Documente Academic
Documente Profesional
Documente Cultură
Brosura Admitere Examen National 2013
Brosura Admitere Examen National 2013
BAZELE
EVALURII
BAZELE EVALURII
2013
CUVNT NAINTE
Aceast brour se adreseaz celor care vor s participe la examenul naional organizat n anul 2013
pentru atribuirea calitii de membru stagiar al Asociaiei Naionale a Evaluatorilor Autorizai din
Romnia, nfiinat prin Ordonana Guvernului nr. 24/2012 privind unele msuri n domeniul evalurii
bunurilor, aprobat cu modificri prin Legea 99/2013.
Coninutul brourii a fost structurat astfel nct s asigure candidailor un material unitar n vederea
participrii la examenul care const ntr-un test gril cu 100 de ntrebri, i s conin rspunsurile la
aceste ntrebri. n acelai timp, coninutul a fost structurat astfel nct s fie atinse urmtoarele
ateptri de la participanii la examen:
cunoaterea unor noiuni de baz privind valoarea banilor n timp, respectiv a unor noiuni eseniale
de contabilitate i privind regimul juridic al dreptului de proprietate.
Toate acestea reprezint un bagaj minim de cunotine necesar pentru desfurarea activitii de
evaluator autorizat. De asemenea, n setul de 100 de ntrebri gril vor fi cuprinse i ntrebri privind
noiuni elementare de logic i gramatica limbii romne.
Cititorii i bunii cunosctori ai coninutului acestei brouri nu vor deveni evaluatori autorizai dup
parcurgerea acesteia, ns, dup promovarea examenului vor dobndi o baz de cunotine
semnificativ care le va fi util n parcurgerea programului de pregtire teoretic i practic din
perioada stagiaturii. Acesta const n frecventarea unor cursuri de formare n domeniul evalurii i n
realizarea unor rapoarte de evaluare sub ndrumarea unui tutore, pentru una din specializrile pentru
care au optat n perioada premergtoare demarrii perioadei de stagiu.
Calitatea de evaluator autorizat va fi obinut de ctre membrii stagiari prin promovarea examenului
de finalizare a stagiaturii care va fi susinut n termen de maximum doi ani de la data dobndirii
calitii de membru stagiar.
V urm succes!
Preedinte,
ing. Marian Petre, MAA, REV, MRICS
CUPRINS
Capitolul I
Capitolul II
Standardele de evaluare.....
12
Capitolul III
22
Capitolul IV
35
Capitolul V
Capitolul VI
Bibliografie
94
CAPITOLUL I
Abordri n evaluare..................
Bazele evalurii
Scurt istoric
Prima asociaie de evaluatori, cu 6 membri, a fost nfiinat n anul 1834 n Marea Britanie. n anul
1846 a fost recunoscut profesia de agent imobiliar i evaluator de imobile, tot n Marea Britanie, scopul
evalurilor fiind exclusiv impozitarea proprietilor imobiliare. n anul 1868 a luat fiin asociaia regal a
evaluatorilor imobiliari the Royal Institution of Chartered Surveyors RICS, cu numai 20 de membri la
acea dat.
n anul 1932 i n anul 1935 au fost nfiinate, n SUA, dou asociaii AIREA i, respectiv, SREA,
care se ocupau de evaluarea proprietilor imobiliare. n anul 1991, aceste dou asociaii au fuzionat, sub
numele de Appraisal Institute, care este liderul mondial al evaluatorilor de proprieti imobiliare.
n Romnia, activitatea de evaluare a nceput n anul 1992 odat cu nfiinarea Asociaiei Naionale
a Evaluatorilor din Romnia (ANEVAR), fondat de ctre 27 de persoane fizice i trei companii.
Iniiatorul demersului de nfiinare al asociaiei i de lansare a profesiei de evaluare n Romnia a fost
domnul Bdescu Gheorghe, care a fost timp de 10 ani primul preedinte al ANEVAR.
Bazele evalurii
ncepnd cu anul 2001, sistemul de conducere al ANEVAR s-a schimbat, trecndu-se la existena n
acelai timp n Consiliul Director a preedintelui n exerciiu, a viitorului preedinte i a fostului
preedinte, asigurndu-se astfel continuitatea i totodat schimbarea conducerii. Mandatul preedintelui a
devenit de 2 ani.
ANEVAR s-a nfiinat odat cu trecerea la economia de pia a Romniei, cnd valoarea de pia a
devenit o noiune de baz n cadrul tranzaciilor ntre pri. Prima specializare a evaluatorilor a fost
evaluarea ntreprinderii. Cererea pentru acest tip de evaluri a fost determinat de lansarea programului
de privatizare a fostelor ntreprinderi de stat. ncepnd cu anul 1997, odat cu reducerea numrului
ntreprinderilor de privatizat i cu nevoia ntreprinderilor privatizate de a-i atrage resurse financiare
pentru dezvoltarea activitii, a aprut necesitatea ca aceste ntreprinderi s vnd activele n surplus sau
s le ipotecheze pentru atragerea de mprumuturi. Astfel s-au creat premisele apariiei celei de a doua
specializri a evaluatorilor: evaluarea proprietii imobiliare. n anul 2000 s-a lansat a treia specializare
evaluarea bunurilor mobile, urmat, n anul 2004, de lansarea celei de-a patra specializri
evaluarea instrumentelor financiare.
n aceeai perioad (19922011) i alte asociaii profesionale au avut n componena membri
evaluatori, dintre care cele mai importante sunt Corpul Experilor Tehnici (CET), Corpul Experilor
Contabili i Contabililor Autorizai din Romania (CECCAR).
n anul 2011 a fost nfiinat Uniunea Naional a Evaluatorilor Autorizai din Romnia
(Uniunea), prin Ordonana Guvernului nr. 24, privind unele msuri n domeniul evalurii bunurilor, ce
a permis nscrierea n componena sa a evaluatorilor membri ai asociaiilor profesionale care includeau
evaluarea bunurilor n obiectul lor de activitate. Avnd n vedere notorietatea pe care o avea ANEVAR pe
piaa evalurii, att intern, ct i internaional i faptul c n mai multe acte normative se fcea referire
la membri ANEVAR i la standardele aplicate de ctre acetia, s-a propus ca ANEVAR s organizeze
prima Adunare General Naional i prima Conferin Naional a Uniunii i s deruleze procedurile de
organizare i funcionare ale Uniunii.
Prima Adunare General Naional a reprezentat convocarea tuturor celor peste 5.000 de membri
care s-au nscris n termenul legal i a avut ca unic punct pe ordinea de zi alegerea delegailor la prima
Conferin Naional pe baza normei de reprezentare de un participant la 20 de membri titulari. Astfel, n
data de 19 noiembrie 2011 au fost alei cei 235 de delegai ai primei Conferine Naionale.
n data de 19 decembrie 2011 a avut loc prima Conferin Naional, care a ales primul Consiliu
director al Uniunii.
Intrarea n vigoare a prevederilor Ordonanei era condiionat, potrivit art. 43, de data publicrii n
Monitorul Oficial a Hotrrii de Guvern de aprobare a Regulamentului de organizare i funcionare al
Uniunii, a hotrrilor Conferinei Naionale privind standardele de evaluare, a Regulamentului Comisiei
de etic i disciplin, precum i a Codului de etic al profesiei de evaluator autorizat.
n luna aprilie 2012 a fost adoptat, de ctre Guvernul Romniei, Hotrrea de Guvern nr. 353 de
aprobare a Regulamentului de organizare i funcionare al Uniunii Naionale a Evaluatorilor Autorizai
din Romnia.
n luna mai 2012 au fost aprobate, de ctre Conferina Naional a Uniunii, hotrrile privind
standardele de evaluare, Codul de etic al profesiei de evaluator autorizat i Regulamentul Comisiei de
etic i disciplin, care au fost ulterior publicate n Monitorul Oficial.
Odat cu ndeplinirea cerinelor art. 43 din Ordonan, ncepnd cu data de 11 iunie 2012,
activitatea de evaluare din Romnia se realizeaz numai de ctre evaluatorii autorizai.
n paralel cu demersurile realizate de ctre Uniune, de nceperea activitii, prin ndeplinirea
cerinelor din Ordonan, Asociaia Naional a Evaluatorilor din Romnia a cesionat ctre Uniune
brandul ANEVAR, aceast asociaie schimbndu-i denumirea n Asociaia Societatea tiinific de
Evaluare - SOCEVAL.
Denumirea actual a Uniunii este Asociaia Naional a Evaluatorilor Autorizai din Romania,
Bazele evalurii
conform prevederilor art. II din Legea nr. 99/2013 pentru aprobarea Ordonanei Guvernului nr. 24/2011
privind unele msuri n domeniul evalurii bunurilor.
n luna aprilie 2013, Conferina Naional ANEVAR a aprobat standardele de evaluare obligatorii
pentru desfurarea activitii de evaluare.
Conceptul de cost
Costul reprezint suma de bani pltit anterior (n numerar sau echivalente de numerar) de
cumprtor pentru bunuri sau servicii, sau suma de bani necesar pentru a crea sau a produce bunul sau
serviciul de ctre productor. n momentul n care bunul sau serviciul a fost finalizat, costul acestora
devine un fapt istoric (numit cost istoric). Un pre anterior pltit pentru un bun sau un serviciu reprezint
costul istoric al acestora pentru cumprtor.
Conceptul de ,,valoare
Valoarea este un concept economic referitor la preul cel mai probabil, convenit de cumprtorii i
vnztorii unui bun sau serviciu, disponibil pentru cumprare. Valoarea nu reprezint o sum exact, ci
cel mai probabil pre care va fi pltit pentru bunuri i servicii, la o anumit dat, n conformitate cu o
anumit definiie a tipului valorii.
Conceptul economic ,,valoare reflect optica participanilor pe pia, existent la data
evalurii, asupra beneficiilor economice viitoare generabile de o anumit proprietate.
Conceptul de ,,valoare" presupune o sum de bani asociat unei tranzacii. Dei vnzarea
proprietii evaluate nu este o condiie necesar pentru estimarea preului, totui valoarea de pia
este o reflectare a valorii de schimb i deci presupune existena potenial a schimbului, la data evalurii,
n condiiile precizate n definiia valorii de pia.
Sunt i alte situaii n care trebuie estimat un anumit tip al valorii, ca de exemplu: pentru ipotecare,
asigurare, nregistrare n situaiile financiare, divizare, fuziune, motenire, care nu presupun vnzarea
proprietii.
Din punct de vedere conceptual, valoarea este creat i susinut de interaciunea a patru factori,
care sunt asociai cu orice produs, serviciu sau marf. Acetia sunt utilitatea, raritatea, dorina i puterea
de cumprare.
Funcionarea principiului economic al cererii i ofertei reflect interaciunea complex a celor patru
factori ai valorii. Acetia sunt:
utilitatea, respectiv capacitatea unui bun economic de a satisface o anumit nevoie, trebuin sau
dorin;
raritatea, care exprim oferta prezent sau anticipat a unui bun economic raportat la cererea
pentru acel bun;
dorina (preferina), exprimat de intensitatea satisfaciei pe care un bun economic o produce
celui care nu-l posed, dar care are nevoie de acesta;
puterea de cumprare, exprimat de capacitatea unui individ sau grup de indivizi - participani
pe pia, de a cumpra bunurile oferite prin plata n numerar sau n echivalente de numerar.
Primii doi factori reprezint factori ai ofertei, iar ultimii doi factori sunt considerai factori ai
cererii.
Bazele evalurii
proprietatea imobiliar (bunul imobil), care const din teren, construcii i alte amenajri privite ca
fiind o entitate corporal. Proprietatea imobiliar este imobil i include urmtoarele elemente
corporale:
pmntul/terenul;
toate elementele care sunt componente naturale ale terenului, cum ar fi copacii i mineralele;
toate elementele care sunt adugate terenului de oameni, cum ar fi cldirile i amenajrile terenului.
n plus, n mod uzual, sunt considerate ca fcnd parte din proprietatea imobiliar toate ataamentele
permanente ale cldirii, cum ar fi instalaiile de ap, electrice, de nclzire, ca i componentele
ncorporate, cum ar fi tablourile electrice i ascensoarele. Aadar proprietatea imobiliar include toate
elementele situate n subsolul i deasupra solului. Dar exist i drepturi pariale asupra proprietii
imobiliare, pe care evaluatorii sunt chemai s le evalueze, cum ar fi:
drepturi de proprietate afectate de locaiune;
drepturi de folosin;
drepturi de subnchiriere;
participaiile cu credit ipotecar i cu capital propriu;
drepturi de proprietate viager;
dreptul succesorului desemnat.
bunurile mobile, adic bunurile corporale i necorporale caracterizate prin mobilitatea lor. Conform
art. 539 din Noul Cod Civil romn, bunurile mobile sunt definite astfel: Bunurile pe care legea nu le
consider imobile sunt bunuri mobile.
Exemple de bunuri mobile, care sunt solicitate a fi evaluate mai frecvent, sunt:
maini, utilaje, echipamente, mijloace de transport;
stocuri de materii prime, materiale;
obiecte de inventar;
mobilier, colecii;
licene, brevete de invenii i alte active necorporale identificabile i care pot s fie
tranzacionate n mod individual.
Bazele evalurii
raportare financiar,
Abordri n evaluare
Pentru a obine valoarea definit de tipul valorii solicitat se pot utiliza cele trei abordri ale valorii
unanim recunoscute i aplicate, care sunt fundamentate pe principiile economice ale preului de echilibru,
anticiprii beneficiilor sau substituiei. Cele trei abordri ale valorii sunt: abordarea prin pia, abordarea
prin venit i abordarea prin cost.
localizrile respective;
metoda fluxului de numerar actualizat, n care fluxul de numerar, dintr-o perioad viitoare
definit, se aduce la valoarea actualizat prin utilizarea unei rate de actualizare. Suma valorilor
actualizate a fluxurilor de numerar reprezint valoarea capitalului. Rata de actualizare ia n
considerare att rata fr risc, ct i remunerarea pentru riscurile asumate de investitor. Rata de
actualizare utilizat poate diferi n funcie de scopul evalurii. Dac scopul este determinarea
valorii de investiie (adic valoarea pentru un anumit proprietar sau pentru un proprietar
potenial, n baza criteriilor de investiii proprii ale acestora), rata de actualizare utilizat poate
reflecta rata rentabilitii cerut de acetia sau costul mediu ponderat al capitalului. Dac scopul
este estimarea valorii de pia, rata de actualizare se va obine din examinarea rentabilitilor
implicite derivate din preurile de vnzare sau din ofertele de preuri de vnzare ale activelor
similare. Cnd acest lucru nu este posibil, se poate construi o rat de actualizare adecvat
plecnd de la o rat fr risc a rentabilitii, corectat pentru riscurile i oportunitile
adiionale specifice proprietii subiect. n estimarea ratei de actualizare adecvate ar trebui luat
n considerare i rata inflaiei previzionate pentru perioada urmtoare, n situaia n care n
aceasta a fost avut n vedere i n previziunea fluxurilor de numerar.
echivalent, pe care un cumprtor ipotetic l-ar considera ca o alternativ pentru activul subiect. Pentru
aceasta, trebuie s se neleag utilitatea sau funcionalitatea oferit de activul subiect. Conceptul de baz
al abordrii prin cost este faptul c, pentru a stabili ce sum ar trebui s o plteasc pentru activul subiect,
un cumprtor ar putea s aib n vedere costul de cumprare sau costul de creare a unui activ alternativ,
care ar putea oferi aceeai utilitate.
Costul de reproducere este costul estimat pentru a construi, la data evalurii, o replic exact a
activului subiect, deci cu aceleai specificaii, folosind aceleai materiale, tehnici de construire, calitate i
proiect, inclusiv cu toate deficienele activului subiect.
Elementele de cheltuieli, care trebuie luate n considerare la estimarea costului de nlocuire sunt:
materialele consumate;
cheltuieli salariale;
costurile de transport;
costurile de instalare;
costul proiectului, autorizaiilor i permiselor, onorariile pentru arhitectur, servicii juridice i
costurile pentru alte servicii profesionale achiziionate;
servicii de inginerie, de aprovizionare i management al construciei,
impozite i taxe nerambursabile;
cheltuieli financiare din perioada de construire.
Pentru o proprietate imobiliar, elementele de cheltuieli mai pot include:
comisioane pentru marketing, vnzare sau nchiriere;
costul ntreinerii proprietii, dup terminarea construirii i pn la atingerea unui grad de
ocupare stabilizat.
Deprecierea
A doua etap n abordarea prin cost este determinarea deprecierii i scderea acesteia din costul de
nlocuire sau din costul de reproducere, pentru a determina costul de nlocuire net (CIN).
Deprecierea este definit ca fiind o pierdere a utilitii unui activ cauzat fie de deteriorarea fizic,
de schimbrile tehnologice, ale schemelor de evoluie a cererii i de modificrile mediului nconjurtor,
care se concretizeaz ntr-o pierdere de valoare
n teoria i practica evalurii exist trei forme ale deprecierii:
depreciere fizic;
depreciere funcional; i
depreciere economic.
Deprecierea fizic
Deprecierea fizic este o pierdere a utilitii cauzat de deteriorarea fizic a activului sau a
componentelor sale, ca efect al vrstei sale i a utilizrii n condiii normale, care se concretizeaz ntr-o
pierdere de valoare.
Cuantificarea deprecierii fizice recuperabile se face prin costul de nlturare a deficienei. Alte
cauze ale deprecierii fizice nu sunt nerecuperabile, adic starea de deteriorare nu poate fi remediat.
Deprecierea fizic nerecuperabil poate fi cuantificat prin luarea n considerare a vrstei activului,
a duratei de via ateptat total i a celei rmas. Un activ nou, care are o durat de via fizic total de
15 ani, iar la data evalurii are o vechime de 5 ani, va avea o durat de via rmas de 10 ani.
Durata de via a unui activ poate fi:
durata de via util;
durata de via economic.
Bazele evalurii
Cuantificarea deprecierii fizice se face prin raportul procentual dintre vrsta efectiv (Vef) a unui
mijloc fix (i nu vrsta lui cronologic) i durata de via util a acestuia (DVU).
Vrsta efectiv reflect starea i utilitatea activului i se determin numai n urma inspeciei
mijlocului fix i componentelor acestuia. De exemplu, n cazul n care un mijloc fix nu este ntreinut n
mod adecvat, vrsta lui efectiv poate fi mai mare dect vrsta lui cronologic existent de la data
evalurii, iar n cazul n care o cldire a fost renovat, vrsta sa efectiv poate fi mai mic dect vrsta sa
cronologic existent la data evalurii.
Durata de via util este perioada total de timp n care se ateapt ca un activ s genereze beneficii
economice pentru proprietarul lui.
Durata de via economic este perioada total de timp n care se ateapt ca un activ s genereze
beneficii economice pentru proprietarul lui i pentru ali utilizatori ulteriori.
Deprecierea funcional
Deprecierea funcional este o pierdere de utilitate cauzat de ineficienele activului subiect n
comparaie cu substitutul su, care se concretizeaz ntr-o pierdere de valoare. Exist dou forme ale
deprecierii funcionale:
existena unei cheltuieli de capital excedentare (adic a unei investiii suplimentare), care poate fi
cauzat de schimbri n proiectare, materiale de construcii, tehnologii de construire sau de
fabricaie care permit construirea activelor moderne echivalente cu cheltuieli de capital mai mici
dect cele ncorporate n activul subiect; i
existena unor cheltuieli de funcionare excedentare, care pot fi cauzate de mbuntiri ale
proiectului sau de o capacitate excedentar, schimbri care au drept rezultat disponibilitatea
unor active echivalente moderne, cu cheltuieli de exploatare mai mici dect cele ale activului
subiect.
Un exemplu de depreciere funcional, cauzat de supradimensionare, este o hal industrial cu o
nlime a plafonului semnificativ mai mare fa de halele moderne construite recent. n cazul
supradimensionrii, deprecierea funcional se cuantific prin cheltuielile de capital excedentare
ncorporate n hala subiect fa de cheltuielile de capital ncorporate ntr-o hal modern echivalent.
De obicei, deprecierea funcional din supradimensionare se calculeaz ca diferen dintre costul
curent de reproducere (mai mare) i costul curent de nlocuire (mai mic) al activului subiect.
n ce privete cheltuielile de exploatare excedentare, n cazul unui activ de natura mainilor i
echipamentelor industriale, acestea se pot referi la:
cheltuieli salariale mai mari ale mainilor i echipamentelor industriale subiect, generate de
necesitatea angajrii mai multor operatori fa de cei existeni la un activ modern echivalent;
consumul excedentar de combustibil al mainilor i echipamentelor industriale subiect fa de
substitutele lor moderne;
mai multe rebuturi i pierderi generate de mainile i echipamentele industriale subiect fa de
substitutele lor moderne.
