locuin.
Art. 2
n condiiile art. 1, datorit strii de indiviziune forat, proprietarii au obligaia s ia
msuri cu privire la drepturile i obligaiile comune ce le revin tuturor asupra proprietii
comune. n acest scop, proprietarii se pot asocia n asociaii de proprietari cu
personalitate juridic.
Art. 3
(la data 04-Oct-2010 Art. 3 din capitolul I a se vedea jurisprudenta Decizia nr. 914 din 04-oct-2010 )
n sensul prezentei legi, termenii i expresiile de mai jos au urmtoarele semnificaii:
a) cldire-bloc de locuine-condominiu - proprietatea imobiliar format din proprieti
individuale, definite apartamente sau spaii cu alt destinaie dect aceea de locuine, i
proprietatea comun indiviz. Poate fi definit condominiu i un tronson cu una sau mai
multe scri, din cadrul cldirii de locuit, n condiiile n care se poate delimita
proprietatea comun;
b) proprietate individual - apartamentul sau spaiul cu alt destinaie dect aceea de
locuin, parte dintr-o cldire, destinat locuirii sau altor activiti, care mpreun cu
cota-parte indiviz din proprietatea comun constituie o unitate de proprietate
imobiliar. Cu excepia unor situaii pentru care exist alte prevederi exprese n
prezenta lege sau n acordul de asociere, dreptul de proprietate asupra unei proprieti
individuale dintr-un condominiu trebuie considerat n acelai mod ca i dreptul de
proprietate asupra altor bunuri imobile;
c) proprietate comun - toate prile dintr-un condominiu care nu sunt apartamente sau
spaii cu alt destinaie dect aceea de locuin;
d) proprietate comun aferent tronsoanelor sau scrilor care nu poate fi delimitat -
cel puin o instalaie pe vertical care alimenteaz n comun tronsoane ori scri sau
pri de construcie comune tronsoanelor ori scrilor, care nu pot fi definite separat din
punct de vedere fizic ca poziie i suprafa;
e) cot-parte indiviz - cota-parte de proprietate care i revine fiecrei proprieti
individuale din proprietatea comun i este egal cu raportul dintre suprafaa util a
proprietii individuale i totalul suprafeelor utile ale tuturor proprietilor individuale;
f) proprietar al spaiului, respectiv al apartamentului - persoana fizic sau juridic, de
drept public ori de drept privat, care are n proprietate acel spaiu, respectiv
apartament, ntr-un condominiu;
g) asociaie de proprietari - form de asociere autonom i nonprofit a majoritii
proprietarilor dintr-un condominiu;
h) acord de asociere - actul care consfinete decizia proprietarilor de a se asocia;
i) cheltuieli ale asociaiei de proprietari - cheltuielile sau obligaiile financiare ale
Pag. 1 din 14 Act sintetic la data 07-Mar-2013 pentru Legea 230/2007
Text creat de SintAct Wolters Kluwer - tel:031/2244100, contact@wolterskluwer.ro
asociaiei care sunt legate de exploatarea, reparaia ori ntreinerea proprietii comune,
precum i cheltuielile cu serviciile de care beneficiaz proprietarii i care nu sunt
facturate individual ctre proprietile individuale;
j) cot de contribuie la cheltuielile asociaiei de proprietari - suma corespunztoare din
cheltuielile asociaiei, pe care fiecare proprietar este obligat s o plteasc lunar;
k) atestat - actul care dovedete calitatea de administrator de imobil.
CAPITOLUL II: nfiinarea i nregistrarea asociaiei de proprietari
Art. 4
(la data 21-Jan-2008 Art. 4 din capitolul II reglementat de Art. 2 din capitolul I din Norme Metodologice
din 2007 )
(1) Asociaia de proprietari are drept scop administrarea i gestionarea proprietii
comune care, pe lng drepturi, impune obligaii pentru toi proprietarii.
(2) Consecinele nelurii msurilor de organizare i funcionare cu privire la
administrarea i gestiunea proprietii comune sunt n rspunderea juridic a tuturor
proprietarilor sau a reprezentanilor acestora, dup caz.
Art. 5
(1) Asociaia de proprietari se nfiineaz prin acordul scris a cel puin jumtate plus
unu din numrul proprietarilor apartamentelor i spaiilor cu alt destinaie dect aceea
de locuin, din cadrul unei cldiri. Acordul se consemneaz ntr-un tabel nominal,
anex la acordul de asociere.
(la data 21-Jan-2008 Art. 5, alin. (1) din capitolul II reglementat de Art. 4 din capitolul II din Norme
Metodologice din 2007 )
(2) n cldirile de locuine cu mai multe tronsoane sau scri se pot constitui asociaii de
proprietari pe fiecare tronson ori scar n parte numai n condiiile n care nu exist o
proprietate comun aferent tronsoanelor sau scrilor care nu poate fi delimitat.
(3) Dac este cazul, asociaiile de proprietari nfiinate pe scri sau tronsoane de cldire
i reglementeaz ntre ele raporturile juridice cu privire la aspectele tehnice comune
acestora, printr-o anex la acordul de asociere.
Art. 6
(1) Cererea pentru dobndirea personalitii juridice a asociaiei de proprietari
mpreun cu statutul, acordul de asociere i procesul-verbal al adunrii generale de
constituire se depun i se nregistreaz la organul financiar local n a crui raz
teritorial se afl cldirea.
(2) Statutul i acordul de asociere se ntocmesc n baza prezentei legi.
(3) Acordul de asociere trebuie s conin:
a) adresa i individualizarea proprietii individuale, potrivit actului de proprietate;
b) numele i prenumele tuturor proprietarilor;
c) descrierea proprietii, cuprinznd: descrierea cldirii, structura cldirii, numrul de
etaje, numrul de apartamente structurate pe numr de camere, numrul spaiilor cu
alt destinaie dect aceea de locuin, suprafaa terenului aferent cldirii;
d) enumerarea i descrierea prilor aflate n proprietate comun;
e) cota-parte indiviz ce revine fiecrui proprietar din proprietatea comun.
(4) Asociaia de proprietari dobndete personalitate juridic n baza ncheierii
