DREPT CIVIL DREPTURILE REALE PRINCIPALE

Silabus pentru nvmntul la Distan

Dr. Liviu-Marius HAROSA Lector universitar

I.

Informaii generale

Date de contact ale titularului de curs:

Nume: LIVIU-MARIUS HAROSA Birou: Facultatea de Drept, Universitatea "BabeBolyai", Cluj-Napoca, str.A. lancu nr. 11, jud.Cluj, Romania, sala 120. Telefon: tel. 0264595504 Fax: 0264-442.926 E-mail: mharosa@law.ubbclui.ro: mharosa@yahoo.com
Consultaii:sptmnal, mari, orele 17-18
Date de identificare curs i contact tutori:
DREPT CIVIL.DREPTURILE REALE PRINCIPALE [Codul cursului] [Anul II]
Curs obligatoriu
[Tutore curs: Harosa Liviu-Marius] [mharosa@law.ubbcluj.ro

Condiionri i cunotine prerechizite

n principiu, cursul de drept civil nu este condiionat de parcurgerea i promovarea unor

cursuri/colocvii anterioare, dar, pentru o mai bun nelegere i asimilare a materiei sunt necesar
cunotine de Teoria General a dreptului, Drept Civil.Parte general, Drept Civil. Persoanele,
Drept administrativ.
Descrierea cursului
Cursul de Drept Civil. Drepturi Reale principale prezint, ntr-o form accesibil, sistemul
dreptului de proprietate, al drepturilor reale principale, n lumina Codului civil romn, precum i a
legislaiei, doctrinei i jurisprudenei relevante. Se vor studia, pe parcursul acestui semestru,
dihotomia dintre drepturile reale i cele personale, apariia unor alte forme de exprimare a
drepturilor (drepturile de proprietate intelectual, drepturile potestative), obligaiile reale,
precum i disecarea noiunii de patrimoniu. Se va face trecerea de la non-proprietate la
proprietate prin intermediul strii de fapt a posesiei, iar apoi se vor analiza caracteristicile
dreptului de proprietate public i privat, n cadrul teoriei generale a proprietii. n cadrul
cursului se vor aprofunda modalitile i dezmembrmintele dreptului de proprietate, precum i
aprarea lui. Un capitol distinct este rezervat dobndirii, respectiv pierderii dreptului de
proprietate i al altor drepturi reale, iar ultima parte a cursului va privi publicitatea imobiliar.
Lucrarea se adreseaz deopotriv studenilor facultilor de drept, dar i practicienilor,
oglindind transformrile majore la care aceast ramur de drept a fost supus n ultimul timp.
Materiale bibliografice obligatorii
L.Pop, L.-M. Harosa, Drept civil. Drepturile reale principale,, Ed. Universul juridic, Bucureti,
2006.
V.Stoica, Drept civil. Drepturile Real Principale, ed. a II-a, ed.C.H.Beck, Bucureti, 2013;
C.Brsan

Organizarea temelor n cadrul cursului

MODULUL I - Patrimoniul i drepturile patrimoniale. Sistemul drepturilor reale
Completnd viziunea dobndit n anul I, bunurile, privite ut singuli, vor fi analizate ca i
componente ale unui ansamblu de drepturi i obligaii patrimoniale care aparin unei persoane.
Analiznd aceast definiie, patrimoniul este o sum de valori patrimoniale alctuit dintr-o
latur activ (toate drepturile patrimoniale) i o latur pasiv (valoarea tuturor obligaiilor
patrimoniale) ale unei persoane. n cadrul drepturilor patrimoniale, potrivit concepiei clasice,
intr drepturile reale i drepturile de crean, la care doctrina modern a adugat i drepturile
potestative sau cele extra-patrimoniale cu o component patrimonial. Bibliografie: L.Pop,
L.M.Harosa, Drept civil. Drepturile reale principale,, Ed. Universul juridic, Bucureti, 2006, p.5-54.
MODULUL II- Teoria General a proprietii

Proprietatea este, att n sens economic, ct i juridic, expresia suprem a accesului

oamenilor la posesia, folosina i dispoziia bunurilor. n acest capitol vom studia definiia,
coninutul juridic al dreptului de proprietate, precum i caracterele acestuia. Se va analiza i

conceptul de proprietate public, prin parcurgerea reglementrilor specifice, a titularilor,

caracterelor i determinrii dreptului de proprietate public. Bibliografie: L.Pop, L.M.Harosa,
Drept civil. Drepturile reale principale,, Ed. Universul juridic, Bucureti, 2006, p.78-130.
MODULUL III- Modalitile dreptului de proprietate
La fel ca alte drepturi patrimoniale, dreptul de proprietate poate fi un drept pur i simplu
sau afectat de modaliti. Dreptul de proprietate afectat de modaliti este acel drept de
proprietate asupra unuia sau mai multor bunuri care fie c aparine simultan i concurent la
dou sau mai multe persoane, fie c existena lui viitoare n patrimoniul titlarului actual depinde
de lege sau este stabilit prin voina omului. n acest capitol, vom studia, dreptul de proprietate
comun (pe cote-pri, coproprietatea forat, indiviziunea legal) ct i dreptul de proprietate
rezolubil. Bibliografie: L.Pop, L.M.Harosa, Drept civil. Drepturile reale principale,, Ed. Universul
juridic, Bucureti, 2006, p.182-225.
MODULUL IV- Dezmembrmintele dreptului de proprietate
n acest capitol vom studia dezmembrmitele dreptului de proprietate, n spe dreptul de
uzufruct, dreptul de uz, dreptul de abitaie, dreptul de servitute i dreptul de superficie.
Bibliografie: L.Pop, L.M.Harosa, Drept civil. Drepturile reale principale,, Ed. Universul juridic,
Bucureti, 2006, p. 226-265.
MODULUL V- Posesia i efectele sale
Spre deosebire de drepturi, posesia este definit ca fiind o stare de fapt generatoare de
efecte juridice, care const n stpnirea material sau exercitarea unei puteri de fapt de ctre o
persoan asupra unui bun, cu intenia i voina de a se comporta, fa de toi ceilali, ca
prprietar sau ca titlar al altui drept real. Bibliografie: L.Pop, L.M.Harosa, Drept civil. Drepturile
reale principale,, Ed. Universul juridic, Bucureti, 2006, p.55-77.
MODULUL VI- Modurile generale de dobndire a dreptului de proprietae i a celorlalte
drepturi reale.
Noiune, enumerare i clasificare. Conenia sau contractul, mod de dobndire a dreptului
de proprietate i a celorlalte drepturi reale; Accesiunea sau ncorporaiunea; uzucapiunea sau
prescripia achizitiv; Hotrrea judectoreasc; Tradiiunea; Ocupaiunea. Bibliografie: L.Pop,
L.M.Harosa, Drept civil. Drepturile reale principale,, Ed. Universul juridic, Bucureti, 2006, p.265302.

MODULUL VII . Aprarea dreptului de proprietate i a celorlalte drepturi reale. Aciunea n

Revendicare.
Privire general asupra mijloacelor juridice prin intermediul crora se apr dreptul de
proprietate i a celorlalte drepturi reale principale; aciunea n revendicare-aspecte generale;
revendicarea bunurilor imobile i a bunurilor mobile. Particulariti ale regimului juridic al aprrii
prin revendicare a dreptului de proprietate public i a drepturilor reale principale derivate din
acesta. Bibliografie: L.Pop, L.M.Harosa, Drept civil. Drepturile reale principale,, Ed. Universul
juridic, Bucureti, 2006, p.304-331.

MODULUL VIII- Publicitatea imobiliar

Prin noiunea de publicitate imobiliar se intelege" totalitatea mijloacelor juridice
prevzute de lege prin care se reglementeaz, se evideniaz n mod public situaia material i
juridic

imobilelor,

vederea

ocrotirii

intereselor

titularilor

de

drepturi

reale

imobiliare."Publicitatea imobiliar ntemeiat pe sistemul de eviden al cadastrului general are

ca obiect nscrierea n cartea funciar a actelor i faptelor juridice referitoare la imobilele din
acelai teritoriu administrativ i se realizeaz de ctre oficiile de cadastru i publicitate
imobiliar, pentru imobilele situate n raza de activitate a acestora. Bibliografie: L.Pop,
L.M.Harosa, Drept civil. Drepturile reale principale,, Ed. Universul juridic, Bucureti, 2006, p.333380.

Formatul i tipul activitilor implicate de curs

Ianuarie

Decembrie

Pentru aceast disciplin, studentul are libertatea de a-i gestiona singur, fr

constrngeri, modalitatea i timpul de parcurgere a cursului. Sesiunile de consultaii fa n fa
sunt facultative i vor fi organizate n urma solicitrii prealabile a cursantului.
artificiala
si
8
1
imobilelor
83.Dezmembramintel
uzucapiunea
7
12,
e
dreptului
de
proprietate
ca
si
modalitati
9
2
de
dobandire
a
4 CALENDARUL
DISCIPLINEI
dreptului
de
Semestrul : I
proprietate
1
0
1.
Posesia
si
13
XII 2013
0
1
efectele sale
Sptmnancepe
laLucrri de controlTutorialActivii
2.
Apararea
ora
1
0
dreptului
de
81 DataLunaTemaTermen
8
predareCapitoleTermenLab.]Pregtire
curent129Octombrie
proprietate
12,
SeptembrieEvolutia
1
1 si caracteristicile dreptului de proprietate publica in Romania30.X. 20131. Teoria
Patrimoniului
2
5
2.Sistemul 1drepturilor
Publicit
1
0 reale in Romania
i.Publicitatea
2
3. Dreptul
de
proprietate
publica
atea
2.I.201 imobiliara
3
5
0.
4. Exproprierea, concesiunea30.X.
2013-imobiliara
3
I.2014
1
1
206 4
reglementata
2
de L.7/1996
1
1

si de Noul
9
o
Cod Civil
2
3
C
4
0D
313

8
e

420

527

603(L> BAccesiunea imobiliara1 .Modalitatile dreptului de proprietate

2.Circulatia juridica a22. XI 2013 ora
710

Politica de evaluare i notare

La aceast disciplin, examinarea const n parcurgerea unei probe scrise, presupunnd

tratarea a patru subiecte teoretice. Punctajul alocat fiecrui subiect va fi indicat n momentul n
care subiectele sunt comunicate, la nceputul examenului, studenilor. Rezolvarea corect a
subiectelor se afieaz la avizierul IDD, la 15 minute dup finalizarea examenului.
Elemente de deontologie academic
Utilizarea de materiale bibliografice neautorizate n timpul examenului (a), ca i recurgerea
la mijloace tehnice de consultare a unei atare bibliografii pe durata examinrii (utilizarea de
instrumente / materiale ce nu sunt admise ntr-o situaie de testare, precum casca bluetooth, de
exempluj (b) sau completarea examenului de ctre o persoan neautorizat (c) constituie fraud
i se sancioneaz cu excluderea studentului din examen, dup ntocmirea unui proces verbal de
constatare a fraudei. Ulterior, exmatricularea studentului poate fi pus n atenia Consiliului
profesoral al facultii.
Studeni cu dizabilitti
Studenii afectai de dizabiliti motorii sau intelectuale sunt invitai s contacteze titularul
de curs la adresele menionate n cuprinsul cursului (inclusiv prin e-mail, la adresa
mharosa@law.ubbcluj.roj, pentru a identifica eventuale soluii n vederea oferirii de anse egale
acestora.

Strategii de studiu recomandate

Materia este structurat pe 8 module, corespunznd unui numr de 14 sptmni (un
semestru). Pentru a obine performana maxim, este recomandat un numr minim de 3 ore
de studiu / sptmn pentru parcurgerea suportului de curs i rezolvarea chestionarelor
sptmnale de verificare a nsuirii cunotinelor. O strategie optim de studiu include 5 etape
(I. Lectura de familiarizare; II. Lectura de aprofundare; III. Memorarea datelor eseniale; IV.
Recapitularea extins; V. Recapitularea schemei logice a modulului).

DREPT CIVIL DREPTURI REALE

Curs selectiv pentru ID
LA SUPORTUL DE CURS VOR TREBUI FACUTE COROBORARILE CU NOUL COD CIVIL INTRAT
IN VIGOARE IN OCTOMBRIE 2011.
VA RUGAM URMARITI PE PORTALUL ID TOATE NOTIFICARILE ADAUGATE IN TIMPUL ANULUI
UNIVERSITAR!

MODULUL I
PATRIMONIUL I DREPTURILE REALE PATRIMONIALE.
SISTEMUL DREPTURILOR REALE

I.

1. Noiunea de patrimoniu.

Preliminarii. nainte de a defini noiunea de patrimoniu este necesar s precizm c

din punct de vedere structural raportul juridic civil este alctuit, de regul, din trei elemente:
subiecte, coninut i obiect1.
Subiectele raportului juridic sunt persoanele fizice sau juridice. Prin coninutul raportului
juridic nelegem drepturile i obligaiile corelative care se nasc n favoarea i respectiv n
sarcina subiectelor sau prilor sale. Obiectul raportului juridic const n aciunea sau
inaciunea (conduita sau prestaia) la care este ndrituit subiectul activ i la care este ndatorat
subiectul pasiv.
Drepturile i obligaiile subiectelor raportului de drept civil sunt susceptibile de diverse
clasificri n funcie de anumite criterii. Una dintre cele mai importante clasificri este n
drepturi i obligaii patrimoniale i drepturi i obligaii nepatrimoniale. Drepturile i obligaiile
patrimoniale sunt acelea care pot fi evaluate n bani, n timp ce drepturile i obligaiile
nepatrimoniale sunt lipsite de valoare economic i prin urmare nu pot fi evaluate pecuniar.
Termenul de patrimoniu este circumscris exclusiv sferei drepturilor i obligaiilor
patrimoniale. Drepturile i obligaiile patrimoniale pot fi privite globalist, ca o totalitate sau
universalitate juridic

aparinnd

unei persoane,

fcnd abstracie deindividualitatea

fiecrui drept i a fiecrei obligaii n parte. Acest mod de abordare a drepturilor i obligaiilor
ne conduce la noiunea de patrimoniu."2
1.1.2.
Definiia patrimoniului. Se ajunge de multe ori ca n materie juridic s se fac apel la
conceptul de patrimoniu"3, amploarea sferei de acoperit fiind pe de alt parte foarte
variabil, nu numai n dreptul privat. n actualul Cod Civil, similar Codului Civil de la 1864, nu
exist o definiie clar i precis a patrimoniului. Trebuie totui menionat faptul c noiunea
de patrimoniu este mult mai prezent n cadrul dispoziiilor Codului Civil actual. n acest sens
expunem cteva dintre referinele legale civile ncidente n materie:
1

A se vedea L.Pop Dreptul de proprietate i dezmembrmintele sale", ediie revzut i adugit, ed.Lumina Lex, Bucureti, 2001, p.8-10.

A se vedea C.Sttescu, C.Brsan, Drept Civil. Teoria General a drepturilor reale", Universtatea din Bucureti, 1988, p.4.

Pentru o viziune global a noiunii de patrimoniu i n domeniile tehnic, economic sau sociologic a se vedea Fr.Terr, Ph.Simler, Droit Civil.
Les biens"4e d., Prcis Dalloz, 1992, Paris, p.3-5.

a) n primul rnd meniuni asupra instituiei patrimoniului se regsesc n cadrul art, 3133 C.civ:
Aadar, la art. 31 C.civ regasim :
(1) Orice persoan fizic sau persoan juridic este titular a unui patrimoniu care
include toate drepturile i datoriile ce pot fi evaluate n bani i aparin acesteia.
(2) Acesta poate face obiectul unei diviziuni sau unei afectaiuni numai n cazurile i
condiiile prevzute de lege.
(3) Patrimoniile de afectaiune sunt masele patrimoniale fiduciare, constituite potrivit
dispoziiilor titlului IV al crii a III-a, cele afectate exercitrii unei profesii autorizate, precum i
alte patrimonii determinate potrivit legii.
ART. 32 Transferul intrapatrimonial
(1) n caz de diviziune sau afectaiune, transferul drepturilor i obligaiilor dintr-o
mas patrimonial n alta, n cadrul aceluiai patrimoniu, se face cu respectarea condiiilor
prevzute de lege i fr a prejudicia drepturile creditorilor asupra fiecrei mase patrimoniale.
(2) n toate cazurile prevzute la alin. (1), transferul drepturilor i obligaiilor dintr-o
mas patrimonial n alta nu constituie o nstrinare.
ART. 33 Patrimoniul profesional individual
(1) Constituirea masei patrimoniale afectate exercitrii n mod individual a unei
profesii autorizate se stabilete prin actul ncheiat de titular, cu respectarea condiiilor de
form i de publicitate prevzute de lege.
(2) Dispoziiile alin. (1) se aplic n mod corespunztor i n cazul mririi sau
micorrii patrimoniului profesional individual.
(3) Lichidarea patrimoniului profesional individual se face n conformitate cu
dispoziiile art. 1.941-1.948, dac prin lege nu se dispune altfel.
n al doilea rnd ntlnim referine privitoare la patrimoniu i n cadrul art. 214 alin.1
Membrii organelor de administrare au obligaia s asigure i s menin separaia dintre
patrimoniul persoanei juridice i propriul lor patrimoniu.
Noiunea de patrimoniu este invocat i in cadrul art. 1114 alin.2. Motenitorii legali
i legatarii universali sau cu titlu universal rspund pentru datoriile i sarcinile motenirii
numai cu bunurile din patrimoniul succesoral, proporional cu cota fiecruia.
Sintetiznd diversele definiii formulate n doctrin, putem spune c patrimoniul este
o

entitate

juridic

distinct

ce

reprezint

totalitatea

sau universalitatea

drepturilor

patrimoniale i obligaiilor patrimoniale care aparin unei persoane.

Astfel, activul patrimonial este format din valoarea tuturor drepturilor patrimoniale iar
pasivul patrimonial const n valoarea tuturor obligaiilor patrimoniale ale unei persoane.
Drepturile ( latura activ) a patrimoniului i obligaiile ( latura pasiv ) se gsesc ntr-o strns
legtur, putnd fi asemnate cu un cont curent al unei persoane a crui valoare este supus
unor fluctuaii succesive, prin naterea de noi drepturi i obligaii precum i prin modificarea
celor existente, aceste schimbri valorice neafectnd existena i identitatea universalitii.

1.1.3.

Caracteristicile
patrimoniu,

dintre

patrimoniului.

care

amintim

Trecnd

succint

teoria

peste

diversele

personalist

teorii

referitoare

patrimoniului,

la

teoria

patrimoniului afectaiune sau teoria mixta (eclectic) a patrimoniului 4

A) Patrimoniul este o universalitate juridic. El se prezint ca o entitate juridic
independent i distinct de elementele sale componente ( activ i pasiv) . Drepturile i
obligaiile patrimoniale, privite n individualitatea lor, pot suferi modificri (natere,
transformare, transmisiune, cetere, stingere, micorare). Aceste modificri au ca efect
creterea sau micorarea activului i pasivului patrimonial, dar nu afecteaz existena
patrimoniului, ce entitate juridic de sine stttoare.
Ca o consecin direct, pe de o parte patrimoniul unei persoane, neles ca un
ansamblu, rspunde de obligaiile ce l afecteaz; creditorii pot s urmreasc bunurile
dobndite de debitor posterior naterii creanelor lor. Pe de alt parte, o alt consecin
direct a universalitii patrimoniului rezid n subrogaia real despre care vom discuta mai
jos.
Patrimoniul, neles ca o universalitate de drept sau juridic, nu se confund cu
universalitatea de fapt.
Spre deosebire de univeralitatea de drept, universalitatea de fapt este un ansamblu sau
o grupare de bunuri a cror unitate se ntemeiaz pe o simpl legtur de fapt ( de exemplu
un buchet de flori, crile dintr-o bibiliotec, o turm de animale, etc) creat exclusiv prin
voina persoanei cruia i aparin aceste bunuri.
n lumina Noului cod civil universalitatea de fapt este definit dup cum urmeaz n
cadrul art. 541 C.civ:
(1) Constituie o universalitate de fapt ansamblul bunurilor care aparin aceleiai
persoane i au o destinaie comun stabilit prin voina acesteia sau prin lege.
(2) Bunurile care alctuiesc universalitatea de fapt pot, mpreun sau separat, s fac
obiectul unor acte sau raporturi juridice distincte.
Bunurile care compun universalitatea de fapt nu sunt distincte de aceast
universalitate, astfel explicndu-se faptul c prin pieirea sau nstrinarea lor universalitatea de
fapt dispare.
B) Orice persoan are necesarmente un patrimoniu. Att persoanele fizice, ct i cele
juridice, fiind subiecte de drept, au n mod necesar aptitudinea permanent de a dobndi
drepturi i de a-i asuma obligaii, existena lor neputnd fi conceput fr un patrimoniu.
Patrimoniul este indisolubil legat de personalitatea juridic, fiind o emanaie a acesteia.
La fel, existena patrimoniului nu poate fi conceput fr un titular.
n acest sens:
C) Patrimoniul este inalienabil. Patrimoniul este strns legat de persoana creia i
aparine, atta timp ct aceasta exist ca subiect de drept. Persoanele fizice pot nstrina
drepturi sau chiar obligaii ( n anumite cazuri) ut singuli, dar nu pot transmite prin acte inter
vivos, ntreg patrimoniul lor. Acesta va putea fi transmis numai prin succesiune, n momentul
ncetrii din via a titularului lui5.

Pentru dezvoltarea i analiza acestor teorii a se vedea L.Pop, op.cit. p.10-15; Fr.Terr, Ph.Simler, op.cit. p.5-10.

5

L.Pop, op.cit. idem., Fr.Terre, Ph.Simler, op.cit. p. 6-7.

D) Patrimoniul este unic i divizibil. Spre deosebire de indivizibilitatea patrimoniului

clamat de adepii teoriei personaliste conform creia universalitatea de drept, atribut al
personalitii, la fel ca i aceasta nu poate fi divizat 6, n teoriile moderne patrimoniul, dei
unic, are aptitudinea de a fi mprit n mai multe grupe de drepturi sau obligaii, fiecare cu o
destinaie sau afectaiune distinct i determinat. Izvort din concepia german a
patrimoniului afectaiune (Zweckvermorgen), aceast orientare i-a gsit i exprimarea
legislativ

n art. 30 C.Fam privind comunitatea matrimonial, articol n prezent abrogat.

Astfel, patrimoniul unei persoane cstorite este divizat n masa bunurilor comune i n cea a
bunurilor proprii. Prin urmare, dac un imobil nstrinat face parte de masa bunurilor proprii
ale unui so, suma primit drept pre va intra prin efectul subrogaiei reale cu titlu universal n
aceeai mas comun, dei principiul comunitii matrimoniale este c orice bun dobndit n
timpul cstoriei este bun comun al soilor. La fel, creditorii personali ai unuia dintre soi pot
urmri doar bunurile proprii ale acestuia.7 n prezent articolul corespunztor reglementrii
anterioare este art. 312 Noul Cod Civil, ce statueaz faptul c viitorii soi au posibilitatea s i
aleag regimul matrimonial dintre urmtoarele regimuri prevzute de text : comunitatea
legal, separaia de bunuri sau comunitatea convenional 8.
n materia succesiunilor existau n Vechiul Cod civil situaii n care aceeai persoan se
regsete titular a dou mase patrimoniale. n principiu, la decesul unei persoane,
patrimoniul defunctului se topete" automat n patrimoniul succesorului care este inut astfel
de datoriile lui de cujus chiar dac depesc activul succesiunii. Aceast situaie poate fi
dezastruoas pentru erede, legea acordndu-i dreptul de a accepta succesiunea sub beneficiu
de inventar .
n urma acceptrii succesiunii sub beneficiu de inventar, cu toate c succesorul este
proprietarul bunurilor devoluate, rezult n acelai timp o separaie ntre bunurile sale i cele
ale lui de cujus. Prin urmare, motenitorul va fi inut de plata datoriile defunctului n limita
activului succesoral.
Fuziunea bunurilor defunctului cu cele ale succesorului poate fi de asemenea
dezastruoas pentru creditorii succesiunii, deoarece ei risc s fie concurai n satisfacerea
creanelor lor de creditorii unui succesor insolvabil. Pentru a evita aceast situaie, legea
acord creditorilor defunctului dreptul de a cere separaia de patrimonii ntre cel al defunctului
i cel al motenitorului ceea ce le confer un drept de preferin; n spe, ei vor fi pltii cu
prioritate din bunurile defunctului naintea creditorilor personali ai eredelui.
Un alt exemplu de afectare a unor grupe de patrimoniu apare i n cazul n care un
comerciant i divide patrimoniul n masa drepturilor i obligaiilor care alctuiesc un fond de
comer afectat desfurrii unei activiti comerciale i celelalte drepturi i obligaii.

I.1.4 Funciile patrimoniului . Patrimoniul ndeplinete trei funcii, eseniale n

importana lor: patrimoniul constituie

garania comun a creditorilor (gajul general al

creditorilor), realizeaz subrogaia real cu titlu universal i facce posibil transmisiunea

universal i cu titlu universal a drepturilor i obligaiilor.

Pentru detalii, Fr.Terre, Ph.Simler, op.cit. p.7.

A se vedea L.Pop, op.cit. p. 17-18.

A se vedea C.Barsan, Drept civil. Drepturi Reale Principale n reglementarea noului Cod Civil, pag. 11

I.1.4.1. Garania comun a creditorilor Patrimoniul constituie singura garanie general a

tuturor creditorilor titularului su, astfel nct acesta din urm rspunde, potrivit art.1718
C.Civ. 1864, mai sus citat, cu toate bunurile sale mobile i imobile, prezente i viitoare .
Prelund reglementarea anterioar Noul Cod civil prevede n cadrul art. 2324 alin. 1 faptul c
cel ce este obligat personal rspunde cu toate bunurile, mobile sau imobile, prezente sau
viitoare; ele servesc drept garanie comun a creditorilor si.
Astfel creditorii chirografari vor umri n comun i proporional oricare din bunurile aflate
n patrimoniul debitorului lor pentru a-i satisface creanele, fr ns a l putea opri s le
nstrineze. Deoarece obiectul gajului general nu l reprezint bunurile individual determinate,
debitorul poate s ncheie acte de dispoziie juridic asupra acestora, opozabile creditorilor. Pe
cale de consecin, n momentul execuiei silite, creditorul va putea urmri doar bunurile
existente n patrimoniul debitorului precum i bunurile ce vor intra, ntre timp, n acelai
patrimoniu.
Spre deosebire de dreptul de gaj, care este un drept real accesoriu dreptului de crean,
cu rol de garanie special a creditorilor asupra unor bunuri mobile determinate, gajul general
al creditorilor ca funcie a patrimoniului nu beneficiaz de atributul de urmrire ( posibilitatea
de a urmri bunul gajat n mna oricrei tere persoane) i de atributul de preferin
( recuperarea creanei cu prioritate naintea creditorilor gajiti ulteriori sau a creditorilor
chirografari), fiind ns aplicabil ntregului patrimoniu.
n ceea ce privete patrimoniul de afectaiune biconstituit pentru exercitarea unei
anumite profesii autorizate de lege, bunurile care se gsesc n aceast mas patrimonial vor
putea fi urmrite

numai de ctre creditorii chirografari

ale cror creane s-au nscut n

legtur cu exercitarea acelei profesii.

I.1.4.2.Subrogaia real cu titlu universal. Ea este n dreptul civil de dou categorii, real
i personal9.
Subrogaia personal este nlocuirea unuia dintre subiectele raportului de drept civil cu o
alt persoan, cum ar fi n cazul delegaiei prin schimbare de debitor, a novaiei, a cesiunii de
crean. Aceste instituii vor fi tratate la materia teoriei generale a obligaiilor civile.

Subrogaia real semnific nlocuirea unei valori cu o alt valoare i poate fi subrogaie
real cu titlu universal sau subrogaie real cu titlu particular.
I.1.4.2.1. Subrogaia real cu titlu universal nseamn schimbarea automat n cadrul
unui patrimoniu a unei valori, privite din punct de vedere juridic, cu o alt valoare 10. n cadrul
subrogaiei

reale cu titlu universal se face abstracie de individualitatea lucrului care iese i

a celui care intr n patrimoniu n locul lui. Valoarea de nlocuire nou intrat n patrimoniu va
avea regimul juridice al valorii nlocuite.
Subrogaia real cu titlu universal este subordonat divizibilitii patrimoniului. 11 Avnd
n vedere c debitorul poate nstrina bunurile din patrimoniul su, acestea nefiind
indisponibilizate de creditorii si chirografari, subrogaia real cu titlu universal asigur
coninutul gajului general, valoarea primit n schimb nlocuind din punct de vedere juridic
valoarea nstrinat.
9

A se vedea L.Pop, op.cit. p. 20.

10

A se vedea L.Pop, op.cit. p. 21, C.Sttescu, C.Brsan, op.cit. p. 15.

11

L.Pop, op.cit. idem, C.Sttescu, C.Brsan, op.cit. idem.

Aceasta nu nseamn c strict din punct de vedere al valorii intrisece patrimoniul

rmne intact. De exemplu, dac se nstrineaz un bun mobil ( de 10 mil. Lei) la un pre sub
valoarea sa real, ( 7 mil lei) n termeni reali valoarea patrimoniului a sczut ( -3 mil lei) dar
din punct de vedere juridic a rmas neschimbat deoarece o valoare (suma primit drept pre)
a nlocuit n patrimoniul debitorului o alt valoare (bunul mobil), fapt care face ca aceast
vnzare s fie opozabil creditorilor chirografari (beneficiari ai gajului general), cu excepia
dovedirii unei fraude a intereselor lor efectuat de debitor n nelegere cu terul dobnditor al
imobilului. Spre deosebire, creditorii care beneficiaz de dreptul de gaj asupra bunului mobil l
pot urmri n mna terului dobnditor n virtutea atributului de preferin conferit de acest
drept.
I.1.4.2.2.Subrogaia real cu titlu particular este o excepie, aplicndu-se numai n
cazurile expres prevzute de lege. Ea const n nlocuirea unui bun individual determinat cu un
alt bun individual determinat, privite izolat.
a)

Potrivit art. 2330 alin.1 C.Civ., subrogaia real cu titlu particular se produce n

cazul n care un bun ipotecat, gajat sau grevat de un privilegiu special a fost distrus sau
deteriorat de un caz asigurat sau de o fapt ilicit, ipoteca, gajul sau privilegiul special se
strmut de drept n baza normei de mai sus asupra sumei primit drept indemnizaie
asigurare sau asupra sumei primit cu titlu de despgubire datorat de autorul prejudiciului.
b)

Potrivit art.748 C.civ. n caz de distrugere a bunului ce formeaz obiectul dreptului

de uzufruct datorita unui caz fortuit, fie el chiar i parial, uzufructul va continua s existe,
transferndu-se asupra despgubirii

platite de ter sau asupra indemnizaiei de asigurare

dac aceasta nu este folosit pentru repararea bunului.

c)

c) Potrivit art. 28 alin.2 din L.33/1994 privind exproprierea pentru cauz de utilitate

public12, dreptul de ipotec i privilegiul special imobiliar care greveaz un imobil expropriat
se strmut de drept asupra despgubirilor stabilite conform procedurii i n condiiile
prevzute de lege.