Calcularea deprecierii funcionale, cauzat de cheltuielile de exploatare excedentare, se face prin
actualizarea cheltuielilor de exploatare excedentare, previzionate pe durata de via util rmas a
activului, cu o rat de actualizare adecvat, de obicei, egal cu costul mediu ponderat al capitalului.
Deprecierea extern/economic
Deprecierea extern este orice pierdere de utilitate cauzat de factori economici sau de localizare
externi activului, ceea ce conduce la o pierdere de valoare. Acesta este denumit n mod obinuit
depreciere economic atunci cnd factorii externi se refer la modificri ale ofertei sau cererii pentru activ
sau pentru produsele fabricate de activ.
Bazele evalurii
10
Pentru proprietatea imobiliar, deprecierea extern poate apare i n cazul n care a avut loc o
deteriorare a localizrii, de exemplu, din cauza schimbrilor infrastructurii locale, a condiiilor de mediu
sau modificrilor demografice.
Exemple de depreciere economic includ diminuarea cererii pentru produsele sau serviciile produse
de activul subiect sau diminuarea sau pierderea unor surse de materii prime sau de for de munc. Aceti
factori pot fi specifici unei anumite localizri sau pot afecta un ntreg sector industrial.
A treia etap n abordarea prin cost este determinarea valorii terenului i adugarea valorii acestuia
la CIN al construciilor. Aceast etap este specific numai n cazul evalurii proprietilor imobiliare
compuse din construcii i teren.
Pentru estimarea valorii terenului pot fi avute n vedere dou opiuni. Una este estimarea valorii
terenului care ar fi necesar pentru o cldire/construcie modern echivalent. Cealalt opiune este
estimarea valorii terenului existent, aferent cldirii/construciei subiect i adugarea acestei valori la
costul de nlocuire net al cldirii/construciei. Ambele opiuni vor folosi date privind vnzrile de terenuri
comerciale comparabile pentru a estima valoarea terenului.
Pentru a obine o indicaie asupra valorii se poate utiliza una, dou sau toate cele trei abordri, mai
ales dac nu exist date de intrare suficiente pentru evaluare, astfel nct prin aplicarea unei singure
abordri s se obin o valoare credibil.
Cnd se utilizeaz mai multe abordri/metode de evaluare, indicaiile asupra valorii obinute ar
trebui s fie apropiate; ele trebuie s fie analizate i reconciliate pentru a se ajunge la o opinie final
asupra valorii. n majoritatea rapoartelor de evaluare, clienii solicit ca aceast opinie final, s fie redat
sub forma unei valori singulare (de exemplu, 3,5 milioane euro).
Bazele evalurii
11
CAPITOLUL II
STANDARDELE DE EVALUARE
13
13
Bazele evalurii
12
Standardele de evaluare care sunt obligatorii pentru toi membrii Asociaiei Naionale a
Evaluatorilor Autorizai din Romnia n cadrul activitii de evaluare, n anul 2013, sunt urmtoarele:
a) Standardele Internaionale de Evaluare IVS (International Valuation Standards), ediia
2011, editate de ctre International Valuation Standards Council IVSC;
b) Ghidurile de evaluare, compuse din:
b.1 Ghidurile de Evaluare (GE) care cuprind:
i) GE 1 Verificarea evalurilor,
ii) GE 2 Evaluarea proprietii imobiliare generatoare de afaceri,
iii) GE 3 Evaluarea proprietilor din industria extractiv,
iv) GE 4 Consideraii privind implicaiile substanelor periculoase i toxice n evaluare;
v) GE 5 Estimarea valorii de asigurare;
vi) GE 6 Evaluarea pentru garantarea mprumuturilor.
b.2 Glosarul IVS 2011.
IVS 230 Drepturi asupra proprietii imobiliare. Anex Proprietatea imobiliar istoric;
Bazele evalurii
13
14
(a) abordarea sau metoda utilizat pentru a oferi o indicaie asupra valorii,
(b) tipul activului care este evaluat,
(c) starea efectiv sau atribuit a unui activ, la momentul evalurii,
(d) orice ipoteze suplimentare sau ipoteze speciale care modific ipotezele fundamentale n situaii
specifice.
Un tip al valorii poate fi inclus n una din cele trei categorii principale:
(a)
prima se refer la estimarea celui mai probabil pre care ar fi obinut ntr-un schimb ipotetic pe
o pia liber i concurenial. n aceast categorie se ncadreaz valoarea de pia, aa cum
este definit n aceste standarde;
(b)
a doua implic estimarea beneficiilor pe care o persoan sau o entitate le va obine din deinerea
unui activ. Valoarea este specific pentru acea persoan sau entitate i poate s nu aib nicio
relevan pentru participanii pe pia. n aceast categorie se ncadreaz valoarea de investiie
i valoarea special, aa cum sunt definite n aceste standarde;
(c)
a treia se refer la estimarea preului care ar fi convenit, n mod rezonabil, ntre dou pri
specifice pentru schimbul unui activ. Dei prile ar putea s fi independente ntre ele i
negocierea s fie neprtinitoare, nu este necesar ca activul s fie expus pe pia, iar preul
convenit poate fi unul care reflect mai degrab avantajele sau dezavantajele specifice ale
proprietii pentru prile implicate, dect cele de pe pia, n ansamblul ei. n aceast categorie
se ncadreaz valoarea just, aa cum este definit n aceste standarde.
Evalurile pot solicita utilizarea diferitelor tipuri ale valorii, care sunt definite printr-o lege, o
reglementare, un contract privat sau un alt document. Dei astfel de tipuri ale valorii pot prea ca fiind
similare cu tipurile valorii definite n aceste standarde, aplicarea lor poate solicita o abordare diferit de
cea descris n IVS, cu excepia cazului cnd, n documentul respectiv se fac referine fr echivoc la
IVS. Astfel de tipuri ale valorii trebuie s fie interpretate i aplicate conform prevederilor din documentul
surs. Exemple de tipuri ale valorii, care sunt definite n alte reglementri, sunt diferitele baze de evaluare
fundamentate n Standardele Internaionale de Raportare Financiar (IFRS) i n alte standarde de
contabilitate.
Valoarea de pia
Valoarea de pia este suma estimat pentru care un activ ar putea fi schimbat la data evalurii,
ntre un cumprtor hotrt i un vnztor hotrt, ntr-o tranzacie neprtinitoare, dup un marketing
adecvat i n care prile au acionat fiecare n cunotin de cauz, prudent i fr constrngere.
Definiia valorii de pia se aplic n conformitate cu urmtorul cadru conceptual:
(a) suma estimat se refer la un pre exprimat n uniti monetare, pltibil pentru activ, ntr-o
tranzacie neprtinitoare de pia. Valoarea de pia este preul cel mai probabil care se poate
obine n mod rezonabil pe pia, la data evalurii, n conformitate cu definiia valorii de pia.
Acesta este cel mai bun pre, obtenabil n mod rezonabil, de ctre vnztor i cel mai avantajos
pre, obtenabil n mod rezonabil, de ctre cumprtor. Aceast estimare exclude, n mod
explicit, un pre estimat, majorat sau micorat de clauze sau situaii speciale, cum ar fi o
finanare atipic, operaiuni de vnzare i lease-back, contraprestaiile sau facilitile speciale
acordate de orice persoan asociat cu vnzarea, precum i de orice element al valorii speciale;
(b) un activ ar putea fi schimbat se refer la faptul c valoarea unui activ este mai degrab o
sum de bani estimat, dect o sum de bani predeterminat sau preul efectiv de vnzare. Este
preul dintr-o tranzacie care ntrunete toate elementele definiiei valorii de pia, la data
evalurii;
(c) la data evalurii cere ca valoarea s fie specific unui moment, unei anumite date. Deoarece
pieele i condiiile de pia se pot modifica, valoarea estimat poate s fie incorect sau
Bazele evalurii
15
nepotrivit pentru o alt dat. Mrimea valorii va reflecta starea curent a pieei i
circumstanele, aa cum sunt ele la data efectiv a evalurii, i nu la o dat anterioar sau la o
dat viitoare. Definiia presupune i realizarea simultan a schimbului i ncheierii contractului
de vnzare, fr orice fluctuaie a preului care ar putea altfel s apar;
(d) ntre un cumprtor hotrt se refer la un cumprtor care este motivat, dar nu i obligat s
cumpere. Acest cumprtor nu este nici nerbdtor, nici decis s cumpere la orice pre. De
asemenea, acest cumprtor este unul care achiziioneaz n conformitate mai degrab cu
realitile pieei curente i cu ateptrile pieei curente, dect cu cele ale unei piee imaginare
sau ipotetice, a crei existen nu poate fi demonstrat sau anticipat. Cumprtorul ipotetic nu
ar plti un pre mai mare dect preul cerut pe pia. Proprietarul curent este inclus ntre cei care
formeaz piaa;
(e) i un vnztor hotrt nu este niciun vnztor nerbdtor, niciun vnztor gata s vnd la
orice pre, niciunul pregtit pentru a rezista la un pre care este considerat a fi nerezonabil pe
piaa curent. Vnztorul hotrt este motivat s vnd activul, n condiiile pieei, la cel mai
bun pre accesibil pe piaa liber, dup un marketing adecvat, oricare ar fi acel pre.
Circumstanele faptice ale proprietarului actual nu fac parte din aceste consideraii, deoarece
vnztorul hotrt este un proprietar ipotetic;
(f) ntr-o tranzacie neprtinitoare este una care are loc ntre pri care nu au o relaie anumit
sau special, de exemplu, ntre compania mam i companiile sucursale sau ntre proprietar i
chiria, care ar face ca nivelul preului s nu fie caracteristic pentru pia, sau s fie majorat
prin includerea unui element al valorii speciale. Tranzacia la valoarea de pia se presupune
c are loc ntre pri fr legtur ntre ele, fiecare acionnd n mod independent;
(g) dup un marketing adecvat nseamn c activul ar fi expus pe pia n modul cel mai adecvat
pentru a efectua cedarea lui la cel mai bun pre obtenabil n mod rezonabil, n conformitate cu
definiia valorii de pia. Metoda de vnzare este considerat a fi cea mai adecvat metod
pentru obinerea celui mai bun pre pe piaa la care vnztorul are acces.
Durata timpului de expunere pe pia nu este o perioad fix, ci va varia n funcie de tipul
activului i de condiiile pieei. Singurul criteriu este c trebuie s fi existat suficient timp ca
activul s fie adus n atenia unui numr adecvat de participani pe pia. Perioada de expunere
are loc nainte de data evalurii;
(h) n care prile au acionat fiecare n cunotin de cauz, prudent presupune c att
cumprtorul hotrt, ct i vnztorul hotrt sunt informai, de o manier rezonabil, despre
natura i caracteristicile activului, despre utilizrile efective i poteniale ale acestuia, precum i
despre starea n care se afl piaa, la data evalurii. Se mai presupune c fiecare parte utilizeaz
acele cunotine n mod prudent, pentru a cuta preul cel mai favorabil corespunztor poziiei
lor ocupate n tranzacie. Prudena se apreciaz prin referire la situaia pieei de la data
evalurii i nelund n considerare eventualele informaii ulterioare acestei date. De exemplu,
nu este neaprat imprudent pentru un vnztor s vnd activele pe o pia cu preuri n
scdere, la un pre care este mai mic dect preurile de pia anterioare. n astfel de cazuri,
valabile i pentru alte schimburi de pe pieele care nregistreaz modificri ale preurilor,
cumprtorul sau vnztorul prudent va aciona n conformitate cu cele mai bune informaii de
pia, disponibile la data evalurii;
(i) i fr constrngere stabilete faptul c fiecare parte este motivat s fac tranzacia, dar
niciuna nu este nici forat, nici obligat n mod nejustificat s o fac.
Valoarea de pia a unui activ va reflecta cea mai bun utilizare a acestuia. Cea mai bun utilizare
este utilizarea unui activ care i maximizeaz productivitatea i care este posibil, permis legal i fezabil
financiar. Cea mai bun utilizare poate fi continuarea utilizrii existente a activului sau o utilizare
alternativ. Aceasta este determinat de utilizarea pe care un participant pe pia ar inteniona s o dea
unui activ, atunci cnd stabilete preul pe care ar fi dispus s l ofere.
Bazele evalurii
16
17
anumit cumprtor, dect pentru ali cumprtori de pe pia. Aceste caracteristici pot fi caracteristicile
fizice, geografice, economice sau juridice ale unui activ. Valoarea de pia cere eliminarea oricrui
element al valorii speciale, deoarece la orice moment dat se presupune c exist un cumprtor hotrt i
nu un anumit cumprtor hotrt.
Cnd valoarea special este identificat, aceasta ar trebui raportat i difereniat clar de valoarea
de pia.
Valoarea sinergiei
Valoarea sinergiei este un element suplimentar al valorii, creat prin combinarea a dou sau mai
multor active sau drepturi, n urma creia valoarea dreptului combinat este mai mare dect suma valorilor
separate. Dac sinergiile sunt disponibile numai unui anumit cumprtor, atunci acesta este un exemplu
de valoare special.
Ipoteze
Deseori este necesar ca, pe lng stabilirea tipului valorii, s se formuleze o ipotez sau mai multe
ipoteze, pentru a clarifica fie starea activului n cadrul schimbului ipotetic, fie situaiile n care se
presupune c activul se schimb. Astfel de ipoteze pot avea un impact semnificativ asupra valorii.
Exemple de ipoteze suplimentare uzuale, fr a se limita numai la acestea, sunt:
ipoteza c activele folosite ntr-o ntreprindere sunt transferate separat de ntreprindere, fie n
mod individual, fie ca grup,
ipoteza c un activ evaluat individual este transferat mpreun cu alte active complementare (a se
vedea paragrafele 24 i 25 de mai sus),
ipoteza c un pachet de aciuni este transferat fie ca pachet, fie n mod individual,
ipoteza c o proprietate, care este ocupat de proprietar, este considerat ca fiind liber n cazul
transferului ipotetic.
Cnd se stabilete o ipotez prin care se asum situaii care difer de cele existente la data evalurii,
ipoteza respectiv devine o ipotez special (descris n IVS 101 Sfera misiunii de evaluare). Ipotezele
speciale sunt utilizate adesea pentru a descrie efectul unor schimbri posibile asupra valorii unui activ.
Acestea sunt desemnate ca fiind speciale pentru a sublinia utilizatorului evalurii faptul c o concluzie
asupra valorii este condiionat de o schimbare n situaiile curente, sau c aceasta reflect un punct de
vedere care nu ar fi luat n considerare de participanii de pe pia, la data evalurii.
Ipotezele i ipotezele speciale trebuie s fie rezonabile i s fie relevante n raport cu scopul pentru
care este cerut evaluarea.
Vnzarea forat
Termenul vnzare forat se utilizeaz deseori n situaiile cnd un vnztor este constrns s
vnd i, n consecin, nu are la dispoziie o perioad de marketing adecvat. Preul care ar putea fi
obinut n aceste situaii va depinde de natura presiunii asupra vnztorului i de motivele pentru care nu
poate s aib la dispoziie o perioad de marketing adecvat. De asemenea, ar putea reflecta consecinele
asupra vnztorului cauzate de imposibilitatea de a vinde n perioada disponibil. Cu excepia cazului
cnd natura presiunii i motivul constrngerilor asupra vnztorului sunt cunoscute, preul obtenabil ntr-o
vnzare forat nu poate fi estimat n mod realist. Preul pe care un vnztor l va accepta ntr-o vnzare
forat va reflecta mai degrab situaiile lui speciale, dect cele ale vnztorului ipotetic hotrt, din
definiia valorii de pia. Preul obtenabil ntr-o vnzare forat are numai ntmpltor o legtur cu
valoarea de pia sau cu orice alte tipuri ale valorii definite n acest standard. O vnzare forat este o
descriere a situaiei n care are loc schimbul i nu un tip al valorii distinct.
Dac se cere o indicaie asupra preului obtenabil ntr-o vnzare forat, va fi necesar s se identifice
n mod clar motivele constrngerii vnztorului, inclusiv consecinele imposibilitii de a vinde n
Bazele evalurii
18
perioada specificat, prin emiterea unor ipoteze adecvate. Dac, la data evalurii, aceste situaii nu exist,
ele trebuie clar identificate ca fiind ipoteze speciale.
Vnzrile de pe o pia inactiv sau aflat n declin nu sunt n mod automat vnzri forate,
deoarece un vnztor ar putea spera la un pre mai bun dac condiiile de pia se mbuntesc. Cu
excepia cazului n care vnztorul este obligat s vnd pn la o dat limit, fapt care mpiedic
desfurarea unui marketing adecvat, vnztorul va fi un vnztor hotrt, conform definiiei valorii de
pia.
identificarea clientului i a oricror ali utilizatori desemnai, inclusiv orice restricie fa de cei
care se pot baza pe evaluare;
identificarea activului sau a datoriei supuse evalurii; dac evaluarea se face pentru un activ
care este utilizat n combinaie cu alte active, ar putea fi necesar s se clarifice dac acele
active se includ n evaluare, dac se exclud i se presupune c sunt disponibile sau dac se
exclud i se presupune c nu sunt disponibile.
data evalurii, care poate fi diferit de data emiterii raportului de evaluare sau de data la care
investigaiile urmeaz s se fac sau s se finalizeze.
ipotezele i ipotezele speciale; ipotezele sunt aspecte care sunt acceptate, n mod rezonabil, ca
fapte n contextul angajamentului de evaluare, fr investigarea sau verificarea lor specific.
Ele sunt aspecte care, dup ce au fost stabilite, trebuie acceptate pentru nelegerea evalurii. O
ipotez special este o ipotez care presupune fapte care difer de faptele reale, existente la
data evalurii, sau care nu vor fi fcute de ctre un participant tipic pe pia ntr-o tranzacie,
la data evalurii. Ipotezele speciale se utilizeaz deseori pentru a ilustra efectul pe care l au
modificarea circumstanelor asupra valorii. Exemple de ipoteze speciale sunt:
- c o cldire aflat n faza de proiect a fost de fapt finalizat la data evalurii;
- c un anumit contract a fost n vigoare la data evalurii, care, de fapt, nu a fost efectiv
finalizat;
- c un instrument financiar este evaluat utiliznd o curb a randamentelor diferit de curba
care ar fi utilizat de un participant pe pia.
n cazul n care anumite aspecte ale misiunii nu pot fi determinate la nceputul acesteia sau dac
apar informaii suplimentare ori necesitatea unor investigaii suplimentare, sfera misiunii se modific n
Bazele evalurii
19
scris cu condiia ca toate aspectele s fie nregistrate nainte de terminarea misiunii i de emiterea
raportului.
Pentru a obine o indicaie asupra valorii se poate utiliza mai mult dect o singur abordare sau
metod de evaluare, mai ales dac exist date de intrare reale sau observabile insuficiente pentru ca o
singur metod s conduc la obinerea unei concluzii credibile. Cnd se utilizeaz mai multe abordri i
metode, indicaiile asupra valorii obinute trebuie s fie analizate i reconciliate pentru a se ajunge la o
concluzie asupra valorii.
Trebuie pstrat o nregistrare a activitii desfurate pe parcursul procesului de evaluare, pe o
durat de timp rezonabil, avndu-se n vedere cerinele legale sau de reglementare. n funcie de cerine,
acest dosar va include datele cheie de intrare, toate calculele, investigaiile i analizele relevante pentru
concluzia final, precum i o copie a oricrui raport interimar sau final predat clientului.
20
scopul evalurii;
tipul valorii;
data evalurii, care este definit n IVS ca fiind data la care se aplic opinia asupra valorii.
Aceasta poate fi diferit de data emiterii raportului de evaluare sau de data la care investigaiile
urmeaz s se fac sau s se finalizeze. Dac este relevant, aceste date vor fi n mod clar
evideniate n raport.
amploarea investigaiilor;
data raportului de evaluare, respectiv data la care este emis raportul, i care poate fi diferit de
data evalurii.
Bazele evalurii
21
CAPITOLUL III
23
23
Actualizarea
25
Capitalizarea..
26
30
32
Bazele evalurii
22
metoda dobnzii compuse (denumit compunere), utilizat pentru calculul valorii viitoare
(estimat la un anumit moment n timp) a unei sume de bani deinute n prezent;
2.
metoda actualizrii, utilizat pentru calculul valorii actualizate (prezente) a unei sume de bani
ncasate la un anumit moment n viitor;
3.
metoda capitalizrii, utilizat pentru calculul valorii actualizate (prezente) a unei serii de fluxuri
de numerar constante sau constant cresctoare (care cresc cu o rat constant g).