judectorului-delegat desemnat la organul financiar local de ctre preedintele
judectoriei n a crei circumscripie teritorial se afl cldirea.
(5) ncheierea se d fr citarea prilor i este executorie.
(6) ncheierea este supus recursului n termen de 5 zile de la comunicare. Recursul se
judec cu citarea prilor.
(6) ncheierea este supus numai apelului, n termen de 5 zile de la comunicare. Apelul
se judec cu citarea prilor.
(la data 15-Feb-2013 Art. 6, alin. (6) din capitolul II modificat de Art. 66 din titlul IV din Legea
76/2012 )
Art. 7
nscrierea ulterioar n asociaia de proprietari a proprietarilor care nu au fost prezeni
la adunarea general de constituire se face la cererea scris a acestora, fr alte
formaliti.
Art. 8
(1) Pentru modificarea sau completarea statutului ori a acordului de asociere este
necesar acordul a cel puin 2/3 din numrul proprietarilor membri ai asociaiei de
proprietari.
(2) Orice modificare sau completare se nregistreaz la judectoria care a emis
ncheierea judectoreasc de nfiinare, fr alte formaliti.
CAPITOLUL III: Drepturile i obligaiile proprietarilor
Art. 9
(la data 21-Jan-2008 Art. 9 din capitolul III reglementat de Art. 12 din capitolul II din Norme
Proprietarii membri ai asociaiei de proprietari au dreptul s participe, cu drept de vot,
la adunarea general a proprietarilor, s i nscrie candidatura, s candideze, s aleag
i s fie alei n structura organizatoric a asociaiei de proprietari. Pentru a beneficia de
dreptul de a fi ales, persoana n cauz trebuie s aib capacitate deplin de exerciiu.
Art. 10
Proprietarii au dreptul s cunoasc toate aspectele ce in de activitatea asociaiei i au
acces, la cerere, la orice document al acesteia.
Art. 11
(la data 04-Oct-2010 Art. 11 din capitolul III a se vedea jurisprudenta Decizia nr. 914 din 04-oct-
2010 )
(la data 21-Jan-2008 Art. 11 din capitolul III reglementat de Art. 13 din capitolul II din Norme
(1) Proprietarul poate aduce mbuntiri sau modificri proprietii sale individuale, cu
respectarea prevederilor legale referitoare la autorizarea de ctre autoritatea public
local a modificrilor constructive, fr a pune n pericol integritatea structural a
cldirii sau a altor proprieti individuale.
(2) Proprietarul nu poate schimba aspectul sau destinaia proprietii comune fr a
obine mai nti acceptul din partea asociaiei de proprietari.
Art. 12
Zidurile dintre apartamentele sau spaiile alturate, care nu fac parte din structura de
rezisten a cldirii i din proprietatea comun, pot fi reamplasate prin acordul dintre
proprietarii apartamentelor sau spaiilor respective, pe baza autorizaiei de modificare a
construciei, eliberat de autoritatea public local i cu ntiinarea asociaiei. Zidurile
dintre apartamente sau spaii i proprietatea comun care nu fac parte din structura de
rezisten a cldirii pot fi reamplasate numai prin modificarea acordului de asociere, n
baza hotrrii majoritii proprietarilor i a autorizaiei de modificare a construciei,
eliberat de autoritatea public local.
Art. 13
Veniturile obinute din exploatarea proprietii comune aparin asociaiei de proprietari.
Aceste venituri alimenteaz fondurile speciale ale asociaiei de proprietari pentru
reparaii i investiii cu privire la proprietatea comun i nu se pltesc proprietarilor.
Veniturile obinute din exploatarea proprietii comune aparin asociaiei de proprietari.
Aceste venituri alimenteaz fondurile speciale ale asociaiei de proprietari pentru
reparaii i investiii cu privire la proprietatea comun i nu se pltesc proprietarilor.
Lista acestor venituri, precum i cheltuielile aferente lor sunt prezentate semestrial ntr-
un raport afiat la avizierul asociaiei de proprietari.
(la data 23-Jul-2010 Art. 13 din capitolul III modificat de Art. I din Legea 175/2010 )
Art. 14
Proprietarul este obligat s menin proprietatea sa individual, apartament sau spaiu
cu alt destinaie dect aceea de locuin, n stare bun, pe propria cheltuial. Niciun
proprietar nu poate nclca, afecta sau prejudicia dreptul de proprietate comun sau
individual a celorlali proprietari din condominiu.
Art. 15
Cu un preaviz de 5 zile, proprietarul este obligat s accepte accesul n apartamentul
sau n spaiul su al unui delegat al asociaiei, atunci cnd este necesar s se
inspecteze, s se repare ori s se nlocuiasc elemente din proprietatea comun, la care
se poate avea acces numai din respectivul apartament sau spaiu. Fac excepie cazurile
de urgen, cnd accesul se poate face fr preaviz.
Art. 16
(1) Proprietarii sunt obligai s ia msuri pentru consolidarea sau modernizarea cldirii,
pentru reabilitarea termic i eficiena energetic, potrivit prevederilor legale. Indiferent
de natura interveniilor, se va avea n vedere meninerea aspectului armonios i unitar
al ntregii cldiri.
(2) n cldirile afectate de seisme, proprietarii au obligaia de a lua de urgen msuri
pentru consolidare, cu sprijinul autoritii publice locale sau centrale.
Art. 17
Dac proprietarul unui apartament ori spaiu sau oricare alt persoan care acioneaz
n numele su provoac daune oricrei pri din proprietatea comun sau unui alt
apartament ori spaiu, respectivul proprietar sau respectiva persoan are obligaia s
repare stricciunile ori s plteasc cheltuielile pentru lucrrile de reparaii.
Art. 18
n cazurile n care n cldirile de locuine unul dintre proprietari sau chiriai mpiedic,
cu bun-tiin i sub orice form, folosirea normal a cldirii de locuit, crend prejudicii
celorlali proprietari ori chiriai, dup caz, proprietarii sau reprezentantul legal al
acestora pot solicita instanei s hotrasc msurile pentru folosirea normal a cldirii,
precum i plata daunelor.
Art. 19