1.1.4.3. Transmisiunea universal i cu titlu universal.13

Transmisiunea universal intervine atunci cnd se transmite ntregul patrimoniu
nefracionat de la o persoan la alt persoan. Acest tip de transmisiune apare n cazul
persoanelor fizice doar n ipoteza decesului cnd ntregul patrimoniu este cules n totalitate de
un singur motenitor care are vocaie universal legal sau testamentar. n cazul persoanelor
juridice apare n situaia reorganizrii acestora prin absorbie sau fuziune.
Transmisiunea cu titlu universal const n transmiterea fracionat at ntregului
patrimoniu al unei persoane la dou sau mai multe persoane sau n desprinderea unei pri
dintr-un patrimoniu pentru a reveni altei persoane.
Prin transmisiunea universal se dobndete totalitatea valorilor active i pasive care
alctuiesc ntregul patrimoniu iar prin transimisiunea cu titlu universal se dobndete doar o
fraciune, o cot-parte matematic din aceste valori.

12

Publicat n M.Of. nr.139/2 iunie 1994.

13

Pentru definirea transmisiunilor universale i cu titlu universal a se vedea L.Pop, op.cit. p.24-25.

I.2. Drepturile patrimoniale

1.2.1. Noiune i clasificare

Drepturile patrimoniale se mpart n diverse categorii: drepturi reale, drepturi personale

sau drepturi de crean i drepturi intelectuale Diviziunea drepturi reale-drepturi personale, ce
i are originea n dreptul roman, este considerat de doctrina mai veche ca fiind diviziunea
suprem, opinie nuanat n prezent de autorii moderni14.
1.2.1.1. Drepturi reale i personale. Revenind la cele dou mari categorii pe care le vom
studia, artm c drepturile reale au fost definite ca drepturi subiective patrimoniale care
confer titularului lor anumite prerogative, recunoscute de lege, asupra unui bun, pe care el le
poate exercita n mod direct i nemijlocit, fr a fi necesar, n acest scop, intervenia oricrei
alte persoane. Din contr, toi ceilali au obligaia de a nu ntreprinde nimic de natur a
mpiedica exerciiul netulburat al acestor drepturi de ctre titularii lor 15.
Drepturile de crean ( personale) sunt acele drepturi subiective patrimoniale n
virtutea crora titularul lor sau subiectul activ, numit creditor, are posibilitatea juridic de a
pretinde subiectului pasiv, numit debitor, persoan determinat, s dea (dare), s fac
(facere) sau s nu fac (non facere) ceva, sub sanciunea constrngerii de stat16

Drepturile reale sunt drepturi absolute opozabile erga omnes, deoarece toi au obligaia
general de a nu face nimic pentru a aduce atingere exercitrii libere i depline a acestor
drepturi. Astfel, din punct de vedere al subiectelor, dreptul real presupune existena unui
subiect activ determinat i a unui subiect pasiv nedeterminat, format din toi ceilali.
Spre deosebire, drepturile de crean presupun subiecte (att creditor, ct i debitor)
determinate, debitorul avnd obligaia, corelativ dreptului creditorului de a cere acest lucru,
de a da, a face sau a nu face ceea ce ar fi putut face n lipsa acelei obligaii.
Drepturile reale prezint comport dou specificiti fa de drepturile personale: ele
comport dreptul de urmrire i dreptul de preferin.
Dreptul de urmrire prezentat de un drept real d posibilitatea titularului su s
urmreasc n orice mini s-ar afla bunul care i aparine sau care este grevat de un drept real
n favoarea sa. Astfel, proprietarul unu imobil i-l poate revendica de la orice detentor;
uzufrucutarul poate s i reclame bunul pentru a-l folosi, i asta n faa oricrui proprietar al
bunului.
Din contr, dreptul de crean comport prin sine dreptul la urmrire. Rezult de aici c
creditorul beneficiaz de un drept general de gaj asupra patrimoniului debitorului, neavnd un
14

n categoria drepturilor intelectuale intr drepturile asupra operei literare sau artistice, asupra modelelor i desenelor, brevetelor de invenii,
mrcilor de fabric, denumirilor de provenien etc. Aceste drepturi sunt, vorbind n mod strict, incomod situate fa de clasificarea tradiional
n drepturi reale i de crean. Nu sunt drepturi de crean, deoarece nu au un debitor individualizat. Ele conisit mai mult n exploatarea unei
idei, a unui nume, a unei clentele sau a unei invenii. Din acest punct de vedere, se apropie de drepturile reale, analiznd ca i acestea un drept
exclusiv de exploatare. Pe de alt parte, adevrata lor natur difer de aceea a unui drept de proprietate, deoarece au ca obiect un element
imaterial, fiind de multe ori ataate intim de personalitatea titularului lor. A se vedea pentru mai multe detalii Fr.Terre, Ph.Simler, op.cit., p.28-30.
15

L.Pop, op.cit., p.26.

16

Ibidem.

drept special de urmrire asupra unor bunuri determinate din patrimoniul acestuia. Un creditor
chirografar nu poate urmri bunurile dect n minile debitorului su, pierznd aceast
posibilitate n cazul nstrinrii ctre un ter. Mi mult, dreptul de urmrire afecteaz de
asemenea i executarea obligaiilor privind utilizarea unui bun. Dac, de exemplu, A i promite
lui B c i va mprumuta autoturismul pentru o cltorie, dac acest autoturism este nstrinat
B nu poate s i cear cumprtorului C s execute obligaia, A fiind singurul obligat.
Dreptul de preferin const n posibilitatea titularului de a-i realiza dreptul su cu
prioritate la acelai bun, n raport cu titularii altor drepturi. De exemplu, dac un drept de
crean este nsoit i garantat de un drept de gaj, titularul dreptului de gaj (creditorul gajist)
are posibilitatea de a obine realizarea dreptului de crean cu prioritate, din preul bunului
gajat, fa de ceilali creditori ai aceluiai debitor.
Conform opiniilor clasice, drepturile reale sunt limitate, fiind expres reglementate de
lege, n timp ce drepturile de crean sunt practic, nelimitate, deoarece se nasc din orice acte
juridice valabile, din fapte juridice, licite sau ilicite ( adic din aciuni omeneti svrite fr
intenia de a produce efecte juridice, efecte care se produc totui, n temeiul legii: plata
nedatorat, mbogirea fr just cauz, distrugerea de bunuri care atrage rspunderea civil
delictual, etc.)
Potrivit teoriilor moderne, i alte drepturi reale se pot nate, deoarece nu exist un text
expres de lege care s interzic acest lucru prin voina prilor, dac nu se ncalc ns
dispoziii de ordine public17.

1.2.1.2. Obligaiile reale . Obligaiile reale reprezint o categorie intermediar ntre

drepturile reale i drepturile de crean. Ele se mpart n obligaii propter rem i scriptae in
rem i se caracterizeaz printr-o opozabilitate mai restrns dect cea a drepturilor reale i de
una mai extins dect cea a raporturilor de crean.
Obligaiile propter rem18 sunt ndatoriri pozitive (de a face) sau negative (de a nu face)
care decurg din stpnirea unui bun i oblig numai n legtur cu acele bunuri pe titularii
drepturilor reale asupra lor. Aceste obligaii se transmit oricror deintori ai bunului, odat cu
acesta.
Obligaiile propter rem sunt de dou categorii: legale (cele prevazute de art. 74, art. 8083 din L.18/199119, art. 16 din L.103/199620, obligaia de grniuire reglementat de art. 560
C.Civ, obligaia s contribuie la graniuire prin reconstituirea hotarului i fixarea semnelor
corespunztoare

i s suporte, n mod egal, cheltuielile efectuate cu aceast operaiune,

precum i obilgaiile reglementate de Codul Civil ca fiind servitui naturale sau legale:
servitutea distanei plantaiilor, servitutea negativ de vedere, servitutea izvorului, servitutea
de scurgere a apelor naturale) i convenionale ( care se nasc prin acordul prilor , cum ar fi
obligaia, prin care proprietarul unui fond aservit se oblig s efectueze lucrrile necesare
constituirii unei servitui de trecere).
17

A se vedea Fr.Terre, Ph.Simler, op.cit., p. 35.

18

A se vedea L.Pop., op.cit., p. 28-32, I.Lul Privire general asupra obligaiilor propter rem" n Dreptul nr.8/2000, p. 8 i urm.

19

Legea fondului funciar, republicat i modificat n M.Of. , partea I, nr. 1 din 5 ianuarie 1998. Aceast
lege stabilete n sarcina deintorilor de terenuri obligaiile de a cultiva terenurile, de a conserva calitile productive ale solului, de a executa
lucrri de mbuntiri funciare, de a permite efectuarea lucrrilor de regularizare a scurgerii apelor pe versani i de colectare a torenilor etc.
20
Legea fondului cinegetic i a proteciei vnatului, publicat n M.Of. partea I, nr.235 din 27 septembrie 1996. Obligaiile propter rem regsite
n acest act normativ se refer la obligaia deintorilor de terenuri pe care sunt arondate fonduri de vntoare s permit exercitarea vntorii i
aplicarea msurilor de protecie a vnatului, s permit amplasarea instalaiilor i amanajrilor vntoreti provizorii, s ia msuri pentru
protecia vnatului etc.

Obligaiile scriptae in rem corespund unor drepturi de crean, dar sunt intrisec legate
de stpnirea unor bunuri de ctre alt persoan dect proprietarul sau titularul unui drept
real asupra acelor lucruri.
Potrivit art.1811 C.Civ., cel care dobndete proprietatea unui imobil nchiriat sau
arendat este obligat s respecte contractul de locaiune sau de arendare ncheiat de
propriearul anterior pn la expirarea termenului pentru care a fost nchiriat/ arendat, dac nu
exist o clauz contrar de ncetare a contractului n momentul nstrinrii. Dup cum se
vedea, proprietarul actual, ter fa de contractul ncheiat anterior, este obligat s respecte
drepturile i obligaiile izvorte din acest contract n baza unei obligaii scriptae in rem.

I.3. Sistemul drepturilor reale n Romnia.

I.3.1. Clasificare
A. Din punct de vedere al naturii bunurilor asupra crora poart, drepturile reale se
mpart n dou categorii: drepturi reale mobiliare (purtnd asupra bunurilor mobile corporale
sau incorporale ) i drepturi reale imobiliare (purtnd asupra bunurilor imobile).

B. Principala clasificare a drepturilor reale este aceea n drepturi reale principale i

drepturi reale accesorii.

B.1 Drepturile reale principale sunt acele drepturi reale care au o existen
independent, de sine stttoare, n raport cu alte drepturi reale sau de crean.
La rndul lor, ele se mpart n dreptul de proprietate (public sau privat) i drepturi
reale derivate din dreptul de proprietate.
Din raiuni didactice, dreptul de proprietate se divide n drept de proprietate particular,
care aparine persoanelor fizice i persoanelor juridice de tip particular, i drept de proprietate
privat al statului, unitilor administrativ-teritoriale (jude, municipiu, ora, comun), precum
i altor persoane juridice nfiinate de ctre stat i autoritile locale, cum sunt regiile
autonome sau societile naionale.
Drepturile reale derivate din dreptul de proprietate pot s fie la rndul lor desprinse din
dreptul de proprietate privat sau constituite pe dreptul de proprietate public.
B.1.1.Drepturile reale derivate din dreptul de proprietate public sunt, potrivit
reglementrilor actualmente n vigoare:
a)

dreptul real de administrare al regiilor autonome i instituiilor publice asupra

bunurilor din domeniul public.

a)

Dreptul de concesiune asupra bunurilor din domeniul public.

b)

Dreptul real de folosin asupra unor bunuri imobile constituit n favoarea unor

persoane juridice fr scop lucrativ.

Aceste drepturi reale se constituie prin acte administrative, n cadrul unor raporturi
juridice de putere. De aceea. Ele nu dezmembreaz proprietatea public, fiind inopozabile
propietarului pe cale administrativ, fiind ns opozabile pe cale civil erga omnes.
B.1.2. Drepturile reale derivate din dreptul de proprietate privat (denumite i
dezmembrmintele

dreptului

de

proprietate)

sunt

opozabile

erga

omnes,

inclusiv

proprietarului. Dezmembrmintelor le lipsesc unele din atributele proprietii, titlarul lor avnd
posesia, folosina, dispoziia material sau (parial ) juridic, n timp ce proprietarul va avea
ntotdeauna dispoiia juridic asupra bunului. Dezmembrmintele dreptului de proprietate
sunt:
a) dreptul de uzufruct.
b) Dreptul de uz.
c) Dreptul de abitaie.
d) Dreptul de servitute.
e) Dreptul de superficie

B.2 Drepturile reale accesorii sunt acele drepturi reale care se constituie pentru a nsoi
i garanta alte drepturi de crean fr a avea independen sau existen de sine stttoare.
Ele sunt: dreptul de gaj, dreptul de ipotec, privilegiile speciale i dreptul de retenie. Ca o
regul, drepturile reale accesorii beneficiaz de atributele de urmrire i preferin, aceasta
nsemnnd c un creditor garantat prin gaj, ipotec sau privilegiu special are dreptul de a
urmri bunul obiect al garaniei n mna oricui s-ar afla i de a fi pltit cu prioritate din preul
acelui bun, naintea creditorilor chirografari sau ai altor creditori garantai ulteriori.
a)

Dreptul de gaj( art. 2480 C.civ) este dreptul real constituit n favoarea unui

creditor asupra unui bun mobil sau bunuri mobile determinate ale debitorului sau ale unui ter
pentru a garanta executarea obligaiei asumate de debitor. Poate fi cu deposedare sau fr
deposedarea debitorului de bunul gajat. Dreptul de gaj beneficiaz de atributele de urmrire i
preferin.
b)

Dreptul de ipotec ( art. 2343 C.civ) este dreptul real constituit asupra unui

imobil sau imobile determinate, fr deposedare, care i confer titularului su, denumit
creditor ipotecar, posibilitatea de a urmri bunul n mna oricui s-ar afla i de a fi pltit cu
prioritate din preul acelui bun.
c)

Privilegiile speciale ( art. 2333 C.civ) sunt drept reale aparinnd unor

creditori care datorit calitii creanelor lor, au posibilitatea de a fi pltii cu prioritate din
valoarea unor bunuri mobile sau imobile determinate ale debitorului, chiar n faa unor
creditori gajiti sau ipotecari posteriori.
d) Dreptul de retenie21 ( art. 2495 C.civ) este acel drept real care confer
posibilitatea creditorului, n acelai timp i debitor al obligaiei de restituire sau predare a
bunului altuia, de a reine acel lucru i a refuza restituirea lui pn n momentul cnd debitorul
su, creditor al lucrului, va executa obligaia nscut n legtur cu cheltuielile ocazionate de
pstrarea, ntreinerea sau mbuntirea lui.
21

A se vedea L.Pop, op.cit., p. 36-37.

MODULUL II.
TEORIA GENERAL A PROPRIETII

II.

1. Definiia i coninutul dreptului de proprietate

II.1 . n cadrul vechii reglementri, plecnd de la prevederile art. 480 22 din Codul Civil
Romn de la 186423, copie a Codului Napoleonian din 1804 24, doctrina modern definise
proprietatea ca fiind acel drept real care confer titularului atributele de posesie, folosin i
dispoziie asuprqa unui bun, atribute pe care numai el le poate exercita n plenitudinea lor, n
putere proprie i n interes propriu, cu respectarea legislaiei n vigoare" 25.
Noul Cod civil definete doar dreptul de proprietate privat la art. 555, ca fiind dreptul
titularului de a poseda, a folosi i a dispune de un bun n mod exclusiv, absolut i perpetuu, n
limitele stabilite de lege, preciznd c n condiiile legii, el este suceptibil de modaliti i
dezmembrminte.

Plecnd de la aceast definiie, artm c proprietatea este dreptul cel mai deplin, fiind
singurul drept subiectiv care confer titularul su trei atribute: posesia, folsina i dispoziia.
Posesia const n posibilitatea proprietarului de a stpni bunul ce i aparine n
materialitatea sa, comportnd-se fa de ceilali ca fiind titularul dreptului de proprietate 26.
Folosina confer proprietarului facultatea de a ntrebuina bunul su, culegnd sau percepnd
n proprietate toate fructele naturale, industriale sau civile pe care acesta le produce 27.
Dispoziia, ca atribut al proprietii, comport dou elemente: dreptul de dispoziie material
i dreptul de dispoziie juridic.
Dreptul de dispoziie material este posibilitatea proprietarului de a dispune de
substana bunului, adic de a-l transforma, de a-l consuma sau distruge, cu respectarea
reglementrilor n vigoare. Dreptul de dispoziie juridic se concretizeaz n facultatea
proprietarului de a nstrina dreptul de proprietate, cu titlu oners sau gratuit, prin act ntre vii
sau pentru cauz de moarte, i de a-l greva cu drepturi reale derivate, principale sau accesorii
n favoarea altor persoane, cu respectarea regimului juridic instituit de lege.

22

Proprietatea este dreptul ce are cineva de a se bucura i dispune de un lucru n mod exclusiv i absolut, ns n limitele determinate de lege. "
23
Pentru istoricul noiunii de proprietate precum i pentru diferitele teorii referitoare la acest drept, a se vedea L.Pop., op.cit., p.38-43, Fr.Terr,
Ph.Simler, op.cit., p.53-79, G.Marty, P.Raynaud, Droitcivil.Les biens", ed.2, Paris, Sirey, 1980, p.29 -71
24
Art. 544 C.Civ. Francez prevede : La proprit est le droit de jouir et de disposer des choses de la manire la plus absolue, pourvu qu'on ne
se faisse pas un usage prohib par la loi et par rglements"
25
L.Pop, op.cit., p.43.
26

L.Pop, Idem, Fr.Terre, Ph.Simler, op.cit., p.80.

27

Ibidem. Fr.Terre, Ph.Simler, op.cit., p. 81.

2 .2 Caracterele dreptului de proprietate

Putem distinge caracterele dreptului de proprietate din diverse perspective. Fiind

considerat n prevederile art. 1 alin.1 din Primul Protocol Adiional al Conveniei Europene
pentru Drepturile Omului ca un drept fundamental", dreptul de proprietate, prezentat prin
prisma regulilor de drept privat, este dotat cu trei grupe de caracteristici principale: dreptul de
proprietate este abslout i inviolabil, deplin i exclusiv, perpetuu i transmisibil.

II.2.2.1. Caracterul absolut i inviolabil.

Dreptul de proprietate este absolut deoarece este recunoscut titularului su n

raporturile cu toi ceilali, care sunt obligai sa se abin de a face ceva de natur a mpiedica
exercitarea sa. Proprietarul are la ndemn aciunea n revendicare pentru a-i recupera
bunul din mna oricui, dreptul de proprietate fiind opozabil erga omnes, adic tuturor.
Dezvoltnd noiunea juridic de absolut", artm c avnd acest apanaj al dreptului,
proprietarul poate s fac tot ceea ce vrea cu bunul su iar stpnirea saasupra bunului este
nelimitat, n timp ce orice titular al unui alt tip de drept real asupra acelui bun este limitat
prin lipsa dispoziiei juridice depline.
Cu toate acestea, prin diversele reglementri i limitri aduse de lege, n practic
exercitarea proprietii nu poate excede regulilor Cetii, libertatea absolut putnd duce la
haos. n chiar definiia proprietii, aa cum o enun Codul Civil, se face referire la o serie de
limitri pe care legea le poate aduce exercitrii dreptului de proprietate.
Prin urmare, se poate conchide c dreptul de proprietate este un drept absolut fa de
orice drept real sau drept personal, dar n acelai timp nu este absolut fa de el nsui, tocmai
prin restrngerile la care este supus de lege.

Inviolabilitatea dreptului susine caracterul su absolut. Potrivit art. 136 pct.5 din
Constituie28, Proprietatea privat este inviolabil, n condiiile legii organice", singurele
excepii fiind:
1) Exproprierea pentru cauz de utilitate public ( art. 44 pct (3) Constituie Nimeni nu
poate fi expropriat dect pentru o cauz de utilitate public, stabilit potrivit legii, cu dreapt
i prealabil despgubire" i art. 481 C.Civ.) reglementat de Legea nr.33/1994 29 ce se aplic
bunurilor imobile aflate n proprietatea privat a persoanelor fizice sau juridice, precum i a
celor aflate n proprietatea privat a comunelor, oraelor, municipiilor i judeelor.
2) Rechiziiile de bunuri, reglementate prin Legea 132/1997 30 privind rechiziiile de
bunuri i prestrile de servicii n interes public.
3) Subsolul oricrei proprieti mobiliare poate fi folosit i exploatat pentru lucrri de
interes general, potrivit art. 44 pct. 5 Constituie Pentru lucrri de interes general,
autoritatea public poate folosi subsolul oricrei proprieti imobiliare, cu obligaia de a
28
29
30

Modificat i completat prin Legea de revizuire a Constituiei Romniei nr. 429/2003, publicat n
Monitorul Oficial al Romniei, Partea I, nr. 758 din 29 octombrie 2003.
Publicat n M.Of., partea I, nr. 139 din 2 iunie 1994. 3 Publicat n M.Of., partea I, nr. 161 din 18 iulie 1997.

despgubi proprietarul pentru daunele aduse solului, plantaiilor sau construciilor, precum i
pentru alte daune imputabile autoritii".

II.2.2.2. Caracterul deplin i exclusiv.

Dreptul de proprietate este deplin deoarece confer titularului su plena in re
potestas", adic toate cele trei atribute: posesia, folosina i dispoziia. Acest caracter dispare
n momentul n care asupra bunului obiect al dreptului de proprietate se constituie
dezmembrminte ale proprietii.
Dreptul de proprietate este n acelai timp un drept exclusiv, n nelesul c atributele
sau puterile inerente acestui drept sunt nu numai depline, ci i independente de orice puteri
ale altei persoane asupra bunului respectiv, n afar de cazurile n care proprietatea este
dezmembrat.

II.2.2.3.Caracterul perpetuu i transmisibil

Dreptul de proprietate este nelimitat n timp, fiind perpetuu i dureaz atta vreme ct
exist bunul care face obiectul su. De asemenea, el nu se pierde prin neexercitare, adic prin
neuz, aciunea n revendicare fiind imprescriptibil. Dreptul de proprietate se stinge n
patrimoniul titularului su doar n cazul n care sunt ndeplinite condiiile prescripiei achizitive
(uzucapiunea) de ctre posesorul bunului.
Dreptul de proprietate poate fi transmis prin acte ntre vii, n condiiile legii. Ba mai mult,
transmisiunea lui este inevitabil i obligatorie pentru cauz de moarte 31. Transmisiunea
dreptului de proprietate nu contravine caracterului su perpetuu, fiind corolarul logic al
perpetuitii sale.

La baza transmisiunilor dreptului de proprietate prin acte ntre vii st principiul

consensualismului consacrat n art. 1273 C.Civ 32 . Cu toate acestea, n conformitate cu
prevederile art. 885 C.civ. drepturile reale cuprinse n cartea funciar se dobandesc, atat
ntre pri ct i fa de teri numai prin nscrierea lor n cartea funciar.

II.2.3. Excepii De la acest principiu exist excepii, cnd transferul dreptului de

proprietate are loc ntr-un alt moment dect cel al ntlnirii voinelor prilor. Astfel:
a)

transferul dreptului de proprietate asupra bunurilor viitoare are loc cnd acestea

sunt realizate.
b)

asupra

bunurilor

de

gen

proprietatea

se

transmite

doar

momentul

individualizrii lor prin numrare, cntririe sau msurare.

c)

dreptul de proprietate asupra terenurilor se transmite numai n momentul

ncheierii contractului n forma nscrisului autentic.

31
32

A se vedea L.Pop, op.cit., p. 46.

In contractele ce au de obiect translaia proprietii, sau unui alt drept real, proprietatea sau dreptul se transmite prin efectul consimtamantului
partilor, si lucrul ramane in rizico-pericolul dobanditorului, chiar cand nu i s-a facut traditiunea lucrului.

n unele situaii, bunurile din proprietatea privat pot fi scoase temporar din circuitul
civil prin acordul de voin intervenit ntre proprietarul bunului i o ter persoan. Astfel, ntrun contract, prile au posibilitatea de a stipula clauze de inalienabilitate, prin care
proprietarului bunului i este interzis nstrinarea sau grevarea bunului n favoarea unei tere
persoane.
Clauzele de inalienabilitate se regsesc destul de rar n actele juridice cu titlu oneros,
fiind ns ntlnite mai frecvent n contractele de ipotec i n cele de gaj fr deposedare n
care se stitpuleaz interdicia de nstrinare i grevare cu alte sarcini a bunului ipotecat sau
gajat. La fel, asemenea clauze se regsesc i n actele cu titlu gratuit, n cazul donaiilor i a
testamentelor, donatorul sau testatorul stipulnd c persoana gratificat nu poate s l
nstrineze.
Opinia majoritar a doctrinei moderne este aceea a admisibilitii clauzelor de
inalienabilitate dar numai n cazul n care clauza este justificat de un interes legitim i serios
iar inalienabilitatea este temporar.
Interesul serios i legitim care justific o astfel de clauz poate fi patrimonial sau moral.
De asemenea, interesul poate fi al dispuntorului, al dobnditorului au unui ter sau chiar un
interes public33. Dup cum am artat mai sus, numai clauzele de inalienabilitate temporal
sunt valabile. Clauzele de inalienabilitate perpetu sunt lovite de nulitate absolut, avnd o
cauz ilicit i imoral.

II. 3 Exproprierea pentru cauz de utilitate public

Prin expropriere se nelege trecerea forat n proprietatea public, prin hotrre

judectoreasc, a unor imobile aflate n proprietate privat, cu o dreapt i prealabil
despgubire, pentru cauz de utilitate public.34
Sediul materiei n cadrul Codului Civil se regsete n cadrul art. 562 alin.3.
Exproprierea se poate face numai pentru o cauz de utilitate public stabilit potrivit legii, cu
just i prealabil despgubire, fixat de comun acord ntre proprietar i expropriator. n caz
de divergen asupra cuantumului despgubirilor, acesta se stabilete pe cale judectoreasc.
Exproprierea este, dup cum am artat, o excepie de la caracterul absolut i
inviolabil al dreptului de proprietate. Pe lng dispoziiile constituionale cuprinse n art.136
pct. 5 i art. 44 pct.3, n materia exproprierii sunt incidente prevederile Legii 33/1994 n care
se arat: bunurile imobile care pot face obiectul exproprierii, soluionarea cererilor de
expropriere de ctre instanele de judecat, modul i criteriile de calcul ale despgubirilor
cuvenite proprietarului imobilului, plata acestor despgubiri, efectele juridice ale exproprierii 35.
Sunt expropriabile numai bunurile aflate n proprietatea privat a persoanelor fizice i
juridice, ct i n aceea a unitilor administrativ-teritoriale. n ceea ce privete bunurile
imobile proprietate public, ele sunt i pot fi oricnd afectate unei utiliti publice prin acte
administrative de putere ale autoritii competente.
Potrivit art. 3 din L.33/1994, exproprierea poate fi hotrt de instanele de judecat
numai dup ce utilitatea public a fost declarat potrivit normelor legale n materie. Utilitatea
33

A se vedea L.Pop, op.cit., p.47-48.

34

A se vedea L.Pop., op.cit, p. 49.

35

Idem.

public se declar pentru lucrri de interes naional sau pentru lucrri de interes local. Dac
lucrtrile sunt de interes naional, utilitatea public se declar prin Hotrre de Guvern iar
dac sunt de interes local de ctre consilile judeene sau de ctre Consiliul Local al
Municipiului Bucureti. n cazul n care urmeaz s fie expropriate lcauri de cult,
monumente, ansambluri i situri istorice, cimitire, alte aezri ori localiti urbane sau rurale
n ntregime, utilitatea public se declar prin lege.

Exproprierea are urmtoarele efecte:

1. Imobilul

expropriat trece n

proprietate

public

intr n patrimoniul

expropriatorului liber de orice sarcini, n temeiul hotrri judectoreti rmas definitiv i

irevocabil.
2.
se sting drepturile reale principale derivate din dreptul de proprietate -uzufrucut, uz,
abitaie i superficie- precum i servituile stabilite prin fapta omului n msura n care devin
incompatibile cu situaia natural i juridic a obiectivului urmrit prin expropriere.
3.
dreptul de ipotec i privilegiul imobiliar special care greveaz bunul imobil exproprieat
se mut de drept asupra despgubirii stabilite de ctre instan sau prin acordul prilor.
4.
se sting orice drepturi personale dobndite de alte persoane asupra imobilului
expropriat, cu ar fi cele nscute din contractul de locaiune sau din contractul de comodat.
5.
ca urmare a pronunrii hotrrii judectoreti de expropriere se nate un drept de
crean n favoarea persoanelor exproprieate asupra despgubirilor acordate drept urmare a
exproprierii imobilului. Dreptul de crean se nate de la data rmnerii definitive a hotrri
judectoreti i devine exigibil la data stabilit de pri sau la termenul stabilit de instan, n
acest din urm caz neputnd depai 30 de zile de la data rmnerii definitive a hotrrii de
expropriere.
Legea exproprierii reglementeaz n favoarea proprietarului expropriat dreptul de a cere
i obine retrocedarea imobilului expropriat n cazul n care acesta nu a fost utilizat n termen
de un an pentru realizarea scopului propus i nu s-a efectuat o nou declarare de utilitate
puiblic (art. 35-36 L.33 /1994) i dreptul de preemiune la cumrarea imobilului n ipoteza n
care expropriatorul s-ar hotr s l nstrineze.

III. DREPTUL DE PROPRIETATE PUBLIC

III.