Bazele evalurii
23
Cei 100.000 reprezint capitalul iniial ce poate fi investit la o rat a dobnzii de 5% anual. n
condiiile n care dobnzile anuale obinute sunt reinvestite la aceeai rat a dobnzii, de 5%, pe perioada
rmas pn la scadena depozitului (la sfritul anului 25), valoarea viitoare a capitalului investit este de
338.635 .
Un exemplu mai detaliat este redat mai jos:
- capitalul iniial investit la nceputul anului 2012 = 100.000
- rata anual a dobnzii = 10%
- scadena depozitului = 10 ani (31 decembrie a anului 2021)
Modul de calcul a valorii viitoare a capitalului iniial investit, prin utilizarea metodei dobnzii
compuse, este redat n tabelul de mai jos:
Anul
Capitalul la nceputul
perioadei n (1)
Dobnda n
(2) = 10% (1)
2012
100.000
10.000
110.000
2013
110.000
11.000
121.000
2014
121.000
12.100
133.100
2015
133.100
13.310
146.410
2016
146.410
14.641
161.051
2017
161.051
16.105
177.156
2018
177.156
17.713
194.872
2019
194.872
19.487
214.359
2020
214.359
21.433
235.795
2021
235.795
26.579
259.374
Bazele evalurii
24
Actualizarea
Actualizarea presupune calculul valorii actualizate (prezente) a sumelor de bani (fluxurilor de
numerar) ce urmeaz s fie ncasate la momente viitoare de timp. Actualizarea face astfel posibil
compararea valorii diferitelor sume de bani, fluxuri de numerar ce vor fi obinute la momente diferite de
timp.
Pentru estimarea valorii actualizate a unei sume de bani ce va fi obinut n viitor se ia n considerare
rentabilitatea pierdut de cel care va ncasa suma n viitor prin neinvestirea acesteia din momentul prezent
pn la momentul viitor cnd aceasta este obinut. Astfel, valoarea actualizat este valoarea viitoare a
sumei de bani net de dobnzile (ctigurile) pe care le-ar fi putut obine investitorul din momentul
prezent pn la momentul ncasrii sumei. n plus, se consider c dobnzile (ctigurile) anuale ar fi fost
reinvestite pe perioada rmas pn la scadena investiiei poteniale.
Ca urmare, valoarea actualizat a unei sume de bani ce va fi obinut la un anumit moment n viitor
este suma de bani care, dac ar fi fost investit pe perioada de la momentul prezent pn la momentul
viitor, prin acumularea ctigurilor (dobnzilor) reinvestite, ar fi fost egal cu suma ce urmeaz s fie
obinut la acel moment n viitor. Astfel, tehnica actualizrii const n calculul matematic invers fa de
cel artat n formula compunerii, respectiv:
Vn = V0 (1 + k)n, deci
V0 =
Vn
(1 + k )n
V0 = Vn
sau
1
(1 + k )n
1
reprezint inversul factorului dobnzii compuse i se numete factor de actualizare.
(1 + k )n
Exemplu
Un activ va genera un venit anual constant de 6.000 pe durata a trei ani, dup care valoarea lui de
casare este estimat a fi zero.
Care este valoarea actualizat a acestor fluxuri de numerar dac se ia n considerare o rentabilitate
ateptat de 5% a capitalului investit? Care este valoarea activului?
Rezolvare
Calculul valorii actualizate a fluxurilor de numerar va ine cont de momentul viitor n care fiecare
dintre acestea vor fi ncasate, precum i de rata rentabilitii pierdut prin neinvestirea lor pe perioada de
la momentul prezent pn la momentul viitor respectiv.
Astfel, valoarea actualizat a fluxului de numerar ncasat la finele primului an (CF1) este:
V0 (CF1 ) =
CF1
(1 + k )
6000
= 5741
(1 + 5%)1
Valoarea actualizat a fluxului de numerar ncasat la finele celui de al doilea an (CF2) este:
V0 (CF2 ) =
CF2
(1 + k )
6000
= 5442
(1 + 5%)2
Bazele evalurii
25
Valoarea actualizat a fluxului de numerar ncasat la finele celui de al treilea an (CF3) este:
V0 (CF3 ) =
CF3
(1 + k )
6000
= 5183
(1 + 5%)3
Valoarea activului, reprezentat de suma valorilor actualizate a celor trei fluxuri de numerar ce vor fi
ncasate pe baza acestuia, este egal cu 16.366 . Ca urmare, n condiiile n care rentabilitatea ateptat
de investitori este de 5%, ncasarea a trei fluxuri de numerar constante de 6.000 n urmtorii 3 ani, la
finele fiecrui an, este echivalent cu ncasarea n prezent a sumei de 16.366 .
Capitalizarea
Capitalizarea presupune calculul valorii actualizate (prezente) nsumate a unei serii de fluxuri de
numerar constante sau cresctoare cu o rat anual constant (g).
Ca esen, capitalizarea este tot un proces de actualizare ce presupune ns formule matematice de
calcul simplificate. Formulele aplicate la pct. A pot fi aplicate n condiiile n care se iau n considerare o
durat de via a investiiei nedeterminat (sau mai mare de 40-50 de ani) i ipoteze de previziune
simplificatoare, cum ar fi: fluxurile de numerar ce vor fi obinute sunt constante sau cresc cu o rat
constant g, rata rentabilitii ateptat de investitori (rata de actualizare) este, de asemenea, constant.
Dat fiind perioada nelimitat de-a lungul creia se consider c fluxurile de numerar vor crete, rata de
cretere g a acestora este mai mic dect rata rentabilitii ateptat de ctre investitori.
Formulele de la pct. B i C pot fi aplicate n cazul n care se ia n considerare o durat de via
determinat (finit) a investiiei, de-a lungul creia vor fi obinute fluxuri de numerar constante, iar rata
rentabilitii ateptat de investitori (rata de actualizare) este constant.
Astfel, valoarea actualizat (prezent) a unei serii de fluxuri de numerar viitoare poate fi estimat
prin actualizarea fiecrui flux de numerar n parte i apoi prin nsumarea valorilor lor actualizate, sau prin
aplicarea formulelor de capitalizare, atunci cnd se iau n considerare ipoteze simplificatoare.
A. Capitalizarea unui flux de numerar anual care se va obine n mod perpetuu
1. Formula capitalizrii unui flux de numerar anual constant i perpetuu este:
(1a)
Vc =
CF
c
n care:
Vc = valoarea actualizat (prezent) a capitalului ce genereaz un flux de numerar constant anual n
mod perpetuu (CF);
CF = fluxul de numerar constant ce urmeaz s fie ncasat anual, n mod perpetuu;
c = rata de capitalizare (egal cu rata de actualizare), ce reprezint rata rentabilitii ateptat de
investitori i care se consider c are acelai nivel n perpetuitate.
(1b)
Vc = CF M
n care:
M = coeficientul multiplicator al fluxului de numerar anual constant i perpetuu, iar
1
c
Astfel coeficientul multiplicator sau multiplicatorul (sau multiplul) fluxului de numerar este
inversul ratei de capitalizare.
2. Formula capitalizrii unui flux de numerar anual cresctor perpetuu cu o rat anual
constant (g), numit formula lui Gordon-Shapiro, este:
M=
Bazele evalurii
26
(2a) Vc =
CF1
kg
n care:
CF1 = fluxul de numerar anual ce va fi obinut la finele primului an al perioadei de previziune.
unde:
g = rata anual constant perpetu de cretere a fluxului de numerar;
k = rata de actualizare constant a fluxului de numerar (rata rentabilitii ateptat de investitori)
c = k - g, rata de capitalizare ce reprezint, n acest caz, diferena dintre rata de actualizare (k) i
rata anual constant perpetu de cretere a fluxului de numerar (g).
n aceste condiii, multiplicatorul fluxului de numerar se va calcula dup urmtoarea formul:
(2b) M =
1
kg
Exemplu
Din deinerea unui teren, investitorul poate obine o rent perpetu de 12.000 anual. Rata medie a
rentabilitii ateptat de investitorii de pe piaa imobiliar este 5%. n aceste condiii care este valoarea
terenului estimat prin capitalizarea rentelor perpetue ce urmeaz s fie ncasate perpetuu?
Ct va fi valoarea estimat a terenului dac se presupune c acest rente vor crete cu o rat anual
perpetu constant de 2%?
Rezolvare
Vc =
CF 12.000
=
= 240.000 (formula 1a)
c
0,05
Vc =
CF1
12.000 1,02
=
= 408.000 (formula 2a)
k g 0,05 0,02
sau
Vc = CF M = 12.000
1
= 12.000 20 = 240.000 (formula 1b)
0.05
Vc = CF1 M = 12.240
1
= 12.240 33,33 = 408.000 (formula 2b)
0,05 0,02
B. Capitalizarea unui flux de numerar ce va fi obinut cu o frecven anual de-a lungul unui
interval de timp limitat
Pentru calculul valorii actualizate prin formula capitalizrii se iau n considerare mrimea fluxului
de numerar constant i factorul de capitalizare. Astfel, capitalizarea unui flux de numerar obtenabil pe o
perioad limitat presupune aplicarea urmtoarei formule:
Vc = CF Fcap
n care:
Vc = valoarea actualizat a seriei de fluxuri de numerar obtenabile pe o perioad limitat;
CF = fluxul de numerar constant ce va fi obinut periodic;
Fcap = factorul de capitalizare sau factorul valorii actualizate a unui flux de numerar constant
periodic;
Bazele evalurii
27
n condiiile n care fluxul de numerar constant obtenabil pe o perioad limitat are o frecven
anual, factorul de capitalizare (Fcap) va fi calculat prin aplicarea urmtoarei formule:
1
(3) Fcap =
1
(1 + k )n
k
n care:
n = numrul de ani ai perioadei de-a lungul creia se va obine fluxul de numerar;
k = rata de actualizare;
(4) Fcap =
t =1
1
(1 + k )t
Exemplu
n condiiile n care un contract de nchiriere d posibilitatea ncasrii unor chirii anuale constante de
6.000 timp de 3 ani, iar rata rentabilitii ateptat de investitori este de 5%, care este valoarea
actualizat a acestei serii de fluxuri de numerar estimate prin aplicarea formulei capitalizrii? Calculai
factorul de capitalizare pe care ar trebui s-l folosii n calcularea valorii actualizate.
Rezolvare
Fcap an
1
1
1
=
+
+
=
2
(1 + 0,05) (1 + 0,05) (1 + 0,05)3
(1 + 0,05)3
0,05
= 2,7232
C. Capitalizarea unui flux de venit constant care se va obine cu o frecven mai mic de un an
i pe o durat de timp limitat
n cazul n care fluxul de numerar ce va fi obinut pe o perioad limitat are o periodicitate mai mic
de un an (semestrial, trimestrial, lunar), formula general de calcul a factorului de capitalizare este:
(5)
Fcapper =
1- (1+k/m)-nm
k/m
n care:
Fcapper = Fcap calculat n cazul fluxurilor de numerar cu o periodicitate mai mic de un an;
k = rata de actualizare;
n = numrul de ani ai perioadei de-a lungul creia se obin fluxurile constante de numerar;
m = numrul fraciunilor dintr-un an (semestre, trimestre, luni) la finele crora sunt obinute
fluxurile constante de numerar.
Formulele particulare sunt:
Bazele evalurii
28
Periodicitate semestrial
1- (1+k/2)-n2
FcapS =
Periodicitate trimestrial
k/2
1- (1+k/4)-n4
FcapT =
Periodicitate lunar
k/4
1- (1+k/12)-n12
FcapL =
k/12
Exemplu
Un contract de nchiriere d posibilitatea ncasrii unor chirii anuale constante de 6.000 timp de 3
ani. Nivelul chiriilor va fi de 3.000 n cazul n care se opteaz pentru ncasarea lor semestrial, de 1.500
dac se opteaz pentru ncasarea lor trimestrial i 500 n cazul n care se opteaz pentru ncasarea lor
lunar. n situaia n care rata rentabilitii ateptat de investitori este 5% anual, care este valoarea
actualizat a acestei serii de fluxuri de numerar prin aplicarea formulei capitalizrii, innd cont de
periodicitatea fluxurilor de numerar? Calculai factorii de capitalizare pe care ar trebui sa-i folosii n
calculul valorii actualizate a fluxurilor de numerar, n funcie de periodicitatea acestora.
Rezolvare
1
6
Fcap S =
t =1
1
0,05
1 +
1
12
Fcap T =
t =1
1
0,05
1 +
1
36
1
=
0,05
t =1
1 +
12
Fcap L =
1
6
0,05
1 +
= 5,5081
0,05
2
1
0,05
1 +
0,05
4
12
= 11,0793
1
0,05
1 +
12
0,05
12
36
= 33,3630
Lund n considerare valoarea calculat pentru factorii de capitalizare specifici seriilor de chirii
constante ce vor fi ncasate n urmtorii 3 ani, cu periodicitate semestrial, trimestrial i lunar se poate
estima valoarea actualizat a acestor serii de fluxuri de numerar dup cum urmeaz:
- n cazul fluxurilor de numerar cu periodicitate semestrial:
Vc = 3.000 5,5081 = 16.524
- n cazul fluxurilor de numerar cu periodicitate trimestrial:
Bazele evalurii
29
(1 + k n ) = (1 + k r ) (1 + ri )
n care:
kn= rata nominal a rentabilitii;
kr= rata real a rentabilitii;
ri = rata inflaiei.
Atunci cnd rata reala a rentabilitii i rata inflaiei au niveluri mici, se poate folosi formula
simplificat a lui Fisher:
Bazele evalurii
30
k n = k r + ri
n calculul valorii actualizate a unei serii de fluxuri de numerar, atunci cnd previziunea fluxurilor
de numerar este realizat prin luarea n considerare a preurilor perioadei n care acestea sunt generate,
rata de actualizare trebuie exprimat n termeni nominali. Ceea ce nseamn c rata de actualizare ia n
considerare i rata inflaiei estimat pentru perioada respectiv.
n situaia n care previziunea fluxurilor de numerar este realizat n preuri constante (adic ale
perioadei n care se face analiza, evaluarea), n calculul valorii actualizate a seriei respective de fluxuri de
numerar ar trebui luat n considerare o rat de actualizare exprimat n termeni reali, deci fr luarea n
considerare a inflaiei.
Exemplu
a) Rata nominal anual a rentabilitii ce poate fi obinut prin nchirierea unei proprieti
imobiliare este de 10%, chiriile fiind ncasate n lei. n condiiile n care rata anual a inflaiei estimat
pentru lei este de 4%, care este nivelul ratei reale a rentabilitii?
b) Un contract de nchiriere pe o perioad de 3 ani a acestei proprieti imobiliare presupune
obinerea urmtoarelor chirii anuale estimate n preurile perioadelor n care se va face ncasarea acestora:
CF1= 31.200 lei, CF2= 32.448 lei, CF3= 33.746 lei. Care este valoarea deflatat (n preuri constante, n
termeni reali) a chiriilor ce urmeaz s fie ncasate?
c) Care este valoarea actualizat a seriei de chirii anuale ce vor fi obinute pe o perioad de 3 ani
din deinerea contractului de nchiriere?
Rezolvare
a) Calcul ratei reale a rentabilitii
kr =
Estimarea ratei reale a rentabilitii prin aplicarea formulei simplificate a lui Fisher:
CF1
(1 + ri )
CF2
(1 + ri )
CF3
(1 + ri )
31.200
(1 + 4% )1
= 30.000 lei
32.448
= 30.000 lei
33.746
= 30.000 lei
(1 + 4% )2
(1 + 4% )3
unde CF1r , CF2r , CF3r reprezint valoarea deflatat (n termeni reali) a chiriilor.
c) Calculul valorii actualizate a seriei de chirii anuale
Bazele evalurii
31
Calculul valorii actualizate a seriei de chirii anuale se poate face prin actualizarea chiriilor estimate
n preurile perioadelor n care se va face ncasarea acestora cu rata rentabilitii nominale (ce reprezint
rata de actualizare)
V0 =
CF1
(1 + k n )
CF2
(1 + k n )
CF3
(1 + k n )
31.200
(1 + 10% )
32.448
(1 + 10%)
33.746
(1 + 10% )3
= 80.534 lei
sau prin actualizarea chiriilor estimate n preurile perioadei de baz (deflatate) cu rata rentabilitii reale
(ce reprezint rata de actualizare).
V0 =
CF1r
(1 + k r )
CF2 r
(1 + k r )
CF3r
(1 + k r )
30.000
30.000
30.000
+
+
= 80.534 lei
1
2
(1 + 5,76%) (1 + 5,76% ) (1 + 5,76% )3
Bazele evalurii
32
lungimea perioadei analizate va fi mai mare). n ceea ce privete eantionul de date de tip panel,
pentru ca rezultatele analizei statistice a acestuia s fie reprezentative pentru ntreaga populaie
din care a fost extras, acesta ar trebui s cuprind un minim de 30 de observaii.
Bazele evalurii
33
72.000
87.800
74.600
87.800
76.000
87.800
77.200
88.000
78.000
89.000
79.000
90.000
79.800
90.000
79.800
90.000
82.000
90.000
82.000
90.600
84.000
91.000
85.600
91.000
85.800
93.000
86.000
93.800
87.000
96.600
87.200
97.000
87.400
97.200
mediana = 87.800
moda = 90.000
97.200
98.800
3.131.600
Media = X =
X
i
N
3.131.600$
= 86.989 $
36
Bazele evalurii
34
CAPITOLUL IV
36
37
Situaiile financiar-contabile................................
39
Bazele evalurii
35
36
principiul prudenei este principiul care solicit aplicarea prudenei n obinerea situaiilor
financiare finale i care se refer la aprecierea rezonabil a faptelor, n vederea evitrii riscului de a
transfera n viitor incertitudinile perioadei curente, susceptibile s afecteze patrimoniul i
rezultatele ntreprinderii;
principiul independenei exerciiului are n vedere faptul c se vor lua n considerare toate
veniturile i cheltuielile corespunztoare exerciiului financiar, pentru care se face raportarea, fr a
se ine seama de data ncasrii sumelor sau a efecturii plilor;
principiul evalurii separate a elementelor de activ i de pasiv are n vedere stabilirea valorii
totale corespunztoare a unei poziii din bilan, prin determinarea separat a valorii fiecrui
element individual, de activ sau de pasiv;
37
se ine pe grupe de mijloace fixe (cele 3 grupe principale conform catalogului privind
clasificarea i duratele normale de funcionare a mijloacelor fixe aprobat prin HG
2139/2004), astfel nct prima cifr a numrului de inventar s conduc la identificarea
grupei. Numrul de inventar atribuit mijlocului fix va fi trecut n toate documentele care l
privesc i va fi inscripionat pe mijlocul fix pentru identificare;
Bazele evalurii
38
se ntocmete la compartimentul financiar-contabil, pentru fiecare mijloc fix sau pentru mai
multe mijloace fixe de acelai fel i de aceeai valoare, care au aceleai cote de amortizare i
sunt puse n funciune n aceeai lun;
procesul verbal de recepie care se ntocmete pentru mijloacele fixe ce nu necesit montaj i
nici probe tehnologice (mijloace de transport, utilaje);
proces verbal de recepie provizoriu care se ntocmete pentru mijloace fixe ce necesit
montaj dar nu necesit probe tehnologice (cldiri, construcii speciale);
proces verbal de punere n funciune care se ntocmete pentru mijloacele fixe ce necesit
montaj i probe tehnologice;
proces verbal de scoatere din funciune care se ntocmete n vederea consemnrii scoaterii
din funciune a mijloacelor fixe, a scoaterii din uz a materialelor de natura obiectelor de inventar
n folosin sau a declasrii bunurilor materiale.
Situaiile financiar-contabile
Situaiile financiare anuale constituie ansamblul raportrilor contabile care trebuie s ofere o
imagine fidel a poziiei financiare, a performanelor, a modificrilor capitalurilor proprii i a fluxurilor
de trezorerie. Aceste situaii financiare anuale cuprind:
bilanul;
contul de profit i pierdere;
situaia modificrilor capitalului propriu;
situaia fluxurilor de trezorerie;
politici contabile i note explicative.
n cadrul bilanului contabil sunt nregistrate activele i pasivele societii comerciale, ultimele
reprezentnd sursele atrase de ctre ntreprindere pentru finanarea elementelor de activ, necesare n
cadrul procesului de producie.
Astfel, bilanul este documentul contabil de sintez prin care se prezint elementele de activ i de
pasiv ale ntreprinderii la ncheierea exerciiului financiar, precum i n celelalte situaii prevzute de lege.
Bilanul cuprinde toate elementele de activ grupate dup natur, destinaie, lichiditate i toate elementele
de pasiv grupate dup natur, provenien i exigibilitate (a se vedea Ordinul Ministrului Finanelor
Publice nr. 3055/2009, M.Of. nr. 766 bis/2009).