n cazul spaiilor, respectiv al apartamentelor cu mai mult de un proprietar, raporturile
de coproprietate vor fi reglementate potrivit dreptului comun.
Art. 20
(1) Proprietarii care i nstrineaz apartamentele sau spaiile cu alt destinaie dect
aceea de locuin sunt obligai ca la ntocmirea formelor de nstrinare s fac dovada
achitrii la zi a cotelor de contribuie la cheltuielile asociaiei de proprietari.
(2) Notarii publici nu vor autentifica actele de nstrinare fr o adeverin din partea
asociaiei de proprietari, care s reprezinte dovada achitrii la zi a cotelor de contribuie
la cheltuielile asociaiei de proprietari, eliberat n original sub semntura preedintelui
i a administratorului asociaiei de proprietari, cu precizarea numelui i prenumelui
acestora, i cu tampila asociaiei de proprietari. Actele de nstrinare ncheiate cu
nerespectarea acestei obligaii sunt nule de drept.
(3) n cazul existenei unor datorii ctre asociaia de proprietari, nstrinarea
proprietii se poate face numai dac se introduce n contract o clauz privitoare la
preluarea datoriilor de ctre cumprtor.
CAPITOLUL IV: Organizarea i funcionarea asociaiei de proprietari
Art. 21
(1) La adunarea general de constituire a asociaiei de proprietari, proprietarii vor alege
dintre cei prezeni un comitet executiv, format din preedintele asociaiei de proprietari
i un cenzor sau o comisie de cenzori, i vor hotr numrul membrilor acestora i
durata mandatelor lor. Dac dintre membrii asociaiei de proprietari nu se poate alege
un cenzor sau comisia de cenzori, atunci adunarea general a proprietarilor membri ai
asociaiei de proprietari va mandata comitetul executiv pentru angajarea unui cenzor
din afara asociaiei de proprietari, persoan fizic ori juridic de specialitate, pe baz de
contract sau convenie de prestri de servicii.
(2) Cenzorul sau membrii comisiei de cenzori trebuie s aib cel puin studii medii i
pot depune, dac adunarea general a asociaiei de proprietari hotrte astfel, ntr-un
cont bancar al asociaiei de proprietari, o garanie suficient i ndestultoare, pe baza
unui contract de garanie ncheiat n acest sens. Cuantumul garaniei nu poate fi mai
mic dect media anual a totalului cheltuielilor lunare ale asociaiei.
(3) Preedintele asociaiei de proprietari este fie candidatul care va obine cel mai mare
numr de voturi la alegerea membrilor comitetului executiv, fie oricare alt membru al
comitetului executiv ales prin voina sa i a majoritii proprietarilor din cadrul adunrii
generale. Preedintele, n situaii deosebite, poate numi temporar dintre membrii
comitetului executiv un vicepreedinte cruia i poate delega atribuiile sale.
Art. 22
(1) Deponentul garaniei menionate la art. 21 alin. (2) nu poate dispune n niciun mod
de suma depus drept garanie i nici de dobnda aferent, dect dup ndeplinirea
cumulativ a urmtoarelor condiii: aprobarea descrcrii de gestiune privind exerciiul
financiar precedent de ctre adunarea general a membrilor asociaiei de proprietari,
precum i ncetarea efectelor delegaiei menionate la art. 21.
(2) n cazul n care se constat de ctre reprezentanii asociaiei de proprietari sau de
ctre proprietarii nii minusuri n gestiune, asociaia poate dispune asupra unei sume
de bani egale cu cuantumul minusului n gestiune, direct din contul bancar menionat la
art. 21 alin. (2), cu aprobarea scris, expres, anterioar a adunrii generale, fr a
avea nevoie de consimmntul deponentului garaniei.
Art. 23
(la data 21-Jan-2008 Art. 23 din capitolul IV reglementat de Art. 14 din capitolul II din Norme
(1) Dup adunarea general de constituire a asociaiei de proprietari va avea loc cel
puin o dat pe an, n primul trimestru, o adunare general a proprietarilor membri ai
asociaiei. Responsabilitatea cu privire la neconvocarea a cel puin unei adunri
generale a proprietarilor aparine membrilor comitetului executiv, inclusiv preedintelui
asociaiei de proprietari.
(2) Adunarea general este alctuit din toi proprietarii membri ai asociaiei de
proprietari.
(3) Adunarea general ordinar se convoac fie de preedintele asociaiei de
proprietari, fie de comitetul executiv.
(4) Pentru situaii speciale sau de maxim urgen, adunrile generale extraordinare
ale asociaiei pot fi convocate oricnd de ctre comitetul executiv sau de ctre cel puin
20% din numrul proprietarilor membri ai asociaiei de proprietari.
(5) Proprietarii trebuie anunai, prin afiare la loc vizibil sau pe baz de tabel nominal
convocator, asupra oricrei adunri generale a asociaiei de proprietari, cu cel puin 7
zile nainte de data stabilit, inclusiv cu privire la ordinea de zi a adunrii generale.
Ordinea de zi anunat se poate completa prin hotrre a adunrii generale.
Art. 24
(1) Adunarea general poate adopta hotrri, dac majoritatea proprietarilor membri ai
asociaiei de proprietari (jumtate plus unu) sunt prezeni personal sau prin
reprezentant legal.
(2) Dac la prima convocare nu este ntrunit cvorumul necesar de jumtate plus unu,
adunarea general va fi suspendat i reconvocat n termen de maximum 10 zile de la
data primei convocri.
(3) La adunarea general reconvocat, dac exist dovada c toi membrii asociaiei de
proprietari au fost convocai, hotrrile pot fi adoptate, indiferent de numrul membrilor
prezeni, prin votul majoritii acestora.
(4) Hotrrile adunrii generale a asociaiei de proprietari sunt obligatorii i pentru
proprietarii din condominiu care nu au fost prezeni la adunarea general, precum i
pentru proprietarii care nu sunt membri ai asociaiei de proprietari.
Art. 25
(1) Pentru adoptarea hotrrilor n adunarea general a asociaiei de proprietari, se vor
avea n vedere urmtoarele:
a) fiecare proprietar are dreptul la un vot pentru proprietatea sa;
b) pentru hotrrile cu privire la stabilirea fondurilor de investiii pentru consolidare,
reabilitare i modernizare, votul fiecrui proprietar are o pondere egal cu cota-parte
din proprietatea comun;
c) proprietarul poate fi reprezentat n adunarea general de ctre un membru al familiei
sau de ctre un alt reprezentant care are o mputernicire scris i semnat de ctre
proprietarul n numele cruia voteaz;
d) un membru al asociaiei de proprietari poate reprezenta unul sau mai muli membri
abseni, dac prezint mputernicire semnat de ctre proprietarii n numele crora
voteaz;
e) n cazul unui vot paritar, votul preedintelui asociaiei de proprietari este decisiv.
(2) Hotrrile adunrilor generale vor fi luate cu votul majoritii membrilor asociaiei
de proprietari prezeni la adunarea general convocat sau reconvocat, dup caz. n
statutul propriu al asociaiei de proprietari pot fi prevzute i alte condiii, dar nu mai
puin de jumtate plus unu din voturile celor prezeni la adunarea general convocat
sau reconvocat.
(3) n situaii excepionale, hotrrile pot fi luate prin acordul scris al majoritii
proprietarilor unei scri sau unui bloc, membri ai asociaiei de proprietari, pentru
probleme care i vizeaz direct, pe baz de tabel nominal.
(4) Hotrrile adunrilor generale se consemneaz n registrul de procese-verbale al
asociaiei de proprietari, se semneaz de ctre toi membrii comitetului executiv i se
comunic, n scris, tuturor proprietarilor.
Art. 26
(la data 16-Jun-2011 Art. 26 din capitolul IV a fost atacat de (exceptie admisa) Decizia 670/2011 )
Dac o hotrre a adunrii generale este contrar legii, statutului sau acordului de
asociere a asociaiei de proprietari ori este de natur s produc daune intereselor
proprietarilor, acetia pot ataca n justiie respectiva hotrre, n termen de 45 de zile
de la adoptarea acesteia. Acionarea n justiie nu ntrerupe executarea hotrrii dect
n cazul n care instana dispune suspendarea acesteia.
Dac o hotrre a adunrii generale este contrar legii, statutului sau acordului de
asociere a asociaiei de proprietari ori este de natur s produc daune intereselor
proprietarilor, acetia pot ataca n justiie respectiva hotrre, n termen de 45 de zile.
Acionarea n justiie nu ntrerupe executarea hotrrii dect n cazul n care instana
dispune suspendarea acesteia.
(la data 31-Jul-2011 Art. 26 din capitolul IV abrogat de Actul din Decizia 670/2011 )
Art. 27
Adunarea general a proprietarilor membri ai asociaiei de proprietari are urmtoarele
atribuii:
a) alege i revoc din funcie preedintele, membrii comitetului executiv i cenzorul sau
membrii comisiei de cenzori a asociaiei de proprietari;
b) adopt, modific sau revoc hotrri;
c) adopt i modific bugetele de venituri i cheltuieli;
d) mandateaz comitetul executiv reprezentat de preedintele asociaiei de proprietari
pentru angajarea i eliberarea din funcie a persoanei care ocup funcia de
administrator imobile sau a altor angajai ori prestatori, n scopul administrrii i bunei
funcionri a cldirii;
e) exercit alte atribuii care i-au fost conferite prin statut, prin acordul de asociere sau
prin votul proprietarilor asociai.
Art. 28
(1) Asociaia de proprietari poate intermedia servicii ntre furnizori i proprietarii
consumatori, n special cu privire la serviciile publice de utiliti, pe baza unor contracte
de prestri de servicii sau de furnizare cu caracter individual. Pentru contractele de
furnizare cu caracter individual, drepturile i obligaiile cu privire la serviciul furnizat
aparin, pe de o parte, furnizorului i de cealalt parte, proprietarului.
(2) Pentru recuperarea debitelor cu privire la serviciile publice de utiliti, furnizorul
serviciului va aciona mpotriva proprietarilor restanieri.
(3) Serviciul de intermediere din partea asociaiei de proprietari const n: repartizarea
facturilor ctre proprietari prin lista de plat lunar, ncasarea i plata sumelor
reprezentnd contravaloarea consumului facturat, ntiinarea furnizorului cu privire la
debitori.
Art. 29
(1) Cu excepia atribuiilor rezervate exclusiv proprietarilor cu privire la proprietile
individuale, apartamente sau spaii cu alt destinaie dect aceea de locuin, comitetul
executiv reprezint asociaia de proprietari n administrarea i exploatarea cldirii.
(2) Comitetul executiv poate angaja personal specializat pentru ndeplinirea atribuiilor
ce i revin.
Art. 30
(1) Comitetul executiv, reprezentat de preedintele asociaiei de proprietari, are
urmtoarele atribuii:
a) duce la ndeplinire hotrrile adunrii generale i urmrete respectarea prevederilor
legale, a statutului i a acordului de asociere ale asociaiei de proprietari;
b) emite, dac este cazul, decizii scrise privind reguli pentru ducerea la ndeplinire a
hotrrilor adunrilor generale i pentru respectarea prevederilor legale, a statutului i
a acordului de asociere, precum i alte decizii ce privesc activitatea din asociaia de
proprietari;
c) ntocmete proiectul bugetului de venituri i cheltuieli i pregtete desfurarea
adunrilor generale;
d) reglementeaz folosirea, ntreinerea, repararea, nlocuirea i modificarea prilor
proprietii comune, inclusiv cu privire la consumurile aferente proprietii comune;
e) ntocmete sau propune planuri de msuri i activiti i urmrete realizarea lor;
f) supravegheaz desfurarea tuturor activitilor din cadrul asociaiei de proprietari, n
mod special situaia ncasrilor i plilor lunare;
g) pentru scopul i activitile asociaiei de proprietari, angajeaz i demite, ncheie i
reziliaz contracte;
h) i asum obligaii, n nume propriu sau n numele proprietarilor membri ai asociaiei