1 . Definiie. Reglementare

Dreptul de proprietate public este acel drept de proprietate care poart asupra
bunurilor din domeniul public de interes naional i din domeniul public de interes local
aparinnd statului i unitilor administrativ-teritoriale, fiind inalienabil, imprescriptibil i
insesizabil.
Potrivit prevederilor art. 136 din Constituie (l)Proprietatea este publica sau privata.
(2)
Proprietatea publica este garantata si ocrotita prin lege si apartine statului sau unitatilor
administrativ-teritoriale.
(3)
Bogatiile de interes public ale subsolului, spatiul aerian, apele cu potential energetic
valorificabil, de interes national, plajele, marea teritoriala, resursele naturale ale zonei
economice si ale platoului continental, precum si alte bunuri stabilite de legea organica, fac
obiectul exclusiv al proprietatii publice.
(4)
Bunurile proprietate publica sunt inalienabile. In conditiile legii organice, ele pot fi date
in administrare regiilor autonome ori institutiilor publice sau pot fi concesionate ori inchiriate;
de asemenea, ele pot fi date in folosinta gratuita institutiilor de utilitate publica.
Reglementrile constituionale care sunt cadrul general sunt detaliate prin Legea
nr.213/1998 privind proprietatea public i regimul juridic al acesteia 36 i se completeaz cu
prvederile art.554, art. 858, , art.860 , art. 861-874 i art. 921 lit. e C.Civ.; art. 4-5, art.29,
ar5t.83, art.95-97 i art. 119 din Legea 18/1991 legea fondului funciar, cu modificrile
ulterioare, precum i de Legea nr.215/2001 legea administraiei publice locale 37, cu
modificrile ulterioare.

III.2. Delimitarea bunurilor obiect al proprietii publice.

Legea nr.213/1998 dispune n art. 3 c din domeniul public fac parte bunurile prevazute
n art. 135 alin. 4 Constituie (actual 136 alin.3), din cele stabilite prin anexa care face parte
integran din prezenta lege i din orice bunuri care, potrivit legii sau prin natural or sunt de uz
sau de interes public i sunt dobndite de stat sau de unitile administrativ-teritoriale prin
modurile prevzute de lege.
Din categoria bunurilor de uz public fac parte acele bunuri care prin natural or sunt de
folosin general adic: pieele, podurile, parcurile publice etc, iar din categoria bunurilor de
interes public, fac parte acele bunuri care prin natural or sunt destinate pentru a fi folosite sau
36

Publicat n M.Of., partea I, nr. 448 din 21 noiembrie 1998.

37

Publicat n M.Of. , partea I, nr.204 din 23 aprilie 2001.

exploatate n cadrul unui serviciu public cum sunt: cile ferate, reelele de distribuie a
energiei electrice, cldirile instituiilor publice etc.
n legtur cu criteriile de determinare a bunurilor care formeaz obiectul proprietii
publice Curtea Constituional, prin Decizia nr.31 din 26 mai 1993 38 a hotrt c fac obiectul
exclusiv al dreptului de proprietate public bunurile enumerate expres n art. 135 alin.4
Constituie (actual 136 alin.3 ) sau cele stabilite de legi. Aceste "alte legi" utilizeaz dou
metode de determinare a bunurilor care fac parte din domeniul public i anume: enumerarea
unor asemenea bunuri sau criteriul destinaiei acestor bunuri. n criteriul destinaiei acestor
bunuri intr i uzul public coroborat cu criteriul interesului public.
Trebuie reinut c bunurile regiilor autonome i ale societilor comerciale nu cosntituie
proprietate public ci proprietate privat, chiar dac statul deine majoritatea capitalului
social.

111.3.
Subiecii dreptului de proprietate public

Potrivit reglementrilor n vigoare, titularii dreptului de proprietate public sunt:

1.

Statul Romn asupra bunurilor din domeniul public de interes naional.

2.

Unitile

administrative-teritoriale

(comuna,

oraul, municipiul, judeul)

asupra bunurilor din domeniul public de interes local..

n acelai timp, statul i unitile administrative-teritoriale sunt de asemenea i titulari ai
dreptului de proprietate privat care are ca obiect bunurile din domeniul privat al statului i al
unitilor administrative-teritoriale. Acest drept de proprietate are un regim de drept privat..

111.4.
Caracterele dreptului de proprietate public.

Deoarece exercitarea dreptului de proprietate public are loc numai n regim de drept
public, caracterele acestui drept sunt urmtoarele: Dreptul de proprietate public este
inalienabil, imprescriptibil i insesizabil.
111.4.1.
Dreptul de proprietate public este inalienabil. Acest caracter presupune c bunurile
care fac obiectul su sunt scoase din cicuitul civil general ( art. 861 alin. 1 C.civ), neputnd fi
nstrinate pe cale voluntar, prin acte juridice civile i nici pe cale forat, prin expropriere.
Este interzis de asemenea dezmembrarea dreptului de proprietate prin constituirea de
drepturi reale derivate cum sunt: uzufructul, uzul, servitutea, abitaia sau superficial, precum
i ipotecarea sau gajarea lui.

38

Curtea Constituional, Culegere de decizii i hotrri", 1992-1993, p.211.

Conform art. 13 din Legea nr.213/1998 servituile asupra domeniului public sunt valabile
numai n msura n care sunt compatibile cu uzul sau interesul public cruia i sunt afectate.
Servituile constituite anterior intrrii bunului n domeniul public se menin dac sunt
compatibile cu uzul sau interesul public al bunului.
Asupra dreptului de proprietate public pot fi constituite numai drepturi reale derivate
care nu sunt dezmembrminte ale dreptului de proprietate, cum ar fi concesiunea,
administrarea sau nchirierea n condiiile legii.
111.4.2.
Dreptul de proprietate public este imprescriptibil att extinctiv, ct i achizitiv (art. 861
alin 1 C.civ). Imprescriptibilitatea sub aspect extinctiv se exprim prin aceea c aciunea n
revendicarea dreptului de proprietate public poate fi introdus oricnd iar dreptul la aciune
n sens material nu se stinge indifferent de intervalul de timp ct nu a fost exercitat de ctre
autoritatea care are calitate procesual activ.
Imprescriptibilitatea achizitiv se manifest prin imposibilitatea dobndirii de ctre o
alt persoan a bunurilor publice prin uzucapiune (n cazul imobilelor) sau prin posesie de
bun credin ( n cazul bunurilor mobile).
111.4.3.
Dreptul de proprietate este insesizabil

Aceasta nseamn c bunurile obiect ale

proprieti publice, fiind i inalienabile, nu pot fi urmrite silit de creditorii titularului dreptului
de proprietate.

III.5 Modurile de dobndire i de stingere a dreptului de proprietate public

III.5.1 Modurile de dobndire a dreptului de proprietate public. Conform art. 863 C.civ,
cazurile de dobndire a dreptului de proprietate public sunt urmtoarele:
a) prin achiziie public, efectuat n condiiile legii;
b) prin expropriere pentru cauz de utilitate public, n condiiile legii;
c) prin donaie sau legat, acceptat n condiiile legii, dac bunul, prin natura lui sau
prin voina dispuntorului, devine de uz ori de interes public;
d) prin convenie cu titlu oneros, dac bunul, prin natura lui sau prin voina
dobnditorului, devine de uz ori de interes public;
e) prin transferul unui bun din domeniul privat al statului n domeniul public al
acestuia sau din domeniul privat al unei uniti administrativ-teritoriale n domeniul public al
acesteia, n condiiile legii;
f) prin alte moduri stabilite de lege.

III.5.2. Moduri de ncetare a dreptului de proprietate public sunt prevzute n cadrul art.
864 C.civ ce statueaz faptul c dreptul de proprietate public se stinge dac bunul a pierit
ori a fost trecut n domeniul privat, dac a ncetat uzul sau interesul public, cu respectarea
condiiilor prevzute de lege.

III.6. Modalitile de exercitare a dreptului de proprietate public

Acestea sunt de competena organelor centrale ale puterii executive pentru bunurile din
domeniul public de interes naional i autoritile publice locale pentru bunurile din domeniul
public de interes local. Modalitile despre care vom face referire sunt: dreptul de administrare
al regiilor autonome i instituiilor publice asupra bunurilor proprietate public, concesionarea,
nchirierea, precum i dreptul real de folosin asupra unor bunuri imobile.
Astfel potrivit art. 861 alin. 1 Cod. Civ, bunurile proprietate public pot fi date n
administrare sau n folosin, i pot fi concesionate sau nchiriate. De asemenea, art. 866
Cod.Civ.dispune c drepturile reale corespunztoare proprietii publice sunt dreptul de
administrare, dreptul de concesiune i dreptul de folosin cu titlu gratuit.

III.6.1 Administrarea general a domeniului public se face doar de autoritile publice

titulare ( statul sau unitile administrativ-teritoriale) sau de ctre alte subiecte de drept
public. n activitatea de administrare general a bunurilor proprietate public, aceste organe
acioneaz exclusiv n calitatea lor de autoriti publice, adic subiecte de drept administrativ.
Regula este c, n majoritatea cazurilor, exercitarea dreptului de proprietate public se
face prin altul; aceasta nseamn c bunurile proprietate public sunt ncredinate unor
persoane juridice nfiinate special n acest scop sau unor persoane juridice de drept privat sau
chiar persoane fizice.

III.6.2 Dreptul de administrare al regiilor autonome i instituiilor publice asupra

bunurilor proprietate public. Acest drept se refer la patrimoniul autoritilor centrale i
locale, dar poate fi atribuit i altor subiecte de drept public precum regiile autonome i
instituiile centrale, constituind astfel principala modalitate de exercitare a dreptului de
proprietate public i fiind un drept real principal constituit pe temeiul proprietii publice.
Astfel, titularii dreptului real de administrare sunt, potrivit Codului Civil, regiile
autonome, sau dup caz, autoritile administrative publice centrale sau locale, i alte
instituii publice de interes naional, judeean sau local.

Dreptul de administrare ia natere n temeiul unor acte de drept administrativ (art. 867
alin 1 C.civ). Instituiile publice i regiile autonome vor avea un patrimoniu propriu i vor putea
intra n raporturi de drept civil ca persoane juridice.
Prin urmare, putem trage concluzia c dreptul real de administrare are o natur mixt;
astfel, n raport cu titularii dreptului de proprietate public are o natur administrativ, iar n
raport cu ceilali participani la circuitul civil acest drept are o natur civil.
Avnd o natur civil i fiind drept real, dreptul de administrare nu este totui un
dezmembrmnt al dreptului de proprietate public, avnd ns caracteristicile acestuia din
urm, i anume: este inalienabil, imprescriptibil i insesizabil. Datorit legturii simbiotice

dintre cele dou drepturi, caracterele dreptului de proprietate public sunt, n acelai timp, i
caracterele juridice ale dreptului de administrare."39
Dreptul real de administrare nu este opozabil fa de proprietar (stat sau uniti
administrativ-teritoriale), proprietarul putnd retrage sau revoca acest drept pe cale unuiact
administrativ fr ca titularul su s se poat apra prin mijloace de drept civil (aciune n
revendicare, aciune posesorie). Totui actul administrativ de revocare poate fi atacat n
contencios administrativ. Pe de alt parte, deoarece acest drept este un drept real, va putea fi
aprat fa de ceilali subieci de drept civil ( cu excepia titularului dreptului de proprietate
public) prin orice mijloc de drept comun.

III.6.3.Concesionarea este reglementat prin O.U.G.

34/2006 privind atribuirea

contractelor de achiziie public (ce abrog expres Legea nr. 219/1998), a contractelor de
concesiune de servicii, precum i prevederile art. 136 alin. 4 din Constituie, republicat.
Articolul 871 Cod Civil nu conine o definiie a contractului de concesiune, mrgininduse a meniona n primul aliniat faptul c un concesionar are dreptul i, n acelai timp obligaia
de exploatare a bunului concesionat, n schimbul unei redevene i pentru o durat
determinat, cu respectarea condiiilor prevzute de lege i a clauzelor contractului de
concesiune. n schimb, art. 1 alin 2 din O.U.G. 54/2006 definete contractul n discuie ca fiind
acel contract ncheiat n form scris prin care o autoritate public, denumit concedent,
transmite, pe o perioad determinat, unei persoane, denumite concesionar, care acioneaz
pe riscul i rspunderea sa, dreptul i obligaia de exploatare a unui bun proprietate public n
schimbul unei redevene.
Una dintre caracteristicile contractului de concesiune este aceea c el se ncheie pe
o durat determinat, potrivit art. 7 alin. 1 partea final din ordonan, durata contractului nu
va putea depi 49 de ani calculai de la data semnrii lui, fiind posibil prelungirea cu cel
mult jumtate din perioada sa iniial.
Concesiunea poate mbrca trei modaliti, i anume:
a) concesiunea de bunuri
b) concesiunea de servicii publice
c) concesiunea de servicii economice
Contractul de concesiune are o natur juridic mixt, avnd dou pri, partea
reglementar, guvernat de prevederile dreptului administrativ, i partea contractual,
guvernat de prevederile dreptului civil.

III. 6.4. Dreptul real de folosin asupra unor bunuri din domeniul public. Potrivit art. 136
alin. 4 din Constituie i a art. 874-875 C.civ. dreptul real de folosin se va aplica persoanelor
juridice cu scop nelucrativ care vor putea beneficia, n virtutea acestui drept, n mod gratuit,
de bunurile mobile i imobile aflate n proprietatea public.

MODULUL III
MODALITILE DREPTULUI DE PROPRIETATE
39

L.Pop, op.cit, p. 83.

Dreptul de proprietate poate fi pur i simplu sau afectat de modaliti. El este

pur i simplu atunci cnd are ca titular o singur persoan, iar existena sa
nu depinde de un eveniment sau de o mprejurare viitoare; acest drept poate
s poarte asupra unui bun mobil sau imobil sau asupra mai multor bunuri.
Dreptul de proprietate poate fi afectat de modaliti fie atunci cnd el poart asupra
unui bun sau asupra unei universaliti de bunuri care aparin simultan la dou sau mai multe
persoane, fie ca existena sa viitoare n patrimoniul titularului depinde de un eveniment sau
de o mprejurare prevzuta de lege sau stabilit prin voina prilor.

40

Sub acest din urma

aspect, modalitile dreptului de proprietate sunt: drept de proprietate rezolubil ( au

revocabil), drept de proprietate anulabil i drept de proprietate comun41.
Proprietatea rezolubil ( revocabil sau condiional ). Aceasta presupune
situaia n care dreptul de proprietate este afectat de o condiie rezolutorie, fie rezultat din
convenia prilor, fie dintr-o dispoziie a legii. Aceasta condiie rezolutorie face ca existena
dreptului n patrimoniul dobnditorului s fie nesigur, el putnd fi desfiinat pentru a se
rentoarce, de regul, n patrimoniul nstrintorului. Fiind vorba de o condiie rezolutorie,
devin incidente dispoziiile art. 1401 C. civ. care instituie : " Condiia este rezolutorie atunci
cnd ndeplinirea ei determin desfiinarea obligaiei."
Aadar, dac condiia se mplinete, dreptul dobnditorului se desfiineaz n mod
retroactiv , iar instrintorul redevine proprietar ca i cum nu ar fi ncheiat actul de
transmitere a proprietii. n cazul n care dobnditorul - pn la momentul ndeplinirii
condiiei - a svrit acte de dispozitie cu privire la acel bun, acestea vor fi nule conform
principiului resoluto jure dantis, resolvitur jus accipientis; el va putea pstra ns fructele
percepute, dar va trebui s restituie bunul respectiv; dimpotriv, n cazul n care condiia
rezolutorie nu se ndeplinete, dobnditorul i consolideaz n mod retroactiv dreptul su iar
actele juridice pe care le-a ncheiat cu privire la bunul respectiv ( pendente conditione ) rmn
valabile.
Din cele expuse rezult c ntotdeauna cnd un bun se transmite sub condiie vor exista
doi proprietari dintre care unul sub condiie suspensiv, iar cellalt sub condiie rezolutorie.
Constituie cazuri legale de proprietate rezolubil:
a)

donaiile dintre soi sunt revocabile ( art. 1031 C. civ. ). Astfel orice donaie ncheiat
ntre soi este revocabil numai n timpul cstoriei.
b)

situaia vnzrii cu pact de rscumparare ( art.1.758-1.762 C. civ. ); n cazul n care

vnztorul nu rscumpr bunul, cumprtorul i consolideaz dreptul de proprietate i
viceversa, cnd dreptul de proprietate este retroactiv desfiinat;

40
41

L. Pop, op.cit, p. 127

Tr. lonascu, S. Bradeanu, Drepturile Reale Principale In Republica Socialista Romania, edit. Academiei, Bucureti, 1978, p.155; C. Statescu,
C. Birsan, Drept civil. Teoria generala a drepturilor reale, Universitatea din Bucureti, 1988, p. 174; E. Safta Romano, Dreptul de proprietate
privata si publica in Romania, Edit. Graphics, lasi, 1993, p. 102-103

c)

ipoteza rezultat din art. 494 C. civ. , cnd o persoan construiete pe terenul alteia i
cnd proprietarul bunului terenului, invocnd accesiunea, poate deveni i proprietar al
construciei. Rezult c pn n momentul manifestrii de voin a proprietarului terenului de
a deveni proprietar al constructiei, constructorul exercit un drept de proprietate care poate fi
desfiinat cu efect retroactiv. 42 Dreptul fiscal nu tine seama de condiia rezolutorie. Astfel, dac
contractul ncheiat sub condiie rezolutorie este desfiinat, organele fiscale nu restituie taxele
pe care le-a perceput pentru transferul dreptului de proprietate. Dimpotriv, n caz de vnzare
sub condiie suspensiv, taxele aferente nu se percep ct vreme condiia nu s-a realizat. 43

Proprietatea anulabil. Proprietatea anulabil reprezint acea modalitate juridic a

dreptului de proprietate care apare in situaia n care transferul proprietii se face n temeiul
unui act juridic lovit de nulitate relativ ( anulabil ). Aa cum s-a aratat, n aceast situaie
intereseaz rezultatul aciunii n anularea actului translativ de proprietate. Dac aciunea este
admis, dreptul de proprietate al dobnditorului va fi desfiinat retroactiv. n cazul n care actul
translativ anulabil a fost confirmat, dreptul de proprietate al dobnditorului va fi consolidat.
Tot astfel, consolidarea dreptului de proprietate va avea loc i n ipoteza n care a expirat
termenul de prescripie al aciunii n nulitate relativ ( fr ca titularul acestei aciuni sa o fi
introdus ).44
Trebuie subliniat c efectul retroactiv al anularii actului translativ se refer nu numai la
prile actului, ci i la raporturile cu tertii.
Dreptul de proprietate comun. Dreptul de proprietate comuna se caracterizeaz
prin aceea c un bun sau mai multe bunuri aparin n proprietatea a dou sau mai multe
persoane care i pot exercita mpreun, simultan i concurent, toate prerogativele
recunoscute de lege oricrui proprietar.

; proprietatea comun are dou forme: dreptul de

proprietate pe cote-pri i dreptul de proprietate n devlmie.

Dreptul de proprietate pe cote-pri

Caracterizare general. Dreptul de proprietate pe cote pri se mai numete i

coproprietate, caracterizndu-se prin faptul c un bun aparine simultan i concurent la doi
sau mai muli proprietari, fr ca bunul respectiv s fie fracionat n materialitatea sa. Ceea ce
este fracionat este numai dreptul de proprietate cu privire la acel bun ; fiecare coproprietar
are determinat o cota-parte ideal, abstract, matematic din dreptul de proprietate care se
exprima sub form de fracie nominal, fracie zecimal sau n procente.
Atata timp cat dureaza aceasta stare se spune ca dreptul tuturor coproprietarilor poarta
asupra fiecarei particule din bun. numai la incetarea coproprietatii se va stabili sau
individualiza exact partea materiala din bun ce corespunde cotei - parti din dreptul de

42

A se vedea C. Statescu, In legatura cu practica judiciara privind partajul unor constructii cladite fara autorizatie legala, in R.R.D. nr. 12/1982,
p. 25
43
O. Ungureanu, op.cit , p. 90.
44

L. Pop, op. cit. , p. 129; O. Ungureanu, op. cit., p. 90

proprietate

apartinand

fiecaruia.

Astfel,

coproprietatea

se

transforma

in

proprietate

exclusiva.45
Cu toate ca natura juridica a coproprietatii a fost mult discutata si controversata, din
teoriile formulate, s-a distins teoria clasica a proprietatii pe cote parti ideale.46
Coproprietatea se distinge de indiviziune. Astfel, in timp ce coproprietatea are ca obiect
un bun sau mai multe bunuri singulare, indiviziunea are ca obiect o universalitate de bunuri.
Cu alte cuvinte, proprietatea pe cote parti sau coproprietatea este o modalitate a dreptului de

Felurile dreptului de proprietate pe cote pri. Dreptul de proprietate pe cote-parti

este de doua feluri: dreptul de proprietate pe cote parti obisnuita sau temporara si dreptul de
proprietate pe cote-parti forat sau perpetu. Principala deosebire dintre ele consta in faptul
ca primul fel de coproprietate poate inceta prin partaj sau imparteala. In cel de-al doilea caz,
coproprietateta , fiind perpetua, nu poate fi sistata prin imparteala.47

Coproprietatea obisnuita sau temporara

Aspecte introductive. Specificul coproprietatii obisnuite sau temporare consta in

faptul ca are caracter vremelnic, deoarece dureaza in timp pana la sistarea ei prin imparteala.
Codul civil nu cuprinde reguli privind exercitarea coproprietatii obisnuite, in schimb, cu privire
la indiviziune exista cateva reglementari in partea consacrata impartelii succesorale ( art. 728
si urm. C. civ.). Regimul juridic al coproprietatii obisnuite a fost elaborat si conturat de
literatura de specialitate si practica judiciara.
Izvoarele coproprietatii obisnuite sau temporare pot fi : o mostenire, atunci cand la
succesiune vin doi sau mai multi mostenitori; un contract de dobandire a unui bun de catre
doua sau mai multe personae; uzucapiunea rezultata dintr-o coposesie; transformarea
proprietatii devalmase a fostilor soti in proprietate pe cote- parti ca urmare a incetarii sau
desfacerii casatoriei; construirea sau realizarea in comun a unui bun mobil sau imobil.

Regimul juridic al exercitarii coproprietatii obisnuite sau temporare nu era

organizat prin lege, nainte de intrarea n vigoare a Noului Cod Civil, fiind o creatie a literaturii
juridice si practicii judiciare. n prezent ns, prin dispoziiile Codului Civil actual, se instituie un
regim unitar cu privire la proprietatea comun.
n acest sens, in cadrul art.634 alin 1. C.civ. se definete coproprietatea ca fiind dreptul
fiecrui coproprietar de a fi titular exclusiv al unei cote-pri din dreptul de proprietate asupra
45

A se vedea L. Pop, op. cit., p. 130; D. Lupulescu, DREPTUL DE PROPRIETATE COMUNA PE COTE-PARTI SI APLICAIILE SALE
PRACTICE, Edit. tiinifica, Bucuresti, 1973, p. 9-20; C. Statescu, C. Barsan, op. cit., p. 177
46
Pentru analiza teoriilor si argumentelor care le insotesc, a se vedea A. Ionascu, LA COPROPRIETE D'UN BIEN, Les Presses Universitaires
de France, Paris, 1930, p. 227 - 287.
47
A se vedea C. Statescu, C. Barsan, op. cit.( 1988 ) p. 178; L. Pop, op. cit., p. 132;.

bunului respectiv i de a dispune n mod liber de aceast cot-parte, n lips de stipulaie

contrar. Trebuie precizat faptul c nimic nu se opune ca prile coproprietarilor s nu fie
egale, ns n cadrul art. 634 alin.2 C.civ se precizeaz : cotele-pari aparinand
coproprietarilor sunt prezumate a fi egale, pana la proba contrar.
De asemenea, prin noua reglementare, se instituie i o prezumie de coproprietate n
cadrul art. 633 c.civ. Potrivit acestui text, dac un bun este stpanit n comun de mai multe
persoane, coproprietatea asupra acestui bun se prezum, pana la proba contrar.
Drepturile copartasilor asupra bunului in materialitatea sa. Dupa cum am aratat,
coproprietarii nu au drepturi sau prerogative asupra unei parti determinate din bun, privit in
materialitatea sa.48 n cadrul art. 635-639 C.civ. se stabilesc reguli privitoare la exercitarea
actelor de folosin asupra bunului comun.
Actele materiale constau in acte de posesie, folosinta si dispozitie materiala asupra
bunului comun. Posesia sau, mai corect, coposesia permite fiecarui copartas sa exercite
stapanirea materiala a bunului simultan si concurent cu ceilalti copartasi. Aceast regul este
edictat de art. 636 C.civ ce dispune c fiecare coproprietar are dreptul de a folosi bunul
comun , n msura n care nu schimb destinaia bunului i nu aduce atingere drepturilor
celorlali coproprietari.
Copartasul care este tulburat sau sau exclus de la posesie de catre ceilalti copartasi are
dreptul sa introduca impotriva lor o actiune posesorie

49

. Posesia exercitata de catre un singur

copartas asupra bunului comun nu este o posesie utila si deci el nu poate invoca uzucapiunea.
Folosinta materiala poate fi exercitata de fiecare copartas cu respectarea urmatoarelor reguli:
sa nu schimbe destinatia si modul de utilizare a bunului 50, sa nu impiedice exercitiul simultan
si concurent al folosintei celorlalti copartasi

51

. Cand copartasii nu se inteleg cu privire la

folosirea materiala a bunului comun, n cadrul art. 639 C.civ. se prevede expres posibilitatea
partajrii folosinei bunului comun pe cale judiciar. De asemenea, oricare copartas are
dreptul de a cere incetarea coproprietatii prin partaj, in lipsa unei conventii de ramanere
temporara in coproprietate. Fructele bunului comun pot fi percepute sau culese in proprietatea
exclusiva de catre coproprietari, proportional cu cota-parte ideala din dreptul de proprietate ce
revine in exclusivitate fiecaruia52.
Dispozitia materiala asupra bunului comun poate fi exercitata numai daca exista
consimtamanului tuturor coproprietarilor. Asadar, un coproprietar nu poate, fara acordul
celorlalti, sa execute lucrari de transformare, renovare sau orice alta lucrare de natura a
schimba destinatia bunului. Productele bunului revin fiecarui coproprietar proportional cu cotaaparte pe care o are din dreptul de proprietate.

Actele juridice . Sub auspiciile vechii reglementri, actele juridice care se incheiau
asupra bunului comun in materialitatea sa ori asupra unei parti materiale determinate din bun
erau guvernate de regula unanimitatii. Totusi, viata a demonstrat ca acest principiu este

48

Ibidem, p. 134, C. Statescu, C. Barsan, op. cit.( 1988), p. 178

49

A se vedea Trib. Reg. Brasov, dec. civ. Nr. 44/1958, in L. P. nr. 9/1959, p. 92-94; Trib.Supr., col. Civ.,

50

dec. nr. 524/1954, in C.D. , 1952-1954, p. 316; dec. nr. 1951/1957, in C. D. , 1957, p. 314

51

A se vedea Trib. Supr., sect. Civ., dec. nr. 549/1978, in C.D. , 1978, p. 10
Ibidem
52
A se vedea L. Pop, op. cit., p. 135; C. Statescu, C. Birsan, op. cit. ( 1988 ), p. 183
4

deseori daunator sub aspect economic, astfel ca este necesar sa distingem intre acte de
conservare, administrare si dispozitie juridica, concepie preluat de ctre Codul Civil Actual.
In ce priveste actele de administrare, art. 795 Cciv. Reglementeaz aa-numita
administrare simpl a bunurilor altui, dispunand faptul c o persoan mputernicit cu o astfel
de administrare este inut s efectueze actele utile pentru ca bunurile date n administrare
s poat fi folosite conform destinaiei lor obinuite..
Totui, regula enunat este atenuat de dispoziiile art. 641 alin 2 C.civ ce prevd faptul
c actele de administrare care limiteaz n mod substanial posibilitatea unui coproprietar de
a folosi bunul comun n raport cu cota sa parte ori care impun acestuia o sarcin excesiv prin
raportare la cota sa parte sau la cheltuielile suportate de ctre ceilali coproprietari nu vor
putea fi efectuate dect cu acordul acestuia. Aliniatul 3 al art. 641 C.civ staueaz i faptul c
Coproprietarul sau coproprietarii interesai pot cere instanei s suplineasc acordul
coproprietarului aflat n imposibilitate de a-i exprima voina sau care se opune n mod abuziv
la efectuarea unui act de administrare indispensabil meninerii utilitii sau valorii bunului.
Cu totul alta este rezolvarea in cazul actelor de dispozitie. Astfel, un copartas nu poate
incheia acte de dispozitie fara acordul unanim al celorlati copartasi, prin care sa instraineze
sau sa greveze intregul bun sau o parte materiala determinata din acel bun. Aceste acte ar
trebui sa nu fie valabile, insa, in pofida acestui fapt, practica judiciara a decis ca soarta unui
astfel de act juridic este diferita dupa cum dobanditorul cunostea sau nu ca instainatorul nu
are calitatea de proprietar exclusiv al bunului respectiv.
In cazul in care dobanditorul a cunoscut in momentul contractarii ca instrainatorul nu
este proprietarul exclusi al bunului, actul juridic este valabil, fiind insa afectat de o conditie
rezolutorie. Consolidarea sau desfiintarea lui depinde de rezultatul impartelii. Daca prin partaj
bunul va reveni in proprietatea exclusiva a fostului copartas-intrainator, dreptul dobanditorului
se va consolida, devenind pur si simplu. Atunci cand bunul va reveni in lotul altui coproprietar,
instrainarea se desfiinteaza, fiind rezolvita, in temeiul efectului declarativ al impartelii.
In ipoteza in care dobanditorul bunului comun nu cunoastea la data incheierii actului
faptul ca instainatorul are numai calitatea de coproprietar , s-a apreciat ca actul respective
este lovit de nulitate relativa
Drepturile

copartasilor

cu

privire

la

cota-parte

ideala

din

dreptul

de

proprietate. Fiecare coproprietar are un drept de coproprietate propriu, exclusiv, in cota parte ideala, matematica. De aceea, oricare coproprietar poate instraina si greva cota - parte
din dreptul de proprietate asupra bunului in favoarea unui alt copartas sau a unei terte
persoane. In caz de instrainare a cotei- parti din dreptul de proprietate, situatia nu se schimba,
dobanditorul luand locul fostului coproprietar.
Obligatiile copartasilor. Toti copartasii sunt obligati sa contribuie proportional cu
cota-parte a fiecaruia, la acoperirea cheltuielilor si datoriilor ocazionate de intretinerea,
conservarea si administrarea bunului comun. Ele pot fi datorate unuia dintre coproprietari sau
unei alte personae. Daca obiectul coproprietatii este un teren agricol, copropiretarii mai au si
o suma de obligatii propter rem prevazute expres de legea funciara.
Codul civil actual reglementeaz i posibilitatea ncheierii unui contract de administrare
a coproprietii la art. 644 conform cruia: Se poate deroga de la dispoziiile art. 635, 636, 641

i art. 642 alin. (1) printr-un contract de administrare a coproprietii ncheiat cu acordul
tuturor coproprietarilor.

