Sunteți pe pagina 1din 7

Universitatea Crestina Dimitrie CantemirFacultatea

Management Turistic si Comercial

CONTRACTUL DE VNZARE-CUMPRARE N NOUA


REGLEMENTARE A CODULUI CIVIL

Student:
Petcu Alexandra-Diana
AN II/GR11

de

Noua reglementare aloca instituiei vnzri n numr de 112 articole, de la art.1650


pn la art.1762, care formeaz Capitolul I al Titlului IX Diferite contracte speciale din
Cartea a V-a Despre obligatii. n materialul contractului de vnzare apar modificri
importante cu privire la denumire, obiect, condiii de validitate i efecte.
Reglementrile mai ales cu privire la diferite feluri de vnzri (respectiv variai de
vnzarea crora le sunt aplicabile reguli speciale) se gsesc i n alte acte normative, cum ar fi
ale Legii nr. 10/2001 ,etc. De asemenea reglementrile din material vzrilor de consumaie
reprezinta, in esenta, transpuneri ale directivelor europene in domeniul dreptului privat: O.G.
nr. 130/2000 privind protecia consumatorilor la ncheierea i executarea contractelor la
distan, Legea nr. 193/200 privind clauzele abusive din contractele ncheiate ntre
profesionisti si consumatori,Legea nr. 296/2004 privind Codul consumului, Legea nr.
240/2004 privind rspunderea productorilor pentru pagubele generate de produsele cu
defecte etc.
Deoarece modificrile aduse acestei instituii sunt multe i importante, elementele de
noutate aduse contractului de vnzare,tratnd n mod succinct fiecare din eleimentele acestuia.
1. Definiia vnzrii
Articolul 1650 NCC conine o nou definiie a contractului de vnzare,definiie din
care rezult dou importante modificri ale acestui contract, i anume:
n accepiunea noului Con Civil, transmiterea unui bun n schimbul unui pre se poate
executa i ntr-un moment ulterior realizrii acordului de voin, obligaia de
transmitere a proprietii putnd fi i o obligaie viitoare, fiind astfel atenuat efectul
principiului donsensualismului;
Transmiterea proprietii nu este de esen, ci de natura contractului de vnzare.
Rezult astfel ca pot constitui obiect al contractului de vnzare i dezmembrmintele
dreptului de proprietate cum ar fi spre exemplu dreptul de usufruct, dreptul de uz, dar
i un alt drept real cum ar fi spre exemplu un drept de crean, drepturile succesorale
sau un drept din material proprietii intelectuale .
2. Cine poate/nu poate cumpra sau vinde
n ceea ce privete capacitatea de a ncheia contractual de vnzare, remarcm, c
element de noutate incident noiunii de capacitatea de exerciiu anticipate, n cazurile n care,
pentru motive temeinice, instant de tutela poate recunoate minorului care a implinit vrsta de
16 ani capacitatea deplin de exerciiu.
n ceea ce privete incapacitatea de a ncheia contractual de vnzare, principalele
modificri au n vedere:
->eliminarea interdiciei vnzrii ntre soi, n virtutea principiului
independenei patrimoniale a sorilor, potrivit art. 317 NCC;
->eliminarea retractului litigious, apreciindu-se ca, prin exercitatea retractului
litigious, se poate ajunge, practice, la exproprierea primei persoane de un drept al sau;
->extinderea incapacitatii profesionitilor dreptului de a cumpra drepturi
litigioase, ntrnd n aceast categorie: judectorii, procurorii, notarii, avocaii, grefierii,
executorii, consilierii juridici, practicienii n insolven, care nu pot cumpra drepturi
litigioase de competent instante n a crei circumscripie i desfasoar activitatea-se are n
vedere instant care ar putea soluiona fondul dreptului.
3. Obiectul vnzrii
Conform noului Cod civil poate constitui obiect al vnzrii un bun viitor. Astfel,
potrivit dispozitiilor art. 1658 NCC,obiect al contractului de vnzare-cumprare l poate
constitui i un bun care nu exista n materialitatea lui la data ncheierii contractului, dar care
va exista n viitor(cu excepia motenirii nedeschise).