de proprietari, privind interesele legate de cldire;
i) iniiaz sau apr n procese, n nume propriu sau n numele proprietarilor membri ai
asociaiei de proprietari, interesele legate de cldire;
j) stabilete sistemul propriu de penalizri ale asociaiei de proprietari pentru restanele
afiate pe lista de plat ce privesc cheltuielile asociaiei de proprietari, conform
prevederilor legale;
k) avizeaz documentele asociaiei de proprietari;
l) asigur completarea la zi a crii tehnice a construciei;
m) asigur urmrirea comportrii n timp a construciei, pe toat durata de existen a
acesteia;
n) gestioneaz situaiile excepionale i de criz;
o) exercit alte atribuii care i-au fost conferite prin hotrrile adunrii generale.
(2) edinele comitetului executiv sunt legal ntrunite dac jumtate plus unu din
numrul membrilor si sunt prezeni. edinele comitetului executiv pot fi convocate de
preedintele asociaiei de proprietari sau de jumtate plus unu din numrul membrilor
si.
(3) Deciziile comitetului executiv se consemneaz n registrul de decizii al comitetului
executiv.
Art. 31
(1) Preedintele asociaiei de proprietari reprezint asociaia n derularea contractelor i
i asum obligaii n numele acesteia. El reprezint asociaia de proprietari n relaiile cu
terii, inclusiv n aciunile iniiate de asociaie mpotriva unui proprietar care nu i-a
ndeplinit obligaiile fa de asociaie sau n procesele iniiate de un proprietar care
contest o hotrre a adunrii generale a proprietarilor.
(2) Preedintele asociaiei de proprietari supravegheaz i urmrete aplicarea
hotrrilor adunrii generale, respectarea prevederilor statutului i acordului de
asociere, precum i aplicarea deciziilor comitetului executiv. Acesta, n funcie de
situaie, poate propune comitetului executiv sau adunrii generale, dup caz, msuri
mpotriva celor care nu respect regulile, regulamentele, hotrrile i deciziile asociaiei
de proprietari, conform prevederilor legale i statutare.
Art. 32
(1) Preedintele asociaiei de proprietari sau membrii comitetului executiv pot fi
remunerai pe baza unui contract de mandat, conform hotrrii adunrii generale a
proprietarilor, la data adoptrii bugetului anual de venituri i cheltuieli.
(2) Pentru nendeplinirea atribuiilor ce le revin, membrii comitetului executiv, inclusiv
preedintele asociaiei de proprietari, rspund personal sau n solidar, dup caz, n faa
legii i a proprietarilor pentru daunele i prejudiciile cauzate proprietarilor n mod
deliberat.
Art. 33
(1) Cenzorul sau comisia de cenzori a asociaiei de proprietari are, n principal,
urmtoarele atribuii:
a) verific legalitatea actelor i documentelor, a hotrrilor, deciziilor, regulilor i
regulamentelor;
b) verific execuia bugetului de venituri i cheltuieli;
c) verific gestiunea financiar-contabil;
d) cel puin o dat pe an, ntocmete i prezint adunrii generale rapoarte asupra
activitii sale i asupra gestiunii asociaiei de proprietari, propunnd msuri.
(2) Cenzorul sau cenzorii alei ai asociaiei de proprietari pot fi remunerai pe baza unui
contract de mandat, conform hotrrii adunrii generale a proprietarilor, la data
adoptrii bugetului anual de venituri i cheltuieli.
(3) Pentru nendeplinirea atribuiilor ce le revin, cenzorul sau cenzorii asociaiei de
proprietari rspund personal sau n solidar, n faa legii i a proprietarilor, pentru
daunele i prejudiciile cauzate proprietarilor n mod deliberat.
Art. 34
(1) Administrarea, ntreinerea, investiiile i reparaiile asupra proprietii comune sunt
n sarcina asociaiei de proprietari.
(2) Asociaia de proprietari angajeaz persoane fizice atestate pentru funcia de
administrator sau ncheie contracte cu persoane juridice specializate i autorizate pentru
realizarea, respectiv furnizarea serviciilor necesare administrrii, ntreinerii, investiiilor
i reparaiilor asupra proprietii comune.
CAPITOLUL V: Administrarea n asociaia de proprietari
Art. 35
(1) Pentru activitatea de administrare care include activiti de administrare tehnic, de
contabilitate i casierie, asociaia de proprietari poate angaja fie persoane fizice atestate
pentru funcia de administrator de imobile, fie poate ncheia contract de administrare cu
persoane juridice specializate i autorizate, care au ca obiect de activitate numai
domeniul asociaiilor de proprietari ori care au ca activitate principal administrarea
imobilelor pe baz de tarife sau contract. Administratorilor de imobile li se aplic n mod
corespunztor prevederile art. 21 alin. (2) i ale art. 22.
(la data 21-Jan-2008 Art. 35, alin. (1) din capitolul V reglementat de Art. 21 din capitolul II din Norme
(2) Persoanele fizice pot fi angajate prin ncheierea unui contract individual de munc,
conform celor stabilite prin negociere direct.
(3) Candidaii pentru funcia de administrator de imobile trebuie s prezinte comitetului
executiv al asociaiei de proprietari documentele solicitate, garaniile profesionale i
materiale prevzute de lege i trebuie s nu fi suferit nicio condamnare.
(4) Comitetul executiv adopt decizii asupra cuantumului salariilor, al indemnizaiilor i
al eventualelor premieri care se acord personalului ncadrat cu contract individual de
munc, precum i asupra valorii i a modalitilor de contractare, n cazul n care
administrarea cldirii este asigurat de persoane juridice, n limita bugetului de venituri
i cheltuieli adoptat de adunarea general a proprietarilor.
(5) De asemenea, comitetul executiv decide i asupra acordrii unor drepturi bneti
membrilor asociaiei de proprietari care desfoar activiti lucrative folositoare
acesteia, n limita bugetului de venituri i cheltuieli adoptat de adunarea general a
proprietarilor.
