Condoiile de aplicare a metodei

Verif.

Efect.

Mod Coala

Grsun N.

Semnat

Data

Coala

Metoda comparaiei directe utilizeaz procesul de lucru n care estimarea valorii de pia seface
prin analizarea pieei pentru a gsi proprieti similare i comparnd apoi aceste proprieti cu cea
n evaluare. Estimarea chiriei pe pia, a costurilor, uzura i ali parametrii ai valorii, pot fi obinui
prin alte metode de evaluare, folosind tehnici comparative. De multe ori, aceste elemente sunt
analizate n metoda comparaiei directe pentru a determina coreciile ce trebuie fcute la preurile
de vnzare a proprietilor comparabile.
Premiza major a metodei comparaiei directe este aceea c valoarea de pia a unei proprieti
imobiliare este direct n relaie cu preurile unor proprieti competitive i comparabile. Analiza
comparativ se axeaz pe asemnrile i diferenele ntre proprieti i tranzacii, care influeneaz
valoarea. Acestea ar putea cuprinde diferenele n drepturile de proprietate evaluate, motivaia
cumprtorilor i a vnztorilor, condiiile de finanare, situaia pieei la momentul vnzrii,
dimensiunile, amplasamentul, caracteristicile fizice i caracteristicile economice, dac proprietile
produc venituri. Criteriile de comparaie sunt testate fa de datele pieei pentru a determina care
elemente sunt sensibile la schimbare i cum afecteaz ele valoarea.
Relaia cu principiile evalurii
Oferta i cererea pieei sunt constituite de vnztori i cumprtori, iar dac cererea pentru o
proprietate este mare, preurile tind s creasc. Deplasrile n oferta unor proprieti mbuntite,
sunt deseori n urma deplasrilor n cerere, deoarece oferta este creat de noile construcii ce
necesit timp de realizare i este micsorat de transformarea pentru alte utilizri, n timp ce cererea
ce trebuie satisfcut se poate schimba rapid. Analiza pieelor imobiliare, la un anumit moment dat,
poate fi concentrat pe cerere, dar trebuie avut n vedere i oferta.
Pentru a estima cererea, evaluatorul va avea n vedere numrul de utilizatori poteniali a unui
anumit tip de proprietate imobiliar, puterea lor de cumprare, gusturile i preferinele lor. Pentru a
analiza oferta, evaluatorul va considera proprietile existente nevndute sau libere, precum i
proprietile ce sunt n construcie, transformare sau planificate a fi construite. Modificrile n
oricare din aceste elemente pot duce la variaia preurilor proprietii analizate i a proprietilor
comparabile. Principiul substituiei aplicat la metoda comparaiei directe, arat c valoarea unei
proprieti tinde s fie dat de preul ce ar fi pltit pentru a achiziiona o proprietate cu utilitate i
atractivitate similare, ntr-un interval de timp rezonabil. Acest principiu spune c metoda
comparaiei directe este mai puin adecvat dac nu exist pe pia proprieti de substituie. Forele
cererii i a forei de pe pia tind spre echilibru, dar echilibrul absolut nu se atinge niciodat, ci
acesta se schimb continuu. Un aspect important al principiului echilibrului este c relaia dintre
teren i construcii i relaia dintre o proprietate i mediu trebuie s fie n echilibru pentru ca
proprietatea s reflecte valoarea de pia real. Evaluatorul va analiza mprejurimile proprietii
evaluate pentru a identifica toate influenele externe semnificative i care se reflect n coreciile pe
care le face proprietilor competitive pentru comparabilitate. Dou proprieti imobiliare cu

Verif.

Efect.

Mod Coala

Coala
Grsun N.