Incetarea coproprietatii obisnuite sau temporare. Coproprietatea obisnuita, fiind

vremelnica, poate inceta prin mai multe moduri. Astfel, ea este sistata in cazul in care toate
cotele -parti din dreptul de proprietate sunt dobandite prin acte juridice sau uzucapiune de
unul sau mai multi copartasi sau de catre o terta persoana. De asemenea, mai poate inceta si
prin pieirea totala a bunului sau prin expropriere

53

Modalitatea cea mai frecventa de sistare a coproprietatii obisnuite este partajul sau
imparteala. Partajul este adica operatia juridica prin care inceteaza starea de coproprietate in
sensul ca bunul sau bunurile stapanite pe cote-parti sunt impartite materiamente intre
copartasi, fiecare devenind proprietar exclusiv asupra unei parti determinate sau asupra unui
anume bun dintre cele care formau obiectul coproprietatii. Dreptul de proprietate comun se
tranforma astfel in drept exclusiv.
Sediul materiei privind imparteala juridical este art. 669-686 C. civ. si art.673 1 -67314 din
C. pr. civ. .
Potrivit art. 669 C.civ ncetarea coproprietii prin partaj poate fi cerut oricnd, afar de
cazul n care partajul a fost suspendat prin lege, act juridic ori hotrre judectoreasc.
Partajul poate fi facut cu acordul coproprietarilor ( imparteala conventionala sau
voluntara prevazuta de art. 669 C. civ. ) dar si pe cale judecatoreasca ( partajul judiciar ).
Aceasta din urma modalitate este obligatorie in urmatoarele situatii:
-

in cazul in care unul dintre copartasi nu este prezent la imparteala nici personal,

nici prin reprezentant;

-

in cazul in care unul dintre copartasi nu consimte la imparteala prin buna

invoiala;
-

in cazul in care un copartas, fiind minor sau interzis, autoritatea tutelara nu a

incuviintat imparteala prin buna-invoiala;

In concret, partajul judiciar se realizeaza prin urmatoarele modalitati:
-

prin partajarea in natura a a bunului sau a bunurilor. Ori de cate ori partajul in

natura este posibil, instanta de judecata este obligata a recurge la aceasta modalitate; ea este
cea mai echitabila deoarece asigura egalitatea in drepturi a copartasilor;
-

prin atribuirea bunului comun in proprietatea exclusiva a unuia dintre copartasi.

Aceasta modalitate derivata se face intotdeauna cand bunul comun nu poate fi comod
partajabil in natura (cand, de pilda, este indivizibil ). In aceasta situatia bunul va fi atribuit
unuia dintre copartasi cu obligarea acestuia de a plati celorlalti contravaloarea cotelor lor
( echivalent banesc, sulta ). Atribuirea bunului unuia dintre coproprietari nu se poate face
decat cu acordul acestuia. Atribuirea bunului se va face avand in vedere unele imprejurari cum
ar fi: cotele copartasilor, natura bunului, ocupatia copartasilor, durata folosirii bunului de catre
copartasi, posibilitatea lor de a dobandi un alt bun, etc

54

Evaluarea bunului in vederea

atribuirii unuia dintre copartasi se poate face prin acordul proprietarilor, iar daca acestia nu se
intelg, evaluarea va fi facuta de instanta de judecata, de obicei prin efectuarea unei expertize;
53

L. Pop, op. cit., p. 138;

54

ibidem, p. 142, O. Ungureanu, op. cit., p. 97; Curtea Suprema de Justitie, sect. Civ., dec. nr. 1288/1992, in Dreptul nr. 7/1993, p. 94-95.

prin vanzarea bunului si impartirea echivalentului banesc. Aceasta modalitate de

partajare se realizeaza atunci cand bunul comun, nepartajabil in natura nu este dorit de nici
unul dintre copartasi. Intr-o atare situatie instanta de judecata va dispune vanzarea lui prin
licitatie publica, iar pretul obtinut se va distribui copartasilor.
Efectele partajului

55

. Potrivit art. 680 C. civ. imparteala sau partajul este un act juridic

translativ de drepturi, astfel incat fiecare dintre fostii coproprietari este considerat proprietar
exclusival bunului ce I-a revenit in urma acestei operatiuni, numai de la data stabilit n actul
de partaj, dac acesta s-a fcut n mod voluntar, dar nu mai devreme de data ncheierii
actului.
n cazul imobilelor art. 680 alin. 2 C.civ dispune c efectele juridice ale partajului se
produc numai dac actul de partaj ncheiat n form autentic sau hotrrea judectoreasc
rmas definitiv, dup caz, au fost nscrise n cartea funciar.

Coproprietatea forat sau perpetu

Noiune i definiie. Daca proprietatea comuna pe cote-parti temporara constituie

regula in materie de proprietate comuna, exceptia o constituie coproprietatea fortata si
perpetua. Ea este o coproprietate fortata deoarece exista si se mentine indiferent de vointa
coproprietarilor si este perpetua deoarece scopul bunurilor care il alcatuiesc obiectul este
permanent.
Obiectul coproprietatii fortate si perpetue poarta asupra unor bunuri care prin natura lor
nu pot fi impartite1, sunt accesorii si pot fi folosite in mod permanent de doi sau mai multi
proprietari; purtand asupra unor bunuri accesorii, coproprietatea fortata si perpetua este
destinata utilizarii bunului principal. De aceeas, aceasta coproprietate urmeaza soarta juridica
a bunului principal: accesorium sequitur principale. De aici rezulta ca coproprietatea fortata nu
poate fi instrainata decat odata cu bunul principal56.

Drepturile si obligatiile coproprietarilor. Acest gen de coproprietate confera

titularilor drepturi mai largi decat coprorprietatea obisnuita temporara. Fiecare coproprietar
poate utiliza bunul aflat in coproprietate fortata fara consimtamantul celorlalti, dar cu
respectarea urmatoarelor limite:
-

prin folosinta sa nu aduca atingere dreptului egal si reciproc al celorlalti

coproprietari;
folosinta trebuie exercitata numai pentru utilizarea bunului principal pentru care a fost afectat
bunul accesoriu;
55

L. Pop, op. cit., p. 143; L. Pop, Regimul juridic al terenurilor destinate localitatilor, Edit. Dacia, Cluj-Napoca, 1980, p. 213-214;

Multa vreme, instanele de judecata au considerat ca aceasta nu poate fi inceta nici prin
partaj judiciar, nici prin partaj conventional. In ultimii ani insa, practica fostei instante supreme
s-a orientat spre solutia admiterii partajului coproprietatii prin acordul copartasilor. A se vedea
Trib. Supr., sect. Civ., dec. nr. 994/1988 si situatiile aratatate in nota redactiei, in R.R.D. nr.
4/1989, p. 73-74
56

Evident, un coproprietar nu poate face acte de dispozitie prin care sa instraineze un bun aflat
in coproprietate fortata, dar poate instraina oricand bunul sa principal, fara consimtamantul
celorlalti, ceea ce automat atrage instrainarea dreptului de proprietate pe cote-parti asupra
bunului accesoriu;
Cazuri de proprietate fortata. Doctrina a retinut urmatoarele cazuri de coproprietate
fortata dispuse de art. 646 C.civ.
1. bunurile prevzute la art. 649, 660, 687 i 1.141;
2. bunurile comune necesare sau utile pentru folosirea a dou imobile vecine, situate pe
linia de hotar ntre acestea, cum ar fi potecile, fntnile, drumurile i izvoarele;
3. bunurile comune afectate utilizrii a dou sau a mai multor fonduri, cum ar fi o
central termic sau alte instalaii care deservesc dou sau mai multe cldiri, un drum comun
ntr-un cartier de locuine sau alte asemenea bunuri;
4. orice alt bun comun prevzut de lege.

Coproprietatea lucrurilor comune. Acest caz se refera la coproprietatea lucrurilor

comune necesare sau utile pentru folosirea a doua imobile vecine, cum sunt : potecile,
drumurile, fantanile si izvoarele. Pentru ca acestea sa constituie obiect de proprietate pe coteparti apartinand proprietarilor imobilelor respective, ele trebuie sa fie situate chiar pe linia
despartitoare a proprietatilor. Daca ele nu se afla situate astfel, ci pe unul dintre cele doua
fonduri si sunt folosite si pentru utilizarea celuilalt fond, vom fi in prezenta unui drept de
servitute. De precizat ca aceasta coproprietate este creatia doctrinei si a jurisprudentei, ea
nefiind reglementata de lege.
Coproprietatea despartiturilor dintre doua fonduri. Prin despartitura comuna se
intelege zidul comun, santul comun si gardul comun. In ceeea ce priveste aceste despartituri
comune, principiul este ca proprietatea lor apartine proprietarilor celor doua fonduri pe cote
-parti egale, dup cum prevede art. 660 alin. 1 C.civ.
Dupa cum s-a subliniat in literatura juridica, dovada coproprietatii privind despartiturile
comune se poate face in trei modalitati:
-

prin inscris sau titlu in care se constata dobandirea coproprietatii fortate prin act

juridic;
-

prin invocarea uzucapiunii asupra despartiturii commune;

prin prezumtii legale care sunt:

a) Zidul comun - Potrivit art. 661 C. civ. " Exist semn de necomunitate a zidului atunci
cnd culmea acestuia este dreapt i perpendicular spre un fond i nclinat spre cellalt
fond. Zidul este prezumat a fi n proprietatea exclusiv a proprietarului fondului ctre care
este nclinat coama zidului. Caracterul fortat al coproprietatii zidului comun rezulta si din
prevederile art. 598 C. civ. Care stabileste ca " orice vecin poate sa faca zidul comun in tot sau
in parte platind celuilalt jumatate din valoarea sa sau a partii pe care vrea sa o faca comuna".
Ambii coproprietari sunt obligati a contribui sa repararea si intretinerea zidului comun ( art.
647 i 663 alin.1 C. civ. )
b) Santul comun - conform art. 661 alin.2 C. civ. " Exist semn de necomunitate a
anului atunci cnd pmntul este aruncat ori nlat exclusiv pe o parte a anului. anul

este prezumat a fi n proprietatea exclusiv a proprietarului fondului pe care este aruncat

pmntul". Aceasta prezumtie de comunitate prevazuta de textul reprodus poate fi rasturnata
prin proba contrara ( titlu, uzucapiune sau semen de necomunitate ). Prin semn de
necomunitate se intelege situatia cand pamantul este inaltat sau aruncat numai de o parte a
santului .In astfel de situatii se presupune ca santul apartine exclusiv proprietarului imobilului
unde a fost aruncat sau inaltat pamantul . Prin "pamant aruncat" se intelege numai pamantul
rezultat din saparea, adancirea sau curatarea santului. Coproprietarii sunt obligati sa suporte
cheltuielile necesare intretinerii santului.
c) Alte desprituri ntre dou fonduri- conform art. 661 alin. 3 C.civ Vor fi
considerate semne de necomunitate orice alte semne care fac s se prezume c zidul a fost
construit exclusiv de unul dintre proprietari. Aceasta regula se aplica deopotriva gardurilor
uscate cat si gardurilor vii. Arborii care se gasesc in gardul comun sunt prezumati a fi comuni
pana la proba contrara; fructele revin coproprietarilor in parti egale, la fel lemnul rezultat din
taierea arborilor.

Coproprietatea fortata asupra partilor comune din cladirile cu mai multe

apartamente ori spatii cu alta destinatie. Evident, aceasta coproprietate fortata se refera
numai la acele cladiri in care exista mai multe apartamente ( respective alte spatii) care
apartin unor proprietari diferiti .
Potrivit art. 36 din legea nr. 50/1991, daca intr-o cladire se realizeaza mai multe
apartamente sau suprafete cu alta destinatie, proprietarii acestora dobandesc si o cotaparte
de proprietate asupra tuturor partilor din constructie si instalatii, precum si asupra tuturor
dotarilor care prin natura lor nu se pot folosi decat in comun indiferent de tronsonul, scara sau
etajul la care este situata proprietatea lor. Cotele-parti se determina proportional cu suprafata
construita a locuintelor, a caselor de vacanta ori a suprafetelor cu alta destinatie din cladire.
Gospodarirea partilor comune din cladire se face de catre asociatia locatarilor, asociatia
proprietarilor sau asociatia proprietarilor si chiriasilor.
Sunt considerate in coproprietate fortata caile de acces la partile comune ale unei
cladiri, scarile care duc la apartamente, zidurile commune, instalatiile, acoperisurile, etc.
Coproprietarii au obligatia de a suporta, proportional cu valoarea proprietatii lor exclusiv,
cheltuielile de intretinere si conservare a bunului comun57.
ncetarea coproprietatii fortate. Spre deosebire de proprietatea comuna pe coteparti care poate inceta oricand, coproprietatea fortata este, de principiu, permanenta,
nefiindu-i aplicabile prevederile art. 671C. civ. Totusi exceptional, ea poate inceta in
urmatoarele cazuri:
-

incetarea prin acordul coproprietarilor. Practica judiciara a statuat in acest sens

numai in situatia in care toti proprietarii si-ar da consimtamantul si cand partajul ar fi posibil in
raport cu natura bunului comun ( de pilda, curtea unei case cu mai multe apartamente, podul,
etc)

58

57

D. Lupulescu, Drept civil. drepturile reale principale,Edit. Lumina Lex, Bucuresti, 1997, p. 84

58

Trib. Supr., sect. Civ., dec. nr. 1095/1982, Repertoriu de practica judiciara in materie civila pe anii 1980 - 1985, p. 68

incetarea coproprietatii fortate cand mentinerea acesteia nu se mai impune. De

exemplu, desi coproprietarii nu au ajuns la o intelegere pentru un partaj, podul unei case
poate fi partajat de instanta de judecata fara a fi lezate interesele vreunuia dintre ei.59
-

incetarea

coproprietatii

fortate

atunci

cand

un

coproprietar

dobandeste

proprietatea exclusiva a intregului imobil de la ceilalti coproprietari;

-

pieirea integrala a bunului aflat in coproprietate; in acest caz disparand obiectul

coproprietatii, dispare si coproprietatea. Dar daca bunul a pieritdin cupla, coproprietarii au

dreptul la despagubire impotriva persoanei aflate in culpa.

Proprietatea comuna in devalmasie

Dreptul de proprietate in devalmasie reprezinta acea proprietate comuna potrivit careia
titularii sai nu au determinata o cota-parte ideala, matematica din dreptul lor deproprietate; cu
alte cuvinte, obiectul acestei coproprietati apartine nefractionat titularilor.
Legislatia in vigoare contine o reglementare cu caracter general privind dreptul de
proprietate in devalmasie; regimul juridic a fost elaborat pe baza reglementarilor privind
comunitatea de bunuri a sotilor, devalmasia poate rezulta fie din lege, fie din conventia
partilor.
Potrivit art. 668 alin 1 C.civ. Dac se nate prin efectul legii, proprietatea n
devlmie este supus dispoziiilor acelei legi care se completeaz, n mod corespunztor, cu
cele privind regimul comunitii legale.

Aceasta nseamn c pevederile art. 339-359 C.civ. ce reglementeaz regimul juridic al

comunitii legale de bunuri aparinand soilor, constituie n prezent drept comun n materia
proprietii devlmae (devalmasie legala)60. Acest unic caz se refera la dreptul de proprietate
in devalmasie al sotilor asupra bunurilor dobandite in timpul casatoriei. Dar in lipsa unei
prevederi prohibitive, nimic nu impiedica ca devalmasia sa ia fiinta printr-o conventie. Intradevar, oricand doua sau mai multe persoane prin acordul lor pot stabili ca anumite bunuri pe
care le dobandesc impreuna sau separat intr-un interval de timp, sa fie proprietatea lor
devalmasa.

61

Proprietatea devalmasa a sotilor - Acest tip de proprietate comuna este, asa cum am
aratat, singurul reglementat de legislatia noastra. Trebuie insa sa nu confundam devalmasia
comunitatii de bunuri cu comunitatea matrimoniala de bunuri

62

. Aceasta din urma, este o

notiune mai larga deoarece cuprinde nu numai dreptul de proprietate, ci si celelalte drepturi
( reale si de creanta ), precum si obligatiile patrimoniale.
Proprietatea devalmasa a sotilor are ca obiect numai acele bunuri care au fost dobandite
de ei sau de oricare dintre ei in timpul casatoriei.

59

Trib. Supr., sec. Civ., dec. civ. nr. 31/1977, in Repertoriu de practica judiciara in materie civila pe anii 1975 - 1980, p. 65

60

D. Lupulescu, Dreptul de proprietate comuna al sotilor, Edit. Sansa S.R.L., Bucuresti, 1993, p. 63-67

61
62

L. Pop, op. cit., p. 153

I. Albu, Dreptul familiei, Edit. Didactica si Pedagogica, Bucuresti, 1975, p. 122-123

In conformitate cu art. 339 C.civ. Bunurile dobndite n timpul regimului comunitii

legale de oricare dintre soi sunt, de la data dobndirii lor, bunuri comune n devlmie ale
soilor.

Codul Civil n art. 340 enumera categoriile de bunuri proprii ale fiecarui sot, bunuri care
nu pot fi inluse in sfera bunurilor commune ale sotilor. Rezulta ca izvorul dreptului de
proprietate in administrare oricare dintre bunurile comune, precum i acte de dobndire a
bunurilor comune.
Potrivit art. 345 alin. 3 fiecare so poate ncheia singur acte de conservare, acte de
dintre ei exercita prerogativele proprietatii asupra bunurilor commune, se presupune ca el
actioneaza atat in nume propriu cat si ca reprezentant al celuilalt sot. Aceasta prezumte este
relativa, ceea ce inseamna ca ea poate fi inlaturata pentru fiecare act in parte atunci cand
celalalt face dovada ca s-a opus incheierii actului. Totusi, potrivit art. 345 alin.2. , Fiecare so
are dreptul de a folosi bunul comun fr consimmntul expres al celuilalt so. Cu toate
acestea, schimbarea destinaiei bunului comun nu se poate face dect prin acordul soilor.

De alta parte, mandatul tacit reciproc poate fi restrans si prin vointa sotilor.
Restrangerea poate fi conventionala sau unilaterala, putandu-se referi la anumite acte ori la
anumite bunuri 4.
Este de mentionat ca concubinii nu pot beneficia de comunitatea de bunuri prevazuta la
art. 339 din Codul familiei ( specifica numai sotilor ), dar nimic nu se opune ca pe baza
conventiei lor sa se constate ca bunurile dobandite de ei sunt proprietate pe cote-parti, in
raport de contributia fiecaruia.

ncetarea dreptului de proprietate in devalmasie. Proprietatea comuna devalmasa

a sotilor inceteaza pin desfacerea sau incetarea casatoriei, moment in care aceasta se
transforma inproprietate comuna pe cote-parti. Pana la proba contrara, cele doua cote-parti
se prezuma a fi egale. La impartirea de bunuri, cotele ideale apartinand sotilor se stabilesc in
raport de contributia fostilor soti la dobandirea bunurilor comune 63In continuare, numai avand
in vedere aceste doua cote-parti, se va proceda la imparteala materiala a bunurilor comun,
pentru a ajunge la dreptul de proprietate exclusiva..

Privire comparativa intre cele doua forme ale dreptului de proprietate64.

Dreptul de proprietate in devalmasie se aseamana cu dreptul de proprietate pe coteparti prin aceea ca apartine la doua sau mai multe personae simultan si concurrent, asupra
unui bun sau mai multor bunuri nefractinate in materialitatea lor. De asemenea, sistarea
ambelor feluri de proprietate comuna are loc, de regula, prin operatia impartelii.
Cu toate ca se aseamana, intre cele doua feluri de proprietate comuna exista deosebiri,
dintre care subliniem urmatoarele:
63

I. Albu, Casatoria in dreptul roman, Edit. Dacia, Cluj-Napoca, 1988, p. 152 si urm.; I.P. Filipescu, Tratat de dreptul familiei, Edit. All, Bucuresti,
1993, p. 139; Al. Bacaci, V. Dumitrache, C. Hageanu, Dreptul familiei, Edit. All-Beck, Bucuresti, 2001, p. 205-214
64
L. Pop, op.cit, p. 156

a)
in cazul dreptului de proprietate in devalmasie nici unul dintre codevalmasi nu are
determinate nici macar o cota - parte ideala, abstracta, matematica din dreptul de proprietate.
In situatia coproprietatii sau proprietatii pe cote-parti, fiecare coproprietar este titular exclusiv
al unei cote parti ideale, matematice, chiar daca bunul este si ramane nefractionat in
materialitatea sa;
b)
indiferent de izvorul sau, legea sau conventia partilor, dreptul de proprietate in
devalmasie are caracter intuitu-personae. Proprietatea pe cote - parti se naste si exista
independent de calitatea si calitatile coproprietarilor;
c)
in cazul proprietatii in devalmasie, nici unul dintre codevalmasi nu are posibilitatea sa
instraineze dreptul sau, deoarece nu se cunoaste cota-parte ce revine fiecaruia. Dinpotriva, in
situatia dreptului de proprietate pe cote-parti, fiecare coproprietar poate dispune liber de cotaparte din dreptul care ii apartine in exclusivitate;
d)
in cazul coproprietatii devalmase a sotilor, intre codevalmasi opereaza prezumtia legala
a mandatului reciproc de reprezentare , care permite fiecaruia sa incheie acte de administrare,
folosinta si dispozitie asupra bunurilor comune, actionand in nume propriu si in calitate de
reprezentant al celuilalt. In cazul coproprietatii se aplica principiul unanimitatii, cu corectivele
stabilite de practica judiciara.

MODULUL IV
DEZMEMBRMINTELE DREPTULUI DE PROPRIETATE IV 1. Consideraii generale
IV. 1.1. Preliminarii. Dreptul de proprietate este dreptul real cel mai deplin, deoarece
confer titularului su trei atribute: a) posesia; b) folosina; c) dispoziia. Exist ns i situaii
cnd unele dintre atributele recunoscute de lege proprietarului sunt desprinse din coninutul
juridic al dreptului su, alctuind un alt drept real principal, constituit ori recunoscut n
favoarea altei persoane, drept independent, opozabil tuturor, inclusiv proprietarului. n acest
mod se realizeaz ceea ce numim dezmembrarea dreptului de proprietate, deoarece
unele atribute ale proprietii se exercit cu titlu de drept real principal i distinct asupra unui
bun de ctre o alt persoan dect proprietarul. Din aceast cauz, aceste drepturi reale sunt
denumite,

ntr-o

terminologie

consacrat,

dezmembrminte

ale

dreptului

de

proprietate*.
IV.1.2. Definiie. Dezmembrmintele dreptului de proprietate sunt acele drepturi
reale principale derivate asupra bunurilor altuia, opozabile tuturor, inclusiv
proprietarului, care se constituie sau dobndesc prin desprinderea ori limitarea
unor atribute din coninutul juridic al dreptului de proprietate 65.

65

A se vedea L.Pop, op.cit. p.158; C.Sttescu, C.Brsan, op.cit., p. 244.

Ele nu desfiineaz dreptul de proprietate, ci doar l golesc sau l restrng, n sensul c

proprietarul este ngrdit sau lipsit de plenitudinea atributelor proprietii.
IV.1.3. Enumerare. Dezmembrmintele dreptului de proprietate sunt:
A.
Dreptul de uzufruct
B.
Dreptul de uz
C.
Dreptul abitaie
D.
Dreptul de servitute
E.
Dreptul de superficie
E important s precizm c toate aceste drepturi reale principale derivate pot fi
constituite sau dobndite numai asupra bunurilor care se afl n proprietate privat.

Dreptul de proprietate public nu poate fi dezmembrat prin constituirea unor asemenea

drepturi66.
IV.

2. Dreptul de uzufruct

IV.2.1. Definiie. Caracter. Coninut. Dreptul de uzufruct este acel drept real
principal derivat, esenialmente temporar, asupra bunului sau bunurilor ce aparin
n proprietatea altei persoane, care confer titularului su, numit uzufructuar,
atributele de posesie i folosin, cu obligaia de a le conserva substana i de a le
restitui proprietarului la ncetarea uzufructului 67. n acest sens art. 70c C.civ statueaz
c Uzufructul este dreptul de a folosi bunul altei persoane i de a culege fructele
acestuia, ntocmai ca proprietarul, ns cu ndatorirea de a-i conserva substana.

Reglementarea legal a acestui dezmembrmnt se regsete n art. 703-754 C.civ.

Dreptul de uzufruct prezint urmtoarele trsturi sau caractere juridice:
a)
este un drept asupra bunului sau bunurilor aflate n proprietatea altuia;
b)
este un drept real, fiind opozabil tuturor;
c)
este un drept esenialmente temporar: dac titularul este o persoan fizic, poate fi cel
mult viager; cnd uzufructuarul este o persoan juridic durata acestuia nu poate depi 30
de ani;

66

A se vedea Constituia Romniei, art. 135, aln. 4.

67

L.Pop, op.cit. p.159; G.Marty, P.Raynaud, op.cit., p. 95-96.

d)
este un drept incesibil prin acte i fapte juridice, pentru cauz de moarte; exist, totui,
posibilitatea ca uzufructuarul s cedeze altei persoane beneficiul uzufructului. Cat privete
cesiunea uzufructului prin acte inter vivos, sub auspiciile Codului Civil actual aceasta este
posibil dup cum se prevede i n cadrul art. 714.
Coninutul juridic al dreptului de uzufruct este alctuit din atributele de posesie i
folosin, uzufructuarul avnd i dreptul de a culege fructele bunului respectiv. Proprietarul
rmne astfel doar cu atributul de dispoziie juridic pe care l poate exercita liber, fr a
aduce ns atingere dreptului de uzufruct. Proprietatea este, dup cum se vede, golit de o
bun parte a coninutului su juridic. De aceea, ea mai poart numele de nuda proprietate,
iar proprietarul mai este denumit i nud proprietar68.
Aadar: UZUFRUCT + NUDA PROPRIETATE = DEPLINA PROPRIETATE
IV.2.2. Obiectul dreptului de uzufruct. Potrivit art.706 Cciv. Pot fi date n uzufruct
orice bunuri mobile sau imobile, corporale ori incorporale, inclusiv o mas patrimonial, o
universalitate de fapt ori o cot-parte din acestea.Aadar, uzufructul poate avea ca obiect
orice fel de bunuri mobile sau imobile, corporale ori incorporale, fungibile sau nefungibile.
Avnd n vedere c uzufructuarul are obligaia de a conserva substana bunului
respectiv, uzufructul are ca obiect, de regul, numai bunuri neconsumptibile. Totui, art. 712
C.civ. instituie o excepie de la aceast regul, preciznd c uzufructul poate fi constituit i
asupra bunurilor consumptibile, n acest caz uzufructuarul dobndind i proprietatea bunului.
La stingerea unui astfel de uzufruct, exist ns obligaia restituirii unor bunuri de acelai gen,
n aceeai cantitate i valoare egal sau preul acestora. Un asemenea uzufruct poart numele
de cvasiuzufruct.
Uzufructul poate avea ca obiect unul sau mai multe bunuri determinate, o fraciune
dintr-o universalitate sau chiar o ntreag universalitate (ex: uzufructul unui fond de comer, al
unei turme de animale, al unei succesiuni)69.
IV.2.3. Modul de dobndire al uzufructului. Potrivit art. 704 C.civ.: Uzufructul se
poate constitui prin act juridic, uzucapiune sau alte moduri prevzute de lege, dispoziiile n
materie de carte funciar fiind aplicabile, dar numai n favoarea unei persoane existente.
Avnd n vedere c textele din Codul civil care reglementau 3 cazuri de uzufruct legal au
fost abrogate, n prezent, dreptul de uzufruct se poate constitui doar prin voina omului. La
aceasta se mai adaug i uzucapiunea, ns i alte moduri prevzute de lege cum ar fi spre
exemplu prestaiile compensatorii acordate sotului reclamant n urma pronunrii divorului
din culpa exclusiva

soului parat, prestaie de natur a compensa, pe cat posibil, un

dezechilibru semnificativ pe care divorul l-a determinat n condiiile de viat a soului care o
solicit( art. 390 C.civ).
Constituirea dreptului de uzufruct prin voina omului se poate realiza prin acte juridice
(convenie sau testament). Convenia poate fi cu titlu oneros sau cu titlu gratuit. Constituirea
dreptului de uzufruct prin convenie poate fi direct i indirect. Uzufructul se constituie direct
68

L.Pop, op.cit. p.160.