Art. 36
Administratorul, persoan fizic sau juridic, are, n principal, urmtoarele atribuii:
a) prestarea serviciilor n mod profesional;
b) gestionarea bunurilor materiale i a fondurilor bneti;
c) efectuarea formalitilor necesare n angajarea contractelor cu furnizorii de servicii
pentru exploatarea i ntreinerea cldirii, derularea i urmrirea realizrii acestor
contracte;
d) asigurarea cunoaterii i respectrii regulilor cu privire la proprietatea comun;
e) gestionarea modului de ndeplinire a obligaiilor ceteneti ce revin proprietarilor n
raport cu autoritile publice. Obligaiile ceteneti sunt cele stabilite, potrivit legii, de
adunarea general a proprietarilor;
f) ndeplinirea oricror alte obligaii expres prevzute de lege.
Art. 37
Pentru lucrrile privind proprietatea comun, administratorul, innd seama de pre,
durat de execuie i calitate, supune spre analiz, selecie de oferte i aprobare
comitetului executiv al asociaiei de proprietari ofertele operatorilor economici care
satisfac cerinele, n vederea executrii lucrrilor, conform legislaiei n vigoare.
Art. 38
Pentru protejarea intereselor proprietarilor i ale asociaiei de proprietari mpotriva
riscurilor aferente activitii de administrare ntr-un condominiu, administratorii de
imobile, persoane fizice sau juridice, de drept public ori de drept privat, pot ncheia
polie de asigurare de rspundere civil profesional. Asigurarea de rspundere civil
profesional nu acoper riscurile cu privire la fraud, nelciune, deturnare de fonduri
nfptuite cu bun-tiin. Persoanele care nu au calitatea de administrator de imobile
nu pot ncheia polie de asigurare de rspundere civil profesional.
Art. 39
(la data 21-Jan-2008 Art. 39 din capitolul V reglementat de Art. 23 din capitolul II din Norme
Proprietatea comun poate fi utilizat de ctre teri, persoane fizice sau juridice, de
drept public ori de drept privat, numai cu acordul majoritii proprietarilor membri ai
asociaiei i al proprietarilor direct afectai de vecintate, n baza unui contract de
nchiriere, de folosin sau de concesiune.
Art. 40
Asociaia de proprietari are obligaia s ia msuri cu privire la mbuntirea confortului
termic al cldirii.
Art. 41
(la data 04-Oct-2010 Art. 41 din capitolul V a se vedea jurisprudenta Decizia nr. 914 din 04-oct-2010 )
Modificrile constructive i utilizarea n alte scopuri a unor pri sau elemente de
construcie ale cldirii, cum ar fi: ancorarea de reclame pe perei, suspendarea de
stlpi, perei, scri interioare i altele asemenea, se vor putea face numai pe baza
deciziei comitetului executiv, cu acordul proprietarilor direct afectai i, dup caz, pe
baza unui proiect tehnic ntocmit de instituii de specialitate, verificat de un expert
autorizat, precum i cu autorizaia pentru executarea de lucrri, eliberate n condiiile
legii.
Art. 42
(la data 04-Oct-2010 Art. 42 din capitolul V a se vedea jurisprudenta Decizia nr. 914 din 04-oct-2010 )
Schimbarea destinaiei locuinelor, precum i a spaiilor cu alt destinaie dect aceea
de locuin fa de destinata iniial, conform proiectului iniial al cldirii cu locuine, se
poate face numai cu avizul comitetului executiv i cu acceptul proprietarilor direct
afectai cu care se nvecineaz, pe plan orizontal i vertical, spaiul supus schimbrii.
Art. 43
Pentru lucrri majore cu privire la exploatarea, ntreinerea, repararea, consolidarea,
reabilitarea i modernizarea proprietii comune, asociaia de proprietari poate angaja,
n numele proprietarilor i cu semntura lor individual, credite bancare sau orice alte
forme de creditare, conform prevederilor legale.
Art. 44
Pentru riscurile cu privire la proprietatea comun, asociaia de proprietari, n numele
proprietarilor asociai, poate ncheia polie de asigurare.
CAPITOLUL VI: Cheltuielile asociaiei de proprietari
Art. 45
(la data 21-Jan-2008 Art. 45 din capitolul VI reglementat de Art. 24 din capitolul II din Norme
(1) Anul fiscal al asociaiei de proprietari este anul calendaristic.
(2) nainte de nceputul urmtorului an fiscal i pentru fiecare an fiscal ce urmeaz,
comitetul executiv va pregti i va prezenta proprietarilor n adunarea general un
buget anual de venituri i cheltuieli, suficient pentru a acoperi cheltuielile asociaiei de
proprietari, inclusiv fondurile necesare organizrii i funcionrii acesteia.
(3) Proprietarii membri ai asociaiei de proprietari au obligaia s aprobe i un fond de
reparaii anual, necesar pentru repararea i mbuntirea proprietii comune.
Comitetul executiv va pregti i va prezenta adunrii generale suma anual necesar
pentru constituirea sau completarea acestui fond, care se alimenteaz n avans, n
trane lunare egale, prevzute n lista de plat a cheltuielilor asociaiei de proprietari.
Plile pentru repararea i mbuntirea proprietii comune se vor face din fondul de
reparaii. Proprietarii membri ai asociaiei de proprietari pot aproba i alte fonduri cu
caracter special.
(4) Asociaia de proprietari poate deschide unul sau mai multe conturi la oricare unitate
bancar, n condiiile legii.
Art. 46
Toi proprietarii au obligaia s plteasc lunar, conform listei de plat a cheltuielilor
asociaiei de proprietari, n avans sau pe baza facturilor emise de furnizori, cota de
contribuie ce le revine la cheltuielile asociaiei de proprietari, inclusiv cele aferente
fondurilor din asociaia de proprietari.
Art. 47
Cheltuielile asociaiei de proprietari sunt urmtoarele:
a) cheltuieli pe numr de persoane care locuiesc sau desfoar activiti n proprieti
individuale;
(la data 21-Jan-2008 Art. 47, litera A. din capitolul VI reglementat de capitolul III, sectiunea 1 din Norme