Activele imobilizate sunt activele unei ntreprinderi destinate utilizrii pe o perioad ndelungat n
activitatea acesteia.
Acestea sunt reprezentate de imobilizrile necorporale, corporale i financiare ale ntreprinderii,
mpreun formnd substana afacerii desfurat de ctre firm.
Bazele evalurii
39
Pasivele bilaniere
Resursele la care ntreprinderea apeleaz pentru finanarea activitii sale sunt regrupate n pasivul
bilanului contabil. n pasivele bilaniere delimitm: capitalul propriu, datoriile i provizioanele pentru
riscuri i cheltuieli.
Capitalurile proprii cuprind capitalul individual sau social, primele legate de capital, diferenele
sau plus-valorile din reevaluare, rezervele, rezultatul reportat, rezultatul exerciiului, subveniile pentru
investiii i fondurile proprii cu scop determinat. Valoarea lor bilanier este rezultatul operaiunilor
Bazele evalurii
40
Mrimea acestor elemente de venituri i cheltuieli este apropiat de valoarea lor curent, de pia,
excepie fcnd cheltuielile i veniturile calculate, reprezentate de ajustrile de valoare a activelor
(cheltuielile cu amortizarea etc.) i de provizioanele constituite de ntreprindere. Mrimea lor este
dependent de regimul de amortizare, respectiv de politica de constituire a provizioanelor adoptat de
ntreprindere, precum i de valoarea de intrare a activelor pentru care se calculeaz.
Compararea, la sfritul perioadelor de gestiune, a veniturilor i cheltuielilor pe cele trei categorii i
pe global conduce la stabilirea rezultatului, care poate fi sub form de profit (excedentul de venit fa de
cheltuieli) sau pierdere (partea de cheltuieli neacoperite din venituri).
Bazele evalurii
41
CAPITOLUL V
43
45
46
48
Bazele evalurii
42
Dreptul de proprietate
Dreptul de proprietate este acel drept real care permite titularului su s stpneasc bunul, s-l
foloseasc, s-i culeag foloasele materiale i s dispun de el n mod exclusiv i perpetuu, cu respectarea
dispoziiilor legale.
Din definiie, observm c dreptul de proprietate este cel mai complet drept ce se poate exercita
asupra unui lucru. Din acest motiv, deseori se face confuzia ntre dreptul de proprietate i bunul asupra
cruia se exercit aceasta; de cele mai multe ori se spune: maina mea, casa mea, n loc de dreptul meu
de proprietate asupra mainii sau asupra casei.
Dreptul de proprietate este reglementat att n Constituie, n art. 41 i 135, ct i n Noul Codul
Civil, n art. 555 i 858.
Dreptul real
Este acel drept care se exercit asupra unui bun (mobil sau imobil). Exemple de drepturi reale:
dreptul de uzufruct, dreptul de superficie, dreptul de ipotec, dreptul de gaj etc.
Bazele evalurii
43
Pot forma obiectul unui contract de locaiune un bun mobil sau imobil, corporal sau necorporal (un
teren, o cldire, dreptul de proprietate intelectual etc.).
n cazul imobilelor, dac contractul este ncheiat pe mai mult de trei ani, trebuie efectuate formele
de publicitate imobiliar, astfel nct dobnditorul ulterior al bunului s fie obligat s respecte contractul
ncheiat pe aceast perioad.
Dobnditorul unui imobil trebuie s verifice la cartea funciar dac exist un contract de locaiune
pe o perioad mai mare de trei ani. n situaia n care, contractul este ncheiat pe o perioad mai mare de
trei ani, i nu este nscris, el va trebui respectat doar pe perioada de 3 ani.
ncetarea contractului de locaiune
Vnzarea este cauz de ncetare a contractului de locaiune n urmtoarele ipoteze:
- contractul s-a ncheiat verbal;
- contractul este ncheiat printr-un nscris sub semntur privat, fr dat cert.
Data cert este data calendaristic care marcheaz momentul de la care existena unui nscris nu
mai poate fi contestat de teri. Data cert se poate dobndi n mai multe moduri:
- prezentarea actului la o instituie public;
- nregistrarea ntr-un registru special;
- certificarea de ctre avocat sau notar;
- menionarea respectivului nscris n cuprinsul unui act sau document oficial.
Transmiterea contractului de locaiune
n cazul cesiunii contractului de locaiune este necesar s se respecte regulile de la vnzarea
creanelor acceptarea de ctre locatar sau notificarea sa. n situaia n care cesiunea sau sublocaiunea au
fost interzise, locatarul nu poate aduce ca aport social dreptul de folosin ntr-o societate civil sau
comercial.
n cazul n care cesiunea (sublocaiunea) este permis, aducerea ca aport social a folosinei
presupune acordul locatorului. Ca principiu se cesioneaz drepturile locatorului i nu obligaiile sale.
Opozabilitatea contractului de locaiune
n conformitate cu prevederile art. 1811 din Noul Cod Civil, n ipoteza n care bunul dat n
locaiune este nstrinat, dreptul locatarului este opozabil celui care dobndete bunul n urmtoarele
condiii:
- n cazul imobilelor nscrise n cartea funciar, dac contractul de locaiune s-a nscris n cartea
funciar;
- n ipoteza imobilelor nenscrise n cartea funciar, dac data cert a locaiunii este anterioar
datei certe a nstrinrii bunului;
- n cazul bunurilor mobile supuse publicitii, dac locatorul a realizat aceste formaliti;
- n cazul celorlalte bunuri mobile, cu condiia ca la data nstrinrii bunul s se fi aflat n posesia
locatorului.
c) Dispoziia
Este prerogativa proprietarului de a hotr cu privire la soarta bunului, att din punct de vedere
juridic, ct i din punct de vedere material.
A dispune din punct de vedere juridic nseamn a transmite bunul din patrimoniul titularului
dreptului de proprietate n alt patrimoniu.
Modalitile de realizare a acestei transmisiuni sunt: vnzarea, donaia, schimbul, testamentul etc.
Bazele evalurii
44
Un alt aspect al dispoziiei este acela de a dezmembra dreptul de proprietate astfel nct anumite
prerogative s fie exercitate de alte persoane, n schimbul unui pre, a unor bunuri sau chiar gratuit. n
acest mod se pot constitui uzufructul, servitutea, superficia i abitaia.
Bazele evalurii
45
Dreptul concesionarului:
- dreptul de stpni bunul;
- dreptul de a-l folosi n scopul stabilit n contract;
- dreptul de a beneficia de foloasele materiale.
Prin urmare, concesionarul nu poate subnchiria bunul, nu-l poate vinde. n contractul de concesiune
trebuie precizate bunurile ce vor fi utilizate de concesionar. Aceste bunuri sunt: bunuri de retur, bunuri de
preluare, bunuri proprii.
Bunurile de retur revin, gratuit i libere de orice sarcini, concedentului (celui care concesioneaz) la
sfritul contractului de concesionare.
Bunurile de preluare sunt bunurile care revin concedentului n schimbul plii unei compensaii
egale cu valoare contabil actualizat.
Bunurile proprii sunt acelea care la expirarea contractului de concesiune rmn n proprietatea
concesionarului.
Concesionarul poate construi un imobil pe domeniul public doar dup obinerea unei autorizaii de
construire eliberat n baza unui certificat de urbanism. n ipoteza n care avem de-a face cu o astfel de
construcie, trebuie verificat dac aceast autorizaie este provizorie, iar o astfel de autorizaie implic
riscul demolrii cldirii ntr-un interval de 24 de ore.
Concesionarul poate ipoteca bunul construit pe terenul din domeniul public, dar nu poate nscrie o
ipotec asupra terenului.
Bunurile din domeniul public sunt insesizabile, adic nu pot fi supuse executrii silite, nu pot fi
urmrite de creditorii titulari ai unor drepturi de crean asupra unor astfel de bunuri.
Bunurile din domeniul public sunt imprescriptibile, adic nu poate fi dobndit proprietatea asupra
lor invocndu-se posesia de bun credin (uzucapiunea).
b) Circulaia bunurilor n patrimoniul public i privat al statului
Trecerea din domeniul public n domeniul privat al statului se face dup caz: prin Hotrre a
Guvernului, a Consiliului Judeean, respectiv a Consiliului General al Municipiului Bucureti sau a
Consiliului Local dac legea nu dispune altfel. Trecerea unor bunuri din patrimoniul unor societi
comerciale, la care statul sau o unitate administrativ teritorial este acionar, n domeniul public, se poate
face numai cu plat i cu acordul Adunrii Generale a Acionarilor societii respective. n lipsa
acordului, bunurile societii pot fi trecute n domeniul public numai prin procedura exproprierii,
reglementat de Legea nr. 33/1994.
46
a)
47
alte instalaii care deservesc dou sau mai multe cldiri, un drum comun ntr-un cartier de
locuine sau alte asemenea bunuri;
- alte bunuri prevzute de lege.
b) Proprietatea comun devlma
Este o form a proprietii comune caracterizat prin aceea c bunul aparine tuturor
coproprietarilor, fr ca acetia s aib precizat cota din dreptul de proprietate asupra bunului.
n dreptul romnesc, devlmia este legat de relaiile de familie. Bunurile dobndite de soi n
timpul cstoriei sunt n principiu comune dac soii nu au adoptat regimul separaiei de patrimonii. Dou
persoane, fr a fi cstorite, pot stabili ca anumite bunuri dobndite s fie supuse regimului juridic al
devlmiei.
Un bun cumprat n timpul cstoriei este comun chiar dac n contract apare ca i cumprtor doar
unul dintre soi, dac soii se gsesc sub regimul comunitii legale. Bunul cumprat de unul din soi, n
perioada n care soii erau desprii n fapt, este tot bun comun dac nu exist o convenie n sens contrar.
Exist i anumite excepii de la principiul comunitii bunurilor dobndite n timpul cstoriei
supuse regimului comunitii legale:
De exemplu:
- o donaie fcut unuia din soi este bun propriu;
- bunul cumprat cu o sum rezultat din vnzarea unui bun propriu este un bun propriu;
- indemnizaia de asigurare obinut ca despgubire pentru un bun propriu este tot bun propriu.
Vnzarea unui bun comun este valabil doar cu acordul ambilor soi n regimul comunitii legale.
Not: Apartamentul cumprat anterior cstoriei prin credit de la stat (anterior anului 1990) de ctre
unul dintre soi este bun propriu. n ipoteza n care bunul a fost dobndit printr-un credit, iar o parte din
rate au fost achitate nainte de cstorie, bunul este al soului care figureaz n contract ca i cumprtor,
celalalt so are un drept de crean pentru valoarea contribuiei sale la plata ratelor de credit.
Soii pot ncheia convenii prin care s stabileasc un alt regim juridic asupra bunurilor dobndite n
timpul cstoriei.
Bazele evalurii
48
Bazele evalurii
49
pe care l are o persoan, numit superficiar, asupra construciilor, plantaiilor ridicate pe terenul unei alte
persoane, teren asupra cruia superficiarul are un drept de folosin.
Acest drept presupune coexistena mai multor drepturi, avnd titulari diferii:
- dreptul de proprietate al superficiarului asupra construciei ridicate pe terenul altuia cu acordul
acestuia;
- dreptul de folosin asupra terenului;
- dreptul de proprietate asupra terenului ce aparine proprietarului.
Caracterele juridice ale dreptului de superficie sunt:
- drept real;
- drept temporar;
- drept imprescriptibil.
De obicei, dreptul de superficie se constituie prin acordul prilor. Actul scris, care atest
constituirea unui drept de superficie, nu trebuie s aib form autentic. Noul Cod Civil prevede c
dreptul de superficie se dobndete prin act juridic, prin uzucapiune sau prin alt mod prevzut de lege.
Exemple
Superficia se nate, de obicei, n contextul unor relaii de familie: prinii permit copiilor s edifice
anumite construcii pe terenul al cror proprietari sunt. O alt situaie este aceea n care soii construiesc
mpreun pe terenul proprietate exclusiv a unuia dintre ei. Astfel, construcia va fi bun comun, iar soul
neproprietar al terenului va avea un drept de folosin perpetuu asupra acestuia dac legea sau convenia
prilor nu prevede altfel.
O alt ipotez este aceea n care proprietarul terenului i al construciei las prin testament unei
persoane dreptul de proprietate asupra construciei, iar unei alte persoane dreptul de proprietate asupra
terenului. n acest caz, cel care dobndete construcia va beneficia i de un drept de folosin asupra
terenului, att timp ct va exista construcia.
O situaie care poate apare este aceea n care, iniial, dreptul de superficie a fost acordat pentru
ridicarea unei construcii de un anumit nivel, iar ulterior se produce o supraetajare a construciei. Aceast
parte de construcie, ridicat ulterior, se poate vinde i se pune problema dac dobnditorul va beneficia
de un drept de superficie. Soluia practic este aceea c i proprietarul prii suplimentare de construcie
va beneficia de superficie n condiii similare cu vechiul proprietar al construciei.
Dreptul de servitute
Articolul 755, alin.(1) din Noul Cod Civil prevede: servitutea este sarcina care greveaz un imobil
pentru uzul sau utilitatea imobilului unui alt proprietar.
Servitutea presupune existena a dou bunuri imobile:
fond dominant: bunul imobil n favoarea cruia se constituie servitutea, i
fond aservit: bunul imobil asupra cruia se exercit servitutea.
Caracterele juridice ale dreptului de servitute sunt:
- drept accesoriu al fondului dominant;
- drept perpetuu;
- drept indivizibil.
Exemple
Una dintre cele mai importante servitui este servitutea de trecere, reprezentat de obligaia
impus proprietarului unui teren de a permite accesul, pe proprietatea sa imobiliar, unei persoane care nu
are acces la drumul public.
Bazele evalurii
50
Servitutea de trecere este reglementat de art. 761 din Noul Cod civil. Acest tip de servitute se
poate constitui pe cale amiabil sau, n caz de nenelegere, de ctre instan. Instana poate respinge
cererea de constituire a acestei servitui, cnd imposibilitatea de acces este cauzat de cel care invoc
lipsa de acces.
Un caz concret este acela n care cumprtorul, dup dobndirea terenului, a construit o cldire de-a
curmeziul terenului, iar n spatele acesteia a rmas un spaiu insuficient pentru accesul unui autovehicul.
La stabilirea servituii trebuie s se ia n considerare scopul acesteia, dar i interesul celui care urmeaz s
suporte consecinele acesteia.
n cazul unei construcii, superficiarul are dreptul, n afar de terenul de sub construcie, i de o
poriune de acces la construcie. Cel care suport servitutea are dreptul la o despgubire ce se poate
concretiza fie ntr-o sum de bani, fie ntr-o suprafa de teren n schimb. n ipoteza n care fondul
dominant se vinde, servitutea va trebui respectat, conform condiiilor iniiale.
Dac circumstanele care au necesitat servitutea au disprut, se poate solicita, n instan, ncetarea
servituii.
Dreptul de a cere acces la drumul public aparine proprietarului fondului dominant. Ca urmare, cel
care se nvecineaz cu drumul public nu poate impune stabilirea unei servitui n favoarea celui care nu
are acces.
Servitutea se poate dovedi cu un nscris, cu o hotrre judectoreasc. Anumite tipuri de servitute se
pot dobndi prin exercitarea nentrerupt timp de 30 de ani. Acest ultim tip de servitute poate fi probat cu
martori.
Bazele evalurii
51
CAPITOLUL VI
53
54
69
72
75
91
Bazele evalurii
52
PARLAMENTUL ROMNIEI
PREEDINTELE CAMEREI
DEPUTAILOR
VALERIU-TEFAN ZGONEA
PREEDINTELE SENATULUI
GEORGE-CRIN LAURENIU
ANTONESCU
Bazele evalurii
53
GUVERNUL ROMNIEI
ORDONANA
A nr. 24/2011
privind unele msuri n domeniul evalurii bunurilor
___________
@Text actualizat la data de 24.07.2013. Actul include modificrile din urmtoarele acte:
- Legea nr. 99/2013 publicat n Monitorul Oficial, Partea I nr. 213 din 15/04/2013.
- Legea nr. 149/2013 publicat n Monitorul Oficial, Partea I nr. 257 din 09/05/2013.
- Legea nr. 221/2013 publicat n Monitorul Oficial, Partea I nr. 434 din 17/07/2013.
___________
@Pus n aplicare prin:
- Regulamentul publicat n Monitorul Oficial, Partea I nr. 279 din 26/04/2012.
- Anex publicat n Monitorul Oficial, Partea I nr. 369 din 31/05/2012.
- Regulamentul publicat n Monitorul Oficial, Partea I nr. 369 din 31/05/2012.
- Hotrrea nr. 3/2012 publicat n Monitorul Oficial, Partea I nr. 369 din 31/05/2012.
- Regulamentul publicat n Monitorul Oficial, Partea I nr. 375 din 01/06/2012.
- Regulamentul publicat n Monitorul Oficial, Partea I nr. 660 din 19/09/2012.
- Hotrrea nr. 3/2013 publicat n Monitorul Oficial, Partea I nr. 261 din 09/05/2013.
n temeiul art. 108 din Constituia Romniei, republicat, i al art. 1 pct. I.12 din Legea nr. 131/2011
privind abilitarea Guvernului de a emite ordonane,
Guvernul Romniei adopt prezenta ordonan.
CAPITOLUL I
Dispoziii generale
Art. 1. - Prezenta ordonan reglementeaz activitatea de evaluare, precum i modalitatea de organizare
i funcionare a profesiei de evaluator autorizat.
Art. 2. - (1) Activitatea de evaluare poate fi desfurat de orice persoan care are calitatea de evaluator
autorizat.
(2) Prin evaluare, n sensul prezentei ordonane, se nelege activitatea de estimare a valorii,
materializat ntr-un nscris, denumit raport de evaluare, realizat n conformitate cu standardele specifice
acestei activiti i cu deontologia profesional de un evaluator autorizat.
(3) Evaluatorul autorizat este persoana care a dobndit aceast calitate dup parcurgerea etapelor
reglementate de prezenta ordonan.
(4) Rapoartele de evaluare se elaboreaz la solicitarea oricrei persoane fizice sau juridice, de drept
public ori privat.
Art. 3. - (1) Se nfiineaz Asociaia Naional a Evaluatorilor Autorizai din Romnia, denumit n
continuare Asociaia, persoan juridic autonom, potrivit legii, care funcioneaz ca organizaie
profesional de utilitate public fr scop patrimonial, din care fac parte evaluatorii autorizai, n
condiiile stabilite de prezenta ordonan.
__________
Alineatul (1) a fost modificat prin alineatul (1) din Lege nr. 99/2013 ncepnd cu 18.04.2013.
(2) Asociaia este autoritatea competent care organizeaz, coordoneaz i autorizeaz desfurarea
activitii de evaluator autorizat n Romnia. Asociaia reprezint interesele profesiei de evaluator
autorizat la nivel naional i internaional.
___________
Alineatul (2) a fost modificat prin alineatul (1) din Lege nr. 99/2013 ncepnd cu 18.04.2013.
Bazele evalurii
54
(4) Evaluatorii autorizai, n exercitarea independent a profesiei, trebuie s fie percepui a fi liberi de
orice constrngere care ar putea aduce atingere principiilor de obiectivitate i integritate profesional.
CAPITOLUL II
Organizarea i funcionarea Asociaiei
Art. 4. - (1) Asociaia are sediul central n municipiul Bucureti i i poate constitui filiale, cu
personalitate juridic, n reedinele de jude, n condiiile prevzute n regulamentul propriu de
organizare i funcionare.
___________
Alineatul (1) a fost modificat prin alineatul (1) din Lege nr. 99/2013 ncepnd cu 18.04.2013.
Bazele evalurii
55
(2) n exercitarea atribuiilor sale legale, Asociaia adopt, prin organele sale, n condiiile prezentei
ordonane, hotrri, regulamente, codul de etic al profesiei i procedura disciplinar. Hotrrile i
regulamentele aprobate de Conferina naional, codul de etic al profesiei, precum i orice acte de interes
general ale Asociaiei sau ale organelor sale de conducere se public n Monitorul Oficial al Romniei,
Partea I.
___________
Alineatul (2) a fost modificat prin alineatul (1) din Lege nr. 99/2013 ncepnd cu 18.04.2013.
Pus n aplicare prin Anex din 19/05/2012 ncepnd cu 18.04.2013.
Art. 6. - (1) Organele de conducere ale Asociaiei sunt: Conferina naional, Consiliul director i
preedintele n exerciiu, denumit n continuare preedinte.
___________
Alineatul (1) a fost modificat prin alineatul (1) din Lege nr. 99/2013 ncepnd cu 18.04.2013.