69

Idem, p. 161.

atunci cnd proprietarul nstrineaz unei persoane atributele de posesie i folosin, pstrnd
pentru sine doar atributul de dispoziie (se mai numete i constituirea per translationem).
Uzufructul se constituie indirect, pe cale de reteniune, prin nstrinarea dreptului de
proprietate din coninutul cruia sunt desprinse i reinute, pentru nstrintor sau
motenitorii si, atributele de posesie i folosin a bunului (poart numele de constituire per
deductionem)70.
Dreptul de uzufruct poate fi dobndit i prin uzucapiune i posesie de bun-credin, cu
respectarea condiiilor i regulilor n materie.
IV.2.4. Drepturile i obligaiile uzufructuarului. Uzufructuarul (cel ce deine
atributele de posesie i folosin a bunului) are urmtoarele drepturi:
a) dreptul de a obine posesia bunului i de a o exercita panic i nestingherit; n acest
scop, acesta are ca mijloace de aprare aciunea confesorie (ca aciune real i petitorie) i o
aciune personal, prin care poate cere proprietarului predarea posesiei i folosinei bunului.
Dreptul de uzufruct mai poate fi aprat i indirect, prin aciunile posesorii.
b)
dreptul de a folosi bunul i de a-i culege fructele, n limitele i cu respectarea
destinaiei bunului, aa cum a fost stabilit de proprietar; dreptul de folosin i d
uzufructuarului dreptul de a svri acte de conservare i de administrare asupra bunului.
Fructele civile se dobndesc de uzufructuar zi cu zi, proporional cu durata uzufructului.
Fructele naturale i industriale se dobndesc prin culegere. n acest scop, fructele trebuie s
ajung la maturitate i s fie desprite de bunul care le produce. Din aceast cauza, art. 711
C.civ. prevede c Fructele naturale i industriale percepute dup constituirea uzufructului
aparin uzufructuarului, iar cele percepute dup stingerea uzufructului revin nudului
proprietar, fr a putea pretinde unul altuia despgubiri pentru cheltuielile ocazionate de
producerea lor. Cu privire la Fructele civile n cadrul art. 712 C.civ statueaz c Fructele civile
se cuvin uzufructuarului proporional cu durata uzufructului, dreptul de a le pretinde
dobndindu-se zi cu zi.

c)

uzufructuarul poate exercita drepturile sau atributele recunoscute lui fie n mod

direct (personal i nemijlocit), fie prin altul (pe temeiul unui contract de chirie, arend sau prin
cedarea exerciiului uzufructului - art. 715 C.civ.)71.
Uzufructuarul are ns i anumite obligaii:
a)
nainte de a intra n exerciiul dreptului su: are obligaia de a proceda la inventarierea
bunurilor mobile ( mai puin cele dobandite prin uzucapiune) i la constatarea strii materiale
n care se afl imobilele. n cazul uzufructului constituit direct, uzufructuarul mai are obligaia
prealabil de a aduce o cauiune, adic un garant, care se oblig s rspund cu ntregul
patrimoniu n cazul insolvabilitii uzufructuarului.

70

Idem, p. 163.

71

Idem, p. 164-165.

b)
n timpul exercitrii dreptului de uzufruct: de a se folosi de lucru ca un bun proprietar; de
a face acte de conservare i ntreinere a lucrului; de a aduce la cunotiina proprietarului
orice tulburare i uzurpare a dreptului de proprietate; de a suporta o parte din sarcinile lucrului
care face obiectul uzufructului, cum sunt impozitele, cheltuielile de judecat ocazionate de
litigiile nscute n legtur cu folosina bunului aflat n uzufruct72.
c)

la ncetarea dreptului de uzufruct, uzufructuarul va fi inut de obligaia de

restituire a bunului, de asemenea el trebuind sa-l despgubeasc pe nudul proprietar dac

bunul a pierit sau s-a deteriorat din culpa sa. De asemenea, n cadrul art. 725 C.civ. se
menioneaz c Uzufructuarul este obligat s l despgubeasc pe nudul proprietar pentru
orice prejudiciu cauzat prin folosirea necorespunztoare a bunurilor date n uzufruct.

IV.2.5. Drepturile i obligaiile nudului proprietar.

a)
Drepturile nudului proprietar sunt: dreptul de a nstrina bunul, dobnditorul fiind
obligat s respecte dreptul de uzufruct pn la stingerea lui; dreptul de a greva bunul cu o
ipotec sau alte sarcini reale; dreptul de a percepe n proprietate productele bunului, fr a
mpiedica sau limita exerciiul dreptului de uzufruct de ctre uzufructuar; dreptul de a exercita
toate aciunile prin care se apr dreptul de proprietate. E important de subliniat c toate
aceste drepturi pot fi exercitate numai n limitele i cazurile n care nu se aduce atingere
atributelor uzufructuarului.
b)
Nudul proprietar are urmtoarele obligaii: de a se abine de la orice act juridic i fapt
material prin care ar mpiedica sau tulbura pe uzufructuar n exerciiul liber i deplin al
dreptului su; de a-l despgubi pe uzufructuar n cazul n care, prin fapta sa, a micorat
valoarea uzufructului; de a efectua reparaiile mari ale bunului; de a-l garanta pe uzufructuar
contra eviciunii, n ipoteza uzufructului cu titlu oneros i atunci cnd i-a asumat aceast
obligaie prin actul de constituire a uzufructului73.
IV.2.6. Stingerea uzufructului. n conformitate cu art. 746 C.civ. dreptul de uzufruct se
stinge74:
a)
prin moartea uzufructuarului, deoarece uzufructul este un drept temporar sau cel mult
viager sau prin ncetarea personalitii juridice;
b)
prin expirarea termenului pe durata cruia a fost constituit;

72

Idem, p. 166.

73

Idem, p. 167.

74

Idem, p. 168-169.

c)
prin consolidare sau ntrunirea n aceeai persoan a calitilor de proprietar i de
uzufructuar;
d)
prin neexercitarea uzufructului timp de 10 de ani sau prescripia extinctiv;
e)
prin pieirea total a bunului (distrugerea material sau pieirea juridic -expropierea
pentru utilitate public);
f)
prin renunarea uzufructuarului la dreptul su (renunare expres sau tacit);
g)
prin decderea din dreptul de uzufruct pronunat de instana de judecat la cererea
nudului proprietar, atunci cnd uzufructuarul abuzeaz de folosinabunului, producndu-i
stricciuni sau lsndu-l s se degradeze din lips de ntreinere;
h)
prin rezoluiunea sau nulitatea titlului prin care cel ce a constituit uzufructul a
dobdit dreptul de proprietate;
i)
prin
aceast

prescripie
cale

dreptul

achizitiv
de

(uzucapiune),

proprietate

atunci

asupra

cnd

bunului.

un
Fiind

ter

dobndete

considerat

pe

primul

proprietar al bunului uzucapat, uzucapantul nu este obligat s respecte drepturile

preconstituite asupra bunului n cauz.
j) pentru abuz de folosin
IV.2.7. Lichidarea uzufructului1. n momentul stingerii dreptului su, uzufructuarul
trebuie s nceteze actele de folosin i s restituie proprietarului posesia bunului respectiv.
Aceste obligaii nu exist dac uzufructul s-a stins prin consolidare sau prin pieirea total a
bunului din cauze neimputabile uzufructuarului.
Bunul trebuie restituit de bun voie n starea n care uzufructuarul l-a primit. Atunci cnd
uzufructuarul refuz restituirea bunului, el poate fi constrns la aceasta, prin introducerea de
ctre proprietar a aciunii n revendicare. Cnd bunul a pierit sau a fost deteriorat din culpa
uzufructuarului, legea prevede obligaia acestuia de a plti despgubiri proprietarului, pentru
a-i repara prejudiciul.
Proprietarul este obligat s restituie uzufructuarului sumele de bani pe care acesta din
urm le-a pltit pentru el, cum ar fi plata fcut unui creditor al proprietarului care avea un
drept de ipotec asupra imobilului aflat n uzufruct.
IV.

3. Dreptul de uz i dreptul de abitaie75

IV.3.1. Caracteristici comune. Dreptul de uz i dreptul de abitaie sunt varieti ale

dreptului de uzufruct, fiind reglementate de art. 749-754 C.civ. Acestea se particularizeaz
prin aceea c titularului i sunt recunoscute atributele de posesie i folosin asupra bunului

75

Idem, p. 170-173.

altuia, dar numai n limitele satisfacerii nevoilor lui i ale membrilor familiei sale. Deci nu este
posibil cedarea exerciiului acestor drepturi.
Dreptul de uz poate avea ca obiect orice bun, mobil sau imobil, aflat n circuitul civil.
Dreptul de uz care are ca obiect o cas sau o locuin se numete drept de abitaie.

IV.3.2. Dreptul de uz. Dreptul de uz este acel drept real principal, esenlalmente
temporar, dezmembrmnt al dreptului de proprietate, care confer titularului su
atributele de posesie i folosin asupra unui bun aflat n proprietatea altuia, dar
numai n limitele satisfacerii trebuinelor lui sau ale familiei sale, fiind reglementat
n cadrul art. 749 C.civ.
9
Culegerea fructelor bunului poate fi fcut numai n natur i sunt destinate exclusiv
pentru consumul uzuarului i al membrilor familiei sale. Ele nu pot fi urmrite de creditorii
uzuarului.
Dreptul de uz are acelai regim juridic ca i uzufructul. Totui, acesta prezint i unele
particulariti:
-

titularul su poate fi numai o persoan fizic;

are caracter strict personal, beneficiul uzului neputnd fi nstrinat de uzuar.

n temeiul art. 749 C.civ. uzuarul va putea culege doar fructele naturale i

industriale produse de bunul dat n buz, pe cale de consecin el nu va dobandi i fructele

civile.
IV.3.3. Dreptul de abitaie. Dreptul de abitaie este un drept de uz care are ca
obiect o locuin. Prin acest drept se confer titularului dreptul de a poseda i folosi acea
locuin, care este proprietatea altei persoane, pentru satisfacerea trebuinelor de locuit ale
sale i ale familiei lui.
Dreptul de abitaie este reglemenatat de ctre art. 750 C.civ. potrivit cruia
Titularul dreptului de abitaie are dreptul de a locui n locuina nudului proprietar mpreun cu
soul i copiii si, chiar dac nu a fost cstorit sau nu avea copii la data la care s-a constituit
abitaia, precum i cu prinii ori alte persoane aflate n ntreinere.

Dreptului de abitaie i se aplic regulile de la uzufruct. De altfel, dac dreptul de

uzufruct are ca obiect o cas de locuit, el include i dreptul de abitaie. Totui, privit n
individualitatea sa, dreptul de abitaie, n raport cu dreptul de uzufruct se caracterizeaz prin
dou particulariti:
-

titularul su poate fi numai o persoan fizic;

are caracter personal, putnd fi exercitat numai pentru satisfacerea nevoilor de

locuit ale titularului i ale membrilor familiei sale. Excepia de la acest regul ce era
prevazut de Codul Civil 1864 de art. 572 aln. 2 C.civ. care precizeaza c titularul unui astfel
de drept are posibilitatea de a nchiria o parte din locuin dac, fiind prea mare, depete
nevoilor de locuit ale lui i ale familiei sale nu se mai regsete n actuala reglementare.

Dreptul de abitaie poate fi constituit prin contract sau testament. De asemenea Codul
civil

la art. 973, reglementeaz un drept de abitaie legal care se nate ex lege, fr alte

formaliti. Astfel, soul supravieuitor are un drept de abitaie asupra casei de locuit care a
aparinut soului predecedat, dac sunt ntrunite urmtoarele condiii:
a) casa s fac parte din succesiunea soului decedat;
b) soul supravieuitor s nu aib o alt locuin proprie.
Acest drept de abitaie are un caracter temporar, durnd pn la ieirea din indiviziune
a motenitorilor, ns ine cel puin un an de la decesul celuilalt so. Dac soul supravieuitor
se recstorete, dreptul de abitaie nceteaz automat, chiar dac nu s-a procedat la ieirea
din indiviziune.
Dreptul de abitaie poate fi aprat prin aciunea confesorie (aciune real i petitorie) i
printr-o aciune personal, fa de proprietarul locuinei (dac abitaia s-a constituit prin act
juridic).
IV.

4. Dreptul de servitute1

IV.4.1. Definiie i caractere. Dreptul de servitute este un drept real principal

derivat, perpetuu i indivizibil, constituit asupra unui imobil, numit fond aservit sau
dominat, pentru uzul i utilitatea altui imobil, numit fond dominant, imobile care
aparin unor proprietari diferii76.
Dreptul de servitute este reglementat de art. 755-772 C.civ. Acesta are urmtoarele
caractere:
a) este un drept imobiliar, deoarece se constituie numai n folosul i sarcina unor bunuri
imobile prin natura lor;
b) este un drept perpetuu, fiindc se menine atta timp ct exist cele dou imobile i
situaia care a determinat constituirea ei;
c) servitutea este indivizibil, profitnd ntregului fond dominant i grevnd, n
ntregime, fondul aservit;
IV.4.2. Clasificarea servituilor. Codul civil clasific servituile n funcie de mai multe
criterii, i anume:
a) Dup modul de exercitare:
- continue - acele servitui pentru a cror exercitare i existen nu este nevoie de fapta
actual a omului (ex: servitutea de scurgere a apelor de ploaie sau servitutea de vedere);

necontinue - acelea pentru a cror existen i exercitare este absolut necesar fapta
actual a omului (servitutea de trecere, de a lua ap din fntn etc.);
b)
Dup felul n care se manifest:
76

A se vedea Gh. Fekete, I. Zinveliu, "Drept civil. Drepturi reale", ed. Didactic i Pedagogic, Bucureti,
1969, p. 235-236.

aparente - acelea care se cunosc datorit unor semne exterioare (ex: o u, o fereastr
un canal, o plantaie, o crare etc.);
neaparente - acele servitui a cror existen nu poate fi cunoscut printrun semn
exterior sau lucrare exterioar vizibil (ex: servitutea de a nu zidi dect pn la o anumit
nlime);
b)
Dup obiectul lor:
pozitive - acelea care ndreptesc pe proprietarul fondului domniant s fac, n mod
direct, acte de folosin asupra fondului aservit (ex: servitutea de trecere, servitutea de a lua
ap);
negative - acelea care impun proprietarului fondului aservit anumite restricii sau limitri
n exercitarea dreptului su de proprietate (ex: servitutea de a nu cldi sau de a nu face
plantaii la o anumit distan fa de fondul domniant);
urbane - cele stabilite n folosul unei cldiri;
rurale - cele stabilite n folosul unui teren;
b)
n cadrul reglementrii anterioare servituile erau clasificate i n funcie de originea sau
modul lor de constituire:
naturale - acelea care i au originea sau izvorul n situaia natural a fondurilor (ex:
servitutea de scurgere a apei, de grniuire, de ngrdire a proprietii);
legale - acelea care se stabilesc ex lege, pe baza unor dispoziii normative exprese, n
considerarea utilitii publice ori n interesul comun al proprietarilor unor imobile nvecinate
(ex: servitutea de trecere, n cazul locului nfundat, servitutea picturilor din streain, cea
negativ de vedere etc.);
stabilite prin fapta omului - acelea care se constituie prin titlu (convenie sau
testament), uzucapiune sau prin destinaia proprietarului. Ele se mai numesc i servitui
veritabile (propriu-zise).
Aceast clasificare a fost practic unanim criticat n literatura roman de specialitate 77,
dispoziiile Codului civil actual n domeniu calificandu-le ca limite ale exerciiului dreptului de
proprietate.
IV.4.3.Limitele judiciare ale exercitrii dreptului de proprietate privat
a) Limitele privitoare la folosirea apelor, respectiv: reguli privind curgerea fireasc a
apelor ( art. 604 Cciv); reguli privind curgerea provocat a apelor( art. 605 C.civ); cheltuielile
77

C. Barsan, op.cit. 292

referitoare la irigaii( art. 606 C.civ); obligaia proprietarului cruia i prisosete apa ( art. 607
C.civ); ntrebuinarea izvoarelor ( art. 608 C.civ) despgubirile datorate proprietarului fondului
pe care se afl izvorul ( art. 609 C.civ).
b) Limitele cu privire la bunele raporturi de vecintate: pictura streinii( art. 611 C.civ);
siatana i lucrrile intermediare cerute pentru anumite construcii, lucrri i plantaii( art.612613 C.civ) vederea asupra proprietii vecinului (art. 614-616 C.civ.);dreptul de trecere( art.
617-620 C.civ)
c) Limitele aplicabile n situaii speciale: dreptul de trecere pentru utiliti i pentru
efectuarea unor lucrri( art. 621622 C.civ); dreptul de trecere pentru reintrarea in posesie
( art. 623 C.civ); dreptul proprietarului de a obine despgubiri n ipoteza distrugerii bunului
sau n situaia genera de o stare de necesitate( art. 624 C.civ).
IV.4.4. Servituile stabilite prin fapta omului. Servituile stabilite prin fapta omului
sunt singurele servitui veritabile. n acest sens, proprietarii au libertatea s stabileasc pe
proprietile lor sau n folosul acestora orice servitui, cu condiia de a nu impune
proprietarului fondului aservit obligaia unui fapt personal i s nu contravin ordinii publice i
bunelor moravuri.
Servituile propriu-zise pot fi stabilite n trei moduri:
a) prin titlu;
b) prin uzucapiune;
c) prin destinaia proprietarului.
A.
Stabilirea servituilor prin titlu
Prin titlu se nelege orice act juridic. n principiu, orice servitute se poate stabili prin
titlu. Acesta poate fi cu titlu gratuit sau oneros, convenie ori testament. Odat cu intrarea n
vigoare a Codului Civil actual, sub sanciunea nulitii absolute, conveniile de constituire a
dreptului de servitute trebuie ncheiate n form autentic.

B.
Stabilirea servituilor prin uzucapiune (prescripie achizitiv)
n conformitate cu art. 763 C.civ. orice servitute poate fi dobandit prin uzucapiune
tabular. Dobandirea dreptului de servitute este restans ns n ceea ce privete uzucapiunea
extratabular, la servituile pozitive,Posesia trebuie s se exercite timp de 30 de ani.

C.
Stabilirea servituilor prin destinaia proprietarului
Constituirea n acest mod a servituilor propriu-zise are loc atunci cnd unul i acelai
proprietar a dou imobile vecine stabilete ntre ele o stare de fapt care ar fi o servitute dac
ar aparine la proprietari diferii. Atta timp ct cele dou imobile aparin unui proprietar, nu
poate fi vorba de o servitute. Cnd ns acestea vor avea proprietari diferii (ca urmare a
nstrinrii unuia sau altuia dintre ele), situaia de fapt stabilit de fostul proprietar se va
transforma ntr-o servitute veritabil, dac nu exist o cauz contractual sau testamentar
diferit.

IV.4.5. Exercitarea i aprarea servituilor. n cele ce urmeaz ar trebui evideniate

drepturile i obligaiile care revin proprietarilor celor dou fonduri sau imobile. Acestea difer
n funcie de modul de constituire a fiecrei servitui 78. Este posibil totui de sesizat existena
unor drepturi i obligaii comune i generale n cazul oricrei servitui.
A. Drepturile i obligaiile generale ale proprietarului fondului dominant Acestea ar fi
urmtoarele:
-

de a face toate lucrrile necesare pentru conservarea i exercitarea servituii;

de a se folosi de servitute numai n conformitate cu legea, titlul sau modul de

stabilire a acesteia;
-

de a nu face lucrri care ar antrena schimbri mpovrtoare pentru fondul

aservit.

B. Drepturile i obligaiile generale ale proprietarului fondului aservit

Dintre acestea amintim:
-

de a abandona fondul aservit la dispoziia proprietarului fondului dominant, atunci

cnd prin titlu s-a obligat s o fac;

-

de a se abine de la orice fapt prin care ar tulbura exerciiul normal al servituii,

chiar dac aceasta ar fi devenit mpovrtoare; Cu titlu de excepie, Codul Civil prevede la art.
767 alin. 2 faptul c proprietarul fondului aservit, dac are un interes serios i legitim , de
natur a justifica o asemenea operaiune, va putea schimba locul pe care se exercit
servitutea , n msura n care exercitarea servituii ramane la fel de comod pentru
proprietarul fondului dominant.
Pentru aprarea dreptului de servitute, titularul su are la dispoziie o aciune petitorie,
numit confesorie de servitute. Servituile stabilite prin titlu, precum i toate servituile
continue i aparente pot fi aprate, indirect, i pe calea aciunilor posesorii.
IV.4.6. Singerea servituilor. Dreptul de servitute se poate stinge n urmtoarele
situaii:
-

n caz de imposibilitate material de a mai exercita servitutea;

prin confuziune;

prin prescripie extinctiv, n cazul neexercitrii acesteia timp de 10 de ani;

n cazul pieirii imobilului aservit;

prin renunare la servitute;

la mplinirea termenului pentru care a fost constituit prin titlu;

n cazul revocrii, rezolvirii sau anulrii dreptului celui care a consimit la stabilirea

servituii.
-

prin rscumprarea, n cazul i condiiile stabilite de dispoziiile art. 772 C.civ.

prin exproprierea fondului aservit, dac este contrar utilitii publice creia i va

fi afectat bunul expropriat( art. 770 alin.2 Cciv)

IV.

78

5. Dreptul de superficie

Pentru dezvoltri, a se vedea: L.Pop, op.cit. p.183.

IV.5.1. Definiie i caractere juridice. n vechea reglementare dreptul de superficie

nu era reglementat direct i expres n Codul civil. A fost consacrat de ctre legiuitorul romn
prin Legea nr.115/1938 pentru unificarea dispoziiilor privitoare la crile funciare (art. 11). De
asemenea, este menionat i n art. 22 din Decretul nr. 167/1958.
n cadrul noii codificri civile, dreptul de superficie i gsete reglementarea n cadrul
art. 693 dup cum urmeaz : Superficia este dreptul de a avea sau de a edifica o construcie
pe terenul altuia, deasupra ori n subsolul acelui teren, asupra cruia superficiarul dobndete
un drept de folosin.

Dreptul de superficie este acel drept real principal, dezmembrmnt al dreptului

de proprietate asupra unui teren, care const n dreptul de proprietate al unei
persoane, numit superficiar, privitor la construciile, plantaiile sau alte lucrri ce
se afl pe un teren proprietatea altuia, teren asupra cruia superficiarul are un
drept de folosin'.
n cazul dreptului de superficie se suprapun dou drepturi de proprietate:
a) dreptul de proprietate al superficiarului asupra construciilor, plantaiilor sau
altor lucrri;
b) dreptul de proprietate asupra terenului al crui titular este o alt persoan.
Prin urmare, dreptul de superficie este un dezmembrmnt al dreptului de
proprietate asupra unui teren.
Dreptul de superficie prezint urmtoarele caractere juridice:
a) este un drept real imobiliar, avnd ntotdeauna ca obiect un bun imobil (teren);
b) este un drept temporar; n conformitate cu art. 694 C.civ. dreptul de superficie se
poate constitui pe o durat maxim de 99 de ani, la mplinirea termenului putand fi rennoit;
c) este un drept imprescriptibil extinctiv, aciunea n revendicare putndu-se stinge
oricnd pn la stingerea nsui a dreptului de superficie.
IV.5.2. Constituirea sau dobndirea dreptului de superficie. Dreptul de superficie
poate fi constituit:
a) prin titlu;
b) direct din lege;
c) prin uzucapiune.
Dobndirea prin uzucapiune are loc n condiiile prevzute de reglementrile existente n
aceast materie. De aceea vom pune n discuie doar primele dou moduri de constituire.
A. Constituirea dreptului de superficie prin titlu
Prin titlu nelegem un act juridic care poate fi: convenie, testament sau act de
concesiune.
Convenia i testamentul constituie titluri pe baza crora se dobndete dreptul de
superficie asupra terenurilor proprietate particular.
Dreptul de superficie se constituie prin act de concesiune n cazul terenurilor aflate n
domeniul privat al statului i unitilor administrativ-teritoriale1.
B. Constituirea sau dobndirea ex lege a dreptului de superficie

Legislaia noast consacr un singur de drept de superficie care se nate ex lege (direct
din lege). Astfel, n interpretarea i aplicarea prevederilor incidente n cadrul raporturilor de
familie, n situaia n care prile au ales ca regim matrimonial regimul comunitii legale de
bunuri, construciile ridicate n timpul cstoriei pe terenul bun propriu al unuia dintre soi
sunt bunuri comune. Soul neproprietar al terenului devine astfel titularul unui drept de
superficie79.
IV.5.3. Exercitarea dreptului de superficie. Dreptul de superficie confer titularului
su atributele de posesie, folosin i dispoziie. Dreptul de dispoziie asupra terenului se
refer la o dispoziie material, care se circumscrie doar la posibilitatea de a dispune de
substana terenului numai n vederea realizrii construciei, plantaiei sau lucrrii ce urmeaz
a fi amplasat sau fcut pe acel teren (spturi, excavri etc.). Ct privete atributul de
dispoziie juridic este fr discuie c superficiarul are dreptul s nstrineze construcia,
plantaia sau lucrarea respectiv, aflat pe terenul altei persoane, fr a fi necesar
consimmntul proprietarului terenului.
Dreptul de superficie poate fi grevat de sarcini reale, cum ar fi: dreptul de uzufruct, de
abitaie, de servitute i de ipotec.
IV.5.4. Stingerea dreptului de superficie Dreptul de superficie se stinge prin
urmtoarele modaliti conform art. 698 C.civ. prin radiere de carte funciar, pentru una din
urm toarele cauze:
a) expirarea termenului
b) consolidarea, dac terenul i construcia devin proprietatea aceleiai persoane;
c) prin pieirea sau desfiinarea construciei, dac exist stipulaie expres n acest sens;
d) n alte cazuri prevzute de lege

79

A se vedea: L.Pop, op.cit. p.189 i practica judiciar citat acolo la nota de subsol 1.

MODULUL V.
POSESIA SI EFECTELE SALE

Capitolul VII
1 . NOIUNEA I ELEMENTELE POSESIEI
VII . 1 . 1 . Noiune. n cadrul reglementrii anterioare Codul civil prin art. 1846 alin.2
definea posesia astfel: "posesia este deinerea unui lucru sau folosirea de un drept, exercitat,
una sau alta, de noi inine sau de altul ,in numele nostru. Aceast definiie este incomplet
i inexact80 din urmtoarele motive:
a) posesia n poate fi considerat deinerea unui lucru ,deoarece nu este echivalent
deteniei precare.
a) definind posesia ca fiind sau folosirea de un drept", legiuitorul a svrit o
greeal ,deoarece intre posesie i existena unui drept nu exist o concordan necesar.
b) are n vedere doar elementul material, corpus.
n prezent, literatura de specialitate din ara noastr susine c posesia este o stare de
fapt generatoare de drepturi sau de efecte juridice.
Codul Civil actual prevede la art. 916 faptul c

posesia este exercitarea n fapt a

prerogativelor dreptului de proprietate asupra unui bun de ctre persoana care l stpnete
i care se comport ca un proprietar, iar alin. 2 al aceluiai articol prevede c
dispoziiile prezentului titlu se aplic, n mod corespunztor, i n privina posesorului
care se comport ca un titular al altui drept real, cu excepia drepturilor reale de garanie.

Posesia este definit ca o stare de fapt generatoare de efecte juridice , care const n
stpnirea material sau exercitarea unei puteri de fapt de ctre o persoan asupra unui bun ,
cu intenia i voina de a se comporta fa de toi ceilali ca proprietar sau titular al unui alt
drept real.81
VII . 1 . 2 . Elementele constitutive ale posesiei.Posesia presupune existena a dou
elemente :elementul material (totalitatea faptelor materiale de stpnire,transformare i
folosin exercitate direct asupra lucrului ) i elementul psihologic ( voina celui care posed
de a exercita stpnirea lucrului pentru sine , adic sub nume de proprietar, ori in calitate de
titular al unui al drept real ).
80

C. Sttescu , C. Brsan .op.cit, pag.235

81

Tr. Ionacu , S. Brdeanu .op.cit, pag.167.; L.Pop , op.cit., pag.192

VII . 1 . 3 . Posesia i detenia precar.Deteniei precare i lipsete elementul animus

domini"( elementul psihologic ), ceea ce o difereniaz de posesie, fiecare dintre ele avnd
ns elementul material corpus. Prin opoziie fa de posesie, care este o stare de fapt,
detenia este o stare de drept, ce rezult ntotdeauna dintr-un titlu - conventional (legal sau
judiciar ).
Detenia precar poate fi intervertit n posesie util n patru cazuri ( art. 920 Cod civil ):
a) dac detentorul precar ncheie cu bun-credin un act translativ de proprietate cu
titlu particular cu alt persoan dect cu proprietarul bunului;
b) dac detentorul precar svrete mpotriva posesorului acte de rezisten
neechivoce n privina inteniei sale de a ncepe s se comporte ca un proprietar; n acest caz,
intervertirea nu se va produce ns mai nainte de mplinirea termenului prevzut pentru
restituirea bunului;
c) dac detentorul precar nstrineaz bunul, printr-un act translativ de proprietate cu
titlu particular, cu condiia ca dobnditorul s fie de bun-credin.
(2) n cazul imobilelor nscrise n cartea funciar, dobnditorul este de bun-credin
dac nscrie dreptul n folosul su ntemeindu-se pe cuprinsul crii funciare. n celelalte
cazuri, este de bun-credin dobnditorul care nu cunotea i nici nu trebuia, dup
mprejurri, s cunoasc lipsa calitii de proprietar a celui de la care a dobndit bunul.

VII . 2 . 1 .DOBNDIREA I PIERDEREA POSESIEI

VII . 2 . 1 . 1 .Dobndirea posesiei .Posesia se dobndete prin ntrunirea cumulativ a
celor dou elemente -elementul material i elementul intenional. Elementul material poate fi
dobndit i exercitat fie personal, de ctre posesor, fie printr - un reprezentant (locatar ,
depozitar , etc.) , iar elementul animus trebuie sa fie prezent direct i nemijlocit n persoana
posesorului, cu o singur exceptie: persoanele lipsite de capacitatea de exerciiu dobndesc i
exercit elementul intenional al posesiei prin reprezentanii lorlegali

82

. Elementul material

este uor de dovedit prin orice mijloc de prob, dimpotriv, elementul psihologic este pezumat
de lege ( art. 1854 C. civ. ).
VII . 2 . 1 . 2 . Pierderea posesiei .n reglementarea anterioar posesia se pierdea prin
dispariia celor dou elemente ale sale, ceea ce avea loc n caz de nstrinare a posesiei sau n
caz de abandon. Posesiunea se putea pierde i prin ncetarea unuia dintre cele dou
elemente : elementul material se poate pierde cnd bunul a intrat n stpnirea altei persoane
(furt ) , iar elementul psihologic sau intenional se pierde atunci cnd posesorul nstrineaz
lucrul respectiv iar dobnditorul nchiriaz instrintorului (constitut posesor).
n actuala reglementare, art. 921 C.civ. prevede expres modalitile de ncetare ale
posesie:
a) transformarea sa n detenie precar;
b) nstrinarea bunului;
c) abandonarea bunului mobil sau nscrierea n cartea funciar a declaraiei de
renunare la dreptul de proprietate asupra unui bun imobil;
d) pieirea bunului;
82

D. Gherasim .op.cit., pag.39.

e) trecerea bunului n proprietate public;

f) nscrierea dreptului de proprietate al comunei, oraului sau municipiului, dup caz,
conform art. 889 alin. (2);
g) deposedare, dac posesorul rmne lipsit de posesia bunului mai mult de un an.