(la data 21-Jan-2008 Art. 47, litera A. din capitolul VI reglementat de capitolul III, sectiunea 2 din Norme
b) cheltuieli pe consumuri individuale;
(la data 21-Jan-2008 Art. 47, litera B. din capitolul VI reglementat de capitolul III, sectiunea 3 din Norme
c) cheltuieli pe cota-parte indiviz, n funcie de suprafaa util a proprietii
individuale;
(la data 21-Jan-2008 Art. 47, litera C. din capitolul VI reglementat de capitolul III, sectiunea 4 din Norme
d) cheltuieli pe beneficiari, aferente serviciilor individuale ale proprietarilor, dar
gestionate financiar prin intermediul asociaiei de proprietari;
(la data 21-Jan-2008 Art. 47, litera D. din capitolul VI reglementat de capitolul III, sectiunea 5 din Norme
e) cheltuieli pe consumatori tehnici;
(la data 21-Jan-2008 Art. 47, litera E. din capitolul VI reglementat de capitolul III, sectiunea 6 din Norme
f) cheltuieli de alt natur.
(la data 21-Jan-2008 Art. 47, litera F. din capitolul VI reglementat de capitolul III, sectiunea 7 din Norme
Art. 48
(1) Stabilirea i repartizarea sumei care privete proprietatea comun ce revine fiecrui
proprietar din cadrul condominiului se fac proporional cu cota-parte indiviz din
proprietatea comun.
(2) Cheltuielile efectuate de asociaia de proprietari pentru plata unor servicii de utiliti
publice sau de alt natur, legate de proprietile individuale din condominiu i care nu
se factureaz individual pe fiecare dintre acestea, se repartizeaz dup acelai criteriu
care a stat la baza emiterii facturii, n conformitate cu prevederile contractului ncheiat
cu furnizorul respectivului serviciu.
Art. 49
(1) Asociaia de proprietari poate stabili un sistem propriu de penalizri pentru orice
sum cu titlu de restan, afiat pe lista de plat. Penalizrile nu vor fi mai mari de
0,2% pentru fiecare zi de ntrziere i se vor aplica numai dup o perioad de 30 de zile
care depete termenul stabilit pentru plat, fr ca suma penalizrilor s poat depi
suma la care s-au aplicat.
(2) Termenul de plat a cotelor de contribuie la cheltuielile asociaiei de proprietari,
afiate pe lista lunar de plat, este de maximum 20 de zile calendaristice.
(3) Sumele rezultate din aplicarea penalitilor de ntrziere vor face obiectul fondului
de penaliti al asociaiei de proprietari i se vor utiliza numai pentru plata penalizrilor
impuse asociaiei de proprietari de ctre teri i pentru cheltuieli cu reparaiile asupra
proprietii comune sau alte cheltuieli de natur administrativ.
Art. 50
(1) Asociaia de proprietari are dreptul de a aciona n justiie pe orice proprietar care
se face vinovat de neplata cotelor de contribuie la cheltuielile asociaiei de proprietari
mai mult de 90 de zile de la termenul stabilit.
(2) Aciunea asociaiei de proprietari este scutit de tax de timbru.
(3) Sentina dat n favoarea asociaiei de proprietari, pentru sumele datorate de
oricare proprietar, poate fi pus n aplicare pentru acoperirea datoriilor prin orice
modalitate permis de Codul de procedur civil.
Art. 51
(1) Asociaia de proprietari are un privilegiu imobiliar cu rang prioritar asupra
apartamentelor i altor spaii proprieti individuale ale proprietarilor din condominiu,
precum i un privilegiu asupra tuturor bunurilor mobile ale acestora, pentru sumele
datorate cu titlu de cot de contribuie la cheltuielile asociaiei de proprietari, dup
cheltuielile de judecat datorate tuturor creditorilor n interesul crora au fost fcute.
(2) Privilegiul se nscrie n registrul de publicitate imobiliar al judectoriei, la cererea
preedintelui asociaiei de proprietari, pe baza extraselor de pe ultima list lunar de
plat a cotelor de contribuie din care rezult suma datorat cu titlu de restan.
Privilegiul se radiaz la cererea preedintelui asociaiei de proprietari sau a
proprietarului, pe baza chitanei ori a altui nscris prin care asociaia confirm plata
sumei datorate.
(3) Operaiunile de publicitate imobiliar privitoare la privilegiul prevzut la alin. (1) i
(2) sunt scutite de tax de timbru.
CAPITOLUL VII: Raportul dintre administraia public local i central
i asociaiile de proprietari
Art. 52
(la data 21-Jan-2008 Art. 52 din capitolul VII reglementat de Art. 57 din capitolul IV din Norme
(1) Consiliile locale ale municipiilor, oraelor, comunelor i ale sectoarelor municipiului
Bucureti sprijin activitatea asociaiilor de proprietari pentru realizarea scopurilor i
sarcinilor ce le revin, n conformitate cu prevederile legale n vigoare.
(2) Consiliile locale organizeaz n cadrul aparatului propriu un compartiment
specializat n sprijinirea i ndrumarea asociaiilor de proprietari.
Art. 53
(1) Compartimentele specializate nfiinate n cadrul autoritii publice locale ndrum i
sprijin proprietarii pentru a se constitui n asociaii de proprietari.
(2) Consiliile locale ale municipiilor, oraelor, comunelor i ale sectoarelor municipiului
Bucureti ndrum i sprijin asociaiile de proprietari pentru ndeplinirea obligaiilor
locale ce le revin asupra proprietii comune.
Art. 54
(1) Persoanele fizice care au calitatea de administrator de imobile sunt atestate de
ctre primar, la propunerea compartimentelor specializate din cadrul autoritii
administraiei publice locale, n baza unei hotrri a consiliului local.
(2) Atestatul are drept scop certificarea calitilor profesionale ale persoanelor care
doresc s practice activitatea de administrare a imobilelor la asociaiile de proprietari.
Art. 55
Consiliile locale, cu sprijinul aparatului propriu al consiliilor judeene, respectiv al
Consiliului General al Municipiului Bucureti, exercit controlul asupra activitii
financiar-contabile din cadrul asociaiilor de proprietari, din oficiu ori la solicitarea unuia