Transferul dreptului de proprietate n cazul vnzrii unu bun viitor, opereaz n


momentul n care bunul a fost realizat. n cazul n care bunul nu se realizeaz, cumparatorul
nu poate fi obligat s plteasc preul, cu excepia situaiei n care i-a asumat acest lucru prin
contract.
Bunul se consider realizat la data la care devine apt a fi folosit potrivit destinaiei n
vederea creia a fost ncheiat contractul, astfel nct simpla existan material a bunului fr
ca acesta s poat fi folosit potrivit destinaiei sale nu conduce la indeplinirea condiiei i pe
cale de consecin la transferul dreptului de proprietate.
4. Preul
Art. 1660 NCC prevede n mod expres care sunt condiiile pe care trebuie s le
ndeplineasc preul contractului de vnzare pentru ca acesta s fie considerat valabil, i
anume: s fie stabilit n bani, s fie serios, s fie determinat sau cel puin determinabil.
Dei nu rezult n mod expres, stabilirea preului n bani este esena vnzrii, astfel
nct nerespectarea acestei condiii atrage dup sine nulitatea absolut a contractului de
vnzare.
Spre deosebire de vechea reglementare (art. 1304), noul Cod Civil aduce o
reglementare riguroas condiiilor pe care trebuie s le ndeplineasc preul determinabil
pentru a fi considerat valabil ( art. 1661-1664).
Este considerate valabil vnzarea fcut pe un pre care nu a fost determinat n
contract dac sunt ndeplinite n mod cumulativ condiiile:
->prile au convenit prin contract modalitatea de determinare a preului;
->determinarea va fi fcut cel trziu pn la data la care va trebui efectuat
plata;
->determinarea nu necesit un nou acort de voin al prilor.
Determinarea preului se poate realiza fie:
a) direct de ctre pri ,la o data ulterioar;
b) de ctre un tert desemnat acordului prilor- pn la data stabilit de pri sau, n lipsa
acesteia, n termen de 6 luni de la ncheierea contractului;
c) instana de judecat care va desemna de urgent un expert pentru determinarea preului.
Dac preul nu a fost determinat n termen de 1 an de la ncheierea contractului,
vnzare este considerat nul, cu exceptia situaiei n care prile au convenit o modalitate
alternativ de determinare a preului.
n cazul n care prile au stabilit un pre fr intenia de a-l plti ,adic n ipoteza
preului fictiv, contractual este lovit de nulitate relative, spre deosebire de vechea
reglementare care prevedea ca i sanciunea pentru aceast ipotez nulitatea absolut. Aceeai
saniune este prevzut i pentru situaia preului derizoriu (intelegnd prin aceasta o
disproporie valid ntre valoarea bunului i preul stabulit pentru acesta).
5. Pactul de opiune
O alt modificare important o reprezint apariia unei noiuni noi n domeniul
preomisiunii de a contracta-pactul de opiune.
Pactul de optiune mbrac forma unei convenii prin intermediul creia promitentul nu
se mai oblig s ncheie contractual n viitor, ci i exprim actul consimmntul la ncheierea
contractului, astfel nct ulterior va fi necesar doar manifestarea voinei beneficiarului.
Pactul de opiune trebuie s ndeplineasc condiiile de validitate a oricrei convenii i
s cuprind toate elementele viitorului contract, astfel nct pentru ncheierea valabil a
contractului s fie necesar doar acceptarea ulterioar a benefiarului.
6. Promisiunea de vnzare i promisiunea de cumpraere
Sunt reglementate prin dispoziiile art.1669 din noul Cod Civil.
n cazul promisiunii bilateral/unilateral de vnzare-cumprare, dac una din pri
refuz n mod nejustificat, s ncheie contractual proimis, noua reflementare prevede faptul c