Semnat

Data

caracteristici fizice identice pot avea valori de pia mult diferite dac una din proprieti are
mprejurimi mai puin atractive. Factori precum: condiiile de iluminat a strzilor, facilitile de
transport, protecie adecvat din partea poliiei, respectarea reglementrilor municipale, apropierea
de centrele comerciale sau de alimentaie public, trebuie luai n considerare de evaluator pentru a
determina dac ei au efect negativ sau pozitiv asupra valorii.
Aplicabilitatea i limitele metodei
Metoda

comparaiei directe este aplicabil la toate tipurile de proprieti imobiliare cnd exist

suficiente tranzacii recente, cu date sigure care s indice caracteristicile valorii sau tendinele de pe
pia. Dac n schimb numrul de tranzacii este insuficient, aplicabilitatea metodei este limitat.
De exemplu, metoda comparaiei directe se aplic rareori la proprieti cu destinaie special,
pentru c pe pia (chiar dac e ntins geografic) se vnd puine asemenea proprieti. Metoda d,
de regul, indicaii de prim mn, referitoare la valoarea de pia n evaluarea proprietilor
imobiliare ce nu sunt cumprate pentru caracteristicile lor de a produce venituri (locuin pentru
proprietar). La fel metoda poate da cele mai bune indicaii privind valoarea unor proprieti
industriale sa comerciale exploatate de proprietar. Schimbarea rapid a condiiilor economice i a
legislaiei, pot limita aplicabilitatea metodei ncomparaiei directe. De exemplu, schimbarea legii
impozitului pe profit, a reglementrilor de urbanism, existena i costulfinanrii, restriciile de
construire i de dezvoltare a infrastructurii pot navea ca rezultat, un numr mic de vnzri
comparabile recente, fapt ce reflect impactul unor asemenea schimbri pe un anumit interval de
timp. n plus, inflaia rapid poate pune sub semnul ntrebrii coreciile fcute de evaluator. Pentru
a asigura credibilitatea concluziilor rezultate din aplicarea metodei comparaiei directe, evaluatorul
trebuie s verifice datele de pia obinute i s neleag deplin caracteristicile de comportament al
cumprtorilor i al vnztorilor implicai n tranzaciile imobiliare. El va fi circumspect fa de
informaiile oferite de teri. n acelasi timp pot rezulta ipoteze sau concluzii incorecte, dac
evaluatorul se bazeaz numai pe date statistice, fr a lua n considerare motivarea pr ilor aflate n
tranzacie. Este absolut necesar ca evaluatorul s identifice i s analizeze punctele tari i punctele
slabe ale proprietii, din datele prelucrate i din analizele comparative efectuate. Toate faptele
relevante, dar i opiniile trebuie s fie scrise n raportul de evaluare. La analiza rezultatelor obinute
prin aplicarea metodei comparaiei directe, dar i la analiza final a rezultatelor, trebuie s se
exprime clar opinia privind fiabilitatea datelor culese, a analizelor efectuate i a concluziilor
privind valoarea. Metoda comparaiilor directe constituie o parte esenial a procesului de evaluare,
chiar cnd aplicabilitatea ei este limitat. De multe ori datele necesare n aplicarea altor metode
(rata de capitalizare, uzura funcional, etc.) se obin printr-o tehnic de analiz comparativ.
Datele necesare i sursele de informaii
Pentru a aplica metoda comparaiei directe, evaluatorul culege date despre tranzacii, contracte,
oferte, refuzuri, opiuni i liste de proprieti imobiliare, considerate competitive i comparabile cu

Verif.

Efect.

Mod Coala

Coala
Grsun N.