(2) n afara organelor prevzute la alin. (1), n cadrul Asociaiei funcioneaz Comisia de etic i
disciplin, Comisia de calificare i atestare profesional, Comisia tiinific i de standarde, Comisia de
eviden a membrilor, Comisia de verificare i monitorizare, Comisia de relaii interne i internaionale i
Comisia juridic. Comisiile i desfoar activitatea potrivit regulamentelor aprobate de Conferina
naional sau de Consiliul director, dup caz.
___________
Alineatul (2) a fost modificat prin alineatul (1) din Lege nr. 99/2013 ncepnd cu 18.04.2013.
Art. 7. - (1) Conferina naional este organul reprezentativ de conducere, care se constituie din membrii
Consiliului director, fotii preedini ai Asociaiei, precum i din cte un reprezentant la 20 de membri
titulari desemnat de adunarea general a fiecrei filiale nfiinate potrivit art. 4 alin. (1).
___________
Alineatul (1) a fost modificat prin alineatul (1) din Lege nr. 99/2013 ncepnd cu 18.04.2013.
(2) Conferina naional i adunrile generale ale filialelor se reunesc o dat pe an i ori de cte ori se
consider necesar, n condiiile prevzute n regulamentul de organizare i funcionare al Asociaiei,
respectiv de organizare i funcionare al filialelor.
___________
Bazele evalurii
56
(4) Termenul de reunire a Conferinei naionale nu poate fi stabilit mai devreme de 30 de zile de la data
publicrii convocrii ntr-un ziar de larg rspndire naional, iar, dac la prima convocare Conferina
naional nu poate fi inut din cauza lipsei cvorumului, a doua convocare se poate fixa dup minimum 10
zile de la prima convocare. Convocarea va cuprinde locul i data desfurrii Conferinei naionale,
precum i ordinea de zi.
(5) Pentru validitatea deliberrilor Conferinei naionale, la prima convocare este necesar prezena a
jumtate plus unu din numrul participanilor cu drept de vot, iar hotrrile se adopt cu votul majoritii
membrilor prezeni.
(6) La a doua convocare Conferina naional poate s delibereze oricare ar fi numrul celor prezeni,
iar hotrrile se adopt cu votul majoritii participanilor.
(7) Conferina naional este condus de preedinte sau, n lipsa acestuia, de prim-vicepreedinte.
(8) Fiecare participant are dreptul la un vot. Membrii de onoare nu au drept de vot.
Bazele evalurii
57
(9) Alegerea i revocarea preedintelui, membrilor Consiliului director, membrilor Comisiei de etic i
disciplin, precum i alegerea i revocarea auditorului statutar se fac numai prin vot secret, n
conformitate cu procedura de alegeri aprobat de Consiliul director.
Art. 8. - (1) Consiliul director este organul executiv de conducere care ndeplinete obiectivele
Asociaiei i asigur punerea n executare a hotrrilor Conferinei naionale i este alctuit din 11
membri.
___________
Alineatul (1) a fost modificat prin alineatul (1) din Lege nr. 99/2013 ncepnd cu 18.04.2013.
(4) Mandatul membrilor Consiliului director este de 2 ani, cu ncepere de la data Conferinei naionale
n care acetia au fost alei.
(5) Funcia de preedinte va fi ocupat de prim-vicepreedinte, la 2 ani de la alegerea sa n aceast din
urm funcie.
(6) O persoan poate fi aleas membru n Consiliul director pentru maximum dou mandate
consecutive.
(7) Persoana care a exercitat funcia de preedinte nu mai poate candida pentru un nou mandat de primvicepreedinte dect dup expirarea unei perioade de 2 ani de la ncheierea mandatului.
(8) Consiliul director are urmtoarele atribuii:
a) prezint Conferinei naionale raportul de activitate, executarea bugetului de venituri i cheltuieli,
situaiile financiare anuale, proiectul bugetului de venituri i cheltuieli i programele Asociaiei;
___________
Litera a) a fost modificat prin alineatul (1) din Lege nr. 99/2013 ncepnd cu 18.04.2013.
c) propune spre aprobare Conferinei naionale standardele de evaluare, care devin obligatorii pentru
desfurarea activitii evaluatorilor autorizai;
d) aprob afilierea Asociaiei la asociaii i organisme de profil, naionale i internaionale;
___________
Litera d) a fost modificat prin alineatul (1) din Lege nr. 99/2013 ncepnd cu 18.04.2013.
f) aprob programul anual de pregtire continu a evaluatorilor autorizai persoane fizice, pe baza
propunerii Comisiei de calificare i atestare profesional;
Bazele evalurii
58
g) stabilete anual cuantumul taxelor, cotizaiilor i indemnizaiilor, precum i termenele de plat ale
acestora;
h) elaboreaz propuneri cu privire la nfiinarea i desfiinarea filialelor;
i) elaboreaz regulamentul propriu, regulamentul Comisiei de etic i disciplin, regulamentul de
organizare i funcionare al Asociaiei i regulamentul de organizare i funcionare al filialelor, pe
care le supune aprobrii Conferinei naionale;
___________
Litera i) a fost modificat prin alineatul (1) din Lege nr. 99/2013 ncepnd cu 18.04.2013.
q) intervine pentru a concilia i, la cerere, pentru a arbitra litigiile profesionale dintre membrii
Asociaiei;
___________
Litera q) a fost modificat prin alineatul (1) din Lege nr. 99/2013 ncepnd cu 18.04.2013.
59
(14) Pentru validitatea deliberrilor Consiliului director este necesar prezena a jumtate plus unu din
numrul membrilor si, iar hotrrile vor fi luate cu votul majoritii membrilor prezeni.
(15) edina Consiliului director este condus de preedinte sau, n absena preedintelui, de primvicepreedinte.
(16) La edinele Consiliului director au dreptul s participe, fr drept de vot, un reprezentant al
Ministerului Finanelor Publice, desemnat de ministrul finanelor publice, precum i alte persoane
reprezentnd asociaii profesionale i patronate, n funcie de ordinea de zi, la invitaia preedintelui. Data
edinei Consiliului director este adus la cunotina Ministerului Finanelor Publice cu 10 zile nainte de
desfurarea acesteia, reprezentantul ministerului avnd posibilitatea s participe din oficiu la edinele
Consiliului director.
(17) Fotii preedini ai Asociaiei pot participa la edinele Consiliului director i nu au drept de vot, cu
excepia fostului preedinte imediat anterior, care are drept de vot n calitate de membru al Consiliului
director.
___________
Alineatul (17) a fost modificat prin alineatul (1) din Lege nr. 99/2013 ncepnd cu 18.04.2013.
(18) Consiliul director va solicita n scris membrilor care lipsesc nemotivat de la 3 edine consecutive
s demisioneze din funcie, iar, dac acetia nu dau curs solicitrii, va propune Conferinei naionale
revocarea lor din funcie.
___________
Pus n aplicare prin Regulament din 08/09/2012 ncepnd cu 18.04.2013.
Art. 10. - (1) Comisia de etic i disciplin este compus din 5 membri titulari i 3 membri supleani,
alei de Conferina naional pentru o perioad de 4 ani dintre evaluatorii autorizai nscrii n Tabloul
Asociaiei care se bucur de autoritate profesional i probitate moral.
___________
Alineatul (1) a fost modificat prin alineatul (1) din Lege nr. 99/2013 ncepnd cu 18.04.2013.
Art. 11. - Situaiile financiare anuale ale Asociaiei sunt supuse auditului statutar, conform legii.
___________
Alineatul a fost modificat prin alineatul (1) din Lege nr. 99/2013 ncepnd cu 18.04.2013.
___________
CAPITOLUL II a fost modificat prin alineatul (1) din Lege nr. 99/2013 ncepnd cu 18.04.2013.
Pus n aplicare prin Regulament din 18/04/2012 ncepnd cu 18.04.2013.
CAPITOLUL III
Organizarea i exercitarea profesiei de evaluator autorizat
SECIUNEA 1
Dobndirea calitii de evaluator autorizat i formele de exercitare a profesiei
Art. 12. - (1) Activitatea de evaluare poate fi desfurat numai de persoanele ce au calitatea de
evaluator autorizat, dobndit n condiiile prezentei ordonane, care sunt nscrise n Tabloul Asociaiei i
Bazele evalurii
60
dovedesc aceasta cu legitimaia de membru sau autorizaia valabil la data evalurii. Tabloul Asociaiei se
public anual n Monitorul Oficial al Romniei, Partea I.
___________
Alineatul (1) a fost modificat prin alineatul (1) din Lege nr. 99/2013 ncepnd cu 18.04.2013.
(2) Informaiile i datele care se nscriu n Tabloul Asociaiei vor fi stabilite prin regulamentul de
organizare i funcionare al Asociaiei. Tabloul Asociaiei cuprinde o seciune dedicat evaluatorilor
autorizai inactivi.
___________
Alineatul (2) a fost modificat prin alineatul (1) din Lege nr. 99/2013 ncepnd cu 18.04.2013.
Art. 13. - (1) Formarea profesional iniial i continu a evaluatorilor autorizai se asigur prin cursuri
de formare profesional organizate de Asociaie.
___________
Alineatul (1) a fost modificat prin alineatul (1) din Lege nr. 99/2013 ncepnd cu 18.04.2013.
Art. 15. - (1) Examenele pentru atribuirea calitii de membru stagiar al Asociaiei se organizeaz de
Consiliul director, n conformitate cu prevederile regulamentului de organizare a examenului de atribuire
a calitii de membru stagiar adoptat de acesta.
___________
Alineatul (1) a fost modificat prin alineatul (1) din Lege nr. 99/2013 ncepnd cu 18.04.2013.
(2) Pentru dobndirea calitii de membru stagiar, persoana fizic trebuie s ndeplineasc urmtoarele
condiii:
a) s aib studii universitare finalizate cu diplom eliberat de o instituie de nvmnt superior din
Romnia sau dintr-un alt stat membru al Uniunii Europene, recunoscut de autoritile romne
competente, potrivit legii, care atest ncheierea de ctre titular a ciclului de studii universitare de
licen, n domeniile propuse de ctre Consiliul director i aprobate prin regulamentul de
organizare a examenului de atribuire a calitii de membru stagiar;
b) s nu fi fost condamnat pentru svrirea unei infraciuni cu intenie, pentru care nu a intervenit
reabilitarea;
c) s fie declarat admis la examenul organizat potrivit alin. (1);
d) s achite taxa de examen n cuantumul i n termenele stabilite de Consiliul director.
(3) Perioada de stagiu se ncheie cu examen de finalizare a stagiaturii n termen de maximum 2 ani de la
data atribuirii calitii de membru stagiar.
(4) Desfurarea stagiului presupune parcurgerea unor cursuri de pregtire i realizarea unor rapoarte de
evaluare n conformitate cu regulamentul de derulare i finalizare a stagiaturii, adoptat de Consiliul
director.
(5) n perioada de stagiu, taxa de stagiu se achit n cuantumul i la termenele stabilite de Consiliul
director.
Bazele evalurii
61
(6) Pot deveni membri stagiari fr susinerea examenului prevzut la alin. (1) persoanele care
ndeplinesc condiiile prevzute la alin. (2) lit. a), b) i d) i care au absolvit cursuri de formare specifice
n domeniul evalurii, aprobate de Consiliul director.
Art. 16. - (1) Poate fi membru titular numai acea persoan care a promovat examenul de finalizare a
stagiaturii.
(2) Calitatea de membru titular se pierde dac persoana se afl n oricare dintre urmtoarele situaii:
a) nu urmeaz anual un program echivalent a minimum 20 de ore de pregtire continu;
b) nu ncheie un contract de asigurare de rspundere civil profesional pentru activitatea de
evaluare;
c) nu achit cotizaia anual n cuantumul i la termenele stabilite de Consiliul director;
d) este condamnat definitiv pentru svrirea unei infraciuni cu intenie.
(3) Calitatea de membru titular se dovedete cu legitimaia de membru i parafa care se vizeaz,
respectiv se emite anual.
Art. 17. - (1) Poate dobndi calitatea de membru acreditat orice membru titular cu o vechime n profesia
de evaluator de cel puin 3 ani care a promovat un examen n conformitate cu normele specifice de
acreditare stabilite prin regulamentul de acreditare, aprobat de Consiliul director.
(2) Numai membrii acreditai pot fi alei n Comisia de verificare i monitorizare.
(3) Calitatea de membru acreditat este acordat pentru 5 ani de la data susinerii examenului de
acreditare.
(4) Calitatea de membru acreditat se pierde dac persoana se afl n oricare dintre urmtoarele situaii:
a) nu urmeaz anual un program echivalent a minimum 20 de ore de pregtire continu;
b) nu ncheie un contract de asigurare de rspundere civil profesional pentru activitatea de
evaluare;
c) nu a achitat cotizaia anual n cuantumul i la termenele stabilite de Consiliul director;
d) este condamnat definitiv pentru svrirea unei infraciuni cu intenie;
e) nu promoveaz, la fiecare 5 ani de la data dobndirii calitii de membru acreditat, un examen n
conformitate cu normele specifice de acreditare stabilite prin regulamentul de acreditare, aprobat
de Consiliul director.
(5) Calitatea de membru acreditat se dovedete cu legitimaia de membru acreditat i parafa care se
vizeaz, respectiv se emite anual.
Art. 18. - Membrii titulari care la sfritul anului calendaristic nu au urmat programul obligatoriu de
pregtire sunt suspendai pn la efectuarea, ntr-un termen de maximum 2 ani de la data suspendrii, a
programului echivalent a 25 de ore pe an. Dac n acest termen nu se face dovada ndeplinirii acestei
condiii, calitatea de membru al Asociaiei nceteaz de drept. Constatarea ncetrii calitii de membru al
Asociaiei se face prin hotrre a Consiliului director.
___________
Alineatul a fost modificat prin alineatul (1) din Lege nr. 99/2013 ncepnd cu 18.04.2013.
Art. 19. - (1) Pot deveni membri de onoare persoanele fizice, personaliti marcante romne sau strine
cu activiti prestigioase n domeniul evalurii sau n domenii complementare profesiei de evaluator
autorizat i care au avut o contribuie important la consolidarea prestigiului Asociaiei i a profesiei de
evaluator autorizat. Membrii de onoare sunt desemnai prin vot de Conferina naional, la propunerea
Consiliului director.
___________
Alineatul (1) a fost modificat prin alineatul (1) din Lege nr. 99/2013 ncepnd cu 18.04.2013.
(2) Calitatea de membru de onoare nu confer persoanelor respective dreptul de a profesa ca evaluator
autorizat.
(3) Calitatea de membru de onoare se dovedete cu diploma eliberat de Asociaie.
___________
Alineatul (3) a fost modificat prin alineatul (1) din Lege nr. 99/2013 ncepnd cu 18.04.2013.
Bazele evalurii
62
Art. 20. - (1) Pot desfura activitate de evaluare i persoanele juridice cu sediul n Romnia sau ntr-un
alt stat membru al Uniunii Europene sau al Spaiului Economic European, membri corporativi ai
Asociaiei.
___________
Alineatul (1) a fost modificat prin alineatul (1) din Lege nr. 99/2013 ncepnd cu 18.04.2013.
(2) Pentru dobndirea calitii de membru corporativ, persoana juridic trebuie s ndeplineasc
cumulativ urmtoarele condiii:
a) s aib ca obiect de activitate exercitarea profesiei de evaluator autorizat;
b) Abrogat prin punctul 1. din Lege nr. 99/2013 ncepnd cu 18.04.2013.
c) cel puin un membru al consiliului de administraie sau administratorul unic al societii
reglementate de Legea societilor nr. 31/1990, republicat, cu modificrile i completrile
ulterioare, s dein calitatea de evaluator autorizat;
___________
Litera c) a fost modificat prin punctul 2. din Lege nr. 99/2013 ncepnd cu 18.04.2013.
d) s fie beneficiar a unui contract de asigurare de rspundere civil profesional pentru activitatea
de evaluare;
e) s achite taxa de nscriere n Asociaie n cuantumul i la termenele stabilite de Consiliul director.
___________
Litera e) a fost modificat prin alineatul (1) din Lege nr. 99/2013 ncepnd cu 18.04.2013.
(3) Condiiile prevzute la alin. (2) lit. a)-d) trebuie ndeplinite pe toat perioada deinerii calitii de
membru corporativ.
(4) Membrul corporativ va achita cotizaia anual n cuantumul i la termenele stabilite de Consiliul
director.
(5) Calitatea de membru corporativ se dovedete cu autorizaia eliberat de Asociaie.
___________
Alineatul (5) a fost modificat prin alineatul (1) din Lege nr. 99/2013 ncepnd cu 18.04.2013.
Art. 21. - Asociaia este autoritatea competent pentru coordonarea activitii de verificare a rapoartelor
de evaluare n vederea asigurrii calitii serviciilor prestate de evaluatorii autorizai.
___________
Alineatul a fost modificat prin alineatul (1) din Lege nr. 99/2013 ncepnd cu 18.04.2013.
SECIUNEA a 2-a
Statutul evaluatorului autorizat. Drepturi i obligaii
Art. 22. - (1) Asociaia are ca membri evaluatori autorizai persoane fizice care, din punctul de vedere al
dreptului de exercitare a profesiei, sunt activi sau inactivi i persoane juridice.
___________
Alineatul (1) a fost modificat prin alineatul (1) din Lege nr. 99/2013 ncepnd cu 18.04.2013.
(2) Este evaluator autorizat inactiv persoana care nu are dreptul s exercite profesia de evaluator
autorizat deoarece se afl n una dintre urmtoarele situaii:
a) a fost sancionat disciplinar cu suspendarea dreptului de exercitare a calitii de membru pe o
perioad de pn la 12 luni, conform prezentei ordonane;
b) are atribuii de control financiar n cadrul Ministerului Finanelor Publice sau al altor instituii
publice, cu excepia situaiilor prevzute expres de lege;
c) se afl ntr-o situaie de incompatibilitate prevzut de o lege special.
(3) Schimbarea calitii declarate de evaluator autorizat activ sau inactiv se va comunica n scris
Asociaiei de ctre persoana n cauz, n termen de 10 zile de la modificarea situaiei sale.
___________
Alineatul (3) a fost modificat prin alineatul (1) din Lege nr. 99/2013 ncepnd cu 18.04.2013.
Bazele evalurii
63
Art. 25. - Evaluatorii rspund n desfurarea activitii lor disciplinar, civil sau penal, dup caz.
(2) Rspunderea penal pentru producerea de prejudicii prin utilizarea, n orice form, a unor date false
n raportul de evaluare, ct i prin incorecta aplicare a standardelor de evaluare adoptate de Asociaie
revine exclusiv evaluatorului.
___________
Alineatul (2) a fost introdus prin alineatul din Lege nr. 221/2013 ncepnd cu 24.07.2013.
(3) Prin excepie de la prevederile alin. (2), rspund penal alturi de evaluator persoanele ce se
ncadreaz n dispoziiile art. 25 sau ale art. 26 din Codul penal.
___________
Alineatul (3) a fost introdus prin alineatul din Lege nr. 221/2013 ncepnd cu 20.07.2013.
Art. 26. - Sanciunile disciplinare care se aplic evaluatorilor autorizai, n raport cu gravitatea abaterilor
svrite, sunt urmtoarele:
a) avertisment scris;
b) avertisment cu aciune corectiv profesional;
c) suspendarea calitii de membru pe o perioad de pn la 12 luni;
d) retragerea calitii de membru al Asociaiei.
___________
Litera d) a fost modificat prin alineatul (1) din Lege nr. 99/2013 ncepnd cu 18.04.2013.
Bazele evalurii
64
Art. 27. - Abaterile n funcie de care se aplic sanciunile disciplinare se stabilesc prin regulamentul de
organizare i funcionare al Asociaiei.
___________
Alineatul a fost modificat prin alineatul (1) din Lege nr. 99/2013 ncepnd cu 18.04.2013.
Art. 28. - (1) Persoanele fizice i juridice strine care nu au domiciliul n Romnia pot dobndi calitatea
de evaluator autorizat i pot exercita aceast profesie, potrivit prevederilor prezentei ordonane, dac n
rile n care i au domiciliul sau, dup caz, sediul profesional au aceast specializare, certificat de
organismele profesionale recunoscute sau, dup caz, de autoritile publice care le autorizeaz i n
condiiile stabilite prin convenii bilaterale ncheiate n acest scop de Asociaie cu organismele similare
din statele respective.
___________
Alineatul (1) a fost modificat prin alineatul (1) din Lege nr. 99/2013 ncepnd cu 18.04.2013.
(2) Persoanele fizice sau persoanele juridice avnd cetenia, respectiv naionalitatea unui stat membru
al Uniunii Europene sau a unui stat aparinnd Spaiului Economic European pot dobndi calitatea de
evaluator autorizat, potrivit prevederilor prezentei ordonane, n aceleai condiii ca i cetenii romni,
respectiv persoanele juridice romne.