instant poate pronuna, la cererea prii interesate, o hotrre care s in loc de contract de
vnzare-cumprare, drept care se prescrie interment de 6 luni de la data la care trebuie ncheie
contractul.
Pentru ca instant sa pronunte o hotarare care sa tina loc de contract,trebuie ca
promisiunea de vanzare-cumparare sa fie valabil incheiata, iar reclamantul sa faca dovada
indeplinirii propriei obligatii.
Odata cu intrarea in vigoare a noului Cod Civil se abroga in mod expres dispozitiile
titlului X din Legea nr. 247/2005 care reglementau posibilitatea de a solicita instantei sa
pronunte o hotarare care sa tina loc de act authentic in situatia atecontractelor de vanzarecumparare avand ca obiect terenuri.
7. Transmiterea proprietatii
In cazul vanzarii de immobile, transferul dreptului de proprietate,de la vanzator la
comparator,se realizeaza numai prin inscrierea actului in cartea funciara. Astfel spus, in
momentul incheierii actului se naste obligatia instrainatorului de a inscrie imobilul in cartea
funciara pe numele dobanditorului, in timp ce data inscrierii dreptului in cartea funciara
echivaleaza cu executarea in fapt a obligatiei de a da.
Spre deosebire de vechea reglementarea,inscrierea in cartea funciara,capata un effect
constitutiv sau translativ de drepturi.
8. Vanzarea bunului altuia
Noul Cod Civil ,statorniceste cu character de noutate regula potrivit careia vanzarea
unui bun al altuia este,in principiu,un contract valabil incheiat.Vanzatorul are obligatia de a
transmite proprietatea bunului catre comparator,chiar daca,la momentul prefectarii
contractului acesta nu are calitatea de proprietar al bunului.
Transferul dreptului de proprietate se realizeaza de drept,direct in patrimonial
cumparatorului,la momentul dobandirii bunului de catre vanzator , sau la momentul ratificarii
de catre proprietarul bunului.In situatia in care vanzatorul nu isi executa obligatia asumata
prin contract,cumparatorul poate solicita instantei de judecata rezolutiunea
contractului,restituirea pretului, precum si daune-interese.
Avand in vedere faptul ca vanzarea bunului altuia nu mai constitue un aspect legat de
incheierea valabila a contractului,ci tine de executarea acestuia,cumparatorul nu mai are
deschisa calea unei actiuni in anulare, ci doar in rezolutiunea contractului de vanzarecumparare .
9.Vanzarea bunului aflat in coproprietate
Noul Cod Civil regrlementeaza un character de noutate situatia vanzarii in intregime a
unui bun aflat in coproprietate,de catre un singur coproprietar fara acordul celorlalti.In cazul
in care proprietarul instrainator nu asigura transmiterea in intregime a dreptului de
proprietate,cumparatorul are posibilitatea de a allege intre mentinerea contractului si
reducerea pretului proportional cu cota-parte pe care nu a dobandit-o,fie rezolutiunea
contractului,in situatia in care nu ar fi cumparat daca stia ca nu va dobandi bunul in
intregime.De asemenea ,cumparatorul are posibilitatea de a solicita daune-interese, cu
exceptia situatiei in care a cunoscut, la momentul cumpararii, faptul ca bunul nu apartinea in
exclusivitate cumparatorului.
10. Rezerva proprietatii
Noul Cod Civil instituie cu character de noutate,valabilitatea clauzei prin care
vanzatorul pastreaza proprietatea asupra bunului pana la achitarea integral a pretului chiar si
in cazul in care bunul a fost deja predat. Rezerva proprietatii nu opereaza in virtutea legii ci
numai daca partile au prevazut o astfel de clauza in contractual de vanzare-cumparare
incheiat.Constituie o exceptie de la principiul transmiterii immediate a dreptului de
proprietate.In privinta tertilor,aceasta clauza va afecta de opozabilitate numai dupa
indeplinirea formalitatilor de publicitate, in cazul in care legea prevede astfel de formalitati.