VII . 3 . 1 .CALITILE I VICIILE POSESIEI

VII . 3 . 1 . 1 .Calitile posesiei .Pentru a produce efectele sale juridice ,posesia trebuie
s fie util , adic sa prezinte urmtoarele caliti continu , netulburat , public i
neechivoc.
VII . 3 . 1 . 2 . Viciile posesiei.
a ) discontinuitatea posesiei . Conform articolului

923 Cod civil, posesiunea este

discontinu cnd posesorul o exercit n mod neregulat , adic cu intermitene anormale. Este
suficient ca actele de stpnire s se exercite cu o regularitate normal, dup natura bunului
83

.Codul civil instituie prezumie legal relativ de continuitate, n sensul c posesorul actual

care probeaza c a posedat la un moment dat anterior, este presupus c a posedat in tot
acest timp. Discontinuitatea este temporar i este un viciu absolut, putnd fi invocat de
orice persoan interesat. Viciul discontinuitii nu trebuie confundat cu incetarea posesiei n
cazul neexercitrii timp de 1 an, prevzut de art.921 lit g C.civ. Pentru a putea vorbi despre
discontinuitate intermintena anormal a exercitrii trebuie s fie mai mica de 1 an.
b ) violena posesiei. Posesia trebuie sa fie nceput i meninut sau conservat n mod
panic. Violena pasiv din partea posesorului, cnd este tulburat n posesia sa de ctre un
ter, nu constituie viciu al posesiei. Violena este un viciu temporar i relativ, putnd fi
invocat numai de ctre persoana mpotriva creia a fost exercitat.
c ) clandestinitatea posesiei .Art. 925 C.civ., prevede c posesia este clandestin, dac
se exercit astfel nct nu poate fi cunoscut.Este un viciu temporar i relativ.
VII.4 . EFECTELE POSESIEI .
VII.4.1 . Posesia creeaza o prezumie de proprietate n favoarea posesorului.Art. 919
alin.3 C.civ., prevede c posesorul este presupus c posed pentru sine, sub numele de
proprietar, dac nu este prob c a nceput a poseda pentru altul. Aceast prezumie poate fi
absolut sau relativ .Art. 937-938 C. civ. instituie prezumia absolut c posesia de bun credin asupra unui bun mobil valoreaz tilu de proprietate .n cazul bunurilor imobile ,
prezumia este relativ .
VII.4.2 .Posesorul de bun - credin dobndete n proprietate fructele bunului pe
care-lposed.Conform art. 948 C. civ., este posesor de bun - credin cel care posed ca
proprietar n puterea unui titlu translativ de proprietate ale carui vicii nu - i sunt
cunoscute.Componentele bunei - credine sunt existena titlului i necunoaterea de ctre
dobnditorul bunului frugifer a viciilor acestuia .
Titlul este un element intrinsec al bunei - credinte, el netrebuind sa fie neaprat
translativ de proprietate, ci i declarativ de drepturi. n ambele cazuri posesorul trebuie sa
aib convingerea ferm, dar eronat, c are un titlu care i d dreptul la perceperea fructelor.

83

C. Sttescu. C. Brsan. ,op.cit. ,pag.239.

Titlul exist i atunci cnd este putativ, nul abolut sau relativ, exceie facnd situaia cnd
nulitatea este determinat de nclcarea ordinii publice.
Buna-credin nu trebuie dovedit, ea este prezumat, conform art. 919 C.civ. ns
posesorul nceteaz s mai fie de bun-credin n momentul n care viciile titlulu i devin
cunoscute.
Posesorul de rea-credin este obligat s restituie proprietarului, odat cu bunul, toate
fructele percepute sau nepercepute, consumate sau neconsumate. Proprietarul este obligat s
restituie n virtutea principiului mbogirii fr just cauz toate cheltuielile utile i necesare
posesorului de rea-credin. Pn la plata acestor chetuieli, posesorul de rea-credin are
recunoscut un drept de retenie asupra fructelor n limita valorii creanei sale.
VII.4.3. .Aprarea posesiei prin aciuni posesorii. Aciunile posesorii sunt acele aciuni n
justiie prin care se apr posesia mportriva oricror tulburri sau se redobndete posesia
atunci cnd aceasta a fost pierdut.
Prin aciunile posesorii se apr o stare de fapt; acest stare de fapt poate fi dovedit
prin orice mijloc de prob.Ele se justific prin aceea c, de cele mai multe ori, posesia
corepunde unei stri de drept84(dreptul de proprietate).
Aciunile posesorii sunt aciuni reale deoarece pot fi introduse mpotriva oricrei
persoane care tulbur exercitarea panic a posesiei sau l-a deposedat pe posesor de bunul
su85. Ele sunt, de asemenea, aciuni imobiliare putnd fi exercitate numai n privina bunurilor
imobile.
Aciunile posesorii sunt de trei feluri(art. 949-952 C. civ.):
A. Aciunea posesorie general(n complngere)..
Conform art. 949 C.civ alin 1 i 2 Cel care a posedat un bun cel puin un an poate
solicita instanei de judecat prevenirea ori nlturarea oricrei tulburri a posesiei sale sau,
dup caz, restituirea bunului. De asemenea, posesorul este ndreptit s pretind despgubiri
pentru prejudiciile cauzate. Mai mult decat atat, exerciiul aciunilor posesorii este recunoscut
i detentorului precar.

Tulburrile pot fi de fapt (acte materiale prin care se ncalc psesia bunului) sau de
drept ( act judiciar sau extrajudiciar prin care o persoan are o pretenie contrar posesiei
unei alte persoane).
E necesar ndeplinirea cumulativ a trei condiii:
a ) s nu fi trecut un an de la tulburare sau deposedare
b ) posesia reclamantului s fie util
c ) reclamantul s probeze c a posedat bunul cel puin un an de la data tulburrii
B.
Aciunea posesorie special (n reintegrare).Poate fi utilizat numai atunci cnd
tulbuarea sau deposedarea are loc prin violen i este reglementat prin art. 951 alin. 2 C.civ.

84

C. Sttescu, C Brsan, op. cit., p. 250-251;

85

Ibidem.

Prin violen se nelege orice fapt contrar ordinii de drept ce implic rezisten din
partea adversarului i care tinde la deposedarea posesorului( acte de ocupare ,de obstrucie
,de distrugere ).
Datorit caracterului su de urgen, pentru exercitarea sa se prevede o singur
condiie :s nu fi trecut un an de la tulburare sau deposedare.
Aciunile posesorii pot fi exercitate de ctre proprietarul unui bun,posesorul i detentorii
precari. Nu pot fi exercitate de ctre coposesor, mpotriva altui coposesor, dar sunt admisibile
in schimb cele introduse ntre coproprietari.
C.Luarea msurilor pentru conservarea bunului:
. Art. 952 prevede c dac exist motive temeinice s se considere c bunul posedat poate fi
distrus ori deteriorat de un lucru aflat n posesia unei alte persoane sau ca urmare a unor
lucrri, precum ridicarea unei construcii, tierea unor arbori ori efectuarea unor spturi pe
fondul nvecinat, posesorul poate s cear luarea msurilor necesare pentru evitarea
pericolului sau, dac este cazul, ncetarea lucrrilor.
(2)Pn la soluionarea cererii, posesorul ori, dup caz, cealalt persoan poate fi obligat la
plata unei cauiuni, lsate la aprecierea instanei, numai n urmtoarele situaii:
a)dac instana dispune, n mod provizoriu, deplasarea lucrului ori ncetarea lucrrilor,
cauiunea se stabilete n sarcina posesorului, astfel nct s se poat repara prejudiciul ce sar cauza prtului prin aceast msur;
b)dac instana ncuviineaz meninerea lucrului n starea sa actual ori continuarea
lucrrilor, cauiunea se stabilete n sarcina prtului astfel nct s se asigure posesorului
sumele necesare pentru restabilirea situaiei anterioare.

MODULUL

VI

MODURILE

GENERALE

DE

DOBNDIRE

DREPTULUI

DE

PROPRIETAE I A CELORLALTE DREPTURI REALE

VII.3. ACCESIUNEA SAU NCORPORAIUNEA
VII.3.1. Noiune i feluri. Art. 567 C. civ. prevede c Prin accesiune, proprietarul unui
bun devine proprietarul a tot ce se alipete cu bunul ori se ncorporeaz n acesta, dac legea
nu prevede altfel.
Accesiunea este ncorporarea unui lucru n alt lucru fiecare avnd proprietari diferii,
astfel nct desprirea lor nu este posibil dect cu deteriorarea sau distrugerea total sau
parial a unuia dintre ele.
Nu se pot dobndi prin accesiune bunurile proprietate public.
Accesiunea este de dou feluri:imobiliar i mobiliar.
Accesiunea imobiliar poate fi natural sau artificial.
VII.3.2. Accesiunea imobiliar natural.(unirea celor dou lucruri sau bunuri are loc fr
intervenia omului).
a ) aluviunea const n adugirile de teren la malurile apelor curgtoare revin
proprietarului fondului riveran, numai dac ele se formeaz treptat, conform art, 569 C.civ.
b) Terenul lsat de apele curgtoare, este reglementat n cadrul art. 570-571
C.civ, stabilind gaptul c proprietarul fondului riveran dobndete, de asemenea, terenul
lsat de apele curgtoare care s-au retras treptat de la rmul respectiv.
Cu privire la terenul lsat de apele stttoare, se stabilete de ctre legiuitor c
Proprietarul terenului nconjurat de heleteie, iazuri, canale i alte asemenea ape stttoare

nu devine proprietarul terenurilor aprute prin scderea temporar a acestor ape sub
nlimea de scurgere.
c ) avulsiunea se refer la ruperea brusc a unei buci de pmnt datorit aciunii
apelor curgtoare i la alipirea sa la un alt teren; aceast bucat de pmnt va aparine
proprietarului fondului la care s-a produs alipirea. Ea va putea fi revendicat n termen de un
an de ctre vechiul proprietar.Avulsiunea este reglementat prin art. 572 C.civ.
d) insulele i prundiurile care se formeaza n rurile nenavigabile i neplutitoare sunt
ale proprietarului rmului pe care ele s-au format.
e ) accesiunea albiei unui ru,care i-a schimbat n mod natural cursul;vechea albie se
mparte ntre proprietarii mrginai , fr a fi obligai s despgubeasc pe proprietarul
terenului pe care i-a facut rul noua albie.86
f ) accesiunea animalelor slbatice este prevzut n cadrul art. 576 C.civ i const n
accesiunea animalele domestice rtcite pe terenul altuia i revin acestuia din urm dac
proprietarul nu le revendic n termen de 30 de zile de la data declaraiei fcute la primrie de
ctre proprietarul terenului.

VII.3.3 .Accesiunea imobiliar artificial se realizeaz prin intervenia omului.(art. 577

-597 C.civ)
ACCESIUNEA CONSTRUCIILOR PLANTAIILOR, SAU ALTOR LUCRRI FCUTE DE UN
PROPRIETAR PE TERENUL SU CU MATERIALELE AFLATE N PROPRIETATEA ALTEI PERSOANE.
(art. 577 C.civ.).Proprietarul terenului devine i proprietar al construciei, fiind ns ndatorat ,
n virtutea principiului mbogirii fr just cauz, s plteasc valoarea materialelor celui
cruia i-au aparinut. El poate fi obligat i la plata de daune interese ,n condiiile rspunderii
civile delictuale. De asemenea, n luminile Noului Cod Civil, accesiunea poate privi nu doar un
teren ci i o construcie.
A.
ACCESIUNEA CONSTRUCIILOR FCUTE DE O PERSOAN CU MATERIALELE SALE PE UN
TEREN AFLAT PE PROPRIETATEA ALTUIA( art. 580 C.civ.).Proprietarul terenului devine , de
regul ,i proprietar al construciilor, cu obligaia de a-l despgubi pe constructor pe temeiul
mbogirii fr just cauz.
n cazul n care autorul lucrrii utile este de bun-credin, proprietarul imobilului devine
proprietarul lucrrii din momentul efecturii acesteia, cu plata, la alegerea sa:
a)a valorii materialelor i a manoperei; sau
b)a sporului de valoare adus imobilului.
a ) tratamentul juridic al constructorului de rea - credin. Este constructor de reacredin cel care ridic o construcie cunoscnd c terenul n cauz nu-i aparine.
Proprietarul terenului are dreptul:
a)s devin proprietarul lucrrii, n funcie de regimul acesteia, cu sau fr nscriere n
cartea funciar, dup caz, pltind, la alegerea sa, autorului lucrrii fie jumtate din
valoarea materialelor i a manoperei, fie jumtate din sporul de valoare adus imobilului;
sau
b)s cear obligarea autorului lucrrii la desfiinarea acesteia, cu repunerea imobilului n
situaia anterioar i plata de daune-interese.

86

C. Hamangiu. N. Georgean .op.cit. pag. 100- 101.

(3)n ambele cazuri, cnd valoarea lucrrii este considerabil, proprietarul imobilului
poate cere obligarea autorului s l cumpere la valoarea de circulaie pe care imobilul ar fi
avut-o dac lucrarea nu s-ar fi efectuat.
b ) tratamentul juridic al constructorului de bun - credin. Constructorul de bun credin este persoana care construiete pe un terenavnd convingerea ferm, dar eronat,
c acel teren i aparine. Buna - credin rezult din existena unui titlu asupra terenului, ale
crui vicii nu-i sunt cunoscute, precum i din alte mprejurri (promisiunea de donaie).Ea
trebuie s existe n momentul cnd s-au fcut lucrrile.
Proprietarul terenului devine, prin accesiune, proprietar al construciei, fr a putea cere
demolarea ei. El are posibilitatea s opteze ntre dou modaliti de despgubire a
constructorului:
-

s cear instanei de judecat s dispun nscrierea sa n cartea funciar ca

proprietar al lucrri, dar cu obligaia de a plti, la alegerea sa , autorului lucrrii fie valoarea
materialelor utilizate i manopera, fie sporul de valoare adus imobilului
-

s cear instanei de judecat obligarea autorului lucrrii s cumpere imobilul la

valoarea de circulaie pe care acesta ar fi avut-o dac acea lucrare nu s-ar fi efectuat.
Constructorul are n tot acest timp un drept de crean. ntre data realizrii
construciei i a invocrii accesiunii de ctre proprietarul terenului, constructorul exrcit
asupra construciei o posesie ca simpl stare de fapt, ce poate duce la dobndirea dreptului
de proprietate imobiliar prin uzucapiune.Dreptul construtorului este un drept sub condiie
suspensiv (manifestarea de voin depinde de opiunea proprietarului ), iar ntinderea sa
trebuie stabilit n funcie de valoarea materialelor i preul muncii din momentul pronunrii
hotrrilor judectoreti.
Constructorul este ndreptit s primeasc despgubirile ce i se cuvin, chiar i de la
terul care a dobndit construcia de la proprietarul terenului.( obligaie propter -rem).
Dreptul de crean este prescriptibil n termenul general de trei ani din momentul
realizarii condiiei suspensive(manifestarea de voin a proprietarului terenului).
Pn la plata integral a despgubirilor, constructorul are un drept de retenie asupra
edificiilor, drept opozabil i dobnditorului subsecvent.
VII.3.4 .Accesiunea mobiliar( art. 598-601 C.civ).Se refer la unirea a dou bunuri
mobile aparinnd la proprietari diferii sau obinerea unui bun de ctre o persoan , prin
munca sa, folosind materialele altuia.
a)
Adjonciunea const n unirea a dou bunuri mobile , avnd proprietari diferii, astfel
nct , dei formeaz un singur tot ,ele pot fi desprite i conservate separat. Acest tot revine
prin accesiune proprietarului bunului care reprezint partea principal .(bunul pentru uzul,
ornamentul sau completarea cruia a servit unirea celulalt bun, bunul cel mai valoros sau cu
volumul cel mai mare). Noul proprietar va plti celuilalt preul bunului unit cu bunul su.
b)
Specificaiunea const n confecionarea unui bun nou de ctre o persoan, prin
munca sa , folosind sau prelucrnd un material aflat n proprietatea altuia .Dac valoarea
materialului este mai mare dect preul muncii, bunul realizat revine proprietarului acestuia ,
cu obligaia de a-l despgubi pe cel care a depus munca. n situaia invers, bunul va reveni
specificatorului.

c)
Amestecul sau confuziunea reprezint unirea a dou sau mai multe bunuri mobile
avnd proprietari diferii, astfel nct si pierd individualitatea , neputnd fi separate.Bunul
care va putea fi considerat principal va reveni propretarului su,cu obligaia de despgubire,
iar dac niciunul dintre bunurile amestecate nu poate fi considerat principal, bunul astfel
obinut va aparine n coproprietate, pe cote-pri egale .
Potrivit art. 598 alin.1 C.civ. Bunul mobil produs cu materialele altuia aparine
celui care l-a confecionat sau, dup caz, proprietarului materialelor, n funcie de raportul
dintre manoper i valoarea materialelor, determinat la data confecionrii bunului.

VII.4. UZUCAPIUNEA SAU PRESCRIPIA ACHIZITIV

VII.4.1. Noiune, reglementare i justificare. Uzucapiunea este naterea dreptului de
proprietate ori a altui drept real asupra unui bun imobil prin posedarea lui de ctre o persoan
n condiiile i termenele prevzute de lege.Uzucapiunea este cel mai important efect al
posesiei utile. Justificare:
a)
dei este o stare de fapt, de cele mai multe ori, posesia corespunde dreptului de
proprietate.Dovada dreptului de proprietate fiind o sarcin dificil, uzucapiunea are rolul de
nltura dificultatea probei dreptului de proprietate fiind un mod originar de dobndire a
proprietii;
b)
uzucapiunea transfom o aparen ndelungat ntr-un raport juridic de proprietate cert
i indiscutabil;
c)
uzucapiunea constituie i o sanciune indirect mpotriva neglijenei fostului proprietar;
VII.4.2 . Domeniul de aplicare. uzucapiunea se refer la bunurilor imobile ( art.930-934
C.civ) , precum i la bunurile mobile( art. 939 C.civ).Pot fi dobndite prin uzucapiune doar
bunurile aflate n proprietate privat, cunoscut fiind c bunurile proprietate public sunt
inalienabile.
VII.4.3.Uzucapiunea n sistemul crilor funciare.
A Uzucapiunea tabular presupune ca drepturile celui care a fost nscris, fr cauz
legitim, n cartea funciar, ca proprietar al unui imobil sau titular al unui alt drept real, nu mai
pot fi contestate cnd cel nscris cu bun-credin a posedat imobilul timp de 5 ani dup
momentul nregistrrii cererii de nscriere, dac posesia sa a fost neviciat.
Mai mult dect att, n cadrul alin. 2 al aceluiai articol se prevede faptul c este
suficient ca buna-credin s existe n momentul nregistrrii cererii de nscriere i n
momentul intrrii n posesie.
Uzucapiunea produce efecte retroactive.

B. Uzucapiunea extratabular (art. 930 C.civ) prevede c dreptul de proprietate asupra

unui imobil i dezmembrmintele sale pot fi nscrise n cartea funciar, n temeiul uzucapiunii,
n folosul celui care l-a posedat timp de 10 ani, dac:
a) proprietarul nscris n cartea funciar a decedat ori, dup caz, i-a ncetat existena;
b) a fost nscris n cartea funciar declaraia de renunare la proprietate;
c) imobilul nu era nscris n nicio carte funciar.
n cadrul art. 930 alin.2 C.civ. uzucapantul poate dobndi dreptul numai dac i-a
nregistrat cererea de nscriere n cartea funciar nainte ca o ter persoan s i fi nregistrat
propria cerere de nscriere a dreptului n folosul su, pe baza unei cauze legitime, n cursul sau
chiar dup mplinirea termenului de uzucapiune.

VII.4.5

Jonciunea

posesiilor

art.

933

C.civ)

este

unirea

posesiei

uzucapantului(posesor actual) cu intervalul de timp ct posesia a fost exercitat de ctre

autorul su, pentru a dobndi dreptul de proprietate prin uzucapiune.
Jonciunea poseiilor nu este o obligaie ci o facultate.
Prin autor se nelege persoana care, la fel ca cel care invoc uzucapiunea, nu este
titular al dreptului de proprietate sau a altui drept real. Condiii:
a) posesie propriu-zis;
b) posesorul actual s fi dobndit posesia bunului de la autorul su pe baza unui raport
juridic;
VII.4.6. ntreruperea i suspendarea cursului uzucapiunii ( art. 932 C.civ)

se fac n

aceleai condiii ca i la prescripia extinctiv 87 .Facem doar precizarea c ntreruperea poate fi

civil sau natural,unde ntreruperea natural se face n dou cazuri:
a)
cnd posesorul este i rmne lipsit mai mult de un an de posesia bunului,indiferent de
cine este autorul deposedrii;
b)
cnd bunul cu privire la care sre exercit posesia este declarat imprescriptibil de ctre
lege;
VII.4.7. Efectele uzucapiunii.Prin efectul uzucapiunii se nate dreptul de proprietate al
uzucapantului i se stinge concomitent,dreptul de proprietate al fostului titular. Efectul este
retroactiv.Ea trebuie invocat pe cale de aciune sau de excepie(nu se poate invoca din
oficiu).Abia dup mplinirea ei posesorul are posibilitatea de a renuna la beneficiul
uzucapiunii(expres sau tacit).Creditorii uzucapantului pot invoca uzucapiunea prin aciunea
oblic sau paulian, dup caz, dac beneficiarul a renunat la ea pur i simplu sau n frauda
acestora.

87

Gh. Beleiu op.cit., pag. 229-237;

MODULUL VII . APRAREA DREPTULUI DE PROPRIETATE I A CELORLALTE

DREPTURI REALE. ACT IUNEA N REVENDICARE
Capitolul IX .
1. Privire general asupra mijloacelor juridice prin intermediul crora se apr
dreptul de proprietate i a celorlalte drepturi reale principale
IX.1.1. Natura i clasificare.Mijloacele de drept civil prin care se apr dreptul de
proprietate i celelalte drepturi reale principale reprezint totalitatea aciunilor n justiie prin
care titularul dreptului solicit instanelor de judecat s pronune hotrri n scopul de a
nltura orice atingere sau nclcare a dreptului su88.Ele au fost clasificate n 2 mari categorii:
A. Mijloacele juridice indirecte(nespecifice) sunt acele aciuni n justiie care se
ntemeiaz direct i nemijlocit pe drepturi de crean, n scopul realizrii lor.De cele mai multe
or, prin promovarea acestor aciuni , se nltur indirect i atingerile aduse nsui dreptului de
proprietate al reclamantului.(aciunea n anulare)
B. Mijloacele juridice directe(specifice) sunt acele aciuni (aciunile rele)care se
ntemeiaz direct i nemijlocit pe un drept real sau pe faptul posesiei unui imobil. Acestea sunt
de dou feluri:
a)
aciunile petitorii sunt acele aciuni prin care se solicit instanei de judecat c
reclamantul este titularuln dreptului de proprietate sau al altui drept real(aciunea n
revendicare-cea mai important;aciunea n grniuire,aciunea confesorie)
b)
aciunile posesorii sunt acele aciuni prin care se apr posesia , ca simpl stare de fapt,
mpotriva oricrei tulburri89.
IX.1.2. Aciunea n grniuire. Potrivit art. 560 C.civ., Proprietarii terenurilor nvecinate
sunt obligai s contribuie la grniuire prin reconstituirea hotarului i fixarea semnelor
corespunztoare, suportnd, n mod egal, cheltuielile ocazionate de aceasta.

Aciunea n grniuire este acea aciune prin care reclamantul cere instanei de judecat
ca n cadrul procesului s determine, prin semne exterioare, linia despritoare dintre 2
fonduri alturate90.Hotrre judectoreac ce se va pronuna va avea efecte declarative de
drepturi , deoarece judectorul reconstituie hotarul dintre cele dou fonduri.
n cazul aciunii n grniuire fiecare parte are rolul de reclamant i prt pentru a se
putea face delimitarea celor 2 fonduri.
Poate fi introdus de ctre:proprietar , uzufructuar i de ctre posesor.De asemenea, ea
poate

fi

ndreptat

mpotriva:proprietarului

fondului

limitrof,

titularul

unui

alt

drept

real(uzufruct, uz, abitaie, superficie),detentorului precar dar cu introducerea proprietarului n

cauz.Nu este admisibil ntre coproprietarii aceluiai fond.
Aciunea n grniuire este o aciune real-imobiliar, petitorie i imprescriptibil.Ea nu
se confund cu aciunea n strmutare de hotare care este o aciune posesorie.

88

L. Pop, op. cit. ,pag. 282

89

Vz. CAP.VII

90

C. Brsan n op. cit., pag. 34

IX.1.3.Aciunea negatorie este acea aciune real prin care reclamantul cere
instanei de judecat s stabileasc, pe baza hotrrii ce o va pronuna, c prtul nu este
titularul unui drept real- uzufruct, uz, abitaie, servitute sau superfcie- asupra bunului aflat n
proprietatea sa i s-l oblige s nceteze exercitarea lui nelegitim.
Este o aciune real petitorie i imprescriptibil.
IX.1.4. Aciunea confesorie este acea aciune n justiie prin care reclamanul cere
instanei de judecat s stabileasc prin hotrrea ce o va pronuna n cauz, c el este
titularul unui drept real dezmembrmnt al dreptului de proprietate asupra bunului altuia i
s-l oblige pe prt(poate fi prorietarul sau alt persoan) s-i permit exercitarea lui deplin
i netulburat.
Este o aciune petitorie i imprescriptibil ct dureaz dezmambrmntul.
IX.2. Aciunea n revendicare. Aspecte generale.
IX.2.1. Noiune.
Aciunea n revendicare este aceea aciune real prin care reclamantul cere instanei de
judecat s i se recunoasc dreptul de proprietate asupra unui bun determinat i, pe cale de
consecin, s-l oblige pe prt la restituirea posesiei bunului
IX.2.2. Caractere.
a)
aciune rel deoarece poate fi introdus mpotriva oricrei persoane care ncalc dreptul
de proprietate.
b)
aciune petitorie deoarece prin intermediul ei se pune n discuie nsi existena
dreptului de proprietate.Reclamantul va fi obligat s fac dovada dreptului de proprietate
pretins.
c)
aciune imprescriptibil, orict de mult n ar fi exercitat nu se stinge dect odat cu
stingerea nsui a dreptului de proprietate pe care l nsoeste i-l apr. Conform art. 563
C.civ. dreptul la aciunea n revendicare este imprecriptibil extinctiv, cu excepia cazurilor n
care legea dispune altfel.
IX.2.3. Calitate procesual activ.Poate fi introdus de titularul dreptului de proprietate
iar n cazul n care bunul litigios se afl deinut n proprietate pe cote-pri, aciune n
revendicare este asimilat unui act de conservare ce nu trebuie incheiat respectnd regula
unanimitii, fiind admisibil promovarea acesteia mpotriva unui ter de ctre un singur
coindivizar91, dup cum statueaz i art. 643 C.civ.
IX.2.4. Efectele admiterii aciunii n revendicare92
Instana de judecat recunoate existena dreptului de proprietate al reclamantului i l
oblig pe prt s restituie bunul acestuia.
Bunul se restituie n natur i liber de orice sarcini constituite n favoarea terelor
persoane.Dac bunul nu poate fi restituit n natur, prtul este obligat s-i plteasc
reclamantului un echivalent bnesc.