(3) Prin excepie de la prevederile alin. (2), cetenii unui stat membru al Uniunii Europene sau al
Spaiului Economic European care au dobndit calitatea de evaluator autorizat n unul dintre aceste state
se pot nscrie n Tabloul Asociaiei, n vederea exercitrii profesiei n Romnia n condiiile prezentei
ordonane, fiind exceptai de la procedura de examinare. Asociaia recunoate automat documentul emis
de autoritatea competent din statul membru al Uniunii Europene, respectiv statul aparinnd Spaiului
Economic European n baza cruia ceteanul acestor state exercit legal profesia de evaluator autorizat.
___________
Alineatul (3) a fost modificat prin alineatul (1) din Lege nr. 99/2013 ncepnd cu 18.04.2013.
(4) Persoanele juridice stabilite ntr-un stat membru al Uniunii Europene sau al Spaiului Economic
European unde exercit n mod legal activitatea de evaluator autorizat se pot nscrie n Tabloul Asociaiei,
n vederea exercitrii profesiei n Romnia n condiiile prezentei ordonane, fiindu-le recunoscut
calitatea de evaluator autorizat dobndit n statul de origine.
___________
Alineatul (4) a fost modificat prin alineatul (1) din Lege nr. 99/2013 ncepnd cu 18.04.2013.
(5) Persoanele fizice sau juridice evaluatori autorizai avnd cetenia, respectiv naionalitatea unui stat
membru al Uniunii Europene sau a unui stat aparinnd Spaiului Economic European pot exercita
profesia de evaluator autorizat i n mod temporar sau ocazional. n aceast situaie, evaluatorul autorizat
este exceptat de la procedura de nscriere n Asociaie.
___________
Alineatul (5) a fost modificat prin alineatul (1) din Lege nr. 99/2013 ncepnd cu 18.04.2013.
(6) n cazul n care, n vederea exercitrii temporare sau ocazionale a profesiei de evaluator autorizat,
solicitantul prevzut la alin. (5) se afl la prima aplicaie n Romnia sau dac intervine o modificare
substanial a situaiei sale, acesta va nainta Asociaiei o declaraie privind serviciile pe care le va presta,
nsoit de urmtoarele documente:
a) dovada ceteniei, n cazul persoanei fizice, respectiv a naionalitii, n cazul persoanei juridice;
b) denumirea i forma juridic, n cazul persoanei juridice;
c) dovada calificrii profesionale, n cazul persoanei fizice, i a autorizrii funcionrii, n cazul
persoanei juridice;
d) o atestare care s confirme faptul c solicitantul persoan fizic este legal stabilit ntr-un stat
membru n scopul desfurrii profesiei de evaluator autorizat i c nu i este interzis s practice
profesia, chiar i cu caracter temporar, la momentul eliberrii atestatului.
___________
Alineatul (6) a fost modificat prin alineatul (1) din Lege nr. 99/2013 ncepnd cu 18.04.2013.
Bazele evalurii
65
(7) Declaraia prevzut la alin. (6) poate fi naintat prin orice mijloace i se rennoiete anual, dac
prestatorul intenioneaz s exercite, n mod temporar sau ocazional, n cursul anului respectiv, profesia
de evaluator autorizat n Romnia.
(8) Dispoziiile prezentului articol sunt aplicabile i cetenilor aparinnd Confederaiei Elveiene.
Art. 29. - Persoanele fizice care, prin dobndirea unei alte caliti, devin incompatibile cu exercitarea
profesiei de evaluator autorizat potrivit dispoziiilor legale n vigoare sau potrivit statutelor de organizare
ale altor profesii sunt nscrise n Tabloul evaluatorilor inactivi. Situaiile de incompatibilitate se stabilesc
prin regulamentul de organizare i funcionare al Asociaiei.
___________
Alineatul a fost modificat prin alineatul (1) din Lege nr. 99/2013 ncepnd cu 18.04.2013.
CAPITOLUL IV
Dispoziii tranzitorii i finale
Art. 31. - Consiliul director al Asociaiei Naionale a Evaluatorilor din Romnia, asociaie profesional
neguvernamental, independent, nfiinat n anul 1992, declarat de utilitate public prin Hotrrea
Guvernului nr. 1.447/2004, denumit n continuare ANEVAR, organizeaz i conduce prima adunare
general naional i prima Conferin naional a Asociaiei i verific ndeplinirea condiiilor de
participare la acestea, precum i condiiile de dobndire iniial a calitii de evaluator autorizat,
prevzute la art. 32.
___________
Alineatul a fost modificat prin alineatul (1) din Lege nr. 99/2013 ncepnd cu 18.04.2013.
Art. 32. - (1) Membrii ANEVAR, persoane fizice, precum i ai altor organizaii al cror profil de
activitate face parte din domeniul de reglementare al prezentei ordonane care ndeplinesc condiiile de
dobndire a calitii de evaluator autorizat, prevzute de art. 15 alin. (2) lit. a) i b), respectiv art. 17 alin.
(1), devin membri titulari, respectiv acreditai ai Asociaiei, potrivit dispoziiilor prezentului articol.
___________
Alineatul (1) a fost modificat prin alineatul (1) din Lege nr. 99/2013 ncepnd cu 18.04.2013.
(2) Pentru dobndirea calitii de membru titular, respectiv acreditat se pot depune cereri, n maximum
30 de zile de la data intrrii n vigoare a prezentei ordonane, la sediul ANEVAR din str. Scrltescu nr. 7,
sectorul 1, municipiul Bucureti.
(3) ndeplinirea condiiilor prevzute de art. 15 alin. (2) lit. a) i b), respectiv de art. 17 alin. (1) este
verificat, n maximum 30 de zile de la data depunerii cererii, de o comisie format din 5 membri
desemnai de Consiliul director al ANEVAR, pe baza documentelor stabilite prin hotrre a Consiliului
director afiat la sediul ANEVAR.
(4) Lista persoanelor care ndeplinesc condiiile de dobndire a calitii de evaluator autorizat se
afieaz la sediul ANEVAR n maximum 30 de zile de la expirarea termenului prevzut la alin. (2).
Bazele evalurii
66
Art. 33. - (1) Adunarea general naional a membrilor care ndeplinesc condiiile de dobndire a
calitii de evaluator autorizat, potrivit art. 32, se organizeaz n maximum 30 de zile de la data afirii
listei persoanelor care ndeplinesc condiiile de dobndire a calitii de evaluator autorizat. n cadrul
acestei adunri se aleg participanii la prima Conferin naional a Asociaiei i la Conferina naional
prevzut la art. 43, astfel nct s fie respectat norma de reprezentare prevzut la art. 7 alin. (1).
___________
Alineatul (1) a fost modificat prin alineatul (1) din Lege nr. 99/2013 ncepnd cu 18.04.2013.
(2) Pentru validitatea deliberrilor adunrii generale, la prima convocare este necesar prezena a
jumtate plus unu din numrul persoanelor crora le-a fost admis cererea de dobndire a calitii de
evaluator autorizat, n condiiile art. 32, iar hotrrile vor fi luate cu votul majoritii participanilor.
(3) La a doua convocare adunarea general poate s delibereze oricare ar fi numrul celor prezeni, iar
hotrrile vor fi luate cu votul majoritii participanilor.
Art. 34. - Prima Conferin naional a Asociaiei se organizeaz de Consiliul director al ANEVAR n
maximum 30 de zile de la data adunrii generale naionale n care au fost alei participanii la aceast
conferin, iar n cadrul acesteia se alege primul Consiliu director al Asociaiei.
___________
Alineatul a fost modificat prin alineatul (1) din Lege nr. 99/2013 ncepnd cu 18.04.2013.
Art. 35. - Membrii ANEVAR, persoane fizice, precum i ai altor organizaii al cror profil de activitate
face parte din domeniul de reglementare al prezentei ordonane care ndeplinesc condiiile de dobndire a
calitii de evaluator autorizat, potrivit art. 15 alin. (2) lit. a) i b), i care nu au depus cereri n condiiile
art. 32 alin. (2) pot depune astfel de cereri n maximum 60 de zile de la data primei Conferine naionale.
Dup expirarea acestui termen, calitatea de evaluator autorizat se dobndete numai n condiiile art. 1517.
Art. 36. - Persoanele care sunt membri aspirani ai ANEVAR devin membri stagiari ai Asociaiei i n
termen de maximum 2 ani de la intrarea n vigoare a prezentei ordonane vor susine examenul de
finalizare a stagiaturii pentru a deveni membri titulari.
___________
Alineatul a fost modificat prin alineatul (1) din Lege nr. 99/2013 ncepnd cu 18.04.2013.
Art. 37. - Primul Consiliul director al Asociaiei va fi format din 10 membri, lipsind funcia de fost
preedinte. La data alegerii primului Consiliu director, alturi de ceilali membri vor fi alei att
preedintele, ct i prim-vicepreedintele.
___________
Alineatul a fost modificat prin alineatul (1) din Lege nr. 99/2013 ncepnd cu 18.04.2013.
Art. 38. - Membrii inactivi ai ANEVAR vor fi nscrii n Tabloul Asociaiei, n seciunea "inactivi",
urmnd s redobndeasc calitatea de membru activ doar dup respectarea condiiilor prevzute de
regulamentul adoptat n acest scop de Consiliul director.
___________
Alineatul a fost modificat prin alineatul (1) din Lege nr. 99/2013 ncepnd cu 18.04.2013.
Art. 39. - Membrii acreditai ai ANEVAR devin membri acreditai ai Asociaiei n sensul prezentei
ordonane.
___________
Alineatul a fost modificat prin alineatul (1) din Lege nr. 99/2013 ncepnd cu 18.04.2013.
Art. 40. - Persoanele mpotriva crora s-a dispus sanciunea suspendrii din calitatea de membru al
ANEVAR sau al altor organizaii al cror profil de activitate face parte din domeniul de reglementare al
prezentei ordonane care ndeplinesc condiiile de dobndire a calitii de evaluator autorizat nu pot
deveni membri de drept ai Asociaiei dac nu a expirat termenul pentru care s-a dispus sanciunea pn la
data intrrii n vigoare a prezentei ordonane.
___________
Alineatul a fost modificat prin alineatul (1) din Lege nr. 99/2013 ncepnd cu 18.04.2013.
Bazele evalurii
67
Art. 41. - Membrii fondatori i membrii de onoare ai ANEVAR devin membri de onoare ai Asociaiei.
___________
Alineatul a fost modificat prin alineatul (1) din Lege nr. 99/2013 ncepnd cu 18.04.2013.
Art. 42. - Ori de cte ori n cuprinsul unui act normativ se face referire la evaluatori autorizai sau
evaluatori membri ai ANEVAR sau membri ai unei asociaii de utilitate public din domeniul evalurii,
referirea se va nelege c este fcut la evaluatori autorizai n conformitate cu dispoziiile prezentei
ordonane.
Art. 43. - Prevederile art. 12 alin. (1) intr n vigoare n termen de 10 zile de la data publicrii n
Monitorul Oficial al Romniei, Partea I, a hotrrii Guvernului de aprobare a regulamentului de
organizare i funcionare al Asociaiei, a hotrrilor Conferinei naionale privind standardele de evaluare
prevzute la art. 7 alin. (3) lit. j), a Regulamentului Comisiei de etic i disciplin, precum i a codului de
etic al profesiei.
___________
Alineatul a fost modificat prin alineatul (1) din Lege nr. 99/2013 ncepnd cu 18.04.2013.
Art. 44. - Hotrrea Guvernului prevzut la art. 4 alin. (2), precum i regulamentele prevzute la art. 43
se adopt n maximum 6 luni de la data intrrii n vigoare a prezentei ordonane.
Art. 45. - Procedurile i formalitile care trebuie ndeplinite pentru exercitarea profesiei de evaluator n
Romnia pot fi ndeplinite i prin intermediul punctului de contact unic, n conformitate cu prevederile
Ordonanei de urgen a Guvernului nr. 49/2009 privind libertatea de stabilire a prestatorilor de servicii i
libertatea de a furniza servicii n Romnia, aprobat cu modificri i completri prin Legea nr. 68/2010.
Prevederile prezentului articol se aplic de la data operaionalizrii punctului de contact unic.
Art. 46. - Dispoziiile prezentei ordonane se completeaz cu prevederile Legii nr. 200/2004 privind
recunoaterea diplomelor i calificrilor profesionale pentru profesiile reglementate din Romnia, cu
modificrile i completrile ulterioare, i ale Ordonanei de urgen a Guvernului nr. 49/2009, aprobat cu
modificri i completri prin Legea nr. 68/2010.
PRIM-MINISTRU
EMILBOC
Contrasemneaz:
Ministrul Finanelor Publice
Gheorghe Ialomiianu
Ministrul economiei, comerului i mediului de afaceri,
Ion Ariton
Ministrul educaiei, cercetrii, tineretului i sportului,
Daniel Petru Funeriu
Ministrul muncii, familiei i proteciei sociale,
Laureniu Sebastian Lzroiu
Bazele evalurii
68
GUVERNUL ROMNIEI
ANEX
GUVERNUL ROMNIEI
REGULAMENTUL
de organizare i funcionare a Asociaiei Naionale a Evaluatorilor Autorizai din Romnia
Publicat in Monitorul Oficial, Partea I nr. 279 din 26/04/2012
Art. 1. (1) Asociaia Naional a Evaluatorilor Autorizai din Romnia, denumit n continuare
Asociaia, este organizaia profesional de utilitate public, fr scop patrimonial, din care fac parte
evaluatorii autorizai care dobndesc aceast calitate, n condiiile prevzute de Ordonana Guvernului nr.
24/2011 privind unele msuri n domeniul evalurii bunurilor.
(2) Asociaia este constituit ca persoan juridic autonom, potrivit legii, cu denumire, sediu,
patrimoniu i sigl proprii.
Art. 2. Asociaia are drept scop organizarea, coordonarea i autorizarea exercitrii profesiei de
evaluator autorizat n Romnia, reprezentarea i protejarea intereselor profesionale ale membrilor Uniunii,
asigurarea exercitrii independente a profesiei de evaluator autorizat cu respectarea deontologiei
profesionale i a unui nalt nivel de calificare profesional, precum i promovarea standardelor, metodelor
i tehnicilor de evaluare n activitatea evaluatorilor autorizai.
Art. 3. (1) n cadrul Uniunii funcioneaz departamente administrative, conform organigramei
aprobate de Consiliul director n baza art. 8 alin. (8) lit. e) din Ordonana Guvernului nr. 24/2011.
(2) Departamentele administrative sunt coordonate de un director general.
(3) Directorul general este numit i revocat din funcie prin hotrre a Consiliului director.
Art. 4. (1) Conferina naional se ntrunete cel puin o dat pe an, la convocarea Consiliului
director, n termen de cel mult 120 de zile de la ncheierea exerciiului financiar precedent, i ori de cte
ori se consider necesar.
(2) Conferina naional alege, la nceputul dezbaterilor, dintre delegaii cu drept de vot, secretariatul
Conferinei naionale, din care fac parte unul pn la 3 secretari. Secretariatul Conferinei naionale
Bazele evalurii
69
verific ndeplinirea condiiilor legale de convocare i cvorum ale Conferinei naionale i asigur
consemnarea lucrrilor acesteia n procesul-verbal al Conferinei naionale.
(3) Dup constatarea ndeplinirii cerinelor legale pentru desfurarea Conferinei naionale, se trece
la dezbaterea subiectelor nscrise pe ordinea de zi i la adoptarea hotrrilor.
(4) Fiecare participant la Conferina naional are dreptul la un vot, fiind exclus orice form de
exercitare a acestui drept prin reprezentare.
(5) Procesul verbal al Conferinei naionale, semnat de preedinte i de membrii secretariatului
Conferinei naionale, va cuprinde n mod obligatoriu meniunea privind ndeplinirea formalitilor
referitoare la convocare, data i locul de desfurare a Conferinei naionale, numrul membrilor prezeni,
hotrrile adoptate, numrul de voturi valabil exprimate, rezumatul dezbaterilor, iar, la cererea membrilor,
declaraiile fcute de acetia n cadrul Conferinei naionale.
(6) La Conferina naional pot participa fr drept de vot membrii de onoare ai Uniunii,
reprezentani ai autoritilor i ai altor organisme profesionale, alte personaliti care au legtur cu
activitatea evaluatorilor autorizai, la invitaia Consiliului director.
Art. 5. (1) Membrii Consiliului director sunt alei dintre delegaii cu drept de vot la Conferina
naional, care candideaz separat pe fiecare funcie, cu excepia funciei de preedinte al Uniunii.
Funcia de preedinte este ocupat de prim-vicepreedintele n exerciiu, la 2 ani de la alegerea sa n
aceast din urm funcie. n contextul prezentului regulament, fostul preedinte este preedintele care i-a
ncheiat mandatul.
(2) Membrii Consiliului director nu i pot exercita drepturile i atribuiile prin reprezentare.
(3) Consiliul director poate aproba nfiinarea unor grupuri de lucru, cu scopul analizrii unor
probleme specifice. Consiliul director stabilete prin hotrre componena i obiectivele fiecrui grup de
lucru.
Art. 6. (1) Preedintele are urmtoarele atribuii:
a) reprezint Asociaia n raporturile cu tere persoane fizice i juridice din ar i din strintate;
b) ncheie acte n numele Uniunii, potrivit legii;
c) conduce edinele Consiliului director i lucrrile Conferinei naionale;
d) urmrete punerea n aplicare a hotrrilor Conferinei naionale i ale Consiliului director;
e) asigur conducerea Asociaiei ntre edinele Consiliului director.
(2) n calitate de reprezentant legal al Asociaiei, preedintele semneaz hotrrile Conferinei
naionale i ale Consiliului director, adoptate potrivit legii.
(3) Pe perioada n care preedintele se afl n imposibilitate temporar de a exercita atribuiile sale,
acestea vor fi ndeplinite de ctre prim-vicepreedinte.
Art. 7. (1) Auditorul statutar este membru activ al Camerei Auditorilor Financiari din Romnia.
(2) Conferina naional aprob situaiile financiare anuale ale Asociaiei, care vor fi nsoite de
raportul auditorului statutar.
Art. 8. (1) Filialele Asociaiei sunt nfiinate prin hotrre a Conferinei naionale, la propunerea
Consiliului director. Criteriile de nfiinare, organizare i funcionare a filialelor sunt stabilite prin
Regulamentul de organizare i funcionare a filialelor, aprobat de ctre Conferina naional.
(2) Filialele pot fi organizate n fiecare jude i n municipiul Bucureti sau pot fi constituite filiale
care cuprind membri din mai multe judee.
(3) Numrul minim de membri titulari necesar pentru nfiinarea unei filiale este de 500.
(4) Patrimoniul i veniturile filialelor se constituie pe baza sumelor alocate din bugetul Asociaiei i
sunt aprobate de ctre Consiliul director.
Art. 9. (1) Fiecare categorie de activiti prevzute la art. 3 alin. (3) din Ordonana Guvernului nr.
24/2011 poate fi desfurat numai de evaluatorii autorizai care au dobndit aceste specializri potrivit
regulamentului Comisiei de calificare i atestare profesional, aprobat de ctre Consiliul director.
Bazele evalurii
70
(2) Evaluatorii autorizai, membri titulari, se nscriu n Tabloul Asociaiei, n funcie de calificarea
corespunztoare fiecrei specializri, i pot desfura activitatea de evaluare potrivit calificrilor
profesionale dobndite, astfel cum acestea rezult din Tabloul Asociaiei.
Art. 10. (1) Calitatea de membru al Asociaiei se probeaz cu: legitimaia de membru i parafa n
cazul membrilor titulari i acreditai, autorizaia n cazul membrilor corporativi, diploma n cazul
membrilor de onoare i legitimaia de membru n cazul membrilor stagiari.
(2) Legitimaiile de membru se vizeaz anual sau pot fi eliberate cu valabilitate anual.
(3) Parafele se elibereaz anual. Parafele conin numele i prenumele evaluatorului, anul valabilitii,
numrul de legitimaie, precum i specializrile pentru care titularul parafei are calificarea necesar.
(4) Legitimaiile de membru i parafele se pun la dispoziia membrilor titulari la nceputul fiecrui
an, cu condiia achitrii cotizaiei i a poliei de asigurare profesional aferente anului pentru care sunt
valabile legitimaiile i parafele.
(5) Persoanele care au promovat examenul de finalizare a stagiaturii devin evaluatori autorizai de la
data acordrii acestei caliti de ctre Consiliul director i primesc nsemnele prevzute la alin. (1) potrivit
procedurii de acordare i retragere a calitii de membru al Asociaiei, aprobat de ctre Consiliul
director.