11. Predarea bunului. Viciile aparente


Bunul urmeaza a fi predate in starea in care se afla in momentul incheierii
contractului.Cumparatorul are obligatia de a verifica starea bunului predate imediat.Sunt
reglementate,cu titlu de noutate,regulile aplicabile in caz de vicii aparente. In cazul constatarii
unor vicii aparente acesta trebuie sa-l informeze pe vanzator fara intarziere.Textul de lege nu
prevede un termen in care cumparatorul are obligatia de a efectua aceste verificari, insa fiind
vorba de vicii aparente,care pot fi observate cu usurinta,apreciem ca se are in vedere in scurt
timp,raportat bineinteles si la natura bunului. Este recomantat ca, pentru a evita confuziile
care ar putea aparea in legatura cu ascest astpect,partile sa prevada in mod expres in contract
termenul,procedura si modalitatile de predare si verificare a bunului.
In lipsa unei informari din partea cumparatorului,se prezuma ca verificarea a fost
efectuata,iar bunul nu prezinta vicii aparente.
12. Dezacorduri asupra calitatii
Tot in titlu de noutate, Codul Civil reglementeaza procedura de urmat in cazul
existentei unui dezacord cu privire la starea sau calitatea bunului vandut in momentul
receptiei bunului sau luarii bunului in primire de la comparator.In situatia in care
cumparatorul reclama deficient calitative sau nereguli cu privire la starea bunului la care
vanzatorul nu este de accord,oricare din parti va putea solicita presedintelui judecatoriei de la
locul prevazut pentru executarea obligatiei,desemnarea unui expert pentru constatarea
aspectelor asupra carora exista dezacord intre parti.
13. Garantia contra evictiunii
Noul Cod Civil mentine regulile conacrate in doctrina si jurisprudenta anterioara
referitoare la obligatia vanzatorului de a raspunde pentru evictiune ca affect automat al
contractului de vanzare-cumparare.
Textul art. 1698 din NCC,mentine regulile statornicite in reglementarea anterioara
referitoare la posibilitatea legal ape care o au partile de a modifica pe cale conventionnala
intinderea obligatiei de raspundere pentru evictiune.Astfel, partile pot conveni sa extinda sau
sa restrang obligatia de garantie,inclusive pot convenii exonerarea vanzatorului de orice
garantie contra evictiunii,cu respectarea a doua limite:
->vanzatorul nu poate fi exonerate de obligatia restituirii pretului,decat in
situatia in care cumparatorul a cumparat asumandu-si rescul preducerii evictiunii;
->vanzatorul raspunde de evictiunea cauzata ulterior vanzarii ce decurge prin
faptul sau personal sau de evictiunea provenita din cause pe care,cunoscantu-le in momentul
vanzarii,le-a ascuns cumparatorului.
Art. 1700-1701 reglementeaza remediile aflate la dispozitia cumparatorului pentru a
evictiunea totala sau partial,astfel in caz de evictiune totala sau partial(daca pierderea este atat
de insemnata incat cumparatorul,daca ar fi cunoscut intreprinderea evictiunii,nu ar mai fi
incheiat contractul)cumparatorul este indreptatit sa solitcite sis a obtina rezolutiunea
vanzarii,cu restituirea pretului si daune interese pentru repararea prejudiciului suferit prin
evictiunea produsa.
Daunele-interese pe care cumparatorul le poate solicita instantei, include: valoarea
fructelor ce au fost restituite de comparator tertului evigator,diverse cheltuieli de judecata
facute de comparator in process cu tertul evigator,pierderile suferite si castigurile necesare si
utile facute de catre comparator cu bunul precum si cheltuielile voluptorii-numai daca
vanzatorul a cunoscut cauza evictiunii la momentul incheierii contractului si nu comunicat-o
cumparatorului.
In cazul evictiunii partiale, daca contractual de vanzare-cumparare este
mentinut,cumparatorul are posibilitatea de a solicita vanzatorului o parte din pret proportional
cu valoarea platii de care a fost evins precum si daune interese.