91

D. Chiric, Posibilitatea exercitrii aciuii n revendicare de ctre un singur coindivizar, n Dreptul nr. 11/ 1998;pag 28

92

C. Sttescu, C. Brsan, op. cit., pag. 209-210

Dac bunul revendicat a produs fructe,prtul, dac a fost posesor de rea-credin va

fiobligat s le restituie reclamantului, n natur sau prin echivalent.Atunci cnd a fost posesor
de bun-credin are dreptul s pstreze fructele.Buna-credin nceteaz pe data introducerii
ciunii de ctre proprietar.
Prtul(de bun sau de rea credin) are dreptul la restituirea cheltuielilor necesare i
utile pe care le-a fcut cu privire la bunul respectiv.Cheltuielile necesare se restituie n
ntregime, iar cele utile numai n limita sporului de valoare a bunului, stabilit n momentul
obligrii la restituire.Obligaia de restituire a caestor cheltuieli se ntemeiaz pe principiul
mbogirii fr just-cauz.Cheltuielile de plcere nu s restituie dar prtul poate s ridice
acele lucrri fr a deteriora bunul respectiv.
IX.3. Revendicarea bunurilor imobile.
n acest context, potrivit reglementrlor Codului civil, trebuie s inem seama de dou
reguli.
IX.3.1. Aciunea n revendicare , este, n principiu, imprescriptibil.Ea se stinge numai o
dat cu dispariia dreptului de proprietate, putnd fi paralizat atunci cnd posesorul actual a
dobndit proprietatea prin uzucapiune. Prin excepie, art. 561 Cod procedur civil prevede c
n cazul vnzarii unui imobil la licitaie public, n cazulprocedurii de urmrire silit, orice
aciune introdus de cel ce se pretinde proprietarul acelui bun, se prescrie n termen de 5 ani,
de la data punerii n executare a ordonanei de executare.
IX.3.2. Proba dreptului de proprietate incumb reclamantului .Aceasta pentru c n
favoarea prtului posesor opereaz o prezumie simpl de proprietate din faptul posesiei.
Att timp ct reclamantul nu face dovada dreptului su de proprietate, aciunea n revendicare
trebuie respins.
n cazul actelor juridice translative sau constitutive de drepturi ,revendicantul ar fi inut
s dovedeasc faptul c toi transmitorii anteriori, din autor n autor, au avut calitatea de
proprietar; ceea ce este adesea imposibil.(probatio diabolica sau proba diabolic93).
n sistemul Cod. civ., singura dovad deplin i absolut a dreptului de proprietate o
constituie dobndirea prin uzucapiune.
Pentru diminuarea acestor dificulti, practica judiciar a formulat nite reguli:
a ) dac , i reclamantul, i prtul au titluri scrise privind dreptul de proprietate asupra
imobilului n litigiu, titluri ce provin de la autori diferii, hotrrea se va pronuna n favoarea
acelei pri care a dobndit bunul de la autorul al crui drept este mai preferabil.
b ) dac cele dou pri au cte un titlu ce provine de la acelai autor, se va
acorda preferin celui care a ndeplinit primul cerinele de publicitate imobiliar.Dac nici una
dintre pri nu a transcris titlul, se va da ctig de cauz persoanei care are titlul cu dat cert
anterioar sau cu data cea mai veche.
c ) atunci cnd numai reclamantul are titlu, aciunea va fi admis dac titlul eman
de la un ter i are dat cert anterioar posesiei prtului.
d ) dac niciuna dintre pri nu are titlu i nu poate face dovada uzucapiunii, se va
da ctig de cauz celui care va dovedi o posesie mai caracterizat ( mai ndelungat,
neviciat, de bun - credin, etc. ).
Prin titluri nelegem toate actele juridice translative de proprietate i cele declarative de
drepturi, ncheiate n form scris.
93

M. G. Rarincescu; op. cit. ;pag. 165

MODULUL VIII- PUBLICITATEA IMOBILIAR

Capitolul X.CRILE FUNCIARE

A. CONSIDERAII GENERALE
Prin noiunea de publicitate imobiliar se intelege" totalitatea mijloacelor juridice
prevzute de lege prin care se reglementeaz, se evideniaz n mod public situaia material
i juridic a imobilelor94, n vederea ocrotirii intereselor titularilor de drepturi reale imobiliare."
Publicitatea imobiliar ntemeiat pe sistemul de eviden al cadastrului general are ca
obiect nscrierea n cartea funciar a actelor i faptelor juridice referitoare la imobilele din
acelai teritoriu administrativ i se realizeaz de ctre oficiile de cadastru i publicitate
imobiliar, pentru imobilele situate n raza de activitate a acestora.
Deoarece operaiunile juridice avnd ca obiect transmiterea dreptului de proprietate
asupra imobilelor sau constituirea unor drepturi reale imobiliare (uzufruct, uz, servitute,
abitaie, superficie, etc.) au nevoie de o certitudine juridic, s-a simit nevoia crerii a diferite
sisteme de publicitate imobiliar, cu scopul principal de a face cunoscut terilor interesai
modificrile survenite n regimul juridic al acestor bunuri.
n dreptul civil romn, n materia actelor juridice (prin urmare i n materia actelor
juridice translative de proprietate imobiliar, constitutive sau translative de alte drepturi reale
imobiliare) opereaz principiul relativitii efectelor actelor juridice, potrivit cruia un act
juridic are efecte depline numai ntre pri i succesorii acestora n drepturi 95. Toate celelalte
persoane care nu au participat la ncheierea acestor acte juridice au calitatea de teri iar
nelegerea prilor li se impune ca realitate juridic.
Dar, din diverse motive, este posibil ca anumite categorii de persoane s aib interes s
desfiineze un anumit act juridic sau, pur i simplu, s i ignore efectele. Tocmai din dorina
prevenirii unor astfel de situaii, au fost organizate sistemele de publicitate imobiliar, care fac
ca actul juridic ce transmite dreptul de proprietate sau alte drepturi reale asupra imobilelor
sau constituie drepturi reale sa fie opozabil erga omnes adic s fie respectat de ctre orice
persoan.96

I.
Obiectivele publicitii imobiliare.
Prin organizarea publicitii imobiliare se tinde la realizarea urmtoarelor scopuri:

94

A se vedea, pentru definiii mai cuprinztoare i pentru descrierea mai detaliat a sistemelor de publicitate imobiliar, precum i a istoricului
acestora, L.Pop, "Dreptul de proprietate si dezmembrmintele sale" Ed.Lumina Lex, Bucuresti, 2001, p. 269 si urm., C.Brsan, "Drept
Civil.Drepturile reale principale", Ed.ALLBeck, Bucureti, 2002, p.339 i urm., I.Albu, "Curs de Drept Funciar" Litografia i Tipografia nv
mntului, Bucureti, 1957, p.342.
95
A se vedea C.Brsan, op.cit., idem.
96

L.Pop, op.cit., p.270, C.Brsan, op.cit. idem.

a) de a da o ct mai mare siguran drepturilor reale existente, precum i transmisiunilor

imobiliare prin aducerea situaiei juridice a acestor bunuri la cunotina terilor interesai;
a) de a constitui o eviden clar i cuprinztoare a tuturor bunurilor imobile n scopul
utilizrii i exploatrii lor ct mai eficiente;
a)

de a permite organelor statale s exercite un control riguros i permanent referitor la

schimbrile care se produc n situaia material (mpreli, schimbri de destinaie, adugiri,

dezmembrri, etc.) i n situaia juridic a imobilelor (transmisiuni, grevri cu sarcini, etc.) 97
II.
Sisteme de publicitate imobiliar
Pe teritoriul actual al Romniei au existat mai multe sisteme de publicitate imobilar,
datorate condiiilor istorice care au supus diverse regiuni unor legislaiidiferite. Astfel, n mod
tradiional, pe teritoriul rii au existat dou sisteme de publicitate imobilar principale i dou
intermediare.
1.

Sistemul

reglementat

de

de

publicitate

Codul

Civil

si

al

de

registrelor

Codul

de

de

transcripiuni

Procedur

Civil,

inscripiuni,

aplicabil

Vechiul

D.L.115/193899

pentru

Regat ( Muntenia, Moldova, Oltenia i Dobrogea)98.

2.
Tranilvania

Sistemul
i

Banat,

crii

funciare,

D.L.511/1938100

reglementat

pentru

Bucovina,

de

L.241/1947101,

aplicabil

Transilvania, Criana, Banat, nordul Bucovinei (sistemul publicitii reale).

3.

Sistemul intermediar al crilor de publicitate funciar, reglementat prin

L.242/1947102 aplicabil n cteva comune din judeul Ilfov.

4.

Sistemul

intermediar

al

crilor

de

eviden

funciar,

reglementat

prin L.163/1946103.
Prin apariia L.7/1996104 se prevedea n art. 72 alin.2 al acestei legi c noul sistem de
cri funciare reglementat de acest act normativ, destinat a fi utilizat n ntreaga ar, s fie
aplicabil odat cu finalizarea lucrrilor cadastrale i a noilor registre de publicitate imobiliar
pe teritoriul administrativ unui jude, urmnd ca n acel moment, s i nceteze aplicabilitatea
vechile reglementri amintite mai sus, privitoare la publicitatea imobiliar. n momentul n
care n toate judeele aceste lucrri ar fi fost finalizate, legea urma s se aplice integral n
toat ara.
97

A se vedea Tr.Ionacu, S.Brdeanu, Drepturile reale principale n Republica Socialist Romnia" Edit. Academiei, Bucureti, 1978, p.206 i
urm., L.Pop., op.cit., p. 269-270, I.Albu, op.cit., p. 370.
98
Inspirat dintr-o lege belgian i din noiunile de publicitate funciar ale Codului Civl Francez, acest sistem este bazat pe principiul publiciii
personale; n fiecare localitate era deschis cte un rol pentru ficare proprietar, unde se treceau toate pmnturile i cldirile sale. Identificarea
topometric era relativ, fiind bazat pe stabilirea locaiei unui teren prin artarea vecintilor sale (nord, sud, est, vest) fapt care l facea greu
de urmrit n ceea ce privete transmiterea proprietilor de la o persoan la alta si inexact. De exemplu, pentru a transmite un drept de
proprietate asupra unui teren, trebuiau cunoscui toi proprietarii succesivi ai imobilului i cercetate, la rolulile acestora, transmisiunile fcute i
sarcinile constituite de ctre ei. Omiterea unui singur proprietar anterior avea ca efect o posibil cunoatere eronat a situaiei juridice a
terenului de ctre cumprtor, mai ales cnd proprietarul omis a facut transmisiuni sau a constituit sarcini importante (a se vedea L.Pop., op.cit.,
p.273) Mai mult, nu erau supuse transcrierii transmisiunile succesorale (legal i testamentar), partajurile ntre coproprietari, dac imobilul
revenea unuia dintre ei, uzucapiunea, accesiunea imobiliar.
99
Decretul-Lege nr.115/1938 pentru unificarea dispoziiunilor privitoare la Crile funciare, publicat n M.Of. nr. 95 din 27 aprilie 1938
100

Decretul -Lege nr.511/1938 pentru punerea n aplicare a D.L.115/1938 n Bucovin, publicat n M.Of. nr. 240/15 octombrie 1938.

101

Legea 241/1947 pentru punerea n aplicare a dispoziiilor D.L.115/1938 la nivelul ntregii ri, publicat 5n M.Of. nr. 157 din 12 iulie 1947.

102

Legea nr.242 din 12 iulie 1947 pentru transformarea crilor funciare provizorii n cri de publicitate imobiliar, publicat n M.Of. nr.157 din
12 iulie 1947.
103
Legea 163 din 14 martie 1946 pentru nlocuirea i refacerea crilor funciare distruse, sustrase sau pierdute din cauza rzboiului, publicat
n M.Of. nr.152 din 14 martie 1946.
104
Legea cadastrului i a publicitii imobiliare, publicat n M.Of. nr. 61 din 26 martie 1996.

Avnd n vedere c aceste operaiuni tehnice nu au fost nc finalizate, printr-o

discutabil decizie, Ministerul Justiiei a generalizat aplicarea acestui sistem la nivelul ntregii
ri105.
Ulterior, Legea cadastrului i a publicitii imobiliare a suferit numeroase modificri prin
Ordonana de Urgen nr.41/2004 106, aprobat cu modificri prin Legea nr. 499 /2004 107 , i
prin Titlul XII din Legea 247/2005 108. Legea cadastrului i a publicitii imobiliare a mai fost
modificat i completat prin Legea 329/2009, Ordonana de Urgen nr. 64/2010, aprobat cu
modificri i completri prin Legea 133/2012, legea nr. 170/2010, Legea nr. 71/2011,
Ordonana de Urgen nr. 81/2011, aprobat cu modificri prin Legea nr. 219/2012, Legea nr.
60/2012 privind aprobarea Ordonanei de Uregn nr. 79/2011, Ordonana de Urgen nr.
16/2012, aprobat cu modificri prin Legea nr. 132/2012, Legea nr. 76/2012 pentru punerea n
aplicare a legii nr. 134/2010, Ordonana de Urgen nr. 44/2012, aprobat prin Legea nr.
206/2012, precum i prin Legea nr. 187/2012 pentru punerea n aplicare a Legii nr. 286/2009.
Cea mai important modificare a Legii 7/1996 este nfiinarea Ageniei Naionale de Cadastru
i Publicitate Imobiliar care preia activitatea privind publicitatea imobiliar de la Ministerul
Justiiei.

B. CRILE FUNCIARE
I.

Cadastrul general

Potrivit art. 1 alin. 1 din Legea 7/1996, cadastrul general este definit ca fiind sistemul
unitar i obligatoriu de eviden tehnic, economic i juridic a tuturor imobilelor de pe ntreg
teritoriul rii.
Prin imobil se nelege una sau mai multe parcele alturate, cu sau fr construcii,
aparinnd aceluiai proprietar, iar prin parcel, n sensul legii, se nelege suprafaa de teren
cu aceeai categorie de folosin.
La nivelul fiecrei comune, ora i municipiu exist cte un Registru funciar (cadastru
general-cf.L.7/1996), format din totalitatea crilor funciare privitoare la imobilele din
respectiva unitate administrativ-teritorial. Dac o comun este alctuit din dou sau mai
multe sate, crile funciare se numeroteaz pe sate, fiecare avnd cte un registru funciar
propriu.
Crile funciare se in ntr-un singur exemplar la biroul teritorial de cadastru i publicitate
imobiliar nfiinat la nivelul unitilor-administrativ teritoriale.
Documentele tehnice ale cadastrului general care se ntocmesc la nivelul comunelor
oraelor i municipiilor sunt109 :
a) Registrul cadastral al imobilelor
b) Indexul alfabetic al proprietarilor.
c) Registrul cadastral al proprietarilor
105

Ordinul ministrului de stat, ministrul justiiei nr.1330/C/25.05.1999, nepublicat.

106

Ordonana de Urgen nr.41 din 27 mai 2004 pentru modificarea i completarea Legii cadastrului i publicitii imobiliare nr.7/1996, publicat
n M.Of. nr.509 din 7 iunie 2004.
107
Legea nr.499 din 12 noiembrie 2004 privind aprobarea O.G. nr.41/2004 pentru modificarea i completarea Legii cadastrului i a publicitii
imobiliare nr. 7/1996, publicat n M.Of. nr.
108
109

A se vedea, pentru dezvoltri, L.Pop, op.cit.,p. 278-279,292-293, C.Brsan, op.cit.,p.348-350.

d) Planul cadastral i anexele la partea I a crii funciare.

1- cri funciare- se numeroteaz de la 1 la n pentru fiecare localitate n parte.

2- planul cadastral- cuprinde toate parcelele dintr-o localitate cu artarea numrului
topografic al fiecruia. Orice schimbare n ntinderea unei parcele se va evidenia pe planul
cadastral n temeiul schiei prezentate de pri.
3- registrul de intrare - utilizat pentru nregistrarea cererilor de nscriere (ntabulare,
ntabulare provizorie, notare). Ordinea nregistrrilor cererilor constituie criteriul dup care se
stabilete rangul nscrierilor n cartea funciar.
4- registrul alfabetic al proprietarilor- cuprinde numele i prenumele proprietarilor,
cu indicarea, n dreptul fiecruia, a numrului de carte funciar n care sunt nscrii.
5- repertoriul parcelar - cuprinde numrul topografic al parcelelor, numrul planei
din plan pe care se afl fiecare parcel, precum i numrul crii funciare n care sunt nscrise.
6- fia centralizatoare, partida cadastral pe proprietari i pe categorii de
folosin.
Cunoscnd una din datele cuprinse n cartea funciar (al crei cuprins va fi dezvoltat
infra.) se poate gsi cu uurin orice alt informaie legat de un imobil.
De ex: cunoscnd numrul topografic, prin consultarea registrului parcelar se afl
numrul de carte funciar. Sau, tiind adresa imobilului, se va cuta numrul de carte funciar
corespunzator poziiei din fia centralizatoare pe adrese.

II. Cuprinsul crii funciare

Cartea funciar este un nscris n care sunt evideniate situaia material i situaia
juridic a imobilelor, n mod public, prin nscrierea tuturor actelor i faptelor juridice referitoare
la aceste bunuri.110 Cartea funciar este axat, ca i sistem de publicitate, pe situaia
imobilelor, fiind un sistem real de publicitate imobiliar111.
Cartea funciar propriu-zis este alctuit dintr-un titlu i trei pri(II.2-4):
Titlul crii funciare
Cuprinde numrul crii funciare ( Numrul de C.F.) ; biroul teritorial de care aparine i
denumirea localitii n care este situat imobilul.
De exemplu: Un imobil este identificat, conform titlului, n C.F. nr. 197.915 Cluj-Napoca.
Exemplul nr.2, Teren identificat in C.F. nr.957 comuna Dumitra, sat Cepari. II.2 Partea I
(Foaia A -foaia de avere)

110

M.Nicolae, op.cit.,p.258, L.Pop, op.cit.,p. 293

111

A se vedea I.Albu, op.cit.,p.48.

Servete la descrierea imobilului i este format din urmtoarele rubrici: A. Partea I,

referitoare la descrierea imobilelor, care va cuprinde:
a)
numarul de ordine si cel cadastral al imobilului;
b)
suprafaa imobilului, destinaia, categoriile de folosin i, dup caz, construciile;
a)
planul imobilului cu vecintile, descrierea imobilului i inventarul de coordonate al
amplasamentului, pentru fiecare imobil n parte, care constituie anexa la partea I.
a) Numrul de ordine. Un numr de ordine semnific, din punct de vedere al crii
funciare, un imobil, notat n C.F. sub forma + .
Imobilul este entitatea de referin a nscrierilor n cartea funciar. El este definit n art.
876 alin. (3) C.civ. ca fiind una sau mai multe parcele de teren alturate, indiferent de
categoria de folosin, cu sau fr construcii, aparinnd aceluiai proprietar, situate pe
teritoriul unei uniti administrativ-teritoriale i care sunt identificate printr-un numr
cadastral unic.
Corpul de proprietate alctuit din mai multe parcele se noteaz cu un numr roman,
dup care urmeaz artarea fiecrei parcele. Corpul funciar alctuit dintr-o singur parcel se
noteaz cu semnul crucii. ( a se vedea supra.)
De ex. n schema de mai jos avem un corp de proprietate format din teren i cldire.
+
Nr.ordin

Nr.top.

Descrierea
imobilului

Suprafa
a

1.
969
975/2

Teren
intravilan

720
Cas

mp

i 415 mp

gradin

b) numrul cadastral al imobilului. Spre deosebire de numrul de carte funciar, acordat

administrativ, ce se poate modifica prin nstrinarea terenului unui alt proprietar, numrul
cadastral rmne n esen neschimbat, fiind calculat prin ridicare n plan i prin procedee
topografice n momentul n care un ntreg sistem de carte funciar este creat ntr-o zon.
Conform art.879 C.civ. imobilul nscris n cartea funciar poate fi modificat prin alipiri
sau dezlipiri:
Alipirea -se realizeaz de regul prin unirea mai multor parcele ntr-un corp de
proprietate, prin adugarea unei noi parcele la un corp de proprietate sau prin mrirea
suprafeei unei parcele112.
112

Pentru dezvoltri, a se vedea L.Pop, op.cit.,p. 280, 295-296.

Pot fi unite n acelai corp de proprietate:

-parcelele situate una lng alta, indiferent de cultur, dac aparin aceluiai proprietar
-parcelele situate n locuri diferite, dac au aceeai destinaie economic (ramur de
cultur)
-toate parcelele unui proprietar, indiferent de aezarea lor i de felul de cultur 113. De
ex. n schia de mai sus, cele dou imobile au devenit un corp de proprietate.

113

A se vedea L.Pop. op.cit.p. 280

Dezlipirea -are loc atunci cnd se desparte sau se desprinde o parcel de la un imobil ori

Nr.ordineNr.cadastralDescrierea imobiluluiSuprafata1. 2.
969

n acest
exemplu,
dou parcele
diferite.
975/2Teren
intravilan
Casavem
i gradin720
mp 415
m

p
se micoreaz ntinderea unei parcele. Dezlipirea unui imobil sau a unei pri dintr-un imobil se
face mpreun cu sarcinile care greveaz imobilul, iar imobilul grevat de sarcini nu poate fi
alipit la un alt imobil, ci va forma un imobil separat.

n cazul alipirilor i dezlipirilor se vor efectua, dac este cazul, operaiuni de transcriere
si renscriere.
Transcrierea se face cnd o parcel este trecut dintr-o carte funciar n alt carte
funciar. Dac se transcrie o parte dintr-o parcel ntr-o alt carte funciar, restul se nscrie n
vechea carte funciar, cu artarea noului numr i a ntinderii terenului. Atunci cnd toate
parcelele nscrise ntr-o carte funciar au fost transcrise, aceast carte funciar se va nchide
i nu va mai putea fi redeschis pentru noi nscrieri.
Renscrierea se realizeaz cnd o parcel se dezlipete i se trece n aceeai carte
funciar ca un corp de proprietate de sine stttor sau ca o parcel a altui corp de
proprietate114.
Dac, de exemplu, terenul intravilan de sub A,1 identificat cu nr.top.969 va fi partajat,
noile parcele vor fi:
969/1- teren intravilan n suprafata de 300 mp. 969/2-teren intravilan n suprafa de
420 mp.
n ipoteza n care vor fi doi proprietari distinci, parcela de sub nr.top. 969/2 va fi
transcris ntr-o nou carte funciar.
Dac dezlipim din nou al doilea teren rezultat, vom avea: 969/2/1 -teren intravilan, n
suprafa de 220 mp
969/2/2-teren intravilan, n suprafa de 200 mp.
Dac proprietarul celui de-al doilea teren(969/2/2) este diferit de vechiul proprietar,
acest teren va pleca" ntr-o nou carte funciar, cu un nou nr.C.F. Numrul topografic va
rmne cel rezultat n urma dezlipirii (969/2/2).
114

A se vedea L.Pop, op.cit.p.296, M.Nicolae, op.cit.p. 298-330.

n cazul unei cldiri cu mai multe apartamente, fiecare proprietatea unei alte persoane,
vor exista n general dou tipuri de carte funciar:
-carte funciar colectiv -care va avea de ex.nr.top.957/S (S-nsemnnd superficie)
-cri funciare individuale pe fiecare apartament- care vor avea de ex. Nr.top. 957/S/n
(unde n-numrul apartamentului, exprimat n cifre romane). De ex. 957/S/XXXVIII reprezint
nr.top. al apartamentului nr.38.
c) descrierea imobilului
Imobilul se descrie inndu-se cont de urmtoarele aspecte: adres, strad, categoria de
folosin, vecinti (dac este cazul)

Nr.or
dine
1.

Nr.or

Nr.top.
969/2/2

983/1

Cas situat pe str.Reia, nr.15, cu fundaie

de beton, perei de crmid, acoperi de igl,
compus din trei camere, debara, hol, antreu,
buctarie, dou bi, una pivni.
Grdina

Sau
Nr.top.

Descrierea imobilului

dine
1.

Descrierea imobilului

Supra
fata
120
mp
1.300
mp
Supra
fata

1045/S/
XCII

Apartament situat pe str.Republicii nr.17, ap.92, 37,50

compus din una camera, baie , bucatarie, hol, un
balcon, in suprafata utila de 37,50 mp, cu parti mp
indivize comune de 1,23456 parte, cu teren in
folosinta in cota de 15/1.500- a parte din c.f. colectiv
nr.23456 Zalu

d) suprafaa
Este exprimat n hectare i metri ptrai, dar n crile funciare vechi vom ntlni uniti
de msur ca stnjenul ptrat (stjp) sau jugrul (jugh).
1 jug= 5755 mp (57 de ari i 55 mp)
1stjp=3,59 mp aprox.3,60 mp
1 jugh=1.600 stjp
II.3 Partea a Il-a ( Foaia de proprietate)
Cuprinde numele proprietarului; actul sau faptul juridic care constituie titlul dreptului de
proprietate, precum i menionarea nscrisului pe care se ntemeiaz acest drept; strmutrile
proprietii; dreptul de administrare, dreptul de concesiune i dreptul de folosin cu titlu
gratuit, corespunztoare proprietii publice; servituile constituite n folosul imobilului; faptele
juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum i aciunile privitoare la
proprietate; recepia propunerii de dezmembrare ori de comasare i respingerea acesteia,
respingerea cererii de recepie i/sau de nscriere, n cazul imobilelor cu carte funciar
deschis; obligaii de a nu face; interdiciile de nstrinare, grevare, nchiriere, dezmembrare,
comasare, construire, demolare, restructurare i amenajare; clauza de inalienabilitate a
imobilului, potrivit art. 628 alin. (2) din Codul civil i clauza de insesizabilitate, potrivit art.
2.329 alin. (3) din Codul civil; orice modificri, ndreptri sau nsemnri ce s-ar face n titlu, n
partea I sau a II-a a crii funciare, cu privire la nscrierile fcute.
De exemplu:
B) Foaia de Proprietate
Intrat n baza sentinei civile nr.785/2001 a Judectoriei
Cluj, cu titlu de motenire i partaj, bun propriu, inch.
3456/2001-c.f., n favoarea lui

2.
3.
4.

IONESCU GEORGE-minor
n baza antecontractului de vnzare-cumprare nr.21/13.08.2003, se
noteaz promisiunea de vnzare a imobilului n favoarea lui
PETRUAN PETRU i
PETRUAN MAGDALENA

II.4 Partea a III-a (Foaia de sarcini)

Aceast parte a crii funciare cuprinde: dreptul de superficie, uzufruct, uz, abitaie,
servituile n sarcina fondului aservit, ipoteca i privilegiile imobiliare, precum i locaiunea i
cesiunea de crean; faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum
i aciunile privitoare la drepturile reale nscrise n aceast parte; sechestrul, urmrirea
imobilului sau a veniturilor sale; orice modificri, ndreptri sau nsemnri ce s-ar face cu
privire la nscrierile fcute n aceast parte.
Tot n aceast parte se noteaz aciunile privitoare la drepturile reale nscrise n aceast
parte, sechestrul, urmrirea silit a imobilului sau a veniturilor sale, orice modificri, ndreptri
sau nsemnri ce s-ar face cu privire la nscrierile fcute n aceast parte.

72

III.

Principiile crilor funciare

A. Principii de carte funciar proprii D.L.115/1938

1. Principiul efectului constitutiv de drepturi reale al nscrierii n cartea
funciar. Conform art. 17-18 din D.L.115/1938, drepturile reale cu privire la imobile pot fi
constituite, modificate sau stinse numai prin nscriere n cartea funciar. Astfel, din punct de
vedere al crii funciare, numai nscrierea n aceasta creeaz un drept real i l face opozabil
fa de teri.
Ca excepie, conform art.26 din lege, drepturile reale imobiliare care se dobndesc fr
nscriere n cartea funciar n urmtoarele cazuri sunt: dobndirea prin succesiune legal sau
testamentar, accesiunea, vnzarea silit i exproprierea.
Totui, pentru ca titularul unui drept real dobndit n aceste cazuri s poat dispunde de
el trebuie s l nscrie n cartea funciar, de abia dup aceast operaiune putnd s ncheie
acte de transmisiune sau grevare a bunului.

B.

Principii de carte funciar proprii Codului civil

1. Principiul publicitii integrale a drepturilor reale. Potrivit art.885 alin. (1) din
Noul Cod Civil, drepturile reale imobiliare trebuie s fie nscrise n cartea funciar, pentru a
deveni opozabile terilor sau pentru ca titularii lor s poate dispune de ele. Pe vechea
reglementare nscrierea n cartea funciar avea ca

singur scop asigurarea opozabilitii

dreptului real nscris, fr ca aceast nscriere s fi afectat transmiterea dreptului de la o

parte la alta. n reglementarea Noului Cod Civil ns nscrierea n cartea funciar a dreptului
real afecteaz nsi transmiterea acestuia.
Potrivit art. 888 C.civ., dreptul de proprietate i celelalte drepturi reale asupra unui
imobil se vor nscrie n cartea funciar pe baza actului prin care s-a constituit ori s-au
transmis, dar numai prin act autentic.
Ca excepie, drepturile reale imobiliare care sunt opozabile terilor fr nscriere n
cartea funciar n urmtoarele cazuri sunt: dobndirea prin succesiune, accesiunea natural,
vnzarea silit i expropriere pentru cauz de utilitate public, precum drepturile dobndite n
alte cazuri expres prevzute de lege. n privina drepturilor reale imobiliare dobndite n
aceste cazuri nici transmiterea dreptului nu este condiionat de nscrierea n cartea funciar.
Totui, pentru ca titularul unui drept real dobndit n aceste cazuri s poat dispunde de
el trebuie s l nscrie n cartea funciar, de abia dup aceast operaiune putnd s ncheie
acte de transmisiune sau grevare a bunului( art. 887 alin.(3) C.civ.).
Este de reinut faptul c n cazul vnzrii silite, dac urmrirea imobilului nu a fost n
prealabil notat n cartea funciar, drepturile reale astfel dobndite nu vor putea fi opuse
terilor dobnditori de bun-credin.

C.

Principii de carte funciar comune D.L.115/1938, Legii nr. 7/1996 i Codului civil

1.Principiul prioritii115. Potrivit dispoziiilor art.31 din D.L.115/1938 i al art. 891

C.civ., nscrierile n cartea funciar produc efecte fa de teri de la data nregistrrii cererilor

115

A se vedea L.Pop, op.cit,p.298-299, C.Brsan, op.cit,p.351.

73

de nscriere. Ordinea nregistrrii cererilor determin sau stabilete rangul nscrierii ( qui prior
tempore potior jure).
Astfel, primul care solicit nscrierea este i primul titular al dreptului nscris, chiar dac
titlul su are o dat posterioar.
Dac mai multe cereri de nscriere a drepturilor reale au fost depuse deodat la biroul
teritorial, ele vor primi provizoriu acelai rang, urmnd ca instana s hotrasc asupra
rangului fiecreia.
Dac au fost depuse deodat mai multe cereri avnd ca obiect nscrierea mai multor
drepturi de ipotec asupra aceluiai imobil, ele vor primi acleai rang.
Excepii de la acest principiu:
-n cazul drepturilor reale opozabile terilor fr nscrierea n cartea funciar (dobndite
prin succesiune, accesiune, vnzare silit i uzucapiune).
- cel care a fost ndreptit, printr-un act juridic valabil ncheiat, s nscrie un drept real
n folosul su poate cere radierea din cartea funciar a unui drept concurent sau, dup caz,
acordarea de rang preferenial fa de nscrierea efectuat de alt persoan, ns numai dac
sunt ntrunite urmtoarele 3 condiii: a) actul juridic n temeiul cruia se solicit radierea sau
acordarea rangului preferenial s fie anterior aceluia n baza cruia terul i-a nscris dreptul;
b) dreptul reclamantului i cel al terului dobnditor s provin de la un autor comun; c)
nscrierea dreptului n folosul reclamantului s fi fost mpiedicat de terul dobnditor prin
violen sau viclenie, dup caz.(art. 892 alin. (1) C.civ.)

2. Principiul forei probante a nscrierilor de drepturi reale. Principiul este

conscrat n art.900-901 C.civ., asemnatoare cu art 32-33 din D.L.115/1938.
Astfel:
-cuprinsul crii funciare, n afara ngrdirilor i excepiilor legale, se consider exact
numai n folosul acelei persoane care, n virtuea unui act juridic cu titlu legal, a dobndit cu
bun credin un drept real nscris n cartea funciar. n sesnul legii, dobnditorul este de
bun credin dac, la data nregistrrii cererii de nscriere a dreptului su, nu a fost notat
nici o aciune prin care se contest cuprinsul crii funciare, sau dac din titlu transmitorului
i din cuprinsul crii funciare nu reiese vreo neconcordna ntre aceasta i situaia juridic
real.
- dac un drept s-a radiat din cartea funciar, se prezum c acel drept nu exist.
Totui efectul de opozabilitate al nscrierilor n cartea funciar nu funcioneaz n ceea
ce privete suprafaa terenurilor, destinaia, categoria de folosin, valoarea sau alte
asemenea aspecte, precum i n cazul existenei unor restricii aduse dreptului de proprietate
prin expropriere, prin raporturile de vecintate, prin diverse prevederi legale privind protecia
ecologic, sau sistematizarea localitilor.
3. Principiul relativitii nscrierilor n cartea funciar. Conform acestui principiu,
nscrierile n cartea funciar se pot face, n principiu, numai mpotriva antecesorului tabular,
adic a persoanei care este deja nscris n cartea funciar.
Prin urmare, nscrierea unui drept n cartea funciar se poate face numai:
-mpotriva aceluia care, la nregistrarea cererii, era titular al dreptului asupra cruia
nscrierea urmeaz a fi fcut.
- mpotriva aceluia care, nainte de a fi nscris, i-a grevat dreptul, dac amndou
nscrierile se fac deodat.
n cazul n care mai multe persoane i-au cedat succesiv una celeilalte dreptul real
asupra unui imobil, iar nscrierile nu s-a efectuat, ultimul proprietar va putea cere nscrierea

74

dobndirilor succesive odat cu aceea a dreptului su, avnd ns obligaia s dovedeasc cu

nscrisuri originale ntreg irul actelor juridice pe care se ntemeiaz nscrierile.
4.