Semnat

Data

proprietatea evaluat. La nceput, evaluatorul cerceteaz cu atenie preurile, drepturile de

proprietate transmise, condiiile de finanare, motivaia vnztorilor i cumprtorilor i data
efecturii tranzaciilor. Apoi analizeaz n detaliu fiecare amplasament, starea fizic i funcional
i caracteristicile economice. Sursele primare de informaii sunt cele legate de publicitatea
imobiliar, publicaiile periodice cu subiect imobiliar i discuiile cu prile n tranzacie, angajaii
lor, avocai, consilieri, ageni de intermediere, administratori imobiliari, proprietari i promotori.
Informaiile din alte surse tere trebuie privite cu atenie pentru c ar putea fi n favoarea unei
anumite pri implicate n tranzaciile imobiliare i nu totdeauna au obiectivitatea necesar.
Limitele geografice ale zonei cercetate depind de natura i tipul proprietii evaluate i trebuie s
cuprind suficiente proprieti comparabile tranzacionate ntr-un trecut nu prea ndeprtat.
Proprietile imobiliare au pia local, regional, naional sau internaional. Preurile de vnzare
reflect o serie de factori care influeneaz mai mult sau mai puin valoarea proprietii; pentru a
determina influena relativ a acestor factori, se folosesc tehnici cantitative i calitative. Astfel de
tehnici sunt: analiza comparativ relativ, analiza evoluiei, analiza datelor n perechi, analiz
statistic i grafic, analiza sensibilitii. Dac nu exist suficiente date pentru a fundamenta o
analizcantitativ, evaluatorii analizeaz relaiile calitative prin comparaie direct a datelor de
pia i analiza evoluiei pieelor. Dup ce au fost adunate i analizate datele de pia, ele pot fi
ordonate n mai multe moduri. O metod obisnuit este s fie aranjate pe o gril de date. Fiecare
diferen important ntre proprietatea analizat i proprieti comparabile ce ar putea influena
valoarea e considerat ca element de comparare; fiecare element are repartizat un rnd pe gril i
preurile totale sau unitare ale proprietilor comparabile sunt corectate ca s reflecte valoarea
acestor diferene. Coreciile fcute, reflect procesul de gndire i judecat efectuat de un
cumprtor, nainte de a face oferta de cumprare sau nainte de a cumpra.

Algoritmul de evaluare
Etapele procedurii de baz n aplicarea metodei comparaiei directe sunt:
Cercetarea pieei pentru a obine informaii despre tranzacii de proprieti imobiliare ce sunt
similare cu proprietatea evaluat n ceea ce priveste tipul de proprietate, data vnzrii,
dimensiunile, localizarea i zonarea;
Verificarea informaiilor prin confirmarea c datele obinute sunt reale i corecte i c
tranzaciile au fost obiective;
Alegerea unor criterii de comparaie relevante i elaborarea unei analize comparative pe fiecare
criteriu;
Compararea proprietilor comparabile cu proprietatea evaluat, utiliznd elementele de
comparaie i ajustarea adecvat a preului de vnzare a fiecrei proprieti comparabile sau dac
nu e posibil compararea se trece la scoaterea din categoria comparabile.
Verif.
Efect.

Mod Coala

Coala
Grsun N.

Semnat

Data

 Analiza rezultatelor evalurii i stabilirea la o valoare sau la o marj de valori. ntr-o pia
nedecis i foarte dinamic, o marj de valori poate fi o concluzie mai bun dect o singur
valoare.
Exactitatea rezultatului evalurii depinde de definirea cirect a scopului evalurii, veridicitatea
surselor de informaie, principiilor metodologile ce stau la baza identificrii obiectelor comparabile
i de metodele de ajustare a preurilor.
Definirea misiunii de evaluare presupune indentificarea proprietii imobiliare, a drepturilor reale
asupra obiectului evaluarii, modului de utilizare, determinarea datei evalurii i tipului valorii ce
urmeaz a fi estimat.
Colectarea i analiza datelor de pia pentru bunurilor imobiliare similare obiectului evalurii este
una din cele mai importante etape ale metodei vnzrilor comparabile. Pentru efectuarea analizei
datelor de pia i selectarea bunurilor imobiliare comparabile, evaluatorul determin numrul
vnzrilor comparabile necesar pentru analiz. De regul, pentru compararea sunt suficiente trei
cinci vnzri, dar cu ct mai mare este numrul vnzrilor analizate cu att e mai precis estimarea.
Metoda vnzrilor comparabile presupune efectuarea corectrilor preurilor bunurilor imobiliare
similare pentru data tranzaciei, amplasare, caracteristicile fizice ale obiectulor i ali factori.