Noul Cod Civil reglementeaza o noua modalitate de solutionare a consecintelor


evictiunii, pe langa rezolutiunea contractului cu restituirea pretului si daune-interese si anume
posibilitatea de a pastra bunul cumparat platind tertului evigator o suma de bani stabilita de
comun accord sau transmitandu-I in schimb un alt bun. Vanzatorul va avea obligatia de a
despagubi pe comparator cu valoarea platita de acesta,plus dobanzile legale si cheltuielile
aferente. Vanzatorul este obligat sa garanteze pentru evictiune si in raport de subdobandirii
subsecventi ai bunului, independent daca acestia au dobandit cu titlu oneros sau cu titlu
gratuit.
14. Garantia pentru vicii ascunse
Este considerat ascuns acel viciu care, la data predarii,nu putea fii descoperit, fara
asistenta de specialitate , de catre un comparator prudent si diligent. Textul este in accord cu
jurisprundenta actuala care a precizat in mod constant faptul calipsa de informare, de
experienta cat si nepriceperea cumparatorului nu fac ca viciile pe care acesta nu le-a putut
constata singur sa fie considerate vicii ascunse. Conditiile raspunderii pentru vicii ascunse
sunt: viciul sa fie grav(adica sa afecteze bunul in asa masura incat acesta devine impropriu
utilizarii potrivit destinatiei sale uzuale), viciul sa fie ascuns(adica sa nu poate fi descoperit
fara asistenta de specialitate, printr-o verificare normal si atenta la momentul predarii
bunului), si sa existe la momentul predarii bunului.
In ceea ce priveste limitarea garantiei pentru vicii ascunse,este mentinuta posibilitatea
partilor de a modifica,pe care conventionara,intinderea raspunderii pentru vicii ascunse.
Vanzatorul este tinut sa garanteze chiar si pentru viciile pe care nici chiar el nu le-a
cunoscut,cu exceptia situatiei in care partile convin astfel contractual. Partile nu vor putea
convenii asupra exonerarii sau limitarii raspunderii pentru vicii,in situatia in care vanzatorul
cunoaste sau avea posibilitatea cunoasterii viciilor in momentul incheierii contractului.
Un alt element de noutate in noul Cod Civil este procedura institutia prin art.1709 in
privinta denuntarii viciilor ascunse ale lucrului, procedura obligatorie de urmat inainte de
introducerea actiunilor prevazute in art.1710 NCC. Astfel, cumparatorul are obligatia de a-l
informa pe vanzator cu privire la identificarea viciilor ascunse ale bunului, intr-un termen
rezonabil,stabilite potrivit imprejurarile. Vanzatorul de rea-credinta nu poate invoca lipsa de
informare din partea cumparatorului in scopul exonerarii sale de raspundere pentru viciile
ascunse de care a avut cunostinta.
Termenul pentru denuntarea viciilor este termenul stabilit parti prin contract, iar in
lipsa acestuia, termenul este de 3 luni pentru constructii si 2 luni pentru alte bunuri. Termenul
incepe sa curga de la data descoperirii viciului. Sanctiunea nedenuntarii viciilor in termenul
stabilit este aceea ca stabilirea despagubirii ce urmeaza a se acorda cumparatorului se va lua
in calcul si paguba suferita de vanzator ca urmare a denuntarii cu intarziere.
Spre deosebire de vechea reglementare(art. 1355 C.Civ.) care prevedea in favoarea
cumparatorului un drept de optiune intre a promova actiunea estimatorie si actiunea
redhibitorie, lasandu-i acestuia posibilitatea sa aleaga intre cele doua mijloace preocedurale pe
cel pe care il considera mai eficient, noul Cod Civil reglementeaza alte doua posibilitati,
recunoscute pana in present doar de practica judiciara, respective: posibilitatea de a solicita
instantei inlaturarea viciilor de catre vanzator pe cheltuiala sa sau inlocuirea bunului vandut
cu un bun de acelasi fel , insa lipsit de vici, precum si posibilitatea instantei de a dispune o
alta masura decat cea solicitata de comparator prin actiune, tinand cont de gravitatea viciilor ,
de scopul pentru care contractual a fost incheiat si de imprejurari.
15. Garantia pentru buna functionare
Noul Cod Civil instituie un nou tip de garantie in sarcina vanzatorului, respective
garantia pentru buna functionare a bunului cumparat. Reglementant totodata conditiile
declansarii acestei garantii si procedura de urmat in cazul constatarii functionarii defectuoase

a bunului (art. 1716-1718 NCC). Aceasta garantie nu exclude raspunderea vanzatorului pentru
vicii ascunde, ele functionand in paralel, insa cu indeplinirea unor conditii.
Garantia pentru buna functionare isi gaseste aplicarea doar in situatia in care
vanzatorul a garantat in mod expres,prin contract , functionarea bunului pentru o anumita
perioada de timp. Regula in ceea ce priveste acordarea acestei garantii, este repararea
bunului..Inlocuirea bunului se face numai atunci cand reparatia este imposibila sau necesita o
durata mai mare decat cea prevazuta prin contract sau prin legea speciala sau cand depaseste
15 zile. Daca vanzatorul nuinlocuieste bunul intr-un termen rezonabil,cumparatorul va fi
indreptatit sa solicite rezolutiunea contractului si restituirea pretului in schimbul inapoierii
bunului.Pentru a opera aceasta garantie, cumparatorul trebuie sa comunice defectiunea
vanzatorului inainte de implinirea termenului de garantie sau intr-un termen rezonabil de la
data exirarii termentului de garantie,in cazul in care,din motive obiectie, nu a putut sa
comunice defectiunea inauntrul termenului de garantie. In lipsa comunicarii defectiunii
inauntrul unuia din termenele aratate mai sus, cumparatorul este decazut din dreptul de a-l
trage la raspundere pe vanzator pentru defectiunile aparute.
16. Locul platii
Spre deosebire de vehcea reglementare care stabilea ca loc al platii locul predarii
bunului, noul Cod Civil stabilesta ca plata se face la locul in care se afla bunul in momentul
inchiderii contractului-plata pretului in materie de vanzare-cumparare este portabila. Aceste
dispositive nu sunt imperative, astfel incat partile pot sa prevada in cuprinsul contractului ca
plata sa faca in alt loc decat cel stabilit prin textul 1720 NCC.