Principiul disponibilitii. Potrivit acestui principiu, consacrat de art. 28 alin. (4)

din Legea nr. 7/1996, republicat, nscrierile n cartea funciar se pot face doar la cererea
presoanei ndreptite, la cererea creditorilor acesteia prin aciune oblic sau, n cazurile
expres prevzute de legislaia n vigoare, la cererea autoritilor publice competente,

cu

excepia cazurilor n care legea prevede nscrierea din oficiu.nclcarea acestui principiu se
sancioneaz cu nulitatea absolut a nscrierii, aceasta putnd fi nlturat fie prin cererea de
reexaminare formulat n baza art. 31 din Legea nr.7/1996, fie pe calea aciunii n rectificare
prevzut de art. 908 C.civ.
5.

Principiul specialitii nscrierilor n cartea funciar. Conform principiului

specialitii, toate nscrierile n cartea funciar trebuie s fie precise i complete, nlturnd
astfel dubiile care s-ar putea nate n legtur cu felul, obiectul sau nelesul lor. 116
IV.nscrierile n Cartea Funciar
Conform dispoziiilor coninute de art 24 alin. (1) din Legea 7/1996, nscrierile n cartea
funciar sunt de trei feluri: ntabularea, nscrierea provizorie i notarea.
ntabularea. Potrivit art. 890 C.civ. ntabularea este nscrierea prin care un drept real
se transmite sau se constituie cu titlu definitiv, de la data nregistrrii cererii de nscriere.
Devine opozabil fa de teri de la data nregistrrii cererii de nscriere117.
ntabularea stingerii unui drept se numete radiere.
Cererea de ntabulare se depune la biroul de carte funciar, adugndu-i-se, obligatoriu,
nscrisul constatator al actului sau faptului juridic a crui ntabulare se cere, n original sau n
copie legalizat .
Registratorul de carte funciar este obligat s verifice dac nscrisul a crui ntabulare
se cere ndeplinete condiiile impuse de lege pentru efectuarea acestor operaiuni, fiind
astfel o adevrat activitate jurisdicional care se concretizeaz n ncheierea motivat de
admitere sau de respingere a cererii de ntabulare, supus unei plngeri ce se poate depune
n termen de 15 zile de la comunicare de ctre persoana interesat la biroul teritorial.
Plngerea se soluioneaz de judectoria n a crei raz de competen teritorial se afl
imobilul, iar hotrrea primei instane poate este supus apelului i recursului. 118
nscrierea provizorie. Reprezint operaiunea prin care transmiterea, consituirea,
modificarea sau stingerea unui drept real imobiliar devine opozabil fa de teri sub condiia
i n msura justificrii ei119.
Se realizeaz n urmtoarele situaii:
-

dobndirea unor drepturi reale este afectat de o condiie suspensiv

cnd se solicit ntabularea unui drept real n temeiul unei hotarri

judectoreti ce nu este irevocabil;

-

dac se dobndete un drept tabular nscris anterior provizoriu n cartea

funciar;
-

n cazul n care debitorul consemneaz sumele pentru care a fost nscris

ipoteca sau un privilegiu imobiliar care greveaz imobilul;

116

A se vedea Valeriu Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale, editura C.H.Beck, Bucureti, 2013, p. 453

117

A se vedea, pentru amnunte, L.Pop, op.cit.p. 283, 301, I.Albu, op.cit.p. 428, C.Brsan, op.cit.p. 352353, precum i art. 89 din Regulamentul
de organizare i funcionare al birourior de carte funciar
118
A se vedea C.Brsan, op.cit.p. 353.
119

C.Brsan, ibidem.

75

Dac pentru soluonarea cererii sunt necesare nscrisuri suplimentare, care

ns nu aduc atingere fondului dreptului ce se cere a fi nscris i nu fundamenteaz noi capete

de cerere.
Nejustificarea unei nscrieri provizorii atrage, la cererea celui interesat, radierea ei i a
tuturor nscrierilor care s-au facut condiionat de justificarea acesteia.
Notarea. Este acea nscriere n cartea funciar care are ca obiect menionarea
existenei unor drepturi personale, fapte sau raporturi juridice strns legate de drpturile
ntabulate i de titularii lor, pentru a le face opozabile terilor sau a le aduce la cunotina
acestora n scop de informare.
Exemplu: minoritaea, punerea sub interdicie, promisiunea de nstrinare a imobilului,
sechestrul aupra bunului imobil,etc.

V. ACIUNILE DE CARTE FUNCIAR

A. Aciunea n prestaie tabular.
I.Aciunea n prestaie tabular conform, D.L. 115/1938
Potrivit Legii crilor funciare, nscrierile n cartea funciar au efect constiotutiv de
drepturi. Astfel, dei s-a ncheiat un act translativ sau constitutive de drepturi, efectul su se
produce numai n urma nscrierii n cartea funciar120.
Prin urmare, cel care s-a obligat la constituirea, transmiterea su modificarea unui drept
real imobiliar este obligat s predea nscrisurile neceasre pentru ntabularea n cartea
funciar. n cazul n care refuz acest lucru, la cererea persoanei ndreptite, instana va
pronuna o hotrre judectoreasc care, rmas definitiv, va nlocui nscrisurile necesare
pentru ntabularea dreptului sau radierea sa.
Aciunea n prestaie tabular poate fi introdus i mpotriva unei tere persoane,
nscrise n cartea funciar, dac sunt ndeplinite urmtoarele condiii:
-

cel ce cere prestaia tabular s fie n posesia imobilului la data la care terul a

contractat cu vnzatorul.
-

actul juridic n baza cruia se cere prestaia tabular s fie ncheiat anterior actului

terului.
-

terul s fi dobndit bunul cu rea-credin sau cu titlu gratuit121.

Aciunea n prestaie tabular poate fi introdus oricnd, fiind o aciune imprescriptibil.

2.Aciunea n prestaie tabular conform Codului civil
Potrivit art. 896 C.civ., cel care s-a obligat s strmute, s constituie n folosul altuia un
drept real asupra unui imobil, este dator s-i predea toate nscrisurile necesare pentru
nscrierea acelui imobil, la fel fiind i n ipoteza n care un drept nscris n cartea funciar se
stinge, caz n care titularul este obligat s predea celui ndreptit nscrisurile necesare
radierii.
n cazul n care cel obligat nu pred nscrisurile, se va putea cere instanei judectoreti
s dispun nscrierea122, hotrrea instanei suplinind astfel consimmntul prii care avea
obligaia s predea nscrisurile necesare nscrierii.

120

Pentru detalii asupra aciunii n prestaie tabular, a se vedea L.Pop, op.cit.p. 284-285

121

A se vedea C.Brsan, op.cit, p.354-355

122

Ibidem, L.Pop, op.cit,.p. 305.

76

Conform art. 896 alin.(1) teza a II-a C.civ., dreptul la aciune este prescriptibil n
condiiile legii.
Aciunea n prestaie tabular poate fi ndreptat i mpotriva unui ter, n situaia n
care dobnditorul anterior cere instanei s acorde nscrierii sale un rang preferenial fa de
nscrierea efectuat la cererea unui ter, care a dobndit ulterior imobilul cu titlu gratuit sau
care a fost de rea credin la ncheierea actului 123. Aciunea n prestaie tabular cu caracter
special se prescrie n termen de 3 ani de la data cererii de nscriere a dreptului n folosul su
de ctre ter, cu excepia cazului n care dreptul la aciune al reclamantului contra
antecesorului tabular s-a prescris mai nainte.124

B. Aciunea n rectificarea nscrierilor n cartea funciar

Rectificarea nscrierilor n cartea funciar are ca obiect nlturarea neconcordanelor
care pot exista ntre nscrierile n cartea funciar i situaia juridic real a imobilului. 125 Prin
rectificare se nelege radierea, ndreptarea sau menionarea nscrierii oricrei operaiuni,
susceptibil de a face obiectul unei nscrieri n cartea funciar. Dac ns se tinde la
schimbarea unor aspecte tehnice ale imobilului, schimbare care nu afecteaz esena dreptului
care poart asupra acelui imobil, se utilizeaz operaiunea de modificare.
Spre deosebire de modificarea crii funciare, care se poate cere doar de proprietarul
imobilului, cererea de rectificare poate fi introdus de orice persoan interesat n
urmtoarele cazuri(art.908 C.civ.):
1. nscrierea sau ncheierea nu este valabil ori actul n temeiul cruia a fost efectuat
nscrierea a fost desfiinat, n condiiile legii, pentru cauze ori motive anterioare sau
concomitente ncheierii ori, dup caz, emiterii lui;
2. dreptul nscris a fost greit calificat;
3. nu mai sunt ntrunite condiiile de existen a dreptului nscris sau au ncetat
efectele actului juridic n temeiul cruia s-a fcut nscrierea;
4. nscrierea n cartea funciar nu mai este, din orice alte motive, n concordan cu
situaia juridic real a imobilului.

n ceea ce privete termenul n care o asemenea aciune poate fi introdus, art.909

C.civ. prevede:
1. Sub rezerva prescripiei dreptului la aciunea n fond, aciunea n rectificare este
imprescriptibil fa de dobnditorul nemijlocit, precum i fa de terul care a dobndit cu
rea-credin dreptul nscris n folosul su. Dac aciunea de fond introdus pe cale separat a
fost admis, aciunea n rectificare este, de asemenea, imprescriptibil att mpotriva celor
care au fost chemai n judecat, ct i mpotriva terilor care au dobndit un drept real dup
ce aciunea de fond a fost notat n cartea funciar.
2. Fa de terele persoane care au dobndit cu bun-credin un drept real prin donaie
sau legat cu titlu particular, aciunea n rectificare, sub rezerva prescripiei dreptului la
aciunea de fond, nu se va putea introduce dect n termen de 5 ani, socotii de la
nregistrarea cererii lor de nscriere..
3.
De asemenea, sub rezerva prescripiei dreptului la aciunea n fond, aciunea n
rectificare, ntemeiat exclusiv pe dispoziiile art. 908 alin. (1) pct. 1 i 2, se va putea ndrepta
i mpotriva terelor persoane care i-au nscris vreun drept real, dobndit cu bun-credin i
printr-un act juridic cu titlu oneros sau, dup caz, n temeiul unui contract de ipotec,
123

A se vedea M.Nicolae, op.cit,.p. 402 i urm.

124

Pentru detalii a se vedea V. Stoica, op.cit., p. 464

125

A se vedea L.Pop, op.cit,.p.306-308, C.Brsan, op.cit,.p.355.

77

ntemeindu-se pe cuprinsul crii funciare. n aceste cazuri, termenul va fi de 3 ani, socotii de

la data nregistrrii cererii de nscriere formulate de ctre dobnditorul nemijlocit al dreptului a
crui rectificare se cere, cu excepia cazului cnd ncheierea, prin care s-a ordonat nscrierea
care face obiectul aciunii n rectificare, a fost comunicat celui ndreptit, caz n care
termenul va fi de un an de la comunicarea acesteia-aciunea n rectificarea notrii este
imprescriptibil.
4.
Termenele prevzute la punctele 2 i 3 sunt termene de decdere.
Rectificarea nscrierilor n cartea funciar se poate realiza nu numai prin hotrre
judectoreasc definitiv i irevocabil, ci i pe cale amiabil, prin declaraie autentic,
nsoit de o documentaie cadastral, dat de ctre titularul tabular sau de titularul dreptului
real nenscris n cartea funciar.

CURRICULUM VITAE
Lector universitar dr. HAROSA LIVIU-MARIUS
Data i locul naterii : 18.10.1974, Nsud, jud. Bistria-Nsud
Domiciliul: Cluj-Napoca, B-dul N.Titulescu, nr. 14, bl.P6, sc.II, ap.82, jud.Cluj, cod.
400420.
Starea civil: Cstorit, doi copii.
Studii:
2011 Postdoctorat Academia Romn, College de France, EHESS Paris
2007-: doctor n drept cu distincia Magna Cum Laudae, teza cu titlul "Bunurile
temporale ale Bisericii".
1997: L'Academie de Droit International-Haga, specializarea drept internaional
privat
1997; Facultatea de Drept, UBB, liceniat in drept.
1993: Liceul Silvic Nsud.
Profesie: lector universitar doctor la Catedra de Drept Privat, Facultatea de Drept,
Universitatea "Babes-Bolyai"
Activiti didactice : titular al cursurilor de Drept Civil. Drepturi reale", Drept canonic"
Clinic juridic",( nivel licen); Subsidaritatea in dreptul privat (nivel master)
Activiti de seminar: Drept Civil. Drepturi reale si Drept Civil. Teoria generala a
obligatiilor, drept canonic.
Alte responsabiliti profesionale:

78

Avocat definitiv in cadrul Uniunii Nationale a Barourilor din Romania, Baroul

Cluj.
Domenii de cercetare: Drept Civil. Drepturi reale, Drept canonic, Drept internaional
privat, Drept civil, Raspunderea civila medicala.
I.
1.

Articole publicate n reviste ISI

Harosa Liviu-Marius Histoire du dveloppment de la lgislation cannonique et civile

ayant pour l'objet les biens temporels de l'Eglise publicat in History Transylvanian
Review, vol. XIX, Supplement no. 5, 2010, II.

II.

Articole publicate in reviste recunoscute CNCSIS

1. Harosa Liviu-Marius , Bocsan Mircea Dan , , Expropriere pentru utilitate publica

statornicita anterior intrarii in vigoare a Legii nr.33/1994.Consecinte (Tribunalul Cluj, sectia
civila si de contencios administrativ, decizia civila nr.651/A din 25 aprilie 1996- practica
judiciara comentata), DREPTUL, Categ CNCSIS D, Dreptul nr.7/1998, 1998, P.70 - 82
2. Harosa Liviu-Marius , Discutii privind posesia ca modalitate de dobandire a dreptului
de proprietate asupra bunurilor mobile, STUDIA UNIVERSITATIS BABES-BOLYAI.
IURISPRUDENTIA, Categ CNCSIS C, Studia Universitatis Babes-Bolyai. Jurisprudentia nr.
1/2001, 2001, P.41 - 60
3. Harosa Liviu-Marius , Popa Ionut Florin , Legea nr.46/2003 privind drepturile
pacientului.Comentarii, DREPTUL, Categ CNCSIS D, Dreptul nr. 8/2003, 2003, P.5 23.
4. Harosa Liviu-Marius , Examen teoretic si practic al jurisprudentei Tribunalului ClujSectia Comerciala si de contencios administrativ- in materia somatiei de plata, STUDIA
UNIVERSITATIS BABES-BOLYAI. IURISPRUDENTIA, Categ CNCSIS C, Studia Universitatis
Babes-Bolyai. Jurisprudentia nr.1/2003, 2003, P.122 - 133
5. Harosa Liviu-Marius , Examen teoretic si practic al jurisprudentei Tribunalului ClujSectia Comerciala si de contencios administrativ- in materia somatiei de plata, STUDIA
UNIVERSITATIS BABES-BOLYAI. IURISPRUDENTIA, Categ CNCSIS C, Studia Universitatis
Babes-Bolyai.Jurisprudentia nr. 2/2003, 2004, P.194 - 207
6. Harosa Liviu-Marius , Aspecte privind manifestarile de vointa pioasa in dreptul catolic
canonic, STUDIA UNIVERSITATIS BABES-BOLYAI. IURISPRUDENTIA, Categ CNCSIS C, nr.12/2004, 2004, P.52 - 88
7. Harosa Liviu-Marius , Aspecte privind reglementarea institutiei fundatiilor pioase in
codurile de drept canonic (codex juris canonici si codex canonum ecclesiarum orientalium)
ale bisericii catolice, PANDECTELE ROMANE, Categ CNCSIS D, Culegere de studii In honorem
C.Birsan, L.Pop, 2006, P.498 - 528
8. Harosa Liviu-Marius , Privire asupra persoanelor juridice publice si private in dreptul
canonic catolic , STUDIA UNIVERSITATIS BABES-BOLYAI. IURISPRUDENTIA, Categ CNCSIS C, 2
, 2006, P.64 80
9. Harosa Liviu Marius Consideraii asupra clasificrilor civile ale bunurilor temporale
aparinnd Bisericii, PANDECTELE ROMNE, categ.CNCISIS D, nr.9/2008, p.23-53.
10.Harosa Liviu Marius Prescripia n dreptul canonic, mijloc de dobndire al bunurilor
temporale, Revista Romn de Drept Privat, nr.6/2008, p.90-124.
11. Harosa Liviu Marius Modurile generale de dobndire ale bunurilor temporale de
ctre Biseric, STUDIA UNIVERSITATIS BABE-BOYAI.IURISPRUDENTIA, Categ CNCSIS C, nr.
1/2009.

79

12. Harosa Liviu Marius Raporturile dintre norma canonic i norma civil n domeniul
patrimonial.Subsidiaritate i canonizarea legii civile, Revista Romn de Drept Privat nr.
3/2009, p.134-149.
13.Harosa Liviu Marius Relevana general a bunurilor n dreptul canonic.Clasificarea
bunurilor bisericeti n sens larg , Pandectele Romne, categ. CNCSIS D, nr. 6/2009, p.4672.
14.Harosa Liviu Marius-Succesiunea, mijloc de dobndire a bunurilor temporale,
Revista Romn de Drept Privat, nr.5/2009.
15. Harosa Liviu Marius Principiile generale ale nstrinrilor bunurilor temporale n
Biserica Ortodox Romn i n Biserica Catolic, Studia Universitatis Babe-Bolyai nr.
1/2010.
16.Harosa Liviu Marius- Calificarea

dup lex fori a unui litigiu cu element de

extraneitate de ctre instana strin, sub imperiul Conveniei Bruxelles I. Excepia

necompetenei. Monopolul de jure al Baroului Federal Austriac RAC asupra reprezentrii
n faa instanelor din aceast ar. Lipsa unui avocat de concordan , Revista Romn de
Drept al Afacerilor, nr. 7/2012, p. 55-61.
17. Harosa Liviu- Marius Scurte consideraii asupra fiduciei n reglementarea noului
Cod

Civil,

Revista

Romn

de

Drept

al

Afacerilor,

nr.9/2013,

p.31-42.

II. Carti/capitole de carte publicate in edituri recunoscute CNCSIS

1. Harosa Liviu-Marius, Popescu Dan Andrei , carte, Drept International Privat. Tratat
Elementar, EDITURA LUMINA LEX , BUCURESTI, Editor: Editura Lumina Lex, 1999, P. 378,
contribuie

30%

2. Harosa Liviu-Marius, Pop Liviu, carte, Drept Civil. Drepturile Reale Principale,
UNIVERSUL JURIDIC , BUCURESTI, Editor: Universul Juridic, 2006, P. 392, contribuie 60%.
3. Pop Ciprian Marcel , Beju Daniela-Georgeta , Ciumas Cristina , Moisescu Ovidiu
Ioan , Nistor Cosmin Voicu , Oprean Victor-Bogdan , Harosa Liviu-Marius , Racolta
Paina Nicoleta Dori , Cramarenco Romana-Emilia , Nutiu Carmen Gabriella Estrela
,carte, Manualul Agentului Imobiliar, RISOPRINT , CLUJ-NAPOCA, 2006, P. 269, contribuie
10%.
4. Harosa Liviu-Marius, carte Bunurile temporale ale Bisericii. Regimul juridic al
bunurilor aparinnd Bisericii, vol.I, ed.Universul Juridic, Bucureti, 2011, p.580. 5. Harosa Liviu-Marius, carte, Drept canonic, ed. Universul Juridic, Bucureti, 2013.
6. Harosa Liviu-Marius,capitol, Drepturile fundamentale ale pacientului la viata derivate
din interpretarea legii pacientului, Medicii si Biserica vol IV Familia, nasterea, tehnologii
medicale de reproducere asistata (pozitii teologice, medicale, juridice si filozofice,
RENASTEREA , CLUJ-NAPOCA, Editor: G.M.Buta, 2006, P. 125-138.
7. Harosa Liviu-Marius, capitol, Sfritul vieii din perspectiv juridic. O discuie asupra
jurisprudenei Curii Europene a Drepturilor Omului asupra dreptului la moarte, Medicii i
Biserica, vol. VI,
Renaterea,

Perspectiv ortodox contemporan asupra sfritului vieii ,

Cluj-Napoca,

editor.

G.M.Buta,

2008,

ed.

p.191-197.

8. Harosa Liviu Marius, capitol, Pentru o mai bun colaborare n domeniul bioeticii ntre
Biseric i Stat. Relaiile dintre dreptul canonic i dreptul laic. Medicii i Biserica, vol.VII,
Perspectiva

cretin

ortodox

asupra

prelevrii

transplantului

de

organe ,

ed.Renaterea, Cluj-Napoca, editor G.M.Buta, 2009, p.153-164.

9. Harosa Liviu-Marius,

capitol Principiile generale ale nstrinrilor bunurilor

temporale n coord. D.A.Popescu, Specificitate i complementaritate n dreptul privat

european. Conflictele de legi i de jurisdicii i integrarea juridic european ,
80

ed.Hamangiu, Bucureti, 2012., Grant CNCSIS IDEI nr. 2442, competiie 2008, p. 258-274.
10. Harosa Liviu Marius, capitol, Bunurile temporale ale Bisericii n contextul noului Cod
Civil din Romnia, p.431-462. n Misiunea Sacramental a Bisericii Ortodoxe romne n
context European, ed.Basilica a Patriarhiei Romne, Bucureti, 2013, coord. Pr.lect.dr.orin
elaru,

pr.lect.dr.Patriciu

Vlaicu.

III.Carti/ capitole de carte publicate in alte edituri internationale

1. Harosa Liviu-Marius,capitol, Dobandirea proprietatii asupra bunurilor mobile prin
intermediul posesiei sau uzucapiunea mobiliara-un miraj juridic (privire comparata) ,
Revista de Drept Privat nr. 1/2003, Cartdidact, Republica Moldova, Editor: Cartdidact, 2003,
P.

78-98

2. Harosa Liviu-Marius,capitol, Fundamentul persoanelor juridice in dreptul canonic

catolic , Revista de Drept Privat nr. 1/2004, Cartdidact, Chisinau, Republica Moldova,
Chisinau, Editor: Cartdidact, 2004, P. 52-82
IV. Carti publicate in alte edituri romanesti
1. Harosa Liviu-Marius, capitol, Regimul constitutional al cultelor in Statele Uniunii
Europene. O perspectiva comparata, Pasi spre integrare. Religie si drepturile omului in
Romania, Editura Limes Cluj-Napoca, Cluj-Napoca, Editor: Petean Mircea, 2004, P. 91-100,
2.. Harosa Liviu-Marius,capitol, Fundatiile in dreptul canonic catolic, Omagiu profesorului
Nicolae V.Dura la 60 de ani; Universitatea Ovidius Constanta, Editura Arhiepiscopiei
Tomisului, Constanta, Editor: Petrescu Teodosie, 2006, P. 1232-1285.
3.Harosa Liviu Marius, capitol, Tabula gratulatoria. O via n slujba cutrii, Omagiu
profesorului Nicolae V.Dura la 60 de ani; Universitatea Ovidius Constanta, Editura
Arhiepiscopiei Tomisului, Constanta, Editor: Petrescu Teodosie, 2006, p.1452-1462.
4. Harosa Liviu-Marius, prefa, Cuvnt nainte, la Dan Doiu, Nulitatea cstoriei, ed.
Aeternitas, Alba Iulia, 2011, p. 9-10.

V.Lucrari publicate in conferinte/volume stiintifice nationale

Activitate:
1995- participare la cursurile Universitii de Var Rennes Transeuropeennes,
organizat de Consiliul Europei, Centrul European al Culturii si Facultatea de Stiine Juridice si
Politice Rennes.
1996- participare la Concursul Internaional de Drepturile Omului, Rene Cassin,
organizat de Universitatea Robert Schumann Strasbourg, unde echipa Facultatii de Drept
UBB Cluj-Napoca a obinut locul II in clasamentul echipelor din Europa de Est.
1997-cursurile Academiei de Drept Internaional Haga, Olanda. Alumni.
1998-participare la Sesiunea de Comunicri organizat de Transeuropeennes cu titlul
Politici de vecintate in spaiul est-european i politica minoritilor, in sectiunea Drept Privat
desfurat la Ohrida, Macedonia.
2002-participare Program Leonardo Universitatea din Viena.
2003-participare cu lucrarea The second Vatican Council and post-conciliar canon law
la Simpozionul The Status of Denomination in the Candidate Countries for the European
Union organizat la Viena de European Consortium for Church and State Research.
2004- moderator i participare cu lucrarea Regimul constitutional al cultelor in Statele
81

Uniunii Europene la Simpozionul Religie si drepturile omului in Romania organizat la ClujNapoca de SACRI si de Ambasada Olandei in Romania.
2004-participare cu lucrarea Gli Impedimenti al matrimonio nel diritto canonico
ortodosso la Simpozionul International La famiglia in Europa organizat de Universitatea
Pontificala Lateran, Vicariatul de Roma, Vatican.
2004- participare cu lucrarea Jurisprudence of CEDO and Minorities Rights in Romania
la Simpozionul International The Challenges of Multiculturalism in Central and Eastern
Europe organizat la Iasi de Facultatea de Filozofie a Universitatii Al.I.Cuza Iasi, SACRI si
Facultatea de Filozofie si Istorie a Universitatii Babes-Bolyai Cluj-Napoca.
2005 participare cu lucrarea La remuneration des clerges dans le nouveau projet de
la loi des cultes en Roumanie la Simpozionul International Ora et Labora organizat de
Universitatea Pontificala Lateran, Vicariatul de Roma, Vatican.
2006 -participare cu lucrarea Causa pia in diritto canonico orientale- catolico e in
diritto canonico ortodosso, la Simpozionul International Corporate social responsiblity,
organizat de Universitatea Pontificala Lateran, Vicariatul de Roma, Vatican.
2008-participare cu lucrarea Discussion on the temporal goods in the Holy Scripture in
John Chrysostoms and Saint Augustines writings -a philosophical and juridical point of vue-
la Simpozionul International La Filosofia e Diritto organizat de Universitatea Pontificala
Gregoriana, Vicariatul de Roma, Vatican.
2011- participare program posdoctoral organizat de Academia Romana.
2011-bursa postoctorala in Franta, Paris, College de France (Academia Franceza),
Bibliotheque Nationale de France, Ecole de Hautes Etudes en Sciences Sociales.
2011- Participare la Simpozionul International organizat de Reprezentanta Patriarhiei
Romane pe langa institutiile europene cu tema Misiunea sacramentala a Bisericii Ortodoxe
n context european, Bruxelles, 28 iunie-1 iulie 2011 cu lucrarea Efectele Noului cod Civil
asupra legislatiei privind cultele religioase si asupra dreptului canonic.
2011 -Participare La Conferinta Internationala Recent Studies on Past and Present: New
Sources, New Methods or a New Public?, Bucuresti, 25-28 septembrie 2011, organizata de
Academia Romana, cu lucrarea Lusufruit succesif. Le developpement dune institution
juridique dans le droit roumain et dans lespace de Transylvanie (XIX-XXI-siecles).
2011- participare la Conferina asupra Noului Cod Civil Baroul Cluj i Curtea de Apel
Cluj, 27 octombrie 2011, cu prelegerea Uzucapiunea, Consideraii aduse sistemului de Carte
Funciar de ctre Noul Cod Civil.
2011

participare

la

Conferinta

Nationala

organizata

de

Uniunea

Naional

Judectorilor din Romnia, 4-5 noiembrie 2011, Cluj-Napoca Codul Civil- Teze si Antiteze la
Cluj, cu prelegerea Dreptul de Superficie.
2012 moderator i participant la al XI-lea Seminar de Medicin i Teologie, Bistria, 0708 mai 2012, panelul mplicaii etice, medico-legale i legislative n tortur i moartea
martiric II, cu prelegerea Istoricul personalitii juridice a asociaiilor cretine n perioada
Sfinilor Prini.
2012

membru al comitetului tiinific, moderator i participant

internationala Judicial

Reforms

and

their

Europe (http://www.conference.reformcenter.ro)

implications
organizata

in

Central

de Centrul

la Conferinta
and

de

Eastern

Analiz

Reformelor n Justiie, Politic i Societate (CARJPS) in colaborare cu CEVIPOL (ULB)

Bruxelles, Iai, 25-26 octombrie 2012, cu lucrarea The dispositions of the New Romanian
Civil Code on proprietary rights, their subdivisions and trusts on the backdrop of Judicial
reform in Central and Eastern Europe.
2012 moderator i participant la Colocviul cu tema Noul Cod Civil la un an de la
aplicare, organizat de Tribunalul Arad i Baroul Arad, 15-16 noiembrie 2012, cu prelegerile
Prima reglementare a superficiei in dreptul romnesc. Particulariti, ipoteca n Noul Cod
82

Civil, Accesiunea imobiliar artificial. Analiza diferitelor ipoteze posibile.

2012-

membru n Comitetul tiinific, moderator i participant la Conferina

Internaional. 20 de ani de la reluarea nvmntului superior juridic ordean. Arc peste

timp: Academia Regal de drept din Oradea (1780) Facultatea de Drept (1992) Modificrile
legislaiei fundamentale ale Romniei. Aspecte de drept intern i de drept comparat Oradea,
22-24 nov.2012.

mail: mharosa@law.ubbcluj.ro; mharosa@yahoo.com ; marius.harosa@harosa.ro

Limbi strine: Franceza- foarte bine Engleza-foarte bine Germana-mediu Spaniolaincepator Italiana-incepator
Contact: lector. Dr. Liviu-Marius HAROSA, Facultatea de Drept, Universitatea "BabeBolyai", Cluj-Napoca, str.A. Iancu nr. 11, jud.Cluj, Romania, camera 120, tel. 0264-595504,
mail: mharosa@law.ubbcluj.ro; mharosa@yahoo.com ; cabinetavocatharosa@yahoo.com

83