Determinarea mrimei ajustrilor

Metodele i etapele de estimare a ajustrilor n evaluare sunt folosite urmtoarele metode de
determinare a mrimii ajustrilor:
1.

Metoda analizei pare

Aceast metod const n analiza a dou vnzri comparabile pentru a determina mrimea
ajustrii pentru un element de comparaie. n acest caz, bunurile imobiliare care au participat n
tranzacie trebuie s posede caracteristici identice, cu excepia caracteristicii pentru care este
estimat corecia.
2.

Metoda analizei datelor secundare

Aceast metod este utilizat pentru determinarea ajustrilor n baza informaiei care nu este
legat nemijlocit de obiectul evalurii sau bunul comparabil. La categoria datelor secundare se
refer: rapoartele companiilor de analiz i cercetare, articolele analitice de specialitate i altele.
3.

Metoda analizei statistice

Metoda analizei statistice presupune aplicarea metodelor statistice, n special, metoda analizei
de corelare i regresie. Prin aceast metod sunt identificai factorii care au cea mai mare influen
asupra valorii bunului imobiliar i ponderea fiecrui factor. Aplicarea metodei date este foarte
efectiv n cazul cnd evaluatorul are de analizat un numr mare de bunuri imobiliare standard, de
aceea este pe larg utilizat n procesul de evaluare masiv n scopul impozitrii.

Verif.

Efect.

Mod Coala

Coala
Grsun N.

Semnat

Data

n practic, evaluatorii utilizeaz i alte metode pentru estimarea mrimii ajustrilor: metoda
analizei grafice, analiza trendului, analiza costurilor, analiza comparativ relativ, analiza
distributiv, intervievri personale i altele. Aceste metode sunt prezentate detaliat n manualele de
statistic i evaluare.
Etapele aplicrii ajustrilor
n procesul aplicrii metodei vnzrilor comparabile preurile bunurilor imobiliare similare
obiectului evaluri sunt analizate i corectate n funcie de diferenieri. Dac elementul de
comparaie este de o calitate mai bun la bunul imobiliar comparabil dect la obiectul evalurii,
preul bunului imobiliar comparabil va fi micorat cu suma ajustrii respective, i Viceversa, dac
element de comparaie la proprietatea comparabil este de o calitate mai inferioar dect acelai
element la obiectului evalurii sau lipsete - preul proprietii comparabile va fi majorat cu suma
ajustrii pentru elementul n cauz.
Coreciile sau ajustrile pot fi aplicate pentru majorarea sau diminuarea preurilor bunurilor
imobiliare comparabile i exprimate n mrimi absolute (n moned) sau n mrimi relative (n
procente).
De regul, ajustrile sunt aplicate n urmtoarea consecutivitate:
1)

ajustarea pentru drepturile de proprietate transmise;

2)

ajustarea pentru condiiile de finanare;

3)

ajustarea pentru condiiile de vnzare;

4)

ajustarea pentru condiiile pieei - data tranzaciei;

5)

ajustarea pentru amplasare i caracteristicile fizice.

Ajustrile pentru drepturile de proprietate, condiiile de finanare, condi-iile de vnzare i data

tranzaciei sunt efectuate dup regula urmtoare: preul de vnzareeste recalculat dup fiecare
corectare a elementului de comparaie. Ajustrile pentru celelalte elemente de comparaie pot fi
aplicate n dependen de preferinele evaluatorului. Ordinea aplicrii coreciilor nu va influena
rezultatul final.

Verif.
Efect.

Mod Coala

Coala
Grsun N.

Semnat

Data

Verif.
Efect.

Mod Coala

Coala
Grsun N.

Semnat

Data

Verif.
Efect.

Mod Coala

Coala
Grsun N.

Semnat

Data

10