(6) Membrii inactivi i membrii suspendai nu primesc nsemnele prevzute la alin. (1) pe perioada
inactivitii, respectiv a suspendrii.
(7) Membrii titulari au obligaia s predea nsemnele la filiala din care fac parte n termen de 30 de
zile de la data intervenirii cauzei de inactivitate, respectiv suspendare. n cazul nepredrii nsemnelor n
termen de 30 de zile, acestea sunt anulate.
Art. 11. (1) Tabloul Asociaiei se public anual n Monitorul Oficial al Romniei, Partea I, i pe
pagina web a Asociaiei, prin grija Consiliului director.
(2) Tabloul conine urmtoarele seciuni:
a) membrii titulari;
b) membrii acreditai;
c) membrii corporativi;
d) membrii inactivi.
(3) Informaiile care se nscriu n Tabloul Asociaiei pentru membrii titulari i membrii acreditai
sunt: numele, prenumele, numrul legitimaiei de membru, judeul de domiciliu i specializrile pentru
care au calificarea necesar.
(4) Informaiile care se nscriu n Tabloul Asociaiei pentru membrii corporativi sunt: denumirea,
judeul n care i au sediul social, codul unic de identificare i numrul autorizaiei.
(5) Informaiile care se nscriu n Tabloul Asociaiei pentru membrii inactivi sunt: numele,
prenumele, judeul de domiciliu, numrul legitimaiei de membru titular, precum i data de la care a
intervenit motivul ce a determinat ncetarea calitii de membru activ.
(6) nscrierea membrilor n Tabloul Asociaiei se face pe judee, n ordine alfabetic.
(7) Modificrile n structura Tabloului Asociaiei care apar pe parcursul anului vor fi afiate pe
pagina web a Asociaiei n termen de 10 zile de la data intervenirii modificrii.
(8) Publicarea Tabloului Asociaiei n Monitorul Oficial al Romniei, Partea I, se face n maximum
30 de zile de la ncheierea exerciiului financiar.
(9) Primul Tablou al Asociaiei se public n Monitorul Oficial al Romniei, Partea I, n termen de 30
de zile de la ndeplinirea cumulativ a condiiilor prevzute de art. 43 din Ordonana Guvernului nr.
24/2011.
Art. 12. (1) Constituie abateri disciplinare urmtoarele fapte:
a) nerespectarea standardelor de evaluare aprobate de ctre Uniune;
b) nerespectarea prevederilor codului de etic al profesiei;
Bazele evalurii
71
CODUL DE ETIC
al profesiei de evaluator autorizat
II GENERALE
1. DISPOZI
a.
b.
Obiectivul Codului de etic const n consolidarea ncrederii publice n procesul de evaluare prin
crearea unui cadru pentru exprimarea de opinii de evaluare credibile de ctre evaluatorii autorizai cu
pregtire adecvat i care i desfoar activitatea n mod etic.
c.
Scopul Codului de etic const n promovarea principiilor i conduitei etice pentru profesia de
evaluator autorizat.
d.
Principiile etice fundamentale ale profesiei de evaluator autorizat stabilesc cadrul de conduit pe care
trebuie s l respecte evaluatorul autorizat atunci cnd ofer un serviciu de evaluare.
e.
Bazele evalurii
72
Principiul integritii oblig toi evaluatorii autorizai s fie cinstii i oneti n toate relaiile
profesionale i de afaceri. Integritatea implic o comportare corect i sincer.
b.
Evaluatorul autorizat nu va realiza cu bun tiin un raport de evaluare, un raport de verificare sau
orice alt opinie referitoare la evaluare care:
conine declaraii sau informaii care sunt false, greite sau ntocmite n mod necorespunztor;
conine erori fundamentale prin omisiune sau realizate cu intenie.
c.
Dac un evaluator autorizat descoper asocierea sa cu astfel de informaii sau erori, va trebui s ia
imediat msurile necesare pentru a corecta erorile efectuate i s informeze clientul i destinatarul
lucrrii de cele constatate.
d.
b.
c.
d.
Evaluatorul autorizat trebuie s refuze lucrarea de evaluare pentru care exist ameninri certe
privind obiectivitatea, imparialitatea sau independena sa.
Bazele evalurii
73
e.
Evaluatorul autorizat nu va efectua o lucrare de evaluare pentru aceleai bunuri pentru dou sau mai
multe pri implicate ntr-o tranzacie, fr acordul scris al prilor.
2.3. Confidenialitate
a. Evaluatorul autorizat trebuie s respecte confidenialitatea informaiilor deinute cu privire la client i
la lucrrile efectuate i trebuie s fie precaut i vigilent pentru a nu face dezvluiri neintenionate.
b. Evaluatorul autorizat va comunica numai clientului sau destinatarului lucrrii sau persoanelor
autorizate de ctre acetia, valorile rezultate n urma evalurii sau alte informaii considerate de comun
acord ca fiind confideniale, cu excepia cazului cnd se solicit acest lucru n mod legal, pentru
respectarea anumitor proceduri judiciare. Contractul de servicii de evaluare reprezint cadrul legal
adecvat pentru a preciza tipul i natura informaiilor considerate confideniale.
c. Evaluatorul autorizat va lua toate msurile rezonabile pentru a se asigura c personalul aflat n
subordinea sa i persoanele de la care obine asisten respect obligaia de confidenialitate rezultat
ca urmare a unei misiuni de evaluare.
d. Obligaia respectrii principiului confidenialitii continu chiar i dup ncheierea relaiei dintre
evaluatorul autorizat, client sau angajator.
2.4. Competena profesional
a. Principiul competenei profesionale implic urmtoarele obligaii din partea evaluatorului autorizat:
meninerea cunotinelor profesionale i a abilitilor la nivelul necesar astfel nct angajatorul sau
clienii s beneficieze de servicii profesionale competente;
realizarea serviciilor profesionale n conformitate cu standardele de evaluare obligatorii pentru
membrii Asociaiei.
b. Competena profesional implic exercitarea judecii, n utilizarea cunotinelor i a abilitilor
profesionale pentru realizarea serviciilor de evaluare i presupune:
dobndirea de cunotine profesionale adecvate;
meninerea nivelului de cunotine profesionale prin programele de pregtire continu.
c. Evaluatorul autorizat trebuie s aib cunotinele i abilitile necesare, astfel nct s neleag i s
utilizeze corect metodele i procedurile de evaluare general recunoscute pentru realizarea unei evaluri
credibile; s nu efectueze evaluarea ntr-o manier neatent sau neglijent, favoriznd apariia de erori.
d. Evaluatorul autorizat va lua toate msurile rezonabile pentru a se asigura c cei care i desfoar
activitatea de evaluare sub coordonarea sa, acioneaz n conformitate cu standardele de evaluare
obligatorii pentru membrii Asociaiei.
e. Evaluatorul autorizat va respecta standardele de evaluare obligatorii pentru membrii Asociaiei.
Situaiile n care aceste standarde nu sunt aplicabile misiunii de evaluare datorit unor acte normative
incidente sau altor cerine relevante misiunii, trebuie clarificate cu clientul i destinatarul i explicitate
n raport.
f. Evaluatorul autorizat va presta acele servicii de evaluare pentru care are competene i calificri,
conform Tabloului evaluatorilor autorizai, dobndite prin pregtire profesional specific.
2.5. Comportament profesional
a. Principiul comportamentului profesional oblig toi evaluatorii autorizai s respecte legislaia
specific n vigoare i standardele de evaluare obligatorii pentru membrii Asociaiei.
b. Evaluatorii autorizai nu trebuie s compromit buna reputaie a profesiei. Ei trebuie s fie cinstii i
sinceri, s prezinte obiectiv i fr ambiguiti procesul de evaluare i concluziile lucrrii, indiferent de
dorinele i indicaiile clientului.
c. Evaluatorii autorizai vor evita orice comportament sau aciune care ar putea discredita profesia,
Asociaia i membrii acesteia sau care ar fi n detrimentul interesului public.
d. Evaluatorii autorizai nu vor prezenta denaturat calificrile i experiena profesional proprie.
e. Evaluatorul autorizat nu va induce n eroare Asociaia n mod expres sau printr-un act de omisiune
Bazele evalurii
74
HOTRRE
pentru aprobarea Regulamentului Comisiei de etic i disciplin
n temeiul art. 10 alin. (2) din Ordonana Guvernului nr. 24/2011 privind unele msuri n domeniul
evalurii bunurilor i al art. 12 alin. (5) din Regulamentul de organizare i funcionare a Asociaiei
Naionale a Evaluatorilor Autorizai din Romnia, aprobat prin Hotrrea Guvernului nr. 353/2012,
Conferina Naional a Asociaiei Naionale a Evaluatorilor Autorizai din Romnia adopt prezenta
hotrre.
Art. 1. Se aprob Regulamentul Comisiei de etic i disciplin, prevzut n anexa care face parte
integrant din prezenta hotrre.
Art. 2. Prezenta hotrre se public n Monitorul Oficial al Romniei, Partea I.
Preedintele Asociaiei Naionale a Evaluatorilor Autorizai din Romnia
Marian Petre
____________
Bucureti, 19 mai 2012.
Nr. 2
ANEX
REGULAMENTUL
Comisiei de etic i disciplin
CAPITOLUL I
Dispoziii generale
Art. 1. - (1) Evaluatorii autorizai rspund disciplinar n cazul svririi unor abateri disciplinare.
(2) Abaterea disciplinar const ntr-o aciune sau inaciune n legtur cu activitatea de evaluare,
svrit cu vinovie, prin care normele legale privind evaluarea i profesia de evaluator autorizat,
regulamentul intern, standardele de evaluare, codul de etic sau dispoziiile legale date de ctre organele
Asociaiei Naionale a Evaluatorilor Autorizai din Romnia, denumit n continuare Asociaia, sunt
nclcate de ctre evaluatorul autorizat.
Art. 2. - Sunt abateri disciplinare faptele prevzute la art. 12 din Regulamentul de organizare i
funcionare a Asociaiei, aprobat prin Hotrrea Guvernului nr. 353/2012, respectiv:
Bazele evalurii
75
Bazele evalurii
76
Bazele evalurii
77
a)
b)
c)
d)
e)
Bazele evalurii
78
79
(3) Sesizarea se formuleaz n scris, conform modelului orientativ prevzut n anexa nr. 7 la prezentul
regulament, i este nsoit, cnd este posibil, de dovezile care o susin.
(4) n situaia n care sesizarea nu este nsoit de elementele prevzute la alin. (2), raportorul
desemnat de preedintele Comisiei de etic i disciplin sau unul dintre membrii acesteia va pune n
vedere persoanei care a formulat sesizarea s realizeze completrile necesare, stabilind un termen.
(5) Dac din cuprinsul sesizrii nu rezult date suficiente despre fapta ori persoana care a formulat
sesizarea sau n cazul n care persoana care a formulat sesizarea nu realizeaz n termenul stabilit
completrile solicitate de raportorul Comisiei de etic i disciplin potrivit alin. (2), sesizarea poate fi
clasat.
(6) Dac pe parcursul cercetrii disciplinare, raportorul, Comisia de etic i disciplin Consiliul
director sau Conferina naional, dup caz, constat svrirea i a altor fapte de ctre persoana cercetat,
oricare din acetia poate extinde cercetarea i cu privire la aceste fapte.
(7) Dac pe parcursul cercetrii disciplinare, raportorul, Comisia de etic i disciplin, Consiliul
director sau Conferina naional, dup caz, constat participarea i a altor evaluatori autorizai la faptele
cercetate, oricare din acetia poate solicita preedintelui Asociaiei aprobarea extinderii cercetrii i cu
privire la aceti evaluatori.
Art. 14. - (1) Sesizrile se nregistreaz n registrul de intrri al registraturii generale a Asociaiei i
se transmit preedintelui Comisiei de etic i disciplin.
(2) Sesizarea sau autosesizarea, dup caz, se consemneaz de ctre secretariatul Comisiei de etic i
disciplin n registrul de eviden a sesizrilor, atribuind un numr de ordine de la 1 la n n fiecare an,
care va fi numrul de dosar disciplinar. Orice document referitor la cercetarea disciplinar va trebui s
indice numrul de dosar atribuit.
(3) Registrul de eviden a sesizrilor conine meniuni cel puin cu privire la:
a) persoana care a formulat sesizarea;
b) persoana a crei fapt este sesizat;
c) documentele transmise de ctre persoana care a formulat sesizarea.
Seciunea a 2-a. Cercetarea disciplinar prealabil
Art. 15. - (1) Nici o sanciune disciplinar nu poate fi dispus mai nainte de efectuarea unei
cercetri disciplinare prealabile.
(2) Procedura disciplinar se declaneaz n termen de cel mult 30 zile de la data nregistrrii
sesizrii n registrul de intrri al registraturii generale a Asociaiei prin transmiterea sesizrii de ctre
preedintele Asociaiei ctre Comisia de etic i disciplin.
Art. 16. - (1) Dup primirea sesizrii, preedintele Comisiei de etic i disciplin desemneaz un
raportor dintre membrii titulari ai Comisiei de etic i disciplin, responsabil pentru analiza preliminar a
sesizrii, ntocmirea raportului prealabil i prezentarea acestuia n plenul Comisiei de etic i disciplin.
(2) Raportorul desemnat instrumenteaz toate actele procedurii de cercetare disciplinar prealabil,
propunnd Comisiei de etic i disciplin dispunerea msurilor care sunt de competena acesteia.
Art. 17. - (1) n cazul n care un membru titular al Comisiei de etic i disciplin desemnat raportor
ntr-o cauz disciplinar se afl n conflict de interese sau este so, rud sau afin pn la gradul al treilea
inclusiv cu una dintre prile implicate sau cu avocatul ori mandatarul acesteia, acesta are obligaia s se
abin i s l informeze pe preedintele comisiei.
(2) n cazul n care raportorul incompatibil sau n conflict de interese nu se abine, acesta poate fi
recuzat de ctre partea interesat. Cererea de recuzare va fi soluionat de ctre preedintele comisiei sau,
n cazul n care acesta este raportorul recuzat, atunci cererea de recuzare va fi soluionat de ctre
membrii titulari ai Comisiei de etic i disciplin, fr participarea preedintelui acesteia, care decid prin
majoritatea absolut a voturilor.
(3) Dac raportorul desemnat se abine sau dac preedintele Comisiei de etic i disciplin apreciaz
c cererea de recuzare este ntemeiat, acesta va desemna n termen de 24 de ore un alt raportor dintre
membrii titulari.
Bazele evalurii
80
Art. 18. - (1) Persoana supus cercetrii disciplinare prealabile va fi convocat n scris n vederea
audierii, precizndu-se obiectul, data, ora i locul ntrevederii.
(2) Convocarea se poate face prin scrisoare recomandat, prin ntiinare scris de luare la cunotin
prin semntur, prin fax, e-mail sau prin orice alt mijloc de comunicare ce permite confirmarea primirii
convocrii, astfel nct convocarea s fie primit de persoana n cauz cu cel puin cinci zile lucrtoare
nainte de data fixat.
(3) Convocarea, audierea persoanei cercetate, atunci cnd se prezint, precum i verificarea aprrilor
acesteia sunt obligatorii.
(4) Poate fi convocat i persoana care a naintat sesizarea Comisiei de etic i disciplin sau orice
alt persoan ale crei declaraii pot ajuta la soluionarea cauzei. Decizia convocrii acestor persoane
aparine raportorului.
(5) Raportorul trebuie s aib un rol activ n cercetarea disciplinar prealabil, n sensul c acesta
trebuie s analizeze toate aspectele cauzei. Raportorul desemnat administreaz orice probe care sunt
necesare, utile i relevante pentru soluionarea cauzei, cu sprijinul secretariatului Comisiei de etic i
disciplin. n acest scop, raportorul poate constata situaii de fapt i poate solicita nscrisuri sau opiniile
unor consultani de specialitate din cadrul Asociaiei sau din afara acesteia.
(6) Persoana cercetat are dreptul s ia cunotin de toate actele cercetrii prealabile i poate solicita
administrarea de probe n aprare.
(7) Refuzul persoanei cercetate de a se prezenta n faa raportorului sau de a face declaraii se
consemneaz ntr-un proces-verbal i nu mpiedic finalizarea cercetrii disciplinare prealabile.
(8) n cazul n care se constat imposibilitatea obiectiv a persoanei cercetate de a se prezenta n faa
raportorului sau de a face declaraii, raportorul poate suspenda cursul cercetrii prealabile pn la
ncetarea cauzelor care au determinat suspendarea.
Art. 19. - (1) La finalizarea cercetrii disciplinare prealabile, raportorul ntocmete raportul prealabil,
care cuprinde concluziile sale.
(2) n coninutul raportului prealabil, raportorul poate s propun Comisiei de etic i disciplin
urmtoarele soluii:
a) clasarea, atunci cnd concluzioneaz c exercitarea aciunii disciplinare nu se justific ori nu
este posibil sau n cazul prevzut la art. 13 alin. (5);
b) neaplicarea unei sanciuni disciplinare, atunci cnd apreciaz c fapta cercetat nu constituie
abatere disciplinar sau c persoana cercetat este nevinovat;
c) aplicarea unei sanciuni disciplinare, avndu-se n vedere prevederile art. 26 din Ordonan.
(3) Raportul prealabil se nainteaz de ctre raportor preedintelui Comisiei de etic i disciplin prin
intermediul secretariatului.
Seciunea a 3-a. Cercetarea disciplinar propriu-zis
Art. 20. - (1) Dup primirea raportului prealabil, preedintele nscrie cauza pe ordinea de zi a
urmtoarei edine a Comisiei de etic i disciplin pentru efectuarea cercetrii disciplinare propriu-zise.
(2) edinele Comisiei de etic i disciplin nu sunt publice.
(3) Pentru nceperea cercetrii disciplinare propriu-zise sunt obligatorii efectuarea cercetrii
prealabile i audierea persoanei cercetate, cu excepia situaiei cnd aceasta nu se prezint, la convocarea
fcut de preedintele Comisiei de etic i disciplin.
(4) Dispoziiile art. 18 se aplic n mod corespunztor.
Art. 21. - (1) Participarea raportorului la cercetarea disciplinar propriu-zis este obligatorie. Acesta
prezint raportul prealabil i concluziile sale plenului Comisiei de etic i disciplin.
(2) Lucrrile Comisiei de etic i disciplin se consemneaz ntr-un proces-verbal ce va fi semnat de
toi membrii acesteia, n care se consemneaz dac a fost prezent persoana cercetat, respectiv persoana
care a fcut sesizarea, dac este cazul.
Bazele evalurii
81
(3) Comisia de etic stabilete faptele i urmrile acestora, mprejurrile n care au fost svrite,
precum i orice date concludente ce pot fi avute n vedere pentru ncadrarea faptei ca abatere disciplinar
i pentru aprecierea vinoviei sau nevinoviei persoanei cercetate.
(4) Audierea persoanei cercetate se consemneaz n scris sau se nregistreaz audio de ctre
secretariatul Comisiei de etic i disciplin, sub sanciunea nulitii.
(5) Dispoziiile art. 17 se aplic n mod corespunztor. Membrul Comisiei de etic i disciplin, altul
dect raportorul, care se afl n incompatibilitate sau n conflict de interese are obligaia s se abin de la
vot, n caz contrar putnd fi recuzat. Cererea de recuzare va fi soluionat de ctre preedintele comisiei
sau, n cazul n care acesta este raportorul recuzat, atunci cererea de recuzare va fi soluionat de ctre
membrii titulari ai Comisiei de etic i disciplin, fr participarea preedintelui acesteia, care decid prin
majoritatea absolut a voturilor.
Art. 22. - (1) Dup audierea raportorului, a persoanei cercetate, a persoanei care a formulat
sesizarea, dac este cazul, i analizarea probelor aflate la dosarul disciplinar, Comisia de etic i
disciplin delibereaz i supune la vot propunerea de soluionare a cercetrii disciplinare. Coninutul
deliberrilor se consemneaz n procesul-verbal al edinei.
(2) Rezultatul deliberrilor este consemnat ntr-un referat, care poat s conin:
a) propunerea clasrii, atunci cnd se concluzioneaz c exercitarea aciunii disciplinare nu se
justific ori nu este posibil sau n cazul prevzut la art. 13 alin. (5);
b) propunerea neaplicrii unei sanciuni disciplinare, atunci cnd se apreciaz c fapta cercetat
nu constituie abatere disciplinar sau c persoana cercetat este nevinovat;
c) propunerea aplicrii unei sanciuni disciplinare, avndu-se n vedere prevederile art. 26 din
Ordonan.
(3) Propunerile raportorului din raportul prealabil nu sunt obligatorii pentru Comisia de etic i
disciplin.