sau mai multor membri ai asociaiei de proprietari.
CAPITOLUL VIII: Sanciuni
Art. 56
(1) Constituie contravenii urmtoarele fapte:
a) neluarea de ctre proprietari, de ctre asociaia de proprietari sau de ctre comitetul
executiv al asociaiei de proprietari a tuturor msurilor necesare pentru repararea i
meninerea n stare de siguran a cldirii i a instalaiilor comune aferente (ascensor,
hidrofor, instalaii de alimentare cu ap, de canalizare, de nclzire central, de
preparare i distribuire a apei calde, instalaii electrice i de gaze, centrale termice,
crematorii, instalaii de colectare a deeurilor, instalaii de anten colectiv, telefonie
etc.) pe toat durata existenei acestora;
b) nendeplinirea atribuiilor de ctre preedinte, membrii comitetului executiv, cenzori,
administrator de imobil;
c) neexecutarea de ctre proprietar a lucrrilor de ntreinere, reparaii sau de nlocuire
a elementelor de construcii i instalaii aflate n proprietatea sa individual, dac
aceasta este de natur s aduc prejudicii celorlali proprietari;
d) schimbarea de ctre proprietar a destinaiei locuinei fr autorizaiile i aprobrile
legale;
e) modificarea aspectului proprietii comune, precum i a elementelor constructive ale
cldirii fr aprobrile i autorizaiile legale;
f) neaplicarea sau nerespectarea prevederilor prezentei legi de ctre funcionarii publici
i personalul angajat al autoritilor publice locale i centrale, inclusiv personalul regiilor
ori al societilor furnizoare de servicii publice de utiliti, dac fapta nu a fost comis n
astfel de mprejurri nct s constituie infraciune.
(2) Contraveniile prevzute la alin. (1) se sancioneaz dup cum urmeaz:
a) faptele prevzute la lit. a), b) i c) se sancioneaz cu amend de la 500 lei la 3.000
lei;
b) fapta prevzut la lit. d), cu amend de la 200 lei la 1.000 lei;
c) faptele prevzute la lit. e) i f), cu amend de la 2.500 lei la 5.000 lei.
(3) Sanciunile pentru contraveniile prevzute la alin. (1) lit. a)-e) se aplic
persoanelor fizice constatate vinovate, iar cea prevzut la alin. (1) lit. f) funcionarilor
publici sau personalului angajat al autoritilor publice, inclusiv personalului regiilor ori
societilor furnizoare de servicii de utiliti publice.
(4) Constatarea contraveniilor prevzute de prezenta lege, fcut la sesizarea oricrei
persoane interesate, precum i aplicarea sanciunilor corespunztoare se fac de ctre
persoanele mputernicite de Inspectoratul de Stat n Construcii i de Ministerul
Internelor i Reformei Administrative, de primari sau de mputerniciii acestora.
Art. 57
Prevederile art. 56 referitoare la contravenii se completeaz cu dispoziiile Ordonanei
Guvernului nr. 2/2001 privind regimul juridic al contraveniilor, aprobat cu modificri
i completri prin Legea nr. 180/2002, cu modificrile i completrile ulterioare.
CAPITOLUL IX: Dispoziii tranzitorii i finale
Art. 58
(1) Instituiile administraiei publice locale ori centrale sau orice alte societi de stat,
care dein n proprietate apartamente sau spaii cu alt destinaie dect aceea de
locuin n cldirile de locuine, au aceleai drepturi i obligaii ca oricare alt proprietar
din condominiu i au obligaia s mandateze persoane fizice sau juridice pentru a
colabora cu asociaia de proprietari.
(2) Raporturile juridice ale proprietarului, stabilite de comun acord cu chiriaul,
indiferent de statutul locuinei, precum i nerespectarea obligaiilor contractuale de
ctre chiria nu absolv proprietarul de la obligaiile sale fa de asociaia de proprietari
prevzute n prezenta lege.
Art. 59
n termen de 60 de zile de la data intrrii n vigoare a prezentei legi, Ministerul
Internelor i Reformei Administrative, mpreun cu Ministerul Economiei i Finanelor,
Ministerul Muncii, Familiei i Egalitii de anse, Ministerul Transporturilor i Ministerul
Justiiei vor elabora i supune spre adoptare Guvernului normele metodologice de
punere n aplicare a prevederilor acesteia.
Art. 60
Prezenta lege intr n vigoare la 30 de zile de la data publicrii n Monitorul Oficial al
Romniei, Partea I.
Art. 61
La data intrrii n vigoare a prezentei legi se abrog: art. 35 alin. 3, art. 35
1
, art. 36,
art. 64, art. 69 i anexa nr. 2 din Legea locuinei nr. 114/1996, republicat n
Monitorul Oficial al Romniei, Partea I, nr. 393 din 31 decembrie 1997, cu modificrile i
completrile ulterioare, Ordonana Guvernului nr. 85/2001 privind organizarea i
funcionarea asociaiilor de proprietari, publicat n Monitorul Oficial al Romniei, Partea
I, nr. 554 din 1 septembrie 2001, aprobat cu modificri prin Legea nr. 234/2002,
precum i orice alte dispoziii contrare.
-****-
Aceast lege a fost adoptat de Parlamentul Romniei, n condiiile art. 77 alin. (2), cu
respectarea prevederilor art. 75 i ale art. 76 alin. (1) din Constituia Romniei,
republicat.
Publicat n Monitorul Oficial cu numrul 490 din data de 23 iulie 2007

Forma sintetic la data 07-Mar-2013. Acest act a fost creat utilizand tehnologia SintAct-Acte Sintetice. SintAct i tehnologia
Acte Sintetice sunt mrci inregistrate ale Wolters Kluwer.
PREEDINTELE CAMEREI DEPUTAILOR
BOGDAN OLTEANU
PREEDINTELE SENATULUI
NICOLAE VCROIU

Capitolul I:: Dispozińii Generale, Definińii

Încărcat de

Informații document

Titlu original

Drepturi de autor

Formate disponibile

Partajați acest document

Partajați sau inserați document

Opțiuni de partajare

Vi se pare util acest document?

Este necorespunzător acest conținut?

Drepturi de autor:

Formate disponibile

Capitolul I:: Dispozińii Generale, Definińii

Încărcat de

Drepturi de autor:

Formate disponibile

LEGE nr.

230 din 6 iulie 2007 privind nfiinarea, organizarea i

S-ar putea să vă placă și