(4) Cnd plenul Comisiei de etic i disciplin constat c cercetarea disciplinar prealabil nu este
complet sau c nu au fost respectate dispoziiile legale care garanteaz aflarea adevrului, restituie cauza
disciplinar raportorului n vederea completrii sau desemneaz un alt raportor, n vederea refacerii
cercetrii disciplinare prealabile.
(5) Referatul prevzut la alin. (2) reprezint hotrrea final a Comisiei de etic i disciplin cu
privire la soluionarea cauzei disciplinare.
(6) n cazul prevzut la alin. (2) lit. c), dac se constat c aciunea disciplinar este ntemeiat,
Comisia de etic i disciplin va propune Consiliului director aplicarea unei sanciuni disciplinare n
raport cu gravitatea abaterii disciplinare svrite i a urmrilor acesteia, cu cauzele care au determinat
svrirea acesteia, cu mprejurrile n care abaterea a fost svrit, cu gradul de vinovie, cu
circumstanele personale ale celui care a svrit-o, cu comportamentul su general n exercitarea
profesiei de evaluator autorizat i cu existena unor antecedente disciplinare.
Art. 23. - (1) Referatul prevzut la art. 22 alin. (2) trebuie s se limiteze la fapta i persoana pentru
care s-a efectuat cercetarea disciplinar prealabil i propriu-zis.
(2) Referatul Comisiei de etic i disciplin trebuie s conin:
a) data i locul ntocmirii, numele, prenumele i calitatea celui care l ntocmete, cu indicarea
numrului de dosar disciplinar;
b) date referitoare la persoana cercetat disciplinar;
c) meniuni privind antecedentele disciplinare, dac este cazul;
d) descrierea faptei reinute n sarcina persoanei cercetate, cu indicarea tuturor circumstanelor i
a urmrilor acesteia;
e) motivele pentru care au fost nlturate aprrile formulate de persoana cercetat, atunci cnd
este cazul;
Bazele evalurii
82
Bazele evalurii
83
d) sanciunea ce se va aplica;
e) motivele pentru care au fost nlturate aprrile formulate de persoana sancionat n cursul
cercetrii disciplinare ori observaiile acesteia, dac este cazul;
f) termenul nuntrul cruia decizia poate fi contestat;
g) instana de contencios administrativ competent s soluioneze contestaia mpotriva deciziei
de soluionare a aciunii disciplinare;
h) semntura preedintelui Asociaiei.
Art. 26. - Rspunderea disciplinar nu exclude rspunderea civil, penal sau administrativ a
persoanei pentru fapta svrit.
Art. 27. - (1) Decizia de soluionare a aciunii disciplinare se comunic persoanelor interesate n
termen de zece zile de la data emiterii, prin grija secretariatului Consiliului director.
(2) Decizia produce efecte de la data comunicrii.
(3) Decizia este legal comunicat prin scrisoare recomandat cu confirmare de primire, trimis la
ultima adres a domiciliului sau sediului social comunicate Asociaiei. n caz de refuz al primirii sau de
returnare a scrisorii, decizia este legal comunicat prin fax, e-mail sau prin orice alt mijloc ce permite
confirmarea transmiterii.
(4) Decizia de soluionare a aciunii disciplinare poate fi atacat n termen de 30 de zile de la
comunicare, la instana de judecat competent, potrivit Ordonanei.
Art. 28. - (1) Decizia de sancionare se nscrie n registrul antecedentelor disciplinare al
evaluatorului autorizat sancionat.
(2) Meniunile privind antecedentele disciplinare se radiaz de drept:
a) n cazul sanciunii disciplinare prevzute de art. 26 lit. a) din Ordonan, dup trecerea unui
termen de 12 luni de la data aplicrii;
b) n cazul sanciunii disciplinare prevzute de art. 26 lit. b) din Ordonan, dup trecerea unui
termen de 12 luni de la data finalizrii programului de pregtire profesional corectiv;
c) n cazul sanciunii disciplinare prevzute de art. 26 lit. c) din Ordonan, dup trecerea unui
termen de 12 luni de la data expirrii termenului de suspendare a calitii de membru al
Asociaiei.
(3) Radierea meniunii din registrul antecedentelor disciplinare se constat prin hotrre a Consiliului
director, la propunerea comisiei de etic i disciplin i se comunic persoanei sancionate de ctre
secretariatul Consiliului director.
CAPITOLUL IV
Dispoziii tranzitorii i finale
Art. 29. - Cnd persoana cercetat disciplinar este un membru corporativ, toate actele de procedur
vor fi ndeplinite fa de reprezentantul legal al acesteia.
Art. 30. - Registrele i documentele Comisiei de etic i disciplin, inclusiv dosarele disciplinare, se
pstreaz n arhiva Asociaiei timp de cinci ani.
Art. 31. - Prevederile prezentului regulament se aplic numai faptelor svrite de membrii
Asociaiei dup data intrrii sale n vigoare.
Art. 32. - Prevederile prezentului regulament se completeaz cu prevederile Ordonanei, ale
Regulamentului de organizare i funcionare a Asociaiei, ale codului de etic al profesiei i ale celorlalte
acte de interes general ale Asociaiei sau ale organelor sale de conducere.
Art. 33. - Anexele la prezentul regulament pot fi modificate prin hotrrea Consiliului director al
Asociaiei.
Bazele evalurii
84
Anexa nr. 1
Angajamentul de confidenialitate al membrilor Comisiei de etic i disciplin
ASOCIAIA NAIONAL A EVALUATORILOR AUTORIZAI DIN ROMNIA
COMISIA DE ETIC I DISCIPLIN
ANGAJAMENT DE CONFIDENIALITATE
Subsemnatul/subsemnata ____________________________, avnd calitatea de membru
titular / supleant al Comisiei de etic i disciplin ales de Conferina naional a
Asociaiei din data de ________, m oblig prin semnarea prezentului angajament ca, pe
toat durata mandatului meu i dup ncetarea acestuia, s pstrez confidenialitatea
cu privire la toate informaiile pe care urmeaz s le obin sau s le furnizez n
considerarea calitii mele de membru i s nu divulg nici unui ter informaiile
astfel obinute, cu excepia celor care au devenit publice fr culpa mea.
Sunt de acord prin semnarea prezentului angajament s pstrez confidenialitatea n
special n ceea ce privete identitatea membrilor Asociaiei cercetai disciplinar,
identitatea persoanelor care au formulat sesizri, faptele cercetate i probele
existente, identitatea membrului Comisiei de etic i disciplin desemnat raportor
responsabil n cauza disciplinar i propunerea Comisiei de etic i disciplin
privind soluionarea cauzei disciplinare.
Sunt de acord c pe durata mandatului meu i dup ncetarea acestuia nu am dreptul s
copiez, s multiplic, s distribui sau s dezvlui n nici un fel, total sau parial,
nici unei alte persoane, companii, corporaii sau entiti, nici una din informaiile
confideniale obinute sau furnizate n cadrul Comisiei de etic i disciplin a
Asociaiei.
neleg i declar c sunt de acord prin semnarea prezentului angajament c
nerespectarea obligaiei mele de confidenialitate constatat potrivit procedurii
adoptate de Consiliul director atrage revocarea mea din calitatea de membru i
angajarea rspunderii mele fa de Asociaie pentru actele i faptele prejudiciabile
intenionate.
Localitatea ____________
Data ____________
Numele i prenumele ____________
Membru titular / supleant al Comisiei de etic i disciplin
Semntura __________
Anexa nr. 2
Angajamentul de confidenialitate al membrilor secretariatului Comisiei de etic i disciplin
ASOCIAIA NAIONAL A EVALUATORILOR AUTORIZAI DIN ROMNIA
COMISIA DE ETIC I DISCIPLIN
ANGAJAMENT DE CONFIDENIALITATE
Subsemnatul/subsemnata ____________________________, avnd funcia de secretar al
Comisiei de etic i disciplin, desemnat la data de _______, m oblig prin semnarea
prezentului angajament ca, pe toat durata funcionrii pe postul meu i dup
ncetarea acestuia, s pstrez confidenialitatea cu privire la toate informaiile pe
care urmeaz s le obin sau s le furnizez n considerarea postului meu i s nu
divulg nici unui ter informaiile astfel obinute cu excepia celor care au devenit
publice fr culpa mea.
Sunt de acord prin semnarea prezentului angajament s pstrez confidenialitatea n
Bazele evalurii
85
Anexa nr. 3
Registrul de eviden a sesizrilor Comisiei de etic i disciplin
Nr.
crt
Nr. i data
intrrii n
registratur
Comisiei de
etic i
disciplin
Numele i
prenumele/
denumirea
Domiciliu/
Sediu
Date de
identificare
Numele i
prenumele
/
denumirea
Domiciliu/
Sediu
Numrul
legitimaiei/
autorizaiei
Tip
membru
Specializare
Observaii
1.
xxx/zz/ll/aaaa
2.
Anexa nr. 4
Registrul hotrrilor Comisiei de etic i disciplin
Nr.
hotrrii
Data
hotrrii
Nr. dosar
disciplinar
Persoan
cercetat
disciplinar
Raportor
(propunere:
clasare/
sancionare/
nesancionare)
Propuneri
hotrte
(clasare/
sancionare/
nesancionare/
altele)
Membri
prezeni
Membri
abseni
Voturi
zz/ll/aaaa
x/aaaa
Bazele evalurii
86
Anexa nr. 5
Registrul deciziilor Consiliului director privind soluionarea procedurii disciplinare
Nr.
crt
Nr. i
Nr. dosar
Persoan
data
disciplinar cercetat
deciziei
disciplinar
Xx/zz/ll/
aaaa
Raportor
(propunere:
clasare/
sancionare/
nesancionare)
Soluia
Soluia decis
(clasare/
propus de
Comisia de
sancionare/
nesancionare/
etic i
altele)
disciplin
(clasare/
sancionare/
nesancionare
/altele)
Abatere/
sanciune
(dac este
cazul)
Membri
prezeni
Membri
abseni
V
o
t
u
r
i
x/aaaa
Art.12 al.1
lit.() ROF
Asociaie/
Art.26
lit.() OG
24/ 2011
Anexa nr. 6
Registrul antecedentelor disciplinare ale membrilor Asociaiei
Nr. i dat
decizie de
sancionare
Abatere
reinut
xx/zz/ll/aaaa
x/aaaa
Art.12 al.1
lit.() ROF
Asociaie
Nr.
crt.
Sanciune
aplicat
Ci de atac
exercitate
(DA/NU)
Instan/nr. dosar
instan/nr. i dat
hotrre/soluie
(respinge/admite
contestaia)
Art.26
lit.()
OG 24/2011
Bazele evalurii
87
Anexa nr. 7
Model de sesizare a Comisiei de etic i disciplin
Ctre
ASOCIAIA NAIONAL A EVALUATORILOR AUTORIZAI DIN ROMNIA
COMISIA DE ETIC I DISCIPLIN
Bucureti, str. Scrltescu, nr. 7, sector 1, cod potal 011158
Tel: 021.3156564 / Fax: 021.3111340
FI DE SESIZARE
A. DATELE PERSOANEI CARE FORMULEAZ SESIZAREA
Subsemnatul/subsemnata____________________________________,
________________________
sector___,
judeul
str.
_________________________
____________,
identificat
prin
domiciliat()
nr.____
municipiul/oraul/comuna
bl._____
sc._____
et.___
seria
CNP_________________________
CI
ap.___,
___
nr.
conform
mputernicirii
anexate,
telefon
__________________
e-
str.
cu
_________________________
sediul
social
nr.____
bl._____
municipiul/oraul/comuna
sc._____
et.___
ap.___,
sector___, judeul ____________, nregistrat la Registrul Comerului sub nr. J__/____/_____ avnd CUI
______________________________,
telefon
___________________________
e-mail____________________________
str._______________,
nr.__,
domiciliat
bl.__,
sc.__,
municipiul/oraul/comuna
et.___,
ap.__,
sector
_,
str._______________________,
identificat
a
cu
prin
CNP
autorizaiei
sediul
nr.__,
social
bl.__,
____________________
nr.
_________________________________________________telefon
municipiul/oraul,
sc.__,
i
CI
at.___,
seria
___________________avnd
ap.__,
__
comuna
sector__,
nr.________,
specializarea
_______________________________________
e-
mail____________________________________
C. DATA SVRIRII FAPTEI
__________________________
D. TIPUL ACTIVITII DE EVALUARE N LEGTUR CU CARE A FOST SVRIT FAPTA (v rugm s bifai)
evaluare de bunuri imobile
evaluare de ntreprinderi
Bazele evalurii
88
Data _________________
Semntura
_______________
Bazele evalurii
89
Anexa nr. 8
Declaraia persoanelor care cerceteaz i/sau soluioneaz aciunea disciplinar
ASOCIAIA NAIONAL A EVALUATORILOR AUTORIZAI DIN ROMNIA
CONSILIUL DIRECTOR
DECLARAIE
Subsemnatul__________________________, avnd calitatea de membru al Consiliului director al Asociaiei
Naionale a Evaluatorilor Autorizai din Romnia, n legtur cu cauza ce face obiectul dosarului de
cercetare disciplinar nr.______ din data de _______________ avnd ca obiect cercetarea disciplinar
declanat de Comisia de etic i disciplin a Asociaiei n baza sesizrii nr. ______________________ din
data de _________________ formulat de ________________________________________________ cu privire la
fapta constnd n ____________________________________________________________________________ pretins a
fi svrit de domnul/doamna/S.C. ____________________________ evaluator autorizat, cunoscnd prevederile
art. 292 din Codul penal, declar pe proprie rspundere urmtoarele:
nu sunt so, rud sau afin pn la gradul trei inclusiv cu nici una din prile implicate n cauza
disciplinar ce formeaz obiectul dosarului nr. ____/_________;
nu m aflu n nici o situaie de incompatibilitate sau conflict de interese; sau
sunt so, rud sau afin pn la gradul trei inclusiv cu una din prile implicate n cauza disciplinar
ce formeaz obiectul dosarului nr. ____/_________, respectiv cu _______________________;
aflu
urmtoarea
situaie
fa
de
cauza
disciplinar
ce
formeaz
obiectul
dosarului
nr.
_____/_______:
__________________________________________________________________________________________________________
__________________________________________________________________________________________________________
__________________________________________________________________________________________________________
__________________________________________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________________
Aceasta este declaraia mea pe care o dau i o susin ca fiind conform cu realitatea, dup toate
cunotinele mele.
Data___________________________
Numele i prenumele
Membru al Consiliului director
Semntura
___________________
Bazele evalurii
90
HOTRRE
pentru aprobarea Regulamentului de Organizare i Funcionare a filialelor Asociaiei Naionale a
Evaluatorilor Autorizai din Romnia
n temeiul art. 7 alin. (3) lit. h) din Ordonana Guvernului nr. 24/2011 privind unele msuri n
domeniul evalurii bunurilor i al art. 8 alin. (1) din Regulamentul de organizare i funcionare a
Asociaiei Naionale a Evaluatorilor Autorizai din Romnia, aprobat prin Hotrrea Guvernului nr.
353/2012,
Conferina Naional a Asociaiei Naionale a Evaluatorilor Autorizai din Romnia adopt prezenta
hotrre.
Art. 1.. Se aprob Regulamentul de organizare i funcionare a filialelor Asociaiei Naionale a
Evaluatorilor Autorizai, prevzut n anexa care face parte integrant din prezenta hotrre.
Art. 2. Prezenta hotrre se public n Monitorul Oficial al Romniei, Partea I.
Preedintele Asociaiei Naionale a Evaluatorilor Autorizai din Romnia
Marian Petre
____________
Bucureti, 19 mai 2012.
Nr. 4
ANEX
REGULAMENT
de organizare i funcionare a filialelor Asociaiei Naionale a Evaluatorilor Autorizai din Romnia
Art. 1. Filialele Asociaiei sunt nfiinate prin hotrre a Conferinei naionale, la propunerea
Consiliului director.
Art. 2. Filialele pot fi organizate n fiecare jude i n municipiul Bucureti sau pot fi constituite
filiale care cuprind membri din mai multe judee.
Art. 3. Patrimoniul filialei se constituie pe baza sumelor alocate din bugetul Asociaiei care sunt
aprobate de ctre Consiliul director.
Art. 4. Filiala are urmtoarele atribuii:
a. asigur promovarea pe plan local a standardelor de evaluare obligatorii pentru membrii
Asociaiei, a principiilor, metodelor i tehnicilor de evaluare;
b. contribuie la strngerea legturilor dintre Asociaie i membrii si, prin facilitarea accesului
direct al acestora la sursele de informare i documentare puse la dispoziie de ctre Asociaie,
precum i prin alte mijloace;
Art. 5. Organele de conducere ale filialei sunt: Adunarea general a filialei, Consiliul filialei i
preedintele filialei.
Art. 6. (1) Adunarea general a filialei este format din membrii titulari ai Asociaiei care au
domiciliul n circumscripia teritorial a filialei, respectiv pe raza judeelor n care se organizeaz i
funcioneaz filiala sau pe raza municipiului Bucureti, dup caz.
(2) Adunarea general a filialei se ntrunete o dat pe an sau ori de cte ori este nevoie, la
Bazele evalurii
91
convocarea consiliului filialei. Termenul de reunire al Adunrii generale nu poate fi stabilit mai devreme
de 30 de zile de la data publicrii convocrii ntr-un ziar de rspndire naional. Dac la prima convocare
Adunarea general nu poate fi inut din cauza lipsei cvorumului, a doua convocare se poate fixa dup
minim o or de la data primei convocri.
(3) Pentru validitatea deliberrilor Adunrii generale a filialei, la prima convocare, este necesar
prezena a jumtate plus unu din numrul evaluatorilor autorizai cu drept de vot din cadrul filialei, iar
hotrrile se adopt cu votul majoritii membrilor prezeni.
(4) La a doua convocare, Adunarea general a filialei poate s delibereze oricare ar fi numrul celor
prezeni, iar hotrrile se adopt cu votul majoritii participanilor.
(5) Adunarea general a filialei este condus de Preedintele filialei sau, n lipsa acestuia, de
Vicepreedinte.
Art. 7. (1) La Adunarea general a filialei particip un reprezentant al Consiliului director al
Asociaiei, nominalizat de ctre acesta.
(2) Reprezentantul Consiliului director la Adunarea general a filialei nu poate face parte din
Consiliul filialei i nu are drept de vot.
Art. 8. Fiecare participant la Adunarea general a filialei are dreptul la un vot.
Art. 9. Adunarea general are urmtoarele atribuii:
a) alege i revoc membrii Consiliul filialei, cu respectarea prevederilor art. 13;
b) alege delegaii care vor reprezenta filiala la Conferina Naional a Asociaiei;
c) aprob raportul de activitate al Consiliului filialei;
d) aproba organigrama filialei;
e) supune aprobrii nfiinarea de subuniti fr personalitate juridic n judeele componente
f) ndeplinete orice alte atribuii stabilite de Conferina Naional a Asociaiei.
Art. 10. Adunrile generale ale filialelor n care sunt alese Consiliile filialelor i sunt desemnai
delegaii la Conferina Naional a Asociaiei vor avea loc cu cel mult dou luni nainte datei Conferinei
Naionale a Asociaiei, care alege membrii Consiliului director.
Art. 11. Consiliul filialei este compus din nou membri i are urmtoarea structur:
a) Preedintele filialei;
b) Vicepreedintele filialei, care este viitorul preedinte al filialei;
c) Fostul preedinte al filialei, imediat anterior preedintelui filialei;
d) Ali ase membri.
Art. 12. Mandatul membrilor Consiliului filialei este de doi ani cu ncepere de la data Adunrii
generale a filialei n care acetia au fost alei.
Art. 13. n cazul n care o filial se constituie din membri titulari ai Asociaiei cu domicilii n
judee diferite, Consiliul filialei respective va cuprinde cel puin un reprezentant din fiecare jude.
Art. 14. Consiliul filialei are urmtoarele atribuii:
a) propune Consiliului director programul anual de pregtire continu a membrilor Asociaiei
din raza filialei;
b) propune Consiliului director programul anual de desfurare a manifestrilor profesionale din
raza filialei, cum ar fi consftuiri, conferine, colocvii sau altele asemenea;
c) desemneaz persoane din cadrul filialei care s fac parte din grupurile de lucru nfiinate de
ctre Consiliul director i din comisiile Asociaiei, la solicitarea Consiliului director;
d) propune spre aprobare Consiliului director bugetul filialei, execuia bugetar i situaiile
financiare ale filialei;
Bazele evalurii
92
93
Bibliografie
IVSC, Standardele Internaionale de Evaluare 2011, editura ANEVAR, 2011;
Ghiduri de evaluare , editura ANEVAR, 2013;
Ordinul MFP nr. 3055/2009 pentru aprobarea reglementrilor contabile conforme cu
directivele europene;
Noul Cod Civil Romn.
Bazele evalurii
94